第一篇：有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)成本核算論文[范文模版]

一、房地產(chǎn)開發(fā)成本核算存在的問題

（一）成本費用分配的方法不合理

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，建筑安裝的成本等可以直接歸屬于各個開發(fā)產(chǎn)品當(dāng)中，這是比較明確的。但是對那些拆遷補償款、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用和配套設(shè)施費用等間接費用來說，財會[2013]17號文件第四十三條規(guī)定應(yīng)當(dāng)選擇占地面積比例、預(yù)算造價比例、建筑面積比例等合理的分配標(biāo)準(zhǔn)，分配計入成本核算對象成本，但每家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都會根據(jù)自己的實際情況來確定劃分和分配的標(biāo)準(zhǔn)?？偟膩砜矗康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本和費用的分配任意性較強，在實際中還沒有形成科學(xué)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)來對該行業(yè)進行約束和管理。

（二）成本核算周期模糊

房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程量大，持續(xù)的周期比較長，也不存在明確的標(biāo)準(zhǔn)來確定開發(fā)項目的核算周期，這為成本核算提出了巨大的挑戰(zhàn)。

（三）竣工決算拖延

成本核算應(yīng)遵從及時性，這樣能及時獲取開發(fā)項目的開發(fā)成本，與收入相配比，計算出項目的利潤，結(jié)清相關(guān)稅費，避免與稅務(wù)部門長期糾纏。同時，也有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及時對項目進行評價，指導(dǎo)未來的項目開發(fā)。現(xiàn)實情況卻恰恰相反，有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于資金緊張原因，人為有意地拖延項目結(jié)算，還有如小區(qū)的個別配套設(shè)施沒有完成，公共設(shè)施暫時不能建設(shè)等等，這些問題對于整個開發(fā)項目并不重大，卻影響了整個開發(fā)項目的決算時間。這樣既不利于企業(yè)的成本管理和成本控制工作，同時也會與國家的有關(guān)政策和稅收制度相沖突。

二、加強房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的對策

（一）明確成本核算對象

第一，以規(guī)劃部門審批的總平圖確定的開發(fā)期數(shù)為成本核算的對象進行成本的歸集。這種方法適用于那些開發(fā)規(guī)模較大、開發(fā)期較長并且采用分期開發(fā)的形式進行規(guī)劃的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。第二，以產(chǎn)品的開發(fā)形態(tài)作為成本核算的對象。這種方法適用于那些開發(fā)產(chǎn)品多樣的房地產(chǎn)企業(yè)，這樣成本的核算比較具有一定的可比性。第三，以單個的產(chǎn)品作為核算對象。這種情形適用于那些雖然開發(fā)規(guī)模大，耗費較多，但是開發(fā)出來的產(chǎn)品只有一種。按照上述原則進行核算對象的確定，有利于企業(yè)對成本費用的監(jiān)控，對開發(fā)產(chǎn)品價值的評估。

（二）合理確定成本費用分配的方法

對于建筑安裝成本來說，其有明確的歸集對象，但是對于間接的開發(fā)成本費用來說，則需要按照科學(xué)合理的方法對其進行歸集和分配，比如說，按照受益原則和配比原則等。對于房地產(chǎn)企業(yè)，它們可以采取的方法有個別認定法、價值分配法、占地面積比例、預(yù)算造價比例、建筑面積比例等合理的分配標(biāo)準(zhǔn)進行分配，但是對于同一家房地產(chǎn)企業(yè)來講，該種方法已經(jīng)確定，應(yīng)當(dāng)保持它的一致性。個別認定法可以說是成本費用分配中最好的形式，這樣能使成本費用較為準(zhǔn)確地分配到產(chǎn)品當(dāng)中，但是其耗費的人力物力也較多。對于那些開發(fā)完成后，就直接成塊出售的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，可以采取按照面積比例進行分配的方法。而對于按價值分配的方法，企業(yè)應(yīng)當(dāng)對開發(fā)產(chǎn)品的價值進行評估，并作為成本費用分配的依據(jù)，這也是現(xiàn)實中最常用的方法之一。對成本費用的合理分配，能幫助企業(yè)更好地進行利潤的評估和管理，因此，應(yīng)當(dāng)使用合理的方法對其進行歸集和分配。

（三）合理確定成本核算周期

確定開發(fā)項目的周期，應(yīng)根據(jù)項目的實際情況來決定。如果項目的規(guī)模較小，持續(xù)時間較短，那么可以按照整體項目的周期來確定成本核算的周期，這樣既能與項目的建設(shè)期進行匹配，又能及時做好成本核算工作。但是，如果項目的規(guī)模較大，持續(xù)期間較長，按照整體項目的建設(shè)周期來確定成本核算周期就不太合適，這樣削弱了成本信息的時效性，目前，實踐中的操作方法是以規(guī)劃部門審批的總平圖確定的開發(fā)期數(shù)施工期來作為成本核算的周期，如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正在開發(fā)占地100畝、容積率為2，建筑密度為30%的商品房住宅區(qū)，該項目規(guī)劃部門審批的總平圖確定的開發(fā)期數(shù)分3期進行施工。第1期開發(fā)用地50畝，施工期（含：建安工程、景觀綠化工程、小區(qū)道路及基礎(chǔ)設(shè)施配套工程等）為3年，第2期開發(fā)用地30畝，施工期為2.5年，第3期開發(fā)用地20畝，施工期為2年。各期項目的實際建設(shè)期即為成本核算周期。

（四）及時進行竣工決算

房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工決算前，必須擁有已經(jīng)發(fā)生的成本費用的細致、全面的記錄，對于未建設(shè)完成的項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)實際情況，對可能發(fā)生的成本費用進行估計，企業(yè)應(yīng)加強對成本預(yù)估人才的培養(yǎng)，提高會計人員相關(guān)的業(yè)務(wù)素質(zhì)。在會計核算方面，可以通過“預(yù)提費用”科目將尚未實施的工程預(yù)算計入成本，使項目決算能按計劃進行，以后待工程完成再按實際支出調(diào)整項目成本。由于這部分工程支出通常在項目總投資中所占的比例很小，這樣做對項目的總成本和單位成本不會造成較大的影響。

三、結(jié)束語

成本核算是企業(yè)的一項重要工作，是企業(yè)成本控制的基礎(chǔ)，為企業(yè)決策提供了非常有價值的決策信息。加強成本核算，在任何企業(yè)都應(yīng)受到高度重視。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算有其自身的特點，開發(fā)項目的周期較長，成本項目復(fù)雜多樣，核算難度較大，因此問題也非常突出。當(dāng)前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在核算開發(fā)成本時，主要存在著成本核算的對象較為模糊、成本費用分配的方法不合理、成本核算周期模糊、竣工決算拖延這四個方面的問題，針對這些問題，要對癥下藥，明確核算對象的歸屬，采用合適的方法進行成本分配，根據(jù)項目的具體情況，確定成本核算周期，及時進行竣工核算。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)充分重視上述問題，加強自身管理。

第二篇：房地產(chǎn)開發(fā)論文

要：目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在“小，散，差”的特點，房地產(chǎn)開發(fā)只重視項目開發(fā)而不重視管理，更不重視風(fēng)險的管理，風(fēng)險管理意識淡薄、風(fēng)險管理機構(gòu)缺失、風(fēng)險管理手段單一，使房地產(chǎn)項目中的諸多風(fēng)險因素得不到有效的控制，導(dǎo)致房地產(chǎn)項目的失敗。為了避免和減少風(fēng)險因素對項目的影響，認真探究了房地產(chǎn)開發(fā)項目全面風(fēng)險管理的相關(guān)內(nèi)容，以期能夠為有效化解房地產(chǎn)開發(fā)項目運行中的風(fēng)險提供一些參考。

關(guān)鍵詞：全面風(fēng)險管理；房地產(chǎn)；開發(fā)；項目

英文摘要

At present our country real estate development enterprise widespread “small, scattered, poor”, the characteristics of real estate development project

development and not only pay attention to value management, more do not pay attention to risk management and risk management consciousness, risk management institutions loss, risk management means of a single, the real estate project many of the risk factors are not effectively control, lead to the failure of the real estate projects.In order to avoid and reduce risk factors on the influence of the project, take seriously the real estate development project of the relevant contents of

comprehensive risk management, so as to be able to effectively solve the operation of the real estate development project risk provides some references.英文關(guān)鍵詞

Comprehensive risk management;Real estate;Development; project。

基本步驟簡述：

第一章：項目決策階段

第二章：前期準(zhǔn)備階段

一、獲取土地使用權(quán)

二、征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》

三、規(guī)劃設(shè)計

四、建設(shè)項目報建登記，申請招標(biāo)，辦理招標(biāo)投標(biāo)手續(xù)，確定勘察

五、申辦《施工許可證》

六、招標(biāo)

第三章：工程建設(shè)階段

1、施工用水

電及通訊線路接通，保證施工需要

2、施工場地平整，達到施工條件

3、施工通道疏通，滿足施工運輸條件

4、施工圖紙及施工資料準(zhǔn)備

5、施工材料和施工設(shè)備的準(zhǔn)備

6、臨時用地或臨時占道手續(xù)辦理

7、施工許可批文及辦理開工手續(xù)

8、確定水準(zhǔn)點與座標(biāo)控制點，進行現(xiàn)場交驗

9、組織圖紙會審、設(shè)計交底

10、編制工程進度計劃

11、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位的協(xié)調(diào)

第四章：項目銷售階段

一、申辦《銷售許可證》

二、商品房銷售及按揭(以房地產(chǎn)等實物資產(chǎn)或有價證券、契約等作抵押，獲得銀行貸款并 依合同分期付清本息，貸款還清后銀行歸還抵押物)辦理

一、申請竣工驗收，取得《建筑工程竣工驗收備案證》

二、申辦建設(shè)工程規(guī)劃驗收

三、進行權(quán)屬登記，取得《商品房權(quán)屬證明書》

四、物業(yè)移交

具體流程：

一個房地產(chǎn)項目開發(fā)的整個流程大體上包括10個階段。

（一）開發(fā)商提出開發(fā)設(shè)想是整個房地產(chǎn)項目開發(fā)的起點

在市場經(jīng)濟體制條件下，開發(fā)設(shè)想是房地產(chǎn)開發(fā)商最關(guān)鍵的一項工作，從這項工作起，整個房地產(chǎn)項目開發(fā)就進入了狀態(tài)。開發(fā)設(shè)想是否準(zhǔn)確地反映了市場的需要，將決定未來整個房地產(chǎn)項目開發(fā)的成敗。這需要房地產(chǎn)開發(fā)商認真研究房地產(chǎn)市場的變化趨勢，確定不同地段的發(fā)展前景，把握不同項目的市場需求狀況。

（二）可行性研究是房地產(chǎn)項目開發(fā)的第二步，也是非常關(guān)鍵的一步

開發(fā)商提出了設(shè)想，但這種設(shè)想究竟有沒有真正的市場前景，需要進行可行性研究?？尚行匝芯渴欠康禺a(chǎn)項目開發(fā)不可缺少的一個階段。政府是否批準(zhǔn)此項目立項，銀行是否同意給予資金支持都需要參考可行性研究的結(jié)果。進行可行性研究，就可能有兩種結(jié)果：一是可行性研究表明這個設(shè)想不可行，那么即使開發(fā)商不同意，這個項目開發(fā)的全過程實際上就結(jié)束了；二是可行性研究表明這個設(shè)想可行，則不出意外，這個項目就可以一直進行到最后的階段。目前，在我國忽視可行性研究，或者將可行性研究當(dāng)成一種形式的風(fēng)氣，在房地產(chǎn)項目開發(fā)領(lǐng)域還相當(dāng)濃厚，這造成了空置率居高不下等一系列惡果，需要政府認真對待。

（三）申請項目用地是房地產(chǎn)開發(fā)的第三步，也是正式啟動項目開發(fā)的第一步

土地是所有建筑的基礎(chǔ)，申請土地是房地產(chǎn)開發(fā)正式啟動的第一步。在我國，由于人多地少，土地資源成為極為稀缺的資源，對許多開發(fā)商來說，拿到土地才是最關(guān)鍵的一步，有了土地就有了開發(fā)的全部條件，有土地就不愁項目賺不到錢。因此，在土地市場上各種腐敗事件層出不窮。我國原來規(guī)定可以有劃撥和出讓兩種獲得土地的方式，劃撥土地太多，沖擊了正常的土地市場的運行，目前只有少數(shù)幾種情況才可以獲得劃撥土地，絕大多數(shù)土地都是通過出讓獲得。但在實際上，從原土地使用者（即原來占有國有土地的國有企事業(yè)單位）獲得土地卻是主要方式。開發(fā)商在獲得了土地使用權(quán)的規(guī)定使用年限之后，要到建設(shè)行政主管部門備案，領(lǐng)取《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》。

（四）項目設(shè)計是房地產(chǎn)開發(fā)的第四步，也是關(guān)系到項目是否符合市場需要的重要一步

根據(jù)項目的規(guī)模，設(shè)計的具體工作流程也有所不同。對于規(guī)模較大的房地產(chǎn)開發(fā)項目來說，一般要分成方案設(shè)計、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計3個具體步驟。方案設(shè)計反映了建筑平面布局、功能分區(qū)、立面造型、空間尺度、建筑結(jié)構(gòu)、環(huán)境關(guān)系等方面的設(shè)計要求。初步設(shè)計在方案設(shè)計的基礎(chǔ)上，應(yīng)提出設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、基礎(chǔ)形式、結(jié)構(gòu)方案及各專業(yè)的設(shè)計方案。初步設(shè)計文件應(yīng)該包括設(shè)計總說明書、設(shè)計圖紙、主要設(shè)備與材料表、工程概算書4個部分。施工圖設(shè)計是初步設(shè)計基礎(chǔ)上的更詳細的設(shè)計，具有工程設(shè)備各構(gòu)成部分的尺寸、布置和主要施工方法；并要繪制完整詳細的建筑及安裝祥圖及必要的文字說明。開發(fā)商在進行規(guī)劃及建筑設(shè)計前，需要向城市規(guī)劃行政管理部門申報規(guī)劃設(shè)計條件，以獲得規(guī)劃設(shè)計條件通知書（主要規(guī)定規(guī)劃建設(shè)用地面積、總建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率、建筑后退紅線距離、建筑控制高度、停車位個數(shù)等）。房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)規(guī)劃設(shè)計通知書，委托有規(guī)劃設(shè)計資格的單位完成方案設(shè)計，然后持方案設(shè)計報審表、方案設(shè)計及其說明書等有關(guān)資料，報經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門審查，確認符合規(guī)劃要求后，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。方案設(shè)計得到批準(zhǔn)后，即可以進行初步設(shè)計。城市規(guī)劃行政管理部門對建設(shè)工程的初步設(shè)計方案進行審查，確認其符合規(guī)劃設(shè)計要點后，建設(shè)單位就可以進行施工圖設(shè)計。城市規(guī)劃行政管理部門在對工程施工圖及有關(guān)材料進行審查合格后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

2.1 房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險識別

房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險識別是風(fēng)險管理的基礎(chǔ)。主要用來確定風(fēng)險來源和進行風(fēng)險分類的過程。風(fēng)險識別是在房地產(chǎn)開發(fā)項目工作分解的基礎(chǔ)上進行的，即針對房地產(chǎn)開發(fā)項目的不同階段，進行風(fēng)險識別。不同階段的風(fēng)險因素不同，風(fēng)險分類和分組的依據(jù)也不同。

2.2 房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險評估

房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險評估是通過對風(fēng)險的定性分析和定量分析，估計房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險發(fā)生的概率和可能產(chǎn)生的后果，在此基礎(chǔ)上將風(fēng)險按照高、中、低風(fēng)險對風(fēng)險進行排序，編制風(fēng)險列表，最后根據(jù)風(fēng)險的程度進行專題風(fēng)險研究的過程。值得注意的是，房地產(chǎn)開發(fā)項目的進度、成本、質(zhì)量風(fēng)險分析的范圍比建筑工程項目的進度、成本和質(zhì)量的范圍要寬，應(yīng)該從項目可行性研究、項目規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)和經(jīng)營各個階段的工作特點來對其可能出現(xiàn)的風(fēng)險進行分析。

2.3 房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險監(jiān)控

房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險監(jiān)控是對風(fēng)險應(yīng)對計劃執(zhí)行情況的修正和提高的過程，也是房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險管理有效實施的保障。風(fēng)險監(jiān)控不僅僅依據(jù)風(fēng)險應(yīng)對計劃采取風(fēng)險應(yīng)對措施，還應(yīng)該隨著項目的深入，對風(fēng)險識別、評估的結(jié)果進行修正，對風(fēng)險應(yīng)對計劃進行修改，即風(fēng)險識別、評估、應(yīng)對、監(jiān)控和再識別的循環(huán)過程。房地產(chǎn)開發(fā)項目全面風(fēng)險應(yīng)對中注意的問題

4.1 制定風(fēng)險應(yīng)對計劃應(yīng)具有針對性

風(fēng)險應(yīng)對計劃的制定是風(fēng)險管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，由于項目的獨特性和唯一性，在制定應(yīng)對措施時不可能照搬現(xiàn)有的模式，必須根據(jù)項目自身的條件和項目風(fēng)險識別、評估的結(jié)果，提出有針對性的解決方案。同時在制定應(yīng)對計劃時必須克服僥幸心理，為了減少費用支出，不對風(fēng)險做有效的防范。

4.2 注重應(yīng)對管理方法的組合

無論是風(fēng)險控制、風(fēng)險轉(zhuǎn)移還是風(fēng)險自留等，每種風(fēng)險應(yīng)對措施都有它的局限性，面對復(fù)雜多變的風(fēng)險，應(yīng)注重多種方法的組合，根據(jù)項目的具體情況做出多種方案，按照優(yōu)先級進

行排序，避免單一方案無效帶來的措手不及。

4.3 注意應(yīng)對管理的經(jīng)濟性

為了避免或減輕風(fēng)險獲取較高的回報，必須付出一定的代價。但是本著節(jié)省的原則，有必要對應(yīng)對措施的有效性和經(jīng)濟性做一個綜合評估。比如在應(yīng)對不可預(yù)測的風(fēng)險時，往往可以采取保險或風(fēng)險自留的方法，但是哪個方法更

經(jīng)濟有效呢，就可以根據(jù)投保的費用和風(fēng)險預(yù)留金的支出做一個比較，從而選出更加經(jīng)濟有效的措施。

參考文獻

〔1〕陳蕾.當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策特點及政策效應(yīng)思考〔J〕.中國城市經(jīng)濟，2007，（8）.

〔2〕陳煌紅，張欣.房地產(chǎn)開發(fā)項目全面風(fēng)險管理〔J〕.西南科技大學(xué)學(xué)報，2006，（3）.

〔3〕陳祖.關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目管理難點的探討與分析〔J〕.四川建材，2006，（2）.

〔4〕鄧田生，徐杰軍.房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險管理體系設(shè)計初探〔J〕.企業(yè)技術(shù)開發(fā)，2006，（11）

第三篇：房地產(chǎn)開發(fā)流程論文

房地產(chǎn)開發(fā)流程 摘要：隨著我國城市的進步和發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)最近幾年迅猛發(fā)展起來，正引起各方面的重視。文章依據(jù)我國現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)的主要流程,概括了房地產(chǎn)開發(fā)過程中相關(guān)環(huán)節(jié)的主要 工作,對房地產(chǎn)健康發(fā)展具有較強的現(xiàn)實指導(dǎo)意義。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目 工程 銷售

Abstract: With the progress and development of our cities, rapid development of real estate is causing all the attention in recent years.Based on the current real estate development process, the article summarizes the main work of the relevant aspects of real estate development process, which has a strong practical guiding significance on healthy development of the real estate.Keywords: real estateprojectengineeringSell

一、土地獲得

國家讓開發(fā)商獲取土地使用權(quán)，那么國家以什么形式出讓土地呢？有三種出讓方式，分別是：協(xié)議、招標(biāo)、拍賣。

協(xié)議出讓指土地使用權(quán)的有意受讓人直接向國有土地的代表提出有償使用土地的愿望，由國有土地的代表與有意受讓人進行一對一的談判和切磋、協(xié)商出讓土地使用權(quán)的有關(guān)事宜的這樣一種出讓方式

招標(biāo)出讓是指在指定的期限內(nèi)，由符合條件的單位或者個人以書面投標(biāo)形式，競投某地段土地使用權(quán)，由招標(biāo)人根據(jù)一定的要求擇優(yōu)確定土地使用者（即土地使用權(quán)受讓人）的出讓方式。以招標(biāo)方式出讓土地使用權(quán)，不僅要明確合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，而且要明確投標(biāo)的效力及招標(biāo)人在招標(biāo)期限內(nèi)應(yīng)負的責(zé)任等。

拍賣又稱競投，有些地方也叫“拍讓”。它是指由土地所有者代表在指定的時間、地點，組織符合條件的土地使用權(quán)有意受讓人到場，就所出讓使用權(quán)的土地公開叫價競投，按“價高者得”的原則確定土地使用權(quán)受讓人的一種出讓方式。拍賣受讓土地使用權(quán)申請程序。屬于招標(biāo)拍賣出讓國有土地使用權(quán)方式的要依照《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》：建設(shè)用地凡屬于營利性的商品房開發(fā)、旅游、商業(yè)、娛樂等用途的，必須通過市土地交易中心掛牌出讓國有土地使用權(quán)，并取得《成交確認書》，然后簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。開發(fā)商取得《國有土地使用權(quán)出讓合同》后到建管處辦理建筑方案報建手續(xù)，至地籍處辦理土地證登記手續(xù)。

土地使用權(quán)出讓根據(jù)土地的多少有不同的部門進行辦理。房地管理部門負責(zé)辦理土地使用權(quán)出讓和劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓需補辦出讓手續(xù)的審核和報批工作，遠郊區(qū)、縣房地局負責(zé)辦理不足10畝土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓劃撥土地需補辦出讓手續(xù)的審核和報批工作。房地局負責(zé)辦理10畝以上（含10畝）的城鎮(zhèn)建設(shè)用地的劃撥手續(xù)。

二、規(guī)劃設(shè)計

建設(shè)工程規(guī)劃管理的主要內(nèi)容有：建筑管理、道路管理、管線管理、審定設(shè)計方案、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

1、招標(biāo)投標(biāo)的管理

①、施工企業(yè)資質(zhì)管理

建筑施工企業(yè)可分為工程施工總承包企業(yè)，施工承包企業(yè)和專項分包企業(yè)三類。按企業(yè)的建設(shè)業(yè)績、人員素質(zhì)、管理水平、資金數(shù)量、技術(shù)裝備等，將工程總承包企業(yè)資質(zhì)登記為為一、二級；施工承包企業(yè)資質(zhì)登記分為一至四級。各資質(zhì)登記標(biāo)準(zhǔn)及承包工程范圍由建

設(shè)部統(tǒng)一制定、發(fā)布。

②、工程建設(shè)管理。

工程建設(shè)階段，指房地產(chǎn)開發(fā)項目從列入施工計劃起，到項目施工全部完成，通過建設(shè)主管部門主持的綜合驗收，達到客戶可以住用程序的過程。本階段開發(fā)商要完成的主要報批手續(xù)有：在取得土地使用權(quán)后，向市計委申請列入施工計劃；同時，與“四源”供應(yīng)單位簽定供源協(xié)議，按規(guī)定支付有關(guān)費用。此后，向市建委提出申請開工報告，填報建設(shè)開發(fā)審批表；到市招標(biāo)投標(biāo)管理辦公室，辦理招標(biāo)批準(zhǔn)手續(xù)，選擇施工單位；到工程建設(shè)質(zhì)量監(jiān)督總站（站），辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊手續(xù)；到市建委申領(lǐng)建設(shè)工程開工證。項目竣工后，及時報請建設(shè)主管部門進行建設(shè)工程綜合驗收及建設(shè)工程規(guī)劃驗收。

2、申辦《施工許可證》

①、施工許可證申辦范圍：在中華人民共和國境內(nèi)從事各類房屋建筑及其附屬設(shè)施的建造、裝修裝飾和與其配套的線路、管道、設(shè)備的安裝，以及城鎮(zhèn)市政基礎(chǔ)設(shè)施工程的施工，建設(shè)單位在開工前應(yīng)當(dāng)依照本辦法的規(guī)定，向工程所在地的縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門申請領(lǐng)取施工許可證。工程投資額在３０萬元以下或者建筑面積在３００平方米以下的建筑工程，可以不申請辦理施工許可證。按照國務(wù)院規(guī)定的權(quán)限和程序批準(zhǔn)開工報告的建筑工程，不再領(lǐng)取施工許可證。

②、施工許可證辦理機構(gòu)：武漢市建筑工程施工許可證實行全市統(tǒng)一管理，其中：中心城區(qū)的建筑工程項目，其施工許可證委托市建設(shè)工程交易中心核發(fā)；兩個開發(fā)區(qū)和遠城區(qū)的建筑工程項目，其施工許可證委托該區(qū)建管部門核發(fā)，并接受市建設(shè)工程交易中心的監(jiān)督、指導(dǎo)、檢查。

③、辦理施工許可證

三、工程建設(shè)階段

工程建設(shè)階段的基本流程及工程建設(shè)階段的工期控制分析

1、施工準(zhǔn)備階段；

施工準(zhǔn)備階段需要完成的工作有：

⑴ 工用水、電及通訊線路接通，保證施工需要；

⑵施工場地平整，達到施工條件；

⑶施工通道疏通，滿足施工運輸條件；

⑷施工圖紙及施工資料準(zhǔn)備；

⑸施工材料和施工設(shè)備的準(zhǔn)備變更后的土地使用證；

⑹臨時用地或臨時占道手續(xù)辦理；

⑺施工許可批文及辦理開工手續(xù)；

⑻確定水準(zhǔn)點與座標(biāo)控制點，進行現(xiàn)場交驗；

⑼組織圖紙會審、設(shè)計交底；

⑽編制工程進度計劃；

2、地基處理

地基處理可分為有地下室和無地下室兩種情況：

⑴無地下室情況，根據(jù)建筑物不同和設(shè)計方案不同樁基有鉆孔灌注樁、預(yù)應(yīng)力混凝土管樁或方樁、水泥攪拌樁等形式，各種形式其施工周期不同，根據(jù)場地條件、施工機械、勞動力情況進行合理施工安排。

⑵有地下室情況則會出現(xiàn)降水和基槽邊坡支護問題；基槽邊坡支護，施工場地較為寬闊時可以采用放坡同時對邊坡土進行固化的方式進行支護，而在市區(qū)及周邊郊縣地區(qū)施工場地多為狹小空間，基槽邊坡支護則會通過專業(yè)設(shè)計及專家論證采用SW工法、地下連續(xù)墻等邊

坡支護形式進行支護，支護方案不同其工期將會不同。

3、基礎(chǔ)及地下室施工；

⑴無地下室時施工順序為：先基礎(chǔ)施工，后進行基礎(chǔ)部分回填土，然后進行給排水、暖氣、煤氣、強弱電溝、消防等管線地下部分預(yù)留預(yù)埋，最后進行零層結(jié)構(gòu)施工。

⑵有地下室施工時施工順序為：先進行墊層及底板防水施工，然后進行基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)及地下室底板施工，其次進行地下室墻體及零層板結(jié)構(gòu)施工，最后進行地下室外墻防水及回填土施工。

4、主體施工（含砌筑工程）；

主體施工階段工序較為簡單，一般混凝土結(jié)構(gòu)施工至4層時可考慮進行砌筑工程插入砌筑施工，主體封頂后一個月左右完成砌筑施工。主體結(jié)構(gòu)施工別墅（含洋房）和裙房結(jié)構(gòu)施工每層為12天。多層結(jié)構(gòu)施工每層為10天,小高層、高層和超高層標(biāo)準(zhǔn)層結(jié)構(gòu)施工每層為7天。平屋面按10天考慮，如為斜屋面需增加12天。季節(jié)施工影響（含冬施、雨季、跨春節(jié)）：北京、天津、青島、西安、大連、太原和煙臺按照60天。建筑體形系數(shù)復(fù)雜建筑需在總工期基礎(chǔ)上增加5-10%。砌筑工程可在主體結(jié)構(gòu)施工4層時可考慮進行砌筑工程插入砌筑施工，主體封頂后一個月左右完成砌筑施工。

5、初裝修施工

初裝修階段是工程施工中最為復(fù)雜、多工種并行施工、交叉作業(yè)最多的階段，此階段的施工工序的控制好壞直接影響到工程建設(shè)階段的整體工期。初裝修階段主要包括：抹灰工程、防水工程、門窗工程、屋面工程、內(nèi)檐涂飾、金屬構(gòu)件安裝、保溫工程、外檐涂飾、給排水系統(tǒng)、供暖系統(tǒng)、燃氣管線、消防系統(tǒng)、強電系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、室外附屬工程等。各種建筑物不同，其各工序先后順序也不盡相同，其基本排序原則為：先濕后干、先內(nèi)后外、先隱蔽后面層。

6、配套工程施工

室外配套工程一般順序為，先深后淺、先主管后支管、先起點后末端的順序進行施工。從主體落完外架即可插入進行外配套管網(wǎng)施工，從外配套管網(wǎng)溝開挖到全部回填土完成按照60天考慮，如施工周期跨雨季，可酌情考慮增加10%-15%的工期。

7、園建工程施工

園建工程一般順序為，先硬后軟的順序施工。外配套管網(wǎng)回填土完成后即可插入園林景觀施工，視其復(fù)雜程度，按照30-60天考慮。

8、精裝修施工

精裝修的基本工序編排原則為：先大后小、先上后下、先里后外、先復(fù)雜后簡單、先手工作業(yè)后工廠化安裝。室內(nèi)精裝修施工介入點原則：10層以下建筑外架落完，而11層以上建筑按外架落完前60天考慮。

9、銷售案場及展示區(qū)施工

銷售案場及展示區(qū)多為臨時性建筑，從設(shè)計完成全套施工圖并通過施工圖審查后即可安排實施，多為短平快的工程，在銷售產(chǎn)品公開展示前完成即可。

四、項目銷售階段

1、申辦《銷售許可證》

商品房銷售有商品房預(yù)售和現(xiàn)售兩種方式。商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。而商品房現(xiàn)售，則是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。商品房現(xiàn)售標(biāo)準(zhǔn)是指房屋已通過竣工驗收或分期驗收，并取得《武漢市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項目交付使用證》。商品房預(yù)售實行許可證制度。商品房預(yù)售許可證一年一換。商品房現(xiàn)售實行現(xiàn)售

備案證。現(xiàn)售備案證只用辦一次，直到房子全部賣光，不必每年更換，當(dāng)消費者看到該證是去年辦理的，也可以照買不誤。

2、商品房銷售及按揭辦理

2.1銷售前期準(zhǔn)備工作

第一階段：基礎(chǔ)市場調(diào)研

第二階段：物業(yè)賣點與利益點轉(zhuǎn)換分析

第三階段：推廣主題的制定

第四階段：各銷售期的廣告具體創(chuàng)意

2.2銷售合同的簽訂。

2.3按揭辦理。

2.4抵押登記

房地產(chǎn)抵押登記分三種類型，其一是純土地使用權(quán)抵押，二是房地產(chǎn)抵押，三是在建工程抵押或期房抵押。抵押登記在市局抵押登記科辦理。屬第一、二種類型抵押的，應(yīng)提交國有土地使用權(quán)證或房產(chǎn)證、土地估價報告或房地產(chǎn)估價報告、抵押合同、借款合同、抵押申請表、抵押登記雙方法人代表證明或個人身份證明、土地登記委托書。屬在建工程或期房抵押的，還應(yīng)提交《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《商品房預(yù)售許可證》。

五、交付使用階段

1、申請竣工驗收，取得《建筑工程竣工驗收備案證》；

2、申辦建設(shè)工程規(guī)劃驗收；

3、進行權(quán)屬登記，取得《商品房權(quán)屬證明書》；

4、物業(yè)移交。

總結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的是一項資金投入大,開發(fā)建設(shè)周期長,風(fēng)險高的行業(yè),它涉及面廣,流程復(fù)雜。對于從事房地產(chǎn)開發(fā)者要解放思想，加強創(chuàng)新，把理論和實踐相結(jié)合起來，在實踐中發(fā)展，在發(fā)展中不斷的前進，推進房地產(chǎn)行業(yè)的與時俱進！

參考文獻 ：

[1]楊家學(xué)《房地產(chǎn)開發(fā)流程》

[2]王凡，劉春花《房地產(chǎn)開發(fā)流程與最新報批手冊》

[3]丁烈云《房地產(chǎn)開發(fā)》

第四篇：食堂財務(wù)管理及成本核算論文

摘要：食堂是整個服務(wù)部門里面非常重要的一個部分，與學(xué)生健康與安全有著非常重要的關(guān)系。食堂的財務(wù)管理是保證食堂服務(wù)安全的核心，本篇文章主要是探討現(xiàn)在食堂在財務(wù)管理方面存在的一些問題，同時針對這些問題提出相應(yīng)的解決措施，增強食堂的財務(wù)管理和核算成本。

關(guān)鍵詞：食堂；財務(wù)管理；成本核算

食堂的財務(wù)管理是整個食堂工作中非常重要的一個部分，加強對財務(wù)管理方法的規(guī)范，有效控制食堂的成本對提高食堂的經(jīng)濟收益有著非常重要的作用。本篇文章從控制食堂的成本出發(fā)，與國家現(xiàn)在提出的財務(wù)政策和管理制度相結(jié)合，對怎樣將食堂收益提高提出有效措施，同時還需要提高食堂員工的工作積極性以及食堂使用者的飲食健康水平。

1增強食堂的財務(wù)管理重要性

現(xiàn)在食堂的財務(wù)管理是非常系統(tǒng)的一個過程，該過程中主要設(shè)計預(yù)測、決策、控制、分析和監(jiān)督財務(wù)等環(huán)節(jié)。并且這些環(huán)節(jié)與食堂整體的管理水平有著直接的聯(lián)系。對食堂的財務(wù)進行分析與預(yù)測的時候，一定要按照標(biāo)準(zhǔn)嚴格執(zhí)行，按照之前所制定的目標(biāo)來對其進行初步預(yù)算和確定。財務(wù)的決策能夠?qū)⒇攧?wù)管理是否規(guī)范直接的體現(xiàn)，食堂會采取宏觀控制手段來對財務(wù)進行有效控制和管理。食堂財務(wù)的監(jiān)督是整個財務(wù)管理活動中的核心內(nèi)容，通過對財務(wù)的收支進行分析，根據(jù)之前所規(guī)定的指標(biāo)來評價食堂經(jīng)營活動的成果。同時通過對財務(wù)收支進行分析，及時糾正其中出現(xiàn)不合理財務(wù)的操作，通過審核企業(yè)財務(wù)部門的財務(wù)經(jīng)營指標(biāo)，對其進行有效的調(diào)整。整個食堂在經(jīng)營過程中有很多環(huán)節(jié)，其中原料采購、生產(chǎn)和銷售等環(huán)節(jié)都能夠?qū)⒇攧?wù)宏觀的調(diào)控體現(xiàn)出來，對食堂的財務(wù)管理和成本核算進行有效增強，可以對食堂收益產(chǎn)生非常重要的影響，并且增強成本的核算是整個食堂的財務(wù)管理活動核心內(nèi)容。

2財務(wù)管理和核算成本存在的問題

（一）沒有健全內(nèi)部的控制制度

因為現(xiàn)在很多學(xué)校沒有規(guī)范食堂財務(wù)的管理制度，也沒有增強財務(wù)監(jiān)管的力度，使得財務(wù)人員核算成本和管理收入的時候出現(xiàn)很多不合理的操作。例如沒有遵從核算成本的原則，核算成本的時候只是核算調(diào)料、主食、水電費和副食等。但是有一些學(xué)校在核算的過程中增加加班費、維修費和招待費等，間接提高學(xué)生伙食的成本，對學(xué)生和老師的利益產(chǎn)生損害，同時有一些為了將獲取的利益掩飾住，千方百計將其他費用增加到伙食費里面，使得實際多的的利益降低，賬面上的金額與實際結(jié)余的金額不相等。又比如，沒有很好的控制采購環(huán)節(jié)，通常都是由采購人員進行訂貨與定價，很多采購人員并沒有按照規(guī)定的程序執(zhí)行。將貨物驗收入庫的時候沒有嚴格檢查，當(dāng)貨物出庫的時候也沒有嚴格登記，這些情況經(jīng)常會發(fā)生，從而使得學(xué)校整體食堂的服務(wù)水平降低，對學(xué)生利益產(chǎn)生很大的損害。

（二）成本費用的控制存在問題

驗收人員和采購的人員在控制物資質(zhì)量的時候存在很大問題，導(dǎo)致原料浪費的數(shù)量增加，并且因為物資循環(huán)處理和儲存條件管理不規(guī)范，導(dǎo)致原料倉庫的儲存量減少。同時在生產(chǎn)管理上面還存在很大的問題，在取運原料的時候，假如沒有特別原料在數(shù)量和質(zhì)量管理上面出現(xiàn)了很大的問題，會使得原料失竊率和折損率大大增加，將整個原料成本費用增加，假如在加工的時候因為技術(shù)水平很差，會使得原料耗損率大大增加，從而使得原料利用率降低。并且還可能夠會出現(xiàn)漏刷卡或者是漏賬的情況，使得成本率大大提高。

（三）沒有先進的財務(wù)管理配置

管理食堂是非常復(fù)雜的一個過程，其中主要管理食品安全、環(huán)境的衛(wèi)生情況、服務(wù)人員的素質(zhì)以及財務(wù)管理等。依據(jù)筆者多年的工作經(jīng)驗看來應(yīng)該將財務(wù)管理作為整個食堂管理的切入點，因為食堂的財務(wù)管理是非常核心的一個管理內(nèi)容，與食堂其他環(huán)節(jié)和工作領(lǐng)域有著很緊密的聯(lián)系，是保證食堂的服務(wù)質(zhì)量和食品安全的核心內(nèi)容。但是現(xiàn)在很多領(lǐng)導(dǎo)層覺得科學(xué)研究是學(xué)校最重要的部分，在保證人員配備齊全的基礎(chǔ)之上，還要保證所有員工都要具備專業(yè)的素質(zhì)和學(xué)識。食堂是學(xué)校的一個后勤服務(wù)部門，只需要人看管就可以了。由此可見，很多領(lǐng)導(dǎo)層并不重視食堂的管理，使得管理食堂財務(wù)的員工非常少，存在的幾個會計人員自身的素質(zhì)也不夠。領(lǐng)導(dǎo)覺得食堂只是在開學(xué)的時候收伙食費需要會計人員進行管理，平時工作的時候只需要將采購的價錢記錄下來，等到學(xué)期結(jié)束之后將其與總支出的金額核就行了。因此食堂的管理人員大多數(shù)是由老弱病者看管。事實上，食堂的財務(wù)管理是非常重要的一個環(huán)節(jié)，是整個食堂管理里面最核心的內(nèi)容，想要將學(xué)生的伙食費每一分錢都用到學(xué)生飲食中，就一定要對食堂的財務(wù)管理進行完善。

3增強食堂的財務(wù)管理和核算成本的有效措施

（一）配備專業(yè)化的財務(wù)管理團隊

想要將食堂的財務(wù)管理增強，就一定要給食堂管理配置具備專業(yè)素質(zhì)會計審核人員，通常來說普通食堂是由出納和行政會計來兼任，高級一點的食堂需要配備獨立且專業(yè)的會計員工進行核算，但是會計員工一定要接受食堂主管統(tǒng)一監(jiān)督和管理。食堂倉庫的管理人員和充卡人員需一定要是學(xué)校正式的員工，具備專業(yè)的會計證，并且具備專業(yè)的會計審核能力和素質(zhì)。管理食堂財務(wù)的員工需要不斷將自身的修養(yǎng)增強，對各種規(guī)章制度和經(jīng)濟法規(guī)非常熟悉，不斷提高自身的專業(yè)水平，便于與食堂的財務(wù)管理模式相適應(yīng)。除此之外，食堂財務(wù)的管理人員除了需要具備專業(yè)點的會計知識之外，還需要對食堂有充分的了解。同時需要定期展開培訓(xùn)活動對財務(wù)人員專業(yè)的素質(zhì)和職業(yè)責(zé)任感進行培訓(xùn)，將整個食堂管理財務(wù)的員工的業(yè)務(wù)素質(zhì)和專業(yè)管理水平提高。

（二）增強食堂的成本核算

核算食堂的會計成本時，需要對食堂開支的成本進行嚴格控制，只能夠?qū)⑴c試樣相關(guān)的支出列出來，并且要在行政中列出招待費、會議費、差旅費、維修費和補貼費等，嚴厲禁止將這些費用列在食堂的成本開支里面。并且需要將學(xué)生和老師的伙食費用分開來核算，老師的伙食費用學(xué)校行政部分在每一個月固定的時間將費用撥給食堂財務(wù)部門，不能夠讓老師的伙食費用占據(jù)學(xué)生的伙食費用，保證學(xué)生伙食費能夠做到專款專用。與此同時，食堂要確保進行保本經(jīng)營，不能夠讓盈利率過高，一旦發(fā)現(xiàn)盈利率過高，學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)層需要對其進行嚴肅處理，并且將多出的盈利金額退還給學(xué)生。

（三）建立健全食堂的內(nèi)部控制制度

各個學(xué)校需要按照國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定與食堂實際的情況結(jié)合，將食堂內(nèi)控的制度建立好，建立食堂內(nèi)部控制制度的時候應(yīng)該首先對食堂所有的經(jīng)濟活動流程進行整合，按照每一個經(jīng)濟活動中間關(guān)鍵的環(huán)節(jié)來確定食堂的內(nèi)部控制制度。將食堂的內(nèi)部控制制度重要環(huán)節(jié)崗位的責(zé)任制度建立好，保證不相同的職位能夠相互監(jiān)督和制約且分離，并且在內(nèi)部控制制度里面需要規(guī)定定期輪換重要的崗位（例如：管理員、采購員和保管員等崗位），保證沒有重大的缺陷問題存在。在實施食堂內(nèi)部控制的制度時，會涉及許多新問題和情況，需要根據(jù)相關(guān)的流程對其進行更新與完善，讓整個食堂內(nèi)部的控制制度能夠與食堂實際情況相適應(yīng)，保證其能夠有效實施。實際工作的時候，需要對食堂內(nèi)部的控制制度進行有效執(zhí)行，讓整個內(nèi)部的控制制度融入到所有經(jīng)營活動里面，保證內(nèi)部控制制度不是流于表面的形式，需要用內(nèi)部的控制制度來對整個食堂的財務(wù)情況進行有效規(guī)范。

4結(jié)語

綜上所述，對成本進行有效的控制是規(guī)范食堂財務(wù)管理重要且關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，因為食堂成本可控制性非常強，限制成本控制的因素比較小，所以一般管理人員一般都會選擇此來提高食堂的綜合利益和食堂的財務(wù)管理力度。對食堂的成本進行有效的控制，對食堂的財務(wù)管理進行有效規(guī)范，從而提高食堂的經(jīng)濟收益。可是更加關(guān)鍵是食堂是人們吃飯的地方，只有將食堂自身的水平提高，才能夠保證使用者的飲食健康水平，這是食堂財務(wù)管理想要達到最終的目標(biāo)。

參考文獻：

[1]陸慧.探析如何加強學(xué)校食堂財務(wù)管理[J].中國市場,2012,40:113-114.[2]樊豫寧.探析如何加強醫(yī)院食堂財務(wù)管理[J].現(xiàn)代商業(yè),2010,35:234-235.

第五篇：社區(qū)醫(yī)院成本核算管理研究論文

摘要：基于青島市市南區(qū)金門路街道仙游路社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心的基本狀況，本文首先分析了社區(qū)醫(yī)院在開展成本核算管理過程中需要關(guān)注的一些問題，并在此基礎(chǔ)上，針對社區(qū)醫(yī)院當(dāng)中各項成本的核算重點進行了分析，最后提出了針對社區(qū)醫(yī)院成本核算管理過程中，自己的一些意見和建議。

關(guān)鍵詞：社區(qū)醫(yī)院；成本核算管理；費用支出種類；意見建議

我國目前處在市場化經(jīng)濟階段，社區(qū)醫(yī)院為了能夠得到更好的生存與發(fā)展，就一定要提升自身的經(jīng)營意識，改良醫(yī)療服務(wù)結(jié)構(gòu)，提升醫(yī)護人員的服務(wù)態(tài)度、增強服務(wù)質(zhì)量并盡可能降低服務(wù)成本。而在上述工作當(dāng)中，針對成本所開展的核算工作便成為了社區(qū)醫(yī)院強化經(jīng)濟管理的重點，同時也是社區(qū)醫(yī)院可開展科學(xué)化管理，讓社會效益和經(jīng)濟效益都得到顯著提升的一項重要措施。社區(qū)醫(yī)院針對成本所開展的核算工作能夠強化自身的內(nèi)部管理力度，增強社區(qū)醫(yī)院的社會競爭力。同時讓社區(qū)醫(yī)院當(dāng)中的全體工作人員樹立起效益意識和成本意識，讓社區(qū)醫(yī)院當(dāng)中有效的資源得到最大程度的使用。但就目前全國范圍內(nèi)社區(qū)醫(yī)院的成本核算管理工作來看，仍存在有很多的問題，這些問題的出現(xiàn)，將嚴重妨礙社區(qū)醫(yī)院這一便民機構(gòu)的長期可持續(xù)發(fā)展。

一、社區(qū)醫(yī)院成本核算管理過程中需要關(guān)注的一些問題

社區(qū)醫(yī)院的收入支持都是將大中型醫(yī)院會計科目核算作為基礎(chǔ)的。其成本支出范圍涵蓋有藥品支出、醫(yī)療支出等，社區(qū)醫(yī)院的成本核算管理原則是：確立成本核算對象，強化會計核算的重大意義，有效控制成本支出范圍，提供清楚明白的會計信息。堅持可理解性、謹慎性、及時性原則。使得社區(qū)醫(yī)院能夠通過成本核算管理更好的展現(xiàn)出自身的財務(wù)收支狀況。基于以上內(nèi)容和青島市市南區(qū)金門路街道仙游路社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心的基本狀況，本文提出了社區(qū)醫(yī)院開展成本核算管理時需要關(guān)注的一些問題。

(一)如何對財政經(jīng)費進行合理使用

社區(qū)醫(yī)院有國家的資金補助，和企事業(yè)單位倡導(dǎo)經(jīng)濟效益的最大化存在不同，社區(qū)醫(yī)院的工作重點應(yīng)是保障當(dāng)?shù)鼐用衲軌蚪邮艿桨踩?、有效、實惠、便捷的公共醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)以及基礎(chǔ)醫(yī)療服務(wù)，因此，社區(qū)醫(yī)院應(yīng)建立在這一原則上來對財政經(jīng)費進行使用，在最低的醫(yī)療投入前提下，讓患者得到最為有效的治療并早日康復(fù)，是社區(qū)醫(yī)院的職責(zé)所在。

(二)如何控制和調(diào)節(jié)科室的成本

增強社區(qū)醫(yī)院的整體工作效率，需要完善成本支出的申請、審批以及撥款制度。建議使用“分級一支筆審核”制度，對社區(qū)醫(yī)院的成本支出進行科學(xué)嚴格的控制，杜絕出現(xiàn)資源浪費現(xiàn)象，切實降低社區(qū)醫(yī)院的運營成本，提升社區(qū)醫(yī)院的經(jīng)濟效益。把成本核算、分析和管理工作在各大科室當(dāng)中進行普及，并對每一個科室當(dāng)中的醫(yī)療工作者制定出完善的一套定額標(biāo)準(zhǔn)，指派專人對科室醫(yī)療工作者的工作情況進行考核監(jiān)督，以此來針對各科室的醫(yī)療成本投入進行嚴格科學(xué)的控制。

(三)如何針對各科室在成本核算的過程中開展傾斜政策

例如，在社區(qū)醫(yī)院的保健科室當(dāng)中，醫(yī)護人員主要服務(wù)對象是身體比較健康的人群，針對這一類人群開展醫(yī)療保健工作，疾病治療通常只是輔助手段?；诖耍鐓^(qū)醫(yī)院在成本核算的過程中，需要針對保健科室的成本投入進行一定程度的降低，并將降低的一部分成本投入到其他科室當(dāng)中，這樣的成本分配更加具有科學(xué)性和合理性。另外，社區(qū)醫(yī)院還需要制定出一套健全的內(nèi)部成本調(diào)節(jié)系數(shù)來對各大科室之間的績效差異進行科學(xué)的衡量。社區(qū)醫(yī)院需要根據(jù)自身管理的具體內(nèi)容，參考大型醫(yī)院成本核算和成本控制的方法和經(jīng)驗，科學(xué)核算社區(qū)醫(yī)院當(dāng)中各種收支的范圍，建立完成的成本會計體系和成本考核指標(biāo)。并且針對社區(qū)醫(yī)院出的成本效益開展全方位的評價分析工作，讓社區(qū)醫(yī)院所開展的成本核算管理工作得到最大程度的優(yōu)化。

二、社區(qū)醫(yī)院當(dāng)中各項醫(yī)療成本的核算

社區(qū)醫(yī)院所開展的成本核算工作，主要是醫(yī)療成本核算以及藥品成本核算。成本費又可以分成直接費用與間接費用。建立了藥品支出、醫(yī)療支出、費用管理等類別，在開展成本核算的過程當(dāng)中需要對這些類別開展逐一的核算。

(一)針對醫(yī)療成本的核算

在“醫(yī)療支出”類別當(dāng)中，需要建立基礎(chǔ)支出與項目支持一級明細科目。設(shè)計工資福利、服務(wù)支出和商品支出。針對個人家庭補助等二級明細科目，設(shè)計基礎(chǔ)工資、補助經(jīng)費、其他經(jīng)費、員工節(jié)假日福利、社會保障、業(yè)務(wù)費、公務(wù)費、衛(wèi)生材料費、醫(yī)院修繕費、藥品費、設(shè)備購置費等列為三級明細科目。

(二)管理成本費用的核算

在社區(qū)醫(yī)院當(dāng)中，管理費用指的是所開展的行政管理與后勤部門在工作過程中所產(chǎn)生的各項費用。這些費用涵蓋有員工的基本工資、補助工資、保險金、福利金、社保基金、工會經(jīng)費、職工教育費用、法律訴訟費用、科研費用、壞賬準(zhǔn)備費用、場地道具租賃費用、利息費用、銀行手續(xù)費、報刊雜志費、匯兌損益費用以及無形資產(chǎn)費用。針對以上費用進行成本核算的過程中，工作人員可以使用一定的辦法。例如：使用人員比例法，即根據(jù)藥品部門人數(shù)、醫(yī)療部門人數(shù)開展管理費用的合理分配。在期末分攤之后沒有余額費用。涵蓋有藥品科室與醫(yī)療科室所支出的基礎(chǔ)工資、其他工資、補助工資、節(jié)假日福利、社會保障費用、業(yè)務(wù)費、公務(wù)費、醫(yī)療衛(wèi)生材料費、藥品費、社區(qū)醫(yī)院修繕費、醫(yī)療材料購置費以及其他費用等。

(三)輔助科室當(dāng)中可以確定的藥品、醫(yī)療服務(wù)費用核算

諸如社區(qū)醫(yī)院當(dāng)中的洗衣房、營養(yǎng)食堂的支出，幾乎都是為醫(yī)療業(yè)務(wù)所服務(wù)的，能夠直接并入醫(yī)療支出的范疇當(dāng)中。所下?lián)艿尼t(yī)療資金需要根據(jù)固定資產(chǎn)的具體使用狀況以此計入藥品支出和醫(yī)療支出當(dāng)中。

(四)間接費用的核算

所謂間接費用，指的是在社區(qū)醫(yī)院當(dāng)中，不能夠直接并入醫(yī)療支出或者藥品支出，但是確實使用了的費用。通常情況下，這些費用為社區(qū)醫(yī)院當(dāng)中的行政管理部門和后勤保障部門所使用，涵蓋有社區(qū)醫(yī)院員工的教育費用、社區(qū)醫(yī)院的壞賬準(zhǔn)備費用、社區(qū)醫(yī)院的銀行手續(xù)費用、科研費用、無形資產(chǎn)攤銷費用、匯兌損益費用等。通常情況下，社區(qū)醫(yī)院針對間接費用的攤銷都是根據(jù)醫(yī)院醫(yī)療科室和藥品科室的人員數(shù)量比例進行分配，同時依照支出的詳細內(nèi)容進行分攤，實現(xiàn)社區(qū)醫(yī)院成本核算管理的精細化。

三、社區(qū)醫(yī)院成本核算管理的意見和建議

當(dāng)前社區(qū)醫(yī)院和大型醫(yī)院在科室的類型上存在有一定的差異，一般情況下，在社區(qū)醫(yī)院當(dāng)中設(shè)立有全科診室、臨床科室、康復(fù)治療室、中醫(yī)診室、兒童保健室、預(yù)防接種室等。從會計工作的角度著手，應(yīng)維持和當(dāng)前的《醫(yī)院會計制度》的一致情況，并根據(jù)社區(qū)醫(yī)院自身的實際情況開展成本核算。但值得注意的是，社區(qū)醫(yī)院在醫(yī)療支出、藥品支出等方面都含有管理成本等費用，無法全面真實有效的彰顯出社區(qū)醫(yī)院的醫(yī)療支持和藥品支出情況，不能提供精準(zhǔn)的財務(wù)數(shù)據(jù)。社區(qū)醫(yī)院應(yīng)針對各科室所產(chǎn)生的各項費用，獨立進行各大科室的成本核算。在社區(qū)醫(yī)院當(dāng)中的供應(yīng)室、洗衣房、藥劑室、食堂、消毒室等科室，它們不能為患者提供直接的醫(yī)療服務(wù)和疾病診斷服務(wù)，但是同樣需要進行對應(yīng)的成本投入(如以上科室員工的工資、福利、保險、教育經(jīng)費等)這些費用，可以依照一定的比例，攤派到各大臨科室當(dāng)中，或者也可以進行獨立成本的核算。以上的做法都能夠更加全面的展現(xiàn)出社區(qū)醫(yī)院當(dāng)中，各大科室的詳細經(jīng)營狀況，幫助社區(qū)醫(yī)院更好的開展成本的核算工作。

四、結(jié)束語

本文認為，社區(qū)醫(yī)院在進行成本核算的過程中，只有使用準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)，合理的成本考核標(biāo)準(zhǔn)，再加上科學(xué)化的成本核算方法，才能讓社區(qū)醫(yī)院擁有一個健全的績效考核標(biāo)準(zhǔn)，并能對成本進行更加精確化的核算，幫助社區(qū)醫(yī)院實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，為老百姓提供更好的醫(yī)療服務(wù)，并讓自身的經(jīng)濟效益得到提升。

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