第一篇：物業(yè)管理分等級收費標準改革探討

物業(yè)管理分等級收費標準改革探討

物業(yè)管理行業(yè)經過20多年的發(fā)展，已經得到社會公眾的廣泛認同，物業(yè)管理行業(yè)為居民、企事業(yè)單位提供的周到服務改善了工作環(huán)境，提高了生活質量，是有目共睹的。近幾年，物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展已經進入高速成長期，物業(yè)管理的范圍不斷拓寬，管理的內容不斷豐富，管理的行為不斷規(guī)范。但是，物業(yè)管理蓬勃發(fā)展的同時，也成為業(yè)主投訴的熱點，業(yè)主對物業(yè)管理日益增長的要求與物業(yè)管理公司收費的矛盾普遍存在，最終反映在如何確定合理的物業(yè)管理收費標準上。而合理的物業(yè)管理收費標準的核心又是如何確定物業(yè)管理的費用。

一、物業(yè)管理分等級收費標準現(xiàn)狀及存在的問題

物業(yè)管理服務收費的規(guī)范伴隨著物業(yè)管理發(fā)展的全過程。全國各地普遍實行的物業(yè)管理分等級收費體系是從價格主管部門逐一對物業(yè)管理企業(yè)審核物業(yè)管理費用的基礎上發(fā)展起來的，深圳的物業(yè)管理收費改革起了試驗田的作用。現(xiàn)在，物業(yè)管理的收費模式一般可以分為三種類型：第一類是屬于政府定價、政府指導價的物業(yè)管理收費標準。這種標準由價格主管部門與物業(yè)管理行業(yè)主管部門在調查核實各物業(yè)管理企業(yè)的費用基礎上，取得物業(yè)管理的社會平均費用，共同發(fā)布物業(yè)管理收費指導標準，將物業(yè)按不同的種類、功能、物業(yè)管理企業(yè)不同的資質、檔次分類，確定不同的收費指導標準。如深圳市物價局與深圳市住宅局1997年共同發(fā)布了深圳物業(yè)管理收費指導標準，目前仍然生效。在具體核定物業(yè)管理收費標準時，由價格主管部門根據物業(yè)管理企業(yè)的調定價申請，通過調查核實，召開業(yè)主座談會等方式，參照物業(yè)管理收費指導標準，確定各物業(yè)小區(qū)的具體收費標準，這種核定收費標準的辦法對于規(guī)范物業(yè)管理收費取得了明顯的效果。由于業(yè)主及物業(yè)管理企業(yè)對政府價格主管部門工作的信任，大多數(shù)的業(yè)主及物業(yè)管理企業(yè)均希望由價格主管部門核定收費標準；第二類是已成立業(yè)主委員會的物業(yè)管理小區(qū)，由業(yè)主大會授權，業(yè)主委員會通過組織招標投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，參照政府有關部門發(fā)布的物業(yè)管理收費指導標準，通過物業(yè)管理合同確定物業(yè)管理收費標準及物業(yè)管理的服務質量標準，不再屬于政府定價的范疇。近兩年雖然剛剛起步，但已經收到良好效果，并有迅速推廣的趨勢，業(yè)主委員會是業(yè)主合法權益的代表，充分發(fā)揮業(yè)主委員會維護自身權益中的主導作用，是政府職能部門的工作重點；但深圳特區(qū)住宅物管理條例規(guī)定收費標準要報業(yè)主大會批準后執(zhí)行，而業(yè)主大會難以組織召開，在實踐中有一定的困難；第三類是規(guī)定房地產開發(fā)商在出售房屋樓宇時，必須在房地產買賣合同中確定具體的物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)管理收費標準、物業(yè)管理服務內容和服務質量。在物業(yè)管理激烈的市場競爭中，物業(yè)企業(yè)的品牌代表了服務質量，物業(yè)管理收費是一項長期支出，是購房者置業(yè)考慮的重要因素。物業(yè)管理收費標準與物業(yè)的銷售掛鉤，促使房地產開發(fā)商自律，購房者也有一定的心理預期。此項政策實施以后，受到普遍的歡迎，大大減少了物業(yè)管理收費方面的投訴，將來應是市場確定物業(yè)管理收費標準的最主要形式。目前深圳的房地產買賣合同中僅僅有收費標準的約定，缺少有關服務質量標準的約定。主要是依據物業(yè)管理企業(yè)的品牌效應，盡管如此，卻代表了改革的方向。

現(xiàn)行由政府價格主管部門與物業(yè)管理行業(yè)主管部門共同發(fā)布分等級的物業(yè)管理收費指導標準模式對規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)的競爭秩序，制止不正當競爭，提高收費標準及服務質量的透明度，保障業(yè)主的合法權益，促進物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展起了積極的作用，但是在如何具體確定物業(yè)管理的收費標準中，一些不盡合理的與市場經濟相矛盾的問題也暴露出來，直接影響到物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。

（一）過去通行的物業(yè)分類方法跟不上物業(yè)管理的發(fā)展速度。過去一般將物業(yè)分成多層住宅、高層住宅、商住樓、工業(yè)廠房、辦公樓、商業(yè)用樓宇。但是目前的物業(yè)類型層出不究，僅僅住宅就新出現(xiàn)10層左右的小高層帶電梯樓宇、高標準的別墅，配以高質量的綠化；工業(yè)廠房也由過去的單一由勞動密集型廠房為主體轉變?yōu)榛旌闲凸I(yè)廠房為主，尤其是近幾年

迅速發(fā)展的高科技工業(yè)廠房，如以生產計算機軟件及高科技開發(fā)為主的現(xiàn)代化工業(yè)廠房裝修標準及對環(huán)境的要求與高檔的辦公樓相同，物業(yè)管理標準及要求相仿，但過去一般很少將高科技的工業(yè)廠房作為單獨一類考慮；大量的多層、高層混合型的住宅區(qū)未能納入物業(yè)類分類，多層與高層的物業(yè)管理收費標準懸殊，引發(fā)業(yè)主之間的矛盾；過去沒有實行一體化物業(yè)管理的機關、學校、醫(yī)院近年來也紛紛引入專業(yè)化物業(yè)管理，通過物業(yè)管理招標投標的方式確定物業(yè)管理企業(yè)，既提高了物業(yè)管理的質量，又大大減少了物業(yè)管理的費用，取得了良好的社會效益的經濟效益，已經被社會普遍接受；物業(yè)管理的內容隨時代的發(fā)展，與過去的物業(yè)管理方式、濃度相比有了質的飛躍，但難以納入分類。物業(yè)管理體制的復蓋面比過去大大拓展，物業(yè)管理分類方法跟不上物業(yè)管理的發(fā)展是必然的趨勢。

（二）過去通行的物業(yè)分級的辦法跟不上物業(yè)管理的要求。從物業(yè)管理起步時的對每住宅區(qū)逐一核定費用到統(tǒng)一規(guī)定物業(yè)管理的級別，確定社會平均費用，是一大進步。目前全國大部分城市的物業(yè)管理收費均是按照物業(yè)管理的等級確定收費標準。深圳物業(yè)局與深圳市住宅局1997年聯(lián)合發(fā)布物業(yè)管理收費等級標準，將物業(yè)分成多層住宅、高層住宅、商住樓、工業(yè)廠房四類，每一類物業(yè)又分為四級收費標準。主要考慮了小區(qū)、樓宇的綠化復蓋率、公共設施（如道路、消防、停車場、文化娛樂、生活服務商業(yè)網點設施）完善及維護完好率、管理人員（包括管理、維修、綠化、衛(wèi)生、保安、機電等全部各類人員）人均管理面積，管理人員持有的等級證書資質、開展社區(qū)文化服務的數(shù)量，開展文化體育活動的項目量、管理人員、保安人員是否24小時值勤，國產與進口電梯的差異，清潔工作全天候、全面保持潔凈率，園林綠地長勢良好率、修剪整齊及時率、各類工作人員工作量負荷率、服務意識、言行規(guī)范、業(yè)務素質、敬業(yè)精神，房屋及配套設施維護狀態(tài)良好率，物業(yè)管理評比考評分數(shù)等多項指標，根據不同的物業(yè)管理等級確定不同的收費標準，一直延續(xù)至今。

實踐中，按物業(yè)管理等級的劃分物業(yè)管理的收費標準有先天不足。一是等級的劃分帶有一定程度的主觀性，難以客觀地反映物業(yè)管理內在的質量，劃分只反映核定收費等級時的物業(yè)管理質量，不能適時反映物業(yè)管理質量的變化，物業(yè)管理企業(yè)在評定物業(yè)管理等級時提供的高質量服務標準不能長期兌現(xiàn)，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)難免產生矛盾：二是由于物業(yè)所處的環(huán)境不同、規(guī)模不同、設施布局不同、新舊不同、質量不同、業(yè)主的收入不同、業(yè)主對物業(yè)管理的要求不同，為達到同樣等級的物業(yè)管理標準，不同的物業(yè)管理企業(yè)所付出的勞動和物質消耗費用有相當大的差別，實際上是難以存在具有可比性物業(yè)管理收費標準。因此，不能僅以達到一定的物業(yè)管理等級水平確定相應的收費標準。事實上，在核定某一物業(yè)的收費標準時仍然要核實其實際的物業(yè)管理費用。不計算物業(yè)管理的個別費用，僅依據物業(yè)管理分類等級所具備的條件確定收費標準是不可行的。

（三）過去通行的物業(yè)管理分級辦法不能客觀地反映物業(yè)管理企業(yè)的費用支出和依據物業(yè)公共部分從事經營活動產生的經濟補償?shù)膶嶋H狀況。根據物業(yè)管理的費用核定實踐，物業(yè)管理企業(yè)從事多種經營補償物業(yè)管理收入是物業(yè)管理費用的重要補充。目前，物業(yè)管理費用和物業(yè)管理企業(yè)從事多種經營補償物業(yè)管理收入的透明度不高，業(yè)主難以理解物業(yè)管理費用與所接受的物業(yè)管理服務的相互聯(lián)系。也使得業(yè)主在不同物業(yè)之間收費標準比較時引發(fā)誤解。

當前，物業(yè)管理收費的改革方向是以市場為導向，要進一步推進業(yè)主委員會通過招標投標形式確定物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理收費標準、房地產開發(fā)企業(yè)在出售房地產時以招標投標形式確定物業(yè)管理收費標準。物業(yè)管理收費標準從政府定價為主改革為以市場調節(jié)價為主要形式。但目前由于多方面的因素，物業(yè)管理信息不對稱的矛盾十分突出，物業(yè)管理的費用透明度不高，業(yè)主委員會對物業(yè)管理費用普遍知之甚少，也難以得到有效的信息，無法形成在平等基礎上與物業(yè)管理企業(yè)進行協(xié)商，迫切需要政府有關職能部門提供基本物業(yè)管理項目、費用的參照依據，指導業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商物業(yè)管理的服務項目及收費標準。同

時，對指導物業(yè)管理企業(yè)參加物業(yè)管理的招標投標工作，防止不正當價格競爭，維護市場正常的經濟秩序也有重要的意義。

二、物業(yè)管理按管理項目費用核定收費標準的思路

物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供的物業(yè)管理是保證物業(yè)及公共附屬設施正常運行的一體化管理，其中有一部分是物業(yè)管理具有共性的基本服務項目，有一部分是少數(shù)物業(yè)特有的服務。過多地強調物業(yè)管理的高標準，不利于物業(yè)管理的普及與規(guī)范。政府只應根據有關的法律、法規(guī)提出基本的物業(yè)管理服務要求。

物業(yè)管理的收費標準是提供物業(yè)管理服務所必須的費用開支、稅金及利潤之和。物業(yè)管理屬于微利行業(yè)，利潤率各地有不同的規(guī)定。

業(yè)主由于其經濟狀況不同、要求不同、文化的差異，對物業(yè)管理的要求有相當大的差別、物業(yè)管理項目有不同的管理質量費用差別或等級。政府價格主管部門應主要核定帶共性特征的基本物業(yè)管理項目及標準所對應的費用。將物業(yè)管理分解為具有可比性的管理項目、標準的費用公布出來，推進整個具體核定收費標準的過程透明化。給業(yè)主委員會以多等級的管理服務選擇，收費標準的核定減化成項目管理費用“搭積木”式的過程，可以減少業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的抵觸情緒，有效地避免物業(yè)管理企業(yè)超出業(yè)主承受能力過度提高物業(yè)管理服務標準的傾向。

物業(yè)管理項目費用核算收費標準的核心是將物業(yè)管理收費的費用科學地分成所有物業(yè)均具有共性特征的，因而是可比較的基本項目。對一些僅僅是部分物業(yè)具有的服務費用均交由業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商解決。

（一）以人均管理費用為主要特征的開支，如人均管理建筑面積，人均人工費/月。管理人員費用。包括全部管理人員的人工費（含工資、福利、保險、補貼）。

治安防范費。包括治安人員的人工費（含工資、福利、保險、補貼）、器材費、保安用固定資產折舊費。

綠化保潔費。包括保潔人員的人工費（含工資、福利、保險、補貼）、保潔器材物料消耗費、除四害消殺費、垃圾清運費、保潔用水電費，節(jié)日裝飾費。

（二）以建筑面積為核算基本單位的開支。

公用設備、設施維護維修費用。包括物業(yè)管理小區(qū)所有公用設備、設施維護人員的工人費、消耗材料費、工具費，對外承包費。

專用設備運行維護費用。一是電梯運行維護費，包括電梯運行電費，運行維護費、維修配件費、年檢費、對外承包檢修費、人工費（電梯操作人員、維修保養(yǎng)人員）；二是中央空調費，包括中央空調水電費、維修人工費、維修維護材料費、水檢測費、水質處理費。固定資產折舊及辦公費用。包括用于物業(yè)管理的固定資產折舊、攤銷和維護、低值易耗辦公用品，辦公費用、差旅、探親、交通費，業(yè)務接待費，辦理證件費，辦公用水電費，物業(yè)管理軟件費用。

公用水電費。包括公共照明系統(tǒng)用電費、公共設施用水電費、智能化網絡用電費、綠化用水電費。

保險費及審計費用。包括房屋保險、設備保險、車位保險等有關保險費用，聘請會計師事務所進行財務審計費用。

（三）根據有關規(guī)定核算的開支。

社區(qū)文化建設費，業(yè)主委員會費用。按一定的比率提取。

稅收，根據稅法規(guī)定應交納的稅種和稅率執(zhí)行。

利潤，根據政府規(guī)定的利潤率確定。

（四）其他費用。包括應業(yè)主要求提供的各種特定服務所需要的服務。

物業(yè)管理企業(yè)除提供物業(yè)管理服務外，還有利用部分業(yè)主共有的公共設施提供經營服

務、補償物業(yè)管理的費用，主要有：

一是停車場收益。停車費收入扣除支出后的結余。

二是部分體育娛樂設施的收益、公共場地用于出租的收益。

三、物業(yè)管理項目費用核算需要解決的問題

通過核查物業(yè)管理項目費用制定物業(yè)管理收費標準是對通行的分級物業(yè)管理收費標準的改革。對政府的有關部門提出了新的課題，物業(yè)管理項目費用的真實、準確可靠及可比性是研究的重點。要促進物業(yè)管理行業(yè)實行規(guī)模經營，不斷降低單位管理費用，提高服務質量，通過市場競爭，優(yōu)勝劣汰，發(fā)展壯大。建設主管部門定期發(fā)布建筑工程定額，對規(guī)范建筑市場，維護正常的市場競爭秩序起了重要的作用，房屋租賃管理部門定期發(fā)布房屋租賃指導標準，對規(guī)范房屋租賃市場起了重要作用。但價格主管部門或物業(yè)管理行業(yè)主管部門參照建設主管部門公布施工定額指標的辦法發(fā)布物業(yè)管理項目費用或指導標準有無法律依據，項目費用指導標準對價格主管部門具體核定收費標準有無約束力，還存在不同的觀念分岐。需要進一步研究。由過去按分等定級制定的物業(yè)管理收費標準與按物業(yè)管理項目費用核定的收費標準銜接問題也要引起高度重視。但定期核查物業(yè)管理項目費用應是政府有關職能部門的一項基礎性工作。

（一）要建立制度，由價格主管部門與物業(yè)管理的行政主管部門定期組織費用調查核算。將不同類型、不同規(guī)模的物業(yè)分為不同檔次進行調查，核查項目要統(tǒng)一規(guī)范，數(shù)據樣本應達到一定的規(guī)模。對數(shù)據的處理做到由表及里、由此及彼、去粗取精。對各種因素要統(tǒng)籌考慮。一是對人工費用以人均費用為基本單位，如人均管理建筑面積，人均費用；保潔人均建筑面積或保潔實際面積、人均費用；對公用設施的運行維護費用以建筑面積為分攤基本單位；二是各項費用所占管理費用的比例是分析的重點。

（二）注重采用經招標投標獲得物業(yè)管理權企業(yè)的管理費用數(shù)據。近幾年，已經有不少物業(yè)采用招標投標方式確定物業(yè)管理企業(yè)，由于中標的物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理水平、物業(yè)管理質量和收費標準均有很強的自律性。因此，中標企業(yè)的管理費用核算可以認為是最具有說服力，最具有參考價值的。規(guī)定物業(yè)管理合同必須到行業(yè)主管部門備案是取得以上數(shù)據的有效途徑，但能否強制實施，還需進一步研究。

（三）利用現(xiàn)代計算機技術做好物業(yè)管理費用數(shù)據庫建設，對管理項目的費用狀況加強監(jiān)測，定期更新內容。要提高價格管理部門和物業(yè)管理行業(yè)主管部門的服務意識，盡可能公開物業(yè)管理項目費用資料，協(xié)調物業(yè)管理中發(fā)生的收費矛盾。

第二篇：物業(yè)管理收費標準

物業(yè)管理費的收取應當依據小區(qū)的情況和物業(yè)管理公司的資質來確定，物業(yè)管理費應當包括了綠化維護、公共部位的水電公攤、衛(wèi)生保潔等，當然，如果電梯及水泵的電費可以另外收取（具體收取標準另外約定），但要從物業(yè)管理費中扣除，或者說，物業(yè)公司收取的標準應該降低。具體的標準，應該參照杭州市房地產管理局的物業(yè)管理部門的具體規(guī)定來收取。也就是說，所謂的水電公攤，如果是在單元內電梯、水泵等維護以外，應該是在物業(yè)管理費之內的，否則，企不是要收“綠化公攤”、“衛(wèi)生保潔公攤”了？

物業(yè)管理費可以最多預收一年，但如果業(yè)主沒有入住的，應當按照標準的70%收取。收取的起算期間為：建設單位向業(yè)主送達交付使用通知之日起滿1個月后，即為2005年1月30日，之前的物業(yè)管理支出應當由開發(fā)商支付。

附：相關法規(guī)依據

第二十條 物業(yè)管理企業(yè)應當提供的服務內容：

（一）物業(yè)共用部位、共用設施設備的使用管理、養(yǎng)護、維修和更新；

（二）物業(yè)共用部位和物業(yè)管理區(qū)域內道路的保潔服務；

（三）公共綠地、花草樹木的養(yǎng)護、管理；

（四）協(xié)助公安部門維護物業(yè)管理區(qū)域內的公共秩序、進行安全防范；

（五）物業(yè)裝飾、裝修的管理服務；

（六）物業(yè)維修、更新費用的賬目管理和物業(yè)檔案的保管；

物業(yè)管理企業(yè)可與業(yè)主委員會約定其他服務項目。業(yè)主和使用人對物業(yè)管理企業(yè)提供的特約服務有自主選擇權。

第四十四條 物業(yè)管理服務收費標準的確定，應當遵循合理、公平、公開以及與物業(yè)管理企業(yè)資質等級、服務內容相適應的原則。

物業(yè)管理服務收費實行政府指導價和市場調節(jié)價。具體標準，由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會在政府指導價基礎上協(xié)商確定，并報價格管理部門備案。專項服務費和特約服務費除價格管理部門另有規(guī)定外，實行市場調節(jié)價。

第四十五 物業(yè)管理服務費由物業(yè)管理企業(yè)按物業(yè)管理服務合同約定的期限向業(yè)主收取。預收期限不得超過12個月。業(yè)主與使用人約定由使用人繳納物業(yè)管理服務費的，從其約定，業(yè)主負連帶繳納責任。

其他任何單位和個人不得重復收取項目或性質相同的費用。

第四十六條 建設單位未出租、出售的物業(yè)以及交付使用但業(yè)主或使用人尚未居住的物業(yè)，物業(yè)管理服務費按應收標準的70%收取。物業(yè)管理企業(yè)收費項目和標準應向全體業(yè)主公布。

物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理服務合同約定之外自行提供服務，未經業(yè)主委員會或業(yè)主認可的，業(yè)主或使用人可以不支付費用。

國務院《物業(yè)管理條例》

第四十二條 物業(yè)交付使用前發(fā)生的前期物業(yè)管理服務費用，由建設單位承擔；物業(yè)交付使用后至前期物業(yè)管理服務合同終止之日發(fā)生的前期物業(yè)管理服務費，由建設單位和物業(yè)買受人按照前期物業(yè)管理服務協(xié)議的約定承擔。

前款所稱的已交付使用，是指物業(yè)通過綜合竣工驗收，建設單位向業(yè)主送達交付使用通知之日起滿1個月后。

第四十三條 物業(yè)交付使用時，除物業(yè)銷售、租賃合同約定或價格管理部門規(guī)定外，物業(yè)的建設單位、物業(yè)管理企業(yè)以及其他部門不得向業(yè)主或使用人收取任何費用。

第三篇：煙臺市物業(yè)管理收費標準

煙價[2004]3號 發(fā)布時間：2004年2月5日）

各縣市區(qū)物價局、房產管理局，市直有關部門，各物業(yè)管理企業(yè)：

根據《煙臺市物業(yè)服務收費管理暫行辦法》的規(guī)定，結合我市的實際情況，現(xiàn)將普通住宅小區(qū)物業(yè)服務收費標準及有關事宜通知如下：

一、普通住宅小區(qū)公共性物業(yè)服務費收費標準，依據《煙臺市物業(yè)服務收費管理暫行辦法》規(guī)定的原則，確定了甲、乙、丙、?。磦€物業(yè)服務等級及相應收費標準（見附件一）。

二、高層住宅電梯運行費（含日常維護費、管理費），在保證電梯正常運行的前提下，按建筑面積每月每平方米0.3元收取。住宅樓的電梯起始層住戶，不承擔電梯運行費。

三、停車服務收費，實行開放式管理的小區(qū)的停車收費標準，按煙臺市物價局、財政局、公安局《關于調整我市停車場收費的通知》（煙價[1999]126號）規(guī)定執(zhí)行；實行封閉式管理的小區(qū)停車場收費標準見附件二。未經批準不得收取停車費。

以上規(guī)定自２００４年４月１日起執(zhí)行，原煙臺市物價局、房產管理局《關于下達普通住宅小區(qū)物業(yè)管理收費試行標準的通知》（煙價[1998]88號）同時廢止。

煙臺市物價局、煙臺市房產管理局

二OO四年一月五日

附件一：煙臺市普通住宅小區(qū)公共性物業(yè)服務等級及收費標準表

服務等級

幅度

甲

乙

丙

丁

評分標準（滿分100分）90分以上1.0080分至89分 0.7070分至79分 0.4060分至69分0.15基準價格（元/月.建筑平方米）浮動上浮不超過20%，下浮不限上浮不超過20%，下浮不限上浮不超過20%，下浮不限上浮不超過20%，下浮不限

第四篇：物業(yè)管理等級及收費標準

石家莊市物業(yè)服務收費管理實施辦法

第一條為進一步規(guī)范我市物業(yè)服務收費行為，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，促進我市物業(yè)管理服務行業(yè)的健康發(fā)展，根據國家發(fā)展和改革委員會、建設部《物業(yè)服務收費管理辦法》、河北省物價局、建設廳《河北省物業(yè)服務收費管理辦法》結合我市實際，制定本實施辦法，物業(yè)管理等級及收費標準。

第二條本實施辦法適用于本市行政區(qū)域內物業(yè)服務收費行為及其管理活動。

第三條 本辦法所稱物業(yè)服務收費，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對居住、辦公寫字樓、工業(yè)、商業(yè)等房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理、維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。

第四條 國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè);物業(yè)管理企業(yè)應開展正當?shù)膬r格競爭，禁止價格壟斷、價格欺詐和牟取暴利的行為，促進物業(yè)服務收費通過市場競爭形成。

第五條物業(yè)服務收費實行統(tǒng)一政策，分級管理。市價格主管部門會同同級房地產行政主管部門負責制定全市物業(yè)服務收費的實施辦法，指導、協(xié)調、監(jiān)督、管理全市物業(yè)服務收費管理工作。市內五區(qū)和開發(fā)區(qū)的物業(yè)服務等級和收費指導標準，由市價格主管部門會同市房地產行政主管部門負責制定、調整，并向社會公布，工作報告《物業(yè)管理等級及收費標準》?？h（市）價格主管部門會同同級房地產行政主管部門，負責本行政區(qū)域內物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作，貫徹落實上級相關政策，制定、調整公布轄區(qū)內物業(yè)服務等級和收費指導標準，并報市物價局、市房產管理局備案。制定等級基準價要根據物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤，利潤率一般不應超過物業(yè)服務成本的10%。每一等級收費標準的浮動幅度一般不應超過該等級基準價上下10%。

第六條物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開及費用與服務水平相適應的原則。

第七條物業(yè)服務收費區(qū)分不同物業(yè)的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。

普通住宅區(qū)公共性物業(yè)服務收費實行政府指導價。普通住宅區(qū)公共性物業(yè)服務收費，是指物業(yè)管理企業(yè)對普通住宅區(qū)的清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護、秩序維護，房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理等提供服務所收取的費用。

清潔衛(wèi)生，是指對住宅區(qū)內道路、公共走廊、通道的清掃，上下水管道的清理，化糞池的清淘，外墻、水塔的清洗消毒以及垃圾清運至轉運站等。

綠化養(yǎng)護，是指對住宅區(qū)內栽種的花草、樹木，定期修剪、噴藥、澆水等。

秩序維護，是指配備專職人員值勤巡邏，維護住宅區(qū)正常生活秩序等。

房屋及配套的設施設備和相關場地的維修、養(yǎng)護、管理，是指對住宅主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等和住宅區(qū)內或單幢住宅內，建設費用已分攤進入住房銷售價格的共用下水管道、落水管、電梯、天線、照明、消防設施、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場、車庫、公益性文體設施以及設施設備使用的房屋等的維修、養(yǎng)護、管理。不包括上述設施的大修、中修和更新、改造。

高級公寓、別墅區(qū)等高標準住宅區(qū)以及辦公寫字樓、工業(yè)、商業(yè)等類別的物業(yè)服務收費，實行市場調節(jié)價。

特約服務費實行市場調節(jié)價，由雙方約定。特約服務費是指物業(yè)管理服務企業(yè)接受個別業(yè)主委托，為其提供公共性物業(yè)服務合同以外的服務所收取的費用。

物業(yè)管理服務區(qū)域內的車輛停放服務收費，按照政府價格主管部門的有關規(guī)定執(zhí)行。具體標準另文下達。

第八條根據物業(yè)管理服務的內容、質量、程度等因素，將物業(yè)管理服務劃分為五個服務等級，并制定相應的收費指導標準（服務等級指導標準及服務收費指導標準見附件）。具體收費標準由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據規(guī)定的等級基準價及其浮動幅度在物業(yè)服務合同中約定，并向市價格主管部門和房地產行政主管部門備案。

第五篇：物業(yè)管理服務項目及收費標準（定稿）

物業(yè)管理服務項目及收費標準

一、服務項目具體地可分為三大類別：

(一)公共服務。它是為全體用戶提供經常性服務，是所有用戶都可以享受到的。

(1)衛(wèi)生服務，包括每天清掃公共樓梯、道路、綠化池，上門為用戶收集清運垃圾、清洗每天的公共垃圾桶。

(2)定期清洗消毒樓宇公共食用蓄水池，保持池內的自來水衛(wèi)生；在每次清洗水池的同時，清洗樓梯走廊。

(3)每月派專員挨家挨戶上門登記計算，交繳水電費；對所管理的樓宇公共水電設施的維護保養(yǎng)、樓梯過道的公共照明維護，隨時更換壞了的燈泡。

(4)維護小區(qū)環(huán)境，設衛(wèi)生監(jiān)督員每天流動檢查，制止各種有損市容、市貌的亂搭亂建、亂倒、亂放、亂涂等違章行為，保障全體用戶的利益不受侵害。

(5)小區(qū)內的治安服務，設立治安崗亭和流動巡邏隊伍。

(二)專項服務。它是為某些用戶群眾提供的服務，有：

(1)為高層用戶24小時開啟、維修電梯；

(2)定期翻新、粉刷樓宇；

(3)檢修各種公用設施，如高層供水水泵、消防設備、配電房等動力設備；專項服務的收費，按各用戶的建筑面積合理負擔。

(三)特約服務。它是為滿足用戶特別需要而提供的個別服務（有償服務），主要有：

(1)代保管自行車、摩托車、汽車；

(2)代管房屋；

(3)預約定期上門清掃室內衛(wèi)生；

(4)收洗衣物、被褥、縫制衣服；

(5)代購商品、代送煤氣等；

(6)代搬家業(yè)務；

(7)代接送小孩上學、入托；

(8)維護室內水電設備、家用電器；

(9)用戶委托的其他服務項目。

二、收費標準

物業(yè)費由長春市物價局依據小區(qū)的具體情況擬定，其中包括電梯費，保潔費，保安費等實際收費。