第一篇：物業(yè)管理實(shí)務(wù)精講班第31講課件講義

物業(yè)管理實(shí)務(wù)精講班第31講課件講義（環(huán)球職業(yè)教育在線）

物業(yè)管理實(shí)務(wù)精講班第31講講義

內(nèi)容提要

一、內(nèi)容提要

1．員工的招聘與解聘

(1)員工招聘計(jì)劃的制定

(2)員工招聘的組織實(shí)施

(3)員工的解聘

2．員工的培訓(xùn)及管理

(1)培訓(xùn)體系的建立

(2)培訓(xùn)的分類(lèi)

(3)培訓(xùn)的內(nèi)容

(4)年度培訓(xùn)計(jì)劃

(5)培訓(xùn)的組織與實(shí)施

3．員工薪酬管理

4．員工的考核與獎(jiǎng)懲

二、考試目的和考試要求

本部分的考試目的是要測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)物業(yè)管理企業(yè)員工的招聘與解聘、培訓(xùn)與管理、員工薪酬管理、員工考核與獎(jiǎng)懲等知識(shí)的掌握程度和綜合運(yùn)用能力。

考試基本要求

掌握：?jiǎn)T工招聘的組織與實(shí)施，培訓(xùn)管理的組織與實(shí)施。

熟悉：?jiǎn)T工招聘計(jì)劃的制定，員工的解聘，培訓(xùn)的分類(lèi)及內(nèi)容，員工薪酬管理的內(nèi)容，員工的考核與獎(jiǎng)懲。

了解：?jiǎn)T工年度培訓(xùn)計(jì)劃，員工薪酬管理的體系設(shè)計(jì)。

考題類(lèi)型要求

本部分考題類(lèi)型為：?jiǎn)雾?xiàng)選擇題、多項(xiàng)選擇題、案例分析。

三、內(nèi)容輔導(dǎo)

第十三章

人力資源管理

人力資源管理，是指運(yùn)用科學(xué)方法，對(duì)企業(yè)的人力進(jìn)行合理的培訓(xùn)、組織和調(diào)配，使人力、物力經(jīng)常保持最佳比例，同時(shí)對(duì)人的思想、心理和行為進(jìn)行恰當(dāng)?shù)囊龑?dǎo)、控制和協(xié)調(diào)，充分發(fā)揮人的主觀能動(dòng)性，使人盡其才，事得其人，人事相宜，以實(shí)現(xiàn)組織目標(biāo)。

隨著物業(yè)管理市場(chǎng)的不斷規(guī)范和發(fā)展，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的運(yùn)作要求越來(lái)越高。能否對(duì)人力資源進(jìn)行有效開(kāi)發(fā)和管理，已成為物業(yè)管理企業(yè)極其重要的戰(zhàn)略問(wèn)題。人力資源管理的內(nèi)容非常豐富，本章主要介紹人力資源管理中人員的招聘與解聘、人員的培訓(xùn)及其管理、人員的考核與獎(jiǎng)懲等問(wèn)題。

招聘計(jì)劃的制訂

第一節(jié)

員工的招聘與解聘

一、招聘計(jì)劃的制訂（熟悉）

物業(yè)管理企業(yè)的招聘應(yīng)根據(jù)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、管轄項(xiàng)目類(lèi)型、物業(yè)面積的大業(yè)主構(gòu)成情況、收入與消費(fèi)傾向、消費(fèi)特點(diǎn)等制訂招聘計(jì)劃。其內(nèi)容包括：

(1)計(jì)劃招聘人員總數(shù)和人員結(jié)構(gòu)，包括專業(yè)結(jié)構(gòu)、學(xué)歷結(jié)構(gòu)等；

(2)各類(lèi)人員的招聘條件；

(3)招聘信息發(fā)布的時(shí)間、方式與范圍；

(4)招聘的渠道；

(5)招聘方法。

招聘的組織實(shí)施

二、招聘的組織實(shí)施（掌握）

(一)公布招聘信息

物業(yè)管理企業(yè)可通過(guò)一定渠道或選擇一定的方式，公布有關(guān)招聘信息，包括招聘的時(shí)間、招聘的職位、招聘人員的數(shù)量及相關(guān)資格要求等。

(二)設(shè)計(jì)應(yīng)聘申請(qǐng)表（注意：有可能考）

招聘信息發(fā)布后，求職者通常會(huì)寄來(lái)個(gè)人簡(jiǎn)歷。為了保證應(yīng)聘人員提供信息的規(guī)范性，企業(yè)在招聘活動(dòng)開(kāi)始時(shí)要組織人員設(shè)計(jì)應(yīng)聘申請(qǐng)表。

1．應(yīng)聘申請(qǐng)表應(yīng)反映的信息

不管何種形式的申請(qǐng)表，一般都應(yīng)能夠反映以下信息：應(yīng)聘者個(gè)人基本信息、應(yīng)聘者受教育狀況、應(yīng)聘者過(guò)去的工作經(jīng)驗(yàn)以及業(yè)績(jī)、能力特長(zhǎng)、職業(yè)興趣等。

2．設(shè)計(jì)應(yīng)聘申請(qǐng)表的注意事項(xiàng)

在設(shè)計(jì)應(yīng)聘申請(qǐng)表時(shí)，應(yīng)注意以下問(wèn)題：

(1)內(nèi)容的設(shè)計(jì)要根據(jù)職務(wù)說(shuō)明書(shū)來(lái)確定，按不同職位要求及不同應(yīng)聘人員的層次，分別設(shè)計(jì)應(yīng)聘申請(qǐng)表。

(2)在設(shè)計(jì)申請(qǐng)表時(shí)要考慮申請(qǐng)表的存儲(chǔ)、檢索等問(wèn)題，尤其是在計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)中。

(三)對(duì)應(yīng)聘者進(jìn)行初審

初審是對(duì)應(yīng)聘者是否符合職位基本要求的一種資格審查，目的是篩選出那些背景和潛質(zhì)都與職務(wù)所需條件相當(dāng)?shù)暮蜻x人。

1．審閱和篩選簡(jiǎn)歷的方法

（1)分析簡(jiǎn)歷結(jié)構(gòu)。簡(jiǎn)歷的結(jié)構(gòu)在很大程度上反映了應(yīng)聘者的組織和溝通能力。

(2)重點(diǎn)看客觀內(nèi)容。簡(jiǎn)歷的內(nèi)容大體可分為主觀內(nèi)容和客觀內(nèi)容兩部分。在篩選簡(jiǎn)歷時(shí)應(yīng)重點(diǎn)查看客觀內(nèi)容。客觀內(nèi)容主要分為個(gè)人信息、教育背景、工作經(jīng)歷和個(gè)人成績(jī)四個(gè)方面。主觀內(nèi)容主要包括應(yīng)聘者對(duì)自己的描述，例如本人活潑開(kāi)朗、工作能力強(qiáng)等對(duì)自我的評(píng)價(jià)和描述。

(3)判斷是否符合職位技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)要求。在客觀內(nèi)容中，首先要注意個(gè)人信息和受教育經(jīng)歷，判斷應(yīng)聘者的專業(yè)資格和經(jīng)歷是否和應(yīng)聘崗位相符。如果不符合要求，就沒(méi)有必要再查看其他內(nèi)容，可以直接篩選掉。

（4）審查簡(jiǎn)歷中的邏輯性。在工作經(jīng)歷和個(gè)人成績(jī)方面，要注意簡(jiǎn)歷的描述是否有條理，是否符合邏輯。

（5）對(duì)簡(jiǎn)歷的整體印象。通過(guò)閱讀簡(jiǎn)歷，看是否留下了良好的印象。

2．篩選申請(qǐng)表的方法

(1)判斷應(yīng)聘者的態(tài)度。在篩選申請(qǐng)表時(shí)，對(duì)那些填寫(xiě)不完整和字跡難以辨認(rèn)的材料可以直接將其篩選掉。

(2)關(guān)注與職業(yè)相關(guān)的問(wèn)題。在審查申請(qǐng)表時(shí)，要分析背景材料的可信程度，要注意應(yīng)聘者以往經(jīng)歷中所任職務(wù)、技能、知識(shí)與應(yīng)聘崗位之間的聯(lián)系。

(3)注明可疑之處。在篩選申請(qǐng)表時(shí)，應(yīng)標(biāo)明疑點(diǎn)，在面試時(shí)作為重點(diǎn)提問(wèn)內(nèi)容之一加以詢問(wèn)。

(四)確定選拔方法

物業(yè)管理企業(yè)要根據(jù)應(yīng)聘崗位的特征、參加招聘人員的能力與素質(zhì)及應(yīng)聘者的數(shù)量和層次確定選拔方法，下面介紹一下常用的選拔方法。

1．面試

面試是面試者通過(guò)與應(yīng)聘者正式交談，達(dá)到客觀了解應(yīng)聘者業(yè)務(wù)知識(shí)水平、外貌風(fēng)度、工作經(jīng)驗(yàn)、求職動(dòng)機(jī)、表達(dá)能力、反應(yīng)能力、個(gè)人修養(yǎng)、邏輯思維等情況，并對(duì)是否聘用作出判斷與決策的過(guò)程。

(1)面試的方法

一般可在面試前先確定要提的重要問(wèn)題，列成提綱，按提綱提問(wèn)，同時(shí)針對(duì)不同的崗位要求和應(yīng)聘者具體情況，在面試中提出針對(duì)性問(wèn)題，全面了解應(yīng)聘者的情況。

(2)面試的程序

面試程序一般包括五個(gè)步驟：準(zhǔn)備、營(yíng)造和諧氣氛、提問(wèn)、結(jié)束及復(fù)審。

2．心理測(cè)驗(yàn)

心理測(cè)驗(yàn)是指通過(guò)一系列科學(xué)方法來(lái)測(cè)量被試者智力和個(gè)性差異。

(1)智力測(cè)驗(yàn)

智力是指人類(lèi)學(xué)習(xí)和適應(yīng)環(huán)境的能力，包括觀察力、記憶力、想像力、思維能力等。

(2)個(gè)性測(cè)驗(yàn)

個(gè)性是指一個(gè)人比較穩(wěn)定的心理活動(dòng)特點(diǎn)的總和。通過(guò)個(gè)性測(cè)驗(yàn)可了解一個(gè)人個(gè)性的某一方面(如人際關(guān)系等)，再結(jié)合其他指標(biāo)，考慮此人適合擔(dān)任哪些工作。

(3)特殊能力測(cè)驗(yàn)

特殊能力指某人具有的他人所不具備的能力。

3．知識(shí)測(cè)驗(yàn)

知識(shí)測(cè)驗(yàn)的目的是了解應(yīng)聘者是否掌握應(yīng)聘崗位所必須具備的基礎(chǔ)知識(shí)和專業(yè)知識(shí)?！悴捎脮?shū)面考試的方法進(jìn)行。

4．勞動(dòng)技能測(cè)驗(yàn)

在招聘操作層員工時(shí)，可根據(jù)應(yīng)聘崗位的需要，對(duì)應(yīng)聘者進(jìn)行勞動(dòng)技能方面的測(cè)驗(yàn)。

(五)人員的錄用

人員錄用是人員招聘的最后一個(gè)環(huán)節(jié)，主要涉及人員選擇之后的一系列有關(guān)錄用事宜，如通知錄用人員、簽訂試用合同、安排員工的初始工作、試用、正式錄用等。

員工的解聘

三、員工的解聘（熟悉）

員工的解聘即物業(yè)管理企業(yè)與員工解除勞動(dòng)合同。員工的解聘包括員工辭職、辭退和資遣三種情況。

(一)員工辭職

辭職是指員工要求離開(kāi)現(xiàn)任職位，與企業(yè)解除勞動(dòng)合同，退出企業(yè)工作的人事調(diào)整活動(dòng)。辭職的管理應(yīng)注意：

(1)員工不符合辭職條件的，人事管理部門(mén)不能同意其辭職。如勞動(dòng)合同尚未到期，與企業(yè)訂有特殊工作協(xié)議等情況。

(2)員工辭職時(shí)，人事管理部門(mén)和有關(guān)用人單位應(yīng)督促其辦好有關(guān)工作移交及個(gè)人財(cái)物清理。

(3)物業(yè)管理企業(yè)在員工人職時(shí)即應(yīng)明確告知，員工辭職應(yīng)當(dāng)提前30日以書(shū)面形式通知企業(yè)。

(二)員工的辭退

員工的辭退就是終止勞動(dòng)合同。辭退員工必須慎重考慮，恰當(dāng)處理?！愣?，對(duì)無(wú)重大過(guò)失者，不要使用辭退的手段。但若出現(xiàn)下列情況，應(yīng)對(duì)當(dāng)事人予以辭退：

(1)在試用期間被證明不符合錄用條件的；

(2)嚴(yán)重違反勞動(dòng)紀(jì)律或者用人單位規(guī)章制度的；

(3)嚴(yán)重失職，營(yíng)私舞弊，對(duì)用人單位利益造成重大損害的；

(4)被依法追究刑事責(zé)任的。

(三)員工的資遣

資遣是企業(yè)因故提出與員工終止勞動(dòng)合同的一項(xiàng)人事調(diào)整活動(dòng)。資遣不是因?yàn)閱T工的過(guò)失原因造成的，而是企業(yè)根據(jù)自己經(jīng)營(yíng)的需要，主動(dòng)與員工解除勞動(dòng)契約。

1．資遣程序與審核權(quán)限

資遣程序是企業(yè)人事調(diào)整中自上而下的過(guò)程。人事部門(mén)接到資遣通知后，確定資遣人員，并呈報(bào)有關(guān)部門(mén)主管核實(shí)。資遣審核權(quán)限與其他人事調(diào)整工作相類(lèi)似。

2．資遣費(fèi)的發(fā)放

資遣費(fèi)是給資遣人員的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。資遣費(fèi)的發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)各地勞動(dòng)行政部門(mén)的規(guī)定及企業(yè)的實(shí)際情況發(fā)放。總的原則是：資遣人員服務(wù)年限長(zhǎng)、貢獻(xiàn)大、地位高，資遣費(fèi)的發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)就高。

第二篇：物業(yè)管理實(shí)務(wù)精講班第26講講義

物業(yè)管理實(shí)務(wù)精講班第26講課件講義（環(huán)球職業(yè)教育在線）

物業(yè)管理實(shí)務(wù)精講班第26講講義

物業(yè)管理企業(yè)的成本費(fèi)用和稅費(fèi)

二、物業(yè)管理企業(yè)的成本費(fèi)用和稅費(fèi)（掌握）

(一)物業(yè)管理企業(yè)營(yíng)業(yè)成本的內(nèi)容

物業(yè)管理企業(yè)的營(yíng)業(yè)成本包括直接人工費(fèi)、直接材料費(fèi)和間接費(fèi)用等。

(1)直接人工費(fèi)包括物業(yè)管理企業(yè)中直接從事物業(yè)管理活動(dòng)的人員的工資、獎(jiǎng)金及職工福利費(fèi)等。

(2)直接材料費(fèi)包括物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動(dòng)力、構(gòu)配件、零件、低值易耗品、包裝物等的費(fèi)用。

(3)間接費(fèi)用包括企業(yè)所屬物業(yè)管理單位管理人員的工資、獎(jiǎng)金及職工福利費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)及修理費(fèi)、水電費(fèi)、取暖費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、郵電通信費(fèi)、租賃費(fèi)、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、保安費(fèi)、綠化維護(hù)費(fèi)、低值易耗品攤銷(xiāo)及其他費(fèi)用等。

(二)物業(yè)管理企業(yè)成本費(fèi)用的管理

實(shí)行一級(jí)成本核算的物業(yè)管理企業(yè)，可不設(shè)間接費(fèi)用，有關(guān)支出直接計(jì)入管理費(fèi)用。

物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)管轄物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備支付的有償費(fèi)用計(jì)入營(yíng)業(yè)成本，支付的物業(yè)管理用房有償使用費(fèi)計(jì)入營(yíng)業(yè)成本或者管理費(fèi)用。

物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)管理用房進(jìn)行裝飾裝修發(fā)生的支出，計(jì)入遞延資產(chǎn)，在有效使用期限內(nèi)，分期攤?cè)霠I(yíng)業(yè)成本或者管理費(fèi)用中。

物業(yè)管理企業(yè)可以于終了時(shí)，按照年末應(yīng)收取賬款余額的0．3％—0．5％計(jì)提壞賬準(zhǔn)備金，計(jì)入管理費(fèi)用。企業(yè)發(fā)生的壞賬損失，沖減壞賬準(zhǔn)備金；收回已核銷(xiāo)的壞賬，增加壞賬準(zhǔn)備金。不計(jì)提取壞賬準(zhǔn)備金的物業(yè)管理企業(yè)，其所發(fā)生的壞賬損失，計(jì)入管理費(fèi)用；收回已核銷(xiāo)的壞賬，沖減管理費(fèi)用。

(三)物業(yè)管理企業(yè)其他業(yè)務(wù)支出的內(nèi)容及管理

物業(yè)管理企業(yè)其他業(yè)務(wù)支出是指企業(yè)從事其他業(yè)務(wù)活動(dòng)所發(fā)生的有關(guān)成本和費(fèi)用支出。物業(yè)管理企業(yè)支付的商業(yè)用房有償使用費(fèi)，計(jì)入其他業(yè)務(wù)支出。企業(yè)對(duì)商業(yè)用房進(jìn)行裝飾裝修發(fā)生的支出，計(jì)入遞延資產(chǎn)，在有效使用期限內(nèi)，分期攤?cè)肫渌麡I(yè)務(wù)支出。

(四)物業(yè)管理企業(yè)稅費(fèi)的管理

物業(yè)管理的稅金和費(fèi)用包括流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅及附加，收益環(huán)節(jié)的所得稅等。

物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門(mén)收取水費(fèi)、電費(fèi)、燃(煤)氣費(fèi)、專項(xiàng)維修資金、房租的行為，屬于營(yíng)業(yè)稅“服務(wù)業(yè)”稅目中的“代理”業(yè)務(wù)，不計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，但對(duì)從事此項(xiàng)代理業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費(fèi)收入應(yīng)當(dāng)征收營(yíng)業(yè)稅。（注意：這個(gè)問(wèn)題可能會(huì)是一個(gè)考點(diǎn)）

物業(yè)管理企業(yè)利潤(rùn)

三、物業(yè)管理企業(yè)利潤(rùn)

(一)物業(yè)管理企業(yè)利潤(rùn)的構(gòu)成（掌握）

物業(yè)管理企業(yè)利潤(rùn)總額包括營(yíng)業(yè)利潤(rùn)、投資凈收益、營(yíng)業(yè)外收支凈額以及補(bǔ)貼收入。其中，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)包括主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)和其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)。

(二)物業(yè)管理企業(yè)利潤(rùn)的計(jì)算（掌握）

主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)是指主營(yíng)業(yè)務(wù)收入減去營(yíng)業(yè)稅金及附加，再減去營(yíng)業(yè)成本、管理費(fèi)用及財(cái)務(wù)費(fèi)用后的凈額；

其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)指其他業(yè)務(wù)收入減去其他業(yè)務(wù)支出和其他業(yè)務(wù)繳納的稅金及附加后的凈額；

補(bǔ)貼收入是指國(guó)家撥給物業(yè)管理企業(yè)的政策性虧損補(bǔ)貼和其他補(bǔ)貼。

注意：要掌握利潤(rùn)的計(jì)算方法和公式。

物業(yè)管理項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管理

第二節(jié)

物業(yè)管理項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管理

一、物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)管理概述（熟悉）

物業(yè)管理項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理是指在一個(gè)獨(dú)立行使管理權(quán)的基層物業(yè)管理單位內(nèi)，獨(dú)立核算的財(cái)務(wù)主體所進(jìn)行的以物業(yè)服務(wù)費(fèi)為主要對(duì)象的費(fèi)用計(jì)劃、編制、控制、使用及管理和分析的財(cái)務(wù)活動(dòng)。它的基本職能是通過(guò)一般會(huì)計(jì)制度規(guī)定的程序和方法，將由物業(yè)管理項(xiàng)目管理服務(wù)活動(dòng)而產(chǎn)生的大量的、日常的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，經(jīng)過(guò)記錄、分類(lèi)和匯總，定期編制通用的財(cái)務(wù)報(bào)表和專用的服務(wù)費(fèi)用收支報(bào)表。它要求物業(yè)管理項(xiàng)目單位定期向其所屬的上級(jí)財(cái)務(wù)主管部門(mén)和全體業(yè)主分別報(bào)告物業(yè)管理項(xiàng)目總體財(cái)務(wù)狀況、財(cái)務(wù)變動(dòng)狀況、經(jīng)營(yíng)成果信息和服務(wù)費(fèi)用收支情況。

物業(yè)管理項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理，一方面受物業(yè)管理企業(yè)的行政管理和業(yè)務(wù)指導(dǎo)，其財(cái)務(wù)計(jì)劃、開(kāi)支范圍和權(quán)限、財(cái)務(wù)分析報(bào)告等受其嚴(yán)格管制，同時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)又不得隨意調(diào)集、挪用和將服務(wù)費(fèi)據(jù)為已有，另一方面，酬金制條件下業(yè)主有通過(guò)業(yè)主大會(huì)及其機(jī)構(gòu)(如業(yè)主委員會(huì)等)監(jiān)督物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)管理的權(quán)力，但又不能直接干預(yù)物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)的財(cái)務(wù)工作。因此，物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)管理既具有一般會(huì)計(jì)主體財(cái)務(wù)管理的形式、手段、方法的基本形態(tài)，又具有與一般會(huì)計(jì)主體財(cái)務(wù)管理和一般會(huì)計(jì)要素不同的特性。

二、物業(yè)管理項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理的類(lèi)型

物業(yè)管理項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理因具有不同的特性，其與普通的財(cái)務(wù)管理是有區(qū)別的。從目前物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)管理的現(xiàn)狀來(lái)看，主要分為獨(dú)立核算與非獨(dú)立核算兩種形式。

(一)獨(dú)立核算

這一形態(tài)的物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)的財(cái)務(wù)管理，在機(jī)構(gòu)設(shè)置上一般都設(shè)有財(cái)務(wù)部或?qū)Ｂ殨?huì)計(jì)和出納員，物業(yè)管理企業(yè)對(duì)其財(cái)務(wù)權(quán)限給予一定的限制。

(二)非獨(dú)立核算

實(shí)施非獨(dú)立核算的物業(yè)管理企業(yè)把各項(xiàng)目管理單位的會(huì)計(jì)核算集中到企業(yè)，按物業(yè)管理項(xiàng)目進(jìn)行分別核算，各項(xiàng)目管理單位只負(fù)責(zé)各項(xiàng)費(fèi)用的收取和部分費(fèi)用的直接支出。

第三篇：物業(yè)管理實(shí)務(wù)精講班第12講講義

物業(yè)管理實(shí)務(wù)精講班第12講講義

物業(yè)裝飾裝修管理流程物業(yè)裝飾裝修管理是通過(guò)對(duì)物業(yè)裝飾裝修過(guò)程的管理、服務(wù)和控制，規(guī)范業(yè)主、物業(yè)使用人的裝飾裝修行為，協(xié)助政府行政主管部門(mén)對(duì)裝飾裝修過(guò)程中的違規(guī)行為進(jìn)行處理和糾正，從而確保物業(yè)的正常運(yùn)行使用，維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益。

物業(yè)裝飾裝修是業(yè)主入住后必不可少的環(huán)節(jié)。由于缺乏物業(yè)裝飾裝修建筑專業(yè)知識(shí)和對(duì)裝飾裝修管理相關(guān)法律法規(guī)的了解，業(yè)主在裝飾裝修中更多的是考慮物業(yè)的實(shí)用、美觀和舒適，而較少顧及建筑安全和公共權(quán)益。隨著人們審美情趣的不斷變化，物業(yè)裝修設(shè)計(jì)、施工、材料等的個(gè)性化程度越來(lái)越高。加之物業(yè)裝飾裝修過(guò)程長(zhǎng)、點(diǎn)多面廣、不確定因素多，管理控制難度大。稍有不慎，一方面有可能危害物業(yè)安全，影響物業(yè)的正常使用，或?qū)ξ飿I(yè)構(gòu)成潛在的危險(xiǎn)，導(dǎo)致物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，也可能激發(fā)物業(yè)服務(wù)雙方的矛盾和沖突，影響物業(yè)管理和社區(qū)的和諧局面。因此，物業(yè)裝飾裝修管理是物業(yè)服務(wù)的重點(diǎn)和難點(diǎn)之一，不僅要求細(xì)致專業(yè)、一絲不茍，方案上嚴(yán)格把關(guān)，溝通上人情在理，而且要求物業(yè)管理單位高度敬業(yè)、檢查頻密、消滅隱患、及時(shí)整改。

物業(yè)裝飾裝修管理包括裝飾裝修申報(bào)、登記審核、入場(chǎng)手續(xù)辦理、裝飾裝修過(guò)程監(jiān)督檢查以及驗(yàn)收等環(huán)節(jié)，內(nèi)容上包括裝飾裝修流程設(shè)計(jì)、管理細(xì)則規(guī)定、過(guò)程控制和責(zé)任界定等方面。物業(yè)管理單位實(shí)施裝飾裝修管理的依據(jù)是建設(shè)部110號(hào)令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理規(guī)定》以及國(guó)家和地方的其他規(guī)定。

一、物業(yè)裝飾裝修管理流程

裝飾裝修流程既是物業(yè)管理內(nèi)部操作作業(yè)指導(dǎo)書(shū)，也是方便業(yè)主了解裝飾裝修管理流程的公示性標(biāo)識(shí)。因此，要求物業(yè)裝飾裝修流程的書(shū)面形式須文字簡(jiǎn)明、內(nèi)容清晰、圖表明確、一目了然。

(一)流程示意圖

裝飾裝修流程示意圖一般懸掛于物業(yè)管理單位或在業(yè)主入住辦理現(xiàn)場(chǎng)。在物業(yè)管理內(nèi)部裝飾裝修作業(yè)文件以及《業(yè)主手冊(cè)》(或《業(yè)主須知》)等發(fā)放給業(yè)主的資料上也需有與其相一致的內(nèi)容。裝飾裝修流程一般內(nèi)容形式見(jiàn)下圖：

(二)流程分述

1．備齊資料

資料的準(zhǔn)備由業(yè)主(或物業(yè)使用人)和施工隊(duì)分別準(zhǔn)備和提供。一般包括物業(yè)所有權(quán)證明，申請(qǐng)人身份證原件及復(fù)印件，裝飾裝修設(shè)計(jì)方案，裝修施工單位資質(zhì)，原有建筑、水電氣等改動(dòng)設(shè)計(jì)和相關(guān)審批，以及其他法規(guī)規(guī)定的相關(guān)內(nèi)容。物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)進(jìn)行裝飾裝修時(shí)，還應(yīng)當(dāng)取得業(yè)主的書(shū)面同意。

2．物業(yè)裝飾裝修申報(bào)

用戶在入住過(guò)程中，應(yīng)已收到物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出的裝修手冊(cè)及裝飾裝修申報(bào)登記表。用戶在裝修施工前，須認(rèn)真閱讀裝修手冊(cè)，填寫(xiě)申報(bào)登記表，并提交管理單位登記備案。只有在物業(yè)管理單位對(duì)裝飾裝修內(nèi)容的登記備案完成之后，用戶才能動(dòng)工裝修。

物業(yè)管理工作人員應(yīng)要求和指導(dǎo)業(yè)主逐項(xiàng)填寫(xiě)裝飾裝修申報(bào)登記表，確保各項(xiàng)申請(qǐng)明確無(wú)誤，涉及專業(yè)部門(mén)(如水、電、氣等)、建筑結(jié)構(gòu)、消防等項(xiàng)目的，要求寫(xiě)明地點(diǎn)、位置或改變的程度及尺寸(具體詳見(jiàn)附后的裝飾裝修申報(bào)登記表)等詳細(xì)數(shù)據(jù)和資料，必要時(shí)裝修人或裝修單位還應(yīng)向有關(guān)部門(mén)申報(bào)核準(zhǔn)。

3．物業(yè)裝飾裝修登記

物業(yè)管理單位在進(jìn)行裝飾裝修登記時(shí)，可以書(shū)面形式將裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項(xiàng)告知裝修人和裝修人委托的裝飾裝修企業(yè)，并且督促裝修人在裝飾裝修開(kāi)工前主動(dòng)告知鄰里。

物業(yè)管理單位應(yīng)該在規(guī)定工作日(一般為3個(gè)工作日)內(nèi)完成登記工作；超出物業(yè)項(xiàng)目管理單位管理范圍的，應(yīng)報(bào)主管部門(mén)。

物業(yè)管理單位應(yīng)詳細(xì)核查裝飾裝修申請(qǐng)登記表中的裝修內(nèi)容，有下列行為之一的將不予登記，(1)未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，擅自變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)的；

(2)將沒(méi)有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間的；

(3)擴(kuò)大承重墻上原有的門(mén)窗尺寸，拆除連接陽(yáng)臺(tái)的磚、混凝土墻體的；

(4)損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果的；

(5)未經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)批準(zhǔn)搭建建筑物、構(gòu)筑物的；

(6)未經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)批準(zhǔn)改變住宅外立面，在非承重外墻上開(kāi)門(mén)、窗的；

(7)未經(jīng)供暖管理單位批準(zhǔn)拆改供暖管道和設(shè)施的；

(8)未經(jīng)燃?xì)夤芾韱挝慌鷾?zhǔn)拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施的；

(9)其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。

4．簽訂《物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》

在物業(yè)裝飾裝修之前，物業(yè)管理單位和裝修人應(yīng)簽訂《物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》，約定物業(yè)裝飾裝修管理的相關(guān)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

(1)裝飾裝修工程的實(shí)施內(nèi)容；

(2)裝飾裝修工程的實(shí)施期限；

(3)允許施工的時(shí)間；

(4)廢棄物的清運(yùn)與處置；

(5)外立面設(shè)施及防盜窗的安裝要求；

(6)禁止行為和注意事項(xiàng)；

(7)管理服務(wù)費(fèi)用；

(8)違約責(zé)任；

(9)其他需要約定的事項(xiàng)。

5．辦理開(kāi)工的一般手續(xù)

(1)業(yè)主按有關(guān)規(guī)定向物業(yè)管理單位(或指定方)繳納裝飾裝修管理服務(wù)費(fèi)；

(2)裝飾裝修施工單位應(yīng)到物業(yè)管理單位辦理開(kāi)工證、出人證等；

(3)裝修人或裝飾裝修施工單位應(yīng)備齊滅火器等消防器材。

6．施工

物業(yè)裝飾裝修施工期間，裝修人和裝飾裝修施工單位應(yīng)嚴(yán)格按照裝修申報(bào)登記的內(nèi)容組織施工。

物業(yè)管理單位應(yīng)按照裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議做好管理和服務(wù)工作，加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)檢查，發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修施工單位有違反有關(guān)規(guī)定的行為，應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻和制止；已造成事實(shí)后果或拒不改正的，應(yīng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門(mén)依法處理。對(duì)裝修人或者裝飾裝修施工單位違反《物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》的，應(yīng)追究違約責(zé)任。

7．驗(yàn)收

物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)按照裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查，對(duì)照裝修申報(bào)方案和裝飾裝修實(shí)際結(jié)果進(jìn)行比較驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后應(yīng)簽署書(shū)面意見(jiàn)。對(duì)因違反法律、法規(guī)和裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議而驗(yàn)收不合格的，應(yīng)提出書(shū)面整改意見(jiàn)要求業(yè)主和施工方限期整改。若發(fā)生歧義、無(wú)法統(tǒng)一意見(jiàn)或業(yè)主拒不接受情況的，應(yīng)報(bào)請(qǐng)城市管理有關(guān)行政部門(mén)處理，并將檢查記錄存檔。

裝修申報(bào)登記表(示例)

[案例] 某日，某高層樓宇32樓B室的業(yè)主向管理部門(mén)報(bào)上一份裝修申報(bào)登記表，申報(bào)在陽(yáng)臺(tái)裝一臺(tái)太陽(yáng)能熱水器，物業(yè)管理單位裝修管理人員在接到申報(bào)后擬予以同意。上級(jí)主管在審核相關(guān)資料時(shí)發(fā)現(xiàn)安裝地點(diǎn)不明確，于是要求裝修管理人員去現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)，發(fā)現(xiàn)該戶申報(bào)的安裝位置實(shí)為共用屋面，而非業(yè)主自用部分。

[案例分析] 此案例中反映的問(wèn)題主要是：第一，業(yè)主填寫(xiě)的《裝修申報(bào)登記表》等資料過(guò)于簡(jiǎn)單，以至于無(wú)法確認(rèn)業(yè)主安裝設(shè)備的具體位置；第二，裝修管理人員未到現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)而盲目同意施工。因此，在物業(yè)裝修管理中，應(yīng)從以下方面改進(jìn)：首先，在業(yè)主申報(bào)裝修時(shí)，物業(yè)管理人員應(yīng)輔導(dǎo)業(yè)主認(rèn)真填寫(xiě)《裝修申報(bào)登記表》，詳細(xì)說(shuō)明裝修地點(diǎn)、內(nèi)容等情況；其次，在物業(yè)裝修情況不明，或語(yǔ)言表達(dá)不清時(shí)，物業(yè)管理人員應(yīng)到現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)，不可盲目接受業(yè)主裝修申報(bào)；再次，應(yīng)對(duì)物業(yè)管理單位相關(guān)人員加強(qiáng)培訓(xùn)和約束，強(qiáng)化裝修管理責(zé)任意識(shí)，同時(shí)檢查物業(yè)裝修管理各環(huán)節(jié)存在的問(wèn)題并予以改進(jìn)。

物業(yè)裝飾裝修管理內(nèi)容

二、物業(yè)裝飾裝修管理內(nèi)容

裝飾裝修管理是一個(gè)系統(tǒng)工程，要真正達(dá)到科學(xué)管理、細(xì)致服務(wù)，不僅要嚴(yán)格遵守上述裝飾裝修管理流程，還要對(duì)裝飾裝修過(guò)程中的各個(gè)環(huán)節(jié)、涉及的各個(gè)方面進(jìn)行全面的分析。在綜合各方因素的基礎(chǔ)上，科學(xué)地制訂裝飾裝修管理細(xì)則，使物業(yè)裝飾裝修管理真正落到實(shí)處。物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)按照裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議實(shí)施管理，加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題加以制止。一般而言，物業(yè)裝飾裝修管理包括以下內(nèi)容。

(一)物業(yè)裝飾裝修范圍和時(shí)間管理

物業(yè)裝飾裝修的區(qū)域應(yīng)按照相關(guān)裝飾裝修管理規(guī)定和業(yè)主權(quán)益予以限定，原則上應(yīng)統(tǒng)一要求、統(tǒng)一形式。如室內(nèi)裝飾裝修只限于房屋本體單元內(nèi)的自用部位；封閉陽(yáng)臺(tái)不得超過(guò)陽(yáng)臺(tái)頂部外邊緣垂直投影面，封閉款式、材料力求統(tǒng)—等。

裝飾裝修時(shí)間應(yīng)根據(jù)各地不同的作息時(shí)間、季節(jié)變換以及習(xí)慣習(xí)俗等綜合確定。裝飾裝修時(shí)間包括一般裝飾裝修時(shí)間、特殊裝修時(shí)間和裝飾裝修期。

(1)一般裝修時(shí)間是指除節(jié)假日之外的正常時(shí)間，一般裝修時(shí)間因地域和季節(jié)的差異而有所不同，如南方某些地區(qū)規(guī)定作業(yè)時(shí)間及拆打時(shí)間為：

作業(yè)時(shí)間：8：00～12：00

14：00～18：00

拆打時(shí)間：8：30～1l：30

14：30～17：30

(2)特殊裝修時(shí)間是指節(jié)假日休息時(shí)間。為保障其他業(yè)主的休息和正常生產(chǎn)生活秩序，原則上一般不允許在節(jié)假日進(jìn)行裝修。因特殊情況需要裝修．應(yīng)視具體情況相應(yīng)縮短裝修時(shí)間。

(3)裝修期是指裝飾裝修過(guò)程的完結(jié)時(shí)間。目前國(guó)家頒布的法規(guī)雖無(wú)明確規(guī)定，但一般情況下不超過(guò)三個(gè)月。

(二)物業(yè)裝飾裝修管理的要求

為確保物業(yè)安全和全體業(yè)主的合法權(quán)益，物業(yè)裝飾裝修管理應(yīng)重點(diǎn)檢查：(1)有無(wú)變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)。

(2)有無(wú)將沒(méi)有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間。

(3)有無(wú)擴(kuò)大承重墻上原有的門(mén)窗尺寸，拆除連接陽(yáng)臺(tái)的磚、混凝土墻體。

(4)有無(wú)損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果。

(5)有無(wú)其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。

(6)有無(wú)未經(jīng)有關(guān)單位批準(zhǔn)的下列行為：

1)搭建建筑物、構(gòu)筑物；

2)改變住宅外立面，在非承重外墻上開(kāi)門(mén)、窗；

3)拆改供暖管道和設(shè)施；

4)拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施；

5)超過(guò)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)或者規(guī)范增加樓面荷載的；

6)改動(dòng)衛(wèi)生間、廚房間防水層的。

同時(shí)，還應(yīng)注意檢查以下方面：

1)施工現(xiàn)場(chǎng)有無(wú)采取必要的安全防護(hù)和消防措施，有無(wú)擅自動(dòng)用明火和進(jìn)行焊接作業(yè)等；

2)有無(wú)任意刨鑿樓地面、穿鑿梁柱等；

3)樓地面鋪設(shè)材料是否超過(guò)10mm、新砌隔墻是否采用輕質(zhì)材料等；

4)是否符合物業(yè)裝修公共及室外統(tǒng)一要求(如空調(diào)室外機(jī)的安裝和排水的統(tǒng)—要求、陽(yáng)臺(tái)欄桿的統(tǒng)一要求等)；

5)物業(yè)裝修方案和材料的選擇是否符合環(huán)保、節(jié)能的要求。

(三)物業(yè)裝飾裝修管理費(fèi)用和垃圾清運(yùn)的管理

物業(yè)裝飾裝修管理既涉及公共權(quán)益，也涉及業(yè)主個(gè)人權(quán)益。裝飾裝修管理費(fèi)用的收取要嚴(yán)格按照國(guó)家和地方的相關(guān)規(guī)定辦理，不得自行設(shè)置收費(fèi)項(xiàng)目和任意確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，即使無(wú)統(tǒng)一規(guī)定而又確需臨時(shí)設(shè)置收取的，也應(yīng)科學(xué)測(cè)算并報(bào)經(jīng)相關(guān)主管行政部門(mén)批準(zhǔn)。在我國(guó)物業(yè)管理實(shí)踐中，裝飾裝修管理收費(fèi)的項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)，因各地規(guī)定的不同，差別較大。為確保物業(yè)裝飾裝修工程的有序進(jìn)行，維護(hù)裝飾裝修活動(dòng)涉及的各方的合法權(quán)益，目前較為通常和相對(duì)合理的做法是：在物業(yè)裝飾裝修之前，由裝修人和物業(yè)管理單位簽訂《物業(yè)裝飾裝修管理協(xié)議》，約定物業(yè)裝飾裝修相關(guān)事項(xiàng)和管理收費(fèi)，并以此為依據(jù)規(guī)范各方行為。一般而言，《物業(yè)裝飾裝修管理協(xié)議》中物業(yè)管理單位向裝修人約定收取的費(fèi)用包括裝飾裝修管理服務(wù)費(fèi)和垃圾清運(yùn)費(fèi)。

1．管理服務(wù)費(fèi)

管理服務(wù)費(fèi)是指因物業(yè)裝飾裝修工程增加物業(yè)管理服務(wù)工作量而設(shè)置的臨時(shí)性收費(fèi)項(xiàng)目，國(guó)家對(duì)于具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有明確規(guī)定，一般由裝修人和物業(yè)管理單位雙方約定，該費(fèi)用可向裝修業(yè)主收取，也可向裝飾裝修工程單位收取。

2．垃圾清運(yùn)費(fèi)

垃圾清運(yùn)費(fèi)系指由裝飾裝修工程所產(chǎn)生的垃圾的管理和清運(yùn)費(fèi)用。如業(yè)主按照要求管理并自行清運(yùn)裝修垃圾，則該費(fèi)用可免予繳納；否則，裝修人應(yīng)向物業(yè)管理單位繳納該費(fèi)用，裝修垃圾由物業(yè)管理單位代為清運(yùn)。

裝飾裝修垃圾是裝修管理中的一個(gè)重要內(nèi)容，其對(duì)物業(yè)環(huán)境和業(yè)主以及物業(yè)使用人的工作生活有著極大的影響，甚至?xí)a(chǎn)生環(huán)保、安全等方面的隱患。因此，物業(yè)裝飾裝修管理的基本要求是：

(1)裝飾裝修垃圾需袋裝處理；

(2)裝飾裝修垃圾應(yīng)按指定位置、時(shí)間、方式進(jìn)行堆放和清運(yùn)。

(四)物業(yè)裝飾裝修現(xiàn)場(chǎng)管理

1．嚴(yán)把出入關(guān)，杜絕無(wú)序狀態(tài)

由于裝飾裝修工人的來(lái)源控制有極大的不確定性、施工過(guò)程中的自我約束不足、施工單位管理不力等原因，在物業(yè)裝飾裝修期間，物業(yè)管理單位應(yīng)嚴(yán)格物業(yè)區(qū)域出入口(包括電梯)的人員和材料管理。凡未佩帶物業(yè)裝飾裝修施工標(biāo)識(shí)的施工人員和其他閑雜人員，應(yīng)一律禁止人內(nèi)，保證裝飾裝修人員管理的有序化、規(guī)范化。

裝飾裝修材料和設(shè)備是裝修違章的一個(gè)重要因素，應(yīng)著重從以下兩個(gè)方面加強(qiáng)控制和管理：

(1)核對(duì)是否為審批同意的材料。

(2)核對(duì)是否符合相關(guān)規(guī)定。

對(duì)于有特別要求的材料或設(shè)備(如電焊機(jī))，應(yīng)按照規(guī)定辦理相應(yīng)手續(xù)；施工隊(duì)須進(jìn)行動(dòng)火作業(yè)的，必須辦理申報(bào)審批手續(xù)；進(jìn)人物業(yè)區(qū)域的裝飾裝修材料、設(shè)備等，應(yīng)符合物業(yè)裝飾裝修規(guī)定要求，否則拒絕入場(chǎng)。通過(guò)加強(qiáng)裝飾裝修材料 和設(shè)備的出入管理，杜絕不安全因素的出現(xiàn)。

[案例] 物業(yè)管理人員在巡視時(shí)發(fā)現(xiàn)有未佩帶標(biāo)識(shí)(工牌)的施工人員在小區(qū)進(jìn)行裝修作業(yè)。經(jīng)詢問(wèn)，其稱未來(lái)得及辦理相關(guān)手續(xù)。

(案例分析)未辦理相關(guān)手續(xù)進(jìn)入物業(yè)區(qū)域施工的屬明顯的違規(guī)行為，要立即檢查裝修申報(bào)、出人口和裝修管理等環(huán)節(jié)。同時(shí)，要求未辦理裝修人員入場(chǎng)手續(xù)的立即補(bǔ)辦，否則拒絕相關(guān)人員入場(chǎng)。

2．加強(qiáng)巡視，防患于未然

物業(yè)裝飾裝修期間，物業(yè)管理單位要抽調(diào)專業(yè)技術(shù)人員、管理人員和保安力量，加大物業(yè)裝飾裝修管理巡視力度，對(duì)有違規(guī)違章苗頭的裝飾裝修戶，要重點(diǎn)巡視盯防、頻繁溝通，做到防患于未然。出現(xiàn)違規(guī)違章行為的，要曉之以理，動(dòng)之以情，必要時(shí)須報(bào)告有關(guān)行政主管部門(mén)處理。同時(shí)，要檢查施工單位的施工人員是否如實(shí)申報(bào)和辦理了施工證，強(qiáng)化施工人員的管理。

[案例] 巡視人員發(fā)現(xiàn)某棟高層頂樓有較大量鋼材堆放，經(jīng)了解得知是某業(yè)主準(zhǔn)備利用坡頂加設(shè)鋼結(jié)構(gòu)閣樓。巡視人員當(dāng)即告訴業(yè)主此項(xiàng)裝修工程應(yīng)委托設(shè)計(jì)單位出設(shè)計(jì)圖，并應(yīng)事先申報(bào)，得到許可后方可施工。

[案例分析] 這個(gè)案例中的情形是目前大多數(shù)裝修管理中容易出現(xiàn)的，往往會(huì)導(dǎo)致不安全因素產(chǎn)生。增設(shè)鋼結(jié)構(gòu)樓面板，需經(jīng)專業(yè)設(shè)計(jì)單位或有同等資歷的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行具體設(shè)計(jì)，而裝修單位一般無(wú)鋼結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)能力，物業(yè)管理單位也沒(méi)有設(shè)計(jì)權(quán)限。因此，需經(jīng)專業(yè)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)。從管理角度看，有較大量鋼材在樓頂堆放，說(shuō)明在建筑裝修材料進(jìn)出管理上存在問(wèn)題，物業(yè)管理方應(yīng)檢查相關(guān)管理環(huán)節(jié)，尤其是加強(qiáng)材料出入控制和巡視檢查工作，防患于未然。

3．控制作業(yè)時(shí)間，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益

物業(yè)裝飾裝修管理要特別注意裝修施工(尤其是拆打)的作業(yè)時(shí)間，避免影響其他業(yè)主和物業(yè)使用人的正常生活工作秩序。另外，還應(yīng)針對(duì)不同的物業(yè)類(lèi)型，制訂相應(yīng)的管理規(guī)定，區(qū)別對(duì)待。

[案例] 某高層寫(xiě)字樓物業(yè)在國(guó)慶長(zhǎng)假期間實(shí)施裝修，物業(yè)管理員以裝修時(shí)間不合適為由，要求其停止裝修活動(dòng)。

[案例分析] 裝修作業(yè)的時(shí)間控制要根據(jù)不同樓盤(pán)類(lèi)型和特點(diǎn)實(shí)施管理，本例系寫(xiě)字樓項(xiàng)目，不像一般的住宅項(xiàng)目在節(jié)假日不宜施工，相反，其合理的裝修時(shí)間應(yīng)是節(jié)假日。因此，物業(yè)管理員的管理要求是錯(cuò)誤的。

4．強(qiáng)化管理，反復(fù)核查

物業(yè)集中裝修期間，要增派人力，做到普遍巡查和重點(diǎn)檢查相結(jié)合。一方面，要檢查裝飾裝修項(xiàng)目是否為已登記的項(xiàng)目，一是要檢查裝飾裝修項(xiàng)目是否申報(bào)，二是檢查裝修、裝飾物業(yè)的內(nèi)容、項(xiàng)目有無(wú)私自增加，在巡視過(guò)程中發(fā)現(xiàn)新增裝修、裝飾項(xiàng)目的，須指導(dǎo)用戶及時(shí)申報(bào)，辦理相關(guān)手續(xù)。另一方面，要檢查施工人員的現(xiàn)場(chǎng)操作是否符合相關(guān)要求，如埋人墻體的電線是否穿管、是否用合格的套管，施工現(xiàn)場(chǎng)的防火設(shè)備是否配備，操作是否符合安全要求，現(xiàn)場(chǎng)的材料堆放是否安全；垃圾是否及時(shí)清運(yùn)，有無(wú)亂堆放，裝修戶門(mén)外是否保持清潔衛(wèi)生等。

[案例] 某日，某高層樓宇巡樓員在巡檢過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)某戶業(yè)主未經(jīng)申報(bào)擅自違章更換了四扇鋁合金窗。于是巡樓員開(kāi)出違章整改單，要求其進(jìn)行整改。

[案例分析] 此案例表面上看是在巡查中發(fā)現(xiàn)了問(wèn)題，但仔細(xì)分析就不難看出，更換四扇窗是需要一定時(shí)間的，因此，此案例中有如下問(wèn)題需引起注意：第一，在發(fā)現(xiàn)問(wèn)題之前，巡樓員的巡查工作做的是否到位?為什么事前沒(méi)有發(fā)現(xiàn)違章?這就需要檢查巡樓員的巡檢工作落實(shí)情況；第二，大堂負(fù)責(zé)值班的崗位是如何控制材料進(jìn)出的?這需要檢查大堂值班的環(huán)節(jié)；第三，開(kāi)出違章整改單，必須說(shuō)明違章的依據(jù)、要求整改的時(shí)限以及拒不整改時(shí)將采取的措施，而不能簡(jiǎn)單要求其整改就行了。這是巡樓員如何出具整改通知單必須掌握的基本要點(diǎn)。

[案例] 裝修管理人員在某物業(yè)樓層巡視時(shí)發(fā)現(xiàn)某裝修單位現(xiàn)場(chǎng)材料堆放混亂，工人在用電爐做飯，且無(wú)滅火設(shè)備，于是立即對(duì)該裝修戶提出整改要求。

[案例分析] 裝修現(xiàn)場(chǎng)材料應(yīng)堆放有序，施工人員不得在現(xiàn)場(chǎng)采用簡(jiǎn)易方式點(diǎn)火做飯，易燃易爆材料應(yīng)專門(mén)堆放，現(xiàn)場(chǎng)必須配備滅火裝置。否則，應(yīng)當(dāng)勒令其停工整改。

在物業(yè)裝飾裝修中各方主體的責(zé)任

三、在物業(yè)裝飾裝修中各方主體的責(zé)任

為減少物業(yè)裝修、裝飾過(guò)程中違章現(xiàn)象的出現(xiàn)，物業(yè)管理單位應(yīng)主動(dòng)提示督促業(yè)主(或物業(yè)使用人)閱讀理解裝飾裝修管理的規(guī)定和小區(qū)規(guī)定。為了分清物業(yè)裝飾裝修有關(guān)各方的責(zé)任，物業(yè)裝飾裝修管理協(xié)議等相關(guān)文件應(yīng)由裝修人、施工單位及物業(yè)管理單位三方簽字。物業(yè)裝飾裝修過(guò)程中如出現(xiàn)違規(guī)、違章行為，造成公共權(quán)益受到侵害和物業(yè)損害的，物業(yè)管理單位應(yīng)及時(shí)勸阻，對(duì)不聽(tīng)勸阻或造成嚴(yán)重后果的，物業(yè)管理單位應(yīng)及時(shí)向有關(guān)部門(mén)報(bào)告。

(一)裝修人和裝修企業(yè)的責(zé)任

裝修人系指業(yè)主或物業(yè)使用人，裝修企業(yè)系指裝修施工單位。裝修人和裝修企業(yè)在裝飾裝修活動(dòng)中的責(zé)任包括以下內(nèi)容：

(1)因裝飾裝修活動(dòng)造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，裝修人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償，屬于裝飾裝修企業(yè)責(zé)任的，裝修人可以向裝飾裝修企業(yè)追償。裝修人擅自拆改供暖、燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施而造成損失的，由裝修人負(fù)責(zé)賠償。

(2)裝修人裝飾裝修活動(dòng)侵占了公共空間，對(duì)公共部位和設(shè)施造成損害的，由城市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令改正，造成損失的，應(yīng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

(3)裝修人未申報(bào)登記就進(jìn)行住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)的，由城市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令改正，并處罰款。

(4)裝修人違反規(guī)定，將住宅室內(nèi)裝飾裝修工程委托給不具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)企業(yè)的，由城市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令改正，并處罰款。

(5)裝飾裝修企業(yè)自行采購(gòu)或者向裝修人推薦使用不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的裝飾裝修材料，造成空氣污染超標(biāo)的，由城市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令改正，造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

(6)裝修活動(dòng)有下列行為之一的，由城市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令改正，并處罰款：

1)將沒(méi)有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間的，或者拆除連接陽(yáng)臺(tái)的磚、混凝土墻體的，對(duì)裝修人和裝飾裝修企業(yè)分別處以罰款；

2)損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施或者降低節(jié)能效果的，對(duì)裝飾裝修企業(yè)處以罰款；

3)擅自拆改供暖、燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施的，對(duì)裝修人處以罰款；

4)未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，擅自超過(guò)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)或者規(guī)范增加樓面荷載的，對(duì)裝修人和裝飾裝修企業(yè)分別處以罰款。

(7)未經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，在住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)中搭建建筑物、構(gòu)筑物的，或者擅自改變住宅外立面、在非承重外墻上開(kāi)門(mén)窗的，由城市規(guī)劃行政主管部門(mén)按照《城市規(guī)劃法》及相關(guān)法規(guī)的規(guī)定處罰。

(8)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)違反《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的，由建設(shè)行政主管部門(mén)按照有關(guān)規(guī)定處罰。

(9)裝飾裝修企業(yè)違反國(guó)家有關(guān)安全生產(chǎn)規(guī)定和安全生產(chǎn)技術(shù)規(guī)程，不按照規(guī)定采取必要的安全防護(hù)和消防措施，擅自動(dòng)用明火作業(yè)和進(jìn)行焊接作業(yè)的，或者對(duì)建筑安全事故隱患不采取措施予以消除的，由建設(shè)行政主管部門(mén)責(zé)令改正，并處罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，責(zé)令停業(yè)整頓，并處更高額度的罰款；造成重大安全事故的，降低資質(zhì)等級(jí)或者吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)。

(二)物業(yè)管理企業(yè)和相關(guān)管理部門(mén)的責(zé)任

(1)物業(yè)管理單位發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)有違反相關(guān)法規(guī)規(guī)定的行為不及時(shí)向有關(guān)部門(mén)報(bào)告的，由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)給予警告，可處裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議約定的裝飾裝修管理服務(wù)費(fèi)2—3倍的罰款。

(2)物業(yè)裝飾裝修行政主管部門(mén)的工作人員接到物業(yè)管理單位對(duì)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)違法行為的報(bào)告后，未及時(shí)處理，玩忽職守的，應(yīng)依法給予行政處分。

裝修管理應(yīng)注意的問(wèn)題

四、裝修管理應(yīng)注意的問(wèn)題

(1)服務(wù)與控制是裝修管理過(guò)程的一對(duì)矛盾，如何處理充分體現(xiàn)了物業(yè)管理的水平與技巧。物業(yè)管理是服務(wù)活動(dòng)，而裝修管理工作的核心是對(duì)裝修人各項(xiàng)裝飾裝修行為的控制，甚至是約束。因而，如何做好控制和服務(wù)，解決好這一矛盾，在實(shí)現(xiàn)控制的基礎(chǔ)上讓業(yè)主得到最大程度的滿意，樹(shù)立良好服務(wù)形象，就需要物業(yè)管理各級(jí)各類(lèi)人員真正做到堅(jiān)持原則，熟悉裝飾裝修管理規(guī)定，要換位思考，為業(yè)主著想，規(guī)范操作行為。

(2)裝修人在準(zhǔn)備資料的階段，常常不知道如何表達(dá)需做的裝飾裝修項(xiàng)目，甚至因?yàn)檎Z(yǔ)言表達(dá)不同，致使裝修人與物業(yè)管理單位出現(xiàn)理解歧義。此時(shí)，物業(yè)管理單位有必要進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)核對(duì)，避免出現(xiàn)漏項(xiàng)或錯(cuò)報(bào)項(xiàng)。

(3)在裝飾裝修項(xiàng)目申報(bào)登記時(shí)，物業(yè)管理單位必須到現(xiàn)場(chǎng)對(duì)所附圖紙進(jìn)行核對(duì)，以防有漏項(xiàng)，或有大的拆動(dòng)項(xiàng)目漏報(bào)。如建成使用已有數(shù)年的房屋申請(qǐng)裝飾裝修，需注意其在此之前是否做過(guò)裝飾裝修，內(nèi)部布局是否有改變。尤其是多層建筑，一般情況下大多數(shù)墻體為承重墻體，如在此之前進(jìn)行過(guò)拆打，則需對(duì)其新申報(bào)的拆打項(xiàng)謹(jǐn)慎核查，以確保其結(jié)構(gòu)的安全。

(4)在辦理開(kāi)工手續(xù)前，物業(yè)管理方需確認(rèn)裝修施工的相關(guān)手續(xù)是否已經(jīng)完備。

(5)在施工過(guò)程中，物業(yè)管理方應(yīng)注意現(xiàn)場(chǎng)是否有未申報(bào)項(xiàng)目和材料；是否存在違反有關(guān)裝修法規(guī)的行為(如裝修中是否注意防火安全，有無(wú)使用電爐等火源等)；裝修工程是否對(duì)公共秩序、公共安全以及毗鄰業(yè)主或物業(yè)使用人構(gòu)成侵害。

(6)驗(yàn)收工作是裝修管理的最后一道工序，也是控制違章的最后一關(guān)。如果在此之前已經(jīng)發(fā)現(xiàn)了違章，則需在處理了違章后再進(jìn)行驗(yàn)收工作。

(7)對(duì)于在物業(yè)裝飾裝修過(guò)程中的違規(guī)違約行為，應(yīng)根據(jù)相關(guān)法規(guī)、業(yè)主公約及物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議進(jìn)行處理。

’

(8)裝飾裝修資料的一部分為業(yè)主資料，如申報(bào)表、裝修圖、施工人員資料等，另一部分為操作記錄表。在每一單項(xiàng)裝飾裝修完成后，物業(yè)管理單位需及時(shí)整理好相關(guān)資料，屬業(yè)主資料的部分需歸人業(yè)主檔案資料，并長(zhǎng)期保存，以備后查，操作記錄則按文件管理辦法進(jìn)行相應(yīng)的歸檔。

第四篇：物業(yè)管理實(shí)務(wù)精講班第36講講義（最終版）

物業(yè)管理實(shí)務(wù)精講班第36講講義

應(yīng)用文書(shū)的標(biāo)題和行款格式規(guī)則

二、應(yīng)用文書(shū)標(biāo)題的制作(一)公文式標(biāo)題的構(gòu)成要素

組成公文式標(biāo)題的要素主要包括單位、區(qū)域(范圍)、時(shí)間、事由(內(nèi)容)、性質(zhì)和文種等，其中“事由”和“文種”是最基本的要素。究竟選擇哪些要素來(lái)構(gòu)成標(biāo)題，一要考慮文種的寫(xiě)作習(xí)慣和約定俗成的規(guī)定性，二要考慮寫(xiě)作的實(shí)際 需要。

公文式標(biāo)題通過(guò)幾個(gè)要素的組合，明確地說(shuō)明了下述問(wèn)題：第一，這篇文章是做什么用的(文種)；第二，文章是誰(shuí)起草的(單位)；第三，文章反映什么時(shí)間(時(shí)間)、什么區(qū)域(范圍)的什么事情(事由)。只要要素的排列組合合乎規(guī)律，就不會(huì)引起歧義。如計(jì)劃屬于事務(wù)文書(shū)，這種文書(shū)的公文式標(biāo)題的全要素形式是“單位+時(shí)間+事由+文種”。例如，《XX物業(yè)公司2004培訓(xùn)計(jì)劃》。

（二）文章式標(biāo)題的構(gòu)成模式

從構(gòu)成形式看，文章式標(biāo)題可以有單標(biāo)題和雙標(biāo)題(即主副標(biāo)題)。主標(biāo)題一旦概括到某種程度，不能概括和反映需要傳達(dá)的涵義，就必須用副標(biāo)題來(lái)做具體例如，某物業(yè)公司開(kāi)展全員節(jié)約活動(dòng)取得明顯效果后，集團(tuán)公司要求該公司

上報(bào)經(jīng)驗(yàn)材料，以便在全集團(tuán)推廣。這個(gè)經(jīng)驗(yàn)材料的標(biāo)題就可以制作為：“挖潛增效大有可為”，副標(biāo)題可為“——某物業(yè)公司開(kāi)展全員節(jié)約活動(dòng)情況總結(jié)”。

三、應(yīng)用文寫(xiě)作的行款格式規(guī)則

行款格式是在長(zhǎng)期的書(shū)面語(yǔ)表達(dá)中約定俗成的書(shū)寫(xiě)行列款式。基本內(nèi)容包括標(biāo)題、署名、分段、引文和序碼。

（一）標(biāo)題

文章大標(biāo)題書(shū)寫(xiě)的基本規(guī)則是居中排列，字號(hào)應(yīng)大于正文，字體也應(yīng)與正文相區(qū)別，并且上下各空一行。如果大標(biāo)題字?jǐn)?shù)較多，則應(yīng)考慮分行排列，但分行時(shí)要注意前后意義的完整，在連貫排列時(shí)仍然要求居中。副標(biāo)題應(yīng)緊靠大標(biāo)題下，中間不空行，題前要加破折號(hào)，所用字體也應(yīng)區(qū)別于主標(biāo)題。(二)署名

署名一般放在文章的大標(biāo)題之下，居中，上下各空一行，字號(hào)應(yīng)小于大標(biāo)題，字體也應(yīng)區(qū)別于大標(biāo)題和正文。(三)分段

每個(gè)自然段的開(kāi)頭要空兩個(gè)字的位置，第二行起頂格書(shū)寫(xiě)。書(shū)信、報(bào)告等應(yīng)用文書(shū)的稱謂部分要求頂格書(shū)寫(xiě)，后面加冒號(hào)，第二行空兩個(gè)字。行政公文的主送機(jī)關(guān)(即受文單位)也要求頂格書(shū)寫(xiě)，如果一行寫(xiě)不下，回行時(shí)仍然頂格書(shū)寫(xiě)，后面加冒號(hào)。(四)引文

較短的引文可夾在正文中；如果是較長(zhǎng)的引文，則需換行自成一段；排列上要比正文退兩格，首行和末行最好空一行，并在字體、字號(hào)上與正文有所區(qū)別。(五)序碼

序碼的一般順序應(yīng)該由漢字到阿拉伯?dāng)?shù)字，由無(wú)圈到有圈，其中阿拉伯?dāng)?shù)字(例如“1”)旁應(yīng)為齊底線的圓點(diǎn)，不能是頓號(hào)(即應(yīng)為“1．”，不能寫(xiě)成“

1、”)。序碼的使用，以一、二、三、四的“一”為例，應(yīng)是：

一、……(一)…… 1.……(1)……

行政公文的寫(xiě)作要領(lǐng)

四、應(yīng)用文書(shū)的寫(xiě)作要領(lǐng)（熟悉）

（一）行政公文的寫(xiě)作要領(lǐng)（一共9種）1．決定的寫(xiě)法

決定的正文一般由緣由、意義和事項(xiàng)組成。緣由可以簡(jiǎn)潔明了、寥寥數(shù)語(yǔ)高度概括，涉及重大問(wèn)題和重大行動(dòng)安排或?qū)ｉT(mén)事項(xiàng)作出決定時(shí)，其緣由則要具體、充分。決定的事項(xiàng)可采用一段到底、分條列項(xiàng)、小標(biāo)題、分部分表述等方式。不論采用哪種表述方式，都要做到觀點(diǎn)鮮明，依據(jù)充分，事實(shí)準(zhǔn)確，切合實(shí)際。2．通知的寫(xiě)法

通知的正文一般先敘述通知的起因緣由，寫(xiě)明通知的背景和依據(jù)，然后通過(guò)承啟用語(yǔ)，轉(zhuǎn)入通知事項(xiàng)。如一般性通知，只要寫(xiě)清什么事，有何要求即可；任免通知，寫(xiě)清任免人員姓名、具體職務(wù)等。比較復(fù)雜的通知，如指示性通知等，既可采用一氣呵成的貫通式寫(xiě)法，直接寫(xiě)明通知的內(nèi)容和在貫徹執(zhí)行中應(yīng)注意的問(wèn)題，也可采用分條列項(xiàng)式寫(xiě)法，分出層次，但要注意各條、項(xiàng)之間的邏輯順序。3．通報(bào)的寫(xiě)法

通報(bào)的正文主體由三部分構(gòu)成。一是事實(shí)與評(píng)析。這部分是通報(bào)全文的重點(diǎn)和核心，寫(xiě)法可虛實(shí)結(jié)合，先實(shí)后虛。即先適當(dāng)?shù)卦攲?xiě)事實(shí)(先進(jìn)事跡、錯(cuò)誤事實(shí)、重要精神或情況)發(fā)生的時(shí)間、地點(diǎn)、人員、主要情節(jié)、結(jié)果及影響等，從中提煉出經(jīng)驗(yàn)或教訓(xùn)。二是決定，也稱結(jié)論。表?yè)P(yáng)的要明確給予肯定，寫(xiě)明授予什么榮譽(yù)，給予什么獎(jiǎng)勵(lì)；批評(píng)的要寫(xiě)明對(duì)責(zé)任者懲戒的意見(jiàn)。三是結(jié)語(yǔ)，即提出要求或希望，號(hào)召大家學(xué)習(xí)先進(jìn)或是告誡人們防止發(fā)生類(lèi)似錯(cuò)誤，或是要求大家重視某一情況、倡導(dǎo)某一精神。4.報(bào)告的寫(xiě)法

報(bào)告首先概括說(shuō)明全文主旨，可開(kāi)始即簡(jiǎn)明扼要地將一定時(shí)間內(nèi)工作的有關(guān)情況介紹清楚，如依據(jù)、目的、總的行動(dòng)及對(duì)整個(gè)工作的估計(jì)、評(píng)價(jià)等。然后以“現(xiàn)將有關(guān)隋況報(bào)告如下：”之類(lèi)的通用語(yǔ)，轉(zhuǎn)入正文。主體(即報(bào)告事項(xiàng)部分)是報(bào)告的核心，是要敘述的具體內(nèi)容。如果內(nèi)容較多，篇幅較長(zhǎng)，可采用分題式、分條式或兩者相結(jié)合的方法進(jìn)行敘述。

在常規(guī)物業(yè)管理中，報(bào)告也是使用較多的文種之一，常見(jiàn)的錯(cuò)誤有三個(gè)：其一是當(dāng)作前行文使用。如某物業(yè)管理項(xiàng)目負(fù)責(zé)人制作了一份《關(guān)于在A花園組織象棋比賽的報(bào)告》交公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，就是運(yùn)用錯(cuò)誤，應(yīng)使用請(qǐng)示文種。其二是當(dāng)作外行文使用。如給業(yè)主委員會(huì)等外圍組織反映情況時(shí)使用報(bào)告，就是運(yùn)用錯(cuò)誤。其三是與請(qǐng)示文種混用。如《關(guān)于更換對(duì)講機(jī)的請(qǐng)示報(bào)告》，就是把請(qǐng)示文種與報(bào)告文種混用了。5．請(qǐng)示的寫(xiě)法

首先寫(xiě)明請(qǐng)示的起因，即“為什么請(qǐng)示”；一般可運(yùn)用敘事、說(shuō)理相結(jié)合的表達(dá)方式，簡(jiǎn)要說(shuō)明為什么要請(qǐng)示及請(qǐng)示的緣由、依據(jù)、背景。其次要寫(xiě)明請(qǐng)示事項(xiàng)，即“請(qǐng)示什么問(wèn)題”。內(nèi)容較簡(jiǎn)單的可全文一氣呵成，一貫到底；內(nèi)容復(fù)雜的則應(yīng)分段表述。

如果是請(qǐng)求對(duì)某一工作的指示或?qū)μ幚砟稠?xiàng)問(wèn)題的批準(zhǔn)，則應(yīng)提出自身的意見(jiàn)或處理辦法；如果有兩種以上的方案或意見(jiàn)，則應(yīng)表明自身的傾向性意見(jiàn)，以便上級(jí)單位作出正確的判斷和決策，從而得到及時(shí)準(zhǔn)確的回答。

在常規(guī)物業(yè)管理中，使用請(qǐng)示應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：(1)必須堅(jiān)持一事一請(qǐng)示；

(2)請(qǐng)示在未獲批準(zhǔn)前，不得對(duì)下屬單位發(fā)送；(3)如需向兩個(gè)上級(jí)單位同時(shí)請(qǐng)示，只能采取一個(gè)主送和一個(gè)抄送的辦法(請(qǐng)示公文的主送單位只能是一個(gè))，不可多頭報(bào)送以免造成誤會(huì)而貽誤工作；(4)嚴(yán)禁越級(jí)請(qǐng)示；

(5)請(qǐng)示語(yǔ)言既要簡(jiǎn)明扼要，還要注重行文語(yǔ)氣，選用語(yǔ)句要謙敬，分寸得當(dāng)。6．批復(fù)的寫(xiě)法

批復(fù)只答復(fù)請(qǐng)示事項(xiàng)，對(duì)請(qǐng)示的問(wèn)題只作原則性、結(jié)論性的指示和決定。在常規(guī)物業(yè)管理中，使用批復(fù)應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：

(1)批復(fù)是對(duì)請(qǐng)示作回復(fù)，所以在批復(fù)的開(kāi)頭一定要完全引述來(lái)文字號(hào)和標(biāo)題，不可只引文號(hào)，或只引標(biāo)題；

(2)批復(fù)要有針對(duì)性，要態(tài)度明朗，觀點(diǎn)明確，措辭要莊重、周密、準(zhǔn)確。同時(shí)要注意，只能在職權(quán)范圍內(nèi)批準(zhǔn)、答復(fù)問(wèn)題，否則即是無(wú)效批復(fù)；

(3)必須有正式的書(shū)面請(qǐng)示才能批復(fù)，口頭或電話請(qǐng)示不能作為批復(fù)的依據(jù)；(4)批復(fù)一般只給來(lái)文請(qǐng)示的單位。如有普遍意義，也可以同時(shí)抄送所屬各單位。此外，對(duì)于下級(jí)送來(lái)報(bào)告，若認(rèn)為有必要，也可以批復(fù)。7．意見(jiàn)的寫(xiě)法

首先是交代提出意見(jiàn)的依據(jù)、目的、情況、意義等，回答“為什么提意見(jiàn)”。其次是對(duì)有關(guān)問(wèn)題或某項(xiàng)工作提出本單位的見(jiàn)解、建議或規(guī)范性的解決辦法。結(jié)尾習(xí)慣用語(yǔ)一般為“以上意見(jiàn)，請(qǐng)結(jié)合實(shí)際貫徹執(zhí)行”、“以上意見(jiàn)，僅供參考”等。也可自然收尾，不加結(jié)束語(yǔ)。在常規(guī)物業(yè)管理中，使用意見(jiàn)應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：．

(1)意見(jiàn)的使用比較廣泛，既可以用于正式公文，也可以用于日常工作溝通。因此，在正式公文中，撰寫(xiě)意見(jiàn)，要有針對(duì)性、可行性，文字表述要明確具體。

(2)意見(jiàn)在正式公文中，主要用于平行單位和對(duì)下級(jí)單位，對(duì)上級(jí)單位應(yīng)慎重使用。對(duì)上級(jí)單位行文，多用“請(qǐng)示”、“報(bào)告”等文種。8．函的寫(xiě)法

首先述致函起因，即發(fā)函的原因、背景和依據(jù)。其次說(shuō)明致函事項(xiàng)，明確地將問(wèn)題、要求或答復(fù)意見(jiàn)告知對(duì)方。

在常規(guī)物業(yè)管理中，使用函時(shí)，要注意態(tài)度的坦誠(chéng)、熱忱，語(yǔ)氣的平和、謙虛，在措辭上嚴(yán)謹(jǐn)?shù)皿w。

9．會(huì)議紀(jì)要的寫(xiě)法

首先簡(jiǎn)單介紹會(huì)議概況，包括會(huì)議的起止時(shí)間、地點(diǎn)、主持人、參加與列席人員、議題、會(huì)議進(jìn)展情況、主要成果，這些是會(huì)議紀(jì)要開(kāi)頭不可缺少的“七要素”。有些會(huì)議紀(jì)要，還要交代召開(kāi)會(huì)議的依據(jù)，會(huì)議的指導(dǎo)思想、目的、要求、會(huì)議程序以及對(duì)會(huì)議的評(píng)價(jià)等有關(guān)內(nèi)容。重要的與會(huì)者和發(fā)言，也要在開(kāi)頭部分予以突出介紹。這一部分是會(huì)議自然情況的概述，要寫(xiě)得概括扼要，文字簡(jiǎn)短。

會(huì)議紀(jì)要的主體部分要根據(jù)會(huì)議的原始材料，經(jīng)過(guò)認(rèn)真分析整理、提煉加工，相對(duì)具體地把會(huì)議的主要議題、討論意見(jiàn)、基本結(jié)論、任務(wù)、要求等會(huì)議的主要情況、精神、成果表述出來(lái)。主體部分一般有兩種常用的表述方法：

(1)概述法。把會(huì)議的發(fā)言、討論的情況綜合到一起，圍繞會(huì)議的中心，分自然段概括地表述出來(lái)，這種寫(xiě)法多用于小型會(huì)議或討論的問(wèn)題比較集中、意見(jiàn)比較一致的會(huì)議。

(2)歸納法。會(huì)議的規(guī)模較大，討論的問(wèn)題較多，涉及面較廣，需要將會(huì)議的原始材料加以分類(lèi)整理，對(duì)許多意見(jiàn)或內(nèi)容進(jìn)行歸納敘述。

視會(huì)議紀(jì)要的實(shí)際，結(jié)語(yǔ)有兩種情況：一種是設(shè)結(jié)語(yǔ)，以簡(jiǎn)短明確、有鼓動(dòng)性和號(hào)召力的語(yǔ)言收尾，表示決心、強(qiáng)調(diào)意義、闡明希望、發(fā)出號(hào)召等。另一種是不設(shè)結(jié)語(yǔ)，正文寫(xiě)完，全文也就自然結(jié)束。在常規(guī)物業(yè)管理中，使用會(huì)議紀(jì)要時(shí)應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：(1)要突出會(huì)議主題，不要面面俱到。

(2)工作會(huì)議紀(jì)要一般以通知形式貫徹，可在通知中簡(jiǎn)要提出貫徹落實(shí)會(huì)議紀(jì)要精神的有關(guān)要求。(3)會(huì)議紀(jì)要的文稿形成后，一般由參加會(huì)議人員簽名確認(rèn)。(4)會(huì)議紀(jì)要制作完成后，一般都要送簽名人員一份。

事務(wù)公文、制度文書(shū)等其它文書(shū)的寫(xiě)作要領(lǐng)(二)事務(wù)文書(shū)的寫(xiě)作要領(lǐng)（4種）1．計(jì)劃的寫(xiě)法

計(jì)劃的內(nèi)容一般由前言、主體和結(jié)尾三部分構(gòu)成。

(1)前言。計(jì)劃的前言主要闡明制訂計(jì)劃的指導(dǎo)思想、制訂的根據(jù)，以及計(jì)劃的總?cè)蝿?wù)、工作情況的分析等，回答“為什么做”、“依據(jù)什么做”和“能不能做”的問(wèn)題。前言是計(jì)劃的綱要，切忌冗長(zhǎng)，不宜過(guò)多論述，點(diǎn)到為止。

(2)主體。主體是計(jì)劃的主干部分，是計(jì)劃寫(xiě)作的重點(diǎn)，用來(lái)表述計(jì)劃的具體內(nèi)容，回答“做什么”、“怎么做”和“何時(shí)完成”的問(wèn)題。

計(jì)劃的主體主要包括“三要素”：即目標(biāo)(做什么)、步驟(分幾步做完)和措施（怎么做)。” 目標(biāo)、步驟和措施是計(jì)劃的基本內(nèi)容，相互關(guān)聯(lián)，不可或缺，它們保證了計(jì)劃的完整性和可行性。(3)結(jié)尾。計(jì)劃的結(jié)尾部分，應(yīng)根據(jù)行文的需要而定。常見(jiàn)的結(jié)尾方式有三種。一是突出重點(diǎn)，在結(jié)尾部分指出計(jì)劃的重點(diǎn)任務(wù)與實(shí)施過(guò)程中的主要環(huán)節(jié)；二是強(qiáng)調(diào)有關(guān)注意事項(xiàng)，闡明在計(jì)劃執(zhí)行中可能出現(xiàn)的問(wèn)題，預(yù)先提出防范措施；三是提出號(hào)召，勉勵(lì)大家積極努力，確保計(jì)劃實(shí)現(xiàn)。2.總結(jié)的寫(xiě)法

總結(jié)的正文一般由前言、主體和結(jié)尾構(gòu)成。有的總結(jié)省略前言和結(jié)尾，只有主體部分。(1)前言

前言是正文的開(kāi)頭部分，簡(jiǎn)略介紹所要總結(jié)工作的目的、根據(jù)、緣由、背景、時(shí)間和內(nèi)容等等；有的還對(duì)主要成績(jī)和經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行概括，以收到開(kāi)門(mén)見(jiàn)山之效。(2)主體

主體是總結(jié)的主要部分。其慣用模式為：基本情況+主要經(jīng)驗(yàn)(即做法或體會(huì))+存在問(wèn)題+今后打算。

上述內(nèi)容可以靈活掌握，或詳或略，視具體情況和寫(xiě)作目的而定。(3)結(jié)尾

結(jié)尾是正文的最后部分，應(yīng)簡(jiǎn)短有力。3．大事記的寫(xiě)法

大事記的正文是解決“記什么”和“怎樣記”的問(wèn)題。在行文結(jié)構(gòu)上，先寫(xiě)“大事時(shí)間”，后寫(xiě)“大事記述”?！按笫聲r(shí)間”是大事記不可缺少的組成部分，如《2002年XX物業(yè)管理公司大事記》，就是以2002年1月1日和2002年12月31日為時(shí)間界限，這一年里在XX物業(yè)管理公司發(fā)生的大事。時(shí)間的順序，應(yīng)以年、月、日依次記述。時(shí)間若是以年為記事單位，下面則按月記事，逐月記述；時(shí)間若是以月為單位，則以日為順序，逐日記述。“大事記述”位于時(shí)間后面，是大事記的主體。它要準(zhǔn)確地記述在一段時(shí)間里的重大事件，一般是用一兩句話寫(xiě)完一件事。4．倡議書(shū)

倡議書(shū)由標(biāo)題、稱謂、正文、署名、時(shí)間構(gòu)成基本內(nèi)容和基本格式。例如《關(guān)舌向XX地震災(zāi)區(qū)捐贈(zèng)衣物的倡議書(shū)》。

(三)制度文書(shū)的寫(xiě)作要領(lǐng)（4種）l制度的寫(xiě)法 制度的內(nèi)容一般分標(biāo)題、正文和簽署三個(gè)部分。(1)標(biāo)題

標(biāo)題有兩種書(shū)寫(xiě)形式：

一種是由事由和文種組成，如《出勤制度》、《例會(huì)制度》等。另一種是由制文單位、事由和文種組成，姐《XX公司崗位責(zé)任制度》。(2)正文

制度正文，一般分三層表述。

①序言說(shuō)明制訂制度的指導(dǎo)思想和依據(jù)。

②主體具體說(shuō)明工作程序和對(duì)有關(guān)人員的行為要求。這是制度的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容，一般分條分款寫(xiě)。③結(jié)尾說(shuō)明執(zhí)行要求。

有些內(nèi)容復(fù)雜的制度，其正文可分總則、分則和附則三個(gè)部分來(lái)寫(xiě)。(3)簽署

寫(xiě)上制文單位名稱和日期。這部分，一般寫(xiě)在正文的右下方，也有寫(xiě)在標(biāo)題下方。2．辦法的寫(xiě)法

辦法的寫(xiě)法與制度相同。3.守則的寫(xiě)法

守則一般由標(biāo)題、正文和簽署三部分構(gòu)成：(1)標(biāo)題

守則的標(biāo)題由發(fā)文機(jī)關(guān)、事由和文種類(lèi)別(守則)組成，有時(shí)可省去發(fā)文機(jī)關(guān)和事由，只寫(xiě)“XX人員守則”或“守則”。(2)正文

守則通常先以簡(jiǎn)要語(yǔ)言說(shuō)明制文緣由，次分條目列述具體內(nèi)容；再以“以上各條，望互相監(jiān)督執(zhí)行(遵守)”等語(yǔ)作結(jié)。(3)簽署發(fā)文單位和日期

如標(biāo)題中已標(biāo)明發(fā)文單位，或標(biāo)題下標(biāo)明了發(fā)布日期，這部分的內(nèi)容可以省略。守則一般比較簡(jiǎn)短，條理清楚，內(nèi)容明確具體是其基本要求。4．公約的寫(xiě)法。公約的寫(xiě)法與守則相同。

(四)禮儀文書(shū)的寫(xiě)作要領(lǐng) 1．邀請(qǐng)書(shū)的寫(xiě)法

邀請(qǐng)書(shū)一般由標(biāo)題、稱呼、正文、結(jié)語(yǔ)和簽署等五部分組成。2．請(qǐng)柬的寫(xiě)法

請(qǐng)柬由封面和封里組成。封里由稱呼、正文、結(jié)語(yǔ)和簽署等內(nèi)容構(gòu)成。3.感謝信和賀信的寫(xiě)法

感謝信和賀信的結(jié)構(gòu)包括：標(biāo)題、稱呼、正文、結(jié)語(yǔ)和簽署五部分。

(五)告啟類(lèi)文書(shū)的寫(xiě)作要領(lǐng) 1．標(biāo)語(yǔ)(提示牌)的寫(xiě)法 制作標(biāo)語(yǔ)(提示牌)的要求：

(1)簡(jiǎn)練明了，通俗易懂，易讀易記。(2)針對(duì)性強(qiáng)，讓觀眾人眼、人腦、人心。

(3)與時(shí)俱進(jìn)。多用現(xiàn)代文明語(yǔ)句，比如用“芳草青青，足下留情”，代替以前的“禁止踐踏草地”等。(4)一般情況下，在標(biāo)語(yǔ)(提示牌)下要有落款，標(biāo)明制作單位簡(jiǎn)稱。2．提示的寫(xiě)法

提示一般包括標(biāo)題、正文和落款三個(gè)部分。(1)標(biāo)題

提示的標(biāo)題一般直接以“XX提示”文種名稱為題目。(2)正文

提示的內(nèi)容，一般包括提示的目的、原因和具體事項(xiàng)等。如因臺(tái)風(fēng)來(lái)臨，提醒住戶注意安全防范事項(xiàng)等。(3)落款

寫(xiě)明提示的單位名稱和提示日期，加蓋公章，并可注明聯(lián)絡(luò)地址和聯(lián)絡(luò)人。3．啟事的寫(xiě)法

啟事一般包括標(biāo)題、正文和落款三個(gè)部分。(1)標(biāo)題

啟事標(biāo)題有多種寫(xiě)法。有的只寫(xiě)文種，省去事由等項(xiàng)，如“啟事”，或“緊急啟事”；有的只寫(xiě)事由，不寫(xiě)文種，如“招領(lǐng)”和“招工”；有的寫(xiě)明事由和文種，如“尋人啟事”和“開(kāi)業(yè)啟事”；有的寫(xiě)明單位和文種，如“XX公司啟事”。(2)正文

寫(xiě)明啟事的內(nèi)容，一般包括啟事目的、原因、具體事項(xiàng)和要求等。如果內(nèi)容較多，可分條列項(xiàng)，逐一寫(xiě)明。如招聘啟事，應(yīng)寫(xiě)明招聘基本情況、招聘對(duì)象、應(yīng)聘條件、招聘待遇和招聘方法等。(3)落款

寫(xiě)明啟事單位名稱或個(gè)人姓名和啟事日期。重要的啟事要加蓋公章，并注明聯(lián)絡(luò)地址和聯(lián)絡(luò)人。4．海報(bào)的寫(xiě)法

海報(bào)的結(jié)構(gòu)一般包括標(biāo)題、正文和落款三個(gè)部分。(1)標(biāo)題

標(biāo)題有如下幾種寫(xiě)法：

第一，直接以“海報(bào)”文種名稱為題目；

第二，以事由或活動(dòng)名稱為題，如《國(guó)慶文藝晚會(huì)》、《足球比賽》等；

第三，由單位名稱和事由組成標(biāo)題，如《XX公司首屆服裝設(shè)計(jì)表演賽》、《XX博物館舉辦大型根雕、石玩、盆景展覽》。

(2)正文

正文一般應(yīng)寫(xiě)明開(kāi)展什么活動(dòng)，舉辦什么事項(xiàng)，如舉辦晚會(huì)，要寫(xiě)明表演單位、時(shí)間和地點(diǎn)等，舉辦報(bào)告會(huì)要寫(xiě)明報(bào)告題目、報(bào)告人、地點(diǎn)和時(shí)間等。(3)落款

落款應(yīng)寫(xiě)明舉辦單位或演出單位和日期，還可注明聯(lián)系電話和聯(lián)系人。如果標(biāo)題已寫(xiě)上單位，這里可省略。5．好消息的寫(xiě)法

好消息的結(jié)構(gòu)一般包括標(biāo)題、正文和落款三個(gè)部分。(1)標(biāo)題

標(biāo)題一般直接以“好消息”文種名稱為題目。(2)正文

正文是好消息的中心，一般應(yīng)寫(xiě)明是哪方面的消息，有些什么優(yōu)惠(賣(mài)點(diǎn))等，并應(yīng)交代清楚具體的時(shí)間、地點(diǎn)和組織者(舉辦者)等。(3)落款 落款應(yīng)寫(xiě)明組織者(舉辦者)和日期，還可注明聯(lián)系電話和聯(lián)系人。綜合練習(xí)題

某住宅小區(qū)準(zhǔn)備在五一期間舉行一次業(yè)主聯(lián)誼會(huì)，主要內(nèi)容是

1、請(qǐng)一位理財(cái)專家介紹家庭理財(cái)知識(shí)

2、公布小區(qū)評(píng)選出的家庭理財(cái)能手

3、現(xiàn)場(chǎng)舉行抽獎(jiǎng)活動(dòng)，分別設(shè)一、二、三等獎(jiǎng)各一名

4、某一家銀行現(xiàn)場(chǎng)辦理個(gè)人消費(fèi)信用卡登記

請(qǐng)根據(jù)以上資料，從活動(dòng)主辦方（物業(yè)管理企業(yè)）的角度，按照有關(guān)要求，撰寫(xiě)一份給全體業(yè)主的通知。

第五篇：物業(yè)管理綜合能力精講班第36講課件講義

物業(yè)管理綜合能力精講班第36講課件講義（－中國(guó)物業(yè)管理教育網(wǎng)－）

物業(yè)管理綜合能力精講班第36講講義

保安監(jiān)控系統(tǒng)

第三節(jié)保安監(jiān)控系統(tǒng)一、保安監(jiān)控系統(tǒng)概述

保安自動(dòng)化系統(tǒng)主要包括防盜報(bào)警與監(jiān)聽(tīng)監(jiān)控系統(tǒng)、出／入口監(jiān)控系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)、緊急報(bào)警系統(tǒng)、巡更管理系統(tǒng)和周界防衛(wèi)系統(tǒng)等。

二、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)

閉路電視監(jiān)視子系統(tǒng)是在重要場(chǎng)所安裝攝像機(jī)向監(jiān)視中心提供實(shí)時(shí)現(xiàn)場(chǎng)信息，同時(shí)還可以錄像，錄下報(bào)警時(shí)的現(xiàn)場(chǎng)狀況，供分析研究使用，它的功能可分為攝像、傳輸、控制和顯示記錄四個(gè)部分。

攝像部分是由安裝在現(xiàn)場(chǎng)的設(shè)備完成的，這些設(shè)備包括攝像機(jī)、鏡頭、支架和電動(dòng)云臺(tái)，它們的任務(wù)是將被攝像的對(duì)象進(jìn)行攝像并將其轉(zhuǎn)化為電信號(hào)。

傳輸部分的任務(wù)是把現(xiàn)場(chǎng)攝像機(jī)發(fā)出的信號(hào)傳送到控制中心，它一般包括線纜、調(diào)制解調(diào)設(shè)備、線路驅(qū)動(dòng)設(shè)備等。

顯示記錄是把現(xiàn)場(chǎng)傳來(lái)的電信號(hào)轉(zhuǎn)換成圖像在監(jiān)視設(shè)備上顯示，如果有必要的話還可用錄像機(jī)錄下來(lái)，供分析研究使用。

控制部分是負(fù)責(zé)所有設(shè)備的控制與圖像信號(hào)的處理，控制的種類(lèi)較多。

閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)的規(guī)模可根據(jù)監(jiān)視范圍的大小以及監(jiān)視目標(biāo)的多少來(lái)確定，監(jiān)視系統(tǒng)的大小一般根據(jù)攝像機(jī)的數(shù)量劃分為，小于10個(gè)的為小型電視監(jiān)控系統(tǒng)；10～100個(gè)之間的為中型電視監(jiān)控系統(tǒng)；大于100個(gè)的為大型電視監(jiān)控系統(tǒng)。

數(shù)字監(jiān)視系統(tǒng)一般由攝像機(jī)、矩陣主機(jī)、圖像監(jiān)視器、電視監(jiān)視器、錄像機(jī)和數(shù)字錄像機(jī)等設(shè)備組成。

三、防盜報(bào)警系統(tǒng)

防盜報(bào)警系統(tǒng)是在探測(cè)到防范現(xiàn)場(chǎng)有入侵者時(shí)能發(fā)出報(bào)警信號(hào)的專用電子系統(tǒng)，一般由探測(cè)器(報(bào)警器)、傳輸系統(tǒng)和報(bào)警控制器組成。探測(cè)器檢測(cè)到意外情況就產(chǎn)生報(bào)警信號(hào)，通過(guò)傳輸系統(tǒng)送入報(bào)警控制器發(fā)出聲、光或以其他方式報(bào)警。

不同場(chǎng)所、不同環(huán)境、不同地點(diǎn)要求的探測(cè)器類(lèi)型不同。根據(jù)它們的工作原理可分為下列幾種類(lèi)型。

(一)開(kāi)關(guān)報(bào)警器

(二)玻璃破碎報(bào)警器

(三)周界報(bào)警器

四、出入口控制系統(tǒng)

出入口自動(dòng)控制系統(tǒng)也叫門(mén)禁系統(tǒng)，一般由計(jì)算機(jī)、電子鎖、識(shí)別卡等組成。

該系統(tǒng)包括三個(gè)層次的設(shè)備。底層是直接與人員打交道的設(shè)備，有讀卡機(jī)、電子門(mén)鎖、出口按鈕、報(bào)警傳感器和報(bào)警喇叭等。它們用來(lái)接受人員輸入的信息，再轉(zhuǎn)換成電信號(hào)送到控制器中，同時(shí)根據(jù)來(lái)自控制器的信號(hào)，完成開(kāi)鎖、閉鎖等工作?？刂破鹘邮盏讓釉O(shè)備發(fā)來(lái)的有關(guān)人員的信息，同自己存儲(chǔ)的信息相比較以做出判斷，然后再發(fā)出處理的信息。單個(gè)控制器就可以組成一個(gè)簡(jiǎn)單的門(mén)禁系統(tǒng)，用來(lái)管理一個(gè)或幾個(gè)門(mén)。多個(gè)控制器通過(guò)通信網(wǎng)絡(luò)同計(jì)算機(jī)連接起來(lái)就組成了整個(gè)建筑的門(mén)禁系統(tǒng)。計(jì)算機(jī)裝有門(mén)禁系統(tǒng)的管理軟件，它管理著系統(tǒng)中所有的控制器，向它們發(fā)送控制命令，對(duì)它們進(jìn)行設(shè)置，接收其發(fā)來(lái)的信息，完成系統(tǒng)中所有信息的分析與處理。

五、訪客控制系統(tǒng)

訪客控制系統(tǒng)在住宅樓的每個(gè)單元首層大門(mén)處設(shè)有一個(gè)電子密碼鎖，每個(gè)住戶使用自己家密碼開(kāi)鎖。此密碼可根據(jù)需要隨時(shí)修改，以保證密碼不被盜用。

此系統(tǒng)還具有報(bào)警和求助功能。

訪客可視對(duì)講系統(tǒng)的最大特點(diǎn)是在大門(mén)入口處增加了攝像機(jī)，各住戶對(duì)講分機(jī)處設(shè)有顯示屏。

六、停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)

停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)具有自動(dòng)／半自動(dòng)收費(fèi)及打印報(bào)表等功能。

停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)一般由三部分組成

1．車(chē)輛出入的檢測(cè)與控制：通常采用環(huán)形感應(yīng)線圈方式或光電檢測(cè)方式。

2．車(chē)位和車(chē)滿的顯示與管理：它可有車(chē)輛計(jì)數(shù)方式和車(chē)位檢測(cè)方式等。

3．計(jì)時(shí)收費(fèi)管理：有無(wú)人的自動(dòng)收費(fèi)系統(tǒng)、有人管理系統(tǒng)等。

集成控制系統(tǒng)

第四節(jié)（輔導(dǎo)教材的第八節(jié)）集成控制系統(tǒng)一、智能建筑系統(tǒng)集成概述

在智能化建筑中，為滿足功能和管理等需要，需要實(shí)現(xiàn)各功能子系統(tǒng)之間的資源共享。將建筑物內(nèi)各功能子系統(tǒng)的信息資源，采用系統(tǒng)集成(SI)的技術(shù)手段、方式方法匯集起來(lái)，建立建筑物信息綜合管理與決策支持系統(tǒng)，以實(shí)現(xiàn)對(duì)建筑物的綜合運(yùn)作、管理并提供輔助決策，實(shí)現(xiàn)各子系統(tǒng)獨(dú)立運(yùn)行時(shí)無(wú)法實(shí)現(xiàn)的功能。

智能化建筑的集成控制系統(tǒng)的實(shí)質(zhì)就是為設(shè)置在建筑物內(nèi)的各功能子系統(tǒng)建立一個(gè)統(tǒng)一的操作平臺(tái)，利用先進(jìn)的計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)和分布式數(shù)據(jù)庫(kù)技術(shù)，使得各個(gè)功能子系統(tǒng)的資源被充分利用，提高整個(gè)建筑智能化系統(tǒng)的智能。

二、智能建筑集成控制系統(tǒng)的功能

智能建筑集成控制系統(tǒng)提供了信息與資源的綜合管理與服務(wù)，滿足了用戶對(duì)建筑智能化系統(tǒng)功能上的更高需求。智能建筑集成控制系統(tǒng)具有信息匯集、綜合管理各個(gè)子系統(tǒng)和共享信息資源三個(gè)功能。

三、集成控制系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)

智能建筑集成控制系統(tǒng)是整個(gè)建筑物管理系統(tǒng)的中央管理層，它通過(guò)公共通信網(wǎng)絡(luò)將各個(gè)子系統(tǒng)集成到同一個(gè)計(jì)算機(jī)支撐平臺(tái)上，建立起整個(gè)建筑物的中央監(jiān)控與管理界面，在這個(gè)統(tǒng)一的平臺(tái)上可方便、簡(jiǎn)易地實(shí)現(xiàn)對(duì)大樓內(nèi)被集成的各個(gè)子系統(tǒng)實(shí)施集中監(jiān)視、控制和管理。其中集中管理是其主要的功能，因?yàn)橄到y(tǒng)集成的本質(zhì)是實(shí)現(xiàn)信息共享、資源共享，目的是將各個(gè)功能子系統(tǒng)的資源子網(wǎng)有機(jī)地組合起來(lái)實(shí)現(xiàn)信息的匯集，從而可以將信息分別傳遞到所需要的地方，實(shí)現(xiàn)建筑物的優(yōu)化運(yùn)行與綜合管理。

四、集成控制系統(tǒng)設(shè)計(jì)與實(shí)現(xiàn)

智能建筑系統(tǒng)集成要考慮各個(gè)功能子系統(tǒng)之間的接口和界面，其中包括子系統(tǒng)硬件之間的通信接口、系統(tǒng)平臺(tái)之間和應(yīng)用軟件之間的接口協(xié)議和界面、各類(lèi)子系統(tǒng)施工配合界面等。從集成系統(tǒng)實(shí)施的角度來(lái)看，系統(tǒng)集成可以分為三個(gè)以下層次：

1．物理層集成 2．網(wǎng)絡(luò)層集成 3．應(yīng)用層集成

智能建筑集成控制系統(tǒng)的設(shè)計(jì)過(guò)程可以分為以下三個(gè)步驟：

(一)需求分析

(二)總體設(shè)計(jì)

(三)子系統(tǒng)設(shè)計(jì)

建筑智能化基礎(chǔ)知識(shí)在物業(yè)管理中的應(yīng)用

第五節(jié)（教材的第九節(jié)）建筑智能化基礎(chǔ)知識(shí)在物業(yè)管理中的應(yīng)用

下面從構(gòu)成建筑智能化系統(tǒng)的五個(gè)方面，即建筑設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警與聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)、安全防范自動(dòng)化系統(tǒng)、辦公自動(dòng)化系統(tǒng)、通信自動(dòng)化系統(tǒng)來(lái)進(jìn)行分析。

一、建筑設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)

(一)功能

建筑設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)通常包括空調(diào)、給水排水、供配電、照明、電梯等子系統(tǒng)。在智建筑中，對(duì)建筑設(shè)備實(shí)現(xiàn)自動(dòng)化的基本功能主要為：動(dòng)態(tài)監(jiān)視并控制各種機(jī)電設(shè)備的啟停；自動(dòng)檢測(cè)各種設(shè)備的運(yùn)動(dòng)參數(shù)；根據(jù)外界條件及負(fù)載變化自動(dòng)調(diào)節(jié)各種設(shè)備使其工作于最佳狀態(tài)，并達(dá)到節(jié)能目的；檢測(cè)并及時(shí)處理各種意外、突發(fā)事件，實(shí)現(xiàn)對(duì)建筑物內(nèi)各種機(jī)電設(shè)備統(tǒng)一管理、協(xié)調(diào)控制。

(二)運(yùn)行管理

1．控制計(jì)算機(jī)保持開(kāi)啟。

2．定時(shí)對(duì)系統(tǒng)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行備份。

3．控制點(diǎn)定義、預(yù)定日程表等參數(shù)不可隨意修改。

4．新增被控制設(shè)備要注意繼電器觸點(diǎn)容量。

5．保持設(shè)備表面清潔。

6．嚴(yán)禁于控制電腦上運(yùn)行自帶軟件及游戲。

7．當(dāng)有“危急告警”發(fā)生時(shí)，立即查明及檢修。

8．一切元器件、線路不得隨意更改。

9．網(wǎng)絡(luò)控件器、控制計(jì)算機(jī)故障應(yīng)于4小時(shí)內(nèi)修復(fù)；現(xiàn)場(chǎng)控制器、擴(kuò)展模塊故障應(yīng)于8小時(shí)內(nèi)修復(fù)；中間繼電器故障應(yīng)于2小時(shí)內(nèi)修復(fù)。

二、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警與聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)

(一)功能

火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)(FAS)自成一個(gè)獨(dú)立的系統(tǒng)。由獨(dú)立的消防控制室、控制主機(jī)、探測(cè)器、控制模塊等組成。具有自己的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)和布線系統(tǒng)，以實(shí)現(xiàn)在任何情況下，該系統(tǒng)都可以獨(dú)立運(yùn)行、操作和管理。

1．報(bào)警功能

當(dāng)火災(zāi)探測(cè)器檢測(cè)到火災(zāi)發(fā)生，并把警情傳送到控制主機(jī)，控制主機(jī)確認(rèn)發(fā)生火災(zāi)時(shí)，在報(bào)警器上發(fā)出聲光報(bào)警，并顯示火災(zāi)發(fā)生的區(qū)域和地址編碼并打印出報(bào)警時(shí)間、地址等信息，同時(shí)向火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)出聲光報(bào)警信號(hào)。

2．火災(zāi)滅火及消防聯(lián)動(dòng)

在火災(zāi)報(bào)警器發(fā)生報(bào)警信號(hào)的同時(shí)，火警控制器可實(shí)現(xiàn)手動(dòng)／自動(dòng)控制消防設(shè)備。

(二)消防報(bào)警與聯(lián)動(dòng)控制設(shè)備運(yùn)行管理

1．監(jiān)控中心保安員負(fù)責(zé)監(jiān)控室內(nèi)消防設(shè)備(報(bào)警系統(tǒng)、BTM系統(tǒng)、聯(lián)動(dòng)柜等)24小時(shí)運(yùn)行操作、監(jiān)控、記錄。顯示火警信號(hào)后，應(yīng)立即派人前往觀察。確認(rèn)火情后，通過(guò)廣播和警鈴疏散人員并啟動(dòng)相應(yīng)滅火設(shè)備。

2．如有設(shè)備故障，監(jiān)測(cè)中心值班人員及時(shí)通知工程部進(jìn)行維修處理。

3．當(dāng)日保安員要負(fù)責(zé)監(jiān)控室的清潔工作，保持地面、墻壁、設(shè)備無(wú)積塵、水漬、油漬。

4．工程部根據(jù)弱電系統(tǒng)設(shè)備保養(yǎng)規(guī)定和消防設(shè)備保養(yǎng)規(guī)定，對(duì)消防設(shè)備進(jìn)行日常維護(hù)保養(yǎng)。

5．工程部和保安部每月按期對(duì)大廈消防系統(tǒng)進(jìn)行模擬檢測(cè)，確保消防設(shè)備處于正常狀態(tài)。

6．消防系統(tǒng)如因維護(hù)或其他原因要暫改變消防警報(bào)與聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)的狀態(tài)(如手動(dòng)／自動(dòng)等)，應(yīng)由工程部書(shū)面通知保安部，并提出相應(yīng)的臨時(shí)措施，確保消防安全。

三、安全防范系統(tǒng)

(一)功能

1．電視監(jiān)控子系統(tǒng)

對(duì)建筑物內(nèi)的主要公共活動(dòng)場(chǎng)所、通道、電梯及重要部位和場(chǎng)所等安裝攝像機(jī)并進(jìn)行有效監(jiān)視和記錄。對(duì)重要部門(mén)和設(shè)施的特殊部位，應(yīng)能進(jìn)行長(zhǎng)時(shí)間錄像。在接到報(bào)警系統(tǒng)和出入口控制系統(tǒng)的示警信號(hào)后，還可以進(jìn)行實(shí)時(shí)錄像。

2．出入口控制系統(tǒng)

對(duì)樓內(nèi)(外)通行門(mén)、通道、重要辦公室門(mén)等處設(shè)置出入口控制裝置。系統(tǒng)應(yīng)對(duì)被設(shè)防區(qū)域的位置、通過(guò)對(duì)象及通過(guò)時(shí)間等進(jìn)行實(shí)時(shí)控制和設(shè)定多級(jí)程序控制。系統(tǒng)應(yīng)有報(bào)警功能。

3．防盜報(bào)警子系統(tǒng)

應(yīng)根據(jù)各類(lèi)建筑安全防范部位具體要求和環(huán)境條件，要分別或綜合設(shè)置周界的防護(hù)、建筑物內(nèi)區(qū)域或空間防護(hù)、重點(diǎn)實(shí)物目標(biāo)防護(hù)系統(tǒng)。在監(jiān)測(cè)到有非法侵入時(shí)，及時(shí)向有關(guān)人員示警。一旦有報(bào)警便記錄入侵時(shí)間、地點(diǎn)、同時(shí)向監(jiān)視系統(tǒng)發(fā)出信號(hào)，錄下現(xiàn)場(chǎng)情況。

4．電子巡更子系統(tǒng)

在社區(qū)內(nèi)各個(gè)要害地點(diǎn)和部位設(shè)有專門(mén)的巡更確認(rèn)點(diǎn)，保證巡更值班人員能夠按巡更程序所規(guī)定的路線與時(shí)間到達(dá)指定的巡更點(diǎn)，進(jìn)行巡視，不能遲到，更不能繞道。一方面可以對(duì)保安人員出勤進(jìn)行準(zhǔn)確的管理，另一方面對(duì)保安人員的安全進(jìn)行充分的保護(hù)。

(二)保安監(jiān)視系統(tǒng)運(yùn)行管理

保安監(jiān)視系統(tǒng)運(yùn)行管理規(guī)定如下：

1．保證系統(tǒng)不間斷電源的開(kāi)啟。

2．系統(tǒng)不間斷電源嚴(yán)禁使用監(jiān)視設(shè)備以外的負(fù)載。

3．監(jiān)視攝像頭的電源插座嚴(yán)禁使用其他負(fù)載。

4．未經(jīng)主管工程師的同意，嚴(yán)禁修改系統(tǒng)參數(shù)。

5．系統(tǒng)參數(shù)修改后應(yīng)記錄在當(dāng)值日志上，并及時(shí)通知當(dāng)值監(jiān)控員。

6．每天巡查系統(tǒng)運(yùn)行情況一次，發(fā)現(xiàn)異常立即處理，并記錄在當(dāng)值日志上。

7．系統(tǒng)有關(guān)的參數(shù)修改和重大維修都應(yīng)記錄在保養(yǎng)表格上。

8．?dāng)z像頭的探測(cè)報(bào)警器、矩陣開(kāi)關(guān)、監(jiān)視器等設(shè)備發(fā)生故障應(yīng)立即修復(fù)或更換。系統(tǒng)線路故障必須以最快速度恢復(fù)，最長(zhǎng)時(shí)間不能超過(guò)一個(gè)工作日。監(jiān)視器和線路故障應(yīng)于兩個(gè)工作日修復(fù)。有關(guān)的維修情況記錄在當(dāng)值日志上。

四、辦公自動(dòng)化系統(tǒng)

辦公自動(dòng)化是為利用先進(jìn)的技術(shù)和設(shè)備來(lái)提高辦公效率和辦公質(zhì)量，改善辦公條件，減輕勞動(dòng)強(qiáng)度，實(shí)現(xiàn)管理和決策的科學(xué)化，防止或減少人為的差錯(cuò)和失誤。

(一)模式與功能

1．事務(wù)型辦公系統(tǒng)

應(yīng)具有文字處理、文件庫(kù)管理、行文處理、郵件處理、文檔資料處理、編輯排版、電子報(bào)表、辦公日程管理、人事管理、財(cái)務(wù)統(tǒng)計(jì)和其他數(shù)據(jù)處理。辦公自動(dòng)化是多層次的技術(shù)、設(shè)備和系統(tǒng)的綜合。一個(gè)完整的辦公自動(dòng)化系統(tǒng)應(yīng)包括信息的生成與輸入、信息的加工與處理、信息的存儲(chǔ)與檢索、信息的復(fù)制、信息的傳輸與交流以及信息安全管理等功能。對(duì)具有通信功能的多機(jī)事務(wù)處理型辦公系統(tǒng)，應(yīng)能擔(dān)負(fù)起電視會(huì)議、聯(lián)機(jī)檢索和圖形、圖像、聲音等處理任務(wù)。

2．管理型辦公系統(tǒng)

具備事務(wù)型的全部功能，應(yīng)增加管理信息系統(tǒng)(MIS)功能。

3．決策型辦公系統(tǒng)

具備管理型的功能，增強(qiáng)輔助決策功能，具有專家系統(tǒng)和人工智能組成的決策功能。

(二)運(yùn)行管理

1.所有網(wǎng)絡(luò)設(shè)備保持24小時(shí)運(yùn)行。

2.每天用相應(yīng)工具整理主、備服務(wù)器磁盤(pán)碎片。

3．保持設(shè)備表面清潔。

4.嚴(yán)禁于網(wǎng)絡(luò)設(shè)備上運(yùn)行自帶軟件及游戲。

5.嚴(yán)禁私自接觸互聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)。

6．機(jī)房空調(diào)應(yīng)保持開(kāi)啟。

7．根據(jù)保養(yǎng)計(jì)劃做設(shè)備保養(yǎng)。

8．各設(shè)備運(yùn)行參數(shù)、接線、元器件、不得隨意更改。

9．防火墻、服務(wù)器、主干交換機(jī)路由器故障應(yīng)于4小時(shí)內(nèi)修復(fù)；接入交換機(jī)及網(wǎng)絡(luò)線故障應(yīng)于8小時(shí)內(nèi)修復(fù)。

五、通信自動(dòng)化系統(tǒng)

智能建筑的自動(dòng)化通信系統(tǒng)是保證建筑物內(nèi)語(yǔ)音、數(shù)據(jù)、圖像傳輸?shù)幕A(chǔ)，同時(shí)與外部通信網(wǎng)(如電話網(wǎng)、數(shù)據(jù)網(wǎng)、計(jì)算機(jī)網(wǎng)、衛(wèi)星以及廣電網(wǎng))相聯(lián)，與世界各地互通信息。

智能建筑物內(nèi)部的信息互通是指建筑物的設(shè)備設(shè)施的綜合信息管理，如空調(diào)、給水排水、供配電、照明、電梯等公共設(shè)施的自動(dòng)控制及管理；消防自動(dòng)報(bào)警及滅火；防盜報(bào)警及監(jiān)控；共公廣播音響；停車(chē)場(chǎng)自動(dòng)收費(fèi)管理；物業(yè)管理人員內(nèi)部信息互通及資源共享，用戶的投訴、建議、查詢、維修申請(qǐng)等信息管理。

與外部通信網(wǎng)相聯(lián)進(jìn)行信息互通是指智能建筑可以采用各種不同的方式實(shí)現(xiàn)對(duì)外的多功能全方位的信息互通。