第一篇：國有企業(yè)并購地方煤礦需注意的事項

國有企業(yè)并購地方煤礦需注意的事項

山西祝融萬權律師事務所

最近幾年，我們事務所協(xié)助晉城煤業(yè)集團、潞安礦業(yè)集團從事了大量煤礦企業(yè)的并購，積累了一定的經驗，借今天的機會，就我們所這幾年碰到的一些問題和工作中的一些收獲，與大家一起分享。

一、山西省煤礦企業(yè)并購最新政策情況

山西省煤礦并購業(yè)的現狀，剛才中呂所高劍生主任已經講得比較到位，今年的力度尤其大。在4月初山西省煤炭工作會議召開后，4月16日，山西省就出臺了《山西省人民政府關于進一步加快推進煤礦企業(yè)兼并重組整合有關問題的通知》（以下簡稱“《通知》”），《通知》對于煤炭并購的主體、各地市煤礦并購方案的制訂和工作時間都做了明確規(guī)定。按照這個文件的要求，全省十一個地市的煤礦企業(yè)并購方案必須在今年制訂并報省政府批準。按照山西省的規(guī)定，到明年年底，現有的2000多個煤礦必須壓縮到1000個以內，煤礦的最低生產能力原則上不低于90萬噸。在這個文件中，除了對國有煤礦的并購主體確定之外，同時明確經省人民政府批準的地方骨干煤炭企業(yè)，也可以在一定的范圍內并購整合小煤礦。地方骨干煤炭企業(yè)有兩個標準，一個是企業(yè)標準，一個是煤礦標準，所謂企業(yè)標準就是煤炭企業(yè)下屬的這些煤炭企業(yè)加起來達到300萬噸，并且有一個120萬噸的機械化礦井，就可以作為煤炭并購的主體，只要現在達到這個規(guī)模的，你就成為現有主體，當然還需要有一個地方政府審批、報批的程序。除此之外，為了照顧山西省各個縣的產能、資源賦存不一致的情形，同時規(guī)定現有的90萬噸的礦井，也可以作為整合主體，但是必須逐級上報至省級煤炭整合領導組審批。

二、國有煤礦在并購中所涉及的問題

從省屬煤礦企業(yè)近期并購的情況來看，自2008年9月2 日晉政發(fā)[2008]23號《山西省政府關于加快推進煤礦企業(yè)兼并重組的實施意見》發(fā)布后，省屬五大煤業(yè)集團在煤炭整合過程中做了大量的工作，逐步全面鋪開。晉煤、潞安、同煤都在各自的區(qū)塊里開展了中小煤礦的調查、談判工作。在山西省、內蒙、新疆都做了大量煤炭資源并購的探索。但是，自去年10月省政府出臺了83號文件，該文件規(guī)定：省屬國有企業(yè)收購地方煤炭企業(yè)時，對于煤炭企業(yè)的資源不再評估，按照原企業(yè)繳納的資源價款給予一定的補償。具體補償標準是：2006年2月28日，山西省187號文件實施前繳納的，按照百分之百給予補償，當時大多數煤礦交了幾毛錢，假設繳了0.9元，按照百分之百補償，一噸大概一元八角錢。在這個日期之后繳納的價款，按照百分之五十補償。這個文件出臺之后，立刻使煤炭資源的收購工作遇到一個很大障礙。去年一噸原煤賣到一千多元，煤礦企業(yè)新批資源的價款也在6至8元，按照每噸大概2元左右的補償，顯然煤礦企業(yè)是不會同意的。我們去年在臨汾談的一個年產30多萬噸的煤礦，儲量大概只有800噸，可采儲量只有四五百噸，但煤礦企業(yè)開價是五個億，但按照83號文件的規(guī)定，這個煤礦最多也就值幾千萬，和煤礦企業(yè)的心理價位相差太大。但省國資委要求省屬煤礦企業(yè)必須嚴格執(zhí)行83號文件，不按照這個文件執(zhí)行的，評估報告不予備案，造成了一個很大的障礙。去年年底國資委在與各煤炭企業(yè)溝通過程中發(fā)現了這個困難，專門給省政府打了個報告，建議對煤礦企業(yè)的價格按照市場價進行評估，不執(zhí)行83號文件。這個報告打上去，省政府和法制局研究以后，給出一個書面答復，這個問題83號文件已經做了明確規(guī)定，不再研究?，F在很多中小煤礦頂住壓力不談判，不談可以，一個是去查他們的稅收，另外一個是不讓這些煤礦復產。今年山西省第一季度的煤產量已經比內蒙低，內蒙現在是中國產煤第一大省，山西是第二大省，因為今年山西煤礦出事以后，所有煤礦都停產了，要復產必須經過幾道審批程序，即使是拿到審批，復產也是遙遙無期。也就是說，不讓復產，但煤礦的執(zhí)照到明年年底大部分就到期了，到期之前不能生產，到期后就作廢，中小煤礦越往后拖損失越大，對中小煤礦的沖擊比較大。

國有企業(yè)收購的地方企業(yè)煤礦，必須具備兩個條件，第一個是實質性的條件，即2006年、2008年山西省出臺了關于《省屬煤礦企業(yè)收購地方煤礦企業(yè)的通知》，在通知中強調省屬煤礦企業(yè)收購地方煤礦企業(yè)的必須達到年產量90萬噸的規(guī)模，或者具備把產量提升到90萬噸規(guī)模的。今年再次明確必須具備“359”的條件，即生產期限不少于30年，資源儲量不低于5000萬噸，年產能在90萬噸以上。因此，年產量很小而且周邊沒有可采資源，或者對周邊煤礦沒有一個整合方案，達不到一定的規(guī)模的不能并購。第二個條件，就是省屬煤礦企業(yè)收購地方煤礦企業(yè)的必須控股，必須達到51%以上的股權。程序性的條件就是當國有煤礦企業(yè)在擬收購地方煤礦企業(yè)前，先報國資委審批經濟行為，得到國資委的批復后，再進行評估及價格談判工作，并將評估結果報國資委核準或備案，備案價格可以作為收購價格。否則，在收購時，不可避免會出現國有資產流失，或者收購價格偏高的情形。國資委批復后，再報到省煤管局牽頭成立的山西省省屬煤礦企業(yè)兼并領導組，審查收購方案是否符合整個煤礦兼并的總體方案。但從收購時間來說，國資委批復的價格后，就可以簽合同，辦理工商登記。

三、律師在煤礦企業(yè)并購中的主要工作

律師的工作必須緊緊圍繞當地的經濟形勢，煤礦資源并購是這幾年山西省重要的事，因此，律師在煤礦并購中有大量工作要做。律師為國企并購煤礦提供服務中，主要有以下幾個方面的工作：

1、對擬收購煤礦做好盡職調查

因為現在的煤礦產權比較復雜，經營權在企業(yè)手里，價款繳納和收益在個人手里，采礦權可能在另一個人手里，類似這些問題在煤礦企業(yè)中都普遍存在。在2005年煤礦價格居高不下時，很多人在很高的價格買了個煤礦，有些人這些年投資的錢早就收回來了，而有些人貸款買的煤礦一直在技改，投入的錢還沒有收回來，現在要進行煤礦整合，很多人是借高利貸的。因此中間涉及很多復雜問題，上述問題的妥善處理，需要對煤礦的整體情況做詳細的盡職調查。

2、協(xié)助國有企業(yè)與被收購企業(yè)進行談判

去年我們參與潞安煤礦收購地方煤礦談判中，整整談了十來天，因此，談判工作是非常重要的。

3、協(xié)助企業(yè)制訂并購方案

關于資產收購、股權收購等的方案，律師要制定最有利于國有煤礦企業(yè)收購、并具有可操作性的方案。對于債權債務比較大，關系很難梳理清楚的，往往選擇資產收購，收購資產或采礦權，之后重新換證。這樣做可以妥善處理小煤礦的歷史遺留問題，但涉及到采礦權證、生產許可證的變更，手續(xù)比較復雜。對以一些財務資料比較健全、手續(xù)比較完整的煤礦，通常收購煤礦的股權。這樣操作不涉及采礦權、采礦許可證、生產證的變更，股權收購完后，就達到對煤礦的控制。還有就是通過收購煤礦企業(yè)的母公司達到整合小煤礦的目的，我們在實踐中也做過幾起，主要是對現有煤礦股權比較分散的，其他股東不愿意被收購的，可以通過收購大股東的股權來完成股權收購。在實踐中要針對不同的煤礦設計不同的收購方案，這是律師做的第三個工作。

4、關于法律文書的擬訂

這是律師一個常規(guī)業(yè)務，在談判過程中，雙方所形成的一致性意見通過公司章程、收購協(xié)議確定下來，使得雙方之間有個書面材料，最終完成收購行為。

5、協(xié)助企業(yè)完成報批工作

律師協(xié)助企業(yè)完成國資委審批、煤管局審批的工作。

四、幾個特殊問題的處理

1、收購主體的理順問題

在并購中往往會遇見一些企業(yè)的產權關系不清，有些煤礦企業(yè)處于技改階段，只有一個名稱

核準通知書，沒有取得《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》，在公司正式設立前，我們收購的是股權，還是出資權，這是存在的第一個問題。對于這個問題，我寫過一篇文章探討過，即對于籌建期間的煤礦，怎么來收購，我們建議籌建企業(yè)盡快辦理企業(yè)營業(yè)執(zhí)照。通過與工商局的溝通，工商局在2005年出臺一個文件，在資源整合中，沒有辦理企業(yè)營業(yè)執(zhí)照的，可以先辦理企業(yè)營業(yè)執(zhí)照，再去煤管局領取采礦許可證，領安全生產許可證等，等所有證件齊全以后，再去工商局領取企業(yè)營業(yè)執(zhí)照，這個過程周期很長，最后工商局開了個口子，只要煤礦企業(yè)取得煤管局對技改的開工批復，工商局就可以辦理基建期間的營業(yè)執(zhí)照，這樣我們就可以順理成章地辦理股權轉讓。

2、收購價格的確定問題

收購價格我上面談到一些，但在實踐操作中，很多國有企業(yè)為了和民營企業(yè)達成一個意向，往往表面上按照評估價格擬定收購價格，實際上國有企業(yè)通過其他方式對民營企業(yè)做一個補償，這個補償通常在補充協(xié)議里體現，不在正式協(xié)議里體現。這種方式存在重大的法律風險，一是國有資產流失的風險，二是違規(guī)違紀風險，在合同的履行中也會出現重大糾紛，因此，我們認為不宜采用這種方式。對于交易價款存在較大差距的矛盾，還是要通過談判的方式取得小煤礦主的同意。

3、關于稅收的問題

稅收目前是收購中比較重要的一個問題，民營企業(yè)在出售煤礦股權時，很多人要求必須是稅后收入，所謂稅后收入就是民營企業(yè)轉讓股權，國有企業(yè)必須把其應承擔的所得稅承擔起來，實際上這個約定不符合稅法的規(guī)定。這樣在操作中，收購價格必須加上稅收，不然的話，國有企業(yè)沒辦法進行賬務處理。因此，在稅收問題上，收購價格必須把稅收包括進去。對于個人所得稅，按照稅法規(guī)定，股權轉讓的個人所得稅是要由國有企業(yè)代扣代繳的，因此在合同中明確這次交易的稅收由各自承擔一半的約定是和現行稅法相沖突的。所以國有企業(yè)在收購自然人股權時，一定要注意稅收代扣代繳的義務。對于股東是法人的，很多企業(yè)也要求國有企業(yè)承擔企業(yè)所得稅，這個要求本身就是不合理的，企業(yè)要自行繳納所得稅，要是非得由國有企業(yè)繳納所得稅的，收購價格必須包括企業(yè)所得稅。最近，國家工商局對企業(yè)并購過程中個人所得稅的繳納問題專門作了規(guī)定，按照這個規(guī)定，企業(yè)在進行股權收購、兼并、整合過程中，如果是非貨幣支付的，即用股權來支付對價，占到整個股權交易85%以上，雙方可以采用特殊的技術處理，雙方不再繳納企業(yè)所得稅。這個意思是國有企業(yè)收購地方企業(yè)的，比如51%的股權，應該支付1個億，但是國有企業(yè)只支付1400萬，其余的8600萬折合成小煤礦股東持有國有企業(yè)的股權，這種方式收購完之后，地方煤礦企業(yè)的股東就成為國有煤礦企業(yè)的小股東。采用這種方式收購，一方面可以解決國有煤礦企業(yè)收購的資金緊張問題，另一方面又可以回避雙方所得稅繳納問題，因此，這也是一個非常好的收購方式，建議大家也可以采用這種方式完成收購行為。

4、債權債務的處理

現在大部分民營企業(yè)的老板的個人債務和企業(yè)債務是劃分不清的，我們在審計評估時，一查帳，他有很多帳外負債，這樣必須對帳內負債和帳外負債作一個清理。在清理時必須和債權人進行溝通，債權人認為是煤礦負責人借的，還是以煤礦企業(yè)借的，這二者處理方式是不一樣的。如果是個人債務，必須由煤礦企業(yè)老板自行承擔，從股權受讓價款中可以處理；如果是企業(yè)的債務，按照公司法的規(guī)定，公司股權的變更并不影響公司債權債務的承擔，原來公司的債權債務是要由新公司來承擔的，所以合同中就必須對債權債務的承擔作出非常明確的約定。大部分企業(yè)是這樣約定的：收購價格截止到審計評估基準日，在評估報告中反映的負債，全部由煤礦企業(yè)來承擔，只要不是在評估報告中體現的負債，都股東個人承擔還款責任。為了保障債權債務的處理，我們建議在收購時給被收購方留一定的股權，當出現負債時，就可以行使抵押權、質押權，處分這些負債，最終清償債務，保護收購人的權益。

5、糾紛的解決方式

太原仲裁委員會自成立以來最大的一個案件就是煤礦并購，在煤礦并購中雙方感覺問題很大，對于糾紛的解決方式，是選擇訴訟還是選擇仲裁，雙方當事人認為仲裁在程序上更簡便、實體上更公正，因此就選擇了仲裁。所以在煤礦并購中，也可以建議雙方當事人選擇仲裁，如果當事人同意，那么糾紛的處理更及時、更公正，充分保護雙方當事人的利益。

第二篇：電算化需注意事項

電算化考試需注意事項

初級電算化在2013年中時進行一次大規(guī)模改革，改革之后使用的軟件稱為“思諾”軟件。初級電算化直至現在仍處于改革期間，每一個季度都會有一定的小規(guī)模變動（不會有大變動），以下是“思諾”軟件做題操作過程中需注意的事項。

1、工資變動

扣款600書報費300在操作過程找不到書報費項目要回頭增加工資變動項目在增加項目編碼時要注意有兩頁否則會提示編號已有。

2、賬套中若有要求設置收款憑證、銀行付款憑證、轉賬憑證，很多人沒注意，設置成收、付、轉憑證。字面上看似相同，實際本身所設定的限制是不一樣的。

3、查詢固定資產統(tǒng)計表：在固定資產--帳表--我的帳表打開即可

4、有一個修改憑證，管理費用輔助核算部門為服務部，在填制憑證頁面右上角翻頁找到所需修改的憑證，點擊管理費用的金額跳出輔助核算部門進行選擇。

5、填轉賬憑證：財務部許清報銷廣告費。應該借：管理費用-廣告費（選擇財務部門為輔助核算）貸：其他應收款

6、每次的登陸時間和業(yè)務發(fā)生時間以及賬套，業(yè)務時間有時會體現在第二行，要認真看，做完核對下所有數據，確保無誤再保存。

建賬套時，注意什么都不要輸入，在默認界面直接點“建立帳套”。

7、實務題操作過程對話框右下角經常會被題目遮住，而造成看不到確認鍵，這時要先把題目最小化，把整題錄入完畢再找回題目。

8、在做工資公式設置時，必須使用界面上所給的功能鍵盤，而不能使用手工鍵盤，否則不得分。

9、業(yè)務題中，要求設置付款條件，題目中所給的“n/x”，n表示0的意思，在題目中輸入時只能填0，n是不能保存的。

10、考試時不論是什么題目，一律不能使用復制粘貼功能，否則同樣不得分。

第三篇：放假需注意事項（推薦）

軋鋼分廠2016春節(jié)放假注意事項

1、放假時間：2016年2月7日至2016年2月10日，總計4天，11日早8:00開始檢修。

2、放假期間值班安排，見附表。

3、放假前工作要求：

3.1 每人均留有雙聯系方式，保證能夠聯系到本人，統(tǒng)一打印裝訂，作為交接班記錄進行交接。

3.2 班長以上管理人員、點檢人員、技術員必須24小時開機，保證通訊通暢。3.3 綜合事務員室、技術員辦公室鑰匙、電腦密碼由分廠值班領導進行交接處理。

3.4 放假期間各種數據報表、票據由分廠值班領導代為管理。3.5 各班組值班人員必須會消防自動化操作及流程。

3.5 2016年2月11日早8：00，各作業(yè)區(qū)召開安全復崗會議，進行上崗安全教育，會議內容針對：收心、崗位危險源點認知等方面，會議時間不得低于15分鐘。

4、值班期間注意事項：

4.1 分廠值班領導負責召開班前班后會。值班人員必須在規(guī)定時間內在崗。嚴禁串崗、睡崗、脫崗、醉崗，必須參加分廠班前班后會議。

4.2 分廠值班領導必須按規(guī)定填寫交接班交接班記錄本，填寫不規(guī)范的按照每條50元處理，不填寫按曠工處理。做好交接規(guī)范。接班人不到崗嚴禁私自下崗。

4.3 分廠值班領導負責軋鋼分廠全面工作，做好各區(qū)域安全、衛(wèi)生、防火、防盜、防風、防雨雪等工作布置和檢查。動火作業(yè)必須值班領導到場確認。

4.4 廠區(qū)內嚴禁個人燃放鞭炮。

4.5 保證放假期間無人辦公室、宿舍電源、水源均處于關閉狀態(tài)。保護好個人貴重物品。

4.6 放假期間如有意外事故及時向軋鋼分廠逐級上報，影響工作的需要提前做好告知工作。

5、本事項隨交接班記錄一并交接。

軋鋼分廠 2016/2/4

第四篇：購房需注意事項

購房需注意事項

第一、購房前的準備：

購房者首先應該慎重的選擇一個物業(yè)的項目，就是你準備購買什么樣的房子，首先應該考慮它本身所處的地理位置、戶型以及它周邊的環(huán)境，非常重要的一點應該對開發(fā)商的資信進行一個了解，就是說在購房前購房者應該對你選擇的物業(yè)項目有一些最基本的了解。這些基本的了解中很重要的一點是對開發(fā)商的資信進行了解。

有極個別開發(fā)商的信用度不是特別好，不要貪圖一時的方便或便宜。購房者可以通過江陰房產網對樓盤進行全面的了解，通過江陰房產論壇多聽聽人家對樓盤的意見，特別是開發(fā)商的資信問題。

第二、簽訂認購書和商品買賣合同，這里包括簽訂補充條款。

購房者在簽訂認購書和商品買賣合同的時候，應該注意到查驗預售許可證，交付定金，簽訂認定書，選擇付款的方式，簽訂商品房買賣的合同，再交付購房款，這是購房中的第二個階段。

第三，交房和辦理產權登記，就是開發(fā)商在辦理完登記后，簽收“兩書”，接受物業(yè)，申領產權證。

在這里，我再展開來講一些購房過程中可能會遇到的法律問題，希望引起大家的注意：

一、如何閱售樓書。

售樓書通常是開發(fā)商所做的宣傳廣告，在閱讀售樓書的時候，首先要注意售樓書中是否有商品房的預售許可證，這是對開發(fā)商資質衡量的一個重要標準。為了確認預售許可證的真實性，一個是可以通過在江陰房產信息網查詢、核對，核對這家房地產開發(fā)商是不是名副其實的，是不是有預售許可證。其次，可以根據自己的要求審核售樓書的外觀圖、小區(qū)整體布局圖、價格、地段、房型、規(guī)劃配套、優(yōu)惠條件以及投資者等信息，決定是否購買。

用幾分鐘的車程確定地段的位置，這已經被國家工商局認定為是違法的廣告?？墒?，往往在售樓書中都有這個，我們應該特別注意。

怎么保證售樓書的內容具有法律效率？我看到售樓書之后確實非常感興趣，但是又怕最后買了房子以后，不象售樓書中所描述的那些美妙？怎么辦？

根據法律的規(guī)定，如果要從法律上確保售樓書本身具有法律效力，就一定要把售樓書的內容明確的寫到后面的商品房銷售合同中，這是法律規(guī)定要有的。如果我就是認定售樓書中所描繪的物業(yè)的美妙環(huán)境，這么好的戶型、這么好的地段，想確保、約束開發(fā)商一定要按照售樓書中說的履行它的義務，就把售樓書的內容向開發(fā)商提出寫到合同中。這樣的話，一旦開發(fā)商沒有按照售樓書寫到商品購銷合同里約定的條款履行義務，他就要承擔責任。

但把樓書內容寫進合同，實際操作中還是有一定困難的，我們江陰前二年，有家開發(fā)商樓書上說的天花亂墜，后來因為偷工減料，對購房者造成了很大傷害，所以，在這里提醒我們論壇的朋友，樓書內容可以不全部寫進合同，但一些關鍵的內容還是要求開發(fā)商寫進去的，同時，保存好樓書。

在售樓書驗完以后要簽訂認購書，要交定金，提醒購房人要注意，認購書里的定金和訂金的區(qū)別，定金是一個專門的法律概念，其目的是在于對合同的成立、履行其擔保作用，并有特定定金的規(guī)則，它有特定的法律內涵。通常房地產開發(fā)商在認購書中有這樣的條款，買房應該在簽訂認購書多少之日起買房，否則的話不給退還。

建議，購房者在簽訂認購書的時候，將這個條款改為買房應當在簽訂認購協(xié)議之日起多少日之內前來與賣房商談正式合同，如因對合同條款的分歧導致合同未能簽署，所收的定金應予退還。這樣對購房者應該是比較有利的。

認購書簽訂了之后在多少日之內和房地產開發(fā)商簽訂買賣合同，簽訂買賣合同就應該非常慎重的對待，因為買房人的權利和義務都體現在買賣里面。一旦將來和房地產商發(fā)生糾紛，購房合同是解決雙方分歧的最主要的根據和憑證。

二、簽訂合同的注意事項：

（1）看是否有商品房預售許可證，法律規(guī)定，在樓盤未取得預售許可證前，開發(fā)商向你收取的任何錢款都屬非法，訂立合同無效；

(可通過江陰房產信息網的新商品房市場頻道進行查詢，看看是不是上市)；

（2）看購買的房產是否已被開發(fā)商抵押或另售？

（現在的合同都是網上簽訂的，只要是網上簽訂打印出來的合同，就不可能被開發(fā)商抵押或另售）；

（3）簽定購房合同時，注意使用標準合同文本；

(一定要求開發(fā)商簽訂網上合同，只有網上簽訂的合同，購房者的權益才能得到保護，因為只要網上簽訂的合同的房產，開發(fā)商不得另售)

（4）問清售房報價、付款形式及總共要付多少款，并將房款存入監(jiān)管銀行的監(jiān)管帳戶；

（5）明確房屋所有權證發(fā)放時間，適時辦理產權證。

在期房糾紛中，很多是關于房屋產權證的發(fā)放期限的，開發(fā)商解釋產權證的發(fā)放進度為何一再拖延時，一個常用借口是有關部門不給辦。只要權屬清楚、產權來源資料齊全的，房管部門在受理登記之日起十天左右一定頒發(fā)房屋產權證。也就是說，造成房屋產權證遲遲辦不下來的原因很可能在于開發(fā)商，比如，開發(fā)手續(xù)不健全、欠繳出讓金、程度有誤等，一旦屬于這些情況，購房人就要提高警惕，一方面了解能否解決，一方面考慮是否要放棄購買該房產的計劃。

（6）、面積問題。

《合同法》第8條規(guī)定：“依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或解除合同。依法成立的合同，受法律保護?！币虼?，要防止面積糾紛，關鍵是訂好合同。期房最大的特征是在預售合同訂立時，房屋所有權并未現實存在，有關房屋狀況只能體現在圖紙上，這樣，使得按圖紙預測的建筑面積和竣工后現場實測的建筑面積常有誤差。而預售商品房的價格又往往是按圖紙預測的建筑面積來計算的。

三、如何驗收二書？

買完房以后還要查驗或者叫驗收“兩書”。什么是兩書呢，兩書是開發(fā)商在竣工驗收合格時通知購房者入住之后提供的兩份法律文件，一個是住宅質量保證書，第二是住宅使用說明書。住宅質量保證書通常包括工程質量監(jiān)督部門核驗的登記，在使用年限內承擔的保修責任，正常使用情況下，各部件的保修期，比如說防水是三年，墻面、管道滲漏是一年，墻面抹灰脫落是一年，地面大面積起沙是一年，包括供熱供冷系統(tǒng)等設備，衛(wèi)生潔具、開關等等。其他部位或者部件的保修時間可以由房地產開發(fā)商和用戶約定。

住宅使用說明書，通常應該包括開發(fā)單位、設計單位、施工單位、委托監(jiān)理單位、住宅的結構類型、裝修裝飾注意事項、上水下水、電、燃器、消防等設施配制的說明，以及門窗類型使用事項，配電負荷，承重墻、保溫墻、陽臺等部位需要說明的問題以及其他需要說明的問題。生產廠家另有說明書的，應附于住宅使用說明書里。

也就是說一個房屋完整的法律文件在購房的過程中應該查驗五證，同時收房子的時候應該有兩書。還有更重要的是產權證，拿到產權證，整個購房所有的法律文件就應該算齊備了。

三、幾個購買期房時的幾個最重要的問題：

(一)、面積問題：

商品房銷售面積的計算問題，有三種計算方式。一個是按套計價，一個是按建筑面積計價，還有一個是按套內建筑面積計價值。我們江陰用都是按照建筑面積，是套內銷售面積和分攤的公用面積之和。所以，在簽訂商品房買賣合同的時候，要把套內的建筑面積和公攤的面積寫清楚。

在購房過程中，怎么處理面積的誤差呢？通常在標準的商品房買賣合同里，面積差異的處理方式有兩種，一種是雙方自行約定。第二種是，如無約定，則從3%法則。

（二）、交房時間問題

在商品房合同中，通常里面約定有一個不可抗力條款。在商品房買賣合同里，開發(fā)商對于延期交房的免責理由一般說是不可抗力。按照我們國家的規(guī)定，不可抗力應該是指不能預見、不能避免、不能克服的客觀情況，比如說地震、發(fā)洪水等等，這種是不能預見、不能避免、不能克服的客觀情況，這種不可抗力才能夠免除開發(fā)商延期交付房屋的責任，也就是說免責。如果不是這種情況，就不能約定成不可抗力，一般開發(fā)商通常把不可抗力的范圍擴展了，比

如說施工中如果遇到異常困難或者重大的事故問題不能解決，比如說施工配套的批準和安裝的延誤，都認定為不可抗力。從法律角度講，我們覺得對購房者是不公平的，等于把不可抗力的范圍擴展了。所以，建議購房者對于不可抗力這個條款一定要僅僅把握住三個條件，就是不能預見、不能避免、不能克服的情況下，約定在最小的范圍內，不要擴展，擴展以后，延期交房的時候，他都可以說我免責。

（三）、合同和誰簽訂及違約金

購房合同的簽訂是跟誰簽訂？很簡單，簽訂購房合同，應該是跟房地產開發(fā)商簽定合同。但是，目前有一些開發(fā)商常常委托一些中介代理公司負責其銷售活動，中介代理公司不能沒有開發(fā)商的簽字而與購房者直接簽訂買賣合同，就是說中介公司不能以他的名義簽定合同。簽定合同的時候我們應該把握住是開發(fā)商，而不能委托中介公司，以中介公司自己的名義簽定合同。再一個提示，簽訂商品房買賣合同的時候，要注意有一些比例數字。比如說違約金是千分之幾還是萬分之幾，還是百分之幾，這些比例數字，作為購房者一定要注意，稍微差一個百分數，很多東西就差很多。

（四）、最重要的補充協(xié)議

在買賣的時候一個是簽訂認購書，第二個簽訂購房合同，我們江陰的合同都是通過江陰房產信息網打印的，是標準條款，有些購房合同有一個補充協(xié)議，這個補充協(xié)議往往是房屋購買合同里沒有約定的事項通常在補充條款里進行約定。需要提醒購房者注意的是，補充條款在某種程度上，它約定的事項比房屋購銷合同里約定的還重要，因為補充條款是根據不同的項目的不同具體情況來約定的。所以，在補充條款簽訂的時候應該把握幾個問題。

第一，應該明確的把售樓書和其他廣告的內容寫進補充協(xié)議里去，這是維護購房者合法權益的一個很重要的方式。

第二，明確房屋所有權證辦理的時間。因為購銷合同里通常沒有說多長時間把產權證辦下來，這通常在補充條款里約定。

第三，要明確按揭辦不下來的話，雙方的責任。現在買房通常需要按揭，確實有的情況下按揭沒有辦下來，沒有辦下來的原因比較復雜，有購房者的原因，也可能有房地產開發(fā)商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。要明確，如果按揭辦不下來，雙方各自的責任是什么。

第四，明確關于公攤建筑面積?，F在面積爭議最多的就是公用面積的分攤問題，而且有些開發(fā)商經常在公攤上做文章，所以要和開發(fā)商約定清楚，不僅要有一個籠統(tǒng)的公攤面積的數字，而且要約定公攤的是哪一部分，要確定公攤的位置。現在有很多贈與這個，贈與那個，實際上有的時候是公用的面積。

第五，應該明確裝修標準。江陰現在少有精裝房，但以后逐漸的房地產開發(fā)項目是精裝修，那么就必須對裝修的標準明確。比如說裝修的標準不要籠統(tǒng)的想使用進口材料、高級材料等這種不明確、含糊的表述，一定要明確使用什么品牌，甚至包括顏色等。

第六，明確退房的責任。購房者接到入住通知之后，經常拿出一些資金裝修房屋，比如說買

家電什么的，但是一旦退房是由于開發(fā)商的原因，必須寫明開發(fā)商是什么樣的責任，寫名在確定的日期內把開發(fā)商退還，甚至包括銀行的利息、罰金等。

最后，購房者在購買商品房的時候是否需要聘請律師。江陰少有請律師簽訂購房合同的，這和江陰的樓市一直來的供不應求有關（前幾年，我陪過幾個朋友去簽訂合同，聽到開發(fā)商最多的一句話就是：我們都是這樣的合同，要就要，不要就拉倒），隨著江陰近幾年推出了大量住宅用地后，慢慢的供求在轉變在商品房的買賣中確實涉及到很多專業(yè)方面的法律知識，普遍的購房者很難一下子了解熟悉這些問題，因此為了減少風險，預防買賣合同中的陷井，建議購房者在購房的過程中聘請律師，把相關的事情請律師辦，雖然要支付一些費用，但會降低風險

第五篇：自薦信需注意事項

1、過于關注工作職責

履歷中最普遍的錯誤就是將履歷變成一份枯燥乏味的職責責任清單。許多人甚至會用他們公司的工作守則作為改善履歷的指南。創(chuàng)建一份履歷是對上述剩余部分的刪節(jié)，你不該僅僅敘述必需的信息，還要說明你的每個公司的不同經歷。要提供公司怎樣因你的表現而大獲其利的具體例子。當彰顯自己的成就時，請問自己以下問題：

2、內容過短和過長

太多的人想把他們的經歷壓縮在一頁紙上，因為他們曾經聽說履歷最好不要超過一頁。當將履歷格式化地縮到一頁時，許多求職者就刪除了他們給人深刻印象的成就。反之亦然。就拿那些在履歷上用幾頁紙漫談不相干的或者冗長的經歷的候選人來說，看的人很容易就會覺得無聊。所以，當你寫履歷時，試著問自己：”這些陳述會讓我得到面試的機會嗎?”然后，僅僅保留那些會回答”是”的信息。

3、加入關鍵字。

現在許多都用e-mail和可掃描的簡歷。所以你的簡歷應多含有關鍵字。關鍵字將會用在數據庫里以便查找。你應該寫清楚，如：C++,UNIX，網絡，工程等。關鍵字一般有3種類型：幾乎所有名詞，部分形容詞和一些專業(yè)用語。在每句句子里都用一些。但是，不要用不切實際的詞。

4、加上相關的條件。

想一想你還有什么優(yōu)勢與這工作有關，把他們加到簡歷末尾。如執(zhí)照、證書、協(xié)會等。如有相關興趣也可能會有用。