第一篇：物業(yè)管理收費原則

物業(yè)管理單位開展物業(yè)管理服務(wù)收費遵循合理、公開及與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的承受能力相適應(yīng)的原則。具體來說，物業(yè)管理收費應(yīng)堅持六個原則：(1)等價交換原則。收費價格的高低由所提供服務(wù)的質(zhì)量決定。(2)誰受益、誰出錢的原則。(3)差別原則。根據(jù)物業(yè)使

物業(yè)管理師單位開展物業(yè)管理服務(wù)收費遵循合理、公開及與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的承受能力相適應(yīng)的原則。具體來說，物業(yè)管理收費應(yīng)堅持六個原則：(1)“等價交換”原則。收費價格的高低由所提供服務(wù)的質(zhì)量決定。(2)“誰受益、誰出錢”的原則。(3)“差別”原則。根據(jù)物業(yè)使用人的收入水平不同，采用不同的服務(wù)方式和收費標(biāo)準(zhǔn)。(4)“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價”原則。根據(jù)物業(yè)管理公司提供的服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)水平的不同，采用不同的收費標(biāo)準(zhǔn)。如深圳市規(guī)定，凡被評為國家級、省級或市級示范住宅小區(qū)均可上浮物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)。(5)“取之于民，用之于民”的原則。有兩方面含義：一是從住戶收取的費用，要用在住戶身上，不得挪作他用;二是不得牟取高額利潤。(6)“公開”原則。物業(yè)管理服務(wù)收費實行明碼標(biāo)價，收費項目和標(biāo)準(zhǔn)及收費辦法應(yīng)在經(jīng)營場所或收費地點公布。物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)定期(一般為6個月)向住戶公布收費的收入和支出賬目，公布物業(yè)管理年度計劃和小區(qū)管理的重大措施，接受小區(qū)管理委員會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的監(jiān)督。

各級政府的物價部門是物業(yè)管理服務(wù)收費的主管機關(guān)。物價部門應(yīng)當(dāng)會同物業(yè)管理行政主管部門加強對物業(yè)管理服務(wù)收費的監(jiān)督和指導(dǎo)。

物業(yè)管理收費根據(jù)所提供服務(wù)的性質(zhì)、特點等不物業(yè)管理員同情況，分別實行政府定價、政府指導(dǎo)價和經(jīng)營者定價。

為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的公共衛(wèi)生清潔，公用設(shè)施的維修保養(yǎng)、保安、綠化等具有公共性質(zhì)的服務(wù)以及代收代繳水電費、煤氣費、有線電視費、電話費等公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)收費，實行政府定價或政府指導(dǎo)價。

凡屬為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人個別需求提供的特約服務(wù)，除政府物價部門規(guī)定有統(tǒng)一收費標(biāo)準(zhǔn)者外。服務(wù)收費實行經(jīng)營者定價。特約服務(wù)包括房屋裝修、家電修理、居室清潔、代購商品、找醫(yī)送藥、看護(hù)病人、接送子女上學(xué)等。實注冊物業(yè)管理師行經(jīng)營者定價的物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)管理企業(yè)與小區(qū)業(yè)主委員會或產(chǎn)權(quán)人代表、使用人代表協(xié)商決定，并應(yīng)將收費項目和收費標(biāo)準(zhǔn)向當(dāng)?shù)匚飪r部門備案。

第二篇：物業(yè)管理收費研究

物業(yè)管理論文

物業(yè)管理收費研究

龔心怡 09財管1班 03609108

摘要：物業(yè)管理費是物業(yè)管理企業(yè)的主要收入來源，更是物業(yè)管理企業(yè)賴以生存和發(fā)展的基礎(chǔ)。然而，由于種種原因，許多業(yè)主經(jīng)常拒繳物業(yè)管理費，致使部分物業(yè)管理企業(yè)陷入經(jīng)營困境，嚴(yán)重影響了物業(yè)管理企業(yè)及物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。本文就物業(yè)管理收費的方式進(jìn)行分析，以及對收費難的原因、類型、解決方法進(jìn)行初步探討，并提出一些解決辦法。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；收費難；問題；探討

物業(yè)管理在中國誕生以來，對于推動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進(jìn)商品房消費，維護(hù)社會和諧發(fā)展可以說是功不可沒，在房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟(jì)重要支柱之一的時代，作為房地產(chǎn)業(yè)不可或缺的物業(yè)管理行業(yè)地位越來越重要。所以物業(yè)管理收費難的問題不能不引起我們的密切關(guān)注。

物業(yè)管理收費難絕不是一個孤立的問題，產(chǎn)生這個問題的原因很多，有政府的原因，有開發(fā)商的原因，有業(yè)主的原因，也有物業(yè)管理企業(yè)自身的原因。其根本原因是各方均以各自利益為出發(fā)點，因而產(chǎn)生片面的認(rèn)識所致，或者說是行業(yè)定位和社會定位出現(xiàn)了嚴(yán)重的偏差。

我國的物業(yè)管理企業(yè)起步較晚毋庸贅述，至今仍徘徊在“政府主導(dǎo)”時代，包括物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會都還是政府機構(gòu)，許多地方的物業(yè)收費仍由政府定價，而物業(yè)企業(yè)一開始就被定性為保本微利企業(yè)。在這種情況下，物業(yè)企業(yè)的生存發(fā)展對政府的依賴性就不難理解了。

其次，大多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高高在上，一直把物業(yè)管理企業(yè)當(dāng)做自己的行業(yè)附庸，所以開發(fā)中產(chǎn)生的任何問題都可以交由物業(yè)管理企業(yè)去扛，甚至在房屋銷售時可以把減免物業(yè)管理費作為誘人的優(yōu)惠條件。

再次，社會一般對物業(yè)管理的基本看法是：受雇于業(yè)主的服務(wù)機構(gòu)。通俗的說就是業(yè)主花錢買服務(wù)，物業(yè)企業(yè)就得按業(yè)主的要求提供服務(wù)。反言之，許多業(yè)主的心態(tài)就是我讓你干你就干，不讓你干你就干不成。因此稍不順心或不能滿足即動輒以不交物業(yè)費相要挾。而一些物業(yè)企業(yè)自身也陷入認(rèn)識誤區(qū)：拿人錢財替人消災(zāi)的心態(tài)作祟，對開發(fā)商和一些素質(zhì)低下的業(yè)主的不合理意見及錯誤行為一味遷就退讓，生怕砸了飯碗。也有一些物業(yè)企業(yè)把所管區(qū)域當(dāng)成自留地，為所欲為，甚至違規(guī)多收亂收費用。

從以上各方面對物業(yè)管理不同的認(rèn)識來看，就好比盲人摸象，各自摸到的部位不同，產(chǎn)生的認(rèn)識自然就不同了，正所謂一葉障目，不見泰山。而產(chǎn)生以上這些片面的認(rèn)識，即對物業(yè)管理企業(yè)定位的偏差，其根源是對物業(yè)管理或者物業(yè)服務(wù)的本質(zhì)缺乏真正的了解：

《物業(yè)管理條例》規(guī)定：物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

因此，物業(yè)管理企業(yè)所有的活動都是圍繞物業(yè)共有部分進(jìn)行的，首先考慮的是業(yè)主的公共利益，所提供的服務(wù)也只能是準(zhǔn)公共性的，這種準(zhǔn)公共性的服務(wù)決定了物業(yè)管理的價值取向。只有認(rèn)清這個問題，才能給物業(yè)管理一個準(zhǔn)確的定位，只有給物業(yè)管理準(zhǔn)確定位，才能弄清楚“物業(yè)管理收費的特殊性和產(chǎn)生的根據(jù)”，只有弄清楚物業(yè)收費的這種特殊性才能搞清楚物業(yè)收費難的真正原因。

分析如下：

（一）消費市場不成熟是收費矛盾糾紛多的主要原因。

目前，越來越多的業(yè)主渴望享受更高質(zhì)量的物業(yè)服務(wù)，但是，物權(quán)意識的不健全和消費心理的不健康，使業(yè)主對物業(yè)服務(wù)普遍缺乏理性的認(rèn)識，造成了多方面的問題。

第一，物業(yè)服務(wù)的商品性質(zhì)、功用和價值認(rèn)識不到位。物業(yè)服務(wù)作為一種商品，其價值主要表現(xiàn)為改善和優(yōu)化物業(yè)的環(huán)境、保障物業(yè)區(qū)域的良好秩序、降低物業(yè)的折舊率。對此目前很多業(yè)主尚未認(rèn)識，可以說，由于對物業(yè)服務(wù)商品性質(zhì)認(rèn)識上的偏差，是造成收費矛盾的主要原因。

第二，物權(quán)意識不健全，物業(yè)價值形成不了解。業(yè)主購買物業(yè)后取得了對房屋專有部位的所有權(quán)和對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的共有權(quán)。全體業(yè)主應(yīng)當(dāng)是“共同購買、共同消費、共同受益”。但是，由于物權(quán)意識的不健全導(dǎo)致責(zé)任意識缺乏，不能從履行業(yè)主義務(wù)的角度去對待這種消費，造成業(yè)主與企業(yè)在收費問題上關(guān)系緊張，并引發(fā)一些特殊的矛盾。

第三，物業(yè)管理知識和政策法規(guī)認(rèn)識缺位。①是對物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)不了解；②是對企業(yè)責(zé)任范圍不清楚；③是合同意識淡薄；④追求背離市場經(jīng)濟(jì)法則的低標(biāo)準(zhǔn)收費高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)。

第四，低價惡性競爭造成了收費矛盾。由于消費市場不成熟，大部分業(yè)主缺乏對物業(yè)管理的必要了解，片面追求低標(biāo)準(zhǔn)收費高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)，一些服務(wù)水平差、管理不規(guī)范的企業(yè)，迎合這種心理需求以次充好，通過價格競爭取得市場份額。但由于服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)過低，基本的服務(wù)都無法達(dá)到，致使這樣的物業(yè)內(nèi)矛盾糾紛多發(fā)。

（二）市場標(biāo)準(zhǔn)化指標(biāo)體系不健全是收費矛盾糾紛多的重要原因。

收費矛盾糾紛多，也反映了市場仍不夠規(guī)范，缺乏衡量、判斷物業(yè)服務(wù)商品品質(zhì)和功能的標(biāo)準(zhǔn)。主要體現(xiàn)在以下三方面：

第一，定價機制不完善。長期以來，收費推行政府定價和政府指導(dǎo)價，這種模式有兩個弊端：一是業(yè)主作為物業(yè)服務(wù)的購買方，沒有充分地參與定價過程，其應(yīng)有權(quán)利不能充分行使；二是價格確定過程不透明。

第二，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不明晰。行業(yè)缺乏統(tǒng)一規(guī)范的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)一直是行業(yè)存在的問題。物業(yè)服務(wù)合同在服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)方面往往沒有明確約定，提供哪些服務(wù)便容易成為泛泛而談，起不到規(guī)范雙方行為，明辯爭議的效果，一旦產(chǎn)生爭議，就很難協(xié)調(diào)。

第三，效能標(biāo)準(zhǔn)缺失。物業(yè)服務(wù)效能標(biāo)準(zhǔn)的缺乏也是一個值得重視的問題。企業(yè)向業(yè)主提供服務(wù)，其價格是多少，內(nèi)容有哪些，基本上都有一個大致的框架，但是這些服務(wù)有什么效能，對物業(yè)環(huán)境的改善有多大效果，對物業(yè)的保值增值有多少增益，基本上不會涉及。

（三）市場運作機制不健全、服務(wù)不規(guī)范，是收費矛盾糾紛多的又一重要原因。

第一，信息不對稱，規(guī)范無保障。在當(dāng)前的市場環(huán)境下，企業(yè)因為與業(yè)主的信息不對稱而取得了一些“額外收益”，對一些服務(wù)環(huán)節(jié)進(jìn)行了減省。企業(yè)的這種行為一旦披露，就會引發(fā)激烈沖突，矛盾就會通過收費的對立體現(xiàn)出來。

第二，建管不分，服務(wù)不規(guī)范。目前相當(dāng)多的項目是由其開發(fā)商組建的企業(yè)管理，其中少數(shù)利用開發(fā)商支持在人員、資本、技術(shù)等方面有較大積累的企業(yè)開

拓了部分市場，還有少數(shù)獨立的企業(yè)也獲取了部分市場。總體上看，建管不分的現(xiàn)象仍比較嚴(yán)重，后果是業(yè)主解聘企業(yè)的成本高、權(quán)益得不到有效保障，而競爭不充分企業(yè)就沒有生存壓力，從而導(dǎo)致服務(wù)行為長期得不到規(guī)范。

（四）收費機制的特殊性也引發(fā)了收費矛盾糾紛。

第一，合同及其收費機制扭曲了債權(quán)關(guān)系?！按钴囅M”現(xiàn)象就十分嚴(yán)重，一方面，一些業(yè)主因種種原因拒絕交費；另一方面，企業(yè)為解決“收費難”問題，采取“不交費就不發(fā)鑰匙”、斷水?dāng)嚯姷炔划?dāng)做法，產(chǎn)生了很多矛盾。

第二，收費機制使交易成本增加風(fēng)險加大。現(xiàn)有的收費機制來，是按“每戶每平方米每月”方式計收的，單從交易成本上來講，有一些不合理的地方。

總結(jié)：

我國當(dāng)前物業(yè)管理和發(fā)達(dá)國家相比較最為薄弱的一點就是法規(guī)的滯后，歐美國家靠一部《住宅法》規(guī)范物業(yè)管理活動，已經(jīng)使用了上百年。目前僅靠物業(yè)管理企業(yè)自己難以解決物業(yè)收費難的問題，如果我們有比物業(yè)管理發(fā)展水平超前的、完善的專門政策、法規(guī)來規(guī)范和協(xié)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間的責(zé)任和義務(wù)，明確相互關(guān)系，那么就不會有主觀上的錯誤理解，更不會產(chǎn)生責(zé)任不清的糾紛。從這一點來說完善的政策和法規(guī)是解決目前物業(yè)管理收費難最根本的措施。因此必須有一部對各方均有約束并且能夠真正規(guī)范物業(yè)管理市場的物業(yè)管理方面的法律對類似于物業(yè)收費等問題做出必要的規(guī)范，才能徹底解決這個問題。我們呼喚并期待中國自己的《住宅法》。

參考文獻(xiàn)：

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第三篇：物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)

物業(yè)管理費的收取應(yīng)當(dāng)依據(jù)小區(qū)的情況和物業(yè)管理公司的資質(zhì)來確定，物業(yè)管理費應(yīng)當(dāng)包括了綠化維護(hù)、公共部位的水電公攤、衛(wèi)生保潔等，當(dāng)然，如果電梯及水泵的電費可以另外收?。ň唧w收取標(biāo)準(zhǔn)另外約定），但要從物業(yè)管理費中扣除，或者說，物業(yè)公司收取的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該降低。具體的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)該參照杭州市房地產(chǎn)管理局的物業(yè)管理部門的具體規(guī)定來收取。也就是說，所謂的水電公攤，如果是在單元內(nèi)電梯、水泵等維護(hù)以外，應(yīng)該是在物業(yè)管理費之內(nèi)的，否則，企不是要收“綠化公攤”、“衛(wèi)生保潔公攤”了？

物業(yè)管理費可以最多預(yù)收一年，但如果業(yè)主沒有入住的，應(yīng)當(dāng)按照標(biāo)準(zhǔn)的70%收取。收取的起算期間為：建設(shè)單位向業(yè)主送達(dá)交付使用通知之日起滿1個月后，即為2005年1月30日，之前的物業(yè)管理支出應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商支付。

附：相關(guān)法規(guī)依據(jù)

第二十條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供的服務(wù)內(nèi)容：

（一）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用管理、養(yǎng)護(hù)、維修和更新；

（二）物業(yè)共用部位和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路的保潔服務(wù)；

（三）公共綠地、花草樹木的養(yǎng)護(hù)、管理；

（四）協(xié)助公安部門維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序、進(jìn)行安全防范；

（五）物業(yè)裝飾、裝修的管理服務(wù)；

（六）物業(yè)維修、更新費用的賬目管理和物業(yè)檔案的保管；

物業(yè)管理企業(yè)可與業(yè)主委員會約定其他服務(wù)項目。業(yè)主和使用人對物業(yè)管理企業(yè)提供的特約服務(wù)有自主選擇權(quán)。

第四十四條 物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的確定，應(yīng)當(dāng)遵循合理、公平、公開以及與物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級、服務(wù)內(nèi)容相適應(yīng)的原則。

物業(yè)管理服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。具體標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會在政府指導(dǎo)價基礎(chǔ)上協(xié)商確定，并報價格管理部門備案。專項服務(wù)費和特約服務(wù)費除價格管理部門另有規(guī)定外，實行市場調(diào)節(jié)價。

第四十五 物業(yè)管理服務(wù)費由物業(yè)管理企業(yè)按物業(yè)管理服務(wù)合同約定的期限向業(yè)主收取。預(yù)收期限不得超過12個月。業(yè)主與使用人約定由使用人繳納物業(yè)管理服務(wù)費的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶繳納責(zé)任。

其他任何單位和個人不得重復(fù)收取項目或性質(zhì)相同的費用。

第四十六條 建設(shè)單位未出租、出售的物業(yè)以及交付使用但業(yè)主或使用人尚未居住的物業(yè)，物業(yè)管理服務(wù)費按應(yīng)收標(biāo)準(zhǔn)的70%收取。物業(yè)管理企業(yè)收費項目和標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)向全體業(yè)主公布。

物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)合同約定之外自行提供服務(wù)，未經(jīng)業(yè)主委員會或業(yè)主認(rèn)可的，業(yè)主或使用人可以不支付費用。

國務(wù)院《物業(yè)管理條例》

第四十二條 物業(yè)交付使用前發(fā)生的前期物業(yè)管理服務(wù)費用，由建設(shè)單位承擔(dān)；物業(yè)交付使用后至前期物業(yè)管理服務(wù)合同終止之日發(fā)生的前期物業(yè)管理服務(wù)費，由建設(shè)單位和物業(yè)買受人按照前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議的約定承擔(dān)。

前款所稱的已交付使用，是指物業(yè)通過綜合竣工驗收，建設(shè)單位向業(yè)主送達(dá)交付使用通知之日起滿1個月后。

第四十三條 物業(yè)交付使用時，除物業(yè)銷售、租賃合同約定或價格管理部門規(guī)定外，物業(yè)的建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)以及其他部門不得向業(yè)主或使用人收取任何費用。

第四篇：杭州物業(yè)管理收費辦法

杭州物業(yè)管理收費辦法 “新”在哪里？

普通住宅小區(qū)配套的教育、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施是否需要交納物業(yè)管理費？物業(yè)管理公司是否有義務(wù)為業(yè)主代收水電費？目前的物業(yè)管理收費是否合理？近日，杭州市物價局頒發(fā)《杭州市物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法(試行)》(以下簡稱辦法)，對這些業(yè)主關(guān)注的問題作了很好的解釋。

《辦法》與原來的《杭州市物業(yè)管理服務(wù)收費管理辦法》相比，“新”在哪里？為此，記者采訪了一些業(yè)內(nèi)人士。

·收費標(biāo)準(zhǔn)更加細(xì)化·明確了更多收費項目·業(yè)主有了更多選擇權(quán)轉(zhuǎn)變一

轉(zhuǎn)變一：新增收費項目

公建配套設(shè)施應(yīng)交納物管費

《辦法》第12條規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)與普通住宅小區(qū)配套的教育、醫(yī)療衛(wèi)生配套設(shè)施物業(yè)服務(wù)費用按不超過所在住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的原則收取，并在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

點評：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的教育、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施是否需要交納物業(yè)管理費，在政策上一直沒有明確的規(guī)定。而此次頒布的辦法規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)與普通住宅小區(qū)配套的教育、醫(yī)療衛(wèi)生配套設(shè)施，應(yīng)交納物業(yè)服務(wù)費用。

代收水電費應(yīng)支付酬金

《辦法》第21條規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)管理企業(yè)接受上述單位委托代收上述費用的，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂委托協(xié)議，物業(yè)管理企業(yè)可向委托方收取代辦服務(wù)費，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

點評：一直以來，業(yè)主普遍認(rèn)為，物業(yè)管理有代收水電費的義務(wù)，而物業(yè)管理公司為了小區(qū)業(yè)主的正常生活，不得不進(jìn)行大量的墊資。而早在2003年國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理條例》中早已明確，水電費應(yīng)向最終用戶收取。此次辦法又進(jìn)一步規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用。如果要由物業(yè)管理公司代收的，上述公司應(yīng)該付酬金。

盡管如此，很多業(yè)內(nèi)人士表示，現(xiàn)在存在的問題不是酬金問題，而是很多業(yè)主拒絕繳費，特別是小區(qū)道路、樓道、噴水池、電梯、水泵等公共部位的用電用水，業(yè)主很難形成統(tǒng)一意見。即使有酬金，還是不能解決根本問

題。

公共能耗增加了小區(qū)水系

《辦法》第19條規(guī)定，電梯、增壓水泵、小區(qū)水系等高能耗設(shè)施設(shè)備運行所需能耗費用可以單獨按實另行分?jǐn)?。具體分?jǐn)傓k法由業(yè)主或建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定，并在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

點評：新出臺的《杭州市物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法》中，在公共能耗費上面新增了小區(qū)水系這一項。據(jù)了解，目前杭州的一些高檔小區(qū)里基本上都布置有水景水系，這部分能耗實在太大，而這部分費用由誰來支付，之前杭州市的相關(guān)政策中都沒有涉及。新的物業(yè)管理條例對此作了明確，小區(qū)里的水系是否用、用多少，由業(yè)主來確定，減少了收繳時的糾紛。

轉(zhuǎn)變二 收費標(biāo)準(zhǔn)更加細(xì)化

業(yè)主可選擇菜單式服務(wù)

《辦法》第11條規(guī)定，普通住宅小區(qū)業(yè)主委員會成立后，業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)選用菜單式服務(wù)，按照《杭州市普通住宅物業(yè)菜單式服務(wù)參考收費標(biāo)準(zhǔn)》，協(xié)商確定收費標(biāo)準(zhǔn)，并在物業(yè)服務(wù)合同中約定。菜單式服務(wù)參考收費標(biāo)準(zhǔn)公布前，業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)可參照《杭州市普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費等級評分標(biāo)準(zhǔn)》及《杭州市普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)》，約定本住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級和具體收費標(biāo)準(zhǔn)，并在物業(yè)服務(wù)合同中明確。

點評：根據(jù)質(zhì)價相符的原則，物業(yè)管理收費分為甲、乙、丙、丁四個等級，各個等級均有相關(guān)量化的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。如甲級收費標(biāo)準(zhǔn)小區(qū)內(nèi)應(yīng)合理設(shè)置果殼箱或垃圾桶，每日清運兩次，果殼箱、垃圾桶清潔無異味，小區(qū)道路、廣場、停車場、綠地每日清掃兩次等，有利于接受業(yè)主的監(jiān)督，使業(yè)主明明白白消費，改變了以往服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與收費標(biāo)準(zhǔn)相分離的現(xiàn)狀。

非住宅物業(yè)收費調(diào)整

《辦法》第12條規(guī)定，普通住宅小區(qū)內(nèi)住宅經(jīng)批準(zhǔn)改為非住宅的，其物業(yè)服務(wù)收費可按非住宅執(zhí)行，并在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

點評：杭州有很多商住兩用的小區(qū)，比如西子花園、中山花園等，一個樓盤里開著上百家公司，小區(qū)業(yè)主與公司之間為此糾紛多多。很多業(yè)主認(rèn)為，這些公司里人來人往，電梯負(fù)擔(dān)加重，折舊加快，但電梯維修還是得由全體業(yè)主承擔(dān)，所交納的物業(yè)管理費也一樣，這不公平。新條例對此規(guī)定，住宅樓里的房子用途改為非住宅，物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)要高于住宅小區(qū)(不超過后者的兩倍)。這對控制在住宅小區(qū)里開公司是非常有用的。

轉(zhuǎn)變?nèi)?業(yè)主權(quán)利義務(wù)更加明確

前期物管收費標(biāo)準(zhǔn)要經(jīng)過審議

《辦法》第10條規(guī)定，普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)收費，先由物業(yè)管理企業(yè)(或開發(fā)建設(shè)單位)按照住宅小區(qū)實施物業(yè)管理服務(wù)的方案，根據(jù)《杭州市普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費等級評分標(biāo)準(zhǔn)》及《杭州市普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)》，暫定小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)收費等級和收費標(biāo)準(zhǔn)。待住宅交付使用6個月后，由物業(yè)管理企業(yè)向價格主管部門申報，價格主管部門對其服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量等進(jìn)行考評后確定。

點評：對于前期小區(qū)的物業(yè)收費問題，業(yè)主一直頗多疑問。如果由物業(yè)管理企業(yè)自行確定物業(yè)服務(wù)收費等級和收費標(biāo)準(zhǔn)，勢必引起業(yè)主的爭議。在住宅交付使用6個月后，由價格主管部門進(jìn)行檢查，對保障業(yè)主的利益大有好處。

酬金制收費收支情況應(yīng)及時公布

《辦法》第17條規(guī)定，實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)每年不少于一次向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況，接受業(yè)主和業(yè)主委員會的監(jiān)督。業(yè)主或業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時答復(fù)。業(yè)主和業(yè)主委員會對公布的收支賬目有異議的，可聘請有資質(zhì)的中介機構(gòu)進(jìn)行審計。

點評：物業(yè)管理收費有兩種形式，一種是包干制，一種是酬金制。包干制是指業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或承擔(dān)。酬金制是業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)預(yù)交物業(yè)服務(wù)費用，物業(yè)管理企業(yè)在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，酬金制在香港等物業(yè)服務(wù)水平非常成熟的地方非常流行，能夠保證物業(yè)管理公司的收益，保證服務(wù)，又能讓業(yè)主消費得心中有數(shù)，有利于解決目前物業(yè)管理中物管企業(yè)與業(yè)主之間信息不對稱引起的矛盾。但據(jù)了解，杭州市目前的住宅小區(qū)中，還沒有一家屬于酬金制，要推行起來還相當(dāng)艱難。

物業(yè)公司不得收裝修保證金

《辦法》第25條規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)不得向業(yè)主(使用人)和裝修單位(裝修人)收取任何形式的裝修保證金和裝修人員出入證工本費等(遺失補證費除外)。

點評：此條例對業(yè)主來說非常有利，但也增加了物業(yè)管理公司今后的操作難度。

房子轉(zhuǎn)讓得先繳清物管費

《辦法》第23條規(guī)定，物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，原業(yè)主或者使用人應(yīng)當(dāng)及時結(jié)清物業(yè)服務(wù)費。

點評：此舉有助于業(yè)主履行“按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費”的義務(wù)，但該條例效果到底如何，還需要有關(guān)房管部門在操作過程中嚴(yán)加把關(guān)。

鏈接

杭州市普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)

(單位：元/建筑平方米·月)

收費等級中準(zhǔn)收費標(biāo)準(zhǔn) 有電梯住宅 無電梯住宅

甲級1.201.00

乙級0.900.70

丙級0.650.50

丁級0.500.40

備注：

1、上述收費標(biāo)準(zhǔn)可上下浮動20%；

2、各等級收費標(biāo)準(zhǔn)不包括電梯、增壓水泵、小區(qū)水系等高能耗設(shè)施設(shè)備運行所需能耗費用。

第五篇：煙臺市物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)

煙價[2004]3號 發(fā)布時間：2004年2月5日）

各縣市區(qū)物價局、房產(chǎn)管理局，市直有關(guān)部門，各物業(yè)管理企業(yè)：

根據(jù)《煙臺市物業(yè)服務(wù)收費管理暫行辦法》的規(guī)定，結(jié)合我市的實際情況，現(xiàn)將普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)事宜通知如下：

一、普通住宅小區(qū)公共性物業(yè)服務(wù)費收費標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)《煙臺市物業(yè)服務(wù)收費管理暫行辦法》規(guī)定的原則，確定了甲、乙、丙、丁４個物業(yè)服務(wù)等級及相應(yīng)收費標(biāo)準(zhǔn)（見附件一）。

二、高層住宅電梯運行費（含日常維護(hù)費、管理費），在保證電梯正常運行的前提下，按建筑面積每月每平方米0.3元收取。住宅樓的電梯起始層住戶，不承擔(dān)電梯運行費。

三、停車服務(wù)收費，實行開放式管理的小區(qū)的停車收費標(biāo)準(zhǔn)，按煙臺市物價局、財政局、公安局《關(guān)于調(diào)整我市停車場收費的通知》（煙價[1999]126號）規(guī)定執(zhí)行；實行封閉式管理的小區(qū)停車場收費標(biāo)準(zhǔn)見附件二。未經(jīng)批準(zhǔn)不得收取停車費。

以上規(guī)定自２００４年４月１日起執(zhí)行，原煙臺市物價局、房產(chǎn)管理局《關(guān)于下達(dá)普通住宅小區(qū)物業(yè)管理收費試行標(biāo)準(zhǔn)的通知》（煙價[1998]88號）同時廢止。

煙臺市物價局、煙臺市房產(chǎn)管理局

二OO四年一月五日

附件一：煙臺市普通住宅小區(qū)公共性物業(yè)服務(wù)等級及收費標(biāo)準(zhǔn)表

服務(wù)等級

幅度

甲

乙

丙

丁

評分標(biāo)準(zhǔn)（滿分100分）90分以上1.0080分至89分 0.7070分至79分 0.4060分至69分0.15基準(zhǔn)價格（元/月.建筑平方米）浮動上浮不超過20%，下浮不限上浮不超過20%，下浮不限上浮不超過20%，下浮不限上浮不超過20%，下浮不限