第一篇：創(chuàng)新物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管措施淺析

創(chuàng)新物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管措施淺析

2010-07-13 22:15 閱讀(431)評(píng)論(0)

孫清鵬

（佳木斯市物業(yè)管理辦公室，黑龍江佳木斯154002）

摘 要：隨著房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展和人們生活水平的提高，人們的投資意識(shí)逐步提升，新一輪的購(gòu)房熱已成為人們當(dāng)前的主導(dǎo)消費(fèi)和投資熱點(diǎn)。這就為物業(yè)管理行業(yè)提供了更大的空間。面對(duì)行業(yè)的迅猛發(fā)展。物業(yè)管理行業(yè)主管部門(mén)如何創(chuàng)新工作思路，在培植物業(yè)管理市場(chǎng)和服務(wù)上下功夫是各級(jí)行業(yè)主管部門(mén)的值得探討的課題。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理 行業(yè)監(jiān)管 發(fā)展

中圖分類號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1671-8089（2010）03-0078-02

當(dāng)前，物業(yè)管理進(jìn)入了跨越式發(fā)展的新時(shí)期，行業(yè)發(fā)展中面臨著很多問(wèn)題值得政府主管部門(mén)關(guān)注，如何強(qiáng)化行業(yè)管理和機(jī)制創(chuàng)新是擺在主管部門(mén)面前的新課題。本文從開(kāi)展誠(chéng)信體系建設(shè)、實(shí)施前期物業(yè)管理備案制度、為民連心工程等項(xiàng)工作入手，探討從源頭上規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)的舉措，破解物業(yè)管理監(jiān)管中的難題。

一、以行業(yè)“誠(chéng)信”體系建設(shè)為核心，深入開(kāi)展以公開(kāi)、透明、誠(chéng)信、溫暖為主題的“陽(yáng)光物業(yè)行動(dòng)”

行業(yè)主管部門(mén)可以依托行業(yè)協(xié)會(huì)的優(yōu)勢(shì)，以“誠(chéng)信杯”優(yōu)質(zhì)服務(wù)競(jìng)賽、小區(qū)庭院綠化建設(shè)、環(huán)境衛(wèi)生綜合整治、舊小區(qū)綜合改造、為民連心工程等項(xiàng)工作為載體，深入開(kāi)展“誠(chéng)信”體系建設(shè)，內(nèi)容涵蓋物業(yè)服務(wù)企業(yè)所有重點(diǎn)工作，并與時(shí)俱進(jìn)不斷充實(shí)和完善其內(nèi)涵。重點(diǎn)推行“企業(yè)分類定檔”、“小區(qū)分等定級(jí)”的管理機(jī)制?！捌髽I(yè)分類定檔”即依據(jù)企業(yè)性質(zhì)把物業(yè)企業(yè)分成國(guó)有、開(kāi)發(fā)商下屬、民營(yíng)、股份制四類（評(píng)先創(chuàng)優(yōu)在類別中產(chǎn)生）；依據(jù)各項(xiàng)工作“載體”的落實(shí)情況，通過(guò)綜合測(cè)評(píng)將企業(yè)分成A、B、C、D四個(gè)檔級(jí)，與承接的物業(yè)項(xiàng)目對(duì)接（A檔的可以承接任何物業(yè)項(xiàng)目，B檔的可以承接除非住宅物業(yè)和高層住宅物業(yè)以外的物業(yè)項(xiàng)目，C檔的只能承接老舊物業(yè)項(xiàng)目，D檔的不能承接任何物項(xiàng)目）。“小區(qū)分等定級(jí)”即依據(jù)小區(qū)建筑物的品質(zhì)和配套設(shè)備設(shè)施硬件條件，把小區(qū)分成4個(gè)等級(jí)；依據(jù)物業(yè)企業(yè)對(duì)該小區(qū)的管理服務(wù)，把服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)分成4個(gè)等級(jí)，等級(jí)與物業(yè)服務(wù)費(fèi)對(duì)接?！捌髽I(yè)定檔”、“小區(qū)定級(jí)”實(shí)行一年一測(cè)評(píng)的動(dòng)態(tài)管理。實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)下的企業(yè)優(yōu)勝劣汰，扶持想干事、能干事、能干成事的企業(yè)做大做強(qiáng)，整合優(yōu)化資源，形成規(guī)?；?、集約化經(jīng)營(yíng)。

二、以實(shí)施前期物業(yè)管理備案制為切入點(diǎn)，從源頭上規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)

物業(yè)管理主管部門(mén)要強(qiáng)化工作協(xié)調(diào)，建立“三把鎖”機(jī)制，“三把鎖”即：第一把鎖在市開(kāi)發(fā)主管部門(mén)。開(kāi)發(fā)企業(yè)在取得開(kāi)發(fā)項(xiàng)目許可證前，必須到物業(yè)管理主管部門(mén)辦理《開(kāi)發(fā)項(xiàng)目登記備案》，領(lǐng)取“標(biāo)準(zhǔn)化物業(yè)管理指導(dǎo)手冊(cè)”后，市開(kāi)發(fā)主管部門(mén)再發(fā)放開(kāi)發(fā)項(xiàng)目許可證。第二把鎖在房產(chǎn)主管部門(mén)的商品房管理科。開(kāi)發(fā)企業(yè)在辦理商品房銷售許可證前，必須到市物業(yè)管理主管部門(mén)辦理《前期物業(yè)管理備案》，依法履行物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)或協(xié)議方式選聘物業(yè)企業(yè)，確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)，使物業(yè)服務(wù)企業(yè)在售

房之前依法介入，為開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在制定臨時(shí)管理規(guī)約、物業(yè)費(fèi)成本測(cè)算、售房、進(jìn)戶等方面提供建設(shè)性的意見(jiàn)和建議，保障三方主體（開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主）的合法權(quán)益和兩個(gè)合同（商品房買賣合同、物業(yè)服務(wù)合同）的合法效能。第三把鎖在市產(chǎn)權(quán)主管部門(mén)。開(kāi)發(fā)企業(yè)在辦理預(yù)售登記前，必須辦理配置物業(yè)管理辦公用房的認(rèn)定審核，通過(guò)物業(yè)管理主管部門(mén)和產(chǎn)權(quán)主管部門(mén)的聯(lián)動(dòng)機(jī)制，在產(chǎn)權(quán)部門(mén)鎖住認(rèn)定審核的物業(yè)管理服務(wù)用房，使開(kāi)發(fā)企業(yè)不能擅自處置該物業(yè)管理服務(wù)用房。

三、以開(kāi)展為民連心工程為紐帶，及時(shí)協(xié)調(diào)解決業(yè)主急、難、愁問(wèn)題，努力構(gòu)建和諧物業(yè)管理新局面

物業(yè)管理主管部門(mén)應(yīng)該設(shè)立了24小時(shí)物業(yè)熱線，實(shí)行AB頂崗無(wú)缺位制、首問(wèn)負(fù)責(zé)制，堅(jiān)持誰(shuí)受理、誰(shuí)負(fù)責(zé)，誰(shuí)督辦的原則。使其成為解答物業(yè)管理方面法律、法規(guī)，化解物業(yè)糾紛和矛盾的平臺(tái)，成為協(xié)調(diào)、維護(hù)各方權(quán)益的重要載體。物業(yè)熱線要“上”與“12345”市長(zhǎng)熱線、12319城建熱線聯(lián)動(dòng)，“橫”與供水、供熱、供電、天然氣熱線互動(dòng)，下于物業(yè)服務(wù)企業(yè)熱線保持暢通。同時(shí)建立物業(yè)管理的網(wǎng)站，設(shè)置業(yè)主園地、網(wǎng)絡(luò)投訴等內(nèi)容，并不斷進(jìn)行充實(shí)完善。同時(shí)受理物業(yè)網(wǎng)絡(luò)投訴，對(duì)熱線、網(wǎng)站所有咨詢、來(lái)電、來(lái)訪人及上級(jí)交辦件，從受理、記錄、到落實(shí)責(zé)任主體，從現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、督辦，到協(xié)調(diào)相關(guān)單位，直至全部辦結(jié)，裝訂成卷，都應(yīng)建立完整、嚴(yán)謹(jǐn)、實(shí)用的工作程序。同時(shí)，要強(qiáng)化政策宣傳，通過(guò)具體的工作措施，逐步普及和推廣物業(yè)管理政策，提高企業(yè)的管理服務(wù)水平。熱線受理部門(mén)要做到事事有交代，件件有著落。通過(guò)為民連心工程的實(shí)施可以拉近政府、企業(yè)、業(yè)主間的距離，融洽政府、企業(yè)、業(yè)主間的關(guān)系。

四、以競(jìng)賽和培訓(xùn)工作為載體，以經(jīng)驗(yàn)交流會(huì)為契機(jī)，強(qiáng)化對(duì)所轄縣（市）、物業(yè)企業(yè)和小區(qū)業(yè)主委員會(huì)工作的指導(dǎo)

一是要通過(guò)開(kāi)展行業(yè)經(jīng)驗(yàn)交流會(huì)、推介會(huì)、現(xiàn)場(chǎng)會(huì)和優(yōu)質(zhì)服務(wù)競(jìng)賽活動(dòng)，針對(duì)行業(yè)中普遍存在的問(wèn)題，先后編撰了《物業(yè)管理服務(wù)人員工作指導(dǎo)手冊(cè)》、《標(biāo)準(zhǔn)化物業(yè)管理工作指導(dǎo)手冊(cè)》、《物業(yè)管理政策法規(guī)文件匯編》、《物業(yè)企業(yè)從業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范及法律訴訟技巧》、《規(guī)范化物業(yè)企業(yè)指導(dǎo)手冊(cè)》，增強(qiáng)企業(yè)自身建設(shè)和風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，促進(jìn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)水平的不斷提升。二是要針對(duì)所轄縣（市）物業(yè)管理工作正處在培育市場(chǎng)階段的實(shí)際情況，開(kāi)展物業(yè)管理培訓(xùn)班，上門(mén)送教。同時(shí)，編撰解決物業(yè)服務(wù)用房、小區(qū)配套設(shè)備設(shè)施、依法確定前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、依法收繳住宅專項(xiàng)維修資金等問(wèn)題的《縣級(jí)物業(yè)管理主管部門(mén)指導(dǎo)手冊(cè)》，從而提高主管部門(mén)對(duì)行業(yè)的監(jiān)管效能。三是要解決物業(yè)管理從業(yè)人員普遍素質(zhì)低、持證率低、人員流動(dòng)性大的問(wèn)題，推行“持證上崗制度”和“有證年培訓(xùn)制度”，開(kāi)辦了培訓(xùn)班。四是應(yīng)針對(duì)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)工作不規(guī)范、履行職責(zé)不到位的問(wèn)題，舉辦業(yè)主委員會(huì)成員培訓(xùn)班，并編撰成立業(yè)主大會(huì)和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)工作指導(dǎo)程序。

四、以誠(chéng)信承諾為載體，加強(qiáng)企業(yè)自律，提高企業(yè)公信力，樹(shù)立良好的企業(yè)形象

為加強(qiáng)物業(yè)管理行業(yè)誠(chéng)信和物業(yè)管理協(xié)會(huì)會(huì)員自律，主管部門(mén)應(yīng)倡導(dǎo)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，規(guī)范服務(wù)，全面提高物業(yè)服務(wù)行業(yè)水平，引導(dǎo)企業(yè)通過(guò)公開(kāi)承諾方式，展示企業(yè)形象。向社會(huì)公開(kāi)做出承諾：保證依法開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、保證杜絕惡意競(jìng)爭(zhēng)、保證遵守行業(yè)規(guī)范、保證履行物業(yè)服務(wù)合同、保證履行法定義務(wù)、保證規(guī)范承接移交物業(yè)項(xiàng)目、保證物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)、保證有效處理客戶投訴。通過(guò)倡導(dǎo)誠(chéng)實(shí)守信的從業(yè)精神，樹(shù)立行業(yè)新風(fēng)，加強(qiáng)行業(yè)自律。

作者簡(jiǎn)介：孫清鵬，男，佳木斯市物業(yè)管理辦公室物業(yè)管理科科長(zhǎng)。

第二篇：物業(yè)管理措施

物業(yè)管理措施

（一）建立24小時(shí)值班制度，設(shè)立服務(wù)電話，接受業(yè)主和使用人對(duì)物業(yè)管理服務(wù)報(bào)修、求助、建議、問(wèn)詢、質(zhì)疑、投訴等各類信息的收集和反饋，及時(shí)處理并有回訪記錄。

（二）定期向業(yè)主物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見(jiàn)單，對(duì)合理建議及時(shí)整改。滿意率達(dá)95%以上。

（三）建立落實(shí)維修承諾制，零修急修及時(shí)率100%，返修率不高于1%。

（四）每半年公開(kāi)一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支情況。

（五）物業(yè)檔案、業(yè)主樓案、設(shè)備設(shè)施檔案齊全。

（六）常規(guī)性公共服務(wù)

1、房屋管理及維修養(yǎng)護(hù)

（1）棟號(hào)、樓層、房號(hào)等標(biāo)志明顯，設(shè)立引路方向平面圖。

（2）物業(yè)外觀完好、整潔、外墻無(wú)脫落，無(wú)亂貼、亂涂、亂畫(huà)現(xiàn)象。

（3）空調(diào)安裝統(tǒng)一。

2、共用設(shè)備管理，保證設(shè)備與機(jī)房環(huán)境整潔，設(shè)備良好，定期保養(yǎng)無(wú)事故隱患。

（1）供電系統(tǒng)。保證正常供電，停電提前1天通知用戶，備用應(yīng)急發(fā)電機(jī)可隨時(shí)起用。接地電阻每3年檢測(cè)1次。

（2）弱電系統(tǒng)。保證系統(tǒng)正常工作。故障及時(shí)排除。

（3）消防系統(tǒng)。24小時(shí)值班；設(shè)備設(shè)施齊全、完好無(wú)損，可隨時(shí)起用；組織開(kāi)展消防法規(guī)及消防知識(shí)的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責(zé)任人；消防疏散通道暢通；保證無(wú)火災(zāi)安全隱患。

（4）給排水系統(tǒng)。每半年清洗水池1次，保證水質(zhì)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)；水池、水泵周圍清潔衛(wèi)生，無(wú)二次污染；停水提前1天通知；消防泵每月進(jìn)行1次操作，每年進(jìn)行1次全面檢查；排水系統(tǒng)通暢，汛期道路無(wú)積水，地下室、車庫(kù)、設(shè)備房無(wú)積水、侵泡發(fā)生；遇有事故，維修人員在20分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)搶修，并無(wú)長(zhǎng)時(shí)間停水；制有應(yīng)急處理方案。

3、共用設(shè)施管理。共用配套服務(wù)設(shè)施完好，道路、樓道等公共照明完好，道路通暢，路面平坦。

4、保安及車輛管理。（1）專業(yè)保安隊(duì)伍，24小時(shí)值班及巡邏，保安文明執(zhí)勤，言語(yǔ)規(guī)范，處理突發(fā)事件。

（2）出入車輛有序，無(wú)堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行。

（3）車輛出入管理嚴(yán)格，有登記。

（4）停車場(chǎng)停放整齊，場(chǎng)地整潔。

（5）危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施。

（6）聯(lián)系群眾，搞好群防群治。

（7）在公安派出所指導(dǎo)下搞好治安管理。

5、環(huán)境衛(wèi)生管理。做到定人、定地點(diǎn)、定時(shí)間、定任務(wù)、定質(zhì)量。

（1）環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備。

（2）實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔。

（3）垃圾日產(chǎn)日清，定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺。

（4）共用部位保持清潔，無(wú)亂貼、亂畫(huà)現(xiàn)象，大堂、樓梯、扶欄、天臺(tái)、屋面等保持潔凈，共用場(chǎng)地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物。

（5）做好環(huán)衛(wèi)宣傳工作，提高人的清潔衛(wèi)生意識(shí)。

6、綠化管理

（1）綠地?zé)o改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象。

（2）花草樹(shù)木修剪整齊美觀，無(wú)病蟲(chóng)害，無(wú)折損。

（3）綠地?zé)o紙屑、煙頭、石塊等雜物。

（4）綠化完好率達(dá)到95%以上。

7、室內(nèi)裝飾裝修管理（二次裝修）。全過(guò)程監(jiān)控，保證房屋的整體性，抗震性和結(jié)構(gòu)安全。

（1）受理本小區(qū)二次裝修咨詢與審批。

（2）所有裝修人員到管理處辦理出入證。

8、房屋租售管理。

（1）督促外來(lái)人員在三天內(nèi)辦理《暫住證》手續(xù)。

（2）配合派出所、居委會(huì)對(duì)小區(qū)內(nèi)租戶、流動(dòng)人員的調(diào)查，并登記在冊(cè)，確保小區(qū)的生活安全。

9、社區(qū)文化

（1）設(shè)立學(xué)習(xí)宣傳園地，開(kāi)展健康向上的活動(dòng)。

（2）制有居民精神文明建設(shè)公約。

（3）配合街道辦事處、居委會(huì)、派出所開(kāi)展各項(xiàng)工作。

（4）業(yè)主滿意率95%以上。

（七）針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)（代理業(yè)務(wù)）

1、代住戶進(jìn)行室內(nèi)衛(wèi)生清掃、室內(nèi)裝修、搬家等。

2、提供空房代管、房屋中介等服務(wù)。

3、代定報(bào)刊、郵件報(bào)刊的代收代發(fā)。

4、提供維修服務(wù)并做到小修不過(guò)夜，中修三天完成。

5、安裝、維護(hù)和修理各種家用電器和生活用品等。

三、公司擬采取的管理方式

“對(duì)物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格管理，為業(yè)主、開(kāi)發(fā)商提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)”是本公司的根本理念，規(guī)范化管理，貼心服務(wù)，鑄造品牌物業(yè)公司的信譽(yù)與形象。

（一）標(biāo)準(zhǔn)化管理

物業(yè)管理涉及面廣，一般住用戶對(duì)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、檔次很難進(jìn)行全面了解，業(yè)主對(duì)服務(wù)質(zhì)量與收費(fèi)關(guān)系的誤解是當(dāng)前物業(yè)公司與業(yè)主關(guān)系僵化的一個(gè)主要原因。房屋及設(shè)備保養(yǎng)不及時(shí)、日常管理松懈、隨意是物業(yè)管理水平低下、業(yè)主怨聲載道的根本原因。本公司從項(xiàng)目前期管理、入伙、二次裝修、房屋維修與養(yǎng)護(hù)、給排水及電氣設(shè)備管理、消防、安全、保潔、綠化以及便民服務(wù)，均實(shí)施全面的、標(biāo)準(zhǔn)化質(zhì)量管理，使本公司物業(yè)管理行為向規(guī)范化的國(guó)際慣例靠攏，在內(nèi)部管理上自律、制度上創(chuàng)新，以達(dá)到管理嚴(yán)格有序、服務(wù)質(zhì)量高的管理目標(biāo)，使開(kāi)發(fā)商放心、業(yè)主滿意、公司信譽(yù)度得到提高。

（二）溝通服務(wù)至上

組織、溝通、協(xié)調(diào)能力是物管企業(yè)的一項(xiàng)不可或缺的重要素質(zhì)，具備這項(xiàng)素質(zhì)，工作中的各項(xiàng)矛盾往往可以大事化小、小事化無(wú)；反之，則誤會(huì)重重，隔閡加深。目前大多數(shù)物業(yè)公司受投訴主要在于溝通不暢所致。為此，本公司專門(mén)設(shè)置業(yè)主聯(lián)絡(luò)處，通過(guò)禮貌走訪、接待業(yè)主投訴、較好解決業(yè)主提出的問(wèn)題（合理要求）、答復(fù)業(yè)主疑問(wèn)、設(shè)置業(yè)主交流箱、公示欄、宣傳欄等方式，發(fā)展與業(yè)主的良好關(guān)系。同時(shí)，鑒于物業(yè)管理是一項(xiàng)具體、繁瑣的業(yè)務(wù)，公司要求管理人員親力親為，實(shí)行走動(dòng)式管理，親臨服務(wù)一線，直接了解業(yè)主需求，認(rèn)真負(fù)責(zé)，講道德，重誠(chéng)實(shí)，對(duì)業(yè)主有求必應(yīng)，保證服務(wù)質(zhì)量。凡是業(yè)主對(duì)入伙交房時(shí)提出的涉及與開(kāi)發(fā)商有關(guān)的問(wèn)題，我們將利用規(guī)范物業(yè)公司的耐心、親切的服務(wù)優(yōu)勢(shì)對(duì)業(yè)主進(jìn)行溝通、疏導(dǎo)和撫慰，有效化解部分業(yè)主似懂非懂的怨氣、誤解或投訴，并按物業(yè)管理的規(guī)范要求登記下來(lái)，書(shū)面呈報(bào)開(kāi)發(fā)商。絕對(duì)禁止加劇業(yè)主與開(kāi)發(fā)商、開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司、物業(yè)公司與業(yè)主之間錯(cuò)綜復(fù)雜矛盾的做法與行為。

（三）締造親善的社區(qū)文化

創(chuàng)造一個(gè)和諧、文明、舒適、優(yōu)美的生活與工作環(huán)境是我公司與業(yè)主的共同愿望。因此，本公司提倡文明、禮貌、親善的社區(qū)文化，與業(yè)主共建共榮、友好相處、相互信任，主導(dǎo)公司員工發(fā)展與業(yè)主、派出所、社區(qū)居民委員會(huì)以及政府部門(mén)的友好協(xié)作關(guān)系。不論員工在工作期間或在工作區(qū)域之外，業(yè)主或員工的難處是否關(guān)系到本人，都要熱心助人、溫善相待，主動(dòng)構(gòu)架良好的人際關(guān)系，為小區(qū)、為業(yè)主、為自己、為這個(gè)物欲橫流的社會(huì)開(kāi)辟一方文明的凈土。

四、為開(kāi)展XX佳園物業(yè)管理所配置的人力、物力資源

（一）人員設(shè)置。

根據(jù)所確定的管理檔次及實(shí)地考察，按物業(yè)管理面積計(jì)算,本公司管理處擬設(shè)置工作人員11人。

職位 人數(shù) 負(fù)責(zé)內(nèi)容

管理入主任兼業(yè)主聯(lián)絡(luò)處主任 1人 負(fù)責(zé)總體工作安排、業(yè)主溝通

工程人員 1人 負(fù)責(zé)設(shè)備、設(shè)施維修、保養(yǎng)

車管員/收銀員 2人 停車場(chǎng)管理、出納、收費(fèi)

保潔綠化人員 1人 負(fù)責(zé)保潔綠化

保安人員 6人 負(fù)責(zé)崗?fù)ぁ④囕v出入、巡邏

注：財(cái)務(wù)人員由總公司兼任。

（二）綜合效益簡(jiǎn)要分析

綜合管理費(fèi)及維修金收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可為(以上收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)僅供參考，最后的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以物價(jià)局批復(fù)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi))：

管理費(fèi) 維修金

五、物業(yè)管理的具體操作

公司貫徹“以人為本、業(yè)主至上”的服務(wù)理念，從項(xiàng)目前期管理、入伙、二次裝修、房屋維修與養(yǎng)護(hù)、給排水及電氣設(shè)備管理、消防、安全、保潔、綠化以及便民服務(wù)，均實(shí)施全面的、標(biāo)準(zhǔn)化質(zhì)量管理。逐步建立完善的安全保衛(wèi)系統(tǒng)、設(shè)備設(shè)施維護(hù)系統(tǒng)、環(huán)境保結(jié)系統(tǒng)、綠化維護(hù)系統(tǒng)、共用設(shè)施管理系統(tǒng)、社區(qū)文化活動(dòng)組織系統(tǒng)。

(一)前期準(zhǔn)備

公司派出專業(yè)人員對(duì)待承接項(xiàng)目進(jìn)行深入研究，了解項(xiàng)目規(guī)劃、物業(yè)特點(diǎn)以及周邊地區(qū)物業(yè)分布情況、安全狀況，結(jié)合本方案擬定特定物業(yè)項(xiàng)目的管理方案；進(jìn)駐前二個(gè)月開(kāi)始籌建物業(yè)管理隊(duì)伍，進(jìn)行人員選拔、培訓(xùn)，針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)制定各項(xiàng)管理規(guī)定及工作流程，擬定用戶手冊(cè)、業(yè)主公約及前期物業(yè)管理協(xié)議；進(jìn)駐前一星期必須安排好管理用房、員工宿舍及管理處相關(guān)辦公設(shè)備；物業(yè)接管必須進(jìn)行驗(yàn)收評(píng)估，妥善進(jìn)行鑰匙、圖紙資料的交接。

1.內(nèi)部機(jī)構(gòu)的設(shè)置與擬定人員編制

2.物業(yè)管理人員的選聘和培訓(xùn)

開(kāi)展管理工作前3個(gè)月。培訓(xùn)內(nèi)容為：專業(yè)管理概念，緊急應(yīng)變的處置，業(yè)主及用戶投訴的處理，特別電梯配電應(yīng)取得上崗證方可上崗。

3.規(guī)章制度制定

1）、根據(jù)政府有關(guān)部門(mén)的法律、法令、文件和示范文體，編寫(xiě)《業(yè)主公約》、《用戶手冊(cè)》并在入伙時(shí)發(fā)放。

2）、制定嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)的管理文件（各項(xiàng)守則、管理規(guī)定，各級(jí)員工崗位職責(zé)及工作程序）并在入伙前完成。(二)物業(yè)管理的啟動(dòng)

1.物業(yè)的接管驗(yàn)收

1）、產(chǎn)權(quán)資料（項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、建筑執(zhí)照）。

2）、技術(shù)資料（竣工圖、設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書(shū)等）

2.入伙管理

1）、房屋驗(yàn)收、交接執(zhí)行公司嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)的“入伙管理系統(tǒng)”。發(fā)放入伙通知書(shū)、住戶手冊(cè)，明確入伙驗(yàn)收手續(xù)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，簽署“業(yè)主公約”，禮貌、熱忱接待業(yè)主，主動(dòng)解釋有關(guān)疑問(wèn)；簽訂物業(yè)管理委托合同、業(yè)主公約；通過(guò)宣傳使用戶了解和配合物業(yè)管理工作；向用戶發(fā)放《用戶須知》、《用戶手冊(cè)》；配合用戶搬遷，應(yīng)打掃好室內(nèi)外衛(wèi)生、清掃進(jìn)出道路、協(xié)助用戶搬遷以及交通指揮等；做好用戶搬遷階段的安全工作，合理協(xié)調(diào)保安人員值班、巡邏，適當(dāng)增加保安力量。

2）、建立業(yè)主檔案和產(chǎn)權(quán)備案。在辦理移交手續(xù)中，系統(tǒng)了解業(yè)主相關(guān)資料，建立顧客檔案，界定每個(gè)產(chǎn)權(quán)人擁有產(chǎn)權(quán)的范圍和比例，建立產(chǎn)權(quán)備案制度，為今后順利管理打好基礎(chǔ)。

3.二次裝修施工全過(guò)程監(jiān)控

二次裝修管理攸關(guān)樓宇的建筑風(fēng)格、品質(zhì)，因此，為了保證樓房長(zhǎng)期正常使用，公司將依《廈門(mén)市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》、建設(shè)部第46號(hào)令《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》、《家庭居室裝飾裝修管理試行辦法》、《廈門(mén)市建筑外墻裝飾管理規(guī)定》、《家庭居室裝飾二次裝修管理試行辦法》、《廈門(mén)市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)辦法》等有關(guān)法規(guī)以及《前期物業(yè)管理協(xié)議》、《用戶手冊(cè)》、《業(yè)主公約》執(zhí)行管理。

作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)管理時(shí)，管理處將采取必要的安全防護(hù)和消防措施，保障作業(yè)人員和相鄰居民的安全，控制現(xiàn)場(chǎng)的各種粉類、廢氣、固體廢物以及噪聲、振動(dòng)對(duì)環(huán)境的污染和危害，減輕或避免對(duì)相鄰居民的日常生活造成影響。

安全防范管理。二次裝修施工人員須按政府規(guī)定辦理證件，接受管理處管理，留宿施工人員由業(yè)主或代理人書(shū)面擔(dān)保，防范治安事件發(fā)生；進(jìn)行二次裝修中用電、煤氣、明火安全管理，消除消防隱患；二次裝修與入住并存期間，加強(qiáng)安全防范重點(diǎn)宣傳，有針對(duì)性地采取措施，確保不遺留安全隱患。

環(huán)境衛(wèi)生管理。規(guī)范二次裝修材料及垃圾的運(yùn)輸和堆放，嚴(yán)禁投入下水道，確保樓宇內(nèi)道路通暢及環(huán)境整潔；加強(qiáng)噪聲控制，限定二次裝修施工時(shí)間或進(jìn)行噪聲隔離，最大限度降低對(duì)周邊居民正常生活及工作的影響，控制入住和二次裝修期交叉時(shí)造成的環(huán)境影響。

共用設(shè)備設(shè)施管理。確保二次裝修中水電主干線、消防設(shè)施等戶內(nèi)外設(shè)備設(shè)施不受破壞，嚴(yán)禁任意動(dòng)用消防設(shè)施，使其正常運(yùn)行。

外二次裝修管理。嚴(yán)禁破壞外墻整體美觀，不得在外墻鑿洞；禁止安裝雨陽(yáng)蓬或作任何形式的封閉；窗戶、落地窗防護(hù)柵應(yīng)設(shè)在窗扇內(nèi)側(cè)；公共部位嚴(yán)禁安裝、架設(shè)私家物品及構(gòu)筑物，尤其是私自在樓梯口加裝鐵門(mén)。

土建二次裝修管理。不得用重磅大錘進(jìn)行野蠻施工，以防止破壞樓板結(jié)構(gòu)；不得變更或破壞房屋的柱、梁、板、承重墻等建筑主體結(jié)構(gòu)、外墻、屋面防水、廚衛(wèi)防水；外墻體埋設(shè)管線，須進(jìn)行防水處理，以防止外墻滲水；不得在無(wú)梁板上砌筑檣體。

水電設(shè)施二次裝修管理。嚴(yán)禁在結(jié)構(gòu)樓板鑿溝埋管、在公共墻體埋設(shè)水管；廚衛(wèi)下水主管檢查口不得封死；二次裝修前堵塞好下水口，以防止二次裝修土頭、雜物造成堵塞；墻體及吊頂內(nèi)埋設(shè)電線應(yīng)使用套管；動(dòng)員住戶在進(jìn)行吊頂裝飾時(shí)留出檢查口。

裝修工程完工后，由裝修戶通知管理處工程部對(duì)工程進(jìn)行驗(yàn)收，出具竣工驗(yàn)收單并辦理相關(guān)手續(xù)。

(三)完善的日常物業(yè)管理服務(wù)

A、安全保衛(wèi)系統(tǒng)

1、總體安全環(huán)境管理

在社區(qū)四周、車床進(jìn)出口、社區(qū)出入口，電梯轎廂內(nèi)設(shè)置閉路監(jiān)控系統(tǒng)，建立24小時(shí)不間斷監(jiān)控資料；結(jié)合公安110報(bào)警系統(tǒng)，對(duì)突發(fā)安全事件及時(shí)解決，依法辦事。

培訓(xùn)專業(yè)保安巡查員隊(duì)伍，保安巡查員統(tǒng)一著裝、佩戴明顯標(biāo)志，文明值勤，言語(yǔ)規(guī)范，認(rèn)真負(fù)責(zé)，對(duì)社區(qū)進(jìn)行24小時(shí)值班及巡邏，制定詳盡巡邏路線及頻次；對(duì)危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施并及時(shí)消除安全隱患。

在出入口處對(duì)來(lái)訪客人進(jìn)行登記，控制樓宇內(nèi)流動(dòng)人員數(shù)量，防止推銷人員散發(fā)廣告?zhèn)鲉位驘o(wú)關(guān)人員流竄；建立我公司覆蓋全廈門(mén)市的物業(yè)保安呼叫系統(tǒng)，遇有突發(fā)事態(tài)，可以立即調(diào)配全公司人力和物力集中支援；制定應(yīng)急準(zhǔn)備和應(yīng)急措施，如防臺(tái)風(fēng)、防地震方案等。

2、對(duì)出租戶管理

租戶的社區(qū)角色不同，人員流動(dòng)性大，社會(huì)背景、身份也極為復(fù)雜，因此，出租戶管理成為當(dāng)今物業(yè)管理中較難處理的問(wèn)題。我公司將從提倡親和社區(qū)文化入手，對(duì)租戶進(jìn)行分類拜訪與重點(diǎn)關(guān)注；配合派出所、居委會(huì)對(duì)小區(qū)內(nèi)租戶、流動(dòng)人員的調(diào)查。確保樓宇內(nèi)業(yè)主、租戶的生活安全與人際和諧。

3、車輛交通及道路管理

樓宇停車場(chǎng)有專人疏導(dǎo)，管理有序，排列整齊，機(jī)動(dòng)車輛出入有登記；非機(jī)動(dòng)車車輛按規(guī)定位置停放；每天巡查樓宇內(nèi)道路，確保道路通暢，路面平整；井蓋無(wú)缺損、無(wú)丟失，路面井蓋不影響車輛和行人通行及業(yè)主的日常生活。

4、科學(xué)管理

記錄全面的事件日志，針對(duì)事故多發(fā)地加強(qiáng)巡邏及監(jiān)控，消滅安全隱患。

B、設(shè)備設(shè)施維護(hù)系統(tǒng)

1.房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)

主出入口設(shè)樓宇平面示意圖，幢、單元（門(mén)）、戶標(biāo)號(hào)標(biāo)志明顯；定期檢查外墻，發(fā)現(xiàn)破損及時(shí)修補(bǔ)，確保房屋外觀完好、整潔，外墻面磚、涂料等裝飾材料無(wú)脫落、無(wú)污跡；空調(diào)安裝位置統(tǒng)一，冷凝水集中收集；設(shè)立小告示板，開(kāi)展與業(yè)主交流，及時(shí)通報(bào)相關(guān)事項(xiàng)。

2.共用設(shè)備管理

本公司設(shè)備保養(yǎng)與維修，一是以預(yù)防為主，堅(jiān)持日常保養(yǎng)與計(jì)劃維修并重，使設(shè)備始終處于良好狀態(tài)；二是對(duì)房屋設(shè)備做到“三好”，“四會(huì)”和“五定”。三好是指用好、修好和管理好重要的房屋設(shè)備?！八臅?huì)”是指物業(yè)維修人員對(duì)房屋設(shè)備要會(huì)使用、會(huì)保養(yǎng)、會(huì)檢查、會(huì)排除故障。“五定”是對(duì)房屋主要設(shè)備的清潔、潤(rùn)滑、檢修要做到定量、定人、定點(diǎn)、定時(shí)和定質(zhì)；三是實(shí)行專業(yè)人員修理與使用操作人員修理相結(jié)合。以專業(yè)修理為主，同時(shí)設(shè)備的使用操作人員參加日常的維護(hù)保養(yǎng)和進(jìn)行部分的小型維修。四是完善設(shè)備管理和定期維修制度。制度科學(xué)的保養(yǎng)規(guī)程，完善設(shè)備資料和維修登記卡片管理，合理制定定期維修計(jì)劃。

1）給排水設(shè)備管理

管理目標(biāo)：細(xì)心保養(yǎng)，確保給排水設(shè)備、閥門(mén)、管道工作正常，無(wú)跑冒滴漏，方便住用戶生活。

供水設(shè)備（包括蓄水池、供水泵、管網(wǎng)、屋頂水箱、水表、閥門(mén)等）。對(duì)生活水泵、給水管網(wǎng)定期檢修及防腐保養(yǎng)，確保供水設(shè)備運(yùn)行正常、設(shè)施完好、無(wú)滲漏、無(wú)污染；每天2次巡視水泵房、給水管網(wǎng)、屋頂水箱；水泵、水池、水箱有嚴(yán)格管理措施，無(wú)污染隱患；生活用水的水質(zhì)符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)；對(duì)二次供水蓄水池、屋頂水箱每半年清洗、消毒一次，無(wú)二次污染，保存二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單；停水提前一天通知住用戶。

排水管理。每天巡視排水管道等設(shè)施，確保排水、排污管理通暢，無(wú)堵塞、外溢現(xiàn)象；汛期道路、車庫(kù)、設(shè)備房無(wú)積水、浸泡發(fā)生；每年一次清理化糞池、污水井；遇有事故，維修人員在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行搶修，無(wú)大面積跑水、泛水、長(zhǎng)時(shí)間停水現(xiàn)象。

2）供電設(shè)備管理

供電設(shè)備（變壓器、電表、供電線路、總開(kāi)關(guān)、戶外型負(fù)荷開(kāi)關(guān)、戶內(nèi)型漏電保護(hù)自動(dòng)開(kāi)關(guān)、避雷針等）。建立24小時(shí)運(yùn)行和維修值班制度，及時(shí)排除故障；每天檢查供電線路，確保正常供電，道路、樓道等公共照明完好；建立配電室巡查制度（每班巡查一次，每月細(xì)查一次，半年大檢修一次），并做好運(yùn)行記錄；停電提前一天通知各用戶；臨時(shí)施工及?。ㄓ茫粞b修制定臨時(shí)用電管理措施；發(fā)生地震、火災(zāi)、水災(zāi)等情況及時(shí)切斷電源；備用應(yīng)急發(fā)電機(jī)隨時(shí)起用。配電房管理。由機(jī)電技術(shù)人員管理和值班，無(wú)關(guān)人員禁止入內(nèi)；建立配電運(yùn)行記錄，每班巡查1次，每月細(xì)查1次，半年大檢修1次，查出問(wèn)題及時(shí)處理，并做好記錄；室內(nèi)照明、通風(fēng)保持良好；操作開(kāi)頭的標(biāo)志明顯，停電拉閘要掛標(biāo)志牌，檢修停電，更應(yīng)掛牌；操作及檢驗(yàn)時(shí)，必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等。

供電設(shè)備的正常維護(hù)和保養(yǎng)。觀察種類儀表、電壓是否正常，使用電流的變化情況，高峰用電時(shí)的電流數(shù)值，三相電流是否平衡，對(duì)照值班記錄檢查分析有關(guān)差異；核對(duì)各個(gè)支路的實(shí)際負(fù)荷是否與裝設(shè)的保護(hù)元件整定值相符合；配電箱固定是否牢固，箱內(nèi)器件是否完好無(wú)損，各閘具的接頭有無(wú)松動(dòng)，操作是否靈活，刀刃及接點(diǎn)有無(wú)燒傷，導(dǎo)線絕緣是否老化、變脆、熔斷器有無(wú)焦痕；導(dǎo)線絕緣是否良好，各類絕緣導(dǎo)線的絕緣是否老化，各接頭處無(wú)燒焦、變脆、絕緣包布有無(wú)失效，接頭之間有無(wú)腐蝕現(xiàn)象；金屬管連接的地線是否良好，有無(wú)虛脫或腐蝕，各種管路固定是否牢固。管子接頭有無(wú)脫扣拔節(jié)現(xiàn)象，管路有無(wú)塌腰變形；各用電器具是否牢固；各種地板的接地電阻是否符合規(guī)定。

3）弱電設(shè)備管理

每天對(duì)門(mén)禁對(duì)講系統(tǒng)進(jìn)行維修保養(yǎng)，確保故障能及時(shí)排除。

4）消防管理

消防控制中心24小時(shí)值班，消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備齊全，完好無(wú)損，可隨時(shí)起用；制訂突發(fā)事件應(yīng)急方案；消防管理員接受嚴(yán)格正規(guī)的培訓(xùn)。

建立日常防火檢查制度，每周一次檢查消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備，每月全部檢查一次，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并消除火災(zāi)安全隱患，確保消防設(shè)施齊全、完好，標(biāo)識(shí)完整，可隨時(shí)起用；在明顯處設(shè)立消防疏散示意圖。照明設(shè)施、引路標(biāo)志完好，緊急疏散通道暢通無(wú)阻；全體管理人員掌握消防設(shè)施設(shè)備的使用方法并能及時(shí)處理各種問(wèn)題；組織開(kāi)展消防法規(guī)及消防知識(shí)的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責(zé)任人；建立義務(wù)消防隊(duì)，制訂突發(fā)火災(zāi)應(yīng)急方案；每年舉行一次消防演習(xí)，增強(qiáng)應(yīng)急技能、提高業(yè)主消防意識(shí)。C、環(huán)境保結(jié)系統(tǒng)

環(huán)境衛(wèi)生管理的目的是凈化環(huán)境，給住用人提供一個(gè)清潔宜人的工作、生活環(huán)境。我司對(duì)清潔衛(wèi)生工作將嚴(yán)格“五定”管理，即定人、定地點(diǎn)、定時(shí)間、定任務(wù)、定質(zhì)量。

管理標(biāo)準(zhǔn)：垃圾箱、果皮箱等環(huán)衛(wèi)設(shè)備完備；標(biāo)準(zhǔn)化保潔（專職人員及清潔衛(wèi)生責(zé)任制）；垃圾日產(chǎn)日清，定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺；房屋公共部門(mén)共用設(shè)施無(wú)蟻害；樓宇內(nèi)道路等共用場(chǎng)地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物；房屋共用部位保持清潔，無(wú)亂貼、亂畫(huà)；樓梯扶欄、天臺(tái)、公共玻璃窗等保持潔凈。

1、日常保潔

范圍 工 作 內(nèi) 容 頻 次 標(biāo) 準(zhǔn) 備注

樓道 1 收垃圾，洗垃圾桶 2次/天 無(wú)遺留物、臭味掃地板及樓梯 1次/天 無(wú)雜物，無(wú)積水沖洗樓梯 1次/周 無(wú)雜物，無(wú)積水 擦公寓口信報(bào)箱 1次/天 無(wú)灰塵，無(wú)手印 5 擦電梯 2次/天 無(wú)灰塵，無(wú)手印擦公共防盜門(mén) 1次/周 無(wú)灰塵擦樓梯扶手 1次/周 無(wú)灰塵 擦公共天花板 1次/周 無(wú)灰塵、蜘蛛絲擦消火栓 1次/月 無(wú)灰塵擦窗戶 2次/月 無(wú)灰塵

道路 1 路面 循環(huán)清掃 無(wú)雜物路邊綠地 2次/天 無(wú)雜物水泵結(jié)合器 1次/周 無(wú)灰塵路燈柱 1次/周 無(wú)灰塵

綠地 清理 2次/天 無(wú)灰塵、枯葉

2、四害消滅

在樓道、道路、綠地等公共區(qū)域，每月定期一次采取措施消滅老鼠、蟑螂，二次消滅蚊子、蒼蠅，配合周圍區(qū)域?qū)λ暮ψ躺叵咎幚怼?/p>

D、綠化維護(hù)系統(tǒng)

制定綠化管理標(biāo)準(zhǔn)，定期對(duì)樓宇綠化進(jìn)行澆水、施肥、修剪、殺蟲(chóng)等工作；對(duì)樓宇綠化進(jìn)行改進(jìn)、栽種；綠地?zé)o改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象；花草樹(shù)木長(zhǎng)勢(shì)良好，修剪整齊美觀，無(wú)病蟲(chóng)害，無(wú)折損、無(wú)斑禿；綠地?zé)o紙屑、煙頭、石塊等雜物。

項(xiàng) 目 措 施 標(biāo) 準(zhǔn)

綠化澆水 澆水（依氣候變化）澆足澆透

草皮 修剪（按季節(jié)進(jìn)行）草皮美觀平整

雜草 清除（每周一次）確?；緹o(wú)雜草

防蟲(chóng) 病蟲(chóng)害防治（一年2次）無(wú)病蟲(chóng)害

養(yǎng)護(hù) 施肥（一年4次）綠化生長(zhǎng)旺盛

喬灌木 修剪造型一年4次

E、共用設(shè)施管理系統(tǒng)

制定共用設(shè)施管理標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)業(yè)主的共用設(shè)施：籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)等制定相應(yīng)的管理辦法，定期對(duì)共用設(shè)施進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)；開(kāi)發(fā)收益性服務(wù)項(xiàng)目，借助專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)對(duì)共用設(shè)施進(jìn)行有效管理，并引入良好的運(yùn)營(yíng)機(jī)制充分發(fā)揮物業(yè)的使用價(jià)值，為業(yè)主及開(kāi)發(fā)商獲取收益也為良好的物業(yè)管理注入動(dòng)力。

F、社區(qū)文化活動(dòng)組織系統(tǒng)

1、社區(qū)文化建設(shè)

創(chuàng)造一個(gè)和諧、文明、舒適的生活與工作環(huán)境是我公司與業(yè)主的共同愿望。在一年里，特別是節(jié)日，如春節(jié)、中秋節(jié)等，管理處騰出活動(dòng)空間，與社區(qū)居委員會(huì)一道，組織社區(qū)居民參與開(kāi)展各種積極向上的文藝活動(dòng)，使住用戶擁有一份歸屬感；各項(xiàng)活動(dòng)事先計(jì)劃，爭(zhēng)取政府有關(guān)部門(mén)支持，并發(fā)展與業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)居委會(huì)以及政府有關(guān)部門(mén)的良好合作關(guān)系；在樓宇告示欄上設(shè)立學(xué)習(xí)宣傳園地；配合、支持、參與社區(qū)文化建設(shè)，提倡高雅的社區(qū)文化。

2、便民服務(wù)

“不出社區(qū)門(mén)，照樣過(guò)日子”是本公司服務(wù)的一項(xiàng)重要目標(biāo)，當(dāng)住戶遇到生活上或工作上的多方面問(wèn)題而難以應(yīng)對(duì)時(shí)，全公司員工都能夠有求必應(yīng)地提供服務(wù)，主動(dòng)為住戶排憂解難，積極開(kāi)展臨時(shí)性的、專項(xiàng)性的、業(yè)戶自愿選擇的特約服務(wù)方式。

1）、日常服務(wù)

設(shè)置業(yè)主聯(lián)絡(luò)處、服務(wù)專線，開(kāi)辟為業(yè)主/業(yè)主委員會(huì)與本公司溝通交流場(chǎng)所，不但要接受住戶的質(zhì)疑、問(wèn)詢、投訴、求助、報(bào)修，還要求公司員工必須熱情相待，及時(shí)處理和反饋?zhàn)舻母鞣N要求；建立回訪制度并記錄，定期向住用戶發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見(jiàn)單，對(duì)合理化建議及時(shí)整改；每半年公開(kāi)一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支情況；代定報(bào)刊，郵件報(bào)刊代收代發(fā)。

2）、特約服務(wù)

提供有償特約維修服務(wù)。室內(nèi)維修裝潢業(yè)務(wù)，小修不過(guò)夜，中修三天完成；空房代管，房屋中介；委托代裝家用電器；代辦家庭清潔、消毒、打蠟；委托代聘各種類型的保姆、家教和醫(yī)療護(hù)理；信息咨詢服務(wù)等

六、物業(yè)接管事項(xiàng)說(shuō)明

（一）我公司一旦接受委托進(jìn)行物業(yè)管理，保安、環(huán)境衛(wèi)生等關(guān)系小區(qū)基本生活秩序的工作立即入場(chǎng)開(kāi)展，各項(xiàng)接管工作一周內(nèi)完成，以保障小區(qū)業(yè)主的切身利益。

（二）為了高效完成接管工作，公司領(lǐng)導(dǎo)成立以陳副總經(jīng)理為首的接管驗(yàn)收小組（具9年物業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn)）。成員包括2名工程師、1名會(huì)計(jì)師。

第三篇：物業(yè)管理行業(yè)年鑒

[找文章到☆好范文 wenmi114.com(http://004km.cn/)一站在手，寫(xiě)作無(wú)憂!]我市物業(yè)管理行業(yè)始于90年代初期，經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展已經(jīng)初具規(guī)模，它的社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益日益顯

著，切實(shí)的起到了為百姓解難，為政府分憂的作用。2005年是我市物業(yè)管理發(fā)展歷程中，尤為重要一年，根據(jù)國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》，結(jié)合沈陽(yáng)市實(shí)際情況出臺(tái)了我市第一部物業(yè)管理的地方性規(guī)章，《沈陽(yáng)市住宅物業(yè)管理規(guī)定》，為物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的法律保障。目前，我市物業(yè)管理已經(jīng)渡過(guò)普遍推行的初級(jí)階段，社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理運(yùn)行機(jī)制已初步形成，并取得了較好的效果，正向著新的深度發(fā)展。

一、全市物業(yè)管理總體情況

截至2005年底，我市建成住宅區(qū)3277個(gè)，建筑面積10421.7萬(wàn)平方米。其中：具備物業(yè)管理?xiàng)l件實(shí)行等級(jí)服務(wù)的住宅區(qū)244個(gè)，建筑面積2151.9萬(wàn)平方米，占全市住宅區(qū)總面積的20.6；建筑面積2萬(wàn)平方米以上的舊住宅區(qū)604個(gè)，建筑面積3293.4萬(wàn)平方米，占總面積的31.6；住宅組團(tuán)2429個(gè)，建筑面積4976.1萬(wàn)平方米，占總面積的47.8。全市登記注冊(cè)物業(yè)管理企業(yè)536家中，其中具備二級(jí)以上資質(zhì)的有9家。物業(yè)管理從業(yè)人員近3萬(wàn)人。全市物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出快速發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)。

二、拆違建綠、住宅區(qū)樓道整治、街路粉飾美化及房屋“平改坡”工程完成情況

（一）住宅區(qū)拆違建綠工作

住宅區(qū)拆違工作于2004年11月開(kāi)始，計(jì)劃拆除住宅區(qū)內(nèi)違章建筑108萬(wàn)平方米，截至2005年3月24日，實(shí)際完成拆除違章建筑109萬(wàn)平方米，超額完成了任務(wù)。已撥付資金4000萬(wàn)元。

住宅區(qū)綠化是人與自然和諧發(fā)展的表現(xiàn)之一，住宅區(qū)的綠化可以為廣大居民創(chuàng)建良好的生活環(huán)境，是市政府的一項(xiàng)“民心工程”。在全市的綠化過(guò)程中，我們堅(jiān)持高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求，為使我市盡早的向園林化城市轉(zhuǎn)變，適應(yīng)明年“世園會(huì)”的召開(kāi)，全面提高我市居民的居住條件和生活質(zhì)量，我局按照市政府城市綠化工作的總體部署，今年全市住宅區(qū)計(jì)劃植樹(shù)166萬(wàn)株，實(shí)際完成植樹(shù)183.66萬(wàn)株，占計(jì)劃的110.6，新增綠地面積4.15萬(wàn)平方米，市房產(chǎn)局墊付資金500萬(wàn)元，圓滿完成了住宅區(qū)綠化任務(wù)，受到市委、市政府的表彰，房產(chǎn)局獲得了綠化工作優(yōu)秀組織獎(jiǎng)。

（二）住宅區(qū)樓道整治

經(jīng)過(guò)市、區(qū)各級(jí)單位干部群眾的共同努力，截止到7月份底，全市樓道整治工程全面竣工，共完成各類產(chǎn)權(quán)樓道整治工程7678棟、3273.55萬(wàn)平方米。市、區(qū)共投入整治資金5928.26萬(wàn)元，其中樓道粉飾工程投入資金3928.26萬(wàn)元，供暖分戶管線整治完善資金2000萬(wàn)元。

按照市政府的工作部署和沈陽(yáng)市住宅樓道整治現(xiàn)場(chǎng)會(huì)的要求，在全市樓道整治工程實(shí)施過(guò)程中，市房產(chǎn)局多次召開(kāi)工作調(diào)度會(huì)，積極推進(jìn)住宅區(qū)樓道整治工作。一是制定了《樓道粉飾、設(shè)施功能完善技術(shù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施意見(jiàn)》下發(fā)各區(qū)；二是與市財(cái)政局、市公積金管理中心聯(lián)合研究制定了《關(guān)于樓道整治工作資金歸集程序的若干意見(jiàn)》，為下一步樓道整治工程資金的歸集，提供了標(biāo)準(zhǔn)、程序和依據(jù)；三是加強(qiáng)工作調(diào)度，市一級(jí)辦公室抽調(diào)21名干部，分7組與各區(qū)進(jìn)行了對(duì)接。各區(qū)也成立了相應(yīng)的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)和工作班子，并組成了工程組、資金歸集組、宣傳組開(kāi)展了各項(xiàng)實(shí)質(zhì)性工作，市樓道整治辦公室印制下發(fā)了《沈陽(yáng)市住宅區(qū)樓道整治指導(dǎo)手冊(cè)》；四是本著試點(diǎn)先行的原則，在和平區(qū)進(jìn)行了試點(diǎn)工程，在總結(jié)試點(diǎn)成功經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，全市各區(qū)共在19個(gè)住宅小區(qū)內(nèi)完成示范樣板工程，為整治工程全面鋪開(kāi)和全面完成打下了基礎(chǔ)。五是城市建設(shè)發(fā)展“三分在建設(shè)，七分在管理”的工作要求，要鞏固樓道整治工作成果，關(guān)鍵在于建立長(zhǎng)效的后期管理機(jī)制。為此，我局已經(jīng)向政府董文秋副秘書(shū)長(zhǎng)提出《關(guān)于明確我市住宅樓道整治后期管理責(zé)任建議的報(bào)告》，提出了樓道后期管理的具體責(zé)任劃分。今后樓道的管理工作，將堅(jiān)持“標(biāo)本兼治，重在治本”的原則，發(fā)揮各方優(yōu)勢(shì)，切實(shí)形成市、區(qū)、街道、社區(qū)各負(fù)其責(zé)、共同參與的管理模式，以鞏固、完善現(xiàn)有樓道整治成果。

（三）街路粉飾美化工程

為滿足明年“世園會(huì)”的要求，打破原有的環(huán)境不協(xié)調(diào)狀況，使沈陽(yáng)的街路景觀有一個(gè)根本的改變，在市局領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)下，沈陽(yáng)市對(duì)重點(diǎn)街路及廣場(chǎng)沿線（周邊）建筑物進(jìn)行了美化工程。

全市街路粉飾美化工程計(jì)劃1473棟，建筑面積793萬(wàn)平方米。其中：粉飾工程1044棟，建筑面積465.6萬(wàn)平方米；清洗工程429棟，建筑面積327.4萬(wàn)平方米；美化屋頂工程9棟，建筑面積0.7萬(wàn)平方米。

目前，全市街路粉飾美化工程實(shí)際完

成1490棟，建筑面積797.7萬(wàn)平方米，竣工率101。其中：粉飾工程1061棟，建筑面積470.1萬(wàn)平方米，竣工率102；清洗工程429棟，建筑面積327.6萬(wàn)平方米，竣工率100；美化屋頂9棟，建筑面積0.7萬(wàn)平方米，竣工率100；樓梯維修完成253棟，建筑面積143.9萬(wàn)平方米。

街路粉飾美化工程是今年陳政高市長(zhǎng)

提出的六大城市管理工程之一，在市區(qū)各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的高度重視及相關(guān)各部門(mén)的密切配合下，多次組織召開(kāi)工作協(xié)調(diào)會(huì)，解決工作中出現(xiàn)的困難與問(wèn)題。市局在資金缺乏的情況下，向各區(qū)借資300萬(wàn)元用于工程的實(shí)施。各區(qū)房產(chǎn)局也相應(yīng)的成立了專門(mén)領(lǐng)導(dǎo)小組，并制定了詳細(xì)的實(shí)施細(xì)則，這些都為街路粉飾美化工程的順利完成提供了良好的保障。

為了保障街路粉飾美化工程的順利進(jìn)行，先后制定下發(fā)了《沈陽(yáng)市重點(diǎn)街路及廣場(chǎng)沿線（周邊）建筑物粉飾美化工程實(shí)施方案》、《沈陽(yáng)市主要街路沿街建筑立面涂飾、屋頂美化工程技術(shù)質(zhì)量指導(dǎo)意見(jiàn)》、《關(guān)于加強(qiáng)重點(diǎn)街路粉飾美化工程設(shè)計(jì)施工管理的通知》等文件。為保證街路粉飾美化工程有序?qū)嵤?，加?qiáng)制度化管理，確定了項(xiàng)目負(fù)責(zé)人制度、工程招投標(biāo)制度、工程監(jiān)理制度、安全責(zé)任制度、工程技術(shù)交底制度。同時(shí)，為了保證工程的實(shí)施質(zhì)量，各區(qū)分別對(duì)工程在全市范圍內(nèi)進(jìn)行了工程招投標(biāo)，對(duì)招投標(biāo)企業(yè)的施工資質(zhì)、安全資質(zhì)進(jìn)行嚴(yán)格審核，選擇正規(guī)、有實(shí)力的施工隊(duì)伍進(jìn)行施工。在選擇施工企業(yè)的同時(shí)，各區(qū)也選聘了監(jiān)理資質(zhì)高、服務(wù)質(zhì)量好的監(jiān)理公司進(jìn)行全過(guò)程的監(jiān)理，有效地保證了街路粉飾美化工程的質(zhì)量和安全。

（四）“平改坡”工程

2005年我市房屋“平改坡”，以改善城市市容景觀，提高居民居住質(zhì)量為目標(biāo)；堅(jiān)持“統(tǒng)一政策、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、區(qū)域負(fù)責(zé)”的原則，建立和完善工程實(shí)施體系和工作機(jī)制；通過(guò)科學(xué)選址、精心設(shè)計(jì)、規(guī)范施工，高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)地實(shí)施房屋“平改坡”暨舊住宅美化工程?！捌礁钠隆比攴课荨捌礁钠隆惫こ坦彩┕?1棟，建筑面積17.16萬(wàn)平方米。其中沈河區(qū)20棟，建筑面積17.11萬(wàn)平方米；和平區(qū)1棟，建筑面積0.05萬(wàn)平方米。

今年“平改坡”工程的工作標(biāo)準(zhǔn)，一是簡(jiǎn)潔明快，襯托周圍主要建筑，實(shí)現(xiàn)建筑形式和色調(diào)與周圍建筑總體環(huán)境相協(xié)調(diào)；二是優(yōu)化“平改坡”工程建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，達(dá)到構(gòu)造簡(jiǎn)單、施工方便，廣泛采用新技術(shù)、新材料、新工藝，達(dá)到安全美觀、經(jīng)濟(jì)適用；三是“平改坡”工程在科學(xué)合理地與原房屋功能結(jié)合的同時(shí)，保溫隔熱、屋面排水、防水、排氣排煙、避雷、防火等各項(xiàng)施工符合國(guó)家規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)要求。

三、健全法規(guī)制度方面

20O3年9月1日，頒布實(shí)施的國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)保障廣大業(yè)主利益，規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)具有十分重要的意義。但國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下稱條例）出臺(tái)以后，地方制訂的配套法規(guī)、規(guī)章未能及時(shí)出臺(tái)，解決物業(yè)管理工作中一些具體問(wèn)題，無(wú)章可循。因此，2005年我們將立法工作作為工作重點(diǎn)，通過(guò)總結(jié)近年來(lái)的工作，吸取其他先進(jìn)城市的立法經(jīng)驗(yàn)，在全市市民和物業(yè)管理行業(yè)同仁、有關(guān)專家的積極參與和大力支持下，出臺(tái)了我市第一部物業(yè)管理地方性規(guī)章《沈陽(yáng)市物業(yè)管理規(guī)定》（沈陽(yáng)市人民政府第44號(hào)令），為我市物業(yè)管理行業(yè)健康、有序發(fā)展提供了基礎(chǔ)保證。

為配合《規(guī)定》的頒布實(shí)施，出臺(tái)了《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)建設(shè)的指導(dǎo)意見(jiàn)》、《沈陽(yáng)市前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理規(guī)定》、《沈陽(yáng)市物業(yè)管理企業(yè)誠(chéng)信考核暫行辦法》、《沈陽(yáng)市主住宅區(qū)物業(yè)經(jīng)理執(zhí)業(yè)暫行辦法》四個(gè)配套文件，為《規(guī)定》的貫徹、實(shí)施營(yíng)造了法制氛圍，進(jìn)一步奠定物業(yè)管理行業(yè)的法律基礎(chǔ)。

四、物業(yè)管理主要工作措施及成效

（一）采取有效措施，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理行為。

一是規(guī)范物業(yè)管理招投標(biāo)行為，進(jìn)一步加大物業(yè)管理招投標(biāo)的監(jiān)督和指導(dǎo)力度。為了更好的規(guī)范物業(yè)管理招投標(biāo)行為，我局在今年頒布了《沈陽(yáng)市前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理規(guī)定》，對(duì)符合招投標(biāo)條件的，要全部實(shí)行公開(kāi)招投標(biāo)，使物業(yè)企業(yè)的選聘公開(kāi)、公正、公平，同時(shí)增強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，促進(jìn)物業(yè)管理逐步向市場(chǎng)化、專業(yè)化、社會(huì)化邁進(jìn)。同時(shí)，開(kāi)展了前期物業(yè)管理招投標(biāo)的試點(diǎn)工作。對(duì)建筑面積5萬(wàn)平方米（含5萬(wàn)平方米）以上的住宅小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理招投標(biāo)；投標(biāo)人少于3個(gè)或建筑面積5萬(wàn)平方米以下的住宅小區(qū)，經(jīng)各區(qū)、縣（市）物業(yè)管理行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。目前，“中街北苑”、“假日蘭庭”、“融城時(shí)代”等32個(gè)住宅小區(qū)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，使前期物業(yè)管理逐步得到了規(guī)范。

二是加強(qiáng)物業(yè)管理的監(jiān)督和指導(dǎo)。建立物業(yè)管理企業(yè)誠(chéng)信檔案和物業(yè)企業(yè)經(jīng)理人信用檔案及準(zhǔn)入、退出制度。在嚴(yán)格物業(yè)管理資質(zhì)審批的同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理行為的監(jiān)督和考核，對(duì)不符合標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理企業(yè)和經(jīng)理人，隨時(shí)取消其物業(yè)資質(zhì)或從業(yè)資格。

三是協(xié)調(diào)指導(dǎo)業(yè)主組建業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)。根據(jù)國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》，結(jié)合我市物業(yè)管理實(shí)際，出臺(tái)《業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)組建程序》等相關(guān)文件，充分發(fā)揮社區(qū)作用，行業(yè)主管部門(mén)和社區(qū)及物業(yè)管理企業(yè)密切配合，對(duì)具備條件的住宅小區(qū)，積極引導(dǎo)組建業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，充分履行其權(quán)利和義務(wù)，協(xié)調(diào)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系，做好物業(yè)管理工作。通過(guò)近一年來(lái)的努力，我市244個(gè)具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅小區(qū)中有173個(gè)住宅小區(qū)依法、依程序組建了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，規(guī)范化率達(dá)到了71，初步形成了業(yè)主自治和專業(yè)物業(yè)公司管理的多元化管理模式。

四是進(jìn)一步加強(qiáng)資質(zhì)管理，規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)。2005年我們開(kāi)展了“一個(gè)清理、兩個(gè)整頓”和“規(guī)范物業(yè)管理排查”活動(dòng)，經(jīng)過(guò)小區(qū)辦的內(nèi)部核實(shí)，及與法規(guī)處的共同研究，依據(jù)國(guó)家物業(yè)管理法規(guī)，對(duì)資質(zhì)證書(shū)已過(guò)期，未進(jìn)行資質(zhì)評(píng)定，多年未年檢的19家物業(yè)管理企業(yè)依法取消了資質(zhì)，挪用維修資金、服務(wù)水平差、業(yè)主投訴較多的12家企業(yè)提出了限期整改要求。有效的營(yíng)造了市場(chǎng)氛圍、凈化了市場(chǎng)環(huán)境、規(guī)范了市場(chǎng)秩序。

（二）全力解決好開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題。

房地產(chǎn)與物業(yè)管理是密切不可分的兩部分，物業(yè)管理的完善可以使房產(chǎn)增值保值，但是目前開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題仍是制約我市物業(yè)管理的重要因素。這些問(wèn)題百姓意見(jiàn)多，解決難度大，同時(shí)影響物業(yè)管理水平的提高。因此，我們會(huì)同小區(qū)辦協(xié)調(diào)相關(guān)部門(mén)，細(xì)化問(wèn)題、明確思路、明確責(zé)任單位、明確整改時(shí)限，堅(jiān)持“條塊結(jié)合，以區(qū)為主”的原則，加強(qiáng)協(xié)調(diào)，對(duì)存在的問(wèn)題逐一進(jìn)行整改，并逐一進(jìn)行消號(hào)。目前，244個(gè)實(shí)行物業(yè)管理的住宅小區(qū)中，112件開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題，已經(jīng)解決76件。同時(shí)，為確保整改工作的順利進(jìn)行，本著邊解決、邊整改、邊規(guī)范的方式，對(duì)在整改中比較好的30個(gè)典型住宅區(qū)，我們深入住宅區(qū)進(jìn)行調(diào)研、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，在全市住宅區(qū)中進(jìn)行推薦，使該項(xiàng)工作起到很好的社會(huì)效益，得到了廣大業(yè)主的一致認(rèn)可。

（三）深入住宅小區(qū)調(diào)研，探索全新管理模式。

在物業(yè)管理中，普通住宅區(qū)是我市最大的管理難點(diǎn)。我們先后4次深入住宅區(qū)進(jìn)行調(diào)研了解情況，形成了普通住宅區(qū)管理的調(diào)研報(bào)告，積極探索抓好住宅區(qū)物業(yè)管理的有效途徑和措施，同時(shí)，針對(duì)以上舊住宅區(qū)物業(yè)和房產(chǎn)存在的問(wèn)題，我們邀請(qǐng)相關(guān)專家組成課題調(diào)研組：

1、請(qǐng)沈陽(yáng)建筑大學(xué)劉亞臣教授組織的調(diào)研組寫(xiě)了沈陽(yáng)市“棄管房產(chǎn)、管理模式與對(duì)策研究”的報(bào)告。

2、請(qǐng)沈陽(yáng)工程學(xué)院王秀云教授寫(xiě)出了“關(guān)于對(duì)沈陽(yáng)市查管房產(chǎn)實(shí)施物業(yè)管理”的調(diào)研報(bào)告。

3、請(qǐng)沈陽(yáng)師范大學(xué)魯捷教授寫(xiě)出了“關(guān)于舊住宅區(qū)物業(yè)管理的幾點(diǎn)建議”的調(diào)研報(bào)告。

通過(guò)調(diào)研，結(jié)合住宅區(qū)的實(shí)際情況，初步提出了我市住宅區(qū)管理的四種模式。一是對(duì)項(xiàng)目較大，分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)項(xiàng)目，探索推廣“百步庭”式的物業(yè)管理模式；二是對(duì)具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅小區(qū)，實(shí)行規(guī)范化的物業(yè)管理；三是尚不具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅小區(qū)，有計(jì)劃、有步驟、有重點(diǎn)地進(jìn)行改造，努力向物業(yè)管理過(guò)度；四是對(duì)暫不具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅小區(qū)，建立以安全、保潔，維護(hù)公共秩序、共用設(shè)施設(shè)備，房屋維修為重點(diǎn)的保障性專項(xiàng)服務(wù)。

第四篇：物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展方向

物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展方向（轉(zhuǎn)）

2013-10-24 15:36:18微博(參與討論)

提要：隨著行業(yè)發(fā)展所依托的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、法制、市場(chǎng)環(huán)境的變化，物業(yè)管理正呈現(xiàn)提檔升級(jí)的多元化發(fā)展態(tài)勢(shì)。

黨的十八大提出全面建成小康社會(huì)新目標(biāo)，為行業(yè)展現(xiàn)了更廣闊的發(fā)展空間；國(guó)務(wù)院下發(fā)的《服務(wù)業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》，針對(duì)物業(yè)管理的內(nèi)容涵蓋“進(jìn)一步明確物業(yè)管理行業(yè)的責(zé)任邊界，健全符合行業(yè)特征和市場(chǎng)規(guī)律的價(jià)格機(jī)制規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)市場(chǎng)秩序。建立和完善舊住宅區(qū)推行物業(yè)管理的長(zhǎng)效機(jī)制探索建立物業(yè)管理保障機(jī)制。鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)，積極開(kāi)展以物業(yè)保值增值為核心的資產(chǎn)管理。繼續(xù)推進(jìn)物業(yè)管理師制度建設(shè)，提升服務(wù)規(guī)范化、專業(yè)化水平。提高舊住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)覆蓋率，城鎮(zhèn)新建居住物業(yè)全部實(shí)施市場(chǎng)化、專業(yè)化的物業(yè)管理模式”，對(duì)行業(yè)發(fā)展方向、目標(biāo)和工作重點(diǎn)提出了明確的規(guī)劃要求 ；國(guó)家科技部發(fā)布的《現(xiàn)代服務(wù)業(yè)科技發(fā)展“十二五”專項(xiàng)規(guī)劃》對(duì)物業(yè)管理向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型形成了十分具體的指導(dǎo)意見(jiàn)。

隨著行業(yè)發(fā)展所依托的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、法制、市場(chǎng)環(huán)境的變化，物業(yè)管理正呈現(xiàn)提檔升級(jí)的多元化發(fā)展態(tài)勢(shì)?？梢灶A(yù)料，今后幾年，法規(guī)政策的完善、監(jiān)管體系的建立、定價(jià)機(jī)制的轉(zhuǎn)變、稅收政策的突破，將為行業(yè)發(fā)展打造相對(duì)寬松的外部環(huán)境 ；市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，將極大地推進(jìn)行業(yè)專業(yè)化、市場(chǎng)化、規(guī)范化進(jìn)程城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的實(shí)施，將推動(dòng)物業(yè)管理加速向中西部地區(qū)和中小城市及農(nóng)村推進(jìn) ；在重大活動(dòng)、事件和搶險(xiǎn)救災(zāi)中作用的發(fā)揮，以及對(duì)既有建筑節(jié)能減排等工作的開(kāi)展，將凸顯行業(yè)的社會(huì)責(zé)任和專業(yè)價(jià)值 ；向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的轉(zhuǎn)型，將使一大批品牌企業(yè)的綜合實(shí)力進(jìn)一步提升 ；商業(yè)模式的創(chuàng)新將對(duì)改善行業(yè)生存狀況產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

面對(duì)新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，要促進(jìn)物業(yè)管理的又好又快發(fā)展，需要全體物業(yè)管理人付出加倍的努力，當(dāng)前要重點(diǎn)抓好以下主要工作 ：

一、提升行業(yè)發(fā)展的法制化、規(guī)范化水平

要繼續(xù)完善物業(yè)管理立法，對(duì)目前推行中困難較大的業(yè)主大會(huì)制度、專項(xiàng)維修資金的歸集、管理和使用制度等進(jìn)行專題研究，提出妥善解決的意見(jiàn)和措施，改變有法難依的局面。同時(shí)，加大學(xué)習(xí)和宣傳貫徹物業(yè)管理法律法規(guī)的力度規(guī)范物業(yè)管理各方主體行為，提升物業(yè)管理和服務(wù)的整體水平，提高業(yè)主滿意度和行業(yè)社會(huì)公信力。要整合政府主管部門(mén)、街道、社區(qū)的力量，加大對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)管及對(duì)業(yè)主組織的指導(dǎo)，及時(shí)化解矛盾和糾紛，建立

物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主共生、共長(zhǎng)、共贏的和諧氛圍和正常秩序。

二、明確物業(yè)管理行業(yè)的責(zé)任邊界

要為物業(yè)管理正本清源，擺正企業(yè)依據(jù)合同“管理物業(yè)、服務(wù)業(yè)主”的市場(chǎng)定位。還物權(quán)給業(yè)主，還共同管理權(quán)給業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，還行政管理權(quán)給政府主管部門(mén)，擺脫一些企業(yè)多年來(lái)養(yǎng)成的對(duì)各類事務(wù)大包大攬的傳統(tǒng)做法。提倡物業(yè)管理的前期介入，嚴(yán)格執(zhí)行項(xiàng)目承接查驗(yàn)制度，盡量把開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題解決在項(xiàng)目接管之前。落實(shí)《物業(yè)管理?xiàng)l例》關(guān)于“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用”的規(guī)定，改變行業(yè)代人受過(guò)的被動(dòng)局面，并降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)。

三、健全符合行業(yè)特征和市場(chǎng)規(guī)律的價(jià)格機(jī)制

當(dāng)前，要堅(jiān)定不移地推動(dòng)物業(yè)管理市場(chǎng)化進(jìn)程。在引導(dǎo)業(yè)主樹(shù)立“質(zhì)價(jià)相符”的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)理念，規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費(fèi)行為的同時(shí)，抓緊研究和建立物業(yè)服務(wù)費(fèi)隨成本上漲而適當(dāng)調(diào)價(jià)的價(jià)格調(diào)節(jié)機(jī)制。要舉行業(yè)之力，突破部分城市存在的政府指導(dǎo)價(jià)擴(kuò)大化問(wèn)題。除了對(duì)保障房和老舊住宅區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)，通過(guò)科學(xué)測(cè)算經(jīng)營(yíng)成本制定合理的政府指導(dǎo)價(jià)外，其他的項(xiàng)目均應(yīng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，以切實(shí)改善行業(yè)生存狀況，為物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造條件。

四、推動(dòng)行業(yè)向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)

鼓勵(lì)企業(yè)以現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)特別是信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)為主要支撐，從建立新的商業(yè)模式、服務(wù)方式和管理方法入手，挖掘和整合物業(yè)管理服務(wù)平臺(tái)的商業(yè)價(jià)值，拓展服務(wù)范圍，延伸服務(wù)鏈條，滿足業(yè)主不斷增長(zhǎng)的各類服務(wù)需求 ；通過(guò)技術(shù)創(chuàng)新、制度創(chuàng)新和管理創(chuàng)新，提高物業(yè)管理的技術(shù)含量，重塑企業(yè)組織結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)流程再造，以改變傳統(tǒng)的物業(yè)管理運(yùn)作模式，為行業(yè)逐步擺脫勞動(dòng)密集型現(xiàn)狀，應(yīng)對(duì)用工難和成本持續(xù)上漲，實(shí)現(xiàn)管理水平和經(jīng)營(yíng)績(jī)效的跨越式發(fā)展，全面提升行業(yè)專業(yè)價(jià)值與企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力和品牌影響力而努力。

五、提升從業(yè)人員整體素質(zhì)，建立職業(yè)化管理隊(duì)伍

要以適應(yīng)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，提高現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)管理水平為核心，造就一批具有戰(zhàn)略眼光、市場(chǎng)開(kāi)拓精神、管理創(chuàng)新能力和社會(huì)責(zé)任感的物業(yè)管理企業(yè)家 ；要通過(guò)完善物業(yè)管理師考試、注冊(cè)、繼續(xù)教育以及執(zhí)業(yè)資格制度建設(shè)，培養(yǎng)一支職業(yè)涵養(yǎng)高、專業(yè)能力強(qiáng)、懂經(jīng)營(yíng)、善管理的物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人隊(duì)伍 ；要打造一支具備IT業(yè)精英潛質(zhì)，經(jīng)過(guò)物業(yè)管理行業(yè)錘煉，掌握并了解物業(yè)服務(wù)實(shí)踐和運(yùn)營(yíng)規(guī)律，能駕馭和推動(dòng)行業(yè)IT服務(wù)平臺(tái)建設(shè)的專業(yè)技術(shù)研發(fā)團(tuán)隊(duì) ；要抓住正在推行的“物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理崗位技能培訓(xùn)”和設(shè)施設(shè)備管理技術(shù)培訓(xùn)，培養(yǎng)一批

實(shí)操能力強(qiáng)的物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理和物業(yè)承接查驗(yàn)與設(shè)施設(shè)備管理專業(yè)崗位技術(shù)人員隊(duì)伍 ；要注重企業(yè)關(guān)鍵崗位和一線員工的技能培訓(xùn)，建立一支具有良好敬業(yè)精神，恪守職業(yè)道德，具備熟練專業(yè)技能的員工隊(duì)伍 ；要鼓勵(lì)大專院校和職業(yè)學(xué)校開(kāi)設(shè)物業(yè)管理專業(yè)教育，推動(dòng)“校企合作”、“聯(lián)合辦學(xué)”，培養(yǎng)符合行業(yè)需求的專業(yè)人才，加快推進(jìn)人才職業(yè)化、市場(chǎng)化和專業(yè)化進(jìn)程，以適應(yīng)行業(yè)的快速發(fā)展。

六、樹(shù)立標(biāo)桿企業(yè)帶動(dòng)行業(yè)創(chuàng)新發(fā)展

為挖掘和總結(jié)業(yè)內(nèi)具有較強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)力、較高品牌美譽(yù)度的物業(yè)服務(wù)企業(yè)做大做強(qiáng)做優(yōu)的經(jīng)驗(yàn)，帶動(dòng)更多物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實(shí)力和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的提高，這次中物協(xié)組織開(kāi)展了物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)據(jù)收集工作，并以《企業(yè)發(fā)展情況報(bào)告》的形式，分析發(fā)布TOP200企業(yè)信息，旨在通過(guò)客觀的數(shù)據(jù)分析，評(píng)價(jià)企業(yè)綜合實(shí)力，反映企業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)，樹(shù)立優(yōu)秀企業(yè)典型。這次入圍的企業(yè)在服務(wù)質(zhì)量提升，商業(yè)模式創(chuàng)新，社會(huì)責(zé)任承擔(dān)，經(jīng)營(yíng)績(jī)效改善等方面都走在行業(yè)的前列，形成了行業(yè)攻堅(jiān)克難，創(chuàng)新發(fā)展的中堅(jiān)力量。但從數(shù)量看，TOP200企業(yè)僅占行業(yè)

71000家企業(yè)的2.8‰，還有大批企業(yè)處在低水平運(yùn)營(yíng)和生存狀況困境中。進(jìn)一步促進(jìn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)理念與服務(wù)水平的整體提高，帶動(dòng)更多物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實(shí)力和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力提高的工作，應(yīng)提到推動(dòng)行業(yè)進(jìn)步的重要日程。此外，推進(jìn)企業(yè)的整合、改制、兼并和重組，引導(dǎo)企業(yè)在整合社會(huì)服務(wù)資源、企業(yè)自身資源、業(yè)行業(yè)發(fā)展主資源的同時(shí)，在整合行業(yè)資源上尋求突破，由此搭建行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)中企業(yè)合作共贏的平臺(tái)，是當(dāng)前需要關(guān)注和著手解決的重要問(wèn)題。

物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的六大變化（2013-10-24 15:30:04微博(參與討論)

提要： 走過(guò)了32年發(fā)展路程，物業(yè)管理的內(nèi)外部環(huán)境和自身運(yùn)作模式都在發(fā)生深刻變化。

走過(guò)了32年發(fā)展路程，物業(yè)管理的內(nèi)外部環(huán)境和自身運(yùn)作模式都在發(fā)生深刻變化。從物業(yè)管理業(yè)態(tài)的擴(kuò)展看 ：由以住宅為主向?qū)懽謽?、商業(yè)物業(yè)、工業(yè)廠房、醫(yī)院、學(xué)校、寺廟、步行街、街道，以及各類城市綜合體等管理的介入，展現(xiàn)出物業(yè)管理覆蓋的巨大潛能。

從物業(yè)管理內(nèi)容的開(kāi)放看 ：在清潔、綠化、秩序維護(hù)、設(shè)施設(shè)備維修等四項(xiàng)基本服務(wù)基礎(chǔ)上，物業(yè)管理縱向延伸至房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、設(shè)施設(shè)備選用顧問(wèn)，中期的招商策劃、營(yíng)銷代理，后期的尾盤(pán)銷售、商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)等整個(gè)鏈條，橫向涵蓋消費(fèi)者居家養(yǎng)老、家政服務(wù)、房屋租售、電子商務(wù)等各類個(gè)性化需求，不斷挖掘出物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的附加值和邊際效益，體現(xiàn)出物業(yè)管理豐富的商業(yè)價(jià)值。

從物業(yè)管理對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)作用看 ：物業(yè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈的拓展，帶動(dòng)了裝飾維修、電子商務(wù)、物流配送、文化健康、居家養(yǎng)老等眾多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，發(fā)揮出對(duì)擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的積極作用。

從物業(yè)管理在社會(huì)管理的作為看 ：其在奧運(yùn)、世博、汶川地震、新疆抗暴、冰雪災(zāi)害、臺(tái)風(fēng)侵襲中作用的發(fā)揮，證明了物業(yè)服務(wù)隊(duì)伍已經(jīng)成為社會(huì)建設(shè)的生力軍，是重大活動(dòng)和搶險(xiǎn)救災(zāi)中一支可以動(dòng)用的有生力量。

從物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)模式的轉(zhuǎn)變看 ：通過(guò)嘗試改變勞動(dòng)密集型和簡(jiǎn)單服務(wù)提供者的現(xiàn)狀，向依托現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)、現(xiàn)代信息技術(shù)、現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理方式的轉(zhuǎn)變，正在成就一批走規(guī)模化、集約化、專業(yè)化經(jīng)營(yíng)的技術(shù)密集型、服務(wù)創(chuàng)新型現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)商，由此改變著傳統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)運(yùn)作模式。

從物業(yè)管理在城市管理的地位看 ：物業(yè)管理對(duì)公共秩序的維護(hù)，社區(qū)管理的參與，社會(huì)責(zé)任的擔(dān)當(dāng)，以及協(xié)助政府開(kāi)展安全防范職能的發(fā)揮，使其成為城市管理不可或缺的組成部分。

物業(yè)管理的全面推進(jìn)和廣泛覆蓋，提高了城市管理水平，改善了人居和工作環(huán)境，對(duì)增加就業(yè)、擴(kuò)大消費(fèi)、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)揮了重要作用，為全面建設(shè)小康社會(huì)和構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)作出了積極貢獻(xiàn)。

第五篇：物業(yè)管理行業(yè)年鑒

物業(yè)管理行業(yè)年鑒范文

我市物業(yè)管理行業(yè)始于90年代初期，經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展已經(jīng)初具規(guī)模，它的社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益日益顯著，切實(shí)的起到了為百姓解難，為政府分憂的作用。

20XX年是我市物業(yè)管理發(fā)展歷程中，尤為重要一年，根據(jù)國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》，結(jié)合沈陽(yáng)市實(shí)際情況出臺(tái)了我市第一部物業(yè)管理的地方性規(guī)章，《XX市住宅物業(yè)管理規(guī)定》，為物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的法律保障。目前，我市物業(yè)管理已經(jīng)渡過(guò)普遍推行的初級(jí)階段，社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的物

業(yè)管理運(yùn)行機(jī)制已初步形成，并取得了較好的效果，正向著新的深度發(fā)展。

一、全市物業(yè)管理總體情況

截至20XX年底，我市建成住宅區(qū)3277個(gè)，建筑面積10421.7萬(wàn)平方米。其中：具備物業(yè)管理?xiàng)l件實(shí)行等級(jí)服務(wù)的住宅區(qū)244個(gè)，建筑面積2151.9萬(wàn)平方米，占全市住宅區(qū)總面積的20.6%；建筑面積2萬(wàn)平方米以上的舊住宅區(qū)604個(gè)，建筑面積3293.4萬(wàn)平方米，占總面積的31.6%；住宅組團(tuán)2429個(gè)，建筑面積4976.1萬(wàn)平方米，占總面積的47.8%。全市登記注冊(cè)物業(yè)管理企業(yè)536家中，其中具備二級(jí)以上資質(zhì)的有9家。物業(yè)管理從業(yè)人員近3

萬(wàn)人。全市物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出快速發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)。

二、拆違建綠、住宅區(qū)樓道整治、街路粉飾美化及房屋“平改坡”工程完成情況

（一）住宅區(qū)拆違建綠工作

住宅區(qū)拆違工作于20XX年11月開(kāi)始，計(jì)劃拆除住宅區(qū)內(nèi)違章建筑

108萬(wàn)平方米，截至2005年3月24日，實(shí)際完成拆除違章建筑109萬(wàn)平方米，超額完成了任務(wù)。已撥付資金4000萬(wàn)元。

住宅區(qū)綠化是人與自然和諧發(fā)展的表現(xiàn)之一，住宅區(qū)的綠化可以為廣大居民創(chuàng)建良好的生活環(huán)境，是市政府的一項(xiàng)“民心工程”。在全市的綠化過(guò)程中，我們堅(jiān)持高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求，為使我市盡早的向園林化城市轉(zhuǎn)變，適應(yīng)明年“世園會(huì)”的召開(kāi)，全面提高我市居民的居住條件和生活質(zhì)量，我局按照市政府城市綠化工作的總體部署，今年全市住宅區(qū)計(jì)劃植樹(shù)166萬(wàn)株，實(shí)際完成植樹(shù)183.66萬(wàn)株，占計(jì)劃的110.6%，新增綠地面積4.15萬(wàn)平方米，市房產(chǎn)局墊付資金500萬(wàn)元，圓滿完成了住宅區(qū)綠化任務(wù)，受到市委、市政府的表彰，房產(chǎn)局獲得了綠化工作優(yōu)秀組織獎(jiǎng)。

（二）住宅區(qū)樓道整治

經(jīng)過(guò)市、區(qū)各級(jí)單位干部群眾的共同努力，截止到7月份底，全市樓道整治工程全面竣工，共完成各類產(chǎn)權(quán)樓道整治工程7678棟、3273.55萬(wàn)平方米。市、區(qū)共投入整治資金5928.26萬(wàn)元，其中樓道粉飾工程投入資金3928.26萬(wàn)元，供暖分戶管線整治完善資金2000萬(wàn)元。

按照市政府的工作部署和XX市住宅樓道整治現(xiàn)場(chǎng)會(huì)的要求，在全市樓道整治工程實(shí)施過(guò)程中，市房產(chǎn)局多次召開(kāi)工作調(diào)度會(huì)，積極推進(jìn)住宅區(qū)樓道整治工作。一是制定了《樓道粉飾、設(shè)施功能完善技術(shù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施意見(jiàn)》下發(fā)各區(qū)；二是與市財(cái)政局、市公積金管理中心聯(lián)合研究制定了《關(guān)于樓道整治工作資金歸集程序的若干意見(jiàn)》，為下一步樓道整治工程資金的歸集，提供了標(biāo)準(zhǔn)、程序和依據(jù)；三是加強(qiáng)工作調(diào)度，市一級(jí)辦公室抽調(diào)21名干部，分7組與各區(qū)進(jìn)行了對(duì)接。各區(qū)也成立了相應(yīng)的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)和工作班子，并組成了工程組、資金歸集組、宣傳組開(kāi)展了各項(xiàng)實(shí)質(zhì)性工作，市樓道整治辦公室印制下發(fā)了《沈陽(yáng)市住宅區(qū)樓道整治指導(dǎo)手冊(cè)》；四是本著試點(diǎn)先行的原則，在和平區(qū)進(jìn)行了試點(diǎn)工程，在總結(jié)試點(diǎn)成功經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，全市各區(qū)共在19個(gè)住宅小區(qū)內(nèi)完成示范樣板工程，為整治工程全面鋪開(kāi)和全面完成打下了基礎(chǔ)。五是城市建設(shè)發(fā)展“三分在建設(shè)，七分在管理”的工作要求，要鞏固樓道整治工作成果，關(guān)鍵在于建立長(zhǎng)效的后期管理機(jī)制。為此，我局已經(jīng)向政府董文秋副秘書(shū)長(zhǎng)提出《關(guān)于明確我市住宅樓道整治后期管理責(zé)任建議的報(bào)告》，提出了樓道后期管理的具體責(zé)任劃分。今后樓道的管理工作，將堅(jiān)持“標(biāo)本兼治，重在治本”的原則，發(fā)揮各方優(yōu)勢(shì)，切實(shí)形成市、區(qū)、街道、社區(qū)各負(fù)其責(zé)、共同參與的管理模式，以鞏固、完善現(xiàn)有樓道整治成果。

（三）街路粉飾美化工程

為滿足明年“世園會(huì)”的要求，打破原有的環(huán)境不協(xié)調(diào)狀況，使沈陽(yáng)的街路景觀有一個(gè)根本的改變，在市局領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)下，XX市對(duì)重點(diǎn)街路及廣場(chǎng)沿線（周邊）建筑物進(jìn)行了美化工程。

全市街路粉飾美化工程計(jì)劃1473棟，建筑面積793萬(wàn)平方米。其中：粉飾工程1044棟，建筑面積465.6萬(wàn)平方米；清洗工程429棟，建筑面積327.4萬(wàn)平方米；美化屋頂工程9棟，建筑面積0.7萬(wàn)平方米。

目前，全市街路粉飾美化工程實(shí)際完成1490棟，建筑面積797.7萬(wàn)平方米，竣工率101%。其中：粉飾工程1061棟，建筑面積470.1萬(wàn)

平方米，竣工率102%；清洗工程429棟，建筑面積327.6萬(wàn)平方米，竣工率100%；美化屋頂9棟，建筑面積0.7萬(wàn)平方米，竣工率100%；樓梯維修完成253棟，建筑面積143.9萬(wàn)平方米。

街路粉飾美化工程是今年XX市長(zhǎng)提出的六大城市管理工程之一，在市區(qū)各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的高度重視及相關(guān)各部門(mén)的密切配合下，多次組織召開(kāi)工作協(xié)調(diào)會(huì)，解決工作中出現(xiàn)的困難與問(wèn)題。市局在資金缺乏的情況下，向各區(qū)借資300萬(wàn)元用于工程的實(shí)施。各區(qū)房產(chǎn)局也相應(yīng)的成立了專門(mén)領(lǐng)導(dǎo)小組，并制定了詳細(xì)的實(shí)施細(xì)則，這些都為街路粉飾美化工程的順利完成提供了良好的保障。

為了保障街路粉飾美化工程的順利進(jìn)行，先后制定下發(fā)了《XX市重點(diǎn)街路及廣場(chǎng)沿線（周邊）建筑物粉飾美化工程實(shí)施方案》、《XX市主要街路沿街建筑立面涂飾、屋頂美化工程技術(shù)質(zhì)量指導(dǎo)意見(jiàn)》、《關(guān)于加強(qiáng)重點(diǎn)街路粉飾美化工程設(shè)計(jì)施工管理的通知》等文件。為保證街路粉飾美化工程有序?qū)嵤?，加?qiáng)制度化管理，確定了項(xiàng)目負(fù)責(zé)人制度、工程招投標(biāo)制度、工程監(jiān)理制度、安全責(zé)任制度、工程技術(shù)交底制度。同時(shí)，為了保證工程的實(shí)施質(zhì)量，各區(qū)分別對(duì)工程在全市范圍內(nèi)進(jìn)行了工程招投標(biāo)，對(duì)招投標(biāo)企業(yè)的施工資質(zhì)、安全資質(zhì)進(jìn)行嚴(yán)格審核，選擇正規(guī)、有實(shí)力的施工隊(duì)伍進(jìn)行施工。在選擇施工企業(yè)的同時(shí)，各區(qū)也選聘了監(jiān)理資質(zhì)高、服務(wù)質(zhì)量好的監(jiān)理公司進(jìn)行全過(guò)程的監(jiān)理，有效地保證了街路粉飾美化工程的質(zhì)量和安全。

（四）“平改坡”工程

20XX年我市房屋“平改坡”，以改善城市市容景觀，提高居民居住

質(zhì)量為目標(biāo)；堅(jiān)持“統(tǒng)一政策、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、區(qū)域負(fù)責(zé)”的原則，建立和完善工程實(shí)施體系和工作機(jī)制；通過(guò)科學(xué)選址、精心設(shè)計(jì)、規(guī)范施工，高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)地實(shí)施房屋“平改坡”暨舊住宅美化工程。“平改坡”全年房屋“平改坡”工程共施工21棟，建筑面積17.16萬(wàn)平方米。其中XX區(qū)20棟，建筑面積17.11萬(wàn)平方米；XX區(qū)1棟，建筑面積0.05萬(wàn)平方米。

今年“平改坡”工程的工作標(biāo)準(zhǔn)，一是簡(jiǎn)潔明快，襯托周圍主要建筑，實(shí)現(xiàn)建筑形式和色調(diào)與周圍建筑總體環(huán)境相協(xié)調(diào)；二是優(yōu)化“平改坡”工程建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，達(dá)到構(gòu)造簡(jiǎn)單、施工方便，廣泛采用新技術(shù)、新材料、新工藝，達(dá)到安全美觀、經(jīng)濟(jì)適用；三是“平改坡”工程在科學(xué)合理地與原房屋功能結(jié)合的同時(shí)，保溫隔熱、屋面排水、防水、排氣排煙、避雷、防火等各項(xiàng)施工符合國(guó)家規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)要求。

三、健全法規(guī)制度方面

20XX年9月1日，頒布實(shí)施的國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)保障廣大業(yè)主利益，規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)具有十分重要的意義。但國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下稱條例）出臺(tái)以后，地方制訂的配套法規(guī)、規(guī)章未能及時(shí)出臺(tái)，解決物業(yè)管理工作中一些具體問(wèn)題，無(wú)章可循。因此，20XX年我們將立法工作作為工作重點(diǎn)，通過(guò)總結(jié)近年來(lái)的工作，吸取其他先進(jìn)城市的立法經(jīng)驗(yàn)，在全市市民和物業(yè)管理行業(yè)同仁、有關(guān)專家的積極參與和大力支持下，出臺(tái)了我市第一部物業(yè)管理地方性規(guī)章《XX市物業(yè)管理規(guī)定》（XXX人民政府第44號(hào)令），為我市物業(yè)管理行業(yè)健康、有序發(fā)展提供了基礎(chǔ)保證。

為配合《規(guī)定》的頒布實(shí)施，出臺(tái)了《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)建設(shè)的指導(dǎo)意見(jiàn)》、《XX市前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理規(guī)定》、《XX市物業(yè)管理企業(yè)誠(chéng)信考核暫行辦法》、《XX市主住宅區(qū)物業(yè)經(jīng)理執(zhí)業(yè)暫行辦法》四個(gè)配套文件，為《規(guī)定》的貫徹、實(shí)施營(yíng)造了法制氛圍，進(jìn)一步奠定物業(yè)管理行業(yè)的法律基礎(chǔ)。

四、物業(yè)管理主要工作措施及成效

（一）采取有效措施，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理行為。

一是規(guī)范物業(yè)管理招投標(biāo)行為，進(jìn)一步加大物業(yè)管理招投標(biāo)的監(jiān)督和指導(dǎo)力度。

為了更好的規(guī)范物業(yè)管理招投標(biāo)行為，我局在今年頒布了《沈陽(yáng)市前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理規(guī)定》，對(duì)符合招投標(biāo)條件的，要全部實(shí)行公開(kāi)招投標(biāo)，使物業(yè)企業(yè)的選聘公開(kāi)、公正、公平，同時(shí)增強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，促進(jìn)物業(yè)管理逐步向市場(chǎng)化、專業(yè)化、社會(huì)化邁進(jìn)。同時(shí)，開(kāi)展了前期物業(yè)管理招投標(biāo)的試點(diǎn)工作。對(duì)建筑面積5萬(wàn)平方米（含5萬(wàn)平方米）以上的住宅小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理招投標(biāo)；投標(biāo)人少于3個(gè)或建筑面積5萬(wàn)平方米以下的住宅小區(qū)，經(jīng)各區(qū)、縣（市）物業(yè)管理行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。目前，“中街北苑”、“假日蘭庭”、“融城時(shí)代”等32個(gè)住宅小區(qū)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，使前期物業(yè)管理逐步得到了規(guī)范。

二是加強(qiáng)物業(yè)管理的監(jiān)督和指導(dǎo)。

建立物業(yè)管理企業(yè)誠(chéng)信檔案和物業(yè)企業(yè)經(jīng)理人信用檔案及準(zhǔn)入、退出制度。在嚴(yán)格物業(yè)管理資質(zhì)審批的同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理行為的監(jiān)督和考核，對(duì)不符合標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理企

業(yè)和經(jīng)理人，隨時(shí)取消其物業(yè)資質(zhì)或從業(yè)資格。

三是協(xié)調(diào)指導(dǎo)業(yè)主組建業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)。

根據(jù)國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》，結(jié)合我市物業(yè)管理實(shí)際，出臺(tái)《業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)組建程序》等相關(guān)文件，充分發(fā)揮社區(qū)作用，行業(yè)主管部門(mén)和社區(qū)及物業(yè)管理企業(yè)密切配合，對(duì)具備條件的住宅小區(qū)，積極引導(dǎo)組建業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，充分履行其權(quán)利和義務(wù)，協(xié)調(diào)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系，做好物業(yè)管理工作。通過(guò)近一年來(lái)的努力，我市244個(gè)具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅小區(qū)中有173個(gè)住宅小區(qū)依法、依程序組建了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，規(guī)范化率達(dá)到了71%，初步形成了業(yè)主自治和專業(yè)物業(yè)公司管理的多元化管理模式。

四是進(jìn)一步加強(qiáng)資質(zhì)管理，規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)。

2005年我們開(kāi)展了“一個(gè)清理、兩個(gè)整頓”和“規(guī)范物業(yè)管理排查”活動(dòng)，經(jīng)過(guò)小區(qū)辦的內(nèi)部核實(shí)，及與法規(guī)處的共同研究，依據(jù)國(guó)家物業(yè)管理法規(guī)，對(duì)資質(zhì)證書(shū)已過(guò)期，未進(jìn)行資質(zhì)評(píng)定，多年未年檢的19家物業(yè)管理企業(yè)依法取消了資質(zhì)，挪用維修資金、服務(wù)水平差、業(yè)主投訴較多的12家企業(yè)提出了限期整改要求。有效的營(yíng)造了市場(chǎng)氛圍、凈化了市場(chǎng)環(huán)境、規(guī)范了市場(chǎng)秩序。

（二）全力解決好開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題。

房地產(chǎn)與物業(yè)管理是密切不可分的兩部分，物業(yè)管理的完善可以使房產(chǎn)增值保值，但是目前開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題仍是制約我市物業(yè)管理的重要因素。這些問(wèn)題百姓意見(jiàn)多，解決難度大，同時(shí)影響物業(yè)管理水平的提高。因此，我們會(huì)同小區(qū)辦協(xié)調(diào)相關(guān)部門(mén)，細(xì)化問(wèn)題、明確思路、明確責(zé)任

單位、明確整改時(shí)限，堅(jiān)持“條塊結(jié)合，以區(qū)為主”的原則，加強(qiáng)協(xié)調(diào)，對(duì)存在的問(wèn)題逐一進(jìn)行整改，并逐一進(jìn)行消號(hào)。目前，244個(gè)實(shí)行物業(yè)管理的住宅小區(qū)中，112件開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題，已經(jīng)解決76件。同時(shí)，為確保整改工作的順利進(jìn)行，本著邊解決、邊整改、邊規(guī)范的方式，對(duì)在整改中比較好的30個(gè)典型住宅區(qū)，我們深入住宅區(qū)進(jìn)行調(diào)研、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，在全市住宅區(qū)中進(jìn)行推薦，使該項(xiàng)工作起到很好的社會(huì)效益，得到了廣大業(yè)主的一致認(rèn)可。

（三）深入住宅小區(qū)調(diào)研，探索全新管理模式。

在物業(yè)管理中，普通住宅區(qū)是我市最大的管理難點(diǎn)。我們先后4次深入住宅區(qū)進(jìn)行調(diào)研了解情況，形成了普通住宅區(qū)管理的調(diào)研報(bào)告，積極探索抓好住宅區(qū)物業(yè)管理的有效途徑和措施，同時(shí)，針對(duì)以上舊住宅區(qū)物業(yè)和房產(chǎn)存在的問(wèn)題，我們邀請(qǐng)相關(guān)專家組成課題調(diào)研組：

1、請(qǐng)XX建筑大學(xué)劉亞臣教授組織的調(diào)研組寫(xiě)了沈陽(yáng)市“棄管房產(chǎn)、管理模式與對(duì)策研究”的報(bào)告。

2、請(qǐng)XX教授寫(xiě)出了“關(guān)于對(duì)沈陽(yáng)市查管房產(chǎn)實(shí)施物業(yè)管理”的調(diào)研報(bào)告。

3、請(qǐng)XX師范大學(xué)魯捷教授寫(xiě)出了“關(guān)于舊住宅區(qū)物業(yè)管理的幾點(diǎn)建議”的調(diào)研報(bào)告。

通過(guò)調(diào)研，結(jié)合住宅區(qū)的實(shí)際情況，初步提出了我市住宅區(qū)管理的四種模式。一是對(duì)項(xiàng)目較大，分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)項(xiàng)目，探索推廣“百步庭”式的物業(yè)管理模式；二是對(duì)具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅小區(qū)，實(shí)行規(guī)范化的物業(yè)管理；三是尚不具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅小區(qū)，有計(jì)劃、有步驟、有重點(diǎn)地進(jìn)行改造，努力向物業(yè)管理過(guò)度；四是對(duì)暫不具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅小區(qū)，建立以安全、保潔，維護(hù)公共秩序、共用設(shè)施設(shè)備，房屋維修為重點(diǎn)的保障性專項(xiàng)服務(wù)。