第一篇：物業(yè)維修和維修制度的探討

物業(yè)維修和維修制度的探討、余家樂

[摘要]目前，在物業(yè)管理的有關(guān)法規(guī)政策、服務(wù)合同、維修協(xié)議等文件中，經(jīng)常出現(xiàn)有關(guān)維修的名稱和術(shù)語(yǔ)。由于與維修相關(guān)的概念較多，而這些概念含義有的相似，而有的則相差甚遠(yuǎn)。在物業(yè)管理活動(dòng)中，對(duì)這些概念的使用如有不慎，可能會(huì)引起不同的認(rèn)識(shí)，也可能會(huì)引發(fā)矛盾和糾紛，因此，有必要對(duì)物業(yè)維修的一些基本概念加以界定。筆者根據(jù)物業(yè)維修管理的實(shí)際情況，就物業(yè)管理活動(dòng)中的維修概念和與之相關(guān)的維修制度加以分析說明，供探討。

[關(guān)鍵詞]物業(yè)損耗補(bǔ)償維修概念維修制度

一、物業(yè)管理活動(dòng)中的維修概念問題

在現(xiàn)代物業(yè)管理活動(dòng)中，維修是人們經(jīng)常見到或使用的一個(gè)概念。在日?；顒?dòng)中，人們常會(huì)說對(duì)某某物業(yè)進(jìn)行維修。這里，維修通常被理解為三種意思，其一是檢查、維護(hù)和修理等綜合性活動(dòng)；其二是除檢查、維護(hù)和修理外，常常還包括改造、更新等變更性活動(dòng)；其三是修理，即恢復(fù)性活動(dòng)。

事實(shí)上，我們通常所說的維修被理解為上述三種意思的是較為普遍的。由于這三種維修的概念所包含的內(nèi)容、性質(zhì)、目的和活動(dòng)所產(chǎn)生的效果是相差甚遠(yuǎn)的，因此，當(dāng)人們對(duì)于維修概念存在不同的認(rèn)識(shí)時(shí)，往往會(huì)出現(xiàn)矛盾和糾紛。

為此，本文想通過理論上的分析探討，對(duì)維修的概念等提出初步認(rèn)識(shí)，探索解決這一問題的途徑。

二、物業(yè)損耗與損耗補(bǔ)償

物業(yè)損耗是客觀存在的，是導(dǎo)致物業(yè)需要維修的主要因素，因此，在討論維修概念之前，先分析物業(yè)損耗的成因和損耗補(bǔ)償?shù)葍蓚€(gè)基本問題。

（一）物業(yè)的損耗成因。我們知道，根據(jù)“磨損理論”，機(jī)器設(shè)備在使用過程中，會(huì)產(chǎn)生兩種磨損現(xiàn)象，即有形和無(wú)形磨損。類似地，物業(yè)中的建筑物和設(shè)備在使用過程中，也同樣存在著兩種損耗現(xiàn)象，一是有形損耗，另一是無(wú)形損耗，而且這些損耗會(huì)使物業(yè)貶值。

有形損耗是指物業(yè)在使用或閑置過程中，由于氧化、腐蝕等自然力的作用和磨擦、震動(dòng)、非規(guī)范使用等引起的實(shí)體損耗和使用價(jià)值下降，在經(jīng)濟(jì)上表現(xiàn)為物業(yè)的貶值。

無(wú)形損耗是指物業(yè)在使用或閑置過程中，由于勞動(dòng)生產(chǎn)率的提高而使生產(chǎn)相同的物業(yè)成本相應(yīng)降低，或在相同的成本下，由于新技術(shù)的應(yīng)用而出現(xiàn)了性能更先進(jìn)或功能更完善的物業(yè)，原物業(yè)在經(jīng)濟(jì)上就表現(xiàn)為技術(shù)性貶值和功能性貶值。

（二）物業(yè)損耗特點(diǎn)。物業(yè)的損耗有三個(gè)特點(diǎn)：一是物業(yè)的損耗具有復(fù)雜性，即造成損耗的原因復(fù)雜，在實(shí)體損耗方面，表現(xiàn)為自然力作用的、機(jī)械磨損的、負(fù)荷過量的、人為損壞的等等；在經(jīng)濟(jì)損耗方面，表現(xiàn)為功能性、技術(shù)性、需求性、經(jīng)營(yíng)性等的損耗。二是物業(yè)的損耗具有快慢性，即物業(yè)由于建造質(zhì)量、使用條件、維修活動(dòng)等原因，物業(yè)的損耗速度將有快有慢。三是物業(yè)的損耗具有單向性，即如果人們不予以補(bǔ)償，物業(yè)將一直損耗下去，直到在物質(zhì)上喪失使用價(jià)值，在經(jīng)濟(jì)上貶值殆盡。為此，要使物業(yè)保值和增值，就要針對(duì)這三個(gè)特點(diǎn)，對(duì)物業(yè)進(jìn)行物質(zhì)補(bǔ)償和經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

（三）物業(yè)的損耗補(bǔ)償。物業(yè)因損耗而降低其使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值，因此，在物業(yè)管理范疇內(nèi)，人們只有通過維修活動(dòng)的物質(zhì)補(bǔ)償和經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，使物業(yè)因損耗帶來的貶值得到補(bǔ)償，才能使物業(yè)保值增值。

三、損耗和補(bǔ)償與有關(guān)概念之間的關(guān)系

物業(yè)損耗和損耗補(bǔ)償與物業(yè)維修相關(guān)的保值增值、科技貢獻(xiàn)率、使用壽命等概念之間存在著密切關(guān)系，為了能更加準(zhǔn)確地闡述維修概念，還需進(jìn)一步地分析這種關(guān)系。

（一）物業(yè)的保值增值。物業(yè)損耗的基本特點(diǎn)就是單向性，因此，為確保物業(yè)正常的使用功能和良好的使用性能，就應(yīng)對(duì)投入使用的物業(yè)進(jìn)行補(bǔ)償，其主要表現(xiàn)形式就是物業(yè)維修。通過維修這一物業(yè)再生產(chǎn)活動(dòng)，可使物質(zhì)和經(jīng)濟(jì)形成為物業(yè)的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值，從而為物

業(yè)的保值奠定了基礎(chǔ)；另外，維修還可以從專業(yè)技術(shù)形成先進(jìn)的生產(chǎn)力，從而通過科技的貢獻(xiàn)形成物業(yè)的新增價(jià)值，使物業(yè)的增值成為可能。

（二）物業(yè)維修科技貢獻(xiàn)率。這里，簡(jiǎn)稱為科技貢獻(xiàn)率，它是指維修所創(chuàng)造的物業(yè)價(jià)值與維修實(shí)際投入的成本費(fèi)用之比。具體地說，是指維修人員專業(yè)技術(shù)勞動(dòng)所創(chuàng)造的物業(yè)價(jià)值與維修實(shí)際投入的各項(xiàng)成本費(fèi)用的比值。有技術(shù)指導(dǎo)的維修活動(dòng)通常要比沒有指導(dǎo)的效果要好，這是顯而易見的，尤其是對(duì)于技術(shù)含量高的物業(yè)來說更是如此。

通常情況下，維修所創(chuàng)造的物業(yè)價(jià)值要比維修所需費(fèi)用要大。這是因?yàn)椋ㄟ^人們對(duì)掌握的科學(xué)技術(shù)知識(shí)的運(yùn)用，提高了勞動(dòng)生產(chǎn)率，降低了維修成本，加快了維修速度，使物業(yè)損耗的價(jià)值得以補(bǔ)償，保持或恢復(fù)了安全、方便和舒適的物業(yè)環(huán)境，這些都可體現(xiàn)在運(yùn)用科技知識(shí)轉(zhuǎn)化為物業(yè)的新增價(jià)值之中。

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，科技貢獻(xiàn)率在物業(yè)維修活動(dòng)中是顯而易見的，如請(qǐng)專業(yè)維修單位來維修物業(yè)，除工資、材料、稅收等成本費(fèi)用外，維修單位還要根據(jù)技術(shù)的易難程度和壟斷程度來測(cè)算利潤(rùn)，而利潤(rùn)的大小，在很大程度上取決于專有技術(shù)和專業(yè)技巧的掌握和使用。

（三）物業(yè)的使用壽命。物業(yè)損耗的另一特點(diǎn)就是快慢性，物業(yè)損耗的快，其使用壽命就短；反之，物業(yè)損耗的慢，其使用壽命就長(zhǎng)。由于可見，物業(yè)的使用壽命與物業(yè)損耗成反比，因此，人們希望物業(yè)的損耗越慢越好。首先，物業(yè)損耗與建造質(zhì)量有關(guān)，因此，人們應(yīng)當(dāng)在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、竣工驗(yàn)收、接管驗(yàn)收等環(huán)節(jié)要把好關(guān)，確保物業(yè)在投入使用前就具有良好的質(zhì)量。其次，物業(yè)損耗與使用條件有關(guān)，規(guī)范的使用和良好的使用條件對(duì)物業(yè)損耗具有極大的影響。再次，物業(yè)的長(zhǎng)期性決定了物業(yè)維修活動(dòng)的必要性，因此，要減慢或降低物業(yè)損耗，就要進(jìn)行維修活動(dòng)；維修質(zhì)量越高，則降低損耗的效果越好。

四、物業(yè)維修的基本概念

從上述分析中可以知道，要減少和補(bǔ)償物業(yè)損耗，就要通過維修活動(dòng)來實(shí)現(xiàn)這一目的。而物業(yè)維修是一個(gè)大概念，是由一些基本技術(shù)措施組成的。因此首先來探討一下物業(yè)維修的基本概念。

（一）基本概念。物業(yè)維修是指維持和恢復(fù)規(guī)定功能和狀態(tài)，確定和評(píng)估實(shí)際功能和狀態(tài)的技術(shù)措施。在維修基本概念中，維持規(guī)定功能和狀態(tài)的基本技術(shù)措施是指對(duì)物業(yè)的維護(hù)；恢復(fù)規(guī)定功能和狀態(tài)的基本技術(shù)措施是指對(duì)物業(yè)的修理；確定和評(píng)估實(shí)際功能和狀態(tài)的基本技術(shù)措施是指對(duì)物業(yè)的檢查。

（二）規(guī)定功能。規(guī)定功能，是指按特定的要求和規(guī)范所設(shè)計(jì)的物業(yè)使用效能和用處。一般情況下，規(guī)定功能不僅要根據(jù)人們的特定要求，還要根據(jù)國(guó)家特定的規(guī)范來決定。

（三）規(guī)定狀態(tài)。規(guī)定狀態(tài)，是指按特定的要求和規(guī)范所設(shè)計(jì)的物業(yè)表現(xiàn)形態(tài)。物業(yè)的表現(xiàn)形態(tài)要用具體的特征和性能指標(biāo)來描述評(píng)價(jià)，因此，規(guī)定狀態(tài)應(yīng)根據(jù)物業(yè)的特定要求和有關(guān)技術(shù)規(guī)范的要求來確定。

五、物業(yè)維修要素

（一）檢查。在維護(hù)、修理物業(yè)前，就要針對(duì)物業(yè)實(shí)體損耗的復(fù)雜性，通過仔細(xì)檢查（包括檢測(cè)和勘測(cè)），全面掌握物業(yè)實(shí)際功能和狀態(tài)變化發(fā)問，及時(shí)查明問題，以便有的放矢改進(jìn)維修工作，提高維修質(zhì)量和縮短維修時(shí)間，確保物業(yè)正常的功能和良好的狀態(tài)，取得更好的補(bǔ)償效果。

（二）維護(hù)。物業(yè)損耗的快慢性與使用條件密切相關(guān)，如自然力的震動(dòng)、壓力、溫度、潮濕、氧化等作用，人為的使用、操作、損壞，其它動(dòng)物的侵蝕、破壞作用，還有物業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)過程中的磨擦、老化等等，均會(huì)或多或少地影響物業(yè)損耗的快慢。通過人們自覺的預(yù)防保護(hù)措施，維持和改善物業(yè)正常的運(yùn)轉(zhuǎn)條件，減少物業(yè)的實(shí)體損耗，延緩損耗的進(jìn)程。這項(xiàng)活動(dòng)就是維護(hù)。

（三）修理。物業(yè)損耗的單向性導(dǎo)致了物業(yè)的實(shí)體損壞和價(jià)值貶值，因此，維修要體現(xiàn)出“修”

和“補(bǔ)”兩個(gè)字上，“修”是修理，“補(bǔ)”是補(bǔ)償。通過修理，恢復(fù)物業(yè)原有的功能和狀態(tài)，補(bǔ)償了因損耗而失去的物業(yè)使用價(jià)值和價(jià)值。

（四）物業(yè)維修要素。通過對(duì)物業(yè)損耗特點(diǎn)的分析，提出了基本概念如下：物業(yè)維修要素，是指物業(yè)維修活動(dòng)中所采取的必要技術(shù)措施，或構(gòu)成維修活動(dòng)的基本因素。一般維修要素為檢查、維護(hù)和修理。在一般情況下，維修活動(dòng)基本是由這三個(gè)要素組合而成。廣義維修要素除了一般維修要素外，還包括改造和更新。狹義維修要素僅指修理。這三種維修要素不同組合，就形成了本文前面提及的對(duì)維修概念存在的三種認(rèn)識(shí)。

六、物業(yè)維修制度

在物業(yè)維修的概念范疇中，包含著眾多的小概念，對(duì)建筑物來說，如拆改、翻修、大修、中修、小修、綜合維修等；對(duì)機(jī)器設(shè)備來說，也有類似的改造、更新、大修、中修、小修等。除此之外，還經(jīng)常見到一些如日常保養(yǎng)、一級(jí)保養(yǎng)、維護(hù)保養(yǎng)、維修保養(yǎng)等與保養(yǎng)有關(guān)的概念。為了說明修理與保養(yǎng)，還需要對(duì)物業(yè)維修制度，以及在不同維修制度下的維修概念進(jìn)行探討。

（一）物業(yè)維修制度。它是指在一定的維修思想指導(dǎo)下，采取相應(yīng)的技術(shù)措施，消除實(shí)際功能和狀態(tài)與規(guī)定功能和狀態(tài)之間偏離的維修制度。目前，實(shí)際形成的物業(yè)維修制度主要有兩種，一種為事后修理制度，另一種為預(yù)防維修制度。

事后修理制，是指采取修理措施為主的，恢復(fù)實(shí)際的功能和狀態(tài)與規(guī)定的功能和狀態(tài)之間明顯偏離的維修制度。

預(yù)防維修制，是指采取預(yù)防措施為主的，消除實(shí)際的功能和狀態(tài)與規(guī)定的功能和狀態(tài)之間潛在偏離的維修制度。

（二）事后修理制下的維修。顧名思義，這種維修是在物業(yè)已出現(xiàn)了損壞的情況下進(jìn)行的，因此，是以恢復(fù)性修理為主。在事后修理制下的維修，對(duì)機(jī)器設(shè)備來說，通常是指各類修理，即大修理、中修理、小修理，有時(shí)也包括改造和更新；對(duì)房屋構(gòu)筑物來說，通常是指修繕，即大修理、中修理和小修理，有時(shí)也包括拆改和翻修及綜合維修。

（三）預(yù)防維修制下的維修。與事后修理制度相對(duì)應(yīng)，預(yù)防維修制強(qiáng)調(diào)的是物業(yè)損壞前或存在損壞隱患時(shí)的預(yù)防保護(hù)工作，因此，是以預(yù)防性保養(yǎng)為主。在預(yù)防維修制下的維修，對(duì)機(jī)器設(shè)備來說，通常是指各級(jí)保養(yǎng)，即日常保養(yǎng)、一級(jí)保養(yǎng)、二級(jí)保養(yǎng)，有時(shí)也包括三級(jí)保養(yǎng)和大修理。對(duì)房屋構(gòu)筑物來說，通常是指養(yǎng)護(hù)，即日常養(yǎng)護(hù)和定期養(yǎng)護(hù)。

完稿日期：2003年2月14日、發(fā)表在《現(xiàn)代物業(yè)》雜志2003年第5期。

第二篇：物業(yè)維修

房屋及其設(shè)備小修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（試行）

目 錄

一、總則

二、樓房土建及設(shè)備小修標(biāo)準(zhǔn)

三、平房土建及設(shè)備小修標(biāo)準(zhǔn)

四、電梯、供水、供電、天線小修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

五、住宅鍋爐供暖和維修標(biāo)準(zhǔn)

六、服務(wù)規(guī)范

一、總 則

（一）為了規(guī)范房屋及其設(shè)備的小修內(nèi)容、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及服務(wù)時(shí)限，制定本標(biāo)準(zhǔn)。

（二）本標(biāo)準(zhǔn)適用于本市普通住宅房屋及其設(shè)備小修服務(wù)工程。其它房屋的小修可參照本標(biāo)準(zhǔn)。

（三）本標(biāo)準(zhǔn)包括樓房上建及設(shè)備小修標(biāo)準(zhǔn)、平房土建及設(shè)備小修標(biāo)準(zhǔn)、電梯供水供電天線小修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、住宅鍋爐供暖和維修標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)規(guī)范五部分組成。

本標(biāo)準(zhǔn)所規(guī)定小修內(nèi)容是指在某一項(xiàng)目中修繕服務(wù)的范圍；質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)是指修繕工作完成后應(yīng)符合規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)；時(shí)限要求是指從接受報(bào)修之時(shí)起開始處理所用的最長(zhǎng)時(shí)間。

（四）本標(biāo)準(zhǔn)由市房屋上地管理局負(fù)責(zé)解釋。

（五）本標(biāo)準(zhǔn)自發(fā)布之日起施行。

二、樓房土建及設(shè)備小修標(biāo)準(zhǔn)

序號(hào) 工程項(xiàng)目 小修內(nèi)容 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

（一）室內(nèi)地面、散水 普通水泥樓面和地面起砂空鼓、影響使用，樓面或地面的塊料面層松動(dòng)的、做水嚴(yán)重破損影響其功能的，應(yīng)修補(bǔ)；木樓板損壞、松動(dòng)、殘缺的，應(yīng)修復(fù)，如磨損過薄影響安全的，可局部拆換。普通水泥樓面地面及散水維修后應(yīng)平整、光滑、接槎平順；木質(zhì)按地面維修后應(yīng)牢固、平整、拼縫嚴(yán)密。

（二）室內(nèi)墻面及頂棚 內(nèi)墻及踢腳線抹灰空鼓、剝落的應(yīng)修補(bǔ)；頂棚抹灰空鼓、剝落的，應(yīng)修補(bǔ)。修繕后的內(nèi)墻面及灰頂棚應(yīng)恢復(fù)原有使用功能，抹面應(yīng)接控手整、不開裂、不空鼓、不起泡、不翹邊，面層與基層結(jié)合牢固。

（三）檢修門窗 鋼木門窗框松動(dòng)、門窗扇開關(guān)不靈活、脫榫、糟朽、開焊、小五金缺損的應(yīng)進(jìn)行修補(bǔ)。修后的鋼木門窗應(yīng)開關(guān)靈活不松動(dòng)，框與墻體結(jié)合牢固，五金齊全。玻璃裝打牢固，膩?zhàn)语枬M，窗紗繃緊，不露紗頭。

（四）煙道、垃圾道等 煙道裂縫、破損、堵塞現(xiàn)象：垃圾道堵塞；垃圾道、出垃圾門及出屋面排氣孔損壞的應(yīng)修復(fù)。修繕后煙道及垃圾道應(yīng)暢通、垃圾斗、出垃圾門零件齊全，排氣孔不向垃圾道內(nèi)漏水。

（五）清掃屋面、采光井、雨落管等 每年應(yīng)將屋面、雨水口及采光并積存的雜物清掃干凈：雨落管局部殘缺、破損應(yīng)更換。屋面采光并應(yīng)清掃干凈，雨落管修繕后應(yīng)補(bǔ)齊五金配件。

（六）屋面補(bǔ)漏 屋面局部滴漏以至影響 使用的屬于屋面局部補(bǔ)漏范圍。屋面部補(bǔ)漏后應(yīng)達(dá)到不再滴漏。

（七）外檐裝修 外檐抹灰及塊料面層局部嚴(yán)重空鼓有脫落危險(xiǎn)的，應(yīng)排除險(xiǎn)情。排除險(xiǎn)情后的外檐裝修，應(yīng)不存在危險(xiǎn)隱患。

（八）陽(yáng)臺(tái)、雨罩等結(jié)構(gòu)構(gòu)件 陽(yáng)臺(tái)、雨罩、梁等結(jié)構(gòu)構(gòu)件保護(hù)層開裂的，應(yīng)封堵裂縫，防止鋼筋銹蝕；保護(hù)層剝落的，應(yīng)補(bǔ)抹。經(jīng)維修后的結(jié)構(gòu)構(gòu)件應(yīng)不再有裂縫及露筋現(xiàn)象。

（九）室內(nèi)給水系統(tǒng)小修、局或換管 樓房戶表以內(nèi)管道銹蝕脫皮的，應(yīng)清除干凈后，做防銹處理，管道銹蝕嚴(yán)重的，應(yīng)予以更換；給水系統(tǒng)漏水的，應(yīng)進(jìn)行修理，嚴(yán)重的，予以更換，零件殘缺的應(yīng)予以補(bǔ)齊。經(jīng)修繕的給水系統(tǒng)暢通，部件應(yīng)配齊全，無(wú)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，能正常使用。

（十）衛(wèi)生設(shè)備 衛(wèi)生設(shè)備及配件殘缺的應(yīng)配齊，破損的應(yīng)維修。修繕后應(yīng)做到給排水暢通，各部位零件齊全、靈活、有效，無(wú)跑、冒、漏，滴現(xiàn)象，能正常使用。

（十一）排水管道、化糞池、檢查井等 樓房排污管道堵塞，排污不暢通的應(yīng)流通；化糞池、檢查并滿溢或積存較多污物影響使用的應(yīng)疏通或清掏，配件殘缺應(yīng)補(bǔ)齊。樓房排污管道經(jīng)疏通后，應(yīng)達(dá)到排污管道暢通，不滴水；化糞池檢查并滿溢的清掏應(yīng)清除全部污物，化糞池檢查并局部損壞的應(yīng)修好，達(dá)到井體、池體、并圈、井蓋、池蓋完好。

時(shí)限要求：急迫性小修項(xiàng)目包括樓房廁浴間排污管道堵塞；室內(nèi)給水系統(tǒng)小修、換管；煙道堵塞等自接到報(bào)修之時(shí)起２小時(shí)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。除急迫性小修之外的零修項(xiàng)目為維護(hù)性小修：自接到報(bào)修之日起，三日之內(nèi)處理或與住戶預(yù)約修復(fù)日期。

三、平房土建及設(shè)備小修標(biāo)準(zhǔn)

序號(hào) 工程項(xiàng)目 小修內(nèi)容 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

（一）木結(jié)構(gòu)搶修加固 或季節(jié)性房屋安 全檢查中發(fā)現(xiàn)的柁、檁、椽等木構(gòu)件存在安全隱患的，應(yīng)搶修加固。加固后的木結(jié)構(gòu)構(gòu)件應(yīng)安全可靠，加固措施合理。

（二）室內(nèi)地面、散水 地面起砂、空鼓、影響使用，地面的塊料面層松動(dòng)的，散水嚴(yán)重破損影響其功能的應(yīng)修補(bǔ)；木地板損壞、松動(dòng)、殘缺的，應(yīng)修復(fù)，如磨損過薄影響安全的，可局部拆換；磚地在１平米以內(nèi)損壞，破碎影響使用的，應(yīng)起墁。地面及散水維修后應(yīng)平整、光滑、接槎平順；木質(zhì)地面維修后應(yīng)固、平整、拼縫嚴(yán)密；磚地面維修后應(yīng)平整、牢固。

（三）室內(nèi)墻面及頂棚 內(nèi)墻及增腳線抹灰空鼓、剝落的應(yīng)修補(bǔ)；頂棚抹灰空鼓、剝落的，應(yīng)修補(bǔ)；紙頂棚有破洞掉上的，應(yīng)修補(bǔ)。修繕后的內(nèi)墻及及灰頂棚應(yīng)恢復(fù)原有使用功能，抹面應(yīng)接槎平整、不開裂、不空鼓、不起泡、不翹邊，面層與在層結(jié)合牢固；紙頂棚修補(bǔ)整齊。

（四）檢修門窗 鋼木門窗框松動(dòng)、門窗扇開關(guān)不靈活、脫榫、糟朽、開焊、小五金缺損的應(yīng)進(jìn)行修補(bǔ)。修后的鋼木門窗應(yīng)開關(guān)靈活不松動(dòng)，框與墻體結(jié)合牢固，五金齊全。玻璃裝釘牢固，膩?zhàn)语枬M，窗紗繃緊，不露紗頭。

（五）臺(tái)明 臺(tái)明松動(dòng)，酥散或塌落的應(yīng)修復(fù)。臺(tái)明盡量按原臺(tái)明建筑標(biāo)準(zhǔn)修補(bǔ)，修繕后的臺(tái)明平整、清潔，砌體整體性強(qiáng)。

（六）清掃屋面、天溝、雨落管等 每天應(yīng)將屋面、天泡及雨水口積存的雜物清掃干凈；雨落管局部殘缺、破損的應(yīng)更換。屋面天泡應(yīng)清掃干凈，雨落管修繕后應(yīng)補(bǔ)齊五金配件。

（七）屋面補(bǔ)漏 屋面局部滴漏影響使用的屬于屋面局部補(bǔ)漏范圍。屋面局部補(bǔ)漏后應(yīng)達(dá)到不再滴漏。

（八）給水系統(tǒng)小修平房院表以內(nèi)管道銹蝕脫皮的，應(yīng)清除干凈后，采取防銹措施。經(jīng)修繕的給水系統(tǒng)暢通，部件應(yīng)配齊全，無(wú)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，能正常使用。

（九）排水管道、檢查井等平房院的排污管道堵塞，排污不暢通的，應(yīng)疏通。平房院排污管道經(jīng)疏通后，應(yīng)達(dá)到暢通。

時(shí)限要求：急迫性小修項(xiàng)目包括：解除木結(jié)構(gòu)安全隱患；排污管道堵塞；給水系統(tǒng)小修、換管等。自接到報(bào)修之時(shí)起２小時(shí)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。除急迫性小修之外的零修項(xiàng)目為維護(hù)性小修：自接到報(bào)修之日起，三日之內(nèi)處理或與住戶預(yù)約修復(fù)日期。

備注：本標(biāo)準(zhǔn)適用于現(xiàn)狀較好的平房，城近郊區(qū)危改片內(nèi)危破平房小修工程，以保證房屋住用安全和解決嚴(yán)重影響使田的維修項(xiàng)目為主。

四、電梯、供水、供電、天線、小修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

（一）服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

住宅電梯服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

１．設(shè)服務(wù)標(biāo)志牌、服務(wù)公約、司機(jī)守則、乘梯須知、意見簿。

候梯廳須懸掛“電梯運(yùn)行服務(wù)標(biāo)志牌”。牌上應(yīng)標(biāo)明：運(yùn)行時(shí)間，維修保養(yǎng)時(shí)間，值班室地點(diǎn)，管理單位名稱，監(jiān)督電話。

２．保證運(yùn)行時(shí)間

住宅電梯均實(shí)行２４小時(shí)運(yùn)行制。每天６：００－２４：００時(shí)連續(xù)運(yùn)行不間斷，２４：００－６：００時(shí)有司機(jī)值班，住戶特殊用梯隨叫隨到。

３．保證文明服務(wù)

司機(jī)須做到掛牌上崗，禮貌待客，用語(yǔ)文明，著裝整潔。按時(shí)交接班，認(rèn)真填寫運(yùn)行記錄。

４．維修保養(yǎng)及時(shí)

堅(jiān)持每周對(duì)電梯進(jìn)行一次保養(yǎng)。

５．轎廂清潔。

轎廂內(nèi)不得有油污、垃圾，不得張貼與電梯運(yùn)行服務(wù)無(wú)關(guān)的廣告，候梯廳清潔衛(wèi)生，不許堆放雜物，有足夠的照明。

高壓供水運(yùn)行服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

１．有防疫部門核發(fā)的“供水衛(wèi)生許可證”（張貼于醒目處）。

２．保持供水設(shè)施周圍的環(huán)境整潔，每周檢查一次。

３．水箱水池要加蓋加鎖，并每年清洗消毒一次。

４．保證供水安全，每年進(jìn)行一次水質(zhì)化驗(yàn)?；?yàn)單妥善保管以備隨時(shí)檢查。

５．供水管理與操作人員應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行健康檢查，并取得健康合格證。

６．保證供水不間斷，零修接到報(bào)修后按時(shí)限要求起到現(xiàn)場(chǎng)處理，大修時(shí)要有“安民告示”，并采取臨時(shí)供水措施。

７．消防泵每年試泵一次，保證泵能轉(zhuǎn)、水能上。

供電設(shè)施服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

１．每年進(jìn)行１－２次巡視維修，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)處理并上報(bào)。修后的閘具、線路應(yīng)完整無(wú)損，使用良好。

２．每年進(jìn)行一次安全檢查（配合下達(dá)年修繕任務(wù)）。

３．小修及時(shí)按時(shí)限要求修復(fù)。

４．監(jiān)督超負(fù)荷用電，保證全體用戶用電安全。

５．妥善處理因零線斷線造成的燒毀家電事故。

共用電視天線服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

１．保證天線系統(tǒng)的收視質(zhì)量，主觀評(píng)價(jià)圖像質(zhì)量應(yīng)在三級(jí)以上。

２．天線前端系統(tǒng)設(shè)備完整（無(wú)丟失損壞），安裝牢固，防雷措施可靠，每年檢查一次接地電阻。

３．每年定期檢查不少于一次。維修及時(shí)，接到的報(bào)修最遲在三日內(nèi)修復(fù)。

（二）維修標(biāo)準(zhǔn)（附表略）

五、住宅鍋爐供暖和維修標(biāo)準(zhǔn)

（一）住宅鍋爐供暖標(biāo)準(zhǔn)

１．按照市人民政府要求的時(shí)間供暖。供暖期間實(shí)行每天２４小時(shí)連續(xù)供暖，保證采暖用戶的居室溫度不低于１６℃，全冬供暖合格率力爭(zhēng)達(dá)到１００％。

２．各項(xiàng)供暖規(guī)章制度健全。公布供暖服務(wù)公約值班電話、維修地點(diǎn)；供暖維修要全天２４小時(shí)有人值班，住戶報(bào)修處理及時(shí)率１００％。

３．全冬因設(shè)備故障造成停暖次數(shù)要少于３次，且每次停暖不得超過４小時(shí)；全冬住戶來信。來訪、來電話投訴問題的累計(jì)次數(shù)不得超過住戶總數(shù)的３％。聘請(qǐng)社會(huì)監(jiān)督員。

４．安全生產(chǎn)，消滅重大人身設(shè)備事故，輕傷事故頻率在１．５％以下。

５．煙氣黑度、排煙濃度及噪聲控制均要達(dá)到環(huán)保要求。

６．專設(shè)報(bào)修服務(wù)臺(tái)并有報(bào)修專座。

（二）供暖鍋爐維修標(biāo)準(zhǔn)（附表略）

六、服務(wù)規(guī)范

（一）服務(wù)用語(yǔ)：文明禮讓、態(tài)度和藹、語(yǔ)氣親切、表達(dá)清楚。

您好！請(qǐng)進(jìn)；請(qǐng)坐；請(qǐng)講；對(duì)不起；請(qǐng)稍等；讓您久等了；請(qǐng)慢走；有事多聯(lián)系；謝謝；請(qǐng)留步；再見；請(qǐng)您消消氣，有話慢慢說；歡迎您監(jiān)督幫助；打攪了。

（二）服務(wù)禮儀：著裝整齊干凈、佩戴服務(wù)標(biāo)志、態(tài)度熱情誠(chéng)懇、行為文明大方。

１．服務(wù)、作業(yè)時(shí)儀表保持整潔，穿著干凈的工作服，佩戴服務(wù)胸卡；不留與身份不符的發(fā)型，不戴與服務(wù)無(wú)關(guān)的裝飾品；入戶服務(wù)不得穿拖鞋。

２．接待辦事人員，熱情迎送，主動(dòng)打招呼；專心做好記錄，并給予來者以滿意或理解的答復(fù)。

３．入戶服務(wù)先按門鈴或輕敲門，征得同意再進(jìn)門；辦完事后禮貌地離去。

４．服務(wù)對(duì)象有意見、態(tài)度不好時(shí)，耐心解釋說明，以禮相待，不講傷感情和不文明語(yǔ)言。

（三）職業(yè)紀(jì)律：遵紀(jì)守法、勤政廉潔、辦事公道、高效服務(wù)。

１．自覺執(zhí)行有關(guān)法律法規(guī)，依法行政、依法管理，不得擅自主張、各行其是。

２．愛崗敬業(yè)、提高辦事效率，不得有冷、硬、拖、卡和其它刁難行為。

３．堅(jiān)持原則，秉公辦事，不得以職務(wù)之便謀取私利，不得以任何形式吃、拿、卡、要。

４．多辦實(shí)事，為住戶排憂解難，不亂收費(fèi)、不收饋贈(zèng)，不向住戶提無(wú)理要求。

５．干活保障安全，不得損壞住戶物品；文明施工不擾民，活完料凈腳下清。

北京市房屋土地管理局

１９９８年７月

第三篇：維修制度

設(shè)施設(shè)備中、大修管理制度

1.目的

為規(guī)范飲食中心設(shè)施設(shè)備中、大修維修改造工作,提高維修工作效率,對(duì)設(shè)備存在的缺陷、隱患及時(shí)消除,保證設(shè)備完好率,確保設(shè)施設(shè)備的安全穩(wěn)定運(yùn)行,結(jié)合飲食中心實(shí)際情況,特制定本制度。

2.適用范國(guó)

適用于各餐飲部設(shè)施設(shè)備的維修改造工作。

3.職責(zé)

3.1中心主任、中心分管副主任負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備中、大修維修改造的審批。

3.2各餐飲部維修負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)設(shè)備中、大修申請(qǐng)起草, 經(jīng)餐飲部負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)后上報(bào)審核。

3.3工程技術(shù)服務(wù)中心根據(jù)設(shè)施設(shè)備中、大修管理制度確定維修等級(jí)審核, 如申請(qǐng)未達(dá)到中、大修維修標(biāo)準(zhǔn)的, 交予餐飲部負(fù)責(zé)維修。

3.4工程技術(shù)服務(wù)中心各業(yè)務(wù)專工根據(jù)部門分工, 負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備維修申請(qǐng)的審核, 根據(jù)區(qū)域、餐飲部上報(bào)維修改造申請(qǐng), 現(xiàn)場(chǎng)對(duì)所報(bào)維修改造餐飲部進(jìn)行查看落實(shí), 對(duì)維修改造進(jìn) 行把關(guān)審批確認(rèn)。

3.5維修確i;J后,工程技術(shù)服務(wù)中心負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)施設(shè)備中、大維修改造進(jìn)行監(jiān)督管理, 并組織對(duì)維修改造進(jìn)行驗(yàn)收。

4.設(shè)施設(shè)備維修內(nèi)容

4.1中修

4.1.1中修是根據(jù)設(shè)備的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)而定的,對(duì)技術(shù)狀態(tài)已達(dá)不到使用要求的設(shè)備,按實(shí)際需要進(jìn)行有針對(duì)性的修理, 恢復(fù)設(shè)備的性能。

4.1.2對(duì)中修以上的設(shè)備進(jìn)行修復(fù)前, 必須要有書面報(bào)告經(jīng)餐飲部負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)報(bào)工程技術(shù)服務(wù)中心審核。

4.1.3要保存與中修有關(guān)的技術(shù)資料和各種檢修數(shù)據(jù),;填寫?設(shè)備中、大修維修記錄?, 中修結(jié)束后這些資料要?dú)w類存檔。

4.1.4中修一般指維修費(fèi)用為3000元以上20000元(不含)以下的維修保養(yǎng)。

4.2大修

4.2.1設(shè)施設(shè)備大修是工作量最大的一種有計(jì)劃的預(yù)防性維修, 對(duì)設(shè)備的全部或大部分解體檢查, 稱之為大修。

4.2.2大修必須完全恢復(fù)設(shè)備的工作能力, 同時(shí)對(duì)設(shè)備進(jìn)行必要的改進(jìn)和改造。

4.2.3對(duì)設(shè)備大修必須得到監(jiān)控部審核, 專業(yè)性、技術(shù)性較強(qiáng)的設(shè)備或進(jìn)口設(shè)備, 應(yīng)有專業(yè)飲食中心出具的鑒定報(bào)告及預(yù)估的修復(fù)費(fèi)用報(bào)告。

4.2.4對(duì)于需要外包的大修餐飲部要由監(jiān)控部牽頭, 餐飲部負(fù)責(zé)人參與, 按照飲食中心?招標(biāo)管理制度?要求進(jìn)行質(zhì)價(jià)比選,根據(jù)其施工方案、施工完畢后達(dá)到的效果、預(yù)算書等評(píng)選一家好的外包單位。在施工前必須經(jīng)過評(píng)審,審核批準(zhǔn)后方可實(shí)施。

4.2.5大修換下的零部件,不能丟失,把寫有編號(hào)和型號(hào)的面向上,擺放整齊,經(jīng)過工程技術(shù)服務(wù)中心、督導(dǎo)部檢查驗(yàn)收后,方可處理。處理時(shí)需經(jīng)過區(qū)域負(fù)責(zé)人審批同時(shí)做

4.2.6大修施工完畢后,要進(jìn)行試機(jī),餐飲部負(fù)責(zé)人制定試機(jī)方案,運(yùn)行操作人員必須參加試機(jī),并進(jìn)行數(shù)據(jù)記錄。施工剩余的材料和配件必須重新入庫(kù),不得轉(zhuǎn)移使用。

4.2.7大修設(shè)備經(jīng)驗(yàn)收合格后,要盡快做結(jié)算工作,施工方屬外包單位的,按合同條款結(jié)算。

4.2.8大修施工過程,要實(shí)行科學(xué)檢修,文明施工?，F(xiàn)場(chǎng)要清潔整齊,拆下的零部件要擺放整齊, 對(duì)檢修質(zhì)量要一絲不茍, 嚴(yán)格執(zhí)行大修方案和檢修技術(shù)規(guī)程, 同時(shí)更新設(shè)施設(shè)備檔案。

4.2.9大修一般指維修費(fèi)用為20000元以上的維修保養(yǎng)。

4.3設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)管理

4.3.1維修計(jì)劃:維修計(jì)劃由各餐飲部負(fù)責(zé)編制,維修計(jì)劃分保養(yǎng)計(jì)劃和設(shè)施設(shè)備中、大修計(jì)劃, 維修計(jì)劃在每年的一月份將全年的設(shè)備維修計(jì)劃編制完成后上報(bào)公示, 原則上每年應(yīng)進(jìn)行一次計(jì)劃性大檢修。

4.3.2維修計(jì)劃的管理: 設(shè)施設(shè)備維修計(jì)劃上報(bào)批準(zhǔn)后,工程技術(shù)服務(wù)中心根據(jù)區(qū)域上報(bào)計(jì)劃跟蹤監(jiān)·督檢查。

4.3.3設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用管理按照中、大修制度標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,未達(dá)到中、大修標(biāo)準(zhǔn)的自行采購(gòu),按照?采購(gòu)管理制度?采購(gòu)。

4.4維修材料采購(gòu)管理

4.4.1單件配件或單次采購(gòu)配件3000-30000元的必須經(jīng)過多方詢價(jià),按照采購(gòu)審批流程發(fā)起審批流程。

4.4.2單次采購(gòu)配件或設(shè)備30000元以上的參照?采購(gòu)管理制度?組織進(jìn)行招投標(biāo)。5.維修審批流程

5.1餐飲部維修改造需上報(bào)監(jiān)控部審核, 餐飲部申請(qǐng)維修請(qǐng)示必須附帶設(shè)施設(shè)備運(yùn)行情況報(bào)告(有維保單位的由維保單位出具設(shè)備故障報(bào)告)。

餐飲部維修請(qǐng)示審批流程:餐飲部維修班長(zhǎng)→餐飲部負(fù)責(zé)人→中心監(jiān)控部部長(zhǎng)→餐飲部分管領(lǐng)導(dǎo)

5.2審批完成,中心組織聯(lián)系2-3家合作單位進(jìn)行市場(chǎng)詢價(jià)或招標(biāo),進(jìn)行價(jià)格對(duì)比或組織進(jìn)行評(píng)標(biāo)(評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、流程按照?招標(biāo)管理制度?執(zhí)行),擇優(yōu)選擇外包單位。

5.3評(píng)定維修單位后,附維修申清審批、評(píng)定飲食中心資質(zhì)資料、合同、維修報(bào)價(jià)表,上報(bào)合同簽訂及合同評(píng)審請(qǐng)示。

5.4合同簽定后,至少保存原件3份以便管理。同時(shí)保存與中大修有關(guān)的技術(shù)資料和各種檢修數(shù)據(jù)記錄及填寫?設(shè)備中、大修維修記錄?。

附件：

1、《設(shè)備中大修保養(yǎng)記錄》

2、《中大修申請(qǐng)表》

3、《外來人員工具借用登記表》

4、《維修班報(bào)修登記表》

5、《維修員工工具登記表》

第四篇：維修制度

工程主管工作職責(zé)

1.在總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下負(fù)責(zé)苑區(qū)所有設(shè)備、設(shè)施的維修、保養(yǎng)，住戶的各類報(bào)修工作。配合管理部做好苑區(qū)清潔，綠化保養(yǎng)和安全管理工作。

2.制定部門的計(jì)劃，包括工程維修保養(yǎng)預(yù)算，設(shè)施設(shè)備管理程序及制度，人員編制計(jì)劃及工作內(nèi)容，備品備件申購(gòu)計(jì)劃，能源管理措施，外收工程合同計(jì)劃及安全，環(huán)保等管理工作。

3.審定及檢查各專業(yè)工作計(jì)劃的制定與執(zhí)行，包括長(zhǎng)、短期設(shè)備維修方案及機(jī)電設(shè)備操作規(guī)程。

4.制定部門內(nèi)各級(jí)員工工作程序，并使之正確且行之有效。

5.建立工程部各類資料管理制度，以符合檔案管理的要求。

6.檢查各承包商的工作并作出正確評(píng)估，以作為下設(shè)備外判的參考依據(jù)。

7.制定設(shè)備管理安全工作制度及突發(fā)事件應(yīng)急處理程序。

8.檢查和簽署下屬各類工作報(bào)告并制定相應(yīng)措施以完善。

9.制定各級(jí)員工考核制度，并組織實(shí)施。

10.負(fù)責(zé)工程部管理人員的管理培訓(xùn)，制定培訓(xùn)計(jì)劃和組織實(shí)施以提高整體管理水平。

11.處理客戶或其他部門對(duì)本部門的投訴。

12.監(jiān)督及檢查屬下的行為、紀(jì)律、衣著，確保員工的行為規(guī)范符合管理處要求。

13.巡查各崗位員工工作狀況。

14.巡查重要設(shè)備的運(yùn)行狀況和BAS記錄，巡查重大的維修及裝修工作。

15.負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)與政府部門的工作關(guān)系，確保苑區(qū)水、電、煤及其他配套設(shè)施的正常運(yùn)行。

16.定期向總經(jīng)理提交月度、工作報(bào)告及計(jì)劃。

17.根據(jù)物業(yè)居住條例有關(guān)規(guī)定，按居民報(bào)修內(nèi)容（一般、急修）及時(shí)完成修繕工作，嚴(yán)格按規(guī)定收費(fèi)，如有違紀(jì)現(xiàn)象立即處理。定期回訪住戶對(duì)報(bào)修完成情況的意見，書面上報(bào)總經(jīng)理

2016.1.1

哈爾濱市百居安物業(yè)有限公司

物業(yè)工程主管工作職責(zé)

1、負(fù)責(zé)審核小區(qū)住戶裝修申請(qǐng)；

2、向物業(yè)經(jīng)理建議及提交項(xiàng)目保養(yǎng)、改善及更改工程之計(jì)劃。

3、負(fù)責(zé)管理處公共設(shè)施完善、設(shè)備養(yǎng)護(hù)、室內(nèi)維修工作的計(jì)劃、組織、檢查、改進(jìn)工作；

4、負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)的驗(yàn)收和交接、全部工程資料的交接工作； 5負(fù)責(zé)工程維修人員崗位的確定及崗位職責(zé)的完善工作；

6負(fù)責(zé)制定小區(qū)房屋及公用設(shè)施檢修計(jì)劃和各項(xiàng)內(nèi)部維修管理制度；

7、組織編制設(shè)備管理、操作、維護(hù)的各種規(guī)章制度和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并監(jiān)督執(zhí)行；

8負(fù)責(zé)及時(shí)處理各類工程維修信息，采取各種措施予以改進(jìn)，并及時(shí)向經(jīng)理匯報(bào)

9負(fù)責(zé)小區(qū)改建、擴(kuò)建項(xiàng)目的工程施工組織工作及現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督管理工作，及時(shí)辦理工程竣工驗(yàn)收手續(xù)；

10、負(fù)責(zé)監(jiān)督小區(qū)各類設(shè)施、設(shè)備等的常規(guī)檢查工作和重要維修養(yǎng)護(hù)工作，參與重大項(xiàng)目維修施工，保證維修質(zhì)量，確保小區(qū)各類設(shè)施、設(shè)備保持良好的運(yùn)行狀態(tài)；

11、負(fù)責(zé)審核住戶維修收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)；

12、制定工程維修工作計(jì)劃，并對(duì)工作計(jì)劃執(zhí)行結(jié)果負(fù)責(zé)；

13、制訂本部門職員工培訓(xùn)計(jì)劃，組織實(shí)施培訓(xùn)，評(píng)估培訓(xùn)效果；

14、組織召開工程維修工作例會(huì)或?qū)ｎ}會(huì)議，安排、指導(dǎo)下級(jí)工作，解決下級(jí)工作中出現(xiàn)的問題；

15.檢查監(jiān)督維修工作，指出不合格事項(xiàng)，跟進(jìn)改善情況；處理維修工作中出現(xiàn)的突發(fā)事件；

16.組織本部門工作人員做好節(jié)約能源工作；

17申請(qǐng)本部門所需物資，驗(yàn)收采購(gòu)回的物品質(zhì)量，監(jiān)督、檢查維修倉(cāng)庫(kù)的各項(xiàng)工作；

18.組織人力、物力，及時(shí)完成公司、住戶提出的請(qǐng)修要求，為住戶提供快捷、優(yōu)質(zhì)的維修服務(wù)；

19.負(fù)責(zé)各物業(yè)內(nèi)所有施工現(xiàn)場(chǎng)的統(tǒng)一管理和協(xié)調(diào)。協(xié)調(diào)各項(xiàng)目區(qū)域工程技術(shù)力量、工作任務(wù)分配。

20.負(fù)責(zé)工程維修工作的重要資料和質(zhì)量記錄的檢查工作，按時(shí)匯總本部門質(zhì)量記錄，每月3日前交資料室存檔；

21.編寫部門季度工作總結(jié)報(bào)部門經(jīng)理審核、匯總；及時(shí)將相關(guān)信息報(bào)信息管理員；

22完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。

職責(zé)三：物業(yè)工程主管工作職責(zé)

一、參與制定物業(yè)管理實(shí)施方案，監(jiān)督、指導(dǎo)各項(xiàng)目區(qū)域工程管理的貫徹實(shí)施。

二、負(fù)責(zé)組織制定各類設(shè)備設(shè)施管理規(guī)定及操作規(guī)程，審核各項(xiàng)目區(qū)域的養(yǎng)護(hù)維修計(jì)劃。

三、督促檢查各項(xiàng)目區(qū)域工程管理、安全教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)、技術(shù)指導(dǎo)。

四、參與新開發(fā)項(xiàng)目前期物業(yè)管理投標(biāo)書編制定工作。

五、參與對(duì)各類設(shè)施設(shè)備安裝、調(diào)試及物業(yè)竣工驗(yàn)收、接管驗(yàn)收工作。

六、對(duì)新開發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)，及時(shí)地向相關(guān)部門提交物業(yè)相關(guān)的合理化建議。

七、負(fù)責(zé)組織對(duì)物業(yè)重大工程的技術(shù)攻關(guān)及對(duì)設(shè)施、設(shè)備重大事故搶修。

八、負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)各項(xiàng)目區(qū)域工程技術(shù)力量、工作任務(wù)分配。

九、完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)分派的其他工作任務(wù)。

職責(zé)四：物業(yè)工程主管工作職責(zé)

1、在綜合管理部的直接領(lǐng)導(dǎo)下指導(dǎo)各物業(yè)有關(guān)工程各項(xiàng)工作的具體實(shí)施

2、熟悉和遵守國(guó)家有關(guān)物業(yè)各種設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行管理的法規(guī)、及安全使用規(guī)程

3、負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)各部門的工作,積極配合綜合管理部及其他部門處理好客戶的各種投訴事件。

4、負(fù)責(zé)制定公司工程維修的各項(xiàng)任務(wù),并下達(dá)命令。

5、積極配合國(guó)家有關(guān)部門對(duì)物業(yè)的各種特種設(shè)備、設(shè)施的檢查工作

6、負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)項(xiàng)目和國(guó)家上級(jí)主管部門、公司合作單位及開發(fā)商的各項(xiàng)工程問題的處理

7、負(fù)責(zé)組織人員配合公司經(jīng)營(yíng)部對(duì)接管道進(jìn)行物業(yè)接管驗(yàn)收和交接工作,負(fù)責(zé)物業(yè)全部工程資料的交接和使用管理工作。

8、負(fù)責(zé)公司新接管物業(yè)的工程維修設(shè)計(jì),編制崗位計(jì)劃和管理流程,并牽頭組織培訓(xùn)和實(shí)施,協(xié)助新接項(xiàng)目的物業(yè)管理走上正軌

9、負(fù)責(zé)各物業(yè)內(nèi)所有施工現(xiàn)場(chǎng)的統(tǒng)一管理和協(xié)調(diào)

10、負(fù)責(zé)工程保修、特殊設(shè)備的保養(yǎng)、設(shè)備更新改造方面的工作,并負(fù)責(zé)監(jiān)督乙方執(zhí)行合同的全過程

11、負(fù)責(zé)監(jiān)督各物業(yè)各種設(shè)備、設(shè)施大、中修工程和更新改造工程的落實(shí)情況,對(duì)違規(guī)操作進(jìn)行及 處理

12、負(fù)責(zé)公司在采購(gòu)工程設(shè)施的業(yè)務(wù)技術(shù)把關(guān),保證設(shè)施設(shè)備能夠符合采購(gòu)要求

13、負(fù)責(zé)組織實(shí)施小區(qū)重要部位雨季的防汛工作,消防設(shè)備、設(shè)施及系統(tǒng)可靠性試運(yùn)行

14、完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。

職責(zé)五：物業(yè)工程主管工作職責(zé)

1、向物業(yè)經(jīng)理建議及提交項(xiàng)目保養(yǎng)、改善及更改工程之計(jì)劃。

2、管理及統(tǒng)籌工程部門之運(yùn)作和界定各工程班組之工作范圍及職責(zé)。

3、準(zhǔn)備及擬定工程招標(biāo)的文件、設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)格分析目標(biāo)及作出建議。

4、面對(duì)和解決項(xiàng)目所有有關(guān)工程之問題及作出適當(dāng)之決策。

5、安排及跟進(jìn)物業(yè)接收之工作。

6、與政府各部門作出有關(guān)工程應(yīng)有之聯(lián)系及書信往來。

7、與物業(yè)部其他部門保持良好溝通及聯(lián)系。

8、監(jiān)察各二次裝修工程符合標(biāo)準(zhǔn)。

9、監(jiān)察項(xiàng)目各公共用電和用水量，并設(shè)法省電省水。

10、監(jiān)察項(xiàng)目各系統(tǒng)之運(yùn)行情況，并設(shè)法加以改善。

11、監(jiān)察和確保項(xiàng)目所有屋宇設(shè)備，依照政府的規(guī)定和法例要求，接受定期之檢查、測(cè)試和保養(yǎng)。

12、監(jiān)督工程員工應(yīng)付每日客戶之投訴。

13、應(yīng)付及解答各客戶之問題及要求，監(jiān)察工程部解決客戶之投訴及對(duì)客戶之工作效率及工作水準(zhǔn)。

14、向物業(yè)經(jīng)理提交每月之工作報(bào)告。

物業(yè)管理公司工程部主管崗位職責(zé)提要

巡查設(shè)備運(yùn)行技術(shù)狀，發(fā)現(xiàn)隱患，及時(shí)排除。對(duì)重大故障，立即報(bào)告上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)并組織力量及時(shí)處理。設(shè)備發(fā)生故障及時(shí)組織檢修，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)組織處理，做好技術(shù)把關(guān)工作，保證所管轄系統(tǒng)設(shè)備處于優(yōu)良的技術(shù)狀態(tài)；做到“三不漏”（不漏油、不漏氣、不漏水）、“五良好”（使用性能良好、密封良好、潤(rùn)滑良好、緊固良好、調(diào)整良好）。

物業(yè)公司工程部主管崗位職責(zé)

（1）對(duì)管理處經(jīng)理直接負(fù)責(zé)，確保所管轄系統(tǒng)設(shè)備的安全運(yùn)行是主管的首要任務(wù)，主管對(duì)下屬人員和所屬系統(tǒng)設(shè)備負(fù)有全面的管理責(zé)任，要求每天作如下檢查：

①主要設(shè)備的運(yùn)行技術(shù)狀況，發(fā)現(xiàn)問題立即組織處理。

②檢查下屬崗位紀(jì)律及精神狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)不良現(xiàn)象立即糾正。

③現(xiàn)場(chǎng)督導(dǎo)重要維修工程及增改工程施工，控制工作質(zhì)量與進(jìn)度。

④實(shí)地考察下屬員工維修保養(yǎng)工作質(zhì)量與工作效率，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)采取糾正措施。

⑤審閱運(yùn)行報(bào)表，掌握所屬系統(tǒng)當(dāng)天能耗狀況，發(fā)現(xiàn)異常，分析原因，及時(shí)杜絕浪費(fèi)現(xiàn)象。

（2）設(shè)備發(fā)生故障及時(shí)組織檢修，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)組織處理，做好技術(shù)把關(guān)工作，保證所管轄系統(tǒng)設(shè)備處于優(yōu)良的技術(shù)狀態(tài)；做到“三不漏”（不漏油、不漏氣、不漏水）、“五良好”（使用性能良好、密封良好、潤(rùn)滑良好、緊固良好、調(diào)整良好）。

（3）負(fù)責(zé)制定所管轄系統(tǒng)運(yùn)行方案，并不斷與運(yùn)行人員研究改進(jìn)措施，使本系統(tǒng)設(shè)備在保證安全運(yùn)行的前提下，力圖節(jié)省能耗。

（4）負(fù)責(zé)制定所管轄系統(tǒng)設(shè)備月度和的維修保養(yǎng)計(jì)劃和備品、備件計(jì)劃，定期報(bào)送管理處經(jīng)理審定，并負(fù)責(zé)組織安排維修保養(yǎng)計(jì)劃的實(shí)施，制定工作標(biāo)準(zhǔn)，督導(dǎo)下屬保證工作質(zhì)量，提高工作效率。

（5）切實(shí)執(zhí)行管理處經(jīng)理指令，認(rèn)真貫徹落實(shí)崗位責(zé)任制，督導(dǎo)下屬員工嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程及員工守則，堅(jiān)持周而復(fù)始的設(shè)備維修保養(yǎng)制度，做到“三干凈”（設(shè)備干凈、機(jī)房干凈、工作場(chǎng)地干凈）、“四不漏”（不漏電、不漏油、不漏氣、不漏水）。嚴(yán)格檢查督導(dǎo)下屬。

（6）針對(duì)下屬員工的技術(shù)狀態(tài)和思想狀況，編制培訓(xùn)計(jì)劃，經(jīng)常對(duì)下屬員工進(jìn)行職業(yè)道德、物業(yè)服務(wù)意識(shí)教育和專業(yè)技術(shù)知識(shí)培訓(xùn)。

（7）審核下屬員工考勤，做好技術(shù)檔案管理工作，督促下屬做好設(shè)備維修、故障處理、零部件更換記錄，每月交文員整理歸檔。

（8）掌握科技發(fā)展動(dòng)態(tài)，認(rèn)真推廣新技術(shù)，改造不合理的設(shè)備，完善設(shè)施和施工遺留的缺陷；對(duì)所屬系統(tǒng)的重大改造工程參與設(shè)計(jì)，提出與原系統(tǒng)匹配的可行方案。監(jiān)督施工，驗(yàn)收施工質(zhì)量。

（9）負(fù)責(zé)裝修管理中有關(guān)規(guī)定的審查和驗(yàn)收，確保建筑物結(jié)構(gòu)安全和裝修協(xié)調(diào)、統(tǒng)一、美觀及符合消防要求。

小區(qū)物業(yè)工程部主管崗位職責(zé)

1.0在管理處主任的直接領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)小區(qū)房屋建筑、設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)工作。

2.0對(duì)小區(qū)機(jī)電設(shè)備的運(yùn)行、保養(yǎng)、維修進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)、檢查和監(jiān)督。

3.0熟悉各小區(qū)機(jī)電設(shè)備的性能和使用狀況，掌握技術(shù)管理中的難點(diǎn)、重點(diǎn)。

4.0審核運(yùn)行報(bào)表，掌握能耗規(guī)律、發(fā)現(xiàn)異常、分析原因、提出有效的節(jié)能措施。

5.0審閱各系統(tǒng)運(yùn)行監(jiān)測(cè)技術(shù)數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)偏差，及時(shí)糾正。

6.0巡查設(shè)備運(yùn)行技術(shù)狀，發(fā)現(xiàn)隱患，及時(shí)排除。對(duì)重大故障，立即報(bào)告上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)并組織力量及時(shí)處理。

7.0監(jiān)督檢查維修工程、增改工程的質(zhì)量與進(jìn)度，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)采取措施。

8.0制定審核各管理處公共設(shè)施、設(shè)備、房屋本體的年、季、月維修保養(yǎng)計(jì)劃，并負(fù)責(zé)檢查、監(jiān)督。有計(jì)劃、定期組織機(jī)電人員進(jìn)行技術(shù)培訓(xùn)。

9.0根據(jù)每月檢查情況對(duì)管理處機(jī)電設(shè)備管理工作效果進(jìn)行考評(píng)。

10.0完成主任交辦的其他任務(wù)。

第五篇：維修制度文本

制度文本 質(zhì)量管理制度

1、依照國(guó)家規(guī)定，對(duì)竣工出廠的車輛實(shí)行質(zhì)量保證期制度。

2、質(zhì)量保證期按以下規(guī)定執(zhí)行：

a、汽車和危險(xiǎn)貨物運(yùn)輸車輛整車修理或總成修理質(zhì)量保證期為車輛行駛20000公里或者100日；二級(jí)維護(hù)質(zhì)量保證期為車輛行駛5000公里或者30日；一級(jí)維護(hù)、小修及專項(xiàng)修理質(zhì)量保證期為車輛行駛2000公里或者10日。

b、摩托車整車修理或者總成修理質(zhì)量保證期為摩托車行駛7000公里或者80日；維護(hù)、小修及專項(xiàng)修理質(zhì)量保證期為摩托車行駛800公里或者10日。

c、其他機(jī)動(dòng)車整車修理或者總成修理質(zhì)量保證期為機(jī)動(dòng)車行駛6000公里或者60日；維護(hù)、小修及專項(xiàng)修理質(zhì)量保證期為機(jī)動(dòng)車行駛700公里或者7日。

以上質(zhì)量保證期中行駛里程和日期指標(biāo)，以先達(dá)到者為準(zhǔn)。質(zhì)量保證期從車輛竣工出廠或簽發(fā)竣工出廠合格證之日起開始計(jì)算。

d、質(zhì)量保證期內(nèi)，因維修質(zhì)量原因造成機(jī)動(dòng)車無(wú)法正常使用進(jìn)廠返修的車輛，免返修工料費(fèi)。

e、在質(zhì)量保證期內(nèi)，機(jī)動(dòng)車因同一故障或維修項(xiàng)目經(jīng)兩次修理仍不能正常使用的，負(fù)責(zé)聯(lián)系其他機(jī)動(dòng)車維修業(yè)戶，并承擔(dān)相應(yīng)修理費(fèi)用。

3、以上質(zhì)量保證期僅適用于車輛竣工出廠后，托修方嚴(yán)格執(zhí)行駕駛操作規(guī)程和車輛走合期規(guī)定，合理使用、正常維護(hù)的情況下出現(xiàn)的質(zhì)量問題。

安全生產(chǎn)管理制度

1、必須按相關(guān)的《安全技術(shù)操作規(guī)程》進(jìn)行生產(chǎn)作業(yè)。

2、工作時(shí)不得擅離崗位，不得干與本職工作無(wú)關(guān)的事情。

3、必須按規(guī)定穿戴勞動(dòng)保護(hù)用品，不得穿拖鞋上班，車間內(nèi)嚴(yán)禁吸煙。

4、非工作需要不得動(dòng)用任何車輛，車在廠內(nèi)行駛車速不得超過5km/h，不準(zhǔn)在廠內(nèi)試剎車。

5、加強(qiáng)對(duì)易燃物品的管理，易燃物品必須按規(guī)定使用和存放。

6、各工位應(yīng)配備有充足的滅火器材，并加強(qiáng)維護(hù)保養(yǎng)使之保持良好的技術(shù)狀態(tài)，所有的員工應(yīng)學(xué)會(huì)正確使用滅火器材。

7、工作燈應(yīng)采用低壓（36V以下）安全燈，工作燈不得冒雨或拖水地使用，應(yīng)經(jīng)常檢查導(dǎo)線、插座是否良好。

8、手濕時(shí)不得搬動(dòng)電力開關(guān)或插座。電源線路、保險(xiǎn)絲應(yīng)按規(guī)定安裝，不得用銅線、鐵線代替。

9、下班時(shí)，必須切斷所有電器設(shè)備的前一級(jí)電源開關(guān)。

維修質(zhì)量承諾

1、依照國(guó)家規(guī)定，對(duì)竣工出廠的車輛實(shí)行質(zhì)量保證期制度。

2、質(zhì)量保證期按以下規(guī)定執(zhí)行：

a、汽車和危險(xiǎn)貨物運(yùn)輸車輛整車修理或總成修理質(zhì)量保證期為車輛行駛20000公里或者100日；二級(jí)維護(hù)質(zhì)量保證期為車輛行駛5000公里或者30日；一級(jí)維護(hù)、小修及專項(xiàng)修理質(zhì)量保證期為車輛行駛2000公里或者10日。

b、摩托車整車修理或者總成修理質(zhì)量保證期為摩托車行駛7000公里或者80日；維護(hù)、小修及專項(xiàng)修理質(zhì)量保證期為摩托車行駛800公里或者10日。

c、其他機(jī)動(dòng)車整車修理或者總成修理質(zhì)量保證期為機(jī)動(dòng)車行駛6000公里或者60日；維護(hù)、小修及專項(xiàng)修理質(zhì)量保證期為機(jī)動(dòng)車行駛700公里或者7日。

以上質(zhì)量保證期中行駛里程和日期指標(biāo)，以先達(dá)到者為準(zhǔn)。質(zhì)量保證期從車輛竣工出廠或簽發(fā)竣工出廠合格證之日起開始計(jì)算。

d、質(zhì)量保證期內(nèi)，因維修質(zhì)量原因造成機(jī)動(dòng)車無(wú)法正常使用進(jìn)廠返修的車輛，免返修工料費(fèi)。

e、在質(zhì)量保證期內(nèi)，機(jī)動(dòng)車因同一故障或維修項(xiàng)目經(jīng)兩次修理仍不能正常使用的，負(fù)責(zé)聯(lián)系其他機(jī)動(dòng)車維修業(yè)戶，并承擔(dān)相應(yīng)修理費(fèi)用。

3、以上質(zhì)量保證期僅適用于車輛竣工出廠后，托修方嚴(yán)格執(zhí)行駕駛操作規(guī)程和車輛走合期規(guī)定，合理使用、正常維護(hù)的情況下出現(xiàn)的質(zhì)量問題。

車輛維修檔案管理制度

1、檔案存放要有序，查找方便，并應(yīng)做好六防工作，即防盜、放火、防潮、防鼠、防塵、防曬，保持檔案存放處清潔衛(wèi)生。

2、不準(zhǔn)損毀、涂改、偽造、出賣檔案，檔案資料如有損壞應(yīng)及時(shí)修補(bǔ)。

3、根據(jù)檔案的內(nèi)容、性質(zhì)和時(shí)間等待征，對(duì)檔案進(jìn)行分類整理、存放、歸檔，并按內(nèi)容和性質(zhì)確定其保存期限，電子檔案要及時(shí)備份。

4、各班組負(fù)責(zé)人要對(duì)本部門使用的檔案資料的完整性、有效性負(fù)責(zé)，在現(xiàn)場(chǎng)不得存有或使用失效的文件、資料。

5、各班組每年對(duì)檔案進(jìn)行一次核對(duì)清理，并將所保存的檔案整理后交辦公室統(tǒng)一歸檔。已經(jīng)到保管期限的文件資料，由辦公室按規(guī)定處理。

6、維修車輛實(shí)行一車一檔制，二級(jí)維護(hù)及以上作業(yè)的車輛檔案內(nèi)容包括維修合同、檢驗(yàn)記錄、維修人員和質(zhì)量檢驗(yàn)人員名單，竣工出廠合格證副頁(yè)、結(jié)算憑證。

7、檔案的借閱必須辦理規(guī)定手續(xù)，借閱者對(duì)檔案的完整、清潔負(fù)責(zé)，未經(jīng)許可不得擅自轉(zhuǎn)借、復(fù)印。

三、維修企業(yè)環(huán)境保護(hù)制度

1、認(rèn)真貫徹執(zhí)行“預(yù)防為主、防治結(jié)合、綜合治理”的環(huán)境保護(hù)方針，遵守國(guó)家《環(huán)境保護(hù)法》、《大氣污染防治法》、《環(huán)境噪聲污染防治法》等有關(guān)環(huán)境保護(hù)的法律法規(guī)、規(guī)章及標(biāo)準(zhǔn)。

2、積極防治廢氣、廢水、廢渣、粉塵、垃圾等有害物質(zhì)和噪聲對(duì)環(huán)境的污染與危害，按生氣工藝安裝、配置“三廢”處理、通風(fēng)、吸塵、凈化、消聲等設(shè)施。

3、定期進(jìn)行環(huán)境保護(hù)教育和環(huán)保常識(shí)培訓(xùn)，教育職工嚴(yán)格執(zhí)行各工種工藝流程，工藝規(guī)范和環(huán)境保護(hù)制度。

4、嚴(yán)格執(zhí)行汽車排放標(biāo)準(zhǔn)，全面實(shí)施在用車輛的檢查／維護(hù)制度（I／M制度），控制在用車輛的排放污染，在維修作業(yè)過程中，嚴(yán)禁使用不合格的凈化裝置。

5、嚴(yán)格執(zhí)行車輛噪聲抑制技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，確保修竣車輛的消聲器和喇叭技術(shù)性能良好，在維修作業(yè)過程中，嚴(yán)禁使用不合格的消聲裝置。

6、車輛竣工出廠前，要嚴(yán)格檢查車輛尾氣排放和噪聲指標(biāo)，對(duì)尾氣排放和噪聲指標(biāo)不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的，不得出廠。

維修企業(yè)人員培訓(xùn)制度

1、企業(yè)培訓(xùn)分為技術(shù)能力培訓(xùn)、管理能力培訓(xùn)等培訓(xùn)類別，技術(shù)能力培訓(xùn)主要針對(duì)普通員工兼顧管理人員。管理能力培訓(xùn)重點(diǎn)針對(duì)企業(yè)的中層和基層班組負(fù)責(zé)人。

2、每年初制定培訓(xùn)計(jì)劃，確定培訓(xùn)內(nèi)容和培訓(xùn)形式。

3、根據(jù)培訓(xùn)內(nèi)容組織培訓(xùn)人員，培訓(xùn)設(shè)備和選定培訓(xùn)教師，有效的保證培訓(xùn)目標(biāo)順利完成。

4、積極參加行業(yè)主管部門和相關(guān)部門組織的培訓(xùn)。

5、提取營(yíng)業(yè)收入的（）%做為職工培訓(xùn)費(fèi)用。

6、年底對(duì)培訓(xùn)工作進(jìn)行深入分析并總結(jié)，結(jié)合工作重點(diǎn)提出下培訓(xùn)目標(biāo)。

四、維修設(shè)備管理制度

1、設(shè)備操作工在獨(dú)立使用設(shè)備前，須掌握該設(shè)備的操作技能。

2、設(shè)備使用應(yīng)定人定機(jī)，對(duì)公用設(shè)備由專人負(fù)責(zé)保養(yǎng)。

3、操作工要養(yǎng)成自覺愛護(hù)設(shè)備的習(xí)慣。班前班后認(rèn)真擦試設(shè)備及注油潤(rùn)滑工作，使設(shè)備經(jīng)常保持良好的潤(rùn)滑與清潔。

4、操作工要遵守設(shè)備操作規(guī)程，合理使用設(shè)備，管好設(shè)備附件。

5、對(duì)私自操作設(shè)備人員，要進(jìn)行嚴(yán)肅的批評(píng)教育，由此發(fā)生的一切后果由私自操作者負(fù)責(zé)。

6、設(shè)備管理員應(yīng)根據(jù)設(shè)備維護(hù)要求以及設(shè)備技術(shù)狀況制定設(shè)備和測(cè)量裝置的保養(yǎng)細(xì)則、保養(yǎng)周期和檢定周期。

7、設(shè)備保養(yǎng)人應(yīng)嚴(yán)格按照常規(guī)維修設(shè)備檢查保養(yǎng)周期進(jìn)行保養(yǎng)，做好記錄交設(shè)備管理員驗(yàn)收。

8、設(shè)備維修以外修為主，本單位操作人員配合，設(shè)備管理員做好維修記錄。

9、設(shè)備發(fā)生故障應(yīng)及時(shí)停機(jī)，使用部門應(yīng)立即通知設(shè)備管理員或單位領(lǐng)導(dǎo)，請(qǐng)修理人員檢查排除故障。當(dāng)修理人員在排除故障時(shí)，操作人員應(yīng)積極協(xié)助修理人員排除故障。

10、對(duì)設(shè)備使用年久，部件嚴(yán)重?fù)p壞，又無(wú)法修復(fù)和沒有改造價(jià)值的，可辦理報(bào)廢手續(xù)報(bào)請(qǐng)經(jīng)理批準(zhǔn)。

11、對(duì)設(shè)備的檢查、保養(yǎng)、修理應(yīng)做好所有記錄，由設(shè)備員歸檔，以便檢查。

五、維修企業(yè)配件管理制度

1、自覺遵守各項(xiàng)管理制度，倉(cāng)庫(kù)嚴(yán)禁閑雜人員入內(nèi)。

2、及時(shí)做好供方的選擇、評(píng)審工作。根據(jù)生產(chǎn)需要及時(shí)編制采購(gòu)計(jì)劃單，計(jì)劃單經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)簽字同意后即按單就近采購(gòu)。

3、材料及零配件進(jìn)庫(kù)前要驗(yàn)收，末經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的不準(zhǔn)進(jìn)庫(kù)，不準(zhǔn)使用。

4、材料入庫(kù)后要立卡、入帳，做到帳、卡、實(shí)物三符合。

5、材料應(yīng)分類、分規(guī)格堆放，保持整齊有序。

6、保持倉(cāng)庫(kù)整潔，做好材料、配件的防銹、防腐、防失竊工作，做好倉(cāng)庫(kù)的消防工作。

7、庫(kù)管員根據(jù)前臺(tái)傳來的備料單準(zhǔn)備材料及零配件，修理工憑派工單領(lǐng)料，領(lǐng)料人簽名，領(lǐng)用大總成件要經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)簽字同意，領(lǐng)新料必須交舊料，嚴(yán)格執(zhí)行領(lǐng)新交舊制度。

8、加強(qiáng)對(duì)舊料的管理工作，上交舊料貼好標(biāo)簽，出廠時(shí)交還車主。

9、材料及零配件的領(lǐng)用應(yīng)執(zhí)行先進(jìn)先出的規(guī)定，嚴(yán)格執(zhí)行價(jià)格制度，不得隨便加價(jià)。

10、倉(cāng)庫(kù)每個(gè)月進(jìn)行一次清倉(cāng)盤點(diǎn)，消除差錯(cuò)，壓縮庫(kù)存

十、機(jī)動(dòng)車維修服務(wù)承諾

1、為用戶提供全面優(yōu)質(zhì)服務(wù)作為服務(wù)口號(hào)，全心全意忠誠(chéng)為用戶服務(wù)，并認(rèn)真執(zhí)行上級(jí)對(duì)機(jī)動(dòng)車維修管理的各項(xiàng)規(guī)定，價(jià)廉質(zhì)優(yōu)。

2、對(duì)用戶維修的車輛，認(rèn)真檢查并做好項(xiàng)目記錄，聽取用戶提出故障問題，填寫好維修項(xiàng)目，作出估價(jià)單，用戶簽名認(rèn)可。

3、在維修過程中，發(fā)現(xiàn)須增加維修項(xiàng)目，及時(shí)與用戶聯(lián)系，說明情況，取得用戶的答復(fù)再施工，對(duì)用戶有不明之處給予熱情耐心解釋。

4、對(duì)維修的車輛，保證質(zhì)量、按期交貨，樹立急用戶所急，實(shí)施24小時(shí)服務(wù)，為用戶排優(yōu)解難，配備有出外救濟(jì)和拯救車輛的人員。

5、對(duì)出廠維修車輛實(shí)行跟蹤服務(wù)，按國(guó)家規(guī)定的質(zhì)量保證期，按項(xiàng)目保質(zhì)期保修。

6、對(duì)需要購(gòu)件進(jìn)行維修的車輛，保證能主動(dòng)向車主就價(jià)格、配件廠產(chǎn)地、質(zhì)量等作詳細(xì)解答，征得車主意見再作處理。

十七、維修技術(shù)資料管理

1、技術(shù)檔案，指本企業(yè)進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所用的一切重要圖片、圖紙、光碟、圖書、報(bào)表、技術(shù)資料、有關(guān)設(shè)備、技術(shù)的文字說明等技術(shù)文件，整理后歸并文件檔案。

2、本廠設(shè)置技術(shù)檔案有：維修汽車技術(shù)質(zhì)量檔案，車間、辦公室基建檔案、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)程、工藝文件、統(tǒng)計(jì)報(bào)表等生產(chǎn)技術(shù)檔案、設(shè)備檔案和科研產(chǎn)品開發(fā)檔案。

3、本廠技術(shù)檔案室由技術(shù)部門負(fù)責(zé)建立、保管、運(yùn)用或提供使用。保管工作由技術(shù)部指定專人負(fù)責(zé)。

4、每當(dāng)檔案資料進(jìn)入本企業(yè)、技術(shù)部應(yīng)在一周內(nèi)建立檔案。建檔時(shí)要分類編號(hào)，登記立卷歸檔，并進(jìn)行必要的整理編制卡片，以利查閱。

5、技術(shù)檔案不外借。內(nèi)部技術(shù)人中辦理借閱手續(xù)后，可以借閱，但屬秘密的資料不得外借，不得隨便復(fù)印。技術(shù)檔案閱后要及時(shí)歸還并辦理歸還手續(xù)。

6、技術(shù)部定期對(duì)技術(shù)檔案進(jìn)行鑒定，確定保管年限，及時(shí)毀銷失去使用價(jià)值的檔案。

二十一、維修質(zhì)量檢驗(yàn)制度

1、汽車維修質(zhì)量檢驗(yàn)采用自檢、互檢和專職檢驗(yàn)相結(jié)合的方法。

2、企業(yè)總檢驗(yàn)員全面負(fù)責(zé)承修車輛的質(zhì)量檢驗(yàn)、外購(gòu)和外協(xié)件的質(zhì)量檢驗(yàn)工作。

3、各班組設(shè)專職檢驗(yàn)員，對(duì)本班組承修車輛的關(guān)鍵項(xiàng)目進(jìn)行檢驗(yàn)，并負(fù)責(zé)其它項(xiàng)目的抽驗(yàn)工作。

4、業(yè)務(wù)接待員負(fù)責(zé)承修車輛的進(jìn)廠檢驗(yàn)工作。

5、總檢驗(yàn)員負(fù)責(zé)對(duì)承修車輛出廠前的最后檢查工作，并對(duì)符合竣工標(biāo)準(zhǔn)的車輛簽發(fā)出廠合格證。

6、承修車輛未經(jīng)質(zhì)檢人員驗(yàn)收合格的，不得交與用戶使用，不得結(jié)算維修費(fèi)用。

7、各級(jí)檢驗(yàn)人員應(yīng)認(rèn)真做好檢驗(yàn)紀(jì)錄并及時(shí)整理，交專門人員歸檔保存。

8、檢驗(yàn)人員應(yīng)不斷加強(qiáng)自身學(xué)習(xí)，深刻領(lǐng)會(huì)相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，積極采用新工藝、新技術(shù)，并指導(dǎo)生產(chǎn)工人提高操作水平。

用戶投訴受理制度

1、用戶投訴受理工作由廠（公司）分管經(jīng)營(yíng)領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)，必要時(shí)指定專人承辦。

2、受理人員對(duì)客戶的投訴應(yīng)耐心聽取，詳細(xì)記錄，明確答復(fù)期限。

3、對(duì)客戶的投訴內(nèi)容，按下列原則由相關(guān)人員負(fù)責(zé)處理答復(fù)：（1）、對(duì)員工服務(wù)質(zhì)量的投訴，由廠（公司）領(lǐng)導(dǎo)或指派專人進(jìn)行調(diào)查；

（2）、對(duì)維修質(zhì)量的投訴，由總檢驗(yàn)員負(fù)責(zé)調(diào)查；

（3）、對(duì)收費(fèi)價(jià)格的投訴，由分管經(jīng)營(yíng)的廠（公司）領(lǐng)導(dǎo)或指派專人進(jìn)行調(diào)查；

4、定期或不定期召開用戶座談會(huì)，主動(dòng)征詢客戶意見和要求，樹立企業(yè)良好形象。

5、對(duì)重點(diǎn)客戶開展上門服務(wù)活動(dòng)，主動(dòng)了解出廠車輛的技術(shù)狀況，不斷提高維修質(zhì)量。

6、按照行業(yè)管理部門要求，向客戶公開投訴電話，主動(dòng)接受社會(huì)監(jiān)督。

汽車修理廠維修作業(yè)廢棄物處理制度

一、車輛在維修生產(chǎn)過程中，必須重視環(huán)境的保護(hù)，對(duì)維修生產(chǎn)的廢棄物要分類保管和集中處理。

二、廢棄物要集中收集存放，專人分類保管，定期統(tǒng)一處理。

三、危險(xiǎn)廢物(如蓄電池、電解液、潤(rùn)滑油、洗油)不許隨地傾倒和私自處理，應(yīng)交由環(huán)保部門指定的具有處理危險(xiǎn)廢物資質(zhì)的部門處理。

四、噴漆中產(chǎn)生的廢棄的漆霧必須高空排放。

五、各維修班組負(fù)責(zé)本班組維修作業(yè)的廢棄物的清理、收集、運(yùn)送、管理工作，維修作業(yè)后須及時(shí)按類分別運(yùn)送到廢品庫(kù)。

六、廢棄物的保管按材料庫(kù)安全規(guī)定的要求執(zhí)行。