第一篇：中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)2013總結(jié) 2014年展望

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)2013總結(jié) 2014年展望

2013-12-27 06:48中國(guó)指數(shù)研究院| 分享 掃描到手機(jī)

[摘要]中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)2013總結(jié) 2014年展望

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)2013總結(jié)2014年展望

一、2013年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)總結(jié)

1.政策環(huán)境：中央著力深化改革、調(diào)控以穩(wěn)為主，不同城市政策分化

2013年，“宏觀穩(wěn)、微觀活”成為房地產(chǎn)政策的關(guān)鍵詞，全國(guó)整體調(diào)控基調(diào)貫徹始終，不同城市政策導(dǎo)向出現(xiàn)分化。年初“國(guó)五條”及各地細(xì)則出臺(tái)，繼續(xù)堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖，“有保有壓”方向明確。下半年以來，新一屆政府著力建立健全長(zhǎng)效機(jī)制、維持宏觀政策穩(wěn)定，十八屆三中全會(huì)將政府工作重心明確為全面深化改革；不動(dòng)產(chǎn)登記、保障房建設(shè)等長(zhǎng)效機(jī)制工作繼續(xù)推進(jìn)，而限購(gòu)、限貸等調(diào)控政策更多交由地方政府決策。不同城市由于市場(chǎng)走勢(shì)分化，政策取向也各有不同，北京、上海等熱點(diǎn)城市陸續(xù)出臺(tái)措施平抑房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，而溫州、蕪湖等市場(chǎng)持續(xù)低迷的城市，在不突破調(diào)控底線的前提下，微調(diào)當(dāng)?shù)卣{(diào)控政策以促進(jìn)需求釋放。

2.新房：百城價(jià)格指數(shù)持續(xù)上漲，重點(diǎn)城市供需兩旺創(chuàng)近四年新高，全國(guó)銷售創(chuàng)紀(jì)錄，投資開工上行

價(jià)格方面，百城價(jià)格指數(shù)環(huán)比連續(xù)18個(gè)月上漲，今年以來累計(jì)上漲10.74%，同比連續(xù)12個(gè)月上漲，漲幅擴(kuò)大至10.98%，十大城市漲幅明顯高于百城平均水平，北京、廣州、深圳尤為突出。成交方面，重點(diǎn)城市住宅成交量同比增長(zhǎng)16%，總量為近四年同期最高，一二線城市由于上年成交量回升力度較大，今年同比增速略低于三線城市。供應(yīng)方面，重點(diǎn)城市新批上市面積總量同比增長(zhǎng)15%，為近四年最高，“金九”為年內(nèi)高峰，即使在11月季節(jié)性低點(diǎn)，多數(shù)城市供應(yīng)量仍在高位，多數(shù)城市庫(kù)存水平止跌上揚(yáng)，出清周期略有延長(zhǎng)但仍處于近年較低水平。全國(guó)來看，商品房銷售面積和銷售額增速明顯好于去年，規(guī)模創(chuàng)歷史新高；投資額增速高于去年；新開工面積止跌反彈，規(guī)模有望超越2011年高點(diǎn)；資金來源整體增速有所回升，總體高于同期開發(fā)投資增速，企業(yè)資金狀況處于歷史較好水平。

3.二手房：十大城市量?jī)r(jià)創(chuàng)新高，上半年尤為突出，下半年漸趨平穩(wěn) 價(jià)格方面，2013年1-11月，十大城市主城區(qū)二手住宅均價(jià)累計(jì)上漲18.5%，漲幅超過新房2.5個(gè)百分點(diǎn)，三季度以來漲幅漸趨平穩(wěn)，11月價(jià)格達(dá)26484元/平方米，創(chuàng)歷史新高。成交方面，受3月成交量激增帶動(dòng)，1-8月十大城市二手住宅總成交量已超過去年全年，之后幾個(gè)月總體平穩(wěn)，前11月共成交94.13萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)64.5%，為近四年最高；上海、北京月均分別成交2.3萬(wàn)套和1.6萬(wàn)套，規(guī)模最為突出，占十大城市比重近五成。

4.土地：全國(guó)量?jī)r(jià)明顯好于去年，一線城市增長(zhǎng)最為顯著，地王頻出

供求方面，2013年1-11月，全國(guó)300個(gè)城市住宅用地推出及成交量同比分別增長(zhǎng)17.9%、34.2%，總出讓金同比大幅增長(zhǎng)69.8%，一線城市成交面積和成交額分別增長(zhǎng)73.8%和139.5%，增長(zhǎng)最為顯著。價(jià)格方面，全國(guó)300個(gè)城市住宅用地樓面均價(jià)同比上漲25.9%，溢價(jià)率達(dá)19.5%。今年以來地王總價(jià)水平明顯提高，約為去年的1.8倍，樓面均價(jià)突破1萬(wàn)元/平方米，創(chuàng)歷史新高。

5.企業(yè)：銷售業(yè)績(jī)?cè)偕闲屡_(tái)階，拿地回歸一二線，融資渠道多樣化

銷售方面，2013年1-11月，龍頭企業(yè)銷售業(yè)績(jī)?cè)偕闲屡_(tái)階，推動(dòng)行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，十家代表企業(yè)銷售額和銷售面積同比分別增長(zhǎng)32%和26%，均有望超額完成年度目標(biāo)，千億俱樂部中新增中海、恒大、碧桂園3家。拿地方面，十大企業(yè)拿地規(guī)模和金額均大幅增長(zhǎng)，分別同比增長(zhǎng)47%和87%，品牌房企回歸一二線城市，一線城市拿地占比明顯提高，拿地金額占比由去年的22%上升至29%，導(dǎo)致企業(yè)平均拿地成本提高近30%。資金方面，全行業(yè)整體償付能力有所提升，企業(yè)融資渠道多樣化，債券、票據(jù)等直接融資方式明顯增多，優(yōu)質(zhì)企業(yè)融資成本降低。

二、2014年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)展望

1.宏觀環(huán)境：經(jīng)濟(jì)合理增長(zhǎng)，貨幣政策保持穩(wěn)健，調(diào)控政策日趨分化

宏觀經(jīng)濟(jì)方面，2014年經(jīng)濟(jì)工作的核心是堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)，不再單純重視經(jīng)濟(jì)增速，穩(wěn)中求進(jìn)與改革創(chuàng)新兩者并重，結(jié)構(gòu)優(yōu)化是關(guān)鍵。貨幣政策方面，央行繼續(xù)保持穩(wěn)健的貨幣政策，短期內(nèi)信貸和社會(huì)融資仍將平穩(wěn)增長(zhǎng)，但利率市場(chǎng)化、匯率改革等金融改革也將穩(wěn)步推進(jìn)，中長(zhǎng)期貨幣信貸環(huán)境不再寬松。房地產(chǎn)調(diào)控方面，隨著不同區(qū)域市場(chǎng)表現(xiàn)分化進(jìn)一步加劇，調(diào)控政策取向進(jìn)一步差異化。隨著土地、財(cái)稅制度改革和住房供應(yīng)體系的穩(wěn)步推進(jìn)，以市場(chǎng)為決定作用的調(diào)控機(jī)制將逐步形成，行業(yè)中長(zhǎng)期環(huán)境日趨明晰，有助于社會(huì)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)的健康理性發(fā)展。

2.市場(chǎng)趨勢(shì)：整體繼續(xù)向好但增速放慢，上半年增速較高下半年趨緩 根據(jù)“中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”，在宏觀經(jīng)濟(jì)和貨幣信貸平穩(wěn)增長(zhǎng)、房地產(chǎn)調(diào)控政策整體平穩(wěn)的背景下，2014年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)“銷售量?jī)r(jià)繼續(xù)增長(zhǎng)但增速放慢，投資新開工增長(zhǎng)平穩(wěn)”的特點(diǎn)。成交方面，明年新增貸款和社會(huì)融資額增長(zhǎng)繼續(xù)推動(dòng)商品房需求增長(zhǎng)，但貨幣政策保持穩(wěn)健、信貸擴(kuò)張放慢和高基數(shù)導(dǎo)致增速放緩，預(yù)計(jì)2014年全國(guó)商品房銷售面積同比增長(zhǎng)5.5%-7.8%，增幅明顯低于2013年；市場(chǎng)慣性使得明年上半年同比增速相對(duì)較高，同比增長(zhǎng)7.9%，下半年總量高但同比增速放緩至6.1%。供應(yīng)方面，土地成交回暖推動(dòng)新開工面積繼續(xù)增長(zhǎng)，但在多數(shù)城市潛在供應(yīng)充足、銷售增長(zhǎng)趨緩、貨幣政策穩(wěn)健的背景下，全國(guó)新開工和投資增速放緩，預(yù)計(jì)明年全國(guó)新開工面積同比增長(zhǎng)6.0%-8.0%，房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增長(zhǎng)15.0%-17.5%。價(jià)格方面，供應(yīng)加大及信貸投放趨緩，減緩房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭，預(yù)計(jì)全國(guó)商品房銷售均價(jià)同比上漲7.0%-7.6%，但熱點(diǎn)城市受供求矛盾突出和高地價(jià)推動(dòng)，房?jī)r(jià)上行壓力依然較大。

表：2014年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)預(yù)測(cè) 指標(biāo) 絕對(duì)量 同比增速 特點(diǎn)

商品房銷售面積 13.7-14.0億平方米 5.5%-7.8% 銷售面積繼續(xù)增長(zhǎng)但全年增速放緩，上半年增速較高下半年漸趨平緩 商品房銷售價(jià)格 6705-6746元/平方米 7.0%-7.6% 全國(guó)價(jià)格漲幅收窄，熱點(diǎn)城市價(jià)格上行壓力依舊突出 房屋新開工面積 20.9-21.3億平方米 6.0%-8.0% 新開工面積繼續(xù)增長(zhǎng)，但增速放緩 房地產(chǎn)開發(fā)投資額 9.8-10.0萬(wàn)億元 15.0%-17.5% 開發(fā)投資額平穩(wěn)增長(zhǎng)，增速略有回落

3.關(guān)注點(diǎn)：分化加劇與風(fēng)險(xiǎn)積聚促使行業(yè)轉(zhuǎn)型，市場(chǎng)逐步回歸理性

1)分化加?。翰煌鞘辛?jī)r(jià)走勢(shì)和政策導(dǎo)向分化繼續(xù)加劇，企業(yè)馬太效應(yīng)日趨明顯 不同城市量?jī)r(jià)走勢(shì)和政策分化進(jìn)一步加劇，一線城市和熱點(diǎn)二線城市供不應(yīng)求壓力持續(xù)，雖然2013年新開工項(xiàng)目將增加2014年供應(yīng)，但高地價(jià)使得當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)上漲壓力依然突出，政策有加碼可能；多數(shù)二線城市供需均衡價(jià)格平穩(wěn)；大多數(shù)三四線城市供應(yīng)充足，部分城市需警惕供應(yīng)過剩和價(jià)格下行風(fēng)險(xiǎn)，少數(shù)城市或?qū)⒗^續(xù)松綁政策鼓勵(lì)需求，而毗鄰核心城市的三四線城市量?jī)r(jià)仍有空間。企業(yè)馬太效應(yīng)日趨明顯，大企業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)繼續(xù)擴(kuò)大，中型企業(yè)不進(jìn)則退，小企業(yè)邊緣化。

2)風(fēng)險(xiǎn)積聚：經(jīng)濟(jì)降速、制度變革、需求透支等風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步積聚，高速增長(zhǎng)后回歸理性勢(shì)在必行

經(jīng)濟(jì)方面，中長(zhǎng)期來看經(jīng)濟(jì)增速和貨幣信貸投放將趨緩，2014年全面深化改革落地也將加大短期經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，支持房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的動(dòng)力減弱；政策方面，稅收、土地、金融等關(guān)鍵要素改革逐步落實(shí)，長(zhǎng)效機(jī)制完善促進(jìn)行業(yè)環(huán)境轉(zhuǎn)變；需求方面，過去多年量?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)使得需求透支，人口老齡化和城鎮(zhèn)化速度放慢等行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步積聚，在2013年商品房量?jī)r(jià)創(chuàng)下歷史新高后，成交量已接近潛在上限，未來理性回歸勢(shì)在必行。

3)行業(yè)轉(zhuǎn)型：消費(fèi)升級(jí)、政策支持促使更多企業(yè)轉(zhuǎn)向旅游地產(chǎn)等新領(lǐng)域，但去化周期長(zhǎng)等風(fēng)險(xiǎn)亟待關(guān)注近年來，在消費(fèi)升級(jí)、政策支持下，更多企業(yè)轉(zhuǎn)向傳統(tǒng)領(lǐng)域之外的旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)等，品牌房企拓展力度尤其突出。對(duì)規(guī)模在100萬(wàn)平米以上的300個(gè)樣本項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，總規(guī)模接近8億平方米，海南、山東等東南沿海地區(qū)最為明顯，規(guī)模在500萬(wàn)甚至1000萬(wàn)平米以上的項(xiàng)目時(shí)有出現(xiàn)。但是，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目資金投入大、去化周期長(zhǎng)、供應(yīng)規(guī)模龐大可能超過潛在需求、同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)等風(fēng)險(xiǎn)亟待關(guān)注。

第二篇：2011中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)展望

2011中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)展望

于澤遠(yuǎn)

2010年最能攪動(dòng)中國(guó)各方神經(jīng)的當(dāng)屬房地產(chǎn)市場(chǎng)。從年初房?jī)r(jià)飆升，到4月中旬“國(guó)十條”出臺(tái)抑制房?jī)r(jià)；從9月房?jī)r(jià)再度上揚(yáng)，到9月底官方祭出第二輪調(diào)控措施；從11月樓市量?jī)r(jià)齊升，到官方將進(jìn)行新一輪調(diào)控的傳言，中央高層、地方政府、房地產(chǎn)商、境內(nèi)外投資投機(jī)者，及普通消費(fèi)者在混沌的中國(guó)樓市博弈混戰(zhàn)，一時(shí)殺得難解難分。樓市風(fēng)起云涌

由于房?jī)r(jià)最能吸引普羅大眾的眼球，今年中國(guó)各路媒體對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)注程度前所未有。風(fēng)起云涌的樓市也為媒體提供無(wú)盡的刺激素材：高層希望調(diào)控房?jī)r(jià)、地方政府指望賣地生錢、央企紛紛圈地賺錢、國(guó)內(nèi)外炒家抬高樓市撈錢、剛性需求的普通人沒錢，加上經(jīng)濟(jì)學(xué)家種種分析、地產(chǎn)大嘴屢屢放炮等等，房地產(chǎn)市場(chǎng)隔三差五就會(huì)成為各路媒體的封面或主打。如果要盤點(diǎn)2010年中國(guó)最熱門的話題，房地產(chǎn)市場(chǎng)輪番上演的漲價(jià)與調(diào)控當(dāng)能拔得頭籌。

但漲價(jià)與調(diào)控誰(shuí)勝誰(shuí)負(fù)，目前還很難給出答案。有人將房?jī)r(jià)的上漲與調(diào)控戲稱為“強(qiáng)強(qiáng)博弈”?！皬?qiáng)強(qiáng)”指的是主導(dǎo)官方調(diào)控政策的常務(wù)副總理李克強(qiáng)與代表房地產(chǎn)商利益的“名嘴”任志強(qiáng)。任志強(qiáng)向來對(duì)官方調(diào)控房?jī)r(jià)的努力嗤之以鼻，認(rèn)為房?jī)r(jià)只能是越調(diào)越高。雖然他今年勸告地產(chǎn)商“從了”調(diào)控政策，象征性降些價(jià)格配合官方動(dòng)作，但今年11月中國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格仍然同比上漲7.7%，環(huán)比上漲0.3%。這說明，在“強(qiáng)強(qiáng)之爭(zhēng)”中，任志強(qiáng)們并未處于下風(fēng)。

在房?jī)r(jià)堅(jiān)挺的現(xiàn)實(shí)面前，曾對(duì)調(diào)控樓市抱有厚望的人開始失望。他們認(rèn)為，在權(quán)力大于市場(chǎng)的中國(guó)，官方應(yīng)該有能力、有辦法讓房?jī)r(jià)回歸理性。但大半年過去了，北京、上海等大城市的房?jī)r(jià)不僅沒有明顯下跌，甚至還略有上揚(yáng)。這說明官方調(diào)控房?jī)r(jià)的意愿并不強(qiáng)烈，或是調(diào)控的手段不大對(duì)癥。

用降價(jià)多少來衡量官方調(diào)控房市的成敗，多少有些片面或誤讀。因?yàn)?，在地方政府仍依賴土地?cái)政、國(guó)內(nèi)外熱錢隨時(shí)可能涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)的大背景下，官方能摁住中國(guó)一線城市房?jī)r(jià)快速上漲的勢(shì)頭，已屬不易。

降價(jià)并不是官方調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要目標(biāo)，官方也沒有提出過房?jī)r(jià)應(yīng)該下降多少。按照李克強(qiáng)的說法，官方的目標(biāo)是要完善住房體制機(jī)制和政策體系，滿足普通民眾的住房需求，要通過財(cái)稅、金融、土地等政策調(diào)節(jié)，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，抑制投資投機(jī)性住房需求。

多數(shù)人買不起

這些調(diào)控措施如果落實(shí)，泡沫明顯的中國(guó)一線城市房?jī)r(jià)應(yīng)該有所下降，至少不會(huì)再快速上漲。但對(duì)于廣大中低收入者來說，房?jī)r(jià)的漲跌已經(jīng)和自己關(guān)系不大，因?yàn)榧词钩鞘械姆績(jī)r(jià)大幅下降，他們中的大多數(shù)仍然買不起，有些人甚至也租不起。

中國(guó)實(shí)行住房市場(chǎng)化10多年來，巨額收益讓地方政府不愿把土地、尤其是位置較好的土地投向保障性住房，廣大中低收入者也被拋入市場(chǎng)去尋找住所。在權(quán)貴和富有階層因樓市繁榮而迅速積累財(cái)富的時(shí)候，中低收入者要么當(dāng)房市的看客，要么淪為“房奴”。房?jī)r(jià)與占人口大多數(shù)的中低收入者不相干，早已不僅是經(jīng)濟(jì)或民生問題，更是關(guān)系到社會(huì)能否穩(wěn)定的政治問題。高層近來之所以不顧一些地方政府和任志強(qiáng)們明里暗里的推諉干擾，強(qiáng)力整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)，主要目的是讓大多數(shù)人能住有所居，為經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展提供基本保障。這遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了“兩強(qiáng)博弈”的利益糾葛，而回歸到政府的良知、職能和責(zé)任等基本政治理念。

要讓大多數(shù)人住有所居，抑制投機(jī)、調(diào)控房?jī)r(jià)其實(shí)只是規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的一方面，官方更重要的工作是為廣大中低收入者提供保障性住房。李克強(qiáng)十分清楚，大規(guī)模建設(shè)保障性住房不僅是社會(huì)穩(wěn)定的需要，也是最終理順中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的治本之道。由于地方政府在保障性住房建設(shè)上往往都欠賬巨大，且缺乏還債動(dòng)力，中央必須下大決心、花大力氣才能推動(dòng)他們承擔(dān)這部分責(zé)任。這是今年8月以來，他頻繁在各地考察、督促地方政府按時(shí)按量興建保障房的重要原因。

事實(shí)上，興建保障性住房才是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控最為艱巨的部分，因?yàn)榕c任志強(qiáng)代表的逐利地產(chǎn)商相比，地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴是中央調(diào)控房市面臨的更“強(qiáng)”的對(duì)手。因此，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的“強(qiáng)強(qiáng)之爭(zhēng)”不僅是李克強(qiáng)與任志強(qiáng)，也是李克強(qiáng)所代表的中央與地方“豪強(qiáng)”之間的博弈。

在今年建成580萬(wàn)套保障房的基礎(chǔ)上，中國(guó)近日宣布將明年的保障房建設(shè)規(guī)模從680萬(wàn)套大幅提升到1000萬(wàn)套，保障性住房工程投資將超過1萬(wàn)億元人民幣（約2000億新元），達(dá)到全國(guó)房地產(chǎn)投資規(guī)模的20%。看來，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“強(qiáng)強(qiáng)博弈”中，李克強(qiáng)的砝碼在增加，勝算也在增加。

第三篇：2017中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)與展望(完整篇)

2017中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)與展望（完整篇）

政策篇：三四線將成“去杠桿”主戰(zhàn)場(chǎng)，長(zhǎng)效機(jī)制或來得更快

2017年，調(diào)控政策不斷加碼，更多三四線城市加入調(diào)控行列?！跋奘邸背蔀?017年房地產(chǎn)調(diào)控一大亮點(diǎn)，自3月份廈門率先落地個(gè)人限售令，限售城市現(xiàn)已擴(kuò)容至46城，另有7城升級(jí)限售。與此同時(shí)，金融去杠桿持續(xù)推進(jìn)，嚴(yán)格限貸同時(shí)，熱點(diǎn)城市嚴(yán)查“消費(fèi)貸”資金流向，嚴(yán)防資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。在購(gòu)房市場(chǎng)壓制需求、遏制投資、降低購(gòu)買力之后，三四季度開始全力推進(jìn)租賃市場(chǎng)建設(shè)發(fā)展，12城首批開展住房租賃試點(diǎn)，各地方土地供應(yīng)層面也紛紛予以積極支持，上海、廣州、杭州等熱點(diǎn)一、二線城市掛牌并出讓多宗租賃用地的同時(shí)，集體建設(shè)用地改建租賃住房等加快制度性破冰。尤其是“十九大”明確定位“房子是用來住的，不是用來炒的”，房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的相關(guān)具體措施恐將加快落地出臺(tái)。閱讀全文> 行業(yè)篇：2017行業(yè)銷售沖16億平或13萬(wàn)億元，2018高位下滑

2017年，調(diào)控政策層層升級(jí)，范圍已波及到更多的三四線城市，雖然政府頒布了嚴(yán)苛的“限價(jià)”政策，在土拍、預(yù)售證、銷售備案等環(huán)節(jié)層層設(shè)卡，但商品房銷售面積、金額仍雙創(chuàng)新高，待售面積持續(xù)下滑；土地購(gòu)置面積增速也由負(fù)轉(zhuǎn)正，一、二線土拍火爆熱潮蔓延至三四線城市，地價(jià)“水漲船高”；與之形成鮮明對(duì)比的是，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速、新開工面積增速都有放緩的趨勢(shì)，商辦庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)依舊。隨著當(dāng)前調(diào)控主基調(diào)不變，各類政策力度不放松,政策疊加效果將在2018年繼續(xù)加深，預(yù)計(jì)行業(yè)各項(xiàng)指標(biāo)將全線回落。閱讀全文> 城市篇：一線腰斬與三四線持續(xù)火爆,“新一線”地位再?gòu)?qiáng)化 2017年中國(guó)樓市整體規(guī)模穩(wěn)中有升，一再打破各種所謂“天花板“，但隨著調(diào)控政策不斷加碼和市場(chǎng)自身深入發(fā)展，各能級(jí)城市市場(chǎng)分化愈演愈烈。一線城市商品住宅交易規(guī)模幾乎腰斬，而三四線城市在持續(xù)高溫，成交占比持續(xù)上升，而二線城市市場(chǎng)分化嚴(yán)重，重慶、青島、西安、沈陽(yáng)等二線城市強(qiáng)勢(shì)崛起并形成量?jī)r(jià)齊升之勢(shì)，而2016年的熱點(diǎn)城市如合肥、蘇州等成交量急劇萎縮。從時(shí)間發(fā)展來看，上半年諸多項(xiàng)目開盤依舊屢屢”日光“，但進(jìn)入三四季度之后，成交逐漸陷入疲態(tài)，開盤去化率逐漸降低，市場(chǎng)需求后勁不足，房?jī)r(jià)快速上漲的勢(shì)頭也得到遏制。閱讀全文> 土地篇：成交量回升溢價(jià)率下滑，租賃用地嶄露鋒芒 2017年土地市場(chǎng)高開低走，在2016年“地王年“的映襯下明顯轉(zhuǎn)冷，熱點(diǎn)城市溢價(jià)率回落，“地王”銷聲匿跡。但在調(diào)控政策持續(xù)保持高壓的背景下，房企整體拿地規(guī)模達(dá)到了一個(gè)新的歷史高度。不管是大型房企，還是中等規(guī)模房企，均加強(qiáng)了在土地儲(chǔ)備上的擴(kuò)張。閱讀全文> 產(chǎn)品篇：

三、四房成主流與套型面積兩極化，豪宅成交銳減近年來，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)持續(xù)發(fā)生著顯著改變，一方面是基本住房需求滿足之后的改善需求上升，既有以小換大又有普通住宅換別墅或高檔住宅，另一方面是政策限制帶來的“一步到位”思路導(dǎo)致的首次置業(yè)產(chǎn)品更迭，與此同時(shí)，在一線和二線城市因房?jī)r(jià)攀升，剛需客群被迫壓縮套型建筑面積以控制總價(jià)，兩房、三房等套型小面積化趨勢(shì)依舊延續(xù)，成交占比明顯提升。2017年，市場(chǎng)需求產(chǎn)品結(jié)構(gòu)最顯著的兩大變化是，一個(gè)是四房住宅在各能級(jí)城市市場(chǎng)占有率直線上升。另一個(gè)是千萬(wàn)元級(jí)豪宅市場(chǎng)成交銳減，北上深仍是豪宅聚集地，而重慶、三亞和珠海等少數(shù)城市成為豪宅需求聚集新秀。閱讀全文> 客戶篇：中心城市客群加速外溢，“環(huán)新一線”成為投資熱點(diǎn)

2017年樓市整體保持在高位運(yùn)行的狀態(tài)，前11月住宅銷售面積同比上漲5.4%，市場(chǎng)熱度由一線、熱二線傳導(dǎo)至三四線城市。各大熱點(diǎn)城市前后均出臺(tái)了程度不一的限購(gòu)政策，剛需、首改成為市場(chǎng)的主力需求，但一線城市由于資產(chǎn)升值空間看漲，以資產(chǎn)配置為目的的購(gòu)房者依舊為數(shù)不少。閱讀全文> 營(yíng)銷篇：讓利空間收窄，全年?duì)I銷平淡 2017年，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策未有松綁的跡象，各地樓市調(diào)控政策趨嚴(yán)之勢(shì)明顯。自從2016年“930新政”發(fā)布以來，全國(guó)一線城市及強(qiáng)二線城市限購(gòu)、限貸、限價(jià)等調(diào)控政策趨嚴(yán)。在此背景下，為減少營(yíng)銷成本，房企今年整體營(yíng)銷表現(xiàn)顯得較為平淡。雖全年?duì)I銷力度減弱，但從整體來看，今年?duì)I銷依然可以分為上下兩場(chǎng)，上半場(chǎng)主要以恒大、碧桂園等大型房企的活動(dòng)營(yíng)銷為主，下半場(chǎng)是進(jìn)入10月之后，政策放松無(wú)望同時(shí)又面臨沖刺全面業(yè)績(jī)，才開始有其他房企參與銷售推廣。當(dāng)然，站在這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，基于“堅(jiān)持房子是用來住的,不是用來炒”的嚴(yán)調(diào)控市場(chǎng)環(huán)境，對(duì)于即將到來的2018年，我們還是就營(yíng)銷策略從形式、推廣及手段三個(gè)方面給予建議。閱讀全文> 融資篇：融資環(huán)境收緊，海外債和融資創(chuàng)新或成破局關(guān)鍵 從2016年9月30日北京出臺(tái)了“930”限購(gòu)政策開始，黃金周期間有二十多個(gè)城市紛紛出臺(tái)限購(gòu)新政，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新一輪的政策調(diào)控。與此同時(shí)，房地產(chǎn)融資環(huán)境也開始收緊。2016年10月，央行召集17家銀行開會(huì)，要求各行理性對(duì)待樓市，強(qiáng)化房貸管理。而后銀監(jiān)會(huì)、上交所、深交所、發(fā)改委等部門陸續(xù)發(fā)出新的政策，嚴(yán)控房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，信貸環(huán)境持續(xù)緊縮，包括嚴(yán)禁違規(guī)發(fā)放或挪用信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域、嚴(yán)禁銀行理財(cái)資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域、競(jìng)買土地需使用自有資金、控制房企公司債發(fā)行審核等等。在此背景下，2017年房企融資出現(xiàn)了怎樣的變化，房企未來又該何去何從呢？閱讀全文> 戰(zhàn)略篇：戰(zhàn)略分化繼續(xù)深入，長(zhǎng)租公寓或被提至戰(zhàn)略新高度 2017年標(biāo)桿房企業(yè)績(jī)規(guī)模和行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，但在土地價(jià)格不斷走高、政府不斷加碼調(diào)控下，房企的利潤(rùn)空間受到進(jìn)一步擠壓，整體盈利能力繼續(xù)降低。面對(duì)行業(yè)變革和市場(chǎng)挑戰(zhàn)，不同規(guī)模房企戰(zhàn)略分化加劇，中型企業(yè)依舊圈地跑馬，持續(xù)規(guī)模擴(kuò)張，搶占千億門檻；已有一定規(guī)模的龍頭房企在注重規(guī)模的基礎(chǔ)上，開始將經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)著眼于效益端，追求穩(wěn)健的財(cái)務(wù)和有質(zhì)量的利潤(rùn)增長(zhǎng)。房企將繼續(xù)謀求地產(chǎn)版圖多元化布局，特別是長(zhǎng)租公寓或?qū)⒊蔀槊髂攴科笾攸c(diǎn)布局的業(yè)務(wù)，不排除有些房企提升到更高的戰(zhàn)略高度。閱讀全文> 格局篇：百?gòu)?qiáng)規(guī)模增長(zhǎng)顯著、房企分化格局持續(xù)

第四篇：中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)2017總結(jié) amp 2018展望

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)2017總結(jié) amp 2018展望

012017年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)總結(jié)

1.政策：地方調(diào)控深化，長(zhǎng)效機(jī)制加速推進(jìn)，積極引導(dǎo)預(yù)期 2017年，房地產(chǎn)政策堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”基調(diào)，地方以城市群為調(diào)控場(chǎng)，從傳統(tǒng)的需求端調(diào)整向供給側(cè)增加進(jìn)行轉(zhuǎn)變，限購(gòu)限貸限售疊加土拍收緊，供應(yīng)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，調(diào)控效果逐步顯現(xiàn)。同時(shí)短期調(diào)控與長(zhǎng)效機(jī)制的銜接更為緊密，大力培育發(fā)展住房租賃市場(chǎng)、深化發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)，在控制房?jī)r(jià)水平的同時(shí)，完善多層次住房供應(yīng)體系，構(gòu)建租購(gòu)并舉的房地產(chǎn)制度，推動(dòng)長(zhǎng)效機(jī)制的建立健全。未來房地產(chǎn)政策短期將堅(jiān)持政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，主體政策收緊趨勢(shì)不變，形成“高端有市場(chǎng)、中端有支持、低端有保障”的住房發(fā)展格局。中長(zhǎng)期逐步構(gòu)建并完善長(zhǎng)效機(jī)制，中央政治局會(huì)議指出要加快住房制度改革和長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)，2018年長(zhǎng)效機(jī)制落實(shí)將進(jìn)一步加快。同時(shí)，短期調(diào)控與長(zhǎng)效機(jī)制的銜接將更為緊密，在維持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的同時(shí)，完善多層次住房供應(yīng)體系，這也將對(duì)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生更深遠(yuǎn)的影響，推動(dòng)住房觀念變化和住房居住屬性強(qiáng)化，為房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定建立更穩(wěn)固的基礎(chǔ)。

2.成交：重點(diǎn)城市成交下行，三四線城市增長(zhǎng)顯著 2017年1-11月，全國(guó)商品房銷售面積為14.7億平方米，同比增長(zhǎng)7.9%，全年銷售將創(chuàng)新高。其中商品住宅銷售面積12.6億平方米，同比增長(zhǎng)5.4%。價(jià)格方面，百城新建住宅均價(jià)環(huán)比漲幅持續(xù)回落，整體趨穩(wěn)。三四線城市在寬松的政策環(huán)境以及棚改貨幣化支持下，樓市全面回暖，拉動(dòng)全國(guó)銷售面積上揚(yáng)。另一方面，重點(diǎn)城市在嚴(yán)厲政策調(diào)控下，市場(chǎng)趨于穩(wěn)定，銷售面積同比增幅不斷回落，成交規(guī)模明顯縮減，一線城市降溫最為顯著。

(1)重點(diǎn)城市成交規(guī)模：供應(yīng)受限，全年成交規(guī)模明顯縮減，一線城市降幅最大

圖：2010-2017年11月50個(gè)代表城市 商品住宅月度成交量走勢(shì)

全年成交規(guī)模明顯縮減。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2017年1-11月50個(gè)代表城市商品住宅市場(chǎng)月均成交面積2943萬(wàn)平方米，同比下降24.2%，絕對(duì)值低于2015年同期水平。不同級(jí)別城市來看，一線代表城市成交規(guī)模下降最為明顯，絕對(duì)水平與2011年相當(dāng)。二線代表城市成交面積降至2015年水平。三線代表城市較去年成交回落，但絕對(duì)規(guī)模居相對(duì)高位。(2)重點(diǎn)城市成交結(jié)構(gòu)表現(xiàn)分化

基于套總價(jià)、結(jié)合成交量，我們將30個(gè)城市不同層次的樓盤分為三類：中低價(jià)位、中高價(jià)位、高價(jià)位，具體劃分方式為：首先根據(jù)套總價(jià)對(duì)所有新房樓盤進(jìn)行降序排列，成交量占前10%的屬于高價(jià)位樓盤，10%-40%屬于中高價(jià)位樓盤，后60%屬于中低價(jià)位樓盤。

表：2017年30個(gè)城市樓盤套總價(jià)的分類及其對(duì)應(yīng)的成交價(jià)格區(qū)間

注：不同城市樓盤成交數(shù)據(jù)覆蓋區(qū)域不同，如北京、上海等地包括所有區(qū)縣，重慶、廊坊等僅覆蓋主城區(qū)，不包括下轄縣市；北京不含自住型商品房；不同城市成交數(shù)據(jù)的物業(yè)類型均不含保障性住房。具體覆蓋區(qū)域和物業(yè)類型請(qǐng)參考CREIS中指數(shù)據(jù)詳細(xì)說明。2017年數(shù)據(jù)均為1-11月統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，下同。

展望未來，在樓市長(zhǎng)效機(jī)制作用下，房屋自住屬性強(qiáng)化，租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)不斷增多，剛需和中小戶型產(chǎn)品成交占比有望提升。此外，限售限貸等政策將有效抑制投資需求，降低大戶型產(chǎn)品購(gòu)買力，部分城市住宅高端化步伐或?qū)⒎啪?。?duì)于大多數(shù)二三線城市來說，首次購(gòu)房者更傾向于購(gòu)買大戶型產(chǎn)品，且隨著時(shí)間的推移，改善需求也將陸續(xù)釋放，未來這類城市中高端大戶型房源銷量占比將進(jìn)一步上升。3.土地：成交規(guī)模近四年首增長(zhǎng)，緩解供應(yīng)壓力，但高價(jià)地存風(fēng)險(xiǎn)

圖：2011-2017年11月全國(guó)300個(gè)城市住宅和商辦用地推出面積

注：如無(wú)特殊說明，土地面積指規(guī)劃建筑面積；所有土地?cái)?shù)據(jù)來自公開招拍掛市場(chǎng) 全國(guó)各類土地推出量由降轉(zhuǎn)升，住宅用地推地量增幅最大。2017年以來，為緩解供求壓力，政府積極推地，尤其是住宅用地，推地量增幅最大。截至11月，全國(guó)300個(gè)城市共推出各類用地17.5億平方米，同比增長(zhǎng)10.8%，增幅較2016年上升了19.5個(gè)百分點(diǎn)，推地總量與2015年基本持平。成交方面，各類土地成交量開始回升，1-11月共成交14.7億平方米，同比增長(zhǎng)12.5%。其中住宅用地成交7.0億平方米，同比增長(zhǎng)22.9%。

圖：2011-2017年11月全國(guó)300個(gè)城市住宅和商辦用地成交樓面均價(jià)及平均溢價(jià)率

住宅用地成交樓面均價(jià)繼續(xù)上漲，溢價(jià)率開始回落。2017年全國(guó)300個(gè)城市各類用地成交樓面均價(jià)為2343元/平方米，較2016年同期上漲25.6%。其中住宅用地樓面均價(jià)為4094元/平方米，同比上漲22.0%；商辦用地為2328元/平方米，同比上漲19.6%。溢價(jià)率方面，2017年全國(guó)300個(gè)城市各類用地平均溢價(jià)率為30.3%，較2016年下降12.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅用地平均溢價(jià)率35.2%，較2016年下降19.7個(gè)百分點(diǎn)；商辦用地平均溢價(jià)率為13.8%，較2016年下降0.4個(gè)百分點(diǎn)。

4.企業(yè)：龍頭加速領(lǐng)跑、中型企業(yè)進(jìn)退分化，競(jìng)爭(zhēng)格局面臨巨變

2017年，品牌房企銷售業(yè)績(jī)?cè)賱?chuàng)新高，龍頭房企提前完成全年銷售目標(biāo)，市場(chǎng)占有率快速提升，行業(yè)規(guī)模效應(yīng)不斷發(fā)酵。企業(yè)拿地補(bǔ)倉(cāng)熱情不減，品牌房企拿地金額占同期商品房銷售金額四成左右，整體趨于理性，拿地重心向三四線城市下沉。行業(yè)分化加劇，兼并重組成為一種趨勢(shì)。同時(shí)，行業(yè)進(jìn)入發(fā)展新周期，房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)務(wù)模式和服務(wù)方式亟待重構(gòu)，品牌企業(yè)通過全產(chǎn)業(yè)鏈的復(fù)合布局保持規(guī)模增長(zhǎng)。(1)銷售業(yè)績(jī)：品牌房企銷售業(yè)績(jī)顯著提升，市場(chǎng)占有率不斷提高

圖：2012年至2017年11月代表企業(yè)月度銷售額及同比增速 重點(diǎn)監(jiān)測(cè)房企銷售金額保持增長(zhǎng)。2017年，在三四線城市帶動(dòng)下全國(guó)商品房銷售面積再創(chuàng)新高，品牌房企借勢(shì)壯大規(guī)模，銷售業(yè)績(jī)保持增長(zhǎng)。1-11月，20家品牌房企累計(jì)銷售額達(dá)到34121億元，較去年同期提高47.8%，銷售面積26065萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)34.8%。

行業(yè)集中度加速提升，品牌房企市場(chǎng)占有率持續(xù)走高。2017年1-11月，20家品牌房企市場(chǎng)占有率進(jìn)一步提升，其中銷售金額占有率為29.5%，較2016年提升8.4個(gè)百分點(diǎn)，銷售面積占有率為17.8%，較2016年提升4.5個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，部分中小企業(yè)市場(chǎng)份額有所下降，領(lǐng)先房企壟斷特征明顯，中小房企競(jìng)爭(zhēng)壓力增大。

(2)拿地融資：品牌房企拿地規(guī)模增加，境外融資規(guī)模增長(zhǎng) 圖：2012年1月-2017年11月20家代表企業(yè)拿地面積和金額情況

注：品牌房企包括：萬(wàn)科、保利、中海、恒大、碧桂園、華潤(rùn)、世茂、綠城、融創(chuàng)、龍湖、金地、富力、雅居樂、遠(yuǎn)洋、新城、建業(yè)、招商、首創(chuàng)、合景泰富、越秀

圖：2011-2017年11月20家代表企業(yè)拿地金額在各等級(jí)城市的分布

企業(yè)加大土地投資，城市圈及其周邊三四線城市拿地規(guī)模增長(zhǎng)顯著。2017年1-11月，品牌房企拿地積極，20家代表企業(yè)累計(jì)拿地23794萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)75.4%；累計(jì)拿地金額14434億元，同比增長(zhǎng)86.0%。其中，碧桂園拿地金額2498億元，位于房企之首。保利、世茂、龍湖和金地等企業(yè)拿地金額同比翻番。從房企拿地分布來看，大型房企重點(diǎn)把握主要城市群市場(chǎng)。在京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角、長(zhǎng)江中游及成渝5個(gè)城市群，大型房企拿地面積占總拿地面積六成以上，1-11月，企業(yè)在三四線城市拿地占比為25.7%，較去年提高了9.5個(gè)百分點(diǎn)。

2017年，房地產(chǎn)行業(yè)集中度持續(xù)提升，企業(yè)發(fā)展格局發(fā)生新變化。大型房企業(yè)績(jī)高速增長(zhǎng)，市場(chǎng)占有率越來越高。中型房企在復(fù)雜的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下分化趨勢(shì)愈加明顯，行業(yè)加速邁向寡頭競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代。對(duì)于開發(fā)企業(yè)來說，一方面要繼續(xù)把握增量市場(chǎng)空間，深耕重點(diǎn)都市圈及城市群，關(guān)注不同城市發(fā)展進(jìn)程，把握重點(diǎn)和潛力城市發(fā)展規(guī)律，擴(kuò)大自身規(guī)模。同時(shí)，可積極發(fā)展租賃、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和文化等領(lǐng)域，通過開發(fā)主業(yè)與新業(yè)務(wù)的協(xié)同發(fā)展，為企業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供長(zhǎng)期驅(qū)動(dòng)力。另一方面，企業(yè)可大力挖掘存量資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)價(jià)值，借助產(chǎn)品創(chuàng)新促進(jìn)居民消費(fèi)升級(jí)，提高開發(fā)主業(yè)服務(wù)附加值。通過業(yè)務(wù)模式和服務(wù)方式的變革和創(chuàng)新，保持企業(yè)持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展。022018年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)展望

經(jīng)濟(jì)貨幣環(huán)境，央行在三季度貨幣政策報(bào)告中指出堅(jiān)決落實(shí)好十九大精神和全國(guó)工作會(huì)議部署，關(guān)注點(diǎn)將更多集中于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和質(zhì)量效益的提高，宏觀政策保持連續(xù)性穩(wěn)定性，貨幣政策將與宏觀審慎政策相互配合，為供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革營(yíng)造中性適度的貨幣金融環(huán)境。展望2018年，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)向好趨勢(shì)不變，就業(yè)情況保持良好，同時(shí)金融嚴(yán)監(jiān)管、去杠桿政策延續(xù)，物價(jià)存一定上漲壓力，外圍貨幣環(huán)境變化對(duì)人民幣匯率的影響仍未消除，內(nèi)外因素共同決定短期內(nèi)貨幣政策不存在放松的基礎(chǔ)，而適度的中性調(diào)控更符合國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的需要。

政策方面，長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)迎關(guān)鍵期，市場(chǎng)中長(zhǎng)期運(yùn)行環(huán)境逐步確立，短期調(diào)控不放松穩(wěn)預(yù)期。未來樓市政策仍會(huì)延續(xù)“房子是用來住的，不是用來炒的”這一明確的主線，堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松，保持調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，把穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、化解泡沫風(fēng)險(xiǎn)作為重中之重，引導(dǎo)好市場(chǎng)預(yù)期。長(zhǎng)效機(jī)制繼續(xù)深化促發(fā)展。年末中央政治局會(huì)議分析研究2018年經(jīng)濟(jì)工作指出，2018年要引導(dǎo)和穩(wěn)定預(yù)期，加強(qiáng)和改善民生，要加快住房制度改革和長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)。明年將是長(zhǎng)效機(jī)制與短期調(diào)控結(jié)合的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，將進(jìn)一步加快相關(guān)長(zhǎng)效機(jī)制政策的落實(shí)和細(xì)化。

1.市場(chǎng)趨勢(shì)：成交回落，價(jià)格趨穩(wěn)，新開工、投資中低速增長(zhǎng)

在對(duì)國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)模型研究基礎(chǔ)上，同時(shí)借鑒國(guó)內(nèi)外的理論成熟、操作實(shí)際的國(guó)民經(jīng)濟(jì)動(dòng)態(tài)模型和行業(yè)模型，中國(guó)指數(shù)研究從中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展實(shí)際出發(fā)，設(shè)計(jì)建立了“中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”來研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期內(nèi)在規(guī)律和進(jìn)行政策評(píng)估設(shè)計(jì)。

根據(jù)“中國(guó)房地產(chǎn)中長(zhǎng)期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”，參照近期宏觀政策走向和黨的十九大精神，對(duì)2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)提出如下假設(shè)：

假設(shè)1：宏觀經(jīng)濟(jì)在結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型過程中穩(wěn)中向好（GDP增長(zhǎng)6.7%）；

假設(shè)2：貨幣政策穩(wěn)健中性（M2增長(zhǎng)10.1%，人民幣貸款余額增長(zhǎng)11.9%，新增貸款約14.2萬(wàn)億元）；

假設(shè)3：2018年基準(zhǔn)利率不變，熱點(diǎn)城市信貸政策收緊不放松；

假設(shè)4：因城施策，多措并舉，多管齊下，力促房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸平穩(wěn)理性。在滿足假設(shè)條件、不發(fā)生超預(yù)期事件的前提下，根據(jù)“中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”測(cè)算，2018年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)“成交回落，價(jià)格趨穩(wěn)，新開工、投資中低速增長(zhǎng)”的特點(diǎn)。

表：2018年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)預(yù)測(cè)結(jié)果

總體來看，本輪周期將持續(xù)5年或更長(zhǎng)時(shí)間，預(yù)計(jì)2018年市場(chǎng)下行。商品房銷售面積受到調(diào)控政策和貨幣環(huán)境的影響，將出現(xiàn)回調(diào)，全年降幅將達(dá)到9.3%~11.3%，其中一線銷售面積將保持平穩(wěn)，二線城市銷售面積或?qū)⒊霈F(xiàn)較為顯著的下降，三四線城市在基本完成去庫(kù)存后也將隨著二線城市之后面臨市場(chǎng)下行的壓力。鑒于一二線城市銷售回落，房企新開工意愿不足，將使全國(guó)新開工增長(zhǎng)受限，預(yù)計(jì)全年新開工的增幅會(huì)維持在4.5%~6.5%之間。投資方面，受到新開工增速放緩的影響，預(yù)計(jì)2018年企業(yè)補(bǔ)倉(cāng)意愿保持理性，在拿地投資支撐下，投資或?qū)⒊霈F(xiàn)小幅增長(zhǎng)，范圍在5.1%~7.1%之間。價(jià)格受到銷售回落影響，預(yù)計(jì)全年保持平穩(wěn)。2.關(guān)注點(diǎn)：因勢(shì)而變，把握增量、突破存量

(1)發(fā)展階段：經(jīng)濟(jì)增速與人口紅利仍是我國(guó)比較優(yōu)勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模將維持相對(duì)高位

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化運(yùn)行時(shí)間較短，依據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)不足以發(fā)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期規(guī)律，市場(chǎng)參與各方均在摸索中前行，借鑒具備長(zhǎng)周期房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷史的國(guó)家經(jīng)驗(yàn)顯得尤為重要。為了明確了解國(guó)家發(fā)展階段歷程，我們從經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)、人口紅利、城市化發(fā)展程度三個(gè)維度，選取人均GDP、三產(chǎn)占比、人口增速、撫養(yǎng)比、城鎮(zhèn)化率、城市群聚合力等六個(gè)指標(biāo)，將不同年份的美國(guó)、日本和中國(guó)看做獨(dú)立樣本，通過聚類分析各國(guó)發(fā)展階段并判斷我國(guó)未來的發(fā)展趨勢(shì)。結(jié)果顯示，美國(guó)經(jīng)濟(jì)水平達(dá)到頂層，日本在發(fā)展過程中經(jīng)濟(jì)開始倒退，目前我國(guó)的經(jīng)濟(jì)人口發(fā)展水平處于第二發(fā)展階段，與70年代的美國(guó)、80年代前后的日本處于同一水平。不過與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度和人口數(shù)量紅利仍是優(yōu)勢(shì)。一方面，與相應(yīng)時(shí)期的發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體相比，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速突出。同處第二發(fā)展階段的70年代后期的美國(guó)與80年代左右的日本的經(jīng)濟(jì)增速在2.5%-4.5%之間，與之相比，我國(guó)目前的經(jīng)濟(jì)增速仍處高位。另一方面，我國(guó)人口數(shù)量紅利仍有一定釋放空間，質(zhì)量紅利提升助力經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)的撫養(yǎng)比明顯較低，具備一定的人口紅利優(yōu)勢(shì)。

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未形成自身周期規(guī)律，但2017年樓市長(zhǎng)短期調(diào)控齊發(fā)，今年勢(shì)必會(huì)成為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)歷史上一個(gè)非常重要的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。從對(duì)比美國(guó)新開工情況來看，我國(guó)仍處于新房擴(kuò)張末期，租購(gòu)并舉體系下增量市場(chǎng)將保持相對(duì)高位運(yùn)行。縱觀美國(guó)房地產(chǎn)周期與市場(chǎng)結(jié)構(gòu)變化，長(zhǎng)期來看市場(chǎng)規(guī)模變化是相對(duì)平穩(wěn)的，需求存在慣性，除非有高強(qiáng)度利空刺激，市場(chǎng)并不會(huì)出現(xiàn)斷崖式下跌。隨著我國(guó)樓市長(zhǎng)效機(jī)制落地，住房保障等政策調(diào)控會(huì)更為長(zhǎng)期化，租購(gòu)并舉會(huì)成為新時(shí)代背景下的新格局，新房市場(chǎng)規(guī)模仍會(huì)處于相對(duì)高位。(2)租賃市場(chǎng)機(jī)會(huì)：主要市場(chǎng)集中在重點(diǎn)城市群，核心城市中高端租賃發(fā)展空間大

2017年，住房租賃市場(chǎng)受到社會(huì)各界空前關(guān)注，各級(jí)政府先后出臺(tái)多個(gè)政策，從多角度發(fā)文支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展。我們對(duì)我國(guó)當(dāng)前住房租賃市場(chǎng)的市場(chǎng)規(guī)模及未來市場(chǎng)空間進(jìn)行了詳細(xì)測(cè)算，結(jié)果顯示，2016年我國(guó)住房租賃市場(chǎng)規(guī)模達(dá)1.38萬(wàn)億元，至2020年可達(dá)近2萬(wàn)億元。

從流動(dòng)人口數(shù)量看，根據(jù)國(guó)家衛(wèi)計(jì)委數(shù)據(jù)，2016年，我國(guó)流動(dòng)人口總數(shù)為2.45億人，約占全國(guó)總?cè)丝诘牧种?。流?dòng)人口主要集中于城市群內(nèi)的一二線城市，是未來租賃市場(chǎng)發(fā)展的主要陣地。根據(jù)2010年第六次人口普查數(shù)據(jù)，我國(guó)流動(dòng)人口數(shù)量最多的十個(gè)城市分別為上海、北京、深圳、東莞、天津、廣州、佛山、成都、武漢、重慶。

從流動(dòng)人口收入來看，我國(guó)流動(dòng)人口收入增長(zhǎng)較快。根據(jù)《中國(guó)流動(dòng)人口發(fā)展報(bào)告》，2015年我國(guó)流動(dòng)人口平均月收入4598元，較2014年同比增長(zhǎng)19.0%，較2013年增長(zhǎng)34.5%，漲幅顯著高于全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入。

從流動(dòng)人口家庭房租支出占收入比值看，我國(guó)主要城市房租收入比較低，多數(shù)城市不足20%。這一結(jié)果與我國(guó)當(dāng)前發(fā)展所處階段及當(dāng)下人民生活習(xí)慣是相符的。一方面，我國(guó)目前尚處于發(fā)展中國(guó)家之列，人均GDP、家庭總收入等與大部分發(fā)達(dá)國(guó)家尚有不少差距。流動(dòng)人口家庭總體而言相對(duì)當(dāng)?shù)鼐用袷杖敫?，且收入中有相?dāng)比例需用于日常生活消費(fèi)支出，因此在居住上尚不足以追求過高居住品質(zhì)。另一方面，由于流動(dòng)人口在流入地“根基”并不牢靠，中國(guó)家庭普遍儲(chǔ)蓄及購(gòu)房意識(shí)較強(qiáng)，因此也不愿在租房上付出更高資金。綜合上文分析，我們認(rèn)為，在判斷我國(guó)城市未來租賃市場(chǎng)發(fā)展空間上，應(yīng)主要考慮租賃人口的絕對(duì)數(shù)量、流動(dòng)人口流動(dòng)范圍及租金增長(zhǎng)空間。此外，各城市流動(dòng)人口的長(zhǎng)期居留意愿、房?jī)r(jià)與租金差值、落戶門檻等也將影響各城市租賃市場(chǎng)發(fā)展的差異化。

人口的流動(dòng)對(duì)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展乃至城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展均至關(guān)重要。近年來隨著新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，大量農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)移到中小城鎮(zhèn)中落戶定居，然而這些城鎮(zhèn)不能提供足夠的就業(yè)機(jī)會(huì)，更多的就業(yè)機(jī)會(huì)仍集中在特大城市及周邊的城市群內(nèi)，未來仍將有大量人口向城市群內(nèi)移動(dòng)。若大城市及周邊城市群能夠提供相應(yīng)的住房租賃保護(hù)機(jī)制及一定的教育、醫(yī)療配套，這些城市的住房租賃市場(chǎng)才能持續(xù)健康發(fā)展。

第五篇：2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望

2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望

作者：房地產(chǎn)管理專家－李豪

2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)依然在“新國(guó)八條”政策之下渡過，整體市場(chǎng)情況明顯好于2011年，尤其是下半年。那么即將到來的2013年，房地產(chǎn)市場(chǎng)將如何？是否依然持續(xù)2011年的政策，或者是否有更嚴(yán)厲的政策呢？結(jié)合多種因素，我做一個(gè)大膽的預(yù)測(cè)：

1、2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)表面波瀾不驚，實(shí)際暗潮洶涌——表面量升價(jià)穩(wěn)，實(shí)際上是土地與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，各大商企競(jìng)爭(zhēng)加劇，未來房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)是拼戰(zhàn)略、拼模式、拼資本、拼管理、拼人才。

2、一、二線城市走暖，三、四線看量

3、大開發(fā)商繼續(xù)兼并，小開發(fā)商依然難受

4、復(fù)合地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等多業(yè)態(tài)、復(fù)合型地產(chǎn)形勢(shì)逐步成為主流

5、保障房進(jìn)一步推動(dòng)，房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)

6、稅制改革，經(jīng)濟(jì)回暖，股市不看好，樓市依然是主流

7、各地地鐵大進(jìn)軍，繼續(xù)推動(dòng)城市化和城郊一體化

8、大城市發(fā)展暫告一段落，城鎮(zhèn)鄉(xiāng)是下一波經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)發(fā)展的動(dòng)力