第一篇：旅游文化地產(chǎn)定位策劃方案

***旅游度假區(qū)規(guī)劃設(shè)計策劃方案

一、項目基本經(jīng)濟指標

溫泉度假區(qū)

總用地面積：250000㎡

總建筑面積：66200㎡

容積率：0.26

1）溫泉度假區(qū)建筑面積：19500㎡（含地下）

2）天堂酒店建筑面積：36300㎡

3）養(yǎng)生中心建筑面積：10400㎡

二、項目定位

****旅游度假區(qū)，是煙臺市集山、海、城、島一體景觀及打造國內(nèi)外知名旅游目的地的重要組成部分。整個度假區(qū)融入東西方建筑元素，以現(xiàn)代建筑風格打造一個具有濃郁現(xiàn)代文明和傳統(tǒng)宗教文化的原生態(tài)文化旅游景區(qū)，呈現(xiàn)一處頤養(yǎng)神性的夢幻之城、自由養(yǎng)心的世外桃源。

度假區(qū)內(nèi)匯集中國傳統(tǒng)宗教文化精髓，擁有佛教文化園、道教文化園和儒教文化園，將宗教文化的底蘊與大南山的靈秀完美結(jié)合。特色小鎮(zhèn)區(qū)，西方文化與東方文明相交融，帶來地中海的浪漫和北歐小鎮(zhèn)的悠閑；熱帶水族館、動植物園以及主題公園，徜徉于大千世界的神秘，成為世界觀賞動植物的薈萃之地。溫泉度假區(qū)，于溫潤中靜賞“林海雪原”之壯美。容納天地精華，感受山海情懷。

1、溫泉度假區(qū)

項目位于福臨夼的優(yōu)勢位置，依山面陽，視野開闊，自然資源得天獨厚。項目定位以莊園式中心酒店、主題酒店和文化會所為主，融入園藝、收藏等內(nèi)容，匯聚部分企業(yè)、創(chuàng)意人群及精英人士。

該區(qū)域可分三到四個主題片區(qū)，借助地形的起伏和臺地效果，在現(xiàn)有方案的基礎(chǔ)上規(guī)劃個性主題內(nèi)容，以莊園的闊、獨棟的精、雙拼的雅來滿足不同客戶需求。以現(xiàn)代簡歐式建筑風格為主，點綴陶藝、石器等帶有地域和時代特色的“老物件”。

2、青青酒店或竹林酒店

鑒于氣候因素和后期運營管理，本酒店擬整體設(shè)計、運作，可分三個相對獨立的空間（大型餐飲，特色餐飲，商務(wù)辦公、會議及客房），面積12000平米左右，配套設(shè)備分體控制，降低季節(jié)性運營成本。酒店建議由高端連鎖酒店或餐飲公司經(jīng)營，由知名酒店管理公司顧問式全程運營。（參考城市度假酒店見下表）

3、溫泉養(yǎng)生中心

以溫泉養(yǎng)生為主題，打造煙臺最高端的休閑度假養(yǎng)生中心。通過對煙臺及省內(nèi)幾個洗浴中心的調(diào)查，該養(yǎng)生中心面積建議為1萬㎡，設(shè)置恒溫泳池（滿足競技要求）、桑拿區(qū)、單間及特色洗浴（啤酒浴、咖啡浴、紅酒浴、茶浴等）、特色按摩（中式養(yǎng)生、泰式按摩、夏威夷羅米按摩）、自助餐廳、VIP包房及現(xiàn)代聲光電休閑娛樂場所等。

4、特色小鎮(zhèn)區(qū)

特色小鎮(zhèn)位于景區(qū)的中心地段，是游覽主線上的重要主題區(qū)。該區(qū)以歐洲小鎮(zhèn)文化為載體、以西方浪漫悠閑為主線，配有教堂、玫瑰花園、主題餐廳、特色商店等，使游人能體驗到原汁原味的歐式地中海小鎮(zhèn)風情和童話城堡般的別致韻味。

參考項目：杭州萬科良渚文化村（一期），重慶龍湖悠山郡，蘇州高新區(qū)，青島百通香溪庭院，北京西山美廬、紅螺湖別墅，云南麗江古城，湖南鳳凰古城，北京798、宋莊藝術(shù)區(qū)等。

三、設(shè)計建議

1、溫泉酒店戶型設(shè)計建議

2、溫泉養(yǎng)生中心建議

二○一一年十月十九日

第二篇：夢廊坊文化產(chǎn)業(yè)園旅游地產(chǎn)策劃項目

旅游地產(chǎn)是指以旅游度假為目的的房地產(chǎn)開發(fā)、營銷模式，開發(fā)項目全部或部分實現(xiàn)了旅游功能。隨著旅游消費的不斷增長和人們旅游觀念的日漸成熟，度假休閑式旅游正逐漸取代過去走馬觀花式旅游，成為旅游消費的主流。而旅游市場的這一變化，又催生出一種旅游與地產(chǎn)之間的集合，形成旅游地產(chǎn)這一新興產(chǎn)業(yè)。

夢廊坊文化產(chǎn)業(yè)園旅游地產(chǎn)項目是總體策劃受新奧集團委托，是新奧集團發(fā)展戰(zhàn)略從新能源領(lǐng)域跨向文化旅游領(lǐng)域發(fā)展的首個戰(zhàn)略性項目。項目位于廊坊市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，策劃面積環(huán)繞新奧已建項目艾力楓社高爾夫分布。從新奧集團“昌明國粹，傳繹世界”的企業(yè)理想、自身資源整合能力、項目投資額度、所處的大北京區(qū)域優(yōu)質(zhì)的客源市場和國家文化旅游宏觀戰(zhàn)略需求，注定了夢廊坊將是一個面向世界、立意高遠、具有文化旅游開發(fā)引領(lǐng)性質(zhì)的標桿型創(chuàng)意旅游綜合體項目。

此次旅游地產(chǎn)的項目定位是站在傳承中國德文化的戰(zhàn)略高度，以文化的現(xiàn)代創(chuàng)意為驅(qū)動力，融匯中西方文化，搭建文化旅游繁榮發(fā)展平臺，通過文化與旅游產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)功能、城市功能與生態(tài)功能的有機聯(lián)動，打造集文化創(chuàng)意、康體養(yǎng)生、商務(wù)會議、休閑娛樂、主題度假于一體的夢廊坊文化全景體驗境區(qū)。

第三篇：策劃----地產(chǎn)SWOT分析+消費者定位

3.SWOT分析。

3.1、優(yōu)勢

（一）交通便利；

獨享公交車站及輕軌車站。到南坪核心商圈只有幾分鐘車程，到解放碑及江北商圈也就十幾分鐘。目前已有20多條公交線路通往主城6區(qū)（江北、沙坪壩、九龍坡、渝中區(qū)、南岸區(qū)、渝北），輕軌三號線的開通讓出行暢通無阻，從此不再擔心塞車帶來的煩惱。同時為物業(yè)的增值帶來了保障。

（二）生態(tài)環(huán)境得天獨厚；

南山風景區(qū)龍脈綿亙帶，坐擁數(shù)千畝自然原生森林，生態(tài)環(huán)境資源得天獨厚，重慶主城核心極為珍稀少有，不可復(fù)制的優(yōu)勢價值。幅源5萬畝的南山不僅成為山城巨大的“綠肺”，而且成為了集生態(tài)旅游、夜景觀光、餐飲休閑為一體的“綠色經(jīng)濟區(qū)”。南岸區(qū)“5年投入5000萬元綠化5萬畝南山風景區(qū)”的“南山綠色屏障”工程，使南岸的森林覆蓋率達２８％。

（三）教育環(huán)境豐富；

地處南岸五公里學府大道核心位置。周邊有重慶工商大學，重慶交通大學等高校，讓您的孩子從小就能接觸到一流大學的魅力，同時還有北大附中雙語幼兒園、巴蜀實驗學校等初中等教育資源，讓你的孩子永遠領(lǐng)先一步。

(四)完善的配套設(shè)施

南岸區(qū)集居住、購物、交通、休閑、商業(yè)發(fā)展為一體，形成了一個全方面的完美配套設(shè)施的家園，使人們在這里居住感到無限的快樂安逸！

（五）市場容量大；

目前南岸區(qū)的綜合開發(fā)項目力度雖然很大，但開發(fā)總體仍然不夠，市場還沒有飽和，市場容量依然很大。

3.2劣勢；

（一）周邊人流密集，交通壓力大；

由于地處經(jīng)濟開發(fā)區(qū)在建項目較多造成暫時性交通堵塞狀況較多，且由于周邊高校較多，學生較多，進一步加大出行壓力。

3.3機會

（一）經(jīng)濟開發(fā)的促進作用；

地塊處于重點開發(fā)區(qū)域，開發(fā)熱度對地塊開發(fā)有促進作用南岸區(qū)新一屆政府提出了打造七大板塊經(jīng)濟的宏大構(gòu)想。使經(jīng)濟開發(fā)熱度進一步加大，使項目的可行性加強。

（二）項目的增值空間；

市政開發(fā)項目對項目后期增值潛力增大，開發(fā)盈利空間大政府計劃把南岸區(qū)建成集現(xiàn)代都市文化、體育健身、旅游娛樂、度假休閑為一體的國家級旅游健身休閑度假區(qū)。計劃投入100億元巨資進行綜合開發(fā)南岸區(qū)，打造成重慶城市特色旅游中心。

3.4威脅

（一）期房銷售壓力

由于處于經(jīng)濟開發(fā)區(qū)域，造成周圍的住宅區(qū)樓盤開發(fā)熱度大，競爭壓力大，給開發(fā)商帶來一定的投資抗性；

（二）居民消費水平偏低；

南岸區(qū)居民多為中低收入人群，因此當房價過高時，造成售房壓力增大，居民消費水平無法滿足開發(fā)要求。

4、目標客戶定位

由于項目所在區(qū)域?qū)儆谥貞c市高校集中區(qū)和經(jīng)濟發(fā)展區(qū)，所以項目目標客戶定位為：

（一）外來經(jīng)商者：由于項目處于經(jīng)濟開發(fā)區(qū)域，房價相對而言還較便宜，隨著

國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的進一步深化，來重慶經(jīng)商的商人越來越多，有些人希望在重慶定居，會考慮購買房產(chǎn)。

（二）房地產(chǎn)投資者：這部分客戶以重慶本地人為主，有富余的資金，對本地商

業(yè)發(fā)展充滿信心，同時亦認可項目的經(jīng)營理念，希望通過購買固定資產(chǎn)來達到資金增值的目的。

（三）上班族：項目交通方便，有利于白領(lǐng)工作后的生活，許多上班族會選擇這

里居住。

優(yōu)勢：

? 坐落在華僑城內(nèi)，盡享華僑城這個大的人文社區(qū)及配套。

? 二期聯(lián)排別墅項目，消費群相對單一。

? 二期規(guī)劃與建設(shè)精雕細琢，體現(xiàn)意大利風情。

? 依山傍水，環(huán)境優(yōu)雅。

? 前期的推廣已形成較大的社會效應(yīng)，品牌形象與知名度較高。

? 華僑城地產(chǎn)實力雄厚，具有強勢的品牌支持。

劣勢：

項目處于僑城腹地，離生活配套有一定距離，交通不甚便利，隨機看樓率低。

機會

? 深圳經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，富足人群的數(shù)量較快增長以及人們越

來越對傳統(tǒng)住宅的否定這些趨勢都對二期的推廣形成機會。

? 國家持續(xù)減息

? 中國正式加入WTO組織，大量海歸派人士的出現(xiàn)及外資駐深人員的增加

? 深港二十四小時通關(guān),加速了深港經(jīng)濟一體化,極大的吸引了港人來深置業(yè)投資.? Townhouse的建筑規(guī)劃的差異性,已成為住宅市場上高階買家的聚焦，因為

Townhouse項目畢竟不多.目標消費人群界定：

非體力勞動者，主要是

? 公司、企業(yè)高層管理者，包括金融、貿(mào)易、傳

媒、IT、演藝界、專業(yè)服務(wù)等行業(yè)的高級職業(yè)

經(jīng)理人；

? 私營公司或私營企業(yè)擁有者，成功的商人。

目標消費人群界定：

已經(jīng)渡過事業(yè)成長期，較長時間處于事業(yè)成熟期，已

經(jīng)習慣于位于事業(yè)與人生顛峰，習慣于人生頂峰的生

活，并形成與大眾不同的生活觀（或生活態(tài)度）。

特征：

?生活觀

追求自然的回歸，自由自在的享受生活與

優(yōu)雅高尚的環(huán)境，向往一種能令他激動的獨特鮮明的、與眾不同的符合內(nèi)心需求的生活方式。

? 消費觀：

消費經(jīng)驗的累積與受教育程度相對較高決

定了這些階層已將消費帶入了理智消費階

段，表現(xiàn)在對自己需要、個人享受的內(nèi)容

和層次有比較實際的認識，并且消費的品

味越來越具有個人色彩并切合國際潮流。

? 消費觀：

在消費上更注重專家的建議，對產(chǎn)品的質(zhì)

量及服務(wù)有專業(yè)化的要求，而且對美感的要求提到了與實用價值相等的位置，他們的消費不是購買產(chǎn)品，而是購買認同－－

通過所購買的品牌的形象與文化內(nèi)涵來折

射出自己與之相同或相似的感受，這種深

層次的消費心理從某種意義上說是因社會

地位的高處不勝寒與人生歷程決定的。

? 廣告觀：

廣告和軟文宣傳文章對他們消費行為的影

響是不可低估的，廣告和軟文傳遞的信息

如果能與他們對生活的理解產(chǎn)生共鳴或其

中有尚不為人知的獨到價值，他們會欣然

接受，在一期的推廣中，我們成功地運用

廣告和軟文與目標受眾產(chǎn)生共鳴，二期的廣告設(shè)計和軟文更應(yīng)突顯高尚的、典雅的文化風格，打動他們的心。

? 事業(yè)觀

富有的成功階層對優(yōu)越的生活是以超時間工作帶來 對成功的滿足為前提的。

他們的工作時間較自由，崇尚高效率工作，其它時 間可以用來享受和渡假。

他們事業(yè)已相對穩(wěn)定，不需要為了生意放棄休息和 鍛煉身體的時間

? 娛樂觀：

目標消費群相對擁有高學歷，希望擁有與眾不同的生活方式，陽春白雪高雅藝術(shù)和西方文明更易和他們產(chǎn)生共鳴；華僑城擁有獨一無二的資源優(yōu)勢，華夏藝術(shù)中心上演芭蕾舞劇、何香凝美術(shù)館展出名家大作，雕塑公園展出現(xiàn)代雕塑展，高雅震撼，與目標消費群的娛樂觀或附庸風雅不謀而合。

? 總結(jié)

長期處于人生與事業(yè)頂層的目標消費者在強勢消費實力 的基礎(chǔ)上對生活、事業(yè)、消費的追求已經(jīng)相當明確，變得 日益單純；

尤其在生活與消費上因為沒有任何物質(zhì)上的障礙，因此 行為的動機簡單而果斷，并帶有相對的隨意性。

第四篇：如何做好文化旅游地產(chǎn)

【如何做好文化旅游地產(chǎn)】

作者:鐘新球

隨著城鎮(zhèn)化的推進，旅游經(jīng)濟發(fā)展，房地產(chǎn)市場的推動及政策的導向，城市文化旅游地產(chǎn)遍地開花。想做好文化旅游地產(chǎn)，必須考慮關(guān)鍵的幾點：

一、科學選址：選址必須深入調(diào)研，從選擇城市到城市中選擇地段兩方面去考慮。城市的選擇首先從這個地方的資源角度判斷，包括現(xiàn)有的旅游資源、山水資源、歷史人文資源；其次從這個地方的區(qū)位交通角度判斷，現(xiàn)在或者不久的將來是否具有航空、鐵路、高速等優(yōu)勢；再次從這個地方的城市人口及一個小時交通半徑內(nèi)的城市人口判斷，是否有一定的人口基數(shù)和消費能力。城市中的地段選擇必須根據(jù)城市的結(jié)構(gòu)來考慮，也要從城市的發(fā)展趨勢、城市的交通、消費習慣綜合判斷。

二、確定項目的文化主題：深度挖掘當?shù)氐臍v史、人文、傳說、宗教信仰、特色符號等。文化主題是項目的靈魂，是核心，文化與旅游緊密地結(jié)合在一起，將文化作為旅游來經(jīng)營，通過發(fā)掘和宣揚文化來綜合地發(fā)展旅游，以經(jīng)營旅游的方式多方位地展示文化，賦予旅游以豐富的文化內(nèi)涵，從而創(chuàng)造出具有鮮明特色的旅游文化。因此，主題選擇要有創(chuàng)新，要與區(qū)位因素相適應(yīng)，要與地域文化相結(jié)合。最終讓旅游具有更強的持續(xù)性與生命力。

主題旅游地產(chǎn)的成功與否，首先取決于選址和主題。選址和主題這兩大因素的關(guān)系是密不可分的，要結(jié)合考慮才能在合適的地址上創(chuàng)建合適的主題。

三、結(jié)合城市的現(xiàn)狀及特點，首先做好項目的規(guī)劃，包括旅游動線規(guī)劃、旅游體驗產(chǎn)品規(guī)劃、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃、其它配套產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，做到商業(yè)和旅游結(jié)合、旅游與地產(chǎn)相濟；再次做好項目創(chuàng)意設(shè)計，做到建筑有特色、景觀有故事、空間有歷史文化；同時做好收益策略設(shè)計，要長短結(jié)合、遠近平衡。

四、工程建設(shè)必須重視過程的把控，新工藝新材料的應(yīng)用及施工細節(jié)的注意！

五、運營管理：主題旅游地產(chǎn)在發(fā)展過程中出現(xiàn)的運營困惑：

1、運營模式單一化，門票為主要運營收入來源。

2、運營管理缺少系統(tǒng)和標準，主要表現(xiàn)軟體服務(wù)較差，產(chǎn)業(yè)鏈價值深入挖掘不到位。

3、對整體規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)、運營缺乏系統(tǒng)思考，主要表現(xiàn)在旅游功能及游客需求難以滿足。

4、現(xiàn)狀旅游開發(fā)更多的表現(xiàn)為地方政策的行為。因此，靈活正確的營銷策略，深度的主題產(chǎn)品開發(fā)，成熟的運營管理體系與團隊等都至關(guān)重要。

2014年2月24 日濟南項目考察后感！寫于濟南遙墻機場。

第五篇：淺談旅游地產(chǎn)開發(fā)策劃(上)

淺談旅游地產(chǎn)開發(fā)策劃（上）

這個題目確實有點大，但為了能梳理一下自己的思路，為自己、同伴、為愿意專研和正在或者準備操作旅游地產(chǎn)的朋友提供一點思路或者叫啟示，特將自己對旅游地產(chǎn)的一點初淺認識與大家分享，某些觀點和看法肯定有些不盡人意，思緒也有點雜亂無章，所以還請大家多多包涵、理解、指正。說到旅游地產(chǎn)，我們首先來看一下目前對旅游地產(chǎn)的幾種解釋：

狹義的旅游地產(chǎn)是指服務(wù)于旅游的地產(chǎn)項目;廣義的旅游地產(chǎn)是依托豐富的旅游資源，借助旅游度假為目的開發(fā)經(jīng)營模式，以求全部或部分實現(xiàn)度假休閑旅游功能而開發(fā)建設(shè)以及經(jīng)營運作的房地產(chǎn)項目。

旅游地產(chǎn)就是依托區(qū)域周邊豐富的人文、歷史、自然、旅游資源而建的、有別于傳統(tǒng)住宅項目的融旅游、觀光、休閑、度假、商務(wù)、居住為一體的房地產(chǎn)項目），它是旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的無縫嫁接和完美融合的衍生品。以下是目前網(wǎng)上或書上所歸結(jié)的旅游地產(chǎn)分類

一是旅游景點地產(chǎn)：主要是指在旅游區(qū)內(nèi)為游客的旅游活動建造的各種觀光、休閑、娛樂性質(zhì)的、非住宿型的建筑物及關(guān)聯(lián)空間;

二是旅游商務(wù)地產(chǎn)，主要是指在旅游區(qū)內(nèi)或旅游區(qū)旁邊提供旅游服務(wù)的商店、餐飲、娛樂城等建筑物及關(guān)聯(lián)空間;

三是旅游度假地產(chǎn)，主要是指為游客或度假者提供的、直接用于旅游休閑度假居住的各種度假型的建筑物及關(guān)聯(lián)空間，如旅游賓館、度假村、產(chǎn)權(quán)酒店以及用于分時度假的時權(quán)酒店等等;

四是旅游住宅地產(chǎn)，主要是指與旅游區(qū)高度關(guān)聯(lián)的各類住宅建筑物及關(guān)聯(lián)空間。

其實我們很多人都了解或者熟悉旅游地產(chǎn)最實質(zhì)的一些東西，但卻很少有人將自己的經(jīng)歷經(jīng)驗上升到理論高度的層面，特別是戰(zhàn)略理論的總結(jié)和研究，主要也是我們的經(jīng)歷和見識有限，還有就是對全國乃至全球著名旅游地產(chǎn)案例的研究太少或者深度不夠，沒有去探究他們的共性和客戶的需求，所以就無法把握住旅游地產(chǎn)的脈搏，當然也就無法真正的準確的操作它了。

大家可能也都在關(guān)注和研究全國乃至全球的旅游地產(chǎn)案例，每個人也都有一

套自己的方式方法去了解學習，同時也有各自的理解，那么你覺得目前中國旅游地產(chǎn)到時是“旅游+地產(chǎn)”、還是“旅游=地產(chǎn)”呢？在旅游地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)和功能上你又有怎樣的看法呢？中國旅游地產(chǎn)最大的問題或軟處在哪里呢？

從90年代初海南開始，到現(xiàn)在隨著人民生活水平的不斷提高，特別是社會有產(chǎn)階級的形成為旅游房地產(chǎn)消費奠定了基礎(chǔ)，多種旅游產(chǎn)品和投資品種的完善多重市場價值的凸顯使這一產(chǎn)品逐漸成為市場新寵，并與旅游消費成功實現(xiàn)了嫁接。我國目前的宏觀經(jīng)濟背景，不論是供給還是需求都已具備了發(fā)展旅游、休閑物業(yè)及商務(wù)休閑旅游的條件。

主流市場的飽和，為邊緣市場的發(fā)展創(chuàng)造了條件。

我國傳統(tǒng)投資領(lǐng)域已基本飽和，特別是主流房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，主流房地產(chǎn)市場的疲軟與相對飽和，為旅游物業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了新的市場機遇，主流市場配套的邊緣物業(yè)開發(fā)呈現(xiàn)出強勁的增長力，也為大量游散資金投資創(chuàng)造了條件。城市化進程的加快，生活水平的提高，為旅游消費奠定了良好的基礎(chǔ)。城市化進程的加快，越來越多的城市人在實現(xiàn)住房、購車等大額消費后，開始厭倦城市喧囂和煩躁，向往自由、純樸的鄉(xiāng)間野趣生活，節(jié)假日旅游已成為眾望所歸。

旅游模式轉(zhuǎn)變，旅游消費支出比例增加。

當前我國城市居民對于旅游消費支出比例正在不斷提高，單一的觀光旅游產(chǎn)品，難以滿足旅游客源市場多方面的需求。開發(fā)旅游度假產(chǎn)品順應(yīng)國際旅游市場潮流和趨勢。旅游者對旅游目的地選擇更加理性，更加注重“健康、時尚、個性”，一方面已形成了從傳統(tǒng)長線觀光型旅游開始轉(zhuǎn)向城市周邊度假休閑游，另一方面從臨時性隨意性度假轉(zhuǎn)變?yōu)橛杏媱澋慕?jīng)常性度假休閑。這就為開發(fā)旅游地產(chǎn)與商務(wù)休閑地產(chǎn)創(chuàng)造了市場條件。

置業(yè)行為的不斷升級加快旅游地產(chǎn)開發(fā)熱度。

越來越多的購房人在滿足城市公寓或近郊別墅等第一居所后，開始越來越關(guān)注環(huán)境對居住品質(zhì)的影響。越來越多的遠郊區(qū)樓盤開始煥發(fā)新的生機與活力，他們借助名勝風景區(qū)和城市周邊的山、水、園、林來作為開發(fā)的賣點，從而開始形成“第二居所”甚至“第三居所”。

可支配時間增加，消費者休閑假期大幅增加。

我國實行每周5個工作日制，并每年有五一、十一、元旦、中秋等中長假，累計一年將近115天假期。隨著人們可自由支配時間的增加，用于休閑用途的旅游地產(chǎn)前景廣闊。

政府大力推動：政策作用，刺激和拉動旅游及相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

在當前旅游假日經(jīng)濟持續(xù)增長的情況下，各地方政府在吸引大量投資，對當?shù)芈糜钨Y源進行最大限度的包裝和完善;同時，政府也會制定各種政策，為旅游休閑度假區(qū)的開發(fā)建設(shè)提供了良機。

信息通訊技術(shù)的提高、為新型辦公創(chuàng)造條件。

目前社會上已經(jīng)形成了廣泛的自由職業(yè)者、以及自由撰稿人、藝術(shù)創(chuàng)作人等，他們的日常辦公形式并非傳統(tǒng)的寫字間，而是追求安靜、閑適的創(chuàng)作空間。從目前類似的情況看，已經(jīng)有大量自由職業(yè)人群經(jīng)常性的進駐旅游休閑地產(chǎn)。

根據(jù)國際著名旅游景區(qū)的發(fā)展經(jīng)驗，年游客量在180-200萬人次以上和停留時間在6小時以上的主題景區(qū)，都有明顯開發(fā)邊緣產(chǎn)業(yè)的趨勢和潛力。對于占地面積在2、3平方公里以上的項目必須考慮產(chǎn)業(yè)問題，對于新興的沒有任何自然資源可利用的新地，需要對產(chǎn)業(yè)和商業(yè)模式進行創(chuàng)新。

現(xiàn)在國內(nèi)很多地方的所謂旅游地產(chǎn)項目基本都還處于景區(qū)發(fā)展階段，景區(qū)的核心競爭力和亮點都還沒有真正確定和展現(xiàn)出來，即使建立了一些所謂的服務(wù)功能，但都是基礎(chǔ)和原始化的，要發(fā)展以旅游為核心的各類邊緣產(chǎn)業(yè)還為時過早，大多數(shù)景區(qū)的功能還停留在觀光上，很少牽涉到休閑、度假，也就是說這些目標客群的消費習慣都還停留在人看景的階段，國內(nèi)做的好一點的景區(qū)已做到人看人的階段，只有華僑城做到了一些人玩人的階段，目前國內(nèi)也只有華僑城將旅游與產(chǎn)業(yè)融合，已由初始的“旅游+地產(chǎn)”雙核驅(qū)動發(fā)展到“旅游=地產(chǎn)”以文化創(chuàng)意為基礎(chǔ)、旅游、房地產(chǎn)等多核驅(qū)動的階段。并最終實現(xiàn)打造休閑旅游區(qū)和商務(wù)休閑區(qū)的目標。

中國旅游地產(chǎn)最大軟肋就是沒有主題，沒有亮點和核心的競爭力要素，贏利就更不用談了，所以旅游地產(chǎn)項目必須有自己的旅游的固定吸引人的要素或產(chǎn)業(yè)，還需解決的核心問題是解決人和政府的問題，同時還要解決消費者與房地產(chǎn)開發(fā)的矛盾，以及做景點與成熟旅游區(qū)底價拿地等問題;目前中國旅游地產(chǎn)發(fā)展已從開始的旅游為核心的單核（圣淘沙）模仿階段發(fā)展到旅游與地產(chǎn)同步

進行的雙核（華僑城）自主階段，期待有更多的旅游地產(chǎn)向多種發(fā)占展模式和方向的多核（迪斯尼）成熟階段發(fā)展。

現(xiàn)在國內(nèi)旅游產(chǎn)業(yè)已由人看景、人看人的觀光旅游向人玩人的休閑旅游逐漸演變，并不斷弱化旅游本身三大要素（自然、人文、建筑）在旅游價值創(chuàng)造中的作用，以娛樂、文化為概念的休閑旅游，因強調(diào)高附加值的服務(wù)功能，成為未來旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢;單一的傳統(tǒng)商務(wù)辦公向多元化的集團活動演變，衍生出來的若干新興集團消費需求，將是主導游客體驗消費的未來發(fā)展趨勢，將休閑旅游與新興集團消費需求結(jié)合，細化、創(chuàng)新各種服務(wù)功能，滿足各類商務(wù)休閑人群的各種休閑旅游消費需求將是未來商務(wù)旅游休閑產(chǎn)業(yè)化的必經(jīng)之路。

目前國內(nèi)旅游地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在與政府合作時基本都是置換的形式，先簽訂一個框架協(xié)議，企業(yè)給政府做市政和城市配套服務(wù)功能，政府給企業(yè)等價值的土地作為開發(fā)建設(shè)用地，而對于景區(qū)和綠化的用地則基本都是租賃的形式提供給企業(yè)，這樣就導致了企業(yè)在這塊的投入上處于被動和無賴的局面，企業(yè)都是趨利的，那么他們在這塊上的投入，必須得找地方去收回來，以達到企業(yè)資深的收支平衡和獲利，這也是旅游地產(chǎn)承載的機會和空間，也是更多房地產(chǎn)企業(yè)愿意為此去付出和投入的根本原因。

旅游地產(chǎn)發(fā)展欲解決的幾個問題：

未來國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在旅游地產(chǎn)開發(fā)上將都是通過鎖定土地后續(xù)的開發(fā)權(quán)，并充分參與到一級開發(fā)，二級開發(fā)，持有經(jīng)營和資本運作的各個環(huán)節(jié)中去，以此來平衡投入和產(chǎn)出，最后達到利潤的實現(xiàn)。而未來中國旅游地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展趨勢將是多元化，主題化、文化化、產(chǎn)業(yè)化融合的復(fù)合式開發(fā)模式。

首先要解決的是土地問題，旅游地產(chǎn)最重要一個決定性因素應(yīng)該是開發(fā)商怎么拿地，拿到什么樣的地，大家都知道國內(nèi)的旅游地產(chǎn)的土地性質(zhì)大都是農(nóng)村集體用地性質(zhì)或者是市政綠化用地，旅游地產(chǎn)開發(fā)商都要么是從政府手上租賃過來的，要么就是跟政府合作，將整個區(qū)域的市政和綠化工程做好，政府給予相應(yīng)價值的土地的使用權(quán)和使用年限給開發(fā)商，這樣就造成開發(fā)商不愿意花太多的財力物力去真正打造旅游地產(chǎn)核心的東西，而是把經(jīng)歷都放在如何賣房子上去了，但旅游地產(chǎn)脫離了旅游這個核心要素，那么房地產(chǎn)開發(fā)就陷入了孤立的局面，也不可能走太遠。所以旅游地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵還是拿地，土地拿的好

于不好將直接影響到開發(fā)商對項目的期望及后續(xù)的開發(fā)以及項目最后的承載區(qū)域城市功能的級別。（這點其實可以借鑒昆明，大家熟知的“春城高爾夫”的土地性質(zhì)就是旅游用地）。但更大的重要因素還取決于政府，所以政府其實是影響旅游地產(chǎn)發(fā)展的至關(guān)重要的因素和環(huán)節(jié)。

待續(xù)【淺談旅游地產(chǎn)開發(fā)策劃（下）】