第一篇：2014年房地產(chǎn)行業(yè)總結(jié)分析及2015年展望(市場篇)

2014年房地產(chǎn)行業(yè)總結(jié)分析及2015年展望（市場篇）

2014柳暗花明，2015穩(wěn)定前行

2014年的中國樓市，可謂是一場前抑后揚(yáng)的大戲，二季度以來各地方政府雖陸續(xù)出臺救市政策：公積金貸款政策調(diào)整、發(fā)布購房落戶政策、甚至二、三線城市的限購全面退出，但依然無法改變開年以來市場成交的持續(xù)走冷態(tài)勢，直至“930”推出后才迎來市場反轉(zhuǎn)，并在四季度持續(xù)回暖。值此年歲更迭之際，站在全年的角度上，我們該如何看待2014年市場的變化？而在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，2015年房地產(chǎn)市場又將走向何處？

2014年回顧

一、市場綜述：年內(nèi)樓市走勢先抑后揚(yáng)，930限貸松綁成全年市場轉(zhuǎn)折點 回顧2014年國內(nèi)房地產(chǎn)市場走勢，一言以蔽之，可謂是“先抑后揚(yáng)“。今年前三季度市場的低迷，主要是因為在2013年市場大幅上揚(yáng)、需求透支之后，市場供應(yīng)卻沒有出現(xiàn)明顯回調(diào)，導(dǎo)致市場出現(xiàn)供大于求所致。四季度整體市場筑底回穩(wěn)，主因是基于政策利好。

從2013年開始，房地產(chǎn)政策發(fā)生了很大變化，從原先的調(diào)控思維變成現(xiàn)在的穩(wěn)定和支持的思路。今年政策面的支持早在2、3月份即已開始，從中央到地方政府救市政策相繼出臺，例如限購政策的調(diào)整和取消、地方上的按揭信貸支持、財稅補(bǔ)貼等等，但受到銀根持續(xù)緊縮的制約，均是成效不彰。直至930限貸放松出臺，解決了貨幣供應(yīng)，市場才迎來了真正的轉(zhuǎn)折點，再加上公積金、降息一系列組合拳政策的出臺，四季度國內(nèi)房地產(chǎn)市場方迎回升，諸多城市“銀十”鍍金，11月樓市再接再厲，超過10月水平，創(chuàng)下年內(nèi)成交量新高。

從全年銷售情況來看，一線城市雖沒有受到政策變動的波及，但成交走勢波動卻是最大，前三季度回調(diào)幅度最大，同比回落34%，四季度回暖之勢卻又最為顯著，成交量較今年三季度環(huán)比上升了66%；二線城市分化則愈演愈烈，得益于限購限貸解禁的推動，年末杭州、南京、武漢、鄭州等市成交節(jié)節(jié)攀升，短期去化風(fēng)險逐級下降，而部分城市則市場反應(yīng)遲緩，青島、大連、沈陽、長春等城成交略顯疲軟。數(shù)據(jù)同比來看，各城市也是漲跌參半；三線城市表現(xiàn)優(yōu)于預(yù)期，在全國房地產(chǎn)成交縮量的市場大環(huán)境下，還是有不少城市成交規(guī)模實現(xiàn)了擴(kuò)張，其中張家港最為搶眼，同比大漲156%，另外佛山和常德分別上漲19%和17%，梧州、無錫、三明、馬鞍山也均有1成以內(nèi)的上漲。

二、供應(yīng)：一線大幅上升，總體供應(yīng)平穩(wěn)，年末呈現(xiàn)翹尾態(tài)勢

總體來看，今年以來商品住宅市場供應(yīng)并未出現(xiàn)大的波動，1-8月整體供應(yīng)較為平穩(wěn)，9月創(chuàng)年內(nèi)最高，10月后又回歸常態(tài)。據(jù)CRIC監(jiān)測，1-11月47個重點城市商品住宅供應(yīng)面積為30792萬平方米，同比去年同期小幅下降2.5%。

從階段表現(xiàn)來說，今年市場供應(yīng)走勢明顯表現(xiàn)為三個階段。一季度，商品住宅供應(yīng)延續(xù)2013年市場趨勢，同比繼續(xù)小幅上升。

二、三季度，各城市供應(yīng)量普遍明顯上升。主要是一方面開發(fā)企業(yè)基于“金三銀四紅五”的傳統(tǒng)銷售旺季慣性，另一方面，受寧波、溫州、杭州等城市率先降價促銷影響，其他開發(fā)商也積極效仿，加大了推盤力度，新增供應(yīng)集中放量。然而從6月開始的，以呼和浩特、南寧等城市率先放松或者調(diào)整限購，地方積極救市推動下，開發(fā)商信心提振，認(rèn)為在地方救市下市場必將好轉(zhuǎn)，因此不急于放量，商品住宅供應(yīng)量出現(xiàn)下降，市場觀望情緒濃厚，從6月到9月，先后有二十多城市取消或者調(diào)整限購，但是市場成交并沒有出現(xiàn)上升，開發(fā)商觀望情緒大大消退。在資金壓力下，同時進(jìn)入“金九”月，前期積壓的供應(yīng)量集中爆發(fā)，9月供應(yīng)量出現(xiàn)井噴達(dá)4174萬平方米，較上月增加近1500萬平方米。四季度，在930新政及央行降息等利好下，房地產(chǎn)市場穩(wěn)步回暖，市場成交上升，開發(fā)商也變得謹(jǐn)慎，推盤量下降，但仍維持高位，在年底房企拼業(yè)績壓力下，年末供應(yīng)又大幅增加。

從城市能級來看，在市場下行下，房價堅挺市場穩(wěn)定的一線城市成為開發(fā)商的避風(fēng)塘，商品住宅供應(yīng)同比大幅上升；而二線城市，供應(yīng)分化趨勢進(jìn)一步明顯，總體供應(yīng)同比出現(xiàn)下降；而大多供求矛盾突出的三四線城市，整體供應(yīng)量較2013年繼續(xù)小幅上升。

具體來看，一線城市1-11月商品住宅供應(yīng)近3800萬平方米，同比2013年大幅上漲14.3%，除深圳供應(yīng)小幅下降外，北京、上海、廣州同比全部上升。其中，北京受自住商品房大量入市影響，加之全年供應(yīng)保持2013年高位穩(wěn)定，1-11月供應(yīng)量較去年同期大幅上升39%；廣州今年市場供銷兩旺，供應(yīng)量保持高位，成交量也很平穩(wěn)，較其他城市表現(xiàn)突出，整體市場較好，商品住宅供應(yīng)量也在去年基礎(chǔ)上大增近23%，供應(yīng)量在一線城市中處于最高水平。

從二線城市來看，商品住宅總體供應(yīng)量出現(xiàn)下降，較去年同期下降6.4%，各城市1-11月商品住宅供應(yīng)量增減參半，但分化趨勢進(jìn)一步明顯。一方面，重慶、武漢、寧波、?？?、蘭州、南京等城市供應(yīng)量繼續(xù)大幅上升，平均漲幅超過20%，其中，重慶今年推盤量大增，供應(yīng)量大幅增長73.5%；寧波在整體市場壓力下，積極降價走量，供應(yīng)量大增，市場供應(yīng)較去年增長34%；武漢今年一系列政策刺激及強(qiáng)大市場支撐下，成交繼續(xù)回暖，全年供應(yīng)量繼續(xù)走高，同比增長22.1%；南京今年市場一直堅挺成交平穩(wěn)，供應(yīng)量也穩(wěn)中有升，繼續(xù)上升11%。另一方面，成都、貴陽、合肥、南昌、烏魯木齊、鄭州、廈門等城市供應(yīng)同比都出現(xiàn)下降，其中，合肥、南昌、鄭州等市場供求較為平衡的城市，在市場下行下，供應(yīng)量進(jìn)一步下降，市場供求較平衡，未來去化壓力不大；而廈門、昆明、沈陽、青島等供求矛盾突出的城市，今年供應(yīng)在市場形勢下合理回歸，供應(yīng)量同比平均降幅超過20%。

本就供求矛盾突出的三四線城市中供應(yīng)量在今年市場形勢下繼續(xù)上升，整體供應(yīng)同比去年繼續(xù)小幅上升近2%，重點城市中同比增多減少，具體來看，無錫、中山、江陰、佛山、瓊海等沿海省份城市今年供應(yīng)量繼續(xù)大幅上升，平均漲幅超過25%，其中，瓊海更是大幅增長69%；而東莞、常州、泰州等供求嚴(yán)重失衡的城市，供應(yīng)量應(yīng)市下降，平均降幅超過20%，其中，泰州今年以來市場下滑明顯，供應(yīng)量也大幅下降25.7%。

三、成交：典型城市成交先抑后揚(yáng)，四季度一線城市復(fù)蘇強(qiáng)勁

從CRIC監(jiān)測的全國62個主要城市整體成交情況看，今年全年商品住宅成交總量約28338萬平方米，同比下跌12%，較2012年同期則上漲7%，較2011年同期上漲42%。按季度看，一季度總成交量約6065萬平方米，同比下跌17%，二季度總成交量約6253萬平方米，同比仍下跌17%；下半年開始，政府紛紛救市，各類政策頻出，7、8月限購解除，三季度初現(xiàn)成效，總成交量約6945萬平方米，同比下跌12%，跌幅明顯收窄，930房貸新政跟進(jìn)，10月公積金調(diào)整再次發(fā)力，11月央行降息繼續(xù)加碼，市場逐漸回暖，四季度總成交量約9074萬平方米，同比上漲7%，整體市場成交先抑后揚(yáng)，翹尾之勢凸顯。一線城市的市場表現(xiàn)最為敏感，年初遇冷便急速萎縮，年底受政策輪番刺激而強(qiáng)勢回暖。季度同比跌幅逐步收窄，第四季度更是扭跌為漲，不過前三季度市場表現(xiàn)極不理想，導(dǎo)致一線城市在各線城市中表現(xiàn)差強(qiáng)人意，全年成交量同比下跌24%，即使與市場平平的2012年相比，仍下跌了17%。四個一線城市一致呈現(xiàn)先跌后漲的態(tài)勢，“銀十”均異?；鸨?，11月北京、深圳繼續(xù)上漲，上海、廣州維持平穩(wěn)，12月四城再次齊頭并進(jìn)，北京勢頭尤盛。

二線城市分化愈演愈烈，以價換量漸成常態(tài)，借著雙限取消、公積金調(diào)整、降息等政策春風(fēng)，部分城市年尾破冰復(fù)蘇，杭州、南京、武漢、鄭州等重點城市成交節(jié)節(jié)攀升，短期去化風(fēng)險逐級下降，而部分城市則市場反應(yīng)遲緩，青島、大連、沈陽、長春等城成交略顯疲軟。數(shù)據(jù)同比來看，半數(shù)以上城市成交下跌，廈門跌幅超3成，大連、貴陽、青島等城下跌2成有余；太原、石家莊、蘭州則上漲明顯。按時間軸來看，CRIC監(jiān)測的24個二線城市成交量前三季度同比分別下跌14%、19%和13%，4季度實現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，同比上漲2%。全年總成交量約17586萬平方米，與去年同期相比下跌10%，但相較2012年和2011年同期則分別上漲12%和47%。

三四線城市市場表現(xiàn)優(yōu)于預(yù)期，而且遠(yuǎn)好于一線城市，但身處弱市格局，下跌實難幸免，CRIC重點監(jiān)測的34個三四線城市全年成交7601萬平方米，與2013年同期相比下跌1成；上半年與下半年表現(xiàn)涇渭分明，前兩季度同比均下跌，第三季度開始微漲1%，第四季度順勢大漲19%，在各線城市內(nèi)表現(xiàn)最優(yōu)。就城市表現(xiàn)而言，張家港最為搶眼，同比大漲156%，另外佛山和常德分別上漲19%和17%，梧州、無錫、三明、馬鞍山也均有1成以內(nèi)的上漲，其余27個城市則均出現(xiàn)4成以內(nèi)不同程度的下跌。

四、房價：漲幅明顯回調(diào)，一、二線同比上漲，三、四線出現(xiàn)下跌 今年市場新常態(tài)下，房價增速迅速下降，很多城市因為供求矛盾突出，不得不降價走量，因而均價出現(xiàn)不同程度下跌。但從整體來看，全國56個重點城市平均均價達(dá)到10011元/平方米，同比仍小幅上漲1.5%，但與2013年相比增幅明顯回落。

從各能級城市新建商品住宅價格具體來看，一線城市均價依然堅挺，雖然增速較去年都有明顯下降，但整體平均上漲9%。其中，上海、廣州增幅最大，為11%，而深圳均價上漲最少也達(dá)到9%。在市場不景氣，成交下滑的情況下，一線城市市場迅速冷卻，城市間市場差異集中表現(xiàn)于房價上，其中北京、深圳商品住宅均價同比增幅逐月不斷下滑，而上海相對平穩(wěn)，廣州因商品住宅成交結(jié)構(gòu)影響，同比增幅出現(xiàn)上漲。

二線城市商品住宅價格，總體增多減少，均價同比漲幅分化明顯，但二線城市整體均價仍同比小幅上升4%。廈門、合肥、南昌、南京等城市均價繼續(xù)大幅上漲，平均漲幅超過10%，其中，廈門房價在今年市場下行下首屈一指，保持連續(xù)28個月上漲，9月開始才小幅下降0.18%，全年均價同比大幅上漲26%，位列全國最高水平；合肥、南昌等城市今年成交雖小幅下降，但本身供求關(guān)系平衡甚至供不應(yīng)求，價格上漲也是必然；而南寧、武漢、鄭州等今年市場較好的城市，商品住宅均價也出現(xiàn)不同程度漲幅。杭州、昆明、蘭州、寧波、大連等城市因為本身供求矛盾突出，市場去化壓力較大，在今年市場下滑下，通過放價走量加速消化，因而整體均價同比出現(xiàn)不同程度下降，其中，杭州今年率先打響樓市降價促銷潮，整體均價今年降幅最大為8%；寧波在5月也快速跟上，降價促銷，以價換量，均價同比下降5%。

三四線城市總體均價同比出現(xiàn)下跌。從CRIC重點監(jiān)測的26個三四線城市均價數(shù)據(jù)來看，均價同比下降的城市達(dá)到15個，三亞、中山、北海、煙臺等市場相對較平衡的城市，均價不同程度上漲，其中，三亞均價上漲最高，為17%，其次為中山，而泰安、南平、宜興等城市在大幅降價后，均價平均降幅超過10%，其中，降幅最大為泰安，同比下降21%，其次為南平，下降13%。

在我們看來，一方面，三四線城市基本面大多壓力山大，而且市場下行，許多城市庫存高企，土地消化周期過長，使得降價促銷成為項目去化的主要選擇；另一方面，三四線城市沒有足夠的經(jīng)濟(jì)和外來人口支撐，人口甚至外流，使得開發(fā)商知道，在當(dāng)前市場基本面供大于求的情況下，就算市場回暖，三四線城市也很難快速去化，降價跑量成為明智選擇。

五、供求關(guān)系：多城市供求比先升后降，庫存構(gòu)筑頂部，消化周期觸頂回落 在供應(yīng)總體平穩(wěn)而市場成交先抑后揚(yáng)的態(tài)勢下，多數(shù)城市的供求關(guān)系都發(fā)生了變化。表現(xiàn)在以下幾個方面：供求比先升后降，庫存量普遍攀升，商品住宅消化周期表現(xiàn)顯著分化。

2014年各線城市供求比基本上全線走高，到三季度以后因市場筑底回穩(wěn)才略微下降的態(tài)勢，四季度多數(shù)城市繼續(xù)下降。其中，一線城市表現(xiàn)最差，前11月供求比達(dá)1.4，2013年僅為0.9，而廣州和深圳供求比已逼近2.0；二線城市整體基本平衡，前11月供求比為1.1，與2013年持平，但具體城市分化明顯，11月份供求比大范圍下降，南昌、青島、太原均在0.3以下，西安、寧波、杭州等均在1.6以上。三四線城市差于二線城市，18個監(jiān)測城市中前11月供求比均在1.1以上，年末供求比雖與前三季度相比微跌，但并無明顯改善。

在利好政策不斷刺激下，三季度以來各城市樓市筑底回穩(wěn)，成交量逐月上漲后，去化壓力也大為緩解，城市新建商品住宅庫存量也在不斷調(diào)整，全年整體仍呈現(xiàn)全線走高態(tài)勢，多數(shù)城市庫存量在年末又創(chuàng)下新高，整體并無明顯改善。

一線城市住宅存量相比年初全部上漲，同比漲幅高達(dá)57%，除深圳外，存量均逼近或超過1000萬平方米。以北京為例，從2月底的721萬平方米一路攀升至11月底的1083萬平方米，上漲勢頭不減。二、三線城市整體依舊庫存高企，但具體表現(xiàn)略有分化，部分城市自三季度以來住宅存量初現(xiàn)小幅下跌的態(tài)勢，以寧波、杭州表現(xiàn)較為明顯，寧波存量在持續(xù)了9個月的上漲后，在年尾開始小幅回落，但同比去年依舊上漲25%；但多數(shù)城市如沈陽、長春、長沙等，依舊保持著小幅上漲的走勢，月底存量同比全部上漲，平均漲幅27個百分點，沈陽存量更是高達(dá)2986萬平方米。近兩年來，開發(fā)商大量拿地增加供應(yīng)量，但市場成交低迷，回暖力度不足，從而帶來庫存量節(jié)節(jié)攀升，全面緩解去化壓力刻不容緩。

從消化周期來看，在上半年的成交乏力和供應(yīng)增多的背景下，各城市的商品住宅消化周期不斷攀升，到7月底多數(shù)已超出合理范圍，去化壓力遽增，城市風(fēng)險也增大。但在四季度以來的成交回暖的推動下，多數(shù)重點城市的商品住宅消化周期雖依舊超過或逼近18個月的警戒線，但顯著呈現(xiàn)持續(xù)下滑的走勢，甚至一些城市如杭州回歸到“安全區(qū)”。其中，一線城市率先回暖，如深圳消化周期在保持兩個季度的上漲至20.4個月后，開始大幅下跌至13.3個月，低于1月的15.3月，目前4城均回落至合理范圍內(nèi)，未來去化壓力偏小，但整體消化周期達(dá)12.2個月，同比仍上升58%。二三線城市的消化周期整體表現(xiàn)下滑的走勢，但分化明顯，一類是供需嚴(yán)重失衡的城市逐步回落，如今年來沈陽、青島和長春等市持續(xù)畸高，但三季度以來持續(xù)下滑至18個月警戒線，去化壓力雖一定緩解但仍然巨大；一類是消化周期大幅下跌、去化壓力大為緩解，如杭州、寧波和福州在到達(dá)28個月的高峰后，迅速下滑至12個月左右，供求基本達(dá)到平衡；一類則是消化周期持續(xù)在合理范圍內(nèi)緩慢調(diào)整，如大連、武漢、濟(jì)南等城市，今年來雖然消化周期同比去年都大為上漲，但均處于合理范圍內(nèi)，并在四季度以來不斷變化，微幅下落。

六、成交結(jié)構(gòu)：大戶型普通住宅成交占比回升，經(jīng)濟(jì)型別墅成交抬頭 2014年是政策調(diào)整大年，房地產(chǎn)市場在限購取消，限貸松綁、公積金政策調(diào)整、稅費(fèi)補(bǔ)貼調(diào)整、降息等等一些列組合拳的輪番刺激下，各類產(chǎn)品成交結(jié)構(gòu)也悄然發(fā)生變化：從戶型來看，二房和三房依然是市場主力，然而，受政策影響，特別是限購取消的影響，三房及以上大戶型成交占比有所回升，主力戶型二房和三房面積小型化趨勢仍在繼續(xù)；別墅市場，200平方米以下經(jīng)濟(jì)型別墅成交占比快速提升，二線城市表現(xiàn)尤為明顯。

1、三房及以上大戶型成交占比回升，二線城市特別突出

2014年前11個月，在限購取消及中央和地方政策刺激下，十二大重點城市各戶型成交結(jié)構(gòu)悄然發(fā)生變化，兩房和三房產(chǎn)品仍在市場中牢牢占據(jù)著主力位置，二者成交面積占比仍高達(dá)76.98%，但小戶型一房和二房的成交占比持續(xù)下滑，前11個月同比分別共下滑了0.64和1.05個百分點，而三房和四房、五房及以上住宅成交占比則表現(xiàn)為持續(xù)上漲，前11個月成交面積占比以三房同比漲幅最高，達(dá)到0.91個百分點。

從一、二線城市來看，二線城市三房、四房、五房及以上戶型3季度出現(xiàn)明顯止跌回升跡象，而一線城市表現(xiàn)則相反，三季度三房、四房、五房及以上戶型成交占比均出現(xiàn)不同程度下滑，四季度又表現(xiàn)為止跌回升，而二房三四季度表現(xiàn)為較大幅度上升。這主要是由于二線城市受限購取消影響，輔之限貸松綁、公積金調(diào)整、降息、稅費(fèi)減免等一些政策的助推作用，改善型需求大受鼓舞，加快入市步伐，致使大戶型成交占比顯著止跌回升。而一線城市雖仍受限購桎梏，然而在限貸松綁、公積金調(diào)整、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整、降息等一些列利好政策的刺激下，部分首次置業(yè)的剛性需求受到刺激加快入市，因而兩房產(chǎn)品成交占比大漲。

2、戶型結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)小型化趨勢，一線城市尤為顯著

隨著國內(nèi)房價持續(xù)上漲，購房者購房壓力日益增加，為滿足基本居住需求，現(xiàn)下越來越多的購房者將目光轉(zhuǎn)向小型化產(chǎn)品，2014年前11個月60-90平方米面積段產(chǎn)品成交占比同比繼續(xù)上漲3.03個百分點，達(dá)到32.83%，其中80-90平方米面積段產(chǎn)品得益于小三房認(rèn)可度的持續(xù)增加。上升幅度最大，同比上漲了2.35個百分點；房價較高的北上廣深四大一線城市表現(xiàn)尤為突出，今年前11個月60-90平方米面積段產(chǎn)品成交占比上漲5.44個百分點，達(dá)到32.87%。

兩房：60-90㎡面積段成交占比持續(xù)上升，一線城市漲幅尤甚

2014年前11個月，兩房戶型中80-90平方米面積段和90-120平方米面積段產(chǎn)品是主力，成交占比分別達(dá)到40.12%和35.42%，其中60-90平方米面積段成交占比同比去年同期有所上升，漲幅為2.65%，且以78-80平方米面積段漲幅最大，為1.69%；而60平方米以下、90-120平方米和120平方米以上面積段產(chǎn)品成交占比同比均有所下滑，其中，90-120平方米面積段產(chǎn)品成交占比降幅最大，達(dá)到2.7%。

從一二線城市具體來看，一線城市兩房戶型面積小型化趨勢更為顯著，60-90平方米面積段產(chǎn)品今年前11個月成交占比同比大幅上漲9.74%，達(dá)到68.29%，高出二線城市近10個百分點。而二線城市兩房戶型面積小型化趨勢反應(yīng)相對平淡。

三房：80~120㎡面積段成交占比上漲，一線城市尤為顯著

2014年前11個月，十二大重點城市，三房戶型中120平方米以下面積段產(chǎn)品成交占比同比上升6.8個百分點，達(dá)到54.75%，其中80-90平方米面積段產(chǎn)品漲幅最大，同比上漲5.62個百分點。而120平方米以上各面積段產(chǎn)品同比下滑，三房主力產(chǎn)品之一120-144平方米面積段成交占比下滑最為嚴(yán)重，同比下降5.31個百分點，跌破40%，僅有35.49%。同樣的，房價壓力相對較大的一線城市三房戶型面積小型化趨勢也更為顯著，120平方米以下面積段產(chǎn)品成交占比同比上漲10.57個百分點，達(dá)到55.17%，且以90-120平方米面積段產(chǎn)品漲幅最大，同比上漲6.62個百分點。而二線城市僅80-90平方米面積段產(chǎn)品同比上漲，其余面積段產(chǎn)品成交占比表現(xiàn)為同比不同幅度的下滑。

3、經(jīng)濟(jì)型別墅市場占有率快速提升，二線城市更加明顯

2014年是政策調(diào)整大年，二三線基本取消限購，外加限貸松綁、降息等政策刺激，改善型需求快速抬頭，別墅市場表現(xiàn)相比2013年雖稍顯遜色，前11個月成交面積同比2013年同期微幅下降6個百分點，但從各面積段及一二線城市來看，卻不乏亮點。

從各面積段來看，近年來，200平方米以下的“疊墅“、”90墅“等小戶型別墅逐漸受到市場熱捧，特別是今年下半年限購取消以后，改善型需求徹底脫下束縛，小戶型別墅再度升溫，今年前11個月200平方米以下戶型別墅成交占比達(dá)到26.31%，同比去年同期大漲7.21個百分點，特別是120-140平方米戶型別墅同比漲幅雖僅有2.73個百分點，但與2013年同期1.54%的成交占比，2014年前11個月成交面積占比漲幅已接近2倍，高達(dá)176.62%。而200平方米以上各面積段別墅成交占比同比去年同期全線下滑，特別是300平米以上大戶型別墅跌勢更為顯著。

從各線城市來看，由于限購松綁，二線城市200平方米以下小戶型別墅成交占比漲勢更為明顯，同比去年同期上漲了7.75個百分點，其中120-140平方米戶型成交占比漲幅更是表現(xiàn)得鶴立雞群，同比上漲3.59個百分點。而一線城市200平方米以下戶型別墅成交占比漲勢稍弱，且改善型需求相對集中的120-140平米戶型占比由于限購影響上漲也較為有限。

2015年展望

一、新開工面積持續(xù)下與土地成交減少，多數(shù)城市新增供應(yīng)量整體偏緊 鑒于今年以來持續(xù)下滑的新開工面積和土地成交規(guī)模，預(yù)計來年我國樓市供應(yīng)面整體將是偏緊的狀態(tài)。不過分城市能級來看，一線城市預(yù)期仍能予以謹(jǐn)慎樂觀，一方面一線城市充足的需求和項目的高溢價能力，為房企帶來了更強(qiáng)的開盤入市動力；另一方面從成交總量上看，今年以來土地市場成交尚可，依然維持在4000萬平方米以上的水平，來年供應(yīng)面有望繼續(xù)穩(wěn)定，并且諸如華嘉胡同、董家渡、前灘等地王相繼出讓，也顯示了企業(yè)對于一線城市的信心。二、三線城市方面相對看淡，與一線城市相比，今年二、三線城市土地出讓下滑幅度更大，進(jìn)入開發(fā)階段的項目更少，來年供應(yīng)量下滑的可能性也更高，并且即便是在南京、合肥、武漢等供求狀況較好的城市，土地流拍也是屢見不鮮，大體量宅地流拍亦有個案，如武漢光谷102號、肥東FD14-5號均是如此。

二、行業(yè)供過于求基本面未變，2015年成交量保持與2014年水平相當(dāng) 雖然國內(nèi)城鎮(zhèn)化率增長已經(jīng)開始降速，但上升的趨勢并沒有發(fā)生改變，每年新增的城鎮(zhèn)人口仍能為市場帶來大量的需求，在一二線主要城市，更是有大量的首置需求有待釋放；更何況隨著城市建設(shè)的進(jìn)一步推進(jìn)，城市更新還將帶來大量的新增需求，因此在我們看來，來年房地產(chǎn)行業(yè)基本面并不會出現(xiàn)實質(zhì)性的變化。再考慮到政策面的穩(wěn)定，我們認(rèn)為2015年整體銷售應(yīng)該仍能保持在今年水平。

分城市能級來看，一線城市雖仍受到限購政策約束，但依托于強(qiáng)大的人口吸納能力和經(jīng)濟(jì)水平，京滬穗深的市場購買力仍無需擔(dān)憂，以上海為例，即便目前只有20%的常住人口有能力購房，那也是180萬戶的客戶總量，足以覆蓋目前上海的成交規(guī)模，并且今年前三季度市場的低迷，也為來年市場留下了上行空間，因此我們預(yù)計來年一線城市成交量價也能夠保持穩(wěn)定或小有回升。

二、三線城市方面，我們認(rèn)為會延續(xù)2014年的態(tài)勢，分化將進(jìn)一步加劇，在合肥、武漢、鄭州、南京、廈門等市場需求旺盛、消化周期較低的城市，成交有望企穩(wěn)回升，不過合肥部分土地存量較高的區(qū)域，如濱湖、新站、高新應(yīng)警惕供應(yīng)風(fēng)險，而消化周期較高的城市，面對高企的庫存壓力，來年市場去化壓力仍然巨大，市場成交也不容樂觀。

三、去庫存仍將是上半年主旋律，預(yù)計2015年樓市價格先降后穩(wěn) 得益于調(diào)控的解綁、貨幣政策的推動以及房企的營銷力度的加強(qiáng)，2014年年底房地產(chǎn)市場需求再現(xiàn)抬頭趨勢，不過考慮到依然處于高位庫存壓力，我們認(rèn)為2015年房價的整體走勢仍應(yīng)是先降后穩(wěn)：一方面，目前很多城市庫存還處于高位，諸如寧波、沈陽、長春、青島、杭州、無錫等市消化周期均超過18個月，在巨大的去化壓力面前，房價還有進(jìn)一步調(diào)整的空間；另一方面，從銷售目標(biāo)完成情況來看，今年多數(shù)房企恐難完成全年目標(biāo)，這意味著大多數(shù)企業(yè)庫存也處于高位，因此在2015年上半年的相當(dāng)長一段時間里，去庫存仍將是市場的主旋律，房價也有進(jìn)一步下探的可能。

就具體城市來看，我們認(rèn)為一線城市房價仍將保持穩(wěn)定，或有小幅上漲，雖然一線城市市場需求充足、購買力旺盛，但是鑒于目前房價已經(jīng)處于高位，限購令也并沒有放松，未來房價大幅上探的可能性不大；在二、三線城市中，合肥、武漢、鄭州、南京、廈門等消化周期較低、供求相對平衡的城市，房價或有一定上漲可能，不過對于部分供過于求、存量顯著高企的二三線城市來說，在城鎮(zhèn)化率趨緩和經(jīng)濟(jì)增速理性回歸的行業(yè)大環(huán)境下，如若不能尋求足夠的需求入場，面對日益逼仄的市場需求，企業(yè)蜂擁出貨的可能性將大大上升，其供求風(fēng)險或?qū)⑻崆暗絹?，對于這些城市而言，以價換量仍很可能是來年市場的主旋律。

四、保障房與二手房擠占剛需市場，一手房成交結(jié)構(gòu)向改善型偏移近年來保障房工作的持續(xù)推進(jìn)，為中低收入者的居住條件改善做出了巨大貢獻(xiàn)，但也在客觀上對商品住宅的剛需產(chǎn)品造成了巨大沖擊。結(jié)合數(shù)據(jù)來看，從住建部公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看到，近年來我國平均每年建成500萬套保障房，其中棚戶區(qū)改造住房約占半數(shù)，這意味著每年會有250萬套增量性保障房進(jìn)入住宅市場，而目前我國商品住宅的成交量僅在1000萬套左右，考慮到保障房的門檻和價格優(yōu)勢，剛需產(chǎn)品受到的沖擊不言而喻；而從政府的最新表態(tài)來看，2014年住建部年度工作會議指出，明年我國還將基本建成480萬套保障房，保障房工作的推進(jìn)還將持續(xù)，并且隨著自主性住房、廉租房等模式的進(jìn)一步推進(jìn)，保障房對于商品住宅剛需市場影響也有進(jìn)一步擴(kuò)大的可能。

隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的進(jìn)一步推進(jìn)，在房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入或即將進(jìn)入成熟期的城市中，越來越多的改善性需求已經(jīng)開始進(jìn)入釋放階段，并且在政策環(huán)境上，從2014年下半年以來的限貸、限購陸續(xù)解除，以及中央的屢次表態(tài)來看，政策面對于合理的改善性需求也是持以支持態(tài)度，以此來看2015年改善性需求將迎來更多的釋放機(jī)會，并且改善性需求釋放所帶來的小戶型房屋置換需求，也將吸引更多的剛需客群去購買“首置型“二手房，因此我們認(rèn)為在北京、上海、深圳等樓市發(fā)展程度較高的城市，未來越來越多的首置需求會由一手房流向二手房，而這些城市一手房市場也將更多的由中高端需求所占據(jù)?；谝陨蟽牲c，我們認(rèn)為在成交結(jié)構(gòu)上，2014年國內(nèi)商品住宅市場將向改善型偏移，并且對于改善性需求進(jìn)入釋放階段的城市來說尤甚。另外需要指出的是，受到高價產(chǎn)品成交占比上升的影響，表征在一些城市統(tǒng)計局公布的指標(biāo)，如房價的算術(shù)平均數(shù)上，也有可能會出現(xiàn)脫離各項目實際的結(jié)構(gòu)性虛增。

第二篇：房地產(chǎn)市場行業(yè)發(fā)展情況分析

房地產(chǎn)市場行業(yè)發(fā)展情況分析

中圖分類號：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

房地產(chǎn)業(yè)的資金大部分來自于各金融機(jī)構(gòu)，金融政策的調(diào)整對房地產(chǎn)業(yè)有著巨大的影響力，這種影響力可以從兩個方面來看：一是面向全社會金融政策對房地產(chǎn)業(yè)的影響；二是社會為了達(dá)到一定的目的而通過金融政策對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行引導(dǎo)，以利于房地產(chǎn)業(yè)及整個社會經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。后者在國內(nèi)常常稱之為房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控

受發(fā)展階段和國情所決定,影響我國的房地產(chǎn)市場的因素眾多而又獨特,既有人口,土地,經(jīng)濟(jì)等實際指標(biāo),又有消費(fèi)傳統(tǒng),心理預(yù)期等特殊影響,還有金融體系,土地制度,政策調(diào)控等制度因素.其中,政策對房地產(chǎn)市場的即時影響較大.政府政策影響市場常常成為中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的硬拐點因而房地產(chǎn)政策的成功與否在相當(dāng)程度上決定了中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展進(jìn)程.房地產(chǎn)政策既關(guān)乎國民經(jīng)濟(jì)增長的大局,又與廣大民眾安居樂業(yè)息息相關(guān),因此從政策的制定到實施均受到社會各方面的關(guān)注.一、存款準(zhǔn)備金率上調(diào)對房地產(chǎn)市場的影響

2011 年6 月16 日，中國人民銀行決定，從2011 年6 月20 日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5 個百分點，至此，國內(nèi)銀行存款準(zhǔn)備金利率達(dá)創(chuàng)紀(jì)錄的21.5%。這已經(jīng)是自2010年1 月份以來央行第12 次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率了，每次凍結(jié)的資金量都在3 500 億元以上。根據(jù)國際經(jīng)驗，上調(diào)存款準(zhǔn)備金率也沒有明確的尺度，中國的存款準(zhǔn)備金率不存在絕對的上限。由于每次幾乎都凍結(jié)3 500 億元以上的資金，無疑是收緊了流動性，壓縮銀行的放貸能力，這就提高了銀行貸款的門檻，對房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人按揭貸款產(chǎn)生了直接影響。準(zhǔn)備金率連續(xù)上調(diào)的累積效應(yīng)對銀行信貸總量將產(chǎn)生顯著抑制作用，作為資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的貸款量會受到很大影響。央行自2011年11月底以來第二次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，也是2012年年內(nèi)首次下調(diào)，下調(diào)后，大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率降至20．5%。本次下調(diào)總體上與地產(chǎn)無關(guān),所以對房地產(chǎn)市場的影響基本可以忽略.二、銀行調(diào)整信貸政策對房地產(chǎn)市場的影響

據(jù)統(tǒng)計，2008 年我國新增人民幣貸款4.9 萬億，其中房地產(chǎn)貸款4 800 億；2009 年，新增貸款9.6 萬億，其中房地產(chǎn)貸款2 萬億；2010 年，新增貸款減少為7.5 萬億，房地產(chǎn)貸款不減反增，達(dá)到2.022 萬億，這說明2010 年在房地產(chǎn)企業(yè)上市、擴(kuò)容、發(fā)債等方面陷入停滯以及房地產(chǎn)信托融資被叫停的情況下，房地產(chǎn)金融市場形成了信貸主導(dǎo)的格局，這也說明商業(yè)銀行在信貸投放上存在結(jié)構(gòu)性問題，過多地投向了房地產(chǎn)行業(yè)。2011 年各商業(yè)銀行都針對當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢對信貸政策進(jìn)行了調(diào)整，對于房地產(chǎn)等可能引發(fā)資產(chǎn)價格泡沫或通貨膨脹的領(lǐng)域會嚴(yán)加控制，房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)貸款門檻會持續(xù)提高。個人貸款方面，2008 年為應(yīng)對金融危機(jī)帶來的房地產(chǎn)市場需求下滑，人民銀行將商業(yè)性個人住房貸款利率下浮幅度調(diào)整至70%，最低首付款比例調(diào)整為20%。在之后兩年寬松的貨幣政策下，絕大多數(shù)銀行都為首次購房的新老客戶辦理了房貸利率七折優(yōu)惠，很多銀行甚至大打“擦邊球”，為“二套房”甚至“三套房”貸款購房者都發(fā)放了七折利率的貸款。從2010 年11 月1 日起，應(yīng)監(jiān)管部門要求個人住房貸款利率的下限上調(diào)為基準(zhǔn)利率的0.85 倍。近期由于銀行規(guī)模緊張影響的擴(kuò)散，已經(jīng)有多家商業(yè)銀行取消了首套購房貸款的利息優(yōu)惠。目前唐山市場上，只有中小股份制銀行還有首套房利率的優(yōu)惠政策。但是隨著各家銀行總行政策的調(diào)整，利率優(yōu)惠被取消應(yīng)該是未來的趨勢，這無疑給購房者增加了成本。加之國家對二套房貸的差別化信貸政策大幅提高了購買第二套住房的資金門檻，監(jiān)管力度的不斷增強(qiáng)，必將對房地產(chǎn)市場的需求形成沖擊。據(jù)報道，上海及浙江的四大國有銀行的首套住房按揭貸款已經(jīng)完全取消現(xiàn)有的優(yōu)惠，其首套住房按揭貸款首付比例上升到四成以上，貸款利率也上升到基準(zhǔn)利率以上。開發(fā)貸款方面，種種跡象表明，2011 年商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)將受到一定抑制，審批標(biāo)準(zhǔn)將明顯趨嚴(yán)。工行日前已表示要順應(yīng)整個經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的要求,調(diào)整內(nèi)部的信貸結(jié)構(gòu), 有保有壓，并對房地產(chǎn)開發(fā)貸款進(jìn)行控制；某商業(yè)銀行總行近期要求各地分行對全部已經(jīng)審批的房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目重新進(jìn)行風(fēng)險評估。在這種形勢下，預(yù)計在2011 年除目前全國排名靠前的知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍會獲得部分信貸資源外，其他的尤其是地方性的中小開發(fā)商獲得銀行貸款支持的難度比較大，中小開發(fā)商資金的“枯水期”可能會到來，這一點目前已經(jīng)顯現(xiàn)在了委托貸款利率走高、民間借貸成“瘋”上。在此需要提醒廣大購房者的是，未來一段時間內(nèi)置業(yè)需考慮的重要因素不只是地段、房價等，還應(yīng)該側(cè)重開發(fā)商實力的了解，規(guī)避購買期房形成爛尾的風(fēng)險。2012年上半年,為鞏固房地產(chǎn)調(diào)控結(jié)果,中央政府堅定不移加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控,一方面繼續(xù)堅決抑制不合理需求,另一方面支持自住性住房的合理需求.2012年上半年貨幣政策微調(diào)力度加大,促進(jìn)熱點城市成交活躍.上半年銀行兩次下調(diào)存準(zhǔn)率,三年半來首次降息.貨幣政策微調(diào),信貸投放力度有所加大,使得購房者和開發(fā)企業(yè)更易獲得貸款,使北京等熱點城市今年以來首次出現(xiàn)交易量放大.商品房銷售面積降幅逐漸縮小的主要原因.眾所周知信貸變化左右房地產(chǎn),在此輪房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響下2012年上半年,房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)如下特點,供求矛盾有所改善,但仍需繼續(xù)增加供應(yīng);不合理需求受到抑制,剛需成為需求主體二季度特別是6月份熱點城市住宅成交量價均有所反彈.三、金融政策和其他政策相結(jié)合對房地產(chǎn)市場的影響

除金融政策外，國家還出臺了一系列抑制房價過快上漲的調(diào)控政策，包括限購令、土地政策和稅收政策等。在如此嚴(yán)厲的調(diào)控政策下，市場出現(xiàn)了開發(fā)商捂盤，購房者觀望的局面，即持續(xù)加息會干預(yù)購房者的心理預(yù)期，觀望情緒會逐漸濃厚，樓市的需求量會逐步減少。調(diào)控政策還會從另外一個方面增加樓市的供應(yīng)，重慶大學(xué)公共事務(wù)系副主任曹躍群說，隨著多次提高存款準(zhǔn)備金率和加息，部分快速擴(kuò)張的中小企業(yè)資金壓力加大，從而會出售持有的房源，增加市場供應(yīng)。一方面需求萎縮，另一方面供應(yīng)在增加，這樣使得房地產(chǎn)企業(yè)的庫存量不斷擴(kuò)大，資金回收率降低。以北京為例，5 月北京樓市29 個開盤項目的平均銷售率為31.1%，進(jìn)入6 月樓市再創(chuàng)年內(nèi)新低。根據(jù)中原地產(chǎn)研究統(tǒng)計，6 月當(dāng)月北京取得預(yù)售許可證的商品房期房住宅項目合計為29 個，提供住宅套數(shù)為9508 套，而當(dāng)月簽約的數(shù)量為1 295套，簽約率僅為13.6%。其次，是北京的商品房庫存積壓上漲，僅6 月預(yù)售的商品房期房住宅項目，根據(jù)預(yù)售總值對比已

經(jīng)簽約的項目值，合計提供的9 508 套住宅總市值325 億，而截至月底簽約的僅有29 億，一個月的庫

存積壓市值就超過296 億。296 億還僅僅是積壓商品房的市值的一小部分。根據(jù)6 月30 日的數(shù)據(jù)，北

京商品房庫存總面積分別為：期房面積1 510.5 萬平方米，現(xiàn)房面積1 809.5 萬平方米。總庫存面積為320 萬平方米，相比春節(jié)調(diào)控前的3 181.2 萬平方米增加了138.8 萬平方米?！案鶕?jù)今年在售期房預(yù)

售均價，乘以庫存面積，目前全市積壓庫存總市值已經(jīng)超過8 000 億。預(yù)計年底有望達(dá)到萬億?！?/p>

綜上所述，在當(dāng)前金融形勢下，各種政策疊加一定會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生實質(zhì)影響，但是，也應(yīng)該

看到，國家調(diào)控的本意是讓房地產(chǎn)市場回歸健康理性的軌道，而不是讓實體經(jīng)濟(jì)承受房價大幅下

挫的后果，所以隨著調(diào)控政策的逐漸顯效，未來一到兩年房地產(chǎn)行業(yè)有可能面臨重新洗牌，融資渠道寬廣的大型房企將面臨新的發(fā)展機(jī)遇，而房價將是會經(jīng)歷波浪式平緩調(diào)整的過程.與此同時多部委強(qiáng)調(diào)落實保障房建設(shè)資金.住建部,央行,財政部等多部委政策支持保障房資金.在政府控制房價、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、加強(qiáng)土地控制、信貸控制等一系列宏觀調(diào)控政策陸續(xù)出臺的背景下，地方政府過度的投資沖動將受到一定程度的抑制，對土地與房屋開發(fā)投資的增速也將相應(yīng)減緩。與此同時，加息、提高存款準(zhǔn)備金率等措施所導(dǎo)致的房地產(chǎn)開發(fā)貸款與消費(fèi)貸款增速的放緩將直接影響房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模和施工、竣工速度。因此從整體上看，如果國家針對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策落實到位，未來2―3年我國房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速將略有減緩.市場供求不平衡矛盾將繼續(xù)存在。近年來針對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策中影響需求變動的因素主要有：上調(diào)銀行存貸款利率、控制二次購房與投機(jī)性購房、控制拆遷規(guī)模等。但是，由于人民幣升值的預(yù)期不斷刺激“熱錢”涌入我國，且大部分流入了房地產(chǎn)領(lǐng)域，未來2-3年我國部分地區(qū)房地產(chǎn)市場的投資性需求仍將有所提高。

房地產(chǎn)價格將保持上升趨勢。從對供求關(guān)系的分析可以判斷，未來2―3年我國房地產(chǎn)價格仍將保持上升的趨勢，原因是：

第一 房地產(chǎn)市場供求發(fā)展不平衡的矛盾（特別是需求將繼續(xù)迅速增長的趨勢）必然反映在房價的持續(xù)增長上；

第二近年來地價、建筑材料、商品房品質(zhì)提高所帶來的開發(fā)成本增加將推動房價上漲；

第三 從經(jīng)濟(jì)學(xué)理論來看，房價的運(yùn)動趨勢和國民經(jīng)濟(jì)增長率以及居民可支配收入正相關(guān)。目前我國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，居民收入持續(xù)增加、除非遭遇金融危機(jī)，經(jīng)濟(jì)增長趨勢被迫中斷，否則房價的運(yùn)行趨勢只會上升，而不可能下降。

普通住房供應(yīng)量將上升，高檔住宅供應(yīng)量將減少。為了合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費(fèi)，國家在規(guī)劃審批、信貸、稅收等方面對中小套型、中低價位的普通住房給予了優(yōu)惠的政策支持，并明文規(guī)定了享受優(yōu)惠政策的普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。未來2―3年，隨著各地房地產(chǎn)宏觀調(diào)控細(xì)則的相繼出臺，中低價位、中小套型普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房的供應(yīng)將有所增加。

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第三篇：房地產(chǎn)市場形勢分析與展望

房地產(chǎn)市場形勢分析與展望

2008年，受國際金融危機(jī)及國內(nèi)經(jīng)濟(jì)回調(diào)的影響，住房銷售 低迷，房價漲勢逐步回落，房地產(chǎn)市場進(jìn)入調(diào)整階段，調(diào)整程度 逐步加深。208年下半年，作為擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的重點，中央及地方政府連續(xù)出臺了多項鼓勵住房消費(fèi)、活躍房地產(chǎn)市場 的調(diào)控政策。2009年較高的房價將有一定下行空間，隨著房價的 合理回歸，政策逐步落實，自住型需求將陸續(xù)釋放。

一、我國仍處在房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展階段

與美國等發(fā)達(dá)國家住房市場已進(jìn)入成熟期不同，我國正處在 城市化和工業(yè)化進(jìn)程加速階段，住房水平低和需求比較旺盛，是 我國住房市場快速發(fā)展的市場基礎(chǔ)，其中除了少數(shù)低收入群體住 房需要政府提供保障性外，還有幾種類型的住房需求依靠住房市 場：

一

類是剛剛步入社會不久，成家立業(yè)需要住房的年輕人，包

括本地離開父母獨立生活和外地進(jìn)入大中城市工作的年輕人。他 們需要的住房是功能設(shè)施齊全、舒適、方便，小戶型、價格適中，可以承受得起的住房。一類是已經(jīng)購買房改房，生活水平提高，希望以小換大改善居住條件的人群。這兩部分人具有一定收入和 經(jīng)濟(jì)能力，借助銀行貸款，可以購買普通住宅，他們是社會的基 本群體，占大多數(shù)，也是住房市場自住型的基本需求群體。還有

一

類是投資型需求。改革開放使中國人民財富有了較大增長，需 要有保值增值的渠道和工具，一部分人選擇了住房市場。購置住 宅不是為了自己居住和使用，而是為了出租獲利或住宅漲價后出 售獲利，是通過購房實現(xiàn)手中的貨幣增值。

二、此輪房地產(chǎn)市場調(diào)整是市場經(jīng)濟(jì)內(nèi)在規(guī)律的作用

從2007年年末開始，住房市場形勢急轉(zhuǎn)直下進(jìn)入調(diào)整期，其 根本原因是市場內(nèi)在規(guī)律對房地產(chǎn)行業(yè)幾年高速增長積累的矛盾

和問題進(jìn)行自我強(qiáng)制調(diào)整的結(jié)果。2004年以來，在我國經(jīng)濟(jì)較快 增長，居民收入不斷提高，對房地產(chǎn)市場預(yù)期向好的基礎(chǔ)上，投 資型住房消費(fèi)大量入市，不斷推高房價以獲利；開發(fā)商大量高價 拍地，以獲取更高的回報，推高了住房的成本；自住型消費(fèi)者在“買漲不買落”的心理驅(qū)使下，集親戚朋友之力提前購房，透支 了部分基礎(chǔ)消費(fèi)需求。幾種因素疊加，埋下了隱患，導(dǎo)致了目前 住房市場需求減少、調(diào)整期的到來。

第一，大量投資者進(jìn)入，市場需求過旺，使房價快速上漲，脫離了普通居民的承受能力，加之市場供應(yīng)的中小戶型、中低價 位的住房偏少，將普通消費(fèi)需求擠出了市場。

第二，房地產(chǎn)市場過快發(fā)展、房價過高弓l起了國家連續(xù)實施 房地產(chǎn)調(diào)控政策，隨著宏觀調(diào)控的累積效應(yīng)發(fā)揮作用，尤其是對 第二套住房貸款政策的調(diào)控，一些投資性和投機(jī)性資金撤出住房 市場。

第三，今年以來國際金融危機(jī)愈演愈烈，中國經(jīng)濟(jì)向下調(diào)整，消費(fèi)者收入預(yù)期及對房價預(yù)期發(fā)生變化，觀望氣氛濃厚，加劇了 市場調(diào)整的程度。

雖然房地產(chǎn)市場的調(diào)整短期內(nèi)對經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長帶來了較大影

響，但此次調(diào)整是對前幾年房地產(chǎn)業(yè)過快增長和房價虛高的修正。將使過高的房價逐步向合理水平回歸；使供給結(jié)構(gòu)和需求結(jié)構(gòu)更 加合理。這次調(diào)整是我國房地產(chǎn)業(yè)自198年市場化改革以來，經(jīng)

歷的真正市場周期性調(diào)整，得到市場的錘煉和洗禮的房地產(chǎn)業(yè)將 更具競爭力。房地產(chǎn)市場只有充分調(diào)整到位，才具備持續(xù)、健康 發(fā)展的基礎(chǔ)。

三、影響209年房地產(chǎn)市場走勢的因素分析

1、影響住房消費(fèi)者預(yù)期變化的因素分析

2008年在國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)下行、前期國家偏緊的房地產(chǎn)調(diào)控政策

影響下，消費(fèi)者預(yù)期比較悲觀，持幣觀望。隨著國家宏觀調(diào)控政 策的調(diào)整，消費(fèi)者預(yù)期將逐漸發(fā)生變化，在觀望中尋找機(jī)會。一

是國家已經(jīng)將支持房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展作為保增長的重點產(chǎn)業(yè)，并 連續(xù)出臺一系列鼓勵住房消費(fèi)的政策，從政策層面上給予消費(fèi)者 信心。二是我國連續(xù)出臺強(qiáng)力度的刺激經(jīng)濟(jì)的措施，力爭2009年 經(jīng)濟(jì)增長保持在8％以上，在就業(yè)和居民收入增長方面基本穩(wěn)定了 預(yù)期。三是由于我國人多地少，目前仍然處在經(jīng)濟(jì)較快增長階段。從較長時間看，住房價格仍然是穩(wěn)步上升的趨勢。近期房價下行 是對前期房價過高的修正，而且國家連續(xù)出臺多項鼓勵住房消費(fèi) 政策，一旦房價調(diào)整到位，將會出現(xiàn)反彈。因此，部分自住型消 費(fèi)者開始關(guān)注房市，而理智的投資型消費(fèi)者也在觀察抄底的機(jī)會。

2、國家一系列調(diào)控政策影響分析

2008年下半年，國家連續(xù)五次降低貸款利息，五年以上的貸

款利息降低1．9個百分點；為了鼓勵住房消費(fèi)，將購買普通住房

8的貸款優(yōu)惠利率由基準(zhǔn)利率的0．5倍下調(diào)到O7倍，使利用按揭

8．..貸款購房者節(jié)約了較大的利息費(fèi)用。據(jù)銀行計算，按等額本息還 款方式的按揭貸款，以上兩項因素使月還款額節(jié)約18％左右。1O月份，財政部、稅務(wù)局決定購買9O平米以下的普通住房契稅減按 1％收取，使購房成本降低了2％以上。同時，對個人購買和出售住 房暫免印花稅，出售住房暫免征收土地增值稅，對出售普通住房 給予營業(yè)稅的優(yōu)惠，降低了二手房的交易成本。

3、住房的市場價格走勢分析

2004年以來，尤其是2007年，我國住房價格較快上漲，一定 程度偏離了居民的承受能力，使得住房市場量縮、價落。經(jīng)過一 年的調(diào)整，房價僅回落到2007年末的水平，2007年價格虛高的水 分并沒有擠掉，雖然國家優(yōu)惠政策降低了居民購房成本，但與居 民的實際支付能力還有距離。據(jù)央行第三季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查，居民未來三個月有購房意向占比僅為133分別比上季和同期下

．％，..降1．8和2．8個百分點，為1999年以來的最低點，反映出房價調(diào) 整還沒有到位。

綜上分析，住房市場調(diào)整正在進(jìn)行中，消費(fèi)者持幣觀望等待

機(jī)會，市場存量房較多，房價還有下行的空間，直至下跌到消費(fèi) 者接受的水平，整體看調(diào)整有向深度發(fā)展的勢頭。由此預(yù)計2009年上半年，房價承接2008年的下滑勢頭，房價水平將繼續(xù)回落。由于區(qū)域經(jīng)濟(jì)的差異性，各地區(qū)調(diào)整的進(jìn)度和幅度不盡一致。一 些調(diào)整比較早、調(diào)整幅度較深的城市，隨著價格的下降，將有自 住型需求陸續(xù)入市。隨著經(jīng)濟(jì)適用房和限價房大量入市，下半年 市場成交量將出現(xiàn)趨穩(wěn)的跡象。

四、政策建議

在國家已經(jīng)出臺較多的調(diào)控政策條件下，2009年政策的立足

點應(yīng)該關(guān)注和解決房地產(chǎn)市場調(diào)整過程中出現(xiàn)的新問題、新情況，并遵循市場運(yùn)行的客觀規(guī)律，促進(jìn)房價合理回歸。

第一，在市場調(diào)整中，應(yīng)以開發(fā)企業(yè)自救為主，鼓勵開發(fā)商

針對市場需求開展多種方式營銷、合理定價，協(xié)助緩解與老業(yè)主 矛盾，打消開發(fā)商降價的后顧之憂，只有房價合理回歸，才能釋 放需求。

第二，應(yīng)注重發(fā)揮市場機(jī)制調(diào)節(jié)和自我修正作用，利用市場的力量擠出泡沫，這樣有利于行業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展，促進(jìn)行業(yè)的 調(diào)整和市場洗牌，促進(jìn)行業(yè)集中度的提高。

第三，各地要因地制宜，不斷探索，解決經(jīng)濟(jì)適用房和限價

房建設(shè)和銷售中出現(xiàn)的問題。應(yīng)適時調(diào)整規(guī)劃，可嘗試采取政府 收購作為廉租房，或擴(kuò)大申購范圍，甚至可以轉(zhuǎn)為商品房的方式 解決棄購現(xiàn)象。根據(jù)市場形勢變化科學(xué)、合理的核算經(jīng)濟(jì)適用房 和限價房的發(fā)標(biāo)價格，選擇交通方便的地點。對于建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用 房和限價房增加成本、甚至虧損的開發(fā)商，要給予減免稅費(fèi)、資 金支持等優(yōu)惠政策，鼓勵開發(fā)商積極參-9保障性住房的建設(shè)。

第四，重視開發(fā)商資金緊張和存量房增加的問題，地方政府

可以收購資金鏈斷裂的項目作為廉租房，避免出現(xiàn)爛尾樓；并鼓 勵社會資金(包括企業(yè)和機(jī)構(gòu))低價收購部分存量房，用于做周 轉(zhuǎn)宿舍或出租。

第五，著手研究和解決制約房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的體制、機(jī)制

問題，應(yīng)抓住調(diào)整機(jī)遇建立行業(yè)良性發(fā)展的長效機(jī)制，如地方財 政與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系、物業(yè)稅、規(guī)范市場及房地產(chǎn)融資機(jī)制創(chuàng)新 等，為房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展奠定制度基礎(chǔ)。

(國務(wù)院發(fā)展研究中心廖英敏)

經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇前景有待觀察

從一季度主要宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)看，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行繼續(xù)保持了2008年

下半年以來的回落趨勢，GDP增速進(jìn)一步下降到6．％，比上年四

季度回落0．7個百分點。但是，隨著政府一攬子經(jīng)濟(jì)刺激方案的實 施和效應(yīng)的逐步顯現(xiàn)，一系列宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和先行指標(biāo)明顯好轉(zhuǎn)。3月份，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)增加值同比增長8．％，比—2月份加

快4．5個百分點。一季度，全社會固定資產(chǎn)投資和社會消費(fèi)品零售 總額同比增長28．8％和15．9％，分別比上年同期加快4．2和3．6個 百分點?？梢耘袛?，一季度應(yīng)為本輪經(jīng)濟(jì)回落的底部，二季度經(jīng) 濟(jì)增長將出現(xiàn)一定幅度的回升。這樣，在全球經(jīng)濟(jì)普遍低迷的情 況下，我國經(jīng)濟(jì)有望率先復(fù)蘇。

值得注意的是，目前經(jīng)濟(jì)回升的基礎(chǔ)尚不穩(wěn)固，復(fù)蘇前景及

可持續(xù)性不容樂觀。

首先，一季度消費(fèi)、投資增長達(dá)到較高水平，但在相當(dāng)程度

上是政府政策效應(yīng)的反映，如政府大規(guī)模增加投資、信貸規(guī)模急 劇擴(kuò)張、家電下鄉(xiāng)等，而市場主導(dǎo)的內(nèi)需擴(kuò)張缺乏有力支撐。經(jīng) 濟(jì)增長持續(xù)下降，對就業(yè)和收入預(yù)期均產(chǎn)生較大不利影響。大量 畢業(yè)生難以找到工作、農(nóng)民工就業(yè)機(jī)會減少和收入下降，不利于 消費(fèi)需求的持續(xù)擴(kuò)張。如果短期需求回升主要來自中間需求而非 最終消費(fèi)需求，將無法從根本上解決需求不足問題，還會加劇已 經(jīng)存在的產(chǎn)能過剩。從投資看，年初以來，出口占比較高的外向 型企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益比上年四季度進(jìn)一步下降。通過產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)和收入

第四篇：2013年房地產(chǎn)市場展望

2013年房地產(chǎn)市場展望

作者：房地產(chǎn)管理專家－李豪

2012年房地產(chǎn)市場依然在“新國八條”政策之下渡過，整體市場情況明顯好于2011年，尤其是下半年。那么即將到來的2013年，房地產(chǎn)市場將如何？是否依然持續(xù)2011年的政策，或者是否有更嚴(yán)厲的政策呢？結(jié)合多種因素，我做一個大膽的預(yù)測：

1、2013年房地產(chǎn)市場表面波瀾不驚，實際暗潮洶涌——表面量升價穩(wěn)，實際上是土地與市場競爭，各大商企競爭加劇，未來房地產(chǎn)企業(yè)競爭是拼戰(zhàn)略、拼模式、拼資本、拼管理、拼人才。

2、一、二線城市走暖，三、四線看量

3、大開發(fā)商繼續(xù)兼并，小開發(fā)商依然難受

4、復(fù)合地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等多業(yè)態(tài)、復(fù)合型地產(chǎn)形勢逐步成為主流

5、保障房進(jìn)一步推動，房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點

6、稅制改革，經(jīng)濟(jì)回暖，股市不看好，樓市依然是主流

7、各地地鐵大進(jìn)軍，繼續(xù)推動城市化和城郊一體化

8、大城市發(fā)展暫告一段落，城鎮(zhèn)鄉(xiāng)是下一波經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)發(fā)展的動力

第五篇：房地產(chǎn)行業(yè)投資展望

房地產(chǎn)行業(yè)：支持剛需政策加強(qiáng) 成交持續(xù)回暖

成交量環(huán)比上升，樓市持續(xù)恢復(fù)。23個城市一手房成交面積環(huán)比增8％，同比增30％，較11年均值高19％，一線城市環(huán)比增幅高于二線。成交超過11年平均水平的城市達(dá)15個，其中杭州、蘇州、南京、長沙、溫州超過11年平均水平的七成以上。

本周成交量仍較3月平均水平低2％，差距逐步縮小。剔除清明假期成交影響，本月周均成交較3月均值低7％。5月各地新推盤量持續(xù)增加，預(yù)計周成交量有望繼續(xù)回升，維持2-5月份成交持續(xù)回暖、全年銷售持續(xù)向好的判斷。

二手房成交亦持續(xù)回暖，進(jìn)一步印證了樓市整體回暖的趨勢。5城市二手房成交面積環(huán)比升12％，同比降幅收窄至6％，較11年平均水平高7％。

房價繼續(xù)下行，降幅減小，新推盤以價換量去化改善。從一手房成交均價來看，9城市環(huán)比6個下跌；從分區(qū)成交均價來看，降價仍為主旋律，但降幅縮小，成交回暖下開發(fā)商繼續(xù)降價動力有所減弱。從典型樓盤情況來看，新開樓盤仍采取優(yōu)惠促銷等營銷手段，整體去化較此前明顯改善，部分樓盤開盤當(dāng)日去化可達(dá)5成以上。

獯嫜沽θ栽冢去化時間縮短。11個城市可售面積環(huán)比微降；去化時間13個月，環(huán)比微降，低于去年同期水平。

住建部正推進(jìn)剛需購房優(yōu)惠制度化，符合我們的預(yù)期。支持剛需政策繼續(xù)加乾部分二三線城市公積金貸款額度上限普遍上調(diào)15％至25％。在以價換量、信貸對剛需實質(zhì)支持下，剛需逐步釋放，5月新盤增加將帶動成交量持續(xù)回暖，庫存加速去化。

我們堅定看好全年行業(yè)投資機(jī)會，全年堅定持有是最佳策略。建議增持銷售增長迅速的招地、保利、中南建設(shè)、億城、環(huán)球、萬科，價值嚴(yán)重低估的首開、華發(fā)、北京城建、世茂、國貿(mào)，受益銷售回升的世聯(lián)。

風(fēng)險提示：行業(yè)調(diào)整時間超預(yù)期，政策嚴(yán)控超預(yù)期〃中投證券）