第一篇：項目復(fù)盤中設(shè)計和工程容易出現(xiàn)的問題

項目復(fù)盤總結(jié)中設(shè)計和工程容易出現(xiàn)的問題

黃成謀

2016年12月7日

在我經(jīng)歷過的多個項目的復(fù)盤總結(jié)以及參閱其他公司復(fù)盤總結(jié)的基礎(chǔ)上，歸納總結(jié)出一些設(shè)計與工程容易出現(xiàn)的問題，有些觀點，可能存在爭議，敬請理性分析與選擇，為提前防患，以作參考。

一、設(shè)計方面

1.建筑專業(yè) 1.1 總平面圖

1.1.1 只有總平面圖，無分區(qū)建設(shè)圖，無含售樓處、樣板體驗區(qū)、看房通道的位置的總圖。有的項目開始甚至沒考慮做樣板體驗區(qū)，后來營銷又提出要做體驗區(qū)，這樣既不利于現(xiàn)場總平面規(guī)劃布置，也不利于營銷開展。

解決建議：與營銷研討、確定，提供分區(qū)建設(shè)圖，盡早提供含有售樓處、樣板房體驗區(qū)、看房通道的位置的總圖和施工圖，以利于售樓處、樣板體驗區(qū)、看房通道工程的提前啟動。

1.1.2 人流、車流動線混亂，主干道理離建筑近。人行道被車行道切得很亂，行人基本不選擇在人行道上行走；車行道拐彎不順暢，斷頭路太多，與車庫入口銜接不順暢；區(qū)內(nèi)主干道靠近建筑，車行視線窄，安全系數(shù)低。

解決建議：對人、車流動線系統(tǒng)進行單獨研討，做到小區(qū)入口、車庫入口布置合理，盡量人車分流，與景觀、建筑、市政管線完美結(jié)合，并把動線體現(xiàn)在總圖中。

1.1.3 配電室、排煙機房、排風(fēng)機房、水泵房等設(shè)備機房分布不合理。比如：太分散，不利于管理；從機房到給末點總體線路太長，增大管線安裝成本；出地面的配電室、排煙機房、排風(fēng)機房、車庫安全通道出口、車庫入口頂棚等建（構(gòu)）筑物對著單元門入口，業(yè)主認為影響風(fēng)水。

解決建議：盡可能選擇在一個小區(qū)的中心集中設(shè)計，縮短總體路由長度，并盡可能布置在地下車庫，降低建筑安裝成本，注意審核出地面建（構(gòu)）筑物與主體建筑物的相對位置關(guān)系。

1.1.4 環(huán)境設(shè)計滯后，未與總圖設(shè)計同時進行，在總圖中體現(xiàn)不了環(huán)境設(shè)計的方案，僅是為了報規(guī)綠化率指標。造成后期環(huán)境設(shè)計對總平的大量修改，既不 利于對整體效果的把控，也不利于驗收。

解決建議：環(huán)境設(shè)計方案前置，并合圖于總圖中，環(huán)境設(shè)計既有標高也有等高線表示；因為涉及園林景觀還需要深化施工圖紙，入口、道路、地面停車位不體現(xiàn)具體坐標，以免給驗收帶來麻煩。

1.1.5豎向標高取值不合理，未做土方平衡，造成大量土方外棄或外購?fù)猎础?/p>

解決建議：在進行總平設(shè)計前，一定要結(jié)合園林堆土造型進行土方平衡分析，對整體體塊及各樓座做豎向分析，確定樓座的±0.00，特別是山地項目，減少對山體項目高低錯落優(yōu)勢的破壞，減少土方外棄或外購?fù)猎?，既避免成本浪費，又可堆坡造景，美化景觀環(huán)境。

1.1.6 建筑朝向設(shè)計不合理，不利于節(jié)能保溫。比如北京有一個別墅+洋房住宅項目，因為地塊的朝向問題，第一次設(shè)計時，建筑朝向選擇了南北偏離39°，這是最不利于節(jié)能保溫的角度范圍（南北偏離30-60°），節(jié)能計算時，外墻保溫板厚度超過了16cm，屋面保溫板厚度超過25cm。后來，我們對建筑朝向做了全面調(diào)整，顛覆重來，重新出圖，造成極大的時間和成本的浪費。

解決建議：在做方案設(shè)計任務(wù)書時，要明確下給設(shè)計公司，確保建筑朝向有利于節(jié)能保溫。

1.1.7 樓座無地下室，車庫與樓座分離，業(yè)主不能從車庫直接進入樓座，需要走出車庫外面才能進入樓座。造成業(yè)主從樓座進入車庫或者從車庫進入樓座極為不便，嚴重影響了銷售。

解決建議：樓座與車庫要有相連，如樓座無地下室，也需要設(shè)計從車庫進入樓座的地下通道。

1.1.8塔樓或板樓與商業(yè)裙樓處于同一立面，高空墜物易砸傷裙樓外行人。解決建議：在設(shè)計時，使塔樓或板樓與商業(yè)裙樓不處于同一立面，采用塔樓或板樓退后裙樓，留有一定的安全距離；對空調(diào)室外機百葉的固定進行加固處理。

1.1.9 報規(guī)圖中的技術(shù)經(jīng)濟指標數(shù)據(jù)沒有認真核對，數(shù)字錯誤。比如有一個項目在已審的規(guī)劃復(fù)函總平圖由于機動車數(shù)量筆誤少了一個“0”，在做《建設(shè)方案》時被建委工作人員發(fā)現(xiàn)，需要規(guī)委重新審圖，從新替換圖紙并蓋章，造成規(guī)證延后好幾天。

解決建議：對總圖的經(jīng)濟技術(shù)指標認真審核，做到無遺漏、無錯誤。

1.2 屋面

1.2.1 坡屋面排水檐溝選型不可合理，檐溝寬度窄、內(nèi)外側(cè)一樣高，暴雨時，屋面雨水跨過檐溝，直沖而下。

解決建議：做好排水組織設(shè)計，做好檐溝選型，高寬比例合理，可以考慮選擇外壁高于內(nèi)壁的檐溝。

1.2.2 屋面排水排入下層私家露臺，造成私家露臺雨水往室內(nèi)回灌或者外墻滲漏水。

解決建議：屋面雨落水管專管專用，直排地面。1.3 外立面

1.3.1 外墻凹凸過于復(fù)雜，體形系數(shù)大，增大建筑、結(jié)構(gòu)成本，也不利于節(jié)能保溫。

解決建議：多方案比選，對建筑物外形進行優(yōu)化，尋求簡單、大方、優(yōu)美和合理成本的建筑外立面方案。

1.3.2 住宅建筑形式單調(diào)，外立面豎向只有一段或兩段。

解決建議：外立面豎向分成三段，采用不同的顏色或者不同的材料，選擇合適的比例，豐富美化外立面形象。

1.3.3 外墻同一平面不同立面的兩種不同顏色的涂料不交圈；外墻石材、文化磚、文化石、涂料之間收口不交圈、不合理，交界收口處有的設(shè)計在陽角；立面上下兩種不同材料之間的線腳連貫性差，很突兀，不自然，不順暢。

解決建議：須仔細分析立面不同材料之間的交圈、收口情況，縱線收口宜選擇在陰角部位，橫線收口宜有線腳過渡，過渡做到自然、順暢。

1.3.4 空調(diào)外機空調(diào)板位置設(shè)計不合理：沒有合理選擇在凹進面或陰角處；與該層樓板同標高（陽臺或露臺的除外），造成空調(diào)內(nèi)機與外機連接管暴露在外墻太長，影響外立面形象；位置不便于安裝、維修或更換。

解決建議：空調(diào)外機位盡量結(jié)合陽臺、露臺布置；選擇凹進面或陰角處布置；空調(diào)機板的高度應(yīng)結(jié)合穿墻套管的高度考慮，減少空調(diào)內(nèi)機與外機連接管在外墻的暴露長度；空調(diào)外機板的設(shè)計應(yīng)符合便于安裝、維修、更換的原則；采用空調(diào)百葉遮擋空調(diào)外機，并盡可能使空調(diào)百葉與凸出的外墻在同一個立面，達到外觀優(yōu)美的效果。

1.3.5 外立面的雨落水管、陽臺或露臺排水管、冷凝水排水管布置不合理：有的布置在山墻面，有的在顯眼的立面部位，有的出現(xiàn)遮擋窗戶玻璃的現(xiàn)象，甚至還出現(xiàn)排水管下口是入戶門口的現(xiàn)象。

解決建議：須對外立面排水管位置進行優(yōu)化，選擇陽臺內(nèi)側(cè)墻的陰角，選擇外立面凹面或陰角不顯眼處布置，空調(diào)冷凝水管也可選在空調(diào)板靠墻一角處布置，并安裝百葉遮擋，排水管不可遮擋外窗玻璃，排水管下口應(yīng)避開行人動線、門窗洞口，并便于排水的部位。

1.3.6 外立面排水管與外墻墻體顏色不一致，影響美觀；排水管采用噴涂顏料來達到與墻體顏色一致，這種做法還比較普遍，風(fēng)吹日曬，時間一長，容易褪色掉色，非常難看。

解決建議：同一廠家定制，與墻體顏色相同，禁止使用噴涂顏料的排水管。1.3.7 用GRC材料做外墻裝飾桁架，材質(zhì)脆，自重大，安裝困難，易脫落，安全隱患大；造型過于復(fù)雜，成本高；表觀效果差，且維修困難。

解決建議：簡化造型，尋求簡單、大方、優(yōu)美和成本合理的造型形象；選用經(jīng)濟、安全、美觀的裝飾材料，如實木、PU或木塑等。

1.3.8 山墻面窗戶中線偏移屋脊中線，平面圖與立面圖不符，嚴重影響外立面形象。

解決建議：加強圖紙會審，核對平面圖與立面圖的對應(yīng)關(guān)系。

1.3.9 幕墻特別是玻璃幕墻設(shè)計時，沒有對幕墻后面的隔墻、層間樓板進行設(shè)計處理，造成此部分在幕墻施工前沒有施工，施工有漏、或施工界面不清晰，后期補救處理效果差。

解決建議：在外墻設(shè)計時，考慮幕墻后面的隔墻、層間樓板的設(shè)計處理，在幕墻面板安裝前，處理好。

1.3.10 窗地比不合理，外窗分格過細，既不利于美觀效果，又增加了成本。解決建議：一般認為，從美觀角度來看，落地、大窗戶、大玻璃更顯高檔，分割太細不利于美觀，且因增加鋁合金材料，從而增加外窗成本；但過于追求大窗戶、大玻璃也會因不利于節(jié)能保溫和單片玻璃超過1.5平方需要鋼化而增加成本。因此，設(shè)計標準化成熟的公司，對各種類型產(chǎn)品的窗地比都有對應(yīng)的標準要求。我們要尋找一個與整體建筑結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)一致，視覺效果美觀，成本合理的外窗方案。

1.3.11 商業(yè)樓外立面泛光照明燈管或霓虹燈在玻璃幕墻立面內(nèi)，無法維修；廣告電源點位不清晰；幕墻設(shè)計未考慮泛光照明走線，造成泛光走線裸露在幕墻外。

解決建議：強調(diào)立面設(shè)計、泛光照明設(shè)計、廣告設(shè)計三者之間的溝通和協(xié)調(diào)，把在立面設(shè)計、泛光照明設(shè)計、廣告設(shè)計納入審圖重點，設(shè)計任務(wù)書中明確提出“便于維修”，泛光走線要做隱蔽處理。

1.3.12 北方區(qū)域商業(yè)出入開口，正對冬季季風(fēng)主導(dǎo)方向；門斗內(nèi)外門的高度高；門斗內(nèi)外門的開口方向一致，冷風(fēng)灌入商業(yè)區(qū)內(nèi)。

解決建議：盡可能避開冬季季風(fēng)主導(dǎo)方向設(shè)計出入口；外門控制高度在2700mm，內(nèi)門控制在2400mm；門斗內(nèi)側(cè)門采用兩側(cè)開門的方式。

1.3.13 外立面店招廣告雜亂。

解決建議：對外立面廣告設(shè)計、安裝統(tǒng)一規(guī)劃管理。

1.4 室內(nèi)

1.4.1 消防電梯前室、兩部樓梯兩個前室，三室合用導(dǎo)致消防性能化設(shè)計，前室增加正壓送風(fēng)。

解決建議：前室分開設(shè)置，盡量精簡前室，合理配備通風(fēng)和正壓送風(fēng)設(shè)施，減少公攤面積。

1.4.2 樓梯間消防栓外露設(shè)計；消防栓采用嵌壁式，但嵌入業(yè)主功能房墻體。解決建議：樓梯間的消防栓采用嵌壁式設(shè)計，避開人行主要通道，但在主要 5 視線范圍內(nèi)，避免消防栓嵌入業(yè)主功能房墻體，可以選在嵌入管道井墻體中。

1.4.3 住宅戶型餐廳門正對馬桶，餐廳功能空間及流線交叉，開向客廳的門太多。

解決建議：優(yōu)化室內(nèi)布置，房門盡可能設(shè)計得更隱蔽，優(yōu)化空間及流線。1.4.4 廚房、衛(wèi)生間、陽臺、室外樓梯相連處的墻體、管道井、設(shè)備間、上人屋面及雨棚靠墻一側(cè)沒有設(shè)計反坎（有剪力墻的除外），造成水滲透過墻體。

解決建議：審圖時關(guān)注反坎施工部位，不要遺漏。1.4.5 客廳與餐廳之間設(shè)計了梁，不利于吊頂裝修效果。解決建議：采用大板形式，客廳與餐廳之間不出現(xiàn)梁。

1.4.6 衛(wèi)生間、陽臺沒有降板；露臺下面是室內(nèi)的，沒有計算露臺保溫厚度、保護層厚度（室內(nèi)頂板須做保溫層、保護層），而沒有降板，造成做完保溫層、保護層后，門窗往外開啟不了，且露臺比室內(nèi)完成面高。

解決建議：審圖時重點關(guān)注，不要遺漏。

1.4.7 插座設(shè)計在暖氣片后面；開關(guān)設(shè)計在門后面，開門后被遮擋。解決建議：審圖時重點關(guān)注，由建筑專業(yè)負責(zé)，對建筑、結(jié)構(gòu)、電器、水暖專業(yè)等各專業(yè)進行綜合會審，開關(guān)、插座、管井、箱、柜、雨水口、地漏、集水坑、潔具定位都要表達清楚。

1.4.8 主臥床頭墻與主衛(wèi)墻共墻，進主衛(wèi)要穿過主臥。業(yè)主大多講究風(fēng)水，不愿頭對主衛(wèi)睡覺，許多業(yè)主都會從新調(diào)整設(shè)計，更改主臥門位置，更改電氣、網(wǎng)絡(luò)設(shè)計，造成成本浪費。

解決建議：設(shè)計時臥室床頭墻不與衛(wèi)生間墻共用。1.4.9 地下車庫柱網(wǎng)設(shè)計不利于停車位規(guī)劃，使用性差。

解決建議：優(yōu)化柱網(wǎng)設(shè)計，大有文章可做，我們的一個商業(yè)項目地下室，對柱網(wǎng)進行了幾輪優(yōu)化，既達到了建筑、結(jié)構(gòu)的合理性，又提高了停車位的使用率，同時還降低了結(jié)構(gòu)成本。

1.4.10 商業(yè)交通流線混亂不清，商場出現(xiàn)多處死角；地下室卸貨區(qū)與車庫出入口沖突，常造成車庫堵車。

解決建議：要對商場的整個交通和流線系統(tǒng)做專項分析和審核，實現(xiàn)交通流線清晰合理，商場店面沒有死角；卸貨區(qū)不宜設(shè)在交通要道處，人、車、貨、垃 6 圾運輸流線分開。

1.4.11 商業(yè)樓中庭未設(shè)計自動吊掛系統(tǒng)或吊掛系統(tǒng)點位少、吊重設(shè)計荷載小，滿足不了大型活動需求。

解決建議：設(shè)計不要遺漏，吊掛點位和吊重荷載設(shè)計留足富余。

1.4.12 設(shè)計在地下室的配電室、水泵房沒有降低底板，造成要么凸出地面，既影響景觀形象，又占用面積指標，要么增加整個地下室高度，增大成本。

解決建議：配電室、水泵房等層高要求高于車庫的部位，降低底板，從而降低成本。

1.4.13 垃圾房異味嚴重，無新風(fēng)，無空調(diào)，夏天天熱，氣味特別嚴重。解決建議：垃圾房要有給排水、排氣、新風(fēng)、空調(diào)設(shè)計，并做好垃圾房的防水。

1.4.14 管道設(shè)備夾層未做防水、未設(shè)地漏，設(shè)備夾層管道一旦泡水，必然造成漏水至下層。

解決建議：管道設(shè)備夾層做好防水，并設(shè)地漏。

1.4.15 設(shè)備機房未做防水，易使設(shè)備間潮濕，導(dǎo)致設(shè)備容易生銹；未做排水溝或地漏，一旦泡水或進水，造成設(shè)備浸泡。

解決建議：設(shè)備機房做好防水，并設(shè)排水溝或地漏。

1.4.16 室內(nèi)外標識標牌混亂，指示錯誤，高低不平，顏色風(fēng)格不一致。解決建議：室內(nèi)室外由一家公司深化設(shè)計，劃線、標識標牌由一家施工，避免顏色、風(fēng)格不一致。

1.4.17 精裝吊頂標高，達不到精裝設(shè)計要求，滿足不了使用標高要求。解決建議：設(shè)計管道穿梁、穿墻套管，結(jié)構(gòu)施工時預(yù)埋；機電設(shè)計進行“二次深化”，優(yōu)化管線路由，優(yōu)化交叉點位；施工所采用“先大管、后小管，有壓讓無壓”的施工順序；精裝方案考慮施工誤差和施工作業(yè)的預(yù)留高度，進行合理調(diào)整。

2.結(jié)構(gòu)專業(yè)

2.1 基礎(chǔ)形式選擇沒有優(yōu)化，選擇單一的基礎(chǔ)形式，增大了成本造價。如第一個洋房項目采用的都是天然地基（或換填）+筏板基礎(chǔ)，設(shè)計沒有進行優(yōu)化，基礎(chǔ)形式單一，成本較高。

解決建議：依據(jù)詳勘報告和結(jié)構(gòu)荷載要求，對基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)形式做多方案比選，并進行優(yōu)化，選擇安全、經(jīng)濟、合理的地基處理方案與基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)形式。對于現(xiàn)場開挖后與詳勘不一致的，根據(jù)實際，進行調(diào)整。如：第二個洋房+別墅項目、第三個商業(yè)+酒店式公寓項目及第四個養(yǎng)老地產(chǎn)項目都根據(jù)詳勘與荷載要求對基礎(chǔ)進行了優(yōu)化，有天然地基（或基礎(chǔ)換填）+（筏板基礎(chǔ)、獨立基礎(chǔ)、條形基礎(chǔ)），有混凝土攪拌樁、CFG樁等各類樁+（筏板基礎(chǔ)、獨立基礎(chǔ)、條形基礎(chǔ)）等各類基礎(chǔ)形式，使整個結(jié)構(gòu)更為合理，成本更優(yōu)。

2.2 護坡方案沒有根據(jù)現(xiàn)場施工組織設(shè)計的要求，選擇安全、經(jīng)濟、且滿足現(xiàn)場施工管理的需要進行優(yōu)化。

解決建議：需根據(jù)現(xiàn)場施工組織設(shè)計的要求，選擇安全、經(jīng)濟、且滿足現(xiàn)場施工管理的方案。比如，一個商業(yè)+酒店公寓項目，根據(jù)現(xiàn)場平面布置和施工順序，我們對車庫護坡方案進行了優(yōu)化，在離施工道路近、離樓座近的地方，采用護坡樁+錨索的方案；在條件允許的地方采用放坡+噴錨與護坡樁（樁頂標高為放坡坡底）+錨索結(jié)合的方案；在條件特別好的地方采用放坡+土釘墻的方案，讓方案達到了安全、經(jīng)濟，又滿足了現(xiàn)場施工要求。

2.3 因出圖時間創(chuàng)促，鋼筋含量、混凝土含量沒有認真優(yōu)化，超過其他公司同類產(chǎn)品的設(shè)計市場的平均水平。

解決建議：鋼筋含量和混凝土含量是成本一個非常重要的測算指標，需要認真優(yōu)化，找到結(jié)構(gòu)安全合理、成本最優(yōu)的方案。如：我們一個抗震等級8級，標準層高3000mm，無人防的6層洋房，經(jīng)過優(yōu)化后，標準層鋼筋含量44.81kg/㎡，混凝土含量0.45（仍略偏高），地下車庫鋼筋含量123kg/㎡，混凝土含量0.8，基本達到了設(shè)計市場的平均水平，13萬平米的項目，比未優(yōu)化前節(jié)省成本約600萬元，因此，需要我們足夠重視。

2.4 地下室柱網(wǎng)布置沒有考慮停車位劃線、交通流線的合理性，不利于地下交通組織，也不利于停車位劃線的最大化。

解決建議：充分考慮停車劃線的最大化，交通流線的合理性，優(yōu)化柱網(wǎng)布置。如：某知名商業(yè)公司某項目地下車庫柱子600×600，柱網(wǎng)8400×8700平均布置，停車位利用率和交通流線都非常合理；另一知名公司的地下車庫柱網(wǎng)標準化設(shè)計如圖：

2.5 商業(yè)樓柱網(wǎng)布置沒有考慮業(yè)態(tài)特點、主力店及各品牌店的合理分隔。解決建議：柱網(wǎng)設(shè)計時充分考慮業(yè)態(tài)分布特點及店面分隔進行合理優(yōu)化。2.6 無地下室的首層室內(nèi)隔墻未設(shè)置基礎(chǔ)梁，也未從筏板上生根，直接采用在回填土（回填土較深，有的超過2米）的元寶基礎(chǔ)上砌筑隔墻，使室內(nèi)隔墻存在下沉、開裂隱患。

解決建議：可考慮采用增加連梁或從筏板上生根砌筑隔墻。

2.7 結(jié)構(gòu)圖與建筑圖不符，結(jié)構(gòu)圖中存在門窗洞口遺漏、位置偏移和預(yù)留預(yù)埋遺漏、錯誤等現(xiàn)象，因沒有認真審圖，造成設(shè)計變更或洽商簽證產(chǎn)生。

解決建議：加強各環(huán)節(jié)、各專業(yè)的圖紙綜合會審。加強設(shè)計院圖紙綜合會審、規(guī)劃院或設(shè)計部圖紙綜合會審、工程部組織監(jiān)理與總包圖紙綜合會審，三大圖紙綜合會審環(huán)節(jié)，層層把關(guān)，層層消化。

2.8 沉降縫設(shè)計位置不合理，設(shè)計在地下車庫的設(shè)備機房、配電室、水泵房或中控室中間，給防水和設(shè)備施工安裝工期帶來很大的麻煩。

解決建議：重點關(guān)注沉降縫設(shè)計位置，當出現(xiàn)這種情況時，及時跟設(shè)計公司溝通，重新優(yōu)化，避開這些部位。我們的其中一個項目，就出現(xiàn)了沉降縫設(shè)在中控室中間，經(jīng)及時發(fā)現(xiàn)，與設(shè)計溝通，調(diào)整了沉降縫的位置。

2.9 電梯或自動扶梯參數(shù)確定晚，電梯或自動扶梯品牌招標晚，造成電梯井 或自動扶梯安裝處的結(jié)構(gòu)與電梯井或扶梯不匹配，出現(xiàn)需要剔鑿結(jié)構(gòu)或增加連接結(jié)構(gòu)的加固處理。

解決建議：早定參數(shù)，早定品牌，核對尺寸，控制施工誤差。

2.10 設(shè)備用房（熱力站、冷凍站、鍋爐房、水泵房等）頂板沒有考慮管道重量的荷載，造成后期加固。

解決建議：凡是頂板有管道或需要增加荷載的，都要考慮結(jié)構(gòu)荷載的增加。3.給排水專業(yè)

3.1 材料設(shè)備表規(guī)格參數(shù)體現(xiàn)不充分，有通用型號的材料沒寫通用型號材料，寫的是廠家的專屬型號。

解決建議：在圖紙中材料設(shè)備表格參數(shù)要清楚，一般不注明品牌。3.2 給排水管、燃氣管、熱力管線、電氣管線設(shè)計出戶路由太集中，各種出戶管線都集中在出戶單元門口。造成許多弊端：單元出入平臺處的井蓋影響景觀效果；出戶管過于集中，電力進戶管井位置占用面積大，將其他出戶管路由占用，造成其他管線需要繞過電力井，增加施工難度、增加成本；若管線接口有破壞，維修起來對居民出入造成不便。

解決建議：將各種出戶管線盡量分散，出戶管位置盡量避開單元門口；電力進戶管線設(shè)置在出戶平臺背面；進行管線綜合，加強綜合會審，將電力井的實際尺寸對其他管線的影響考慮進去。

3.3 室內(nèi)設(shè)備、管線沒有進行“二次深化”，路由沒有優(yōu)化，重點部位、各管線交叉部位無節(jié)點剖面，造成水、電、通風(fēng)空調(diào)管線打架，設(shè)計變更或洽商增多，成本增加；降低吊頂標高。

解決建議：對設(shè)備、管線進行“二次深化”，優(yōu)化路由，重點部位、各管線交叉部位要有節(jié)點剖面。

3.4 二次加壓設(shè)備未按規(guī)范規(guī)定選用低噪音水泵，水泵噪音大，聲音傳至業(yè)主室內(nèi)，引起投訴。

解決建議：按規(guī)范規(guī)定選用低噪音水泵；水泵就位前，注意水泵基礎(chǔ)的平整度和水平度，注意對水泵基礎(chǔ)隔振、管道避震等環(huán)節(jié)的質(zhì)量控制。

3.5 給水控制閥門少，不利于水管維修。案例如：為節(jié)省安裝成本，設(shè)計按照2-4個樓座設(shè)計一個給水控制閥門，造成后期物業(yè)管理難度大，一旦漏水維修，10 多個樓座同時停水。

解決建議：控制閥門數(shù)量既符合設(shè)計規(guī)范，也符合工程實際。

3.6 地下室內(nèi)的集水坑設(shè)計標高高于電梯底坑，起泵水位高于電梯底坑地面。

解決建議：地下室內(nèi)的集水坑設(shè)計標高一定要深于電梯底坑，并且坑內(nèi)的啟泵水位要低于電梯底坑地面，避免水倒流；

3.7 水泵房內(nèi)未設(shè)排水溝，或排水溝斷面尺寸不能滿足水箱跑、溢水時的排水量要求；

解決建議：水泵房內(nèi)要設(shè)排水溝，且水溝斷面尺寸應(yīng)能滿足水箱跑、溢水時的排水量要求。

3.8 廚房、衛(wèi)生間給排水管布置不合理。如：廚房中排水立管遠離窗戶，而一般洗菜盆靠窗設(shè)計，這樣就造成要用很長的排水管來連接洗菜盆與排水立管，既方便，又不美觀。

解決建議：認真審查給排水立管位置是否合理，支管走向設(shè)計力求簡捷、通暢、合理，注意協(xié)調(diào)好排水主管位置與衛(wèi)生器具布置之間的相互關(guān)系。

3.9 洗衣機進水口、排水地漏、洗衣機插座位置不協(xié)調(diào)：洗衣機位置與排水地漏相對位置不合理，或是相距太遠；洗衣機給排水位置與洗衣機插座不在同一側(cè)。

解決建議：加強審圖，消除問題。

3.10 設(shè)計布置廚房排水立管時，與灶臺邊緣距離小于0.4m，與燃氣熱水器小于0.2m，不符合設(shè)計規(guī)范要求；有時出現(xiàn)燃氣熱水器的排氣孔對著外墻雨落管；空調(diào)外墻預(yù)留洞口正對外墻雨落管，造成設(shè)計變更或簽證，增加成本。

解決建議：認真核圖，并在施工時注意減少施工誤差，避免類似打架的沖突。3.11 布置排水立管時，因貼近墻體布置，沒有考慮到下層剪力墻加厚（特別是高層容易出現(xiàn)剪力墻厚度變化），結(jié)構(gòu)預(yù)留與安裝沖突，造成設(shè)計變更或簽證，重新開洞。

解決建議：認真審圖，重點關(guān)注此類問題，提前消化掉。

3.12 消防水管室內(nèi)室外均采用鍍鋅鋼管，沒有考慮到不適合室外埋設(shè)方式。解決建議：加強審圖環(huán)節(jié)，采用合適的室外管材和連接方式。

3.13 地下車庫入口漫水問題，沒有注意入口處抬坡或抬坡不夠高，造成路面雨水漫進車庫。

解決建議：在車庫入口第一道截水溝前做抬坡處理。

3.14 有機械停車位的車庫，消防先出圖紙，先施工，機械停車位后確定，且機械停車位施工安裝單位后確定，因設(shè)計沒有考慮到機械停車的標高要求，消防水管路由和噴嘴與機械停車位沖突，造成后期消防水管路由變更，噴淋下噴改為噴嘴朝上，產(chǎn)生設(shè)計變更，增加成本。

解決建議：提前確定機械停車位的位置和技術(shù)要求，關(guān)注機械停車位范圍內(nèi)的管線及設(shè)備的設(shè)計與安裝，對有問題的進行優(yōu)化，避免相互沖突。

3.15 地下室沒有設(shè)計排水溝；設(shè)備間未設(shè)計排水溝或一層以上設(shè)備間未設(shè)地漏；管井未設(shè)地漏，一旦漏水或跑水，易被浸泡。

解決建議：加強審圖，地下室設(shè)計排水溝，設(shè)備間設(shè)計排水溝或地漏，管道進設(shè)計地漏。

3.16 給排水低溫易凍結(jié)區(qū)域無相應(yīng)的防凍保溫措施。如：車庫入口、從室外進入室內(nèi)的部位、樓梯間。

解決建議：在容易凍結(jié)的部位增加保溫措施，如電伴熱等。4.電氣專業(yè)

4.1 電力方案遲遲沒審批確定，變電所的位置、配電室的位置和數(shù)量、高低壓管井方案、電力設(shè)備都確定不下來。提前施工風(fēng)險大，不提前施工，對其他小市政施工影響非常大（因為電力管井深，且占地面積大，從施工順序上應(yīng)先施工電力管井或管溝，后施工其他市政管井和管線），高壓部分及配電室設(shè)備招標須上供電系統(tǒng)招標平臺，招標周期長，加工周期長，嚴重影響正式供電時間。

解決建議：高度重視電力方案，提前計劃，提前準備，提前啟動，不遺余力確定供電方案。在方案沒有大的風(fēng)險下先施工低壓部分電力井管，審批時做足工作，避免更改，以滿足其他市政施工。

4.2 配電室設(shè)計在地下室但在最底層，防水等級不高，頂板有的進行鑿洞，存在很大的漏水隱患。

解決建議：設(shè)在地下室時不宜在最底層，如是一層地下室，將配電室的地面抬高100-300mm，以防水流入配電室，頂板禁止鑿洞，配電室要設(shè)計排水溝，12 并做好防水措施。

4.3 泛光照明效果延續(xù)性差、主次性差；景觀夜景照明效果與整個環(huán)境不匹配；商業(yè)樓內(nèi)照度過高或過暗，過高不利于節(jié)能，過低不利于商業(yè)氛圍。

解決建議：由專業(yè)商業(yè)燈光公司對泛光照明、景觀夜景照明以及商業(yè)樓內(nèi)照度進行專業(yè)優(yōu)化，提升燈光系統(tǒng)設(shè)計，強調(diào)泛光照明燈光的延續(xù)性和主次關(guān)系，并對商業(yè)樓內(nèi)完工后的照度進行測試，是否達到設(shè)計要求。

4.4 配電室出線柜未設(shè)計計量裝置；住宅配電室公共區(qū)域用電回路未加裝二次計量電表。業(yè)主購買電費存在跨月現(xiàn)象，無法統(tǒng)計當月業(yè)主用電量，不利于公共區(qū)域用電量與住宅業(yè)主用電量統(tǒng)計分析。

解決建議：配電室出線柜安裝計量電表；住宅配電室公共區(qū)域用電回路加裝二次計量電表。

4.5 商業(yè)樓中庭、步行街中庭未設(shè)計活動專用供電點位，無法保障大型活動的正常供電，舉辦大型活動，需從外廣場接入電源，既不安全，也不美觀。

解決建議：在中庭（觀光電梯附近）設(shè)計50KW的配電箱。

4.6 開關(guān)、插座點位設(shè)計不符合規(guī)范要求，如強弱電插座之間的距離小，不符合設(shè)計規(guī)范要求；與建筑圖及其他專業(yè)圖紙不符或出現(xiàn)打架現(xiàn)象，如：空調(diào)插座與室外空調(diào)機板不在同一側(cè)，相隔很遠；插座在暖氣片、燃氣爐等設(shè)備后面，開關(guān)安裝在房門后面等。

解決建議：組織對各專業(yè)圖紙進行綜合會審，注意電器點位與功能布置及各設(shè)備之間的相互關(guān)系。

4.7 強電橋架鋪設(shè)電纜數(shù)量太多，影響電纜散熱效果，縮短電纜壽命，支架難以承受電纜重量。

解決建議：按規(guī)范要求設(shè)計，電纜橫斷面填充率不能超過規(guī)范規(guī)定（電力電纜不超過40%，控制電纜不超過50%）。

4.8 商業(yè)不同類型店面要求電量與原設(shè)計電量不符，造成設(shè)計變更，原電纜、配電箱、開關(guān)浪費，并延誤工期。

解決建議：提前與商家溝通，總結(jié)不同類型店面對電量的需求，達到設(shè)計與商家要求統(tǒng)一目的。

5.暖通空調(diào)專業(yè)

5.1 商業(yè)不同類型店面冷量、新風(fēng)量需求與原設(shè)計不符，需增加冷量、新風(fēng)量，造成設(shè)計變更。

解決建議：提前與商家溝通，總結(jié)不同類型店面對冷量、新風(fēng)量的需求，達到設(shè)計與商家要求統(tǒng)一目的。

5.2 地下室商業(yè)街和換熱站排風(fēng)系統(tǒng)設(shè)置排風(fēng)熱回收裝置，即新風(fēng)機與排風(fēng)機合并為新風(fēng)換氣機，雖然符合節(jié)能的相關(guān)標準，但機組的尺寸較大，安裝空間要求大，特別是換熱站內(nèi)根本無法安裝，并且機組價格較高，節(jié)能效果不明顯，維修麻煩。

解決建議：仍采用獨立的新、排風(fēng)系統(tǒng)，可降低設(shè)備采購成本，風(fēng)機占用空間小，安裝靈活，維修也容易。

5.3 商業(yè)、步行街、超市等出入頻繁的大門處設(shè)置了兩套熱風(fēng)幕系統(tǒng)，一套為水熱風(fēng)幕，一套為電熱風(fēng)幕，增大了成本。

解決建議：采用一套大風(fēng)量水熱風(fēng)幕系統(tǒng)，水熱風(fēng)幕系統(tǒng)比較好，一套水熱風(fēng)幕系統(tǒng)就能減少大量冷風(fēng)侵入，建議采用高溫水系統(tǒng)，不建議采用空調(diào)水。

5.4 冷卻塔效率低，噪音大。

解決建議：選擇功率大、噪音低的電機，增加壓頭，調(diào)整葉片角度，提高冷卻塔進風(fēng)量，解決通風(fēng)不暢問題，使用新型隔音消音材料，降低噪音。

5.5 商業(yè)店油煙管井未加裝內(nèi)襯，油煙進入其他店面或住宅業(yè)主房間。解決建議：增加內(nèi)襯。

5.6 商業(yè)餐飲僅設(shè)計排油煙機，未設(shè)補風(fēng)系統(tǒng)。

解決建議：依據(jù)廠家排油煙量預(yù)留安全系數(shù)，設(shè)計補風(fēng)系統(tǒng)，使排油煙機與補風(fēng)機形成聯(lián)動。

5.7 裝修設(shè)計未考慮消防的相關(guān)問題，例如，未考慮設(shè)置擋煙垂壁，未考慮格柵對排煙量的影響等。

解決建議：裝修設(shè)計單位一定要與建筑設(shè)計單位溝通情況，了解消防規(guī)范的相關(guān)規(guī)定，在裝修設(shè)計中避免出現(xiàn)影響消防驗收的問題和消防安全問題。

5.8 樓梯間散熱器立、支管未單獨配置，與鄰室供暖房間散熱器共用一根立管，樓梯間是有凍結(jié)風(fēng)險的區(qū)域，一旦凍結(jié)或發(fā)生故障，影響臨室供暖效果。

5.9 壁掛爐煙囪與燃氣立管交叉凈距不滿足燃氣驗收標準（間距小于 14 150mm）由于燃氣圖紙出圖較晚，樓內(nèi)施工圖紙出圖時未考慮燃氣與壁掛爐煙囪交叉間距問題，造成燃氣立管移位、燃氣切斷閥電源插座設(shè)計變更。

解決建議：出具施工藍圖時應(yīng)考慮燃氣施工驗收規(guī)范要求，并咨詢?nèi)細怛炇諉挝?；?yīng)盡早確定燃氣規(guī)劃方案和設(shè)計單位。

5.10 圖紙說明中做法有遺漏，如：社區(qū)服務(wù)樓的采暖系統(tǒng)管道保溫位置不明確；未明確排水立管是否加設(shè)阻火圈；風(fēng)管包裹材質(zhì)未注明等。

解決建議：加強審圖，對細部做法予以明確。

5.11 坡屋面太陽能設(shè)備基礎(chǔ)（鋼筋預(yù)埋件）分布于每棟樓坡屋面，最多處近達百個，屋面防水材料采用波形瀝青防水板+屋面瓦。太陽能設(shè)備基礎(chǔ)防水節(jié)點施工難度大，波形瀝青防水板無法安裝，基礎(chǔ)根部存在較大滲漏隱患，且太陽能集熱板下部無法通過屋面瓦的鋪裝，影響屋面外觀效果。

解決建議：采用新工藝，掛件固定安裝的方案，在防水層施工完成后，采用螺栓固定在屋面掛瓦條上，對螺栓孔進行防水處理，最后完成屋面瓦的鋪裝。如照片：

（原太陽能設(shè)備基礎(chǔ)預(yù)埋）（采用新工藝——掛件固定）

6.市政與園林專業(yè)

6.1 小市政圖紙與大市政實際現(xiàn)狀的接駁點標高、坐標對不上，造成設(shè)計變更甚至重新調(diào)整圖紙。

解決建議：設(shè)計管理部門向項目公司提供“規(guī)劃設(shè)計條件清單”，項目公司現(xiàn)場測量，填寫“規(guī)劃設(shè)計條件清單”，并反饋設(shè)計部管理部門；對市政管線綜合疊圖，綜合會審，對路由進行優(yōu)化，在重要的管線交叉部位要有斷面圖；在施工前對小市政與大市政接駁點重新復(fù)測。

6.2 因電力方案審批慢，電力圖紙滯后，造成小市政圖紙綜合有很大的不確 定性，由于工期緊，小市政圖紙無法等到電力圖紙出來后再綜合優(yōu)化，只能以報批而未審批的電力圖紙為參考，各自為政，有圖就先施工，但一般施工順序是先電力管井管線后其他市政管井管線，電力管井管線施工要按審批電力圖紙施工，路由不能隨意調(diào)整，造成后期的電力管井管線施工對前面已施工的市政管井管線破壞以及增加已施工的市政管井管線出變更。

解決建議：高度重視電力方案的審批，把電力方案、電力施工圖紙出圖工作前置，提前啟動，遵循“先電力，后市政”，“先深后淺”，“先無壓，后有壓”的市政施工原則；提前與供電公司溝通，做到即使未審批下來，但也基本沒有風(fēng)險。

6.3 電力、市政、燃氣、熱力管井井頂標高標注不明或標準錯誤，與市政道路及園林完成標高不符。特別要關(guān)注市政道路放在園林單位施工的，在市政道路坡度變化大的出入口的電力管井井頂標高，是否與市政道路一致。如：一項目出入口坡度大，在出入口有一個電力管井，電力管井施工完成后，發(fā)現(xiàn)管井井頂標高比市政道路標高高了近600mm，最終只有把管井拆除，降低標高，重新施工。

解決建議：電力、市政、燃氣、熱力管井及管線的標高要明確，管井頂標高標注在圖上，并與市政道路、園林完成面標高進行核對，避免出錯。

6.4 電力、市政、燃氣、熱力管井管線設(shè)計分布與路由不合理，造成打架、破壞、變更增多。如：出戶管線太集中，且都在單元門入口，造成單元門入口管線、管井打架，電力管井占地面積大，造成其他管線需要繞過電力井，增加施工難度、增加成本；單元出入口處的井蓋多，影響美觀效果。

解決建議：園林圖紙與規(guī)劃方案總平圖同時進行，建筑方案確定了，園林方案也要確定。出圖順序：設(shè)計出圖順序先園林—電力—市政—其他管線；對園林、電力、市政、燃氣、熱力管井管線進行綜合審圖，室內(nèi)重點考慮給排水、電氣、燃氣、熱力管線的出戶路由與室外接駁布置是否影響園林景觀的美觀效果。室外管井管線重點考慮布置是否符合規(guī)范要求，是否與園林、市政道路有沖突。

6.5 電力、市政、燃氣、熱力井蓋一半占在市政道路、園林道路上，一半占在路外面；有的井蓋在圍墻位置，與圍墻沖突；有的井蓋占在臺階上，一半在上臺階，一半在下臺階，有的一半在臺階上，一半在臺階外；有的井蓋占位在小品、水池等建筑物或構(gòu)筑物上。以上低級錯誤既增加成本，又影響美觀。

解決建議：以園林專業(yè)牽頭，組織相關(guān)專業(yè)，對井蓋進行優(yōu)化，優(yōu)化電力、市政、熱力、燃氣路由，力求把井蓋設(shè)計在綠化地中，杜絕低級錯誤。

6.6 電力、市政、燃氣、熱力一個專業(yè)路由的改變，沒有考慮對其他專業(yè)的影響，造成其他專業(yè)施工的被動。如：一項目因施工場地原因，雨水調(diào)蓄池向西調(diào)整5M，沒有考慮到移后的位置上是幼兒園圍墻，造成幼兒園基礎(chǔ)無法正常施工，最后采用對圍墻基礎(chǔ)做加固處理。

解決建議：各種管線更改路由及構(gòu)筑物更改位置時，需征得相關(guān)專業(yè)水暖、市政、電力及園林設(shè)計師及現(xiàn)場工程師的簽字認可，并由園林設(shè)計師最終把關(guān)。

6.7 施工單位投標清單和施工圖苗木清單不符，主要原因是招標時，園林圖紙還沒有確定，僅是以園林方案圖紙和清單報價的方式招標，造成后期的大量更改和認質(zhì)認價的大量工作，不利于成本的把控。

解決建議：提前確定園林圖紙，招標圖紙應(yīng)達到施工圖紙深度。

6.8 地形坡度大的小區(qū)，房屋一側(cè)室外地坪能滿足防水、防潮及小區(qū)排水要求，但另一側(cè)室外地坪標高高于房屋內(nèi)±0.000，造成室外雨水滲入室內(nèi)；采光井墻頂標高與室外地坪標高差不滿足規(guī)范要求，常會出現(xiàn)采光井墻頂標高與室外設(shè)計標高相平，甚至低于室外地坪。以上現(xiàn)象特別容易出現(xiàn)在地形坡度大，又想偷點首層層高的項目。

解決建議：建筑、園林等相關(guān)專業(yè)對項目做豎向分析，分析項目整個排水組織是否合理，對以上重點部位重點把控。7.設(shè)計管理

7.1 工作計劃性差，出現(xiàn)不能按計劃提供施工圖紙，或者為了滿足計劃節(jié)點考核，雖按計劃提供，但提供的圖紙不是最終版的，常出現(xiàn)剛發(fā)圖紙不久，就開始替換圖紙的現(xiàn)象；出圖順序不合理，如：出現(xiàn)先出市政圖紙，其后是園林圖紙再后是電力圖紙的情況，造成要么等待，不施工，要么先安排施工，工序前后倒置，變更簽證增多。

解決建議：編制詳細的設(shè)計管理工作計劃，增強工作的主動性，減少盲目性，保證工作有條不紊的進行，每周總結(jié)計劃完成情況，查明未完成原因，落實計劃推遲的補救措施，約束和督促設(shè)計管理工作，梳理科學(xué)的出圖順序，按質(zhì)按時提供施工圖紙，對于替換圖紙的情況，出現(xiàn)一次，考核扣分一次。

7.2 設(shè)計任務(wù)書閉門造車，不征求招商、銷售、工程、成本的意見，什么樣的產(chǎn)品其他部門在出圖前都不清楚。

解決建議：設(shè)計任務(wù)書編制前充分征詢招商、銷售、項目、成本等各部門意見，確定產(chǎn)品定位，辦理設(shè)計任務(wù)書會簽手續(xù)并存檔。

7.3 公司設(shè)計不重視設(shè)計標準化建設(shè)，設(shè)計任務(wù)書編制、圖紙審核依賴設(shè)計管理工程師的個人能力高低和設(shè)計公司的設(shè)計水平，因為沒有標準化，致使出現(xiàn)諸多“缺、漏、碰、錯”等低級錯誤，出現(xiàn)大量設(shè)計變更，增加成本，甚至出現(xiàn)使用功能和質(zhì)量上的缺陷。

解決建議：公司要把設(shè)計標準化當做大事來推進，只有成熟的設(shè)計標準化，才有成本建造標準的標準化，才能可靠的成本控制，才有成熟完美的產(chǎn)品。依據(jù)設(shè)計標準化來指導(dǎo)施工圖設(shè)計和圖紙審核，減少設(shè)計失誤。如果公司還沒有設(shè)計標準化，則可以借鑒先進公司同類產(chǎn)品的標準化設(shè)計來作為指導(dǎo)。

7.4 設(shè)計變更管理的問題：一是及時性差，現(xiàn)場已經(jīng)施工完成，無法更改，設(shè)計變更才下發(fā)；二是設(shè)計變時，變更不交圈，各專業(yè)未綜合考慮，各自為政，比如一個專業(yè)的位置變化，有的會涉及水、電、其他管線等諸多專業(yè)變更，但相應(yīng)設(shè)計變更沒有跟上，甚至出現(xiàn)一些不合理變更；三是設(shè)計變更只有設(shè)計、工程、成本會簽，沒有商管、銷售會簽，造成有些變更與原合同條款有沖突，而商管、銷售不清楚，引起合同糾紛。

解決建議：設(shè)計變更內(nèi)容要及時溝通現(xiàn)場，是否符合現(xiàn)場實際情況，要具備可實施性；完善設(shè)計變更的設(shè)計部內(nèi)部會簽審批手續(xù)，各專業(yè)設(shè)計變更要交圈，重視專業(yè)會簽；變更內(nèi)容要注意設(shè)計、工程、成本、商管、銷售等相關(guān)部門的溝通與會簽。

7.5 設(shè)計服務(wù)與現(xiàn)場脫節(jié)，不駐現(xiàn)場，來現(xiàn)場服務(wù)少，發(fā)現(xiàn)問題、解決問題不及時。有的設(shè)計公司基本不來現(xiàn)場，設(shè)計部人員來現(xiàn)場時間也少。

解決建議：與設(shè)計公司簽訂合同時，根據(jù)工程進展和專業(yè)特點要求，明確駐場服務(wù)相關(guān)時間要求或一個月來現(xiàn)場服務(wù)的次數(shù)；建議設(shè)計部人員駐現(xiàn)場，特別是各專業(yè)主要施工階段的對應(yīng)工程師。

7.6 設(shè)計部專業(yè)工程師圖紙審核“二傳手”。因出圖計劃性差或出圖時間緊，圖紙滿足不了現(xiàn)場施工進度要求，設(shè)計公司剛曬好圖，設(shè)計部人員沒有審圖，直 18 接把圖紙發(fā)到工程部，造成一些設(shè)計問題沒審出來，就開始施工，這種圖紙審核“二傳手”情況，在房地產(chǎn)公司還很普遍。

解決建業(yè)：發(fā)給工程部的施工圖，必須經(jīng)過設(shè)計部的審核，而且還要組織相關(guān)專業(yè)的設(shè)計師會審，審圖成果與會簽手續(xù)需要存檔。

7.7 許多公司對施工圖出圖節(jié)點有考核，但對設(shè)計成果質(zhì)量考核標準很模糊，沒有具體量化，特別是對各專業(yè)設(shè)計工程師個人的考核。

解決建議：建立可量化的、操作性強的考核標準。

二、工程方面

1.領(lǐng)導(dǎo)缺乏凝聚力，團隊沒有戰(zhàn)斗力，缺乏決心、信心、斗志，沒有務(wù)實、吃苦的精神，主動性差，責(zé)任性不強，專業(yè)能力弱。

解決建議：帶兵先選將，用兵先選強。組建、打造一支專業(yè)性強、能吃苦、愿務(wù)實、講團結(jié)、戰(zhàn)斗力強的鋼鐵隊伍，對一個項目的工程管理非常重要。

2.工程管理與設(shè)計、成本、招采、計劃、前期、銷售關(guān)系均非常緊密，是項目推進的非常重要的協(xié)調(diào)部門，但僅僅只是站在狹隘的工程現(xiàn)場管理角度推進工作，沒有起到核心協(xié)調(diào)作用，造成項目整體推進慢。

解決建議：只盯著現(xiàn)場工程，管不好工程，與公司各部門及政府關(guān)聯(lián)職能部門的協(xié)調(diào)工作同樣是工程管理最重要的工作。工程管理是非常綜合的管理工作，需要重視與公司各職能部門、政府關(guān)聯(lián)職能部門的協(xié)調(diào)工作，整合各方資源，形成合力，形成舉公司之力共同推進。

3.在管理理念與方法上，工程管理過度依賴總包，自身工程管控能力差，若總包管理水平低，則工程管理就失控。

解決建議：對于工程現(xiàn)場的管理，為充分發(fā)揮總包的協(xié)調(diào)、管理職能，建議執(zhí)行總包制，但對項目工程的推進與管理，一定要把控在自己手里，不能過度依賴總包自己，從合同到執(zhí)行中，就要重視對總包、監(jiān)理、各甲指分包的領(lǐng)導(dǎo)班子的要求與評估，對不合格人員必須要求更換，關(guān)注勞務(wù)、材料、設(shè)備的準備與進場，對進度、質(zhì)量、安全文明全面掌控。

4.對總包及各甲指分包只重管理，不重服務(wù)。造成與施工單位關(guān)系緊張，施工單位不與開發(fā)商一條心、一個目標，背地里對工程系統(tǒng)意見大。

解決建議：對總包及各甲指分包既重管理，也重服務(wù)。這一條很重要，也是 常出現(xiàn)的問題，不重服務(wù)，會讓許多問題得不到及時解決，制造甲乙雙方的矛盾，影響工程推進。

5.監(jiān)理沒有發(fā)揮監(jiān)理職能的作用，形同虛設(shè)。

解決建議：把監(jiān)理當成左右手去使用、去維護，發(fā)揮好監(jiān)理的主觀能動性，特別是要發(fā)揮監(jiān)理對工程質(zhì)量的把控。

6.對工程現(xiàn)場管理重點不明，管理沒有章法。如：對基礎(chǔ)工程施工階段、市政施工階段和設(shè)備安裝階段工程管理重視力度不夠；對農(nóng)忙影響勞務(wù)流失的重視程度不夠，無勞務(wù)保障預(yù)案措施；對門窗、電梯、配電設(shè)備等重要材料設(shè)備的加工周期不了解或跟蹤管控力度小，造成工程管控失控。

解決建議：工程管理抓好七點：一是細化計劃，按計劃推進，在落實計劃時，如有偏差，立即上措施，及時補救；二是重點抓兩頭，即前期抓工程的地下工程（土方、基礎(chǔ)、地下結(jié)構(gòu)）和后期市政進場、室內(nèi)設(shè)備安裝、精裝施工；三是催進場，抓落后，即把施工單位快速催進場，樣板先行，然后大面積展開，抓做得慢的隊伍，不讓其拖后腿，影響整體進度；四是抓勞務(wù)落實情況，工程進度、質(zhì)量、安全文明的管理很大的程度上就是勞務(wù)的管理，沒有充足的、技術(shù)嫻熟的勞務(wù)，一切都免談；五是對甲供甲指及承包商加工周期長的材料設(shè)備要重點跟蹤和管控；六是抓方案，抓樣板，抓交底，方案先行，樣板先行，然后大面積展開，抓好甲方對施工單位的技術(shù)交底，檢查總包及分包對勞務(wù)的交底落實情況。七是按時提供圖紙，做好技術(shù)服務(wù)、按合同審批與支付資金。

7.不重視現(xiàn)場平面圖的布置，施工道路、加工區(qū)、材料堆放區(qū)、塔吊布置、開挖順序等沒有認真分析，沒有結(jié)合公司的開發(fā)計劃及科學(xué)的施工順序，出現(xiàn)塔吊不能滿足搶工時的運輸，塔吊、加工區(qū)、施材料堆放區(qū)位置、施工道路布置不合理，影響施工；開挖順序沒有計劃。

解決建議：重視現(xiàn)場平面圖的規(guī)劃，結(jié)合進度目標，與總包共同分析，制定合理的現(xiàn)場平面圖，并進行審批。

8.開挖時間、開挖順序、回填時間、回填順序計劃性不強，搶工意識差：沒有組織，想到哪里挖到哪里，造成交通不暢、下道工序窩工、也不利于基坑支護；在天氣好的時間不抓緊、不加班、不搶工開挖或回填，經(jīng)常拖到雨天甚至雨季，耽誤工期，增加成本，加大安全風(fēng)險。

解決建議：審批開挖方案，按方案進行開挖，開挖方案要做到安全、有序、符合公司工程進度目標；關(guān)注天氣預(yù)報情況，盡量避開雨季施工，在天氣好時，增加開挖或回填機械，提高加班、搶工意識。

9.防水材料以次充好，防水施工未按規(guī)范進行，沉降縫、伸縮縫重點防水沒按要求處理，偷工減料，有的甚至把SBS雙層防水做成單層防水，驗收把關(guān)不嚴，造成地下室漏水。

解決建議：做好材料進場驗收，必須復(fù)試合格后才能進場施工；把控過程施工質(zhì)量，重要部位防水必須有監(jiān)理旁站，檢查交底記錄和旁站記錄；嚴把隱蔽驗收。

10.不熟悉圖紙，不重視圖紙會審，不能及時發(fā)現(xiàn)和預(yù)控問題，技術(shù)管理失控。

解決建議：工程師對本專業(yè)的圖紙要非常熟悉，同時熟悉與本專業(yè)有關(guān)聯(lián)的圖紙，加強本專業(yè)內(nèi)部圖紙審核和各專業(yè)圖紙的綜合會審，形成審圖和會審成果記錄，檢查各工程師的審查成果，對無審查成果的進行處罰；組織監(jiān)理、總包、各分包圖紙會審，形成審圖成果記錄；把審圖成果及時反饋給設(shè)計，最終由設(shè)計解決審圖意見。

11.施工順序前后顛倒，造成返工和破壞的損失。如：先安裝雨落水管，后做保溫和涂料，雨落水管兩邊保溫和涂料無法順延；又如：電力、小市政施工，沒有按“先深后淺，先電力后市政”的原則，先施工給排水、消防水，后施工電力管井管線，造成對管線的破壞和變更或簽證的發(fā)生。

解決建議：有組織、有計劃，合理安排，工序不顛倒，不犯低級錯誤。12.交房時，維修小組組織不力，反應(yīng)不及時，維修不到位，造成業(yè)主投訴。

解決建議：在交房方案中要明確維修領(lǐng)導(dǎo)小組的組織，工程副總掛帥，擔任組長；維修隊伍勞務(wù)有保障，明確各專業(yè)勞務(wù)的數(shù)量，帶隊人員；對驗房提出的問題進行記錄，并及時解決，避免業(yè)主投訴；對于不能及時解決的，要有維修預(yù)備隊伍，對造成投訴的，要有處罰，并在合同中注明處罰措施。

第二篇：2013年鞍山項目復(fù)盤總結(jié)

鞍山興隆四方項目復(fù)盤總結(jié)

鞍山興隆四方項目作為興隆寶通公司的初期作品，在開發(fā)建設(shè)中摸索出的經(jīng)驗和教訓(xùn)是值得總結(jié)和反思的。以下是工程部的反思：

一、1）前期住宅產(chǎn)品無專業(yè)的定位和設(shè)計環(huán)節(jié)及審批流程。

按規(guī)范的產(chǎn)品定位流程是從地塊的區(qū)域?qū)傩院团涮篆h(huán)境來定位潛在的目標客戶，然后根據(jù)目標客戶的需求來設(shè)計戶型產(chǎn)品。對于依附商業(yè)，無大園區(qū)的住宅產(chǎn)品戶型應(yīng)以60-80平為主力戶型。4#樓無論朝向、光照、還是戶型都不是最好的，但就是面積區(qū)間很理想，4#樓很快售磬。100平左右的戶型在鞍山地區(qū)就屬于改善型住宅，那最好依托大園區(qū)、大景觀才可以達到旺銷。

2）

地下室的庫房雖然被建設(shè)出來，但目前無銷售及營銷計劃。并且5棟樓地下室都是相互獨立不貫通，還不提供設(shè)備管道層。但供暖、供水、電力等設(shè)施分散在各個地下室，管網(wǎng)是相互連通；造成土建結(jié)構(gòu)施工完后，配套施工相對野蠻，對土建結(jié)構(gòu)造成一定的破壞，并使地下室利用空間狹小。

經(jīng)驗是對于地下室的設(shè)計一定以滿足設(shè)備間需求為準，不多做；增設(shè)設(shè)備管道層。

二、管理人員變動過于頻繁。鞍山興隆四方項目工程經(jīng)理更換4任，對于本身流程和制度并不完善的房地產(chǎn)企業(yè)，開發(fā)思路和構(gòu)想無法貫徹落實到位。換熱站、配電室、自來水泵房、消防泵房等等設(shè)備間均發(fā)生位置遷移及管線變更。加上總承包單位大業(yè)公司不是一個成熟的施工單位及設(shè)計單位的土建圖紙與水電圖紙不配套，故后期現(xiàn)場施工管理舉步維艱。面對920交房任務(wù)，工程部被迫無奈決定以滿足煤氣、供暖、電力等部門需要為原則，對土建進行拆改，大業(yè)公司不配合的，就自行組織隊伍進行施工。主要修建了貫通5棟樓地下室的地溝工程、為滿足煤氣進戶的要求對網(wǎng)點門口進行整改工程、供暖因立達供暖私下單方調(diào)整管道施工無法與我方管道對接影響業(yè)主供暖效果而我方被迫對管道進行改造工程；配合電力進入而對土建設(shè)備間的調(diào)整及整改工程；由于1-4#樓北側(cè)紅線為5米，規(guī)劃設(shè)計了排水管線、電力地溝、煤氣管線、供暖管線，管線之間距離無法滿足相關(guān)部門要求。供暖管道經(jīng)與立達供暖公司溝通協(xié)調(diào)，由于于橫溢經(jīng)理的強力支持，和立達供暖自身管理混亂，供暖管道變更為從主管道直接入戶，騰讓了一定空間。煤氣管道私自調(diào)整埋深，造成與電力管溝矛盾，兩家互不相讓，經(jīng)工程部現(xiàn)場協(xié)調(diào)，煤氣管道和電力管溝之間的安全防護由電力公司以煤氣公司的標準進行施工，費用3萬我方承擔。后期煤氣公司多次以安全距離不足，通過開發(fā)部以不供氣脅迫我方。目前工程部已將現(xiàn)場煤氣管道的測量數(shù)據(jù)和照片及與電力地溝之間的關(guān)系圖轉(zhuǎn)開發(fā)部處理。由我方施工的弱電管道已遷移到1-4#樓南側(cè)。

由于人員變動，和政府各部門的關(guān)系不穩(wěn)定，造成房地產(chǎn)公司很多比較成熟處理辦法得不到應(yīng)用。工程部總是被動應(yīng)對。

總結(jié)：建立系統(tǒng)的管理流程和文件資料歸檔制度、圖紙審批制度。檔案管理對于房地產(chǎn)公司是一個很重要的崗位，給檔案員一個晉升的空間，讓其盡心盡責(zé)。

三、加強成本控制。團隊建設(shè)是成本控制的最好辦法。人員齊備、分工明確，團結(jié)合作是控制成本的最好手段。一個管理崗位的年工資不到10萬?？稍黾右粋€方面的管理水平，給公司節(jié)約的成本 不會少于30萬每年。鞍山地區(qū)，預(yù)算員趙華離職后，預(yù)算工作停滯，總公司人員也無力支援。造成進度款撥付，現(xiàn)場簽證審計等等工作無法滿足相關(guān)要求，影響了施工單位的情緒，給工程進度造成一定影響。目前我方人員招聘一再強調(diào)全日制本科畢業(yè)，而忽視了專業(yè)。很多人員是本科學(xué)歷，但不是這個崗位專業(yè)的學(xué)歷。入職后現(xiàn)培養(yǎng)鍛煉、也增加人員溝通的矛盾。尤其預(yù)算崗位，預(yù)算專業(yè)大部分都是專科學(xué)校設(shè)立的專業(yè)科目。專業(yè)基礎(chǔ)好，有工作經(jīng)驗的成手都被我們以不是本科學(xué)歷拒之門外。所以建議對預(yù)算人員調(diào)整招聘方向。

四、工程管理的經(jīng)驗。面對一個不成熟的總包單位，對于工程部是一個極大的鍛煉機會。教訓(xùn)是加強會議紀要和合同管理，當很多工作被胡攪蠻纏落實不到位時，工程部才集體研究合同，一切拿合同說話，購買錄音筆，專人記錄并錄音，然后形成會議紀要會簽下發(fā)。再無法完成，就工程部上一線充當施工員、質(zhì)檢員、工長?？偨Y(jié)是合同條款一定是一旦違約如何處理的條款全面有效，條款要有可操作性，防微杜漸的能力?，F(xiàn)場管理一定要先看合同，從合同入手進行工期進度、質(zhì)量管理。

鞍山興隆寶通房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司

工程部

第三篇：清潔自學(xué)-在保潔項目管理中如何運用復(fù)盤“四步法”

在保潔項目管理中如何運用復(fù)盤方法論

“清潔沒文化，清潔很可怕！”“ 只知其言,不知其所以言”“斷章取義”都從另一個角度說明學(xué)習(xí)永遠是一個可持續(xù)、系統(tǒng)化的過程。知識體系就是自古以來簡單的事情（起始的事情）復(fù)雜化、細分化、割裂化，到今天已形成知識的海洋，細分成千萬個子系統(tǒng)、子學(xué)科、子專業(yè)、子技巧，讓后來者看不到頭，更無法突破專業(yè)邊界。清潔急救網(wǎng)秉承“傳承清潔文化，追求品質(zhì)生活”的宗旨，自2010年提出“清潔行業(yè)知識管理體系”，根據(jù)不完全統(tǒng)計已經(jīng)有超過一萬家以上物業(yè)、清潔、家政行業(yè)從業(yè)人士從中受益。

今天與大家分享的是復(fù)盤“四步法”，企業(yè)要發(fā)高速生存發(fā)展，就必須要借助他人的智慧、多方的資源來成就自己的事業(yè)，在以服務(wù)為主的清潔保潔公司也不例外。特別是大型保潔投標項目中，如何能夠合理預(yù)算、利益評估、對于企業(yè)自身發(fā)展和開拓更廣闊的市場具有積極的意義。

一、復(fù)盤的來源及運用

柳傳志先生在2001年聯(lián)想投資成立之時，正式提出“復(fù)盤”這一概念，并在2006年的聯(lián)想文化作用機制報告中明確把復(fù)盤作為聯(lián)想的核心價值觀和重要方法論，并且體現(xiàn)出極強的操作性和實踐性。

萬達創(chuàng)始人王健林給“復(fù)盤”定了調(diào)子：核心就是“復(fù)盤既是研究創(chuàng)新，也是管理推動”。他明確指出：希望今后每年至少選三到五個項目復(fù)盤總結(jié)。

華為有一種復(fù)盤方法叫“民主生活會”，它是華為始終堅持的一種自我批判方式。會議每三個月或半年舉辦一次，要求全體中高管理層參與其中，包括任正非。

在日本豐田汽車公司，也流行一種叫作“追問到底”的管理方法，即對公司新近發(fā)生的每一件事都采用追問到底的形式，找出最終原因。

豐田將復(fù)盤的方法演化為一個更為系統(tǒng)化的精益工作方法——A3 報告，就是把問題的源頭、分析、糾正和執(zhí)行計劃在一張A3紙上表達出來，并及時更新結(jié)果。在豐田，A3報告已成為一個標準方法，可用于總結(jié)并解決問題的方案、進行狀態(tài)報告以及繪制價值流圖。

照搬大企業(yè)的復(fù)盤方法到中小企業(yè)，未必一定適用，復(fù)盤原本是一個圍棋術(shù)語，指下完棋，棋手重新擺一遍下棋的過程，以探討得失，總結(jié)當時有無更好的應(yīng)對招數(shù)?！皬?fù)盤”不僅僅是一種價值觀和方法論，更多的是一種學(xué)習(xí)能力的體現(xiàn)，通過開放心態(tài)，坦誠表達，實事求是，反思自我，集思廣益而不斷地提升自我，提升業(yè)務(wù)能力。而這個詞在物業(yè)保潔項目管理中卻有著管理學(xué)上的意義，詳細運用參看《清潔函授智能硬盤》，對于推動項目管理內(nèi)部及市場化發(fā)展提高了效率。

二、保潔項目管理復(fù)盤“四步法”

在保潔項目管理中，復(fù)盤分為四步：回顧目標、評估結(jié)果、分析原因、總結(jié)經(jīng)驗。

比如在《清潔函授智能硬盤》中分享的保潔招投標案例“低價中標贏了對手卻丟了市場”以低價承接保潔項目中，導(dǎo)致錢沒賺到，最后導(dǎo)致與甲方鬧番，錢沒掙到，客戶也沒挽留住，第一步：回顧目標

回顧目標其實就是要你回想一下當初做這件事情的目的或期望的結(jié)果是什么。目標與目的不同，目的是為什么要做這件事，目標是要做成什么樣的結(jié)果。從此例子中，我們可以看到設(shè)定“不斷爭取項目，保證企業(yè)生存”是當期目標，而最終目的是致力于推動企業(yè)的長遠發(fā)展。企業(yè)是為爭奪市場還是秒殺對手？投標的目標是為了盈利還是為了其他項目？是因為內(nèi)部人員太多需要緩解人力成本壓力？

第二步：評估結(jié)果

評估結(jié)果要對照原來設(shè)定的目標，看完成情況如何。為何能項目管理成功?有沒有值得總結(jié)的經(jīng)驗?這就是第三、四步要回答的問題。

第三步：分析原因

分析原因是要仔細分析事情成功或失敗的關(guān)鍵原因。是因為保潔人員成本太高？還是在投標的時候?qū)Ψ?wù)范圍、流程標準等解讀不清楚？把主要原因和次要原因分析清楚，是人的執(zhí)行問題還是事情客觀存在困難等等？

第四步：總結(jié)經(jīng)驗 總結(jié)經(jīng)驗，包括得失的體會，以及是否有規(guī)律性的東西值得思考，還包括下一步的行動計劃。企業(yè)處于上升期時，也是最適合開展下一步布局的時候。公司的一把手與核心管理人員，一定要吃著碗里的飯，看著鍋里的飯，再種著地里的田。如果等到?jīng)]有飯的時候才去做鍋里的飯，那時就會來不及，動作也會變形，在總結(jié)經(jīng)驗、規(guī)律時，不要輕易下結(jié)論，否則就會不客觀，或者容易“自己騙自己”。

一兩次的復(fù)盤，未必就真的能摸索到規(guī)律，只有通過若干次復(fù)盤，才能逐漸總結(jié)出一個規(guī)律的趨向。如果把不是規(guī)律的東西當成規(guī)律，把并不了解的情況當成非常了解的情況去指揮企業(yè)作戰(zhàn)，那結(jié)果會比不知道規(guī)律還要慘得多。

當然，《清潔行業(yè)招投標應(yīng)用大全》中提到，也有一小部分清潔公司說我們不做大型保潔項目，我們只做小型清潔，只做單次工程，大型清潔公司的模式我們沒必要去學(xué)，其實企業(yè)發(fā)展不進則退，不僅僅在保潔服務(wù)領(lǐng)域的戰(zhàn)場上，不是你死就是我活，企業(yè)要定位好自己的角色，知己知彼很有必要，切勿讓別人把自己前進的路給堵住了。

三、保潔項目管理中復(fù)盤的關(guān)鍵詞

在日常的保潔項目管理中，復(fù)盤作為一種基本的工作方法論，要理解復(fù)盤的精髓，需掌握三個關(guān)鍵詞。1.親身經(jīng)歷

我們?nèi)祟惖膶W(xué)習(xí)途徑與方式有很多，按照來源，可以分為從自己學(xué)習(xí)和向他人學(xué)習(xí)兩大類。從自己學(xué)習(xí)的主要方法就是復(fù)盤，因為自己過去經(jīng)歷的事件是成人獲取信息、對信息進行加工與處理的主要途徑。其他的方式與來源可能還包括頓悟、創(chuàng)新性的涌現(xiàn)等。向他人學(xué)習(xí)也比較普遍，大家都比較熟悉，如前人總結(jié)出來的教科書、案例或經(jīng)驗教訓(xùn)，以及標桿學(xué)習(xí)等，保潔管理人員常用到的有：快潔管理理論，清潔三維、120度清潔管理模式等等。

2.過去

組織學(xué)習(xí)大師彼得?圣吉（Peter M.Senge）曾講過，從本質(zhì)上看，我們?nèi)祟愔荒芡ㄟ^“試錯法”（try-error）進行學(xué)習(xí)。大衛(wèi)?庫伯（David Kolb）提出的“經(jīng)驗學(xué)習(xí)”模型也是成人學(xué)習(xí)領(lǐng)域最主要的基礎(chǔ)理論之一。在物業(yè)保潔行業(yè)里，作為清潔行業(yè)投資或管理人員僅僅向過去學(xué)習(xí)是不夠的，我們還需要向正在涌現(xiàn)的未來學(xué)習(xí)，詳細參考《清潔函授智能硬盤》，但不可否認的是，成年人最主要的學(xué)習(xí)來源仍是過去的經(jīng)驗，而復(fù)盤就是從自己過去的經(jīng)驗中進行學(xué)習(xí)的結(jié)構(gòu)化方法。

3.學(xué)習(xí)

復(fù)盤的本質(zhì)是從過去經(jīng)驗中學(xué)習(xí)，但大家對“什么是學(xué)習(xí)”仍存在諸多理解上的差異，有的認為獲取一些知識或信息就是學(xué)習(xí)，有的甚至將參加一兩天的培訓(xùn)、關(guān)注一些公眾號等具體形式看成是學(xué)習(xí)。

在我看來，所謂學(xué)習(xí)，指的是獲得一些啟發(fā)、見解，提升自己的見識和能力，從而提高個人的有效行動能力。學(xué)習(xí)是一個系統(tǒng)化、持續(xù)化的過程，詳細投資《清潔函授智能硬盤》系統(tǒng)化把握清潔、清洗、保潔資源。實踐是檢驗真理的唯一標準，只有落實到行動上，讓自己的行動更為有效，才是學(xué)習(xí)的根本目的。在這方面，復(fù)盤也要注重行動的改進，不能僅僅明白了“這樣做不對”就完了，也不能只是做了一些所謂的“推演”、假設(shè)就完事大吉，必須跟進、落實，看看后續(xù)的行動是否更加有效。這才是檢驗復(fù)盤質(zhì)量的關(guān)鍵要素。

此外，復(fù)盤是以學(xué)習(xí)為導(dǎo)向的，它和一般的工作總結(jié)也有差別。近年來，在企業(yè)學(xué)習(xí)領(lǐng)域，行動學(xué)習(xí)、績效改進都是比較熱門的話題與技術(shù)，許多人搞不清楚它們與復(fù)盤之間的區(qū)別和聯(lián)系。因此，在行動時猶豫不決。

簡單說來，行動學(xué)習(xí)（action learning）是一種正式學(xué)習(xí)的項目設(shè)計方法論，指的是針對一個具體問題，組建一個團隊，讓其在一位教練的引導(dǎo)下，發(fā)揮探詢與質(zhì)疑精神，通過解決這個問題的具體行動過程，獲得相關(guān)的知識、見解或展現(xiàn)某些能力。而復(fù)盤是對自己親身經(jīng)歷、已經(jīng)發(fā)生的事件或行動進行回顧、總結(jié)來學(xué)習(xí)，未完待續(xù)。（來源：快潔管理俱樂部，轉(zhuǎn)載請備注）

第四篇：課程方案-房地產(chǎn)項目項目復(fù)盤及經(jīng)驗沉淀工作坊

《房地產(chǎn)項目復(fù)盤及經(jīng)驗沉淀工作坊》

版權(quán)課程介紹

1.課程對象

房地產(chǎn)項目管理團隊。

2.課程背景

? 房地產(chǎn)企業(yè)的價值依靠每個項目的完美設(shè)計及高效實施得以實現(xiàn)，因此項目的成敗積累決定了整個企業(yè)的命運，每個項目從前期土地拓展到最終建成投入使用整個項目過程中積累很多寶貴的優(yōu)秀經(jīng)驗或教訓(xùn)，這些財富對企業(yè)長遠發(fā)展直觀重要，需要得到有效沉淀。? 傳統(tǒng)的項目總結(jié)或是反思分享會，往往形式大于內(nèi)容，并沒有對項目實施過程中關(guān)鍵環(huán)節(jié)的經(jīng)驗和教訓(xùn)進行深入的挖掘、沉淀及分享。? 需要建立一套項目復(fù)盤系統(tǒng)，幫助企業(yè)每位管理者掌握系統(tǒng)的工具方法，將整個項目過程進行回顧和總結(jié)，以及智慧挖掘，提升每個項目的實施價值。

3.課程收益

? ? ? ? 有效總結(jié)和沉淀本企業(yè)項目開發(fā)的經(jīng)驗和教訓(xùn)，并形成系統(tǒng)性成果； 沉淀本企業(yè)項目開發(fā)關(guān)鍵時間經(jīng)驗，并達成共識；

掌握項目復(fù)盤會實施的常規(guī)流程及步驟，并可以組織部分自我復(fù)盤活動； 引入知名企業(yè)復(fù)盤會組織形式及流程，與標桿接軌，開闊管理視野。

4.課程優(yōu)勢

? ? ? ? 房地產(chǎn)獨家行動學(xué)習(xí)體驗式教學(xué)，參與式學(xué)習(xí)； 隨堂沉淀寶貴經(jīng)驗形成可執(zhí)行文件； 房地產(chǎn)唯一行業(yè)專家+催動專家授課模式； 行業(yè)標桿經(jīng)驗共享，與標桿并肩。

5.課程四大團隊引導(dǎo)工具

? ? ? ? 智慧激蕩 分析矩陣 眾創(chuàng)空間 城鎮(zhèn)會議 6.標準課程學(xué)時

2天

7.課程介紹

第一部分什么是復(fù)盤

1、復(fù)盤的由來

2、復(fù)盤的內(nèi)容

第二部分 為什么房地產(chǎn)項目要復(fù)盤

1、從黃金到白銀的房地產(chǎn)行業(yè)

2、房地產(chǎn)項目復(fù)盤帶來什么 第三部分 復(fù)盤類型及角色認知

1、項目復(fù)盤開展形式

2、項目復(fù)盤是誰的責(zé)任 案例：聯(lián)想、萬達復(fù)盤模型 第四部分 復(fù)盤五步模型

1、回顧目標，結(jié)果比對

1.1選定項目產(chǎn)品型態(tài)，明確本公司房地產(chǎn)項目總目標 1.2組織進行成果比對

2、過程回顧，經(jīng)驗提煉 2.1分專業(yè)回顧項目全過程 2.2提煉關(guān)鍵事件及節(jié)點

3、自我剖析，尋找癥結(jié) 3.1分析項目成功及失敗原因 3.2 團隊智慧尋找解決對策

4、總結(jié)規(guī)律，萃取案例 4.1沉淀提煉，固化優(yōu)秀做法 4.2沉淀經(jīng)驗，匯總形成項目案例集

5、成果匯報，價值沉淀

5.1 依專業(yè)及流程，梳理系統(tǒng)做法 5.2 成果升華

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第五部分 復(fù)盤評估與歸檔

1、復(fù)盤成果 1.1項目團隊復(fù)盤感悟 1.2領(lǐng)導(dǎo)復(fù)盤點評

2、復(fù)盤成果應(yīng)用

2.1群策群力復(fù)盤實施計劃承諾會

8.老師介紹

馬老師

房地產(chǎn)實戰(zhàn)講師 行動學(xué)習(xí)項目專家

專注于企業(yè)組織與人才發(fā)展、績效改進、學(xué)習(xí)技術(shù)創(chuàng)新等領(lǐng)域，現(xiàn)任職于TOP10知名上市地產(chǎn)集團企業(yè)大學(xué)，歷任知名咨詢公司高級顧問、某企業(yè)商學(xué)院培訓(xùn)總監(jiān)、某企業(yè)績效薪酬經(jīng)理等職。

授課特點

課程結(jié)構(gòu)嚴謹，內(nèi)容貼近業(yè)務(wù)，形式豐富多樣。善于針對組織及業(yè)務(wù)實際問題，采取互動研討、實戰(zhàn)演練等形式，充分激發(fā)學(xué)員學(xué)習(xí)及參與熱情，知行合一，幫助企業(yè)及團隊解決實際問題。

優(yōu)勢特長：

具備多年人力資源管理、培訓(xùn)技術(shù)開發(fā)以及企業(yè)大學(xué)建設(shè)經(jīng)驗，在任職資格體系設(shè)計、組織績效提升、企業(yè)大學(xué)建設(shè)等方面擁有豐富實戰(zhàn)經(jīng)驗。并且長期致力于行動學(xué)習(xí)理論的研究與實踐，善于結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)特點及業(yè)務(wù)常見問題，將行動學(xué)習(xí)技術(shù)應(yīng)用于學(xué)習(xí)項目設(shè)計及課程開發(fā)。在房地產(chǎn)企業(yè)績效改進和人才培養(yǎng)等方面研發(fā)了系列實戰(zhàn)性強、定制化程度高的課程，實現(xiàn)課程內(nèi)容與業(yè)務(wù)痛點、人才發(fā)展緊密結(jié)合，全面提升培訓(xùn)課程的有效性。

3、寶貴經(jīng)驗：（1）組織發(fā)展方面

曾負責(zé)多家民營企業(yè)業(yè)務(wù)流程梳理及優(yōu)化、組織結(jié)構(gòu)設(shè)計、任職資格體系建設(shè)、績效與薪酬體系建設(shè)等工作。曾參與成長型民營企業(yè)戰(zhàn)略咨詢項目，并負責(zé)咨詢項目成果的落地實施，幫助企業(yè)搭建起基于集團化管控的績效管理體系和基于項目管控的薪酬激勵體系。曾主導(dǎo)多元化集團企業(yè)員工職業(yè)生涯體系及任職資格體系建設(shè)工作，幫助企業(yè)搭建起專業(yè)和管理“Y”型雙職業(yè)發(fā)展通道。

（2）人才管理方面

曾參與多家民營企業(yè)干部梯隊人才建設(shè)項目，搭建企業(yè)人才庫，實現(xiàn)從選拔、培養(yǎng)、晉升、到淘汰的全流程人才管理。擔任咨詢顧問期間，曾參與多家知名國企人才測評及盤點項目，通過幫助企業(yè)建立人才評價中心，實現(xiàn)關(guān)鍵干部人才的多維度、多工具的評價，提升企業(yè)的人才識別能力。

第3頁（3）培訓(xùn)管理及學(xué)習(xí)技術(shù)研發(fā)方面

曾參與知名國企的干部人才學(xué)習(xí)地圖建設(shè)項目，分層級提煉各職能系統(tǒng)領(lǐng)導(dǎo)干部的能力素質(zhì)，分別設(shè)計管理和專業(yè)課程體系，搭建學(xué)習(xí)通道，實現(xiàn)培訓(xùn)課程與人員晉升路徑的緊密結(jié)合。長期致力于行動學(xué)習(xí)技術(shù)的研究及應(yīng)用，曾獲得國際行動學(xué)習(xí)催化中心頒發(fā)的催化師證書，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)及業(yè)務(wù)特點，自主開發(fā)了系列房地產(chǎn)行動學(xué)習(xí)課程，實現(xiàn)培訓(xùn)主題與實際業(yè)務(wù)及團隊問題的緊密結(jié)合，通過培訓(xùn)幫助企業(yè)解決實際問題，提升培訓(xùn)管理工作的有效性。

（4）企業(yè)大學(xué)建設(shè)方面

現(xiàn)就職于TOP10上市地產(chǎn)集團企業(yè)大學(xué)，全面負責(zé)集團酒店業(yè)態(tài)的培訓(xùn)管理工作，幫助業(yè)態(tài)設(shè)計并實施了多個重點培訓(xùn)項目：模塊化智能學(xué)習(xí)的平臺項目、梯隊人才項目、銷售精英績效改進項目等。曾參與成長型集團公司的企業(yè)大學(xué)籌建及運營工作，在實體企業(yè)大學(xué)組織結(jié)構(gòu)設(shè)計、體系建設(shè)、培訓(xùn)項目設(shè)計及培訓(xùn)運營等方面擁有豐富實戰(zhàn)經(jīng)驗。

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第五篇：談設(shè)計在EPC項目工程中的主導(dǎo)作用

談設(shè)計在EPC項目工程中的主導(dǎo)作用

隨著國內(nèi)建筑業(yè)的快速發(fā)展,以設(shè)計為主導(dǎo)的風(fēng)靡歐美發(fā)達國家的EPC項目管理模式已成為建筑業(yè)的新生力量，并越來越多地被工程公司所采納。在此，就所了解的部分相關(guān)資料，略加整理，向領(lǐng)導(dǎo)做一個簡單匯報，希望能對集團項目管理中存在的諸多問題的解決和集團今后的長足發(fā)展有所幫助。

EPC工程項目對項目經(jīng)理的要求有別于傳統(tǒng)的施工經(jīng)理或現(xiàn)場經(jīng)理。EPC的項目經(jīng)理并不在于掌握多少技術(shù)，認識多少朋友，而是對EPC項目經(jīng)理的綜合能力要求較高，對專業(yè)技術(shù)要求相對較低，他要熟悉工程設(shè)計、工程施工、工程材料、工程的綜合協(xié)調(diào)等。

“EPC”為英文“Engineering”、“Procurement”和“Construction”的縮寫,一般習(xí)慣譯為“設(shè)計、采購和施工”。EPC項目管理模式的特點是：大大縮短了工程從規(guī)劃、設(shè)計到竣工的周期,提升了利潤空間,減少了施工風(fēng)險,并比較早地取得收益。

設(shè)計是工程建設(shè)的“龍頭”,是工程采購和施工的基礎(chǔ)。設(shè)計工作的好壞對工程的質(zhì)量和費用以及進度起著決定性作用，這也決定了在EPC工程總承包項目中,設(shè)計具有主導(dǎo)作用。分析EPC工程總承包設(shè)計過程的主要特點,可以發(fā)現(xiàn)許多價值增長點,根據(jù)這些特點對設(shè)計階段各項工作進行組織設(shè)計能夠為實現(xiàn)項目的增值提供機會。因此,設(shè)計管理的成功與否一定程度上決定了EPC項目的成敗,具有舉足輕重的作用。

基于EPC全過程的分析,為能更好地分析各個階段的設(shè)計工作內(nèi)容,把握設(shè)計工作縱向聯(lián)系,便于設(shè)計管理的控制，根據(jù)項目的運行周期,可以分為以下幾個階段:

一、項目策劃設(shè)計階段

(一)充分了解業(yè)主的意圖,準確項目定位。在開展投標設(shè)計前,設(shè)計人員除認真學(xué)習(xí)招標文件和技術(shù)標準、規(guī)范外,還要加強與業(yè)主單位各相關(guān)部門管理人員的及時溝通,了解其項目建設(shè)思想,特別是新建項目與原有項目有牽連、利用原有設(shè)備或改造設(shè)備等。盡量把業(yè)主的想法充分體現(xiàn)在設(shè)計方案中。同時,也應(yīng)敲定好項目所涉及到的相關(guān)事項,為后續(xù)工作做好準備。

(二)充分收集信息,利用價值工程原理,提供最優(yōu)化的設(shè)計方案。要在激烈的市場競爭中取得成功,設(shè)計方案顯得尤為重要,也是工程公司設(shè)計實力的最好體現(xiàn)。設(shè)計人員不僅要充分消化業(yè)主的意圖,還要理解和把握關(guān)鍵技術(shù)標準,收集市場信息,了解當?shù)貙嶋H的技術(shù)、經(jīng)濟水平,進行必要的現(xiàn)場踏勘。要充分利用以往設(shè)計經(jīng)驗,經(jīng)過多方比較,把業(yè)主單位沒想到的盡量完善,把業(yè)主認為不可能的變成可能。在設(shè)計管理中,一般采用限額設(shè)計。

(三)合理的設(shè)計深度。所謂合理的深度是既要滿足當前工作需要,也能滿足下一階段的深化。在方案設(shè)計、初步設(shè)計、施工圖設(shè)計中要分別滿足估算、概算和預(yù)算需求。

(四)專業(yè)設(shè)計的版次管理。EPC工程總承包項目各專業(yè)的設(shè)計工作均采用版次設(shè)計,不同專業(yè)的版次數(shù)目各不相同。版次設(shè)計的優(yōu)勢表現(xiàn)為輸入的假設(shè)條件減少,通常是條件成熟時輸入確切的條件;返工的可能性減少;設(shè)計質(zhì)量提高和現(xiàn)場設(shè)計修改減少。

二、采購階段

(一)工程設(shè)計與設(shè)備采購有效結(jié)合。項目運作中充分發(fā)揮EPC項目整體協(xié)調(diào)優(yōu)勢,完全打破那種等設(shè)計圖紙全部完成后再進行采購和施工的接續(xù)建設(shè)模式,這有利于各個階段工作的交叉進行,節(jié)約工期，解決設(shè)計、采購、施工等環(huán)節(jié)存在的突出矛盾。在EPC工程的項目管理中將設(shè)計階段與采購相融合,或稱采購納入設(shè)計程序,在進行設(shè)計工作的同時進行采購工作,設(shè)計工程結(jié)束時,采購工作也基本結(jié)束。由此縮短采購工期,提高采購質(zhì)量,節(jié)省投資費用。

(二)把握設(shè)計的深度,保證采購的及時和準確,并與施工緊密配合。根據(jù)項目總體網(wǎng)絡(luò)計劃編制設(shè)計進度計劃,將設(shè)計節(jié)點控制納入項目計劃監(jiān)控體系。特別是施工周期長的關(guān)鍵子項,須詳細制定從設(shè)備訂貨、工藝委托到土建施工的各個節(jié)點時間,要求各相關(guān)專業(yè)堅決執(zhí)行。特別值得注意的是,與該關(guān)鍵子項周圍的非關(guān)鍵子項對其的影響。

(三)劃分工作包,為采購和施工有效的搭接或者變更服務(wù)。將一個工程按照不同的專業(yè)工程進行劃分,形成不同的工作包,通過各工作包界面的明確劃分,可以準確地控制工程造價。工作包通常分為以下三種類型:工程包、設(shè)備包及系統(tǒng)包,其中系統(tǒng)包主要是需要平行發(fā)包給各專業(yè)生產(chǎn)廠家或?qū)I(yè)公司處理的工程內(nèi)容,設(shè)計可以只提出相關(guān)技術(shù)指標要求,由專業(yè)公司提出解決方案,進行二次設(shè)計。

三、實施階段

(一)施工具有了技術(shù)保障。施工過程中往往會出現(xiàn)突發(fā)問題或者在設(shè)計過程中未預(yù)料到的問題,設(shè)計能夠在第一時間加以調(diào)整和指導(dǎo)，避免造成不必要的損失。

(二)加強溝通,積極協(xié)調(diào)解決問題。施工過程是一個項目從圖到具體實物的過程。這其中關(guān)系著70%的造價以及項目落成后的質(zhì)量問題?？梢哉f,施工過程管理的好壞決定著項目的功能能否得到體現(xiàn)。在施工過程,存在多方,如業(yè)主(委托人)、承包商、項目設(shè)計以及采購等之間的協(xié)調(diào)與管理,而設(shè)計借以對項目有著特殊的制空權(quán),駕馭整個項目始終的特殊地位。對項目存在的問題既可以立即發(fā)現(xiàn)問題亦可在顧忌變更影響的狀況下對項目進行決策,更好的協(xié)調(diào)相關(guān)者之間的關(guān)系以及相關(guān)工作的搭接。發(fā)現(xiàn)問題,及時解決問題。

四、竣工交付階段

(一)設(shè)計積極配合業(yè)主單位的試車。由于設(shè)計對EPC項目全過程相當熟悉,所以在竣工交付階段應(yīng)積極配合業(yè)主的試車等工作。在試車過程中存在的問題,應(yīng)積極協(xié)調(diào)各部門進行處理。

(二)為工程索賠提供依據(jù)。業(yè)主可以發(fā)布指示或要求提交建議書的方式變更,對圖紙、設(shè)計和規(guī)范提出變更一般都要涉及工程量和費用的變化,要完善各種會議紀要和往來文件管理制度,避免造成變更工程施工完畢,卻找不到變更依據(jù),為工程結(jié)算留下隱患。

總之，以設(shè)計為主導(dǎo)的EPC項目模式是項目管理的一個趨勢,設(shè)計的主導(dǎo)作用也日益顯現(xiàn)。設(shè)計的職能也隨之發(fā)生了一些變化，設(shè)計管理的工作已經(jīng)滲透到了項目管理的各個環(huán)節(jié),全能是設(shè)計管理的最終發(fā)展趨勢。