第一篇：物業(yè)工程前期介入工作要點（范文）

物業(yè)工程前期介入工作要點 一）、招聘關鍵崗位人員

時間：在交付前兩個月，或者外網(wǎng)施工開始時，關鍵崗位人員應到崗。包括各部門主管、工程人員等。會計、出納、綜合主管、客服收費等崗位因牽扯到對公司制度、工作流程、收費價格以及收費系統(tǒng)的熟悉，協(xié)助經(jīng)理做好交付前的準備工作；工程人員要對施工現(xiàn)場跟進檢查，熟悉現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)問題，反饋整改，因此應根據(jù)接管計劃表提前到崗。二）、對現(xiàn)有人員進行培訓

人員到崗后，要對他們進行培訓。包括：公司理念及制度、服務意識、工作流程、前期介入知識、案例、接管驗收、入住辦理培訓等。三）、工程人員前期介入的工作重點及注意事項。交付前兩個月，物業(yè)處應將工程人員招聘到位。工程人員

應保證水暖、電工各一人，如能招聘到弱電工更好。此時要安排兩天時間對工程人員進行前期介入知識、公司制度進行培訓，使其了解基本的工作重點，對公司文化有所了解，之后可進入現(xiàn)場檢查階段.1、現(xiàn)場檢查工作要點：

a、作為物業(yè)工程人員，前期介入時要以業(yè)主的眼光去檢查物業(yè)項目，在使用功能和安全適用上提出自己的建議。

b、物業(yè)工程人員首先要初步了解水電、暖通以及土建方面的基本規(guī)范要求，同時盡快熟悉設計圖紙，在實際中，常常會出現(xiàn)現(xiàn)場與圖紙不符的現(xiàn)象，這時應向甲方或相關專業(yè)的監(jiān)理工程師了解是否有變更，并記錄下來。

2、工程施工現(xiàn)場檢查的主要內(nèi)容：

1）巡查工程土建構造、管線走向、出入線路、保安系統(tǒng)、內(nèi)外裝飾、設施建設、設備安裝的合理性。重點察看給排水系統(tǒng)、強弱電系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、消防安全系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、車庫及公用停車位、交通運輸及電梯設備等，提出整改意見，檢查整改結果。2）提出符合物業(yè)管理需要的建議，磋商解決辦法。3）對日后維修、養(yǎng)護的要點進行記錄，圖紙更改要點記錄。4）熟悉房屋中的各種設備和線路，包括房屋結構、管線布置 及所用建材。

5）檢查工程施工進度（根據(jù)需要參與建造期有關工程聯(lián)席會 議和建筑師定期碰面會等）。

6）檢查前期工程的施工質(zhì)量，并就設計不合理但又可以更改 的部分提出建議。

7）配合設備安裝、管線布置，進行現(xiàn)場監(jiān)督，確保安裝質(zhì)量。8）對物業(yè)配套設施設備進行提出建議和要求，使配套設施設

備滿足管理需要，減少今后的物業(yè)管理成本。9）參與竣工驗收。* 在施工現(xiàn)場的檢查中，最好將實際外網(wǎng)個項目的走向在平面圖中畫下來，作為將來維修的第一手資料。

3、工程施工現(xiàn)場檢查要點： a、土建工程前期介入時的檢查要點

1）.房屋外型結構盡量減少外凸（比如我們通常的腰線），以免造成安全隱患和維護隱患，頂層排水盡量不使用天溝的設計。2）.所有單元入戶門應設計安裝雨遮，最好做成現(xiàn)澆同墻體連接；復式上層露臺要設計安裝符合要求的雨遮。

3）.電表最好設計出戶，集中安裝，方便管理和計量。4）.避免兩家入戶門沖突，中間入戶門的開啟方向。5）.要考慮預留物業(yè)管理用房及面積大小以及庫房和垃圾房的位置。

6）.小區(qū)出入路口要盡可能的設置少，避免增加人員值守成本；道路的設置要考慮容易清雪和人車分流，同時要考慮機動車、非機動車的車位和車棚位置。

7).消防中心最好與監(jiān)控中心合并,盡量減少監(jiān)控中心數(shù)量。8).信報箱的樣式及安裝位置，同時要考慮防雨水。

9).商鋪要考慮獨立水電計量，要考慮餐飲的油煙處理，商鋪排水盡可能設計獨立；

10).商鋪要設計室外空調(diào)機的位置，孔要向外傾斜5%的角度。注意馬桶與浴缸、洗手盆、墻的距離。11).屋面防水要按施工工藝實施，使用合格的材料；分水器要安裝在有防水措施的廚房或衛(wèi)生間；廚房和衛(wèi)生間的防水施工要注意檢查。

12).地暖管要按施工圖鋪設，間隙按要求排列；打混凝土前要打壓，并保壓至混凝土鋪設后的24小時，不掉壓為正常。13).衛(wèi)生間要考慮設置通風排氣孔。b、暖通、給排水、高低壓外網(wǎng)系統(tǒng)介入要點

1).水暖管線要按設計施工，要關注施工工藝。比如墊沙層的厚度、支撐的架設、過檢查井管線套管的安裝等等。

2).管線的埋設深度要在凍土層以下，坡度符合要求，防腐保溫措施到位。3).暖氣、供水管線要按區(qū)域設置閥門，包括總管閥、支管閥、單元閥等，以方便維修，減少影響范圍。

4).地下管網(wǎng)控制閥的要考慮預留作業(yè)空間，方便日后的檢修。5).強、弱電管線不得共管，合理設置人孔井；電氣井要有防水措施。

6).商業(yè)用水、電和民用水、電要分開計量。路燈、草坪燈、景觀動力用電也應單獨計量，開關箱應集中設置在門衛(wèi)室中。7).高位水箱內(nèi)排水管徑大于溢流管徑；水箱底部做成斜坡面，便于清洗。

8).北方考慮外露管道冬季防凍；污水井避免設置靠近房屋陽臺附近；陽臺地漏、沖涼房向污水管排放；避免設置在單元門口。9).暖氣分水器應設置在室內(nèi)有排水的地方；暖氣設計時注意與外墻設計和門的設計相配合，考慮熱損失，并考慮防凍措施；地暖應考慮做全部地面的防水層。10).單元暖氣及供排水管井內(nèi)的位置要合理，要預留足夠的維修空間；暖氣進水和回水應分別設置閥門，進水管安裝過濾器。所有外漏的管線均應做保溫措施。c、單個房屋前期介入要點

1).電器開關箱內(nèi)元、器件的規(guī)格型號符合設計要求，無損壞；各控制回路正確，標識清楚；接地良好，電表安裝正確。2).電的負荷要以層或單元為單位平均分配，地下室、樓層照明要有計量；插座要使用安全型插座。3).要做好廚房衛(wèi)生間的防滲水控制，水平排水管的坡度，管件的位置。4).空調(diào)外機位要有一定的坡度；窗戶、窗沿處的防水符合規(guī)范要求。5).注意應急按紐、插座、開關的安裝高度、位置以及可視對講的高度位置。6).煤氣管道與電器線路要有足夠的安全距離（距離不小于30CM）。7).檢查窗戶沒有明顯的歪斜、變形，玻璃無破裂。d、供配電及照明系統(tǒng)前期介入要點

1).電梯、泵房、消防、景觀動力等動力設備要設計為獨立計量方式。2).配電間、電梯間、電表箱應考慮安裝物業(yè)專用的統(tǒng)一通用鎖芯。3).配電間、電梯間等設備間要考慮通風和防小動物措施。4).室外高低壓電纜保護管要使用鋼管。

5).景觀照明、道路照明分別控制；車庫和路燈以及室外景觀照明等系統(tǒng)要設計為分路控制（最佳為3路）。

6).水景照明電壓要采用安全電壓、要接地、漏電保護。7).室外景觀照明、水景照明不要設計燈過多，只要能滿足亮度既可； 8).樓道照明燈應設計為聲光控復合開關，節(jié)能型燈管；

9).燈具、開關等品種要少，最好使用大路貨，以便將來維修更換。10).公共照明的燈座最好選用與住戶室內(nèi)照明燈座（含業(yè)主地下室）不同的類型。e、電梯前期介入要點

1).電梯機房要考慮通風降溫措施。

2).轎箱內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)要實現(xiàn)與監(jiān)控室的通話功能。3).電梯基坑內(nèi)要設計排水。

4).電梯門廳地面要適當設置導坡，防止水流入電梯轎箱。5).電梯要具有自動平層功能。

6).電梯機房窗戶要采取防盜措施，安裝柵欄和防盜門。

4、就檢查問題與地產(chǎn)公司對接

1）、每日檢查結束后工程人員整理檢查出的問題并匯總，填寫《工作聯(lián)系單》，交予前期介入組長（小區(qū)經(jīng)理）。

2）、前期介入小組成員每周參加監(jiān)理例會，由組長將《工作聯(lián)系單》一式兩份提交地產(chǎn)公司現(xiàn)場部經(jīng)理并簽字確認，一份留檔?，F(xiàn)場執(zhí)行經(jīng)理安排施工單位進行整改完畢后，前期介入小組成員進行復驗?，F(xiàn)場執(zhí)行經(jīng)理未能解決的，物業(yè)前期介入小組應立即上報地產(chǎn)公司工程主管領導，確保潛在問題在交付前得以解決 四）、接管驗收。

1、時間：竣工驗收后，地產(chǎn)公司將逐步將建設項目交予物業(yè)，此時進入了接管驗收階段。

2、工作步驟：

1）.接到地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)發(fā)的《項目移交計劃》（包括驗收標準）后，對計劃進行分析，進行組員分工，并熟悉標準和資料，做好充分的接管驗收準備。設備和公用設施驗收人員應熟悉設備操作規(guī)程，熟悉公用設施的啟閉的部件的位置和使用要求，便于現(xiàn)場實施驗收操作接管驗收及檢查。2）.檢查覆蓋范圍為逐層、逐間、逐項公用工程逐點檢查。

3）.驗收主要并從使用角度對工程質(zhì)量作出評價。驗收組發(fā)現(xiàn)有 不完善的地方做好書面記錄，參與驗收成員在記錄上簽字。4）.每日驗收需填寫《分戶房屋移交檢驗缺陷登記表》，一式兩份 轉(zhuǎn)發(fā)地產(chǎn)公司項目負責人簽收。地產(chǎn)公司安排施工單位限期整改，由驗收小組組長組織復查。地產(chǎn)公司工程部應明確整改時間，確保問題在交付業(yè)主前得以解決完畢。5）.驗收記錄表和整改項目復查記錄由物業(yè)公司驗收組長在驗收 報告上簽署同意接收的意見，報告一式兩份，由公司資料員和地產(chǎn)公司總工部資料員進行存檔保管。6）.鑰匙交接

施工單位在地產(chǎn)公司現(xiàn)場執(zhí)行的監(jiān)管下點交全部鑰匙，將鑰匙點交給物業(yè)公司綜合部。綜合部人員進行清點，做好驗收工作，填寫《鑰匙移交清單》。清單包括：樓號、單元號、房間號、數(shù)量、移交人、接收人、時間、備注等內(nèi)容。如發(fā)生鑰匙數(shù)量不夠，物業(yè)公司可以拒收并要求施工單位配齊。7）.資料移交

地產(chǎn)公司總工部資料員將相關資料移交給物業(yè)公司，并辦理交接 手續(xù)，物業(yè)公司在《移交記錄》上簽字。交接資料包括： 1）竣工驗收資料 2）質(zhì)監(jiān)站的竣工驗收備案證明。3）完整的全套竣工圖。

4）建設用地范圍內(nèi)地下綜合管網(wǎng)圖（含管線接口位置）。5）沉降觀察記錄。6）重大工程質(zhì)量事故記錄。

7）供應商提供的水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設備的出 廠產(chǎn)品檢驗合格證書，保修單和使用說明書。

8）保修清單（包括所有保修項目，主要保修內(nèi)容，保修起止 日期，保修責任單位，聯(lián)系方式，聯(lián)系人，未付保修金數(shù) 額等）。）公司對外簽署的合同、質(zhì)保協(xié)議及附件。

3、使用表單包括：《鑰匙移交清單》、《分戶房屋移交檢驗缺陷登記表》、《公用工程移交檢驗缺陷登記表》。五）、相關資料、表單的印制，建立業(yè)主檔案。

1、時間

入住前一個月，各類表單應開始印制到位，可參考公司表單結合當?shù)仨椖繉嶋H情況而定。同時，物業(yè)公司與銷售部聯(lián)系，由銷售部提供業(yè)主信息，綜合部開始業(yè)主檔案的建立準備工作

2、業(yè)主檔案的內(nèi)容

主要包括：《入住須知》、《物業(yè)管理服務手冊》、《業(yè)主臨時管理規(guī)約》、《房屋移交驗房及證卡登記表》、《房屋移交驗房表》、《業(yè)主及家庭成員登記表》、《業(yè)主裝修承諾書》、《業(yè)主裝修驗收表》、《裝修許可證》、《消防安全責任書》、《天然氣安全使用責任書》等。

六）、會同銷售部制定業(yè)主交付計劃，明確交付前的準備和交付現(xiàn)場 的布置，演練房屋交付過程。

1、時間：

在交付前20天，物業(yè)公司對公共區(qū)域體進行清潔開荒；辦理入住前一周，各崗位應對房屋交付過程進行現(xiàn)場演練。通過演練，熟悉交付流程，找到遺漏點，針對交付過程中可能出想的問題制定統(tǒng)一的解釋口徑。

2、入住辦理流程：

a．驗證：業(yè)主執(zhí)地產(chǎn)公司開據(jù)的《維修基金》收據(jù)、《購房合同》，業(yè)主有效證件身份原件及復印件1張，業(yè)主1寸照片1張；《物業(yè)交付確認單》、《入住通知書》6種資料去房管員處進行驗證手續(xù)。檢查證件的原件及復印件是否一致，是否屬業(yè)主本人證件，《物業(yè)交付確認單》上是否有地產(chǎn)相關部門的簽字蓋章。b．繳費：收費項目及標準在收費軟件中設定好，由收費員按規(guī)定收繳的費用。（此類費用包括一定時限的物業(yè)費，垃圾處理費，裝修押金，停車費，代收代繳的費用，如：代收的預存水、電費、暖氣費等，工本費，如：門禁卡、出入證。C．收費員打印繳費憑條。d．填寫業(yè)主檔案內(nèi)容：

b．（1）、填寫《物業(yè)管理手冊》、《房屋質(zhì)量保證書》。填寫按手印后將存根聯(lián)撕下來收入業(yè)主檔案中，其余交業(yè)主保管。（2）、填寫《天燃氣安全使用責任書》、《消防安全責任書》》均為一式二份，一份留業(yè)主，一份收入業(yè)主案檔。(3)、填寫業(yè)主及家庭成員登記表。

(4)、由房管員出具《房屋移交驗房及證卡登記表》，安排維修人員拿著鑰匙、水電卡等，帶領業(yè)主驗房。

（5）.驗房完成后，填寫驗房信息，并由業(yè)主、維修養(yǎng)護部 人員在此表中簽字、按手印。房管員將鑰匙、水電氣卡、門禁卡交業(yè)主。（6）交房完成。

3、現(xiàn)場布置。

交付前一周，應與地產(chǎn)公司就交房現(xiàn)場的問題進行對接。交房現(xiàn)場最好采用一站式服務，即銷售部、物業(yè)公司、工程部、維修單位都在一個現(xiàn)場辦公，及時解決問題。明確交房大廳的包裝布置、裝點物品進場；由銷售部編制《交房現(xiàn)場布置及導視、鮮花、植物系統(tǒng)包裝方案》，并設計、印制相關印刷品和宣傳資料；由銷售部定制交房流程指示圖，并安排交付現(xiàn)場導視，明確交房步驟；由地產(chǎn)公司總經(jīng)辦負責鮮花、植物、彩門、氣球等裝點物品的購置等工作。烘托一個良好的交房氛圍。七）、問題反饋

綜合部客服人員每日將驗房時記錄的問題進行匯總，報給現(xiàn)場負責維修的工程師，由工程師簽字并明確維修時間。維修完成后，進行復檢，并對業(yè)主進行回訪，操作流程參考公司回訪制度。

第二篇：商業(yè)物業(yè)前期介入要點

商業(yè)物業(yè)前期介入的要點

購物中心物業(yè)前期介入及其基礎內(nèi)容

物業(yè)前期介入是指購物中心尚未建成和實施前期物業(yè)服務之前，購物中心商業(yè)管理企業(yè)從規(guī)劃設計、施工建設、設備安裝調(diào)試以及前期籌備等方面，以物業(yè)管理的角度提出各種合理化的意見與建議，組織實施相關工作。

1、前期準備及市場調(diào)研

在規(guī)劃建設期內(nèi)就應參與項目規(guī)劃方案解讀與論證，同時根據(jù)管理工作計劃進行市場調(diào)研，調(diào)研的內(nèi)容包括：了解物業(yè)管理市場狀況、項目所在地物業(yè)管理費標準及收繳率、當?shù)叵嚓P的政策要求和行業(yè)管理的標準等，同時對相關物料進行市場調(diào)查，以掌握基礎數(shù)據(jù)，為后續(xù)的管理費測算提供依據(jù)。

2、優(yōu)化項目設計

項目論證及規(guī)劃圖紙出爐后，應參與研究項目規(guī)劃圖紙，了解物業(yè)功能設計，根據(jù)商業(yè)、公寓、寫字樓等不同物業(yè)形態(tài)的使用需求提出建議，優(yōu)化項目設計，從商業(yè)物業(yè)經(jīng)營和管理方面提出意見，使項目設計趨于合理化，減少后期管理成本。

3、費用測算

在對項目優(yōu)化建議進行跟蹤的同時，應根據(jù)項目實體進行商業(yè)物業(yè)管理費標準測算，為落實前期啟動資金進行準備。費用測算應盡可能根據(jù)市場和項目定位進行，且務必翔實。

4、前期綜合工作

應提前進行商業(yè)管理機構（分公司或者管理處）的籌建，獲得管理權，建立組織架構，招聘人員并進行培訓，配合產(chǎn)權方編寫商鋪經(jīng)營租賃合同，或者就租賃合同結合物業(yè)管理提出意見，編制《購物中心項目物業(yè)管理方案》，編寫相關的物業(yè)管理服務合同，編制《商戶須知》或者《商戶手冊》、《管理服務公約》等，建立相關的經(jīng)營管理制度。在人員到位后，應進行制度、經(jīng)營管理、合同管理服務界面、項目工程建設概況、施工現(xiàn)場安全規(guī)定等培訓。除此之外，應與公安、消防、城管、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)等部門進行溝通對接，與項目開發(fā)者進行溝通，落實物業(yè)用房，參與物業(yè)用房的設計、裝修，保障物業(yè)用房的通訊、網(wǎng)絡、通風、空調(diào)、供電、上下水，確保在開業(yè)前投入使用。

5、保潔綠化

在物業(yè)前期介入過程中，由于購物中心施工進度的影響，應提前考慮項目保潔開荒工作及綠化種植、小品景觀接管，適時組織招投標。制定垃圾清運及管理方案，進行相關設施如垃圾桶、休閑椅等物料采購。

6、安全及車場管理

辦理停車場手續(xù)經(jīng)營許可證、稅務登記證、收費許可證，制定停車場管理方案，對相應安/ 3

防物資如對講機、雪糕桶、鐵馬、警示牌、警戒線、消防器材等物料進行采購，交接鑰匙并規(guī)范鑰匙管理，建立管理臺賬。確定消防安全管理委員會及義務消防隊名單，組織義務消防隊伍并進行消防演練，確保在進場、開業(yè)期間的消防安全。

7、建筑本體及配套設備設施的工程管理

除了在規(guī)劃設計階段參與規(guī)劃設計、施工設計的優(yōu)化工作外，還應積極參與設備選型，從管理角度對設備系統(tǒng)提供專業(yè)建議，輔助監(jiān)督工程施工進度及質(zhì)量，參與設備安裝、調(diào)試，接收設備相關資料。

8、物業(yè)驗收

參與項目竣工驗收，重點跟進消防驗收、規(guī)劃驗收、房屋質(zhì)量備案驗收，跟進綜合驗收并根據(jù)驗收結果辦理水、電、氣等過戶工作，組織移交物業(yè)前期資料，包括相關的政府批文、項目圖紙、驗收批文等。

9、商鋪進場裝修

成立裝修管理小組，提供業(yè)戶裝修工程技術要求并與裝修業(yè)戶對接，審批業(yè)戶裝修設計，提供審核意見，監(jiān)控裝修施工過程，及時按規(guī)定提出整改要求，協(xié)助解決業(yè)戶合理需求，組織驗收小組，對隱蔽工程和完工業(yè)戶進行驗收。

10、開業(yè)準備

設備運行、安防、保潔、車場等物業(yè)管理全面展開，協(xié)助開業(yè)方案制定和實施，制定開業(yè)慶典安全保衛(wèi)方案和開業(yè)慶典突發(fā)事件預案，并針對突發(fā)事件處置預案進行演練，確保開業(yè)慶典的順利、安全舉行。

階段前期介入工作重點

在規(guī)劃設計、施工等不同階段，物業(yè)前期介入關注和工作的展開是有區(qū)別和側重點的。

1、規(guī)劃設計階段前期介入

在此期間，商業(yè)管理組織主要應關注如下方面：在市場調(diào)研過程中關注項目所在城市主要經(jīng)濟指標、商圈狀況、同類個案及本項目分析。主要業(yè)態(tài)結構和規(guī)模、空間布局。交通組織、人車動線、出入口（包括各業(yè)態(tài)客用、貨用及車場等）。停車場（規(guī)模、車位數(shù)等）。購物中心內(nèi)部交通組織的建議。不同業(yè)態(tài)房產(chǎn)技術條件、商鋪面積、商鋪開門、商鋪層高、商鋪業(yè)態(tài)調(diào)整。扶梯、垂直梯、地下電梯廳、觀光梯、中庭、公共衛(wèi)生間、顧客通道、夜間通道的設置要求及位置。關于主要工程系統(tǒng)及配套設施，如垃圾房、空調(diào)系統(tǒng)、用電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、設備房的設置與安排。廣告位的設置、制造及廣告位的安排。商業(yè)管理組織的設立，前期人員的到崗，相關資質(zhì)證書的辦理。

2、項目施工階段前期介入

在這個過程中，主要的工作重點包括：提出設備的設置、服務方面的改善意見及設計遺漏工程項目的建議。分析物業(yè)建造選料及安裝情況，提高設備使用效率，減輕后期管理的壓力。

審查有關工程（包括綠化工程）的優(yōu)劣，提供改善意見。提供機電安裝及能源分配的有關專業(yè)技術管理意見。提供功能布局或用料更改的有關專業(yè)技術管理意見。幫助施工人員做好對房屋材質(zhì)方面的保護，以避免施工對材質(zhì)造成損傷。提前熟悉房屋中的各種設備和線路，包括房屋內(nèi)部結構、管線布置及所用建材的性能。檢查工程施工進度（定期巡查施工現(xiàn)場，參與工程例會，及時提出維護開發(fā)商利益和保證施工質(zhì)量的專業(yè)建議，協(xié)助開發(fā)商做好使用功能的驗收，對各種設備、管線都逐一檢查）。檢查前期工程的施工質(zhì)量，對與原設計不合且可以更改的部分提出建議。配合設備安裝、管線布置，進行現(xiàn)場監(jiān)督，確保安裝質(zhì)量。找出遺漏工程項目。參與開發(fā)商的建筑、設備、設施的竣工驗收，并建立驗收檔案；發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患；參與重大設備的調(diào)試和驗收。制訂物業(yè)驗收流程，指出工程缺陷，對改良方案的可行性及費用提出建議。

3、開業(yè)籌備階段前期介入

在開業(yè)籌備階段，要針對專業(yè)內(nèi)容進行市場調(diào)研、組織成立管理架構、編制相關管理制度，進行人員培訓，提供《經(jīng)營管理公約》、《商戶手冊》樣本并協(xié)助商戶相關文件的審批，提供開業(yè)和促銷時期的安全防衛(wèi)服務，制訂物業(yè)管理收費標準予以明示，配合項目公司營銷宣傳、推廣，準備物業(yè)管理企業(yè)簡介、主要業(yè)績證書、在管物業(yè)圖片及資質(zhì)等級證書等資料。

通過前期介入，可以大量收集和掌握第一手資料，根據(jù)第一手材料提前策劃項目前期物業(yè)管理的方案，進行機構設置、人員配備、費用測算、員工培訓、開業(yè)準備等工作，使物業(yè)建設與物業(yè)管理有條不紊地銜接與過渡。與此同時，與社會有關部門密切聯(lián)系，從而確保開業(yè)進度并圓滿完成預期指標。

第三篇：前期物業(yè)介入工程工作報告

前期物業(yè)介入工程工作報告

青城華府項目自2010年11月份物業(yè)前期介入以來，按照董事長的指示，在配合好項目、服務好營銷的同時。依據(jù)項目規(guī)劃設計的31個要點開展工作，就參與小區(qū)的規(guī)劃、設計和建設方面（主要從安全防范、房屋主體、設備設施、園林景觀、隱蔽工程、智能化等）。從業(yè)主(使用人)及物業(yè)管理的角度，提出一些合理化建議，以本物業(yè)最大限度地滿足業(yè)主的需求和物業(yè)管理的需要。

一.規(guī)劃設計階段：

從方便業(yè)主生活，配套完善、便于管理和降低日后物業(yè)管理成本的角度，向項目部提出物業(yè)管理規(guī)劃設計階段物業(yè)管理前期介入報告；總結類似的規(guī)劃設計缺陷、工程質(zhì)量疑點難點問題（如：玻璃幕墻的選材、屋頂墻面的防水、隱蔽污排生活管網(wǎng)的施工程序、飄窗滲水、車位設計、主供電容量等）。在介入報告中列出并反饋至各相關部門，以便在規(guī)劃設計時及時修正和避免。在每項工程開工及開工初期，我們要求前期工程跟蹤人員，到項目資料室翻閱查看建設工程施工圖紙。對每處設施設備布局仔細斟酌，就不明事項與項目責任工程師進行探討，是否規(guī)范合理設計、能否滿足業(yè)主使用要求，是否便于我們后期的管理做了相應的考慮（如：①管理用房的預留，包括今后的業(yè)委會用房、管理處辦公用房、員工宿舍食堂、職工業(yè)主娛樂活動室、物料倉庫、清潔工工具房等。②小區(qū)相對集中進出口位置和數(shù)量配置要合理，能少則少，以減少不必要的費用支出。車輛及人行出入口盡量專用設置，所有車輛出入口應當直接對小區(qū)外部，當不能完全分開時也要在具體的設置中方便物業(yè)管理，應有適當?shù)囊龑Ц魯啻胧?。③小區(qū)的外圍盡量考慮到封閉式治安管理的需要，鐵圍欄的設計要防攀防鉆；綠化帶植物的品種不宜名貴，高大型樹種不易靠近房屋、道路，其根系將對房屋及路面有不良影響；建筑小品設計亦要考慮到易于低成本維護。④小區(qū)內(nèi)盡量不要配置有安全隱患的大型水池、秋千、轉(zhuǎn)盤等；水系的設置不易太多，既不利于清理，也不利于節(jié)能降耗和物業(yè)管理。⑤排污管、雨水管在穿樓板時要考慮采用套管，以方便管體爆裂時便于更換；電梯間的電梯入口要有一定的坡度，防止溢水。⑥小區(qū)路燈盡量采用全功率及半功率布線，以便節(jié)約用電，其控制應具備光亮自動控制技術；另外，應采用通用型燈座，耐銹蝕，牢固、防日曬雨淋、不怕臺風、采用 1

節(jié)能類型。單元樓道燈應采用光控紅外線復合開關，以便手提東西的業(yè)主上下樓梯，且減少樓道公共照明用電量。⑦垃圾中轉(zhuǎn)站最好設計在小區(qū)進出口附近處，盡量不靠近住所，東西兩側，以利風向，使氣味不聚集小區(qū)，且垃圾房門朝外便于垃圾清運車輛在外作業(yè)不影響小區(qū)。⑧小區(qū)的地下排污管道要鋪設合理，井口間距要合適，一般不要超過管路疏通時的竹片長度或機械疏通機可達長度，各類井蓋盡量避免安裝在主干路上；所有重要埋設管線應做好地面標示；重要管路，在過路時應注意抗壓設計；重要管路和線路要預留備用管線或活口，以免發(fā)生局部損壞換整條管線、勞民傷財。⑨各房間均應考慮空調(diào)設置位，防止因沒有設計造成住戶亂裝，影響房屋外觀；商鋪前后應預留空調(diào)位及排水管）。

二.關注施工質(zhì)量，緊跟施工進度，提出合理建議：

堅持參加項目周例會和監(jiān)理例會，以便及時全面了解各施工進度和時間節(jié)點。時刻關注工程質(zhì)量和工程建設進度，要求工程組每日親臨施工現(xiàn)場，了解施工情況，及時發(fā)現(xiàn)問題和反應問題。對各類問題做好記錄取證拍照，如實反應到監(jiān)理和項目部（如：①消防監(jiān)控中心原設計面積小且不便于利用。②各商網(wǎng)及各電梯機房均為設計爬梯，不便于日后清理和維修。③小區(qū)圍墻周界原均未設計紅外對射技防系統(tǒng)，通往地下室樓梯未設計門禁系統(tǒng)。④小區(qū)內(nèi)圍未設計便民公廁。⑤電梯前室裝修時未預留各管、線檢修口。⑥各進戶門、消防門門套灌漿不實。⑦飄窗周圍沙漿澆灌不嚴實，存在滲水隱患。⑧地下室頂部后澆帶防水處理不及時。⑨墻面開裂及地面空鼓和起沙等現(xiàn)象。⑩隱蔽污、雨排管網(wǎng)不按規(guī)范到井，主污排水管不按規(guī)范夯實墊層）。在項目領導的重視下，以上問題都很順利的得到了有效解決和控制。

三.加強工程人員的專業(yè)技能培訓：

結合項目工程進展擬定了工程培訓計劃，主要以物業(yè)接管驗收程序、物業(yè)接管驗收標準及檢驗規(guī)程、住宅分戶驗收標準與要求、工程疑難100問、項目規(guī)劃設計的31個要點等科目重點培訓。

以上是管理處根據(jù)項目工程進展所做的相關工程方面的工作，針對下步工作管理處繼續(xù)緊跟施工進度、關注施工質(zhì)量，堅持抓好工程人員的專業(yè)技能培訓（如：《住宅工程質(zhì)量分戶驗收管理暫行規(guī)定》、《建設工程質(zhì)量管理條例》）。重點抓好接管驗收（如：①嚴格按《住宅工程質(zhì)量分戶驗收管理暫行規(guī)定》的標

準驗收。②對在前期介入階段提出的完善項目和整改意見進行復核，對尚未完善的事項，請求項目提出補救和解決措施并備案。③在接管驗收時要求項目對小區(qū)所有土建工程、裝飾工程、市政工程、設備安裝工程和綠化工程等主體及配套工程的施工圖紙、技術資料和各單位名稱、工程項目、工程負責人聯(lián)系電話、保修期限等內(nèi)容列出清單備查。④請項目協(xié)調(diào)各施工單位，適當備留未用完的小區(qū)建材包括各種瓷片、玻璃窗及配件等以便日后維修便捷并減少費用。⑤凡小區(qū)采用非市面上常見的建材，設備和設施的聯(lián)系施工單位提供供貨和維修保養(yǎng)單位的地址、電話和聯(lián)系人。⑥驗收時密切注意和物管相關的設施和管線有無按規(guī)范要求做好。⑦小區(qū)公共設備、設施、輔助場所、停車位、會所等產(chǎn)權須界定并出具相關證明，避免以后引起業(yè)主投訴、爭紛）。

青城華府管理處

2011年9月10日

第四篇：物業(yè)園林綠化工程前期介入

物業(yè)園林綠化工程前期介入

物業(yè)前期介入中園林綠化工程不可忽視的幾個問題

住區(qū)園林綠化的水平已經(jīng)成為商品房檔次高低評比的重要標準之一，建設者的高價環(huán)境包裝，使得居住區(qū)的園景綠化水平日新月異。但由于多方面的原因，在綠化設計和施工中總還存在一些不足或缺點。

以下是筆者從事物業(yè)園林綠化前期介入工作中，對居住區(qū)園林綠化工程設計和施工的幾點認識，現(xiàn)一一列出，希望能給物業(yè)管理者和園林綠化建設者帶來一些啟示。

一是要重視綠化用地的整理和表土采集。據(jù)筆者觀察，很多綠化用地綠化前，因前期施工，石灰、水泥沙漿、鋼渣及涂料散落、超大型機械肆意碾壓、營養(yǎng)豐富的表土隨意掩埋、各類機械油污外漏等，給后期綠化的栽植和養(yǎng)護帶來不利。建議在綠化地的整理時，盡量防止重型機械進入現(xiàn)場碾壓土壤，綠化地的整理不僅要清理表層的垃圾，拔除雜草，還需對深埋于土壤內(nèi)的化學廢棄物作深翻清理，對綠化地表土應盡量進行采取和復原，多用表土少用客土，為綠化植被創(chuàng)造良好的生長環(huán)境。

二是要注重木質(zhì)園景小品的材質(zhì)選擇。很多花園式小區(qū)，設計建造的木質(zhì)亭、廊、椅、榭等園景小品，使用才二、三年，就出現(xiàn)斑斑裂跡，腐蝕變形，有的甚至變成了蟲蟻的巢穴。木質(zhì)小品使用壽命短，宜出現(xiàn)腐蝕，多屬小品材質(zhì)選擇不當。戶外小品長期日曬雨淋，風化嚴重，隨意選擇的木材及簡單的表層涂刷防水漆，根本無法抵御外力侵蝕，以至園景小品蕓花一現(xiàn)，后患多多。要延長木質(zhì)園景小品的使用年限，確保園景小品的觀賞效果，開發(fā)建設者應從后期使用考慮，對園景小品材質(zhì)的選擇予以重視。挑選專門經(jīng)過處理的防真菌、防蟲蟻等特性的戶外專用木材，徹底解決木材在戶外應用時易產(chǎn)生開裂、變形、退色、腐爛、蟻侵等問題。

三是要關注屋頂花園的基礎處理。地下車庫頂部、裙樓及住宅公用屋面，都是建屋頂花園的利好場所，但由屋頂（車庫頂）花園引起的漏水，影響物業(yè)使用的事例，也時有發(fā)生。避免此類問題，關鍵是屋頂花園的基礎處理，建設者在屋頂花園施工時就得多方注意，屋頂設置種植槽要預留出排水縫，使得種植槽的滲水通過屋頂排水系統(tǒng)排出，同時在選擇屋頂花園防水材料時，應選耐腐蝕、抗老化及防治植物根系侵入的材料，屋頂花園種植土最好選用防滲的營養(yǎng)土，種植槽下面使用防腐墊腳木與屋頂隔開，以充分減輕水分、土壤及植物根系對屋頂?shù)臐B透和腐蝕。

四是喬灌木栽植應避開溝渠及地下陰井。根系發(fā)達的喬灌木，延展性強，栽植在溝渠、地下陰井及硬質(zhì)路面處，因地理位置限制了種植穴的大小，使得喬灌木生長受阻礙。更者喬灌木的根系不斷伸長，有的穿破溝渠、陰井、頂破路面，甚至長滿下水道，溝渠破損、管道開裂，排水、排污受阻，給后期管理帶來了諸多不便。因此綠化工程動工前，就得充分考慮此問題，喬灌木栽植應盡量避開地下管網(wǎng)及溝渠。五是綠化取水點設計應方便和安全。無論是噴灌設施，還是普通水籠頭，設計時首先要考慮各綠化帶能充分澆水，其二，作為綠化工程的一部分，各取水點的位置應安全和美觀，切不可出現(xiàn)噴頭（水籠頭）高高凸起，或?qū)婎^（水籠頭）設置在園林道路處，以免兒童嬉戲時，戳傷或摔倒。

六是園林工程施工應先綠化后景觀。綠化和景觀作為園林工程的重要組成部分，兩者相輔相成、不可缺少。在物業(yè)管理的園林綠化接管驗收工作中，我們常常碰到，因園林單位為搶效果、趕進度，施工時先做景觀后做綠化，或景觀綠化同步，綠化基礎施工的土壤、泥漿隨處可見，搞得園景燈飾銹跡斑斑、模紋磚石缺角少棱，景觀路面污痕遍地，嚴重影響綠化景觀效果。新居宅區(qū)的綠化工程施工，應盡量先搞基礎，栽好樹木花草后，再著手景觀工程或景觀工程的裝飾部分的施工，以確保燈飾、園景小品、步道磚等景觀裝飾部分交付時清潔靚麗。

第五篇：物業(yè)公司工程人員前期介入工作要點

前期介入工作要點

一）、招聘關鍵崗位人員

時間：在交付前兩個月，或者外網(wǎng)施工開始時，關鍵崗位人員應到崗。

包括各部門主管、工程人員等。會計、出納、綜合主管、客服收費等崗位因牽扯到對公司制度、工作流程、收費價格以及收費系統(tǒng)的熟悉，協(xié)助經(jīng)理做好交付前的準備工作；工程人員要對施工現(xiàn)場跟進檢查，熟悉現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)問題，反饋整改，因此應根據(jù)接管計劃表提前到崗。二）、對現(xiàn)有人員進行培訓

人員到崗后，要對他們進行培訓。包括：公司理念及制度、服務意識、工作流程、前期介入知識、案例、接管驗收、入住辦理培訓等。

三）、工程人員前期介入的工作重點及注意事項。

交付前兩個月，物業(yè)處應將工程人員招聘到位。工程人員應保證水暖、電工各一人，如能招聘到弱電工更好。此時要安排兩天時間對工程人員進行前期介入知識、公司制度進行培訓，使其了解基本的工作重點，對公司文化有所了解，之后可進入現(xiàn)場檢查階段.1、現(xiàn)場檢查工作要點：

a、作為物業(yè)工程人員，前期介入時要以業(yè)主的眼光去檢查物業(yè)項目，在使用功能和安全適用上提出自己的建議。

b、物業(yè)工程人員首先要初步了解水電、暖通以及土建方面的基本規(guī)范要求，同時盡快熟悉設計圖紙，在實際中，常常會出現(xiàn)現(xiàn)場與圖紙不符的現(xiàn)象，這時應向甲方或相關專業(yè)的監(jiān)理工程師了解是否有變更，并記錄下來。

2、工程施工現(xiàn)場檢查的主要內(nèi)容：

1）巡查工程土建構造、管線走向、出入線路、保安系統(tǒng)、內(nèi)外裝飾、設施建設、設備安裝的合理性。重點察看給排水系統(tǒng)、強弱電系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、消防安全系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、車庫及公用停車位、交通運輸及電梯設備等，提出整改意見，檢查整改結果。2）提出符合物業(yè)管理需要的建議，磋商解決辦法。3）對日后維修、養(yǎng)護的要點進行記錄，圖紙更改要點記錄。4）熟悉房屋中的各種設備和線路，包括房屋結構、管線布置及所用建材。

5）檢查工程施工進度（根據(jù)需要參與建造期有關工程聯(lián)席會議和建筑師定期碰面會等）。

6）檢查前期工程的施工質(zhì)量，并就設計不合理但又可以更改的部分提出建議。

7）配合設備安裝、管線布置，進行現(xiàn)場監(jiān)督，確保安裝質(zhì)量。8）對物業(yè)配套設施設備進行提出建議和要求，使配套設施設備滿足管理需要，減少今后的物業(yè)管理成本。9）參與竣工驗收。

* 在施工現(xiàn)場的檢查中，最好將實際外網(wǎng)個項目的走向在平面圖中畫下來，作為將來維修的第一手資料。

3、工程施工現(xiàn)場檢查要點： a、土建工程前期介入時的檢查要點

1）.房屋外型結構盡量減少外凸（比如我們通常的腰線），以免造成安全隱患和維護隱患，頂層排水盡量不使用天溝的設計。2）.所有單元入戶門應設計安裝雨遮，最好做成現(xiàn)澆同墻體連接；復式上層露臺要設計安裝符合要求的雨遮。

3）.電表最好設計出戶，集中安裝，方便管理和計量。4）.避免兩家入戶門沖突，中間入戶門的開啟方向。5）.要考慮預留物業(yè)管理用房及面積大小以及庫房和垃圾房的位置。

6）.小區(qū)出入路口要盡可能的設置少，避免增加人員值守成本；道路的設置要考慮容易清雪和人車分流，同時要考慮機動車、非機動車的車位和車棚位置。

7).消防中心最好與監(jiān)控中心合并,盡量減少監(jiān)控中心數(shù)量。8).信報箱的樣式及安裝位置，同時要考慮防雨水。

9).商鋪要考慮獨立水電計量，要考慮餐飲的油煙處理，商鋪排水盡可能設計獨立；

10).商鋪要設計室外空調(diào)機的位置，孔要向外傾斜5%的角度。注意馬桶與浴缸、洗手盆、墻的距離。

11).屋面防水要按施工工藝實施，使用合格的材料；分水器要安裝在有防水措施的廚房或衛(wèi)生間；廚房和衛(wèi)生間的防水施工要注意檢查。

12).地暖管要按施工圖鋪設，間隙按要求排列；打混凝土前要打壓，并保壓至混凝土鋪設后的24小時，不掉壓為正常。13).衛(wèi)生間要考慮設置通風排氣孔。b、暖通、給排水、高低壓外網(wǎng)系統(tǒng)介入要點

1).水暖管線要按設計施工，要關注施工工藝。比如墊沙層的厚度、支撐的架設、過檢查井管線套管的安裝等等。

2).管線的埋設深度要在凍土層以下，坡度符合要求，防腐保溫措施到位。

3).暖氣、供水管線要按區(qū)域設置閥門，包括總管閥、支管閥、單元閥等，以方便維修，減少影響范圍。

4).地下管網(wǎng)控制閥的要考慮預留作業(yè)空間，方便日后的檢修。5).強、弱電管線不得共管，合理設置人孔井；電氣井要有防水措施。6).商業(yè)用水、電和民用水、電要分開計量。路燈、草坪燈、景觀動力用電也應單獨計量，開關箱應集中設置在門衛(wèi)室中。7).高位水箱內(nèi)排水管徑大于溢流管徑；水箱底部做成斜坡面，便于清洗。

8).北方考慮外露管道冬季防凍；污水井避免設置靠近房屋陽臺附近；陽臺地漏、沖涼房向污水管排放；避免設置在單元門口。9).暖氣分水器應設置在室內(nèi)有排水的地方；暖氣設計時注意與外墻設計和門的設計相配合，考慮熱損失，并考慮防凍措施；地暖應考慮做全部地面的防水層。

10).單元暖氣及供排水管井內(nèi)的位置要合理，要預留足夠的維修空間；暖氣進水和回水應分別設置閥門，進水管安裝過濾器。所有外漏的管線均應做保溫措施。

c、單個房屋前期介入要點

1).電器開關箱內(nèi)元、器件的規(guī)格型號符合設計要求，無損壞；各控制回路正確，標識清楚；接地良好，電表安裝正確。2).電的負荷要以層或單元為單位平均分配，地下室、樓層照明要有計量；插座要使用安全型插座。

3).要做好廚房衛(wèi)生間的防滲水控制，水平排水管的坡度，管件的位置。

4).空調(diào)外機位要有一定的坡度；窗戶、窗沿處的防水符合規(guī)范要求。

5).注意應急按紐、插座、開關的安裝高度、位置以及可視對講的高度位置。

6).煤氣管道與電器線路要有足夠的安全距離（距離不小于30CM）。7).檢查窗戶沒有明顯的歪斜、變形，玻璃無破裂。d、供配電及照明系統(tǒng)前期介入要點

1).電梯、泵房、消防、景觀動力等動力設備要設計為獨立計量方式。

2).配電間、電梯間、電表箱應考慮安裝物業(yè)專用的統(tǒng)一通用鎖芯。3).配電間、電梯間等設備間要考慮通風和防小動物措施。4).室外高低壓電纜保護管要使用鋼管。

5).景觀照明、道路照明分別控制；車庫和路燈以及室外景觀照明等系統(tǒng)要設計為分路控制（最佳為3路）。

6).水景照明電壓要采用安全電壓、要接地、漏電保護。7).室外景觀照明、水景照明不要設計燈過多，只要能滿足亮度既可；

8).樓道照明燈應設計為聲光控復合開關，節(jié)能型燈管；

9).燈具、開關等品種要少，最好使用大路貨，以便將來維修更換。10).公共照明的燈座最好選用與住戶室內(nèi)照明燈座（含業(yè)主地下室）不同的類型。e、電梯前期介入要點

1).電梯機房要考慮通風降溫措施。

2).轎箱內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)要實現(xiàn)與監(jiān)控室的通話功能。3).電梯基坑內(nèi)要設計排水。

4).電梯門廳地面要適當設置導坡，防止水流入電梯轎箱。5).電梯要具有自動平層功能。

6).電梯機房窗戶要采取防盜措施，安裝柵欄和防盜門。

4、就檢查問題與地產(chǎn)公司對接

1）、每日檢查結束后工程人員整理檢查出的問題并匯總，填寫《工作聯(lián)系單》，交予前期介入組長（小區(qū)經(jīng)理）。

2）、前期介入小組成員每周參加監(jiān)理例會，由組長將《工作聯(lián)系單》一式兩份提交地產(chǎn)公司現(xiàn)場部經(jīng)理并簽字確認，一份留檔?，F(xiàn)場執(zhí)行經(jīng)理安排施工單位進行整改完畢后，前期介入小組成員進行復驗?，F(xiàn)場執(zhí)行經(jīng)理未能解決的，物業(yè)前期介入小組應立即上報地產(chǎn)公司工程主管領導，確保潛在問題在交付前得以解決 四）、接管驗收。

1、時間：竣工驗收后，地產(chǎn)公司將逐步將建設項目交予物業(yè)，此時進入了接管驗收階段。

2、工作步驟：

1）.接到地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)發(fā)的《項目移交計劃》（包括驗收標準）后，對計劃進行分析，進行組員分工，并熟悉標準和資料，做好充分的接管驗收準備。設備和公用設施驗收人員應熟悉設備操作規(guī)程，熟悉公用設施的啟閉的部件的位置和使用要求，便于現(xiàn)場實施驗收操作接管驗收及檢查。

2）.檢查覆蓋范圍為逐層、逐間、逐項公用工程逐點檢查。

3）.驗收主要并從使用角度對工程質(zhì)量作出評價。驗收組發(fā)現(xiàn)有 不完善的地方做好書面記錄，參與驗收成員在記錄上簽字。4）.每日驗收需填寫《分戶房屋移交檢驗缺陷登記表》，一式兩份 轉(zhuǎn)發(fā)地產(chǎn)公司項目負責人簽收。地產(chǎn)公司安排施工單位限期整改，由驗收小組組長組織復查。地產(chǎn)公司工程部應明確整改時間，確保問題在交付業(yè)主前得以解決完畢。

5）.驗收記錄表和整改項目復查記錄由物業(yè)公司驗收組長在驗收 報告上簽署同意接收的意見，報告一式兩份，由公司資料員和地產(chǎn)公司總工部資料員進行存檔保管。6）.鑰匙交接

施工單位在地產(chǎn)公司現(xiàn)場執(zhí)行的監(jiān)管下點交全部鑰匙，將鑰匙點交給物業(yè)公司綜合部。綜合部人員進行清點，做好驗收工作，填寫《鑰匙移交清單》。清單包括：樓號、單元號、房間號、數(shù)量、移交人、接收人、時間、備注等內(nèi)容。如發(fā)生鑰匙數(shù)量不夠，物業(yè)公司可以拒收并要求施工單位配齊。7）.資料移交 地產(chǎn)公司總工部資料員將相關資料移交給物業(yè)公司，并辦理交接 手續(xù)，物業(yè)公司在《移交記錄》上簽字。交接資料包括： 1）竣工驗收資料

2）質(zhì)監(jiān)站的竣工驗收備案證明。3）完整的全套竣工圖。

4）建設用地范圍內(nèi)地下綜合管網(wǎng)圖（含管線接口位置）。5）沉降觀察記錄。6）重大工程質(zhì)量事故記錄。

7）供應商提供的水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設備的出

廠產(chǎn)品檢驗合格證書，保修單和使用說明書。

8）保修清單（包括所有保修項目，主要保修內(nèi)容，保修起止

日期，保修責任單位，聯(lián)系方式，聯(lián)系人，未付保修金數(shù) 額等）。

9）公司對外簽署的合同、質(zhì)保協(xié)議及附件。

3、使用表單包括：《鑰匙移交清單》、《分戶房屋移交檢驗缺陷登記表》、《公用工程移交檢驗缺陷登記表》。五）、相關資料、表單的印制，建立業(yè)主檔案。

1、時間

入住前一個月，各類表單應開始印制到位，可參考公司表單結合當?shù)仨椖繉嶋H情況而定。

同時，物業(yè)公司與銷售部聯(lián)系，由銷售部提供業(yè)主信息，綜合部開始業(yè)主檔案的建立準備工作

2、業(yè)主檔案的內(nèi)容

主要包括：《入住須知》、《物業(yè)管理服務手冊》、《業(yè)主臨時管理規(guī)約》、《房屋移交驗房及證卡登記表》、《房屋移交驗房表》、《業(yè)主及家庭成員登記表》、《業(yè)主裝修承諾書》、《業(yè)主裝修驗收表》、《裝修許可證》、《消防安全責任書》、《天然氣安全使用責任書》等。

六）、會同銷售部制定業(yè)主交付計劃，明確交付前的準備和交付現(xiàn)場的布置，演練房屋交付過程。

1、時間：

在交付前20天，物業(yè)公司對公共區(qū)域體進行清潔開荒；辦理入住前一周，各崗位應對房屋交付過程進行現(xiàn)場演練。通過演練，熟悉交付流程，找到遺漏點，針對交付過程中可能出想的問題制定統(tǒng)一的解釋口徑。

2、入住辦理流程：

a．驗證：業(yè)主執(zhí)地產(chǎn)公司開據(jù)的《維修基金》收據(jù)、《購房合同》，業(yè)主有效證件身份原件及復印件1張，業(yè)主1寸照片1張；《物業(yè)交付確認單》、《入住通知書》6種資料去房管員處進行驗證手續(xù)。檢查證件的原件及復印件是否一致，是否屬業(yè)主本人證件，《物業(yè)交付確認單》上是否有地產(chǎn)相關部門的簽字蓋章。b．繳費：收費項目及標準在收費軟件中設定好，由收費員按規(guī)定收繳的費用。（此類費用包括一定時限的物業(yè)費，垃圾處理費，裝修押金，停車費，代收代繳的費用，如：代收的預存水、電費、暖氣費等，工本費，如：門禁卡、出入證。C．收費員打印繳費憑條。d．填寫業(yè)主檔案內(nèi)容：

（1）、填寫《物業(yè)管理手冊》、《房屋質(zhì)量保證書》。填寫按手印后將存根聯(lián)撕下來收入業(yè)主檔案中，其余交業(yè)主保管。（2）、填寫《天燃氣安全使用責任書》、《消防安全責任書》》均為一式二份，一份留業(yè)主，一份收入業(yè)主案檔。(3)、填寫業(yè)主及家庭成員登記表。

(4)、由房管員出具《房屋移交驗房及證卡登記表》，安排維修人員拿著鑰匙、水電卡等，帶領業(yè)主驗房。

（5）.驗房完成后，填寫驗房信息，并由業(yè)主、維修養(yǎng)護部 人員在此表中簽字、按手印。房管員將鑰匙、水電氣卡、門禁卡交業(yè)主。（6）交房完成。

3、現(xiàn)場布置。

交付前一周，應與地產(chǎn)公司就交房現(xiàn)場的問題進行對接。交房現(xiàn)場最好采用一站式服務，即銷售部、物業(yè)公司、工程部、維修單位都在一個現(xiàn)場辦公，及時解決問題。明確交房大廳的包裝布置、裝點物品進場；由銷售部編制《交房現(xiàn)場布置及導視、鮮花、植物系統(tǒng)包裝方案》，并設計、印制相關印刷品和宣傳資料；由銷售部定制交房流程指示圖，并安排交付現(xiàn)場導視，明確交房步驟；由地產(chǎn)公司總經(jīng)辦負責鮮花、植物、彩門、氣球等裝點物品的購置等工作。烘托一個良好的交房氛圍。

七）、問題反饋

綜合部客服人員每日將驗房時記錄的問題進行匯總，報給現(xiàn)場負責維修的工程師，由工程師簽字并明確維修時間。維修完成后，進行復檢，并對業(yè)主進行回訪，操作流程參考公司回訪制度。