第一篇：住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的問(wèn)題及解決對(duì)策

住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的問(wèn)題及解決對(duì)策

【摘要】近年來(lái)，物業(yè)管理在城市居民中的知曉率和接受度不斷提高，物業(yè)管理已經(jīng)成為社區(qū)居民日常生活中必不可少的基本內(nèi)客，小區(qū)物業(yè)管理的水平以及管理質(zhì)量日益影響著人們的生活。目前小區(qū)物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的矛盾日趨激烈，本文就此問(wèn)題進(jìn)行了分析并提出解決對(duì)策。

【關(guān)鍵詞】物業(yè)管理、住宅小區(qū)、問(wèn)題、對(duì)策

物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。從1981年第一家物業(yè)管理公司在深圳成立起，我國(guó)物業(yè)管理經(jīng)過(guò)近32年的發(fā)展，取得了很大的進(jìn)步。新建住宅小區(qū)基本實(shí)行物業(yè)管理新體制，舊住宅區(qū)物業(yè)管理也取得了突破。物業(yè)管理遵循市場(chǎng)規(guī)律，開始引人競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，相關(guān)立法工作得到重視，整體管理水平有了很大的提高。物業(yè)管理在住宅小區(qū)中發(fā)揮的重要作用，日益顯示出物業(yè)管理己經(jīng)構(gòu)成房地產(chǎn)行業(yè)中一個(gè)重要的新興子行業(yè)【l】。但是，在小區(qū)物業(yè)管理的快速發(fā)展背后，隨之而來(lái)的問(wèn)題也越來(lái)越多。

住宅小區(qū)物業(yè)管理應(yīng)遵循“服務(wù)第一、方便住戶”，“統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、綜合管理”，“競(jìng)爭(zhēng)擇優(yōu)”，“專業(yè)化管理與民主管理相結(jié)合”，“有償服務(wù)、合理分擔(dān)”的原則。

一、住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的問(wèn)題

1、政策法規(guī)滯后

法律法規(guī)滯后，完善的物業(yè)管理法規(guī)體系尚未形成。由于傳統(tǒng)房屋管理局限于房屋修繕，管理對(duì)象限于公有房屋，對(duì)規(guī)范的法律需求不大。自1994年以來(lái)，建設(shè)部等國(guó)家部委和各 級(jí)地方政府先后頒發(fā)了一系列行政規(guī)章、行業(yè)規(guī)范和地方性法規(guī)。但事實(shí)上物業(yè)管理的實(shí)踐在上世紀(jì)80年代中后期就有了一定的發(fā)展，顯然物業(yè)管理立法滯后于該行業(yè)的發(fā)展。

2、開發(fā)商的私欲

合理的規(guī)劃、優(yōu)良的工程質(zhì)量和齊全的配套設(shè)施是做好小區(qū)物業(yè)管理的重要前提條件。但近些年，我國(guó)很多地方不少開發(fā)商重建設(shè)、輕管理，追求短期經(jīng)濟(jì)效益，設(shè)計(jì)規(guī)劃缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮，建筑施工質(zhì)量粗糙，配套設(shè)施不全。

3、業(yè)主眾口難調(diào)

物業(yè)管理行業(yè)與其他行業(yè)相比，具有其自身的特點(diǎn)：公共性和綜合性。使物業(yè)管理服務(wù)有別于特約服務(wù)和專項(xiàng)服務(wù)；受益群體的廣泛性和差異性，使客觀評(píng)價(jià)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的難度增大；即時(shí)性和無(wú)形性，使得業(yè)主無(wú)法象有形產(chǎn)品的消費(fèi)者那樣意識(shí)到物業(yè)服務(wù)的真實(shí)存在：持續(xù)性和長(zhǎng)期性，使得物業(yè)管理企業(yè)必須長(zhǎng)時(shí)間接受客戶的監(jiān)督和考驗(yàn)。業(yè)主或者物業(yè)使用人雖然共享一個(gè)住區(qū)，但是不同人群的主觀喜好和經(jīng)濟(jì)承受能力的差別決定了他們對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的需求是千差萬(wàn)別的。差別就容易產(chǎn)生矛盾。有的業(yè)主注重高品質(zhì)的服務(wù)。對(duì)原管理企業(yè)服務(wù)滿意；有業(yè)主要求大幅度降低物業(yè)管理費(fèi)，使得原企業(yè)做不下去斷然撤離。業(yè)主之間矛盾激化【2】。

4、物業(yè)管理主體模糊

業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)是物業(yè)管理的基本主體，只有這三方面在責(zé)權(quán)利問(wèn)題上認(rèn)識(shí)統(tǒng)一和行動(dòng)到位，住宅小區(qū)才可能有和諧的局面。但由于‘物權(quán)法>剛通過(guò)，其法律效力的發(fā)揮尚有待時(shí)日。一方面導(dǎo)致大多數(shù)業(yè)主并沒(méi)有從財(cái)產(chǎn)、契約和消費(fèi)的角度理解物業(yè)管理，公共權(quán)利淡漠，缺少主動(dòng)參與和自覺(jué)守約的意識(shí)；另一方面，本應(yīng)由業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)擔(dān)負(fù)的管理共同事務(wù)和制止侵害行為的責(zé)任，全部推到了物業(yè)管理企業(yè)身上，就使得物業(yè)管理一直處于矛盾的風(fēng)口浪尖。

5、物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一

作為一個(gè)新興行業(yè)，中國(guó)物業(yè)管理在成長(zhǎng)的過(guò)程中，受到了各種因索的制約，因而未能

全力舒展。行業(yè)主體的單一使消費(fèi)者所接受的服務(wù)范圍受到了限制，行業(yè)客體的單一則把更廣大的消費(fèi)群體拒之門外。產(chǎn)業(yè)的單一性，使我國(guó)的物幢管理企業(yè)普遍缺乏后勁，只能數(shù)著物業(yè)管理費(fèi)過(guò)日子。不僅限制企業(yè)本身的成長(zhǎng)壯大，也制約了企業(yè)提高服務(wù)水平開展全方位 服務(wù)的可能。這種單一性表現(xiàn)在：行業(yè)主體單一。物業(yè)管理企業(yè)的出身和物業(yè)管理行業(yè)的“開放式”特性。使得企業(yè)在運(yùn)作模式、方法上互相抄襲與模仿，呈現(xiàn)現(xiàn)出驚人的相似性。物業(yè)管理企業(yè)未能與其他行業(yè)緊密結(jié)合、良性互動(dòng)，重復(fù)的、小而全的物業(yè)產(chǎn)業(yè)隊(duì)伍結(jié)構(gòu)．造成了極大的資源浪費(fèi)。

6、物業(yè)服務(wù)不到位．維修保養(yǎng)不得力

一些物業(yè)公司企業(yè)專業(yè)化水平低，收取管理費(fèi)后，僅僅提供簡(jiǎn)單的保安、保潔、綠化 等服務(wù)，其服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)態(tài)度與業(yè)豐的實(shí)際要求存在一定距離。而對(duì)于如何保養(yǎng)好建筑 物的外貌，公用部位、周圍環(huán)境，主動(dòng)維修設(shè)備，提高物業(yè)的使用功能和經(jīng)濟(jì)價(jià)值則未能 很好顧及。小區(qū)或?qū)懽謽且坏┌l(fā)生故障性事件而向物業(yè)管理公一J反映(諸如電梯損壞、水 管泄漏、電閘破壞、防盜門失靈、墻灰剝落等)，往往不能得到及時(shí)解決。他們一不具備各方面的專業(yè)知識(shí)，二無(wú)配備必要的維修隊(duì)及設(shè)施，這顯然不符合專業(yè)物業(yè)管理規(guī)范的要求。

7、物業(yè)管理費(fèi)收繳困難

對(duì)物業(yè)公司來(lái)說(shuō)，物業(yè)費(fèi)收繳困難是最傷腦筋的事。有的小區(qū)因入住率低而收不起來(lái)，有的因業(yè)主對(duì)物業(yè)公司不滿意而收繳困難，有的因物業(yè)公司提交的物業(yè)收費(fèi)預(yù)算、決算等財(cái)務(wù)報(bào)告存在問(wèn)題難以收繳等等，收費(fèi)難問(wèn)題依然困擾著各物業(yè)管理企業(yè)，這些都極大的影響物業(yè)管理的健康發(fā)展。同時(shí)，因缺少經(jīng)費(fèi)，服務(wù)工作不到位，業(yè)主因不滿意拒繳或遲繳物業(yè)費(fèi)，也使物業(yè)管理主體雙方產(chǎn)生了后續(xù)的不良連鎖反應(yīng)，也遏制了物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展壯大。

8、企業(yè)服務(wù)品種少，質(zhì)量低

在經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，特別是一些舊小區(qū)和房改房小區(qū)，由于業(yè)主經(jīng)濟(jì)收入以及所居住小區(qū)的條件限制，承擔(dān)不起較高的物業(yè)費(fèi)用。另一方面，物業(yè)管理公司大部分從業(yè)人員沒(méi)有從業(yè)經(jīng)驗(yàn)、公司管理落后。在服務(wù)品種上，僅限于提供清潔、保安、維修等基本服務(wù)，缺乏更深層次的物業(yè)服務(wù)意識(shí)。

9、物業(yè)管理人才短缺

物業(yè)管理隊(duì)伍中專業(yè)人才少，懂經(jīng)營(yíng)管理、工程技術(shù)、維護(hù)技術(shù)，又通曉物業(yè)管理業(yè)務(wù)的專業(yè)化人才則更少。與此同時(shí)，我國(guó)對(duì)物業(yè)管理人才的培養(yǎng)還有所欠缺。

二、完善物業(yè)管理的措施

1、加強(qiáng)宣傳力度

要積極利用一切有效的宣傳手段，面向全社會(huì)積極宣傳物業(yè)管理方面的法律法規(guī)，宣傳住宅小區(qū)物業(yè)管理的意義、目的、重要性，尤其是物業(yè)管理對(duì)住宅小區(qū)建筑樓宇的保值、增值作用。以有效的管理，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，合理的收費(fèi)，讓居民切身感受到自己是推行住宅小區(qū)物業(yè)管理的受益者，從而喚起他們的參與意識(shí)，使物業(yè)管理步入正規(guī)軌道。

2、加強(qiáng)前期物業(yè)管理

很多立志于開發(fā)優(yōu)秀樓盤的開發(fā)商在社區(qū)建設(shè)乃至規(guī)劃過(guò)程中，就已經(jīng)邀請(qǐng)一些知名物業(yè)公司進(jìn)行前期介入，由物業(yè)公司從今后管理的角度出發(fā)對(duì)設(shè)計(jì)和施工提出合理建議，這樣的前期介入運(yùn)作下來(lái)。事實(shí)證明是非常有作用的，能避免今后管理中的很多問(wèn)題，比較典型的是車位配比設(shè)置、空調(diào)外機(jī)位的設(shè)計(jì)、電梯大小等細(xì)節(jié)問(wèn)題，只有經(jīng)驗(yàn)豐富的物業(yè)公司才能體會(huì)到怎樣的設(shè)計(jì)是最合適的設(shè)計(jì)。

3、設(shè)置機(jī)構(gòu)，規(guī)范管理

國(guó)家有必要設(shè)置專業(yè)的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，利用國(guó)家和地方有關(guān)職能部門制定的一些法規(guī)及規(guī)章對(duì)業(yè)主委員會(huì)，物業(yè)管理公司、開發(fā)商實(shí)施綜合管理，并盡快編制物業(yè)管理勞動(dòng)定額，各物業(yè)各工種的工作量，材料消耗，及以機(jī)械臺(tái)班損耗等做出明確的測(cè)定，使物業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中一方面即可雙向選擇，又可防止物業(yè)行業(yè)不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)。

4、提高員工素質(zhì)，提高物業(yè)管理水平

要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高從業(yè)人員素質(zhì)，認(rèn)真執(zhí)行有關(guān)政策、法規(guī)，樹立服務(wù)意識(shí)，建立良好的職業(yè)道德規(guī)范，為用戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，滿足用戶需要，樹屯良好的物業(yè)管理形象，促進(jìn)物業(yè)管理水平的提高。

5、完善服務(wù)收費(fèi)機(jī)制。

應(yīng)從滿足不同類型的服務(wù)需求出發(fā)，完善物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)。要明確物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的定價(jià)原則、定價(jià)方式和價(jià)格構(gòu)成；根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量，制定普通住宅的收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，方便消費(fèi)者根據(jù)自己的消費(fèi)水平選擇確定相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)。同時(shí)使廣大居民樹立物業(yè)管理服務(wù)的消費(fèi)意識(shí)，物業(yè)管理服務(wù)不是“免費(fèi)的午餐”，采取有效辦法提高物業(yè)管理費(fèi)的收繳率。

6、向?qū)I(yè)化方向發(fā)展

物業(yè)管理的專業(yè)化是物業(yè)管理市場(chǎng)化到一定程度的必然結(jié)果。物業(yè)管理要有專門的針對(duì)對(duì)象和具體的細(xì)分市場(chǎng)，在管理上要有專業(yè)化水準(zhǔn)。全國(guó)70％以上的物業(yè)管理公司是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生的，物業(yè)管理企業(yè)要克服這種一體化管理中機(jī)構(gòu)龐雜、人員眾多、管理成本高的弊病，擯棄落后的用人觀念，建立科學(xué)的人力資源管理機(jī)制，加大專業(yè)人才培訓(xùn)力度，吸引和留住人才，發(fā)揮和調(diào)動(dòng)他們的積極主動(dòng)性和創(chuàng)造精神，做好服務(wù)集成，通過(guò)高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)來(lái)激發(fā)消費(fèi)者的自覺(jué)繳費(fèi)意識(shí)，從根本上解決物業(yè)管理收費(fèi)難的問(wèn)題，向知識(shí)型管理過(guò)渡，走一條人才專業(yè)化、服務(wù)專業(yè)化、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)化的道路【3】。

7、使物業(yè)管理向?qū)I(yè)化發(fā)展。

這是物業(yè)管理全面推向市場(chǎng)的基礎(chǔ)。物業(yè)管理涉及保安、保浩、維修、綠化等眾多專業(yè)領(lǐng)域，以專業(yè)公司對(duì)之進(jìn)行統(tǒng)一安排，分別管理，能夠提高工作效率，提升服務(wù)水平，不僅節(jié)約了人力、財(cái)力，而且能夠更全面、更專業(yè)的為居住小區(qū)服務(wù)。專業(yè)公司的推向市場(chǎng)也減輕了物業(yè)公司的負(fù)擔(dān)．也能促進(jìn)一些新建企業(yè)能夠盡快趕上行業(yè)平均水平。

三、總結(jié)

住宅小區(qū)物業(yè)管理的本質(zhì)是服務(wù)，圍繞著這一特性，物業(yè)管理的發(fā)展就是要實(shí)現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的完善、管理規(guī)則的健全、服務(wù)內(nèi)容和方式的創(chuàng)新。隨著住宅小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展，國(guó)外物業(yè)管理“洋品牌”會(huì)逐步進(jìn)入我國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)在所難免并將日趨激烈。

我們必須盡快改善住宅小區(qū)物業(yè)管理的宏觀與微觀環(huán)境，以業(yè)主需求和市場(chǎng)機(jī)制來(lái)調(diào)節(jié)服務(wù)行為，不斷修正管理方式和策略，加快企業(yè)的現(xiàn)代企業(yè)制度建設(shè)，推進(jìn)住宅小區(qū)物業(yè)管理市場(chǎng)化進(jìn)程，完善小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)機(jī)制，樹立企業(yè)服務(wù)品牌和提高物業(yè)管理水平，加強(qiáng)工作紀(jì)律、崗位責(zé)任、崗位技能的管理、教育、培訓(xùn)，充分調(diào)動(dòng)全體員工的工作積極性和主動(dòng)性，增強(qiáng)服從意識(shí)、服務(wù)意識(shí)、責(zé)任感，使全體員工用飽滿的工作熱情全身心地投入到日常的工作中。以業(yè)養(yǎng)業(yè)，從而實(shí)現(xiàn)小區(qū)物業(yè)管理行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。

總之，物業(yè)管理的好壞的確在一定程度上影響著社區(qū)的和諧與否。因此，如何提升物業(yè)管理行業(yè)的整體水平，鼓勵(lì)物業(yè)管理企業(yè)在日常管理服務(wù)中探索營(yíng)造和諧社區(qū)的途徑，積極發(fā)揮物業(yè)管理企業(yè)在其中的作用，是一個(gè)比較迫切又具有重要現(xiàn)實(shí)意義的課題。

【參考文獻(xiàn)】

【1】陳海英．物業(yè)管理概論[M]．北京：中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2010

【2】謝秋源，冀中能源邢臺(tái)礦業(yè)集團(tuán)有限責(zé)任公司生活后勤服務(wù)分公司，河北，邢臺(tái)，2011(2)

【3】匙靜，王偉，石家莊職業(yè)技術(shù)學(xué)院，科技咨詢導(dǎo)報(bào)2007(10)

【4】田小紅，我國(guó)物業(yè)管理存在問(wèn)題及發(fā)展趨勢(shì)[J]，經(jīng)濟(jì)師，2009(8)

第二篇：住宅小區(qū)中物業(yè)管理存在的問(wèn)題和對(duì)策

住宅小區(qū)中物業(yè)管理存在的問(wèn)題和對(duì)策

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理 業(yè)主委員會(huì) 普遍問(wèn)題 常見(jiàn)問(wèn)題對(duì)策 提綱：

一、現(xiàn)階段我國(guó)的物業(yè)管理存在的普遍問(wèn)題

1、物業(yè)管理法規(guī)與體制的滯后問(wèn)題

2、人力資源建設(shè)隊(duì)伍問(wèn)題

3、開發(fā)商遺留下的問(wèn)題

4、業(yè)主的物業(yè)知識(shí)缺乏

5、物業(yè)管理收費(fèi)困難

6、物業(yè)企業(yè)的市場(chǎng)規(guī)模小、缺乏有效的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)

7、物業(yè)管理法規(guī)體系不夠完善

二、住宅小區(qū)物業(yè)管理中比較常見(jiàn)的問(wèn)題

1、業(yè)主的知情權(quán)和選擇權(quán)無(wú)法得到保障

2、業(yè)主委員會(huì)無(wú)社團(tuán)法人地位

3、小區(qū)設(shè)備設(shè)施的收益權(quán)屬不清

三、物業(yè)管理中存在問(wèn)題的解決對(duì)策

1、制定完善的物業(yè)管理相關(guān)配套法規(guī)

（1）物業(yè)管理的早期介入

（2）建立物業(yè)管理信用檔案

（3）積極大力開展招投標(biāo)機(jī)制

2、嚴(yán)格執(zhí)行承接驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)把關(guān)

3、培養(yǎng)業(yè)主的物業(yè)管理知識(shí)

4、建立物業(yè)管理招標(biāo)制度、真正做到公平、公正、公開原則、實(shí)現(xiàn)企業(yè)透明化

5、改變收費(fèi)方式與收費(fèi)態(tài)度

6、加強(qiáng)物業(yè)企業(yè)的自身建設(shè)、培養(yǎng)正確的服務(wù)理念、提高服務(wù)水平和質(zhì)量

第三篇：淺析住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的問(wèn)題及對(duì)策.

安徽建筑大學(xué)繼續(xù)教育

畢業(yè)論文

課題名稱 專 業(yè) 姓 名 學(xué) 號(hào)

淺析住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的問(wèn)題及對(duì)策

工程管理 陳昆 2011010096 2015 年 10 月 25 日至 2015 年 11 月 30 日共 6 周

指導(dǎo)教師簽字

2015

王虹孜

年 12 月 日

淺析住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的問(wèn)題及對(duì)策

【摘要】

隨著城鎮(zhèn)化步伐的加快，我國(guó)大中小城市迅速發(fā)展，城市住宅社區(qū)建設(shè)越來(lái)越多，商品化住宅已成為我國(guó)城鎮(zhèn)居民居住的主要形式.物業(yè)管理已納人日常生活中，這對(duì)提高人們的生活質(zhì)量、生存環(huán)境及改變城市面貌和推進(jìn)城市化進(jìn)程都起著積極作用。然而在現(xiàn)實(shí)中，社區(qū)物業(yè)管理方面問(wèn)題也逐漸顯現(xiàn)，物業(yè)管理還存在著很多問(wèn)題和不足，全國(guó)各地小區(qū)時(shí)常出現(xiàn)物業(yè)棄管現(xiàn)象，物業(yè)企業(yè)與業(yè)主糾紛不斷，導(dǎo)致矛盾不斷升級(jí)。物業(yè)管理與日益發(fā)展的城市建設(shè)逐漸出現(xiàn)了不和諧的現(xiàn)象。本文將剖析我國(guó)住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的問(wèn)題，并提出解決的對(duì)策和建議，供大家參考。

關(guān)鍵詞：社區(qū)建設(shè)；物業(yè)；物業(yè)管理；內(nèi)容

目錄

內(nèi)容摘要 關(guān)鍵詞 正文

一、城市住宅小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀....................................1

（一）開發(fā)初期的小區(qū)物業(yè)管理情況.........................................1

（二）開發(fā)結(jié)束小區(qū)的物業(yè)管理情況.........................................1

（三）老舊小區(qū)、老住宅的物業(yè)管理情況.....................................1

二、城市住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問(wèn)題................................1

（一）物業(yè)管理法律不健全，物業(yè)法規(guī)宣傳不到位,執(zhí)行力度不夠.................2

（二）物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不到位，經(jīng)費(fèi)使用不透明..............................2

（三）違章建筑、私搭亂建現(xiàn)象嚴(yán)重..........................................2

（四）房屋質(zhì)量不過(guò)關(guān)，開發(fā)商存在遺留問(wèn)題..................................2

（五）業(yè)主委員設(shè)立及其作用存在問(wèn)題........................................2

三、對(duì)完善物業(yè)管理的幾點(diǎn)建議......................................3

（一）完善物業(yè)法律法規(guī)，加強(qiáng)宣傳力度,提高全民物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí).............3

（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)嚴(yán)格按照法定程序辦事，與業(yè)主簽訂明確詳盡的物業(yè)管理合同..3

（三）依法成立業(yè)主委員會(huì)，有效發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的作用........................3

（四）加強(qiáng)對(duì)開發(fā)商的監(jiān)管，明確開發(fā)商的責(zé)任................................3

（五）物業(yè)管理企業(yè)堅(jiān)守職責(zé)，保證服務(wù)......................................4

四、結(jié)語(yǔ).........................................................4

五、參考文獻(xiàn).....................................................4

1.城市住宅小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀

1.1開發(fā)初期的小區(qū)物業(yè)管理情況

開發(fā)初期的小區(qū)，物業(yè)管理比較規(guī)范。因?yàn)殚_發(fā)商為了吸引顧客，尋求賣點(diǎn)銷售房子，對(duì)小區(qū)的綠化、環(huán)境、安保等都能夠提供相對(duì)令人滿意的物業(yè)服務(wù)。大多數(shù)業(yè)主也能夠履行義務(wù)，按時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)管理企業(yè)也能盡職盡責(zé)負(fù)責(zé)小區(qū)的服務(wù)工作。但隨著房子銷售結(jié)束和房屋使用時(shí)間的增加，很多問(wèn)題就逐漸凸顯出來(lái)，例如房屋質(zhì)量、設(shè)施的損壞、綠化維護(hù)、停車位不足、道路維護(hù)及物業(yè)費(fèi)欠收的問(wèn)題等等，物業(yè)企業(yè)和業(yè)主的矛盾顯現(xiàn)出來(lái)。而我國(guó)城市社區(qū)建設(shè)也就20多年的歷史，物業(yè)管理發(fā)展并不成熟，很多物業(yè)管理企業(yè)和開發(fā)商是一家，業(yè)主很容易將開發(fā)商的應(yīng)完成的售后服務(wù)轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)企業(yè)上，因此常常引起責(zé)任糾紛,業(yè)主和物業(yè)企業(yè)矛盾由此產(chǎn)生。

1.2開發(fā)結(jié)束小區(qū)的物業(yè)管理情況

開發(fā)結(jié)束的小區(qū)，物業(yè)管理從起初的規(guī)范管理逐漸過(guò)渡到松散管理，再到勉強(qiáng)維持，有的甚至被棄管。業(yè)主剛?cè)俗r(shí)，必須交齊當(dāng)年物業(yè)費(fèi)后才能獲準(zhǔn)人住。因此業(yè)主人住初期，物業(yè)費(fèi)的繳納率基本上是百分之百，此時(shí)物業(yè)費(fèi)能滿足正常經(jīng)營(yíng)需要，物業(yè)管理也能及時(shí)到位.但隨著人住時(shí)間的推移，諸如住戶的屋頂漏水、墻皮脫落、可視對(duì)講門的損毀、對(duì)講機(jī)不能使用、監(jiān)控失靈、道路塌陷坑洼不平、住戶失竊、管道堵塞等一系列問(wèn)題接踵而來(lái)。實(shí)際上很多問(wèn)題是歷史原因造成的，也是開發(fā)商造成的，僅靠收取的物業(yè)費(fèi)很難解決這一系列的問(wèn)題。因此，給物業(yè)管理帶來(lái)較大難度，業(yè)主也因此與物業(yè)企業(yè)的矛盾糾紛不斷。

1.3老舊小區(qū)、老住宅的物業(yè)管理情況

老舊小區(qū)、老住宅或是沒(méi)有物業(yè)管理、或是存在物業(yè)棄管現(xiàn)象。在我國(guó),城市商品住宅開發(fā)近20余年，在上個(gè)世紀(jì)90年代中期之前都是福利分房，各單位建設(shè)家屬宿舍，由單位的后勤部門進(jìn)行維修服務(wù)。上個(gè)世紀(jì)90年代末取消了福利分房，開發(fā)商開始征收土地、拆遷，建設(shè)小區(qū)。沒(méi)有被開發(fā)商拆遷的的老舊房子，通常是由政府的房產(chǎn)部門或街道辦事處統(tǒng)一管理，對(duì)樓體外部粉刷、收取垃圾、清掃樓道、統(tǒng)一巡邏，居民繳納少量的“衛(wèi)生費(fèi)”、“治安費(fèi)”等管理費(fèi)，由街道居委會(huì)挨家挨戶統(tǒng)一收取。老舊小區(qū)、老住宅的配套服務(wù)設(shè)施普遍不健全，硬件條件比較差，私搭亂建、違章建筑現(xiàn)象嚴(yán)重。在老舊小區(qū)、老住宅成立物業(yè)管理企業(yè)非常困難，很多的住戶對(duì)物業(yè)管理這樣一個(gè)新興事物，在觀念上尚沒(méi)有完全接受,存在只要服務(wù)，不愿付出，還不太習(xí)慣物業(yè)管理有償服務(wù)，不愿意繳納物業(yè)費(fèi)。即使繳費(fèi)，業(yè)主很容易對(duì)物業(yè)企業(yè)產(chǎn)生過(guò)分的要求，憧憬著少繳費(fèi)多辦事或不繳費(fèi)就享受服務(wù)的思想，在繳費(fèi)時(shí)也是極不情愿，不想承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)，有的社區(qū)存在長(zhǎng)年不繳費(fèi)的住戶，物業(yè)費(fèi)收繳率很低，造成物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)嚴(yán)重短缺。事實(shí)上，老舊小區(qū)建設(shè)時(shí)，往往是孤立而行，缺乏整體 規(guī)劃設(shè)計(jì)，很多問(wèn)題不是單純的物業(yè)管理問(wèn)題，而是歷史遺留問(wèn)題，沒(méi)有經(jīng)費(fèi)很難解決。2.城市住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問(wèn)題

2.1物業(yè)管理法律不健全，物業(yè)法規(guī)宣傳不到位,執(zhí)行力度不夠

物業(yè)管理是一個(gè)非常復(fù)雜的系統(tǒng)工程，涉及開發(fā)公司、物業(yè)管理公司、業(yè)主、使用人、業(yè)主委員會(huì)及向物 業(yè)區(qū)內(nèi)提供其他方面專業(yè)服務(wù)的有關(guān)單位、政府有關(guān)職能部門等。目前,物業(yè)管理法律法規(guī)沒(méi)有形成一個(gè)完整的體系.現(xiàn)執(zhí)行的法律依據(jù)是中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第504號(hào)頒發(fā)的修訂后的《物業(yè)管理?xiàng)l例》和第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)第五次會(huì)議通過(guò)2007年10月1日起施行的“物權(quán)法物權(quán)法明確物的歸屬，保護(hù)權(quán)利人的物權(quán)，它無(wú)法囊括城市住宅小區(qū)的事務(wù)性管理和糾紛，而政府對(duì)僅有的法律法規(guī)宣傳不到位，執(zhí)行力度也不夠。還有一些房地產(chǎn)商對(duì)物業(yè)管理重視不夠，物業(yè)管理矛盾沒(méi)有依法依規(guī)嚴(yán)格管理，業(yè)主違規(guī)現(xiàn)象沒(méi)有及時(shí)遏制，由此留下很多隱患，致使物業(yè)管理后患無(wú)窮，造成業(yè)主、開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)和社會(huì)的一些不必要的麻煩和損失。

2.2物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不到位，經(jīng)費(fèi)使用不透明

城市小區(qū)物業(yè)收費(fèi)難問(wèn)題比較突出.物業(yè)費(fèi)是業(yè)主個(gè)人所繳納的費(fèi)用，按照理性經(jīng)濟(jì)人的思維，消費(fèi)者總是想要以最小的支出獲得最大的效用，既然物業(yè)費(fèi)屬于個(gè)人消費(fèi)，業(yè)主勢(shì)必就想獲得最大的服務(wù).如果物業(yè)公司服務(wù)不能滿足業(yè)主居住的合理需要，對(duì)經(jīng)費(fèi)的使用還不透明，那么，業(yè)主就會(huì)產(chǎn)生抵觸情緒，不愿意交納物業(yè)費(fèi)。物業(yè)公司和業(yè)主之間缺乏溝通和理解，兩者之間產(chǎn)生隔閡，發(fā)生沖突，一些物業(yè)管理企業(yè)在沒(méi)有辦法的情況下,只好以停水停電來(lái)催交費(fèi)用，但往往導(dǎo)致矛盾的加劇。

2.3違章建筑、私搭亂建現(xiàn)象嚴(yán)重

個(gè)別業(yè)主在進(jìn)住小區(qū)后存在著破壞綠化、違章搭建、擅自安裝防盜窗、封閉陽(yáng)臺(tái)等破壞小區(qū)整體面貌的行為，從而引發(fā)其他大部分業(yè)主的不滿。而物業(yè)公司除了進(jìn)行勸阻外，無(wú)任何行政執(zhí)法權(quán)來(lái)對(duì)其進(jìn)行制約。物業(yè)的無(wú)授權(quán)管理行為,往往成為和而不解的導(dǎo)火索，導(dǎo)致這些個(gè)別行為與群體之間的對(duì)峙，從而進(jìn)一步增加物業(yè)管理工作的難度，擴(kuò)大了矛盾糾紛，影響了小區(qū)的和諧建設(shè)。實(shí)際上，居民居住環(huán)境與居委會(huì)、公安、環(huán)保、衛(wèi)生、園林等很多部門都有密切關(guān)系，許多事情單靠物業(yè)公司很難治理，物業(yè)公司不是執(zhí)法部門，業(yè)主對(duì)其不理不睬，違規(guī)現(xiàn)象常有發(fā)生。

2.4房屋質(zhì)量不過(guò)關(guān)，開發(fā)商存在遺留問(wèn)題

部分開發(fā)商在施工后遺留下來(lái)的諸如墻體裂縫、房屋滲水等房屋質(zhì)量問(wèn)題，業(yè)主需要尋求解決.這本來(lái)應(yīng)該是由開發(fā)商解決的問(wèn)題，而業(yè)主直接面對(duì)的是物業(yè)管理者，找物業(yè)解決問(wèn)題。由于開發(fā)商與物業(yè)的職責(zé)不清晰，物業(yè)企業(yè)與開發(fā)商經(jīng)常扯皮，使得問(wèn)題無(wú)法解決.有些物業(yè)管理企業(yè)隸屬開發(fā)商，業(yè)主理所當(dāng)然地認(rèn)為物業(yè)公司和開發(fā)商就是一家，自己的問(wèn)題沒(méi)有答復(fù)時(shí)，就會(huì)把對(duì)開發(fā)商的不滿轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)管理方面。目前，一些開發(fā)商的售后服務(wù)缺少必要制約，業(yè)主入住后遇到建筑問(wèn)題往往把責(zé)任推給物業(yè),而物業(yè)管理公司往往認(rèn)為房屋質(zhì)量問(wèn)題不屬于自己管理服務(wù)范疇，把責(zé)任推給開發(fā)商，造成相互推諉，業(yè)主的權(quán)益得不到有效保護(hù)從而激化業(yè)主和物業(yè)公司間的矛盾。

2.5業(yè)主委員設(shè)立及其作用存在問(wèn)題

由于目前我國(guó)有關(guān)物業(yè)法規(guī)對(duì)業(yè)委會(huì)權(quán)利義務(wù)未做明確規(guī)定，導(dǎo)致業(yè)委會(huì)運(yùn)作不規(guī)范。有的小區(qū)成立業(yè)委會(huì),有的小區(qū)則沒(méi)有成立。由于業(yè)委會(huì)是業(yè)主選舉出來(lái)的民間組織，多數(shù)業(yè)主參與的積極性并不髙,大家對(duì)參加業(yè)主大會(huì)缺乏關(guān)注度，態(tài)度漠然，業(yè)委會(huì)缺乏堅(jiān)實(shí)的業(yè)主基礎(chǔ)。業(yè)主在遇到物業(yè)管理方面的問(wèn)題時(shí)，多數(shù)業(yè)主不去找業(yè)主委員會(huì)解決，而是自己解決或是忍耐，業(yè)委會(huì)形同虛設(shè)。另外，由于業(yè)委會(huì)的經(jīng)濟(jì)收人是按照物業(yè)費(fèi)的一定比例，有的業(yè)委會(huì)甚至受物業(yè)公司掌控，更是形同虛設(shè)。即使不受物業(yè)公司掌控的業(yè)委會(huì)，運(yùn)作過(guò)程中也存在很多問(wèn)題，比如，業(yè)主委員會(huì)中人員結(jié)構(gòu)、素質(zhì)、組織能力、公信力等十分有限，很少有專職人員 承擔(dān)這項(xiàng)工作，業(yè)主委員徒有虛名，不能發(fā)揮其應(yīng)有的作用。

3對(duì)完善物業(yè)管理的幾點(diǎn)建議

3.1完善物業(yè)法律法規(guī)，加強(qiáng)宣傳力度,提高全民物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)

建立與住宅小區(qū)建設(shè)相關(guān)的房屋維修管理、設(shè)備設(shè)施管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、保安保衛(wèi)、消防安全管理等法律、法規(guī)。社區(qū)要積極宣傳相關(guān)法律、法規(guī)，提高業(yè)主及物業(yè)管理企業(yè)的法律意識(shí)，讓人們更多的了解自己的義務(wù)和責(zé)任。社區(qū)居委會(huì)是最基層政府的代表，因此，社區(qū)要轉(zhuǎn)變觀念，研究新時(shí)期社區(qū)居委會(huì)的任務(wù)，要緊密與物業(yè)聯(lián)系，接地氣，走群眾路線，從業(yè)主關(guān)心的問(wèn)題出發(fā)，積極幫助業(yè)主組建業(yè)主委員會(huì)，配合物業(yè)管理，在社區(qū)中依法開展物業(yè)服務(wù)活動(dòng)，積極協(xié)調(diào)物業(yè)管理糾紛和鄰里糾紛，深入調(diào)研，為建立健全業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理的監(jiān)督體系提供依據(jù)，強(qiáng)化黨委政府及社區(qū)居委會(huì)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)，提升城市管理整體水平。

3.2物業(yè)服務(wù)企業(yè)嚴(yán)格按照法定程序辦事，與業(yè)主簽訂明確詳盡的物業(yè)管理合同

政府要嚴(yán)格按照法定程序規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)，積極宣傳《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)司法解釋，增強(qiáng)業(yè)主、物 業(yè)服務(wù)企業(yè)與開發(fā)商的法律意識(shí)，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)銷售和房地產(chǎn)管理分業(yè)經(jīng)營(yíng)，三家形成一種相互制約的關(guān)系，物業(yè)服務(wù)企業(yè)既能對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)，又能對(duì)開發(fā)商的前期行為進(jìn)行監(jiān)督，使整個(gè)物業(yè)的前期開發(fā)建設(shè)過(guò)程,能為后來(lái)的物業(yè)服務(wù)創(chuàng)造一個(gè)良好的條件。業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在簽訂物業(yè)管理合同時(shí),應(yīng)切實(shí) 遵循自愿、公平、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用原則。在合同內(nèi)容上應(yīng)就可能發(fā)生的爭(zhēng)議作出明確的規(guī)定。

3.3依法成立業(yè)主委員會(huì)，有效發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的作用

由政府的最基層組織——街道辦事處所管轄的社區(qū)牽頭組織小區(qū)內(nèi)的業(yè)主依法選舉、成立業(yè)主委員會(huì)，還要監(jiān)督物業(yè)公司支付業(yè)委會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)。業(yè)主委員會(huì)的成員應(yīng)由能代表業(yè)主利益的業(yè)主組成，承擔(dān)與物業(yè)溝通的責(zé)任、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)、維護(hù)業(yè)主利益，應(yīng)根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定行使職權(quán)。對(duì)于物業(yè)公司所提供的管理服務(wù)應(yīng)及時(shí)予以審查、監(jiān)督;對(duì)于損害業(yè)主利益的物業(yè)公司，應(yīng)及時(shí)予以解除物業(yè)管理合同或訴訟主張民事權(quán)益。業(yè)主委員會(huì)還要積極參與個(gè)別業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的糾紛，平衡業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的權(quán)利義務(wù)，以最大限度的維護(hù)小區(qū)絕大多數(shù)業(yè)主的合法利益。

3.4加強(qiáng)對(duì)開發(fā)商的監(jiān)管，明確開發(fā)商的責(zé)任

“百年大計(jì)，質(zhì)量第一”，這是喊了多年的口號(hào)，然而目前城市建設(shè)中的小區(qū)時(shí)間最長(zhǎng)不過(guò)20余年，房屋質(zhì)量問(wèn)題、基礎(chǔ)設(shè)施問(wèn)題，確實(shí)比比皆是，更不用說(shuō)到“百年”之后了。因此,各級(jí)政府在審批驗(yàn)收小區(qū)時(shí)，要有長(zhǎng)遠(yuǎn)目光，嚴(yán)格把關(guān),不能留有后患，明確開發(fā)商的責(zé)任，開發(fā)商按照一定比例繳納資金,解決規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工階段遺留問(wèn)題，分清物業(yè)企業(yè)和開發(fā)商的責(zé)任，保證后續(xù)修繕補(bǔ)漏工作。

3.5物業(yè)管理企業(yè)堅(jiān)守職責(zé)，保證服務(wù)

物業(yè)企業(yè)應(yīng)樹立以人為本的服務(wù)理念，嚴(yán)格按照政策法規(guī)和物業(yè)服務(wù)合同,公開服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和 收費(fèi)依據(jù)，盡職盡責(zé)地為業(yè)主服務(wù)。物業(yè)企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系應(yīng)該定位于魚水關(guān)系，成為業(yè)主親密的朋友。物業(yè)、企業(yè)還要進(jìn)一步提高自身素質(zhì)，加強(qiáng)對(duì)員工的培訓(xùn)，增強(qiáng)與業(yè)主的溝通和交流，積極與政府相關(guān)部門配合，進(jìn) 一步提高協(xié)調(diào)能力，全力支持社區(qū)建設(shè)，開展健康向上的社區(qū)文化活動(dòng)，促進(jìn)鄰里交流，加強(qiáng)鄰里團(tuán)結(jié)。

4.結(jié)語(yǔ)

從以上分析可以看出，我國(guó)住宅小區(qū)物業(yè)管理中出現(xiàn)的問(wèn)題必須通過(guò)依法治理物業(yè)管理市場(chǎng)，建立有效的監(jiān)管體系，健全相關(guān)法律制度和法規(guī),規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)的運(yùn)作，加強(qiáng)輿論宣傳，不斷提高業(yè)主的物業(yè)服務(wù)消費(fèi)意識(shí)，以獲得業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)工作的支持與配合。當(dāng)前物業(yè)服務(wù)行業(yè)正面臨一個(gè)由初級(jí)階段向高級(jí)階段過(guò)渡的關(guān)鍵時(shí)刻，物業(yè)服務(wù)行業(yè)內(nèi)、外部環(huán)境都在發(fā)生著重大變化。如何更好的研究住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問(wèn)題和發(fā)展對(duì)策，需要我們作出更進(jìn)一步的努力

參考文獻(xiàn)

（1）余興全，提升物業(yè)服務(wù)滿意度的思考[J].南方論刊，2010（2）甘志英，住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的問(wèn)題及對(duì)策[K].（3）張寶珍《物業(yè)管理基礎(chǔ)》，中央廣播電視大學(xué)出版社，2004年3月第1版（4）曲建國(guó)《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》，武漢理工大學(xué)出版社，2009年12月第1版（5）王躍國(guó)《物業(yè)管理法規(guī)》，機(jī)械工業(yè)出版社，2009年1月第1版

（6）楊永杰《物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理》，化學(xué)工業(yè)出版社，2008年8月第1版

第四篇：住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問(wèn)題及對(duì)策

柳州市住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問(wèn)題及對(duì)策

物業(yè)管理是伴隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的住房制度改革、房地產(chǎn)開發(fā)以及住宅的商品化逐步產(chǎn)生和發(fā)展起來(lái)的，科學(xué)、規(guī)范、專業(yè)和現(xiàn)代化的物業(yè)管理與服務(wù)可以給住宅小區(qū)帶來(lái)良好的社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益。物業(yè)服務(wù)公司向業(yè)主提供有償服務(wù)，理應(yīng)收取相應(yīng)的報(bào)酬。但在實(shí)際操作中，許多公司由于各種原因?qū)е率召M(fèi)不足，影響了自身的正常經(jīng)營(yíng)和運(yùn)轉(zhuǎn)，不少公司收不抵支，甚至嚴(yán)重虧損；而與此同時(shí)，住宅小區(qū)的停車收費(fèi)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)已成為價(jià)格舉報(bào)咨詢的熱點(diǎn)問(wèn)題。據(jù)統(tǒng)計(jì)2014年1月—2015年4月，柳州市物價(jià)局受理各類價(jià)格舉報(bào)咨詢共3462件，其中住宅小區(qū)的停車和物業(yè)服務(wù)投訴1041件，占總投訴31.04%。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)問(wèn)題成為老百姓新的投訴熱點(diǎn)，并有逐年升溫的趨勢(shì)。

一、我市住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀

（一）目前我市登記在冊(cè)的小區(qū)共有1447個(gè)，其中有物業(yè)公司管理的小區(qū)有371個(gè)，單位管理的小區(qū)有 66 個(gè)，三無(wú)小區(qū) 588 個(gè)。其中：柳南區(qū)小區(qū)數(shù)為：383個(gè)，魚峰區(qū)小區(qū)數(shù)為：332個(gè)，城中區(qū)小區(qū)數(shù)為：363個(gè)，柳北區(qū)小區(qū)數(shù)為:345個(gè)，陽(yáng)和小區(qū)數(shù)為:14個(gè)，柳東新區(qū)小區(qū)數(shù)為：10個(gè)。

（二）貫徹落實(shí)《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》情況。民之所欲，我之所為，面對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)亂的呼聲，我局認(rèn)真落實(shí)《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》和2013年自治區(qū)物價(jià)局住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳制

定的《廣西壯族自治區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》（試行，），積極作為。一方面及時(shí)妥善處理大量的物業(yè)收費(fèi)投訴糾紛，開展物業(yè)服務(wù)收費(fèi)專項(xiàng)整治；另一方面，迅速行動(dòng)，開展了“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)問(wèn)計(jì)于民”征集意見(jiàn)活動(dòng)，深入居民小區(qū)調(diào)查研究，對(duì)40多個(gè)小區(qū)物業(yè)收費(fèi)進(jìn)行成本監(jiān)審，多次召開業(yè)主代表、物業(yè)公司、房開商座談會(huì)。2014年4月22日，我局還聯(lián)合柳州晚報(bào)舉辦“柳州市物業(yè)服務(wù)管理促進(jìn)懇談會(huì)”。在歷時(shí)一年反復(fù)修改后，于2014年7月，市物價(jià)局和住建委重新下發(fā)了《柳州市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》、《柳州市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級(jí)政府指導(dǎo)價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》、《柳州市住宅小區(qū)車輛停車收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》、《柳州市住宅小區(qū)裝修垃圾清運(yùn)和IC卡出入證等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》等規(guī)范性文件。為規(guī)范老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)價(jià)格調(diào)整秩序。解決老舊住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)調(diào)整難度大的問(wèn)題。我局和住建委在 2012、2013年分別出臺(tái)了《關(guān)于規(guī)范我市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)價(jià)格調(diào)整有關(guān)問(wèn)題》，明確規(guī)定了調(diào)整條件、調(diào)整程序。提出調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)必須由本小區(qū)50%以上的業(yè)主同意。至 2014年底止，共有26家物業(yè)小區(qū)調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。能調(diào)整的小區(qū)都是服務(wù)質(zhì)量取得業(yè)主認(rèn)可的小區(qū)，也有部分沒(méi)有調(diào)整成功的小區(qū)，最終物業(yè)公司不提價(jià)或撤出小區(qū)。

通過(guò)制定新的管理辦法和服務(wù)等級(jí)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，讓收費(fèi)政策更加符合發(fā)展實(shí)際，給亂收費(fèi)、亂調(diào)價(jià)行為套上“籠頭”；用統(tǒng)一的服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)等級(jí)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及推進(jìn)服務(wù)項(xiàng)目與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)全公示全覆蓋。讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量等級(jí)清清楚楚，讓廣大居民對(duì)物業(yè)收費(fèi)情況明明白白白。解決了長(zhǎng)期以來(lái)停車收費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)、IC卡工本費(fèi)、裝修押金混亂的局面。

二、我市住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的突出問(wèn)題

從近年來(lái)的物業(yè)投訴來(lái)分析，我市住宅小區(qū)物業(yè)管理的問(wèn)題有以下幾方面：

（一）未按規(guī)定執(zhí)行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)公示制度。少數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照《價(jià)格法》和《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，在物業(yè)服務(wù)區(qū)域的顯著位臵公示服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)，侵犯了業(yè)主的知情權(quán)，引發(fā)價(jià)格糾紛。

（二）提高標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。少數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)未執(zhí)行停車1小時(shí)內(nèi)免費(fèi)的規(guī)定，以車位少為由，對(duì)業(yè)主不辦理月票，而是按次數(shù)收??；一些房開以小區(qū)停車場(chǎng)產(chǎn)權(quán)屬于為由，只售不租，導(dǎo)致業(yè)主無(wú)法停放車輛，或提高標(biāo)準(zhǔn)收取公共能耗的電費(fèi)、水費(fèi)價(jià)格（如電梯電費(fèi)、二次加壓產(chǎn)生的電費(fèi)）加重業(yè)主負(fù)擔(dān)。

（三）強(qiáng)制或變相強(qiáng)制服務(wù)并高收費(fèi)。一些物業(yè)企業(yè)服務(wù)意識(shí)欠缺，在未與業(yè)主充分溝通并征得業(yè)主同意下，無(wú)視業(yè)主意見(jiàn)，收取房產(chǎn)證、土地證、管道燃?xì)獯k費(fèi)，甚至單方面強(qiáng)行推廣門禁卡和車輛藍(lán)牙出入裝臵，然后轉(zhuǎn)嫁至業(yè)主身上并從中牟利。

（四）違反規(guī)定以保證金、抵押金等形式變相收費(fèi)的。2014年8月我市根據(jù)《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》和《廣西壯族自治區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法（試行）》（桂價(jià)格[2013]62號(hào)）的有關(guān)規(guī)定，市物價(jià)、住建部門聯(lián)合下發(fā)了《柳州市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》明確規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以任何名義收取與裝修有關(guān)的裝修押金、裝修管理費(fèi)、裝修出入證工本費(fèi)、裝修電梯使用費(fèi)等，但仍有一些物業(yè)公司強(qiáng)行收取明令禁止的費(fèi)用。

（五）重復(fù)收費(fèi)問(wèn)題。2014年8月實(shí)施的《柳州市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》明確規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域的配電、給排水、電梯、消防、公共照明、綠化用水等公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行所產(chǎn)生的電費(fèi)、水費(fèi)以及管漏、線損，列入物業(yè)服務(wù)成本，我市一些新交付的樓盤，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在向業(yè)主預(yù)收一年的物業(yè)服務(wù)費(fèi)后，仍向業(yè)主收取300—500元不等的水電周轉(zhuǎn)金；一些樓盤按照物業(yè)等級(jí)不同，每年有1—2次免費(fèi)清理，但仍有物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主分?jǐn)傁滤馈⒒S池清理費(fèi)用。

（六）擴(kuò)大范圍收費(fèi)。一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)以管理者自居，在車位緊張情況下，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)或?qū)Ｓ胁糠终冀ㄖ偯娣e過(guò)半數(shù)的業(yè)主且總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意下，占用屬于業(yè)主已共有的場(chǎng)地停放車輛并收取車輛停放服務(wù)費(fèi)，且所得收益不按規(guī)定使用。

（七）不按照規(guī)定提供服務(wù)而收取費(fèi)用的。物業(yè)服務(wù)企業(yè)水平參差不齊，物業(yè)服務(wù)短斤少兩、服務(wù)不到位，服務(wù)態(tài)度簡(jiǎn)單粗暴，帳目不公開，物業(yè)服務(wù)得不到有效監(jiān)督，得不到業(yè)主的認(rèn)同，最終導(dǎo)致“欠費(fèi)—服務(wù)變差—更多人欠費(fèi)”的惡性循環(huán)。

（八）宣傳、解釋工作不到位。一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在重收費(fèi)、輕服務(wù)的現(xiàn)象，與業(yè)主缺乏深入溝通交流的有效平臺(tái)，如一些房屋質(zhì)量問(wèn)題、小區(qū)亂搭亂建問(wèn)題、占用綠地、養(yǎng)雞養(yǎng)狗問(wèn)題、住宅以外用電價(jià)格未按居民用價(jià)格電結(jié)算問(wèn)題，這些問(wèn)題本身非物業(yè)服務(wù)企業(yè)造成，但由于宣傳、解釋工作不位，導(dǎo)致業(yè)主把怨氣撒在物業(yè)公司頭上，并拒交物業(yè)費(fèi)。

三、我市住宅小區(qū)物業(yè)管理問(wèn)題原因分析

（一）小區(qū)停車收費(fèi)問(wèn)題原因分析

小區(qū)停車收費(fèi)問(wèn)題，主要原因一是各小區(qū)停車難的問(wèn)題越來(lái)越突出，特別是停車位配比率低的小區(qū)，房開商或物業(yè)服務(wù)企業(yè)憑著對(duì)車位擁有的機(jī)會(huì)，在利益上為自己獲取最大利益化。采取不辦理月票而是按次收費(fèi)，以車位租賃費(fèi)收費(fèi)避免管理。二是在實(shí)際操作中，物業(yè)公司按次收費(fèi)，不執(zhí)行月票價(jià)格，物價(jià)局無(wú)法給予處理，因?yàn)槲揖值穆氊?zé)是制定停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，沒(méi)有要求一定采用什么停放方式。三是在業(yè)主大會(huì)成立之前，產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的部分，因無(wú)人過(guò)問(wèn)，物業(yè)公司有意將屬全體業(yè)主的車位租賃費(fèi)收入據(jù)為已用。就此情況，我局已向住建委通報(bào)，建議由行業(yè)主管部門加強(qiáng)管理，對(duì)屬于業(yè)主公有部分收入（在業(yè)主大會(huì)成立之前）納入柳州市住宅專項(xiàng)維修基金管理中心統(tǒng)一管理。但住建委只對(duì)新建商品房的維修資金的收集和管理，而對(duì)其他的公共收益沒(méi)納入管理。目前，業(yè)主的法律意識(shí)加強(qiáng)，對(duì)業(yè)主的公共利益有所關(guān)注，因沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)，無(wú)法管理這部分收入，這原因也是業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)的理由之一。四是業(yè)主對(duì)價(jià)格政策不理解，業(yè)主在自己擁有使用權(quán)的車位（車庫(kù)）內(nèi)停車僅交納車位物業(yè)費(fèi)，不用再繳納車輛停放服務(wù)費(fèi)。車位物業(yè)費(fèi)每個(gè)不超過(guò)60元/月。其中規(guī)定電動(dòng)車、摩托車停放服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不含充電費(fèi)，充電費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由經(jīng)營(yíng)者根據(jù)電費(fèi)等成本支出向車主收取。五是由于對(duì)商場(chǎng)、賓館、娛樂(lè)場(chǎng)所、寫字樓配套的停車場(chǎng)停車收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，而住宅區(qū)的停車場(chǎng)停車收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。在我市中心區(qū)，部分商住樓就出現(xiàn)停車場(chǎng)一部分按兩種價(jià)格模式，引起爭(zhēng)議。對(duì)一些混合的商住樓，如高新區(qū)的彩虹城樓盤1-4層酒店，5-19層寫字樓，20-54層住宅樓。該項(xiàng)目所配套的停車場(chǎng)停車收費(fèi)按市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，住宅區(qū)的業(yè)主有意見(jiàn)，按政府指導(dǎo)價(jià)，房開商有意見(jiàn)，同時(shí)實(shí)行兩種價(jià)，雙意見(jiàn)仍存在分岐。這也是我們所面臨著的新難題。

（二）小區(qū)生活用水用電問(wèn)題原因分析

據(jù)了解，目前確有一些小區(qū)因供電部門對(duì)小區(qū)公共能耗采取先購(gòu)電后使用的方式，且涉及二次加壓供水，但是水表無(wú)法分戶過(guò)戶到業(yè)主名下，物業(yè)公司必須根據(jù)小區(qū)總水表使用度數(shù)按時(shí)向自來(lái)水公司繳納水費(fèi)。然后再向業(yè)主逐戶收取供電分?jǐn)偟碾娰M(fèi)和業(yè)主分表水費(fèi)。物業(yè)公司因此向業(yè)主收取了一些預(yù)付水電費(fèi)，此情況有一定的合理性；但我局和住建委2014年下發(fā)《柳州市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》（柳價(jià)格[2014]99號(hào)）實(shí)施后，共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行以及公共性服務(wù)所產(chǎn)生的水、電等公共能耗費(fèi)列入物業(yè)服務(wù)成本的，從物業(yè)服務(wù)費(fèi)中由業(yè)主繳納，公共能耗費(fèi)不再公攤。物業(yè)公司不得再收取水電周轉(zhuǎn)金。

我局2014年8月出臺(tái)的文件《柳州市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》（柳價(jià)格[2014]99號(hào)）第十五條規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域的配電、給排水、電梯、消防、水泵、監(jiān)控設(shè)備、公共照明、綠化用水等公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行所產(chǎn)生的電費(fèi)、水費(fèi)等能耗費(fèi)以及管漏、線損，列入物業(yè)服務(wù)成本的，公共能耗費(fèi)不再分?jǐn)?；未列入物業(yè)服務(wù)成本的，公共能耗費(fèi)合理分?jǐn)?。?015年之前的物業(yè)收費(fèi)政策，公共能耗費(fèi)可以分?jǐn)?，我市兩種模式同時(shí)存在。

同一小區(qū)域，住戶的用電實(shí)行居民電價(jià)，戶外的路燈、照明、公共設(shè)施設(shè)備用電卻是非居民電價(jià)。電梯用電不是居民電價(jià)，一直是居民投訴的熱點(diǎn)。經(jīng)過(guò)多年向上級(jí)反映，自治區(qū)物價(jià)局通過(guò)調(diào)查研究，統(tǒng)一明確小區(qū)上述用電價(jià)格的納入居民用電價(jià)類。按照文件規(guī)定，自

2014年1月1日起，物業(yè)住宅小區(qū)費(fèi)居民用電，按照合表戶電價(jià)收取，即0.5491元/度。

（三）調(diào)整小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)難的原因分析

目前，調(diào)整老舊小區(qū)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，是所有物業(yè)管理的難點(diǎn)和熱點(diǎn)，長(zhǎng)期以來(lái)都是社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)。一方面業(yè)主認(rèn)為，享受物業(yè)服務(wù)是業(yè)主，小區(qū)交費(fèi)對(duì)象也是業(yè)主，小區(qū)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是否調(diào)整理應(yīng)由全體業(yè)主決定。在小區(qū)沒(méi)有成立業(yè)主大會(huì)還屬前期階段，價(jià)格部門出臺(tái)的調(diào)整物業(yè)收費(fèi)政策屬于指導(dǎo)性質(zhì)，對(duì)于小區(qū)的全體業(yè)主大部分能理解當(dāng)前物價(jià)上漲的壓力，對(duì)調(diào)整價(jià)格政策理解，但仍有少數(shù)業(yè)主反對(duì),仍認(rèn)為價(jià)格部門調(diào)整價(jià)格過(guò)高，物業(yè)服務(wù)不到位，是物業(yè)公司以價(jià)格主管的調(diào)整文件為由提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，是不能接受的。另一方面物業(yè)公司認(rèn)為，目前還是前期物業(yè)階段，由于成本發(fā)生變化，價(jià)格主管部門應(yīng)履行職責(zé)，調(diào)整物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不該因小區(qū)少數(shù)業(yè)主反對(duì)意見(jiàn)而不作為。結(jié)果是不調(diào)整物業(yè)收費(fèi)，企業(yè)難以忍受用工成本上漲的壓力；調(diào)整收費(fèi)，業(yè)主的意見(jiàn)大，同時(shí)認(rèn)為政府部門干涉業(yè)主的利益。

調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)難，業(yè)主方面認(rèn)為物業(yè)服務(wù)不到位，就應(yīng)降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，或提高服務(wù)質(zhì)量；物業(yè)公司認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)已按等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，是業(yè)主過(guò)高的要求。業(yè)主希望物價(jià)和建設(shè)部門進(jìn)行監(jiān)督。但在實(shí)際操作中，物價(jià)和建設(shè)部門面對(duì)全市上百個(gè)小區(qū)的物業(yè)質(zhì)量糾紛，要求件件落實(shí)、解決這類問(wèn)題也不符合實(shí)際。住建部門或行業(yè)協(xié)會(huì)出臺(tái)服務(wù)等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)業(yè)主和物業(yè)的爭(zhēng)執(zhí)，由第三方評(píng)定。

四、我市住宅小區(qū)物業(yè)管理成功經(jīng)驗(yàn)做法

（一）堅(jiān)持落實(shí)物業(yè)收費(fèi)公示制度。目前，我市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)公示率已達(dá)98%以上。在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公示收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)等級(jí)、投訴電話等內(nèi)容，已成為物業(yè)、業(yè)主的共識(shí)和自覺(jué)行為，必須要長(zhǎng)期堅(jiān)持下去。

（二）快速處理小區(qū)物業(yè)收費(fèi)投訴。2014年以來(lái)，我局12358價(jià)格舉報(bào)電話共受理住宅小區(qū)物業(yè)收費(fèi)投訴1041件，辦結(jié)1041件，辦結(jié)率100%，退款35.58萬(wàn)元，做到了“事事有回音，件件有著落”，有效地化解了價(jià)格矛盾。如2014年1月之前，住戶的家庭用電實(shí)行居民電價(jià)，戶外的電梯、路燈、消防、監(jiān)控設(shè)備、公共設(shè)施設(shè)備用電卻是非居民電價(jià)。戶外電價(jià)高一直是居民投訴的熱點(diǎn)。經(jīng)過(guò)我局多年向上級(jí)反映，自治區(qū)物價(jià)局通過(guò)調(diào)查研究，統(tǒng)一明確小區(qū)上述用電價(jià)格的納入居民用電價(jià)類。按照文件規(guī)定，自2014年1月1日起，物業(yè)住宅小區(qū)費(fèi)居民用電，按照合表戶電價(jià)收取，即0.5491元/度，大大地減輕了居民負(fù)擔(dān)。2013、2014年連續(xù)兩年，我局榮獲廣西價(jià)格舉報(bào)先進(jìn)集體稱號(hào)和柳州市數(shù)字化城市管理一等獎(jiǎng)。

（三）物業(yè)服務(wù)不達(dá)標(biāo)要降級(jí)處理。物業(yè)服務(wù)不到位，一直是小區(qū)管理的熱點(diǎn)話題，2014年8月后，市住建、物價(jià)部門強(qiáng)化了對(duì)物業(yè)服務(wù)等級(jí)的監(jiān)管，對(duì)達(dá)不到等級(jí)要求進(jìn)行整改，對(duì)整改仍不達(dá)標(biāo)的，經(jīng)城區(qū)住建部門核準(zhǔn)，作降級(jí)處理。

（四）物業(yè)與業(yè)主主動(dòng)溝通交流。停車難、停車貴，是柳州市絕大多數(shù)小區(qū)都存在的共性問(wèn)題，柳州市鳳起新都物業(yè)公司主動(dòng)發(fā)起議事，邀請(qǐng)業(yè)主代表、社區(qū)工作人員、魚峰區(qū)法院、住建、物價(jià)局工作人員、人大代表，就小區(qū)停車難題舉行“百聊會(huì)”，共同商討尋求解

決問(wèn)題的辦法和途徑，大美天地小區(qū)建立小區(qū)QQ群，及時(shí)解決小區(qū)業(yè)主的各種問(wèn)題。

（五）物業(yè)與業(yè)主相互遵守合同，相互配合。如三星園小區(qū)、華林郡邸的業(yè)主積極配合物業(yè)工作，物業(yè)服務(wù)業(yè)主認(rèn)可，物業(yè)繳費(fèi)率高，物業(yè)服務(wù)人員的工資和小區(qū)維護(hù)費(fèi)及時(shí)到位，從而形成一個(gè)良性循環(huán)。

（六）簡(jiǎn)化辦事手續(xù)，提高效率。2015年2月1日，為了落實(shí)黨的十八屆三中全會(huì)《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》中“完善主要由市場(chǎng)決定價(jià)格的機(jī)制。凡是能由市場(chǎng)形成價(jià)格的都交給市場(chǎng)”的精神，經(jīng)請(qǐng)示自治區(qū)物價(jià)局同意，我局在全區(qū)城市率先取消住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)核準(zhǔn)備案程序。

五、先進(jìn)地區(qū)城市住宅小區(qū)物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)做法

（一）大力推動(dòng)成立業(yè)主委員會(huì)。上海深化社區(qū)事務(wù)管理，加強(qiáng)居民區(qū)民主自治建設(shè)，將小區(qū)業(yè)委會(huì)的籌建和換屆工作納入績(jī)效考核。泉州市將街道成立業(yè)委會(huì)納入年終績(jī)效考核指標(biāo)，由市政府督查室進(jìn)行督查。

（二）物業(yè)服務(wù)實(shí)行“酬金制”，業(yè)主真正當(dāng)家作主。上海、杭州、溫州的個(gè)別小區(qū)實(shí)行酬金制，物業(yè)公司只為業(yè)主提供服務(wù)，依據(jù)服務(wù)合同收取酬金，物業(yè)管理開支則向業(yè)主實(shí)報(bào)實(shí)銷，“酬金制”能讓業(yè)主已明明白白消費(fèi)，讓物業(yè)降低風(fēng)險(xiǎn)，提高服務(wù)質(zhì)量。

（三）對(duì)老舊小區(qū)停車位改造，在人口密集建設(shè)停車樓。近期，溫州市政府為緩解停車難題，2015年擬對(duì)10個(gè)舊小區(qū)停車位進(jìn)行改造，新增停車泊位500個(gè)，在市中心廣場(chǎng)建設(shè)17層的停車樓，計(jì)劃新增停車泊位15000個(gè)。

（四）改費(fèi)為稅。2014年，市政府組織多個(gè)部門到新加坡考察房地產(chǎn)市場(chǎng)，據(jù)考察回來(lái)的同志反饋，新加坡政府對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)的治安、衛(wèi)生、綠化、設(shè)施維護(hù)費(fèi)用均由政府承擔(dān)，業(yè)主無(wú)需交物業(yè)費(fèi)。針對(duì)我國(guó)物業(yè)收費(fèi)普遍存在亂像問(wèn)題，建議取消物業(yè)費(fèi)，改為向房產(chǎn)所有者征收房產(chǎn)稅，并重新定義房產(chǎn)稅的含義，以解決長(zhǎng)期以來(lái)，全國(guó)物業(yè)收費(fèi)各種亂像，解決物業(yè)收費(fèi)難的問(wèn)題，解決因物業(yè)收費(fèi)引發(fā)的各種不安定因素。

六、加強(qiáng)我市住宅小區(qū)物業(yè)管理的對(duì)策

根據(jù)國(guó)家發(fā)改委關(guān)于放開部分價(jià)格的通知，使市場(chǎng)在資源配臵中起決定性作用，促進(jìn)相關(guān)服務(wù)行業(yè)發(fā)展，對(duì)地方實(shí)行定價(jià)管理的非保障性住房物業(yè)服務(wù)、住宅小區(qū)停車服務(wù)價(jià)格放開的精神，結(jié)合我市的實(shí)際情況，提出對(duì)策如下：

（一）政府引導(dǎo)住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)，提高成立業(yè)主委員會(huì)的比重。當(dāng)前，我市物業(yè)管理存在的問(wèn)題，表面上是物業(yè)服務(wù)政策相對(duì)滿后，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目不明確，但再往深剖析，根本原因，在于物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主地位不對(duì)等，代表業(yè)主維護(hù)其利益、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的業(yè)主自治組織缺位，以及雙方溝通交流渠道缺失所致。我市住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立比例不到二成。按照國(guó)家發(fā)改委放開物業(yè)服務(wù)價(jià)格的思路，加快成立業(yè)主委員會(huì)的步伐，物業(yè)服務(wù)價(jià)格才能放而不亂，有序健康發(fā)展。同時(shí)，建議借鑒上海、泉州、成都的經(jīng)驗(yàn)，將業(yè)主委員會(huì)成立指標(biāo)例入城區(qū)政府的考核指標(biāo)。為促進(jìn)我市業(yè)主委員會(huì)成立的比重，行業(yè)主管部門出臺(tái)政策，簡(jiǎn)化成立手續(xù)，降低門檻。2014年4月22日《柳州晚報(bào)》組織柳州市物業(yè)服務(wù)管理促進(jìn)懇請(qǐng)會(huì)，成立業(yè)委會(huì)維護(hù)業(yè)主地位成為大家的共識(shí)。

（二）認(rèn)真貫徹《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)條例》第四條的規(guī)定。該《條例》第四條明確規(guī)定“鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處在縣級(jí)人民政府房產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下，具體負(fù)責(zé)指導(dǎo)本轄區(qū)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)換屆工作，協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系，調(diào)解業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)相互之間的物業(yè)糾紛”。為改變前期物業(yè)沒(méi)期限的局面，即使小區(qū)因客觀原因沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)，也不能超過(guò)三年。三年后，由小區(qū)所在地社區(qū)居民委員會(huì)在街道辦事的指導(dǎo)和監(jiān)督下業(yè)主委員會(huì)職責(zé)，監(jiān)督物業(yè)運(yùn)行管理，參考政府指導(dǎo)價(jià)（或市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)）制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

（三）價(jià)格部門做好放開部分物業(yè)服務(wù)價(jià)格后規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)價(jià)格行為指導(dǎo)和監(jiān)督檢查。重點(diǎn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)調(diào)整收費(fèi)前必須向全體業(yè)主公布服務(wù)費(fèi)收支情況及成本變化情況，且需業(yè)主大會(huì)同意方可執(zhí)行。下一步，一是將落實(shí)放開部分物業(yè)服務(wù)價(jià)格政策。放開的物業(yè)服務(wù)價(jià)格范圍是包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停車服務(wù)收費(fèi)、非保障性住房及辦公用房物業(yè)服務(wù)收費(fèi)。放開的物業(yè)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，由業(yè)主方與依照法定程序選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)以物業(yè)服務(wù)合同的形式約定，合同應(yīng)載明服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)必須做到：向全體業(yè)主公布服務(wù)費(fèi)收支情況及成本變化情況；拿出制定或調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)方案，說(shuō)明調(diào)價(jià)理由和調(diào)價(jià)幅度，就方案與業(yè)主協(xié)商。對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)的小區(qū)，需經(jīng)業(yè)主大會(huì)依照法定程序討論同意后，與業(yè)主委員會(huì)簽署或變更相關(guān)服務(wù)合同；未設(shè)立業(yè)主大會(huì)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主、且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，方可簽署或變更相關(guān)服務(wù)合同。新的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確定后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或停車服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)按照明碼標(biāo)價(jià)的規(guī)定，將收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位臵進(jìn)行公示。二是公布我市的物業(yè)成本行情，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)價(jià)格事中事后的監(jiān)督和檢查。

（四）想方設(shè)法解決停車難的問(wèn)題。供求關(guān)系對(duì)價(jià)格高低起決定的作用，隨著社會(huì)進(jìn)入汽車時(shí)代，停車難已成為一個(gè)共性問(wèn)題，因此對(duì)于物業(yè)公司在管理小區(qū)停車方面的努力應(yīng)予以支持和理解，與此同時(shí)，規(guī)劃、建設(shè)部門必須以前瞻性的眼光把好關(guān)，要求開發(fā)商做足配套設(shè)施，政府想方法設(shè)法在老舊小區(qū)、人口密集區(qū)域建設(shè)公共停車位。

（五）建立價(jià)格信用信息庫(kù)，推進(jìn)社會(huì)信用體系建設(shè)。從2014年下半年起，我局開始著手建立柳州市價(jià)格信用信息庫(kù)。擬建成1個(gè)市局總網(wǎng)，6縣4城區(qū)、職工站子網(wǎng)的構(gòu)架管理模式，做到價(jià)格監(jiān)管和服務(wù)工作全覆蓋。目前正在聯(lián)合住建委對(duì)全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資料進(jìn)行了收集，主要收集工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、執(zhí)法人員現(xiàn)場(chǎng)執(zhí)法照片、檢查記錄、違法記錄等。力爭(zhēng)2015年建立柳州市價(jià)格信用庫(kù)，并與柳州市社會(huì)信用體系網(wǎng)對(duì)接，實(shí)現(xiàn)信息共享、互聯(lián)互通，及時(shí)向社會(huì)發(fā)布經(jīng)營(yíng)者價(jià)格誠(chéng)信及價(jià)格失信信息，充分發(fā)揮正面教育，反面警示的作用，引導(dǎo)經(jīng)營(yíng)者誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)、守法經(jīng)營(yíng)，不斷完善價(jià)格違法失信懲戒機(jī)制，在全社會(huì)范圍內(nèi)營(yíng)造誠(chéng)信守法意識(shí)。

第五篇：住宅小區(qū)物業(yè)管理存在問(wèn)題和難點(diǎn)

住宅小區(qū)物業(yè)管理存在問(wèn)題和難點(diǎn)

發(fā)布: 2011-10-16 16:56 |作者: 我愛(ài)我家 |來(lái)源:

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總體上看，長(zhǎng)沙縣居住小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展是健康有序的，但隨著房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)快速發(fā)展、居民生活水平的不斷提高，對(duì)物業(yè)管理提出了一系列新要求，實(shí)踐中也產(chǎn)生了不少新的矛盾和問(wèn)題，突出表現(xiàn)在 “二難一少 ”, 即物業(yè)管理收費(fèi)難、小區(qū)停車難、品牌物業(yè)管理企業(yè)少。

1、住宅小區(qū)物業(yè)管理公司收費(fèi)難。

造成物業(yè)管理收費(fèi)難的原因多種多樣: 一是受傳統(tǒng)思想觀念的影響，一些居民物業(yè)管理消費(fèi)觀念還未形成；二是部分住戶，受單位改制、拆遷征收等影響而未能就業(yè)，生活比較困難無(wú)法負(fù)擔(dān)物業(yè)費(fèi)； 三是由于一些體制的欠缺，使一些在房屋生產(chǎn)建設(shè)管理過(guò)程出現(xiàn)的問(wèn)題在進(jìn)行物業(yè)管理時(shí)顯現(xiàn)出來(lái)，使得業(yè)主入住后不滿而拒付物業(yè)管理費(fèi)； 四是收費(fèi)與服務(wù)脫節(jié)，收了費(fèi)服務(wù)跟不上，或所收費(fèi)用與提供的服務(wù)不匹配而使業(yè)主拒交。

2、住宅小區(qū)停車難。

隨著城市建設(shè)的發(fā)展和居民生活水平的不斷提高，擁有私家車的家庭越來(lái)越多，停車位數(shù)量無(wú)法適應(yīng)汽車增長(zhǎng)的需求。目前長(zhǎng)沙縣縣城住宅小區(qū)停車位比大多只有1:0.6左右,遠(yuǎn)不能滿足現(xiàn)在私家車增長(zhǎng)速度對(duì)車位的需求。加之，部分車主為了避免支付地下車庫(kù)租金或?yàn)榱藞D一己之便，不將車停入地下車庫(kù)，導(dǎo)致部分小區(qū)地下有車位，地上停滿車的現(xiàn)象。另外還有部分車主存在占行車道、人行道、小區(qū)走道、綠地停車和違章停車等行為，造成了各方的利益沖突和糾紛投訴，加劇了交通擁擠、惡化了生活居住環(huán)境，給防災(zāi)、安全帶來(lái)一定的隱患。

3、物業(yè)管理企業(yè)的運(yùn)作機(jī)制不規(guī)范、服務(wù)水平和隊(duì)伍素質(zhì)不高。

物業(yè)管理與城市發(fā)展、居民生活水平提升之間還存在不小差距。一是多數(shù)企業(yè)尚未實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的規(guī)?；?、社會(huì)化、專業(yè)化，總體上仍處于家庭式的粗放型經(jīng)營(yíng)狀態(tài)。二是小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)水平難以滿足不同層次居民服務(wù)要求。三是物業(yè)管理隊(duì)伍的素質(zhì)有待提高，部分企業(yè)缺乏必要的設(shè)備和一支懂經(jīng)營(yíng)、通技術(shù)、業(yè)務(wù)精的物業(yè)管理專業(yè)化隊(duì)伍。從業(yè)人員現(xiàn)狀與行業(yè)發(fā)展的要求相比還不適應(yīng)，因而導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)不到位。

推進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的對(duì)策

發(fā)布: 2011-10-16 16:57 |作者: 我愛(ài)我家 |來(lái)源:

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物業(yè)管理是一項(xiàng)涉及部門眾多、專業(yè)技術(shù)要求高的綜合性工作，關(guān)系到老百姓的日常生活和切身利益，管理難度相當(dāng)大。尤其是現(xiàn)階段，物業(yè)管理矛盾百出、糾紛不斷的現(xiàn)實(shí)狀況下，迫切需要?jiǎng)?chuàng)新思維，加大力度，推進(jìn)改革。

1、加快提高物業(yè)管理水平，強(qiáng)化行業(yè)隊(duì)伍建設(shè)。物業(yè)管理行業(yè)要提高其社會(huì)化、市場(chǎng)化和專業(yè)化的程度。目前，多數(shù)小區(qū)仍停留在“誰(shuí)開發(fā)、誰(shuí)管理 ”的局面，沒(méi)有形成物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。因此必須完善目前的物業(yè)公司準(zhǔn)入機(jī)制，通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，優(yōu)勝劣汰來(lái)促使物業(yè)管理業(yè)的健康發(fā)展，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)的專業(yè)化。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)打破統(tǒng)包統(tǒng)攬的經(jīng)營(yíng)模式，可將保安、清潔、綠化等專項(xiàng)業(yè)務(wù)承包給專業(yè)的公司。專業(yè)化分工使各項(xiàng)服務(wù)更加優(yōu)質(zhì), 并使成本費(fèi)用降至最低，從而讓消費(fèi)者、物業(yè)公司、專業(yè)公司都成為贏家。針對(duì)縣城物業(yè)管理從業(yè)人員實(shí)際情況，建議主管部門加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理人員的資格審查，嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理人員持證上崗制度，同時(shí)注重對(duì)企業(yè)員工的崗位培訓(xùn)。

2、建立有效機(jī)制，切實(shí)解決收費(fèi)難問(wèn)題。

面對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)難，應(yīng)采取多種措施提高物管費(fèi)的收繳率。一是要規(guī)范收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，增加收費(fèi)透明度。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)各小區(qū)實(shí)際情況制定，并報(bào)物價(jià)部門核準(zhǔn)，應(yīng)以不同檔次物業(yè)的平均成本支出為基準(zhǔn)，適當(dāng)考慮物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)。同時(shí)，提高物業(yè)管理資金使用的透明度。這既可加強(qiáng)監(jiān)督，促使物業(yè)管理企業(yè)節(jié)約成本，提高資金使用效益；也可讓業(yè)主了解物業(yè)管理的難處，理解和支持物業(yè)管理工作，提高繳費(fèi)的自覺(jué)性。二是廣泛宣傳物業(yè)管理相關(guān)知識(shí)、法規(guī)，促使廣大居民轉(zhuǎn)變思想觀念，正確認(rèn)識(shí)物業(yè)管理的有償服務(wù)性，使居民接受并且積極配合，提高物業(yè)費(fèi)收繳率。三是提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，提高收費(fèi)和服務(wù)的對(duì)等性，在解決收費(fèi)難中，物業(yè)管理企業(yè)也要從自身的服務(wù)進(jìn)行審視。四是對(duì)于經(jīng)濟(jì)實(shí)在有困難的家庭, 實(shí)行費(fèi)用減免、補(bǔ)貼等方式解決。

3、整合縣城區(qū)域停車場(chǎng)資源, 有效解決居住小區(qū)停車難問(wèn)題。

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平的提高，停車難的矛盾將日益突出。要解決這一問(wèn)題，一是對(duì)已建有停車場(chǎng)的小區(qū)應(yīng)充分利用，小區(qū)地面或附近的道路上取消劃定的停車線或設(shè)置防護(hù)欄等障礙，這樣，既發(fā)揮建設(shè)效益，又可保證路面暢通；二是要清理已建小區(qū)和高樓配建的車場(chǎng),對(duì)移作他

用的，要限期退出，恢復(fù)停車功能。同時(shí)在不干擾正常道路交通運(yùn)行的前提下，設(shè)置一定數(shù)量的路內(nèi)停車位，實(shí)行有償停車，緩解停車壓力；三是要鼓勵(lì)引導(dǎo)動(dòng)員機(jī)關(guān)、團(tuán)體和企事業(yè)單位自用和公共建筑配建的停車場(chǎng)對(duì)外開放。

4、加強(qiáng)政府監(jiān)管，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)行為。

政府應(yīng)將小區(qū)物業(yè)管理作為城市管理工作的重要組成部分來(lái)抓，構(gòu)建包括物業(yè)管理主管部門、公安、工商、稅務(wù)及物價(jià)等部門組成的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)。嚴(yán)格按照法律法規(guī)的要求，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的管理，依法行政，嚴(yán)格規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的行為。進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)，促使物業(yè)管理企業(yè)提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。

物業(yè)管理問(wèn)題不僅是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題, 也是一個(gè)社會(huì)問(wèn)題。物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展水平的高低不光會(huì)影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，更會(huì)影響到老百姓日常生活，進(jìn)而會(huì)影響到社會(huì)穩(wěn)定和發(fā)展。因此，政府、物業(yè)管理企業(yè)和居民都應(yīng)從自身角度出發(fā)，妥善處理和解決物業(yè)管理中存在的矛盾和問(wèn)題，提高小區(qū)生活品質(zhì)，構(gòu)建幸福和諧小區(qū)。