第一篇：城市住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問(wèn)題及對(duì)策

城市住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問(wèn)題及對(duì)策

物業(yè)管理作為一個(gè)新興行業(yè)取得了快速的發(fā)展，然而,隨著它的蓬勃發(fā)展,接踵而來(lái)的種種問(wèn)題也時(shí)不時(shí)地困擾著這個(gè)朝陽(yáng)行業(yè)。在城市住宅小區(qū)發(fā)展過(guò)程中遇到諸多的困難和壓力，暴露出很多問(wèn)題和矛盾。目前物業(yè)管理法制的滯后,體制不健全、監(jiān)管滯后,從業(yè)人員素質(zhì)偏低也將是影響它健康發(fā)展的重要因素。因此,如何解決城市住宅小區(qū)物業(yè)管理所面臨的問(wèn)題,是一項(xiàng)長(zhǎng)期的、艱巨的、緊迫的重要任務(wù)。本文主要根據(jù)城市住宅小區(qū)物業(yè)管理發(fā)展中突顯的問(wèn)題進(jìn)行全面分析,提出相應(yīng)的解決對(duì)策,以促進(jìn)城市住宅小區(qū)物業(yè)管理的健康發(fā)展。

一、城市住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問(wèn)題

物業(yè)管理是一項(xiàng)新生事物，作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的城市住房制度管理的新模式，在我區(qū)已經(jīng)有十多年的發(fā)展歷程，經(jīng)過(guò)多年的探索，對(duì)改善我區(qū)居民居住環(huán)境，提高生活質(zhì)量，起到了推動(dòng)作用，越來(lái)越多的人享受到物業(yè)管理給自己的生活帶來(lái)的便利。但在物業(yè)管理的發(fā)展過(guò)程中，隨著物業(yè)管理范圍的擴(kuò)大，由于地理環(huán)境、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及業(yè)主觀念認(rèn)識(shí)上的不同，在全區(qū)發(fā)展也不平衡。如：商品房，經(jīng)濟(jì)適用房，危改回遷房等老舊小區(qū)的物業(yè)管理差異相距甚遠(yuǎn)，其法規(guī)的不配套、管理體制的不健全，服務(wù)不到位等問(wèn)題逐漸地顯現(xiàn)出來(lái)，并已成為影響和諧社會(huì)的焦點(diǎn)，政府管理的難點(diǎn)，越來(lái)越受到社會(huì)各界的關(guān)注。經(jīng)過(guò)我們的調(diào)查走訪綜合分析后認(rèn)為城市小區(qū)糾紛的問(wèn)題主要存在以下幾個(gè)問(wèn)題：

（一）、物業(yè)管理法規(guī)與體制滯后

我國(guó)物業(yè)管理法律政策的框架體系，是在沒(méi)有國(guó)家大法的情況下，由為數(shù)不多的行業(yè)性、地方性法規(guī)政策組成的不完整結(jié)構(gòu)，完善的法規(guī)體系尚未形成。故由于缺乏系統(tǒng)而科學(xué)的物業(yè)管理理論體系的指導(dǎo)，各部門在制定法規(guī)的過(guò)程中，往往局限于對(duì)境內(nèi)外成功經(jīng)驗(yàn)的模仿或就事論事的解決方法上，存在許多不足之處.（二）、物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理欠妥

近幾年來(lái),我國(guó)物業(yè)行業(yè)發(fā)展很快,物業(yè)管理市場(chǎng)環(huán)境日趨成熟,物業(yè)管理行業(yè)面臨著良好的發(fā)展機(jī)遇,但同時(shí)也面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。該行業(yè)有其自身的行業(yè)特點(diǎn),因此財(cái)務(wù)管理相比較于其他行業(yè)也存在一定的特殊性,如何加強(qiáng)和完善物業(yè)公司的財(cái)務(wù)管理,不僅關(guān)系著物業(yè)公司自身的發(fā)展,還涉及到社區(qū)的和諧穩(wěn)定。物業(yè)管理不僅是勞動(dòng)密集型的行業(yè),而且也是管理密集型的行業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)的最主要的財(cái)務(wù)信息使用者是業(yè)主和企業(yè)管理層。由于業(yè)主最關(guān)心的是物業(yè)管理收費(fèi)的使用狀況及其效益等信息,因此物業(yè)管理企業(yè)所提供的財(cái)務(wù)信息必須充分滿足這一特殊的需求。

（三）、開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留大量問(wèn)題

開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題主要表現(xiàn)在：擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)不完善；拆遷中遺留的矛盾（含開(kāi)發(fā)商的承諾不能兌現(xiàn)）；房屋及附屬設(shè)施質(zhì)量缺陷??面積縮水、配套設(shè)施不全；物業(yè)管理配套設(shè)施權(quán)屬界定不清，不能按時(shí)發(fā)放產(chǎn)權(quán)證。據(jù)統(tǒng)計(jì)，80%的物業(yè)糾紛起因來(lái)源于開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題。主要有：開(kāi)發(fā)企業(yè)為追求利潤(rùn)最大化，而有意損害業(yè)主的利益，減少必備的配套設(shè)施建設(shè)。由于法規(guī)不完善，政府部門的失察，加之前期物業(yè)在接手管理時(shí)，不從業(yè)主利益出發(fā)，不做細(xì)致檢查，故意為開(kāi)發(fā)商隱瞞存在的問(wèn)題，使業(yè)主對(duì)開(kāi)發(fā)商的不滿轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)身上，給解決這些遺留問(wèn)題更增加了難度。從另一方面講,比較規(guī)范的住宅小區(qū)80%以上的物業(yè)管理公司都來(lái)源于開(kāi)發(fā)企業(yè),物業(yè)公司與開(kāi)發(fā)企業(yè)如同母子關(guān)系,物業(yè)管理公司為開(kāi)發(fā)商

遮遮掩掩,即使不是一家,物業(yè)管理公司的權(quán)限也不能制約開(kāi)發(fā)商的行為。因此,開(kāi)發(fā)商的遺留問(wèn)題,給業(yè)主和物業(yè)管理公司帶來(lái)了后患。

（四）、物業(yè)公司服務(wù)不到位

物業(yè)公司管理的水平參差不齊、服務(wù)質(zhì)量差、收支不透明，使業(yè)主不能明明白白消費(fèi)。物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主是服務(wù)和被服務(wù)的關(guān)系，存在矛盾是必然的。

（五）、業(yè)主缺乏自我約束，物業(yè)消費(fèi)意識(shí)淡薄

由于房屋產(chǎn)權(quán)多元化的發(fā)展,居住在同一物業(yè)內(nèi)的業(yè)主的生活習(xí)慣、文化背景、消費(fèi)層次等不盡相同,規(guī)模大的住宅區(qū)業(yè)主更是千差萬(wàn)別。業(yè)主的自我約束與自我保護(hù)意識(shí)也處于不同層次,為各自的利益沖突也經(jīng)常發(fā)生,從而增強(qiáng)了物業(yè)管理的難度。并且業(yè)主的觀念難于改變，物業(yè)消費(fèi)意識(shí)淡薄多年來(lái)，我國(guó)實(shí)行的是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制。實(shí)施的是福利分房地租金制，房屋產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家所有，職工只需交很低的房租，幾乎不用再交其它的服務(wù)費(fèi)用，雖然住房制度改革了，福利分房停止了，大部分職工已從“無(wú)產(chǎn)者”變成了房屋所有權(quán)人，但職工不僅要拿出多年的積蓄買房，爾后每月還要按米數(shù)交納物業(yè)費(fèi)。由過(guò)去的“無(wú)償服務(wù)”一下變成了“花錢買服務(wù)”，思想準(zhǔn)備不足，商品意識(shí)和物業(yè)消費(fèi)意識(shí)尚未確立。

二、城市住宅小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展對(duì)策分析

1.制定完善的物業(yè)管理相關(guān)配套法規(guī)

貫徹落實(shí)《物業(yè)管理?xiàng)l例》,出臺(tái)配套法規(guī)。完善的物業(yè)管理法律體系需要在與國(guó)家已經(jīng)頒布實(shí)施的其它法律法規(guī)互相銜接,由不同層次、不同類型的法律規(guī)范組成有機(jī)整體,并成為國(guó)家法律體系必不可少的分支。完善的物業(yè)管理法律體系要覆蓋物業(yè)管理行業(yè)的各個(gè)領(lǐng)域,使物業(yè)管理的各項(xiàng)活動(dòng)均有法可依

2、全面展開(kāi)財(cái)務(wù)分析，強(qiáng)化成本觀念,建立財(cái)務(wù)成本分析控制制度。

物業(yè)管理作為服務(wù)性行業(yè),財(cái)務(wù)管理的一個(gè)重要方面就是成本管理,因?yàn)槠渥钪匾某杀局С鍪侨斯こ杀竞凸芾碣M(fèi)用的支出,因此物業(yè)管理公司應(yīng)該樹(shù)立全員成本控制觀念。通過(guò)對(duì)人力資源的科學(xué)整合,激活人才潛力,減少冗員,降低人工成本。同時(shí)還要通過(guò)職業(yè)道德及服務(wù)技術(shù)培訓(xùn),造就一批敬崗愛(ài)業(yè)、懂技術(shù)、會(huì)管理的高素質(zhì)復(fù)合型人才隊(duì)伍,來(lái)提高工作質(zhì)量和效率。

3.積極開(kāi)展公開(kāi)招投標(biāo)機(jī)制

貫徹執(zhí)行物業(yè)管理實(shí)行公開(kāi)招標(biāo)制度，減少“父子”企業(yè)，強(qiáng)化前期物業(yè)管理責(zé)任。對(duì)于參與前期物業(yè)管理的企業(yè)資質(zhì)應(yīng)有較高的要求。明確前期管理期間，物業(yè)管理企業(yè)除必須按照前期物業(yè)服務(wù)合同的約定提供物業(yè)服務(wù)外，對(duì)于發(fā)現(xiàn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向全體業(yè)主公開(kāi)并說(shuō)明有關(guān)情況。業(yè)主因開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位發(fā)生矛盾的，前期物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)調(diào)相關(guān)單位及時(shí)處理。對(duì)互相推委不負(fù)責(zé)任的企業(yè)，應(yīng)有嚴(yán)厲的處罰措施。

4.建立物業(yè)管理信用檔案

政府應(yīng)委派物業(yè)管理協(xié)會(huì)建立物業(yè)管理公司信用檔案體系,它可為各級(jí)政府部門和社會(huì)公眾監(jiān)督物業(yè)管理公司及從業(yè)人員的市場(chǎng)行為,為業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)查詢物業(yè)管理公司信用服務(wù),為社會(huì)公眾對(duì)物業(yè)管理公司的違法違規(guī)行為提供投訴途徑的信息管理系統(tǒng),減少物業(yè)管理公司違法違規(guī)的經(jīng)營(yíng)行為。

5、提高物業(yè)管理從業(yè)人員的綜合素質(zhì)

物業(yè)管理是一項(xiàng)綜合性很強(qiáng)，技術(shù)含量很高的工作。而我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)處于起步發(fā)展

階段，物業(yè)管理人員培訓(xùn)教育也處于起步階段，對(duì)高層次的專業(yè)人才比較匱乏。員工的素質(zhì)是企業(yè)素質(zhì)的基礎(chǔ)，是服務(wù)于業(yè)主的基本條件，員工素質(zhì)的高低，決定著企業(yè)發(fā)展的速度、成敗與興衰。首先，要轉(zhuǎn)變觀念，物業(yè)管理企業(yè)的全體員工要改變物業(yè)管理見(jiàn)物不見(jiàn)人的傾向。物業(yè)管理在服務(wù)過(guò)程中要注重與業(yè)主聯(lián)系溝通，以達(dá)到和諧相處的目的。其次，加快企業(yè)員工技能培訓(xùn)，專業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)，職業(yè)專業(yè)學(xué)校需要加強(qiáng)物業(yè)管理職業(yè)教育。提升員工綜合素質(zhì)，營(yíng)造文明禮貌的服務(wù)氛圍。

6、針對(duì)業(yè)主的觀念難于改變，物業(yè)消費(fèi)意識(shí)淡薄的思路

成立建委指導(dǎo)下的區(qū)物業(yè)協(xié)會(huì)。積極協(xié)助政府完善物業(yè)自律機(jī)制。制定行規(guī)，監(jiān)督企業(yè)的行為和服務(wù)質(zhì)量，接受業(yè)主的投訴，解決企業(yè)之間的糾紛。公布服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。各物業(yè)公司應(yīng)在自己所管轄的小區(qū)內(nèi)設(shè)立“物業(yè)公示欄”，在宣傳物業(yè)常識(shí)的同時(shí)公布服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。一方面便于廣大業(yè)主監(jiān)督服務(wù)質(zhì)量，業(yè)主又能夠明明白白消費(fèi)。

結(jié)束語(yǔ)

物業(yè)管理說(shuō)到底是對(duì)資產(chǎn)的管理，只有使其走上規(guī)范化的道路，每一環(huán)節(jié)、每一份工作都有章可循，有法可依，才能使這個(gè)“朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)”朝氣蓬勃的發(fā)展，使廣大公民的切身利益得到保障,物業(yè)管理行業(yè)才能從中獲利，才能持續(xù)發(fā)展下去，城市住宅小區(qū)物業(yè)管理的法治化任重而道遠(yuǎn)，在經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的實(shí)踐摸索之后進(jìn)行細(xì)化完善，查漏補(bǔ)缺。隨著時(shí)代的發(fā)展，現(xiàn)代化小區(qū)的數(shù)量還將呈上升趨勢(shì)。隨著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，物業(yè)管理法制的完善和人們消費(fèi)水平不斷提高、消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和小區(qū)業(yè)主的關(guān)系會(huì)不斷改善，形成“和諧社區(qū)”。

第二篇：城市住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問(wèn)題與對(duì)策

城市住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問(wèn)題與對(duì)策

[摘要]隨著對(duì)傳統(tǒng)福利住房分配制度的改革,物業(yè)管理這一新興的管理模式改善了人們的居住條件與居住環(huán)境,提高了人們生活質(zhì)量。同時(shí),存在于城市住宅小區(qū)物業(yè)管理一些深層次的問(wèn)題也逐步暴露出來(lái)。因此,本文主要根據(jù)城市住宅小區(qū)物業(yè)管理發(fā)展中突顯的問(wèn)題,如物業(yè)管理法規(guī)與體制滯后、開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題多等進(jìn)行全面分析,提出相應(yīng)的解決對(duì)策,以促進(jìn)城市住宅小區(qū)物業(yè)管理的健康發(fā)展。

[關(guān)鍵詞]城市住宅小區(qū) 物業(yè)管理 問(wèn)題與對(duì)策

改革開(kāi)放以來(lái),住宅建設(shè)飛速發(fā)展,大量住宅小區(qū)投入使用,帶來(lái)了管理工作的變化,國(guó)外專業(yè)化管理經(jīng)驗(yàn)被引入,取得了較好的效果,并帶動(dòng)了全國(guó)物業(yè)管理工作的起步發(fā)展。然而,隨著它的蓬勃發(fā)展,接踵而來(lái)的種種問(wèn)題也時(shí)不時(shí)地困擾著這個(gè)朝陽(yáng)行業(yè)。目前物業(yè)管理法制的滯后,體制不健全、監(jiān)管滯后,從業(yè)人員素質(zhì)偏低也將是影響它健康發(fā)展的重要因素。因此,如何解決城市住宅小區(qū)物業(yè)管理所面臨的問(wèn)題,是一項(xiàng)長(zhǎng)期的、艱巨的、緊迫的重要任務(wù)。

一、城市住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問(wèn)題

隨著百姓住房條件的逐步改善,廣大城市居民對(duì)住宅物業(yè)管理工作的要求越來(lái)越高。他們認(rèn)為,住上了新居并不等于真正改善了生活條件,只有住房和物業(yè)管理、小區(qū)配套設(shè)施科學(xué)有效地結(jié)合才能使居住條件得到真正的改善,才能算是安居。從對(duì)物業(yè)管理的現(xiàn)狀分析,發(fā)現(xiàn)很多直接影響群眾生活和群眾安居的問(wèn)題。

1.物業(yè)管理法規(guī)與體制滯后

盡管《物權(quán)法》出臺(tái),又有此前的《物業(yè)管理?xiàng)l例》,但整體上而言,有關(guān)物業(yè)管理的配套法律法規(guī)比較零散,缺少系統(tǒng)性。

現(xiàn)行的住宅小區(qū)物業(yè)管理體制存在著一些弊端,這些問(wèn)題不解決,就不能從根本上確立正確、公平、符合實(shí)際的物業(yè)管理法律關(guān)系,也不可能使我國(guó)的物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

2.開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題

從大多數(shù)的物業(yè)管理投訴中也可以看出,眾多的糾紛并非因?yàn)槲飿I(yè)管理公司自身經(jīng)營(yíng)水平問(wèn)題,而是由于房屋質(zhì)量差、過(guò)度承諾等開(kāi)發(fā)企業(yè)遺留為題,從而使物業(yè)管理公司代人受過(guò)。從另一方面講,比較規(guī)范的住宅小區(qū)80%以上的物業(yè)管理公司都來(lái)源于開(kāi)發(fā)企業(yè),物業(yè)公司與開(kāi)發(fā)企業(yè)如同母子關(guān)系,物業(yè)管理公司為開(kāi)發(fā)商遮遮掩掩,即使不是一家,物業(yè)管理公司的權(quán)限也不能制約開(kāi)發(fā)商的行為。因此,開(kāi)發(fā)商的遺留問(wèn)題,給業(yè)主和物業(yè)管理公司帶來(lái)了后患。

3.業(yè)主缺乏自我約束

由于房屋產(chǎn)權(quán)多元化的發(fā)展,居住在同一物業(yè)內(nèi)的業(yè)主的生活習(xí)慣、文化背景、消費(fèi)層次等不盡相同,規(guī)模大的住宅區(qū)業(yè)主更是千差萬(wàn)別。業(yè)主的自我約束與自我保護(hù)意識(shí)也處于不同層次,為各自的利益沖突也經(jīng)常發(fā)生,從而增強(qiáng)了物業(yè)管理的難度。

二、城市住宅小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展對(duì)策分析

切實(shí)解決目前物業(yè)管理中存在的問(wèn)題和困難,提高公司的管理服務(wù)水平,完善物業(yè)管理服務(wù)功能,對(duì)促進(jìn)物業(yè)公司的健康發(fā)展,構(gòu)建和諧小區(qū)是十分重要和必要的。

1.制定完善的物業(yè)管理相關(guān)配套法規(guī)

(1)物業(yè)管理的早期介入

物業(yè)管理早期介入法制化。以法律的形式要求物業(yè)管理企業(yè)參與小區(qū)項(xiàng)目可行性研究、小區(qū)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)等階段,站在業(yè)主的角度,從使用、維修管理出發(fā)提出前瞻性意見(jiàn),從根本上杜絕影響日后物業(yè)管理的先天不足問(wèn)題。

(2)積極開(kāi)展招投標(biāo)機(jī)制

在物業(yè)管理剛實(shí)現(xiàn)招投標(biāo)機(jī)制的初期,人們還不適應(yīng)市場(chǎng)的選擇,因此政府應(yīng)加大工作力

度,首先對(duì)比較規(guī)范的住宅小區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)運(yùn)行,多組織相應(yīng)的招投標(biāo)活動(dòng),進(jìn)行廣泛宣傳,通過(guò)市場(chǎng)選擇的物業(yè)管理公司不是一家而是二十幾家,最后到不經(jīng)過(guò)市場(chǎng)的選擇就拿不到物業(yè)管理的良好態(tài)勢(shì)。

(3)建立物業(yè)管理信用檔案

政府應(yīng)委派物業(yè)管理協(xié)會(huì)建立物業(yè)管理公司信用檔案體系,它可為各級(jí)政府部門和社會(huì)公眾監(jiān)督物業(yè)管理公司及從業(yè)人員的市場(chǎng)行為,為業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)查詢物業(yè)管理公司信用服務(wù),為社會(huì)公眾對(duì)物業(yè)管理公司的違法違規(guī)行為提供投訴途徑的信息管理系統(tǒng),減少物業(yè)管理公司違法違規(guī)的經(jīng)營(yíng)行為。

2.嚴(yán)格執(zhí)行承接查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)

針對(duì)開(kāi)發(fā)商遺留的施工質(zhì)量問(wèn)題應(yīng)認(rèn)真實(shí)施承接查驗(yàn)程序,嚴(yán)格執(zhí)行承接查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。在物業(yè)接管時(shí),以明確物業(yè)公司與開(kāi)發(fā)單位的責(zé)任。

物業(yè)的承接查驗(yàn)是一個(gè)復(fù)雜的過(guò)程,它涉及的建筑工程技術(shù)和許多法律法規(guī)的問(wèn)題。因此,承接查驗(yàn)時(shí)應(yīng)注意:

(1)在承接查驗(yàn)前,物業(yè)公司與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位協(xié)商接受驗(yàn)收的相關(guān)問(wèn)題,如:交接雙方的人員、驗(yàn)收各分類的時(shí)間、注意事項(xiàng)等,統(tǒng)一思想、統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn),明確驗(yàn)收程序,明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利。

(2)承接查驗(yàn)不但要注意檢查物業(yè)質(zhì)量,還應(yīng)該認(rèn)真清點(diǎn)物業(yè)內(nèi)的各種設(shè)施設(shè)備、公共物品、圖紙資料、綠化、雜品等數(shù)量、類型,并經(jīng)交接雙方在驗(yàn)收?qǐng)?bào)告簽字后生效。

(3)對(duì)查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,屬必須改正的,應(yīng)書面報(bào)請(qǐng)建設(shè)施工單位返修,一時(shí)無(wú)法返修的項(xiàng)目要確定今后維修期限,屬于無(wú)法返修的項(xiàng)目,應(yīng)與建設(shè)單位協(xié)商達(dá)成一致意見(jiàn)形成備忘錄備案。

(4)為保證設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行,對(duì)驗(yàn)收完后的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行試運(yùn)行測(cè)試。在此期間,工作重點(diǎn)應(yīng)逐步由驗(yàn)收交接向正常運(yùn)行、保養(yǎng)及維修轉(zhuǎn)移,要注意物業(yè)管理公司管理處技術(shù)人員與設(shè)備安裝調(diào)試單位人員的銜接和培訓(xùn)。

3.培育和監(jiān)督業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)的建立與運(yùn)作

(1)增強(qiáng)業(yè)主的自我約束與自我救濟(jì)能力

由政府、媒體共同加大宣傳力度,增強(qiáng)業(yè)主花錢買服務(wù)意識(shí),不交物業(yè)管理費(fèi)是違法行為的宣傳,引導(dǎo)業(yè)主依法履行業(yè)主的權(quán)利和義務(wù),同時(shí)監(jiān)督《業(yè)主公約》的執(zhí)行力度,將業(yè)主違約行為進(jìn)行宣傳,提高業(yè)主的自覺(jué)性。

(2)借助社區(qū)管理的力量,監(jiān)管好業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的建立與運(yùn)作

過(guò)去,業(yè)主委員會(huì)的成立是由開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)選舉的。新的物業(yè)管理?xiàng)l例改為應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門的指導(dǎo)下,成立業(yè)主大會(huì),并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。同時(shí),當(dāng)業(yè)主委員會(huì)成立后,到房地產(chǎn)部門備案,并接受居委會(huì)的監(jiān)督指導(dǎo)。因此,可將業(yè)主委員會(huì)的成立納入政府的派出機(jī)構(gòu),居委會(huì)或社區(qū)監(jiān)管的范疇,這將有利于社區(qū)服務(wù)功能的建設(shè),同時(shí)又確保業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成員有較高的素質(zhì),規(guī)范的運(yùn)行。在業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司產(chǎn)生矛盾糾紛時(shí),社區(qū)監(jiān)管部門可以作為中介調(diào)解人進(jìn)行調(diào)解,化解糾紛,及時(shí)解決問(wèn)題。

(3)政府推行建立第三方管理機(jī)構(gòu)

由于業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的不滿與日俱增,并迫切要求物業(yè)管理在透明、公正的環(huán)境下進(jìn)行操作,同時(shí)對(duì)于物業(yè)管理公司來(lái)說(shuō),面對(duì)業(yè)主過(guò)多的缺乏理性和缺乏專業(yè)的責(zé)問(wèn),已顯得力不從心,而政府將太多的時(shí)間耗費(fèi)在業(yè)主委員會(huì)的成立及物業(yè)管理公司與業(yè)主關(guān)系的調(diào)和上,此時(shí)可以組建一個(gè)第三方機(jī)構(gòu)解決這些矛盾。

第三方機(jī)構(gòu)可以是招投標(biāo)中心、業(yè)主咨詢公司、也可以是行業(yè)認(rèn)證機(jī)構(gòu)、仲裁機(jī)構(gòu)、專家委員會(huì)。

參考文獻(xiàn):[1]長(zhǎng)春市物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告.長(zhǎng)春市房地產(chǎn)管理局,2003.[2] 周三多.物業(yè)管理學(xué)[M].上海:復(fù)旦大學(xué)出版社,2003.[3] 趙濤.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理:理論、案例、制度、實(shí)務(wù).北京工業(yè)大學(xué)出版社,2006.[4] 張明媚.物業(yè)管理服務(wù)與經(jīng)營(yíng)[M].電子工業(yè)出版,2006.

第三篇：城市住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問(wèn)題與對(duì)策

城市住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問(wèn)題與對(duì)策

[摘要] 隨著城市商品化住房的不斷深化，與之相適應(yīng)的物業(yè)管理做為專業(yè)化、社會(huì)化的房屋管理形式已在全國(guó)各地實(shí)施。經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展，物業(yè)管理不再單純?yōu)橐环N房屋管理模式，其已更深層次的觸及到城市管理層面，成為社區(qū)建設(shè)、城市管理不可或缺的一部分。物業(yè)管理這一新興的管理模式改善了人們的居住條件與居住環(huán)境,提高了人們生活質(zhì)量。同時(shí),存在于城市住宅小區(qū)物業(yè)管理一些深層次的問(wèn)題也逐步暴露出來(lái)。因此,本文主要根據(jù)城市住宅小區(qū)物業(yè)管理發(fā)展中突顯的問(wèn)題進(jìn)行全面分析,提出相應(yīng)的解決對(duì)策,以促進(jìn)城市住宅小區(qū)物業(yè)管理的健康發(fā)展。

[關(guān)鍵詞] 城市住宅小區(qū);物業(yè)管理;問(wèn)題與對(duì)策

改革開(kāi)放以來(lái),住宅建設(shè)飛速發(fā)展,大量住宅小區(qū)投入使用，帶來(lái)了物業(yè)管理行業(yè)。20世紀(jì)八十年代初我國(guó)第一家房地產(chǎn)物業(yè)管理公司在深圳建立，標(biāo)志著物業(yè)管理行業(yè)的誕生。然而,隨著它的蓬勃發(fā)展,接踵而來(lái)的種種問(wèn)題也時(shí)不時(shí)地困擾著這個(gè)朝陽(yáng)行業(yè)。目前物業(yè)管理法制的滯后,體制不健全、監(jiān)管滯后,從業(yè)人員素質(zhì)偏低也將是影響它健康發(fā)展的重要因素。因此,如何解決城市住宅小區(qū)物業(yè)管理所面臨的問(wèn)題,是一項(xiàng)長(zhǎng)期的、艱巨的、緊迫的重要任務(wù)。

一、城市住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問(wèn)題

隨著百姓住房條件的逐步改善,廣大城市居民對(duì)住宅物業(yè)管理工作的要求越來(lái)越高。他們認(rèn)為,住上了新居并不等于真正改善了生活條件,只有住房和物業(yè)管理、小區(qū)配套設(shè)施 科學(xué) 有效地結(jié)合才能使居住條件得到真正的改善,才能算是安居。從對(duì)物業(yè)管理的現(xiàn)狀分析,發(fā)現(xiàn)很多直接影響群眾生活和群眾安居的問(wèn)題。

1.物業(yè)管理法規(guī)與體制滯后

我國(guó)物業(yè)管理法律政策的框架體系，是在沒(méi)有國(guó)家大法的情況下，由為數(shù)不多的行業(yè) 性、地方性法規(guī)政策組成的不完整結(jié)構(gòu)，完善的法規(guī)體系尚未形成。自1994年以來(lái)，建設(shè)部等國(guó)家部委（局）和各地方政府雖頒發(fā)《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》、《物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》、《住宅共用部位共同設(shè)備維修基金管理辦法》、《關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)代收費(fèi)用有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)試行辦 法》、《物業(yè)管理委托合同示范文本》、《業(yè)主公約示范文本》、《前期企業(yè)管理協(xié)議示范文本》等行政規(guī)章行業(yè)規(guī)范和地方性法規(guī)。但由于缺乏系統(tǒng)而科學(xué)的物業(yè)管理理論體系的指導(dǎo)，各部門在制定法規(guī)的過(guò)程中，往往局限于對(duì)境內(nèi)外成功經(jīng)驗(yàn)的模仿或就事論事的解決方法上，存在許多不足之處.現(xiàn)行的住宅小區(qū)物業(yè)管理體制存在著一些弊端,這些問(wèn)題不解決,就不能從根本上確立正確、公平、符合實(shí)際的物業(yè)管理法律關(guān)系,也不可能使我國(guó)的物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

2.開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題

從大多數(shù)的物業(yè)管理投訴中也可以看出,眾多的糾紛并非因?yàn)槲飿I(yè)管理公司自身經(jīng)營(yíng)水平問(wèn)題,而是由于房屋質(zhì)量差、過(guò)度承諾等開(kāi)發(fā)企業(yè)遺留為題,從而使物業(yè)管理公司代人受過(guò)?，F(xiàn)階段,由于樓宇施工質(zhì)量差導(dǎo)致樓宇墻皮脫落、漏水,甚至出現(xiàn)墻體撕裂現(xiàn)象。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中存在的后遺癥帶到物業(yè)管理中,由于這部分維修費(fèi)很高,物業(yè)公司根本無(wú)力解決,建設(shè)和管理脫節(jié)造成了物業(yè)管理先天不足。還有的開(kāi)發(fā)建設(shè)單位為了促進(jìn)銷售,做不切實(shí)際的承諾,如綠化率、配套設(shè)施、各種優(yōu)惠、高承諾的物業(yè)管理等等,給后續(xù)物業(yè)管理帶來(lái)了被動(dòng)局面,一旦處理不當(dāng),或業(yè)主表現(xiàn)激進(jìn),就會(huì)加劇業(yè)主和物業(yè)公司之間的矛盾。解決開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題,要靠物業(yè)公司自己和開(kāi)發(fā)商“劃清界限”,加強(qiáng)對(duì)業(yè)主宣傳,明確開(kāi)發(fā)商的責(zé)任和物業(yè)公司的責(zé)任。從另一方面講,比較規(guī)范的住宅小區(qū)80%以上的物業(yè)管理公司都來(lái)源于開(kāi)發(fā)企業(yè),物業(yè)公司與開(kāi)發(fā)企業(yè)如同母子關(guān)系,物業(yè)管理公司為開(kāi)發(fā)商遮遮掩掩,即使不是一家,物業(yè)管理公司的權(quán)限也不能制約開(kāi)發(fā)商的行為。因此,開(kāi)發(fā)商的遺留問(wèn)題,給業(yè)主和物業(yè)管理公司帶來(lái)了后患。

3.業(yè)主缺乏自我約束

由于房屋產(chǎn)權(quán)多元化的發(fā)展,居住在同一物業(yè)內(nèi)的業(yè)主的生活習(xí)慣、文化背景、消費(fèi)層次等不盡相同,規(guī)模大的住宅區(qū)業(yè)主更是千差萬(wàn)別。業(yè)主的自我約束與自我保護(hù)意識(shí)也處于不同層次,為各自的利益沖突也經(jīng)常發(fā)生,從而增強(qiáng)了物業(yè)管理的難度。

4.物業(yè)管理收費(fèi)難且不規(guī)范

自從有了物業(yè)管理公司那天起,物業(yè)服務(wù)收費(fèi)難無(wú)時(shí)無(wú)刻不在困擾著物業(yè)管理 企業(yè) 的生存和發(fā)展,表現(xiàn)有兩個(gè)方面:一是物業(yè)管理費(fèi)用征收標(biāo)準(zhǔn)實(shí)際執(zhí)行不到位,遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于物價(jià)部門審定標(biāo)準(zhǔn);二是部分業(yè)主拖欠、拒交物業(yè)管理費(fèi)的現(xiàn)象比較嚴(yán)重。分析其原因,主要有三點(diǎn):一是物業(yè)管理市場(chǎng)化程度不高,缺乏競(jìng)爭(zhēng)意識(shí),運(yùn)作不規(guī)范。實(shí)踐中,物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量不到位,在一些地方,物管企業(yè)重收輕管,多收少管,質(zhì)價(jià)不符的現(xiàn)象比比皆是,引起了廣大業(yè)主的不滿。二是物業(yè)管理的整體性和業(yè)主交費(fèi)的分散性矛盾。拒繳物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的那部分業(yè)主一直損害著全體業(yè)主的共同利益。三是對(duì)違約拒繳物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)缺乏有效的制約措施?，F(xiàn)在違約拒繳服務(wù)費(fèi)的不是個(gè)別現(xiàn)象而是普遍情況,有的小區(qū)拒繳率高達(dá)40%—50%。

二、城市住宅小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展對(duì)策分析

切實(shí)解決目前物業(yè)管理中存在的問(wèn)題和困難,提高公司的管理服務(wù)水平,完善物業(yè)管理服務(wù)功能,對(duì)促進(jìn)物業(yè)公司的健康發(fā)展,構(gòu)建和諧小區(qū)是十分重要和必要的。

1.制定完善的物業(yè)管理相關(guān)配套法規(guī)

貫徹落實(shí)《物業(yè)管理?xiàng)l例》,出臺(tái)配套法規(guī)。完善的物業(yè)管理法律體系需要在與國(guó)家已經(jīng)頒布實(shí)施的其它法律法規(guī)互相銜接,由不同層次、不同類型的法律規(guī)范組成有機(jī)整體,并成為國(guó)家法律體系必不可少的分支。完善的物業(yè)管理法律體系要覆蓋物業(yè)管理行業(yè)的各個(gè)領(lǐng)域,使物業(yè)管理的各項(xiàng)活動(dòng)均有法可依。

2.物業(yè)管理的早期介入

物業(yè)管理早期介入法制化。以法律的形式要求物業(yè)管理企業(yè)參與小區(qū)項(xiàng)目可行性研究、小區(qū)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)等階段,站在業(yè)主的角度,從使用、維修管理出發(fā)提出前瞻性意見(jiàn),從根本上杜絕影響日后物業(yè)管理的先天不足問(wèn)題。

3.積極開(kāi)展招投標(biāo)機(jī)制

在物業(yè)管理剛實(shí)現(xiàn)招投標(biāo)機(jī)制的初期,人們還不適應(yīng)市場(chǎng)的選擇,因此政府應(yīng)加大工作力度,首先對(duì)比較規(guī)范的住宅小區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)運(yùn)行,多組織相應(yīng)的招投標(biāo)活動(dòng),進(jìn)行廣泛宣傳,通過(guò)市場(chǎng)選擇的物業(yè)管理公司不是一家而是二十幾家,最后到不經(jīng)過(guò)市場(chǎng)的選擇就拿不到物業(yè)管理的良好態(tài)勢(shì)。對(duì)物業(yè)管理公司實(shí)行優(yōu)勝劣汰,有效的優(yōu)化資源配置,節(jié)約管理成本,促進(jìn)物業(yè)管理規(guī)范發(fā)展。此外,應(yīng)明確建設(shè)與管理的責(zé)權(quán)利,逐步推進(jìn)分業(yè)經(jīng)營(yíng),改變物業(yè)管理依附于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的狀況,使物業(yè)管理公司真正成為自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧的市場(chǎng)主體,從體制上解決建管不分的弊端,通過(guò)完善物業(yè)管理前期介入和接管驗(yàn)收制度,明晰物業(yè)管理各方的責(zé)權(quán)利。

4.建立物業(yè)管理信用檔案

政府應(yīng)委派物業(yè)管理協(xié)會(huì)建立物業(yè)管理公司信用檔案體系,它可為各級(jí)政府部門和社會(huì)公眾監(jiān)督物業(yè)管理公司及從業(yè)人員的市場(chǎng)行為,為業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)查詢物業(yè)管理公司信用服務(wù),為社會(huì)公眾對(duì)物業(yè)管理公司的違法違規(guī)行為提供投訴途徑的信息管理系統(tǒng),減少物業(yè)管理公司違法違規(guī)的經(jīng)營(yíng)行為。

5.加強(qiáng)員工培訓(xùn),全面提高從業(yè)人員素質(zhì)

發(fā)達(dá)、完善的物業(yè)管理,取決于訓(xùn)練有素的物業(yè)管理專門人才。培養(yǎng)物業(yè)管理人才的關(guān)鍵,在于提高物業(yè)管理人員的素質(zhì)。應(yīng)強(qiáng)化培訓(xùn),提高物業(yè)管理人員的專業(yè)技術(shù)水平。首先,制定計(jì)劃,分期分批對(duì)各類人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn),經(jīng)考核合格后持證上崗;其次,企業(yè)根據(jù)管理人員的實(shí)際情況及工作崗位的需要,定期或不定期、長(zhǎng)期培訓(xùn)與短期集訓(xùn)結(jié)合對(duì)在職人員進(jìn)行專題培訓(xùn),使員工專業(yè)技術(shù)水平不斷提高;再次,從員工中選拔有培養(yǎng)前途的人,參加物業(yè)管理專業(yè)學(xué)歷 教育 ,為企業(yè)發(fā)展儲(chǔ)備人才。

6.奉行“以人為本”的服務(wù)理念,不斷提升管理服務(wù)的質(zhì)量

物業(yè)管理作為勞動(dòng)密集型的服務(wù)行業(yè),最終的顧客是居住者,居住者的滿意度才是衡量物業(yè)公司工作的最終標(biāo)準(zhǔn)。這就要求物業(yè)管理企業(yè):一方面要更新服務(wù)觀念,寓管理于服務(wù)之中,在管理中服務(wù),在服務(wù)中管理;另一方面要堅(jiān)持“以人為本”的服務(wù)理念,優(yōu)化服務(wù)質(zhì)量,注重對(duì)顧客提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù),不斷改革服務(wù)質(zhì)量。只有這樣,才能真正尊重居住者的生理和心理需求,進(jìn)而為其提供更細(xì)致、更周到、更體貼的人性化服務(wù)。

7.培育和監(jiān)督業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)的建立與運(yùn)作

行政主管部門、社區(qū)居委會(huì)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理法規(guī)的宣傳，通過(guò)各種有效措施提高廣大業(yè)主的物業(yè)管理意識(shí)，積極推動(dòng)小區(qū)業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)及業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生，并引導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展工作。在物業(yè)糾紛中，業(yè)主是弱勢(shì)群體，急需要政府部門的支持，只有幫助小區(qū)業(yè)主成立業(yè)主委員會(huì)，讓其發(fā)揮“主人翁”的作用，管理自己居住的“家園”，才能切實(shí)際保護(hù)業(yè)主自身的利益不受侵犯。政府部門應(yīng)通過(guò)各種有效渠道加強(qiáng)宣傳力度，從而使廣大業(yè)主意識(shí)到自身權(quán)益的保障不能僅消極的依靠外界來(lái)實(shí)現(xiàn)，更重要的是要實(shí)現(xiàn)物業(yè)自治，靠業(yè)主自身積極參與，才能實(shí)現(xiàn)保障業(yè)主權(quán)利與搞好小區(qū)建設(shè)的雙贏。

物業(yè)管理說(shuō)到底是對(duì)資產(chǎn)的管理，只有使其走上規(guī)范化的道路，每一環(huán)節(jié)、每一份工作都有章可循，有法可依，才能使這個(gè)“朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)”朝氣蓬勃的發(fā)展，使廣大公民的切身利益得到保障,物業(yè)管理行業(yè)才能從中獲利，才能持續(xù)發(fā)展下去。

參考文獻(xiàn) :

[1] 周三多.物業(yè)管理學(xué) [M].上海:復(fù)旦大學(xué)出版社,2003.[2] 趙濤.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理:理論、案例、制度、實(shí)務(wù).北京工業(yè)大學(xué)出版社,2006.[3] 張明媚.物業(yè)管理服務(wù)與經(jīng)營(yíng)[M].電子工業(yè)出版,2006.

第四篇：住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問(wèn)題及對(duì)策

柳州市住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問(wèn)題及對(duì)策

物業(yè)管理是伴隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的住房制度改革、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以及住宅的商品化逐步產(chǎn)生和發(fā)展起來(lái)的，科學(xué)、規(guī)范、專業(yè)和現(xiàn)代化的物業(yè)管理與服務(wù)可以給住宅小區(qū)帶來(lái)良好的社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益。物業(yè)服務(wù)公司向業(yè)主提供有償服務(wù)，理應(yīng)收取相應(yīng)的報(bào)酬。但在實(shí)際操作中，許多公司由于各種原因?qū)е率召M(fèi)不足，影響了自身的正常經(jīng)營(yíng)和運(yùn)轉(zhuǎn)，不少公司收不抵支，甚至嚴(yán)重虧損；而與此同時(shí)，住宅小區(qū)的停車收費(fèi)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)已成為價(jià)格舉報(bào)咨詢的熱點(diǎn)問(wèn)題。據(jù)統(tǒng)計(jì)2014年1月—2015年4月，柳州市物價(jià)局受理各類價(jià)格舉報(bào)咨詢共3462件，其中住宅小區(qū)的停車和物業(yè)服務(wù)投訴1041件，占總投訴31.04%。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)問(wèn)題成為老百姓新的投訴熱點(diǎn)，并有逐年升溫的趨勢(shì)。

一、我市住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀

（一）目前我市登記在冊(cè)的小區(qū)共有1447個(gè)，其中有物業(yè)公司管理的小區(qū)有371個(gè)，單位管理的小區(qū)有 66 個(gè)，三無(wú)小區(qū) 588 個(gè)。其中：柳南區(qū)小區(qū)數(shù)為：383個(gè)，魚峰區(qū)小區(qū)數(shù)為：332個(gè)，城中區(qū)小區(qū)數(shù)為：363個(gè)，柳北區(qū)小區(qū)數(shù)為:345個(gè)，陽(yáng)和小區(qū)數(shù)為:14個(gè)，柳東新區(qū)小區(qū)數(shù)為：10個(gè)。

（二）貫徹落實(shí)《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》情況。民之所欲，我之所為，面對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)亂的呼聲，我局認(rèn)真落實(shí)《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》和2013年自治區(qū)物價(jià)局住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳制

定的《廣西壯族自治區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》（試行，），積極作為。一方面及時(shí)妥善處理大量的物業(yè)收費(fèi)投訴糾紛，開(kāi)展物業(yè)服務(wù)收費(fèi)專項(xiàng)整治；另一方面，迅速行動(dòng)，開(kāi)展了“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)問(wèn)計(jì)于民”征集意見(jiàn)活動(dòng)，深入居民小區(qū)調(diào)查研究，對(duì)40多個(gè)小區(qū)物業(yè)收費(fèi)進(jìn)行成本監(jiān)審，多次召開(kāi)業(yè)主代表、物業(yè)公司、房開(kāi)商座談會(huì)。2014年4月22日，我局還聯(lián)合柳州晚報(bào)舉辦“柳州市物業(yè)服務(wù)管理促進(jìn)懇談會(huì)”。在歷時(shí)一年反復(fù)修改后，于2014年7月，市物價(jià)局和住建委重新下發(fā)了《柳州市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》、《柳州市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級(jí)政府指導(dǎo)價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》、《柳州市住宅小區(qū)車輛停車收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》、《柳州市住宅小區(qū)裝修垃圾清運(yùn)和IC卡出入證等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》等規(guī)范性文件。為規(guī)范老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)價(jià)格調(diào)整秩序。解決老舊住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)調(diào)整難度大的問(wèn)題。我局和住建委在 2012、2013年分別出臺(tái)了《關(guān)于規(guī)范我市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)價(jià)格調(diào)整有關(guān)問(wèn)題》，明確規(guī)定了調(diào)整條件、調(diào)整程序。提出調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)必須由本小區(qū)50%以上的業(yè)主同意。至 2014年底止，共有26家物業(yè)小區(qū)調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。能調(diào)整的小區(qū)都是服務(wù)質(zhì)量取得業(yè)主認(rèn)可的小區(qū)，也有部分沒(méi)有調(diào)整成功的小區(qū)，最終物業(yè)公司不提價(jià)或撤出小區(qū)。

通過(guò)制定新的管理辦法和服務(wù)等級(jí)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，讓收費(fèi)政策更加符合發(fā)展實(shí)際，給亂收費(fèi)、亂調(diào)價(jià)行為套上“籠頭”；用統(tǒng)一的服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)等級(jí)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及推進(jìn)服務(wù)項(xiàng)目與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)全公示全覆蓋。讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量等級(jí)清清楚楚，讓廣大居民對(duì)物業(yè)收費(fèi)情況明明白白白。解決了長(zhǎng)期以來(lái)停車收費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)、IC卡工本費(fèi)、裝修押金混亂的局面。

二、我市住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的突出問(wèn)題

從近年來(lái)的物業(yè)投訴來(lái)分析，我市住宅小區(qū)物業(yè)管理的問(wèn)題有以下幾方面：

（一）未按規(guī)定執(zhí)行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)公示制度。少數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照《價(jià)格法》和《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，在物業(yè)服務(wù)區(qū)域的顯著位臵公示服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)，侵犯了業(yè)主的知情權(quán)，引發(fā)價(jià)格糾紛。

（二）提高標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。少數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)未執(zhí)行停車1小時(shí)內(nèi)免費(fèi)的規(guī)定，以車位少為由，對(duì)業(yè)主不辦理月票，而是按次數(shù)收?。灰恍┓块_(kāi)以小區(qū)停車場(chǎng)產(chǎn)權(quán)屬于為由，只售不租，導(dǎo)致業(yè)主無(wú)法停放車輛，或提高標(biāo)準(zhǔn)收取公共能耗的電費(fèi)、水費(fèi)價(jià)格（如電梯電費(fèi)、二次加壓產(chǎn)生的電費(fèi)）加重業(yè)主負(fù)擔(dān)。

（三）強(qiáng)制或變相強(qiáng)制服務(wù)并高收費(fèi)。一些物業(yè)企業(yè)服務(wù)意識(shí)欠缺，在未與業(yè)主充分溝通并征得業(yè)主同意下，無(wú)視業(yè)主意見(jiàn)，收取房產(chǎn)證、土地證、管道燃?xì)獯k費(fèi)，甚至單方面強(qiáng)行推廣門禁卡和車輛藍(lán)牙出入裝臵，然后轉(zhuǎn)嫁至業(yè)主身上并從中牟利。

（四）違反規(guī)定以保證金、抵押金等形式變相收費(fèi)的。2014年8月我市根據(jù)《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》和《廣西壯族自治區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法（試行）》（桂價(jià)格[2013]62號(hào)）的有關(guān)規(guī)定，市物價(jià)、住建部門聯(lián)合下發(fā)了《柳州市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》明確規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以任何名義收取與裝修有關(guān)的裝修押金、裝修管理費(fèi)、裝修出入證工本費(fèi)、裝修電梯使用費(fèi)等，但仍有一些物業(yè)公司強(qiáng)行收取明令禁止的費(fèi)用。

（五）重復(fù)收費(fèi)問(wèn)題。2014年8月實(shí)施的《柳州市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》明確規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域的配電、給排水、電梯、消防、公共照明、綠化用水等公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行所產(chǎn)生的電費(fèi)、水費(fèi)以及管漏、線損，列入物業(yè)服務(wù)成本，我市一些新交付的樓盤，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在向業(yè)主預(yù)收一年的物業(yè)服務(wù)費(fèi)后，仍向業(yè)主收取300—500元不等的水電周轉(zhuǎn)金；一些樓盤按照物業(yè)等級(jí)不同，每年有1—2次免費(fèi)清理，但仍有物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主分?jǐn)傁滤馈⒒S池清理費(fèi)用。

（六）擴(kuò)大范圍收費(fèi)。一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)以管理者自居，在車位緊張情況下，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)或?qū)Ｓ胁糠终冀ㄖ偯娣e過(guò)半數(shù)的業(yè)主且總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意下，占用屬于業(yè)主已共有的場(chǎng)地停放車輛并收取車輛停放服務(wù)費(fèi)，且所得收益不按規(guī)定使用。

（七）不按照規(guī)定提供服務(wù)而收取費(fèi)用的。物業(yè)服務(wù)企業(yè)水平參差不齊，物業(yè)服務(wù)短斤少兩、服務(wù)不到位，服務(wù)態(tài)度簡(jiǎn)單粗暴，帳目不公開(kāi)，物業(yè)服務(wù)得不到有效監(jiān)督，得不到業(yè)主的認(rèn)同，最終導(dǎo)致“欠費(fèi)—服務(wù)變差—更多人欠費(fèi)”的惡性循環(huán)。

（八）宣傳、解釋工作不到位。一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在重收費(fèi)、輕服務(wù)的現(xiàn)象，與業(yè)主缺乏深入溝通交流的有效平臺(tái)，如一些房屋質(zhì)量問(wèn)題、小區(qū)亂搭亂建問(wèn)題、占用綠地、養(yǎng)雞養(yǎng)狗問(wèn)題、住宅以外用電價(jià)格未按居民用價(jià)格電結(jié)算問(wèn)題，這些問(wèn)題本身非物業(yè)服務(wù)企業(yè)造成，但由于宣傳、解釋工作不位，導(dǎo)致業(yè)主把怨氣撒在物業(yè)公司頭上，并拒交物業(yè)費(fèi)。

三、我市住宅小區(qū)物業(yè)管理問(wèn)題原因分析

（一）小區(qū)停車收費(fèi)問(wèn)題原因分析

小區(qū)停車收費(fèi)問(wèn)題，主要原因一是各小區(qū)停車難的問(wèn)題越來(lái)越突出，特別是停車位配比率低的小區(qū)，房開(kāi)商或物業(yè)服務(wù)企業(yè)憑著對(duì)車位擁有的機(jī)會(huì)，在利益上為自己獲取最大利益化。采取不辦理月票而是按次收費(fèi)，以車位租賃費(fèi)收費(fèi)避免管理。二是在實(shí)際操作中，物業(yè)公司按次收費(fèi)，不執(zhí)行月票價(jià)格，物價(jià)局無(wú)法給予處理，因?yàn)槲揖值穆氊?zé)是制定停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，沒(méi)有要求一定采用什么停放方式。三是在業(yè)主大會(huì)成立之前，產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的部分，因無(wú)人過(guò)問(wèn)，物業(yè)公司有意將屬全體業(yè)主的車位租賃費(fèi)收入據(jù)為已用。就此情況，我局已向住建委通報(bào)，建議由行業(yè)主管部門加強(qiáng)管理，對(duì)屬于業(yè)主公有部分收入（在業(yè)主大會(huì)成立之前）納入柳州市住宅專項(xiàng)維修基金管理中心統(tǒng)一管理。但住建委只對(duì)新建商品房的維修資金的收集和管理，而對(duì)其他的公共收益沒(méi)納入管理。目前，業(yè)主的法律意識(shí)加強(qiáng)，對(duì)業(yè)主的公共利益有所關(guān)注，因沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)，無(wú)法管理這部分收入，這原因也是業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)的理由之一。四是業(yè)主對(duì)價(jià)格政策不理解，業(yè)主在自己擁有使用權(quán)的車位（車庫(kù)）內(nèi)停車僅交納車位物業(yè)費(fèi)，不用再繳納車輛停放服務(wù)費(fèi)。車位物業(yè)費(fèi)每個(gè)不超過(guò)60元/月。其中規(guī)定電動(dòng)車、摩托車停放服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不含充電費(fèi)，充電費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由經(jīng)營(yíng)者根據(jù)電費(fèi)等成本支出向車主收取。五是由于對(duì)商場(chǎng)、賓館、娛樂(lè)場(chǎng)所、寫字樓配套的停車場(chǎng)停車收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，而住宅區(qū)的停車場(chǎng)停車收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。在我市中心區(qū)，部分商住樓就出現(xiàn)停車場(chǎng)一部分按兩種價(jià)格模式，引起爭(zhēng)議。對(duì)一些混合的商住樓，如高新區(qū)的彩虹城樓盤1-4層酒店，5-19層寫字樓，20-54層住宅樓。該項(xiàng)目所配套的停車場(chǎng)停車收費(fèi)按市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，住宅區(qū)的業(yè)主有意見(jiàn)，按政府指導(dǎo)價(jià)，房開(kāi)商有意見(jiàn)，同時(shí)實(shí)行兩種價(jià)，雙意見(jiàn)仍存在分岐。這也是我們所面臨著的新難題。

（二）小區(qū)生活用水用電問(wèn)題原因分析

據(jù)了解，目前確有一些小區(qū)因供電部門對(duì)小區(qū)公共能耗采取先購(gòu)電后使用的方式，且涉及二次加壓供水，但是水表無(wú)法分戶過(guò)戶到業(yè)主名下，物業(yè)公司必須根據(jù)小區(qū)總水表使用度數(shù)按時(shí)向自來(lái)水公司繳納水費(fèi)。然后再向業(yè)主逐戶收取供電分?jǐn)偟碾娰M(fèi)和業(yè)主分表水費(fèi)。物業(yè)公司因此向業(yè)主收取了一些預(yù)付水電費(fèi)，此情況有一定的合理性；但我局和住建委2014年下發(fā)《柳州市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》（柳價(jià)格[2014]99號(hào)）實(shí)施后，共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行以及公共性服務(wù)所產(chǎn)生的水、電等公共能耗費(fèi)列入物業(yè)服務(wù)成本的，從物業(yè)服務(wù)費(fèi)中由業(yè)主繳納，公共能耗費(fèi)不再公攤。物業(yè)公司不得再收取水電周轉(zhuǎn)金。

我局2014年8月出臺(tái)的文件《柳州市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》（柳價(jià)格[2014]99號(hào)）第十五條規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域的配電、給排水、電梯、消防、水泵、監(jiān)控設(shè)備、公共照明、綠化用水等公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行所產(chǎn)生的電費(fèi)、水費(fèi)等能耗費(fèi)以及管漏、線損，列入物業(yè)服務(wù)成本的，公共能耗費(fèi)不再分?jǐn)?；未列入物業(yè)服務(wù)成本的，公共能耗費(fèi)合理分?jǐn)?。?015年之前的物業(yè)收費(fèi)政策，公共能耗費(fèi)可以分?jǐn)?，我市兩種模式同時(shí)存在。

同一小區(qū)域，住戶的用電實(shí)行居民電價(jià)，戶外的路燈、照明、公共設(shè)施設(shè)備用電卻是非居民電價(jià)。電梯用電不是居民電價(jià)，一直是居民投訴的熱點(diǎn)。經(jīng)過(guò)多年向上級(jí)反映，自治區(qū)物價(jià)局通過(guò)調(diào)查研究，統(tǒng)一明確小區(qū)上述用電價(jià)格的納入居民用電價(jià)類。按照文件規(guī)定，自

2014年1月1日起，物業(yè)住宅小區(qū)費(fèi)居民用電，按照合表戶電價(jià)收取，即0.5491元/度。

（三）調(diào)整小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)難的原因分析

目前，調(diào)整老舊小區(qū)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，是所有物業(yè)管理的難點(diǎn)和熱點(diǎn)，長(zhǎng)期以來(lái)都是社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)。一方面業(yè)主認(rèn)為，享受物業(yè)服務(wù)是業(yè)主，小區(qū)交費(fèi)對(duì)象也是業(yè)主，小區(qū)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是否調(diào)整理應(yīng)由全體業(yè)主決定。在小區(qū)沒(méi)有成立業(yè)主大會(huì)還屬前期階段，價(jià)格部門出臺(tái)的調(diào)整物業(yè)收費(fèi)政策屬于指導(dǎo)性質(zhì)，對(duì)于小區(qū)的全體業(yè)主大部分能理解當(dāng)前物價(jià)上漲的壓力，對(duì)調(diào)整價(jià)格政策理解，但仍有少數(shù)業(yè)主反對(duì),仍認(rèn)為價(jià)格部門調(diào)整價(jià)格過(guò)高，物業(yè)服務(wù)不到位，是物業(yè)公司以價(jià)格主管的調(diào)整文件為由提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，是不能接受的。另一方面物業(yè)公司認(rèn)為，目前還是前期物業(yè)階段，由于成本發(fā)生變化，價(jià)格主管部門應(yīng)履行職責(zé)，調(diào)整物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不該因小區(qū)少數(shù)業(yè)主反對(duì)意見(jiàn)而不作為。結(jié)果是不調(diào)整物業(yè)收費(fèi)，企業(yè)難以忍受用工成本上漲的壓力；調(diào)整收費(fèi)，業(yè)主的意見(jiàn)大，同時(shí)認(rèn)為政府部門干涉業(yè)主的利益。

調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)難，業(yè)主方面認(rèn)為物業(yè)服務(wù)不到位，就應(yīng)降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，或提高服務(wù)質(zhì)量；物業(yè)公司認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)已按等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，是業(yè)主過(guò)高的要求。業(yè)主希望物價(jià)和建設(shè)部門進(jìn)行監(jiān)督。但在實(shí)際操作中，物價(jià)和建設(shè)部門面對(duì)全市上百個(gè)小區(qū)的物業(yè)質(zhì)量糾紛，要求件件落實(shí)、解決這類問(wèn)題也不符合實(shí)際。住建部門或行業(yè)協(xié)會(huì)出臺(tái)服務(wù)等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)業(yè)主和物業(yè)的爭(zhēng)執(zhí)，由第三方評(píng)定。

四、我市住宅小區(qū)物業(yè)管理成功經(jīng)驗(yàn)做法

（一）堅(jiān)持落實(shí)物業(yè)收費(fèi)公示制度。目前，我市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)公示率已達(dá)98%以上。在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公示收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)等級(jí)、投訴電話等內(nèi)容，已成為物業(yè)、業(yè)主的共識(shí)和自覺(jué)行為，必須要長(zhǎng)期堅(jiān)持下去。

（二）快速處理小區(qū)物業(yè)收費(fèi)投訴。2014年以來(lái)，我局12358價(jià)格舉報(bào)電話共受理住宅小區(qū)物業(yè)收費(fèi)投訴1041件，辦結(jié)1041件，辦結(jié)率100%，退款35.58萬(wàn)元，做到了“事事有回音，件件有著落”，有效地化解了價(jià)格矛盾。如2014年1月之前，住戶的家庭用電實(shí)行居民電價(jià)，戶外的電梯、路燈、消防、監(jiān)控設(shè)備、公共設(shè)施設(shè)備用電卻是非居民電價(jià)。戶外電價(jià)高一直是居民投訴的熱點(diǎn)。經(jīng)過(guò)我局多年向上級(jí)反映，自治區(qū)物價(jià)局通過(guò)調(diào)查研究，統(tǒng)一明確小區(qū)上述用電價(jià)格的納入居民用電價(jià)類。按照文件規(guī)定，自2014年1月1日起，物業(yè)住宅小區(qū)費(fèi)居民用電，按照合表戶電價(jià)收取，即0.5491元/度，大大地減輕了居民負(fù)擔(dān)。2013、2014年連續(xù)兩年，我局榮獲廣西價(jià)格舉報(bào)先進(jìn)集體稱號(hào)和柳州市數(shù)字化城市管理一等獎(jiǎng)。

（三）物業(yè)服務(wù)不達(dá)標(biāo)要降級(jí)處理。物業(yè)服務(wù)不到位，一直是小區(qū)管理的熱點(diǎn)話題，2014年8月后，市住建、物價(jià)部門強(qiáng)化了對(duì)物業(yè)服務(wù)等級(jí)的監(jiān)管，對(duì)達(dá)不到等級(jí)要求進(jìn)行整改，對(duì)整改仍不達(dá)標(biāo)的，經(jīng)城區(qū)住建部門核準(zhǔn)，作降級(jí)處理。

（四）物業(yè)與業(yè)主主動(dòng)溝通交流。停車難、停車貴，是柳州市絕大多數(shù)小區(qū)都存在的共性問(wèn)題，柳州市鳳起新都物業(yè)公司主動(dòng)發(fā)起議事，邀請(qǐng)業(yè)主代表、社區(qū)工作人員、魚峰區(qū)法院、住建、物價(jià)局工作人員、人大代表，就小區(qū)停車難題舉行“百聊會(huì)”，共同商討尋求解

決問(wèn)題的辦法和途徑，大美天地小區(qū)建立小區(qū)QQ群，及時(shí)解決小區(qū)業(yè)主的各種問(wèn)題。

（五）物業(yè)與業(yè)主相互遵守合同，相互配合。如三星園小區(qū)、華林郡邸的業(yè)主積極配合物業(yè)工作，物業(yè)服務(wù)業(yè)主認(rèn)可，物業(yè)繳費(fèi)率高，物業(yè)服務(wù)人員的工資和小區(qū)維護(hù)費(fèi)及時(shí)到位，從而形成一個(gè)良性循環(huán)。

（六）簡(jiǎn)化辦事手續(xù)，提高效率。2015年2月1日，為了落實(shí)黨的十八屆三中全會(huì)《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》中“完善主要由市場(chǎng)決定價(jià)格的機(jī)制。凡是能由市場(chǎng)形成價(jià)格的都交給市場(chǎng)”的精神，經(jīng)請(qǐng)示自治區(qū)物價(jià)局同意，我局在全區(qū)城市率先取消住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)核準(zhǔn)備案程序。

五、先進(jìn)地區(qū)城市住宅小區(qū)物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)做法

（一）大力推動(dòng)成立業(yè)主委員會(huì)。上海深化社區(qū)事務(wù)管理，加強(qiáng)居民區(qū)民主自治建設(shè)，將小區(qū)業(yè)委會(huì)的籌建和換屆工作納入績(jī)效考核。泉州市將街道成立業(yè)委會(huì)納入年終績(jī)效考核指標(biāo)，由市政府督查室進(jìn)行督查。

（二）物業(yè)服務(wù)實(shí)行“酬金制”，業(yè)主真正當(dāng)家作主。上海、杭州、溫州的個(gè)別小區(qū)實(shí)行酬金制，物業(yè)公司只為業(yè)主提供服務(wù)，依據(jù)服務(wù)合同收取酬金，物業(yè)管理開(kāi)支則向業(yè)主實(shí)報(bào)實(shí)銷，“酬金制”能讓業(yè)主已明明白白消費(fèi)，讓物業(yè)降低風(fēng)險(xiǎn)，提高服務(wù)質(zhì)量。

（三）對(duì)老舊小區(qū)停車位改造，在人口密集建設(shè)停車樓。近期，溫州市政府為緩解停車難題，2015年擬對(duì)10個(gè)舊小區(qū)停車位進(jìn)行改造，新增停車泊位500個(gè)，在市中心廣場(chǎng)建設(shè)17層的停車樓，計(jì)劃新增停車泊位15000個(gè)。

（四）改費(fèi)為稅。2014年，市政府組織多個(gè)部門到新加坡考察房地產(chǎn)市場(chǎng)，據(jù)考察回來(lái)的同志反饋，新加坡政府對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)的治安、衛(wèi)生、綠化、設(shè)施維護(hù)費(fèi)用均由政府承擔(dān)，業(yè)主無(wú)需交物業(yè)費(fèi)。針對(duì)我國(guó)物業(yè)收費(fèi)普遍存在亂像問(wèn)題，建議取消物業(yè)費(fèi)，改為向房產(chǎn)所有者征收房產(chǎn)稅，并重新定義房產(chǎn)稅的含義，以解決長(zhǎng)期以來(lái)，全國(guó)物業(yè)收費(fèi)各種亂像，解決物業(yè)收費(fèi)難的問(wèn)題，解決因物業(yè)收費(fèi)引發(fā)的各種不安定因素。

六、加強(qiáng)我市住宅小區(qū)物業(yè)管理的對(duì)策

根據(jù)國(guó)家發(fā)改委關(guān)于放開(kāi)部分價(jià)格的通知，使市場(chǎng)在資源配臵中起決定性作用，促進(jìn)相關(guān)服務(wù)行業(yè)發(fā)展，對(duì)地方實(shí)行定價(jià)管理的非保障性住房物業(yè)服務(wù)、住宅小區(qū)停車服務(wù)價(jià)格放開(kāi)的精神，結(jié)合我市的實(shí)際情況，提出對(duì)策如下：

（一）政府引導(dǎo)住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)，提高成立業(yè)主委員會(huì)的比重。當(dāng)前，我市物業(yè)管理存在的問(wèn)題，表面上是物業(yè)服務(wù)政策相對(duì)滿后，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目不明確，但再往深剖析，根本原因，在于物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主地位不對(duì)等，代表業(yè)主維護(hù)其利益、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的業(yè)主自治組織缺位，以及雙方溝通交流渠道缺失所致。我市住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立比例不到二成。按照國(guó)家發(fā)改委放開(kāi)物業(yè)服務(wù)價(jià)格的思路，加快成立業(yè)主委員會(huì)的步伐，物業(yè)服務(wù)價(jià)格才能放而不亂，有序健康發(fā)展。同時(shí)，建議借鑒上海、泉州、成都的經(jīng)驗(yàn)，將業(yè)主委員會(huì)成立指標(biāo)例入城區(qū)政府的考核指標(biāo)。為促進(jìn)我市業(yè)主委員會(huì)成立的比重，行業(yè)主管部門出臺(tái)政策，簡(jiǎn)化成立手續(xù)，降低門檻。2014年4月22日《柳州晚報(bào)》組織柳州市物業(yè)服務(wù)管理促進(jìn)懇請(qǐng)會(huì)，成立業(yè)委會(huì)維護(hù)業(yè)主地位成為大家的共識(shí)。

（二）認(rèn)真貫徹《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)條例》第四條的規(guī)定。該《條例》第四條明確規(guī)定“鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處在縣級(jí)人民政府房產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下，具體負(fù)責(zé)指導(dǎo)本轄區(qū)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)換屆工作，協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系，調(diào)解業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)相互之間的物業(yè)糾紛”。為改變前期物業(yè)沒(méi)期限的局面，即使小區(qū)因客觀原因沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)，也不能超過(guò)三年。三年后，由小區(qū)所在地社區(qū)居民委員會(huì)在街道辦事的指導(dǎo)和監(jiān)督下業(yè)主委員會(huì)職責(zé)，監(jiān)督物業(yè)運(yùn)行管理，參考政府指導(dǎo)價(jià)（或市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)）制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

（三）價(jià)格部門做好放開(kāi)部分物業(yè)服務(wù)價(jià)格后規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)價(jià)格行為指導(dǎo)和監(jiān)督檢查。重點(diǎn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)調(diào)整收費(fèi)前必須向全體業(yè)主公布服務(wù)費(fèi)收支情況及成本變化情況，且需業(yè)主大會(huì)同意方可執(zhí)行。下一步，一是將落實(shí)放開(kāi)部分物業(yè)服務(wù)價(jià)格政策。放開(kāi)的物業(yè)服務(wù)價(jià)格范圍是包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停車服務(wù)收費(fèi)、非保障性住房及辦公用房物業(yè)服務(wù)收費(fèi)。放開(kāi)的物業(yè)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，由業(yè)主方與依照法定程序選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)以物業(yè)服務(wù)合同的形式約定，合同應(yīng)載明服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)必須做到：向全體業(yè)主公布服務(wù)費(fèi)收支情況及成本變化情況；拿出制定或調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)方案，說(shuō)明調(diào)價(jià)理由和調(diào)價(jià)幅度，就方案與業(yè)主協(xié)商。對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)的小區(qū)，需經(jīng)業(yè)主大會(huì)依照法定程序討論同意后，與業(yè)主委員會(huì)簽署或變更相關(guān)服務(wù)合同；未設(shè)立業(yè)主大會(huì)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主、且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，方可簽署或變更相關(guān)服務(wù)合同。新的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確定后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或停車服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)按照明碼標(biāo)價(jià)的規(guī)定，將收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位臵進(jìn)行公示。二是公布我市的物業(yè)成本行情，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)價(jià)格事中事后的監(jiān)督和檢查。

（四）想方設(shè)法解決停車難的問(wèn)題。供求關(guān)系對(duì)價(jià)格高低起決定的作用，隨著社會(huì)進(jìn)入汽車時(shí)代，停車難已成為一個(gè)共性問(wèn)題，因此對(duì)于物業(yè)公司在管理小區(qū)停車方面的努力應(yīng)予以支持和理解，與此同時(shí)，規(guī)劃、建設(shè)部門必須以前瞻性的眼光把好關(guān)，要求開(kāi)發(fā)商做足配套設(shè)施，政府想方法設(shè)法在老舊小區(qū)、人口密集區(qū)域建設(shè)公共停車位。

（五）建立價(jià)格信用信息庫(kù)，推進(jìn)社會(huì)信用體系建設(shè)。從2014年下半年起，我局開(kāi)始著手建立柳州市價(jià)格信用信息庫(kù)。擬建成1個(gè)市局總網(wǎng)，6縣4城區(qū)、職工站子網(wǎng)的構(gòu)架管理模式，做到價(jià)格監(jiān)管和服務(wù)工作全覆蓋。目前正在聯(lián)合住建委對(duì)全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資料進(jìn)行了收集，主要收集工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、執(zhí)法人員現(xiàn)場(chǎng)執(zhí)法照片、檢查記錄、違法記錄等。力爭(zhēng)2015年建立柳州市價(jià)格信用庫(kù)，并與柳州市社會(huì)信用體系網(wǎng)對(duì)接，實(shí)現(xiàn)信息共享、互聯(lián)互通，及時(shí)向社會(huì)發(fā)布經(jīng)營(yíng)者價(jià)格誠(chéng)信及價(jià)格失信信息，充分發(fā)揮正面教育，反面警示的作用，引導(dǎo)經(jīng)營(yíng)者誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)、守法經(jīng)營(yíng)，不斷完善價(jià)格違法失信懲戒機(jī)制，在全社會(huì)范圍內(nèi)營(yíng)造誠(chéng)信守法意識(shí)。

第五篇：城市老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問(wèn)題與對(duì)策研究

老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問(wèn)題與對(duì)策

【摘要】研究政府在老舊小區(qū)物業(yè)管理方面存在的問(wèn)題，可以從宏觀地角度解決物業(yè)管理在老舊小區(qū)中遇到的政策、法規(guī)等問(wèn)題，特別是基層管理部門，經(jīng)常解決物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主的糾紛，十分清楚其產(chǎn)生矛盾的地方，能夠準(zhǔn)確地制定政策來(lái)解決矛盾，改善老舊小區(qū)物業(yè)管理；物業(yè)公司是直接的管理者，直接對(duì)小區(qū)物業(yè)進(jìn)行管理，研究物業(yè)公司在老舊小區(qū)物業(yè)管理方面遇到的困難與難題，能夠更好更有效地管理小區(qū)物業(yè)，實(shí)實(shí)在在地為小區(qū)業(yè)主們服務(wù)；小區(qū)業(yè)主，是小區(qū)物業(yè)管理的受益者，通過(guò)對(duì)業(yè)主在小區(qū)物業(yè)管理中提出的問(wèn)題與不足的研究，可以了解業(yè)主真正的需求，從而不斷提高物業(yè)管理水平。通過(guò)對(duì)以上的研究，從而推進(jìn)城市老舊住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理。

【關(guān)鍵詞】

物業(yè)管理，老舊住宅小區(qū)，問(wèn)題，對(duì)策，物業(yè)公司

2012年12月16日中午12點(diǎn)10分，寧波市江東區(qū)徐戎三村的一棟居民樓突然發(fā)生倒塌，事故造成1死1傷，附近400多位居民被迫疏散。令人驚訝的是，這棟倒塌的樓房，只有23年的房齡。為何只有短短23年房齡的房子會(huì)突然發(fā)生倒塌。這其中存在著哪些問(wèn)題，值得我們?nèi)チ私狻⑷ソ鉀Q。

一、城市老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀

（一）硬件設(shè)施不到位

(1)老住宅小區(qū)硬件設(shè)施嚴(yán)重不足，配套不到位，已經(jīng)形成了歷史欠賬，加上過(guò)去住宅建設(shè)一直是重建設(shè)輕管理，長(zhǎng)期失管失修，造成道路破損、下水道堵塞等問(wèn)題嚴(yán)重。在轉(zhuǎn)入社區(qū)管理和物業(yè)公司管理時(shí)，由于與原來(lái)的建設(shè)、管理單位交接不規(guī)范，導(dǎo)致房屋維修基金難落實(shí)使房屋維修難，也使小區(qū)管理成為群眾投訴的熱點(diǎn)問(wèn)題。

(2)隨著城市建設(shè)的發(fā)展和居民生活水平的不斷提高，各種類型的車輛越來(lái)越多，特別是私人轎車數(shù)量飛速增長(zhǎng)，停車位數(shù)量無(wú)法適應(yīng)汽車增長(zhǎng)的需求。老住宅小區(qū)建設(shè)時(shí)基本沒(méi)有配置專門的停車位，更別說(shuō)是那些成本較高的地下車庫(kù)了。

這導(dǎo)致很多小區(qū)大量存在占行車道，人行道，小區(qū)走道，綠地停車和違章停車等行為。造成了“無(wú)車人”與“有車人”的利益沖突和糾紛投訴，影響了社會(huì)公平和居住環(huán)境，加劇了交通擁堵，惡化了生活居住回家，給防災(zāi)，安全帶來(lái)一定的隱患。

（二）居住人群分析

老住宅小區(qū)居住人群主要分三類：

(1)老住宅小區(qū)居住的很多是老人，他們的收入低，經(jīng)濟(jì)承受能力差。即使收入可觀的老人，他們也不理解物業(yè)管理是有償服務(wù)行為，物業(yè)管理在中國(guó)發(fā)展起來(lái)正真算起來(lái)也就十幾年而已，老住宅小區(qū)業(yè)主享受物業(yè)管理服務(wù)需要付費(fèi)的觀念還沒(méi)有形成，房屋的維護(hù)保養(yǎng)，小區(qū)的綠化、衛(wèi)生、安保等工作都成了業(yè)主自己的事情，而要請(qǐng)人維護(hù)卻需要付費(fèi)，這種觀念還沒(méi)有完全轉(zhuǎn)變過(guò)來(lái)。長(zhǎng)期計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的觀念已經(jīng)根深蒂固，把物業(yè)管理當(dāng)作一種服務(wù)性消費(fèi)來(lái)支出還是有待時(shí)日。

(2)老住宅小區(qū)居住的另一類人則是下崗工人或是病人等社會(huì)弱勢(shì)群體，他們收入低下，家庭負(fù)擔(dān)重，經(jīng)濟(jì)壓力大，根本無(wú)法承受物業(yè)管理費(fèi)，更是不理解物業(yè)管理收費(fèi)這一觀念。所以即使有物業(yè)管理愿意接收老住宅小區(qū)，進(jìn)行管理，卻也因?yàn)橐恢睙o(wú)法收取物業(yè)費(fèi)，而入不敷出，使得物業(yè)管理公司對(duì)于小區(qū)的維護(hù)只能是有心無(wú)力了，這使得一部分已經(jīng)交納物業(yè)費(fèi)的業(yè)主的利益受到影響，業(yè)主對(duì)物業(yè)公司失去信心，不愿再交物業(yè)費(fèi)。

（3）再有居住在老住宅小區(qū)的第三類人是一下外來(lái)的打工人員。他們一般是租來(lái)臨時(shí)居住的，很多人在承租房屋的時(shí)候并沒(méi)有跟業(yè)主談好物業(yè)管理費(fèi)有誰(shuí)來(lái)交著一事情，雙方相互推托，誰(shuí)也不愿意繳納。即使當(dāng)時(shí)談妥，他們也會(huì)相互推托。承租人認(rèn)為反正房屋不是自己的，租賃期滿就會(huì)搬走，房屋的問(wèn)題又不是自己的問(wèn)題，物業(yè)費(fèi)自然不會(huì)交；而原有業(yè)主的認(rèn)為反正不是自己在住，自己人沒(méi)在，物業(yè)也找不到自己拿錢，要斷水?dāng)嚯姼约阂矝](méi)關(guān)系。

由于老住宅小區(qū)居住人群的特點(diǎn)，使得收取物業(yè)管理費(fèi)難，從而沒(méi)有物業(yè)管理公司愿意接收，即使接收了管理起來(lái)也十分困難。現(xiàn)在一些老住宅小區(qū)要不就是沒(méi)有物業(yè)管理，要不就是一些國(guó)有單位在管理，卻一直在虧損，需要國(guó)家補(bǔ)助。所以很多房屋，小區(qū)設(shè)施的問(wèn)題得不到很好的解決。

二、城市老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理對(duì)策

由于老住宅小區(qū)是當(dāng)前物業(yè)管理的難點(diǎn)和重點(diǎn)，也是過(guò)去在城市規(guī)劃、基層設(shè)施建設(shè)中欠賬較多的區(qū)域，對(duì)物業(yè)管理或社區(qū)來(lái)說(shuō)，難以依賴自身努力承擔(dān)起老住宅小區(qū)物業(yè)管理真正改觀的重任，為此，對(duì)老住宅小區(qū)物業(yè)管理需要出臺(tái)更多的扶持政策。

（1）面對(duì)老舊住宅小區(qū)，政府應(yīng)投入更多的資金支持，改善小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施狀況，一方面可以依靠舊城改造逐步淘汰一批居住條件差的老房子，改善居民居住環(huán)境。這點(diǎn)上目前杭州市、寧波市政府已經(jīng)在加快實(shí)施。另一方面，對(duì)目前還不能拆遷的老住宅，只能依靠大量財(cái)政資金的投入加以改造，為老住宅小區(qū)推行物業(yè)管理提供“硬件”環(huán)境和條件。

（2）對(duì)于進(jìn)入老住宅區(qū)進(jìn)行管理的物業(yè)公司進(jìn)行補(bǔ)助，管轄小區(qū)經(jīng)測(cè)算所需管理費(fèi)，用在合理收費(fèi)基礎(chǔ)上，不足部分有政府財(cái)政給予補(bǔ)貼?？刹捎脤?duì)參考老住宅小區(qū)管理的物業(yè)公司每年劃撥一定的物業(yè)管理費(fèi)進(jìn)行補(bǔ)助的方式，用于彌補(bǔ)各企業(yè)的經(jīng)營(yíng)虧損。為確保補(bǔ)助資金的來(lái)源，可在房屋維修基金或者在新建小區(qū)的配套費(fèi)中劃撥，還可以通過(guò)財(cái)政撥款，建立老住宅物業(yè)管理補(bǔ)助專項(xiàng)基金等多種渠道來(lái)加以落實(shí)。

（3）國(guó)家應(yīng)加快出臺(tái)老住宅小區(qū)物業(yè)管理稅收減免等優(yōu)惠政策，切實(shí)減輕物業(yè)管理單位負(fù)擔(dān)。物業(yè)管理屬于微利性性質(zhì)，同事也承擔(dān)了一定的社會(huì)職能，為下崗工人和生活困難人員提供了就業(yè)機(jī)會(huì)。目前因收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低和收繳率低的原因，經(jīng)營(yíng)狀況不佳，但各種稅費(fèi)都按普通的企業(yè)一樣收取，嚴(yán)重影響了物業(yè)管理企業(yè)管理老舊住宅小區(qū)的信心，建議出臺(tái)對(duì)老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理公司稅收減免的優(yōu)惠政策。

（4）對(duì)于經(jīng)濟(jì)實(shí)在有困難的低保戶，實(shí)行費(fèi)用補(bǔ)貼。在低保戶人群比較集中的老住宅小區(qū)應(yīng)有街道出面，在條件允許下盡可能地展開(kāi)一些最基本的物業(yè)管理服務(wù)，如清潔衛(wèi)生、房屋維修、保安巡邏。對(duì)于生活確有困難的低保戶，可在其低保工資中增加物業(yè)管理費(fèi)補(bǔ)貼，以減輕生活負(fù)擔(dān)。同時(shí)，建議民政部門，將低保戶的房屋維修納入慈善基金開(kāi)支范圍，切實(shí)解決其房屋維修難的問(wèn)題。

（5）多方籌集資金，做好老住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的整治工作，每年重點(diǎn)改造幾個(gè)小區(qū)，逐年分批進(jìn)行，改善老舊住宅的面貌，同時(shí)整管結(jié)合，在整治時(shí)同步成立業(yè)主委員會(huì)，特別對(duì)目前的“三無(wú)小區(qū)”可由附近的社區(qū)或物業(yè)公司實(shí)施管理，政府給予管理的社區(qū)或物業(yè)公司補(bǔ)貼，擴(kuò)大物業(yè)管理覆蓋面。

結(jié)語(yǔ)

老住宅區(qū)普遍缺乏物業(yè)管理用房，不僅給日常管理帶來(lái)不便，而且加大了物管企業(yè)的成本支出。物業(yè)管理用房是實(shí)施物業(yè)管理活動(dòng)最基本的條件之一。通過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，由于歷史原因，物管企業(yè)在接管老住宅區(qū)時(shí)基本沒(méi)有配備物業(yè)管理用房，如何解決管理用房，已成為接管老住宅區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)必須面對(duì)的問(wèn)題之一。通過(guò)本文分析，我們經(jīng)過(guò)討論提出以下幾點(diǎn)建議與對(duì)策：

1、加強(qiáng)政府管理和引導(dǎo)，完善物業(yè)管理法制建設(shè)。在已制定的《物業(yè)管理?xiàng)l例》基礎(chǔ)上，進(jìn)一步出臺(tái)更加完善可操作性的實(shí)施細(xì)則，明確政府部門、開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)公司和業(yè)主各方的責(zé)任、權(quán)力和義務(wù)；深入宣傳相關(guān)法律法規(guī)，讓廣大業(yè)主了解物業(yè)管理的重要性，履行相關(guān)義務(wù)，積極配合物業(yè)企業(yè)做好管理工作，同時(shí)也要善于運(yùn)用法律武器維護(hù)自己的合法權(quán)益；進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)企業(yè)工作行為方式，完善招投標(biāo)制度建設(shè)，引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，把優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)引進(jìn)來(lái)，以改變物業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)差，服務(wù)不規(guī)范，專業(yè)性不強(qiáng)，企業(yè)運(yùn)作透明度不夠的落后狀況。

2、提高業(yè)主意識(shí)，加快業(yè)主委員會(huì)制度規(guī)范化。相關(guān)部門要指導(dǎo)業(yè)主選出真正能夠代表業(yè)主利益、熱心公益事業(yè)、有一定知識(shí)水平的人員主持、參與業(yè)主委員會(huì)工作，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到橋梁作用，建立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的信任。業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理委托服務(wù)合同，仔細(xì)斟酌條款，確定服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)費(fèi)價(jià)格，并定期召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，監(jiān)督經(jīng)費(fèi)使用情況，受理業(yè)主投訴。

3、嚴(yán)格把好小區(qū)驗(yàn)收關(guān)。開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題日漸成為新建小區(qū)的物業(yè)管理難點(diǎn)。小區(qū)竣工驗(yàn)收時(shí)，相關(guān)部門要嚴(yán)把房屋、配套設(shè)施、水電氣等質(zhì)量關(guān)；要監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)必須履行的程序，堅(jiān)決避免一些物業(yè)企業(yè)因盲目擴(kuò)大管量而草率接管，為日后正常運(yùn)轉(zhuǎn)和自我發(fā)展留下隱患。有關(guān)部門要加大對(duì)老舊小區(qū)物業(yè)管理規(guī)劃和投資力度，努力提高車棚、綠化、封閉等相關(guān)配套設(shè)施建設(shè)；物業(yè)管理企業(yè)要與社區(qū)緊密結(jié)合，加強(qiáng)對(duì)弱勢(shì)居民的扶助。

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