第一篇：物業(yè)問題樓盤風(fēng)險(xiǎn)分析

老舊問題樓盤風(fēng)險(xiǎn)分析

近年來，全國各地接連出現(xiàn)一些大型品牌物業(yè)服務(wù)企業(yè)主動退出在管項(xiàng)目，和一些中小物業(yè)服務(wù)企業(yè)被業(yè)主“炒魷魚”被動出局的現(xiàn)象。據(jù)了解，這些大型品牌物業(yè)服務(wù)企業(yè)主動退出的大都是已售公房、老舊住宅區(qū)及拆遷還建小區(qū)。由于已售公房小區(qū)當(dāng)初確定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過低，拆遷戶小區(qū)普遍存在服務(wù)費(fèi)收繳率低等問題，致使收不抵支一直困擾物業(yè)服務(wù)企業(yè)。近兩年人工和材料成本大幅度增加，而管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)卻未能同步增長，一些大型品牌物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營這些老舊問題樓盤難以為繼，選擇退出以減少虧損。

老舊問題樓盤是“香餑餑”還是 “燙手山芋”

多年來，由于大型物業(yè)服務(wù)企業(yè)盲目的市場拓展戰(zhàn)略，一大批老舊問題樓盤被沉淀在大型物業(yè)服務(wù)企業(yè)手中。但隨著企業(yè)的管理與服務(wù)能力被攤薄，致使管理與服務(wù)水平降低，再加上管理成本的持續(xù)攀升，物價(jià)的持續(xù)上漲，業(yè)主期望的日益提高，遺留問題的日益暴露與嚴(yán)重，導(dǎo)致項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益持續(xù)下滑，同時(shí)也對企業(yè)品牌構(gòu)成了潛在或現(xiàn)實(shí)的威脅，大型品牌物業(yè)服務(wù)企業(yè)放棄低端物業(yè)市場已成行業(yè)的發(fā)展趨勢。同時(shí)，隨著物權(quán)法的實(shí)施，業(yè)主維權(quán)運(yùn)動在全國風(fēng)起云涌，一大批老舊問題樓盤的管理權(quán)被業(yè)主打破壟斷而無奈地進(jìn)入物業(yè)服務(wù)市場。在這種行業(yè)形勢下，民營物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為行業(yè)中的第二方陣，由于大多還沒有形成一定的管理規(guī)模，市場份額占有率較少，為了擺脫多年來國有企業(yè)占主導(dǎo)地位形成的市場格局的堅(jiān)冰和壁壘，要想迅速擴(kuò)大物業(yè)拓展面積占有市場份額，通過在激烈的市場競爭中接管老舊問題樓盤就成為必然。顯然，老舊問題樓盤已成為民營物業(yè)服務(wù)企業(yè)的“香餑餑”。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，萬廈居業(yè)、中航物業(yè)、招商物業(yè)、福田物業(yè)等品牌物業(yè)服務(wù)“巨頭”，每家的物業(yè)服務(wù)顧問面積均在1000萬平方米左右。近年來，隨著中國房地產(chǎn)及物業(yè)服務(wù)行業(yè)的迅猛發(fā)展，我國的物業(yè)服務(wù)高端、中端與低端的市場層次逐步顯現(xiàn)，市場已開始細(xì)分。目前，行業(yè)較為知名的大型品牌物業(yè)服務(wù)公司大多都將目標(biāo)鎖定在了寫字樓、公寓等高端物業(yè)項(xiàng)目上。從規(guī)模面積來看，大型品牌物業(yè)服務(wù)企業(yè)這些年來的發(fā)展已經(jīng)達(dá)到了相當(dāng)規(guī)模，對這些企業(yè)來講，目前最重要的是提高企業(yè)的盈利能力，提升品牌形象，老舊問題樓盤將嚴(yán)重制約這種戰(zhàn)略調(diào)整。目前在物業(yè)服務(wù)市場的招投標(biāo)中，我們可以發(fā)現(xiàn)大型品牌物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管的幾乎都是非常成熟、品質(zhì)較高的別墅、公寓等高檔物業(yè)小區(qū)，對于老舊問題樓盤大多是遠(yuǎn)避之而惟恐不及。顯然，老舊問題樓盤已遠(yuǎn)離大型品牌物業(yè)服務(wù)企業(yè)視線，過去盲目拓展的低端老舊問題樓盤，已成為大型品牌物業(yè)服務(wù)企業(yè)的“燙手山芋”。

老舊問題樓盤經(jīng)濟(jì)效益低、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)高、管理難度大

從經(jīng)濟(jì)效益來看，老舊問題樓盤的物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)率均明顯低于新樓盤及行業(yè)平均水平，其中經(jīng)過業(yè)主多次更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)的老舊問題樓盤的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)率更低，物業(yè)服務(wù)費(fèi)比新樓盤及行業(yè)平均水平低約25%到50%，且收費(fèi)率平均僅在60%到80%左右。特別是不少老舊問題樓盤的電梯幾年都不維修保養(yǎng)一次，帶病運(yùn)行，要解決這些遺留問題，沒有幾十萬元下不來，而一般物業(yè)服務(wù)企業(yè)一年利潤也就幾十萬元，所以誰也不愿意去填那個(gè)窟窿。然而，就在收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低、收繳率低和維修保養(yǎng)及設(shè)施設(shè)備需要更新?lián)Q代的情況下，業(yè)主的期望與要求大多越來越高，維權(quán)意識越來越強(qiáng)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的盈利空間越來越小。

從經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)來看，綜觀更換物業(yè)服務(wù)公司的老舊問題樓盤，基本上都存在這樣那樣的問題，要么是原來的物業(yè)服務(wù)公司管理服務(wù)不到位，要么是歷史積累的問題解決不了，要么是物業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益低，所以民營物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須充分估計(jì)到這些樓盤的經(jīng)營管理難度，看清要接管物業(yè)歷史遺留問題是否可以化解。譬如，許多老舊問題樓盤像老人一樣疾病纏身，卻沒有養(yǎng)老錢（維修基金的積累）。接管過來讓業(yè)主一下子拿那么多錢出來是很困難的，但問題又不能那么放著。這樣使物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)退維谷，處理的好則罷，處理不好就是一大敗筆。特別是有不少老舊問題樓盤，是民營物業(yè)服務(wù)企業(yè)為了市場占有率通過低價(jià)惡性競爭得來，一味降低價(jià)格致使項(xiàng)目經(jīng)營始終在成本附近徘徊，抗風(fēng)險(xiǎn)能力明顯不足，稍有風(fēng)吹草動，都可能導(dǎo)致虧損甚至破產(chǎn)。

從管理難度來看，凡是更換物業(yè)服務(wù)公司的，基本上都存在這樣那樣的問題，業(yè)主要求高，維權(quán)意識強(qiáng)，歷史遺留問題多年積累并難以一時(shí)化解或徹底解決。從房屋建設(shè)質(zhì)量及配套設(shè)施設(shè)備等情況來看，這些小區(qū)由于建設(shè)時(shí)間相對久遠(yuǎn)，普遍存在房屋老化、設(shè)備陳舊、配套不齊、設(shè)計(jì)不優(yōu)、綠化面積小、停車位不足、供水供電設(shè)備和消防設(shè)備有隱患等問題。譬如，針對老舊問題樓盤設(shè)備大多比較陳舊，面臨大修和更新改造的問題，當(dāng)需要大筆資金投入時(shí)，往往會發(fā)現(xiàn)這些老舊問題樓盤沒有專項(xiàng)物業(yè)維修基金。還譬如，老舊問題樓盤的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低、收繳率低，而這些年來物業(yè)服務(wù)成本包括勞動力成本卻不斷追高，業(yè)主要求很高很多甚至很刁，企業(yè)的經(jīng)營管理面臨巨大的挑戰(zhàn)。

民營物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管老舊問題樓盤的風(fēng)險(xiǎn)化解途徑 綜上所述，針對老舊問題樓盤的風(fēng)險(xiǎn)狀況，筆者以為，民營物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管服務(wù)老舊問題樓盤的過程中，有以下幾條途徑可以最大程度減輕和化解風(fēng)險(xiǎn)。

1、要在接管老舊問題樓盤時(shí)，對房屋整體質(zhì)量及破損程度，電梯質(zhì)量及配置老舊，電梯設(shè)置合理與否，消防設(shè)施設(shè)備質(zhì)量及完善程度，供水供電設(shè)施設(shè)備質(zhì)量等問題，做地毯式、全方位、不留任何死角的檢查評估。為了增加檢查評估的權(quán)威性，擬進(jìn)入或中標(biāo)的民營物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以邀請相關(guān)質(zhì)量技術(shù)主管部門、行業(yè)權(quán)威專家，檢查評估的結(jié)果需業(yè)主委員會、退出物業(yè)服務(wù)公司及擬進(jìn)入或中標(biāo)的民營物業(yè)服務(wù)企業(yè)三方確認(rèn)，以分清新舊物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理服務(wù)的責(zé)任。

2、對老舊問題樓盤檢查評估的結(jié)果要進(jìn)一步做好分析總結(jié)，爭取第一時(shí)間制定切實(shí)可行的整改方案并盡快實(shí)施。因?yàn)?，一般來說一些物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)較低的小區(qū)基本上都有這樣那樣的問題，特別是消防設(shè)施、電梯設(shè)備、高層樓宇的供水供電設(shè)備等都是“黑洞”，切不可麻痹大意、掉以輕心。譬如，對接管一些業(yè)主與物業(yè)服務(wù)公司矛盾積怨較深的樓盤，由于業(yè)主的物業(yè)費(fèi)交繳率過低，為了追求利潤，原物業(yè)服務(wù)公司可能在硬件維護(hù)上省錢，導(dǎo)致老舊問題樓盤隱患叢生。

3、要摸清老舊問題樓盤的專項(xiàng)維修改造基金和本體維修基金的歸集使用情況，盡量乘勢利用業(yè)主、政府主管部門等各方的力量，向開發(fā)商及原物業(yè)服務(wù)公司追繳“兩金”，以利于社區(qū)未來的永續(xù)經(jīng)營。對于確實(shí)無法短期內(nèi)歸集“兩金”的社區(qū)，要爭取業(yè)主委員會、街道辦、政府主管部門協(xié)調(diào)建立老舊小區(qū)緊急救助基金，以用于緊急

避險(xiǎn)及過渡期的資金保障。

4、要正確引導(dǎo)業(yè)主期望。對于一些物業(yè)服務(wù)公司主動退出的老舊問題樓盤，一般大都是低收入群體較集中的老舊住宅區(qū)或經(jīng)濟(jì)效益不理想的小區(qū)，特別是很多老舊問題樓盤在更換物業(yè)服務(wù)公司后，物業(yè)服務(wù)費(fèi)也大幅降低，因此，接管老舊問題樓盤的物業(yè)服務(wù)企業(yè)要著眼于建立質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案，堅(jiān)持按照合同約定提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，引導(dǎo)業(yè)主樹立質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)消費(fèi)意識。

5、對老舊問題樓盤的經(jīng)營，一方面要挖潛節(jié)流創(chuàng)新經(jīng)營，改善項(xiàng)目生存狀態(tài)，盡量做小企業(yè)的內(nèi)部成本。譬如，通過專業(yè)化分包模式，在嚴(yán)格監(jiān)管的前提下，將清潔衛(wèi)生、環(huán)境綠化、電梯維保等專項(xiàng)服務(wù)分包給相應(yīng)的社會專業(yè)公司，這樣既可以減少操作層的員工人數(shù)，降低勞動力成本，也可以避免直接雇傭員工帶來勞資糾紛和用工難問題；一方面要積極爭取政府相關(guān)部門的支持，除在重大改造項(xiàng)目上申請適當(dāng)?shù)呢?cái)政補(bǔ)貼，還可以爭取向政府稅務(wù)機(jī)關(guān)申請減免物業(yè)服務(wù)稅費(fèi)等。

此外，接管老舊問題樓盤后，要第一時(shí)間制定社區(qū)綜合整治方案并盡快實(shí)施，整治內(nèi)容包括拆除居住小區(qū)內(nèi)違章建筑和逾期臨時(shí)建筑，打通消防通道，實(shí)現(xiàn)市政管線的暢通；對供電供水設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)或更新?lián)Q代；對小區(qū)損毀道路進(jìn)行修補(bǔ)；規(guī)范停車管理秩序；對小區(qū)內(nèi)綠化補(bǔ)建、修葺；完善小區(qū)公共照明；建立長效管理機(jī)制。

如何來理解物業(yè)接管驗(yàn)收的重要性？-摘自 上海物業(yè)網(wǎng)-和諧論壇接管驗(yàn)收是由物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)建設(shè)部頒布的 《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》，接管開發(fā)商移交的物業(yè)所進(jìn)行的驗(yàn)收。接管驗(yàn)收是在竣工驗(yàn)收合格的基礎(chǔ)上，以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)。其首要條件是竣工驗(yàn)收合格，并且，供電、采暖、給排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備和設(shè)施能正常使用，房屋幢、戶編號經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn),同時(shí)，還接收相關(guān)的物業(yè)資料。接管驗(yàn)收后，由物業(yè)管理公司依據(jù)前期物業(yè)服務(wù)合同履行物業(yè)運(yùn)行、維護(hù)和保養(yǎng)的責(zé)任。

對新建物業(yè)而言，接管驗(yàn)收往往處于物業(yè)管理公司對物業(yè)正式開始實(shí)施前期物業(yè)管理的前夕；對非新建物業(yè)而言，接管驗(yàn)收往往是由物業(yè)管理公司接管開發(fā)商或者前任物業(yè)管理公司移交的物業(yè)及其資料。物業(yè)的接管驗(yàn)收，實(shí)際都是一種責(zé)任轉(zhuǎn)移的形式，不僅法律意義重大，而且直接關(guān)系到對物業(yè)建設(shè)與開發(fā)質(zhì)量的確認(rèn)，和今后物業(yè)管理工作能否正常開展。因此，要搞好前期物業(yè)管理，確保物業(yè)使用的百年大計(jì)和業(yè)主的根本利益，就必須嚴(yán)格物業(yè)的接管驗(yàn)收。然而，現(xiàn)實(shí)的問題是要真正做到嚴(yán)格物業(yè)的竣工驗(yàn)收并不容易。開發(fā)商為了追求效益的最大化，趕工期、偷工減料、施工不講規(guī)范、安裝敷衍了事、竣工驗(yàn)收采取“公關(guān)策略”等問題，在不同程度上普遍存在。

開發(fā)商為了加快資金流動，早日收回投資，獲取豐厚的利潤，會忽略對物業(yè)建設(shè)質(zhì)量的監(jiān)控和對確保物業(yè)質(zhì)量的投入，在竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收時(shí)，往往會采取表面走形式，私下內(nèi)部處理（建立物業(yè)管理子公司，自建自管）和對外風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移（發(fā)包給一家急于要項(xiàng)目的物業(yè)管理公司）的策略，使得物業(yè)竣工驗(yàn)收形同虛設(shè)。

自建自管的物業(yè)管理公司由于上下級關(guān)系和利益驅(qū)動，不得不服從開發(fā)商的利益而損害業(yè)主的利益乃至自身的利益，在參加接管驗(yàn)收時(shí)，不能真正地把好驗(yàn)收關(guān)。而走市場化道路，想得到物業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)管理公司,由于求項(xiàng)目心切，往往不敢得罪開發(fā)商，能忍則忍，能過就過，因而，在參與接管驗(yàn)收時(shí)，很少能夠按照驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)把關(guān)號脈，做到嚴(yán)格程序，質(zhì)量第一。

物業(yè)公司是企業(yè),不是福利單位,更不是慈善家,他與開發(fā)商的不平等的交易虧空,最終必將由業(yè)主買單,而其物業(yè)接管驗(yàn)收的失職或失誤,他們往往推得一干二凈,理由無外乎這樣.關(guān)于房產(chǎn)質(zhì)量應(yīng)該由開發(fā)商負(fù)責(zé),我們與開發(fā)商是各自獨(dú)立的民事主體,打官司你找物業(yè)是找錯(cuò)人了,我們體諒物業(yè)公司接項(xiàng)目的困難,往往是屈辱的與開發(fā)商簽下不平等條約,但是作為物業(yè)公司你在物業(yè)竣工驗(yàn)收你不盡責(zé)任,是不是也應(yīng)該對業(yè)主承擔(dān)過失責(zé)任.王雪飛:物業(yè)管理中主要純粹風(fēng)險(xiǎn)分析與管理

【主持人】現(xiàn)在我們介紹一個(gè)比較新的題目給大家，物業(yè)管理中主要純粹風(fēng)險(xiǎn)的分析與管理，談到物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)，各個(gè)從事不同物業(yè)管理專業(yè)部門有不同的感覺，一線經(jīng)理最多反應(yīng)的就是收費(fèi)收不上來的風(fēng)險(xiǎn)。但是王雪飛工程師的部門讓我們從風(fēng)險(xiǎn)分析的角度讓我們對物業(yè)管理的工作有更深入的分析。他參與了包括中國工商銀行、中國聯(lián)通、上海大眾、包鋼眾多大型企業(yè)和項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)評估工作，特別值得一體的是，在她眾多的客戶中，還有一個(gè)很重要的客戶，北京銀達(dá)物業(yè)。

現(xiàn)在有請王雪飛工程師演講！【王雪飛】各位領(lǐng)導(dǎo)、各位來賓大家上午好！我來自北京江泰保險(xiǎn)經(jīng)濟(jì)有限公司，非常感謝清華房地產(chǎn)研究所和北京銀達(dá)物業(yè)給我們提供一個(gè)很好的交流的平臺，看到主題發(fā)言人都是各個(gè)領(lǐng)域的專家、前輩，感覺很受壓力，再也很受鼓舞。物業(yè)管理在國內(nèi)十幾年的發(fā)展時(shí)間，差不多也是上個(gè)世紀(jì)末八、九十年代引入國內(nèi)的，兩個(gè)學(xué)科的交叉領(lǐng)域是一個(gè)全新的空間，我們是國內(nèi)第一家保險(xiǎn)經(jīng)濟(jì)公司，當(dāng)然這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)管理研究所也是第一家，在眾多項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，我們對風(fēng)險(xiǎn)管理做了一個(gè)分析和總結(jié)。在這個(gè)基礎(chǔ)上，期望對咱們物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，提供一個(gè)理念和視角上的支持。

【王雪飛】主要分成以下幾個(gè)部分來進(jìn)行，大概介紹一下物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)管理，物業(yè)管理中純粹風(fēng)險(xiǎn)的分析，還有一個(gè)是火災(zāi)因?yàn)槭墙ㄖ媾R主要的風(fēng)險(xiǎn)，對它的原因做了一個(gè)統(tǒng)計(jì)分析。再有風(fēng)險(xiǎn)管理方法在物業(yè)管理中的應(yīng)用。我們知道風(fēng)險(xiǎn)是普遍存在于人類的社會生活中，它一般是指某種事件發(fā)生的不確定性，比如說環(huán)境很多的因素難以預(yù)測，導(dǎo)致實(shí)際狀況與行為主體預(yù)期之間會有一定的差異，由此產(chǎn)生的一種損失就叫風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)的分類根據(jù)性質(zhì)，我們把風(fēng)險(xiǎn)分為純粹風(fēng)險(xiǎn)與投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)，所謂的純粹風(fēng)險(xiǎn)主要是指既有損失機(jī)會，又有獲利可能的風(fēng)險(xiǎn)，比如說自然災(zāi)害他的發(fā)生會導(dǎo)致?lián)p失的發(fā)生，投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)是既有損失機(jī)會，也有獲利可能的風(fēng)險(xiǎn)。

【王雪飛】風(fēng)險(xiǎn)管理分為財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，人身和信用風(fēng)險(xiǎn)，另外是根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的環(huán)境，風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因，以及風(fēng)險(xiǎn)是否可以被保險(xiǎn)公司來承保。風(fēng)險(xiǎn)管理起源于美國一個(gè)新興的學(xué)科，研究風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生規(guī)律和控制技術(shù)一門新興的管理學(xué)科，他的管理流程主要是通過這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)的識別、衡量，以及風(fēng)險(xiǎn)的評估，然后在選擇風(fēng)險(xiǎn)評估的基礎(chǔ)上，選擇適合行為主體的風(fēng)險(xiǎn)管理的技術(shù)，循環(huán)使用的評價(jià)來循環(huán)進(jìn)行的。物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的定義，在物業(yè)管理企業(yè)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同以后，在他的合同約定特定的管理期間和范圍之內(nèi)，對業(yè)主的人員、財(cái)產(chǎn)以及相關(guān)的服務(wù)承擔(dān)相應(yīng)的法律和合同責(zé)任。由于服務(wù)過程中出現(xiàn)的不可控的因素，不確定的因素導(dǎo)致的財(cái)產(chǎn)損失，人身的傷害等等的損失，物業(yè)管理企業(yè)是要承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的?？傮w上來說，稱為物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)。

【王雪飛】他產(chǎn)生的損失主要在以下幾個(gè)方面，第一是業(yè)主委托管理和物業(yè)管理自有的財(cái)產(chǎn)損失，再有就是業(yè)主人員、本公司員工及第三者的人身傷害，還有就是業(yè)主項(xiàng)目經(jīng)營的利潤。還有包括其他的財(cái)務(wù)費(fèi)用的支出，包括法律責(zé)任等等。物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)有一定的風(fēng)險(xiǎn)特征，首先設(shè)計(jì)的因素比較多，管理對象比較寬，層次不一，包括物業(yè)管理水平之間也存在一定的差異性。再有一個(gè)是暴露時(shí)間比較長，再有一個(gè)是責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)比較突出，受社會政策和法律環(huán)境影響比較大。另外對于風(fēng)險(xiǎn)防范和應(yīng)急處理要求比較高。物業(yè)管理和風(fēng)險(xiǎn)管理，就是將風(fēng)險(xiǎn)管理流程中的一些方法，一些依據(jù)應(yīng)用到物業(yè)管理當(dāng)中，因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)管理涉及的領(lǐng)域非常寬，我們的角度主要是從純粹風(fēng)險(xiǎn)的角度對風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了分析，主要是對物業(yè)管理企業(yè)可能造成損失的這種風(fēng)險(xiǎn)的分析。這個(gè)分析主要也是從兩個(gè)角度，第一個(gè)是從眾多項(xiàng)目面臨的事故風(fēng)險(xiǎn)這個(gè)角度進(jìn)行分類，這個(gè)其實(shí)怎么說呢，一方面可以讓咱們的物業(yè)管理企業(yè)客觀的認(rèn)識項(xiàng)目存在的風(fēng)險(xiǎn)，提高這種風(fēng)險(xiǎn)防范，防災(zāi)防損這一塊兒提供幫助。再有一個(gè)，也能更好的防范物業(yè)管理公司的責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。

【王雪飛】第一大類的風(fēng)險(xiǎn)就是自然災(zāi)害的風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)自然災(zāi)害的成因主要分為氣象災(zāi)害、洪水災(zāi)害、地震災(zāi)害、海洋災(zāi)害，跟所在區(qū)域的自然條件關(guān)系比較密切。另外一個(gè)就是火災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)，是比較突出的一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，首先它是高層建筑人員和財(cái)產(chǎn)比較集中，另外火災(zāi)一旦發(fā)生，施救、煙霧對人的傷害都比較大，造成財(cái)產(chǎn)的損失和人身的傷害后果比較嚴(yán)重。再有一個(gè)，火災(zāi)的成因是比較多，在建筑項(xiàng)目里面，比如說吸煙、雷擊、明火、管理不善等等都會引發(fā)火災(zāi)，因此火災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)是物業(yè)管理企業(yè)重點(diǎn)防范最主要的風(fēng)險(xiǎn)。另外一個(gè)是爆炸風(fēng)險(xiǎn)，主要源于兩個(gè)方面，一個(gè)是天然氣等易燃易爆氣體的使用，再有一個(gè)就是壓力容器，像鍋爐。漏電風(fēng)險(xiǎn)影響主要是兩個(gè)方面，一個(gè)是供電中斷造成服務(wù)覆蓋區(qū)正常的生產(chǎn)、經(jīng)營受到影響，再有一個(gè)供電中斷以后，會導(dǎo)致這種消防設(shè)施、應(yīng)急的疏散等等一些安全發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)。再就是水管爆裂，高層建筑里面也是比較常見，下面有兩個(gè)以往發(fā)生事故的案例。另外一個(gè)是設(shè)備毀損，在高層建筑里面專用設(shè)備很多，設(shè)備毀損的風(fēng)險(xiǎn)，一方面會造成直接的財(cái)產(chǎn)損失，另外一方面可能對項(xiàng)目正常運(yùn)行也會造成干擾。第七個(gè)風(fēng)險(xiǎn)就是一個(gè)盜竊風(fēng)險(xiǎn)，這是比較普遍的一種風(fēng)險(xiǎn)，這是從物業(yè)管理項(xiàng)目自身面臨的風(fēng)險(xiǎn)的角度做的分析。

【王雪飛】下面對于物業(yè)管理企業(yè)面臨的主要責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)做一個(gè)分析。根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)承受，風(fēng)險(xiǎn)損失的對象不同，分為三個(gè)，一個(gè)是管理責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)，這個(gè)主要是業(yè)主，另外是第三者損失，還有一個(gè)就是雇主責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。這是下面在物業(yè)管理企業(yè)中發(fā)生的一些可能導(dǎo)致責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)，就不再闡述了。除了主要的責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)之外，物業(yè)管理企業(yè)還有其他金融風(fēng)險(xiǎn)，包括辦公用具和車輛等自有財(cái)產(chǎn)損失風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)金風(fēng)險(xiǎn)，還有就是雇員忠誠風(fēng)險(xiǎn)。

【王雪飛】由于火災(zāi)是物業(yè)項(xiàng)目里面面臨最主要的風(fēng)險(xiǎn)，我們做了一個(gè)統(tǒng)計(jì)的分析，以下就是火災(zāi)的原因和火災(zāi)報(bào)警的類型，進(jìn)行的統(tǒng)一分析，還有一個(gè)火災(zāi)發(fā)生時(shí)間的分析。另外呢，分別對機(jī)械、設(shè)備和電器火災(zāi)做了一個(gè)報(bào)警和發(fā)生時(shí)間的統(tǒng)計(jì)。得出以下的結(jié)論，人為過錯(cuò)是建筑物起火的主要原因，建筑物火災(zāi)發(fā)生時(shí)間以上午和晚間居多，機(jī)械設(shè)備火災(zāi)多發(fā)生于物業(yè)至凌晨6點(diǎn)這段時(shí)間，此間在崗工作人員相對減少。

【王雪飛】最后一章站在風(fēng)險(xiǎn)管理方法的角度，對于風(fēng)險(xiǎn)管理方法在管理物業(yè)當(dāng)中的應(yīng)用做了一個(gè)比較。首先保險(xiǎn)是風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移最主要的方式，通過這種繳納數(shù)額較少的保費(fèi)把企業(yè)承擔(dān)大損失的風(fēng)險(xiǎn)由保險(xiǎn)公司承擔(dān)，在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的時(shí)候，可以及時(shí)從保險(xiǎn)公司獲得賠款，資金方面的支持，盡快的組織搶險(xiǎn)，恢復(fù)生產(chǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，有60—70％的風(fēng)險(xiǎn)都是可以通過保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的，以物業(yè)管理企業(yè)來講，它的眾多自有的或者是受托管理的建筑財(cái)產(chǎn)、機(jī)械設(shè)備、運(yùn)輸工具都可以投保，另外管理責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)、雇主責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)以及第三者責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)都可以通過保險(xiǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)移。

【王雪飛】另外是合同轉(zhuǎn)移，物業(yè)管理企業(yè)可以通過與他方訂立合同，當(dāng)發(fā)生損失時(shí)，由接受方負(fù)責(zé)承擔(dān)損失。玻璃外墻清晰的工作包給專業(yè)公司的時(shí)候，都可以在合同里面通過約定把這個(gè)責(zé)任轉(zhuǎn)移出去。第三種方法，就是損失控制，他按照措施的性質(zhì)分為工程法控制和行為法控制，工程法是以風(fēng)險(xiǎn)單位的物質(zhì)性質(zhì)為控制的著眼點(diǎn)，行為法控制是以人們的行為為控制的著眼點(diǎn)。按照損失控制的目的，可以分為損失的預(yù)防和損失的抑制，這種預(yù)防主要側(cè)重于施工發(fā)生之前，采取一系列的措施，降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率。還有一種方法就是風(fēng)險(xiǎn)分散，就是通過這種風(fēng)險(xiǎn)單位的增加，把風(fēng)險(xiǎn)在多個(gè)個(gè)體之間進(jìn)行一個(gè)分擔(dān)，相當(dāng)于不要把雞蛋都放在一個(gè)籃子里面的道理是一樣的，但是這必須在管理項(xiàng)目達(dá)到一定數(shù)量的基礎(chǔ)上才能發(fā)揮作用。這個(gè)物業(yè)管理企業(yè)在注重風(fēng)險(xiǎn)分散的同時(shí)，也要看到地面以下的現(xiàn)象，管理項(xiàng)目太多，管理難度增大，管理的資源有限，也可能會造成企業(yè)的管理風(fēng)險(xiǎn)能力增加。

【王雪飛】另外一個(gè)就是風(fēng)險(xiǎn)自留，就是把風(fēng)險(xiǎn)自己承擔(dān)了，但是這個(gè)承擔(dān)并不是消極的承擔(dān)，也要通過一些事先的財(cái)務(wù)預(yù)算等等，這種方法進(jìn)行自我風(fēng)險(xiǎn)的控制和規(guī)避。還有一種方法就是風(fēng)險(xiǎn)避免，對于風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目自身感覺難度比較大的，可能損失可能性比較大的項(xiàng)目，我不接受這種項(xiàng)目，本質(zhì)上就杜絕了這種風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。但是因?yàn)榉艞夗?xiàng)目的同時(shí)，也意味著放棄收益了，所以在使用這種方式的時(shí)候，要綜合的考察。最后就是物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的實(shí)施，有效的風(fēng)險(xiǎn)管理是風(fēng)險(xiǎn)識別、風(fēng)險(xiǎn)分析、風(fēng)險(xiǎn)處理、實(shí)施與監(jiān)控等幾個(gè)環(huán)節(jié)連續(xù)進(jìn)行、反復(fù)循環(huán)、不斷改進(jìn)的過程。謝謝大家！【提問】剛才他提到管理過程中造成業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)損失的這一條，這個(gè)觀點(diǎn)我想是錯(cuò)的，合同法里面明確規(guī)定，作為人身和財(cái)產(chǎn)損失在合同法中以免責(zé)的條款規(guī)定是無效的，所以這種責(zé)任要轉(zhuǎn)嫁是不行的。O 【王雪飛】那意思看來保險(xiǎn)是風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移最佳的方式，但是合同轉(zhuǎn)移應(yīng)該說在風(fēng)險(xiǎn)管理里面是作為一種，也是一個(gè)工具之一，這個(gè)可能受到具體的法律環(huán)境和社會環(huán)境的影響比較大，具體的操控環(huán)節(jié)中有細(xì)節(jié)的問題，根據(jù)具體的項(xiàng)目可能會有一定的區(qū)別。

【提問】企業(yè)管理項(xiàng)目由于不可抗力導(dǎo)致的發(fā)生的損失可以理賠，具體到理賠的話，有什么要求?！就跹╋w】目前市面上有四個(gè)險(xiǎn)種承擔(dān)，財(cái)產(chǎn)基本險(xiǎn)，財(cái)產(chǎn)綜合險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)，財(cái)產(chǎn)生活險(xiǎn)，最主要的區(qū)別就在于對于風(fēng)險(xiǎn)損失相當(dāng)于是一個(gè)承擔(dān)的范圍不一樣，財(cái)產(chǎn)基本險(xiǎn)承擔(dān)火災(zāi)、爆炸幾個(gè)基本原因造成的風(fēng)險(xiǎn)損失的后果予以賠付。綜合險(xiǎn)保障的范圍更為全面一些，暴雨、煤電自然災(zāi)害，財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)是采用一種除外責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)，是完全予以賠付的，所以你說的不可抗力主要是自然災(zāi)害造成的損失，在財(cái)產(chǎn)綜合險(xiǎn)，財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)里面是能得到賠償?shù)摹?/p>

第二篇：樓盤分析

樓 盤 實(shí) 例 院（系）專業(yè) 年級 指導(dǎo)老師作者

概 況 報(bào) 告

| 華

富

世

家

一、華富世家項(xiàng)目概況

總體概況：

華富世家位于安東新區(qū)核心位置東臨永明路，西接中華路，北靠文明大道。小區(qū)周圍有多個(gè)大型公交站點(diǎn)16路、36路、7路、17路等多條公交路線通達(dá)全城，京珠高速、107國道瞬間可達(dá)，構(gòu)成立體交通，進(jìn)退從容。政府招商引資重點(diǎn)項(xiàng)目，占地340余畝，總投資40億人民幣，海納五星級酒店（未完工）、6A級寫字樓（未完工）、50-70㎡百變LOFT、高端智能化住宅，SHOPPINGMALL五重業(yè)態(tài)。

周邊配套：

項(xiàng)目周邊配套完善。在教育方面，項(xiàng)目周邊有外國語中學(xué)等一批重點(diǎn)學(xué)校；在生活方面，項(xiàng)目周邊分布有水果批發(fā)市場、蔬菜市場、超市、藥房、建材市場等基本生活配套設(shè)施，除此以外，項(xiàng)目還在德隆街和明福街上設(shè)置有兩層臨街商鋪，完全可以滿足小區(qū)居民的日常生活需求。項(xiàng)目周邊有中國銀行、建設(shè)銀行、工商銀行等一批銀行網(wǎng)點(diǎn)。在醫(yī)療方面，離項(xiàng)目最近的醫(yī)院有安陽市第六人民醫(yī)院車程僅需五分鐘，同時(shí)，二十分鐘車程直達(dá)醫(yī)療設(shè)備一流的安陽市第一人民醫(yī)院、安陽市地區(qū)醫(yī)院等。在國家級文字博物館、易園、市政府、市民休閑廣場、圖書博物館體育會展中心中軸線之上，與多家行政事業(yè)單位為鄰。

車位數(shù)：地下車位 采暖方式：集中供暖 周邊商業(yè)： 周邊分布有水果批發(fā)市場、蔬菜市場、超市、藥房、建材市場等基本生活配套設(shè)施，除此以外，項(xiàng)目還在德隆街和明福街上設(shè)置有兩層臨街商鋪，完全可以滿足小區(qū)居民的日常生活需求。

周邊醫(yī)院：安陽市第六人民醫(yī)院 周邊學(xué)校：外國語中學(xué)。

開發(fā)商：安陽新華富置業(yè)有限公司 物業(yè)顧問：金地物業(yè)

項(xiàng)目地址：安陽市中華路與文明大道交匯處東南 產(chǎn)權(quán)年限：70年 產(chǎn)權(quán)類型：大產(chǎn)權(quán)房 容積率：3.5 綠化率:40%

二、投資戶型

華富世家一共有10種戶型，分別是：兩室兩廳一廚一衛(wèi)113㎡，四室兩廳一廚兩衛(wèi)178㎡，一室一廳一廚一衛(wèi)54㎡，六室兩廳兩衛(wèi)242㎡，三室兩廳兩衛(wèi)130㎡/150㎡，兩室兩廳兩衛(wèi)153㎡，兩室兩廳一衛(wèi)雙陽臺110㎡，三室兩廳兩衛(wèi)雙陽臺159㎡。

過去兩年間房地產(chǎn)價(jià)格的飆升令人眩目，大量的熱錢在財(cái)富效應(yīng)的驅(qū)使下紛紛涌入房地產(chǎn)，但是今天房產(chǎn)投資已經(jīng)告別“遍地黃金”的年代，合理選擇房產(chǎn)投資品種，才能繼續(xù)獲得較高的投資回報(bào)，本文將就此進(jìn)行探討。

投資低檔民宅？土豆不能永遠(yuǎn)賣高價(jià)！

房地產(chǎn)投資有個(gè)怪現(xiàn)象，就是性價(jià)比低的民宅反而升值快。比如，在北京兩年前如果4000元/米在比較偏遠(yuǎn)的地段購買普通民宅，目前的二手房成交價(jià)已經(jīng)達(dá)到9000到10000之間，投資回報(bào)100%以上；反過來，在兩年前購買中檔公寓花費(fèi)大約8000元/米，而今天的二手房的成交價(jià)不超過12000元，投資回報(bào)不足50%。顯然在過去幾年投資民宅可以獲得高回報(bào)。

內(nèi)在價(jià)值低的民宅價(jià)格飆升主要得益于“吉芬”效應(yīng)。1845年愛爾蘭爆發(fā)饑荒，沒有營養(yǎng)也不好吃的土豆價(jià)格暴漲，而老百姓反而購買更多的土豆而不是其他價(jià)格上漲很少的奶酪和牛肉，這就是“吉芬”效應(yīng)。原因是土豆是老百姓的主食，比較容易填飽肚子，土豆價(jià)格上漲讓老百姓更沒有錢了，不得不放棄吃奶酪等稍貴的食品來購買更多的土豆，而這又令土豆繼續(xù)上漲到無法理解地步。過去兩年低檔民宅價(jià)格的上漲正是由于“吉芬”效應(yīng)，低檔民宅和土豆一樣雖然沒有太大投資價(jià)值，但都是老百姓生活的必需品，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲讓本來可以購買中高檔住房的居民不得更改購房計(jì)劃，轉(zhuǎn)而購買性價(jià)比低的住宅，這是民宅過去漲幅醒目的根本原因。

“土豆”不能永遠(yuǎn)賣高價(jià)，這是常識，民宅從長期來看沒有太大投資價(jià)值。第一、低檔民宅的地段、建筑設(shè)計(jì)、人文環(huán)境都令高端自用客戶不會買入，因此無法長期維持高價(jià)；第二、政策導(dǎo)向上限制住宅尤其是民宅的炒作，政府為城市低收入者提供保障住房是大趨勢，這種政策導(dǎo)向隨著時(shí)間的推移會明顯影響低檔民宅價(jià)格。所以未來5年隨著市場供應(yīng)量增加，居民住房升級和投資客逐漸拋售低檔民宅，民宅的價(jià)格上漲必將大幅放慢。

投資中高檔公寓？捕捉地產(chǎn)未來熱點(diǎn)！

《圣經(jīng)》“馬太福音”第25章中說：“凡有的，還要加給他，叫他多余；沒有的，連他所有的，也要奪過來。”越是有錢的人越有錢，這就是所謂的“馬太效應(yīng)”。馬太效應(yīng)產(chǎn)生的原因之一就是有錢人可以投資于普通大眾暫時(shí)買不起但以后有需要的產(chǎn)品或領(lǐng)域，這種提前“卡位”的優(yōu)勢讓有錢人可以提前布置資產(chǎn)，守株待兔坐等資產(chǎn)未來升值。

過去幾年全國掀起了轟轟烈烈的購房運(yùn)動，在“居者有其屋”的想法支配下，人們不計(jì)代價(jià)的購房，這種全民性需求的爆發(fā)是過去房地產(chǎn)尤其民宅價(jià)格飛升的原因。而隨著居民收入的提高，大量中高端群體居住升級的需要會推高中高檔公寓的價(jià)格，這可能是未來5年房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢。

目前，北京地區(qū)中高檔公寓一、二手房價(jià)格都已經(jīng)超過1萬元，偏高的單價(jià)和高總價(jià)都讓中高檔公寓成交不活躍，但相比低檔民宅理想的中高檔公寓無論一、二手房屋性價(jià)比都更高，投資潛力更大。在北京這樣的城市有大量的中高端群體在過去全民的購房熱潮中，或倉促或盲目的購買了小戶型或低檔住宅這樣不適合自己的房屋，隨著居民對房地產(chǎn)價(jià)值的認(rèn)識逐漸理性，以及居民收入的提高，未來中高檔公寓必將再次成為市場追捧的熱點(diǎn)。

高檔住宅長期風(fēng)險(xiǎn)低，投資把握核心策略！

一些剛接觸房地產(chǎn)投資的人認(rèn)為中高檔住宅總價(jià)高、維護(hù)成本高不如購買小戶型或低檔住宅好出手。這樣的想法就像買股票不買長期看好藍(lán)籌股，反而買價(jià)格便宜的垃圾股一樣沒有道理。

我認(rèn)為從投資角度看，中高檔住宅長期風(fēng)險(xiǎn)反而要小：首先，過度炒作普通民宅有違國家政策導(dǎo)向，未來不確定政策因素非常多，而高檔住宅的投資屬于富人間的博弈，政府干預(yù)可能??；其次，從國外的經(jīng)驗(yàn)來看，日本也曾因日元升值而出現(xiàn)了房地產(chǎn)價(jià)格飆升的局面，當(dāng)泡沫破滅的時(shí)候普通住宅下跌幅度超過一倍的比比皆是，但高檔住宅的下跌幅度要明顯小。尤其是2006年以來日本的房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)回升，但是“淘盡黃沙始見金”，價(jià)格迅速上漲50%的都是“一等地”的住宅，而很多普通住宅價(jià)格上漲幅度則較小?？梢娨蚤L期戰(zhàn)略眼光看，高檔房屋投資的長期風(fēng)險(xiǎn)要比低檔房投資小得多。

房地產(chǎn)投資需要考慮的前三個(gè)問題是“地段、地段、還是地段”，高檔住宅投資更是如此。以中長期投資房地產(chǎn)的角度來說最常見的投資誤區(qū)有兩個(gè)，一是認(rèn)為城市中心區(qū)就是最好的地段，實(shí)際并非如此，隨著城市的發(fā)展中心區(qū)也會發(fā)生移 動，導(dǎo)致中心區(qū)變成“老城”；二是投資風(fēng)景怡人的郊區(qū)，但實(shí)際情況是受到生活配套和日益擁堵的城市交通影響影響，日本等很多發(fā)達(dá)國家的富人最終選擇回城，回城首選的住宅恰恰是中高檔公寓。

個(gè)人認(rèn)為，通常隨著國民經(jīng)濟(jì)同步增值的地段是核心商務(wù)區(qū)和核心教育區(qū)(比如北京海淀的高校聚集區(qū))，而核心商務(wù)區(qū)和教育區(qū)一旦形成幾乎沒有遷移的可能。投資中檔住宅可多關(guān)注這兩個(gè)區(qū)域。

根據(jù)現(xiàn)在國內(nèi)形勢的變化和房價(jià)的走勢投資大戶型是現(xiàn)今最好的選擇，所以作為房地產(chǎn)投資商兩廳一廚兩衛(wèi)178概是100萬左右。

178㎡的空間家。優(yōu)點(diǎn)：1.南北3．廚房有明窗

很適合現(xiàn)在的三口之通透 2．衛(wèi)生間為明間 4．主臥帶有陽臺并且我中意的戶型是：四室㎡，按照現(xiàn)在的市價(jià)大朝南5．景觀好6．房型設(shè)計(jì)規(guī)整 7．有兩個(gè)衛(wèi)生間 8.擁有兩個(gè)陽臺

缺點(diǎn)：1.靠山墻 2．生活成本高 3．衛(wèi)生間有一個(gè)是暗間 4．客廳不朝陽

三、對比的優(yōu)缺點(diǎn)（華富世家和亞龍灣東湖）

優(yōu)點(diǎn)：

1、華富世家的地理位置要比亞龍灣東湖的位置好，華富世家位于安東新區(qū)，城市南北中軸線上。由于市政府已遷到東區(qū)，那安陽的市中心也必然會從老城轉(zhuǎn)移到東區(qū)過來，而華富世家里市政府也比較近，所以，以市政府為圓心，周圍的發(fā)展也會比其他地方快?，F(xiàn)在華富世家也已經(jīng)比亞龍灣東湖繁華許多，旁邊有義務(wù)國際商貿(mào)城可以供大家購物，易園、安陽市圖書館、安陽市體育會展中心也是在這周圍，可以學(xué)習(xí)、休閑兩不誤。并且華富世家的前方也會建一個(gè)萬達(dá)廣場，樣子購物就更加方便了。雖然說亞龍灣東湖臨近高鐵站，發(fā)展也會相對較快，但是，就目前來說，亞龍灣東湖的周圍條件不如華富世家的成熟。

2、華富世家對于小區(qū)的定位為普通住宅，有坪數(shù)小的，也有坪數(shù)大的。對于消費(fèi)群體較為廣泛。而亞龍灣東湖主打的是別墅和花園洋房，這樣子就限制了消費(fèi)群體，消費(fèi)群體會比較局限。并且亞龍灣的別墅區(qū)屬于聯(lián)排別墅不是獨(dú)棟別墅，這樣購房者考慮的因素就會增多。

3、華富世家的定價(jià)對于安陽市來說是屬于中上等的，接近安陽市的平均房價(jià)，較為合理。而亞龍灣東湖定位雖然是高檔小區(qū)，但是和同檔次的小區(qū)相比亞龍灣東湖的房價(jià)偏貴。缺點(diǎn)：

1、華富世家現(xiàn)在推出的是三期的房子，但是這個(gè)小區(qū)從開始建到現(xiàn)在已經(jīng)差不多十年了，還在建房當(dāng)中，并且還有一棟很醒目的爛尾樓是準(zhǔn)備建一個(gè)五星級酒店“安陽國際酒店”，目前已經(jīng)停在那里，沒有動工。小區(qū)的不成熟，有爛尾樓，這是華富世家的致命傷。

2、就目前的規(guī)劃來看，華富世家小區(qū)的內(nèi)部環(huán)境沒有亞龍灣東湖的好，華富世家屬于一般普通的綠化，而亞龍灣東湖是集水岸庭院大宅、多層瞰景洋房、華美達(dá)五星級酒店、風(fēng)情商業(yè)街、幼兒園等為一體的低密水岸住區(qū)。社區(qū)水系，小型的高爾夫球場，會所等等，這些都是亞龍灣東湖吸引消費(fèi)者的優(yōu)勢。華富世家在小區(qū)環(huán)境上沒有亞龍灣東湖做得好。

四、總結(jié)

現(xiàn)在利用目標(biāo)市場營銷來總結(jié)華富世家。目標(biāo)市場營銷又稱STP三部曲，這里S指Segmenting market,即市場細(xì)分；T指Targeting market，即選擇目標(biāo)市場；P指Positioning，亦即定位。正因?yàn)槿绱?，營銷大師菲利普·科特勒認(rèn)為是當(dāng)代戰(zhàn)略營銷的核心，可以被定義為STP。

按照樓房的類別將華富世家細(xì)分為高層，對于那些對樓房要求較高的和追求生活品質(zhì)的購房者來說，高層是較為吸引他們的。華富世家進(jìn)入目標(biāo)市場模式是復(fù)合產(chǎn)品模式，華富世家的戶型面積從50平方米到360平方米，涵蓋了一室一廳、二室二廳，三室二廳、四室兩廳、六室兩廳等多種規(guī)格。華富世家通過這樣的開發(fā)建設(shè)來滿足不同的目標(biāo)市場（小康型住宅需求群體、富裕型住宅需求群體、豪華享受型住宅需求群體）的需求。對于華富世家的定位，運(yùn)用波士頓矩陣來進(jìn)行定位，我認(rèn)為它屬于金牛產(chǎn)品，金牛產(chǎn)品是指處于低增長率、高市場占有率象限內(nèi)的產(chǎn)品群，已進(jìn)入成熟期，企業(yè)不必大量投資來擴(kuò)展市場規(guī)模，同時(shí)作為市場中的領(lǐng)導(dǎo)者，該產(chǎn)品享有規(guī)模經(jīng)濟(jì)和高邊際利潤的優(yōu)勢，因而給企業(yè)帶來大量現(xiàn)金流。其財(cái)務(wù)特點(diǎn)是銷售量大，產(chǎn)品利潤率高、負(fù)債比率低，可以為企業(yè)提供資金。如今，華富世家已經(jīng)投入到第三期的建設(shè)當(dāng)中，也就無需再大量的進(jìn)行投資，只是保持現(xiàn)有的市場份額，所以我認(rèn)為華富世家的定位是金牛產(chǎn)品。

綜上所述，是本組對華富世家樓盤所做的實(shí)例分析報(bào)告，其中詳細(xì)闡述了此樓盤的優(yōu)缺點(diǎn)和我們對房地產(chǎn)投資的認(rèn)識以及理解。

第三篇：網(wǎng)上銀行風(fēng)險(xiǎn)問題分析

網(wǎng)上銀行風(fēng)險(xiǎn)問題分析

摘要:文章從技術(shù)上、操作上、社會環(huán)境等方面闡述了網(wǎng)絡(luò)銀行的風(fēng)險(xiǎn)及一些基本的防范措施。

關(guān)鍵字:網(wǎng)上銀行風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)電子商務(wù)企業(yè)網(wǎng)絡(luò)

隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，人們的生活已離不開計(jì)算機(jī)和網(wǎng)絡(luò)，在家里足不出戶便能交各種費(fèi)用，辦理各種業(yè)務(wù)，而如果至今仍沒有出現(xiàn)網(wǎng)上銀行的話，相信很多事情就不能實(shí)現(xiàn)了。

第一章網(wǎng)上銀行的簡介

網(wǎng)上銀行，又稱在線銀行，是指銀行利用Internet技術(shù)，通過Internet向客戶提供開戶、銷戶、查詢、對帳、行內(nèi)轉(zhuǎn)帳、跨行轉(zhuǎn)賬、信貸、網(wǎng)上證劵、投資理財(cái)?shù)葌鹘y(tǒng)服務(wù)項(xiàng)目，使客戶可以足不出戶就能夠安全便捷地管理活期和定期存款、支票、信用卡及個(gè)人投資等?？梢哉f，網(wǎng)上銀行是在Internet上的虛擬銀行柜臺。相對于傳統(tǒng)的銀行，網(wǎng)上銀行的業(yè)務(wù)辦理起來更加方便、快捷、高效、可靠，無時(shí)空限制。目前，越來越多的民眾開通了網(wǎng)上銀行，在接受新事物的時(shí)候，我們也必須了解到它可能存在的種種風(fēng)險(xiǎn)。下面我們就來對網(wǎng)上銀行可能存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析。

電子商務(wù)的發(fā)展推動和促進(jìn)了網(wǎng)上銀行的發(fā)展，但網(wǎng)上銀行在發(fā)展的同時(shí)也面臨各種安全問題，而且網(wǎng)上銀行對安全性的要求比網(wǎng)絡(luò)機(jī)構(gòu)更高。網(wǎng)上銀行既面臨著黑客和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)發(fā)展的考驗(yàn)和挑戰(zhàn)，同時(shí)還面對著銀行內(nèi)部操作人員的操作性風(fēng)險(xiǎn)等多種風(fēng)險(xiǎn)。網(wǎng)絡(luò)銀行的存在基礎(chǔ)是風(fēng)險(xiǎn)，其獲取利潤的基礎(chǔ)也在于風(fēng)險(xiǎn)。網(wǎng)上銀行存在一天，就不可能有純粹意義上的安全，關(guān)鍵是如何處理風(fēng)險(xiǎn)，從風(fēng)險(xiǎn)的有效處理中使網(wǎng)上銀行的安全水平得到不斷的提高。評估網(wǎng)上銀行的風(fēng)險(xiǎn)，一半是企業(yè)的事情，一半是政府的事情?；蛘哒f，網(wǎng)絡(luò)銀行風(fēng)險(xiǎn)不僅是商業(yè)銀行需要評估的項(xiàng)目，也是中央銀行需要監(jiān)管的內(nèi)容。

與傳統(tǒng)商業(yè)銀行面臨的風(fēng)險(xiǎn)相比，網(wǎng)上銀行面臨的風(fēng)險(xiǎn)沒有什么本質(zhì)的區(qū)別，但是，引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的因素及這些風(fēng)險(xiǎn)對傳統(tǒng)商業(yè)銀行和網(wǎng)上銀行的影響則很不相同，某些風(fēng)險(xiǎn)因網(wǎng)絡(luò)銀行提供電子貨幣和電子結(jié)算業(yè)務(wù)表顯得尤其明顯。從業(yè)務(wù)技術(shù)角度分析，網(wǎng)上銀行的基本風(fēng)險(xiǎn)包括兩類，即基于信息技術(shù)投資導(dǎo)

致的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和基于虛擬金融服務(wù)品種形成的業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。虛擬金融服務(wù)的生成方式不同，也會形成不同的網(wǎng)上銀行風(fēng)險(xiǎn)。如前所述，網(wǎng)上銀行提供的各種虛擬金融服務(wù)有兩種生成方式，一是將傳統(tǒng)商業(yè)銀行的業(yè)務(wù)延伸到網(wǎng)上，稱為業(yè)務(wù)電子化外掛或網(wǎng)絡(luò)化外掛，二是創(chuàng)造純粹的網(wǎng)上金融服務(wù)品種?，F(xiàn)階段我國商業(yè)銀行推出的網(wǎng)上服務(wù)基本是前一種方式形成的，從風(fēng)險(xiǎn)角度分析，前一種方式生成的虛擬金融服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)小，后一種生成的虛擬金融服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)高。下面再詳細(xì)分析下幾種可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。

第二章網(wǎng)絡(luò)銀行技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)

網(wǎng)絡(luò)銀行業(yè)務(wù)及大量系統(tǒng)控制工作都是由電腦硬件和軟件系統(tǒng)完成，所以，電子信息系統(tǒng)的技術(shù)性和管理性的安全就成為網(wǎng)絡(luò)銀行運(yùn)行的最為重要的風(fēng)險(xiǎn)之一，也是金融機(jī)構(gòu)和廣大客戶最為關(guān)注的問題。這種風(fēng)險(xiǎn)既來自計(jì)算機(jī)系統(tǒng)主機(jī)、磁盤破壞等不確定因素，也來自網(wǎng)絡(luò)外部的網(wǎng)絡(luò)攻擊和病毒破壞等。

盡管目前金融機(jī)構(gòu)網(wǎng)站均采用了防火墻和網(wǎng)絡(luò)檢測等安全措施，但網(wǎng)上黑客的攻擊活動卻以每年10倍的速度增長，他們利用網(wǎng)上的任何漏洞和缺陷非法侵入主機(jī)、竊取商業(yè)信息、發(fā)送假冒電子郵件、散播網(wǎng)絡(luò)病毒等。在傳統(tǒng)金融中，技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)可能只帶來局部損失，但在網(wǎng)絡(luò)金融中，技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)可能會導(dǎo)致整個(gè)金融網(wǎng)絡(luò)的癱瘓，造成難以估量的損失，這是網(wǎng)絡(luò)銀行風(fēng)險(xiǎn)的核心內(nèi)容。

第三章網(wǎng)絡(luò)銀行法律風(fēng)險(xiǎn)

網(wǎng)絡(luò)銀行在現(xiàn)在來說還是一個(gè)新事物，它的發(fā)展還需要國家的新商業(yè)法律法規(guī)的保護(hù)。它先進(jìn)的信息技術(shù)也要一系列的法規(guī)相配套。但是我國的金融立法工作相對滯后，網(wǎng)絡(luò)金融立法還處于醞釀和發(fā)展中。目前，網(wǎng)絡(luò)銀行采用的規(guī)則都是協(xié)議，出現(xiàn)爭端時(shí)責(zé)任的認(rèn)定、承擔(dān)、仲裁結(jié)果執(zhí)行等復(fù)雜的法律關(guān)系問題是現(xiàn)有條件下難以解決的。隨著網(wǎng)絡(luò)銀行的發(fā)展，各銀行、高科技企業(yè)勢必為爭奪市場和客戶展開激烈競爭。

針對目前網(wǎng)絡(luò)金融活動中出現(xiàn)的問題，借鑒先進(jìn)國家的經(jīng)驗(yàn)，建立相關(guān)的法律，以規(guī)范網(wǎng)絡(luò)金融參與者的行為。電子商務(wù)立法首先要解決電子交易的合法性、如怎樣取用交易的電子證據(jù)，法律是否認(rèn)可這樣的證據(jù)，以及電子貨幣、網(wǎng)絡(luò)銀行的行為規(guī)范，跨國銀行的法律問題。其次，對網(wǎng)絡(luò)銀行的安全保密也

必須有法律保障，對計(jì)算機(jī)犯罪、計(jì)算機(jī)泄密、竊取商業(yè)和金融機(jī)密等也都要有相應(yīng)的法律制裁，以逐步形成有法律許可、法律保障和法律約束的電子商務(wù)環(huán)境。因此，及時(shí)出臺相應(yīng)的法律是非常必要的。加快電子商務(wù)和網(wǎng)絡(luò)銀行的立法進(jìn)程。與經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家相比，中國網(wǎng)絡(luò)金融立法相對滯后。

第四章網(wǎng)絡(luò)銀行操作風(fēng)險(xiǎn)

操作風(fēng)險(xiǎn)是指由于系統(tǒng)可靠性、穩(wěn)定性和安全性的重大缺陷導(dǎo)致的潛在損失的可能性。這類風(fēng)險(xiǎn)可能來自于網(wǎng)絡(luò)銀行安全系統(tǒng)和其產(chǎn)品的設(shè)計(jì)缺陷及操作失誤，也可能來自于網(wǎng)絡(luò)銀行客戶的疏忽，商業(yè)銀行職員在業(yè)務(wù)上的誤操作，也可能導(dǎo)致網(wǎng)絡(luò)銀行嚴(yán)重的業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

操作風(fēng)險(xiǎn)主要涉及網(wǎng)絡(luò)銀行賬戶的授權(quán)使用、網(wǎng)絡(luò)銀行的風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)銀行與客戶間的信息交流、真假電子貨幣的識別等領(lǐng)域。例如，網(wǎng)絡(luò)銀行改變了傳統(tǒng)的以圖章為支付指令的結(jié)算手段，采用數(shù)字簽名方式對支付指令的有效性進(jìn)行確認(rèn)。由于網(wǎng)絡(luò)的“虛擬性”，數(shù)字簽名的可靠性完全取決于銀行安全控制系統(tǒng)的嚴(yán)密與否。

第五章網(wǎng)絡(luò)銀行信用風(fēng)險(xiǎn)

對于銀行來講，歷來是“信用第一”。由于中國現(xiàn)階段社會信用體系發(fā)展的相對滯后，經(jīng)濟(jì)活動當(dāng)中失信的現(xiàn)象比較嚴(yán)重，而網(wǎng)絡(luò)銀行又是基于Internet的、虛擬的銀行服務(wù)手段，使得大多數(shù)個(gè)人或企業(yè)客戶對電子商務(wù)、網(wǎng)絡(luò)銀行采取的是觀望態(tài)度。這里所說得不信任感不僅僅是客戶企業(yè)對網(wǎng)上銀行的，還包括網(wǎng)上銀行對客戶企業(yè)的、企業(yè)對企業(yè)的等。網(wǎng)絡(luò)銀行既然是互聯(lián)網(wǎng)的產(chǎn)物，互聯(lián)網(wǎng)所帶來的一切安全隱患，自然會波及網(wǎng)絡(luò)銀行，影響其信用。

既然有潛在的風(fēng)險(xiǎn)，就應(yīng)該對其設(shè)定相應(yīng)的安全策略和措施，以防特殊情況發(fā)生時(shí)不能做出快速有效的回應(yīng)。

對于我們普通百姓來說，平時(shí)應(yīng)做好自身電腦的日常安全維護(hù)，一是經(jīng)常給電腦系統(tǒng)升級。二是安裝殺毒軟件、防火墻,經(jīng)常升級和殺毒。三在平時(shí)上網(wǎng)是盡量不上一些小型網(wǎng)站,選大型網(wǎng)站,知名度比較高的網(wǎng)站,避免網(wǎng)站掛有病毒、木馬造成中毒。四盡量不要在公共電腦上使用自己的有關(guān)資金的賬戶和密碼。五有條件的情況下,在初裝系統(tǒng)后確認(rèn)電腦安全的后,給自己的電腦做上備份,在使用資金賬戶前做一次系統(tǒng)恢復(fù)。在使用網(wǎng)上銀行進(jìn)行各種交易之前，應(yīng)建立完善的身份認(rèn)證和各種綁定。

而對于國家，應(yīng)加快研發(fā)先進(jìn)的、具有自主知識產(chǎn)權(quán)的信息技術(shù)，加快和完善網(wǎng)絡(luò)銀行風(fēng)險(xiǎn)的法律制度建設(shè)，加強(qiáng)公眾網(wǎng)上銀行安全教育等。

成熟的現(xiàn)代支付體系是實(shí)施電子商務(wù)的基礎(chǔ)，今天即使在信用卡軌制已經(jīng)成熟和完善的西方國家，購買者普遍采用的仍是傳統(tǒng)的信用卡和支票支付形式，要實(shí)現(xiàn)終極意義上的電子商務(wù)，還有賴于網(wǎng)上銀行的普遍建立以及電子現(xiàn)金，電子支票等電子支付的真正實(shí)現(xiàn)。

在中國，網(wǎng)上銀行的發(fā)展還有一些障礙，信用卡軌制剛剛起步，網(wǎng)上銀行還存在一定的不安全因素，我國的銀行體系缺乏必要的信用評價(jià)機(jī)制等。但是，跟著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展和我國金融體系條例改革的進(jìn)一步升華與成熟，這些題目終將得到圓滿的解決。代表現(xiàn)代銀行金融業(yè)發(fā)展方向的網(wǎng)上銀行，必將得到快速發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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（4）周天虹《淺析網(wǎng)上銀行業(yè)務(wù)的安全規(guī)劃和實(shí)施措施》信息網(wǎng)絡(luò)安全 2007

（5）楊瑾《網(wǎng)絡(luò)銀行中國銀行業(yè)的選擇》西安金融，2003，7

第四篇：物業(yè)樓盤參觀學(xué)習(xí)心得體會

物業(yè)樓盤參觀學(xué)習(xí)心得體會

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2004年是大恒不尋常的一年，她迎來了大恒二次創(chuàng)業(yè)，大上臺階。第一階段，我們出色地完成了“做大”的目標(biāo)，第二階段，我們要把大恒“做強(qiáng)”，為以后的“做長”打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

說到廣州市比較有名氣的房地產(chǎn)開發(fā)商，人門會不約而同想起大恒、越秀城建、合生創(chuàng)展、富力等名字。沒錯(cuò)，對于名氣，我可以自豪地說：有。但是，說到精品名盤，我大恒13個(gè)樓盤中又能舉出幾個(gè)來呢？“做大”并不是一件難事，“做強(qiáng)”才是一門高深的學(xué)問，因?yàn)樗P(guān)系到如何“做長”，如何打造百年老店。許主席不愧是我們的領(lǐng)頭人，在這個(gè)關(guān)鍵時(shí)刻，他敢于轉(zhuǎn)變思想，提出了：“從我做起，從零開始；打造精品，重塑大恒”的戰(zhàn)略目標(biāo)。秉著“勇于開拓，集百家精華”的精神，5月12日下午，我們集團(tuán)上下懷著學(xué)習(xí)的態(tài)度，組團(tuán)參觀了市內(nèi)幾個(gè)出名的樓盤----星河灣、美林湖畔花園金碧世紀(jì)花園。通過“以盤比盤”，發(fā)現(xiàn)別人的優(yōu)點(diǎn)，找出自己的缺點(diǎn)，把好的東西帶回“家”，把壞的東西掃出“家”門。

第一站是星河灣。該樓盤遠(yuǎn)離廣州市中心，位于成熟的華南板塊，北鄰珠江，東部為自然山坡，西鄰番禺迎賓大道，萬畝生態(tài)果林使星河灣遠(yuǎn)離城市的喧囂，倍顯寧靜、清幽。車子一路駛?cè)胄呛訛硺潜P，一下車，一排排整齊的綠樹立刻映入眼簾。一條條的林蔭小路向四周延伸，就象樹葉的葉脈，非常清晰、有續(xù)。我在整個(gè)小區(qū)兜了一圈，沿路樹木郁郁蔥蔥，花草修剪得層次有續(xù)，柏油路上極少見到有垃圾，也看不到打掃垃圾的工具。公共路上每隔一段距離就有一個(gè)垃圾箱，而且還對垃圾分門別類。星河灣的建筑風(fēng)格還是挺有特色的。星座式布局是星河灣規(guī)劃的核心，建筑結(jié)構(gòu)，園林規(guī)劃都以此為基礎(chǔ)展開，星座式樓宇布局，形成每一住戶視野開闊，開窗即見景，避免對視。此外，令我感到最敬佩的是星河灣隱蔽工程非常到位，很好的保持了小區(qū)的統(tǒng)一外觀和風(fēng)格。這里我可以舉一兩個(gè)例子。我非常細(xì)心地留意了他們安裝的空調(diào)位置。他們的做法非常聰明，原來他們都把空調(diào)位置統(tǒng)一用與陽臺欄桿相同顏色的鐵架遮蓋，從外面看非常隱蔽，尺寸布局也很合理。另外，走在公共路上，幾乎看不到有沙井蓋。做工程的都知道小區(qū)內(nèi)不可能沒有沙井蓋，要不然排水成大問題了。他們把沙井蓋修飾得跟路面的外觀非常相似，在外面不容易發(fā)現(xiàn)。這些都是值得我們借鑒的經(jīng)驗(yàn)?？偫▉碚f，星河灣是一個(gè)非常成熟的小區(qū)，隱蔽工程讓人很滿意，各方面規(guī)劃都很舒服。

第二站是位于東圃板塊的美林湖畔。一進(jìn)美林湖畔小區(qū)，感覺來到了一個(gè)公園。車子走了將近三分鐘才來到住宅區(qū)，沿路是一個(gè)2310㎡的超大無極泳湖，非常壯觀。因?yàn)槭潜容^新的樓盤，我特意參觀了樣板房。美林湖畔向業(yè)主推銷的是“精裝修”，“精裝修”在層次上要比“豪華裝修”要高。開發(fā)商的“精裝修”有三個(gè)版本供業(yè)主選擇，風(fēng)格不一，有開放式的，有傳統(tǒng)式的，適合不同的年齡段。他們對樣板房的資金投入是蠻高的，室內(nèi)各種擺設(shè)的真實(shí)度很高。配合發(fā)展商“沒有看不到風(fēng)景的房子！”主題，每一戶型的房間均可看到園區(qū)的風(fēng)景，其中中心游泳池是一賣點(diǎn)。另外我還發(fā)現(xiàn)，戶型相對差一點(diǎn)的房子看到的風(fēng)景要比戶型相對好一點(diǎn)的房子看到的風(fēng)景好，這樣發(fā)展商在開發(fā)上找到了平衡點(diǎn)，自然也有利于銷售?？偫▉碚f，美林湖畔的建筑風(fēng)格一般，稍遜星河灣。但是美林的超大園林湖區(qū)和休閑配套設(shè)施是他們的強(qiáng)項(xiàng)。這樣價(jià)錢高也是有道理的。

最后是我們自己的http:///樓盤，金碧世紀(jì)花園。

大恒的樓盤和上述兩個(gè)樓盤相比確實(shí)有不足之處。相比之下，我們的樓盤在結(jié)構(gòu)上比較單一。拿第三金碧小區(qū)的別墅為例，建筑體現(xiàn)不了風(fēng)格，比較死板，花園還滿布沙井蓋，影響外觀。大恒有些樓盤的綠化面積夠是夠，但離美觀還差很遠(yuǎn)。我們一直強(qiáng)調(diào)樓房的外觀要統(tǒng)一，但是我們在設(shè)計(jì)上卻沒有考慮周全，以致于有些時(shí)侯根本行不通。在樓房和配套設(shè)施的規(guī)劃上還有很多需要改進(jìn)的地方。另外，以金碧世紀(jì)花園為例，從大門口到銷售部，我們

沿路都看不到一個(gè)垃圾箱。園區(qū)衛(wèi)生是業(yè)主對園區(qū)的首要印象，試問連垃圾箱的配套都不足衛(wèi)生又怎么會搞得好呢？

我感覺，我們所標(biāo)榜的“特色保安、特色管理”已經(jīng)不再是我們的優(yōu)勢了。其他的樓盤在保安和管理上都有自己的特色，而且和我們不相上下。就拿上述兩個(gè)樓盤來講，星河灣的保安穿的是藍(lán)色制服，戴的是藍(lán)色鴨舌帽，站姿是兩腳分開與肩同寬，雙手背后交叉。而美林湖畔的保安穿的是一身夏威夷服，正配合炎熱的夏日。這兩個(gè)樓盤的保安都配合了樓盤悠閑、輕松、渡假式的風(fēng)格，避免了那種不協(xié)調(diào)的拘束。不過，話又要說回來，每個(gè)樓盤的定位都不同。過于死板的比較也沒多大意義。

我們應(yīng)該吸取星河灣和美林湖畔花園兩個(gè)小區(qū)的養(yǎng)分，揚(yáng)長避短，在管理人文環(huán)境、公共配套等方面都應(yīng)仔細(xì)推敲斟酌。我認(rèn)為硬件的高標(biāo)準(zhǔn)投入、人員的高素質(zhì)服務(wù)、管理的高起點(diǎn)突破至關(guān)重要，是打造金碧精品的有效途徑。

第五篇：物業(yè)租賃相關(guān)法律規(guī)定及法律風(fēng)險(xiǎn)分析

物業(yè)租賃相關(guān)法律規(guī)定及法律風(fēng)險(xiǎn)分析

目錄

目錄.......................................................................................................................................................1 第一編 法律條文

一、《中華人民共和國合同法》關(guān)于房屋租賃相關(guān)條款.......................................................2

二、《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》關(guān)于房屋租賃相關(guān)條款.....................................3

三、《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》.........4

四、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房屋租賃條例》............................................................................................7

五、深圳市人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于加強(qiáng)房屋租賃安全責(zé)任的決定................9 第二編 房屋租賃實(shí)務(wù)分析

六、房屋租賃合同雙方權(quán)利義務(wù)及產(chǎn)生的法律責(zé)任分析................................................12

七、關(guān)于轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)法律提示........................................................................................................13

八、房屋租賃備案登記的法律效力分析................................................................................13

九、房屋租賃過程中存在的法律風(fēng)險(xiǎn)提示...........................................................................13

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第一編 法律條文

一、《中華人民共和國合同法》關(guān)于房屋租賃相關(guān)條款

第二百一十二條 租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

第二百一十三條 租賃合同的內(nèi)容包括租賃物的名稱、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。

第二百一十四條 租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。

租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。

第二百一十五條 租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。

第二百一十六條 出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。

第二百一十七條 承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的方法使用租賃物。對租賃物的使用方法沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，應(yīng)當(dāng)按照租賃物的性質(zhì)使用。

第二百一十八條 承租人按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

第二百一十九條 承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。

第二百二十條 出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外。

第二百二十一條 承租人在租賃物需要維修時(shí)可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長租期。

第二百二十二條 承租人應(yīng)當(dāng)妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

第二百二十三條 承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。

承租人未經(jīng)出租人同意，對租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。

第二百二十四條 承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。

承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。

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第二百二十五條 在租賃期間因占有、使用租賃物獲得的收益，歸承租人所有，但當(dāng)事人另有約定的除外。

第二百二十六條 承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金。對支付期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定，租賃期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時(shí)支付;租賃期間一年以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆滿一年時(shí)支付，剩余期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時(shí)支付。

第二百二十七條 承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

第二百二十八條 因第三人主張權(quán)利，致使承租人不能對租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。

第三人主張權(quán)利的，承租人應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知出租人。

第二百二十九條 租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。

第二百三十條 出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。

第二百三十一條 因不可歸責(zé)于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金;因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。

第二百三十二條 當(dāng)事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。

第二百三十三條 租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時(shí)解除合同。

第二百三十四條 承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。

第二百三十五條 租賃期間屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物。返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)。

第二百三十六條 租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。

二、《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》關(guān)于房屋租賃相關(guān)條款 第四節(jié) 房屋租賃

第五十三條 房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

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第五十四條 房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記備案。

第五十五條 住宅用房的租賃，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國家和房屋所在城市人民政府規(guī)定的租賃政策。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款。

第五十六條 以營利為目的，房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國家。具體辦法由國務(wù)院規(guī)定。

三、《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》 關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋 中華人民共和國最高人民法院公告

《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》已于2009年6月22日由最高人民法院審判委員會第1469次會議通過，現(xiàn)予公布，自2009年9月1日起施行。二○○九年七月三十日

為正確審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件，依法保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國合同法》等法律規(guī)定，結(jié)合民事審判實(shí)踐，制定本解釋。

第一條 本解釋所稱城鎮(zhèn)房屋，是指城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋。

鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。但法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。

當(dāng)事人依照國家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)生的糾紛案件，不適用本解釋。

第二條 出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。

第三條 出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。

租賃期限超過臨時(shí)建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長使用期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長使用期限內(nèi)的租賃期間有效。

第四條 當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，人民法院不予支持。

當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外。

第五條 房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持。

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當(dāng)事人請求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依照合同法的有關(guān)規(guī)定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規(guī)定處理。

第六條 出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：

(一)已經(jīng)合法占有租賃房屋的；

(二)已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的；

(三)合同成立在先的。

不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關(guān)規(guī)定處理。

第七條 承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀，出租人請求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法第二百一十九條的規(guī)定處理。

第八條 因下列情形之一，導(dǎo)致租賃房屋無法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應(yīng)予支持：

(一)租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封的；

(二)租賃房屋權(quán)屬有爭議的；

(三)租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況的。

第九條 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時(shí)，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。

已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。

第十條 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時(shí)，除當(dāng)事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。

第十一條 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時(shí)，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：

(一)因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應(yīng)予支持；

(二)因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應(yīng)在利用價(jià)值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補(bǔ)償；

(三)因雙方違約導(dǎo)致合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；

(四)因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。

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第十二條 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時(shí)，承租人請求出租人補(bǔ)償附合裝飾裝修費(fèi)用的，不予支持。但當(dāng)事人另有約定的除外。

第十三條 承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴(kuò)建發(fā)生的費(fèi)用，由承租人負(fù)擔(dān)。出租人請求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。

第十四條 承租人經(jīng)出租人同意擴(kuò)建，但雙方對擴(kuò)建費(fèi)用的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：

(一)辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)；

(二)未辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由雙方按照過錯(cuò)分擔(dān)。

第十五條 承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時(shí)，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。

第十六條 出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持。

因租賃合同產(chǎn)生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。

第十七條 因承租人拖欠租金，出租人請求解除合同時(shí)，次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權(quán)的，人民法院應(yīng)予支持。但轉(zhuǎn)租合同無效的除外。

次承租人代為支付的租金和違約金超出其應(yīng)付的租金數(shù)額，可以折抵租金或者向承租人追償。

第十八條 房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，出租人請求負(fù)有騰房義務(wù)的次承租人支付逾期騰房占有使用費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。

第十九條 承租人租賃房屋用于以個(gè)體工商戶或者個(gè)人合伙方式從事經(jīng)營活動，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其共同經(jīng)營人或者其他合伙人請求按照原租賃合同租賃該房屋的，人民法院應(yīng)予支持。

第二十條 租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：

(一)房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的；

(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

第二十一條 出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。

第二十二條 出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價(jià)、變賣租賃房屋償還債務(wù)，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人。承租人請求以同等條件優(yōu)先購買房屋的，人民法院應(yīng)予支持。

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第二十三條 出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應(yīng)當(dāng)在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。

第二十四條 具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持：

(一)房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的；

(二)出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；

(三)出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的；

(四)第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。

第二十五條 本解釋施行前已經(jīng)終審，本解釋施行后當(dāng)事人申請?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本解釋。

四、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房屋租賃條例》

第一條 為貫徹實(shí)施《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房屋租賃條例》（以下簡稱《條例》），根據(jù)《條例》第六十七條的規(guī)定，制定本實(shí)施細(xì)則。

第二條 《條例》第二條所稱“其他用房”，是指深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)（以下簡稱特區(qū)）內(nèi)經(jīng)有關(guān)主管機(jī)關(guān)批準(zhǔn)搭建的臨時(shí)性、簡易性用房和室內(nèi)停車場。

第三條 區(qū)房屋租賃主管機(jī)關(guān)（以下簡稱區(qū)主管機(jī)關(guān)）可根據(jù)工作需要設(shè)立派出機(jī)構(gòu)，代表區(qū)主管機(jī)關(guān)實(shí)施房屋租賃的管理。

第四條 《條例》第七條第一款第（二）項(xiàng)所稱“證明其產(chǎn)權(quán)的其他有效證件”是指：

（一）具有正當(dāng)理由尚未辦理房地產(chǎn)權(quán)登記但能夠證明其產(chǎn)權(quán)的紅線圖、《建筑許可證》；

（二）已開具付清房款證明的購房合同及有關(guān)主管機(jī)關(guān)批準(zhǔn)搭建臨時(shí)性、簡易性住房的批準(zhǔn)文件。

第五條 辦理房屋租賃登記時(shí)，承租人應(yīng)按規(guī)定如實(shí)填寫《租住人員登記表》，并同時(shí)向受理登記的機(jī)關(guān)提交《條例》第三十八條規(guī)定的證明承租人身份和法律資格的有效證件的復(fù)印件。必要時(shí)，經(jīng)辦人員可要求當(dāng)事人出示上述證件的原件。

委托代理人辦理房屋租賃登記的，應(yīng)當(dāng)出具授權(quán)委托書。委托人為境外人士的，授權(quán)委托書須依法律規(guī)定經(jīng)過公證和認(rèn)證。

受理登記機(jī)關(guān)應(yīng)將登記后的《房屋租賃合同》（以下簡稱《租賃合同》）及有關(guān)附件歸檔存查。

第六條 租賃合同文本以中文本為正本。

第七條 市主管機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)每半年公布1次指導(dǎo)租金。但根據(jù)市場變動的實(shí)際需要，也可少于半年公布1次指導(dǎo)租金。指導(dǎo)祖金由市主管機(jī)關(guān)在《深圳特區(qū)報(bào)》、《深圳商報(bào)》和《中外房地產(chǎn)導(dǎo)報(bào)》上公布。

第八條 承租人于房屋租賃期間在租賃合同約定范圍內(nèi)獨(dú)自行使對出租房屋的占有和使用的權(quán)利。非

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經(jīng)承租人同意，出租人不得擅自進(jìn)入已出租給承租人的房屋，但出于保護(hù)出租房屋和承租人人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急需要及法律、法規(guī)有特別規(guī)定的情形除外。

第九條 承租人出于合理需要經(jīng)出租人同意與第三人互換租賃房屋時(shí)，應(yīng)變更租賃合同并辦理變更登記。

第十條 承租人于租賃合同期限屆滿之前死亡的，具備承租條件的其他合法共同居住人有權(quán)要求出租人繼續(xù)履行租賃合同。

承租人在租賃期間發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，產(chǎn)權(quán)受讓人要求出租人繼續(xù)履行租賃合同的，出租人應(yīng)繼續(xù)履行；承租人要求解除租賃合同的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)出租人同意，因此給出租人造成損失的，并應(yīng)予以賠償。

第十一條 當(dāng)事人應(yīng)按合同約定支付租金并按《條例》規(guī)定交納租賃管理費(fèi)。

租金支付方式為貨幣，經(jīng)租賃雙方當(dāng)事人同意，亦可將實(shí)物抵作租金。

第十二條 由于出租人的責(zé)任致使出租人不能使用全部或者部分租賃房屋的，可以相應(yīng)免除承租人交付全部租金或者部分租金的義務(wù)。

第十三條 出租人收取租金時(shí)必須向承租人開具發(fā)票。出租人不開具發(fā)票的，承租人可以拒付租金。

第十四條 租賃房屋的附屬設(shè)施及室內(nèi)設(shè)備、家具的使用費(fèi)用應(yīng)納入租金之中。除租賃合同有特別約定及承租人同意外，出租人不得就上述附屬設(shè)施、設(shè)備和家具另外收取費(fèi)用及押金。

第十五條 除正常損耗外，由于承租人故意或者過失造成租賃房屋及設(shè)備、設(shè)施、家具毀損的，應(yīng)當(dāng)由承租人負(fù)責(zé)維修或者承擔(dān)賠償責(zé)任。承租人有防止和制止其他共同居住人和客人毀損租賃房屋及設(shè)備、設(shè)施和家具的義務(wù)，否則造成的毀損由承租人負(fù)維修及賠償責(zé)任。

第十六條 出租人遲延交付租賃房屋的，承租人可要求將合同租期延長，但延長時(shí)間不得超過出租人遲延交付房屋的時(shí)間。

出租人經(jīng)承租人同意對租賃房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建或裝修期間，由出租人另行提供房屋供承租人居住或使用的，租賃合同的期間可不延長。出租人不能提供房屋的，承租人可要求在租賃期間內(nèi)扣除改建、擴(kuò)建或裝修的時(shí)間。

上款出租房屋改建、擴(kuò)建或裝修后未經(jīng)承租人同意，出租人不得擅自提高租金標(biāo)準(zhǔn)。

第十七條 承租人按租賃合同規(guī)定向出租人支付的保證金，出租人應(yīng)于合同履行后返還承租人，或者將保證金抵作租金。抵作租金的，應(yīng)折抵最后租期承租人應(yīng)付的租金。

第十八條 利用出租房屋的外墻和屋頂做招牌、廣告的收益由出租人享有，但租賃合同另有約定的除外。

第十九條 出租人同意承租人轉(zhuǎn)租的，必須采用書面形式表示。轉(zhuǎn)租人與受轉(zhuǎn)租人到登記機(jī)關(guān)辦理登記時(shí)，應(yīng)出示出租人同意轉(zhuǎn)租的書面證明。

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第二十條 轉(zhuǎn)租期限屆滿時(shí)間與原租賃期限屆滿時(shí)間重合的，受轉(zhuǎn)租人須在租期屆滿前3天將房屋交還給轉(zhuǎn)租人。

第二十一條 承租人須于租賃期間屆滿時(shí)按合同約定條件將房屋返還給出租人。

第二十二條 出租人于租賃期間屆滿時(shí)需要收回出租房屋的，應(yīng)當(dāng)書面通知承租人遷出房屋。到期不通知且收取承租人所付房租的，視為默示同意承租人延續(xù)租期。延續(xù)租期期間以承租人交付租金核算。

第二十三條 本實(shí)施細(xì)則自發(fā)布之日起施行。

五、深圳市人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于加強(qiáng)房屋租賃安全責(zé)任的決定

為了進(jìn)一步明確房屋租賃安全責(zé)任，加強(qiáng)出租房屋安全管理，保護(hù)人民群眾生命財(cái)產(chǎn)安全，根據(jù)法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，作如下決定：

（一）本市行政區(qū)域內(nèi)生產(chǎn)經(jīng)營性用房（包括各類商品市場及其檔位、柜臺）、辦公用房、住宅及其他房屋的出租人和承租人應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守房屋出租管理的法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定，依法承擔(dān)相關(guān)安全責(zé)任，并接受有關(guān)行政部門的監(jiān)督管理。

（二）出租人出租房屋應(yīng)當(dāng)取得房屋權(quán)屬證明或者市政府規(guī)定的其他證明文件。委托他人出租房屋的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)與受托人簽訂書面委托協(xié)議，約定各自的安全責(zé)任。房屋轉(zhuǎn)租人、其他有實(shí)際出租行為的人和房屋出借人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)出租人安全責(zé)任。

（三）出租人應(yīng)當(dāng)保證用于出租的建筑物及其出入口、通道、消防、燃?xì)?、電力設(shè)施等符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定以及有關(guān)行政部門規(guī)定的安全標(biāo)準(zhǔn)。法律、法規(guī)規(guī)定需取得相關(guān)許可證或者批準(zhǔn)文件的，應(yīng)當(dāng)依法取得相關(guān)許可證或者批準(zhǔn)文件。

市政府應(yīng)當(dāng)在本決定通過之日起三個(gè)月內(nèi)整理、釋明并公布出租房屋的安全標(biāo)準(zhǔn)，為房屋出租人履行安全責(zé)任提供指導(dǎo)和服務(wù)。

（四）出租人應(yīng)當(dāng)對出租房屋的安全使用情況和使用性質(zhì)進(jìn)行查看，承租人應(yīng)當(dāng)予以配合；因客觀原因不能親自查看的，應(yīng)當(dāng)委托他人查看。

承租人利用出租房屋進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營活動的，出租人應(yīng)當(dāng)要求承租人在開業(yè)前出示已辦理消防手續(xù)的相關(guān)證明及工商營業(yè)執(zhí)照或者開業(yè)許可證書。

出租人應(yīng)當(dāng)將出租房屋的安全隱患情況和承租人擅自改變房屋使用性質(zhì)情況向出租屋綜合管理機(jī)構(gòu)或者其他有關(guān)行政部門報(bào)告。承租人擅自改變房屋使用性質(zhì)的，出租人可以依法解除房屋租賃合同。

出租人、承租人應(yīng)當(dāng)協(xié)助和配合有關(guān)行政部門對出租房屋的安全檢查和管理，如實(shí)提供相關(guān)材料和信息。

（五）出租人和承租人應(yīng)當(dāng)使用房屋租賃合同和房屋出租委托代理合同示范文本。合同示范文本由市房屋

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租賃管理機(jī)構(gòu)會同市安全生產(chǎn)和工商行政管理部門在本決定通過之日起三個(gè)月內(nèi)共同擬訂并發(fā)布。示范文本應(yīng)當(dāng)明確出租人和承租人的安全責(zé)任。

出租人和承租人對合同示范文本的條款做出改變的，應(yīng)當(dāng)特別標(biāo)注，并不得改變涉及房屋安全責(zé)任的條款。

（六）承租人應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)的規(guī)定和房屋租賃合同的約定，安全合理使用房屋，不得擅自改變房屋的結(jié)構(gòu)和使用性質(zhì)。

承租人發(fā)現(xiàn)出租房屋存在安全隱患的，應(yīng)當(dāng)立即通知出租人，并同時(shí)報(bào)告出租屋綜合管理機(jī)構(gòu)或者其他有關(guān)行政部門。

（七）市、區(qū)政府應(yīng)當(dāng)建立和強(qiáng)化房屋租賃安全監(jiān)管協(xié)調(diào)機(jī)制，必要時(shí)，指定有關(guān)主管部門牽頭組織聯(lián)合執(zhí)法。

安全生產(chǎn)、房屋租賃、公安、消防、建設(shè)、環(huán)保、衛(wèi)生、規(guī)劃、工商、文化、城市管理綜合執(zhí)法、貿(mào)工、國土、質(zhì)監(jiān)、食品藥品監(jiān)管等有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依法行政，監(jiān)督出租人、承租人等相關(guān)責(zé)任人履行各自的安全責(zé)任。

（八）公安、消防、安全生產(chǎn)、國土、建設(shè)、規(guī)劃、工商、城市管理綜合執(zhí)法、出租屋綜合管理機(jī)構(gòu)等有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)建立報(bào)告登記制度，對出租人和承租人有關(guān)出租房屋的安全隱患情況和承租人擅自改變房屋使用性質(zhì)情況的報(bào)告進(jìn)行登記，并依法及時(shí)處理。

消防、安全生產(chǎn)、建設(shè)、規(guī)劃、出租屋綜合管理機(jī)構(gòu)接到報(bào)告或者發(fā)現(xiàn)出租房屋存在安全隱患的，應(yīng)當(dāng)按照職責(zé)分工責(zé)令出租人或者承租人限期整改，并依法處罰；存在重大安全隱患的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令停止使用或者依法查封出租房屋，并依法處罰。

市政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)需要依法另行規(guī)定處罰的具體標(biāo)準(zhǔn)和數(shù)額。

（九）出租屋綜合管理機(jī)構(gòu)和出租人、承租人三方應(yīng)當(dāng)就出租房屋的安全管理簽訂責(zé)任書，明確出租人、承租人的安全責(zé)任和出租屋綜合管理機(jī)構(gòu)的安全監(jiān)督責(zé)任。

出租屋綜合管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)定期對出租房屋開展安全巡查。

出租屋綜合管理機(jī)構(gòu)和其他有關(guān)行政部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)出租房屋安全知識的宣傳教育，提高出租人和承租人的安全意識。

（十）供電、供氣企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定向用戶發(fā)放安全手冊，進(jìn)行安全用電、用氣宣傳；定期對出租房屋安全用電、用氣情況進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)安全隱患的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)書面告知用戶整改。對存在嚴(yán)重安全隱患的，依法采取停止供電、停止供氣等安全保護(hù)措施。

物業(yè)管理單位發(fā)現(xiàn)出租房屋存在安全隱患的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向出租屋綜合管理機(jī)構(gòu)或者其他有關(guān)行政部門報(bào)告，并告知房屋出租人和承租人。

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（十一）鼓勵(lì)知情人向有關(guān)部門舉報(bào)違反出租房屋安全管理的違法行為。有關(guān)部門可以給予舉報(bào)人適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)勵(lì)。舉報(bào)獎(jiǎng)勵(lì)的具體辦法由市政府另行制定。

（十二）出租人或者承租人未依法履行安全責(zé)任，導(dǎo)致他人人身、財(cái)產(chǎn)受到損害的，受害人可以要求出租人或者承租人依法承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

有關(guān)行政部門或者企業(yè)、其他社會組織處理安全事故墊付有關(guān)賠償款項(xiàng)的，墊付人可以依法向出租人或者承租人追償。

出租人或者承租人違反治安管理規(guī)定的，公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法實(shí)施治安管理處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

（十三）國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、國有企業(yè)作為房屋出租人或者承租人，未履行安全責(zé)任的，對有關(guān)責(zé)任人員依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

公安、消防、安全生產(chǎn)、國土、建設(shè)、規(guī)劃、工商、城市管理綜合執(zhí)法、出租屋綜合管理機(jī)構(gòu)等相關(guān)部門的工作人員對安全隱患情況處置不當(dāng)?shù)?，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

（十四）本決定自公布之日起施行。

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第二編 房屋租賃實(shí)務(wù)分析

六、房屋租賃合同雙方權(quán)利義務(wù)分析

租賃合同是出租人將租賃物有有限期地交給承租人使用，承租人按照約定使用該租賃物并獲得收益。在租賃的有效期內(nèi)，承租人可以對租賃物占有、使用、收益，而不能任意處分租賃物。當(dāng)租賃合同期滿，承租人要將租賃物返還出租人。

（一）租賃合同中出租人權(quán)利和義務(wù)

1．出租人權(quán)利包括以下幾個(gè)方面：

（1）出租人有選擇承租人并獲取租金收益的權(quán)利。

（2）承租人無正當(dāng)理由未支付或者延遲支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

（3）利用出租房屋的外墻和屋頂做招牌、廣告的收益有出租人享有，但租賃合同理由約定的除外。2．出租人義務(wù)包括以下幾個(gè)方面：

（1）交付租賃房屋。出租人應(yīng)依照合同約定的時(shí)間和方式交付租賃房屋。

（2）在租賃期間保證租賃房屋符合法定用途。租賃合同是繼續(xù)性合同，在其存續(xù)期間，出租應(yīng)保證其物業(yè)符合法律規(guī)定的正常使用或經(jīng)營范圍。如對工業(yè)用地、商業(yè)用地的限制規(guī)定。

（3）對租賃房屋的瑕疵擔(dān)保。出租人應(yīng)擔(dān)保所交付的物業(yè)能夠使承租人依約正常使用、收益的狀態(tài)，即交付的物業(yè)符合約定的用途。

（4）權(quán)利的瑕疵擔(dān)保義務(wù)。出租人應(yīng)當(dāng)擔(dān)保不因第三人對承租人主張物業(yè)上的權(quán)利而使承租人無法依約對租賃房屋進(jìn)行使用收益。

（5）出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另行約定的除外。除正常損耗外，由于承租人故意或者過失造成損壞的應(yīng)當(dāng)由承租人負(fù)責(zé)維修或者承擔(dān)賠償責(zé)任。

（二）租賃合同中承租人的權(quán)利和義務(wù)

1．承租人權(quán)利包括以下幾個(gè)方面：（1）同等條件下的優(yōu)先購買權(quán)。

（2）在租賃期間對承租房屋的使用權(quán)與收益權(quán)。

（3）在租賃期間，租賃物發(fā)生多有權(quán)變動，不影響租賃合同的效力，即買賣不破租賃。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：a.房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的；b.房屋在出租前已被人民法院查封。2.承租人義務(wù)包括以下幾個(gè)方面：

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（1）支付租金的義務(wù)。租金數(shù)額由當(dāng)事人自行約定。（2）按照合同約定用途使用租賃物。

（3）妥善維護(hù)租賃房屋使用狀態(tài)。承租人應(yīng)以善良管理人的義務(wù)，注意、保管、維護(hù)的義務(wù)，避免造成租賃房屋的毀損滅失。

（4）不得擅自改變或增設(shè)他物。承租人必須經(jīng)出租人或相關(guān)管理部門同意，可以對租賃房屋進(jìn)行改善或增設(shè)他物。

（5）通知義務(wù)。租賃關(guān)系存續(xù)期間，發(fā)生可能對租賃房屋造成滅失損壞的情況時(shí)承租人應(yīng)盡告知義務(wù)。（6）返還租賃物。

3.法律責(zé)任

出租人與承租人在簽訂合同時(shí)，約定雙方的權(quán)利義務(wù)。雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依約履行，如果某一方未履行合同約定的義務(wù)將產(chǎn)生相應(yīng)的法律責(zé)任。

對于違約方具體如何承擔(dān)法律責(zé)任，將由雙方約定的違約條款進(jìn)行限制。

七、關(guān)于轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)法律提示

《合同法》第224條規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。

《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房屋租賃條例》第19條規(guī)定，出租人同意承租人轉(zhuǎn)租的，必須采用書面形式表示，轉(zhuǎn)租人與受轉(zhuǎn)租人到登記機(jī)關(guān)便利登記時(shí)，應(yīng)出示出租人同意轉(zhuǎn)租的書面證明。

因此，根據(jù)我國相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，只要經(jīng)出租人許可就可以進(jìn)行轉(zhuǎn)租，但是轉(zhuǎn)租期限不能超過原租賃期限。根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房屋租賃條例》第20條規(guī)定，轉(zhuǎn)租期限屆滿時(shí)間與原租賃期限屆滿時(shí)間重合的，受轉(zhuǎn)租人須在租賃期限屆滿錢3天將房屋交還給轉(zhuǎn)租人。

八、租賃房屋備案登記的法律效力分析

《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第4條規(guī)定，當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，人民法院不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外。

在現(xiàn)實(shí)租賃業(yè)務(wù)實(shí)施過程中，存在當(dāng)事人雙方簽訂合同與房屋租賃管理中心提供模板合同兩份備案合同。若兩份合同中相關(guān)內(nèi)容發(fā)生沖突，應(yīng)當(dāng)約定以那份合同為準(zhǔn)，將避免糾紛的發(fā)生，維護(hù)雙方當(dāng)事人的利益。

九、房屋租賃過程中存在的法律風(fēng)險(xiǎn)提示

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（一）承租方需要了解出租人和出租物的基本情況

1.作為承租方，應(yīng)先審查租賃物是否存在法律法規(guī)禁止出租的情形，包括以下情形等：(1)未依法取得租賃物的相關(guān)證件；(2)共有租賃物未取得共有人同意的；(3)權(quán)屬有爭議的。

2.作為承租方，為了預(yù)防欺詐，在合同中約定，如果承租方是租賃物的所有人，必須提供相關(guān)的證明文件；如果承租方不是租賃物的所有人，必須具有轉(zhuǎn)租權(quán)。

3.為了避免爭議，在合同中對租賃物的基本信息應(yīng)進(jìn)行明確約定，如租賃物的規(guī)格、質(zhì)量、數(shù)量等。

（二）租賃合同之租期條款

在合同中，約定租賃物的租賃期限，明確租賃的具體起止日期，如承租方超過租賃期使用租賃物，應(yīng)支付給出租方超時(shí)使用的租金。

（三）租賃合同之租金條款

1.在合同中，明確約定租金的支付方式，以現(xiàn)金支付或是通過銀行轉(zhuǎn)賬的方式（采用銀行轉(zhuǎn)賬需寫上戶名、銀行賬號），實(shí)行按月支付、按季還是年支付等。

2.在合同中，明確約定租金支付時(shí)間，應(yīng)于每月的具體日期支付租金。如果承租方在一定寬限期內(nèi)沒有按期支付，應(yīng)支付遲延租金或違約金或出租方可解除合同。

（四）租賃合同之保證金條款

在租賃合同訂立時(shí)，合同雙方當(dāng)事人都盡量避免風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)防欺詐，承租方應(yīng)在合同訂立前交給出租方一定的保證金或押金，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況在租賃物價(jià)值范圍內(nèi)決定押金的數(shù)額。同時(shí)對于保證金退還的條件，應(yīng)進(jìn)行明確約定。

（五）租賃合同之轉(zhuǎn)租條款

在合同中明確約定承租方是否可以轉(zhuǎn)租。

1.作為承租方，經(jīng)過出租方的同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人，出租方和承租方原有的租賃關(guān)系不受轉(zhuǎn)租的影響。

2.承租方未經(jīng)出租方同意，擅自將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人的，出租方可以解除租賃合同，因轉(zhuǎn)租造成租賃物損壞的，承租方還應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

（六）租賃合同之妥善保管責(zé)任條款

在合同中明確約定，承租方在租賃期間，應(yīng)妥善保管租賃物，如果未盡妥善保管義務(wù)，造成租賃物及配套設(shè)施損毀、滅失的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。如，應(yīng)愛護(hù)并合理使用租賃物，造成損壞的還應(yīng)承擔(dān)修復(fù)或賠償責(zé)任。

（七）租賃合同之維修責(zé)任條款

在合同中，對維修責(zé)任進(jìn)行明確約定，出租方應(yīng)確保租賃物符合約定用途，但也可以約定由承租方承擔(dān)

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維修義務(wù)。

（八）其他事項(xiàng)

在合同中，建議根據(jù)實(shí)際情況對雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任、訴訟管轄地等約定清楚，以降低合同履行風(fēng)險(xiǎn)和保證合同順利履行，并盡可能保障雙方的合法、合理利益。

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