第一篇：物業(yè)工程前期介入具體管理內(nèi)容

物業(yè)工程前期介入具體管理內(nèi)容

（施工期）

1.施工期介入的工作方式。工程技術(shù)人員進場，熟悉建筑施工圖和水電、設(shè)備安裝圖樣、隱蔽工程記錄，了解新材料、新技術(shù)的運用情況，收集整理各專業(yè)施工技術(shù)資料，對施工進行跟蹤、監(jiān)督、檢查，發(fā)現(xiàn)影響今后使用功能的工程問題，及時提出建議整改。

2.施工期介入需要注意的問題。

1)鑒定的高壓開關(guān)柜，產(chǎn)品質(zhì)量得不到保證。

2)非阻燃型的電纜，使供電系統(tǒng)存在嚴重隱患。

3)中央空調(diào)機組電纜鋪設(shè)質(zhì)量差，限制機組出力。

4)排水系統(tǒng)施工未充分考慮防洪措施。

5)地下室隔水層施工質(zhì)量差，使電梯底坑滲水。

6)對自動噴淋系統(tǒng)的試驗不認真，往往在天花施工后進行，試驗時漏水，造成天花損壞。

7)中央空調(diào)系統(tǒng)的冷卻系統(tǒng)保溫質(zhì)量差，特別是接口處遺漏保溫，造成滴水事故。

8)對于計算機群控電梯的機房，沒有認真進行防塵通風處理。

9)柴油發(fā)電機帶負荷試驗、滿負荷試驗和甩負荷試驗被忽視。

10)整個建筑防雷系統(tǒng)施工質(zhì)量不符合要求，留下隱患。

3.施工期介入的工作要求

1)掌握設(shè)計思路，便于今后管理和分析突發(fā)問題

2)掌握各專業(yè)施工方法，便于今后維修和復(fù)原

3)提出整改的合理化建議，便于今后使用和管理

4)制定切實可行的管理方案，做到今后的節(jié)能降耗

（設(shè)備安裝調(diào)試期）

設(shè)備安裝調(diào)試期是指從物業(yè)設(shè)備安裝工程開始到安裝調(diào)試驗收全過程的管理。

1.設(shè)備安裝調(diào)試期介入的工作方式。由工程人員參與調(diào)試工作，現(xiàn)場學習、做好筆記及注意事項。

2.設(shè)備安裝調(diào)試期介入需要注意的問題。

1)物業(yè)功能組合不合理。

2)由于物業(yè)功能定位不準，導(dǎo)致產(chǎn)生供電負荷嚴重不足的現(xiàn)象。

3)由于設(shè)計單位對物業(yè)管理的特點不夠了解，造成公共照明的電力浪費。

4)由于用戶的二次裝修的需求缺乏了解，在各樓供電負荷分配上沒有留有余地。

5)中央空調(diào)機組電纜選項不當，沒有采用封閉母線而使用多條電纜并聯(lián)供電，使機組出力受到限制。

6)供電系統(tǒng)的配置容量、主接線系統(tǒng)、負荷分配計量不滿足安全和用戶需求。

7)給排水系統(tǒng)沒有充分考慮給排水需求

8)設(shè)計部門沒有考慮空調(diào)負荷日夜相差大的實際情況，選用同一制冷量的機組，造成“大馬拉小車”的電力浪費現(xiàn)象，同時該情況也要運用到其他設(shè)備。

9)中央空調(diào)系統(tǒng)的回風量往往被忽視，回風口布置要合理，否則會大大降低制冷效率。

10)消防系統(tǒng)沒有合理布局，自動報警不能滿足二次裝修的擴容需要。

11)消防系統(tǒng)沒有充分考慮二次裝修要增加的煙感探頭數(shù)量，查看消防自動報警主機是否留有足夠的備用回路。

12)電梯、扶梯的選型不夠先進和不夠滿足物業(yè)功能的需要。

3.設(shè)備安裝調(diào)試期的工作介入要求。

1）結(jié)合現(xiàn)場實際，通過詳細研讀各專業(yè)設(shè)計圖樣，對照建筑物空間尺寸和設(shè)備外形尺寸，熟悉建筑物的全部配套設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)的設(shè)計布置情況。

2）通過詳細查看個專業(yè)設(shè)備系統(tǒng)的設(shè)計技術(shù)和參數(shù)，結(jié)合設(shè)備隨機技術(shù)文件，掌握個專業(yè)的技術(shù)性能參數(shù)、安裝基礎(chǔ)、標高、位置、方向以及維修拆卸空間尺寸，動力電纜連接等技術(shù)問題。

3）在詳細研讀設(shè)計圖樣和現(xiàn)場檢查建筑物空間位置及外形尺寸的基礎(chǔ)上，從設(shè)備運行維護的角度上認真考慮設(shè)備及系統(tǒng)的可操作性、可維修性、是否滿足管理的要求等。在符合設(shè)計規(guī)范、設(shè)計技術(shù)要求的前提下，應(yīng)使設(shè)備及系統(tǒng)的巡視操作便利，易于維修保養(yǎng)，設(shè)備系統(tǒng)容易調(diào)節(jié)搭配，系統(tǒng)管線布置和流程控制更合理，各系統(tǒng)的功能、功能流量輸出應(yīng)便于計量管理、便于經(jīng)濟核算。并就這些問題提出改進意見或建議。

4）參見設(shè)備安裝工程的分部、分項工程驗收、隱蔽工程的驗收和設(shè)備安裝工程的綜合驗收。熟悉物業(yè)各設(shè)備系統(tǒng)安全經(jīng)濟運行狀態(tài)參數(shù)，掌握設(shè)備系統(tǒng)的調(diào)節(jié)控制方法、緊急情況的處理措施，提出設(shè)備系統(tǒng)運行管理方面的整改意見和建議。

5）建立比較完整的設(shè)備前期技術(shù)資料檔案，要求收集整理的文件資料主要有：①設(shè)備選型報告及技術(shù)經(jīng)濟論證；②設(shè)備購置合同；③設(shè)備安裝合同；④設(shè)備隨機文件（說明書、合格證、裝箱單等）；⑤進口設(shè)備商檢證明文件；⑥設(shè)備安裝調(diào)試計錄；⑦設(shè)備安裝現(xiàn)場更改單和設(shè)計更改單；⑧設(shè)備性能檢測和驗收移交書；⑨文件資料連同設(shè)備安裝工程竣工驗收圖樣資料一起歸入設(shè)備前期技術(shù)資料檔案。

（公共設(shè)施營建期）

1.室外綠化及園林的前期介入。了解室外綠化面積和布局，綠化設(shè)計思路，樹木、花草的種類和數(shù)量，了解花草樹木的名稱、種植季節(jié)、生長特性、培植管理方法等一流知識技術(shù)，監(jiān)督綠化施工，要求將建筑垃圾清理干凈換成栽培營養(yǎng)土；注意花木的種植，一定要去除營養(yǎng)袋；草地平整后才能植草；及時跟蹤了解綠化施工中的噴灌噴頭布置、水管走向、綠化排水工程情況，并了解綠化知識，編寫管理方案。

2.地下停車場與道路的前期介入。地下停車場的前期管理工作要求是：了解與掌握地下停車場的設(shè)計規(guī)劃、建筑結(jié)構(gòu)、停車位置及數(shù)量、車輛行駛進出口及上下坡道的安全要求、安全措施及消防安全設(shè)施、設(shè)備，并著重跟蹤地下停車場、地面排水溝、井的污水排放設(shè)備設(shè)施的施工安裝，發(fā)現(xiàn)有影響日后管理和影響行車安全的情況，及時向開發(fā)商有關(guān)部門匯報并提出整改建議，要求施工方進行整改，針對地下停車場的車輛行駛及車輛管理制度有關(guān)制度和措施，為日后停車場的管理提供依據(jù)。

第二篇：前期物業(yè)介入工程工作報告

前期物業(yè)介入工程工作報告

青城華府項目自2010年11月份物業(yè)前期介入以來，按照董事長的指示，在配合好項目、服務(wù)好營銷的同時。依據(jù)項目規(guī)劃設(shè)計的31個要點開展工作，就參與小區(qū)的規(guī)劃、設(shè)計和建設(shè)方面（主要從安全防范、房屋主體、設(shè)備設(shè)施、園林景觀、隱蔽工程、智能化等）。從業(yè)主(使用人)及物業(yè)管理的角度，提出一些合理化建議，以本物業(yè)最大限度地滿足業(yè)主的需求和物業(yè)管理的需要。

一.規(guī)劃設(shè)計階段：

從方便業(yè)主生活，配套完善、便于管理和降低日后物業(yè)管理成本的角度，向項目部提出物業(yè)管理規(guī)劃設(shè)計階段物業(yè)管理前期介入報告；總結(jié)類似的規(guī)劃設(shè)計缺陷、工程質(zhì)量疑點難點問題（如：玻璃幕墻的選材、屋頂墻面的防水、隱蔽污排生活管網(wǎng)的施工程序、飄窗滲水、車位設(shè)計、主供電容量等）。在介入報告中列出并反饋至各相關(guān)部門，以便在規(guī)劃設(shè)計時及時修正和避免。在每項工程開工及開工初期，我們要求前期工程跟蹤人員，到項目資料室翻閱查看建設(shè)工程施工圖紙。對每處設(shè)施設(shè)備布局仔細斟酌，就不明事項與項目責任工程師進行探討，是否規(guī)范合理設(shè)計、能否滿足業(yè)主使用要求，是否便于我們后期的管理做了相應(yīng)的考慮（如：①管理用房的預(yù)留，包括今后的業(yè)委會用房、管理處辦公用房、員工宿舍食堂、職工業(yè)主娛樂活動室、物料倉庫、清潔工工具房等。②小區(qū)相對集中進出口位置和數(shù)量配置要合理，能少則少，以減少不必要的費用支出。車輛及人行出入口盡量專用設(shè)置，所有車輛出入口應(yīng)當直接對小區(qū)外部，當不能完全分開時也要在具體的設(shè)置中方便物業(yè)管理，應(yīng)有適當?shù)囊龑?dǎo)隔斷措施。③小區(qū)的外圍盡量考慮到封閉式治安管理的需要，鐵圍欄的設(shè)計要防攀防鉆；綠化帶植物的品種不宜名貴，高大型樹種不易靠近房屋、道路，其根系將對房屋及路面有不良影響；建筑小品設(shè)計亦要考慮到易于低成本維護。④小區(qū)內(nèi)盡量不要配置有安全隱患的大型水池、秋千、轉(zhuǎn)盤等；水系的設(shè)置不易太多，既不利于清理，也不利于節(jié)能降耗和物業(yè)管理。⑤排污管、雨水管在穿樓板時要考慮采用套管，以方便管體爆裂時便于更換；電梯間的電梯入口要有一定的坡度，防止溢水。⑥小區(qū)路燈盡量采用全功率及半功率布線，以便節(jié)約用電，其控制應(yīng)具備光亮自動控制技術(shù)；另外，應(yīng)采用通用型燈座，耐銹蝕，牢固、防日曬雨淋、不怕臺風、采用 1

節(jié)能類型。單元樓道燈應(yīng)采用光控紅外線復(fù)合開關(guān)，以便手提東西的業(yè)主上下樓梯，且減少樓道公共照明用電量。⑦垃圾中轉(zhuǎn)站最好設(shè)計在小區(qū)進出口附近處，盡量不靠近住所，東西兩側(cè)，以利風向，使氣味不聚集小區(qū)，且垃圾房門朝外便于垃圾清運車輛在外作業(yè)不影響小區(qū)。⑧小區(qū)的地下排污管道要鋪設(shè)合理，井口間距要合適，一般不要超過管路疏通時的竹片長度或機械疏通機可達長度，各類井蓋盡量避免安裝在主干路上；所有重要埋設(shè)管線應(yīng)做好地面標示；重要管路，在過路時應(yīng)注意抗壓設(shè)計；重要管路和線路要預(yù)留備用管線或活口，以免發(fā)生局部損壞換整條管線、勞民傷財。⑨各房間均應(yīng)考慮空調(diào)設(shè)置位，防止因沒有設(shè)計造成住戶亂裝，影響房屋外觀；商鋪前后應(yīng)預(yù)留空調(diào)位及排水管）。

二.關(guān)注施工質(zhì)量，緊跟施工進度，提出合理建議：

堅持參加項目周例會和監(jiān)理例會，以便及時全面了解各施工進度和時間節(jié)點。時刻關(guān)注工程質(zhì)量和工程建設(shè)進度，要求工程組每日親臨施工現(xiàn)場，了解施工情況，及時發(fā)現(xiàn)問題和反應(yīng)問題。對各類問題做好記錄取證拍照，如實反應(yīng)到監(jiān)理和項目部（如：①消防監(jiān)控中心原設(shè)計面積小且不便于利用。②各商網(wǎng)及各電梯機房均為設(shè)計爬梯，不便于日后清理和維修。③小區(qū)圍墻周界原均未設(shè)計紅外對射技防系統(tǒng)，通往地下室樓梯未設(shè)計門禁系統(tǒng)。④小區(qū)內(nèi)圍未設(shè)計便民公廁。⑤電梯前室裝修時未預(yù)留各管、線檢修口。⑥各進戶門、消防門門套灌漿不實。⑦飄窗周圍沙漿澆灌不嚴實，存在滲水隱患。⑧地下室頂部后澆帶防水處理不及時。⑨墻面開裂及地面空鼓和起沙等現(xiàn)象。⑩隱蔽污、雨排管網(wǎng)不按規(guī)范到井，主污排水管不按規(guī)范夯實墊層）。在項目領(lǐng)導(dǎo)的重視下，以上問題都很順利的得到了有效解決和控制。

三.加強工程人員的專業(yè)技能培訓(xùn)：

結(jié)合項目工程進展擬定了工程培訓(xùn)計劃，主要以物業(yè)接管驗收程序、物業(yè)接管驗收標準及檢驗規(guī)程、住宅分戶驗收標準與要求、工程疑難100問、項目規(guī)劃設(shè)計的31個要點等科目重點培訓(xùn)。

以上是管理處根據(jù)項目工程進展所做的相關(guān)工程方面的工作，針對下步工作管理處繼續(xù)緊跟施工進度、關(guān)注施工質(zhì)量，堅持抓好工程人員的專業(yè)技能培訓(xùn)（如：《住宅工程質(zhì)量分戶驗收管理暫行規(guī)定》、《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》）。重點抓好接管驗收（如：①嚴格按《住宅工程質(zhì)量分戶驗收管理暫行規(guī)定》的標

準驗收。②對在前期介入階段提出的完善項目和整改意見進行復(fù)核，對尚未完善的事項，請求項目提出補救和解決措施并備案。③在接管驗收時要求項目對小區(qū)所有土建工程、裝飾工程、市政工程、設(shè)備安裝工程和綠化工程等主體及配套工程的施工圖紙、技術(shù)資料和各單位名稱、工程項目、工程負責人聯(lián)系電話、保修期限等內(nèi)容列出清單備查。④請項目協(xié)調(diào)各施工單位，適當備留未用完的小區(qū)建材包括各種瓷片、玻璃窗及配件等以便日后維修便捷并減少費用。⑤凡小區(qū)采用非市面上常見的建材，設(shè)備和設(shè)施的聯(lián)系施工單位提供供貨和維修保養(yǎng)單位的地址、電話和聯(lián)系人。⑥驗收時密切注意和物管相關(guān)的設(shè)施和管線有無按規(guī)范要求做好。⑦小區(qū)公共設(shè)備、設(shè)施、輔助場所、停車位、會所等產(chǎn)權(quán)須界定并出具相關(guān)證明，避免以后引起業(yè)主投訴、爭紛）。

青城華府管理處

2011年9月10日

第三篇：物業(yè)園林綠化工程前期介入

物業(yè)園林綠化工程前期介入

物業(yè)前期介入中園林綠化工程不可忽視的幾個問題

住區(qū)園林綠化的水平已經(jīng)成為商品房檔次高低評比的重要標準之一，建設(shè)者的高價環(huán)境包裝，使得居住區(qū)的園景綠化水平日新月異。但由于多方面的原因，在綠化設(shè)計和施工中總還存在一些不足或缺點。

以下是筆者從事物業(yè)園林綠化前期介入工作中，對居住區(qū)園林綠化工程設(shè)計和施工的幾點認識，現(xiàn)一一列出，希望能給物業(yè)管理者和園林綠化建設(shè)者帶來一些啟示。

一是要重視綠化用地的整理和表土采集。據(jù)筆者觀察，很多綠化用地綠化前，因前期施工，石灰、水泥沙漿、鋼渣及涂料散落、超大型機械肆意碾壓、營養(yǎng)豐富的表土隨意掩埋、各類機械油污外漏等，給后期綠化的栽植和養(yǎng)護帶來不利。建議在綠化地的整理時，盡量防止重型機械進入現(xiàn)場碾壓土壤，綠化地的整理不僅要清理表層的垃圾，拔除雜草，還需對深埋于土壤內(nèi)的化學廢棄物作深翻清理，對綠化地表土應(yīng)盡量進行采取和復(fù)原，多用表土少用客土，為綠化植被創(chuàng)造良好的生長環(huán)境。

二是要注重木質(zhì)園景小品的材質(zhì)選擇。很多花園式小區(qū)，設(shè)計建造的木質(zhì)亭、廊、椅、榭等園景小品，使用才二、三年，就出現(xiàn)斑斑裂跡，腐蝕變形，有的甚至變成了蟲蟻的巢穴。木質(zhì)小品使用壽命短，宜出現(xiàn)腐蝕，多屬小品材質(zhì)選擇不當。戶外小品長期日曬雨淋，風化嚴重，隨意選擇的木材及簡單的表層涂刷防水漆，根本無法抵御外力侵蝕，以至園景小品蕓花一現(xiàn)，后患多多。要延長木質(zhì)園景小品的使用年限，確保園景小品的觀賞效果，開發(fā)建設(shè)者應(yīng)從后期使用考慮，對園景小品材質(zhì)的選擇予以重視。挑選專門經(jīng)過處理的防真菌、防蟲蟻等特性的戶外專用木材，徹底解決木材在戶外應(yīng)用時易產(chǎn)生開裂、變形、退色、腐爛、蟻侵等問題。

三是要關(guān)注屋頂花園的基礎(chǔ)處理。地下車庫頂部、裙樓及住宅公用屋面，都是建屋頂花園的利好場所，但由屋頂（車庫頂）花園引起的漏水，影響物業(yè)使用的事例，也時有發(fā)生。避免此類問題，關(guān)鍵是屋頂花園的基礎(chǔ)處理，建設(shè)者在屋頂花園施工時就得多方注意，屋頂設(shè)置種植槽要預(yù)留出排水縫，使得種植槽的滲水通過屋頂排水系統(tǒng)排出，同時在選擇屋頂花園防水材料時，應(yīng)選耐腐蝕、抗老化及防治植物根系侵入的材料，屋頂花園種植土最好選用防滲的營養(yǎng)土，種植槽下面使用防腐墊腳木與屋頂隔開，以充分減輕水分、土壤及植物根系對屋頂?shù)臐B透和腐蝕。

四是喬灌木栽植應(yīng)避開溝渠及地下陰井。根系發(fā)達的喬灌木，延展性強，栽植在溝渠、地下陰井及硬質(zhì)路面處，因地理位置限制了種植穴的大小，使得喬灌木生長受阻礙。更者喬灌木的根系不斷伸長，有的穿破溝渠、陰井、頂破路面，甚至長滿下水道，溝渠破損、管道開裂，排水、排污受阻，給后期管理帶來了諸多不便。因此綠化工程動工前，就得充分考慮此問題，喬灌木栽植應(yīng)盡量避開地下管網(wǎng)及溝渠。五是綠化取水點設(shè)計應(yīng)方便和安全。無論是噴灌設(shè)施，還是普通水籠頭，設(shè)計時首先要考慮各綠化帶能充分澆水，其二，作為綠化工程的一部分，各取水點的位置應(yīng)安全和美觀，切不可出現(xiàn)噴頭（水籠頭）高高凸起，或?qū)婎^（水籠頭）設(shè)置在園林道路處，以免兒童嬉戲時，戳傷或摔倒。

六是園林工程施工應(yīng)先綠化后景觀。綠化和景觀作為園林工程的重要組成部分，兩者相輔相成、不可缺少。在物業(yè)管理的園林綠化接管驗收工作中，我們常常碰到，因園林單位為搶效果、趕進度，施工時先做景觀后做綠化，或景觀綠化同步，綠化基礎(chǔ)施工的土壤、泥漿隨處可見，搞得園景燈飾銹跡斑斑、模紋磚石缺角少棱，景觀路面污痕遍地，嚴重影響綠化景觀效果。新居宅區(qū)的綠化工程施工，應(yīng)盡量先搞基礎(chǔ)，栽好樹木花草后，再著手景觀工程或景觀工程的裝飾部分的施工，以確保燈飾、園景小品、步道磚等景觀裝飾部分交付時清潔靚麗。

第四篇：前期物業(yè)介入管理方案

前期物業(yè)介入管理方案

由于房屋因部分原因未達到交房條件，部分業(yè)主自愿提前進場裝修，為便于管理，物業(yè)公司提前進入，其管理方案如下：

一、人員配備：管理處設(shè)經(jīng)理1名、電工（電梯操作工）1名、維修（收費）人員1名、保安2名。

二、管理制度：嚴格按物業(yè)管理條例及住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法（建設(shè)部令（2002）第110號）進行管理。

三、前期費用標準：管理處經(jīng)理每月1000元，電工每月800元，維修工每月800元，保安每月1600元，共計每月4200元。

備注：

1、前期管理費用由開發(fā)補助給物業(yè)公司，補助時間從2010年6月15日至工程備案登記證上時間為止。

2、業(yè)主的物管費用計算時間從工程備案證上時間開始計算。

物業(yè)管理有限公司

年月日

第五篇：物業(yè)前期介入管理的形式

物業(yè)前期介入管理的形式

物業(yè)管理脫胎于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理，一直滯后于規(guī)劃設(shè)計和施工建設(shè)，以致物業(yè)建成后出現(xiàn)布局不合理、配套不完善、管理不便、維修困難等諸多缺陷，從而引發(fā)了業(yè)主、開發(fā)商和物業(yè)管理公司之間的矛盾和糾紛。我們物業(yè)管理公司如在規(guī)劃設(shè)計階段就能提前介入，利用其豐富經(jīng)驗和專業(yè)知識提出切實可行的建議，使規(guī)劃設(shè)計更符合業(yè)主和使用人的要求，既可贏得購房者青睞，也可為日后的物業(yè)管理鋪路。

物業(yè)管理是一種針對物業(yè)的全過程的管理，它同物業(yè)的形成過程，即投資決策、規(guī)劃設(shè)計、工程建設(shè)及房屋營銷等階段均有著密不可分的聯(lián)系。面對現(xiàn)代物業(yè)設(shè)計復(fù)雜、技術(shù)含量高、建設(shè)周期長和安裝、施工難度大的特點，我們的物業(yè)管理一定要有超前性，即在物業(yè)的開發(fā)設(shè)計階段就應(yīng)當充分考慮建成以后的使用和管理的需求，充分利用物業(yè)管理的專業(yè)知識和豐富經(jīng)驗，從物業(yè)管理的運作角度為開發(fā)商提出本小區(qū)的規(guī)劃、樓宇設(shè)計、設(shè)備選用、功能規(guī)劃、施工監(jiān)管、工程竣工、驗收接管、房屋銷售租賃等多方面的建設(shè)性意見，使本省市區(qū)的規(guī)劃設(shè)計更符合使用和管理的要求。

一、前期介入

物業(yè)管理前期介入是指物業(yè)管理公司在樓盤開發(fā)的初期階段就受聘介入，為小區(qū)規(guī)劃設(shè)計的細化、施工缺陷的防范及運行成本的控制，提供建設(shè)性的意見。《 物業(yè)管理條例 》 規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目在規(guī)劃、設(shè)計、施工階段就應(yīng)聘請前期物業(yè)管理企業(yè)。在住宅開發(fā)日益追求環(huán)境、房型、配套設(shè)施、服務(wù)完善的今天，各種設(shè)計的細節(jié)將成為衡量樓盤品質(zhì)高低的坐標。而我們物業(yè)管理前期介入的最大好處，就是物業(yè)管理公司擅于從業(yè)主的利益、需求出發(fā)去發(fā)現(xiàn)

問題、提出建議，從而把一般樓盤開發(fā)中容易出現(xiàn)的缺陷降到最低。

二、前期介入的兩個重要作用、完善規(guī)劃設(shè)計，節(jié)省投資成本。

設(shè)計人員在進行小區(qū)規(guī)劃設(shè)計時，往往較注重技術(shù)規(guī)范或技術(shù)含量，對于今后是否迎合業(yè)戶使用要求，是否符合管理要求、是否降低管理成本很少考慮。而我們物業(yè)前期介入可完善規(guī)劃設(shè)計方案，使小區(qū)布局、功能定位更趨合理。例如小區(qū)規(guī)劃設(shè)計必須綜合考慮到幼兒園、物業(yè)管理用房、機動車停車場、自行車棚、業(yè)主會所、設(shè)施的適宜位置，了解業(yè)戶需求的物業(yè)管理公司提出的代表性建議可以起到關(guān)鍵性輔助作用，從而避免了開發(fā)商的不必要、無意義投資。2、提高建造質(zhì)量，提升維修管理。

工程質(zhì)量不理想已是普遍現(xiàn)象，因為監(jiān)理的職能只是負責對工程質(zhì)量進行監(jiān)管，是否利于管理與他們無關(guān)。而我們物業(yè)管理公司作為今后的管理者，必然會以責任心最強的姿態(tài)出現(xiàn)在前期介入階段，通過現(xiàn)場踏勘，提供詳細的資料及顧問報告，明確指出缺陷及質(zhì)量問題，并提出整改意見，減少了竣工驗收中的整改工作量。

此外，現(xiàn)代建筑物內(nèi)的管線錯綜復(fù)雜，雖有圖紙，但往往與實際情況差異較大。而物業(yè)維修除了滲漏水之外，大部分與管線有關(guān)，在前期介入階段，我們物業(yè)管理人員就可以從圖紙開始，全部參與施工過程。管線走向、改動狀況也一清二楚，這樣在業(yè)戶報修時，維修工就可以在短時間內(nèi)弄清來龍去脈，做到維修及時有效。

三、前期介入的三種形式、早期以顧問形式。

規(guī)劃設(shè)計階段，由于設(shè)計人員難免會忽略物業(yè)日后使用的方便和管理的需

要，從而會對物業(yè)以后的使用和管理，造成一定的影響。這就需要我們物業(yè)管理公司在前期介入時充當顧問予以提出，并在設(shè)計時就予以修正。2、中期以監(jiān)理形式。

當物業(yè)管理公司在物業(yè)處于土建結(jié)構(gòu)已封頂，工程進入到設(shè)備安裝和內(nèi)部裝修階段時以監(jiān)理的形式參與進來，主要是為了從管理的角度來熟悉線路、管道走向，以及對工程質(zhì)量進行監(jiān)督，對設(shè)備的安裝進行熟悉和質(zhì)量跟蹤，要求其設(shè)計施工符合業(yè)主的利益、有利于以后的物業(yè)管理，以便日后更好地為業(yè)主提供服務(wù)。、晚期以管家形式。

物業(yè)建設(shè)工程已基本結(jié)束，物業(yè)工程開始進行竣工驗收和接管移交驗收以及準備入伙和籌備開業(yè)階段時，此時物業(yè)管理公司應(yīng)以管家形式全面介入，從管理和運行的角度對工程施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量進行全面監(jiān)控，及早發(fā)現(xiàn)和解決問題，避免物業(yè)建成后給使用和管理服務(wù)帶來缺憾。

四、前期介入的三個需要關(guān)注的問題、關(guān)注工程建設(shè)問題。

（1）電氣方面：應(yīng)重點關(guān)注各設(shè)備用房的通風、降溫、排水、應(yīng)急照明、消防器材配備等問題，同時應(yīng)對各個電氣設(shè)備的分布、數(shù)量、性能等方面進行熟悉、統(tǒng)計，對各供電線路走向、線徑、具體預(yù)埋點進行了解，對照明線路設(shè)計是否符合以后管理進行確認，提出可行性整改建議，以確保物業(yè)整體統(tǒng)一美觀，方便后期的維修、保養(yǎng)和管理。有的小區(qū)前期各種表具的安裝未進行統(tǒng)一規(guī)劃，以致墻上出現(xiàn)東一塊、西一塊布滿了有線電視、水表、電表、電子安保、電話等箱子、電線，既影響物業(yè)美觀，降低社區(qū)檔次，又存在嚴重的安全隱患。為防范此類現(xiàn)象，我們物業(yè)管理公司就應(yīng)在前期介入階段就發(fā)揮作用，提醒建

筑商做好不同表具安裝單位的組織協(xié)調(diào)工作，統(tǒng)一表具、管線的安裝規(guī)范，從而確保物業(yè)的整體美觀并杜絕安全隱患。

（2）消防方面：應(yīng)重點對水系統(tǒng)中的消火栓、噴淋管網(wǎng)的走向、閥門的分布、水泵結(jié)合器的位置進行了解；同時對電系統(tǒng)中的風機、排煙系統(tǒng)的分布和工作原理進行掌握，最后還要熟悉和掌握消防監(jiān)控主機的工作原理，回路的分布以及卷簾門的分布情況。

（3）給排水方面：應(yīng)重點了解供水系統(tǒng)情況。各樓層由哪里供水，水箱、水池的位置、容量，市政供水的位置，住戶的供水方式以及各個閥門的位置。在排水方面應(yīng)了解雨水、污水、冷凝水（空調(diào)水）的走向，檢查口的位置，化糞池、流泥井的位置等。

（4）土建施工方面：應(yīng)重點了解哪些為整體混凝土施工，哪些為空心磚砌成，以方便日后住戶裝修時，能告之哪些墻不能拆除，墻體、天花、地面在哪些位置埋有管線，需要在打孔和裝修時加以注意。

（5）公共水電方面：應(yīng)了解由于供水、供電實行最低用量要求，故公共用水、用電不能安裝過多的計量表，以免計量表因使用達不到最低用量，造成用戶多付費用。因此對于公共用水、用電，在規(guī)劃設(shè)計時物業(yè)管理公司就應(yīng)該建議盡量集中在一起，使用一塊計量表。、關(guān)注保潔綠化問題。

（1）保潔方面：應(yīng)重點關(guān)注各樓層垃圾桶的設(shè)置是否合理，樓層清潔用水是否方便，我們物業(yè)管理公司在前期介入時就可建議開發(fā)商在每棟樓前設(shè)計一個內(nèi)置式的、與建筑渾然一體的、可投擲袋裝垃圾的垃圾箱，從而有效解決該問題。

（2）綠化方面：應(yīng)關(guān)注綠化設(shè)計的品種是否適宜以后的物業(yè)管理，是否

適宜以后長期保持相應(yīng)的花期，以及各種自動澆水系統(tǒng)是否完善，花池的排水是否恰當。、關(guān)注安全防護問題。在安全防護方面，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)重點關(guān)注其智能防盜設(shè)備是否完善，周邊防翻越設(shè)置是否合理，各種監(jiān)控鏡頭的設(shè)置是否充足、合理，出入門能否有效隔離商住空間，出入口的設(shè)置是否合理，各種工程管道井是否存在安全隱患等。

目前，物業(yè)管理前期介入，面臨的具體問題也較多，但從已經(jīng)實施前期介入的物業(yè)項目的成功經(jīng)驗來看，我們物業(yè)管理的前期介入非常必要、非常有效，而且越早介入越好。相信在開發(fā)商的支持下，開發(fā)商和物業(yè)管理公司的共同努力下，前期介入工作作為物業(yè)管理的不可分割的部分，將對本小區(qū)日后的管理和發(fā)展起到不可估量的作用．

得到房開公司對我們物業(yè)公司的信任，我們高起點．高層次的管理投入清雅花園小區(qū)．

鴻福物業(yè)公司