關(guān)于問(wèn)題樓盤(pán)的調(diào)研報(bào)告

近年來(lái)，我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)得到長(zhǎng)足的發(fā)展，對(duì)拉動(dòng)我市社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到一定作用，但發(fā)展過(guò)程中涉房地產(chǎn)樓盤(pán)的矛盾糾紛也隨之日益突出，逐漸成為我市社會(huì)管理方面的難點(diǎn)熱點(diǎn)問(wèn)題。近期，我辦聯(lián)合相關(guān)部門(mén)對(duì)涉房地產(chǎn)矛盾糾紛問(wèn)題及成因進(jìn)行了分析，現(xiàn)將有關(guān)情況報(bào)告如下：

一、基本情況

據(jù)統(tǒng)計(jì)，我市我市現(xiàn)有房地產(chǎn)項(xiàng)目64個(gè)（包括在售項(xiàng)目4個(gè)），共計(jì)約4萬(wàn)戶(hù)。估算住戶(hù)人數(shù)超過(guò)12萬(wàn)人。

從趨勢(shì)上看，2018年，我辦共受理涉房地產(chǎn)矛盾糾紛來(lái)訪案件39批次，201次，批次同比上升160％，人次同比上升112％；其中群體訪（5人以上）15批次，141人次，批次同比上升47％，人次同比上升91％；共受理涉房地產(chǎn)網(wǎng)上信訪101宗，同比上升181％。在我市整體信訪總量穩(wěn)步下降的形勢(shì)下，涉房地產(chǎn)矛盾糾紛的宗教、人數(shù)呈大幅上升趨勢(shì)，群體訪更占全年總量30％以上。

從類(lèi)型上看，涉房地產(chǎn)矛盾糾紛主要集中在幾個(gè)方面：一是房屋建筑及裝修質(zhì)量問(wèn)題；二是物業(yè)管理問(wèn)題；三是規(guī)劃及違章建筑問(wèn)題；四是開(kāi)發(fā)商虛假宣傳、虛假承諾、違規(guī)銷(xiāo)售、延期交房辦證等問(wèn)題；五是工程款及工資拖欠問(wèn)題。

二、存在問(wèn)題及原因分析

近年來(lái)，我市轄區(qū)xx風(fēng)景線西區(qū)、xx花園、xx時(shí)代廣場(chǎng)、xx新天地、xx名邸等房地產(chǎn)樓盤(pán)先后發(fā)生業(yè)主到政府機(jī)關(guān)群體訪，個(gè)別樓盤(pán)甚至發(fā)生業(yè)主越級(jí)集體訪。加之，由于到我市購(gòu)房的業(yè)主維權(quán)意識(shí)較強(qiáng)，經(jīng)常采取抱團(tuán)維權(quán)等原因，涉房地產(chǎn)的群體訪成為突出問(wèn)題。另外，一些樓盤(pán)業(yè)主雖未通過(guò)集體上訪維權(quán)，但也通過(guò)網(wǎng)上信訪、政府熱線等渠道對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行投訴，存在的隱患同樣不容忽視。近年來(lái)，各級(jí)各有關(guān)部門(mén)不斷加強(qiáng)物業(yè)管理服務(wù)中的矛盾糾紛排查化解工作，取得了一定成效，但還存在著一些不足，主要包括以下五個(gè)方面。

（一）行政機(jī)關(guān)方面

一是體制機(jī)制不順。物業(yè)管理涉及住建、房管、城管執(zhí)法、公安、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）、社區(qū)、水電燃?xì)獾戎T多部門(mén)，各部門(mén)職能交叉、職責(zé)不清，存在互相推諉現(xiàn)象。目前，只有房管部門(mén)代表政府作為物業(yè)管理行業(yè)的主管部門(mén)行使職責(zé)，缺乏工作合力，指導(dǎo)協(xié)調(diào)監(jiān)管工作有限。

二是監(jiān)管工作缺位。行業(yè)主管部門(mén)相對(duì)于眾多物業(yè)服務(wù)企業(yè)，人員配置過(guò)于單薄，不能形成有效的監(jiān)管力度。街道辦、社區(qū)缺乏對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)監(jiān)督的有效抓手。

三是政策宣傳不力。由于政策宣傳力度不夠，小區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)章制度了解不多、認(rèn)識(shí)不夠。有的小區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的收費(fèi)不理解、不接受，存在拖欠、甚至不交物業(yè)費(fèi)的現(xiàn)象。

四是化解機(jī)制不健全。目前，全市僅有洛龍區(qū)、成立了物業(yè)糾紛人民調(diào)解委員會(huì)，其他縣區(qū)還未成立行業(yè)性調(diào)解組織，工作力量相對(duì)薄弱，導(dǎo)致有的問(wèn)題久拖不決，矛盾越來(lái)越大，誤會(huì)越來(lái)越深，小問(wèn)題變大問(wèn)題。

（二）開(kāi)發(fā)商方面

一是開(kāi)發(fā)商單方更改規(guī)劃。購(gòu)房時(shí)的小區(qū)規(guī)劃與業(yè)主入住后的規(guī)劃產(chǎn)生差異、變更，小區(qū)環(huán)境、設(shè)施與購(gòu)房時(shí)有明顯改變，引起業(yè)主不滿(mǎn)，引起群體性事件或集體上訪活動(dòng)。

二是房屋配套設(shè)備質(zhì)量差。主要表現(xiàn)在小區(qū)內(nèi)綠化面積少，最初種植的植物壞死，二次供水設(shè)施質(zhì)量差，影響業(yè)主正常生活。

三是公共建筑權(quán)屬不清。許多公攤面積的劃分確定和附屬用房經(jīng)營(yíng)收益分配等問(wèn)題，成為業(yè)主與開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)議的最大問(wèn)題。

四是存在虛假承諾現(xiàn)象。開(kāi)發(fā)商先期銷(xiāo)售時(shí)向購(gòu)房人虛假承諾，如小區(qū)將由知名物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理，或在一定時(shí)期內(nèi)免除物業(yè)服務(wù)費(fèi)等，但購(gòu)房者購(gòu)房后，達(dá)不到承諾要求，引發(fā)矛盾糾紛。

（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)方面

一是物業(yè)服務(wù)企業(yè)人員素質(zhì)有待提高。由于物業(yè)服務(wù)行業(yè)處于發(fā)展的初期，物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員沒(méi)有完善的資質(zhì)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)出于成本的考慮，對(duì)其人員缺乏系統(tǒng)的崗前培訓(xùn)，致物業(yè)服務(wù)人員工作能力、工作責(zé)任心都難以滿(mǎn)足業(yè)主的需要。

二是部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)缺乏管理經(jīng)驗(yàn)，工作不規(guī)范，管理水平低，服務(wù)質(zhì)量差。主要表現(xiàn)在社區(qū)衛(wèi)生環(huán)境差、公共設(shè)施維修不及時(shí)、保安不負(fù)責(zé)任等。

三是費(fèi)用收支透明度較低，業(yè)主的知情權(quán)得不到保障。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)缺乏透明度，有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)未依照規(guī)定將有關(guān)費(fèi)用收支進(jìn)行公示，業(yè)主不清楚其所交納物業(yè)費(fèi)用途，造成誤會(huì)，引發(fā)矛盾糾紛。

（四）小區(qū)業(yè)主委員會(huì)方面

一是工作職責(zé)不明確。我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)業(yè)委會(huì)的職責(zé)雖有比較明確規(guī)定，但在實(shí)際工作中，住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)未能充分發(fā)揮作用，很少有小區(qū)業(yè)主委員會(huì)將具體規(guī)定和辦法付諸操作。

二是服務(wù)理念不到位。目前，全市僅有89家成立了業(yè)主委員會(huì)，僅占全市小區(qū)總數(shù)的12.2％，仍有相當(dāng)多的物業(yè)服務(wù)區(qū)域沒(méi)有建立或難于成立業(yè)主委員會(huì)。有些小區(qū)雖然成立了業(yè)主委員會(huì)，但業(yè)主委員會(huì)成員專(zhuān)業(yè)素質(zhì)和能力有限，對(duì)業(yè)委會(huì)的功能、職責(zé)了解不多，很難真正發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)維護(hù)廣大業(yè)主合法權(quán)益的作用。