關(guān)于區(qū)物業(yè)問題管理的調(diào)查與思考

2022以來,根據(jù)全區(qū)接訴即辦統(tǒng)計(jì)顯示，涉及物業(yè)管理方面的各類問題，占到投訴總量的三分之一以上，物業(yè)管理是社會(huì)治理的熱點(diǎn)、難點(diǎn)和痛點(diǎn)。按照推進(jìn)全區(qū)街道工作落實(shí)和深化“街鄉(xiāng)吹哨、部門報(bào)到”任務(wù)要求，我組織區(qū)專班通過走訪、座談方式就此專項(xiàng)問題開展了調(diào)研，旨在深入了解當(dāng)前物業(yè)管理中的突出問題，為解決群眾身邊的操心事、煩心事、揪心事探索路徑。

一、基本情況

本次調(diào)研自2022年5月下旬開始為期兩周，針對(duì)不同社區(qū)類型和社會(huì)治理特點(diǎn)選取了四個(gè)社區(qū)，分別是XX街道德露苑社區(qū)（商品房社區(qū)）、XX鎮(zhèn)潤(rùn)西山社區(qū)（保障房社區(qū)）、XX街道橋東街社區(qū)（房改房社區(qū)）、大峪街道峪園社區(qū)（無物業(yè)老舊小區(qū)），主要采取社區(qū)入戶走訪和居委會(huì)干部、居民代表、物業(yè)管理企業(yè)、行業(yè)管理部門參加的座談會(huì)等形式，收集各方意見近百條。

二、存在問題和分析

1.主體問題

主體包括監(jiān)督管理主體和責(zé)任主體。

目前我區(qū)物業(yè)管理主體為區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)委，以行業(yè)管理者身份出現(xiàn)，人員力量薄弱，監(jiān)管無法到位，想管也管不過來，而屬地街鎮(zhèn)和社區(qū)，在行政職責(zé)缺位的前提下，想管卻管不了，更多是的協(xié)調(diào)工作。

責(zé)任主體的問題更加復(fù)雜，比如與物業(yè)管理企業(yè)簽訂服務(wù)合同的甲方應(yīng)該是誰，按說應(yīng)該是由業(yè)主大會(huì)推舉的業(yè)主委員會(huì)這一民間組織，但實(shí)際上因受各種限制，業(yè)委會(huì)往往難產(chǎn)，很多地方簽約甲方的是基層行政組織。行政組織作為甲方出現(xiàn)，屬于合同利益方，從執(zhí)法授權(quán)角度也會(huì)受限制。

2.物業(yè)管理服務(wù)模式問題

小區(qū)情況千差萬別，除去上述四個(gè)類型社區(qū)外，還有小產(chǎn)權(quán)社區(qū)、行業(yè)產(chǎn)權(quán)管理社區(qū)（家屬大院）等等，不同類型的社區(qū)對(duì)物業(yè)服務(wù)的需求不同，管理模式和收費(fèi)模式也會(huì)大相徑庭，呈現(xiàn)一種多元化趨勢(shì)，單一行業(yè)管理和服務(wù)模式根本無法滿足。

3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)自律自管問題

部分企業(yè)單純追求利潤(rùn)，無服務(wù)素質(zhì)和行業(yè)底線，在缺乏監(jiān)管的情況下，本末倒置，不履行服務(wù)責(zé)任，反而變成社區(qū)里的土霸王。

4.群眾理念問題

因?yàn)槌鞘虚_發(fā)建設(shè)農(nóng)民轉(zhuǎn)居上樓或者原有產(chǎn)權(quán)管理模式（家屬大院類型）等原因，群眾對(duì)物業(yè)服務(wù)管理的認(rèn)識(shí)還不足。比如認(rèn)為這種服務(wù)就是政府的事兒，我是老百姓，政府領(lǐng)導(dǎo)是父母官，我是政府的孩子，你政府必須管我，其實(shí)作為住戶，他才是業(yè)主，物業(yè)服務(wù)首先是你自己的事兒，不能全部等靠要；再有關(guān)于物業(yè)收費(fèi)的問題，覺得憑什么我還得交錢??？不交錢，最后出現(xiàn)不繳費(fèi)-服務(wù)不足-更不愿繳費(fèi)-沒服務(wù)的惡性循環(huán)，這些都需要逐步引導(dǎo)解決。

5.公共設(shè)施管理問題

這里所謂公共設(shè)施，是指市政主管線到業(yè)主進(jìn)門入戶之間的公共設(shè)施，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)、使用年限、管理水平和資金等各種原因，造成多種管理問題，也是接訴即辦有關(guān)公共設(shè)施中反應(yīng)最多、解決最難和最復(fù)雜的問題。

三、解決思路

一是提高思想站位。

要從落實(shí)首都“四個(gè)服務(wù)”和踐行以人民為中心，深化全區(qū)街道管理體制改革，以首善標(biāo)準(zhǔn)加強(qiáng)新時(shí)代街道工作的高度，認(rèn)真抓好工作。物業(yè)問題涉及方方面面，難點(diǎn)較多，要充分認(rèn)識(shí)到工作的緊迫性、重要性，始終把人民群眾的安居樂業(yè)、安危冷暖放在心上，時(shí)刻把群眾的困難和訴求記在心里。

二是堅(jiān)持黨建引領(lǐng)，建立新型物業(yè)管理關(guān)系。

物業(yè)管理的組織必須在黨組織的領(lǐng)導(dǎo)下才能真正發(fā)揮作用，黨建引領(lǐng)是關(guān)鍵，是政治保障。黨建引領(lǐng)不是被動(dòng)的，而是主動(dòng)地推動(dòng)、組織過程。在涉及群眾利益的重大問題上，要把握好方向。

三是轉(zhuǎn)變觀念，物業(yè)管理要從行業(yè)管理到社會(huì)治理轉(zhuǎn)變。

要把物業(yè)管理納入社區(qū)治理，花錢買服務(wù)，公開買服務(wù)，業(yè)主來做主，物業(yè)關(guān)系合理協(xié)商，行業(yè)指導(dǎo)。管理工作關(guān)鍵是由社區(qū)黨組織把關(guān)，街道辦事處統(tǒng)籌，建立起民主運(yùn)行機(jī)制。不同小區(qū)物業(yè)管理的重點(diǎn)難點(diǎn)不同，要分類實(shí)施，對(duì)癥下藥。物業(yè)企業(yè)存在小散亂問題，要推廣物業(yè)聯(lián)盟，或推進(jìn)物業(yè)企業(yè)重組，從而提高效率，加強(qiáng)行業(yè)自律。

四、試點(diǎn)改革方案

（一）黨建引領(lǐng)物業(yè)管理試點(diǎn)

按照落實(shí)“吹哨報(bào)到”任務(wù)中關(guān)于黨建引領(lǐng)物業(yè)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)參與社會(huì)治理試點(diǎn)工作要求，結(jié)合社區(qū)實(shí)際，繼續(xù)深化試點(diǎn)工作。按照全市《關(guān)于黨建引領(lǐng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)建設(shè)的指導(dǎo)意見》和我區(qū)相關(guān)實(shí)施細(xì)則，繼續(xù)推動(dòng)建立黨建引領(lǐng)的長(zhǎng)效機(jī)制。

（二）賦權(quán)街道試點(diǎn)

結(jié)合街鄉(xiāng)綜合機(jī)構(gòu)改革，充分發(fā)揮“街鄉(xiāng)吹哨，部門報(bào)到”工作機(jī)制，在以下幾個(gè)方面探索賦權(quán)街道，加強(qiáng)街道對(duì)物業(yè)管理的統(tǒng)籌領(lǐng)導(dǎo)、監(jiān)督：一是將物業(yè)管理的行政執(zhí)法權(quán)下放街道辦事處，由街道辦事處統(tǒng)籌管理轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)執(zhí)法工作，組織綜合執(zhí)法進(jìn)入小區(qū)；

二是街道辦事處承擔(dān)原由區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)委承擔(dān)的物業(yè)項(xiàng)目備案工作，便于及時(shí)掌握小區(qū)物業(yè)服務(wù)情況；

三是賦權(quán)街道辦事處開展物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)履責(zé)盡職情況進(jìn)行督查考核。

（三）老舊小區(qū)綜合治理及長(zhǎng)效機(jī)制試點(diǎn)

開展老舊小區(qū)綜合整治試點(diǎn)，統(tǒng)籌考慮老舊小區(qū)改造與同步引入物業(yè)管理，在進(jìn)行老舊小區(qū)上下水改造的同時(shí)，由街道社區(qū)牽頭，建立多方參與的議事平臺(tái)，充分發(fā)揮居民自治的作用，依據(jù)居民意愿選擇物業(yè)管理模式，樹立物業(yè)服務(wù)付費(fèi)意識(shí)，老舊小區(qū)改造后建立長(zhǎng)效管理機(jī)制。

（四）業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理委員會(huì)成立和管理試點(diǎn)

結(jié)合業(yè)主的意愿，組織成立業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)管理委員會(huì)。由屬地街道和社區(qū)，試點(diǎn)雙報(bào)到黨員擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員或主任，推動(dòng)居委會(huì)與業(yè)主委員會(huì)成員交叉任職。加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)，街道社區(qū)黨組織要對(duì)業(yè)主委員會(huì)議題進(jìn)行審核、表決過程進(jìn)行監(jiān)督，指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)對(duì)表決結(jié)果各項(xiàng)工作的落實(shí)。推廣使用業(yè)主APP,推進(jìn)召開業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)，實(shí)現(xiàn)街道社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下的業(yè)主自治。成立物業(yè)管理委員會(huì)而沒有成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)，物業(yè)管理委員會(huì)可以代行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。

（五）分類施策物業(yè)管理服務(wù)模式試點(diǎn)

結(jié)合已經(jīng)開展的老舊小區(qū)物業(yè)管理試點(diǎn)工作，研究推行不同類型、不同需求的小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)，并采取與之相適應(yīng)的物業(yè)管理模式及收費(fèi)方式。小區(qū)可以委托專業(yè)化的物業(yè)企業(yè)進(jìn)行管理；也可以根據(jù)需求，引入保安、保潔、綠化、設(shè)施設(shè)備管理、停車等“菜單式”管理模式。也可以采取委托其他管理人進(jìn)行管理或業(yè)主自我管理的模式，在推進(jìn)過程中可采用“先嘗后買”、“先單項(xiàng)引進(jìn)再多種服務(wù)”等多種方式建立老舊小區(qū)的物業(yè)管理模式，滿足群眾對(duì)宜居社區(qū)建設(shè)的多元化需求。

（六）推廣物業(yè)聯(lián)盟或行業(yè)組織自評(píng)、自管、自律工作試點(diǎn)

組織建立區(qū)域物業(yè)聯(lián)盟和行業(yè)聯(lián)盟。行業(yè)組織通過制定行為規(guī)范，加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行業(yè)自律；通過制定物業(yè)服務(wù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，提升物業(yè)服務(wù)水平；通過企業(yè)內(nèi)的橫向聯(lián)合，實(shí)現(xiàn)區(qū)域物業(yè)服務(wù)企業(yè)間的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。提倡通過物業(yè)聯(lián)盟的平臺(tái)，加強(qiáng)對(duì)業(yè)主自治組織的培訓(xùn)和規(guī)范。

（七）“非經(jīng)資產(chǎn)”、“三供一業(yè)”物業(yè)管理工作試點(diǎn)

按照產(chǎn)權(quán)歸屬，明確產(chǎn)權(quán)單位的主體責(zé)任，研究特定情形下產(chǎn)權(quán)單位的退出機(jī)制；按照“堅(jiān)持與已有工作相結(jié)合的原則”，統(tǒng)籌推進(jìn)“非經(jīng)資產(chǎn)”、“三供一業(yè)”小區(qū)的管理、治理工作，引導(dǎo)居民物業(yè)管理服務(wù)意識(shí)，逐步實(shí)現(xiàn)專業(yè)化物業(yè)管理，并在黨建引領(lǐng)下建立長(zhǎng)效管理機(jī)制等工作；開展非權(quán)資產(chǎn)老舊小區(qū)綜合整治試點(diǎn)，將改造與引入物業(yè)管理工作同步，搭建共治共建的物業(yè)管理模式。

（八）市政管線“進(jìn)門入戶”工作試點(diǎn)

以“進(jìn)門入戶”為原則，新建和老舊小區(qū)改造涉及公共管線和相關(guān)設(shè)施的，需經(jīng)專業(yè)公司驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后向?qū)I(yè)公司移交管理產(chǎn)權(quán)。建立移交工作機(jī)制，完善交接工作程序，明確后期維護(hù)管理責(zé)任。