第一篇：CRIC：2012年房地產(chǎn)行業(yè)總結(jié)及未來(lái)展望

2012年房地產(chǎn)行業(yè)總結(jié)及未來(lái)展望

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，過(guò)去的這十年既是黃金的十年，同時(shí)也是迷茫的十年，再也沒有哪個(gè)行業(yè)能像房地產(chǎn)行業(yè)這般強(qiáng)大，在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中幾乎起到“牽一發(fā)而動(dòng)全身”的作用；但與此同時(shí)，再也沒有哪個(gè)行業(yè)能像房地產(chǎn)行業(yè)這般跌宕，十年以來(lái)經(jīng)歷了數(shù)輪調(diào)控，國(guó)家甚至不惜采用行政手段進(jìn)行壓制。

而剛剛過(guò)去的2012年，則無(wú)論對(duì)于整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)而言，還是對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，都有著重大意義，作為本屆政府執(zhí)政的最后一年，同時(shí)也預(yù)示著新一輪政治周期的開端。在此時(shí)間結(jié)點(diǎn)上，我們將對(duì)過(guò)去的2012年做一次全面的盤點(diǎn)，看看在這承前啟后的一年中，房地產(chǎn)行業(yè)究竟發(fā)生了些什么，同時(shí)對(duì)即將到來(lái)的更為意義深遠(yuǎn)的2013年做些許預(yù)測(cè)，希望能夠在這新一輪周期的起點(diǎn)上，率先抓住未來(lái)行業(yè)發(fā)展的機(jī)遇。

[ 回顧篇：行業(yè)在震蕩中企穩(wěn)回升 ]

如果說(shuō)2010-2011年是本輪房地產(chǎn)調(diào)控的第一階段，期間行業(yè)政策面持續(xù)收緊，市場(chǎng)交易量持續(xù)萎縮，一二線城市房?jī)r(jià)持續(xù)回調(diào)，而進(jìn)入2012年以來(lái)，調(diào)控其實(shí)逐漸進(jìn)入了第二階段，由于前期調(diào)控成效基本得到了中央層面的肯定，加上房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷給地方政府財(cái)政所帶來(lái)的巨大壓力，我們看到行業(yè)基本面在2012年之后明顯出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，市場(chǎng)交易量逐漸恢復(fù)，房地產(chǎn)企業(yè)壓力逐漸減輕，甚至房?jī)r(jià)也正逐漸企穩(wěn)回升，總結(jié)來(lái)看，2012年無(wú)疑成為了行業(yè)全面回穩(wěn)的一年。

一、2012年房地產(chǎn)業(yè)所處的宏觀環(huán)境喜憂參半

1、經(jīng)濟(jì)環(huán)境：前三季度經(jīng)濟(jì)超預(yù)期下滑，基建投資、房地產(chǎn)回暖推動(dòng)四季度溫和復(fù)蘇

2012年我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)令人堪憂：外部環(huán)境方面，歐債危機(jī)不斷反復(fù)，發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)濟(jì)分化加劇，大多數(shù)新興市場(chǎng)國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩或維持低位運(yùn)行，全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)明顯放緩；內(nèi)部環(huán)境方面，近年來(lái)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)要素成本持續(xù)上漲，使傳統(tǒng)制造業(yè)和出口面臨重壓，加上主動(dòng)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，多方因素合力之下，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)面臨較大下行壓力。從數(shù)據(jù)上看，2012年GDP增速持續(xù)放緩，三季度跌至7.4%，形勢(shì)嚴(yán)峻程度一度超過(guò)預(yù)期。四季度起，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)其實(shí)出現(xiàn)了比較明顯的復(fù)蘇，其主要推動(dòng)力來(lái)自于兩個(gè)方面：其一，地方基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)強(qiáng)勁增長(zhǎng)，拉動(dòng)固定資產(chǎn)投資成功回升；其二，房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)上行，帶動(dòng)建設(shè)活動(dòng)溫和回升。兩者很大程度上掩蓋了出口端的持續(xù)低迷，以及私人經(jīng)濟(jì)部門的去庫(kù)存重壓。從全年的角度看，2012年宏觀經(jīng)濟(jì)的最終收官，對(duì)于各方而言都還是可以接受的。

2、行業(yè)環(huán)境：下半年以來(lái)行業(yè)景氣度轉(zhuǎn)好，信貸加速投放改善行業(yè)資金狀況

房地產(chǎn)行業(yè)景氣度方面，2012年以來(lái)以7月份為分水嶺呈現(xiàn)先跌后穩(wěn)，前8個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速?gòu)?7.8%一路下滑至15.4%，全國(guó)房屋新開工面積更是由正轉(zhuǎn)負(fù)；而由于今年以來(lái)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境的好轉(zhuǎn)，銷售指標(biāo)率先企穩(wěn)反彈，企業(yè)信心逐漸恢復(fù)，8月份以后景氣指標(biāo)陸續(xù)觸底，截止11月，房地產(chǎn)開發(fā)投資累積增速已在回升至16.7%，而新開工方面，8月單月增速今年來(lái)首度轉(zhuǎn)正、前11個(gè)月累積增速跌幅也從-13.4%(8月份)收窄至-11.1%?？傮w來(lái)看，下半年以來(lái)行業(yè)景氣度回穩(wěn)的趨勢(shì)非常穩(wěn)固。

信貸投放方面，2012年以來(lái)以5月份為分水嶺呈現(xiàn)先穩(wěn)后增，5月份中央政府開始強(qiáng)調(diào)穩(wěn)增長(zhǎng)的重要性，隨即各地方重大項(xiàng)目陸續(xù)開工，新增貸款明顯反彈；前11個(gè)月累計(jì)放出了7.75萬(wàn)億元的信貸，已經(jīng)超過(guò)去年全年7.47萬(wàn)億元的水平，今年全年新增預(yù)計(jì)將接近8.5萬(wàn)億的規(guī)模。在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)資金情況也同步得到改善，截止11月，2012年房地產(chǎn)企業(yè)本年到位資金已連續(xù)7個(gè)月呈現(xiàn)增長(zhǎng)，前11個(gè)月同比增長(zhǎng)14.1%，其中來(lái)自個(gè)人按揭貸款貢獻(xiàn)最大，增速達(dá)到23.7%。

3、政策環(huán)境：中央層面口風(fēng)始終嚴(yán)謹(jǐn)，地方政府闖關(guān)由顯性轉(zhuǎn)為隱性 中央層面來(lái)說(shuō)，相比2010-2011年多輪次、力度不斷升級(jí)的政策調(diào)控，今年從本質(zhì)上并沒有全新的政策出臺(tái)，但是，中央層面對(duì)調(diào)控的口風(fēng)一直維持在相對(duì)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膶用妗Ｖ醒腩I(lǐng)導(dǎo)人在多個(gè)場(chǎng)合反復(fù)強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控，敲邊鼓式的提醒從未間斷；此外，中央對(duì)于個(gè)別放松力度較大、輿論反應(yīng)強(qiáng)烈的地方性放松仍然堅(jiān)決叫停，例如年初時(shí)的蕪湖財(cái)稅補(bǔ)貼、年中時(shí)的重慶補(bǔ)繳公積金等，均遭到了中央層面的壓力而流產(chǎn)。

地方層面來(lái)說(shuō)，相比2011年個(gè)別城市超越中央底線的觸碰限購(gòu)紅線，今年以來(lái)明顯變得更加謹(jǐn)慎，“闖關(guān)”舉動(dòng)從2011年的顯性逐漸轉(zhuǎn)向隱性。從地方政府政策調(diào)整形式上來(lái)看，今年多采用的是調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、公積金、信貸優(yōu)惠這樣比較溫和的方式。根據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)，2012年至今全國(guó)有28個(gè)城市先后對(duì)公積金貸款政策進(jìn)行了調(diào)整，方式從年初時(shí)相對(duì)較輕的延長(zhǎng)貸款年限、增加貸款上限，到下半年后下調(diào)首套房、二套房公積金貸款首付比例。二、一二線城市引領(lǐng)全國(guó)市場(chǎng)銷售明顯回暖

1、全國(guó)總量：2012年全國(guó)市場(chǎng)交易規(guī)模將再創(chuàng)新高

統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2012年前11個(gè)月全國(guó)商品房銷售面積達(dá)到9.17億平方米，同比上漲2.4%，今年以來(lái)首度同比歸正，鑒于2011年12月份的成交低位因素，我們預(yù)計(jì)全年同比漲幅將在前11個(gè)月基礎(chǔ)上進(jìn)一步擴(kuò)大，2012年市場(chǎng)銷售量再創(chuàng)新高已毫無(wú)懸念。

縱觀今年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行軌跡，基本可以分為四個(gè)階段：第一階段是1-2月，彼時(shí)正值春節(jié)，加上政策環(huán)境仍相對(duì)偏嚴(yán)厲，因此市場(chǎng)交易仍然延續(xù)2011年的低迷狀態(tài)；第二階段是3-6月，政策面相對(duì)寬松的格局逐漸成型、全國(guó)品牌企業(yè)依然延續(xù)去年降價(jià)跑量的策略，導(dǎo)致市場(chǎng)剛需開始集中釋放，推動(dòng)各城市交易量快速攀升；第三階段是7-10月，由于市場(chǎng)銷售持續(xù)良好，因此大多數(shù)企業(yè)資金壓力明顯緩解，而之前持續(xù)跑量所導(dǎo)致的利潤(rùn)大量流失逼使企業(yè)價(jià)格策略逐漸趨于保守，但購(gòu)房者一方卻依舊停留在前期“不降價(jià)，無(wú)銷售”的慣性思維，市場(chǎng)交投雙方正展開新一輪的博弈，導(dǎo)致交易量較前期有所下降，市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)的階段；第四階段是11-12月，各重點(diǎn)城市市場(chǎng)交易量出現(xiàn)年底翹尾，究其原因，時(shí)逢年底，一部分前期價(jià)格策略相對(duì)保守的中小型房企，由于時(shí)逢年底業(yè)績(jī)沖刺，因而推案規(guī)模和促銷力度有所增加，另一方面，過(guò)去3-4個(gè)月出現(xiàn)在各大重點(diǎn)城市中的價(jià)格回漲暫告一段落，相當(dāng)一部分購(gòu)房需求擔(dān)憂明年市場(chǎng)進(jìn)一步回暖進(jìn)而加快入市。

2、各線城市：一二線城市市場(chǎng)明顯好轉(zhuǎn)，三四線增長(zhǎng)趨勢(shì)有所放緩

從全國(guó)24個(gè)樣本城市中看，一二線城市市場(chǎng)狀況顯著好轉(zhuǎn)，2012年樣本一二線城市銷售面積同比分別上漲了33%和32%，而其2011年的成交量同比則均下降了19%；而三、四線城市增長(zhǎng)趨勢(shì)則有所放緩，今年樣本三四線城市交易量同比增長(zhǎng)15%，漲幅較2011年大幅收窄。城市間出現(xiàn)上述分化，主要原因在于去年一二線城市深受調(diào)控影響，市場(chǎng)需求被嚴(yán)重積壓，而隨著今年政策面的逐漸寬松，需求得以集中釋放；而三四線城市未在本輪調(diào)控政策的覆蓋區(qū)域，而近年來(lái)在整個(gè)行業(yè)層面上出現(xiàn)了進(jìn)軍三四線的浪潮，導(dǎo)致前期諸多熱點(diǎn)三四線城市市場(chǎng)快速膨脹，但與此同時(shí)，這類城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平依然落后、市場(chǎng)需求規(guī)模相對(duì)有限的缺陷也逐漸顯露出來(lái)，在經(jīng)歷了前幾年的快速擴(kuò)張之后，市場(chǎng)有效需求正遭遇階段性低谷。

3、產(chǎn)品需求：熱銷項(xiàng)目結(jié)構(gòu)發(fā)生漸變，剛需、改善、投資類需求陸續(xù)入市 2012年以來(lái)，伴隨著房地產(chǎn)行情的逐步好轉(zhuǎn)，購(gòu)房需求經(jīng)歷了一個(gè)從剛需、改善再到投資逐步持續(xù)釋放的過(guò)程。

3、4月份市場(chǎng)熱銷項(xiàng)目依然延續(xù)了去年年底的一波以剛性需求為主的行情，如上海的保利葉語(yǔ)、廣州的碧桂園鳳凰城等；6月以后，中大戶型的改善型產(chǎn)品也開始在熱銷項(xiàng)目上嶄露頭角，典型項(xiàng)目如上海的中海紫御豪庭、南京的世茂外灘新城，均創(chuàng)造了開盤銷售破億的亮眼成績(jī)；而7、8月以后，包括旅游度假產(chǎn)品在內(nèi)的異地投資類項(xiàng)目也進(jìn)入到熱銷的隊(duì)列中，最具代表的例子如啟東的恒大海上威尼斯，開盤當(dāng)天售出2509套房源，備案金額超過(guò)20億元，再如惠州的碧桂園十里銀灘，項(xiàng)目主要客群為深圳、廣州等周邊的異地投資客戶，開盤當(dāng)天成交3300套房源。

三、全年土地市場(chǎng)成交下滑，下半年開始市場(chǎng)熱度有所回升

1、全國(guó)總量：全年土地市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌，下半年行業(yè)環(huán)境持續(xù)好轉(zhuǎn)后有所起色

2012年全國(guó)24個(gè)樣本城市土地市場(chǎng)成交總建筑面積4.45億平方米，同比下降11%，平均樓板價(jià)為2257元/平方米，同比下降7%。

分階段來(lái)看，今年土地市場(chǎng)先抑后揚(yáng)的特征非常顯著，1-5月份由于房地產(chǎn)市場(chǎng)剛從低迷期中走出來(lái)，此時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)普遍將關(guān)注重心放在銷售端，而對(duì)于剛剛有所起色的政策環(huán)境也仍有余悸，因此表現(xiàn)在土地市場(chǎng)上即是成交量相對(duì)委靡，以樣本城市為例，今年前5個(gè)月共成交土地1.5億平方米，僅相當(dāng)于2011年同期的61%，而平均成交樓板價(jià)也較2011年同期下跌8%；

下半年之后，隨著行業(yè)大環(huán)境持續(xù)改善，企業(yè)銷售狀況好轉(zhuǎn)，帶動(dòng)土地市場(chǎng)交投逐漸復(fù)蘇，尤其是一部分在過(guò)去一年由于擔(dān)憂調(diào)控延續(xù)而在投資環(huán)節(jié)全面收縮的房企，開始顯露出強(qiáng)烈的補(bǔ)庫(kù)存的意愿，如在年初時(shí)曾號(hào)稱進(jìn)入“冬天模式”、“今年不輕易拿地”的萬(wàn)科，下半年以來(lái)每月都有200萬(wàn)平方米以上的新增土儲(chǔ)，10月份更是拿下448萬(wàn)平方米土地，創(chuàng)下其近兩年以來(lái)單月最大手筆，從市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)看，6-12月份24個(gè)樣本城市月均成交土地4300萬(wàn)平方米，已經(jīng)超過(guò)2011年月均水平；從地價(jià)的角度看，經(jīng)過(guò)6-8月份的企穩(wěn)過(guò)渡，9月份之后開始出現(xiàn)明顯攀升，最近三個(gè)月，北京、廣州、上海等核心城市高溢價(jià)成交地塊、甚至地王不斷涌現(xiàn)，北京萬(wàn)柳地王高達(dá)33831元/平方米的樓板價(jià)曾一度引起轟動(dòng)，時(shí)隔半月，霞光里地塊成交單價(jià)高達(dá)37875元/平方米，進(jìn)而成為新單價(jià)地王。

2、各線城市：二線城市土地市場(chǎng)交易保持平穩(wěn)，三四線城市地價(jià)保持快速上漲

今年土地市場(chǎng)總體成交情況不甚理想，各線城市的表現(xiàn)也存在較大差異。從成交量角度看，一線城市和三四線城市今年土地交易規(guī)模均大幅度萎縮程度，跌幅分別達(dá)到39%和35%，究其原因，我們認(rèn)為一線城市由于地價(jià)平均水平偏高，在調(diào)控主基調(diào)未變、企業(yè)普遍加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管控的背景下，土地成交不暢是完全可以預(yù)料的結(jié)果；而三四線城市方面其實(shí)也是受困于風(fēng)險(xiǎn)因素，只是這部分城市的風(fēng)險(xiǎn)不在于地價(jià)高，而在于未來(lái)短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的不確定性，過(guò)去兩三年整個(gè)行業(yè)范圍內(nèi)出現(xiàn)進(jìn)軍三四線城市的浪潮，而從今年市場(chǎng)的反饋來(lái)看，相當(dāng)一部分前期熱點(diǎn)的三四線城市市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了交易低谷，而這必然已經(jīng)引起企業(yè)的警惕。而與前兩者相比，二線城市無(wú)論在地價(jià)還是市場(chǎng)需求方面都更為可控，因此從土地市場(chǎng)來(lái)看交易量與去年基本持平。

從地價(jià)角度看，一線城市雖然土地成交總體低迷，但由于稀缺因素，地價(jià)仍與去年持平；二線城市方面今年平均樓板價(jià)下跌14%，在我們看來(lái)，這與相當(dāng)一部分地方政府主動(dòng)調(diào)低出讓底價(jià)有重要關(guān)系；而三四線城市方面，盡管今年土地成交量下滑，但地價(jià)依然走在持續(xù)上漲的軌跡中，這與這部分地區(qū)本身處于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的高增長(zhǎng)期有關(guān)，但就27%的漲幅來(lái)看，其土地市場(chǎng)熱度過(guò)高的風(fēng)險(xiǎn)依然存在。

3、流拍、溢價(jià)：地方政府改變拍賣方式抑地價(jià)，流拍率同比小漲、溢價(jià)率回落

2012年全國(guó)30重點(diǎn)城市土地流拍率為9%，與去年相比提升了1個(gè)百分點(diǎn)。2012年上半年流拍率相對(duì)較低，主要是土地供應(yīng)量大幅收縮，而隨著下半年土地市場(chǎng)回暖，地方政府集中供地，導(dǎo)致流標(biāo)地塊數(shù)量有所增長(zhǎng)。

2012年土地市場(chǎng)底價(jià)成交占主流，高溢價(jià)地塊占比出現(xiàn)明顯下滑，全年平均溢價(jià)率在50%以上的占比僅為4%，與2011年相比下降8個(gè)百分點(diǎn)，較2009年、2010年時(shí)的33%和24%更是明顯偏低。這一方面是由于企業(yè)拿地整體較為理性，尤其是上半年典型企業(yè)多為底價(jià)拿地，競(jìng)爭(zhēng)不激烈，另一方面也是政府調(diào)控的結(jié)果。2011年5月，國(guó)土部重申溢價(jià)率超過(guò)50%的地塊需上報(bào)，而2012年以來(lái)杭州、廣州、濟(jì)南等城市在競(jìng)拍方式上也做出了改變，如采取

“限地價(jià)、競(jìng)配建”、“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”等方式，這使土地出讓溢價(jià)率得到有效抑制，所以2012年從總體來(lái)看，高溢價(jià)地塊并不常見。

[ 展望篇：新十年兩大關(guān)鍵字推動(dòng)行業(yè)持續(xù)發(fā)展，2013年春意已現(xiàn) ]

2013年將是新一屆政府執(zhí)政的第一年，是新一輪政治周期的第一年，其將為未來(lái)十年整個(gè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展定下主基調(diào)，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，剛剛經(jīng)歷了2012年的觸底回穩(wěn)，其上行趨勢(shì)能否在2013年得以延續(xù)，相信這是廣大房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前最為關(guān)心的話題。站在這兩個(gè)層面上，我們將對(duì)未來(lái)十年行業(yè)發(fā)展的重要方向，以及2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)作出判斷，一家之言，僅供參考。

一、新十年兩大關(guān)鍵字

1、“新型城鎮(zhèn)化”將是未來(lái)十年房地產(chǎn)行業(yè)最大利好

在過(guò)去的十年中，伴隨著全國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)，中國(guó)總共新增大約2億的城市人口，按照人均30平的住房需求測(cè)算，這將為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了60億平方米的需求；但是根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，過(guò)去十年全國(guó)商品住宅竣工面積總共不足50億，也就是說(shuō)單單是城鎮(zhèn)化就造成了10億平方米的供應(yīng)缺口，而這才是過(guò)去房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠抵御一切調(diào)控、越挫越勇，進(jìn)而締造黃金十年的真正秘密。那么在未來(lái)的十年，城鎮(zhèn)化還會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)如此巨大的推動(dòng)力嗎？毫無(wú)疑問(wèn)，答案是肯定的。

李克強(qiáng)總理在2012年的多次講話中提到，未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式必須從依賴出口轉(zhuǎn)變到依靠?jī)?nèi)需上來(lái)，而城鎮(zhèn)化正是我國(guó)最大的內(nèi)需。由此可見，在新十年中中國(guó)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程將繼續(xù)提速，而更為重要的是，未來(lái)的城鎮(zhèn)化將從以往關(guān)注速度轉(zhuǎn)變?yōu)楦P(guān)注質(zhì)量。

在過(guò)去相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)，我國(guó)的城鎮(zhèn)化、尤其是相當(dāng)一部分中小城鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)化，更多體現(xiàn)在數(shù)字形態(tài)上的提高，而在相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展上卻明顯落后，相當(dāng)一部分所謂的新市民無(wú)法融入城市生活的渠道，甚至中西部的部分城鎮(zhèn)出現(xiàn)“趕”農(nóng)民進(jìn)樓的現(xiàn)象，如此的城鎮(zhèn)化確實(shí)在一定程度上導(dǎo)致了三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)真正的新增有效需求其實(shí)相對(duì)有限。而這樣的局面在新十年中有望逐步改善。

在十八大會(huì)議政府工作報(bào)告中，我們觀察到關(guān)于城鎮(zhèn)化進(jìn)程的表述發(fā)生了重要的變化，首次提出了城鎮(zhèn)化、工業(yè)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化和信息化四化同步發(fā)展的理論：工業(yè)化為城市提供更多的非農(nóng)業(yè)就業(yè)機(jī)會(huì)；農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化提高農(nóng)村勞動(dòng)生產(chǎn)率、進(jìn)而釋放更多的農(nóng)村人口，更可在部分農(nóng)村實(shí)現(xiàn)大型產(chǎn)業(yè)結(jié)合的經(jīng)營(yíng)模式，推動(dòng)農(nóng)村直接升級(jí)為城鎮(zhèn)；信息化則是促進(jìn)工業(yè)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化更好更快實(shí)現(xiàn)的重要推手。綜合來(lái)看，將工業(yè)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化和信息化和城鎮(zhèn)化進(jìn)程捆綁在一起，已經(jīng)成為未來(lái)我國(guó)促進(jìn)更有質(zhì)量城鎮(zhèn)化的基本國(guó)策。在此情況下，未來(lái)我國(guó)城鎮(zhèn)化將為房地產(chǎn)市場(chǎng)創(chuàng)造更多真正意義上的有效需求，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展來(lái)說(shuō)，尤其是三四線城市來(lái)說(shuō)，或許才是真正的春天。

2、“保障房建設(shè)”將是未來(lái)十年行業(yè)發(fā)展重心

在過(guò)去的調(diào)控十年中，被外界詬病最多的是房?jī)r(jià)越調(diào)越高。究其根本原因在于頂層設(shè)計(jì)的缺乏，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展方向的掌控基本是頭疼醫(yī)頭、腳疼醫(yī)腳的應(yīng)對(duì)式調(diào)整。而事實(shí)上，早在1998年房改之初，朱镕基總理便對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展方向有過(guò)非常具體周詳?shù)捻攲釉O(shè)計(jì)，在當(dāng)年著名的國(guó)發(fā)(1998)23號(hào)文《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》中，住房雙軌制的藍(lán)圖就已經(jīng)寫就，根據(jù)文件的精神，高收入人群應(yīng)通過(guò)商品房市場(chǎng)改善居住條件，中低收入人群則通過(guò)政府保障房解決住房問(wèn)題，并在此基礎(chǔ)上發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)的推動(dòng)作用。但是遺憾的是，在這之后的十余年里，由于種種原因，上述規(guī)劃并沒有得到很好的落實(shí)。

那么，站在當(dāng)前這個(gè)時(shí)間點(diǎn)上，房地產(chǎn)業(yè)重拾頂層設(shè)計(jì)，是我們已經(jīng)可以看得到的未來(lái)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)。首先，從近兩年政府的調(diào)控思路來(lái)看，保障房的建設(shè)工程已經(jīng)在逐步推進(jìn)，5年3600萬(wàn)套的建設(shè)目標(biāo)已經(jīng)被層層分包給各級(jí)地方政府，各地保障房每年的新開工數(shù)量也都有了一個(gè)詳細(xì)的計(jì)劃表；其次，從十七大以來(lái)中央層面上對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的分工來(lái)看，溫家寶總理主抓政策調(diào)控，而李克強(qiáng)作為副總理時(shí)則主抓保障房建設(shè)，而十二五規(guī)劃中全國(guó)5年內(nèi)新建3600萬(wàn)套保障房的計(jì)劃即由李牽頭制訂，而根據(jù)我們的監(jiān)測(cè)，2012年以來(lái)李在公開場(chǎng)合關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的講話共計(jì)24次，而每一次都無(wú)一例外提到了保障房，從中可見新一屆國(guó)務(wù)院總理對(duì)保障房的關(guān)注?？梢灶A(yù)見，在新十年內(nèi)，保障房體系建設(shè)仍將是中央政府在住房問(wèn)題上的最重要工作。

毫無(wú)疑問(wèn)，伴隨著浩浩蕩蕩的保障房建設(shè)工程，未來(lái)勢(shì)必將分流一部分商品房市場(chǎng)需求，尤其是中低端需求。但是，在短期內(nèi)我們認(rèn)為尚不必過(guò)分憂慮，盡管保障房覆蓋中低收入人群是大勢(shì)所趨，但是從目前來(lái)看依然存在著許多亟待解決的問(wèn)題，其中首到其沖的即是資金渠道，當(dāng)前各地保障房建設(shè)資金來(lái)源主要有三種渠道：其一是以政府信用做擔(dān)保，向商業(yè)銀行做無(wú)抵押貸款；其二是地方政府或國(guó)有開發(fā)企業(yè)發(fā)行的債券；其三是政府在土地出讓的環(huán)節(jié)強(qiáng)制性要求企業(yè)必須配建一定數(shù)量的保障房，綜觀以上三種融資模式，無(wú)論哪一種都不能產(chǎn)生可持續(xù)的資金循環(huán)，這已經(jīng)使得我國(guó)保障房體系建設(shè)嚴(yán)重受困，從這個(gè)意義上講，5年3600萬(wàn)套的規(guī)劃能否如期完成其實(shí)尚未可知，2012年全國(guó)保障房建設(shè)目標(biāo)從1000萬(wàn)套下調(diào)到700萬(wàn)套，2013年目標(biāo)繼續(xù)下調(diào)到600萬(wàn)套，這其中反映出中央層面已經(jīng)對(duì)當(dāng)前的保障房建設(shè)思路做出了一定的反思。

在我們看來(lái)，本輪保障房的集中開工高峰始自2011年，按照保障房規(guī)劃建設(shè)周期，第一波供應(yīng)高潮至少應(yīng)該在2014年之后；根據(jù)我們的測(cè)算，2012年竣工的保障房規(guī)模大致占當(dāng)年商品房總竣工量的10%，2013年這個(gè)比例大概將在15-20%之間，因此，單從2013年一年來(lái)看，保障房入市規(guī)模遠(yuǎn)不足以對(duì)商品房市場(chǎng)造成太大威脅。

二、2013年走勢(shì)預(yù)判

1、宏觀經(jīng)濟(jì)：政府投資將確保經(jīng)濟(jì)總體平穩(wěn)，中長(zhǎng)期結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型仍有不確定因素

2013年將是黨的新一屆領(lǐng)導(dǎo)集體上任后的第一個(gè)完整的財(cái)政年度，預(yù)計(jì)其“穩(wěn)增長(zhǎng)”力度將會(huì)超過(guò)2012年，因此，我們對(duì)于明年經(jīng)濟(jì)層面的基本判斷仍然是政府投資引導(dǎo)國(guó)內(nèi)需求，在此推動(dòng)下，2013年中國(guó)經(jīng)濟(jì)將暫時(shí)走出增速快速下滑的局面，但在穩(wěn)定增長(zhǎng)中尋求結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的基調(diào)目前看來(lái)并沒有改變。內(nèi)在層面，國(guó)內(nèi)人口紅利結(jié)構(gòu)正在發(fā)生轉(zhuǎn)變，過(guò)去十年里支撐我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的廉價(jià)生產(chǎn)要素已經(jīng)不在，傳統(tǒng)制造業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力將面臨巨大挑戰(zhàn)；外在層面，當(dāng)前中國(guó)主要貿(mào)易伙伴都無(wú)法看到明確的復(fù)蘇希望，美國(guó)復(fù)蘇緩慢且面臨“財(cái)政懸崖”，歐洲債務(wù)危機(jī)仍在持續(xù)發(fā)酵，經(jīng)濟(jì)仍處在較大的下滑風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)中，目前出口中增長(zhǎng)最為強(qiáng)勁的是新興市場(chǎng)國(guó)家，但也無(wú)法完全替代歐美國(guó)家需求。

綜合判斷，我們認(rèn)為2013年依靠投資拉動(dòng)GDP應(yīng)能維持在8%左右的增速，但從中長(zhǎng)期來(lái)看，經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定因素依然存在，這對(duì)于政策前景尚不明朗的房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，也許反而是較為理想的局面。

2、行業(yè)政策：限購(gòu)政策仍將存續(xù)，房產(chǎn)稅短期內(nèi)對(duì)市場(chǎng)影響有限

在當(dāng)前這個(gè)時(shí)間點(diǎn)上，相信整個(gè)行業(yè)最關(guān)注的話題，是本輪以限購(gòu)為核心的政策調(diào)控在2013年會(huì)否出現(xiàn)變化，尤其是在中央最高層領(lǐng)導(dǎo)人已經(jīng)換屆的情況下。對(duì)此，我們的看法是：其一，住房問(wèn)題事關(guān)經(jīng)濟(jì)和民生兩大領(lǐng)域，要對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)十年進(jìn)行調(diào)控，這絕非一兩個(gè)領(lǐng)導(dǎo)人可以憑借一己之力推動(dòng)的工程，房地產(chǎn)調(diào)控一定是在黨中央、最高決策層得到了相當(dāng)?shù)闹С?；其二，新一屆政府的主要領(lǐng)導(dǎo)人也正是當(dāng)前調(diào)控的主要執(zhí)行者；其三，房地產(chǎn)調(diào)控在民間客觀上確實(shí)具有相當(dāng)廣泛的群眾基礎(chǔ)。綜合以上三點(diǎn)因素，我們認(rèn)為2013年調(diào)控主基調(diào)不會(huì)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，限購(gòu)政策將繼續(xù)執(zhí)行。

但是另一方面，限購(gòu)政策不退出并不意味著2013年房地產(chǎn)政策面會(huì)更緊張。事實(shí)上只要中央層面不進(jìn)一步加壓，地方層面就仍然存在松動(dòng)的壓力和動(dòng)力；而從2012年以來(lái)的現(xiàn)實(shí)經(jīng)驗(yàn)看，只要中央和地方在政策尺度的拿捏上達(dá)成相對(duì)共識(shí)，市場(chǎng)交易量就足以企穩(wěn)回升，同時(shí)在適當(dāng)?shù)恼邏毫ο抡麄€(gè)行業(yè)也不至于過(guò)熱，在我們看來(lái)，對(duì)于新一屆政府而言，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)起到舉足輕重影響的房地產(chǎn)業(yè)，能夠保持這樣平穩(wěn)的狀態(tài)恰恰是最合適的局面。

至于另一個(gè)行業(yè)內(nèi)的熱門話題——房產(chǎn)稅，我們認(rèn)為擴(kuò)大試點(diǎn)范圍基本已經(jīng)板上釘釘。但是不容忽視的一點(diǎn)是：從當(dāng)前已經(jīng)試點(diǎn)的上海和重慶來(lái)看，無(wú)論從只征增量不征存量的稅收范圍，還是從稅率本身來(lái)看，其真正對(duì)市場(chǎng)所能產(chǎn)生的影響依然十分有限。以上海為例，2012年以來(lái)新購(gòu)商品住宅中僅有1/3的部分被納入應(yīng)稅范圍，而根據(jù)2011年稅務(wù)局的數(shù)據(jù)，當(dāng)年上海地方財(cái)政收入中產(chǎn)生于房產(chǎn)稅的部分是22.1億元，僅占總體的0.6%。基于以上我們認(rèn)為：即使2013年房產(chǎn)稅的試點(diǎn)城市數(shù)量增加，但是考慮到當(dāng)前房產(chǎn)稅的實(shí)際現(xiàn)狀，而短期內(nèi)又不具備全面清算存量的條件，起碼在2013年內(nèi)，房產(chǎn)稅仍然不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成太大影響。

3、市場(chǎng)走勢(shì)：開發(fā)投資溫和上漲，2013年全國(guó)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升 房地產(chǎn)開發(fā)投資方面，2012年前11個(gè)月投資增速已回升至16.7%，隨著行業(yè)大環(huán)境的持續(xù)改善，該增速已基本企穩(wěn)；對(duì)于2013年，我們可以從兩方面去判斷：首先，2011年1000萬(wàn)套保障房新開工的結(jié)轉(zhuǎn)效應(yīng)依然存在，將使2013年保障房投資繼續(xù)維持在高位；其次，房地產(chǎn)行業(yè)整體環(huán)境的持續(xù)好轉(zhuǎn)將提升企業(yè)信心，商品房投資企穩(wěn)回升應(yīng)是大概率事件，但受困于新開工數(shù)據(jù)短期內(nèi)仍將負(fù)增長(zhǎng)的拖累，預(yù)計(jì)2013年投資額增長(zhǎng)幅度有限。綜合來(lái)看，我們判斷2013年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速大致在18%左右，較2012年微幅上漲。

交易量方面，2012年前11個(gè)月全國(guó)商品房銷售面積9.17億平方米，近三年以來(lái)12月單月占全年比例穩(wěn)定在20%左右(前11個(gè)月缺漏數(shù)據(jù)年底統(tǒng)一入庫(kù))，故判斷2012年全年銷售量大致將在11.5億平方米，同比增幅約為4.3%；對(duì)于2013年，由于行業(yè)內(nèi)外部環(huán)境持續(xù)趨緩，故市場(chǎng)增長(zhǎng)速度高于2012年應(yīng)無(wú)懸念，以此來(lái)看，2013年全國(guó)商品房銷售面積將突破12億平方米。從城市來(lái)看，一、二線城市，只要行業(yè)政策環(huán)境不出現(xiàn)惡化，預(yù)計(jì)2013年交易量將繼續(xù)2012年的上升趨勢(shì)；而對(duì)于三四線城市，我們認(rèn)為可以分為兩類：其一是近兩年市場(chǎng)迅速發(fā)展的熱點(diǎn)三四線城市，在經(jīng)過(guò)2012年盤整后，2013年將迎來(lái)新的復(fù)蘇，至于另一部分?jǐn)?shù)量龐大的普通三四線城市，2013年將是其嶄露頭角的新起點(diǎn)。

房?jī)r(jià)方面，預(yù)計(jì)2013年全國(guó)商品房銷售價(jià)格將在2012年的基礎(chǔ)上上漲5-10%。分城市看：一二線城市中心城區(qū)由于最近兩年持續(xù)的嚴(yán)厲調(diào)控，房?jī)r(jià)漲勢(shì)基本停滯，預(yù)計(jì)2013年將出現(xiàn)強(qiáng)烈的補(bǔ)漲效應(yīng)，預(yù)計(jì)漲幅將在10-20%；而城郊板塊方面，由于主力客需以首置和首改為主，因此價(jià)格敏感度相對(duì)偏高，開發(fā)商大幅度漲價(jià)仍將迅速失去市場(chǎng)的支撐，這類區(qū)域2013年房?jī)r(jià)將呈現(xiàn)10%以下的溫和回漲。至于三四線城市，由于市場(chǎng)本身正處于發(fā)展的大方向中，在行業(yè)大環(huán)境轉(zhuǎn)好的情況下，熱點(diǎn)城市漲幅將相對(duì)較大，而普通三四線城市由于市場(chǎng)規(guī)模普遍較小，因此房?jī)r(jià)走勢(shì)受具體項(xiàng)目的定價(jià)影響更大。

4、產(chǎn)品需求：剛需項(xiàng)目主流地位不變，改善、投資等產(chǎn)品將呈“百花齊放” 從項(xiàng)目結(jié)構(gòu)上看，2009-2010年九大重點(diǎn)城市90-140平米房源成交套數(shù)占總量的比例保持在40%左右，而90平米以下中小戶型占比大致在30%左右，另外140平米以上大戶型也占到30%左右的比例，在我們看來(lái)，這樣的結(jié)構(gòu)比例與一二線城市市場(chǎng)需求的構(gòu)成是符合的。時(shí)至2011-2012年，由于限購(gòu)政策的介入，一二線城市中高端項(xiàng)目成交占比明顯萎縮，近兩年90-140平米成交占比降到33%和36%，而140平米以下占比更是低至23%，相應(yīng)地，90平米以下中小戶型占比則連續(xù)兩年突破40%。在我們看來(lái)，過(guò)去兩年重點(diǎn)城市中高端需求存在較大面積的積壓。

對(duì)于2013年，由于限購(gòu)政策的存續(xù)，剛需類產(chǎn)品依然將是市場(chǎng)成交的主力軍，但其所占份額將較2012年則將下降，而改善、投資類產(chǎn)品銷售狀況將在2012年下半年基礎(chǔ)上繼續(xù)好轉(zhuǎn)。改善需求相對(duì)于首置剛需而言，購(gòu)買力更強(qiáng)、但購(gòu)房急迫性較弱，因而在2011年房?jī)r(jià)預(yù)期總體看跌的背景下這部分需求入市積極性偏低，而隨著整個(gè)市場(chǎng)環(huán)境的企穩(wěn)回暖，預(yù)計(jì)2013年一二線城市中規(guī)模巨大的改善需求將全面回歸，所占市場(chǎng)比例將在2012年基礎(chǔ)上明顯提升，大致將回歸到40%左右的水平；而對(duì)于投資性需求而言，依然存續(xù)的限購(gòu)政策將是其回歸的最大桎梏，2013年異地投資將仍然是這部分需求最大的釋放渠道，類似于惠州碧桂園十里銀灘、啟東恒大海上威尼斯這樣的銷售佳績(jī)將繼續(xù)在二三四線城市涌現(xiàn)。

5、土地市場(chǎng)：政策趨穩(wěn)供需兩旺，2013年土地市場(chǎng)將量?jī)r(jià)齊升 土地市場(chǎng)將延續(xù)2012年四季度以來(lái)的熱度，2013年土地供應(yīng)量及成交量總體上將保持穩(wěn)中有升。具體來(lái)看，1月末、2月初，各地推地?zé)岢比詫⒊掷m(xù)，土地成交量保持較高水平，這之后成交量將有所回落進(jìn)入平穩(wěn)期，下半年、尤其是四季度，土地成交量將再度上揚(yáng)。

從各線城市來(lái)看，一線城市土地成交量將比今年有明顯增長(zhǎng)，其中深圳將以大量城市更新項(xiàng)目為土地開發(fā)主要手段，二線城市的成交量將持續(xù)今年的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，而三四線城市將出現(xiàn)冷熱不均現(xiàn)象，發(fā)展?jié)摿ο鄬?duì)較大的三四線城市土地成交量將較今年小幅上漲，而其他三四線城市的土地市場(chǎng)較不看好。

土地價(jià)格整體走勢(shì)也將是溫和上漲的，具體來(lái)看，一季度末土地價(jià)格或有小幅回落，但跌幅不會(huì)過(guò)于顯著，主要是受到推地結(jié)構(gòu)調(diào)整、傳統(tǒng)淡季等影響，對(duì)于今年沒有拿地的企業(yè)是補(bǔ)充土儲(chǔ)的窗口期，此時(shí)土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較少，有利于低價(jià)拿地。二季度之后，如果沒有更為嚴(yán)厲的政策出臺(tái)，土地成本將有顯著攀升，三四季度土地價(jià)格將達(dá)到峰值。

從流拍、溢價(jià)來(lái)看，在政策趨穩(wěn)的預(yù)期下，2013年土地市場(chǎng)將好于2012年，土地流拍率也會(huì)相應(yīng)回落，流拍地塊將集中在一季度末、二季度初；而高溢價(jià)地塊數(shù)量則不會(huì)出現(xiàn)爆發(fā)性增長(zhǎng)，應(yīng)該只是小幅提升，主要集中出現(xiàn)在2013年四季度。

【結(jié)束語(yǔ)】

在剛剛過(guò)去的2012年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)遭遇到了始料未及的困境，問(wèn)題既來(lái)自于外部，也來(lái)自于內(nèi)部；與此同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)卻在經(jīng)歷連續(xù)兩年調(diào)控之后迎來(lái)了些許轉(zhuǎn)機(jī)，政策環(huán)境逐漸緩和，市場(chǎng)交易量溫和復(fù)蘇，品牌房企銷售業(yè)績(jī)也較為理想。

然而我們也看到，企業(yè)的整體利潤(rùn)率持續(xù)下降，銷售在城市之間、企業(yè)之間分布的不均衡性加劇??未來(lái)仍存在較大的不確定性，能否在行業(yè)轉(zhuǎn)型的大浪中破浪前行取決于對(duì)大勢(shì)的把握和專業(yè)性的增強(qiáng)，更重要的是二者之間節(jié)奏的把控。

當(dāng)新一屆政府正式躍上歷史舞臺(tái)時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)，這個(gè)在過(guò)去十年里既扮演了推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的“好孩子”，同時(shí)又充當(dāng)了引發(fā)社會(huì)激烈矛盾的“壞孩子”，這樣一個(gè)充滿矛盾的角色，將會(huì)何去何從？作為房地產(chǎn)行業(yè)里的一員，無(wú)論新的十年會(huì)給我們帶來(lái)怎樣的機(jī)遇，又會(huì)讓我們迎接怎樣的挑戰(zhàn)？積極修煉內(nèi)功，順勢(shì)而為，迎接改變，才是迎接未來(lái)的最好方式！

（來(lái)源：CRIC,中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心）

第二篇：房地產(chǎn)行業(yè)投資展望

房地產(chǎn)行業(yè)：支持剛需政策加強(qiáng) 成交持續(xù)回暖

成交量環(huán)比上升，樓市持續(xù)恢復(fù)。23個(gè)城市一手房成交面積環(huán)比增8％，同比增30％，較11年均值高19％，一線城市環(huán)比增幅高于二線。成交超過(guò)11年平均水平的城市達(dá)15個(gè)，其中杭州、蘇州、南京、長(zhǎng)沙、溫州超過(guò)11年平均水平的七成以上。

本周成交量仍較3月平均水平低2％，差距逐步縮小。剔除清明假期成交影響，本月周均成交較3月均值低7％。5月各地新推盤量持續(xù)增加，預(yù)計(jì)周成交量有望繼續(xù)回升，維持2-5月份成交持續(xù)回暖、全年銷售持續(xù)向好的判斷。

二手房成交亦持續(xù)回暖，進(jìn)一步印證了樓市整體回暖的趨勢(shì)。5城市二手房成交面積環(huán)比升12％，同比降幅收窄至6％，較11年平均水平高7％。

房?jī)r(jià)繼續(xù)下行，降幅減小，新推盤以價(jià)換量去化改善。從一手房成交均價(jià)來(lái)看，9城市環(huán)比6個(gè)下跌；從分區(qū)成交均價(jià)來(lái)看，降價(jià)仍為主旋律，但降幅縮小，成交回暖下開發(fā)商繼續(xù)降價(jià)動(dòng)力有所減弱。從典型樓盤情況來(lái)看，新開樓盤仍采取優(yōu)惠促銷等營(yíng)銷手段，整體去化較此前明顯改善，部分樓盤開盤當(dāng)日去化可達(dá)5成以上。

獯嫜沽θ栽冢去化時(shí)間縮短。11個(gè)城市可售面積環(huán)比微降；去化時(shí)間13個(gè)月，環(huán)比微降，低于去年同期水平。

住建部正推進(jìn)剛需購(gòu)房?jī)?yōu)惠制度化，符合我們的預(yù)期。支持剛需政策繼續(xù)加乾部分二三線城市公積金貸款額度上限普遍上調(diào)15％至25％。在以價(jià)換量、信貸對(duì)剛需實(shí)質(zhì)支持下，剛需逐步釋放，5月新盤增加將帶動(dòng)成交量持續(xù)回暖，庫(kù)存加速去化。

我們堅(jiān)定看好全年行業(yè)投資機(jī)會(huì)，全年堅(jiān)定持有是最佳策略。建議增持銷售增長(zhǎng)迅速的招地、保利、中南建設(shè)、億城、環(huán)球、萬(wàn)科，價(jià)值嚴(yán)重低估的首開、華發(fā)、北京城建、世茂、國(guó)貿(mào)，受益銷售回升的世聯(lián)。

風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)調(diào)整時(shí)間超預(yù)期，政策嚴(yán)控超預(yù)期〃中投證券）

第三篇：2014年房地產(chǎn)行業(yè)展望

2014年房地產(chǎn)行業(yè)展望

一、后調(diào)控時(shí)代，政策以完善房地產(chǎn)供應(yīng)體系為主

2014年，房地產(chǎn)政策將現(xiàn)三個(gè)趨勢(shì)：

1、層面出臺(tái)的政策將很少，更多的是地方政府依據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況出臺(tái)針對(duì)性政策；

2、無(wú)論是中央還是地方，出臺(tái)的政策都不會(huì)強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控，而是強(qiáng)調(diào)完善房地產(chǎn)體系；

3、出臺(tái)的政策，將以完善房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?yàn)橹鳎热?，完善房地產(chǎn)稅收制度、完善商品房預(yù)售制度、完善二手房交易制度等。

二、雙軌制時(shí)代，政府與房企將共同成為房地產(chǎn)市場(chǎng)主體 具體表現(xiàn)為：

1、在棚戶區(qū)改造及廉租房建設(shè)方面，由政府主導(dǎo)；

2、在公租房、自住型商品房的建設(shè)與供應(yīng)方面，政府與房企協(xié)作；

3、在中高端商品房市場(chǎng)，由房企主導(dǎo)，政府承擔(dān)服務(wù)及監(jiān)管職能。

三、地產(chǎn)下半場(chǎng)，房地產(chǎn)分化將成主要特征并在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期存在具體體現(xiàn)在：

1、產(chǎn)品分化，高端商品住宅日漸低迷，中、低端住宅逐步向好；

2、區(qū)域分化，一、二線城市市場(chǎng)震蕩下降，三、四線城市市場(chǎng)穩(wěn)中有降，縣、鎮(zhèn)級(jí)市場(chǎng)逐步向好；

3、戰(zhàn)略分化，大型房企將加快工業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化步伐，中小型房企將更多地選擇與政府合作，進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的房企將選擇跨產(chǎn)業(yè)的資源整合。

四、畸高狀態(tài)下，商品住宅價(jià)格將步入下行通道

1、目前房?jī)r(jià)已然畸高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出民眾承受；

2、政府加大保障房及自住商品房供應(yīng)將在很大程度上稀釋商品房市場(chǎng)需求；

3、中央穩(wěn)健的貨幣政策基調(diào)將令房地產(chǎn)市場(chǎng)資金吃緊；

4、美國(guó)QE退出將在很大程度上降低海外熱錢進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的可能；

5、中央提出大力發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，加快發(fā)展各類服務(wù)業(yè)，將在很大程度上令囤積在房地產(chǎn)的資金流向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、新興產(chǎn)業(yè)及服務(wù)業(yè)。

第四篇：2013年上半年房地產(chǎn)行業(yè)展望

XX年上半年，針對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出中央推出了“嚴(yán)厲調(diào)控政策”，以期穩(wěn)定中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，之后中國(guó)各地方陸續(xù)出臺(tái)了相應(yīng)的地方實(shí)施細(xì)則。對(duì)于XX年的上半年來(lái)講，如果用一句話總結(jié),可以說(shuō)是“亂花漸欲迷人眼”，而對(duì)于XX年下半年市場(chǎng)形式也可以用一句話預(yù)測(cè)“順勢(shì)而為，靜觀其變”。

一、XX年上半年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)行業(yè)數(shù)據(jù)總結(jié)：

1、房地產(chǎn)開發(fā)完成情況：

XX年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資19747億元，同比增長(zhǎng)38.1%，其中，商品住宅投資13692億元，同比增長(zhǎng)34.4%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為69.3%。6月當(dāng)月，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資5830億元，比XX年5月增加1845億元，增長(zhǎng)46.3%。

XX年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積30.84億平方米，同比增長(zhǎng)28.7%；房屋新開工面積8.05億平方米，同比增長(zhǎng)67.9%；房屋竣工面積2.44億平方米，同比增長(zhǎng)18.2%，其中，住宅竣工面積1.96億平方米，增長(zhǎng)15.5%。

XX年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積18501萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)35.6%，土地購(gòu)置費(fèi)4221億元，同比增長(zhǎng)84.0%。

2、商品房銷售情況：

XX年上半年，全國(guó)商品房銷售面積3.94億平方米，比去年同期增長(zhǎng)15.4%，增幅比1-5月回落7.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售面積增長(zhǎng)12.7%，辦公樓增長(zhǎng)53.2%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增長(zhǎng)41.6%。上半年，商品房銷售額1.98萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)25.4%，增幅比1-5月回落13.0個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售額增長(zhǎng)20.3%，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房分別增長(zhǎng)91.5%和57.1%。

3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來(lái)源情況：

XX年上半年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源33719億元，同比增長(zhǎng)45.6%。其中，國(guó)內(nèi)貸款6573億元，增長(zhǎng)34.5%；利用外資250億元，增長(zhǎng)2.8%;企業(yè)自籌資金12410億元，增長(zhǎng)50.9%；其他資金14487億元，增長(zhǎng)47.9%。在其他資金中，定金及預(yù)收款8064億元，增長(zhǎng)40.1%；個(gè)人按揭貸款4538億元，增長(zhǎng)60.4%。

4、全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)：

房屋銷售價(jià)格同比繼續(xù)上漲，但漲幅回落。

XX年6月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲11.4%，漲幅比5月份縮小1.0個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比下降0.1%，5月份為上漲0.2%。

截止到XX年6月份，新建住宅銷售價(jià)格同比上漲14.1%，漲幅比5月份縮小1.0個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比價(jià)格與上月持平，而XX年5月份為上漲0.4%。其中，經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格同比上漲1.1%；商品住宅銷售價(jià)格上漲15.8%，其中普通住宅銷售價(jià)格上漲15.2%，高檔住宅銷售價(jià)格上漲18.0%。與6月份相比，經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格持平；商品住宅銷售價(jià)格下降0.1%，其中普通住宅銷售價(jià)格與上月持平，高檔住宅銷售價(jià)格下降0.2%。

XX年6月份，二手住宅銷售價(jià)格同比上漲7.7%，漲幅比5月份縮小1.5個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比下降0.3%，比5月份降幅縮小0.1個(gè)百分點(diǎn)。

5、全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)：

XX年6月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡(jiǎn)稱“國(guó)房景氣指數(shù)”）為105.06，比5月份回落0.01點(diǎn)，比去年同期提高8.51點(diǎn)。

從分類指數(shù)看：房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)為105.54，比XX年5月份回落0.02點(diǎn)，比去年同期提高11.94點(diǎn);本年資金來(lái)源分類指數(shù)為113.63，比5月份回落3.06點(diǎn)，比去年同期提高14.90點(diǎn);土地開發(fā)面積分類指數(shù)為93.22，比5月份提高3.08點(diǎn)，比去年同期提高0.83點(diǎn);商品房空置面積分類指數(shù)為104.65，比5月份提高1.17點(diǎn)，比去年同期提高16.06點(diǎn);房屋施工面積分類指數(shù)為109.39，比5月份回落1.97點(diǎn)，比去年同期提高15.50點(diǎn)。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的主要特征：

1.住房投資持續(xù)加快，商品房住房比重持續(xù)上升：

XX年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資19747億元，同比增長(zhǎng)38.1%，其中，商品住宅投資13692億元，同比增長(zhǎng)34.4%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為69.3%。

中國(guó)消費(fèi)者住房消費(fèi)要求的改變以及城市化進(jìn)程的加速，對(duì)“改善型”和“享受型”住房需求持續(xù)增加，同時(shí)由于房?jī)r(jià)的高漲促使“住房”投資化嚴(yán)重，都促使商品房投資的熱度與需求同步增加，即使在房地產(chǎn)政策調(diào)控下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資熱度在一定時(shí)期內(nèi)不會(huì)改變。

2.土地開發(fā)增長(zhǎng)較快，企業(yè)購(gòu)置土地較為大膽：

XX年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積18501萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)35.6%，土地購(gòu)置費(fèi)4221億元，同比增長(zhǎng)84.0%。

由于大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)于未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的看好趨勢(shì)，雖然受調(diào)控政策和房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售低迷的共同影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地已經(jīng)比較謹(jǐn)慎，企業(yè)購(gòu)置土地面積增速有所回落，但大部分大型房地產(chǎn)企業(yè)由于戰(zhàn)略儲(chǔ)備、企業(yè)未來(lái)發(fā)展等因素考慮，在部分城市大膽、大量購(gòu)置土地，促使部分城市“地王”頻現(xiàn)，在這些交易的影響下，促使XX年上半年整體土地購(gòu)置面積增長(zhǎng)較大，土地購(gòu)置費(fèi)增長(zhǎng)明顯。

3.商品房建設(shè)增長(zhǎng)平穩(wěn)，竣工面積增速高于往年：

XX年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積30.84億平方米，同比增長(zhǎng)28.7%；房屋新開工面積8.05億平方米，同比增長(zhǎng)67.9%；房屋竣工面積2.44億平方米，同比增長(zhǎng)18.2%，其中，住宅竣工面積1.96億平方米，增長(zhǎng)15.5%。

XX年的房地產(chǎn)市場(chǎng)的高漲運(yùn)行，以及房?jī)r(jià)的持續(xù)高位運(yùn)行，房地產(chǎn)消費(fèi)者購(gòu)房需求的不斷增加等多重因素，使XX年上半年的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)持續(xù)保持一定的增長(zhǎng)速度，新竣工面積以及新開工面積的增長(zhǎng)等同步作用下，上半年延續(xù)到下半年的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的存房量持續(xù)增加,市場(chǎng)供應(yīng)量持續(xù)增長(zhǎng)，供求關(guān)系出現(xiàn)變化趨勢(shì)。

4.商品房銷售開始出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，銷售壓力逐漸加大：

XX年上半年，全國(guó)商品房銷售面積3.94億平方米，比去年同期增長(zhǎng)15.4%，增幅比1-5月回落7.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售面積增長(zhǎng)12.7%，辦公樓增長(zhǎng)53.2%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增長(zhǎng)41.6%。

從整體來(lái)看，XX年上半年銷售增加還是比較明顯的，特別是XX年的一季度，但從二季度開始，隨著中央調(diào)控政策的出臺(tái)，特別是“信貸政策”調(diào)整，導(dǎo)致二季度開始時(shí)，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，銷售增長(zhǎng)逐漸回落，在部分城市短時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)了“零成交”現(xiàn)象。

可以從以下數(shù)據(jù)中看出,XX年上半年，商品

房銷售額1.98萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)25.4%，增幅比1-5月回落13.0個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售額增長(zhǎng)20.3%，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房分別增長(zhǎng)91.5%和57.1%。

商品房銷售面積的下降幅度，在二季度較一季度有所加大，表明市場(chǎng)觀望情緒依然較為嚴(yán)重。這是自XX年房?jī)r(jià)開始上漲以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望最濃厚的一次，更是商品房銷售面積首次持續(xù)出現(xiàn)下降趨勢(shì)，并且這種趨勢(shì)的持續(xù)時(shí)間會(huì)很長(zhǎng)，在下半年回轉(zhuǎn)的可能性比較小。

以上都導(dǎo)致未來(lái)自上半年開始到下半年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售壓力增大，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金回籠壓力增大。

5.價(jià)格漲幅出現(xiàn)回落，大部分城市房?jī)r(jià)未出現(xiàn)明顯下降：

XX年6月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲11.4%，漲幅比5月份縮小1.0個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比下降0.1%，5月份為上漲0.2%。

XX年6月份，二手住宅銷售價(jià)格同比上漲7.7%，漲幅比5月份縮小1.5個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比下降0.3%，比5月份降幅縮小0.1個(gè)百分點(diǎn)。

從重點(diǎn)城市和區(qū)域的情況來(lái)看，XX年上半年全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格整體持續(xù)上漲，但從上半年部分一線城市來(lái)看，房地產(chǎn)銷售價(jià)格漲幅有所回落，市場(chǎng)反應(yīng)更多的來(lái)自于變相優(yōu)惠、促銷、贈(zèng)送、暗折，但大部分樓盤實(shí)際下跌幅度不是很大，更多的并未出現(xiàn)實(shí)際下跌?？紤]到“不可明示因素”考慮，上半年實(shí)際上已經(jīng)有部分城市房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)松動(dòng)，其余城市房?jī)r(jià)上漲幅度也明顯回落。

6.房地產(chǎn)信貸增速減慢，大部分城市個(gè)人房地產(chǎn)貸款大幅萎縮：

XX年上半年，受貨幣政策緊縮和市場(chǎng)銷售低迷的雙重影響，個(gè)人房貸增速明顯放緩。

從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局上半年的數(shù)據(jù)可以看出，可以清晰地發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)信貸收縮的軌跡。1-6月，房地產(chǎn)企業(yè)國(guó)內(nèi)貸款逐月累計(jì)分別為2489億元、3674億元、4552億元、5550億元和6573億元，逐月累計(jì)增幅分別為46.1％、44.3％、39.9％、43.6％和34.5％，逐月回落。

個(gè)貸方面同樣如此：1-6月，個(gè)貸逐月累計(jì)數(shù)額分別為1443億元、2193億元、2955億元、3744億元和4538億元，前四個(gè)月的逐月累計(jì)增幅均在100％以上，但5月便回落至88.8％，至6月進(jìn)一步降至60.4％。不難看出，4月中旬新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)后，五六月份房地產(chǎn)信貸收縮最為明顯。

這表明，受調(diào)控政策影響以及人們對(duì)未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期的調(diào)整，購(gòu)房意向下降，個(gè)人房貸增速明顯回落。

7.購(gòu)房意愿依舊存在，市場(chǎng)觀望濃重：

XX年上半年5月份開始，由于房地產(chǎn)新調(diào)控政策的出臺(tái)，特別是信貸政策的收緊，造成市場(chǎng)觀望情緒濃重，特別是此次調(diào)控政策執(zhí)行力度和時(shí)間的不確定性、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者兩方同時(shí)觀望等多重作用下，市場(chǎng)成交量大量萎縮，同時(shí)大部分購(gòu)房者對(duì)于“高位入市”的恐慌，都導(dǎo)致年中的市場(chǎng)導(dǎo)向氣氛

但由于大部分人對(duì)于未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期看好，以及市場(chǎng)剛性需求的大量存在，目前來(lái)講未來(lái)購(gòu)房意愿還會(huì)持續(xù)比較長(zhǎng)的時(shí)間，上半年出現(xiàn)的一定時(shí)期的市場(chǎng)調(diào)整，并未改變這種格局。

三、下半年政策調(diào)控的走向分析：

1.依舊保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，貫徹落實(shí)好已出臺(tái)政策的執(zhí)行情況：

現(xiàn)階段來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行整體上還是基本平穩(wěn)的，市場(chǎng)中出現(xiàn)的一些變化(市場(chǎng)觀望情緒較重，銷售面積出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，但大部分城市房?jī)r(jià)尚未明顯松動(dòng))是上半年來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策剛剛實(shí)施的積極效果，是對(duì)XX年房?jī)r(jià)持續(xù)過(guò)快上漲的一個(gè)調(diào)整。下半年房地產(chǎn)調(diào)控政策在總體上不宜松動(dòng)，尤其是住房保障政策和有關(guān)第二套房的信貸政策必須堅(jiān)持，應(yīng)保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。但針對(duì)部分城市出現(xiàn)的房?jī)r(jià)繼續(xù)高幅度上漲和信貸松緊行為需密切關(guān)注，警惕其潛在風(fēng)險(xiǎn)。

2.繼續(xù)加大住房保障力度，滿足中低收入家庭的住房需求：

住房是居民生存的基本條件，然而單純依靠市場(chǎng)機(jī)制無(wú)法解決所有居民的居住問(wèn)題。因此加強(qiáng)住房保障是必然的選擇，當(dāng)前我國(guó)住房保障的范圍和力度都偏低，應(yīng)通過(guò)上半年的新政策為基礎(chǔ)，進(jìn)一步需加大住房保障的力度，通過(guò)多層次的住房供應(yīng)體系，滿足中低收入群體的住房需求。

3.加強(qiáng)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理，滿足正常信貸需求：

首先，要滿足正常合理的房地產(chǎn)信貸需求，科學(xué)地支持房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，避免因銀行盲目減少對(duì)企業(yè)開發(fā)造成不利影響，甚至導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂。

同時(shí)，做好房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警和控制工作，重點(diǎn)是加強(qiáng)企業(yè)開發(fā)貸款和個(gè)人按揭貸款管理，警惕“虛假按揭”和變相“松緊”信貸的發(fā)生，要加強(qiáng)貸款審查和信貸過(guò)程的監(jiān)測(cè)。對(duì)于信貸發(fā)生明顯不符合國(guó)家信貸調(diào)控政策的貨款審請(qǐng)，要根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)稱原則要求提高首付比例和增加貸款利率等方式，杜絕變相“松緊”按揭的發(fā)生。

4.繼續(xù)加強(qiáng)土地管理力度，嚴(yán)格耕地占補(bǔ)平衡管理

首先，中央政府會(huì)繼續(xù)加強(qiáng)土地管理的力度，實(shí)施最嚴(yán)格的土地保護(hù)制度，嚴(yán)格保護(hù)農(nóng)村土地，嚴(yán)格耕地占補(bǔ)平衡管理，確保耕地面積不減少。

其次，根據(jù)國(guó)發(fā)文件的要求，增加中低價(jià)位，中小套型商品住房以及廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房的用地供應(yīng)，調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，提高居住用地在土地供應(yīng)當(dāng)中的比重。可以看出未來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)用地規(guī)則的發(fā)展趨勢(shì)。

5.繼續(xù)維護(hù)市場(chǎng)正常交易秩序，正確引導(dǎo)輿論導(dǎo)向：

價(jià)格作為調(diào)節(jié)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的核心手段，其本質(zhì)就是可以通過(guò)價(jià)格的漲跌變化來(lái)引導(dǎo)市場(chǎng)各方主體。同時(shí)，當(dāng)前市場(chǎng)中各種魚目混雜信息，容易誤導(dǎo)社會(huì)消費(fèi)者，使人們不能對(duì)市場(chǎng)形勢(shì)有一個(gè)客觀判斷。政府權(quán)威部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)有關(guān)信息的發(fā)布和解釋，加強(qiáng)政府公信力，正確引導(dǎo)輿論導(dǎo)向，和社會(huì)各界對(duì)市場(chǎng)形勢(shì)有一個(gè)準(zhǔn)確認(rèn)識(shí)，促進(jìn)消費(fèi)者的理性消費(fèi)和企業(yè)和理性決策。

6.面對(duì)調(diào)控政策的延續(xù)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極采取措施應(yīng)對(duì)：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也應(yīng)該認(rèn)清形勢(shì)，積極采取措施應(yīng)對(duì)市場(chǎng)調(diào)整。XX年下半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)步入調(diào)整中期，預(yù)計(jì)本輪調(diào)整時(shí)間還要持續(xù)較長(zhǎng)一段時(shí)間，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)做好應(yīng)對(duì)較長(zhǎng)時(shí)期市場(chǎng)低迷的準(zhǔn)備，積極采取措施，如尋求資金支持、降價(jià)促銷、加強(qiáng)管理等，調(diào)整企業(yè)開發(fā)策略、經(jīng)營(yíng)策略、銷售策略等，適時(shí)主動(dòng)調(diào)整，將房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整對(duì)企業(yè)的影響降至最低。

四、XX年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析與展望

XX年，受房地產(chǎn)調(diào)控新政等因素影響，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)增長(zhǎng)明顯放緩。同時(shí)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)中基礎(chǔ)商品價(jià)格的上漲已經(jīng)擴(kuò)散到生產(chǎn)、消費(fèi)乃至服務(wù)領(lǐng)域，通貨膨脹對(duì)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)威脅越來(lái)越大。從國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)看，經(jīng)濟(jì)增速有所回落，同時(shí)市場(chǎng)價(jià)格漲幅仍處于高位，經(jīng)濟(jì)政策必須在“確保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)”和“抑制通貨膨脹”兩者之間平衡，調(diào)控難度加大。

根據(jù)XX年上半年宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況，我們預(yù)計(jì)XX年下半年房地產(chǎn)市

場(chǎng)將整體繼續(xù)處于調(diào)整之中，整體保持回落態(tài)勢(shì)。

1.投資增長(zhǎng)平穩(wěn)回落，住宅投資比重依舊會(huì)繼續(xù)平穩(wěn)上升；

2.房?jī)r(jià)大幅下跌可能性不存在，小幅下挫的可能性及其大，但下挫幅度不會(huì)超過(guò)15%；

在不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)價(jià)格走勢(shì)方面，預(yù)計(jì)XX年下半年不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)價(jià)格缺少空間和動(dòng)能繼續(xù)不斷大幅上行；而不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)價(jià)格繼續(xù)上漲的可能性遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于短期內(nèi)盤整下挫的可能性。

3.市場(chǎng)低迷期依舊持續(xù)，下半年低迷期解除可能性比較?。?/p>

4.銷售面積（或成交量）延續(xù)負(fù)增長(zhǎng)，回落幅度持續(xù)增大；

從銷售面積上看，XX年上半年，受宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)放緩以未來(lái)房?jī)r(jià)預(yù)期影響，市場(chǎng)持續(xù)保持觀望情緒，商品房銷售面積和銷售額同比均出現(xiàn)下降，且降幅基本上呈逐月擴(kuò)大態(tài)勢(shì)。預(yù)計(jì)下半年銷售面積將延續(xù)這種趨勢(shì)，繼續(xù)處于較低水平，但不排除隨著房地產(chǎn)商促銷力度的加大和價(jià)格下調(diào)的帶動(dòng)下銷售量出現(xiàn)回升，但整體增幅仍處于較低水平。

5.房屋銷售價(jià)格指數(shù)繼續(xù)回落，漲幅繼續(xù)負(fù)增長(zhǎng)。

第五篇：總結(jié)和未來(lái)展望

2011年總結(jié)和2012年展望

忙碌而充實(shí)的2011年一眨眼就過(guò)去了，首先要慶祝我們?nèi)贞懠瘓F(tuán)的兩家公司都能夠在全球經(jīng)濟(jì)不景氣的大背景，在公司領(lǐng)導(dǎo)的領(lǐng)導(dǎo)下成功地完成了董事對(duì)我們的目標(biāo)，應(yīng)該可以說(shuō)我們?cè)?011年交了一份滿意的答卷。

渡過(guò)了忙碌而充實(shí)的每一天，轉(zhuǎn)眼間我來(lái)日陸快兩年。從一個(gè)對(duì)化工危險(xiǎn)品毫無(wú)概念的員工，成長(zhǎng)為一個(gè)對(duì)倉(cāng)庫(kù)業(yè)務(wù)基本可以獨(dú)擋一面的銷售人員。從我個(gè)人的性格來(lái)說(shuō)，本人也覺得比較適合這種長(zhǎng)期與人交流和溝通的工作，還比較擅長(zhǎng)做銷售類的工作。2011年10月開始到現(xiàn)在的2011年，在我司外高橋倉(cāng)庫(kù)存放不下和同時(shí)發(fā)展外高橋倉(cāng)庫(kù)業(yè)務(wù)的前提下，通過(guò)個(gè)人的努力發(fā)展起了危險(xiǎn)品倉(cāng)庫(kù)保稅與非保稅的外包業(yè)務(wù)。累計(jì)純利潤(rùn)已經(jīng)達(dá)到15萬(wàn)多。在2011年1月6日已經(jīng)簽約了一個(gè)新的外包倉(cāng)庫(kù)的業(yè)務(wù)，包租面積達(dá)到了800m2，每月穩(wěn)定的倉(cāng)儲(chǔ)費(fèi)以及操作費(fèi)用的純利潤(rùn)為10000元左右，包租期限為一年整，也算是我在2011年給公司的一個(gè)新年禮物吧。正因?yàn)槿绱耍椰F(xiàn)在可以堂堂正正對(duì)一些人說(shuō)，我在日陸實(shí)現(xiàn)了我存在的意義，以及完全體現(xiàn)我的個(gè)人價(jià)值。同時(shí)也非常感謝公司領(lǐng)導(dǎo)對(duì)我的支持以及對(duì)我的能力的肯定。當(dāng)然，我也絕不會(huì)躺在現(xiàn)有的成績(jī)上，2011年?duì)幦「鞣矫娓弦粚訕恰?/p>

鞭策自己在2011年要完成目標(biāo)如下：

一、工作目標(biāo)

1.在做好現(xiàn)有外高橋倉(cāng)庫(kù)等業(yè)務(wù)的前提下，同時(shí)全面開拓臨港新倉(cāng)庫(kù)的業(yè)務(wù)。

2.對(duì)于利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)比較高的外包倉(cāng)庫(kù)業(yè)務(wù)，也將是我2011年繼續(xù)努力的重要目標(biāo)。同時(shí)，還要更加完善與規(guī)范外包倉(cāng)庫(kù)的操作流程，進(jìn)一步地提高服務(wù)水平。外包倉(cāng)庫(kù)的優(yōu)勢(shì)就是充分利用現(xiàn)有的資源進(jìn)行優(yōu)（轉(zhuǎn)載自本網(wǎng)http://，請(qǐng)保留此標(biāo)記。）化與利用，達(dá)到盈利。當(dāng)然，一定要讓客戶先理解好nrs介入倉(cāng)庫(kù)業(yè)務(wù)的意義。以及讓日陸倉(cāng)庫(kù)的服務(wù)名揚(yáng)于危險(xiǎn)品倉(cāng)儲(chǔ)行業(yè)，不管是自有倉(cāng)庫(kù)還是外包倉(cāng)庫(kù)，全面擴(kuò)大我司的知名度。

3.在維護(hù)好自社倉(cāng)庫(kù)的客戶業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，積極地去開拓新的客戶。定期地去拜訪現(xiàn)有倉(cāng)庫(kù)的重要客戶，以及經(jīng)常與他們保持良好的溝通與關(guān)系。

對(duì)于貨代與運(yùn)輸?shù)目蛻粢餐瑫r(shí)積極地開拓，全面開展公司的營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)。特別要開發(fā)長(zhǎng)期性的最終客戶的業(yè)務(wù)。運(yùn)輸這一塊，最重要的還是要開發(fā)可以讓自有車輛可以運(yùn)作的運(yùn)輸業(yè)務(wù)。

4.由于營(yíng)業(yè)人員是代表公司的窗口與形象，更專業(yè)的知識(shí)可以更好地獲得客戶的信賴和信任。所以更要全面學(xué)習(xí)與掌握危險(xiǎn)品化工物流方面的相關(guān)的各種專業(yè)知識(shí)，不斷地充實(shí)自己。使自己變得更強(qiáng)大。

5在工作之余多學(xué)習(xí)iso tank方面的業(yè)務(wù)知識(shí)，為今后可以更全面地開拓油罐箱的國(guó)內(nèi)外業(yè)務(wù)作好準(zhǔn)備。

二、生活目標(biāo)

1.我的價(jià)值觀是工作是為了更好的生活。我會(huì)更加合理地安排好自己的業(yè)余生活。

2.只有家庭穩(wěn)定才能實(shí)現(xiàn)社會(huì)的穩(wěn)定，2011年的首要目標(biāo)是圓滿完成自己的終身大事。爭(zhēng)取能夠拿到上海日陸外聯(lián)發(fā)對(duì)員工福利的1000元獎(jiǎng)勵(lì)金。

3.今后的生活駕車還是必不可少的一項(xiàng)技能，我要在上半年拿到駕駛證書。

4.由于我已經(jīng)參加工作10年了，可以享受勞動(dòng)法規(guī)定的10天有薪假期。2011年我會(huì)合理安排休假，在不影響工作的前提下，走出上海，如有可能走出中國(guó)去看看外面精彩的世界。一個(gè)人的眼界開闊了，看問(wèn)題和事情的角度也會(huì)更開闊，站的可以更高，看的也可以更遠(yuǎn)。