第一篇：物業(yè)前期工程

物業(yè)前期工程質(zhì)量

物業(yè)服務(wù)企業(yè)前期介入階段的工作有別于物業(yè)前期咨詢，此階段更加注重項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)功能設(shè)施設(shè)備的合理安裝及隱蔽工程的施工質(zhì)量等，通過(guò)派駐現(xiàn)場(chǎng)工程人員與開(kāi)發(fā)商、總包單位、監(jiān)理單位進(jìn)行協(xié)調(diào)，使初期各項(xiàng)設(shè)計(jì)建設(shè)更加完善合理。這是保證開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)建設(shè)高質(zhì)量、高品質(zhì)項(xiàng)目的重要輔助途徑之一。具體來(lái)講，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要協(xié)助開(kāi)發(fā)商從后期物業(yè)管理角度進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)工程優(yōu)化，向甲方提供現(xiàn)場(chǎng)建議對(duì)前期介入階段的物業(yè)顧問(wèn)工作應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注：

一、合理選擇配備現(xiàn)場(chǎng)介入人員

現(xiàn)場(chǎng)工作十分復(fù)雜，對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言是一項(xiàng)經(jīng)驗(yàn)型工作，所以對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)派駐人員的選擇應(yīng)掌握以下標(biāo)準(zhǔn)：

1．有物業(yè)工程服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，了解客戶需求，善于將施工與需求結(jié)合的人員；

2．有豐富的施工現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，能夠保證自身安全；

3．專業(yè)比較全面，能獨(dú)立完成工作并能與他人配合工作的人員。

二、保障后臺(tái)的技術(shù)支持工作

物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)顧問(wèn)人員的派駐企業(yè)，作為后臺(tái)技術(shù)支持的角色，需要與現(xiàn)場(chǎng)人員緊密配合，特別是物業(yè)前期咨詢公司和前期介入公司不是同一家的時(shí)候，兩個(gè)公司還需要密切配合。作為后臺(tái)的技術(shù)支持部門應(yīng)采取積極配合、技術(shù)支持的方式，對(duì)項(xiàng)目駐場(chǎng)人員發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題、發(fā)展商反饋的問(wèn)題，提出必要的建議供駐場(chǎng)人員參考，在需要的時(shí)候參與到現(xiàn)場(chǎng)工作中。駐場(chǎng) 人員對(duì)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題要及時(shí)向甲方反映，提出建議，并與支持部門溝通，從另一個(gè)方面提 醒甲方。

三、做好與現(xiàn)場(chǎng)各方關(guān)系的協(xié)調(diào)

開(kāi)發(fā)商、總包單位、分包施工單位、監(jiān)理單位、成品保護(hù)單位、設(shè)備供應(yīng)商等現(xiàn)場(chǎng)各方 關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，協(xié)調(diào)各方關(guān)系為現(xiàn)場(chǎng)工作提供便利也是十分重要的。以上是前期介入中需要關(guān)注的要點(diǎn)，而前期介入階段主要是在項(xiàng)目已經(jīng)完成方案設(shè)計(jì)，深化施工設(shè)計(jì)圖紙基本完成，進(jìn)入設(shè)施設(shè)備安裝及二次結(jié)構(gòu)施工階段，物業(yè)顧問(wèn)公司派駐人員進(jìn)場(chǎng)，駐場(chǎng)實(shí)施相關(guān)顧問(wèn)工作，但在一般情況下，深化設(shè)計(jì)、施工兩個(gè)步驟多會(huì)同時(shí)開(kāi)展，物業(yè)駐場(chǎng)人員的主要工作也來(lái)自這兩個(gè)方面，其主要工作有：

1、深入了解項(xiàng)目特點(diǎn)，擬定現(xiàn)場(chǎng)顧問(wèn)計(jì)劃。在進(jìn)入項(xiàng)目以前，應(yīng)當(dāng)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行深入了解并制定計(jì)劃。

（1）審讀圖紙，了解項(xiàng)目系統(tǒng)情況；從設(shè)計(jì)說(shuō)明入手，對(duì)建筑圖紙、結(jié)構(gòu)圖紙、設(shè)備專業(yè)圖紙等進(jìn)行閱讀，標(biāo)記重要的環(huán)節(jié)，了解項(xiàng)目的整體設(shè)計(jì)思路、定位。最后對(duì)圖紙審讀的結(jié)果進(jìn)行匯總，為制定工作計(jì)劃做準(zhǔn)備。

（2）根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，擬定現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)顧問(wèn)計(jì)劃。根據(jù)了解到的項(xiàng)目特點(diǎn)，如項(xiàng)目定位、系統(tǒng)構(gòu)成、交通流線、服務(wù)配套等，結(jié)合甲方的施工進(jìn)度計(jì)劃擬定現(xiàn)場(chǎng)顧問(wèn)計(jì)劃。

2、關(guān)注工程進(jìn)度，記錄現(xiàn)場(chǎng)情況。在現(xiàn)場(chǎng)巡視過(guò)程中，記錄所有關(guān)注的細(xì)節(jié)，為提供物業(yè)建議做準(zhǔn)備。

（1）根據(jù)工程計(jì)劃，調(diào)整工作計(jì)劃；隨著現(xiàn)場(chǎng)情況的變化，工程進(jìn)度計(jì)劃也在隨時(shí)調(diào)整，物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)介入人員應(yīng)關(guān)注該計(jì)劃，及時(shí)調(diào)整物業(yè)的顧問(wèn)計(jì)劃及工作側(cè)重點(diǎn)。

（2）記錄設(shè)計(jì)方案和施工圖紙變更；物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)介入人員在施工中要認(rèn)真記錄設(shè)計(jì)方案、施工圖紙變更及施工洽商，為物業(yè)服務(wù)公司的后期接管提供便利。

（3）記錄施工現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，為提出各種建議做準(zhǔn)備。施工過(guò)程是根據(jù)施工便利與否而適

時(shí)調(diào)整的，所以，有許多設(shè)備設(shè)施安裝的位置與圖紙不符，物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)介入人員必須在圖紙上進(jìn)行標(biāo)注；如記錄一些隱蔽工程和截門等的位置變化，使今后的物業(yè)維修能準(zhǔn)確判斷位置。

3、參加施工期間的專業(yè)會(huì)議，提供建議。

（1）通過(guò)參加設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)會(huì)、施工協(xié)調(diào)會(huì)、監(jiān)理會(huì)等了解施工焦點(diǎn)；參加專業(yè)會(huì)議，通過(guò)會(huì)議上的問(wèn)題討論、焦點(diǎn)爭(zhēng)論，了解項(xiàng)目情況，并在會(huì)議上明確物業(yè)要求，適時(shí)的提出物業(yè)建議。

（2）根據(jù)會(huì)議等的實(shí)際情況，適時(shí)提供書面物業(yè)建議。

4、通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的深入了解，提供現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)建議。

（1）改進(jìn)設(shè)計(jì)中不利于后期物業(yè)管理及業(yè)主使用的優(yōu)化建議；設(shè)計(jì)中有許多不盡人意之處，一些設(shè)計(jì)人員甚至忽略后期維護(hù)、管理的需求，物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)介入人員要了解、記錄這些信息，并結(jié)合實(shí)際根據(jù)優(yōu)化的可能性，有針對(duì)性的適時(shí)提出物業(yè)書面建議。

（2）改進(jìn)施工中不利于后期物業(yè)管理及業(yè)主使用的優(yōu)化建議； 物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)介入人員應(yīng)通過(guò)記錄現(xiàn)場(chǎng)的情況，匯總后及時(shí)向甲方及施工單位提供書面建

議，督促整改不便于后期物業(yè)管理的事項(xiàng)。關(guān)注各單項(xiàng)工程設(shè)備的調(diào)試、試驗(yàn)，特別要關(guān)注 隱蔽工程的隱檢、驗(yàn)收。

（3）優(yōu)化施工質(zhì)量的建議。

關(guān)注施工中的問(wèn)題，對(duì)施工質(zhì)量及時(shí)提出意見(jiàn)和建議，從而輔助提升工程質(zhì)量和項(xiàng)目品質(zhì)。無(wú)論是對(duì)設(shè)計(jì)還是對(duì)施工的現(xiàn)場(chǎng)，建議都應(yīng)注意時(shí)效性。

5、跟蹤現(xiàn)場(chǎng)建議采納情況。

物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)介入人員對(duì)提出的關(guān)鍵性建議必須適時(shí)跟進(jìn)，在必要情況下要堅(jiān)持促使甲方采納并要求施工單位改進(jìn)、整改；統(tǒng)計(jì)建議采納情況，為今后物業(yè)管理提供參考。

6、收集、整理現(xiàn)場(chǎng)資料。

（1）施工圖紙；

收集、整理各類圖紙，包括建筑、結(jié)構(gòu)、機(jī)電設(shè)備等各系統(tǒng)圖紙。

（2）機(jī)電設(shè)備及建材的資料。

收集機(jī)電設(shè)備及建材的資料，包括：封樣、產(chǎn)品來(lái)源證、原裝保修書、使用說(shuō)明書、環(huán) 保認(rèn)證書等相關(guān)認(rèn)證資料復(fù)印件，并關(guān)注必需的配件、配料、專用工具，為日后的維修保養(yǎng)工作作好充分的準(zhǔn)備。

7、進(jìn)行交接資料初步整理，為竣工接管提供便利。

（1）建立初步設(shè)備臺(tái)帳；

隨著施工進(jìn)入設(shè)備安裝階段，大量設(shè)備將到位，通過(guò)物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)介入人員的記錄等需要按照不同系統(tǒng)整理建立設(shè)備臺(tái)帳，為后期交接奠定基礎(chǔ)。

（2）擬寫初步交接方案；

根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)施工進(jìn)度情況，擬定初步的交接方案，為前期物業(yè)管理的到來(lái)做好充分準(zhǔn)備。

（3）配合開(kāi)發(fā)商做好前期單項(xiàng)工程調(diào)試驗(yàn)收輔助工作。物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)介入人員根據(jù)項(xiàng)目施工單項(xiàng)工程的調(diào)試、驗(yàn)收進(jìn)度，擬定輔助調(diào)試、驗(yàn)收方案，記錄相關(guān)信息，提出前期物業(yè)管理相關(guān)人員逐步進(jìn)入的建議，做好相關(guān)的輔助工作。

第二篇：前期物業(yè)介入工程工作報(bào)告

前期物業(yè)介入工程工作報(bào)告

青城華府項(xiàng)目自2010年11月份物業(yè)前期介入以來(lái)，按照董事長(zhǎng)的指示，在配合好項(xiàng)目、服務(wù)好營(yíng)銷的同時(shí)。依據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的31個(gè)要點(diǎn)開(kāi)展工作，就參與小區(qū)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)和建設(shè)方面（主要從安全防范、房屋主體、設(shè)備設(shè)施、園林景觀、隱蔽工程、智能化等）。從業(yè)主(使用人)及物業(yè)管理的角度，提出一些合理化建議，以本物業(yè)最大限度地滿足業(yè)主的需求和物業(yè)管理的需要。

一.規(guī)劃設(shè)計(jì)階段：

從方便業(yè)主生活，配套完善、便于管理和降低日后物業(yè)管理成本的角度，向項(xiàng)目部提出物業(yè)管理規(guī)劃設(shè)計(jì)階段物業(yè)管理前期介入報(bào)告；總結(jié)類似的規(guī)劃設(shè)計(jì)缺陷、工程質(zhì)量疑點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題（如：玻璃幕墻的選材、屋頂墻面的防水、隱蔽污排生活管網(wǎng)的施工程序、飄窗滲水、車位設(shè)計(jì)、主供電容量等）。在介入報(bào)告中列出并反饋至各相關(guān)部門，以便在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)及時(shí)修正和避免。在每項(xiàng)工程開(kāi)工及開(kāi)工初期，我們要求前期工程跟蹤人員，到項(xiàng)目資料室翻閱查看建設(shè)工程施工圖紙。對(duì)每處設(shè)施設(shè)備布局仔細(xì)斟酌，就不明事項(xiàng)與項(xiàng)目責(zé)任工程師進(jìn)行探討，是否規(guī)范合理設(shè)計(jì)、能否滿足業(yè)主使用要求，是否便于我們后期的管理做了相應(yīng)的考慮（如：①管理用房的預(yù)留，包括今后的業(yè)委會(huì)用房、管理處辦公用房、員工宿舍食堂、職工業(yè)主娛樂(lè)活動(dòng)室、物料倉(cāng)庫(kù)、清潔工工具房等。②小區(qū)相對(duì)集中進(jìn)出口位置和數(shù)量配置要合理，能少則少，以減少不必要的費(fèi)用支出。車輛及人行出入口盡量專用設(shè)置，所有車輛出入口應(yīng)當(dāng)直接對(duì)小區(qū)外部，當(dāng)不能完全分開(kāi)時(shí)也要在具體的設(shè)置中方便物業(yè)管理，應(yīng)有適當(dāng)?shù)囊龑?dǎo)隔斷措施。③小區(qū)的外圍盡量考慮到封閉式治安管理的需要，鐵圍欄的設(shè)計(jì)要防攀防鉆；綠化帶植物的品種不宜名貴，高大型樹(shù)種不易靠近房屋、道路，其根系將對(duì)房屋及路面有不良影響；建筑小品設(shè)計(jì)亦要考慮到易于低成本維護(hù)。④小區(qū)內(nèi)盡量不要配置有安全隱患的大型水池、秋千、轉(zhuǎn)盤等；水系的設(shè)置不易太多，既不利于清理，也不利于節(jié)能降耗和物業(yè)管理。⑤排污管、雨水管在穿樓板時(shí)要考慮采用套管，以方便管體爆裂時(shí)便于更換；電梯間的電梯入口要有一定的坡度，防止溢水。⑥小區(qū)路燈盡量采用全功率及半功率布線，以便節(jié)約用電，其控制應(yīng)具備光亮自動(dòng)控制技術(shù)；另外，應(yīng)采用通用型燈座，耐銹蝕，牢固、防日曬雨淋、不怕臺(tái)風(fēng)、采用 1

節(jié)能類型。單元樓道燈應(yīng)采用光控紅外線復(fù)合開(kāi)關(guān)，以便手提東西的業(yè)主上下樓梯，且減少樓道公共照明用電量。⑦垃圾中轉(zhuǎn)站最好設(shè)計(jì)在小區(qū)進(jìn)出口附近處，盡量不靠近住所，東西兩側(cè)，以利風(fēng)向，使氣味不聚集小區(qū)，且垃圾房門朝外便于垃圾清運(yùn)車輛在外作業(yè)不影響小區(qū)。⑧小區(qū)的地下排污管道要鋪設(shè)合理，井口間距要合適，一般不要超過(guò)管路疏通時(shí)的竹片長(zhǎng)度或機(jī)械疏通機(jī)可達(dá)長(zhǎng)度，各類井蓋盡量避免安裝在主干路上；所有重要埋設(shè)管線應(yīng)做好地面標(biāo)示；重要管路，在過(guò)路時(shí)應(yīng)注意抗壓設(shè)計(jì)；重要管路和線路要預(yù)留備用管線或活口，以免發(fā)生局部損壞換整條管線、勞民傷財(cái)。⑨各房間均應(yīng)考慮空調(diào)設(shè)置位，防止因沒(méi)有設(shè)計(jì)造成住戶亂裝，影響房屋外觀；商鋪前后應(yīng)預(yù)留空調(diào)位及排水管）。

二.關(guān)注施工質(zhì)量，緊跟施工進(jìn)度，提出合理建議：

堅(jiān)持參加項(xiàng)目周例會(huì)和監(jiān)理例會(huì)，以便及時(shí)全面了解各施工進(jìn)度和時(shí)間節(jié)點(diǎn)。時(shí)刻關(guān)注工程質(zhì)量和工程建設(shè)進(jìn)度，要求工程組每日親臨施工現(xiàn)場(chǎng)，了解施工情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題和反應(yīng)問(wèn)題。對(duì)各類問(wèn)題做好記錄取證拍照，如實(shí)反應(yīng)到監(jiān)理和項(xiàng)目部（如：①消防監(jiān)控中心原設(shè)計(jì)面積小且不便于利用。②各商網(wǎng)及各電梯機(jī)房均為設(shè)計(jì)爬梯，不便于日后清理和維修。③小區(qū)圍墻周界原均未設(shè)計(jì)紅外對(duì)射技防系統(tǒng)，通往地下室樓梯未設(shè)計(jì)門禁系統(tǒng)。④小區(qū)內(nèi)圍未設(shè)計(jì)便民公廁。⑤電梯前室裝修時(shí)未預(yù)留各管、線檢修口。⑥各進(jìn)戶門、消防門門套灌漿不實(shí)。⑦飄窗周圍沙漿澆灌不嚴(yán)實(shí)，存在滲水隱患。⑧地下室頂部后澆帶防水處理不及時(shí)。⑨墻面開(kāi)裂及地面空鼓和起沙等現(xiàn)象。⑩隱蔽污、雨排管網(wǎng)不按規(guī)范到井，主污排水管不按規(guī)范夯實(shí)墊層）。在項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)的重視下，以上問(wèn)題都很順利的得到了有效解決和控制。

三.加強(qiáng)工程人員的專業(yè)技能培訓(xùn)：

結(jié)合項(xiàng)目工程進(jìn)展擬定了工程培訓(xùn)計(jì)劃，主要以物業(yè)接管驗(yàn)收程序、物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及檢驗(yàn)規(guī)程、住宅分戶驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)與要求、工程疑難100問(wèn)、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的31個(gè)要點(diǎn)等科目重點(diǎn)培訓(xùn)。

以上是管理處根據(jù)項(xiàng)目工程進(jìn)展所做的相關(guān)工程方面的工作，針對(duì)下步工作管理處繼續(xù)緊跟施工進(jìn)度、關(guān)注施工質(zhì)量，堅(jiān)持抓好工程人員的專業(yè)技能培訓(xùn)（如：《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收管理暫行規(guī)定》、《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》）。重點(diǎn)抓好接管驗(yàn)收（如：①嚴(yán)格按《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收管理暫行規(guī)定》的標(biāo)

準(zhǔn)驗(yàn)收。②對(duì)在前期介入階段提出的完善項(xiàng)目和整改意見(jiàn)進(jìn)行復(fù)核，對(duì)尚未完善的事項(xiàng)，請(qǐng)求項(xiàng)目提出補(bǔ)救和解決措施并備案。③在接管驗(yàn)收時(shí)要求項(xiàng)目對(duì)小區(qū)所有土建工程、裝飾工程、市政工程、設(shè)備安裝工程和綠化工程等主體及配套工程的施工圖紙、技術(shù)資料和各單位名稱、工程項(xiàng)目、工程負(fù)責(zé)人聯(lián)系電話、保修期限等內(nèi)容列出清單備查。④請(qǐng)項(xiàng)目協(xié)調(diào)各施工單位，適當(dāng)備留未用完的小區(qū)建材包括各種瓷片、玻璃窗及配件等以便日后維修便捷并減少費(fèi)用。⑤凡小區(qū)采用非市面上常見(jiàn)的建材，設(shè)備和設(shè)施的聯(lián)系施工單位提供供貨和維修保養(yǎng)單位的地址、電話和聯(lián)系人。⑥驗(yàn)收時(shí)密切注意和物管相關(guān)的設(shè)施和管線有無(wú)按規(guī)范要求做好。⑦小區(qū)公共設(shè)備、設(shè)施、輔助場(chǎng)所、停車位、會(huì)所等產(chǎn)權(quán)須界定并出具相關(guān)證明，避免以后引起業(yè)主投訴、爭(zhēng)紛）。

青城華府管理處

2011年9月10日

第三篇：物業(yè)園林綠化工程前期介入

物業(yè)園林綠化工程前期介入

物業(yè)前期介入中園林綠化工程不可忽視的幾個(gè)問(wèn)題

住區(qū)園林綠化的水平已經(jīng)成為商品房檔次高低評(píng)比的重要標(biāo)準(zhǔn)之一，建設(shè)者的高價(jià)環(huán)境包裝，使得居住區(qū)的園景綠化水平日新月異。但由于多方面的原因，在綠化設(shè)計(jì)和施工中總還存在一些不足或缺點(diǎn)。

以下是筆者從事物業(yè)園林綠化前期介入工作中，對(duì)居住區(qū)園林綠化工程設(shè)計(jì)和施工的幾點(diǎn)認(rèn)識(shí)，現(xiàn)一一列出，希望能給物業(yè)管理者和園林綠化建設(shè)者帶來(lái)一些啟示。

一是要重視綠化用地的整理和表土采集。據(jù)筆者觀察，很多綠化用地綠化前，因前期施工，石灰、水泥沙漿、鋼渣及涂料散落、超大型機(jī)械肆意碾壓、營(yíng)養(yǎng)豐富的表土隨意掩埋、各類機(jī)械油污外漏等，給后期綠化的栽植和養(yǎng)護(hù)帶來(lái)不利。建議在綠化地的整理時(shí)，盡量防止重型機(jī)械進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)碾壓土壤，綠化地的整理不僅要清理表層的垃圾，拔除雜草，還需對(duì)深埋于土壤內(nèi)的化學(xué)廢棄物作深翻清理，對(duì)綠化地表土應(yīng)盡量進(jìn)行采取和復(fù)原，多用表土少用客土，為綠化植被創(chuàng)造良好的生長(zhǎng)環(huán)境。

二是要注重木質(zhì)園景小品的材質(zhì)選擇。很多花園式小區(qū)，設(shè)計(jì)建造的木質(zhì)亭、廊、椅、榭等園景小品，使用才二、三年，就出現(xiàn)斑斑裂跡，腐蝕變形，有的甚至變成了蟲(chóng)蟻的巢穴。木質(zhì)小品使用壽命短，宜出現(xiàn)腐蝕，多屬小品材質(zhì)選擇不當(dāng)。戶外小品長(zhǎng)期日曬雨淋，風(fēng)化嚴(yán)重，隨意選擇的木材及簡(jiǎn)單的表層涂刷防水漆，根本無(wú)法抵御外力侵蝕，以至園景小品蕓花一現(xiàn)，后患多多。要延長(zhǎng)木質(zhì)園景小品的使用年限，確保園景小品的觀賞效果，開(kāi)發(fā)建設(shè)者應(yīng)從后期使用考慮，對(duì)園景小品材質(zhì)的選擇予以重視。挑選專門經(jīng)過(guò)處理的防真菌、防蟲(chóng)蟻等特性的戶外專用木材，徹底解決木材在戶外應(yīng)用時(shí)易產(chǎn)生開(kāi)裂、變形、退色、腐爛、蟻侵等問(wèn)題。

三是要關(guān)注屋頂花園的基礎(chǔ)處理。地下車庫(kù)頂部、裙樓及住宅公用屋面，都是建屋頂花園的利好場(chǎng)所，但由屋頂（車庫(kù)頂）花園引起的漏水，影響物業(yè)使用的事例，也時(shí)有發(fā)生。避免此類問(wèn)題，關(guān)鍵是屋頂花園的基礎(chǔ)處理，建設(shè)者在屋頂花園施工時(shí)就得多方注意，屋頂設(shè)置種植槽要預(yù)留出排水縫，使得種植槽的滲水通過(guò)屋頂排水系統(tǒng)排出，同時(shí)在選擇屋頂花園防水材料時(shí)，應(yīng)選耐腐蝕、抗老化及防治植物根系侵入的材料，屋頂花園種植土最好選用防滲的營(yíng)養(yǎng)土，種植槽下面使用防腐墊腳木與屋頂隔開(kāi)，以充分減輕水分、土壤及植物根系對(duì)屋頂?shù)臐B透和腐蝕。

四是喬灌木栽植應(yīng)避開(kāi)溝渠及地下陰井。根系發(fā)達(dá)的喬灌木，延展性強(qiáng)，栽植在溝渠、地下陰井及硬質(zhì)路面處，因地理位置限制了種植穴的大小，使得喬灌木生長(zhǎng)受阻礙。更者喬灌木的根系不斷伸長(zhǎng)，有的穿破溝渠、陰井、頂破路面，甚至長(zhǎng)滿下水道，溝渠破損、管道開(kāi)裂，排水、排污受阻，給后期管理帶來(lái)了諸多不便。因此綠化工程動(dòng)工前，就得充分考慮此問(wèn)題，喬灌木栽植應(yīng)盡量避開(kāi)地下管網(wǎng)及溝渠。五是綠化取水點(diǎn)設(shè)計(jì)應(yīng)方便和安全。無(wú)論是噴灌設(shè)施，還是普通水籠頭，設(shè)計(jì)時(shí)首先要考慮各綠化帶能充分澆水，其二，作為綠化工程的一部分，各取水點(diǎn)的位置應(yīng)安全和美觀，切不可出現(xiàn)噴頭（水籠頭）高高凸起，或?qū)婎^（水籠頭）設(shè)置在園林道路處，以免兒童嬉戲時(shí)，戳傷或摔倒。

六是園林工程施工應(yīng)先綠化后景觀。綠化和景觀作為園林工程的重要組成部分，兩者相輔相成、不可缺少。在物業(yè)管理的園林綠化接管驗(yàn)收工作中，我們常常碰到，因園林單位為搶效果、趕進(jìn)度，施工時(shí)先做景觀后做綠化，或景觀綠化同步，綠化基礎(chǔ)施工的土壤、泥漿隨處可見(jiàn)，搞得園景燈飾銹跡斑斑、模紋磚石缺角少棱，景觀路面污痕遍地，嚴(yán)重影響綠化景觀效果。新居宅區(qū)的綠化工程施工，應(yīng)盡量先搞基礎(chǔ)，栽好樹(shù)木花草后，再著手景觀工程或景觀工程的裝飾部分的施工，以確保燈飾、園景小品、步道磚等景觀裝飾部分交付時(shí)清潔靚麗。

第四篇：前期物業(yè)

興安·金都瑞園

前 期 物 業(yè) 服 務(wù) 協(xié) 議

安陽(yáng)市興安物業(yè)管理有限責(zé)任公司

二零一三年制

前 期 物 業(yè) 服 務(wù) 協(xié) 議

甲方：安陽(yáng)市興安物業(yè)管理有限責(zé)任公司 聯(lián)系電話：

乙方： 身份證號(hào)碼： 聯(lián)系電話：

本物業(yè)名稱：興安·金都瑞園住宅小區(qū)

乙方所購(gòu)房屋基本情況：

坐落位置： 樓 單元 層 戶

建筑面積：＿＿＿＿平方米 類型：_＿＿＿＿

為加強(qiáng)金都瑞園住宅小區(qū)的物業(yè)管理，保障區(qū)內(nèi)房屋和公共設(shè)施的正常使用，為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、安全、舒適文明的居住環(huán)境，甲乙雙方根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》和相關(guān)法律、法規(guī)，并根據(jù)《商品房預(yù)（銷）售合同》及甲方和河南興安投資置業(yè)股份有限公司簽訂的《興安·金都瑞園小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，同意簽訂本協(xié)議，以便共同遵守。雙方就前期物業(yè)管理服務(wù)達(dá)成如下協(xié)議：

第一條 雙方的權(quán)利和義務(wù)

一、甲方的權(quán)利和義務(wù)

1、根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和政策，結(jié)合實(shí)際情況，制定本物業(yè)的物業(yè)管理制度；

2、對(duì)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序、交通等項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、服務(wù)；

3、建立、健全本物業(yè)的物業(yè)服務(wù)檔案，及時(shí)記載變更信息，并為業(yè)主的個(gè)人資料信息保密；

4、對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違犯本合同和《臨時(shí)管理規(guī)約》的行為，采取告知、勸說(shuō)和建議等方式督促其改正；

5、可委托專業(yè)公司承擔(dān)本物業(yè)的專項(xiàng)管理與服務(wù)業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的整體管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方；

6、依據(jù)本協(xié)議向乙方按收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)，費(fèi)用到期前一個(gè)月，乙方向甲方繳納下的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

7、每年在小區(qū)內(nèi)公示物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支情況；

8、提前將裝飾裝修房屋的注意事項(xiàng)書面告知乙方，并與乙方訂立《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》；

9、向乙方提供房屋自用部位、自用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)等有償服務(wù)，費(fèi)用由乙方支付；

二、乙方的權(quán)利義務(wù)

1、參加業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)，享有選舉權(quán)、被選舉權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

2、監(jiān)督、幫助甲方的物業(yè)管理服務(wù)行為，可以就物業(yè)服務(wù)的有關(guān)問(wèn)題向甲方提出意見(jiàn)和建議；

3、遵守相關(guān)的物業(yè)管理法律法規(guī)和本物業(yè)的《臨時(shí)管理規(guī)約》；

4、依據(jù)本協(xié)議向甲方按繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，費(fèi)用到期前一個(gè)月，乙方向甲方繳納下的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

5、裝飾裝修房屋時(shí)，遵守相關(guān)的法律規(guī)定、《金都瑞園裝修管理規(guī)定》和雙方簽署的《裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》的約定；

6、未經(jīng)甲方同意和相關(guān)行政部門審批，不得擅自改變房屋的使用功能；不得占用、損壞本物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或改變其使用功能。因搬遷、裝飾裝修等原因確需合理使用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)事先通知甲方，辦理相關(guān)手續(xù)并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀，造成損失的，給予賠償；

7、轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，應(yīng)事先通知甲方并結(jié)清各項(xiàng)費(fèi)用，同時(shí)明確告知受讓方與甲方簽訂本協(xié)議。

8、如遇樓下業(yè)主房屋內(nèi)衛(wèi)生間等部位漏水需要維修的，樓上業(yè)主應(yīng)當(dāng)配合樓下業(yè)主的維修并提供維修方便，不得阻撓、拒絕；

9、樓梯間的公共照明費(fèi)用未包含在物業(yè)服務(wù)費(fèi)中，需由單元內(nèi)業(yè)主另行共同承擔(dān)。除此以外其他小區(qū)內(nèi)公共場(chǎng)所照明費(fèi)用已包含在物業(yè)服務(wù)費(fèi)中。

第二條 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容

一、房屋共用部位和設(shè)施的維護(hù)和管理

共用部位是指結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用性質(zhì)的部位，包括房屋主體的承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、戶外墻面、門廳、樓梯間、公用通道等；

二、住宅區(qū)共用設(shè)施設(shè)備及公共場(chǎng)所的維護(hù)和管理

共用設(shè)施設(shè)備是指共用的污水管道、雨水管道、落水管、地下排水管道、化糞池、電梯、天線、小區(qū)內(nèi)道路（市政道路除外）、路燈、園林綠化、公益性文化娛樂(lè)體育設(shè)施、智能化、消防設(shè)施等；

三、環(huán)境衛(wèi)生

包括樓道清潔、住宅區(qū)內(nèi)公共場(chǎng)所保潔、垃圾清運(yùn)等；

四、公共秩序維護(hù)

甲方維護(hù)本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序，遇有對(duì)本小區(qū)公共秩序造成妨礙的，移交并協(xié)助公安機(jī)關(guān)處理；

五、交通秩序與車輛停放

按照小區(qū)的整體規(guī)劃，負(fù)責(zé)車輛停放秩序的管理；

六、房屋裝飾裝修管理

根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定、《裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》及《興安·金都瑞園裝修管理規(guī)定》實(shí)行管理；

第三條 物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量

一、房屋外觀：良好、整潔，無(wú)妨礙市容和觀瞻；

二、設(shè)備運(yùn)行： 設(shè)備運(yùn)行良好，使用正常，維修及時(shí)；

三、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和管理：

1、小區(qū)路面整潔、維修及時(shí)、無(wú)破損；

2、配套設(shè)施維修及時(shí)、完好無(wú)損；

四、環(huán)境衛(wèi)生：定時(shí)消殺，垃圾及時(shí)清理，環(huán)境整潔；

五、綠化：花草長(zhǎng)勢(shì)良好，修剪及時(shí)；

六、交通秩序與車輛停放：車輛停放有序；

七、公共秩序：住宅區(qū)內(nèi)秩序良好；

八、消防：系統(tǒng)設(shè)備定期檢查，使用正常；

九、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備小修和急修： 維修及時(shí)；

第四條 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用（不包括房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大中修、更新、改造的費(fèi)用）

一、乙方按預(yù)交管理服務(wù)費(fèi)；費(fèi)用到期前一個(gè)月乙方向甲方繳納下費(fèi)用；

二、各類物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（按房屋建筑面積計(jì)收）

1、住宅物業(yè)：每月每平方米建筑面積收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為人民幣_(tái)1.2元；

2、商業(yè)物業(yè)：每月每平方米建筑面積收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為人民幣0.9元；

3、乙方原因造成房屋空置的，按建筑面積每月每平方米1.2元；

三、乙方出租物業(yè)時(shí)，對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用支付有約定的，按其約定收費(fèi)但乙方應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任；無(wú)約定的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由乙方繳納；

四、乙方轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)，須交清轉(zhuǎn)讓之前的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

五、裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)及裝修管理服務(wù)費(fèi)按《裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》及《興安·金都瑞園裝修管理規(guī)定》執(zhí)行；

六、電梯是樓內(nèi)全部業(yè)主的共用財(cái)產(chǎn)，電梯正常運(yùn)行費(fèi)用已包含在物業(yè)服務(wù)費(fèi)中，由樓內(nèi)全體業(yè)主按同一標(biāo)準(zhǔn)支付物業(yè)管理費(fèi)。

第五條 其他有償服務(wù)費(fèi)用

地下車庫(kù)公共部位保潔、照明費(fèi)用： 15元∕月∕個(gè)； 第六條 代收代繳收費(fèi)服務(wù)

水費(fèi)代收時(shí)間為每月的＿＿日至＿＿日，乙方需按時(shí)交納。

第七條 維修資金的管理與使用

一、根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)物業(yè)管理規(guī)章規(guī)定，本物業(yè)建立共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修資金，乙方應(yīng)按當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)規(guī)定按時(shí)繳納房屋維修資金；

二、住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造。

三、維修資金使用按照相關(guān)規(guī)定及法定程序進(jìn)行。

四、維修資金不敷使用時(shí)經(jīng)當(dāng)?shù)匦姓芾聿块T審核批準(zhǔn)按乙方占用的房屋建筑面積比例續(xù)籌。

第八條 其它約定事項(xiàng)

一、為維護(hù)公共利益和他人合法權(quán)益，在不可預(yù)見(jiàn)情況下，如發(fā)生天然氣泄露、漏電、火災(zāi)、暖氣管、水管破裂、救助人命、協(xié)助公安機(jī)關(guān)執(zhí)行任務(wù)等突發(fā)事件，甲方因采取緊急避險(xiǎn)措施造成乙方損失的，甲方不承擔(dān)責(zé)任。

二、房屋共用部位、共用設(shè)備、設(shè)施、公共設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)、大中修、更新費(fèi)用承擔(dān)：保修期內(nèi)屬保修范圍的由建設(shè)單位承擔(dān)；超過(guò)保修期或不屬保修范圍屬于維修資金維修范圍的，由相關(guān)業(yè)主共同簽字，按照有關(guān)規(guī)定辦理手續(xù)從維修資金中支出；不屬保修范圍和維修資金使用范圍的由該共有部分業(yè)主按建筑面積比例承擔(dān)。

第九條 違約責(zé)任

一、甲方違反協(xié)議，未達(dá)到管理服務(wù)質(zhì)量約定目標(biāo)的，乙方有權(quán)要求甲方限期改正，逾期未改正給乙方造成損失的，甲方承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任；

二、乙方違反協(xié)議，使甲方未達(dá)到管理服務(wù)質(zhì)量約定目標(biāo)的，甲方有權(quán)要求乙方限期改正，逾期未改正給甲方造成損失的，乙方承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任；

三、甲方違反協(xié)議，擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或亂收費(fèi)的，乙方有權(quán)要求甲方清退所多收的費(fèi)用；

四、乙方違反協(xié)議，不按本協(xié)議約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)間繳納有關(guān)費(fèi)用的，甲方有權(quán)要求乙方補(bǔ)繳并從逾期之日起按日加收應(yīng)交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的1﹪的違約金；

五、乙方在裝修時(shí)違反相關(guān)法律法規(guī)和規(guī)章規(guī)定以及《房屋裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》約定的，甲方有權(quán)責(zé)令乙方整改、恢復(fù)原狀并賠償經(jīng)濟(jì)損失；

六、乙方擅自改變房屋功能，占用、損壞本物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，甲方有權(quán)責(zé)令乙方整改、恢復(fù)原狀并賠償經(jīng)濟(jì)損失；

七、乙方無(wú)理拒絕對(duì)房屋毗鄰部位的維修時(shí)，甲方有權(quán)責(zé)令乙方予以配合；

第十條 本協(xié)議在履行中如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方協(xié)商解決或向物業(yè)管理行政主管部門申請(qǐng)調(diào)解；協(xié)商或調(diào)解無(wú)效的，提交安陽(yáng)仲裁委員會(huì)仲裁。

第十一條 本協(xié)議中未規(guī)定的事宜，均遵照國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。

第十二條 本協(xié)議自雙方簽字之日起生效，至業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)止。

第十三條

本協(xié)議一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)壹份，具有同等法律效力。

甲方：安陽(yáng)市興安物業(yè)管理 乙 方： ＿＿＿＿

有限責(zé)任公司

經(jīng) 辦 人：＿＿＿＿ 年 月 日 年 月 日

第五篇：前期物業(yè)范文

前期物業(yè)情何以堪

在我們以往處理的物業(yè)糾紛信訪中，矛盾最為尖銳的就是前期物業(yè)公司與業(yè)主之間的不和諧，之所以會(huì)將矛盾愈演愈烈主要還是因?yàn)槲锕芄镜恼J(rèn)識(shí)不足。前期物業(yè)都是開(kāi)發(fā)公司在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后指定的物業(yè)管理公司，它有一個(gè)很大的特性就是臨時(shí)性，前期物業(yè)或多或少的擺脫不了裙帶關(guān)系，而廣大的業(yè)主也未必能準(zhǔn)確地將開(kāi)發(fā)公司的責(zé)任與物業(yè)公司的責(zé)任區(qū)分開(kāi)來(lái)，若因此沒(méi)有做好物業(yè)服務(wù)工作，更是必定成為了激發(fā)矛盾的導(dǎo)火索。前期物業(yè)都是與開(kāi)發(fā)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同，也因此偏離了應(yīng)該對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)為業(yè)主服務(wù)的基本原則。業(yè)主有權(quán)利要求重新選聘新的物業(yè)公司，一旦物業(yè)服務(wù)合同重新簽訂，前期物業(yè)服務(wù)合同就自動(dòng)解除。多數(shù)被解聘的前期物業(yè)公司總是夾雜在提供了服務(wù)確無(wú)人買單，付出了勞動(dòng)確得不到報(bào)酬的尷尬境地，業(yè)主們或多或少把對(duì)開(kāi)發(fā)公司的不滿發(fā)泄在了前期物業(yè)管理公司頭上。這需要物管公司耐心的做好宣傳工作，劃清責(zé)任，更多的為業(yè)主著想。無(wú)論是前期物業(yè)也好，新聘物業(yè)也罷，都是致力于良好的服務(wù)態(tài)度，過(guò)硬的服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)從業(yè)人員與小區(qū)業(yè)主之間的溝通是非常重要的，物業(yè)公司提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，業(yè)主當(dāng)然也應(yīng)該對(duì)享有的服務(wù)買單，良好的服務(wù)態(tài)度，專業(yè)的服務(wù)水平必定也能得到廣大業(yè)主的認(rèn)可。只有雙方的相互理解和認(rèn)可才能更好的持續(xù)的發(fā)展下去。

任璐歆