第一篇：南京市物業(yè)管理辦法（推薦）
南京市物業(yè)管理辦法
發(fā)布單位：南京市政府 文號(hào)：南京市人民政府令第205號(hào) 發(fā)文日期：2002-2-20
http://njfcj.gov.cn/
公布日期2002-02-20
施行日期2002-04-0
1《南京市物業(yè)管理辦法》已經(jīng)2002年2月1日市政府常務(wù)會(huì)議審議通過，現(xiàn)予發(fā)布，自2002年4月1日起施行。
市長(zhǎng) 羅志軍
二零零二年二月二十日
南京市物業(yè)管理辦法
第一章 總則
第一條為規(guī)范物業(yè)管理行為，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，推動(dòng)物業(yè)管理行為健康發(fā)展，根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。
第二條本辦法適用于本市區(qū)范圍內(nèi)的物業(yè)管理。
新建住宅區(qū)和配套設(shè)施齊全的原有住宅區(qū)，應(yīng)當(dāng)實(shí)行物業(yè)管理。
配套設(shè)施不全的原有住宅區(qū)，由各區(qū)人民政府組織整治，逐步創(chuàng)造條件，實(shí)行物業(yè)管理。配套設(shè)施齊全的大廈、工業(yè)區(qū)等其他物業(yè)，推行物業(yè)管理。
第三條南京房產(chǎn)管理局是本市物業(yè)管理行政主管部門，負(fù)責(zé)組織實(shí)施本辦法。各區(qū)房產(chǎn)管理部門按照規(guī)定職責(zé)負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理的行政管理工作。
建設(shè)、規(guī)劃、市政公用、市容、環(huán)保、園林、工商行政、價(jià)格、公安、民政等有關(guān)部門和街道辦事處及社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在各自職責(zé)范圍內(nèi)協(xié)同做好物業(yè)管理工作。
第四條物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)當(dāng)逐步建立專業(yè)化、社會(huì)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理機(jī)制，提高物業(yè)管理水平。物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)的監(jiān)督檢查，依法建立物業(yè)管理的各項(xiàng)制度。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵循有償服務(wù)、自負(fù)盈虧的原則自主經(jīng)營，按照有關(guān)規(guī)定享受第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。
第二章 業(yè)主自治管理
第五條業(yè)主通過業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)實(shí)施自治管理。業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。業(yè)主人數(shù)少于五人的，物業(yè)管理的組織形式上可以由業(yè)主決定；業(yè)主人數(shù)多于一百人的，可以按幢或者單元推選代表組成業(yè)主代表大會(huì)（以下統(tǒng)稱業(yè)主大會(huì)）。
物業(yè)管理區(qū)域的范圍，由各區(qū)物業(yè)管理行政主管部門按照物業(yè)以及共用設(shè)備設(shè)施的相關(guān)情況劃定，原則上以封閉的住宅小區(qū)、大廈、工業(yè)區(qū)予以確定。
第六條業(yè)主享有下列權(quán)利：
（一）參加業(yè)主大會(huì)，對(duì)有關(guān)業(yè)主利益的重大事項(xiàng)進(jìn)行表決；
（二）業(yè)主委員會(huì)委員的選舉權(quán)和被選舉權(quán)；
（三）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；
（四）選擇物業(yè)管理企業(yè)；
（五）與所交納物業(yè)管理費(fèi)用相符的服務(wù)；
（六）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng)；
（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
業(yè)主承擔(dān)下列義務(wù)：
（一）遵守物業(yè)管理的法律、法規(guī)和規(guī)章；
（二）遵守業(yè)主公約；
（三）遵守業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的有關(guān)決定；
（四）按照合同約定交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)；
（五）按照有關(guān)規(guī)定交納維修基金；
（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第七條業(yè)主大會(huì)行使下列職權(quán)：
（一）審議、修改、通過業(yè)主公約和業(yè)主委員會(huì)章程；
（二）選舉、撤換業(yè)主委員會(huì)的組成人員；
（三）審議業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告；
（四）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作，改變或者撤消業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定；
（五）審議批準(zhǔn)業(yè)主委員會(huì)選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)的報(bào)告；
（六）決定有關(guān)業(yè)主共同利益的重大事項(xiàng)。
第八條業(yè)主大會(huì)由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)召集，每年至少召開一次。經(jīng)擁有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)百分之三十以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議，可以臨時(shí)召開業(yè)主大會(huì)，業(yè)主委員會(huì)在接到提議后十五日內(nèi)應(yīng)當(dāng)就所提議題召開業(yè)主大會(huì)。
業(yè)主的投票權(quán)數(shù)，住宅實(shí)行一戶一票；非住宅按其總建筑面積除以相應(yīng)的業(yè)主總數(shù)得出的平均數(shù)為一票，每增加一平均數(shù)增加一票；業(yè)主擁有的物業(yè)建筑面積不足平均數(shù)的計(jì)一票。
召開業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主出席。業(yè)主大會(huì)決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由參加會(huì)議的業(yè)主進(jìn)行投票，超過投票權(quán)總數(shù)一半以上的，視為通過。
第九條物業(yè)管理區(qū)域區(qū)，已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到百分之十，或者已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到百分之三十不足百分之五十，但使用已超過一年的，應(yīng)當(dāng)由所在物業(yè)管理行政主管部門指導(dǎo)召開首次業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。物業(yè)所轄區(qū)街道辦事處、社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)開展工作。
第十條業(yè)主委員會(huì)是在物業(yè)管理活動(dòng)中代表和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的組織，對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)。業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé)：
（一）召集和主持業(yè)主大會(huì)；
（二）擬定業(yè)主公約草案、業(yè)主委員會(huì)章程草案及其修訂草案并報(bào)業(yè)主大會(huì)通過；
（三）經(jīng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)，選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)，并經(jīng)業(yè)主大會(huì)對(duì)合同條款審查同意后，負(fù)責(zé)與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或者解除物業(yè)管理合同；
（四）經(jīng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)，負(fù)責(zé)維修基金的管理，使用和續(xù)籌；
（五）審定物業(yè)管理企業(yè)提出的年度工作計(jì)劃和物業(yè)管理重大措施；
（六）聽取業(yè)主、使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)活動(dòng)，幫助物業(yè)管理企業(yè)落實(shí)各項(xiàng)管理服務(wù)措施；
（七）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的有關(guān)決定；
（八）接受業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督；
（九）督促業(yè)主和使用人遵守業(yè)主公約和有關(guān)規(guī)定；
（十）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
第十一條業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。成立業(yè)主委員會(huì)可以按照下列程序辦理：
（一）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主代表委托開發(fā)建設(shè)單位或者其選聘的物業(yè)管理企業(yè)，也可以由業(yè)主代表直接向所在區(qū)物業(yè)管理行政主管部門提出申請(qǐng)；
（二）所在區(qū)物業(yè)管理行政主管部門審查該物業(yè)管理區(qū)域符合成立業(yè)主委員會(huì)的條件后，應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)籌備組，組織召開業(yè)主大會(huì)，投票選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。
第十二條業(yè)主委員會(huì)委員的人數(shù)應(yīng)當(dāng)是五至十五名的單數(shù)，其組成人員不得在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實(shí)施管理的物業(yè)管理企業(yè)中兼職。業(yè)主委員會(huì)成員每屆任期三年，可以連選連任。
業(yè)主委員會(huì)可以選舉產(chǎn)生主任一名和副主任若干名，業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任或者主任委托的副主任召集，召開會(huì)議必須有過半數(shù)委員出席，所作決定須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)全體委員半數(shù)以上同意。
第十三條首次業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)，應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向所在區(qū)物業(yè)管理行政主管部門申請(qǐng)登記確認(rèn)。登記確認(rèn)日期為業(yè)主委員會(huì)成立日期。業(yè)主委員會(huì)申請(qǐng)登記確認(rèn)應(yīng)當(dāng)提交下列材料：
（一）業(yè)主委員會(huì)登記確認(rèn)表；
（二）業(yè)主委員會(huì)選舉辦法；
（三）業(yè)主大會(huì)會(huì)議紀(jì)要及選票。
業(yè)主委員會(huì)登記的有關(guān)事項(xiàng)發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)辦理變更登記。
業(yè)主委員會(huì)終止的，應(yīng)當(dāng)辦理注銷登記。
第十四條業(yè)主委員會(huì)不得從事經(jīng)營活動(dòng)，業(yè)主委員會(huì)的會(huì)務(wù)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)、活動(dòng)場(chǎng)所由業(yè)主大會(huì)決定。第十五條業(yè)主公約是業(yè)主共同訂立的有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理及公共利益等方面的行為守則，業(yè)主公約對(duì)全體業(yè)主和使用人具有約束力。
業(yè)主公約和業(yè)主委員會(huì)章程自業(yè)主大會(huì)審議通過之日起生效，并應(yīng)當(dāng)在生效之日起十五日內(nèi)報(bào)所在區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案。
第十六條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告欄或者其他顯著位置予以公布，并對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主和使用人具有約束辦。
業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定與法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸的，該決定無效。物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正，并通告全體業(yè)主和使用人。
第十七條市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立投訴受理制度接受投訴。
區(qū)物業(yè)管理行政主管部門受理投訴后，應(yīng)當(dāng)在五日內(nèi)作出是否受理的答復(fù)。對(duì)決定受理的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行調(diào)查、核實(shí)、并自受理投訴之日起三十日內(nèi)將處時(shí)意見回復(fù)投訴人。
投訴人對(duì)區(qū)物業(yè)管理行政主管部門的處理意見有異議的，可以向市物業(yè)管理行政主管門提出書面復(fù)核要求。市物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核要求之日起三十日內(nèi)，將復(fù)核意見回復(fù)投訴人。
第三章 物業(yè)管理企業(yè)
第十八條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照之日起三十日內(nèi)，持有關(guān)材料到市物業(yè)管理行政主管部門備案，市物業(yè)管理行政主管部門按照規(guī)定對(duì)備案的企業(yè)核定資質(zhì)等級(jí)后，物業(yè)管理企業(yè)方可從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)。
申請(qǐng)物業(yè)管理資質(zhì)應(yīng)當(dāng)交驗(yàn)下列材料：
（一）物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)申請(qǐng)書；
（二）物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)申報(bào)表；
（三）營業(yè)執(zhí)照；
（四）建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書、從業(yè)人員崗位證書和管理人員、工程技術(shù)人員專業(yè)技術(shù)職稱資格證書。
已領(lǐng)取國家統(tǒng)一制發(fā)的物業(yè)管理等級(jí)資質(zhì)證書的外地物業(yè)管理企業(yè)，在本市從事物業(yè)管理活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)?shù)绞形飿I(yè)管理行政主管部門備案。
第十九條物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利：
（一）按照法律、法規(guī)、規(guī)章和合同的約定，制定物業(yè)管理工作制度；
（二）收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用；
（三）制止違章搭建或者其它侵害業(yè)主公共利益的行為；
（四）選聘專業(yè)公司承擔(dān)專項(xiàng)經(jīng)營業(yè)務(wù)；
（五）拒絕任何形式的攤派；
（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)：
（一）執(zhí)行物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；
（二）履行物業(yè)管理合同，提供質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)管理服務(wù)，維護(hù)業(yè)主利益；
（三）接受業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督；
（四）定期公布物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)和維修基金的收支帳目，接受質(zhì)詢和審計(jì)；
（五）接受政府有關(guān)行政主管部門的監(jiān)督管理；
（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第二十條新建物業(yè)出售前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)管理企業(yè)，承擔(dān)物業(yè)出售后至業(yè)主委員會(huì)正式簽訂物業(yè)管理合同前的物業(yè)管理服務(wù)。
新建物業(yè)出售時(shí)，建設(shè)單位選聘的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)與物業(yè)購買人簽認(rèn)前期物業(yè)管理協(xié)議。業(yè)主委員會(huì)成立后應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)聘或者重新選聘物業(yè)管理企業(yè)并簽訂物業(yè)管理合同。
第二十一條物業(yè)管理當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)就以下物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)進(jìn)行約定：
（一）物業(yè)共用部分和共用設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)和管理；
（二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)日常環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理；
（三）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、安全防范、消防、交通等協(xié)助管理事項(xiàng)；
（四）物業(yè)裝飾裝修的安全性能、垃圾清運(yùn)等管理服務(wù)；
（五）應(yīng)業(yè)主要求進(jìn)行的室內(nèi)特約維修服務(wù)；
（六）物業(yè)檔案資料的管理。
第二十二條供水、供電、供氣、郵政、電信等單位開展維修施工時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。任何單位不得強(qiáng)行要求物業(yè)管理企業(yè)代收代繳有關(guān)費(fèi)用。確需委托的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂委托合同，實(shí)行有償服務(wù)。
第二十三條物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)當(dāng)建立和完善市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。鼓勵(lì)建設(shè)單位或者業(yè)主委員會(huì)通過招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。
第二十四條物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用是指物業(yè)管理企業(yè)提供公共服務(wù)的費(fèi)用及提供代辦服務(wù)、特約服務(wù)的費(fèi)用。收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則。
普通住宅的物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，其他物業(yè)的公共服務(wù)費(fèi)由當(dāng)事人在前期物業(yè)管理協(xié)議或者物業(yè)管理合同中協(xié)商確定。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)業(yè)主的要求，提供代辦服務(wù)和特約服務(wù)的費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主協(xié)商確定。
物業(yè)管理服務(wù)實(shí)行等級(jí)評(píng)定，物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)依據(jù)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、安全護(hù)衛(wèi)、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、多種經(jīng)營與社區(qū)文體活動(dòng)、服務(wù)質(zhì)量效果等內(nèi)容綜合評(píng)定。
第四章 物業(yè)的使用與維護(hù)
第二十五條新建物業(yè)在規(guī)劃建設(shè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)建設(shè)物業(yè)管理服務(wù)用房等必要的物業(yè)管理配套設(shè)施，制定物業(yè)管理實(shí)施方案，并報(bào)市物業(yè)管理行政主管部門備案。建成后，物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)進(jìn)行物業(yè)管理配套設(shè)施驗(yàn)收，未經(jīng)物業(yè)管理配套設(shè)施驗(yàn)收 的，不得實(shí)施物業(yè)管理。
新建物業(yè)的物業(yè)管理配套設(shè)施驗(yàn)收按照下列程序進(jìn)行：
（一）開發(fā)建設(shè)單位向市物業(yè)管理行政主管部門書面申請(qǐng)管理配套設(shè)施驗(yàn)收，并提交各專業(yè)主管部門專項(xiàng)驗(yàn)收的認(rèn)定文件；
（二）市物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)在接到申請(qǐng)后三十日內(nèi)進(jìn)行驗(yàn)收，并經(jīng)予書面答復(fù)。對(duì)驗(yàn)收合格的，發(fā)給物業(yè)管理配套設(shè)施驗(yàn)收證明。
開發(fā)建設(shè)單位在移交住宅區(qū)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照住宅區(qū)總建筑面積千分之三至千分之四的比例，無償提供物業(yè)管理服務(wù)用房，其產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主共有，并由受托管理的物業(yè)管理企業(yè)使用。
配套使用的附屬設(shè)施、附屬設(shè)備、共用部位屬全體業(yè)主所有。
第二十六條物業(yè)管理企業(yè)接管物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與委托方按照市物業(yè)管理行政主管部門制定的物業(yè)接管驗(yàn)收辦法進(jìn)行接管驗(yàn)收。物業(yè)接管驗(yàn)收辦法主要包括接管驗(yàn)收的程序、資料、內(nèi)容及交接雙方的責(zé)任等內(nèi)容。
第二十七條物業(yè)管理區(qū)域中禁止下列行為：
（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，擅自改變房屋用途；
（二）占用或者損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；擅自移動(dòng)共用設(shè)施設(shè)備；
（三）私搭亂建；
（四）侵占綠地、毀壞綠化；
（五）隨意傾倒或者丟棄雜物、垃圾；
（六）堆放易燃易爆、劇毒、放射性物品，超標(biāo)準(zhǔn)排放污染物或者發(fā)出超標(biāo)準(zhǔn)的噪聲和振動(dòng)；
（七）未經(jīng)批準(zhǔn)擺攤設(shè)點(diǎn)；
（八）無序停放車輛；
（九）在建筑物和構(gòu)筑物上亂懸掛、亂涂寫、亂刻畫、亂張貼；
（十）利用物業(yè)從事危害公共利益或者侵害他人正當(dāng)權(quán)益的活動(dòng)；
（十一）在消防通道上設(shè)置路障，損壞或者挪用消防設(shè)施；
（十二）違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜或者種植蔬菜；
（十三）法律、法規(guī)和業(yè)主公約禁止的其他行為。
第二十八條業(yè)主或者使用人裝修房屋，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將不得擅自變動(dòng)房屋建筑主體及承重結(jié)構(gòu)和擅自移動(dòng)煤氣管道等裝飾裝修的有關(guān)規(guī)定和注意事項(xiàng)書面告知業(yè)主或者使用人。物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主或者使用人有違規(guī)行為的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻，并向有關(guān)部門報(bào)告。第二十九條業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照設(shè)計(jì)用途使用物業(yè)。因特殊情況需要改變物業(yè)使用性質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃和物業(yè)安全的要求，并報(bào)規(guī)劃、房管等有關(guān)主管部門批準(zhǔn)。
第三十條利用物業(yè)設(shè)置廣告等經(jīng)營性設(shè)施 的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的書面同意后，由物業(yè)管理企業(yè)向有關(guān)部門辦理報(bào)批手續(xù)。經(jīng)批準(zhǔn)設(shè)置的經(jīng)營性設(shè)施的收益，在扣除物業(yè)管理企業(yè)代辦費(fèi)用后，應(yīng)當(dāng)將收益的百分之三十用于補(bǔ)貼物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)，收益的百分之七十納入維修基金。合同另有約定的除外。
第三十一條維修共用部位、共用設(shè)施設(shè)備時(shí)，相關(guān)的業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)配合。因阻撓修繕造成物業(yè)損壞或者財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。
因修繕、裝修及使用不當(dāng)造成相關(guān)業(yè)主自用部位、設(shè)施設(shè)備損壞和財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)修復(fù)或賠償。第三十二條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的市政、供水、供電、供氣、市容、環(huán)衛(wèi)、電信、綠化、消防、交通、有線電視、郵政等共用設(shè)施設(shè)備，按照規(guī)定應(yīng)當(dāng)由相關(guān)部門維修養(yǎng)護(hù)的，原有職責(zé)和養(yǎng)護(hù)渠道不變。相關(guān)部門委托物業(yè)管理企業(yè)代為維修養(yǎng)護(hù)的，應(yīng)當(dāng)支付維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。
第三十三條房屋的維修責(zé)任按照下列規(guī)定劃分：
（一）房屋室內(nèi)部分（不含共用部位、共用設(shè)施設(shè)備），由業(yè)主自行維修；
（二）房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水道道、公用水箱、水泵、機(jī)電設(shè)備（不含電梯）、共用天線、消防設(shè)施等共用部位和共用設(shè)施設(shè)備，由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)合同的約定定期維修養(yǎng)護(hù)。電梯維修更新管理辦法另行制定。
第三十四條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩個(gè)以上業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金（簡(jiǎn)稱維修基金），專項(xiàng)用于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿的中修、大修、更新。維修基金歸業(yè)主所有，管理實(shí)行專戶儲(chǔ)存、政府監(jiān)管、規(guī)范使用的原則。
第五章 罰則
第三十五條物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主未按照本辦法規(guī)定和物業(yè)管理合同約定履行義務(wù)的，當(dāng)事人一方可以向業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理行政主管部門投訴，也可以依法申請(qǐng)仲裁或者向人民法院提起訴訟。第三十六條業(yè)主、使用人未按照物業(yè)管理合同的約定交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)管理企業(yè)可以催交，逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以按每日萬分之五加收滯納金。收繳率達(dá)不到百分之五十的，連續(xù)三個(gè)月以上，物業(yè)管理企業(yè)可以向業(yè)主委員會(huì)提出解除合同。如果兩個(gè)月內(nèi)仍收繳不到百分之五十，物業(yè)管理企業(yè)可以自行退出。
第三十七條違反本辦法第二十五條規(guī)定，新建物業(yè)建成后，未經(jīng)物業(yè)管理配套設(shè)施驗(yàn)收擅自實(shí)施物業(yè)管理的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正，處以一萬元以下的罰款。
第三十八條違反本辦法其他規(guī)定，由物業(yè)管理行政主管部門按照《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定處罰。
違反本辦法規(guī)定，依法應(yīng)當(dāng)由工商行政、價(jià)格、市容、規(guī)劃、財(cái)政、公安等部門處罰的，依照有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定執(zhí)行。
第三十九條物業(yè)管理行政主管部門和其他部門的工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級(jí)機(jī)關(guān)給予行政處分。構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第四十條當(dāng)事人對(duì)行政管理部門的具體行政行為不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟。
第六章 附則
第四十一條本市各縣物業(yè)管理參照本辦法執(zhí)行。
第四十二條南京市房產(chǎn)管理局可以根據(jù)本辦法會(huì)同有關(guān)部門制定具體實(shí)施辦法。
第四十三條本辦法自二○○二年四月一日起施行。南京市人民政府一九九六年十二月二十三日發(fā)布的《南京市物業(yè)管理暫行辦法》同時(shí)廢止。
第二篇：南京市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例
南京市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例
（2016年1月21日南京市第十五屆人民代表大會(huì)第四次會(huì)議制定2016年3月30日江蘇省第十二屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十二次會(huì)議批準(zhǔn)）
第一章
總
則
第一條 為了規(guī)范住宅物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，營造良好的居住環(huán)境，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。
第二條
本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)管理及其監(jiān)督活動(dòng)，適用本條例。
本條例所稱住宅物業(yè)管理（以下簡(jiǎn)稱物業(yè)管理），是指住宅區(qū)內(nèi)的業(yè)主，通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。
第三條 市、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)和組織，將物業(yè)管理工作納入城市治理工作體系，建立物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)和目標(biāo)責(zé)任機(jī)制；建立與之相適應(yīng)的資金投入與保障機(jī)制；制定和落實(shí)現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)扶持政策；鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。
第四條
市物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)本市物業(yè)管理活動(dòng)的統(tǒng)一監(jiān)督管理，區(qū)物業(yè)管理行政主管部門按照規(guī)定職責(zé)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
城鄉(xiāng)建設(shè)、規(guī)劃、民政、城市管理、公安、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、價(jià)格、人防、環(huán)境保護(hù)、水務(wù)等行政主管部門按照各自職責(zé)，做好物業(yè)管理相關(guān)工作。
街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）按照規(guī)定職責(zé)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督工作。
社區(qū)居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）開展物業(yè)管理工作。
第五條 各行政主管部門應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位臵公布投訴、舉報(bào)受理方式，按照職能分工履行職責(zé)，及時(shí)受理業(yè)主和相關(guān)單位的投訴、舉報(bào)，依法調(diào)查處理違法違規(guī)行為。對(duì)實(shí)名投訴、舉報(bào)實(shí)行限時(shí)回復(fù)，并對(duì)實(shí)名投訴、舉報(bào)人予以保密。
第六條 本市建立物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估制度。業(yè)主自治組織、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以委托物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)，開展物業(yè)項(xiàng)目交接和查驗(yàn)、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和費(fèi)用測(cè)算、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估等活動(dòng)。
物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)和合同約定提供專業(yè)服務(wù)，出具的評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)真實(shí)、客觀、全面。
第二章 業(yè)主自治
第一節(jié)
業(yè)主大會(huì)
第七條
業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)、臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則等，實(shí)名參加業(yè)主自治活動(dòng)，行使權(quán)利、履行義務(wù)。
臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主參加自治活動(dòng)的方式、違反共同約定的責(zé)任、自治活動(dòng)爭(zhēng)議處理辦法作出約定。
第八條
業(yè)主大會(huì)根據(jù)劃定的物業(yè)管理區(qū)域設(shè)立，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。
業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)利，依法履行職責(zé)。
業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議審議通過管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則之日起成立。
業(yè)主戶數(shù)超過三百戶的住宅小區(qū)，可以成立業(yè)主代表大會(huì)，履行業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的職責(zé)。業(yè)主可以列席業(yè)主代表大會(huì)會(huì)議。
業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)（以下統(tǒng)稱業(yè)主大會(huì)）通過的決定對(duì)全體業(yè)主具有約束力。
第九條
符合業(yè)主大會(huì)成立條件的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的文件資料。
首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、業(yè)主戶數(shù)和建筑面積等因素確定，由建設(shè)單位承擔(dān)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋所有權(quán)初始登記之前，將首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備經(jīng)費(fèi)交至街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）設(shè)立的專用賬戶，供業(yè)主大會(huì)籌備組使用。
首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開后，業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)將籌備經(jīng)費(fèi)的使用情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位臵向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主監(jiān)督。
第十條
符合業(yè)主大會(huì)成立條件的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在收到建設(shè)單位或者十人以上的業(yè)主聯(lián)名提出籌備業(yè)主大會(huì)書面申請(qǐng)后六十日內(nèi)，組織成立業(yè)主大會(huì)籌備組。
籌備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為五至十三人的單數(shù)?；I備組可以由業(yè)主成員以及街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、建設(shè)單位、社區(qū)居（村）民委員會(huì)等派員組成?；I備組組長(zhǎng)由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指定人員擔(dān)任。業(yè)主成員由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）組織業(yè)主推薦產(chǎn)生，業(yè)主成員不少于籌備組成員的百分之六十。
籌備組中業(yè)主成員的推薦辦法由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）確定，并事先告知全體業(yè)主?；I備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)，將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位臵公示。業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）協(xié)調(diào)解決。
籌備組正式開展籌備工作前，物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)對(duì)籌備組成員進(jìn)行物業(yè)管理相關(guān)知識(shí)的培訓(xùn)。
第十一條
籌備組成員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
（一）具有完全民事行為能力；
（二）本人及其配偶、直系親屬未在同一物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)任職；
（三）無索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益或者報(bào)酬的行為；
（四）無不宜擔(dān)任的其他情形。
籌備組中的業(yè)主成員還應(yīng)當(dāng)履行及時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、公共水電分?jǐn)傎M(fèi)用、汽車停放費(fèi)用和住宅專項(xiàng)維修資金等義務(wù)，不得有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法建設(shè)、破壞房屋外貌或者擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)等物業(yè)不當(dāng)使用的行為；本人及其配偶、直系親屬未在本住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位任職。
第十二條
籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起九十日內(nèi)完成下列籌備工作，并召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議：
（一）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、內(nèi)容和形式；
（二）擬訂管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案，其中議事規(guī)則草案中可以約定是否設(shè)立業(yè)主代表、業(yè)主監(jiān)事會(huì)，擬訂業(yè)主小組劃分方案草案；
（三）確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)；
（四）擬定首屆業(yè)主委員會(huì)委員候選人條件、名單和選舉辦法；
（五）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開方案、表決議案；
（六）召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他籌備工作。
前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開十五日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位臵公告，公告時(shí)間不少于七日。業(yè)主對(duì)公告內(nèi)容有異議的，應(yīng)當(dāng)在公告期間以書面形式向籌備組提出意見，籌備組應(yīng)當(dāng)自收到書面意見之日起七日內(nèi)集體討論決定是否采納并書面答復(fù)。
業(yè)主大會(huì)成立后，籌備組自動(dòng)解散?；I備組未在九十日內(nèi)完成前款所述籌備工作的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）書面公告籌備組解散?；I備階段發(fā)生訴訟、復(fù)議，或者對(duì)籌備組成員有異議的，訴訟、復(fù)議和異議處理期間不包含在籌備期限內(nèi)。
第十三條
業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。
召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開十五日前將會(huì)議內(nèi)容函告街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會(huì)。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)參與指導(dǎo)，對(duì)業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決情況進(jìn)行監(jiān)督。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知社區(qū)居（村）民委員會(huì)。
業(yè)主委員會(huì)或者其他業(yè)主大會(huì)召集人未能按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則要求召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期整改。未整改的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)相關(guān)業(yè)主召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。
第十四條
同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有二幢以上房屋的，可以以幢、單元為單位成立業(yè)主小組。業(yè)主小組由該幢、單元的全體業(yè)主組成。
成立業(yè)主小組的，應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確業(yè)主小組的職責(zé)范圍、工作規(guī)范等事項(xiàng)。
第十五條
業(yè)主小組范圍內(nèi)的全體業(yè)主推選本小組出席業(yè)主大會(huì)會(huì)議的業(yè)主代表。業(yè)主小組議事由該小組推選產(chǎn)生的業(yè)主代表主持，共同討論決定本小組范圍內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新和改造等事項(xiàng)。
業(yè)主小組作出的決定應(yīng)當(dāng)符合管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定，不得違反業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)作出的決定，并在作出決定后七日內(nèi)告知業(yè)主委員會(huì)。
第十六條
業(yè)主小組推選業(yè)主代表，應(yīng)當(dāng)經(jīng)本小組專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)為本業(yè)主小組內(nèi)的業(yè)主，其資格條件、任期等參照業(yè)主委員會(huì)委員設(shè)臵條件，在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定。
第十七條
業(yè)主代表履行下列職責(zé)：
（一）在業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開前就會(huì)議議題征集本小組業(yè)主意見，出席業(yè)主大會(huì)會(huì)議；
（二）組織開展本條例第十五條規(guī)定的業(yè)主小組議事權(quán)限所確定的活動(dòng)，并將結(jié)果告知業(yè)主委員會(huì)；
（三）告知業(yè)主委員會(huì)本小組業(yè)主的有關(guān)意見和建議；
（四）建立本小組工作檔案；
（五）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他職責(zé)。
第二節(jié) 業(yè)主委員會(huì)
第十八條
業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)依法選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會(huì)賦予的職責(zé)，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)，接受業(yè)主的監(jiān)督。
業(yè)主人數(shù)較少，經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)依法向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案；不選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，由業(yè)主大會(huì)向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案。
備案材料齊全的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在五個(gè)工作日內(nèi)出具書面?zhèn)浒缸C明，并在備案后七個(gè)工作日內(nèi)將備案材料抄送區(qū)物業(yè)管理行政主管部門及公安機(jī)關(guān)、社區(qū)居（村）民委員會(huì)；備案材料不齊全的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）不予備案，并書面告知須補(bǔ)齊的材料。
業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)在依法向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案后，可以向區(qū)民政行政主管部門備案，領(lǐng)取備案證書，用于開設(shè)基本賬戶。
第十九條
業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。
業(yè)主委員會(huì)委員由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位臵公告。業(yè)主委員會(huì)由五至十一人的單數(shù)委員組成，每屆任期三至五年，委員可以連選連任，具體人數(shù)、任期由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則確定。業(yè)主委員會(huì)設(shè)主任一名。
業(yè)主有下列情形之一的，不得擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員，已擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的，應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，由業(yè)主委員會(huì)終止其職務(wù)并予以公示：
（一）不具有完全民事行為能力的；
（二）本人及其配偶、直系親屬與同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)有利害關(guān)系的；
（三）有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法建設(shè)、破壞房屋外貌或者擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)等物業(yè)不當(dāng)使用行為且未改正的；
（四）未按照規(guī)定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、公共水電分?jǐn)傎M(fèi)用、汽車停放費(fèi)用和住宅專項(xiàng)維修資金等相關(guān)費(fèi)用且未改正的；
（五）違反市人民政府有關(guān)房屋出租規(guī)定且未改正的；
（六）牟取妨礙公正履行職務(wù)的其他利益且未改正的；
（七）有不良信用記錄情節(jié)嚴(yán)重的；
（八）有違反臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，或者其他不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的情形。
未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，在物業(yè)所在地的街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)、幫助下，根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員。
第二十條
業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé)：
（一）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議；
（二）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，定期書面向業(yè)主大會(huì)報(bào)告工作并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位臵向全體業(yè)主公布，接受業(yè)主質(zhì)詢；
（三）根據(jù)業(yè)主大會(huì)決定代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
（四）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理活動(dòng)中的相關(guān)問題；
（五）督促業(yè)主、物業(yè)使用人遵守管理規(guī)約，調(diào)解因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；
（六）組織和監(jiān)督住宅專項(xiàng)維修資金的籌集和使用；
（七）根據(jù)管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，決定共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營方式，管理、使用并公布經(jīng)營所得收益情況；
（八）配合街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會(huì)、公安機(jī)關(guān)等做好住宅物業(yè)管理區(qū)域的社區(qū)建設(shè)、社會(huì)治安等工作；
（九）法律、法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
第二十一條 業(yè)主委員會(huì)不得有下列行為：
（一）阻撓、抗拒業(yè)主大會(huì)行使職權(quán)；
（二）弄虛作假，隱瞞事實(shí)真相，轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關(guān)文件、資料；
（三）違反業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)，擅自使用業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)印章；
（四）打擊、報(bào)復(fù)、誹謗、陷害有關(guān)投訴、舉報(bào)人；
（五）未經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
（六）擅自動(dòng)用住宅專項(xiàng)維修資金，侵占業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)；
（七）違反法律、法規(guī)規(guī)定或者超越業(yè)主大會(huì)賦予的職權(quán)，侵害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為。
第二十二條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿三個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)書面告知街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會(huì)。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)、協(xié)助成立換屆改選小組，由換屆改選小組組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。
換屆改選小組產(chǎn)生至新一屆業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生期間，業(yè)主委員會(huì)不得就選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等共同管理事項(xiàng)，組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，但發(fā)生危及房屋安全和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況，需要立即使用專項(xiàng)維修資金進(jìn)行維修、更新、改造的除外。
業(yè)主委員會(huì)逾期未能換屆改選的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)所在地的社區(qū)居（村）民委員會(huì)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。
第二十三條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自換屆改選小組成立之日起十日內(nèi)，將其保管的有關(guān)財(cái)務(wù)憑證、業(yè)主清冊(cè)、會(huì)議紀(jì)要等檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）保管。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法需要使用上述物品的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)及時(shí)提供。
街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）在新一屆業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生并辦理換屆備案手續(xù)后十日內(nèi)，將其保管的前款所述物品移交新一屆業(yè)主委員會(huì)。
業(yè)主委員會(huì)不按時(shí)移交的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期移交；拒不移交的，轄區(qū)內(nèi)的公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)給予協(xié)助。
第二十四條 業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)綜合考慮物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、業(yè)主人數(shù)等因素，在管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中確定業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)日常工作經(jīng)費(fèi)預(yù)算。該經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主負(fù)擔(dān)，或者由業(yè)主大會(huì)在管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定。
業(yè)主大會(huì)可以根據(jù)工作需要設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會(huì)，聘請(qǐng)業(yè)主委員會(huì)秘書。具體產(chǎn)生辦法、工作職責(zé)、所需經(jīng)費(fèi)在管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)日常工作經(jīng)費(fèi)預(yù)算及使用情況，至少每半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位臵公告一次，接受業(yè)主監(jiān)督。
第三節(jié) 其他規(guī)定
第二十五條 住宅小區(qū)有下列情形之一的，可以成立物業(yè)管理委員會(huì)代行業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)職責(zé)：
（一）不具備成立業(yè)主大會(huì)條件的；
（二）具備成立業(yè)主大會(huì)條件但未成立，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)后仍不能成立的。
列入當(dāng)?shù)乩吓f住宅小區(qū)物業(yè)管理實(shí)施計(jì)劃且滿足前款第二項(xiàng)條件的，或者保障性住房具備前款規(guī)定情形之一的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織成立物業(yè)管理委員會(huì)。
第二十六條 物業(yè)管理委員會(huì)由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）組織成立，由業(yè)主以及街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、公安機(jī)關(guān)、社區(qū)居（村）民委員會(huì)、建設(shè)單位等派員組成。
物業(yè)管理委員會(huì)人數(shù)應(yīng)當(dāng)為九至十三人的單數(shù)，其中業(yè)主成員應(yīng)當(dāng)不少于百分之六十，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）在業(yè)主中推薦產(chǎn)生。物業(yè)管理委員會(huì)中的業(yè)主成員資格應(yīng)當(dāng)符合本條例第十九條的規(guī)定。
物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位臵公示。業(yè)主對(duì)物業(yè)管理委員會(huì)成員有異議的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）協(xié)調(diào)解決。
第二十七條
物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，依照法律、法規(guī)的規(guī)定，就住宅小區(qū)共同管理事項(xiàng)征求全體業(yè)主意見，形成業(yè)主共同決定。
物業(yè)管理委員會(huì)自業(yè)主大會(huì)成立之日起停止履行職責(zé)，并在七日內(nèi)與業(yè)主大會(huì)辦理移交手續(xù)后解散。
第二十八條
物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)根據(jù)建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線范圍，綜合考慮物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素劃分。
物業(yè)管理區(qū)域需要分立或者合并的，應(yīng)當(dāng)形成區(qū)域調(diào)整方案，對(duì)調(diào)整后物業(yè)管理區(qū)域的道路、綠地、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)等作出規(guī)定。
需要分立的，應(yīng)當(dāng)分別經(jīng)擬新設(shè)立的物業(yè)管理區(qū)域?qū)Ｓ胁糠终冀ㄖ锟偯娣e過半數(shù)的業(yè)主且總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意；需要合并的，應(yīng)當(dāng)分別經(jīng)原物業(yè)管理區(qū)域?qū)Ｓ胁糠终冀ㄖ锟偯娣e過半數(shù)的業(yè)主且總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整后，應(yīng)當(dāng)重新辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù)。
第二十九條 劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)項(xiàng)目，先期開發(fā)部分符合業(yè)主大會(huì)成立法定條件的，可以成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員的辦法。
第三十條
業(yè)主大會(huì)會(huì)議、業(yè)主小組議事表決可以采用紙質(zhì)或者手機(jī)信息、電子郵件等方式實(shí)名投票。業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決結(jié)果應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公示。
業(yè)主代表出席業(yè)主大會(huì)會(huì)議、業(yè)主委員會(huì)委員出席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議不得委托他人。
一個(gè)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單位登記有二個(gè)或者二個(gè)以上所有權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)自行確定一名投票人。
本市建立業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)，由市物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)建設(shè)及維護(hù)。
第三十一條 業(yè)主委員會(huì)委員、物業(yè)管理委員會(huì)中的業(yè)主成員、業(yè)主代表有下列情形之一的，其職務(wù)自行終止，并應(yīng)當(dāng)自終止之日起七日內(nèi)移交其使用、保管的文書、印章以及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物：
（一）喪失本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主身份的；
（二）以書面形式提出辭職的；
（三）有本條例第十九條第三款規(guī)定的情形之一的；
（四）符合管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的其他資格終止條件的。
有前款情形之一的，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)、業(yè)主小組應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位臵公示，公示時(shí)間不得少于七日。
第三十二條 業(yè)主認(rèn)為業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)規(guī)定的，可以向區(qū)物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）書面提出撤銷申請(qǐng)；認(rèn)為物業(yè)管理委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)規(guī)定的，可以向區(qū)物業(yè)管理行政主管部門書面提出撤銷申請(qǐng)。
區(qū)物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在十五個(gè)工作日內(nèi)將審查結(jié)果書面告知申請(qǐng)人；業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正或者撤銷其決定并通告全體業(yè)主。
第三章 前期物業(yè)管理
第三十三條 業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同生效之前，前期物業(yè)管理由建設(shè)單位負(fù)責(zé)。
前期物業(yè)管理階段，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行前期物業(yè)服務(wù)合同。
第三十四條 建設(shè)單位依照法律、法規(guī)規(guī)定的程序通過招標(biāo)、投標(biāo)選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房買賣合同的附件應(yīng)當(dāng)包括前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約。
前期物業(yè)服務(wù)合同中應(yīng)當(dāng)載明下列內(nèi)容：
（一）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)價(jià)格和委托代收費(fèi)事項(xiàng)；
（二）各分項(xiàng)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)（含人員配臵）和費(fèi)用分項(xiàng)測(cè)算；
（三）分項(xiàng)費(fèi)用和主要成本變動(dòng)聯(lián)動(dòng)調(diào)整的約定；
（四）物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的評(píng)估方式；
（五）物業(yè)服務(wù)用房（含業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房）的面積和位臵；
（六）共用部位、共用設(shè)施設(shè)備清冊(cè)；
（七）業(yè)主共有資金專用賬戶的設(shè)立、查詢方式，以及利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備開展經(jīng)營活動(dòng)所得收益的核算及分配辦法；
（八）違約責(zé)任和合同解除的條件；
（九）與前期物業(yè)服務(wù)有關(guān)的其他事項(xiàng)。
第三十五條 臨時(shí)管理規(guī)約由建設(shè)單位按照市物業(yè)管理行政主管部門制發(fā)的統(tǒng)一示范文本制定，物業(yè)買受人在購房時(shí)簽署。臨時(shí)管理規(guī)約中應(yīng)當(dāng)載明下列事項(xiàng)：
（一）業(yè)主定期交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)；
（二）業(yè)主對(duì)房屋使用以及出租等規(guī)定；
（三）建設(shè)單位履行監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的義務(wù)；
（四）建設(shè)單位對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估辦法等；
（五）建設(shè)單位更換前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的條件；
（六）共用部位、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的供水、供電、供氣、供熱等費(fèi)用的分?jǐn)偡绞剑?/p>
（七）與住宅物業(yè)管理有關(guān)的其他事項(xiàng)。
第三十六條 建設(shè)單位在房屋產(chǎn)權(quán)初始登記之前，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)建筑安裝總造價(jià)百分之二的比例交存物業(yè)保修金，作為物業(yè)保修期內(nèi)維修費(fèi)用的保障。物業(yè)保修金不得納入房屋建設(shè)成本。
物業(yè)保修金實(shí)行“統(tǒng)一交存、權(quán)屬不變、?？顚Ｓ?、政府監(jiān)管”的原則，由市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門指定的機(jī)構(gòu)統(tǒng)一管理。在物業(yè)保修金交存期內(nèi)，建設(shè)單位不履行保修責(zé)任或者因歇業(yè)、破產(chǎn)等原因無法履行保修責(zé)任的，維修費(fèi)用在物業(yè)保修金中列支。
物業(yè)保修金交存期限為五年。交存期內(nèi)，物業(yè)保修金不足的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)補(bǔ)足；交存期滿后，物業(yè)保修金有余額的，應(yīng)當(dāng)返還建設(shè)單位。
第三十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)立業(yè)主共有資金專用賬戶。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定公布業(yè)主共有資金專用賬戶收支情況，每年不得少于一次。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)設(shè)立業(yè)主共有資金基本賬戶后十五日內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)撤銷業(yè)主共有資金專用賬戶，并將屬于業(yè)主共有的資金轉(zhuǎn)入業(yè)主共有資金基本賬戶。
第三十八條 已交付使用物業(yè)業(yè)主總?cè)藬?shù)百分之十以上的業(yè)主，因?qū)ㄔO(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量不滿意，要求物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)委托其與業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商選定的第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的履約情況進(jìn)行評(píng)估。協(xié)商不成的，由物業(yè)管理行政主管部門隨機(jī)抽取第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)。評(píng)估結(jié)果在一年內(nèi)有效，并向全體業(yè)主公告，同時(shí)告知物業(yè)管理行政主管部門。
經(jīng)評(píng)估物業(yè)服務(wù)不符合履約標(biāo)準(zhǔn)的，建設(shè)單位可以按照合同約定更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)，或者要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)限期整改；逾期不整改的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理行政主管部門報(bào)告，由物業(yè)管理行政主管部門錄入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案，并向社會(huì)公示。
第三十九條 普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。需要對(duì)前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)遵循下列程序：
（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)上一物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營情況進(jìn)行審計(jì)，審計(jì)報(bào)告在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位臵公示三十日；
（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)將擬調(diào)整的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位臵公示三十日，并書面告知街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會(huì)、區(qū)價(jià)格和物業(yè)管理行政主管部門；
（三）調(diào)價(jià)方案經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主表決通過，表決結(jié)果應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位臵公示，公示時(shí)間不得少于七日。
業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整有異議的，可以向物業(yè)所在地價(jià)格行政主管部門投訴；認(rèn)為物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整違反前款程序的，可以向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）投訴。
第四十條
建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房銷售合同應(yīng)當(dāng)約定其所交付物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配臵和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位按照合同約定共同對(duì)住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查和驗(yàn)收，并邀請(qǐng)物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）參加。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)二十日前向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：
（一）規(guī)劃、竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；
（二）環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告及審批、驗(yàn)收等環(huán)境保護(hù)資料；
（三）共用設(shè)施設(shè)備的清單及安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；
（四）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
（五）業(yè)主名冊(cè)；
（六）物業(yè)服務(wù)所必需的其他資料。
未能全部移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單，并書面承諾補(bǔ)交的具體期限，最長(zhǎng)不超過十日。
承接查驗(yàn)后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議，對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)基本情況、存在問題、解決方法及其時(shí)限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項(xiàng)作出約定。
物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補(bǔ)充協(xié)議，與前期物業(yè)服務(wù)合同具有同等法律效力。
第四十一條
物業(yè)承接查驗(yàn)的費(fèi)用，由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。沒有約定或者約定不明的，由建設(shè)單位承擔(dān)。
物業(yè)交接后，發(fā)現(xiàn)存在隱蔽工程質(zhì)量問題，影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)；給業(yè)主造成經(jīng)濟(jì)損失的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
業(yè)主大會(huì)成立、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)備存承接查驗(yàn)相關(guān)資料并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位臵公告。
第四章 物業(yè)管理服務(wù)
第四十二條 本市建立統(tǒng)一的物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)平臺(tái)，為建設(shè)單位或者業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)和指導(dǎo)。
提倡業(yè)主大會(huì)通過統(tǒng)一的招標(biāo)投標(biāo)平臺(tái)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第四十三條
業(yè)主大會(huì)或者經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)載明下列內(nèi)容：
（一）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)價(jià)格和委托代收費(fèi)事項(xiàng)；
（二）各分項(xiàng)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)（含人員配臵）和費(fèi)用分項(xiàng)測(cè)算；
（三）分項(xiàng)費(fèi)用和主要成本變動(dòng)聯(lián)動(dòng)調(diào)整的約定；
（四）物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的評(píng)估方式；
（五）利用業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備開展經(jīng)營活動(dòng)所得收益的核算和分配辦法；
（六）違約責(zé)任、履約保證措施和合同解除的條件；
（七）與物業(yè)服務(wù)有關(guān)的其他事項(xiàng)。
業(yè)主大會(huì)可以委托第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約情況開展評(píng)估，并向全體業(yè)主公布評(píng)估結(jié)果。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合評(píng)估活動(dòng)。
業(yè)主依法享有的正當(dāng)權(quán)益和根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同享有的權(quán)利，應(yīng)當(dāng)受到保護(hù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者損害業(yè)主權(quán)益的，業(yè)主可以依法申請(qǐng)仲裁或者向人民法院提起訴訟；經(jīng)仲裁裁決或者司法判決確認(rèn)后仍不履行的，由物業(yè)管理行政主管部門錄入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案。
第四十四條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位臵公示：
（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)證書、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的基本情況、聯(lián)系方式、物業(yè)服務(wù)投訴電話；
（二）物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式等；
（三）電梯、消防、監(jiān)控等專項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位的名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式和應(yīng)急處臵方案等；
（四）業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、公共水電分?jǐn)傎M(fèi)用情況，住宅專項(xiàng)維修資金使用情況、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益；
（五）房屋裝飾裝修及使用過程中的結(jié)構(gòu)變動(dòng)等安全事項(xiàng)；
（六）其他應(yīng)當(dāng)公示的信息。
業(yè)主對(duì)公示內(nèi)容有異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。
第四十五條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守法律、法規(guī)和物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)，并不得有下列行為：
（一）違反物業(yè)服務(wù)合同約定降低物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；
（二）未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；
（三）未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意或者物業(yè)服務(wù)合同中無相關(guān)約定，處分屬于業(yè)主共有的財(cái)產(chǎn)；
（四）未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意或者物業(yè)服務(wù)合同中無相關(guān)約定，將物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、公共水電分?jǐn)傎M(fèi)用、汽車停放費(fèi)用等捆綁收費(fèi)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，造成業(yè)主損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
第四十六條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定和合同約定辦理移交手續(xù)，并移交下列資料：
（一）建設(shè)單位按照本條例第四十條規(guī)定移交的資料；
（二）電梯、消防、監(jiān)控等專項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的技術(shù)手冊(cè)、維護(hù)保養(yǎng)記錄等相關(guān)資料；
（三）物業(yè)管理用房、業(yè)主共用的場(chǎng)地和設(shè)施設(shè)備資料；
（四）物業(yè)管理服務(wù)期間配臵的固定設(shè)施設(shè)備資料；
（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)建檔保存的物業(yè)改造、維修、養(yǎng)護(hù)資料；
（六）利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營的相關(guān)資料、預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、公共水電分?jǐn)傎M(fèi)用交納記錄等資料；
（七）其他應(yīng)當(dāng)移交的資料。
對(duì)拒不退出或者移交資料的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)請(qǐng)求，轄區(qū)內(nèi)公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)給予協(xié)助；有破壞共用設(shè)施設(shè)備、毀壞賬冊(cè)等違反治安管理行為的，由公安機(jī)關(guān)依法處理。
第四十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)或者其委托的新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理交接的，交接各方應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)電梯、消防、監(jiān)控等共用設(shè)施設(shè)備的使用維護(hù)現(xiàn)狀給予確認(rèn)，并報(bào)物業(yè)所在地的街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)可以聘請(qǐng)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)協(xié)助現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)。
電梯、消防、監(jiān)控等共用設(shè)施設(shè)備無法正常使用的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)修復(fù)或者承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
第四十八條 市物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)考核體系和信用評(píng)價(jià)體系，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，定期對(duì)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目開展專項(xiàng)檢查，向社會(huì)公布信用信息評(píng)價(jià)結(jié)果。
區(qū)物業(yè)管理行政主管部門具體負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用信息征集、考核、評(píng)價(jià)、匯總和核查工作。
街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助開展轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用信息的征集、核查工作。
對(duì)在物業(yè)服務(wù)中取得顯著成績(jī)或者獲得市級(jí)以上物業(yè)管理榮譽(yù)稱號(hào)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)給予表彰、獎(jiǎng)勵(lì)。
第四十九條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照法律、法規(guī)規(guī)定、合同約定和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、專業(yè)技術(shù)規(guī)范等提供日常物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)錄入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列嚴(yán)重失信行為之一的，二年內(nèi)不得在本市申報(bào)各類物業(yè)服務(wù)示范項(xiàng)目；失信行為改正前，物業(yè)管理行政主管部門不予開具誠信證明：
（一）在物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)中提供虛假信息，騙取中標(biāo)的；
（二）出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書的；
（三）物業(yè)服務(wù)合同依法解除或者終止后拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域，撤出時(shí)未按照規(guī)定辦理交接手續(xù)，或者未按照規(guī)定移交資料，造成物業(yè)管理混亂的；
（四）未按照規(guī)定和合同約定履行房屋安全監(jiān)管義務(wù)，導(dǎo)致物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生重大房屋安全事故的；
（五）泄露業(yè)主信息的；
（六）對(duì)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)委員進(jìn)行惡意騷擾，采取暴力行為或者打擊報(bào)復(fù)的；
（七）其他違反法律、法規(guī)規(guī)定情形的。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)有前款第一項(xiàng)、第二項(xiàng)情形之一的，物業(yè)管理行政主管部門一年內(nèi)不將其納入物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)平臺(tái)。
第五十條
物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目實(shí)行項(xiàng)目負(fù)責(zé)人責(zé)任制。
物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人有下列嚴(yán)重失信行為之一的，應(yīng)當(dāng)錄入項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用檔案，同時(shí)錄入其所屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用檔案：
（一）騙取、挪用或者侵占住宅專項(xiàng)維修資金的；
（二）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)用房、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備用途的；
（三）擅自決定占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地的；
（四）擅自利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的；
（五）因管理失職造成人員傷害、財(cái)產(chǎn)損失等重大責(zé)任事故的；
（六）被價(jià)格行政主管部門認(rèn)定亂收費(fèi)或者收費(fèi)不規(guī)范且未改正的；
（七）其他損害業(yè)主利益情節(jié)嚴(yán)重的。
有前款規(guī)定情形之一的，業(yè)主可以向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門投訴。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)進(jìn)行核查，并書面告知業(yè)主核查結(jié)果。
第五十一條
業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約，按照物業(yè)服務(wù)合同約定履行義務(wù)。
業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、公共水電分?jǐn)傎M(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過上門催交、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位臵公示等形式，督促其限期交納；逾期不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法申請(qǐng)仲裁或者提起訴訟。經(jīng)仲裁裁決或者司法判決確認(rèn)后仍不履行的，按照個(gè)人信用信息管理有關(guān)規(guī)定錄入個(gè)人信用檔案。
第五十二條
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以采取酬金制或者包干制等方式，具體收費(fèi)方式由物業(yè)服務(wù)合同約定。物業(yè)服務(wù)資金管理應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持公開、透明、質(zhì)價(jià)相符的原則。
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出費(fèi)用屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有。除了合同約定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取的酬金，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行酬金制的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每年向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金預(yù)決算，每季度公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。業(yè)主、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)對(duì)公布的物業(yè)服務(wù)資金預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自收到書面質(zhì)詢之日起七日內(nèi)書面答復(fù)。
第五十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)其從業(yè)人員的培訓(xùn)，規(guī)范服務(wù)行為，不得干擾業(yè)主自治活動(dòng)。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)書面委托，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得就業(yè)主共同管理事項(xiàng)擅自向業(yè)主征求意見。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助和維護(hù)業(yè)主自治活動(dòng)中的正常秩序，出現(xiàn)破壞業(yè)主自治活動(dòng)議事秩序情形的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻當(dāng)事人，并保留證據(jù)，向有關(guān)機(jī)關(guān)舉報(bào)。
第五十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。專業(yè)經(jīng)營單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代交有關(guān)費(fèi)用和進(jìn)行有關(guān)設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護(hù)的，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面委托協(xié)議，明確委托的主要事項(xiàng)和費(fèi)用支付的標(biāo)準(zhǔn)與方式。未簽訂書面委托協(xié)議的，由專業(yè)經(jīng)營單位自行負(fù)責(zé)相關(guān)工作。
臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約對(duì)公共水電費(fèi)用分?jǐn)偡绞接屑s定的，專業(yè)經(jīng)營單位可以按照其約定將公共水電費(fèi)用分?jǐn)偟矫恳粦魳I(yè)主。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時(shí)交納公共水電分?jǐn)傎M(fèi)用。
專業(yè)經(jīng)營單位不得因部分最終用戶未履行交費(fèi)義務(wù)停止已交費(fèi)用戶和共用部位的服務(wù)。
第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)
第五十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：
（一）損壞或者擅自改變房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)和門窗位臵，超荷載存放物品；
（二）將沒有防水要求的房間或者陽臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的廚房、臥室、起居室、書房的上方；
（三）違反市人民政府有關(guān)房屋出租規(guī)定；
（四）違法建設(shè)建筑物、構(gòu)筑物，或者破壞、擅自改變房屋外貌；
（五）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益；
（六）損毀樹木、綠地；
（七）違反安全標(biāo)準(zhǔn)存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)性物品；
（八）損壞或者擅自停用公共消防設(shè)施和器材，妨礙公共通道、安全出口、消防通道暢通；
（九）任意棄臵垃圾、排放污水、拋擲雜物或者露天焚燒雜物；
（十）制造超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲、振動(dòng)；
（十一）在規(guī)定區(qū)域外停放車輛；
（十二）擅自在建筑物、構(gòu)筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫；
（十三）擅自架設(shè)電線、電纜等；
（十四）擅自在樓道等業(yè)主共有區(qū)域堆放物品；
（十五）法律、法規(guī)、臨時(shí)管理規(guī)約和管理規(guī)約禁止的其他行為。
有前款所列行為之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行勸阻、制止，并向相關(guān)部門和業(yè)主委員會(huì)報(bào)告。物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)有權(quán)要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、恢復(fù)原狀、賠償損失；業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)向相關(guān)行政管理部門投訴和舉報(bào)，對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟；業(yè)主委員會(huì)可以按照管理規(guī)約的約定或者業(yè)主大會(huì)的決定，對(duì)侵害業(yè)主共同利益的行為向人民法院提起訴訟。
第五十六條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)告知受讓人或者承租人，并對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的結(jié)算作出明確約定。受讓人應(yīng)當(dāng)在辦理產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)之日起三十日內(nèi)，將物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移情況、業(yè)主姓名、聯(lián)系方式等告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)。
業(yè)主在處分本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)買受人出具交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的證明。
第六章 公共收益與維修資金
第五十七條 業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)建立規(guī)范的財(cái)務(wù)管理制度，住宅專項(xiàng)維修資金、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)應(yīng)當(dāng)按照財(cái)務(wù)要求建賬、入賬并定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位臵公示。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)妥善保管財(cái)務(wù)原始憑證及相關(guān)會(huì)計(jì)資料。
第五十八條 業(yè)主對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的收支情況有異議的，可以要求查詢有關(guān)財(cái)務(wù)賬簿；經(jīng)已交付使用物業(yè)專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主提議，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，委托會(huì)計(jì)師事務(wù)所進(jìn)行審計(jì)并將審計(jì)報(bào)告通報(bào)全體業(yè)主。業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄會(huì)計(jì)憑證、會(huì)計(jì)賬簿、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告以及其他與財(cái)務(wù)收支有關(guān)的資料。
對(duì)任期和離任的業(yè)主委員會(huì)委員是否進(jìn)行經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)，應(yīng)當(dāng)在管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定。
第五十九條
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋所有權(quán)初始登記之前，將首期住宅專項(xiàng)維修資金一次性交存至住宅專項(xiàng)維修資金專戶，并在物業(yè)交付使用時(shí)向業(yè)主收取。
受讓土地的住宅物業(yè)配臵電梯的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋所有權(quán)初始登記前交存電梯、消防等設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金，納入物業(yè)管理區(qū)域住宅專項(xiàng)維修資金管理。
第六十條 本條例施行后的新建住宅項(xiàng)目，建設(shè)單位未按照本條例第九條的規(guī)定提出成立業(yè)主大會(huì)書面報(bào)告之前，住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要維修、更新和改造的，應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位承擔(dān)維修責(zé)任。
建設(shè)單位已經(jīng)按照規(guī)定提出成立業(yè)主大會(huì)書面報(bào)告但業(yè)主大會(huì)尚未成立期間，需要?jiǎng)佑米≌瑢ｍ?xiàng)維修資金的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提出維修實(shí)施方案，由物業(yè)所在地社區(qū)居（村）民委員會(huì)組織征詢業(yè)主意見，經(jīng)全體共用部位業(yè)主依法討論通過后，由住宅專項(xiàng)維修資金管理部門劃轉(zhuǎn)核準(zhǔn)的資金。僅涉及部分共用部位的，可提交涉及共用部位的業(yè)主依法討論通過。維修費(fèi)用經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門指定的相關(guān)機(jī)構(gòu)審價(jià)后，在住宅專項(xiàng)維修資金中列支。
超過一定額度的維修資金使用項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)投標(biāo)、審價(jià)、監(jiān)理等方式，保障資金安全。
第六十一條 住宅專項(xiàng)維修資金的增值收益，除去業(yè)主房屋分戶滾存資金（利息）和必要管理費(fèi)用外，剩余部分納入相應(yīng)物業(yè)管理區(qū)域住宅專項(xiàng)維修資金統(tǒng)籌分賬。符合下列情形的可以優(yōu)先使用：
（一）受益人為全體業(yè)主的維修項(xiàng)目；
（二）無法界定受益人的維修項(xiàng)目；
（三）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備無法正常使用的項(xiàng)目。
經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，可以授權(quán)業(yè)主委員會(huì)將住宅專項(xiàng)維修資金利息在規(guī)定的額度內(nèi)，統(tǒng)籌用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造。
住宅專項(xiàng)維修資金利息和統(tǒng)籌分賬的使用額度，應(yīng)當(dāng)在管理規(guī)約中明確。
第六十二條 發(fā)生下列危及房屋安全和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況，需要立即進(jìn)行維修、更新和改造的，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)居（村）民委員會(huì)均可以憑應(yīng)急維修工程項(xiàng)目說明、維修工程實(shí)施方案，向住宅專項(xiàng)維修資金管理部門提出資金使用申請(qǐng)：
（一）電梯故障；
（二）消防設(shè)施故障；
（三）屋面、外墻滲漏；
（四）二次供水水泵運(yùn)行中斷，但專業(yè)經(jīng)營單位負(fù)責(zé)二次供水水泵設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的除外；
（五）專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙；
（六）樓頂、樓體外立面存在脫落危險(xiǎn)；
（七）其他危及房屋安全和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況。
住宅專項(xiàng)維修資金管理部門應(yīng)當(dāng)自收到應(yīng)急維修資金使用書面申請(qǐng)之日起二個(gè)工作日內(nèi)完成審核。應(yīng)急維修工程竣工驗(yàn)收后，應(yīng)當(dāng)將使用維修資金總額及業(yè)主分?jǐn)偳闆r在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位臵公示。
住宅專項(xiàng)維修資金管理部門應(yīng)當(dāng)方便快捷地處理應(yīng)急維修事項(xiàng)，加強(qiáng)監(jiān)督管理，保障資金安全。
第七章 監(jiān)督檢查
第六十三條
本市建立物業(yè)管理活動(dòng)市、區(qū)、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）三級(jí)管理體系，按照屬地管理原則開展相關(guān)工作。
第六十四條
相關(guān)單位和個(gè)人可以通過市政務(wù)熱線或者各行政主管部門公布的投訴、舉報(bào)受理方式，對(duì)物業(yè)管理的違法違規(guī)行為投訴、舉報(bào)。
有關(guān)行政主管部門在接到投訴、舉報(bào)后應(yīng)當(dāng)?shù)怯洠瑢儆诒静块T職權(quán)范圍的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)受理，并在五個(gè)工作日內(nèi)予以回復(fù)；不屬于本部門職權(quán)范圍的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)移交給有權(quán)部門，接受移交部門對(duì)管轄權(quán)有異議的，由所在區(qū)人民政府指定管轄，不得再移交。對(duì)于十名以上業(yè)主聯(lián)名、業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)居（村）民委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)投訴、舉報(bào)的違法違規(guī)行為，有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)于二個(gè)工作日內(nèi)書面回復(fù)是否受理，并按時(shí)回復(fù)辦理情況。
執(zhí)法單位需要進(jìn)入住宅小區(qū)開展執(zhí)法工作的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主自治組織應(yīng)當(dāng)提供便利。
第六十五條
市物業(yè)管理行政主管部門履行下列職責(zé)：
（一）負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的相關(guān)政策研究，建立和完善專業(yè)化、社會(huì)化、市場(chǎng)化、法治化的物業(yè)管理機(jī)制；
（二）建立全市物業(yè)行政監(jiān)管綜合管理平臺(tái)和物業(yè)管理行業(yè)信用信息平臺(tái)；
（三）統(tǒng)籌全市住宅專項(xiàng)維修資金監(jiān)管工作；
（四）建立完善分級(jí)培訓(xùn)輔導(dǎo)體系，促進(jìn)業(yè)主自治和物業(yè)行業(yè)技術(shù)進(jìn)步；
（五）指導(dǎo)、服務(wù)和監(jiān)督各區(qū)開展物業(yè)管理行政監(jiān)管工作；
（六）制定臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、物業(yè)服務(wù)合同、承接查驗(yàn)協(xié)議、裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議示范文本，會(huì)同專業(yè)經(jīng)營單位制定相關(guān)委托協(xié)議示范文本；
（七）制定業(yè)主大會(huì)指導(dǎo)規(guī)則、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備經(jīng)費(fèi)管理、統(tǒng)一招標(biāo)投標(biāo)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用管理等配套實(shí)施辦法；
（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。
第六十六條
區(qū)物業(yè)管理行政主管部門履行下列職責(zé)：
（一）負(fù)責(zé)物業(yè)管理項(xiàng)目的區(qū)域備案、前期物業(yè)承接查驗(yàn)備案和物業(yè)服務(wù)合同備案；
（二）負(fù)責(zé)前期物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)管理和住宅專項(xiàng)維修資金使用監(jiān)管；
（三）定期開展物業(yè)服務(wù)質(zhì)量專項(xiàng)檢查，做好物業(yè)服務(wù)企業(yè)及從業(yè)人員的信用信息征集、核查和監(jiān)管工作，并接受查詢；
（四）組織開展轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理項(xiàng)目調(diào)查，建立相關(guān)物業(yè)管理檔案；
（五）指導(dǎo)、服務(wù)和監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）調(diào)處物業(yè)管理矛盾糾紛；
（六）責(zé)令限期改正或者撤銷業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理委員會(huì)的違法決定；
（七）負(fù)責(zé)房屋安全、房屋租賃等監(jiān)督檢查；
（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。
第六十七條
街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)配備專門的管理人員，并履行下列職責(zé)：
（一）負(fù)責(zé)業(yè)主委員會(huì)備案；
（二）建立物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解機(jī)制，調(diào)解物業(yè)管理矛盾糾紛；
（三）指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)業(yè)主組織開展業(yè)主大會(huì)籌備、業(yè)主委員會(huì)選舉、物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘等自治活動(dòng)，組織成立物業(yè)管理委員會(huì)；
（四）指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理項(xiàng)目的移交和接管工作；
（五）責(zé)令限期改正或者撤銷業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的違法決定；
（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。
第六十八條
市、區(qū)相關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，負(fù)責(zé)下列事項(xiàng)的管理工作：
（一）城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)建設(shè)單位履行房屋工程質(zhì)量、燃?xì)獾缺O(jiān)督檢查；
（二）規(guī)劃行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域的劃分、住宅加裝電梯的備案；
（三）民政行政主管部門負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的備案；
（四）城市管理行政主管部門負(fù)責(zé)違法建設(shè)、無照經(jīng)營、亂設(shè)攤點(diǎn)、占用和損壞綠地，擅自伐、移、修剪樹木，焚燒樹葉、垃圾或者其他廢棄物等監(jiān)督檢查；
（五）公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)依法查處住宅小區(qū)內(nèi)影響公共安全、公共秩序的違法行為，對(duì)消防、監(jiān)控安防、養(yǎng)犬、車輛停放等開展監(jiān)督檢查，并協(xié)助開展房屋租賃監(jiān)督管理工作；
（六）質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督行政主管部門負(fù)責(zé)電梯等特種設(shè)備安全運(yùn)行監(jiān)督檢查；
（七）價(jià)格行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)監(jiān)督檢查；
（八）人防行政主管部門負(fù)責(zé)人防工程設(shè)施違法行為監(jiān)督檢查；
（九）環(huán)境保護(hù)行政主管部門負(fù)責(zé)違法排放水污染物、飲食服務(wù)業(yè)油煙污染等監(jiān)督檢查；
（十）水務(wù)行政主管部門負(fù)責(zé)供水、排水等監(jiān)督檢查。
第六十九條 街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)建立聯(lián)席會(huì)議制度，聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會(huì)、公安機(jī)關(guān)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等參加，協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)下列物業(yè)管理中的有關(guān)事項(xiàng)：
（一）前期物業(yè)管理階段的突出問題；
（二）業(yè)主委員會(huì)不依法履行職責(zé)的問題；
（三）業(yè)主委員會(huì)換屆過程中出現(xiàn)的突出問題；
（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)在退出和交接過程中出現(xiàn)的問題；
（五）需要協(xié)調(diào)解決的其他突出問題。
第八章 法律責(zé)任
第七十條 物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)違反本條例規(guī)定，出具的評(píng)估報(bào)告具有虛假內(nèi)容、誤導(dǎo)性陳述、重大遺漏的，由市物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正，沒收違法所得，處三萬元以上五萬元以下罰款，并予以公示；造成當(dāng)事人損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第七十一條 業(yè)主委員會(huì)違反本條例第二十一條規(guī)定的，由區(qū)物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，由區(qū)物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)所在地的社區(qū)居（村）民委員會(huì)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉新的業(yè)主委員會(huì)；相關(guān)責(zé)任人員構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
業(yè)主委員會(huì)委員因個(gè)人行為造成其他業(yè)主合法權(quán)益受到侵害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
第七十二條 業(yè)主委員會(huì)委員、物業(yè)管理委員會(huì)中的業(yè)主成員、業(yè)主代表資格終止后，違反本條例第三十一條規(guī)定，拒不移交其所使用、保管的文書、財(cái)務(wù)、印章等檔案、資料，造成其他業(yè)主損失的，依法承擔(dān)民事責(zé)任。
第七十三條
建設(shè)單位違反本條例規(guī)定，有下列情形之一的，由區(qū)物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，按照下列規(guī)定進(jìn)行處罰：
（一）違反本條例第九條第一款、第四十條規(guī)定，未按照要求報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的文件資料或者未移交物業(yè)服務(wù)相關(guān)資料的，處五萬元以上十萬元以下罰款；
（二）違反本條例第九條第二款規(guī)定，未按照要求交納首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備經(jīng)費(fèi)的，處五萬元以上十萬元以下罰款；
（三）違反本條例第三十六條規(guī)定，未按照要求交存、補(bǔ)足物業(yè)保修金的，處二十萬元以上三十萬元以下罰款；
（四）違反本條例第三十八條規(guī)定，未按照要求委托物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)估的，處五萬元以上十萬元以下罰款；
（五）違反本條例第五十九條規(guī)定，未按照要求交納住宅專項(xiàng)維修資金的，處應(yīng)交納資金百分之十以上百分之三十以下的罰款。
違反本條例第三十四條規(guī)定，未按照要求配臵物業(yè)服務(wù)用房的，由區(qū)物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處二十萬元以上五十萬元以下罰款。
第七十四條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第四十四條規(guī)定，未公示相關(guān)信息的，由區(qū)物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處三萬元以上五萬元以下罰款。
第七十五條 專業(yè)經(jīng)營單位違反本條例第五十四條第三款規(guī)定，停止已交費(fèi)用戶和共用部位的服務(wù)的，由其行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告；情節(jié)嚴(yán)重的，對(duì)有關(guān)主管人員和直接責(zé)任人員給予行政處分；造成業(yè)主損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第七十六條
業(yè)主或者物業(yè)使用人違反本條例第五十五條第一款規(guī)定，給他人造成損失的，依法承擔(dān)民事責(zé)任。有下列情形之一的，由相關(guān)行政主管部門按照下列規(guī)定進(jìn)行查處：
（一）違反第一項(xiàng)、第二項(xiàng)、第三項(xiàng)規(guī)定的，由物業(yè)管理行政主管部門依法查處；
（二）違反第四項(xiàng)、第五項(xiàng)、第六項(xiàng)、第十二項(xiàng)規(guī)定的，由城市管理行政主管部門依法查處；
（三）違反第七項(xiàng)、第八項(xiàng)、第十一項(xiàng)規(guī)定的，由公安機(jī)關(guān)依法查處；
（四）違反第九項(xiàng)、第十項(xiàng)規(guī)定的，由環(huán)境保護(hù)行政主管部門依法查處；
（五）違反第十三項(xiàng)規(guī)定的，由電力、通信行政主管部門依法查處。
第七十七條 物業(yè)管理行政主管部門、政府相關(guān)職能部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）相關(guān)工作人員違反本條例規(guī)定，有下列情形之一的，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：
（一）違法實(shí)施行政許可或者行政處罰的；
（二）未按照規(guī)定履行監(jiān)督檢查職責(zé)的；
（三）發(fā)現(xiàn)違法行為不及時(shí)查處，或者包庇、縱容違法行為的；
（四）其他玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的情形。
第九章
附
則
第七十八條
本條例中下列用語的含義是指：
（一）物業(yè)，是指各類房屋及其附屬的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地；
（二）業(yè)主，是指登記在不動(dòng)產(chǎn)登記簿中的權(quán)利人或者房屋買賣合同上記載的物業(yè)買受人；
（三）物業(yè)使用人，是指實(shí)際使用物業(yè)的人；
（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法取得獨(dú)立法人資格，具有相應(yīng)資質(zhì)，從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)。
第七十九條 對(duì)交付時(shí)間長(zhǎng)、配套設(shè)施設(shè)備不齊全或者破損，房屋產(chǎn)權(quán)單位或者售房單位因客觀原因未實(shí)施物業(yè)管理的老舊住宅小區(qū)，市、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)結(jié)合城市環(huán)境綜合整治和更新改造工作，制定老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)劃和實(shí)施計(jì)劃，完善配套城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，改善老舊住宅小區(qū)綜合環(huán)境，逐步實(shí)施物業(yè)管理。
老舊住宅小區(qū)的范圍由市、區(qū)人民政府確定。
第八十條 本條例適用范圍之外的物業(yè)管理及其監(jiān)督活動(dòng)參照本條例執(zhí)行。
第八十一條 市人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)本條例制定實(shí)施細(xì)則，就物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估、物業(yè)保修金以及住宅專項(xiàng)維修資金管理等事項(xiàng)作出具體規(guī)定，并報(bào)市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)備案。
第八十二條
本條例自2016 年7月1日起施行。南京市人民政府2005年12月26日發(fā)布的《南京市物業(yè)管理辦法》同時(shí)廢止。
第三篇：南京市商品房管理辦法
南京商品房銷售管理辦法
第一章總則第一條
為了規(guī)范商品房銷售行為，保障商品房交易雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》，制定本辦法。
第二條
商品房銷售及商品房銷售管理應(yīng)當(dāng)遵守本辦法。第三條
商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售。本辦法所稱商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房?jī)r(jià)款的行為。本辦法所稱商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為。
第四條
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以自行銷售商品房，也可以委托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房。第五條
國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國商品房的銷售管理工作。省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)商品房的銷售管理工作。直轄市、市、縣人民政府建設(shè)行政主管部門、房地產(chǎn)行政主管部門（以下統(tǒng)稱房地產(chǎn)開發(fā)主管部門）按照職責(zé)分工，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)商品房的銷售管理工作。
第二章 銷售條件 第六條
商品房預(yù)售實(shí)行預(yù)售許可制度。商品房預(yù)售條件及商品房預(yù)售許可證明的辦理程序，按照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第七條
商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：
（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書
（二）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；
（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證
（四）已通過竣工驗(yàn)收；
（五）拆遷安置已經(jīng)落實(shí)
（六）供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；
（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。
第八條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報(bào)送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。
第九條
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售設(shè)有抵押權(quán)的商品房，其抵押權(quán)的處理按照《中華人民共和國擔(dān)保法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第十條
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人。
第十一條
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。
第十二條
商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。第十三條
商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，買受人應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買賣合同時(shí)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議。
第三章 廣告與合同 第十四條
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布商品房銷售宣傳廣告，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《中華人民共和國廣告法》、《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定，廣告內(nèi)容必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布商品房銷售宣傳廣告，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《中華人民共和國廣告法》、《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定，廣告內(nèi)容必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確。
第十五條
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。
第十六條
商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：
（一）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所
（二）商品房基本狀況；
（三）商品房的銷售方式
（四）商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；
（五）交付使用條件及日期
（六）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；
（七）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任
（八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；
（九）面積差異的處理方式
（十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；
（十一）解決爭(zhēng)議的方法
（十二）違約責(zé)任；
（十三）雙方約定的其他事項(xiàng)。
第十七條
商品房銷售價(jià)格由當(dāng)事人協(xié)商議定，國家另有規(guī)定的除外。第十八條
商品房銷售可以按套（單元）計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)。商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。按套（單元）計(jì)價(jià)或者按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。
第十九條
按套（單元）計(jì)價(jià)的現(xiàn)售房屋，當(dāng)事人對(duì)現(xiàn)售房屋實(shí)地勘察后可以在合同中直接約定總價(jià)款。按套（單元）計(jì)價(jià)的預(yù)售房屋，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細(xì)尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時(shí)，套型與設(shè)計(jì)圖紙一致，相關(guān)尺寸也在約定的誤差范圍內(nèi)，維持總價(jià)款不變；套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新約定總價(jià)款。買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。
第二十條
按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未作約定的，按以下原則處理：
（一）面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款
（二）面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房?jī)r(jià)款退還給買受人，同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積－合同約定面積 面積誤差比=───────────── ×100% 合同約定面積 因本辦法第二十四條規(guī)定的規(guī)劃設(shè)計(jì)變更造成面積差異，當(dāng)事人不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議。
第二十一條
按建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差時(shí)的處理方式。第二十二條
不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用。符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買賣合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績(jī)r(jià)款；當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用；當(dāng)事人之間另有約定的，從其約定。
第二十三條
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買賣合同之前向買受人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》；預(yù)售商品房的，還必須明示《城市商品房預(yù)售管理辦法》。
第二十四條
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房?jī)r(jià)款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房；買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。
第四章 銷售代理 第二十五條
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房的，受托機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)是依法設(shè)立并取得工商營業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)訂立書面委托合同，委托合同應(yīng)當(dāng)載明委托期限、委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利、義務(wù)。
第二十六條
受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向買受人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。
第二十七條
受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)如實(shí)向買受人介紹所代理銷售商品房的有關(guān)情況。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)不得代理銷售不符合銷售條件的商品房。
第二十八條
受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在代理銷售商品房時(shí)不得收取傭金以外的其他費(fèi)用。第二十九條
商品房銷售人員應(yīng)當(dāng)經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，方可從事商品房銷售業(yè)務(wù)。第五章 交付 第三十條
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。因不可抗力或者當(dāng)事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知買受人。
第三十一條
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時(shí)設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。
第三十二條
銷售商品住宅時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)定》），向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》。
第三十三條
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計(jì)算。商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于《規(guī)定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期。在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。因不可抗力或者使用不當(dāng)造成的損壞，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。
第三十四條
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項(xiàng)目委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的單位實(shí)施測(cè)繪，測(cè)繪成果報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋權(quán)屬登記。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。
第三十五條
商品房交付使用后，買受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人有權(quán)退房；給買受人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。第六章 法律責(zé)任 第三十六條
未取得營業(yè)執(zhí)照，擅自銷售商品房的，由縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門依照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》的規(guī)定處罰。
第三十七條
未取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書，擅自銷售商品房的，責(zé)令停止銷售活動(dòng)，處5萬元以上10萬元以下的罰款。
第三十八條
違反法律、法規(guī)規(guī)定，擅自預(yù)售商品房的，責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得；收取預(yù)付款的，可以并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。
第三十九條
在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人的，處以警告，責(zé)令限期改正，并處2萬元以上3萬元以下罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第四十條
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將未組織竣工驗(yàn)收、驗(yàn)收不合格或者對(duì)不合格按合格驗(yàn)收的商品房擅自交付使用的，按照《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的規(guī)定處罰。
第四十一條
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按規(guī)定將測(cè)繪成果或者需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房地產(chǎn)行政主管部門的，處以警告，責(zé)令限期改正，并可處以2萬元以上3萬元以下罰款。
第四十二條
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售商品房中有下列行為之一的，處以警告，責(zé)令限期改正，并可處以1萬元以上3萬元以下罰款。
（一）未按照規(guī)定的現(xiàn)售條件現(xiàn)售商品房的；
（二）未按照規(guī)定在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報(bào)送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案的
（三）返本銷售或者變相返本銷售商品房的；
（四）采取售后包租或者變相售后包租方式銷售未竣工商品房的
（五）分割拆零銷售商品住宅的；
（六）不符合商品房銷售條件，向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的
（七）未按照規(guī)定向買受人明示《商品房銷售管理辦法》、《商品房買賣合同示范文本》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》的；
（八）委托沒有資格的機(jī)構(gòu)代理銷售商品房的。
第四十三條
房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代理銷售不符合銷售條件的商品房的，處以警告，責(zé)令停止銷售，并可處以2萬元以上3萬元以下罰款。第四十四條
國家機(jī)關(guān)工作人員在商品房銷售管理工作中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第七章 附則 第四十五條
本辦法所稱返本銷售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以定期向買受人返還購房款的方式銷售商品房的行為。本辦法所稱售后包租，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以在一定期限內(nèi)承租或者代為出租買受人所購該企業(yè)商品房的方式銷售商品房的行為。本辦法所稱分割拆零銷售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以將成套的商品住宅分割為數(shù)部分分別出售給買受人的方式銷售商品住宅的行為。本辦法所稱產(chǎn)權(quán)登記面積，是指房地產(chǎn)行政主管部門確認(rèn)登記的房屋面積。
第四十六條
省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門可以根據(jù)本辦法制定實(shí)施細(xì)則。第四十七條
本辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)解釋。第四十八條
本辦法自2001年6月1日起施行。編輯本段商品房銷售管理辦法詳解關(guān)于已設(shè)定抵押權(quán)的商品房能否再出售
答：目前，商品房銷售中存在銷售已設(shè)定抵押權(quán)商品房的現(xiàn)象，為了解決此類問題，《辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售設(shè)有抵押權(quán)商品房的，其抵押權(quán)的處理按照《中華人民共和國擔(dān)保法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人。
“一房多售”如何規(guī)范
答：有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將商品房重復(fù)銷售，“一女多嫁，導(dǎo)致了購房者掏了錢，卻得不到所購房屋。在《辦法》中的處罰條款中為此還規(guī)定，在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人的，處以警告，責(zé)令限期改正，并處2萬元以上3萬元以下罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
新辦法如何防止“合同欺詐”？
答：商品房買賣糾紛有很大比例是由于合同不規(guī)范或者對(duì)合同條款的內(nèi)涵不清楚而貿(mào)然簽訂等原因引發(fā)的。由于購房人基本上處于弱勢(shì)地位，導(dǎo)致合同糾紛中的受害者往往是購房者。為了解決這一問題，除推行《商品房買賣合同示范文本》外，《辦法》還要求房地產(chǎn)買賣合同中應(yīng)當(dāng)對(duì)事關(guān)購房者權(quán)益的一些重要內(nèi)容必須進(jìn)行明確，并規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在訂立合同之前向購房人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》；商品房采取預(yù)售的，還必須明示《城市商品房預(yù)售管理辦法》。
“訂金”或者“定金”都可以退還嗎？
答：目前，在商品房銷售市場(chǎng)上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在與購房人訂約前向其收取一定費(fèi)用的情形較為普遍。這種費(fèi)用常被冠以“定金、“訂金、“押金、“保證金 等名稱，而且一般對(duì)返還問題都沒有明確規(guī)定?！掇k法》規(guī)定，不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用。符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買賣合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績(jī)r(jià)款；當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用；當(dāng)事人之間另有約定的，從其約定。
延期交房的責(zé)任
答：在《辦法》中規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。因不可抗力或者當(dāng)事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知買受人。
商品房的銷售程序
答：為防止不合法的商品房進(jìn)入流通領(lǐng)域，《辦法》重申商品房預(yù)售實(shí)行預(yù)售許可制度，并要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》的相關(guān)規(guī)定。在商品房現(xiàn)售方面，為避免出現(xiàn)現(xiàn)售商品房開發(fā)主體資格不合法、房屋質(zhì)量不合格等問題，《辦法》規(guī)定，商品房現(xiàn)售應(yīng)符合以下條件：
（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；
（二）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；
（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
（四）已通過竣工驗(yàn)收；
（五）拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；
（六）供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；
（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。
商品房的承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任
答：《辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計(jì)算。商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于《規(guī)定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期?！侗本┣嗄陥?bào)》
第四篇：南京市消防管理辦法
#分類號(hào)=40605 d32a0980 #時(shí)效性=有效
#頒布單位=江蘇省人大常委會(huì) #頒布時(shí)間=19931030 #實(shí)施時(shí)間=19931030 #失效時(shí)間= #內(nèi)容分類=消防管理 #文號(hào)= 南京市消防管理辦法
（１９９３年７月２９日南京市第十一屆人大常委會(huì)第三次會(huì)議制定１９９３年 １０月３０日江蘇省第八屆人大常委會(huì)第四次會(huì)議批準(zhǔn)）
第一章 總 則
第一條 為了加強(qiáng)消防管理工作，防止和減少火災(zāi)的危害，保護(hù)公共財(cái)產(chǎn)和公民生 命財(cái)產(chǎn)的安全，根據(jù)《中華人民共和國消防條例》和有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市 實(shí)際，制定本辦法。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的單位和個(gè)人均應(yīng)當(dāng)遵守本辦法。
第三條 消防工作實(shí)行“預(yù)防為主、防消結(jié)合”的方針，堅(jiān)持“誰主管誰負(fù)責(zé)”的 原則。
第四條 南京市公安局是本市消防管理的主管部門。市公安局消防支隊(duì)，區(qū)公安分 局和縣公安局的肖防科（股）等公安消防監(jiān)督機(jī)構(gòu)，分級(jí)負(fù)責(zé)本辦法的組織實(shí)施和監(jiān)督。
城建、建工、規(guī)劃、交通、市政公用、勞動(dòng)、供電等部門，應(yīng)當(dāng)在各自的職責(zé)范圍 內(nèi)，協(xié)助公安機(jī)關(guān)做好消防管理工作。
第五條 公安、宣傳、文化部門及新聞、保險(xiǎn)等單位，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)消防法規(guī)和消防常 識(shí)的宣傳工作。
第二章 消防安全組織
第六條 市、區(qū)（縣）、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)建立防火安全委員會(huì)，各級(jí)人民政府的負(fù)責(zé)人兼任主任，負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)本地區(qū)的消防工作。各級(jí)公安消防監(jiān)督機(jī) 構(gòu)為本級(jí)防火安全委員會(huì)的辦事機(jī)構(gòu)。
第七條 單位實(shí)行防火責(zé)任制度，其主要行政負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)與公安消防監(jiān)督機(jī)構(gòu)和內(nèi) 部所屬部門分別簽訂《防火安全責(zé)任書》。單位主要行政負(fù)責(zé)人變動(dòng)后，繼任負(fù)責(zé)人應(yīng) 當(dāng)重簽《防火安全責(zé)任書》。
第八條 企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和需要建立專職消防隊(duì)，其下屬生產(chǎn) 組織應(yīng)當(dāng)設(shè)立義務(wù)消防隊(duì)（組）。
產(chǎn)值超過億元的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)），可以根據(jù)需要建立專職消防隊(duì)。
專職消防隊(duì)可以由一個(gè)單位建立，也可以由幾個(gè)單位聯(lián)合建立。
不設(shè)專職消防的單位、街道、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村，可以建立自防自救消防組織。
第九條 下列單位應(yīng)當(dāng)配備專職或者職消防管理人員：
（一）生產(chǎn)、運(yùn)輸易燃易爆化學(xué)危險(xiǎn)物品的單位；
（二）職工在一千人以上的企業(yè)；
（三）易燃易爆物資專儲(chǔ)倉庫（場(chǎng)、站）和儲(chǔ)存物資價(jià)值一千萬元以上的倉庫；
（四）年?duì)I業(yè)額在億元以上的商店；
（五）大專院校、科研單位和市級(jí)以上醫(yī)院；
（六）涉外賓館、飯店；
（七）文物保護(hù)單位。
第十條 專職或者兼職消防管理人員應(yīng)當(dāng)保持穩(wěn)定，接受公安消防監(jiān)督機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù) 指導(dǎo)和技術(shù)培訓(xùn)。單位在任免、調(diào)支專職或者兼職消防管理人員時(shí)，應(yīng)當(dāng)報(bào)公安消防監(jiān) 督機(jī)構(gòu)備案。
第三章 消防設(shè)施建設(shè)及維護(hù)
第十一條 城市消防規(guī)劃，由公安消防監(jiān)督機(jī)構(gòu)會(huì)同城市規(guī)劃部門及其他有關(guān)部門 共同編制。
城鎮(zhèn)消防站、消防供水、消防通道、消防通訊、水上消防和消防指揮系統(tǒng)工程等公 共消防設(shè)施的建設(shè)，應(yīng)當(dāng)與其他市政基礎(chǔ)設(shè)施統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一建設(shè)。
第十二條 城鎮(zhèn)消防站和消防指揮系統(tǒng)工程的建設(shè)及維護(hù)，由公安消防監(jiān)督機(jī)構(gòu)負(fù) 責(zé)實(shí)施。
城鎮(zhèn)消防供水、消防通道、消防通訊及其他公共消防設(shè)施的建設(shè)及維護(hù)，分別由市 政公用、郵電等部門負(fù)責(zé)實(shí)施，公共消防監(jiān)督機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)驗(yàn)收使用。
水上公共消防設(shè)施建設(shè)及維護(hù)，由航運(yùn)、港務(wù)部門及其沿線受益單位負(fù)責(zé)實(shí)施，公 安消防監(jiān)督機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)驗(yàn)收使用。
城鎮(zhèn)公共消防設(shè)施建設(shè)不足或者不符合設(shè)計(jì)要求，公安消防監(jiān)督機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)督促有關(guān) 單位整改。
第十三條 機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位和個(gè)體工商戶，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定配置相應(yīng)種類、數(shù) 量的消防設(shè)備和設(shè)施，并負(fù)責(zé)維護(hù)和管理。
第十四條 城鎮(zhèn)消防站和消防指揮系統(tǒng)工程的建設(shè)及維護(hù)所需的經(jīng)費(fèi)，除地方財(cái)政 撥款外，其余部門按照有關(guān)規(guī)定從基本建設(shè)投資中征收。
保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)從財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)收益中，每年繳納公共消防設(shè)施建設(shè)費(fèi)。第十五條 城鎮(zhèn)街道及其他消防通道應(yīng)當(dāng)保障消防車通行，任何單位或個(gè)人均不得 設(shè)置妨礙消防車輛通告的障礙物。集貿(mào)市場(chǎng)和營業(yè)攤點(diǎn)的設(shè)置，不得堵塞消防通道和妨 礙消火栓的使用。
第四章 防火安全管理
第十六條 工程設(shè)計(jì)單位和設(shè)計(jì)人員，在新建、改建、擴(kuò)建的工程設(shè)計(jì)中，必須執(zhí) 行消防技術(shù)規(guī)范，對(duì)工程的防火設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)。
工程設(shè)計(jì)單位必須建立健全防火設(shè)計(jì)崗位責(zé)任制和防火設(shè)計(jì)逐級(jí)審核責(zé)任制。
防火設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)采用先進(jìn)的消防技術(shù)，必須選用合格的消防設(shè)備和產(chǎn)品。
第十七條 新建、改建、擴(kuò)建工程項(xiàng)目在可行性論證、方案設(shè)計(jì)或者初步設(shè)計(jì)過程 中，應(yīng)當(dāng)征求公安消防監(jiān)督機(jī)構(gòu)的意見。重點(diǎn)建設(shè)工程和甲、乙類危險(xiǎn)性工業(yè)工程項(xiàng)目 在選址時(shí)，公安消防監(jiān)督機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)派員參加。
第十八條 新建、改建、擴(kuò)建工程以及室內(nèi)裝飾（居民住宅裝飾除外，下同）工程 的防火設(shè)計(jì)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)報(bào)經(jīng)分公安消防監(jiān)督機(jī)構(gòu)核準(zhǔn)。公安消防監(jiān)督機(jī)構(gòu)接到申報(bào) 后，對(duì)重點(diǎn)工程的防火設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)于三十日內(nèi)，一般工程的防火設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)于二十日內(nèi)審核 完畢，并填發(fā)《建筑設(shè)計(jì)防火審核意見書》。建設(shè)單位持《建筑設(shè)計(jì)防火審核意見書》，向規(guī)劃部門辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。
施工單位必須按照公安消防監(jiān)督機(jī)構(gòu)核準(zhǔn)的設(shè)計(jì)圖紙和設(shè)計(jì)修改意見進(jìn)行施工，不 得擅自更改。
第十九條 建設(shè)單位與施工單位在簽訂工程承包合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)簽訂工地防火安 全責(zé)任書。施工單位負(fù)責(zé)建筑工地的防火安全工作，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)予以配合。
第二十條 室內(nèi)裝飾工程應(yīng)當(dāng)選用非燃或者難燃材料，并符合裝飾工程設(shè)計(jì)防火管 理的有關(guān)規(guī)定。
第二十一條 工程竣工時(shí)，公安消防監(jiān)督機(jī)構(gòu)參加驗(yàn)收。未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格 的，不得交付使用。
工程交付使用后，使用單位不得擅自改變?cè)阑鹪O(shè)計(jì)。消防設(shè)備必須定期檢查維修，保持良好的狀態(tài)。
已經(jīng)建成使用的建筑物，不符合消防技術(shù)規(guī)范要求的，應(yīng)當(dāng)限期進(jìn)行整改。
第二十二條 電焊、氣焊（割）作業(yè)必須嚴(yán)格遵守動(dòng)火制度。作業(yè)人員必須持證上 崗。作業(yè)地點(diǎn)應(yīng)當(dāng)符合安全要求，并采取可靠的防范措施。
第二十三條 公共場(chǎng)所和高層建筑的通道、安全門、安全梯等應(yīng)當(dāng)有明顯的標(biāo)志，并須保持暢通。
第二十四條 電氣線路的敷設(shè)和電器設(shè)備的安裝，必須符合防火要求和安全技術(shù)規(guī) 定。第二十五條 公安消防監(jiān)督機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法進(jìn)行防火安全檢查，督促落實(shí)防火安全措 施。
公安消防監(jiān)督機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將火災(zāi)危險(xiǎn)性大，發(fā)生火災(zāi)后損失大、傷亡大、影響大的單 位，列為消防重點(diǎn)保衛(wèi)單位。
消防重點(diǎn)保衛(wèi)單位，應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的消防安全標(biāo)準(zhǔn)，落實(shí)各項(xiàng)消防安全措施。
第五章 易燃易爆化學(xué)危險(xiǎn)物品安全管理
第二十六條 凡生產(chǎn)、使用、貯存、經(jīng)營、運(yùn)輸易燃易爆化學(xué)危險(xiǎn)品的單位和個(gè)人，必須嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)規(guī)定和技術(shù)規(guī)范。
第二十七條 從事易燃易爆化學(xué)危險(xiǎn)物品的生產(chǎn)、經(jīng)營、儲(chǔ)運(yùn)、裝卸以及在易燃易 爆危險(xiǎn)場(chǎng)所作業(yè)的人員，必須經(jīng)過消防安全培訓(xùn)，領(lǐng)取安全培訓(xùn)合格證后，方可上崗。
第二十八條 任何單位和個(gè)人不得自行銷毀易燃易爆化學(xué)危險(xiǎn)物品。必須銷毀的，應(yīng)當(dāng)將其物品的種類、品名、數(shù)量、銷毀方法及地點(diǎn)，報(bào)公安消防監(jiān)督機(jī)構(gòu)及有關(guān)部門 核準(zhǔn)。
第二十九條 經(jīng)營、灌裝新型燃料和液化石油氣單位的選址和防火安全措施，應(yīng)當(dāng) 報(bào)經(jīng)公安消防監(jiān)督機(jī)構(gòu)核準(zhǔn)。
嚴(yán)禁任何單位和個(gè)人亂倒液化石油氣殘液和私自灌裝液化石油氣。
嚴(yán)禁在燃?xì)夤艿郎洗罱ńㄖ?、?gòu)筑物。
第三十條 對(duì)易燃易爆化學(xué)危險(xiǎn)物品的運(yùn)輸實(shí)行準(zhǔn)運(yùn)證制度。從事易燃易爆化學(xué)危 險(xiǎn)品運(yùn)輸?shù)模瑧?yīng)當(dāng)向公安消防監(jiān)督機(jī)構(gòu)申領(lǐng)易燃易爆化學(xué)危險(xiǎn)品準(zhǔn)運(yùn)證。
裝運(yùn)易燃易爆化學(xué)危險(xiǎn)品的車輛，應(yīng)當(dāng)按照公安機(jī)關(guān)規(guī)定的行車路線和時(shí)間行駛，中途不得隨意停放。
第三十一條 凡在本市生產(chǎn)、儲(chǔ)存、銷售、購買、運(yùn)輸、使用爆炸物品的單位和個(gè) 人，必須嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)民用爆炸物品的管理法規(guī)的技術(shù)規(guī)范。
第三十二條 承擔(dān)拆除爆破任務(wù)的單位，必須按有關(guān)規(guī)定申領(lǐng)《拆除爆破許可證》。爆破的方案必須經(jīng)本市公安機(jī)關(guān)審核，并按國家《拆除爆破安全規(guī)程》申請(qǐng)批準(zhǔn)。
第三十三條 嚴(yán)禁非法生產(chǎn)、銷售煙花爆竹和私自加工黑火藥。
嚴(yán)禁任何單位、個(gè)人非法持有、收購爆炸物品。
第六章 獎(jiǎng)勵(lì)與處罰
第三十四條 在消防工作中有下列情形之一的單位和個(gè)人，由公安機(jī)關(guān)、上級(jí)主管 部門或者單位給予表彰、獎(jiǎng)勵(lì)；成績(jī)特別突出的，報(bào)請(qǐng)當(dāng)?shù)厝嗣裾o予表彰、獎(jiǎng)勵(lì)：
（一）普及消防安全宣傳教育，落實(shí)消防安全措施，健全消防組織、制度，改善消 防設(shè)施，及時(shí)發(fā)現(xiàn)消除火險(xiǎn)隱患，預(yù)防火災(zāi)事故成績(jī)突出的；
（二）及時(shí)撲滅火災(zāi)或者積極支援鄰近單位和村、居民撲救火災(zāi)，避免重大損失，有顯著貢獻(xiàn)的；
（三）模范遵守消防法規(guī)，制止違反消防法規(guī)的行為，事跡突出的；
（四）對(duì)查明火災(zāi)原因有突出貢獻(xiàn)的；
（五）開展消防科學(xué)技術(shù)研究和技術(shù)革新，取得優(yōu)秀成果的；
（六）在消防工作的其他方面有突出貢獻(xiàn)的。
第三十五條 違反消防管理規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國治安管理處罰條例 》、《中華人民共和國消防條例》以及《中華人民共和國消防條例實(shí)施細(xì)則》和本辦法 的規(guī)定予以處罰。
第三十六條 對(duì)違反防火安全管理規(guī)定的單位，依照下列規(guī)定處罰：
（一）工程項(xiàng)目未經(jīng)公安消防監(jiān)督機(jī)構(gòu)審核擅自施工的，責(zé)令其停工補(bǔ)辦手續(xù)，并 對(duì)建設(shè)單位處以五萬元以下罰款；
（二）施工單位擅自變更防火設(shè)計(jì)的，責(zé)令其限其整改，并處以二萬元以下罰款；
（三）未經(jīng)公安消防監(jiān)督機(jī)構(gòu)驗(yàn)收而交付使用的工程項(xiàng)目，從使用之日起至驗(yàn)收合 格止，對(duì)建設(shè)單位按每日每平方米零點(diǎn)一元處以罰款；
（四）電氣線路鋪設(shè)和電器設(shè)備安裝不符合防火安全技術(shù)規(guī)定造成火險(xiǎn)隱患的，責(zé) 令其限期整改。逾期不改的，處以一萬元以下罰款。
第三十七條 對(duì)有下列違反防火安全管理行為之一的單位負(fù)責(zé)人及直接責(zé)任人員，處以五百元以下罰款：
（一）經(jīng)公安消防監(jiān)督機(jī)構(gòu)提出修改意見后及不按建筑防火規(guī)范進(jìn)行設(shè)計(jì)的；
（二）未經(jīng)公安消防監(jiān)督機(jī)構(gòu)核準(zhǔn)擅自進(jìn)行建筑施工、室內(nèi)裝飾的；
（三）不按公安消防監(jiān)督機(jī)構(gòu)核準(zhǔn)的圖紙進(jìn)行施工的；
（四）擅自改變建筑物、構(gòu)筑物的結(jié)構(gòu)、用途造成火險(xiǎn)隱患的；
（五）未經(jīng)公安消防監(jiān)督機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)，停用或者關(guān)閉消防設(shè)施的；
（六）堵塞公共場(chǎng)所和高層建筑安全出口的；
（七）電焊、氣焊（割）作業(yè)人員違反規(guī)定動(dòng)火作業(yè)的。
第三十八條 違反本辦法第二十一條第三款、第二十九條、第三十二條、第三十三 條第二款規(guī)定的，對(duì)單位處以一萬元以下罰款，對(duì)個(gè)人處以五百元以下罰款。
第三十九條 以違反消防管理規(guī)定，發(fā)生重大、特大火災(zāi)事故或者一年內(nèi)發(fā)生兩起 以上火災(zāi)事故的單位，處以二萬元以下罰款。
第四十條 本辦法規(guī)定的處罰，均由公安機(jī)關(guān)執(zhí)行。公安機(jī)關(guān)作出處罰，應(yīng)當(dāng)制作 處罰決定書。處以罰款的，應(yīng)當(dāng)出具財(cái)政部門統(tǒng)一印制的收據(jù)。罰款收入一律上交國庫。
第四十一條 當(dāng)事人對(duì)公安機(jī)關(guān)依照本辦法作出的處罰決定不服的，在接到處罰決 定書之日起十五日內(nèi)，可以向作出處罰決定機(jī)關(guān)的上一級(jí)公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)復(fù)議；對(duì)復(fù)議決 定不服的，可以在接到復(fù)議決定書之日起十五日內(nèi)，向人民法院提起訴訟。當(dāng)事人逾期 不申請(qǐng)復(fù)議，也不向人民法院起訴，又不履行處罰決定的，作出處罰決定的公安機(jī)關(guān)可 以申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行，或者依法強(qiáng)制執(zhí)行。
第四十二條 違反消防管理規(guī)定構(gòu)成犯罪的責(zé)任人員，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé) 任。
第四十三條 公安消防監(jiān)督人員在消防監(jiān)督管理中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私枉法 的，由其所在單位或者上級(jí)主管部門給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究 刑事責(zé)任。
第七章 附 則
第四十四條 人民解放軍在本市行政區(qū)域內(nèi)的軍事設(shè)施的消防工作，不適用本辦法。
第四十五條
第四十六條
本辦法具體應(yīng)用的問題由南京市公安局負(fù)責(zé)解釋。本辦法自公布之日起施行。
第五篇：南京市學(xué)前教育管理辦法
南京市學(xué)前教育管理辦法
《南京市學(xué)前教育管理辦法》已經(jīng)2005年9月2日市政府常務(wù)會(huì)議審議通過，現(xiàn)予發(fā)布，自2005年11月1日起施行。市長(zhǎng) 蔣宏坤
二○○五年九月七日
第一章 總
則
第一條 為了進(jìn)一步加強(qiáng)本市學(xué)前教育管理，保障和促進(jìn)學(xué)前教育事業(yè)的健康發(fā)展，提高學(xué)前教育的質(zhì)量，根據(jù)《中華人民共和國教育法》、《中華人民共和國民辦教育促進(jìn)法》和《江蘇省幼兒教育暫行條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。
第二條 在本市行政區(qū)域內(nèi)的幼兒園、托兒所以及其他對(duì)6歲以下學(xué)齡前兒童實(shí)施保育教育的教育機(jī)構(gòu)(以下簡(jiǎn)稱學(xué)前教育機(jī)構(gòu))，均應(yīng)遵守本辦法。
第三條 學(xué)前教育活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循保育與教育相結(jié)合的原則，對(duì)學(xué)齡前兒童實(shí)施體、智、德、美諸方面的教育，促進(jìn)其身心健康和諧發(fā)展。
第四條 各級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)學(xué)前教育的領(lǐng)導(dǎo)，根據(jù)本行政區(qū)域內(nèi)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，制定學(xué)前教育事業(yè)規(guī)劃，積極發(fā)展學(xué)前教育，重視并扶持農(nóng)村和殘疾人學(xué)前教育事業(yè)的發(fā)展。
第五條 市教育行政部門主管本市學(xué)前教育工作。
區(qū)、縣教育行政部門應(yīng)當(dāng)做好轄區(qū)內(nèi)的學(xué)前教育管理工作，并配備專(兼)職人員負(fù)責(zé)學(xué)前教育日常管理工作。
鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)因地制宜發(fā)展學(xué)前教育事業(yè)，采取多種形式保障轄區(qū)內(nèi)學(xué)齡前兒童接受學(xué)前教育。
建設(shè)、規(guī)劃、財(cái)政、物價(jià)、衛(wèi)生、民政、市政公用、市容、勞動(dòng)保障、公安消防等部門以及婦聯(lián)組織，按照各自職責(zé)，協(xié)同做好學(xué)前教育管理工作。
第六條 鼓勵(lì)公民、法人和其他組織以各種形式依法舉辦或者捐助學(xué)前教育事業(yè)。
鼓勵(lì)境內(nèi)外組織和個(gè)人以捐資、贈(zèng)物等形式支持學(xué)前教育事業(yè)的發(fā)展。
第二章 設(shè)立與設(shè)施
第七條 舉辦學(xué)前教育機(jī)構(gòu)必須符合本市教育發(fā)展規(guī)劃的需要。
設(shè)立、變更、終止幼兒園，舉辦者需向所在地的區(qū)、縣教育行政部門提出許可申請(qǐng)。
設(shè)立、變更、終止托兒所以及其他學(xué)前教育機(jī)構(gòu)，舉辦者應(yīng)當(dāng)向所在地的區(qū)、縣教育行政部門進(jìn)行備案。
第八條 申請(qǐng)?jiān)O(shè)立幼兒園，需提交下列材料：
(一)擬辦學(xué)前教育機(jī)構(gòu)的地點(diǎn)、環(huán)境、房舍、設(shè)施及布局方案；
(二)舉辦者的法人資格證明或者個(gè)人身份證明；
(三)擬辦學(xué)前教育機(jī)構(gòu)的章程或者制度；
(四)教職員工的資格證明、健康證明；
(五)擬辦學(xué)前教育機(jī)構(gòu)的場(chǎng)地證明和必備資金證明；
(六)公安消防部門出具的消防安全證明、建設(shè)行政部門出具的房屋安全合格證明。
舉辦民辦幼兒園的，還應(yīng)當(dāng)提交民政部門的名稱核準(zhǔn)證明。
聯(lián)合舉辦幼兒園的，還應(yīng)當(dāng)提交聯(lián)辦協(xié)議書。
托兒所以及其他學(xué)前教育機(jī)構(gòu)設(shè)立、變更備案時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交(一)、(二)、(四)、(六)項(xiàng)規(guī)定的材料。
第九條 區(qū)、縣教育行政部門應(yīng)當(dāng)自接到設(shè)立、變更、終止幼兒園的申請(qǐng)之日起，在法律、法規(guī)規(guī)定的期限內(nèi)作出許可決定。對(duì)許可設(shè)立的核發(fā)辦學(xué)許可證，并報(bào)上一級(jí)教育行政部門備案；不予許可的，應(yīng)當(dāng)書面說明理由。
托兒所以及其他學(xué)前教育機(jī)構(gòu)在設(shè)立、變更之日起30日內(nèi)，或者終止前30日內(nèi)進(jìn)行備案。
第十條 設(shè)立、變更、終止民辦幼兒園，舉辦者應(yīng)當(dāng)?shù)剿诘氐膮^(qū)、縣民政部門依法辦理登記、變更、注銷手續(xù)，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定即時(shí)予以辦理。
第十一條 中外合作舉辦學(xué)前教育機(jī)構(gòu)的，按照《中華人民共和國中外合作辦學(xué)條例》辦理。
第十二條 根據(jù)國家和本市配套建設(shè)幼兒園等教育設(shè)施的有關(guān)規(guī)定，規(guī)劃部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同教育行政部門合理規(guī)劃布局學(xué)前教育設(shè)施。
配套新建的學(xué)前教育設(shè)施應(yīng)當(dāng)設(shè)置在遠(yuǎn)離各種污染源和危險(xiǎn)場(chǎng)所的地方，并按照國家相關(guān)技術(shù)規(guī)范設(shè)計(jì)建造。
利用已有房舍、場(chǎng)地設(shè)置的學(xué)前教育設(shè)施，必須有符合國家技術(shù)規(guī)范的獨(dú)立出入通道和相應(yīng)的安全防護(hù)措施。
第十三條 在城市市區(qū)土地出讓條件中規(guī)定配套建設(shè)幼兒園等教育設(shè)施的，受讓人應(yīng)當(dāng)按照土地出讓的條件和規(guī)劃的要求建設(shè)教育設(shè)施，并與其他建設(shè)項(xiàng)目同時(shí)交付使用。
第十四條 任何單位或者個(gè)人不得侵占、挪用、損壞學(xué)前教育設(shè)施；不得在幼兒園等教育用地范圍內(nèi)興建與教育無關(guān)的永久性房屋建筑；不得違反國家有關(guān)規(guī)定在教育用地周圍興建妨礙學(xué)前教育機(jī)構(gòu)正常教學(xué)秩序、危害師生身心健康的各種設(shè)施。第三章 保育與教育
第十五條 學(xué)前教育機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)為學(xué)齡前兒童提供健康、豐富的生活和活動(dòng)環(huán)境，滿足學(xué)齡前兒童多方面發(fā)展的需要。
第十六條 學(xué)前教育機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)尊重學(xué)齡前兒童身心發(fā)展的規(guī)律和學(xué)習(xí)特點(diǎn)，以游戲?yàn)榛净顒?dòng)，保育與教育并重，促進(jìn)其全面和富有個(gè)性的發(fā)展。嚴(yán)禁虐待、歧視、侮辱、恐嚇、體罰和變相體罰學(xué)齡前兒童。
第十七條 學(xué)前教育機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行國家規(guī)定的各項(xiàng)安全、衛(wèi)生、保健管理制度，建立食物中毒及傳染病傳播等突發(fā)事件的應(yīng)急預(yù)案，保障學(xué)齡前兒童的人身安全。
發(fā)生食物中毒、傳染病傳播等突發(fā)事件時(shí)，學(xué)前教育機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)立即采取措施，并按照處理突發(fā)公共衛(wèi)生事件的相關(guān)規(guī)定及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門。
第十八條 學(xué)齡前兒童入學(xué)前應(yīng)當(dāng)按照國家的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行健康檢查。學(xué)前教育機(jī)構(gòu)的舉辦者應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定組織教職員工進(jìn)行健康檢查。
慢性傳染病、精神病以及其他法律、法規(guī)規(guī)定不宜從事學(xué)前教育工作的疾病患者，不得在學(xué)前教育機(jī)構(gòu)工作。
第十九條 學(xué)前教育機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)家長(zhǎng)進(jìn)行幼兒家庭教育方法、衛(wèi)生保健、營養(yǎng)、生長(zhǎng)發(fā)育等方面的指導(dǎo)。第四章 學(xué)前教育保障
第二十條 市、區(qū)、縣財(cái)政部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)政策規(guī)定、財(cái)力狀況安排預(yù)算，足額、按時(shí)核撥學(xué)前教育經(jīng)費(fèi)，監(jiān)督學(xué)前教育經(jīng)費(fèi)的使用。
第二十一條 學(xué)前教育機(jī)構(gòu)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)辦學(xué)成本確定，報(bào)價(jià)格行政主管部門批準(zhǔn)或者備案，并向社會(huì)公示后執(zhí)行。
第二十二條 學(xué)前教育機(jī)構(gòu)收取的幼兒膳食經(jīng)費(fèi)必須專款專用，全部用于幼兒伙食，每月定期公示。
第二十三條 學(xué)前教育機(jī)構(gòu)支付的公用事業(yè)費(fèi)(供水、供電、燃?xì)?、排污、垃圾處理費(fèi)等)享受政府提供的優(yōu)惠政策。
第二十四條 各類性質(zhì)的學(xué)前教育機(jī)構(gòu)在教研活動(dòng)、人員培訓(xùn)、表彰獎(jiǎng)勵(lì)等方面，享有同等待遇。
第二十五條 學(xué)前教育機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)保障教職員工工資、福利待遇，依法為其辦理社會(huì)保險(xiǎn)登記，繳納社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)。
第二十六條 教育行政部門、學(xué)前教育機(jī)構(gòu)按照國家有關(guān)規(guī)定制定培訓(xùn)計(jì)劃，對(duì)幼兒教師進(jìn)行多種形式的業(yè)務(wù)培訓(xùn)。
第二十七條 教育行政部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同有關(guān)部門定期監(jiān)督、指導(dǎo)和檢查學(xué)前教育機(jī)構(gòu)的安全、衛(wèi)生、財(cái)務(wù)等各項(xiàng)工作。
有關(guān)部門履行監(jiān)督管理職責(zé)時(shí)，不得妨礙學(xué)前教育機(jī)構(gòu)正常的教育教學(xué)活動(dòng)；不得擅自向?qū)W前教育機(jī)構(gòu)收取費(fèi)用；不得向?qū)W前教育機(jī)構(gòu)提出購買指定商品、接受有償服務(wù)等不正當(dāng)要求。第五章 法律責(zé)任
第二十八條 違反本辦法，未經(jīng)許可設(shè)立、變更、終止幼兒園的，由教育行政部門責(zé)令限期改正。逾期不改的，對(duì)單位可處以2000元以上10000元以下的罰款；對(duì)個(gè)人可處以200元以上1000元以下的罰款。
第二十九條 違反本辦法，托兒所以及其他學(xué)前教育機(jī)構(gòu)的設(shè)立、變更、終止不進(jìn)行備案的，由教育行政部門責(zé)令限期改正。逾期不改的，對(duì)單位可處以200元以上2000元以下的罰款；對(duì)個(gè)人可處以500元以下的罰款。
第三十條 違反本辦法第十二條第二、三款，以及第十三條、第十四條規(guī)定的，由教育行政部門責(zé)令限期整改；拒不整改的，由有關(guān)部門依法予以處罰。
第三十一條 違反本辦法規(guī)定，有下列情形之一的，由有關(guān)部門依法給予行政處罰；造成損害、損失的，依法追究賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：
(一)虐待、歧視、侮辱、恐嚇、體罰和變相體罰學(xué)齡前兒童的；
(二)使用有毒、有害物質(zhì)制做教具、玩具的；
(三)克扣、挪用學(xué)齡前兒童伙食費(fèi)的；
(四)違反有關(guān)規(guī)定收費(fèi)的。
第三十二條 違反本辦法，法律、法規(guī)已有處罰規(guī)定的，從其規(guī)定。
第三十三條 教育行政部門應(yīng)當(dāng)在法律、法規(guī)和本辦法設(shè)定的處罰幅度范圍內(nèi)，根據(jù)違法行為的事實(shí)、情節(jié)、危害程度，制定實(shí)施處罰的具體標(biāo)準(zhǔn)。
第三十四條 教育行政部門工作人員在學(xué)前教育管理工作中濫用職權(quán)、徇私舞弊、玩忽職守的，或者不依法履行職責(zé)的，由其所在單位或者上級(jí)行政主管部門依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第六章 附 則
第三十五條 本辦法自2005年11月1日起施行。
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