第一篇：業(yè)主家中財物被盜物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)當(dāng)賠償嗎

業(yè)主家中財物被盜物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)當(dāng)賠償嗎.案例：

某城市住宅小區(qū)的王先生家中被盜，丟失財物價值達(dá)十萬余元。王先生報案后，公安機(jī)關(guān)立案偵查，犯罪嫌疑人一直沒有到案。王先生在關(guān)注公安機(jī)關(guān)破案進(jìn)度的同時，考慮是否應(yīng)當(dāng)追究所在小區(qū)物業(yè)管理公司的責(zé)任。對于類似這種業(yè)主家中財物被盜，物業(yè)管理公司應(yīng)否賠償?shù)膯栴}，實務(wù)中爭議很多，筆者通過本文予以探究。

一、物業(yè)管理公司的民事責(zé)任

民事責(zé)任是因違反民事義務(wù)，依法應(yīng)承擔(dān)的法律后果，這是民事責(zé)任的本質(zhì)特征。正如我國《民法通則》規(guī)定：”公民、法人違反合同或者不履行其他義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任?！?分析：

物業(yè)管理公司的民事責(zé)任，首先應(yīng)當(dāng)界定物業(yè)、物業(yè)管理及物業(yè)管理公司的概念。

物業(yè)是指己建成投入使用的建筑物、構(gòu)筑物及其相關(guān)共用設(shè)施設(shè)備和共有場地等的統(tǒng)稱。

物業(yè)管理是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)物業(yè)管理合同約定，對既有物業(yè)進(jìn)行管理和對業(yè)主、物業(yè)使用人提供服務(wù)的活動。物業(yè)管理公司是指從事物業(yè)管理的企業(yè)法人。其次，物業(yè)管理公司的民事義務(wù)包括法定義務(wù)和約定義務(wù)。法定義務(wù)是法律法規(guī)確定的物業(yè)管理公司的管理義務(wù)。如《貴州省城市住宅區(qū)物業(yè)管理條例》規(guī)定物業(yè)管理公司有如下義務(wù)：(一)按照合同要求，制定本住宅區(qū)物業(yè)管理辦法：(二)依據(jù)委托管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理服務(wù)費(fèi)用；(三：)制止違反物業(yè)管理規(guī)定的行為；(四)選聘專業(yè)公司和人員承擔(dān)專項服務(wù)業(yè)務(wù)；(五)按委托管理合同實施物業(yè)管理；(六)接受物業(yè)管理委員會和業(yè)主、物業(yè)使用人的監(jiān)督；(七)協(xié)助有關(guān)部門開展社區(qū)活動。

約定義務(wù)由物業(yè)管理公司與業(yè)主或物業(yè)使用人在物業(yè)管理委托合同中約定，如《大連市物業(yè)管理委托合同》示范文本中關(guān)于小區(qū)秩序維護(hù)員工作的職責(zé)約定，小區(qū)內(nèi)實行24小時秩序維護(hù)員值班巡邏制度，秩序維護(hù)員人員值班有明顯標(biāo)志，熟悉轄區(qū)情況，工作規(guī)范，作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)，有值班巡邏記錄，各項秩序維護(hù)員措旌落實。物業(yè)管理公司的法定義務(wù)和約定義務(wù)構(gòu)成了其民事義務(wù)的全部，物業(yè)管理公司若違反民事義務(wù)，就應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任，當(dāng)然，物業(yè)管理公司若沒有違反其民事義務(wù)，也就無需承擔(dān)民事責(zé)任。

二、物業(yè)管理公司與業(yè)主、物業(yè)使用人的民事關(guān)系

業(yè)主、物業(yè)使用人通過其自治管理組織——業(yè)主委員會選聘物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公司與業(yè)主、物業(yè)使用人訂立物業(yè)管理合同，物業(yè)管理公司依據(jù)物業(yè)管理合同提供服務(wù)，保持房子及其共用設(shè)施設(shè)備和共有場地完好，使用方便、安全，環(huán)境整潔，公共秩序良好。物業(yè)管理公司與業(yè)主、物業(yè)使用人之間也可以約定其他服務(wù)項目，如物業(yè)管理公司保證業(yè)主、物業(yè)使用人家中財物的安全，若發(fā)生火

災(zāi)、財物丟失由物業(yè)管理公司賠償?shù)?。盡管業(yè)主、物業(yè)使用人家中的財物屬于非物業(yè)范疇，但在法律未禁止的前提下，根據(jù)契約自由的原則，是可以由當(dāng)事人雙方進(jìn)行約定的，這也是物業(yè)管理公司的約定義務(wù)。

由此可見，物業(yè)管理公司與業(yè)主、物業(yè)使用人之間形成的是委托管理的民事法律關(guān)系，這種民事關(guān)系具有如下特點：(一)物業(yè)管理合同受相關(guān)物業(yè)管理法規(guī)及《合同法》的調(diào)整。例如在貴州省行政區(qū)域內(nèi)，城市住宅區(qū)的物業(yè)管理必須遵守《貴州省城市住宅區(qū)物業(yè)管理條例》，物業(yè)管理公司收取服務(wù)費(fèi)必須與業(yè)主委員會協(xié)商，對收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的項目及標(biāo)準(zhǔn)必須公布。物業(yè)管理公司與業(yè)主、物業(yè)使用人之間要簽訂物業(yè)管理合同，制定物業(yè)管理公約，并嚴(yán)格遵守。同時物業(yè)管理合同受《合同法》調(diào)整，根據(jù)《合同法》第一百二十四條的規(guī)定：本法分則或者其他法律沒有明文規(guī)定的合同，適用本法總則的規(guī)定，并可以參照本法分則或者其他法律最相類似的規(guī)定。物業(yè)管理合同適用委托合同的規(guī)定。委托合同作為《合同法》規(guī)定的一種有名合同，其歸責(zé)原則是過錯責(zé)任原則。按其規(guī)定：有償?shù)奈泻贤?，因受托人的過錯給委托人造成損失的，委托人可以要求賠償損失。無償?shù)奈泻贤?，因受托人的故意或者重大過失給委托人造成損失的，委托人可以要求賠償損失。對于物業(yè)管理公司的秩序維護(hù)員工作而言，其法定的義務(wù)是”保持公共秩序良好”，約定的義務(wù)在合同中標(biāo)明。沒有在合同中標(biāo)明的義務(wù)對于屬于物業(yè)范疇的，物業(yè)管理公司應(yīng)負(fù)管理責(zé)任，如小區(qū)內(nèi)的花壇被破壞，物業(yè)管理公司如果負(fù)有管理上的過錯責(zé)任，需要承擔(dān)賠償責(zé)任，如果沒有管理上的過錯責(zé)任，不需要承擔(dān)責(zé)任；對于不屬于物業(yè)范疇的，如業(yè)主、物業(yè)使用人家中的財物，其毀損、滅失，物業(yè)管理公司不承擔(dān)賠償責(zé)任。但物業(yè)管理公司與業(yè)主、物業(yè)使用人有特別約定的除外。(二)物業(yè)管理合同不同于保管合同。如前所述，物業(yè)管理合同的管理人——物業(yè)管理公司的主要合同義務(wù)是管理職責(zé)；而保管合同的保管人的主要合同義務(wù)是保管職責(zé)。如果業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)管理公司訂立保管合同，那么一旦被保管的物品被盜，物業(yè)管理公司就應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。但物業(yè)管理合同沒有約定保管義務(wù)內(nèi)容，則無論如何也形不成物業(yè)管理公司對業(yè)主、物業(yè)使用人家中財物的保管、賠償責(zé)任。實務(wù)中有人認(rèn)為物業(yè)管理公司負(fù)有對業(yè)主、物業(yè)使用人家中財物管理的附隨義務(wù)，筆者認(rèn)為這種附隨義務(wù)同樣不是保管義務(wù)，難以確認(rèn)物業(yè)管理公司應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。

三、業(yè)主、物業(yè)使用人的財物被盜由誰賠償

首先，我們探討以下幾個問題：(一)如果一個人在大街上財物被搶劫是否應(yīng)由公安機(jī)關(guān)賠償公安機(jī)關(guān)負(fù)有保護(hù)公民生命、財產(chǎn)安全不受侵犯的職責(zé)和義務(wù)，公安機(jī)關(guān)維護(hù)社會公共秩序的費(fèi)用也是由每位公民通過納稅繳付，再由國家統(tǒng)一劃撥的，公民與公安機(jī)關(guān)形成的是一種社會公共秩序的委托管理關(guān)系。公民在大街上被搶劫，公安機(jī)關(guān)并不負(fù)賠償責(zé)任。原因很簡單，公安機(jī)關(guān)因管理職責(zé)并不必

然產(chǎn)生賠償責(zé)任。但公安機(jī)關(guān)的運(yùn)鈔護(hù)運(yùn)車隊與銀行建立了保管運(yùn)輸關(guān)系，若同樣在大街上被搶劫，公安機(jī)關(guān)必當(dāng)賠償。(二)如果一個人在本住宅小區(qū)內(nèi)或在家中被搶劫，是否應(yīng)由物業(yè)管理公司賠償呢物業(yè)管理公司的秩序維護(hù)員人員負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的公共秩序，同時，也是協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)社會治安，在沒有與業(yè)主、物業(yè)使用人建立私人保鏢、財物保管關(guān)系的前提下，同樣不負(fù)賠償責(zé)任。(三)物業(yè)管理公司秩序維護(hù)員人員值維護(hù)小區(qū)內(nèi)公共秩序的具體職責(zé)，應(yīng)當(dāng)是遇有暴力等違法事件發(fā)生時及時制止、報警以及協(xié)助公安機(jī)關(guān)調(diào)查、履行其他職責(zé)等，物業(yè)管理公司的秩序維護(hù)員工作不具有保鏢職責(zé)，也不是保管工作。其次，為了保障業(yè)主、物業(yè)使用人家中財物的安全，公安機(jī)關(guān)有義務(wù)加強(qiáng)社會治安管理、嚴(yán)厲打擊違法犯罪活動；物業(yè)管理公司有義務(wù)加強(qiáng)小區(qū)內(nèi)的秩序維護(hù)員工作，認(rèn)真履行職責(zé)保一方平安；業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)加強(qiáng)防盜意識，采取參加財產(chǎn)保險等自我保護(hù)措施，并在物業(yè)管理公司具備保管家中財物、有損害賠償能力的前提下，也可與其在物業(yè)管理合同中約定保管事項。

那么，像本文中類似王先生家中財物被盜，公安機(jī)關(guān)立案后又一直抓不到犯罪嫌疑人的情況，王先生是否有權(quán)起訴物業(yè)管理公司要求賠償筆者認(rèn)為，王先生若家中財物己參加財產(chǎn)保險應(yīng)及時報案，要求保險公司理賠。王先生也有權(quán)在公安機(jī)關(guān)抓到犯罪嫌疑人、法院審理刑事案件時，提起刑事附帶民事訴訟，要求犯罪嫌疑人賠償損失。王先生不應(yīng)到法院起訴物業(yè)管理公司，王先生的訴訟請求不會得到法院的支持。原因有二：第一，王先生若選擇物業(yè)管理公司為被告提起民事訴訟，因刑事案件未經(jīng)審理，王先生的被盜財物數(shù)額無法確定，民事訴訟只能中止，待刑事案件審結(jié)后再恢復(fù)審理；第二，即使法院審理王先生的起訴，通過本文前面的論述，我們不難得出結(jié)論，物業(yè)管理公司不負(fù)賠償責(zé)任，王先生的訴訟請求只能被駁回。

第二篇：業(yè)主家中財物被盜物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)賠償嗎

業(yè)主家中財物被盜物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)賠償嗎？ 來源：考試大 【考試大：我的學(xué)習(xí)樂園,我的考試專家】 2008 年 5 月 12 日

案例： 某城市住宅小區(qū)的王先生家中被盜，丟失財物價值達(dá)十萬余元。王先生報案后，公安機(jī) 關(guān)立案偵查，犯罪嫌疑人一直沒有到案。王先生在關(guān)注公安機(jī)關(guān)破案進(jìn)度的同時，考慮是否 應(yīng)當(dāng)追究所在小區(qū)物業(yè)管理公司的責(zé)任。對于類似這種業(yè)主家中財物被盜，物業(yè)管理公司應(yīng) 否賠償?shù)膯栴}，實務(wù)中爭議很多，筆者通過本文予以探究。

一、物業(yè)管理公司的民事責(zé)任 民事責(zé)任是因違反民事義務(wù)，依法應(yīng)承擔(dān)的法律后果，這是民事責(zé)任的本質(zhì)特征。正如 我國 《民法通則》 規(guī)定： ”公民、法人違反合同或者不履行其他義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任?！?分析： 物業(yè)管理公司的民事責(zé)任，首先應(yīng)當(dāng)界定物業(yè)、物業(yè)管理及物業(yè)管理公司的概念。物業(yè)是指己建成投入使用的建筑物、構(gòu)筑物及其相關(guān)共用設(shè)施設(shè)備和共有場地等的統(tǒng)稱。物業(yè)管理是指物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)物業(yè)管理合同約定，對既有物業(yè)進(jìn)行管理和對業(yè)主、物 業(yè)使用人提供服務(wù)的活動。物業(yè)管理公司是指從事物業(yè)管理的企業(yè)法人。其次，物業(yè)管理公 司的民事義務(wù)包括法定義務(wù)和約定義務(wù)。法定義務(wù)是法律法規(guī)確定的物業(yè)管理公司的管理義 務(wù)。如《遼寧省城市住宅區(qū)物業(yè)管理條例》規(guī)定物業(yè)管理公司有如下義務(wù)：(一)按照合同要 求，制定本住宅區(qū)物業(yè)管理辦法：(二)依據(jù)委托管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理服務(wù)費(fèi)用；)(三： 制止違反物業(yè)管理規(guī)定的行為；(四)選聘專業(yè)公司和人員承擔(dān)專項服務(wù)業(yè)務(wù)；(五)按委托管 理合同實施物業(yè)管理；(六)接受物業(yè)管理委員會和業(yè)主、物業(yè)使用人的監(jiān)督；(七)協(xié)助有關(guān) 部門開展社區(qū)活動。約定義務(wù)由物業(yè)管理公司與業(yè)主或物業(yè)使用人在物業(yè)管理委托合同中約定，如《大連市 物業(yè)管理委托合同》示范文本中關(guān)于小區(qū)保安工作的職責(zé)約定，小區(qū)內(nèi)實行 24 小時保安值 班巡邏制度，保安人員值班有明顯標(biāo)志，熟悉轄區(qū)情況，工作規(guī)范，作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)，有值班巡邏 記錄，各項保安措旌落實。物業(yè)管理公司的法定義務(wù)和約定義務(wù)構(gòu)成了其民事義務(wù)的全部，物業(yè)管理公司若違反民事義務(wù)，就應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任，當(dāng)然，物業(yè)管理公司若沒有違反其民事 義務(wù)，也就無需承擔(dān)民事責(zé)任。

二、物業(yè)管理公司與業(yè)主、物業(yè)使用人的民事關(guān)系 業(yè)主、物業(yè)使用人通過其自治管理組織——業(yè)主委員會選聘物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公 司與業(yè)主、物業(yè)使用人訂立物業(yè)管理合同，物業(yè)管理公司依據(jù)物業(yè)管理合同提供服務(wù)，保持 房屋及其共用設(shè)施設(shè)備和共有場地完好，使

規(guī)定：本法分則或者其他法律沒有明文規(guī)定的合同，適用本法總則的規(guī)定，并可以參照本法分則或者其他法律最相類似的規(guī)定。物業(yè)管理合同適用委托合同的規(guī)定。委托合同作為《合同法》規(guī)定的一種有名合同，其歸責(zé)原則是過錯責(zé)任原則。按其規(guī)定：有償?shù)奈泻贤?，因受托人的過錯給委托人造成損失的，委托人可以要求賠償損失。無償?shù)奈泻贤?，因受托人的故意或者重大過失給委托人造成損失的，委托人可以要求賠償損失。對于物業(yè)管理公司的保安工作而言，其法定的義務(wù)是”保持公共秩序良好”，約定的義務(wù)在合同中標(biāo)明。沒有在合同中標(biāo)明的義務(wù)對于屬于物業(yè)范疇的，物業(yè)管理公司應(yīng)負(fù)管理責(zé)任，如小區(qū)內(nèi)的花壇被破壞，物業(yè)管理公司如果負(fù)有管理上的過錯責(zé)任，需要承擔(dān)賠償責(zé)任，如果沒有管理上的過錯責(zé)任，不需要承擔(dān)責(zé)任；對于不屬于物業(yè)范疇的，如業(yè)主、物業(yè)使用人家中的財物，其毀損、滅失，物業(yè)管理公司不承擔(dān)賠償責(zé)任。但物業(yè)管理公司與業(yè)主、物業(yè)使用人有特別約定的除外。(二)物業(yè)管理合同不同于保管合同。如前所述，物業(yè)管理合同的管理人——物業(yè)管理公司的主要合同義務(wù)是管理職責(zé)；而保管合同的保管人的主要合同義務(wù)是保管職責(zé)。如果業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)管理公司訂立保管合同，那么一旦被保管的物品被盜，物業(yè)管理公司就應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。但物業(yè)管理合同沒有約定保管義務(wù)內(nèi)容，則無論如何也形不成物業(yè)管理公司對業(yè)主、物業(yè)使用人家中財物的保管、賠償責(zé)任。實務(wù)中有人認(rèn)為物業(yè)管理公司負(fù)有對業(yè)主、物業(yè)使用人家中財物管理的附隨義務(wù)，筆者認(rèn)為這種附隨義務(wù)同樣不是保管義務(wù)，難以確認(rèn)物業(yè)管理公司應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。

三、業(yè)主、物業(yè)使用人的蒙申財物被盜由誰賠償

首先，我們探討以下幾個問題：(一)如果一個人在大街上財物被搶劫是否應(yīng)由公安機(jī)關(guān)賠償?公安機(jī)關(guān)負(fù)有保護(hù)公民生命、財產(chǎn)安全不受侵犯的職責(zé)和義務(wù)，公安機(jī)關(guān)維護(hù)社會公共秩序的費(fèi)用也是由每位公民通過納稅繳付，再由國家統(tǒng)一劃撥的，公民與公安機(jī)關(guān)形成的是一種社會公共秩序的委托管理關(guān)系。公民在大街上被搶劫，公安機(jī)關(guān)并不負(fù)賠償責(zé)任。原因很簡單，公安機(jī)關(guān)因管理職責(zé)并不必然產(chǎn)生賠償責(zé)任。但公安機(jī)關(guān)的運(yùn)鈔護(hù)運(yùn)車隊與銀行建立了保管運(yùn)輸關(guān)系，若同樣在大街上被搶劫，公安機(jī)關(guān)必當(dāng)賠償。(二)如果一個人在本住宅小區(qū)內(nèi)或在家中被搶劫，是否應(yīng)由物業(yè)管理公司賠償呢?物業(yè)管理公司的保安人員負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的公共秩序，同時，也是協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)社會治安，在沒有與業(yè)主、物業(yè)使用人建立私人保鏢、財物保管關(guān)系的前提下，同樣不負(fù)賠償責(zé)任。(三)物業(yè)管理公司保安人員值維護(hù)小區(qū)內(nèi)公共秩序的具體職責(zé)，應(yīng)當(dāng)是遇有暴力等違法事件發(fā)生時及時制止、報警以及協(xié)助公安機(jī)關(guān)調(diào)查、履行其他職責(zé)等，物業(yè)管理公司的保安工作不具有保鏢職責(zé)，也不是保管工作。其次，為了保障業(yè)主、物業(yè)使用人家中財物的安全，公安機(jī)關(guān)有義務(wù)加強(qiáng)社會治安管理、嚴(yán)厲打擊違法犯罪活動；物業(yè)管理公司有義務(wù)加強(qiáng)小區(qū)內(nèi)的保安工作，認(rèn)真履行職責(zé)保一方平安；業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)加強(qiáng)防盜意識，采取參加財產(chǎn)保險等自我保護(hù)措施，并在物業(yè)管理公司具備保管家中財物、有損害賠償能力的前提下，也可與其在物業(yè)管理合同中約定保管事項。

那么，像本文中類似王先生家中財物被盜，公安機(jī)關(guān)立案后又一直抓不到犯罪嫌疑人的情況，王先生是否有權(quán)起訴物業(yè)管理公司要求賠償?筆者認(rèn)為，王先生若家中財物己參加財產(chǎn)保險應(yīng)及時報案，要求保險公司理賠。王先生也有權(quán)在公安機(jī)關(guān)抓到犯罪嫌疑人、法院審理刑事案件時，提起刑事附帶民事訴訟，要求犯罪嫌疑人賠償損失。王先生不應(yīng)到法院起訴物業(yè)管理公司，王先生的訴訟請求不會得到法院的支持。原因有二：第一，王先生若選擇物業(yè)管理公司為被告提起民事訴訟，因刑事案件未經(jīng)審理，王先生的被盜財物數(shù)額無法確定，民事訴訟只能中止，待刑事案件審結(jié)后再恢復(fù)審理；第二，即使法院審理王先生的起訴，通

過本文前面的論述，我們不難得出結(jié)論，物業(yè)管理公司不負(fù)賠償責(zé)任，王先生的訴訟請求只能被駁回。

責(zé)編:nishun636評論 糾錯

第三篇：業(yè)主室內(nèi)財產(chǎn)被盜是否有權(quán)要求物業(yè)公司賠償

業(yè)主室內(nèi)財產(chǎn)被盜是否有權(quán)要求物業(yè)公司賠償？

物業(yè)公司對業(yè)主室內(nèi)財產(chǎn)被盜的責(zé)任認(rèn)定

[要點提示]

物業(yè)管理是指業(yè)主通過選取物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套設(shè)施、相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理所進(jìn)行的相關(guān)活動。雙方當(dāng)事人之間存在事實上的物業(yè)管理服務(wù)關(guān)系，但由于雙方并未對業(yè)主私人財產(chǎn)的保管、保護(hù)進(jìn)行特別約定，故不應(yīng)對業(yè)主室內(nèi)財產(chǎn)丟失承擔(dān)賠償責(zé)任。

[案情]

抗訴機(jī)關(guān)：山東省人民檢察院。

申訴人(一審被告、二審上訴人)：山東永大物業(yè)管理公司(以下簡稱永大物業(yè)公司)。

被申訴人(一審原告、二審被上訴人)：胡勇燕、吳澍。

1999年10月，吳澍、胡勇燕購買了山東永大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)的濟(jì)南市歷城區(qū)洪樓南路23號永大百花園9號樓4單元302室房屋一套。山東永大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司已將該小區(qū)的物業(yè)管理事宜委托永大物業(yè)公司。吳澍、韓勇燕在入住時，由該房地產(chǎn)開發(fā)公司與永大物業(yè)公司共同為其出具了永大百花園業(yè)主公約、永大百花園住戶手冊等入住手續(xù)。吳澍、韓勇燕入住該小區(qū)后，一直向永大物業(yè)公司交納物業(yè)管理費(fèi)。

2005年9月13日早，吳澍、謝胡勇燕發(fā)現(xiàn)其家中部分財產(chǎn)被盜，隨即向永大物業(yè)公司的值班人員報警。次日上午，又向山大路派出所報警稱：其家中被盜現(xiàn)金7000元左右、手提電腦一臺、三星手機(jī)和摩托羅拉手機(jī)各一部，建行、中行卡各一張。另據(jù)永大物業(yè)公司提供的值班記錄和值班人員的證言材料證實，事發(fā)前一天晚23時50分許，派出所工作人員曾到該小區(qū)查崗，認(rèn)為永大物業(yè)公司的值班人員太少，要求增加人員。事發(fā)當(dāng)日凌晨3時56分許，與吳澍、胡勇燕住在同一單元的101室業(yè)主曾向永大物業(yè)公司的值班人員報警稱其家中被盜。值班人員又隨即向110報警。2005年9月22日，永大物業(yè)公司針對該小區(qū)發(fā)生的盜竊事件召開了專門會議，會議的主要內(nèi)容為進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理工作，加強(qiáng)小區(qū)的夜間巡邏。

就被盜財產(chǎn)的賠償事宜，吳澍、謝胡勇在與永大物業(yè)公司協(xié)商未果的情形下，遂提起訴訟。

[審判]

山東省濟(jì)南市歷城區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，吳澍、胡勇燕和永大物業(yè)公司雖然未簽訂物業(yè)管理合同，但房地產(chǎn)開發(fā)商已把其所住小區(qū)的物業(yè)管理事宜委托給永大物業(yè)公司，事發(fā)前吳澍、胡勇燕一直向永大物業(yè)公司交納物業(yè)管理費(fèi)，雙方之間存在事實上的物業(yè)管理關(guān)系。永大物業(yè)公司應(yīng)按其對業(yè)主的服務(wù)承諾，負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)日常安全巡邏工作。永大物業(yè)公司安排的夜間值班人員較少，對此當(dāng)?shù)嘏沙鏊ぷ魅藛T也提出了批評和建議，要求其增加人員。事發(fā)后，永大物業(yè)公司召開專門會議，決定進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理工作，聯(lián)系當(dāng)?shù)鼐瘎?wù)區(qū)和治保會，加強(qiáng)小區(qū)的夜間巡邏，說明永大物業(yè)公司在夜間巡邏這一環(huán)節(jié)上沒有盡到職責(zé)，應(yīng)當(dāng)對吳澍、胡勇燕被盜的財產(chǎn)損失承擔(dān)主要賠償責(zé)任。吳澍、胡勇燕對住宅內(nèi)的貴重

物品沒有盡到切實的安全保障義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)一定的責(zé)任。根據(jù)雙方的過錯程度和責(zé)任大小，酌情確定吳澍、胡勇燕承擔(dān)20％的責(zé)任，永大物業(yè)公司承擔(dān)80％的賠償責(zé)任。

依照民法通則第一百零六條及第二款之規(guī)定，判決：被告永大物業(yè)公司賠償兩原告被盜的三星牌手機(jī)損失2304元、摩托羅拉手機(jī)損失1444.8元、筆記本電腦損失9719.7元、現(xiàn)金7000元，以上四項共計20468.5元，限被告永大物業(yè)公司于判決生效之日起10日內(nèi)付清。

宣判后，永大物業(yè)公司不服一審判決，提起上訴。

山東省濟(jì)南市中級人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，原審認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照民事訴訟法第一百五十三條第一款第(一)項之規(guī)定，判決：駁回上訴，維持原判。

二審判決后，永大物業(yè)公司又向濟(jì)南市人民檢察院提起申訴。

山東省人民檢察院抗訴稱：本案永大物業(yè)公司與吳澍、胡勇燕之間形成一般的物業(yè)管理合同。雙方并未對業(yè)主室內(nèi)財產(chǎn)的保管、保護(hù)進(jìn)行特別約定。根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》，永大物業(yè)公司沒有保護(hù)業(yè)主室內(nèi)財產(chǎn)的義務(wù)，對業(yè)主室內(nèi)財產(chǎn)丟失無須擔(dān)負(fù)賠償責(zé)任。參照濟(jì)南市物業(yè)管理辦法第17條規(guī)定，永大物業(yè)公司只是在責(zé)任范圍內(nèi)協(xié)助維護(hù)小區(qū)治安。再參照濟(jì)南市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實施辦法(試行)第12條的規(guī)定，物業(yè)管理收費(fèi)項目中并不包括對業(yè)主室內(nèi)私人財產(chǎn)的保護(hù)或賠償?shù)馁M(fèi)用。本案損害結(jié)果的發(fā)生系因犯罪行為所致，且本案涉及的盜竊案尚未偵破，對于是否發(fā)生過盜竊事件、被盜竊品的價值等事實均無法證明。法院根據(jù)單方報案記錄作為定案依據(jù)，系認(rèn)定案件基本事實缺乏證據(jù)證明。綜上，一、二審判決由永大物業(yè)公司對業(yè)主室內(nèi)財產(chǎn)被盜的損失承擔(dān)主要責(zé)任系認(rèn)定的基本事實缺乏證據(jù)證明，適用法律錯誤，請依法再審。

山東省高級人民法院經(jīng)再審認(rèn)為，根據(jù)國務(wù)院物業(yè)管理條例的規(guī)定，物業(yè)管理是指業(yè)主通過選取物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套設(shè)施、相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理所進(jìn)行的相關(guān)活動。本案永大物業(yè)公司與吳澍、胡勇燕雖未訂立物業(yè)管理合同，但永大物業(yè)公司一直對該小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)，并收取吳澍、胡勇燕的物業(yè)管理費(fèi)，雙方之間存在事實上的物業(yè)管理服務(wù)關(guān)系。由于雙方并未對業(yè)主室內(nèi)財產(chǎn)的保管、保護(hù)進(jìn)行特別約定，根據(jù)國務(wù)院物業(yè)管理條例，永大物業(yè)公司沒有保護(hù)業(yè)主室內(nèi)財產(chǎn)的義務(wù)，不應(yīng)對業(yè)主室內(nèi)財產(chǎn)丟失承擔(dān)賠償責(zé)任。本案損害結(jié)果的發(fā)生系因犯罪行為所致，參照《濟(jì)南市物業(yè)管理辦法》第17條規(guī)定，永大物業(yè)公司只是在責(zé)任范圍內(nèi)協(xié)助維護(hù)小區(qū)治安，并不能取代公安機(jī)關(guān)的職能，且本案涉及的盜竊案尚未偵破，一、二審法院根據(jù)單方報案記錄作為定案依據(jù)，證據(jù)不足。因此，檢察機(jī)關(guān)抗訴理由充分，對于吳澍、胡勇燕關(guān)于永大物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)損失賠償責(zé)任的訴訟請求，應(yīng)予駁回。判決：

一、撤銷一審、二審判決；

二、駁回吳澍、胡勇燕的訴訟請求。

[評析]

一、物業(yè)管理服務(wù)合同的性質(zhì)和法律效力

物業(yè)管理是指業(yè)主通過選取物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套設(shè)施、相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理所進(jìn)行的相關(guān)活動。

1．物業(yè)管理服務(wù)合同的性質(zhì)

我國合同法尚沒有物業(yè)管理服務(wù)合同方面的規(guī)定，實踐中多認(rèn)為物業(yè)管理服

務(wù)合同是委托合同。就物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容來看，物業(yè)管理公司提供的大部分物業(yè)管理義務(wù)不是對單個業(yè)主而言，他們只需要依據(jù)合同約定以及物業(yè)管理的法律、法規(guī)提供衛(wèi)生、環(huán)境、保安等物業(yè)管理義務(wù)，該義務(wù)由物業(yè)管理公司自行獨立完成。

委托合同的性質(zhì)，是委托合同中受托人在委托合同范圍內(nèi)所獲得的法律后果，歸屬于委托人，委托合同由委托人承擔(dān)責(zé)任。由此，就導(dǎo)致業(yè)主可能要為物業(yè)管理公司的物管行為承擔(dān)民事責(zé)任，這顯然違背物業(yè)管理服務(wù)的目的。從合同目的進(jìn)行解釋，物業(yè)管理服務(wù)合同不是單純的委托合同。在物業(yè)管理公司所提供的服務(wù)內(nèi)容中，不僅有對全體業(yè)主的公共物業(yè)的管理，還涉及對業(yè)主個體相關(guān)財產(chǎn)的保管，以及對共有物業(yè)設(shè)施的購買、更換等等。這樣極易造成物管服務(wù)合同的性質(zhì)與保管、租賃、承攬、委托等法律關(guān)系相混同。

2．物業(yè)管理服務(wù)合同的法律效力

在物業(yè)管理法律關(guān)系中，物業(yè)管理服務(wù)合同一般是由業(yè)主委員會或物業(yè)建設(shè)單位和物業(yè)管理公司簽訂，然而物業(yè)管理服務(wù)合同的特殊性在于簽約雙方并不一定是合同當(dāng)事人，物業(yè)管理服務(wù)合同的雙方是作為委托方的業(yè)主委員會和受托方的物業(yè)管理公司。業(yè)主委員會簽約的行為屬表見代理，法律后果最終歸結(jié)為全體業(yè)主。

二、無書面物業(yè)管理服務(wù)合同的效力認(rèn)定

實踐中，有不少物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會或業(yè)主之間沒有訂立書面合同。在無合同可依的情形下，法院在處理物業(yè)管理服務(wù)合同糾紛時，應(yīng)注意審查以下問題：

1．物業(yè)管理公司的資質(zhì)問題。物業(yè)管理公司從事物業(yè)管理服務(wù)，除應(yīng)辦理相關(guān)企業(yè)登記外，還應(yīng)具備相應(yīng)的等級資質(zhì)、收費(fèi)資質(zhì)，并領(lǐng)有政府部門核發(fā)的相關(guān)證書。對不具備法定資質(zhì)從事物業(yè)管理服務(wù)工作的物業(yè)管理公司發(fā)生物業(yè)管理糾紛的，在開庭審理前，物業(yè)管理公司若補(bǔ)辦了相關(guān)證書，則視為具有從事物業(yè)管理服務(wù)的資質(zhì)，按雙方形成事實上的物業(yè)管理服務(wù)合同關(guān)系處理。對于沒有取得相關(guān)資質(zhì)證明的，可以認(rèn)定雙方物業(yè)管理服務(wù)合同無效，也可認(rèn)定雙方存在事實上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系，物業(yè)費(fèi)用只能按合理成本收取。司法實踐中，可以建議業(yè)主委員會解除物業(yè)服務(wù)關(guān)系，重新簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。

2．物業(yè)費(fèi)用的收取。物業(yè)費(fèi)用的收取應(yīng)遵循合理、公開及收費(fèi)與服務(wù)相適宜的原則，合理收取物業(yè)費(fèi)，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，按照行政主管部門制定的收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中作出約定。普通住宅的物業(yè)費(fèi)是參照政府的指導(dǎo)價，確定費(fèi)用時應(yīng)以物業(yè)管理服務(wù)的合理成本為基礎(chǔ)，以業(yè)主的經(jīng)濟(jì)承受能力進(jìn)行綜合測算。如果未對收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、繳費(fèi)方式進(jìn)行約定，物業(yè)管理公司對小區(qū)進(jìn)行了管理，實際支出了相關(guān)費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)給予相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。因此，在物業(yè)公司收取了合理的物業(yè)管理費(fèi)用，并承擔(dān)了物業(yè)管理服務(wù)義務(wù)的前提下，一般應(yīng)認(rèn)定合同有效。

三、物業(yè)管理公司的違約責(zé)任認(rèn)定

合同法第一百零七條的規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任?！蔽飿I(yè)管理合同是物業(yè)管理公司提供物業(yè)管理服務(wù)，業(yè)主支付物業(yè)管理費(fèi)用的合同。審判實踐中，對于物業(yè)管理公司未全面履行物業(yè)管理服務(wù)義務(wù)的違約責(zé)任則

不夠明確。

雙方當(dāng)事人可以在合同中明確約定物業(yè)管理服務(wù)合同中的違約責(zé)任，沒有約定的應(yīng)按照實際損失的原則承擔(dān)違約責(zé)任。業(yè)主委員會有權(quán)制止物業(yè)管理公司的違約行為，并督促其限期改正；逾期不改正的，業(yè)主委員會可以終止或者解除物業(yè)管理服務(wù)合同；違約行為發(fā)生實際損失的，應(yīng)賠償損失或者降低物業(yè)管理費(fèi)；還可以向有關(guān)部門申請對物業(yè)管理公司進(jìn)行行政處罰。

本案雖然物業(yè)管理服務(wù)合同雙方未訂立書面物業(yè)管理服務(wù)合同，但可以認(rèn)定雙方形成了事實上的物業(yè)管理服務(wù)關(guān)系，參照永大公司與其它業(yè)主之間的物業(yè)管理服務(wù)合同，根據(jù)合同法和國務(wù)院物業(yè)管理條例，參照濟(jì)南市物業(yè)管理辦法，確定永大公司是否違約。

合同法的誠實信用原則規(guī)定，合同當(dāng)事人除應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行自己的義務(wù)外，也要按照合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行協(xié)助、通知、保密等義務(wù)。本案雙方未就業(yè)主室內(nèi)私人財產(chǎn)的保護(hù)進(jìn)行特別約定，根據(jù)國務(wù)院物業(yè)管理條例，永大物業(yè)公司沒有保護(hù)業(yè)主室內(nèi)財產(chǎn)的義務(wù)，不應(yīng)對業(yè)主財產(chǎn)丟失承擔(dān)賠償責(zé)任。本案損害結(jié)果的發(fā)生系因犯罪行為所致，永大物業(yè)公司只是在責(zé)任范圍內(nèi)協(xié)助維護(hù)小區(qū)治安，不能取代公安機(jī)關(guān)的職能。永大物業(yè)公司對吳澍、胡永燕的財產(chǎn)損失不存在故意和重大過失，不屬于合同法第五十三條規(guī)定的情形。因此，明確排除了永大公司對住宅區(qū)業(yè)主及非業(yè)主使用人的人身、室內(nèi)財產(chǎn)安全保護(hù)、保管等義務(wù)。

第四篇：物管案例：業(yè)主家中失竊物業(yè)公司應(yīng)否賠償

物管案例：業(yè)主家中失竊物業(yè)公司應(yīng)否賠償

家中財物被盜賊搜刮一空，到底物業(yè)公司有無責(zé)任，索賠是否獲法院支持？梧州市市民黃先生認(rèn)為小區(qū)物業(yè)管理公司應(yīng)對此負(fù)責(zé)，于是把小區(qū)物業(yè)公司告上法庭，要求其承擔(dān)自己家中失竊的相關(guān)賠償責(zé)任。二審法院認(rèn)為，小區(qū)物業(yè)管理公司存在一定過錯，本應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，但黃先生主張的財產(chǎn)損失數(shù)額缺乏確鑿證據(jù)證實，故法院也無法確定物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)的賠償份額。家中失竊4萬多訴求物業(yè)公司賠

2010年6月的一天下午，家住梧州市西堤三路某住宅小區(qū)業(yè)主黃先生發(fā)現(xiàn)家中失竊，立即向公安機(jī)關(guān)報案，稱被盜的財物包括金首飾、鉆戒、寶石戒指、人民幣現(xiàn)金、美金、港幣、新臺幣等，總價值達(dá)42000多元。

與此同時，黃先生將住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)公司訴至梧州市長洲區(qū)人民法院，要求物業(yè)公司對其財產(chǎn)失竊承擔(dān)賠償責(zé)任。

一審法院審理后認(rèn)為，黃先生住所的財產(chǎn)安全保障，不屬于物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)范圍。而黃先生也無法舉證，證明小區(qū)物業(yè)管理公司的過錯與其住所被盜竊存在因果關(guān)系。另外，黃先生被盜財物的數(shù)額未得到公安機(jī)關(guān)確認(rèn)。法院一審判決駁回黃先生的訴訟請求。

未盡安全保障物業(yè)公司應(yīng)擔(dān)責(zé)

黃先生不服，向梧州市中級人民法院提起上訴。市中院經(jīng)審理后認(rèn)為：首先，物業(yè)公司對小區(qū)的安全負(fù)有防范職責(zé)。根據(jù)《物業(yè)管理條例》(國務(wù)院令第379號)、《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理條例》等相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定以及當(dāng)事人雙方簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》中的相關(guān)約定，物業(yè)公司于日常管理中在一定程度上負(fù)有保障小區(qū)安全的防范職責(zé)，包括對小區(qū)內(nèi)公共物業(yè)和業(yè)主的人身、財產(chǎn)在合理限度內(nèi)的安全保護(hù)義務(wù)。

其次，物業(yè)公司未盡安全防范職責(zé)應(yīng)負(fù)相應(yīng)責(zé)任。如果物業(yè)公司未盡到合理限度內(nèi)的安全保障義務(wù)，在安全防范方面有所疏忽和過錯，因而直接或者間接地造成小區(qū)業(yè)主人身或者財產(chǎn)權(quán)益損害的，應(yīng)在合理限度內(nèi)承擔(dān)與其過錯程度相當(dāng)?shù)膿p害賠償責(zé)任。在黃先生住所失竊的案件中，小區(qū)物業(yè)公司明知小區(qū)的監(jiān)控設(shè)備早已年久失修而不積極采取可行的維修和養(yǎng)護(hù)措施，未能盡到合理限度內(nèi)的安全保障和管理義務(wù)，確實存在一定過錯，應(yīng)負(fù)與其過錯相適應(yīng)的賠償責(zé)任。

案件尚未偵破失竊數(shù)額無法確認(rèn)

在訴訟中，法院認(rèn)為黃先生主張的財產(chǎn)損失數(shù)額缺乏確鑿證據(jù)證實。他向公安機(jī)關(guān)報案稱被盜財物價值為42000多元，僅為其單方主張，且警方對盜竊案件尚未偵破，無法確認(rèn)失竊數(shù)額，故黃先生提供的現(xiàn)有證據(jù)尚不足以證明其財產(chǎn)損失的具體價值，法院無法確定物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)的賠償份額。

二審法院認(rèn)為，小區(qū)物業(yè)管理公司在履行物業(yè)管理服務(wù)職責(zé)過程中存在一定過錯，本應(yīng)負(fù)相應(yīng)的賠償責(zé)任，但由于黃先生主張的損失數(shù)額尚無足夠證據(jù)證實，所以一審判決據(jù)此駁回上訴人的訴訟請求是正確的，故判決駁回上訴，維持原判。

相關(guān)法律釋義：《物業(yè)管理條例》第36條：

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

第五篇：業(yè)主與物業(yè)服務(wù)公司的矛盾及解決辦法

業(yè)主與物業(yè)服務(wù)公司的矛盾及解決辦法

【摘要】中國物業(yè)管理服務(wù)起步較晚，從起步以來，在改善居民生活環(huán)境、提高城市管理水平、擴(kuò)大就業(yè)和再就業(yè)等方面起到了積極而重要的作用。隨著房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，物業(yè)管理服務(wù)不斷進(jìn)步，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)公司仍存在一些不容忽視的問題。本文以商丘市市場為例，剖析物業(yè)管理服務(wù)公司與業(yè)主的矛盾及解決建議。

【關(guān)鍵詞】業(yè)主；物業(yè)服務(wù)；矛盾及對策 1物業(yè)管理行業(yè)存在的問題

1.1對物業(yè)管理的重要性認(rèn)識不足，市場發(fā)育不成熟

一方面，物業(yè)企業(yè)缺乏政府政策性指導(dǎo)。沒有充分認(rèn)識到物業(yè)管理在城市管理中的作用，僅僅將其視為實現(xiàn)住宅商品化的輔助手段。主管部門、社區(qū)及職能部門職責(zé)不清，物業(yè)屬地管理原則未得到很好落實，重復(fù)管理，推諉現(xiàn)象時有發(fā)生。專業(yè)管理人員少，工作疲于應(yīng)付，專業(yè)學(xué)習(xí)培訓(xùn)不夠、政策、法律水平不高，工作指導(dǎo)不強(qiáng)。政策研究、指導(dǎo)不夠，缺乏一套能充分體現(xiàn)商丘物業(yè)管理服務(wù)實際的系統(tǒng)配套的法規(guī)和工作規(guī)范。另一方面，受社會傳統(tǒng)觀念、經(jīng)濟(jì)、消費(fèi)、物業(yè)管理服務(wù)水平不高等多種因素的影響，對市場經(jīng)濟(jì)條件下的物業(yè)管理服務(wù)認(rèn)識不足，收費(fèi)難、質(zhì)價不符現(xiàn)象成為制約物業(yè)市場進(jìn)一步發(fā)展的瓶頸。業(yè)主與開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)公司的矛盾突出。1.2相關(guān)主體關(guān)系不明確，矛盾突出

物業(yè)管理涉及業(yè)主之間的關(guān)系，涉及業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位之間的關(guān)系，也涉及業(yè)主委員會與其他組織的關(guān)系。物業(yè)管理服務(wù)中，單個業(yè)主的利益與業(yè)主共同利益的平衡，房屋質(zhì)量的責(zé)任，共同部位、共同設(shè)施設(shè)備的利用與收益的歸屬，物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量，專項維修資金的使用等都是容易出現(xiàn)糾紛的熱點問題。根源在于相關(guān)主體關(guān)系不明確，人們對責(zé)權(quán)利的界定不清晰。1.3物管企業(yè)規(guī)模小，服務(wù)內(nèi)容單一

截至2012年底，商丘市共有物業(yè)管理企業(yè)一百多家，多數(shù)企業(yè)規(guī)模小，注冊資金只有幾萬元，有的甚至更低，提供的服務(wù)項目少，如打掃衛(wèi)生、治安服務(wù)等。

1.4新建小區(qū)物業(yè)管理設(shè)施不配套，舊居民區(qū)物業(yè)管理嚴(yán)重滯后

新建和在建住宅小區(qū)共用配套設(shè)施不全，存在著垃圾站點、公廁、公共停車棚、電子監(jiān)控等公用配套設(shè)施沒有按標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計落實到位的問題。僅有約70%的物業(yè)管理小區(qū)設(shè)有電子監(jiān)控，20%的小區(qū)修建有公廁。物業(yè)管理公共停車棚（場）配套不到位，造成物業(yè)服務(wù)難以實施，同時嚴(yán)重?fù)p害了業(yè)主的合法利益，也增加了物業(yè)服務(wù)工作的難度。舊居民區(qū)普遍存在基礎(chǔ)設(shè)施陳舊，既缺乏物業(yè)管理用房等配套設(shè)施，又缺乏住宅專項維修資金。存在水、電沒有分表到戶現(xiàn)象，常常因停水、停電、房屋損壞無人、無錢維修。1.5物業(yè)服務(wù)費(fèi)偏低，物業(yè)企業(yè)生存艱難。

相關(guān)調(diào)查顯示，商丘80%以上物業(yè)服務(wù)項目的收費(fèi)在每平方米0.50元以下，2012年全市有14家企業(yè)趨于虧損，有4家剛剛進(jìn)入新開發(fā)樓盤、矛盾較少的物管企業(yè)盈利。目前實行小區(qū)管理的業(yè)主中，能主動自覺交納服務(wù)費(fèi)的業(yè)主約占60%，30%經(jīng)過催討能陸續(xù)收齊，但有10%的業(yè)主催討無果，因各種理由欠費(fèi)不交。2.6業(yè)主委員會不健全，業(yè)主對物業(yè)的作用和認(rèn)識不全面

物業(yè)行業(yè)管理協(xié)會沒有建立，不能有效地協(xié)調(diào)好政府與物業(yè)企業(yè)之間的關(guān)系、物業(yè)企業(yè)與企業(yè)之間的關(guān)系、物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間的關(guān)系；也不能及時組織物業(yè)企業(yè)的學(xué)習(xí)與交流活動，以提升物業(yè)企業(yè)的服務(wù)水平和管理能力。商丘市有近60%的物業(yè)還沒有建立業(yè)主委員會，多數(shù)業(yè)主對物業(yè)法律法規(guī)不熟悉，對物業(yè)企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)功能不了解，往往把房地產(chǎn)開發(fā)商的責(zé)任和物業(yè)服務(wù)功能混同，業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間存在一些糾分和矛盾；有一些的業(yè)主甚至以各種非正當(dāng)理由拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)管理的對象是房產(chǎn)，但服務(wù)對象是人，造成了許多社會問題交織在一起，及其復(fù)雜。很多業(yè)主與物業(yè)發(fā)生矛盾，一些問題在具體操作過程中超出了物業(yè)管理部門的權(quán)限，光靠物業(yè)管理和業(yè)主委員會不能很好的解決，還需要社會各部門的協(xié)調(diào)配合，許多小區(qū)在物管、業(yè)主委員會、相關(guān)部門這幾方面的溝通還亟待完善、加強(qiáng)。1.7物業(yè)企業(yè)的從業(yè)人員綜合素質(zhì)有待提高。

物業(yè)管理從業(yè)人員存在服務(wù)態(tài)度和服務(wù)能力低、素質(zhì)差、缺乏物業(yè)服務(wù)行業(yè)專業(yè)管理知識和經(jīng)驗等問題主要表現(xiàn)在：一是年齡偏大，多數(shù)人員的年齡在35－50歲之間，女性的平均年齡在40歲左右，男性的年齡在50歲左右；二是文化程度偏低，大部分從業(yè)人員的文化程度在高中以下，其中小學(xué)、初中文化程度的占80％左右；三是女性占多數(shù)，目前從事物業(yè)服務(wù)的女性占65％左右，男性占35％左右。商丘物業(yè)行業(yè)缺乏對物業(yè)服務(wù)人才、管理人才和專業(yè)技術(shù)人才的評定、評審和培訓(xùn)機(jī)制，無法為物業(yè)企業(yè)輸送合格的管理人才和服務(wù)人才。2對緩解商丘市業(yè)主與物業(yè)服務(wù)公司矛盾的幾點建議 2.1進(jìn)一步完善規(guī)章制度，規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為

建議相關(guān)職能部門結(jié)合商丘近年來的物業(yè)管理的實際，修訂完善物業(yè)管理相關(guān)制度，建立健全行之有效的目標(biāo)考核責(zé)任制和監(jiān)督體系，建管分離，嚴(yán)格實行物業(yè)管理招投標(biāo)制度、市場準(zhǔn)入與退出制度。按照國家相關(guān)的法律法規(guī)，建立健全商丘物業(yè)管理協(xié)會。制定物業(yè)服務(wù)行業(yè)的規(guī)范化管理政策和制度，開展物業(yè)行業(yè)協(xié)會各項活動，規(guī)范和引導(dǎo)商丘物業(yè)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展方向，對物業(yè)企業(yè)的服務(wù)進(jìn)行規(guī)范和指導(dǎo)；協(xié)調(diào)好政府與物業(yè)企業(yè)、物業(yè)企業(yè)與企業(yè)之間、物業(yè)企業(yè)與業(yè)主三者之間的關(guān)系，經(jīng)常組織相關(guān)的學(xué)習(xí)與交流活動。完善競爭機(jī)制，鼓勵和支持有實力的開發(fā)企業(yè)或私營業(yè)主組建物業(yè)服務(wù)企業(yè)，通過外聘和招商引資等方式積極引進(jìn)外地有資質(zhì)、有經(jīng)驗的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入小區(qū)經(jīng)營。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議，明確雙方的權(quán)利義務(wù)，增強(qiáng)管理服務(wù)費(fèi)用收支的透明度。房管等職能部門要對物業(yè)資質(zhì)、服務(wù)質(zhì)量等相關(guān)情況實行動態(tài)管理，對管理水平低、服務(wù)質(zhì)量差、收費(fèi)不規(guī)范、社會形象差的企業(yè)要進(jìn)行清理整頓。進(jìn)一步完善投訴舉報制度，對群眾的投訴和舉報，要限時查處和答復(fù)。2.2拓寬服務(wù)領(lǐng)域，改善服務(wù)質(zhì)量

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)進(jìn)一步創(chuàng)新思維，制定有利于企業(yè)加快發(fā)展的經(jīng)營策略，一是要廣開渠道，在擴(kuò)大服務(wù)范圍上下功夫，逐步開展家政服務(wù)、餐飲服務(wù)，包括鐘點工、送煤氣、修理家電、代接送小孩、代業(yè)主管理房屋以及負(fù)責(zé)小區(qū)的治安、設(shè)備租賃等業(yè)務(wù)；二是把針對老年人的養(yǎng)老、醫(yī)療作為未來物業(yè)服務(wù)的重點；三是把服務(wù)作為企業(yè)品牌推向市場，在激烈的市場競爭中站穩(wěn)腳跟。四是進(jìn)一步提升物業(yè)服務(wù)品位，發(fā)揮營造社區(qū)文化、引導(dǎo)消費(fèi)的作用。應(yīng)建立必要的文教娛樂設(shè)施，引導(dǎo)社區(qū)健康文化生活，營造社區(qū)歡樂、祥和、文明的氛圍，樹立企業(yè)良好的形象。

2.3制定計劃，逐步落實，推動舊居民區(qū)的物業(yè)管理工作

舊住宅區(qū)管理是城市建設(shè)與發(fā)展的有機(jī)組成部分，有利于優(yōu)化人居環(huán)境、提升城市功能、改善城市面貌。按照《業(yè)主大會規(guī)程》要求，負(fù)責(zé)指導(dǎo)各物業(yè)管理區(qū)域召開業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。爭取此項工作納入各區(qū)、市政府和各街道辦事處及各社區(qū)工作考核的范圍。協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)公司、社區(qū)、業(yè)主之間關(guān)系。房管等相關(guān)職能部門要積極支持業(yè)主委員會對物業(yè)管理工作進(jìn)行監(jiān)督，使業(yè)主委員會真正發(fā)揮監(jiān)督、協(xié)調(diào)作用，推動小區(qū)物業(yè)管理有序發(fā)展。2.4提高物業(yè)管理人員的素質(zhì)，強(qiáng)化服務(wù)意識

通過舉辦培訓(xùn)班、學(xué)習(xí)外地先進(jìn)經(jīng)驗等多種方式，提高物業(yè)公司人員的業(yè)務(wù)能力和自身修養(yǎng)，使物業(yè)管理公司進(jìn)一步走向成熟。保證從業(yè)人員持證上崗，為培養(yǎng)合格的物業(yè)行業(yè)服務(wù)人員和專業(yè)技術(shù)人員，建立物業(yè)服務(wù)行業(yè)人才管理制度和辦法，建立物業(yè)培訓(xùn)中心；為物業(yè)企業(yè)輸送各類專業(yè)技術(shù)人才和管理人才。2.5建立聯(lián)席會議制度，形成共管合力

政府要進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)。采取多種宣傳方式，廣泛深入地宣傳《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》等法規(guī)政策，大力普及物業(yè)管理知識，提高廣大業(yè)主的物業(yè)管理消費(fèi)意識、維權(quán)意識。提升物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法經(jīng)營、規(guī)范服務(wù)的意識。加大對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的指導(dǎo)和監(jiān)督力度，建立物業(yè)管理工作聯(lián)席會議制度，定期對小區(qū)物業(yè)管理工作中出現(xiàn)的困難和問題進(jìn)行專題研究，及時協(xié)調(diào)解決，形成由房管部門牽頭，各相關(guān)職能部門積極配合支持的工作格局。要將小區(qū)物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)，建立由街道辦事處牽頭，社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同參加的協(xié)商議事制度。按國家對物業(yè)服務(wù)項目創(chuàng)優(yōu)的評定標(biāo)準(zhǔn)和辦法，制定“商丘市優(yōu)秀物業(yè)管理示范小區(qū)”評審標(biāo)準(zhǔn)和辦法，建立規(guī)范的創(chuàng)優(yōu)和評優(yōu)管理體系，每年開展全市物業(yè)企業(yè)創(chuàng)優(yōu)和評優(yōu)活動，大力扶持企業(yè)的發(fā)展，樹立典型，推動物業(yè)行業(yè)規(guī)范化發(fā)展。為維護(hù)廣大業(yè)主的利益、規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為，建立和完善業(yè)主投訴管理制度和辦法。通過協(xié)調(diào)配合，齊抓共管，不斷提高商丘住宅小區(qū)物業(yè)管理水平，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健康有序發(fā)展。