第一篇：物業(yè)學習文件

物業(yè)公司

最早的物業(yè)管理起源于19世紀60年代的英國”，1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的專業(yè)公司——深圳物業(yè)管理公司正式成立，開始對深圳經(jīng)濟特區(qū)的涉外商品房實行統(tǒng)一的物業(yè)管理，這是我國國內物業(yè)管理邁出的第一步，標志著這一新興行業(yè)的誕生。

1993年6月30日，深圳成立了國內首家物業(yè)管理協(xié)會；1994年深圳市頒布了《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》。

1994年4月建設部頒布了33號令，《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，明確指出：“住宅小區(qū)應當逐步推行社會化、專業(yè)化的管理模式，由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實施專業(yè)化管理”。

2003年9月1日，我國第一部《物業(yè)管理條例》正式施行，對規(guī)范物業(yè)管理，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，提供了重要的法律依據(jù)。物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設備、設施和場地 物業(yè)管理（property management），受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其設備，市政公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務。物業(yè)管理是指業(yè)主對區(qū)分所有建筑物共有部分以及建筑區(qū)劃內共有建筑物、場所、設施的共同管理或者委托物業(yè)服務企業(yè)、其他管理人對業(yè)主共有的建筑物、設施、設備、場所、場地進行管理的活動。物權法規(guī)定，業(yè)主可以自行管理物業(yè)，也可以委托物業(yè)服務企業(yè)或者其它管理者進行管理。物業(yè)管理有狹義和廣義之分。狹義的物業(yè)管理是指業(yè)主委托物業(yè)服務企業(yè)依據(jù)委托合同進行的房屋建筑及其設備，市政公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、生活秩序和環(huán)境容貌等管理項目進行維護，修繕活動。廣義的物業(yè)管理[3]應當包括業(yè)主共同管理的過程，和委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人進行的管理過程。

工程部

短路

所謂短路，是指而直接接通，發(fā)生短路時，由于電流不通過用電器，電流極大，所以局部溫度驟然升高，往往引起機器損壞，爆炸甚至火災。

斷路則是指電路斷開了，電流不能通過。

第二篇：物業(yè)招標文件范本

成都市物業(yè)管理招標文件（示范文本）

第一部分 投標邀請

按照國務院《物業(yè)管理條例》和《成都市物業(yè)管理招標投標暫行辦法》的規(guī)定，現(xiàn)決定對

（項目名稱）的物業(yè)管理服務進行

（公開/邀請）招標。茲邀請合格投標人以密封標書的方式前來投標。

一、招標項目的簡要說明

本項目位于成都市

區(qū)（市）縣

路

號附

號，四至范圍：東至，西至，南至

，北至

（或見附圖）。

本項目規(guī)劃設計的物業(yè)類型為：。

本項目總用地面積

平方米。用地構成為：建筑用地

平方米（其中公建用地

平方米），道路用地

平方米，綠化用地

平方米。

本項目總建筑面積

平方米。其中地下總建筑面積

平方米，地上總建筑面積

平方米（住宅建筑面積

平方米，商業(yè)用房建筑面積

平方米，辦公用房建筑面積

平方米，其他物業(yè)建筑面積

平方米）。

本項目共計建筑物

幢（其中住宅

幢

套，非住宅

平方米）；建筑結構為。

本項目的建筑密度為

%；綜合容積率

；綠化率為

%。本項目規(guī)劃建設機動車停車位

個，其中地上停車位個，地下停車位

個；按照規(guī)劃設計建造了非機動車停車場所

平方米。

二、項目開工和竣工交付使用時間

本項目于

年

月開工建設，共分

期開發(fā)建設。第一期工程計劃于

年

月竣工并交付使用；整個建設項目（計劃）于

年

月全部建成竣工交付使用。

三、物業(yè)管理用房的配置情況

1、物業(yè)管理企業(yè)辦公等用房：

建筑面積為

平方米； 坐落位置：。

2、業(yè)主委員會活動用房：

建筑面積為

平方米； 坐落位置：。

四、房屋專項維修資金建立情況

開發(fā)建設單位按

標準繳存，計

元；購房人按

標準繳存，計

元；專項維修資金的補充來源有

，建立的住房專項維修資金現(xiàn)存于。

五、招標書的發(fā)售

投標單位應于

****年**月**日

時

分前至成都市

區(qū)（市）縣

路

號附

號

室（領取/購買）招標書。（出售的招標書每套標書收取成本費

元整）。

六、保證金的繳納

1、投標人在（領取/購買）招標書的同時繳納投標保證金

元整。未中標者在招標人與中標人簽訂

物業(yè)服務合同后5日內退還保證金，利息（不計/計），并給予

元的投標書編制補償金。

2、未按規(guī)定提交投標保證金的投標，將被視為投標無效。

七、投標地點

成都市

區(qū)（市）縣

路

號附

號

室。

八、投標截止時間

****年**月**日

時

分，逾期收到的或不符合規(guī)定的投標文件不接受。

九、招投標說明會

****年**月**日

時

分約請投標人共同踏勘招標物業(yè)現(xiàn)場并舉行說明會。

十、開標時間、地點

1、開標時間：

****年**月**日

時

分

2、開標地點：成都市

區(qū)（市）縣

路

號附

號

室。

十一、對本次招標提出詢問的，請于

****年**月**日前與

（姓名）聯(lián)系(技術方面的詢問請以信函或傳真的形式)。地 址：

郵 編：電 話：

傳 真：

聯(lián)系人：

(招標人)

****年**月**日 第二部分 技術規(guī)范及要求

本物業(yè)的環(huán)境設施設備按照《成都市住宅物業(yè)環(huán)境設施設備項目等級指導標準》

等標準，物業(yè)服務按照《成都市住宅物業(yè)服務等級指導標準》

級標準，具體技術規(guī)范與要求和部分差異如下：

一、物業(yè)管理服務的內容

1、物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的管理及維修養(yǎng)護；

2、物業(yè)管理區(qū)域內公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護；

3、物業(yè)管理區(qū)域內的綠化養(yǎng)護和管理；

4、物業(yè)管理區(qū)域內車輛（機動車和非機動車）行駛、停放及場所管理；

5、供水、供電、供氣、電信等專業(yè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內對相關管線、設施維修養(yǎng)護時，進行必要的協(xié)調和管理；

6、物業(yè)管理區(qū)域的日常安全巡查服務；

7、物業(yè)檔案資料的保管及有關物業(yè)服務費用的帳務管理；

8、物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主、使用人裝飾裝修物業(yè)的服務；9、10、二、物業(yè)管理服務的要求

1、按專業(yè)化的要求配置管理服務人員；

2、物業(yè)管理服務與收費質價相符；

3、4、三、物業(yè)管理服務標準

1、物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護和管理服務標準（1）（2）

2、物業(yè)共用設施設備的運行、維修、養(yǎng)護和管理服務標準（1）（2）

3、物業(yè)共用部位和相關場地的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通服務標準（1）（2）

4、公共綠化的養(yǎng)護和管理標準（1）（2）

5、車輛停放管理服務標準（1）（2）

6、公共秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理服務標準（1）（2）

7、裝飾裝修管理服務標準（1）（2）

8、物業(yè)檔案資料管理標準（1）（2）

9、其他服務標準（1）（2）

四、物業(yè)服務費的結算形式（包干制/酬金制）。

五、主要設施設備的配置及說明(詳見附件1)。

六、公建配套設施及說明(詳見附件2)。

七、。

八、。第三部分 投標人須知

一、總則說明

（一）適用范圍

1、本招標文件僅適用于本項目的物業(yè)管理服務。

（二）定義

1、“招標方”系指第一部分所指的組織本次招標的招標機構。

2、“投標方”系指向招標方提交投標文件的物業(yè)管理企業(yè)。

（三）合格的投標方

1、經(jīng)過本次招標的資格預審確認為合格的投標人稱為合格的投標方。

2、3、（四）投標費用

1、無論投標過程中的做法和結果如何，投標方自行承擔所有與參加投標有關的全部費用。

2、3、二、投標文件的編寫

（一）投標文件格式

1、投標方應按招標文件提供的投標文件格式填寫。

2、管理服務理念和目標

結合本項目的規(guī)劃布局，建筑風格，智能化硬件設施配置及本物業(yè)使用性質特點，提出物業(yè)管理服務定位、目標。

3、項目管理機構運作方法及管理制度

編制項目管理機構、工作職能組織運行圖，闡述項目經(jīng)理（小區(qū)經(jīng)理）的管理職責、內部管理的職責分工、日常管理制度和考核辦法目錄。

4、管理服務人員配置

根據(jù)物業(yè)管理服務的內容、標準和本項目實際情況擬配置各崗位人員 的具體情況。

5、根據(jù)物業(yè)管理服務的內容、標準制定的物業(yè)管理服務方案（1）對物業(yè)共用部位、業(yè)主或使用人自用部位提供維修服務的方案；（2）物業(yè)管理區(qū)域內共用設施設備的維修方案；（3）業(yè)主、使用人裝飾裝修室內的服務方案；

（4）住宅外墻或建筑物發(fā)生危險，影響他人安全時的工作預案；（5）物業(yè)管理區(qū)域內環(huán)境清潔保潔方案；

（6）物業(yè)管理區(qū)域內公共秩序維護方案和崗位責任描述；（7）綠化和園林建筑附屬設施的維護、保養(yǎng)方案；（8）（9）

6、物業(yè)維修和管理的應急措施

（1）業(yè)主、使用人自用部位突然斷水、斷電、無天然氣的應急措施；（2）本項目范圍突然斷水、斷電、無天然氣的應急措施；（3）業(yè)主與使用人自用部位排水設施阻塞的應急措施；（4）雨、污水管及排水管網(wǎng)阻塞的應急措施；（5）電梯故障的應急措施；（6）消防應急措施。（7）（8）

7、豐富社區(qū)文化，加強業(yè)主相互溝通的具體措施。

8、智能化設施的管理與維修方案。

9、施工噪聲控制等與業(yè)主生活密切相關事項的應對預案。

10、提供

（《業(yè)主臨時公約》/《業(yè)主公約》）的建議稿。11、12、（二）投標報價

1、投標方應根據(jù)招標文件的要求寫明本項目的物業(yè)管理總收費報價金額、分項收費報價金額及測算依據(jù)。投標方只允許有一個報價，招標方不接受有任何選擇的報價。

報價計價單位按建筑面積元/每平方米〃月計算。

2、3、（三）投標文件的份數(shù)和簽署

1、投標方應根據(jù)本招標文件的要求，編制投標書共

套，并明確注明“正本”或“副本”字樣，一旦正本和副本有差異，以正本為準。

2、投標文件須打印并由投標方法定代表人簽署和加蓋公章。

3、電報、電話、傳真形式的投標概不接受。

三、投標文件遞交的要求和無效

1、投標文件的密封

投標方應將投標文件密封，并標明投標方的名稱、地址、投標項目名稱及正本或副本。

2、投標文件的修改和撤銷

（1）投標人在投標截止時間之前可書面通知招標人補充修改或撤回 已提交的投標文件。經(jīng)補充修改的內容為投標文件的組成部分。投標人在投標截止時間之后送達的補充或者修改的內容無效。（2）投標方對投標文件修改或補充的書面材料應按招標文件的規(guī)定進行編寫、密封、標注和遞交，并注明“修改或補充投標文件”字樣。

3、投標文件有下列情形之一的，投標文件無效：（1）未密封的；

（2）未加蓋投標單位法定代表人與投標單位印章的；（3）未能按照招標文件要求編制的；（4）逾期送達的；

（5）附有招標人不能接受條件的。

四、開標和評標

1、開標的方法與程序

2、評標標準和評標辦法

（1）招標方根據(jù)有關規(guī)定組建評標委員會，本項目的評標委員會成員共設

人。其中，招標人指派

人，由招標人從市物業(yè)管理評標專家名冊中采取隨機抽取的方式確定物業(yè)管理專家成員

人。（2）評標標準（3）評標辦法

五、中標人的確定及物業(yè)服務合同的簽訂

（一）中標人的確定

1、招標方在投標截止之日起

日內（最長不超過30日）確定中 標人。

2、招標方在確定中標人之日起3日內以書面形式向中標人發(fā)出中標通知書。中標通知書一經(jīng)發(fā)出即發(fā)生法律效力。

3、招標人在向中標人發(fā)出中標通知書的同時，將中標結果通知所有未中標的投標人，并返還其投標書。

4、5、（二）悔標責任

1、中標人接到中標通知書

日后（最長不超過30日），無正當理由不與招標人按照招標文件和中標人的投標文件簽訂相應的物業(yè)服務合同的，中標無效，投標保證金不予退還。超過投標保證金數(shù)額的，對超過部分按

賠償；未提交投標保證金的，對招標人的損失按

予以賠償責任。

2、招標人在發(fā)出中標通知書

日后（最長不超過30日），無正當理由不與中標人按照招標文件和中標人的投標文件簽訂相應物業(yè)服務合同的，給中標人造成損失的，招標人按

給予賠償。

（三）物業(yè)服務合同的簽訂說明

1、最低報價不是被授予合同的保證。2、3、4、（四）物業(yè)服務合同的簽訂

1、中標方按中標通知書指定的時間、地點與招標人參照物業(yè)管理主管部門制定的示范文本格式簽訂物業(yè)服務合同。

2、招標文件、中標通知書、中標方的投標文件及其澄清文件，均為簽訂物業(yè)服務合同的依據(jù)。

3、4、第四部分 其他事項

1、本項目物業(yè)服務費收取標準，按照中標價格確定。

2、招標人根據(jù)《成都市物業(yè)管理招標投標暫行辦法》發(fā)現(xiàn)投標人在投標過程中如有違法、違紀、違規(guī)行為的，一經(jīng)查實取消本次投標資格，已經(jīng)中標的取消中標資格，保證金不予退還，由此造成的經(jīng)濟損失，招標人有權要求予以賠償。

3、招標費用的承擔，按以下第 種方式解決：（1）由招標人全額承擔；（2）由中標人全額承擔；

（3）由招標人、中標人各承擔一半；（4）。

但由于中標人悔標而未能在規(guī)定時間內與招標人簽訂物業(yè)服務合同的，本次招投標的全部費用由中標人承擔。

4、投標人應表明對招標人在投標邀請書、招標文件中所提出的規(guī)定和要求表示理解；應表明投標文件連同招標人的中標通知書均具有法律約束力；應表明投標報價的有效期自

至。

5、投標人應提供公司營業(yè)執(zhí)照、法定代表人證明、物業(yè)管理企業(yè)資質證書、法人代表的授權委托書和

等證明文件，并概要介紹本公司的基本狀況、管理業(yè)績等情況。

6、7、第五部分 附

件 附件1：

本物業(yè)主要設施設備的配置及說明

一、給水、排水、排污設施設備配置狀況。

二、供電、供氣設施設備配置狀況。

三、垃圾處理設施設備配置狀況。

四、小區(qū)出入口共計

處；分設在路。

五、小區(qū)智能化設備的配置。

六、設施設備的主要技術參數(shù)和指標。

七、八、附件2：

本項目公建配套設施及說明

路，路和

第三篇：物業(yè)管理體系文件匯總

物業(yè)管理體系文件匯總

xx物業(yè)管理體系文件整理匯總 xx物業(yè)管理體系文件的分類: Ⅰ職能管理類Z Ⅱ顧客關系類C Ⅲ設備與房屋本體類S Ⅳ安全管理類A Ⅴ環(huán)境管理類H Ⅵ經(jīng)營管理類J Ⅰ職能管理類Z、一、文件管理

1、受控章在文件左上角的為體系文件正本，右上角為副本，公司受控章為紅色印章，非受控章為藍色印章。

2、動議編制/更改體系文件需填寫《文件編制/更改申請表》，經(jīng)部門負責人確認后，報品質管理部，經(jīng)管理者代表或品質管理部經(jīng)理審批。體系文件通過審批后，最遲自文件標明的生效日期開始生效執(zhí)行。文件修改時，有更改的文字內容須加下劃線標明（質量記錄表格可不加下劃線）。

3、新編體系文件，由品質管理部填寫《文件發(fā)放簽收表》，按《體系文件分類（發(fā)放）表》報部門負責人審核，片區(qū)分管領導審批，抄送人力資源部。

二、人事信息類

1、申訴處理：職員如認為部門管理中存在不合理時，可向人力資源部申訴，對職員的申訴須在三個工作日內予以回復。

2、正式職員離職和職員延期轉正時，部門負責人或授權人事管理員必須與職員面談并填寫《面談表》，每延期一次，需面談一次。

3、信息分類：定期信息、即時信息、突發(fā)及預警信息。

定期信息：是指某一時間段內業(yè)務變化狀況的周期性信息，是通過季報、月報或周報等定期流轉形式的總 結性文件。如管理服務報告、新項目信息周報等。即時信息是指記錄常規(guī)的動態(tài)業(yè)務變化狀況的信息，是通過快報形式流轉的信息類文件。如重要會議紀要、公司榮譽、入住快報等。突發(fā)及預警信息：是指描述或預警各類突發(fā)性事件的信息，它是通過快報形式流轉的信息類文件。包括緊急法律事件訴訟、媒體負面曝光、重大/熱點投訴、事故災禍四種。

4、信息傳遞原則：及時性原則、真實性原則、完整性原則、扁平化原則、保密性原則。

5、各信息員崗位若發(fā)生變動，須提前2個工作日通報總經(jīng)理辦公，并完善各項交接手續(xù)，變動部門原信息員負責對新信息員進行必要培訓。

6、公司各部門的信息管理工作考核由總經(jīng)理辦公室進行，并于每季度的首月10日前將上季度信息管理考核的綜合結果公布于公司內網(wǎng)。

7、管理評審至少每半年進行一次，評審主要以會議方式進行。管理評審由管理者代表主持，各部門負責人及質量管理活動有關的人員參加。

8、公司人力資源部按照公司職位空缺情況與公司發(fā)展需要，對人員進行合理調配與儲備，實現(xiàn)公司人力資源的動態(tài)平衡。運營管理組負責根據(jù)所轄部門的職位空缺情況與發(fā)展需要，對人員進行合理調配與儲備，實現(xiàn)片區(qū)內人力資源的動態(tài)平衡。

9、培訓類別包括：崗前培訓、新職員培訓、在職培訓、升職培訓、特殊工作人員培訓、外送培訓、崗位輪換、雙向交流等。崗前培訓包括：業(yè)務實習、入職引導、崗前培訓。部門入職引導人負責從新職員到崗至職員轉正前的入職引導工作，內容包括公共部分、專業(yè)部分和生活部分。引導新職員熟悉工作環(huán)境，了解工作范圍、溝通渠、部門組織架構、崗位職責、公司規(guī)章、職員手冊、掌握專業(yè)技能等。

10、新職員在轉正前參加新職員培訓，并參加考試，考試未合格者，由部門視其前期表現(xiàn)情況，可提出申請補考；補考合格延期一個月轉正，否則將解除勞動關系，新職員在轉正前須填寫《新職員試用情況反饋表》，并上交部門人事管理員并存檔。

11、在職培訓由部門培訓負責人組織，每月至少組織一次在職培訓，每季度每位職員參加各類形式培訓不少于8小時，考核至少每半年一次，在職培訓考核不合格者，由所在部門安排再次培訓或做出其他處理。

12、部門業(yè)績考核：公司年初與各部門簽訂《經(jīng)營管理責任書》，內容包括：客戶服務、經(jīng)營管理、內部管理、重大疑難問題處理等內容，年終成立考核小組進行完成情況的考核。

13、部門負責人每年考核至少一次，綜合類、維修類職員每季度考核一次，安排在每季度結束后的第一

個月進行?；鶎勇殕T（適用于安全類、保潔類、綠化類、會所類等職員）

14、公司的溝通渠道 公司一貫提倡良好、融洽、簡單的人際關系，重視信息溝通，強調資源共享。如有疑惑或認為問題未得到及時有效解決，可按如下順序進行逐級溝通：

（1）、所在部門直屬上級；（2）、主辦/主管；（3）、部門人事管理員；（4）、部門負責人；（5）、公司人力資源部；（6）、分管領導；

（7）、每周二上午是總經(jīng)理接待日，如有必要可同總經(jīng)理直接溝通，但請事先作好預約（通過總辦孫琳媛小姐）；

（8）、將個人意見或建議以書信形式投入公司本部和各部門所設立的內部顧問意見箱；（9）、撥打公司員工關系專員電話83901333聯(lián)系；

（10）、各類座談會及培訓；（11）、網(wǎng)絡BBS或電子郵件。

15、考核類型：部門業(yè)績考核、各類職員考核、職員即時獎懲、中高級等級考核、見習經(jīng)理競爭上崗、部門及個人評優(yōu)工作。

16、人力資源開發(fā)程序包括：職業(yè)生涯規(guī)劃、崗位輪換、雙向交流。

三、基礎設施管理程序：

1、基礎設施包括：資產(chǎn)（辦公設備設施以及提供服務時使用的非配套的設備、設施、工具、檢測儀器儀

表）、公章證照、圖紙資料等。維修材料、電腦零配件、服裝不列為資產(chǎn)。

2、根據(jù)物資的價值和使用期限，資產(chǎn)分為：固定資產(chǎn)、低值易耗品。

3、固定資產(chǎn)：單位價值2000元及以上，使用年限超過1年的有形資產(chǎn)。

4、低值易耗品：單位價值在200元及以上2000元以下，使用期限超過一年的各種用具物品（包括工具、管理用具、玻璃器皿、包裝容品等。）

5、各部門負責人為部門資產(chǎn)第一負責人，負責本部門資產(chǎn)管理的監(jiān)督和執(zhí)行；各部門資產(chǎn)管理員負責本

部門資產(chǎn)的日常管理。

6、資產(chǎn)來源分公司資產(chǎn)、捐贈資產(chǎn)、代管資產(chǎn)、其它資產(chǎn)。

7、報廢資產(chǎn)需填寫《資產(chǎn)情況審核單》，經(jīng)部門負責人同意后，報房產(chǎn)后勤管理部審核，經(jīng)總經(jīng)理或總經(jīng) 理授權人審批后方可報廢。

8、資產(chǎn)報廢經(jīng)批準，資產(chǎn)管理員根據(jù)《資產(chǎn)情況審核單》在《資產(chǎn)管理軟件》和《臺帳》中進行銷帳處理。

9、每年6月份和12月份，房產(chǎn)后勤管理部與財務管理部聯(lián)合對各部門資產(chǎn)管理情況進行全面檢查及盤點，并出書面報告。

10、在存放地點較為固定的資產(chǎn)上粘貼標識，標識上必須反映出資產(chǎn)名稱、型號規(guī)格、資產(chǎn)編號、責任人。

電腦、打印機的標識由公司電腦工程師統(tǒng)一制作。使用責任人職責：負責相應資產(chǎn)的日常保養(yǎng)維護并保證其正常進行。

四、電腦及網(wǎng)絡系統(tǒng)管理規(guī)定

11、電腦設備包括：電腦主機、外圍設備（顯示器、鍵盤、鼠標、打印機、UPS、掃描儀）

12、各部門須對本部門每臺電腦、外圍設備及網(wǎng)絡設備指定責任人，多人共用一臺電腦的責任人為相關主

管或主辦，未經(jīng)設備責任人或部門負責人同意，其他人不得使用相關設備

13、責任人在電腦操作方面要嚴格遵守開關機步驟：開機時，先開外設再開主機；關機時，先關主機再關

外設。部門所有辦公電腦均須設臵開機密碼及屏幕保護密碼，報本部門負責人備案，盡量做到專人專用。公司辦公電腦內的所有文件、數(shù)據(jù)、資料均屬本公司所有，不得外傳，以免造成數(shù)據(jù)泄露。禁止在上班時間進行大容量（100M以上）的信息資料下載，以免造成網(wǎng)絡阻塞。

14、電腦操作人員每次以自己的賬號登陸公司網(wǎng)絡，賬號信息要嚴格保密，不得泄露給他人，并至少每90 天更改一次密碼。

15、各部門應注意保護電腦中的數(shù)據(jù)資料，重要文件應采用密碼鎖定，并將密碼報部門負責人備案。

16、各部門須于每季度末將本部門當季重要電腦資料上傳到公司服務器指定地址備份，確保資料完全。禁

止使用辦公電腦訪問任何與工作無關的網(wǎng)站。

五、辦公環(huán)境

1、辦公用品應擺放整齊、有序；垃圾、廢紙應按規(guī)定入簍，不得隨地拋棄；離開辦公位或外出辦事，應整理好自己的桌面，并將椅子歸位。

2、辦公區(qū)域內禁止吸煙、就餐；

3、辦公區(qū)域內交談須輕聲細語，不準大聲喧嘩、聊天。未經(jīng)允許不得在辦公區(qū)域進行娛樂活動或接待私人

訪客。

4、辦公時間及參加各類會議、培訓等應將手機、CALL機等通訊工具關閉或調至震動狀態(tài)，以免影響其他

同事辦公。

5、上班時間不允許看與工作無關的報刊雜志及書籍，瀏覽與工作無關的網(wǎng)站。

6、對來訪人員做好引導工作，嚴禁各類推銷人員、衣冠不整者進入辦公區(qū)域。

7、嚴禁攜帶易燃、易爆、有毒等危險物品進入辦公區(qū)域。

六、合同管理

1、公司合同分為A、B、C三類。A類合同：是指向外提供服務的合同，如物業(yè)委托合同、物業(yè)顧問合同

等； B類合同：是指為獲取服務和物資合同，如各類物資采購合同、服務外包合同等； C類合同：除A、B類以外的合同，包括各部門與內部班組、與政府相關部門、與公司簽訂的各種管理責任書等。

七、采購管理

1、A類物資：由公司指定供方/品牌的物資；B類物資：由公司授權的部門評定指定供方的采購物資。服務項目外包：各部門將有關設備設施新（改）建工程、維修養(yǎng)護、清潔綠化等服務項目委托專業(yè)機構（含公司內部機構）實施的行為。

2、采購審批權：

八、招投標管理辦法

1、招標工程程序：

（1）、招標文件、（2）招標信息發(fā)布及投標邀請、（3）、發(fā)標、（4）、開標（5）、評標和定標、（6）、簽訂合同

九、供方管理程序

1、合格物資（品牌）供方：由公司統(tǒng)一評估選擇的物資（品牌）合格供方。

2、合格服務供方：由公司統(tǒng)一評估選擇的各類服務/工程分包供方。

3、供方的選擇：（1）供方的選擇應遵循“質量第一、服務至上”的原則，選擇有較高信譽的供方；（2）對代理供方的選擇，應選擇具備深圳區(qū)域性代理資格的供方，并應具備相應的售后服務和保修能力；（3）對生產(chǎn)型供方的選擇，應遵循“就近原則”，保證產(chǎn)品和服務的及時性；（4）對服務性供方的選擇，應參考行業(yè)內的使用情況，選擇正規(guī)、有專業(yè)資質的供方。

十、環(huán)境外包監(jiān)控管理辦法

1、職責

十一、設備外包監(jiān)控方法

1、職責

十二、參觀交流接待工作程序

1、接待級別

接待級別分為一、二、三級。一級：各級政府重要官員、公司重要客戶的主要負責人、集團高層領導、重要企業(yè)高層領導的接待、重要項目招標方組織的考察。二級：一般政府官員、同行企業(yè)領導、關聯(lián)企業(yè)人員及其他社會團體的接待。三級：公司或各部門業(yè)務往來的日常接待。由總經(jīng)理辦公室確定接待級別。

十三、媒體采訪溝通工作指引

1、新聞媒體發(fā)言人：是公司對外發(fā)言的統(tǒng)一出口，一般情況下，指定為總經(jīng)理辦公室負責人。

2、公司已實行新聞媒體發(fā)言人制度，除新聞媒體發(fā)言人外任何員工接到采訪要求時，統(tǒng)一回復口徑為：

“公司對媒體采訪有規(guī)范的接待流程，請留下您的聯(lián)系方式（包括：媒體的名稱、記者的姓名、聯(lián)系電話、所屬部門或欄目等，并記錄所采訪的主題。）我公司會由相關部門回復您。并按《新聞媒體采訪登記表》要求記錄相關信息，即時知會公司總經(jīng)理辦公室主任。

十四、鑰匙管理程序

1、部門負責人應指定專人負責管理用鑰匙的配制、更換、保管工作。

2、任何人未經(jīng)部門負責人許可不得私自配制鑰匙，若因工作需要配制時，須由鑰匙管理員填寫《鑰匙配

制申請表》，報部門負責人同意后方可配制。重點部位門鎖的更換應在24小時之內完成。

3、因工作需要需要借用鑰匙，須填寫《鑰匙使用登記表》，用后及時歸還，不得過夜。鑰匙遺失須即刻報

部門負責人或鑰匙管理員，由部門負責人做出處理意見，鑰匙管理員在《鑰匙使用登記表》備注欄中說明。

十五、大氣、水質、噪聲污染防治管理程序

1、三同時制度：建設項目中的環(huán)境保護設施必須與主體工程同時設計，同時施工，同時投入使用的環(huán)保

法律制度。

2、本公司服務提供中大氣污染的產(chǎn)生源：A、備用發(fā)電機運行過程中產(chǎn)生的廢氣；B、汽車美容中心烤漆

服務過程中產(chǎn)生的廢氣；C、內部食堂產(chǎn)生的油煙。

3、本公司管理服務范圍內廢水的產(chǎn)生

A、管理服務區(qū)域（住宅區(qū)及其他物業(yè)）內產(chǎn)生的生活廢水 B、汽車美容中心洗車服務過程中產(chǎn)生的廢水 C、中央空調制冷設備產(chǎn)生的空調制冷水； D、工業(yè)區(qū)內各工廠產(chǎn)生的工業(yè)廢水。

4、本公司服務提供過程中噪聲污染的產(chǎn)生源：A、備用發(fā)電機運行過程中產(chǎn)生的噪聲；B、汽車美容中心

洗車與烤漆服務過程中產(chǎn)生的噪聲；C、管理區(qū)域內因服務過程產(chǎn)生的各類的噪聲；D、管理區(qū)域內非因本公司服務提供所產(chǎn)生但卻是可進行控制的各類噪聲。

十六、固體廢棄物污染防治管理程序

1、固體廢棄物分類：

A、可回收類的固體廢棄物 B、不可回收類的固體廢棄物C、特殊類固體廢棄物

2、固體廢棄物的處臵原則

A、優(yōu)先考慮資源的再利用問題，減少對環(huán)境的污染； B、分類處理，處臵過程中，不應對環(huán)境造成二次污染； C、產(chǎn)生或處臵情況要建立臺帳，分別加以記錄和統(tǒng)計。

十七、資源能源使用管理程序

1、各部門要制定節(jié)能降耗的目標、指標，制定時考慮： A、節(jié)約用水、電、氣、紙等資源，防止浪費；

B、提高材料及廢舊物資的利用率，減少損耗和浪費，逐步實現(xiàn)產(chǎn)品及材料廢棄后的能夠得到重復循

環(huán)利用。

C、采用先進技術和設備對原有設備進行改造，淘汰能耗高，效率低的設備； D、對各部門辦公、生活用品的領用數(shù)量、周期、計劃進行嚴格審批。

十八、標識管理程序

1、標識的分類： A、警示類 B、圖標警示類 C、設備物件類 D、提示類 E、溫馨提示類 F、交通類

G、管理服務區(qū)域入口類 H、方向指示類 I、管理門牌類 J、其他類

2、CI產(chǎn)品設計必須符合公司CI手冊的規(guī)定。該標識制作時由使用部門填寫《CI產(chǎn)品制作申請表》，經(jīng)部

門負責人審核后，報品質管理部審核中英文內容，總經(jīng)理辦公室審核CI標準后，方可制作。

十九、物資存儲及管理程序

1、部門應編制《倉庫管理規(guī)定》，并懸掛于倉庫，內容包括： 物資區(qū)域、種類劃分； 倉庫的溫度濕度要求； 防霉、防潮、防火要求； 物資出入庫、領借用、盤點等管理

對待處理物資（報廢物資、饋贈物資等）、危險品等管理辦法。

2、倉庫內至少配臵兩個2KG及以上規(guī)格的滅火器，確保消防安全。

3、有毒物資須柜裝、上鎖并做好標識，非責任人未經(jīng)許可不得動用。

4、除工作人員外，任何人未經(jīng)允許不得進入倉庫；

5、存放有爆炸或揮發(fā)性危險品的物資倉庫必須裝防爆燈，確保安全。

二十、危險品管理辦法

1、MSDS： 全稱為“材料安全數(shù)據(jù)表”。是為了安全而恰當?shù)靥幚砘瘜W產(chǎn)品，而用來記載化學產(chǎn)品的危險、有害信息、處理時應注意事項、對環(huán)境的影響等信息的資料。

2、部門使用的化學品應有標識，危險品應有安全標簽。安全標簽若脫落或損壞，經(jīng)檢查確認后應補貼。

3、化學危險物品貯存于專用的倉庫或區(qū)域內，懸掛或張貼“有毒物資及危險品區(qū)”或“危險品”標識，設專人負責。

二十一、職員滿意度測評

1、人力資源部每年中期管理評審前，對公司各部門進行一次內部顧客滿意度調查，調查采取抽查方

式，由人力資源部隨機選取不少于30%的職員進行調查。

2、每年年終管理評審前，人力資源部負責或由集團統(tǒng)一組織對公司各部門進行一次全員內部顧客滿

意度調查，調查采取書面意問卷形式，回收比例原則上不低于90%。各部門對于職員集中反映的問題，應填寫《糾正/預防措施報告》，及時落實并報分管領導審批，人力資源部備案。

3、片區(qū)運營組負責檢驗各部門的糾正預防措施的落實情況（頻度是持續(xù)），人力資源部負抽檢驗各部

門的糾正預防措施的落實情況頻度是（每半年一次）。二

十二、內部審核程序

1、內審的目的：驗證各部門質量/環(huán)境管理體系的符合性，指導各部門的質量/環(huán)境管理，現(xiàn)場管理和業(yè)

務管理工作。

2、審核范圍：每次內審必須覆蓋公司各部門全部質量/環(huán)境活動和過程，及GB/T19001-2000/ISO9001：

2000、ISO14001：1996標準、公司質量/環(huán)境管理體系文件、相關政策法規(guī)、合同等。

3、審核頻次：至少每年對公司各部門進行一次審核。

4、例外內審：如某部門在一個月內連續(xù)發(fā)生多次不合格服務、重大質量/環(huán)境事故或重大人事調整，由管

理者代表確定是否需單獨進行一次內部審核，報總經(jīng)理批準后初施。二

十三、不合格的識別與處理程序

1、不合格包括：內部外部審核發(fā)現(xiàn)的問題、公司各類檢查發(fā)現(xiàn)的問題、現(xiàn)場不符合公司各類要求的服務

行為、顧客有效投訴、各種有管理責任的突發(fā)事件、質量/環(huán)境事故、供方提供的不能滿足要求的物資或服務、失效失準的檢測儀器。

2、對以上不合格，各相關部門應按有關程序要求采取措施，必要時向上級報告，消除已發(fā)現(xiàn)的不合格。

3、在下列情況下，可以適當降低服務收費：A、因服務人員過失，導致顧客投訴，而顧客不接受返工時；

B、因家政服務或戶內維修材料質量問題，導致服務質量達不到標準。

4、在下列情況下，經(jīng)相關負責人同意，可以適當對顧客做出賠償： A、因工程遺留問題，嚴重影響顧客入住或生活起居。B、損壞顧客物品 C、對顧客聲譽造成影響

D、公開顧客隱私 E、因管理責任導致顧客直接經(jīng)濟損失 質量環(huán)境管理手冊：

一、公司基本情況簡介

深圳市萬科物業(yè)管理有限公司成立于一九九二年初,為萬科企業(yè)股份有限公司全資附屬機構。公司現(xiàn)已發(fā)展為國內最具規(guī)模及極負盛譽的物業(yè)管理機構之一，專業(yè)提供全方位的物業(yè)管理服務、小區(qū)智能化工程服務、物業(yè)租售服務、綠化工程、汽車美容、物業(yè)管理顧問及會所經(jīng)營等服務。秉承“全心全意全為您”的服務宗旨，通過多年來的實踐和努力，公司在市場上取得了驕人的業(yè)績，為中國物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展、物業(yè)管理市場化作出了積極貢獻，在物業(yè)管理行業(yè)中奠定了堅實的地位，成為國家建設部首批認定的物業(yè)管理一級資質企業(yè),在社會上樹立了健康、完善的企業(yè)形象，創(chuàng)立了具有萬科特色的物業(yè)管理模式。公司非常重視對員工進行系統(tǒng)的專業(yè)培訓，并要求員工為顧客提供優(yōu)質服務。同時，公司高瞻遠矚,為顧客長遠之需求,持續(xù)進行物業(yè)管理專業(yè)研究與探索,藉此不斷提高服務質素,以創(chuàng)造更好的經(jīng)濟效益及社會效益。1996年，萬科物業(yè)在行業(yè)內首家順利通過ISO9002：1994第三方國際質量認證，在規(guī)范化管理方面邁出了關鍵的一步。經(jīng)過多年的管理實踐，公司的質量體系及各項運作模式日趨完善，從業(yè)人員的質量意識、服務意識得到極大提高，各方面均取得了優(yōu)異的成績。

在物業(yè)管理模式與制度創(chuàng)新方面，1991年，公司在天景花園首創(chuàng)“業(yè)主管理委員會”，開創(chuàng)了業(yè)主自治與專業(yè)化服務相結合的共管式模式，該模式于1994年被深圳市人大納入《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》予以立法；1995年，公司在荔景大廈推出“酒店式管理模式”，將星級酒店規(guī)范細致的管理、熱情周到的服務融入到物業(yè)管理服務中；1997年，公司又在萬科城市花園率先推出“無人化管理”模式，標志著公司的物業(yè)管理水平及智能化應用達到一個全新的層次；1999年1月，公司開始在下屬的各物業(yè)小區(qū)（大廈）推行季度“管理報告”制度，公司的規(guī)范化管理邁上了新的臺階；1999年12月，公司在萬科俊園推出“個性化管理服務”模式，更好地滿足了業(yè)主的個性化需求，強化了物業(yè)管理的服務理念；2001年，公司在四季花城推出了“鄰里守望”的管理模式，力求在社區(qū)范圍內營造一種融洽、和諧、溫馨的親情化管理氛圍，將物業(yè)管理服務的內涵提升到一個新的境界。公司的這種持續(xù)創(chuàng)新與進取精神，多次被各大新聞媒體跟蹤報道，并得到了同行業(yè)與顧客的廣泛好評與一致肯定。

在物業(yè)管理市場化方面，1996年12月3日，公司在全國首次物業(yè)管理公開招標中，一舉奪得鹿丹村住宅小區(qū)的物業(yè)管理權，從而打破了“誰開發(fā)，誰管理”的局面；1997年8月4日，公司在全國第二次物業(yè)管理公開招標中，再次獲得全市最大的微利房住宅小區(qū)—“桃源村”的物業(yè)管理權。2000年1月，公司在拓展政府部門公共物業(yè)管理方面取得重大突破，受托為國家建設部大院寫字樓、住宅樓提供物業(yè)管理服務，這是政府部門對公司物業(yè)管理服務水平的進一步肯定。2000年9月，公司又在市交通管理局的物業(yè)管理招標中一舉中標，標志著公司在公共物業(yè)管理方面進入了一個新的發(fā)展階段。

2001年9月，公司的質量管理體系完成了由GB/T19002-1994-ISO9002：1994向 GB/T19001-2000-ISO9001：2000的轉版工作。2004年10月，公司順利通過ISO14001:1996環(huán)境管理體系認證。公司將繼續(xù)堅持以顧客為中心的指導思想，持續(xù)進取，使公司的管理服務水平再上一個新的臺階。

隨著集團地產(chǎn)口業(yè)務的快速發(fā)展，物業(yè)管理面積也隨之保持高速的增長，在未來幾年將有更高速的增長，公司將持續(xù)超越顧客不斷增長的期望，為廣大顧客提供更加專業(yè)優(yōu)質的物業(yè)管理服務！

二、公司組織架構 總經(jīng)理：z 副總經(jīng)理：z（兼管理者代表）總經(jīng)理助理：z、z、z、z 羅湖管理中心經(jīng)理：z（管理中心設于俊園管理處）福田管理中心經(jīng)理：z（管理中心設于溫馨家園管理處）寫字樓管理中心經(jīng)理：z（管理中心設于交警局管理處）

● 公司職能部門（辦公地點：福田區(qū)蓮花北村西吉蓮大廈二棟三樓）： ● 經(jīng)營部門（辦公地點：福田區(qū)蓮花北村東富蓮大廈三棟三樓）： ● 業(yè)務部門：

● 公司正在輸出顧問項目介紹 2）公司核心價值觀 ① 全心全意全為您

持續(xù)滿足顧客需求是我們的服務宗旨； 誠信、專業(yè)、高效地得提供顧客服務； 先有滿意的員工再有滿意的顧客。② 責任心與敬業(yè)精神是前進的基石

敬業(yè)精神使您與企業(yè)共同進步； 責任心使您不斷進步、不斷成長； ③ 德才兼?zhèn)?、以德為?/p>

人才是企業(yè)的資本；

公司需要德才兼?zhèn)涞膯T工，品德是選拔人才的基礎。④ 一言一行皆品質 說到要做到，做到要做好； 關注細節(jié)，追求完美。⑤ 團隊精神、同心同行 公司目標需要團隊協(xié)作來完成；

融入工作團隊中，我們才會有更大的力量； 以工作為中心的簡單的人際關系，保持開放的心態(tài)； 鼓勵為公司長期服務，與企業(yè)共同進步、共同發(fā)展。⑥平平淡淡就是錯，無功就是過

持續(xù)、認真做好每件工作，也是不平凡； 鼓勵創(chuàng)新，持續(xù)超越每一天； 上進心成就您的未來。

3）公司五條禁令

① 嚴禁與顧客打架或發(fā)生言語上的沖突； ② 嚴禁輕視顧客需求或對顧客言而無信； ③ 嚴禁業(yè)主與非業(yè)主區(qū)分對待； ④ 嚴禁利用職務之便謀取私利； ⑤ 嚴禁竊取或泄露顧客隱私。（注：顧客包括外部顧客、內部顧客）違反禁令處罰規(guī)定：

以上五條禁令只是對部分嚴重違反公司行為規(guī)范的處理方法，對于《公司職員行為準則》與《員工手冊》中其它方面的禁止行為，仍須公司全體職員工嚴格遵守。4）、公司戰(zhàn)略目標：“高尚物業(yè)、精致管理”

5）、公司質量方針：“服務至誠、精益求精、管理規(guī)范、進取創(chuàng)新”。環(huán)境方針的闡述：本公司對全體員工、廣大顧客（業(yè)主）、社會做出鄭重承諾：本公司秉著人與自然和諧發(fā)展的理念，遵守國際環(huán)保公約及國家環(huán)境法律法規(guī)，預防污染、持續(xù)改善環(huán)境行為，提供綠色服務。本方針對內傳達至全體員工，對外可為公眾所獲取。6）、公司環(huán)境方針： 愛護自然，守法防污，持續(xù)為顧客、員工、社會營造綠色生活7）、公司質量目標：持續(xù)超越我們的顧客不斷境長的期望 8）、企業(yè)愿景：成為華南地區(qū)物業(yè)管理行業(yè)第一品牌 9）、質量管理體系

質量體系:層次A : 質量手冊,是按照質量方針和目標及ISO9002標準描述的質量體系(是屬于綱領性文件)層次B:質量程序文件,描述為實施質量體系要素所涉及到的各職能部門的活動.(六本)層次C:其他質量文件,即各類詳細作業(yè)文件.體系文件的分類: 職能管理類Z 顧客關系類C 設備與房屋本體類S 安全管理類A 環(huán)境管理類H 經(jīng)營管理類J 10）、QCC PDCA循環(huán) P-計劃 D-執(zhí)行 C-檢查 A-處理 QC小組的性質和特點： 1）明顯的自主性 2）廣泛的群眾性3）高度的民主性4）嚴密的科學性

QCC小組：是在生產(chǎn)或工作崗位上從事各種勞動的職工，圍繞企業(yè)的經(jīng)營戰(zhàn)略，方針目標和現(xiàn)場存在的問題，以改進質量，降低消耗，提高人的素質和經(jīng)濟效益為目的組織起來，運用質量管理的理論和方法開展活動的小組。11）、5S 整理 要與不要分開，不用的東西丟棄

整頓 把要用的東西以最簡單的辦法放好，使大家明了 清掃 經(jīng)常打掃，常保清潔 清潔 維持整理，整頓，清掃的3S。素養(yǎng) 養(yǎng)成遵守即定行為的習慣 12）、客戶服務五要素

主動、親切、誠信、專業(yè)、素養(yǎng)

13）、TCS 全面顧客滿意 14）、火場避險三會

會報警，會使用簡易滅火器材，撲滅初起火災，會組織疏散撤離。15）、集團物業(yè)管理部“為您100％”

三、術語和定義

1、公司質量目標

2、一類質量事故： A、公共媒體負面報道； B、負有管理責任的火災 C、員工盜竊客戶財產(chǎn) D、員工與客戶打架 E、員工集體脫崗

F、負有管理責任的客戶群訴 G、10000元以上的賠償責任等。

3、二類質量事故：小區(qū)發(fā)生入室盜竊案（以戶為單位）、汽車被盜等。

4、全心全意全為你：萬科物業(yè)服務宗旨，展現(xiàn)萬科物業(yè)人全力為客戶服務的意識和理念，同時也向公司全體職員傳遞對其工作質量的要求和期望。

5、服務至誠、精益求精；管理規(guī)范，進取創(chuàng)新：萬科物業(yè)質量方針，突出勾勒服務的精誠盡心的態(tài)度，細致入微的工作作風和精品意識，要求以建立現(xiàn)代化企業(yè)規(guī)范的管理機制為基礎，營造創(chuàng)新環(huán)境，激勵銳意進取的活力。公司質量方針：服務至誠，精益求精，管理規(guī)范，進取創(chuàng)新。

6、格曼黑度（ISO14001）：又稱“煙氣黑度”共分0-5級，是將煙色與林格曼濃度圖對照而測量出來的

一種煙塵濃度表示法。林格曼圖有6種，對應為6級，0級為全白，1級黑度為20%，2度為40%，3級為60%，4級為80%，5級為全黑。林格曼黑度的測量需由有資格的環(huán)境監(jiān)測單位進行。

7、客戶檔案:包括客戶基本資料,客戶房屋資料,客戶個性資料。客戶基本資料:入伙通知書業(yè)主委托書業(yè)

主公約,住戶登記資料,協(xié)議書?？蛻舴课葙Y料:入住驗收文件,裝修申請文件,室內維修記錄?？蛻魝€性資料：客戶愛好、偏好、個性化需求。

8、工程資料：包括a總平面圖，b位建筑、結構、設備安裝、使用和維護保養(yǎng)技術資料，c物業(yè)質量證

明文件和物業(yè)使用說明文件，d房屋本體設備的改造變更資料。

9、物業(yè)資料：用地批文，項目批準文件，施工許可證，建筑執(zhí)照，用電（水）指標批文、管理用房資料，商業(yè)用房資料、住宅區(qū)和分區(qū)基本資料，商業(yè)網(wǎng)點資料，娛樂設施資料，公用設施資料完整和園林綠化設施資料。

10、公司服務的實現(xiàn)過程：識別顧客需求-----策劃服務過程----服務提供----過程或最終檢驗-----階段性意見測評----分析和改進----標準化（P-D-C-A）

11、管理手冊是公司體系文件的最高層文件。

12、公司各部門每半年需接受一次內部審核，在一年內審核必須覆蓋ISO9001：2000和ISO14001：1996標準的全部要求及公司管理體系文件中規(guī)定的全部。

第四篇：物業(yè)、凈水相關文件

關于創(chuàng)辦校內學生凈水配送公司的報告

院領導：

為更加方便服務廣大同學飲用干凈、放心的礦泉水，切實有效地預防學生因飲水在宿舍違規(guī)使用電器，消除安全隱患，擬決定創(chuàng)辦校內學生凈水配送公司。同時還通過凈水配送公司的運營，進一步提升我院學生創(chuàng)業(yè)實踐能力，拓寬勤工助學渠道。

學生凈水配送公司與南平市綠袖礦泉水公司合作，南平市綠袖礦泉水公司以每桶7元的低價批量運送至學生凈水配送公司（由學生助發(fā)委負責按照經(jīng)營性市場化組建，對象必須是全部我院貧困生），學生凈水配送公司根據(jù)學生的需求，以每桶9元的價格配送至各宿舍。本著自愿、有償?shù)脑瓌t，每個宿舍向凈水配送公司交納訂金80元（飲水機每臺50元、桶每只30元），畢業(yè)時全額退還。凈水配送公司將盈利一部分作為貧困生勤工助學金，一部分作為凈水配送公司運營流動資金及退還訂金。凈水配送公司的財務收支情況經(jīng)學生助發(fā)委審核后每月公示一次，接受廣大同學的監(jiān)督。

當否，請批示

學生處

2012年3月10日

附1：凈水配送公司章程；

附2：凈水配送公司財務收支管理辦法； 附3：凈水配送公司考核考評及獎懲辦法； 附4：凈水配送公司組建及管理辦法

關于創(chuàng)辦學生（模擬）物業(yè)管理公司的報告

院領導：

為進一步發(fā)揮國家骨干高職院校引領學生自我教育、自我管理和創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)、創(chuàng)造的示范作用，培養(yǎng)學生的勞動意識、創(chuàng)業(yè)意識和創(chuàng)業(yè)實踐能力，同時還為貧困生提供更多的勤工助學機會，擬決定創(chuàng)辦校內學生（模擬）物業(yè)管理公司，將校園區(qū)劃若干個物業(yè)小區(qū)（天麟校區(qū)劃分為7個小區(qū)、江南校區(qū)劃分為9個小區(qū)）模擬招標，由學生物業(yè)管理公司模擬投標，讓貧困學生承擔校園園林綠化管護、環(huán)境衛(wèi)生保潔、消防安全隱患檢查、資產(chǎn)管護利用、水電設施巡查報修、安全值班巡邏、教學輔助保障以及學生自我服務管理（含原雇的臨時工及勤工助學的崗位）等工作。

當否，請批示

學生處

2012年3月10日

附1：江南校區(qū)物業(yè)小區(qū)區(qū)劃及物業(yè)費標準一覽表； 附2：天麟校區(qū)物業(yè)小區(qū)區(qū)劃及物業(yè)費標準一覽表； 附3：創(chuàng)辦校內學生（模擬）物業(yè)管理公司實施方案； 附4：學生物業(yè)管理合同示例； 附5：物業(yè)管理公開招標文件示例； 附6：學生物業(yè)管理投標書示例； 附7：學生物業(yè)管理投標授權書示例； 附8：學生物業(yè)管理投標人保證書示例；

附9：學生物業(yè)管理企業(yè)法人地位及法定代表人證明示例； 附10：學生物業(yè)管理營業(yè)執(zhí)照(模擬式樣)； 附11：學生物業(yè)管理資質證書(模擬式樣)；

附12：學生物業(yè)管理公司法人代碼證書資質證書(模擬式樣)； 附13：物業(yè)管理公司簡介示例； 附14：物業(yè)管理公司章程示例； 附15：學生物業(yè)管理爭議仲裁辦法；

附16：學生物業(yè)管理公司法人變更及破產(chǎn)辦法； 附17：學生物業(yè)管理公司考核考評及獎懲辦法；附18：學生物業(yè)管理公司組建及管理辦法

附： 關于創(chuàng)辦學生（模擬）物業(yè)管理公司實施方案

為進一步發(fā)揮國家骨干高職院校引領學生自我教育、自我管理和創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)、創(chuàng)造的示范作用，培養(yǎng)學生的勞動意識、創(chuàng)業(yè)意識和創(chuàng)業(yè)實踐能力，同時還為貧困生提供更多的勤工助學機會，決定創(chuàng)辦校內學生（模擬）物業(yè)管理公司。

一、明確小區(qū)管理委員會的權力與義務

學院根據(jù)校園教學、生活、娛樂功能區(qū)域區(qū)劃若干個物業(yè)小區(qū)模擬招標，由學生物業(yè)管理公司模擬投標，讓學生承擔校園園林綠化管護、環(huán)境衛(wèi)生保潔、消防安全隱患檢查、資產(chǎn)管護利用、水電設施巡查報修、安全值班巡邏、教學輔助保障以及學生自我服務管理（含原雇臨時工、勤工助學的崗位）等工作。

物業(yè)小區(qū)成立小區(qū)管理委員會(以下簡稱‘管委會’，由學生自律委員會模擬擔任)。管委會是在房地產(chǎn)行政主管部門（由助發(fā)委模擬擔任）指導下，由全體學生選舉的代表組成，代表和維護全體師生的合法權益。管委會是參與物業(yè)管理的常設機構，小區(qū)的合法權利主要通過管委會來實現(xiàn)。

1、管委會的權利

①制定管委會章程，代表學院維護合法權利； ②決定選聘或續(xù)聘學生物業(yè)管理公司；

③審議學生物業(yè)管理公司制定的管理計劃和小區(qū)管理服務（天麟校區(qū)劃分為7個小區(qū)、江南校區(qū)劃分為9個小區(qū)）的重大措施；

④檢查、監(jiān)督各項管理工作的實施及規(guī)章制度的執(zhí)行情況。

2、管委會的義務

①根據(jù)學院的意見和要求，對學生物業(yè)管理公司的管理工作進行檢查和監(jiān)督；

②協(xié)助學生物業(yè)管理公司落實各項管理工作； ③接受全體學生的監(jiān)督； ④接受房地產(chǎn)行政主管部門、各有關行政主管部門及物業(yè)所在地人民政府的監(jiān)督和指導（均由助發(fā)委模擬擔任）。

管委會和學生物業(yè)管理公司都是物業(yè)管理的機構，前者是決策人、委托人和檢查監(jiān)督人，后者是經(jīng)營人、受托人、執(zhí)行管理人。兩者在地位上是一種平等關系，是市場雙向選擇的合同契約關系。在法律上，管委會有委托或不委托某個學生物業(yè)管理公司的自由，學生物業(yè)管理公司也有接受或不接受委托的自由；在組織關系上，不存在領導與被領導、管理與被管理的關系，而是互不干擾內部運作的合作工作關系。

二、學生物業(yè)管理公司的性質

物業(yè)管理公司不生產(chǎn)產(chǎn)品，而是提供服務。物業(yè)管理公司的性質：

1、物業(yè)管理公司是獨立的企業(yè)法人（模擬）

物業(yè)管理公司是按合法程序建立，從事物業(yè)管理活動，為學院提供綜合服務、管理的獨立核算、自負盈虧的經(jīng)濟實體。

物業(yè)管理公司是一個獨立的企業(yè)組織，它在物業(yè)管理經(jīng)營活動中具有獨立性和自主權。物業(yè)管理公司作為企業(yè)擁有一定的資金和設備，具有法人地位，能夠獨立完成物業(yè)的管理與服務工作，自主經(jīng)營，獨立核算，以自己的名義享有民事權利，承擔民事責任等。

2、學生物業(yè)管理公司屬于服務性企業(yè)

物業(yè)管理公司的主要職能是通過對物業(yè)的管理和提供的多種服務，為業(yè)主創(chuàng)造一個舒適、方便、安全、幽雅的工作和居住環(huán)境。

物業(yè)管理公司作為非生產(chǎn)性企業(yè)，主要是通過對物業(yè)的維修養(yǎng)護、清潔衛(wèi)生以及直接為業(yè)主提供服務來達到自己的工作目標。物業(yè)管理公司的服務是有償?shù)?，是帶有?jīng)營性的，是屬于企業(yè)性的經(jīng)濟行為。

3、學生物業(yè)管理公司還承擔著部分行政管理職能

物業(yè)管理公司在向廣大師生提供服務的同時，也承擔了部分有關部門管理的職能，例如教室多媒體使用管理等等。

三、學生物業(yè)管理公司的組建 物業(yè)管理公司的組建和其他企業(yè)一樣，必須符合工商行政管理等部門（分別由助發(fā)委學生模擬擔任）的有關規(guī)定，獲得批準才能成立。

(一)學生物業(yè)管理公司的資質條件

物業(yè)管理公司的資質條件，主要是為界定、查驗、衡量公司具備或擁有的資金數(shù)量、團隊人員組成、受托管理物業(yè)的能力、申請人的學業(yè)及表現(xiàn)等方面的狀況，是企業(yè)的實力、規(guī)模的標志，主要包括：

1、學生物業(yè)管理公司擁有或受托管理一定建筑面積的物業(yè)管理能力，如南平市規(guī)定的建筑面積須在5000平方米以上。

2、一定數(shù)量的注冊資金，如南平市規(guī)定注冊資金須在5萬元以上(模擬)。

3、有符合規(guī)定的公司名稱和公司章程。

4、有固定的辦公場地和設施（由學院提供）。

5、有必要的管理機構和人員（必須是學院確定的貧困生信息檔案庫人員）。

6、有符合國家法規(guī)政策的經(jīng)營范圍。

7、能夠獨立承擔民事責任（年滿18周歲，平常表現(xiàn)優(yōu)良，學業(yè)成績良好）。

(二)物業(yè)管理公司的申報資料

1、提交成立學生物業(yè)管理公司報告；

2、提交學生物業(yè)管理公司管理章程；

3、提交成立學生物業(yè)管理公司的申請表；

4、提交申請人（擬作為學生物業(yè)管理公司司法人代表，下同）所在系政治思想表現(xiàn)鑒定；

5、提交教務部門出具的申請人學業(yè)情況報告；

6、提交學生物業(yè)管理公司團隊人員基本信息；

7、提交申請人身份證復印件；

8、提交主管單位（助發(fā)委）對申請物業(yè)管理公司的經(jīng)營資質進行審批的批準設立物業(yè)管理公司的可行性報告。

9、提交主管單位（助發(fā)委）核發(fā)的學生物業(yè)管理營業(yè)執(zhí)照（模擬）；

10、提交主管單位（助發(fā)委）核發(fā)學生物業(yè)管理公司法人代表任命書或聘任書（模擬）；

11、驗資證明（模擬）；

12、注冊及經(jīng)營地點證明（模擬）；

13、其他有關資料。

(三)物業(yè)管理公司申請成立的程序

1、根據(jù)上述成立條件，準備材料和文件。

2、向所在地房地產(chǎn)主管部門（助發(fā)委）提出申請。

3、向所在地工商行政管理局申請企業(yè)名稱登記、法人注冊登記和開業(yè)登記（助發(fā)委綜合部模擬）。

4、到稅務部門進行稅務登記，以及到公安機關(助發(fā)委模擬)進行公章登記和刻制(模擬)。

上述程序結束后即可核發(fā)學生物業(yè)管理營業(yè)執(zhí)照和法人代表任命書或聘任書（模擬）后，有資格參與物業(yè)管理投標。

四、物業(yè)管理公司組織機構設置

學生物業(yè)管理公司的機構設置采用經(jīng)理室管理層、職能部門層二個層級的組織形式。經(jīng)理室管理層設總經(jīng)理1名、副總經(jīng)理2名；職能部門層設保潔部、安保部、管理部、聯(lián)絡部等四個內設機構，各職能部門層各設經(jīng)理1名（副經(jīng)理根據(jù)實際需要設置），管理人員若干名。

五、小區(qū)物業(yè)管理的招標

由管委會通過專欄、通告、廣播、校園網(wǎng)、校園新聞發(fā)布會，發(fā)表招標廣告，全院公開招標，持有學生物業(yè)管理公司執(zhí)照（模擬）的公司可以按照招標廣告要求，攜帶相關材料參加投標。招標程序為：

1、招標準備階段（1）成立招標機構 管委會成立一個專門的招標機構，并由該機構全權負責整個招標活動。招標機構的主要職責是：擬定招標章程和招標文件；組織投標、開標、評標和定標；組織簽訂合同。其職責將貫穿整個招標投標過程。

（2）編制招標文件

物業(yè)管理招標文件的基本內容可概括為三大部分：

第一部分投標人須知：投標人須知是招標文件的重要組成部分，它是業(yè)主或招標機構對投標人如何投標的指導性文件，其內容包括投標的條件、有關要求及手續(xù)。

第二部分合同條款：合同的條款分為一般性條款和特殊性條款。一般性條款通常由技術條款、商務條款和法律條款組成；特殊性條款是針對每個具體不同的物業(yè)管理項目自身的特點而度身定造的個性化條款。特殊性條款優(yōu)于一般性條款。

第三部分技術規(guī)范：技術規(guī)范通常是以技術規(guī)格一覽表的形式進行說明，另外還需附上項目的工程圖紙等作為投標人計算標價時的依據(jù)。

（3）制定標底

標底是招標人為準備招標的內容計算出的一個合理的基本價格，即一種預算價格，它的主要作用是作為招標人審核報價、評標和確定中標人的重要依據(jù)。因此，標底是招標單位的“絕密”資料，不能向任何無關人員泄露。

2、招標實施階段

招標的實施主要包括以下幾個具體步驟：發(fā)布招標公告或投標邀請書；組織資格預審；召開標前會議；開標、評標和定標。

3、招標結束階段

這一階段是招標人與投標人由一對多的選拔和被選拔關系逐漸轉移到一對一的合同關系。這一階段的具體內容包括合同的簽訂與履行，以及資料的整理與歸檔。

六、小區(qū)物業(yè)管理投標程序

1、投標前期工作(1)取得從業(yè)資格（模擬）(2)籌措資金（模擬）(3)收集招標物業(yè)相關資料(4)進行投標可行性分析

2、投標實施步驟

在通過資格預審之后，物業(yè)管理公司便可按以下步驟實施投標：(1)購買閱讀招標文件；(2)考察現(xiàn)場；

(3)制定管理服務方法及工作量；(4)制定資金計劃；(5)標價試算；(6)標價評估與調整；(7)封送標書、保函。

3、定標后的工作

（1）中標后的合同簽訂與履行（2）資料整理與歸檔

七、學生物業(yè)管理公司的考核考評及獎懲辦法（略）

附： 學生物業(yè)管理合同示例：

甲方(委托方)：福建林業(yè)職業(yè)技術學院江南校區(qū)小區(qū)管理委員會 乙方(受托方)：江南坊學生物業(yè)管理公司

為加強福建林業(yè)職業(yè)技術學院江南校區(qū)1號小區(qū)（實訓一號樓）物業(yè)管理，保障區(qū)內房屋及公用設施的正常使用，為小區(qū)創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、安全、方便、文明的教學、生活環(huán)境，經(jīng)雙方協(xié)商同意簽定本委托管理合同，以便共同遵守。合同事項如下：

一、委托管理范圍及內容

(一)甲方將福建林業(yè)職業(yè)技術學院江南校區(qū)1號小區(qū)（實訓一號樓）范圍內的物業(yè)委托給乙方實行統(tǒng)一管理，綜合服務，承包經(jīng)營，自負盈虧。

(二)管理事項包括：

1、各樓層樓道、樓梯、廁所、教室、教師休息室、實訓室保潔（要求六面光）；

2、垃圾清運；

3、根據(jù)教學、實訓、考試及其它需要，及時開啟與關閉門窗、燈光、音響、投影等，并保障正常使用；

4、有效管護教學、實訓資源；

5、駐點值班，按要求按時開啟與關閉各樓層大門，全面落實樓衛(wèi)管理制度，做好出入人員查驗與登記工作，維持正常秩序；

6、時時查看監(jiān)控情況，做好消防巡查、安全保衛(wèi)巡邏，切實保障安全，發(fā)現(xiàn)隱患或險情及時處置、報告；

7、做好教學設備、建筑（水電）設施巡查，發(fā)現(xiàn)隱患或險情及時處置、報修；

8、寒暑假留守值班及其他交辦的工作。

二、委托管理期限

雙方商定委托管理期限為自2012年4月起至2013年2月止。

三、雙方責任、權利、義務

1、甲方依照本合同將將福建林業(yè)職業(yè)技術學院江南校區(qū)1號小區(qū)（實訓一號樓）范圍內委托乙方實行物業(yè)管理；

2、監(jiān)督乙方合理使用物業(yè)費（或勞動工具及其他費用），并根據(jù)考核按勤工助學金管理辦法造冊發(fā)放給乙方；

3、向乙方提供管理用房40平方米，不收取租金；

4、負責向乙方提供小區(qū)資產(chǎn)資料，并在乙方管理期滿時予以收回；

5、甲方不得干涉乙方依法或依本合同規(guī)定內容所進行的管理和經(jīng)營活動；

6、對乙方的管理實施監(jiān)督檢查，每月一次考核評定，如出現(xiàn)乙方管理不善造成重大經(jīng)濟損失，有權終止合同；

7、委托乙方對違反物業(yè)管理公約的行為進行處理，必要時可以根據(jù)學院規(guī)定作出相應處置措施；

8、協(xié)助乙方做好宣傳教育、文化活動和物業(yè)管理工作；

9、學院規(guī)定由甲方承擔的其它責任。(二)乙方責任、權利、義務

1、根據(jù)有關法律、法規(guī)、結合學院實際情況，制定本小區(qū)物業(yè)管理辦法；

2、遵守各項管理法規(guī)及合同規(guī)定的責任要求，根據(jù)甲方授權，對本小區(qū)物業(yè)實施綜合管理，確保實現(xiàn)管理目標，并承擔相應的責任，自覺接受甲方的檢查、監(jiān)督；

3、接受甲方對管理過程中財務賬目的監(jiān)督并報告工作，每月向甲方報送一次財務報表，每個月向學院張榜公布一次物業(yè)費收支賬目；

4、對小區(qū)的公用設施不得擅自占用或改變其使用功能，乙方如有需要，須報甲方和有關部門批準后方可實施；

5、建立本小區(qū)的物業(yè)管理檔案并負責及時記載有關變更情況；

6、有權依照甲方委托的規(guī)定，對違反規(guī)定的行為進行處理；

7、管理期滿，應向甲方移交全部專用房屋及有關財產(chǎn)、全部物業(yè)管理檔案及有關資料；

8、開展卓有成效的社區(qū)文化活動和便民服務活動等；

9、有權選聘管理人員（在學院確定的貧困生信息庫中選聘，信息庫不足經(jīng)學生處批準可以面向非貧困生選聘）。

四、管理目標和經(jīng)濟指標

各項管理目標的設定，依學院規(guī)定的標準執(zhí)行。

五、風險抵押

(一)乙方在合同簽訂之日起七日內向甲方一次性支付人民幣1000元（模擬），作為風險抵押金；

(二)乙方完成合同規(guī)定的管理目標和經(jīng)濟指標，甲方在合同期滿后退還全部抵押金及銀行活期存款利息（模擬）；

(三)如由于甲方過錯致使本合同不能履行，由甲方雙倍返還抵押金，并賠償乙方經(jīng)濟損失；

(四)如由于乙方過錯致使本合同不能履行，乙方無權要求返還抵押金，并賠償甲方經(jīng)濟損失（在物業(yè)費中扣除）。

六、獎罰措施

(一)在各項管理目標全面完成的情況下，甲方按物業(yè)費的5％獎勵乙方。

(二)經(jīng)考核該小區(qū)被評為學院文明小區(qū)，甲方按物業(yè)費的5％獎勵乙方，以資鼓勵。

(三)如甲方不能完成應負的合同責任，由此而影響乙方完成物業(yè)管理目標，乙方可以免除承擔相應責任。

(四)如乙方?jīng)]有完成合同責任或管理目標，甲方應責成乙方限期完成或改正，情節(jié)嚴重的處以按物業(yè)費的5％的罰款，直至終止合同，經(jīng)濟損失由乙方承擔。(五)由于乙方管理不善或重大過失，造成經(jīng)濟損失或生活嚴重不便的，乙方應按物業(yè)費的5％賠償經(jīng)濟損失(以助發(fā)委的鑒定結論為準)。

七、合同變更、補充與終止

(一)經(jīng)雙方協(xié)商一致，可對本合同條款進行修訂、更改和補充，以書面合同為準；

(二)合同規(guī)定的管理期滿，本合同自然終止，雙方方如欲續(xù)訂合同，須于期滿前三個月向對方提出書面意見；

(三)合同終止后，乙方可參加甲方的委托管理招標并在同等條件下優(yōu)先承包管理，但根據(jù)有關條例和規(guī)定被取消優(yōu)先承包管理資格的除外。

八、其它事項

(一)本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗拒的自然災害(臺風、洪水、地震等)，造成經(jīng)濟損失的，雙方應相互體諒，共同協(xié)商。

(二)本合同自簽訂之日起生效。

(三)本合同一式三份，甲乙雙方和房地產(chǎn)管理部門（助發(fā)委）各執(zhí)一份，具有相同法律效力。

(四)雙方如對合同發(fā)生爭議，協(xié)商不成的，提請房地產(chǎn)管理部門（助發(fā)委）調解，調解不成的由人民法院裁決（模擬）。

甲方(簽章)：

乙方(簽章)：

代表(簽名)：

代表(簽名)：

合同訂立日期：

****年**月**日

招 標 文 件

招標編號：2012001 招標項目名稱：福建林業(yè)職業(yè)技術學院江南校區(qū)1號小

區(qū)（實訓一號樓）

福建林業(yè)職業(yè)技術學院江南校區(qū)招標中心統(tǒng)一印制

2012年3月

附：江南校區(qū)物業(yè)小區(qū)區(qū)劃及物業(yè)費標準一覽表

小區(qū)范 工作內容

面積

標準

物業(yè)費

序號 圍（㎡）（元／㎡）（元／月）實 訓 一 號 樓 實訓

二號 樓 公寓樓1、2號樓

1、各樓層樓道、樓梯、廁所、教室、教師休息室、實訓室保潔（六面光）；

2、垃圾清運；

3、根據(jù)教學、實訓、考試及其它需要，及時開啟與關閉門窗、燈光、音響、投影等，并保障正常使用；

4、有效管護教學、實訓資源；

5、駐點值班，按要求按時開啟與關閉各樓層大門，全面落實樓衛(wèi)管理制度，做好出入人員查驗與登記工作，維持正常秩序；

6、時時查看監(jiān)控情況，做好消防巡查、安全保衛(wèi)巡邏，切實保障安全，發(fā)現(xiàn)隱患或險情及時處置、報告；

7、做好教學設備、建筑（水電）設施巡查，發(fā)現(xiàn)隱患或險情及時處置、報修；

8、其他交辦的工作。

同上

1、各樓層樓道、樓梯、廁所、洗衣房、開水房保潔（六面光）；

2、垃圾清運；

3、做好樓內草坪、水溝、羽毛球場及水泥路衛(wèi)生保潔；

4、駐點值班，管理各宿舍鎖匙及借用，按要求按時開啟與關閉各樓層大門，全面落實樓衛(wèi)管理制度，做好出入人員查驗與登記工作，維持正常秩序；

5、做好消防巡查、安全保衛(wèi)巡邏，切實保障人身和財產(chǎn)安全，發(fā)現(xiàn)隱患或險情及時處置、報告；

7、做好設備、建筑（水電）設施巡查，發(fā)現(xiàn)隱患或險情及時處置、報修；

8、做好熄燈吹哨提示及維持熄燈后正常生活秩序；

9、做好維護樓內生活公共秩序，禁止外賣等促銷、經(jīng)商活動，禁止酗酒、違規(guī)用電、破壞及起哄、打架斗毆等；

10、按照要求管護盆景、花草、樹木；

11、按時催繳水電費；

12、按時辦理資產(chǎn)移接交、建檔和協(xié)助離校手

9694

0.7

3393

0.75 11920 0.75 6786

2545

8940

公寓樓1、2號樓 續(xù)等工作；

13、禁止未經(jīng)批準張貼、涂抹、懸掛、搭蓋、裝修、設置設施設備等行為，配合做好案件查處工作；

14、做好文明宿舍檢查評比及公示工作；

15、其他交辦的工作。同上

10875 0.75

8157 實

訓

三 號

樓 實 訓

四 號

樓 公寓樓5號樓

1、各樓層樓道、樓梯、廁所、教室、教師休息室、實訓室保潔（六面光）；

2、垃圾清運；

3、根據(jù)教學、實訓、考試及其它需要，及時開啟與關閉門窗、燈光、音響、投影等，并保障正常使用；

4、有效管護教學、實訓資源；

5、駐點值班，按要求按時開啟與關閉各樓層大門，全面落實樓衛(wèi)管理制度，做好出入人員查驗與登記工作，維持正常秩序；

6、時時查看監(jiān)控情況，做好消防巡查、安全保衛(wèi)巡邏，切實保障安全，發(fā)現(xiàn)隱患或險情及時處置、報告；

7、做好教學設備、建筑（水電）設施巡查，發(fā)現(xiàn)隱患或險情及時處置、報修；

8、其他交辦的工作。

1、各樓層樓道、樓梯、廁所、教室、教師休息室、實訓室保潔（六面光）；

2、垃圾清運；

3、根據(jù)教學、實訓、考試及其它需要，及時開啟與關閉門窗、燈光、音響、投影等，并保障正常使用；

4、有效管護教學、實訓資源；

5、駐點值班，按要求按時開啟與關閉各樓層大門，全面落實樓衛(wèi)管理制度，做好出入人員查驗與登記工作，維持正常秩序；

6、時時查看監(jiān)控情況，做好消防巡查、安全保衛(wèi)巡邏，切實保障安全，發(fā)現(xiàn)隱患或險情及時處置、報告；

7、做好教學設備、建筑（水電）設施巡查，發(fā)現(xiàn)隱患或險情及時處置、報修；

8、其他交辦的工作。

1、各樓層樓道、樓梯、廁所、洗衣房、開水房保潔（六面光）；

2、垃圾清運；

3、做好樓內草坪、水溝、羽毛球場及水泥路衛(wèi)

4552

0.7 11997

0.7 12442

0.70 3414 未啟用8398 未啟用8710 未啟用

生保潔；

4、駐點值班，管理各宿舍鎖匙及借用，按要求按時開啟與關閉各樓層大門，全面落實樓衛(wèi)管理制度，做好出入人員查驗與登記工作，維持正常秩序；

5、做好消防巡查、安全保衛(wèi)巡邏，切實保障人身和財產(chǎn)安全，發(fā)現(xiàn)隱患或險情及時處置、報告；

7、做好設備、建筑（水電）設施巡查，發(fā)現(xiàn)隱患或險情及時處置、報修；

8、做好熄燈吹哨提示及維持熄燈后正常生活秩序；

9、做好維護樓內生活公共秩序，禁止外賣等促銷、經(jīng)商活動，禁止酗酒、違規(guī)用電、破壞及起哄、打架斗毆等；

10、按照要求管護盆景、花草、樹木；

11、按時催繳水電費；

12、按時辦理資產(chǎn)移接交、建檔和協(xié)助離校手續(xù)等工作；

13、禁止未經(jīng)批準張貼、涂抹、懸掛、搭蓋、裝修、設置設施設備等行為，配合做好案件查處工作；

14、做好文明宿舍檢查評比及公示工作；

15、其他交辦的工作。室外 校園公共環(huán)境衛(wèi)生保潔、垃圾清運及園林綠化管護

小計

19860 66810 備注 經(jīng)考核合格，滿一個月的，按參與人員工作量造冊發(fā)放月物業(yè)費；不足一個月，以月30個工作日計，平均天物業(yè)費標準按參與人員工作量造冊發(fā)放物業(yè)費；寒、暑假必須按要求留守安全值班巡護、園林管護、衛(wèi)生保潔，報酬按學院的規(guī)定，另行發(fā)放。物業(yè)費含勞動工具及其他費用。

招標文件目錄

第一部分 投標邀請 第二部分 技術規(guī)范及要求 第三部分 投標人須知 Ａ 總則說明

1.適用范圍

2.定義

3.合格的投標方

4.投標費用

Ｂ 招標文件說明

5.招標文件的構成6.招標文件的澄清

7.招標文件的修改

Ｃ 投標文件的編寫

8.語言及計量單位

9.投標文件的組成 10.投標文件格式

11.投標報價

12.投標貨幣

13.投標人資格的證明文件

14.投標有效期

15.投標保證金

16.投標文件的份數(shù)和簽署

Ｄ 投標文件的遞交

17.投標文件的密封和標記

18.遞交投標文件的截止時間

19.遲交的投標文件

20.投標文件的修改和撤銷

Ｅ 開標和評標

21.開標

22.評標委員會

23.投標文件響應性的確定

24.投標文件的澄清

25.對投標文件的評估和比較

26.評標原則及方法

27.保密

Ｆ 授予合同

28.定標準則

29.資格最終審查

30.接受和拒絕任何或所有投標的權力

31.中標通知

32.授予合同時變更數(shù)量的權力

33.合同協(xié)議書的簽署

34.履約保證金 35.中標服務費

第四部分 合同一般條款

1.定義

2.適用范圍

3.技術規(guī)格和標準

4.委托管理期限

5.價格

6.索賠

7.不可抗力

8.履約保證金

9.爭議的解決

10.合同終止

11.合同修改

12.適用法律

13.主導語言與計量單位

14.合同份數(shù)

15.合同生效

第五部分 合同特殊條款 第六部分 附件

第一部分 投標邀請

受福建林業(yè)職業(yè)技術學院江南校區(qū)小區(qū)管理委員會委托對福建林業(yè)職業(yè)技術學院江南校區(qū)1號小區(qū)（實訓一號樓）項目的物業(yè)管理服務進行公開招標。茲邀請合格投標人以密封標書的方式前來投標。

1、招標編號：2012001

2、招標項目的簡要說明：

3、項目開工期：2012年4月1日

4、投標地點：福建林業(yè)職業(yè)技術學院江南校區(qū)助發(fā)委

5、投標截止時間：2012年3月20日(北京時間)，逾期收到的或不符合規(guī)定的投標文件不接受。

6、開標時間、地點：2012年3月25日，福建林業(yè)職業(yè)技術學院江南校區(qū)助發(fā)委辦公室。

7、凡對本次招標提出詢問，請在2012年3月15日前與助發(fā)委聯(lián)系。

地址：

郵編：

電話：

傳真：

聯(lián)系人：

(署名)年 月 日

第五篇：校園物業(yè)投標文件

第一章 整體思路及物業(yè)管理方案

第一節(jié) 項目整體思路

學校作為特殊的物業(yè)有其自身的特點，是學生學習、讀書、自習、休息、娛樂、就餐、運動等場所的綜合體系，下面根據(jù)學校物業(yè)的特點結合本公司多年同類型項目管理經(jīng)驗，淺析一下本項目物業(yè)管理工作的特點及管理整體思路。

一、環(huán)境衛(wèi)生服務

要確立專業(yè)操作、保持整潔、服務教學的目標。在具體操作當中，一方面要全面引入QEO綜合管理體系（IS09001、1S014000、OHSAS18000“三標合一”的簡稱），并嚴格參照標準進行規(guī)范化、程序化地實施；另一方面針對學校物業(yè)的特點及教學活動的要求進行點對點地操作，利用崗位安排、提高標準、特別突擊等方式來應對學校物業(yè)使用頻率較高、臨時性要求較大等問題。比如，學校的各種大型活動開展較為頻繁，每次大型活動之前都必須進行清潔衛(wèi)生突擊清理，以達到活動組織者及學校的要求。在我們進行校園清潔衛(wèi)生服務工作中，全面提倡量化和細節(jié)管理，促使各項環(huán)節(jié)都能夠進行數(shù)字化的表示。

二、公共設施設備的維修和維護

公共設施設備的維修維護首先要確立專業(yè)、規(guī)范、節(jié)約的管理目標，以保障設施設備得到科學、有效的維護。具體應該做到：小修要及時，以免造成大修，中、大修要合理計劃、及時上報，既要考慮成本，又要考慮成效。我們將嚴格參照物業(yè)管理行業(yè)的維護標準，根據(jù)實際情況有的放矢地組織實施。在日常管理中，完善各項操作規(guī)程，不斷提升維護人員的技術含量，做好巡檢、記錄和反饋。通過專業(yè)化的操作和運行，保障公共設施設備隨時處于良好、可利用狀態(tài)。

三、教學服務及教學保障

根據(jù)教學的需要，通過和對口部門的及時有效的溝通，不斷優(yōu)化教學服務的模式，不斷擴展教學服務活動的項目和內容，以達到教學有序、師生方便的目的。具體的內容可以涉及：協(xié)助教室的分配使用、教學器具的管理和發(fā)放、特殊教室的管理和維護、宿舍內務檢查評比、協(xié)助組織文化活動等等。

四、樓宇管理及公共秩序維護

由于人員流動性較大、樓宇設計和使用功能復雜等原因，學校物業(yè)的安全管理難度極大，各種安全事故突出、學生防范意識不足等。因此，要確立安全第一、規(guī)范操作、責權統(tǒng)一的目標。我們將安全及消防工作作為物業(yè)服務工作中的重中之重，它直接關系到學生的切身利益，關系到學校的利益、穩(wěn)定和發(fā)展。我們將通過嚴謹、科學、規(guī)范的管理，充分利用各種安全防護技術，確保樓內處于有序、安全、健康的狀態(tài)。

五、水電等能源的節(jié)約管理

為了充分體現(xiàn)物業(yè)管理的管理效益，讓學校省心、省力、節(jié)省行政開支，對于物業(yè)公司的每一名員工，我們都要求做到：

1、保潔員認真負責所管樓層的用水用電，根據(jù)天氣控制公共部位電燈的開關，認真檢查各區(qū)域衛(wèi)生間水管閥門有無跑、漏、滴的現(xiàn)象，及時報修。

2、維修人員認真巡視檢查教學樓及公寓所有機電供水設備，防止超負荷運轉等現(xiàn)象引起的能源消耗，保障設備設施安全。

3、保安人員認真巡視檢查夜間不關電燈、電扇、空調的教室和其他部位，作到及時開啟及時關閉，作好有關記錄。

六、學生公寓的管理措施

公寓管理是學生管理體系的一個重要組成部分，其工作質量直接影響學校的穩(wěn)定和校園精神文明建設。我們在總結國內外學校學生公寓先進的物業(yè)管理經(jīng)驗基礎之上，抓住公寓安全等方面的重點和難點，應當結合校區(qū)學生公寓的實際情況，制定出符合現(xiàn)代學生公寓管理的高標準的服務與管理制度，力求在日常的服務之中逐步實現(xiàn)公寓管理的規(guī)范化、制度化與科學化，使之真正能夠以學生公寓為依托，開展包括生活、學習、文化娛樂等多方面內容的服務性管理和教育，實現(xiàn)管理育人、服務育人、環(huán)境育人的公寓功能，共同創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、安靜和奮發(fā)向上的成才環(huán)境。

七、圖書館管理

從樓宇到設備維修，從環(huán)境的保潔到治安，都以一種新穎的物業(yè)形式來保障。圖書館管物業(yè)理者應努力提高其服務水平，多留意各項工作是否完備，有什么可改善，有什么應當主動配合，開動腦筋，力爭把它們做得最好，圖書館作為特殊類型的物業(yè)，消防工作是重點，因此要加強消防管理。

學校物業(yè)管理不僅僅是提供對學校房產(chǎn)物業(yè)本身的管理服務，更重要的是通過這種管理服務構筑起一個有利于人與人之間溝通，人與自然和諧，人與文化融通，健康、開放的學習工作和生活環(huán)境。

總之，我公司將通過樹立現(xiàn)代的管理理念，以科學管理提高服務質量，樹立良好的企業(yè)形象，盡最大程度發(fā)揮自身的價值，全面提升學校的學習、生活環(huán)境和學校形象。

第二節(jié) 物業(yè)管理方案

一、服務工作目標

1、在學校物業(yè)管理服務過程中，我公司將采用QEO綜合管理體系的先進模式及全國優(yōu)秀示范大廈標準建立質量體系管理，為廣大師生提供舒適、安全、寧靜的學習、生活環(huán)境。嚴格依照國家建設部制定的物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)考評的各項標準開展工作，使物業(yè)各項使用功能正常，使物業(yè)各項工作有條不紊的開展。一年內深化管理服務，提高物業(yè)管理服務水平，提升物業(yè)管理服務形象，所管理服務項目達到洛陽市物業(yè)管理優(yōu)秀示范項目考評水平。

2、在合同期內達到制定物業(yè)管理服務工作計劃，做到有計劃、有檢查。?

消防管理：嚴格遵守有關消防管理，年檢完好率100%，確保無責任性消防事故。

安全防范：管理范圍內治安案件發(fā)率為零，無任何管理責任性事故發(fā)生。

環(huán)境衛(wèi)生實行動態(tài)保潔、環(huán)境衛(wèi)生滿意率在95%以上。房屋及公共配套設施報修及時率100%以上。

除因基建質量、設備質量在保養(yǎng)期內等特殊原因外，樓內及配套設施、機電設施設備完好率95%以上。?

管理服務人員持有相應的上崗證、資格證，專業(yè)培訓合格率達100%。

管理服務工作服從學校的管理監(jiān)督和指導，積極配合學校各部門開展各項工作。?

業(yè)主和用戶對物業(yè)管理服務滿意率在95%以上。? 有效投訴率低于0.5%。? 有效投訴處理率達100%。? 環(huán)境衛(wèi)生、消殺達標率為98%以上。

3、嚴格遵守國家的法律、法規(guī)、條例以及政府部門的各項管理規(guī)定?？茖W、規(guī)范管理，全面引入和推行QEO綜合管理體系，服務熱情、周到，建立現(xiàn)代化、人性化管理服務體系。

4、建立嚴格、規(guī)范的消防、防臺風、公共秩序應急體系，確保物業(yè)管理工作萬無一失。

5、嚴格認真推行并實施人性化服務，達到細致、周到、真誠、規(guī)范的服務要求，定期發(fā)放物業(yè)管理服務滿意度調查表，對合理的建議及時整改，努力提高廣大師生的滿意度。

6、建立服務人員與學校師生的溝通機制，推行親情服務。

7、進一步規(guī)范和完善24小時值班制度，將管理處的值班運作納入公司的24小時值班網(wǎng)絡，公示公司和管理處的24小時服務電話。

8、提高優(yōu)質環(huán)境保障，加大清潔管理力度。確保學校衛(wèi)生狀況良好，垃圾日產(chǎn)日清，定期進行消殺，使學校保持潔凈、舒適。

9、進一步完善各項管理制度、各崗位工作標準，建立嚴格的考核方法，充分調動員工的工作積極性和主觀能動性。進一步加強員工的服務意識和責任心。

10、制定完善系統(tǒng)的培訓計劃，切實提高員工隊伍的整體素質，確保持證上崗率達100%。

二、管理項目內容

（一）安全保衛(wèi)

負責物業(yè)轄內的安全保衛(wèi)、維護秩序和處置突發(fā)應急事件的工作，制定完善的安全保衛(wèi)應急方案。

1、全天24小時對物業(yè)轄區(qū)范圍治安情況進行巡查和保衛(wèi)監(jiān)控。嚴禁在轄內人行道上停車以及校區(qū)外圍張貼、擺賣或閑坐等。

2、全天24小時對物業(yè)的門崗、大堂、車場、地下室出入口出入人員實施管理、檢查和控制。非工作時間及假期做好相關保衛(wèi)工作。

3、加強對出入口和周邊環(huán)境的監(jiān)控，嚴防外來人員從車庫及外圍直接進入樓宇，密切監(jiān)視可疑人員出入動態(tài)。

4、物業(yè)建筑紅線范圍內發(fā)生的侵犯工作人員事件或者出現(xiàn)擾亂學校正常工作秩序情況時，保安人員立即予以制止和保護，并采取救助行動。

5、非開放時間對進入校區(qū)的人員實行出入登記，嚴禁未經(jīng)批準的外來人員進入校區(qū)。

6、對進入生活區(qū)的外來人員要進行嚴格管理與控制，同時對非正常時間回歸宿舍的學生要進行登記與管理。

7、熟練并靈活運用監(jiān)視控制系統(tǒng)，實行24小時全天候對重點部位、監(jiān)控點進行監(jiān)視及錄像工作。

8、全天24小時內每隔2小時對各樓宇進行安全巡查一次，發(fā)現(xiàn)和查問進入物業(yè)區(qū)域的陌生人員，檢查物業(yè)內重點部位及各層門、窗、設施設備、水電、消防等情況。

9、對攜帶大件行李或物品離開校區(qū)的，外來人員要提供“放行條”檢查，內部人員要實施登記制度。

10、做好物業(yè)的安全保衛(wèi)和人流疏導工作。在工作時間內，積極做好咨詢室的工作人員做好外來人員的咨詢和指引工作。

11、在正常工作時間內，進行不間斷巡查，負責通道、衛(wèi)生間等部位的人員來往動態(tài)管理，嚴防不法行為的發(fā)生。

12、做好外籍人員進入校區(qū)內的指引及各項安全保衛(wèi)工作。

13、協(xié)助學校組織各類活動的開展及臨時接待任務的安全保衛(wèi)工作，隨時提供人力支援。根據(jù)學校要求，按照“特殊敏感時期保衛(wèi)方案”，實施對校區(qū)的安全、防護、保衛(wèi)工作。

14、負責校區(qū)轄內重大突發(fā)情況和事（案）件的報警及救助工作。

15、制定處置突發(fā)事件的應急預案，組織演練，并負責實施。

16、遇有突發(fā)事件，值班人員應立即按規(guī)定報告相關部門，并在10分鐘內趕到現(xiàn)場，控制和處理事件，所有保安人員必須無條件服從應急指揮中心的指揮和調遣。

（二）消防管理

負責物業(yè)轄內的全部消防設施、設備的使用和管理及物業(yè)火災的報警和救助工作，并制定較為完善的物業(yè)消防應急方案。

1、認真貫徹“安全第一，預防為主”的方針，設立消防組織機構、職責、規(guī)章制度和工作程序，落實各級消防責任人。全面熟練掌握消防監(jiān)控報警、干式滅火（氣體）、濕式滅火（噴淋）、防排煙及消防栓五個系統(tǒng)的作用、位置和操作方法。

2、按廣東省公共建筑消防管理規(guī)定，負責對消防設備和設施的保養(yǎng)，定期和不定期進行全面檢查，確保消防設備和設施隨時處于正常工作狀態(tài)。我方將按照學校的要求監(jiān)督配合并積極聯(lián)系、協(xié)調物業(yè)消防系統(tǒng)專業(yè)承保公司的各項維修保養(yǎng)工作，做好消防維保工作記錄，并將記錄資料和檢測結果提供給學校備案。宿舍區(qū)域和公共區(qū)域配裝的各種滅火器材、防毒面具、煙感、噴淋設施以及樓梯、走道和出口的安全疏散指示、應急照明、通風設施等由我方負責日常檢查，發(fā)現(xiàn)缺少和損壞及時上報學校。

3、全天24小時消防中心值班，24小時消防主機監(jiān)管。出現(xiàn)消防報警3分鐘辨別消防報警的信息，5分鐘內到達報警點。

4、建立義務消防隊伍，出現(xiàn)消防事故15分鐘內應有10人以上到達現(xiàn)場，進行必要的撲救。

5、每周進行一次全部消防設備、設施巡視檢查工作，并做好記錄，及時整改火險隱患，監(jiān)護動火和易燃易爆用品存放情況，保持消防區(qū)及樓梯走道和出口暢通。重大節(jié)日前配合學校進行節(jié)日消防安全大檢查，并按學校要求及時進行整改。

6、做好消防知識的培訓和宣傳，每年組織綜合消防應急演練不少于一次。

7、做好其它防火滅火工作及消防配套設施的維護。

（三）停車場管理

車庫為內部停車場。全天24小時車輛停放管理，嚴格執(zhí)行內部停車場管理規(guī)定或臨時特定要求。

1、負責學校重要接待及會議的車輛停放指揮、協(xié)調，必要時增加保安人員加強地面車輛臨時停放管理。

2、每2小時對車場、車輛巡視一次，檢查車輛窗門是否關好，是否有漏油等情況并做好記錄。

3、負責停車場智能系統(tǒng)的日常使用、管理、保養(yǎng)工作，負責停車場交通配套設備、設施的日常使用、管理、保養(yǎng)及簡單維修，按學校規(guī)定的時間準時對地下停車場進行排風和送風。

4、對停車場和物業(yè)轄內發(fā)生的車輛事故及交通設施損壞及時保護現(xiàn)場，妥善處理并報告協(xié)助學校做好善后處理工作。

（四）物業(yè)配套設施、水電設備的管理 負責物業(yè)范圍內所有土建、機電設備、給排水、外裝飾、課室設備、宿舍設施、辦公電器設備的管理與維護；會議設備系統(tǒng)、通信設備系統(tǒng)的管理與維護。其中，關鍵區(qū)域的設施設備管理與維護在學校指定專業(yè)技術人員的指導下實施。

1、負責高、低壓變配電設施、設備的日常管理、使用和一般性維修。按照變壓器、配電柜管理規(guī)范和標準每2小時進行巡查，并做好記錄。

2、建筑主體及內外裝飾的日常管理以及配套設施的日常管理、養(yǎng)護和一般性維修。包括各層辦公室、會議室、宿舍、實驗室、圖書館、體育場（館）、地下室（車庫、人防工程）、屋頂、內外墻面、地面、樓梯走道、走廊、電梯廳、層間大廳、天花、洗手間、茶水間、陽臺、門窗門鎖，防火門、圍欄等等。

3、物業(yè)共用設施和附屬建筑物、構筑物的一般性維修、養(yǎng)護和管理，包括道路、院墻、室外上下水管道、溝渠、池井。

4、除電房以外的所有水、電設備設施，全部機電設備設施的日常管理、保養(yǎng)和一般性維修工作。包括：給排水系統(tǒng)、照明及動力電系統(tǒng)、空調系統(tǒng)、消防報警及滅火系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、監(jiān)控防盜系統(tǒng)、會議設備系統(tǒng)、通信設備系統(tǒng)、各層開水器等。

（1）給排水系統(tǒng)（大修除外）：雨水管、排污管、給水管、天面水池、集水泵、進水泵房、進水閥門等全部水系統(tǒng)的日常管理、保養(yǎng)、一般性維修和急修。（2）照明及動力等電力系統(tǒng)：包括低壓配電房末級開關后的電力系統(tǒng)。各校區(qū)內外照明、開關插座、所有配電房，母線排及各線路的一般性保養(yǎng)、檢查、維修和更換工作。

（3）空調系統(tǒng)：做好空調系統(tǒng)管理維護工作。

（4）電梯系統(tǒng)：日常使用、管理和困人的緊急處理。負責監(jiān)督、配合電梯專業(yè)維修保養(yǎng)公司的維保工作。

（5）安全監(jiān)視控制系統(tǒng)：監(jiān)控主機系統(tǒng)、每個校區(qū)內監(jiān)控攝像點、紅外線防盜點、錄像設備、電腦抓拍即時打印設備的日常管理和使用，并負責與安全監(jiān)視控制系統(tǒng)維修保養(yǎng)公司的協(xié)調配合、聯(lián)系及監(jiān)督工作。

（6）會議設備系統(tǒng)：負責所有會議室的會議設備系統(tǒng)的使用、調試、檢修、保養(yǎng)和管理，發(fā)現(xiàn)問題及時報修，確保會議設備系統(tǒng)處于良好的狀態(tài)。

（7）通信設備系統(tǒng)：負責對物業(yè)范圍內的通信設備系統(tǒng)的日常管理，維護保養(yǎng)，監(jiān)督配合專業(yè)公司維修工作。

（8）外飾：夜飾照明系統(tǒng)的日常管理、使用和一般性維修。

5、設立24小時工程技術人員值班備勤崗2人，隨時接受學校報修，滿足學校各部門的工作需要（屬專業(yè)保養(yǎng)公司維修范疇的由我方聯(lián)系并監(jiān)督）。

6、對校區(qū)內的辦公、宿舍設施進行簡單的維修。對物業(yè)范圍內的辦公電器設備簡單故障進行排除和維修。

7、負責學校實施校區(qū)內土建修繕的一般性維修。

8、與物業(yè)相關的工程圖紙、竣工驗收資料、設備說明書、使用手冊等由學校管理，物業(yè)管理公司可借閱。

9、在滿足學校使用要求的前提下，合理控制機電設備和照明的開關時間，盡量節(jié)省能源。

（五）課室管理

1、主要工作內容

（1）負責教學區(qū)普通教室、多媒體教室、教師休息室開關門和設備設施的管理，負責為教室配備粉筆粉刷。在正常上班時間內，負責各教學樓內教師休息室開門、關門和開水供應。

（2）負責課室、教師休息室的水電、門窗、土木等設施的檢查報修工作。

（3）工作時間：7：00－22：30

2、課室物業(yè)管理的基本數(shù)據(jù)

教室合計約8000平方米，教室共 44 間，其中：多媒體課室 28間，普通課室 16 間。

3、課室管理工作細則及標準

（1）根據(jù)學校教務處提供的學期課程安排表、臨時教學任務通知、課程調整通知及學生自修要求，按時開放教室。并嚴格按照《教室管理規(guī)定》對教室進行管理。（2）搞好教室及其設施的日常管護并做好日常記錄。經(jīng)常檢查教室電教、空調、風扇、門窗、黑板、照明、桌椅等設備是否完好，發(fā)現(xiàn)教室門窗等設備損壞及時報修，以保室內設備不丟失和正常使用。

（3）搞好教學設備防盜安全管理，設置專職防盜巡查值班的課室管理員，在確保教學需要的情況下開放課室。設柜上鎖的設備在上課前15分鐘打開，并及時檢查設備是否完好，發(fā)現(xiàn)教學設備故障或損壞，按學校指定途徑及時向負責維修的部門報修，使教室內的教學設備正常使用；課后及時檢查設備是否完好，鎖上柜和門窗。

（4）為教室及時配備粉筆、板擦等基本教具并經(jīng)常檢查補充?；窘叹哂蓪W校購置。

（5）配合學校做好課室的節(jié)能管理工作。根據(jù)教務處提供的課程時間安排表，按時開啟和關閉課室的照明、風扇、空調、電腦、投影儀等用電設備，并加強巡查，關閉浪費能源的用電設備，及時制止各種浪費能源的行為。

（六）衛(wèi)生保潔

1、負責物業(yè)范圍內廣場、道路、公共地面、地毯、大堂、會議室、公共部位（衛(wèi)生間及廁具、樓梯、電梯、走廊、走火通道等）、停車場；各種設備、設施等的日常衛(wèi)生清潔，以及學校臨時要求的突擊清潔任務，如清潔會場、大掃除等等，隨時保潔。

（1）關鍵辦公區(qū)域、指定辦公室的清潔衛(wèi)生由學校安排專人跟進和監(jiān)督質量。

（2）清潔時間應盡量避免打擾學校的正常工作和生活時間，對公共區(qū)域等每天采取循回保潔方式，且周末要有一次大掃除、全面清洗。

（3）清潔時所用的清潔用品要求如下：①關鍵辦公區(qū)域、指定辦公室：會議室臺面、沙發(fā)選用學校指定的專業(yè)清潔劑；②玻璃：選用玻璃清潔劑或全能水；③垃圾桶：選用全能水；④樓梯：選用全能水,也可選用消毒水或漂白水；⑤洗手間：地面選用全能水,便器選用潔瓷精；⑥花崗石地面處理：選用磨光劑；⑦大堂、各樓層走廊晶面清潔：采用清水和推拖；⑧地毯：選用中性地毯水；⑨鋁質天花：采用中性清潔劑或化油劑，此外針對一些難以清除的污垢，選用更強的除污劑，例如潔而亮；⑩木質地板：采用專用地板蠟水護理。

2、負責門前三包，各樓層定期消毒，除“四害”，防蟻、滅蚊、滅老鼠、滅蟑螂工作。協(xié)助學校與轄內街道愛衛(wèi)工作的商洽和落實，并按學校的要求做好愛衛(wèi)工作有關資料的建檔工作。

3、負責物業(yè)范圍的垃圾收集和清運，做到日產(chǎn)日清。

4、所有保潔范圍內做到設備設施完好、干凈無塵；洗手間空氣清新、無異味；茶水間干凈，無雜物、無塵；電梯內光亮、無手印，清潔無塵；地面光亮、無紙屑、無煙頭、無積水、無污水污泥；墻身無塵，燈飾光亮、無塵；天花、風口無積塵、無污漬、無手印、無蜘蛛網(wǎng)；樓梯及扶手干凈無塵；會議室、辦公室整體干凈，地毯無污漬無積塵；玻璃光亮無印、無污漬；定期消殺、消毒；無老鼠、無蟑螂、無白蟻。

（七）綠化管理

1、負責物業(yè)轄內（室外部分）公用綠地、植物的管理和養(yǎng)護。

2、按照花卉、植物的種類，每天保證植物、花卉水分充足，濕度適當并適時整形修剪，保持花卉表面清潔無塵，葉片茂盛。

3、定期施肥和防蟲。

4、定期對綠化場地松土，割除雜草。

5、根據(jù)學校的要求及時對綠化植物進行補植和更換，保持公共綠化整體美觀，有特色。

6、綠化區(qū)域內，達到造型美觀、有層次感，不會散發(fā)有害氣味，危害身體健康。

（八）會務服務

負責各個會議室的會務服務。

1、配備形象好，受過專業(yè)訓練的女服務員作為會務禮儀、服務保障工作人員；配備相應技術人員，主要負責機關會議設備、舞臺燈光、音響、擴音系統(tǒng)的維護和保養(yǎng)。

2、服務范圍包括會務中心、各個會議室、領導辦公室召開的各類會議、大型集體活動及機關重要接待活動的禮儀服務保障。

3、服務內容包括會場氣氛布置，茶水供應；協(xié)助主辦單位做好迎賓簽到，坐席安排，標牌擺放、會標的懸掛等等。

4、負責各類會議室會議前的擴音系統(tǒng)、燈光、音響、投影、視頻的檢查、調試，會中的保障、會后的管理等等；

5、根據(jù)學校的要求，按會議不同規(guī)模、不同性質，不同與會人員，制定會務服務方案，協(xié)助學校合理分配安排會議地點。

6、要求工作人員儀態(tài)端莊，舉止大方，服務熱情，語言文明。

7、重要場所、重要會議活動，工作人員要認真遵守保密法規(guī)，做到不該聽的堅決不聽，不該問的堅決不問，不該說的堅決不說，不該看的文件資料堅決不看。

（九）接待咨詢及信件收發(fā)保障服務

1、接待咨詢服務保障

（1）負責來人、來電的接待咨詢服務；

（2）熟悉物業(yè)范圍內的內部各部門科室的布局設置，熟記所有電話號碼；

（3）值班人員要形象好，著裝整齊，服務熱情，文明禮貌，處事穩(wěn)重機智，會熟練使用普通話和粵語。

（4）遵守紀律，認真做好保密工作。

2、報刊信件收發(fā)服務

（1）負責學校所訂的報紙、刊物的簽收和分發(fā)；學校來信的簽收和分發(fā)；（2）報刊、信件的收發(fā)要及時、準確，無錯發(fā)漏發(fā)；（3）收發(fā)的各類重要信件、刊物要認真做好登記；并及時通知相關人員簽收；

（4）做好信件刊物的管理工作，做到無信件丟失，無私拆信件郵票；

（5）嚴格執(zhí)行保密制度。

（十）檔案資料建立與管理

檔案資料包括物業(yè)資料、工程資料、設備檔案、設備運行維護保養(yǎng)資料、客戶資料、管理服務資料的收集、編目、歸檔和管理。

1、按照國家檔案管理的標準，建立總體規(guī)劃，建設資料圖紙、設備設施臺帳及管理工作記錄，建立從主體到配套，從建筑到環(huán)境，從硬件到軟件等檔案資料，按國家檔案管理規(guī)定要求進行檔案管理，按QEO綜合管理體系文件資料控制程序進行文檔控制，采用先進計算機管理，通過檔案的“集中化、有序化、信息化”科學管理程序，同時廣開渠道，存儲時做到內容全面、豐富，收集時做到完整、詳盡和檢索方便，建立一整套完善、清晰、取檔方便、快捷、保存安全的檔案資料，檔案管理成為公司管理眾多操作環(huán)節(jié)中嚴密周詳?shù)闹匾画h(huán)。

2、資料的收集堅持內容豐富實用性強的原則，根據(jù)實體資料和信息資料的內容，在實際工作中從需要出發(fā)，擴大學校管理資料的來源渠道，從時間上講是指從計劃設計到工程竣工的全部工程技術維修資料；從空間上講是指物業(yè)管理構成的方方面面都有詳細的資料收集。

3、檔案資料的分類

規(guī)劃建設資料、圖紙（復印件）驗收資料 單項驗收資料 綜合驗收資料 整體移交驗收資料

各項管理服務合同 愛衛(wèi)、創(chuàng)衛(wèi)資料 管理制度，管理人員考核制度

機電設備運行、檢查、保養(yǎng)、維修記錄

供水、供電、消防、房屋本體檢查、維修、保養(yǎng)記錄 市政綠化、環(huán)境、檢查維護記錄 治安、車輛管理記錄 社會文化活動資料 管理服務記錄（巡視、投訴、回訪、意見征詢等）經(jīng)營管理統(tǒng)計及公布資料 管理各項指標完成情況統(tǒng)計分析及糾正、預防措施及改善提高記錄

4、資料歸檔管理

歸檔就是按照資料本身的內在規(guī)律、聯(lián)系進行科學地分類與保存。根據(jù)實際需要，校區(qū)的文件和資料管理嚴格執(zhí)行QEO綜合管理體系的管理，擬采用原始檔案和電腦檔案雙軌制。采用多種形式的文檔儲存方式，便于原始檔案的保存，如錄像帶、膠卷、照片、圖景等。檔案按不同業(yè)務性質、編號、造冊、編輯、并分柜保存，便于查找和調用。文件資料的編號及借閱/傳閱按公司QEO綜合管理體系的質量文件《文件和資料控制程序》執(zhí)行。檔案的取用、傳閱都必須由專人登記；管理人員需及時收回在外文件，嚴防文件的流失；

5、檔案的管理環(huán)境必須做到“三防”，即防火、防潮、防變質。

（十一）學生公寓管理服務

（一）管理范圍和主要設施

1、管理范圍：學校實施校區(qū)內X棟學生公寓。

2、主要設施：舍套床、椅子、風扇、熱水器。

（二）管理服務的分項指標

1、住宿生的管理和服務。

2、協(xié)助學校做好住宿生突發(fā)問題的處理、思想教育和心理疏導。

3、師生員工對管理服務的總體滿意率達90%以上。

4、確保按照勞動法的要求使用所有聘用員工。具體人員定編定崗如下：學生公寓主管 X 人；宿管人員X人。

（三）管理服務的內容及要求

嚴格遵守國家的法律法規(guī)，忠實履行合同規(guī)定的條款，嚴格遵守學校的規(guī)章制度。加強對員工的培訓、教育和管理，不斷提高服務能力。熱誠為廣大師生員工提供高效優(yōu)質的服務，做好校區(qū)的和諧穩(wěn)定；自覺接受學校及相關部門的檢查、監(jiān)督和指導；積極配合學校做好各項活動的有關工作；認真做好與供水（含熱水）、供電、供氣和電視、網(wǎng)絡、電信、住戶在公寓內（經(jīng)學校相關部門同意）增加設備設施等有關的業(yè)務聯(lián)系和協(xié)調工作；及時記錄及積累相關資料。每天必須有相關負責人和工作人員在校區(qū)24小時值班；我方自備保潔用品、用具，以使校區(qū)整潔和各項管理服務工作正常運轉。

1、具體管理內容： 根據(jù)學校的安排承擔：

（1）我校學生住宿安排及退宿工作，包括每年新生住宿安排及畢業(yè)生退宿工作、零星住退宿、有突發(fā)事件或特殊任務的變動住宿安排。完成春節(jié)學生回家的火車票訂購工作。協(xié)助做好學生郵件的收發(fā)工作。

（2）核準學校住宿生的宿籍資料與住宿費標準，配合學校做好住宿學生住宿費、網(wǎng)絡費、超額水電費、熱開水費、冷氣費的催繳工作。

（3）做好學生宿舍的物業(yè)管理，承諾做到：

a、做好學生宿舍區(qū)域內綜合管理協(xié)調：樓宇標識物管理、宣傳欄管理、單車管理等，確保學生宿舍的良好秩序；

b、配合學校做好學生宿舍公共區(qū)域12小時保潔及綠化管理工作；

c、學生宿舍管理服務人員保持良好形象，對待學生要文明禮貌，學生來辦事要做到事事有答復，有落實。

（4）負責學生宿舍內務衛(wèi)生及安全紀律管理，標準按照《關于開展學生宿舍內務衛(wèi)生和安全紀律三級檢查評比工作的通知》執(zhí)行。

（5）負責學生宿舍的財產(chǎn)管理，制定完善的財產(chǎn)管理制度。（6）負責學生宿舍的秩序管理，對學生宿舍出現(xiàn)的學生違紀事件和突發(fā)事件要按照預案的要求初步處理和及時報告。

（7）配合學校有關部門做好學生宿舍內學生的思想政治教育、學生宿舍文化建設活動和綜合治理工作，包括學生宿舍的穩(wěn)定、防火、防盜和學生違紀處理等。

（8）配合學校有關部門做好學生宿舍除四害及防疫的相關工作。

（9）做好學生公寓內各種設備設施的管理。（10）完成學校交辦的其他臨時性工作。

（十二）其他事項

1、按學校要求做好物業(yè)范圍內防范各類傳染病（非典及類似疫情）的各項防疫及應急工作。

2、負責物業(yè)范圍內防范自然災害（臺風、洪水、暴雨）等及應急工作。

3、根據(jù)學校的要求和指引，協(xié)助校方物業(yè)范圍內廢舊物品的處置。

4、專人負責學校辦公物品倉庫的管理，按學校的要求收發(fā)相關物品；按倉庫管理要求制定相關管理制度；倉庫物品存放分類、整齊；帳物相符。

5、自簽約之日起，我方應依據(jù)學校的需求，掌握各種設備運行情況、管理要求和操作規(guī)程；掌握相關技術資料，做好各種設備接管交接工作。

6、負責校區(qū)物業(yè)管理服務項目其它相關工作及學校提出的物業(yè)其他管理工作、任務和要求。

三、管理方案

（一）安全防范服務方案

1、保安部架構

2、崗位設置及工作范圍

崗位 人數(shù) 負責范圍 上班時間 保安主管兼消 防管理員 1人 全面負責學校安全及保安部管理工作。周一至周五 8：00-17：00 大門崗 X人

1、日班負責監(jiān)督來往人員動態(tài)，車輛進出，車輛的指揮調度，做好安全防范工作，保障交通及消防通道暢順，做好來訪登記；夜間做好安全防范工作發(fā)現(xiàn)可疑 情況即使處理并向當班主管報告。

2、負責監(jiān)督車輛進出，車輛的指揮調度，做好安全防范工作，保障交通及消防通道暢順。早班：8：00—16：00 中 班 ： 16:00—24：00 晚上：0：00--次日8：00 巡邏崗（機動）X人 負責各教室、通道、衛(wèi)生間等部位的人員及物品來往 早班：8：00—16： 保安部 主管：1名 車場崗：X名 大門崗：X名 巡邏崗：X名 消防監(jiān)控崗： X名

動態(tài)管理的治安、消防的檢查。嚴密監(jiān)控來往人員的動態(tài)，防止騙、盜竊及破壞公物等事故發(fā)生，做好保衛(wèi)工作。保護設備設施及財產(chǎn)安全，防止治安、消防事故發(fā)生。00 中 班 ： 16:00—24：00 晚上：0：00--次日8：00 消防監(jiān) 控 X人 24小時負責學院內外各監(jiān)控點情況，密切注意出入人 員，發(fā)現(xiàn)可疑情況馬上向當班主管及相關保安人員處 理，并做好記錄。早班：8：00—16：00 中 班 ： 16:00—24：00 晚上：0：00--次日8：00 車場 X人 嚴格控制好車輛進出管理及交通疏導，合理安排好車 位停放工作。早班：8：00—16：00 中 班 ： 16:00—24：00 晚上：0：00--次日8：00 合 計 X人

3、安全管理方式

安全管理的方式以安全保衛(wèi)、消防為主導的管制為主，輔以固定崗哨、流動崗哨、機動應急分隊，建立一個嚴密、可靠的安全網(wǎng)絡。學校安全崗位設置以填補技防盲點為準則。一般情況下的安全管理按原定班次、時間、人員、崗位、工作性質來執(zhí)行日常管理任務，特殊情況下的安全管理，則按時間的性質采取相應的應急措施，如重大活動，突發(fā)事件的臨時性處置、管制，并在該物業(yè)的安全管理工作中，設定緊急事件處理方案和突發(fā)性事件處理方案。

4、職責范圍

1）負責學校內的安全保衛(wèi)工作、消防安全管理工作、交通安全管理工作、維護學校正常秩序，對重點部位及責任區(qū)域進行定點守護和安全巡查，及時發(fā)現(xiàn)和消除安全隱患。

2）在學校保衛(wèi)部門領導下，開展內部治安綜合治理。3）配合公安機關，打擊內部與周邊的違法犯罪活動。4）與學校保衛(wèi)部門制訂學院突發(fā)事件應急處置和應急疏散預案，隨時出警，為學院內人員提供緊急救助，提供安全支援。

5、工作內容

1）負責組織一支思想素質高、業(yè)務能力強的專業(yè)保安隊伍，執(zhí)行嚴格的紀律和崗位責任制，保安人員要做到熟悉情況、訓練有素、認真負責，言語規(guī)范、文明執(zhí)勤，按政府標準，給保安人員配穿統(tǒng)一的保安服并配置手電筒、對講機以及政策許可的保安器械。

2）建立并嚴格執(zhí)行外來人員詢問登記制度和車輛出入管理制度。對突發(fā)事件有應急處理計劃和措施，確保突發(fā)事件發(fā)生時能得到及時處理，防止事態(tài)進一步惡化，并要保護好現(xiàn)場和及時報告，必要時報警。

3）對學院進行24小時安全保衛(wèi)、消防、監(jiān)控管理工作，包括公共廣場、停車場、建筑物等，重要出口24小時值班、24小時監(jiān)控，學院要做到24小時有保安人員巡查。4）熟練并靈活運用監(jiān)視控制系統(tǒng)，充分發(fā)揮本學院技防優(yōu)勢，24小時使用監(jiān)控系統(tǒng)，全天候對所有監(jiān)控點進行監(jiān)視及重要部位的錄像保存工作。

5）認真貫徹“安全第一，預防為主”的方針，落實各級消防責任人，設立消防組織機構、職責、規(guī)章制度和工作程序。全面熟練掌握消防報警、氣體、噴淋、防排煙及消防栓五個系統(tǒng)的作用、位置和操作方法。熟練使用各類便攜式滅火器材和消防工具。

6）組建義務消防隊伍，定期接受消防培訓。每周進行一次消防設備、設施巡視檢查工作并做好記錄，發(fā)現(xiàn)問題即刻報修并向業(yè)主報告。重大節(jié)日前開展消防安全大檢查，并按學校要求及時進行整改。

7）全天24小時對停車場實施服務和管理，并制定可行的管理制度，切實維護好停車秩序，確保停車場內車到暢通，嚴防交通事故發(fā)生。

8）對進出學院的所有車輛實行登記制度，并指引汽車、自行車分別按制定的位置停放，要求車輛停放在停車位的黃線內，防止亂停亂放現(xiàn)象，做到規(guī)范、整齊、分類、安全。

9）其他安全保衛(wèi)有關事項。

6、服務細則

1）組建一支思想素質高、業(yè)務能力強的專業(yè)保安隊伍 A、通過選用高標準、高素質的保安人員，實行軍事化管理，配備先進的器材建立一支運作高效、裝備精良、素質一流的保安隊伍。B、保安員全部要求持證上崗，高中畢業(yè)，身高1.70米以上，年齡在45歲以下，體貌端正、作風正派、品格良好。

C、通過充分利用閉路監(jiān)控系統(tǒng)，合理設置大門值班崗、巡邏崗等崗位，形成一個以“人防為主、技防為輔”的綜合立體化、智能化安全防范管理網(wǎng)絡。

D、安全巡邏方面我們將建立嚴密的巡邏簽到制度，合理安排監(jiān)控巡邏路線。根據(jù)各種特殊情況，及時、靈活地調整巡邏路線及保安力量的分布，實施主動式防范，以滿足安全防范工作的需要。

E、我們將統(tǒng)一保安人員的著裝和標識，并建立出操、交接崗、內務等制度，規(guī)范管理，規(guī)范其站、坐、行姿勢，統(tǒng)一敬禮、交通指揮等服務手勢，做到禮貌服務與安全威儀并重，安全與管理服務結合。

F、規(guī)范人員的著裝和標識，并建立出操、交接崗、內務等制度。2）對重要的進出口實行24小時值班制，建立并嚴格執(zhí)行外來人員詢問登記制度和車輛出入管理制度。對突發(fā)事件有應急處理計劃和措施，確保突發(fā)事件發(fā)生時能得到及時處理，防止事態(tài)進一步惡化，并要保護好現(xiàn)場和及時報告，必要時報警。

A、全天候對學院出口的出入人員實施管理、檢查和控制、保障管理服務責任區(qū)域內秩序正常；

B、外來車輛必須在大門口領取訪客登記表方可進入學院范圍； C、制訂突發(fā)事件應急處理計劃和措施，確保突發(fā)事件發(fā)生時能得到及時處理，防止事態(tài)進一步惡化，并要保護好現(xiàn)場和及時報告學校和公司領導，必要時報警。

D、為出入管理服務責任區(qū)域的人員提供服務。

E、對于不是學院內的外來人員，嚴格按規(guī)定把關，必須在《來訪登記表》做好來訪登記。

3）對學院進行24小時安全保衛(wèi)、消防、監(jiān)控管理工作，包括公共廣場、停車場、建筑物等，學院內要做到24小時有保安人員巡邏。

A、檢查學院及周邊治安、防火、防盜、煤氣、水情、交通、裝修情況以及管理服務責任區(qū)域的衛(wèi)生環(huán)境等情況。

B、檢查消防設備、設施（煙感器、報警按鈕、消防栓、正壓送風口、應急燈、疏散指示燈開關、通道電源開關等）是否正常完好。

C、檢查防火門是否關閉，消防通道是否暢通，電線線路、電源開頭是否完好。

D、檢查車場及外圍廣場車輛、人員以及其它情況。E、檢視學院外墻、門窗玻璃、公共通道建筑等是否完好。F、檢查可疑人員、閑雜人員的相關證件及攜帶的物品。G、以上工作發(fā)現(xiàn)異常情況立即按緊急情況處理方案進行處理。4）熟練并靈活運用監(jiān)視控制系統(tǒng)，24小時使用監(jiān)控系統(tǒng)，全天候對所有監(jiān)控點進行監(jiān)視及重要部位的錄像保存工作。

A、要求保安人員熟悉掌握各種監(jiān)視控制系統(tǒng)，并靈活運用。B、保安人員在沒有頂替崗情況下，不得離開崗位。C、集中精神注視監(jiān)控系統(tǒng)情況，發(fā)現(xiàn)可疑或異常情況立即報告。D、按規(guī)定要求做好工作登記，交接班登記錄象和儲存工作。E、發(fā)現(xiàn)監(jiān)控系統(tǒng)出現(xiàn)不正常時，立即向相關部門報告，并在《監(jiān)控記錄本》做好登記。

7、保安主管職責

①保安主管負責消防組織工作和日常檢查，并負責安排保安員24小時的消防監(jiān)控值班；

②負責監(jiān)督落實消防工作；

③每年定期制定《消防演習方案》，供管理處項目主任及學校參考審批；

④消防演習結束后完成《消防演習報告》；

⑤負責編制轄區(qū)義務消防人員名單和落實培訓工作和演練計劃； ⑥負責對消防設備進行檢查和組織維護，保安主管負責對消防設備設施的巡查和日常使用；

⑦建立《重要消防部位登記》、《消防器材登記》、《消防設備清單》和有關消防事宜文件的傳遞、發(fā)出和登記。

8、保安人員責任描述 1）門崗執(zhí)勤 ①大門崗。②崗位目的：

A、全天候對學院出口的出入人員實施管理、檢查和控制、保障管理服務責任區(qū)域內秩序正常，通過監(jiān)控系統(tǒng)，嚴密監(jiān)視和控制學院重點部位情況發(fā)現(xiàn)問題立即報告和處理，并做好錄象工作。；

B、守護管理學院內公共設施及附屬設備； C、查詢進入學院的外來人員與物品； D、為出入學院的人員提供服務。③工作內容：

A、保安員上崗一個月內，熟悉學院內的基本情況。B、人員進出時，應主動禮貌問好，并在手提（推）重物的人員進出有困難時，應主動上前提供幫助。

C、對于非學院內的外來人員，嚴格按規(guī)定把關，必須在《來訪登記表》做好來訪登記。?

對于非學院人員來訪應主動查問，謝絕推銷、其它閑雜人員進入或聚集在管理服務區(qū)出入口處。?

請來訪人員出示有效證件并核對，清楚登記來訪人姓名、有效證件名稱及號碼等，若不符，謝絕入內。?

遇上級領導或前來參觀指導的社會各界人士，應敬禮示意，然后將相關的人數(shù)、單位等情況記錄清楚，以備查核。?

若遇不愿出示證件，蠻橫無理者，應耐心做好解釋工作，必要時立即向當班領導報告或報警處理。?

大件物品必需按規(guī)定檢查，嚴禁易燃易爆及放射性物質進入學院。?

若發(fā)現(xiàn)攜帶大包東西或可疑物品必須要求檢查后才可以放行，并做好信息核對工作。

D、外來施工人員，須持有管理處簽發(fā)的《臨時出入證》才能進入，并對其隨時進行檢查、登記，對于任何不遵守管理規(guī)定的施工人員，一律沒收《臨時出入證》，并驅逐出管理服務責任區(qū)。

E、上崗一個月內熟悉掌握各種監(jiān)視控制系統(tǒng)，并靈活運用。F、集中精神注視監(jiān)控系統(tǒng)情況，發(fā)現(xiàn)可疑或異常情況立即報告。G、按規(guī)定要求做好工作登記，交接班登記錄象和儲存工作。H、發(fā)現(xiàn)監(jiān)控系統(tǒng)出現(xiàn)不正常時，立即向相關部門報告，并在《監(jiān)控記錄本》做好登記。

2）巡邏崗

①巡邏崗：學院內巡邏崗。②崗位目的：

A、巡查管理服務責任區(qū)域秩序、消防情況； B、巡查管理服務責任區(qū)域物業(yè)公共場所環(huán)境； C、清查管理服務責任區(qū)域無關人員及物品；

D、協(xié)助相關崗位協(xié)防秩序、消防工作。③巡邏內容：

A、檢查大堂秩序及人員、物品狀況；

B、檢查學院及周邊治安、防火、防盜、煤氣、水情、交通、裝修情況以及管理服務責任區(qū)域的衛(wèi)生環(huán)境等情況。

C、檢查消防設備、設施（煙感器、報警按鈕、消防栓、正壓送風口、應急燈、疏散指示燈開關、通道電源開關等）是否正常完好。

D、檢查防火門是否關閉，消防通道是否暢通，電線線路、電源開頭是否完好。

E、檢查車場及外圍廣場車輛、人員以及其它情況。F、巡視學院外墻、門窗玻璃、公共通道建筑等是否完好。G、檢查可疑人員、閑雜人員的相關證件及攜帶的物品。H、以上工作發(fā)現(xiàn)異常情況立即按緊急情況處理方案進行處理。④巡邏要求：

A、各班對管轄區(qū)域內不間斷地進行巡查，每次巡查間隔時間不超過1小時，并在《巡邏簽到表》記錄巡查情況。

B、按要求做好巡邏記錄，詳細記錄各種情況的時間、地點、事件、處理情況，并簽名確認，并及時將發(fā)現(xiàn)的異常情況匯報主管或反映相關崗位人員，必要時報警處理。

C、多看、多聽、多嗅，以確保完成巡視工作任務。

3）交接班規(guī)定

①接班隊員按規(guī)定時間集中在保安值班室，交接工作內容和近期注意事項，并在《對講機交接本》上進行登記；

②保安員在執(zhí)勤中交換崗位時，首先接班隊員向交班隊員敬禮，表示對上班值勤隊員辛勤工作的慰問，交班隊員回禮，并向接班隊員交待本班事項。

③交接班時，接班人員必須要對自己管轄范圍工作區(qū)域的公共設施、消防設施等進行全面的檢查；車保員還應該對車子的數(shù)量，車身情況進行全面的檢查核對，并詳細了解上一班登記的記錄情況。對崗位上所有的記錄本都要進行認真檢查，包括《車輛保管登記表》上的月保、臨保車輛的登記情況，要認真檢驗。

④交班人員要把當班時所發(fā)生的事情，發(fā)生的問題，處理的情況要詳細清楚的記錄在《值班記錄本》上，未處理完成的事項由交班隊員繼續(xù)負責完成。接班人員對上一班移交未處理完的事情，要繼續(xù)跟蹤處理，并做好記錄。

⑤接班人員對崗位上保管的公物工作用品，登記的情況要認真的檢查核對。包括通訊器材、各種設備的檢查等，發(fā)現(xiàn)缺少或損壞等問題，要立即報告當班主管確認，以明確責任。

⑥交接完畢后，雙方在值班登記本上簽名確認，如有其它情況發(fā)生，以簽收接管理服務方為主進行處理

⑦交班時如發(fā)生意外情況，以交班人員為主進行處理，待處理完

畢后再換班。當班人員必須要等接班人員上崗交接完畢后方能離崗。

4）來訪登記

①來訪登記是一項重要的工作環(huán)節(jié)，非學院師生進入一律憑工作證經(jīng)確認后放行，并作好登記。沒有識別卡或身份不明的一律拒絕進入學院區(qū)域。

②來訪者要清楚填寫所要找的部門、姓名、事由等然后由工作人員指引進入。

③保安員要做到彬彬有禮，給客人講明進入的規(guī)定。

④若遇不愿出示證件，蠻橫無理者，要耐心做好解釋工作，盡量消除其不滿情緒，處理不了的必須上報當班主管。

（二）消防管理方案

搞好消防工作向來是我公司工作中的重中之重，我公司將以“隱患險于明火，防范勝于救災，責任重于泰山”的重要指示為方針，全面展開轄區(qū)內的消防安全檢查，保持消防通道的順暢，對區(qū)內所有的消防設備設施進行檢查、登記，根據(jù)設備維修保養(yǎng)制度做好消防設備的保養(yǎng)與維護，同時結合我公司完善的消防管理制度和培訓制度，以管理處全體人員為班底建立高素質的義務消防隊伍，同時邀請熱心的業(yè)主參與其中，對他們進行定期的消防知識教育，落實防火崗位責任制，并進行滅火演習，為廣大師生的生活及工作提供安全環(huán)境，增加用戶的安全感，保衛(wèi)其生命和財產(chǎn)的安全。

按照公司的質量目標和質量標準，員工在入職和上崗前都要進行

培訓，要求管理人員和保安人員要具備消防滅火的基本知識，做到消防的“三知、三能、三會”即三知：知本人義務，知本人工作崗位周邊易發(fā)生火災的部位，知火災的預防措施；三能：能在工作中檢查發(fā)現(xiàn)火災隱患，能撲救初起小火災，能維修保養(yǎng)消防器材；三會：會使用現(xiàn)有的消防器材，會報警，會宣傳消防知識；以及火場自救知識。保安人員還經(jīng)常不定期參加公司組織的消防演練，確保不發(fā)生消防責任事故。

1）各責任人及各級人員消防責任 ①火安全責任人——管理處項目主任

②消防防火工作人員——各部門主管、保安人員、工程人員、清潔人員等；

A、防火安全責任人職責：協(xié)助消防安全責任人進行工作，具體負責實施消防滅火器材、安全疏散信道、指示標志設施以及消防防火工作人員的管理，保障防火巡查的時段、次數(shù)和保安監(jiān)控系統(tǒng)的完好，負責員工的消防培訓和宣傳防火、滅火和疏散逃生等常識的工作。無論在任何時候，一旦發(fā)現(xiàn)火警或煙霧、焦味及不尋常的熱度引起的感覺，立即向消防中心報警，消防中心在1分鐘內查明火警地點和原因。在緊急情況下需按動火警報警器報警。在發(fā)生火警時5分鐘要到達現(xiàn)場，若核查是誤報在5分鐘內切斷警報，并在10分鐘內將原因知會管理處；若火情屬實，在5分鐘內將原因報告公司領導和學校領導，具體組織消防滅火和搶

救人員、物品的工作。盡量減少和避免人員與建筑物、物品的損害。協(xié)助消防安全責任人做好善后工作。并負責建立健全管理區(qū)域的消防檔案。

B、防火工作人員職責：注重消防防火巡查，按規(guī)定的時間頻次、內容、部位，如對用電、用火、安全出口信道、消防器材設施、防火門等以及防火重點部位進行認真細致的檢查，定期對消防設備設施進行維護保養(yǎng)或更新。消除遺留火種與火災隱患，發(fā)現(xiàn)火警時迅速用對講機報告，并立即向消防中心報警，在緊急情況下需按動火警報警器報警，在5分鐘內要到達現(xiàn)場，若核查是誤報在3分鐘內切斷警報，并在10分鐘內將原因報告管理處領導和總值領導，若火情屬實，5分鐘內將原因報告上級領導和消防部門，同時召喚人員幫忙搶救，并用附近的滅火器材撲滅初起火災。大火時應協(xié)助消防隊救火和搶救人員。

3）從技術上以及管理上進行防范

①加強維護，定期檢測確認，保持消防主機及各種感煙探測器以及線路的工作正常，保持消防系統(tǒng)水泵以及控制線路等設備設施完好，發(fā)生故障應迅速修復。

②消防設備設施每周定期檢查補充，保持手提滅火器以及消火栓隨時處于完好狀態(tài)，消防沙箱與消防水箱處于滿備待用狀態(tài)，同時建立健全消防檔案。

③定期檢測避雷針的接地電阻值，確保防雷系統(tǒng)工作正常，36 防止雷電擊壞建筑物或引致火災。

④對老化的舊電線進行更換，避免用電設備過載、接觸不良以及加強除“四害”工作，避免老鼠、小動物以及昆蟲咬電線短路起火。

⑤限制使用明火，禁止吸煙；對堆放物資處注意通風散熱避免自燃。

⑥加強易燃品、油漆管理，禁止在外圍或其它地方燃放煙花炮竹，消除各種火災隱患，避免火災發(fā)生。

（三）停車場管理服務

1）管理崗位職責和各項規(guī)章制度管理制度 ①? 車輛管理員的崗位職責

A、負責對停車場（庫）的車輛管理。

B、按規(guī)定著裝，佩戴工作牌，對出入車輛按規(guī)定和程序指揮放行，并認真填寫《車輛出入登記表》。

C、遵守規(guī)章制度，按時上下班，認真做好交接班手續(xù)，不擅離職守。

D、負責指揮區(qū)內車輛行駛和停放，維持區(qū)域交通、停車秩序。

E、負責對停車場的停放車輛進行巡視查看，做好車輛安全工作。

F、檢查停放車輛的情況，發(fā)現(xiàn)漏水、漏油等現(xiàn)象要及時通知車主。

② 車輛管理員的紀律

A、儀容整潔，遵守《儀容儀表規(guī)定》。

B、執(zhí)行公司文明禮貌用語規(guī)范，講究文明服務，禮貌待人。C、嚴格遵守《交接班制度》。

D、值班時禁止喝酒、吸煙、吃零食；不準嘻笑、打鬧，不準在值班時會客、看書報、聽廣播，及做其他與值班職責無關的事。

E、愛護各種設施設備，不得丟失、損壞、轉借或隨意攜帶外出。

F、依法辦事，廉潔奉公，堅持原則，是非分明。③ 車輛管理人員工作程序

門衛(wèi)必須控制進入物業(yè)區(qū)域的車輛，除救護車、消防車外其他車輛進入物業(yè)區(qū)域時，都應限制性規(guī)定，經(jīng)過門衛(wèi)允許后方能駛入。大門門衛(wèi)要堅持驗證制度，對外來車輛要嚴格檢查，驗證放行；對從物業(yè)區(qū)域內外出的車輛也要嚴格檢查，驗證放行。對可疑車輛要多觀察，對車主要細詢問，一旦發(fā)現(xiàn)問題，要拒絕車輛外出，并報告有關部門處理。

④ 車輛管理員交接班制度

A、按時交接班，接班人員應提前10分鐘到達崗位，在接班人員

未到達前，當班人員不能離崗。

B、接班時，要詳細了解上一班車輛出入和停放情況以及本班應注意事項。

C、向下一班移交值班記錄和《車輛出入登記表》。

D、交接班時應將上一班移交的值班物品如對講機等及其他設備交接清楚，并在值班記錄上簽名。

2）停車場管理規(guī)定

管理處負責業(yè)主、外來的車輛管理，車輛行駛停放，保安主管負責協(xié)調指導、監(jiān)督、檢查，停車場的管理工作，車管員負責車輛的存放、保管、放行等具體管理。

①停車場車輛的管理規(guī)定

A、入停車場的車輛須具備一切有效停車證件，車輛號牌應與停車證件相符。

B、進入停車場的司機，須按進出場各種程序辦理停車手續(xù)，并按指定的車位停放。

C、車輛停放后，司機須配合車管員做好車輛的檢查記錄，并鎖好車門窗，帶貴重物品，車管員沒有幫司機保管物品的義務。

D、進場車輛嚴禁在場內加油、修車、試剎車，禁止任何人在場內學習駕駛車輛。

E、進場車輛和司機要保持場內清潔，禁止在場內亂丟垃圾與棄

置廢雜物，禁止在場內吸煙。

F、進場司機必須遵守安全防火規(guī)定，嚴禁載有易燃易爆、劇毒等危險品的車輛進入停車場。

G、禁止超過停車場限高規(guī)定的車輛以及漏油、漏水等故障車輛進入停車場。

H、進場車輛如不服從車管員指揮，造成本身車輛受損時，后果自負。

I、機動車輛在車場內禁止鳴號，不準在場地內試車、練車。②停車場管理要求

A、機動車進場（庫）時應服從車管員指揮，遵守停車場管理規(guī)定，履行機動車進出車場有關手續(xù)。

B、停車場內按消防要求設置消防栓，配備滅火器，由管理處消防負責人定期檢查，由車管員負責管理使用。

C、在停車場和車行道路須做好行車線、停車位（分固定和臨時）、禁停、轉彎、減速、消防通道等標識。

D、在停車場出入口處設置垃圾桶（箱），在必要位置設路障和防護欄。

（四）物業(yè)配套設備設施維護與保養(yǎng)方案

設備設施的正常使用是確保學校內正常運作的重要保證，我公司將派駐專業(yè)的工程技術人員，對區(qū)內的設備設施進行全面的維修保

養(yǎng)，并設立24小時保修制度，隨時接受學校報修，滿足學校各部門的工作需求（屬專業(yè)保修公司維修范圍的由我公司聯(lián)系并監(jiān)督），同時制定相應的工程設備管理制度，通過運用科學合理的管理方式，有效的為學校提供滿意的服務，我們密切與學校進行協(xié)調配合，對重大維修保養(yǎng)設備設施及時匯報和提出解決意見，力求保證學院內所有設備設施正常運行，確保學校的工作學習生活環(huán)境不受影響。

1、工程部架構

2、人員配置及工作安排 崗位 人數(shù) 負責內容 工作時間 日常維修技工 X 負責電氣設備管理，包括機電設備維修保養(yǎng)、空調與電梯設備設施的管理、智能監(jiān)控系統(tǒng)早班：7點--15點 中班：16點—22點 晚班：22點—明早7點 工程部 供 電系統(tǒng)管理 排水系統(tǒng)管理 空調系統(tǒng)管理 運輸系統(tǒng)管理 消防系統(tǒng)管理 智能系統(tǒng)管理 綜合維修管理 供水系統(tǒng)管理 等的管理工作。輪休 1 合計 X

3、物業(yè)共用部位的管理 1）維修及養(yǎng)護方案

維修養(yǎng)護項目 養(yǎng)護方案 檢查、養(yǎng)護計劃 備注 間、門廳等部位的修繕維護 c、對木結構等要做好白蟻的防治工作，保持通風干燥，消除白蟻生存條件，必要時可噴灑、放置滅蟻藥劑； 每月檢查一次 d、對樓地面的一些小損傷要及時修補，以免損傷進一步擴大，影響使用； 日常巡視、及時修補 6 門窗修繕維 護 a、檢查門窗有無

開關不靈、縫隙過大、小五金配件丟失或損壞等現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)異常及時處理，避免進水、透冷風，以保持室內干燥不潮濕； 工程人員及工程主管每天巡查一 次 同上 b、門窗油漆局部脫落時應及時 進行補油，并要求與原油漆格調保持一致，以免妨礙美觀 c、對鋁合金門窗應避免外力的碰撞，禁止用帶有腐蝕性的化學物質去清潔或與其接觸； d、對于門窗玻璃及鎖類安裝牢固，應沒有損壞現(xiàn)象，開關應符合使用要求，沒有安全隱患； 工程人員及工程主管日常巡查 7 裝飾工程修繕維護 a、定期檢查室內外抹灰層有無 損傷處，發(fā)現(xiàn)空鼓、裂縫、脫落、爆灰等現(xiàn)象及時修補以防擴大損失； 工程人員及工程主管日常巡查維修養(yǎng)護項目 養(yǎng)護方案 檢查、養(yǎng)護計劃 備注 b、檢查飾面上是否有破損現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)時必須及時予以修補，必要時更換飾面； 工程人員及工程師日常監(jiān)管 c、對裱糊工程定期檢查，發(fā)現(xiàn)損壞現(xiàn)象及時修補； 定期巡查次數(shù) d、對吊頂工程要著重檢查龍骨 有無變形裂縫和下垂情況，發(fā)現(xiàn)異常要及時修補或更換； 工程人員及工程 主管每月巡查一次 e、對花飾工程，要定期檢查有 無空鼓、不穩(wěn)定等情況，發(fā)現(xiàn)異常及時調整或維修； 工程人員及工程 主管每月巡查一次 8 幕墻玻 璃 安裝牢固，應無安全隱患，無破裂現(xiàn)象； 工程人員及工程主管每天巡查 9 大樓地基基礎維 護 地基浸水會使地基基礎的工作 條件不利，應經(jīng)常檢查四周的排水溝、散水，保持房屋四周的排水良好，避免房基附近出現(xiàn)積水現(xiàn)象； 工程人員及工程師負責日常巡視 維修

42）維修養(yǎng)護標準及相關制度 ?

墻體勒腳破損或嚴重腐蝕剝落

①將破損松散部位鑿除至結實層或對于風化、起殼、腐蝕、松酥的部分清除。

②用1：3水泥砂漿修復勒腳步破損部位，并在勒腳上口做成斜坡，以利泄水。

③恢復勒腳飾面。?

如基礎墻體出現(xiàn)裂縫或產(chǎn)生不均勻沉降 ①如不嚴重，應做好巡查和記錄。

②如情況較嚴重或有擴展趨勢，應立即通知學校。請有關專業(yè)技術人員到場鑒定后，作出修繕或加固方案，再進行修復。?

梁、柱、板主體 ①露筋

A、露筋部位的松散層鑿除，并將鋼筋銹蝕層用砂紙打磨掉。B、用鋼絲刷清潔干凈。

C、充分噴水濕潤后均勻地刷素水泥漿層。

D、用高標號水泥砂漿修復，如有需要還需按要求恢復飾面。②有裂縫 參考《戶內工程人員作規(guī)程》中“樓板裂縫”維修程序進行維修。

③有孔、洞

A、孔、洞周邊已松散的砼鑿除，并用砂紙將露筋上的鐵銹磨掉。B、用鋼絲刷等有效工具徹底清潔孔、洞。C、充分噴水濕潤孔、洞內壁。

D、如小孔、洞，則先涂刷一道素水泥漿，然后用高標號水泥砂漿嵌填、壓平、抹光，如果孔、洞大，則在涂刷完一道素水泥漿后，用比原先（梁、或柱、或板）的砼標號高一等級的細石砼嵌填飽滿，并養(yǎng)護好。

E、按原標準做好飾面。

F、如破壞情況較嚴重（如變形、裂縫程度已超過規(guī)定范圍）。屬于此種情況進，應立即通知學校，請有關專業(yè)技術人員到場鑒定后，作出修繕或加固方案，再進行修復。?

墻體

墻體結構的維修適用于砌體受腐蝕后，表面保護性抹灰層損壞和砌體材料表面破壞、腐蝕以及尚未威脅安全的沉降裂縫和溫度裂縫的處理等。砌體的維護修理應在結構不均勻沉降已經(jīng)穩(wěn)定，裂縫不再發(fā)展時進行（如：地基基礎沉降還在發(fā)展時，一般先做地基、基礎加固處理，后做砌體裂縫等的維修。）

①裂墻

A、先將裂墻周邊的飾面鑿除，并將砌體已松散層鑿至結實層，44 鑿槽成外八字形。

B、用鋼絲刷掃清槽內雜物，然后充分噴水濕潤。C、均勻地涂刷一道素水泥漿。

D、再用比砌筑砂漿高一個強度等級的1：3水泥漿填縫、抹平。E、用同規(guī)格、尺寸的墻體飾面材料修復飾面。

②砌體嚴重酥堿及因掏洞等造成砌體局部結構破損。A、先將酥堿或破損部位的磚塊輕輕挖掉，并清掃干凈浮動灰、土。

B、充分噴水濕潤破損面。

C、用比原砌體高一強度等級的水泥砂漿及磚補砌（注意所用砌塊應先充分濕潤）。

③墻體室外飾面缺損。

A、將缺損飾面及其周邊松散層一并鑿除。B、用鋼絲刷清掃干凈浮動灰土。C、充分噴水濕潤破損面。D、均勻地涂刷素水泥漿。

E、用1：3的防水水泥砂漿填平，然后修復飾面。④墻體室內飾面缺損

A、同?（墻體室外飾面缺損），墻體輕度劃損時直接進行C步

驟。

B、用1：3水泥砂漿填平，然后修復飾面至干。C、雙飛粉調膠（或乳膠漆）后批灰1～2次。D、干后打砂紙，再視情況重新批灰或刷乳膠漆。⑤外墻滲水

A、外裝修的分格縫未做二次處理面引起滲水的，應先將縫清潔，然后用水泥砂漿重新嵌補密實，并勾成向下卸水斜縫。

B、窗臺處滲水，應將窗臺拆除重新砌灰，內外留有卸水坡度，窗樘底的外側應留有1CM左右圓凹縫，并用水泥砂漿填實。

C、在外墻滲水部位采用“一布四膠”噴漿或刷漿修理，具體做法為：在外墻滲水部位先用一層玻璃網(wǎng)格布和四道氯丁建筑防水膠涂貼，再用機械噴涂（或用手工涂刷）1：0.5水泥砂漿面層。

D、外墻滲水面積較大進，先將飾面鏟除，然后涂1-2道膠質防水涂料，在最后一道膠未干時，即用水泥砂漿按平，再修復飾面。

E、墻、板接通處滲水，可用預制氯乙烯膠泥嵌縫，先開鑿，然后清理板縫，用噴燈加熱板縫和膠泥條，邊嵌邊加熱，最后在膠泥條外用水泥砂漿勾縫和封閉。

F、用氯丁防水膠在室外修補，將滲水處的內飾面層鏟除，范圍比滲水部位的周邊擴大10～15CM，將墻面和縫隙清理干凈，用氯丁膠和水泥砂漿嵌縫，然后再用水泥砂漿粉刷基層，在基層上涂刷2-

346 道氯丁膠，在最后一度膠未干時用水泥砂漿按平，再修復飾面。

G、積累經(jīng)驗，隨著科技發(fā)展，積極采用新型防水材料，使防水執(zhí)漏工程質量達到最好，如：魯班811、911、JS、硅丙膠等。?

頂棚

參照《戶內工程人員作規(guī)程》中“頂棚抹灰層（飾面）脫落”維修程序進行維修。?

樓梯間 ①踏步缺損

A、將缺損部位周邊已松動部分鑿除至結實層。B、用鋼絲刷清掃干凈浮土。C、充分噴水濕潤。

D、均勻地涂刷一道素水泥漿。E、用1：3水泥砂漿做好基層。F、修復飾面。②欄板缺損

如為砼或砌塊欄板，可參照梁、柱、板主體和墻體的相應程序執(zhí)行。如為其他如木材或金屬材料欄板，維修程序如下：

A、不能修復，應及時更換新配件。B、使欄板、梯板、扶手連接牢固。

C、修復欄板飾面（如：油漆、乳膠漆等）③扶手

A、如不能修復，應及時更換新配件。B、使之與欄板連接牢固。

C、修復飾面（如油漆、乳膠漆等）。?

門、窗 參照《戶內工程人員作規(guī)程》中有關“門、窗”維修程序執(zhí)行。?

屋面避雷設施 ①銹蝕

A、用砂紙除銹。

B、均勻涂刷兩道防紅色銹漆和一道銀漆，每道漆之間要間隔一段時間，以上一道漆干為準。

C、如銹蝕特別嚴重，應將該部分更換，并用電焊連接，刷上防銹漆。

②連接部位斷開

A、除銹清潔后，焊接牢固。B、刷兩道防銹漆。? 屋面隔熱層、防水層

②? 熱層缺損：及時更換，用1：3水泥砂漿嵌縫。

②屋面漏（滲）水（剛性屋面）：

A、用膠泥或油膏修理平屋面板漏水或屋面板產(chǎn)生變形、裂縫、原剛性防水層分倉縫處漏水。

B、縱橫泛水滲漏，可在泛水處填三層干油氈，用聚氯脂嵌縫進行處理。

C、出屋面管道處漏水，先將管道四周清洗干凈，再用密封材料嵌縫。密封材料有塑料油膏、氯丁橡膠、聚氨脂、PVC膠泥等。

D、檐溝處漏水，可用密封材料在滴水處嵌縫，檐溝底部可用兩布四油氯丁橡膠防水層進行修漏，也可用滿涂膠泥或油膏的方法來修漏。?

屋面水池（箱）①滲漏

A、先將水池（或水箱）四壁清洗干凈。

B、做一布四膠防水層（或其它材料防水層），外涂一層水泥防水層，再用1：2水泥砂漿做保護層。

②水池（箱）檢查口蓋缺損 A、應立即維修，并加鎖。B、刷兩道防銹漆，并定期檢查。③樓地面地磚、墻面瓷磚部分損壞

A、測量尺寸、按損壞的地（瓷）磚樣板購回相同磚材。

B、鑿除缺損的地磚（墻磚）以及松動部分至結實層。C、用鋼絲刷清掃干凈浮土。D、充分噴水濕潤。

E、用1：3水泥砂漿做好基層。

F、取出事前浸入水中待用的磚材，用素水泥漿涂抹后粘貼。G、抹干凈磚表面粘上水泥漿，設置圍欄防止踩踏、碰撞，待干后再恢復。?

室外共用設施維修工作規(guī)程 ①學院道路（人行道和車道）A、修補損壞的砼路面。

B、如果損壞面積不大，可以用107膠拌水泥，按照附帶的說明書進行修補；對于大面積損壞的修補，采用1：2：2硅酸鹽干硬性砼。

C、將人行道或車道疲乏表面松散或破碎的鑿掉，鑿除深度以達新面及結實面為準。

D、用鑿子將坑底徹底鑿毛（注意要戴上護目鏡），破壞面的砼邊緣要向里掏鑿成凹齒形，再用鋼絲刷將破壞面上的一切散粒刷除干凈。

E、將要修補的砼表面充分濕潤（由表及里）。

F、濕潤水完全滲入里面而砼表面無積水時，在表面涂一層普通硅酸鹽素水泥漿，在水泥漿硬化前將修補用砼拌合物填入坑內，并將