第一篇：2.棚戶區(qū)改造工作流程

棚戶區(qū)改造工作流程

一、確定拆遷、安置范圍和對(duì)象

1.各鎮(zhèn)街區(qū)確定棚戶區(qū)改造拆遷、安置范圍。

2.檢查棚戶區(qū)改造拆遷安置范圍是否符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、專項(xiàng)規(guī)劃和社會(huì)發(fā)展年度計(jì)劃。

3.編制棚戶區(qū)改造年度計(jì)劃。

二、制定拆遷補(bǔ)償安置方案

4.鎮(zhèn)街區(qū)組織對(duì)房屋情況進(jìn)行調(diào)查摸底登記，以村為單位研究制定拆遷補(bǔ)償安置方案。

5.對(duì)拆遷補(bǔ)償安置方案進(jìn)行公示，公開(kāi)征求群眾意見(jiàn)，公示期不少于30天，公示期結(jié)束后根據(jù)公示情況修改完善方案后公布實(shí)施。

6.拆遷補(bǔ)償安置方案報(bào)市住房保障領(lǐng)導(dǎo)小組審批。

7.對(duì)確定拆遷的房屋實(shí)施征收，其中：

(1)對(duì)國(guó)有土地房屋，依法征收;

(2)對(duì)集體土地房屋，按程序報(bào)批。

三、房屋及附屬物評(píng)估

8.選定房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)，依法開(kāi)展評(píng)估，確定評(píng)估補(bǔ)償金額。

9.鎮(zhèn)街區(qū)組織村委會(huì)與村民簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，并確定補(bǔ)償安置方式。

10.鎮(zhèn)街區(qū)根據(jù)村委會(huì)與村民簽訂的補(bǔ)償安置協(xié)議書(shū)進(jìn)行分類匯總，并將拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議報(bào)市棚改辦審核、匯總。

四、組織棚改居民搬遷

11.根據(jù)各鎮(zhèn)街區(qū)申請(qǐng)、棚改辦審核情況，市平臺(tái)公司分類撥付資金：

(1)對(duì)選擇實(shí)物安置的棚改居民，按政策撥付獎(jiǎng)勵(lì)資金;余款按建設(shè)進(jìn)度分批撥付至房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè);

(2)對(duì)于選擇選購(gòu)商品房安置的棚改居民，按政策撥付獎(jiǎng)勵(lì)資金，余款分批撥付至房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè);

(3)對(duì)于選擇單一貨幣安置的棚改居民，棚改資金按棚改辦審核意見(jiàn)，分批撥付至棚改居民。

12.鎮(zhèn)街區(qū)、村委會(huì)組織棚改村民騰空房屋。

13.鎮(zhèn)街區(qū)棚改指揮部或工作組對(duì)騰空房屋進(jìn)行驗(yàn)收，發(fā)放合格證，并對(duì)騰空房屋進(jìn)行拆除。

14.棚改辦組織國(guó)土、規(guī)劃、財(cái)政、住建等部門(mén)對(duì)各棚戶區(qū)拆遷安置片區(qū)核定拆遷安置土地基本情況，包括拆遷土地四至、面積、土地性質(zhì)等。

五、補(bǔ)償與安置

(一)實(shí)物補(bǔ)償安置

15.國(guó)土資源局對(duì)棚戶區(qū)安置樓建設(shè)用地出具勘測(cè)定界圖;規(guī)劃局根據(jù)勘測(cè)定界圖、安置樓建設(shè)要求等出具《建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書(shū)》。

16.各鎮(zhèn)街區(qū)組織，市平臺(tái)公司委托房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)土地招拍掛程序取得棚戶區(qū)安置樓建設(shè)土地使用權(quán)，簽訂土地成交確認(rèn)書(shū)及土地出讓合同，對(duì)棚戶區(qū)安置樓進(jìn)行委托代建。

17.開(kāi)發(fā)企業(yè)到發(fā)改局辦理項(xiàng)目立項(xiàng)審批手續(xù)。

18.開(kāi)發(fā)企業(yè)到規(guī)劃局辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。開(kāi)發(fā)企業(yè)持《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，到國(guó)土資源局辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

19.開(kāi)發(fā)企業(yè)委托設(shè)計(jì)單位作出設(shè)計(jì)方案，報(bào)經(jīng)市城市建設(shè)審批領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議審批后，到規(guī)劃局辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

20.市平臺(tái)公司委托具有開(kāi)發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)安置樓，通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)，確定勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理和施工單位，并簽訂合同，按規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)。未辦結(jié)施工圖設(shè)計(jì)文件審查手續(xù)就開(kāi)工建設(shè)的，工程質(zhì)量監(jiān)督單位不再介入，也不出具相關(guān)證明。

21.住建局出具《建設(shè)工程施工許可證》。開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)《建設(shè)工程施工許可證》組織施工建設(shè)，并在省財(cái)金公司開(kāi)設(shè)資金賬戶。市平臺(tái)公司按照工程進(jìn)度撥付建設(shè)資金給開(kāi)發(fā)企業(yè)。

22.房管中心組織辦理預(yù)售許可證。

23.開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)質(zhì)監(jiān)站、消防、監(jiān)理等單位辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)，并按程序辦理竣工驗(yàn)收備案。

24.鎮(zhèn)街區(qū)會(huì)同市平臺(tái)公司組織棚改居民選房，依據(jù)拆遷安置協(xié)議與棚改居民結(jié)算拆遷補(bǔ)償款，撥付棚改剩余安置樓建設(shè)資金。

25.結(jié)算完成后，棚改居民回遷。

26.鎮(zhèn)街區(qū)組織棚改居民繳納相關(guān)稅費(fèi)，辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。

(二)貨幣化補(bǔ)償安置

27.對(duì)于選擇選購(gòu)商品房安置的棚改居民，按政策撥付獎(jiǎng)勵(lì)資金后，余款由市平臺(tái)公司按購(gòu)房入住進(jìn)度，結(jié)合貸款銀行要求，分批撥付到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售資金監(jiān)管賬戶。其中居民簽訂購(gòu)房合同并報(bào)市房管中心備案后，撥付余款的30%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商交房時(shí)再撥付余款的50%，辦理不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證時(shí)結(jié)清余款。

28.對(duì)于選擇自由支配補(bǔ)償款安置的棚改居民，在拆遷開(kāi)始時(shí)除撥付獎(jiǎng)勵(lì)資金外，由平臺(tái)公司根據(jù)市棚改辦資金撥付審核意見(jiàn)分批撥付棚改資金，資金直接撥付鎮(zhèn)街區(qū)財(cái)政所，由各財(cái)政所撥付到拆遷居民個(gè)人，拆遷完成后撥付剩余資金。

第二篇：棚戶區(qū)改造流程

一、前期準(zhǔn)備工作

（1）核實(shí)擬拆遷的土地性質(zhì)，確定適用拆遷的程序。

主要區(qū)分城市國(guó)有土地上房屋的拆遷和城市內(nèi)集體土地上房屋的拆遷，以及農(nóng)村房屋拆遷。

（2）核實(shí)拆遷人、拆遷單位的主體資格與資質(zhì)，核實(shí)拆遷工作人員的上崗證并核實(shí)拆遷人與拆遷單位簽訂的委托合同。此時(shí)應(yīng)該注意：① 拆遷主管行政機(jī)關(guān)不得作為拆遷人，也不得接受委托實(shí)施拆遷。② 不得采用恐嚇、威脅以及停水、停電、停止供氣、供熱等非法手段實(shí)施拆遷。③提示委托人須按照房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍實(shí)施拆遷，不得擅自擴(kuò)大或縮小。④提示建設(shè)項(xiàng)目若在拆遷期限內(nèi)發(fā)生轉(zhuǎn)讓，應(yīng)經(jīng)拆遷主管行政機(jī)關(guān)同意，并辦理房屋拆遷許可證變更手續(xù)。⑤提示委托人，拆遷方案要符合黨的方針政策、國(guó)家法律法規(guī)，以及本地的實(shí)際情況。

（3）核實(shí)國(guó)有土地使用權(quán)證或土地征收征用批準(zhǔn)文件，是否合法取得建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件，是否取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證并且公示。

（5）調(diào)查被拆遷人的基本情況

主要包括拆遷的四至范圍、房屋類型、面積、戶數(shù)、人口、老弱病殘?zhí)厥鈱?duì)象。

（6）在確定拆遷范圍后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個(gè)人有無(wú)法律不予允許的事情。包括

（一）新建、擴(kuò)建、改建房屋；

（二）改變房屋和土地用途；

（三）租賃房屋。

（四）分戶。等行為。（7）參與制定并核實(shí)拆遷計(jì)劃與拆遷方案的合法性和完整性、可行性。

二、參與評(píng)估（1）評(píng)估機(jī)構(gòu)的確定。

通過(guò)三種方式，一般采取被拆遷人投票的方式，也可以由當(dāng)事人通過(guò)協(xié)商一致的方式或者抽簽方式確定評(píng)估機(jī)構(gòu)。評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具有經(jīng)建設(shè)行政主管機(jī)關(guān)依法核準(zhǔn)的相應(yīng)房地產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)。（2）審查拆遷估價(jià)委托書(shū)

①核實(shí)估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)人員的資質(zhì)、綜合實(shí)力、社會(huì)信譽(yù)。②對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)確定程序的合法性進(jìn)行核實(shí)。

③核實(shí)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員與拆遷當(dāng)事人是否有利害關(guān)系，或者是否是拆遷當(dāng)事人。④對(duì)估價(jià)報(bào)告的形式與內(nèi)容進(jìn)行核實(shí)。

⑤對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)公示初步估價(jià)結(jié)果和送達(dá)分戶估價(jià)報(bào)告的程序性、合法性進(jìn)行核實(shí)。⑥對(duì)評(píng)估報(bào)告有疑問(wèn)或異議的處理。

三、評(píng)估的詳細(xì)操作（1）何謂房屋拆遷評(píng)估

房屋拆遷評(píng)估是指在房屋拆遷過(guò)程，由有資質(zhì)的評(píng)估公司專業(yè)評(píng)估人員，遵循房屋拆遷估價(jià)原則，選擇適宜的估價(jià)方法，在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)該房屋客觀合理價(jià)格（價(jià)值）進(jìn)行估算和判斷的活動(dòng)。（2）房屋拆遷評(píng)估的標(biāo)準(zhǔn)

我國(guó)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》確定了房屋拆遷評(píng)估的標(biāo)準(zhǔn)，是依據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。

Ⅰ 房屋的區(qū)位是指房屋的地理位置，與城市區(qū)域發(fā)展地位、交通的便捷、重要場(chǎng)所的距離、周邊環(huán)境等有關(guān)。區(qū)位是決定房屋價(jià)格的主要因素，實(shí)質(zhì)上是土地價(jià)值因素。但房屋拆遷補(bǔ)償考慮區(qū)位因素并非是對(duì)房屋土地使用權(quán)的實(shí)際補(bǔ)償。Ⅱ 房屋的用途是指被拆遷房屋所有權(quán)證書(shū)上標(biāo)明的用途。沒(méi)有所有權(quán)證書(shū)或證書(shū)上未標(biāo)明用途時(shí)，應(yīng)界定其實(shí)際用途。實(shí)際用途的界定以是否依法征得規(guī)劃、城建部門(mén)同意，是否取得合法手續(xù)為依據(jù)。如原設(shè)計(jì)為住宅，改為營(yíng)業(yè)用途不但要看是否有營(yíng)業(yè)執(zhí)照，還要有規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)手續(xù)。

Ⅲ 建筑面積。建筑面積以所有權(quán)證書(shū)上標(biāo)明為準(zhǔn)。沒(méi)有所有權(quán)證書(shū)的房屋以有資質(zhì)的面積測(cè)繪單位測(cè)繪結(jié)果為準(zhǔn)。除上述三個(gè)因素外，房屋的成新、權(quán)屬、結(jié)構(gòu)形式、樓層、朝向等因素均應(yīng)在評(píng)估時(shí)一并考慮，采用一定的系數(shù)進(jìn)行換算。

（3）房屋拆遷評(píng)估行為的法律性質(zhì)

Ⅰ 合法性：房屋拆遷評(píng)估必須符合《物權(quán)法》、《土地管理法》、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》等法律法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，估價(jià)機(jī)構(gòu)做出的《評(píng)估報(bào)告》才是合法的。Ⅱ 程序性：房屋拆遷評(píng)估必須遵循法定的程序完成。

Ⅲ 補(bǔ)充性：房屋拆遷評(píng)估不是拆遷過(guò)程中必須的程序。拆遷人與被拆遷人通過(guò)協(xié)商達(dá)成一致意見(jiàn)，可不經(jīng)過(guò)評(píng)估程序，直接簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議。

Ⅳ 專業(yè)性：從事房屋拆遷評(píng)估的機(jī)構(gòu)必須具有三級(jí)以上房地產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)，從事房屋拆遷估價(jià)的人員必須具有中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師資格。

Ⅴ中立性：評(píng)估公司作為拆遷活動(dòng)中中立的第三方機(jī)構(gòu)出現(xiàn)，對(duì)被拆遷房屋的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行客觀、公正的估價(jià)，其評(píng)估結(jié)論可以作為補(bǔ)償安置的依據(jù)。但有證據(jù)證明評(píng)估主體不適格、程序不合法、有串通行為、結(jié)論明顯背離事實(shí)的情況，該評(píng)估結(jié)論可以被撤銷或不予采信。

Ⅵ非強(qiáng)制性：房屋的估價(jià)一般不等同于房屋補(bǔ)償價(jià)，在確定房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)時(shí)，《評(píng)估報(bào)告》不具有強(qiáng)制適用性。實(shí)踐中拆遷人與被拆遷人可以依據(jù)評(píng)估報(bào)告確定的估價(jià)值協(xié)商房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)。同時(shí)《評(píng)估報(bào)告》在裁決中僅為證據(jù)，沒(méi)有拘束力。

（4）房屋拆遷評(píng)估范圍

按建設(shè)部《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》相關(guān)規(guī)定，房屋拆遷評(píng)估價(jià)格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，不包含搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額。被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾、無(wú)法恢復(fù)使用設(shè)備的補(bǔ)償金額，由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以通過(guò)委托其他資產(chǎn)評(píng)估公司確定。拆遷估價(jià)的價(jià)值不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。（5）房屋拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)的產(chǎn)生

Ⅰ承擔(dān)房屋拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)必須取得建設(shè)部拆遷主管機(jī)關(guān)依法核準(zhǔn)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估資格，并在其資質(zhì)等級(jí)許可范圍內(nèi)從事估價(jià)業(yè)務(wù)。估價(jià)報(bào)告必須由專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字。

Ⅱ房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)分為一、二、三級(jí)，均可以從事城市房屋拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)，但處于暫定期內(nèi)的三級(jí)估價(jià)機(jī)構(gòu)除外。市、縣房屋拆遷主管部門(mén)定期向社會(huì)公示一批資質(zhì)等級(jí)高、綜合實(shí)力強(qiáng)、社會(huì)信譽(yù)好的估價(jià)機(jī)構(gòu)，供拆遷當(dāng)事人選擇。

Ⅲ 評(píng)估機(jī)構(gòu)按以下程序產(chǎn)生：

⑴由拆遷人與被拆遷人協(xié)商共同選定并委托一家具有資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。

⑵拆遷人與被拆遷人不能共同選定委托的，由房屋拆遷管理部門(mén)組織具有資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行隨機(jī)抽取或抽簽確定。為保護(hù)拆遷人利益，應(yīng)由拆遷管理部門(mén)邀請(qǐng)居委會(huì)、街道派人監(jiān)督抽簽程序，由被拆遷人代表抽簽確定評(píng)估機(jī)構(gòu)。⑶公示入選的評(píng)估機(jī)構(gòu)。估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員與拆遷當(dāng)事人有利害關(guān)系或者是拆遷當(dāng)事人的，應(yīng)當(dāng)回避。⑷拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)確定后，由拆遷人委托。委托人應(yīng)當(dāng)與估價(jià)機(jī)構(gòu)簽訂書(shū)面拆遷估價(jià)委托合同。評(píng)估費(fèi)用由拆遷人承擔(dān)。Ⅳ評(píng)估機(jī)構(gòu)產(chǎn)生程序的弊端

⑴評(píng)估機(jī)構(gòu)出自拆遷的“資源庫(kù)”，不排除主管部門(mén)相關(guān)人員的意見(jiàn)對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)實(shí)施評(píng)估的影響。

⑵拆遷估價(jià)委托合同由拆遷人與評(píng)估機(jī)構(gòu)簽訂，并由拆遷人支付費(fèi)用。事實(shí)上，拆遷人和評(píng)估機(jī)構(gòu)建立起一定的利益聯(lián)系，可能影響評(píng)估的公正性。（6）房屋拆遷評(píng)估工作流程

Ⅰ評(píng)估人員在開(kāi)展工作之前，應(yīng)向拆遷當(dāng)事人出示資格證件，表明自己的身份。沒(méi)有評(píng)估資格或不是通過(guò)法定程序選定的評(píng)估機(jī)構(gòu)人員不能參加評(píng)估工作。

Ⅱ向被拆遷人索取拆遷估價(jià)所必需的資料，拆遷當(dāng)事人有義務(wù)向評(píng)估機(jī)構(gòu)如實(shí)提供。必要時(shí)估價(jià)人員需查閱被拆遷房屋的房地產(chǎn)權(quán)屬檔案和相關(guān)房地產(chǎn)交易信息，房地產(chǎn)管理部門(mén)給與協(xié)助查閱。對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門(mén)申請(qǐng)確認(rèn)。對(duì)被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可以向依照《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》設(shè)立的房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)申請(qǐng)鑒定；沒(méi)有設(shè)立房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)的，可以委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的房產(chǎn)測(cè)繪單位測(cè)算。Ⅲ現(xiàn)場(chǎng)勘察。評(píng)估人員需對(duì)被拆遷房屋的各項(xiàng)技術(shù)資料進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘，做好實(shí)地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料。實(shí)地查勘記錄由實(shí)地查勘的估價(jià)人員、拆遷人、被拆遷人簽字認(rèn)可。因被拆遷人的原因不能對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行實(shí)地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷人不同意在實(shí)地查勘記錄上簽字的，應(yīng)當(dāng)由除拆遷人和估價(jià)機(jī)構(gòu)以外的無(wú)利害關(guān)系的第三人見(jiàn)證，并在估價(jià)報(bào)告中作出相應(yīng)說(shuō)明。

Ⅳ資料的綜合和分析，確定被拆遷房屋作價(jià)補(bǔ)償?shù)幕緮?shù)據(jù)。其中兩個(gè)數(shù)據(jù)非常重要，一是拆遷估價(jià)時(shí)點(diǎn)，拆遷估價(jià)時(shí)點(diǎn)取為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日；二是當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格數(shù)據(jù)。按《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》的規(guī)定，市、縣人民政府或者其授權(quán)的部門(mén)應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格，至少每年定期公布一次不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)的各類房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。拆遷估價(jià)應(yīng)當(dāng)參照類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格和市、縣人民政府或者其授權(quán)部門(mén)定期公布的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，結(jié)合被拆遷房屋的房地產(chǎn)狀況進(jìn)行。Ⅴ制作評(píng)估報(bào)告，提出價(jià)格評(píng)估意見(jiàn)，注冊(cè)評(píng)估師簽字蓋章。（7）房屋拆遷評(píng)估方法

目前我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估常用的方法主要有市場(chǎng)比較法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、重置法四種。

Ⅰ市場(chǎng)比較法，是將評(píng)估對(duì)象與在評(píng)估時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)拆遷交易的類似房屋進(jìn)行比較，對(duì)這些補(bǔ)償價(jià)格做合理修正，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格方法。市場(chǎng)比較法適用于在同一供求范圍內(nèi)有著較多的類似交易的情況，如住宅等。市場(chǎng)比較法是一種主要的評(píng)估方法。但有兩種情況影響該方法的適用：⑴類似交易較少的經(jīng)營(yíng)性房屋，有時(shí)很難找到參照物進(jìn)行比較。筆者曾代理一大型飯店、歌廳拆遷，評(píng)估時(shí)該區(qū)域竟然沒(méi)有一例交易案例可比較；⑵很難獲取交易的真實(shí)信息，因?yàn)椴疬w行為本身更多體現(xiàn)在雙方協(xié)商上，被拆遷人的社會(huì)關(guān)系、談判能力、心理素質(zhì)等等因素決定交易價(jià)格。Ⅱ成本法，是估算估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新構(gòu)建成本，扣除折舊。成本法適宜評(píng)估既無(wú)收益又很少發(fā)生交易的房屋價(jià)值。這種方法主要考慮建造成本，對(duì)于一些臨建房屋適用。

Ⅲ假設(shè)開(kāi)發(fā)法，是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值扣除相應(yīng)的費(fèi)用。目前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用有：①土地取得費(fèi)用，包括征地費(fèi)、拆遷費(fèi)、出讓金等；②前期工程費(fèi)用，包括場(chǎng)地平整費(fèi)、項(xiàng)目設(shè)計(jì)費(fèi)等；③建筑安裝工程費(fèi)用；④期間費(fèi)用，指開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)者在商（pin）品房開(kāi)發(fā)期間的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用等；⑤開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（市政配套費(fèi)）；⑥稅金；⑦利潤(rùn)。適用該方法時(shí)主要扣除第④、⑥、⑦項(xiàng)。

Ⅳ重置法，是按照被拆遷房屋在同區(qū)域、用途、面積等因素考慮重新購(gòu)買安置的計(jì)算方法。該評(píng)估價(jià)保證被拆遷人能夠買到一個(gè)合適的房屋。如果從合理性考慮，該方法應(yīng)是最適用的。但按《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，很多地區(qū)并沒(méi)有確立這樣的補(bǔ)償原則，造成無(wú)法適用該評(píng)估。（8）評(píng)估價(jià)格應(yīng)包含土地使用權(quán)價(jià)值

按建設(shè)部《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》相關(guān)規(guī)定，房屋拆遷評(píng)估價(jià)格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，理解該條規(guī)定，不難看出既然是市場(chǎng)價(jià)就應(yīng)該包括土地使用權(quán)在內(nèi)，而非只是房屋本身的價(jià)值。因此可以做出這樣的理解：房屋拆遷行為就是拆遷人通過(guò)市場(chǎng)價(jià)格將被拆遷的房屋購(gòu)買，然后進(jìn)行拆除的行為。拆遷人委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)被拆遷房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估價(jià)應(yīng)為房屋本身的價(jià)值與附著的土地價(jià)值之和。（9）被拆遷人對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)不配合，應(yīng)但承擔(dān)的后果。

被拆遷人應(yīng)該配合評(píng)估機(jī)構(gòu)實(shí)施評(píng)估，提供相關(guān)資料并配合實(shí)地查勘，否則，評(píng)估機(jī)構(gòu)很難評(píng)估。如果被拆遷人不配合，將承擔(dān)限制舉證的后果。裁決機(jī)關(guān)依據(jù)評(píng)估報(bào)告做出裁決后，被拆遷人提起行政訴訟后再舉證來(lái)否定原評(píng)估報(bào)告，人民法院對(duì)其舉證將會(huì)不予采納。

（10）拆遷當(dāng)事人對(duì)評(píng)估結(jié)果有爭(zhēng)議時(shí)如何處理。

被拆遷人對(duì)評(píng)估結(jié)果有爭(zhēng)議是最常見(jiàn)的，通常認(rèn)為該結(jié)果不能反映自己房產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。此時(shí)有些被拆遷人干脆置《評(píng)估報(bào)告》不顧，當(dāng)起“釘子戶”。該做法可以導(dǎo)致裁決程序中出現(xiàn)主張權(quán)利程序瑕疵。拆遷當(dāng)事人對(duì)評(píng)估結(jié)果有爭(zhēng)議時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵循以下程序解決：

Ⅰ拆遷當(dāng)事人對(duì)估價(jià)報(bào)告有疑問(wèn)的，可以向估價(jià)機(jī)構(gòu)咨詢。估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向其解釋拆遷估價(jià)的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取和估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生的過(guò)程。

Ⅱ拆遷當(dāng)事人對(duì)估價(jià)結(jié)果有異議的，自收到估價(jià)報(bào)告之日起5日內(nèi)，可以向原估價(jià)機(jī)構(gòu)書(shū)面申請(qǐng)復(fù)核估價(jià)，也可以另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估。

Ⅲ拆遷當(dāng)事人向原估價(jià)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核估價(jià)的，該估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書(shū)面復(fù)核估價(jià)申請(qǐng)之日起5日內(nèi)給予答復(fù)。估價(jià)結(jié)果改變的，應(yīng)當(dāng)重新出具估價(jià)報(bào)告；估價(jià)結(jié)果沒(méi)有改變的，出具書(shū)面通知。拆遷當(dāng)事人另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估的，受托估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)出具估價(jià)報(bào)告。

Ⅳ拆遷當(dāng)事人對(duì)原估價(jià)機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議或者另行委托估價(jià)的結(jié)果與原估價(jià)結(jié)果有差異且協(xié)商達(dá)不成一致意見(jiàn)的，自收到復(fù)核結(jié)果或者另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)報(bào)告之日起5日內(nèi)，可以向估價(jià)專家委員會(huì)申請(qǐng)技術(shù)鑒定。Ⅴ估價(jià)專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起10日內(nèi)，對(duì)申請(qǐng)鑒定的估價(jià)報(bào)告的估價(jià)依據(jù)、估價(jià)技術(shù)路線、估價(jià)方法選用、參數(shù)選取、估價(jià)結(jié)果確定方式等估價(jià)技術(shù)問(wèn)題出具書(shū)面鑒定意見(jiàn)。估價(jià)報(bào)告不存在技術(shù)問(wèn)題的，應(yīng)維持估價(jià)報(bào)告；估價(jià)報(bào)告存在技術(shù)問(wèn)題的，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯(cuò)誤，重新出具估價(jià)報(bào)告。

Ⅵ估價(jià)專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)由資深專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師及房地產(chǎn)、城市規(guī)劃、法律等方面專家組成。受理拆遷估價(jià)技術(shù)鑒定后，估價(jià)專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)指派3人以上（含3人）單數(shù)成員組成鑒定組，處理拆遷估價(jià)技術(shù)鑒定事宜。鑒定組成員與原估價(jià)機(jī)構(gòu)、拆遷當(dāng)事人有利害關(guān)系或者是拆遷當(dāng)事人的，應(yīng)當(dāng)回避。應(yīng)當(dāng)回避而未回避的，其鑒定意見(jiàn)或者估價(jià)結(jié)果無(wú)效。

第三篇：棚戶區(qū)改造流程

棚戶區(qū)改造流程

一、前期準(zhǔn)備

一項(xiàng)目選址，項(xiàng)目選址必須符合棚戶區(qū)特征，對(duì)改造的單位住戶進(jìn)行前期入戶摸底調(diào)查并取得有關(guān)部門(mén)的選址意見(jiàn)書(shū)。

二項(xiàng)目規(guī)劃，確定改造區(qū)的面積劃出紅線地圖及設(shè)計(jì)條件、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)方案（集中新建為初步設(shè)計(jì)，配建為實(shí)施方案）及審批等環(huán)節(jié)。包括辦理規(guī)劃部門(mén)出具選址意見(jiàn)書(shū)、用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃用地拆遷紅線圖、國(guó)土局有關(guān)部門(mén)出具用地意見(jiàn)。

三項(xiàng)目立項(xiàng)，由市發(fā)改委辦理。

二、房屋拆遷

（一）被拆遷人提供產(chǎn)權(quán)依據(jù)、有效身份證；

（二）拆遷工作人員審核確認(rèn)、進(jìn)行測(cè)繪、評(píng)估，在三個(gè)工作日出具評(píng)估報(bào)告，并最少公示7天；

（三）對(duì)評(píng)估公示結(jié)果無(wú)異議的，由拆遷人與被拆遷人簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議；

（四）選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，按簽訂協(xié)議的先后順序選房；選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，按照簽訂協(xié)議的金額到銀行領(lǐng)取補(bǔ)償款，規(guī)定期限內(nèi)完成搬遷的，在房屋拆遷市場(chǎng)評(píng)估價(jià)基礎(chǔ)上獎(jiǎng)勵(lì)8%；

（五）搬遷完畢并交房，經(jīng)拆遷工作人員驗(yàn)收簽字；

（六）組織拆除。

三、政府供地（由行政劃撥或掛牌出讓）；

四、建設(shè)階段 可，招標(biāo)投標(biāo)，安全質(zhì)量監(jiān)督（含委托監(jiān)理），到市棚改辦規(guī)劃處核發(fā)辦理《建設(shè)工程施工許可證》和簽訂施工合同、施工建設(shè)及管理等環(huán)節(jié)，并該取得建筑工程許可證。

五、驗(yàn)收階段

包括房屋和涉及規(guī)劃、消防、環(huán)保、市政園林、防雷以及給排水等管線工程的驗(yàn)收和建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案。

六、分配、管理流程

（一）私房

按拆遷戶簽訂協(xié)議時(shí)的先后順序，將選定的房屋分配至拆遷戶。入住后的小區(qū)管理由物業(yè)公司負(fù)責(zé)。

（二）直管公房、單位自管房的租賃戶

（1）向居住地社區(qū)居委會(huì)申請(qǐng)，居委會(huì)受理后，進(jìn)行入戶調(diào)查、組織居民小組評(píng)議、公示，合格的報(bào)區(qū)政府；

（2）區(qū)政府委托街道辦事處對(duì)申請(qǐng)人的情況進(jìn)行復(fù)核，并公示，合格的由區(qū)住房保障機(jī)構(gòu)匯總報(bào)市政府。

（3）市政府委托市房地產(chǎn)管理局組織審核、公示，合格的，報(bào)市政府批準(zhǔn)后采取搖號(hào)方式確定選房序號(hào)。

（4）中簽戶選房。

（5）中簽戶到市房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理處辦理租賃手續(xù)。

（6）由市房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理處負(fù)責(zé)管理廉租住房，包括收取租金、管理養(yǎng)護(hù)廉租住房。

第四篇：棚戶區(qū)改造工作情況匯報(bào)（精選）

棚戶區(qū)改造工作情況匯報(bào)

棚戶區(qū)改造是縣委、縣政府一項(xiàng)的重大戰(zhàn)略部署，是改善民生的首要任務(wù)。按照省、市政府對(duì)我縣的工作要求，把棚戶區(qū)改造作為城鎮(zhèn)化建設(shè)重要工作，改善民生的頭號(hào)工程，必須做到科學(xué)規(guī)劃、合理部署，上下聯(lián)動(dòng)，全力推進(jìn)。

一、棚戶區(qū)基本情況

在上世紀(jì)50年代到80年代，先后建設(shè)了一大批單位的職工住宅，由于上世紀(jì)末的單位改制轉(zhuǎn)軌，房改政策的落實(shí)，成片的房改房、公房都沒(méi)有及時(shí)的采取維修、改造，逐步形成了現(xiàn)在的棚戶區(qū)。歷史原因形成的這些棚戶區(qū)具有四個(gè)突出特點(diǎn):一是房屋破損嚴(yán)重，棚戶區(qū)房齡大多超過(guò)30 年，陰暗窄小。二是基礎(chǔ)設(shè)施條件極差。區(qū)內(nèi)居民普遍仍使用公共廁所，道路狹窄且排水系統(tǒng)落后，房屋設(shè)計(jì)不科學(xué)，居民如廁難、行路難等問(wèn)題十分突出。三是職工支付能力低，既無(wú)能力出資改造房屋，更無(wú)能力購(gòu)買新房。四是商業(yè)化運(yùn)作難度大。棚戶區(qū)大部分位于城市中心地帶，房屋密度大，動(dòng)遷成本高。長(zhǎng)期以來(lái)一直無(wú)法改造，嚴(yán)重影響居民的生產(chǎn)生活和城市形象。隨著省、市政府積極推進(jìn)棚戶區(qū)改造工程的政

策，賦予了資溪發(fā)展的重大歷史機(jī)遇，對(duì)于進(jìn)一步提升資溪旅游城市形象，提升城市環(huán)境質(zhì)量，改善人民群眾生活水平，推進(jìn)和諧建設(shè)，意義重大，影響深遠(yuǎn)。

二、棚戶區(qū)改造總體計(jì)劃和進(jìn)展情況

按照省、市政府的部署和要求，我縣棚戶區(qū)改造總體計(jì)劃：力爭(zhēng)在2017年底前改造戶數(shù)582戶，房屋建筑面積約3.53萬(wàn)㎡，基本完成我縣中心城區(qū)內(nèi)的棚戶區(qū)改造。目前進(jìn)展情況：2014年啟動(dòng)了林業(yè)局縣城交驗(yàn)站棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，改造建筑總面積約4246㎡，共64戶（含火車站原鐵路給水所），土地面積約14.82畝。其中：房改房建筑面積約3418㎡，公房建筑面積約828㎡，項(xiàng)目總投資約1008.2萬(wàn)元，安置建筑面積約6820㎡?，F(xiàn)已進(jìn)入施工建設(shè)階段。2015年已著手對(duì)農(nóng)藥廠棚戶區(qū)項(xiàng)目進(jìn)行改造。改造建筑總面積約3467.54㎡，改造戶數(shù)66戶（其中：房改房建筑面積約1384.67㎡，公房建筑面積約2082.87㎡），土地面積約11.27畝，項(xiàng)目總投資約1500萬(wàn)元，安置建筑面積：4143㎡。

三、我縣棚戶區(qū)改造的主要思路和做法

我縣按照“一個(gè)著力、五個(gè)結(jié)合”，即：著力改善城市低收入家庭的住房居住條件，把棚戶區(qū)改造與城市發(fā)展、城

市轉(zhuǎn)型相結(jié)合，與土地資源整合相結(jié)合，與完善城市功能、提高城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力相結(jié)合，與改善城市環(huán)境相結(jié)合，與改善民生相結(jié)合的總體思路，堅(jiān)持“科學(xué)規(guī)劃、分布實(shí)施，政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作，因地制宜、注重實(shí)效，完善配套、同步建設(shè)”的基本原則，把棚戶區(qū)改造作為全縣工作的重中之重，舉全縣之力加以推進(jìn)。

棚戶區(qū)改造是一個(gè)艱難而又漫長(zhǎng)的項(xiàng)目，必須做到規(guī)劃先行，依規(guī)實(shí)施。我縣聘請(qǐng)專業(yè)的設(shè)計(jì)單位編制了《城區(qū)棚戶區(qū)改造規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（2013-2020）》，該規(guī)劃設(shè)計(jì)方案詳細(xì)提出了棚戶區(qū)改造的目的和意義，明確了改造目標(biāo)和期限，制定了改造項(xiàng)目和改造任務(wù)。為下一步的實(shí)施改造提供了科學(xué)可行的改造規(guī)劃。規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中還提出了棚戶區(qū)改造的操作要求：

1、合理選址；為更好更快的推進(jìn)我縣城區(qū)棚戶區(qū)改造進(jìn)度，棚戶區(qū)改造應(yīng)遵循優(yōu)先選擇自改積極性較高，改造后可直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益或改變城市區(qū)域面貌的項(xiàng)目。對(duì)自改積極性不高，改造難度較大的項(xiàng)目堅(jiān)持耐心動(dòng)員，爭(zhēng)取做到棚改無(wú)上訪、無(wú)糾紛，做到實(shí)實(shí)在在的民生工程。

2、設(shè)計(jì)房型；在合理選址確定項(xiàng)目后，根據(jù)棚改居民 的意愿，科學(xué)合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)棚戶區(qū)改造安置房房型，改善棚改居民的居住環(huán)境。

3、配套公建；棚戶區(qū)改造安置房建設(shè)，必須按規(guī)定配建物業(yè)管理公共經(jīng)營(yíng)性用房。對(duì)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目紅線外的道路、給水、排水、供電、供氣等市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，由縣領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室等相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)，列入當(dāng)年重點(diǎn)工程建設(shè)計(jì)劃，優(yōu)先組織實(shí)施。

第五篇：棚戶區(qū)改造項(xiàng)目規(guī)劃審批流程

棚戶區(qū)改造項(xiàng)目規(guī)劃審批流程

棚戶區(qū)改造是我國(guó)政府為改造城鎮(zhèn)危舊住房、改善困難家庭住房條件而推出的一項(xiàng)民心工程。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部統(tǒng)計(jì)顯示，我 國(guó)在過(guò)去幾年進(jìn)行了大規(guī)模的棚戶區(qū)改造，約改造5000萬(wàn)平方米棚戶區(qū)，近100萬(wàn)住房困難家庭的住房條件得到了改善。

今年，黑龍江省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳對(duì)我省棚戶區(qū)改造工作提出了新的總體要求。要將棚戶區(qū)改造和保障性住房建設(shè)作為提高城市規(guī)劃建設(shè)檔次和優(yōu)化人居環(huán)境的有利契機(jī)。堅(jiān)持?°適宜居住、舒適安全、環(huán)境優(yōu)美、低碳環(huán)保、具有特色?±的原則，努力建設(shè)一批規(guī)劃設(shè)計(jì)品位高、質(zhì)量好、有地域特色的棚改和保障性住房項(xiàng)目。作為城鄉(xiāng)規(guī)劃管理行政主管部門(mén)要充分協(xié)調(diào)配合建設(shè)局、棚改辦等管理部門(mén)在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程質(zhì)量上共同將這一民生工程抓好、抓實(shí)，實(shí)現(xiàn)民有所居、居有所樂(lè)。?哈爾濱是我國(guó)重要的老工業(yè)基地城市，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下重生產(chǎn)輕生活的發(fā)展模式使城市居民住房歷史欠賬較多，居全國(guó)同類城市前列，住房問(wèn)題成為最突出的民生問(wèn)題。按照市委十二屆十次全會(huì)和第26次黨政聯(lián)席會(huì)議精神，為加快棚戶區(qū)改造步伐，改善人民群眾居住條件，提高城市環(huán)境質(zhì)量，促進(jìn)新戰(zhàn)略實(shí)施，特制定了哈爾濱市棚戶區(qū)改造工作的基本原則： ?基本原則

一是政府主導(dǎo)，以區(qū)為主，市區(qū)結(jié)合；二是全市統(tǒng)籌，綜合協(xié)調(diào)；三是易地安置優(yōu)先，邊建邊拆，先建后拆；四是整體改造，綜合配套；五是棚改與住房保障有序銜接；六是棚戶區(qū)改造與促進(jìn)城市發(fā)展良性循環(huán)有機(jī)結(jié)合。從2011年起，利用3年時(shí)間全面消滅老城區(qū)棚戶區(qū)。?為了使棚戶區(qū)改造工作更好的更快的的開(kāi)展，我市從政策扶持入手，加強(qiáng)了三個(gè)方面：

1.用好用足國(guó)家扶持政策。進(jìn)一步深入研究國(guó)家棚改工作和住房保障工作方面的扶持政策，組織專門(mén)力量，跑部進(jìn)京，最大限度地爭(zhēng)取國(guó)家和省的資金及政策支持。今年?duì)幦?guó)家棚改專項(xiàng)補(bǔ)貼1至2億元。

2.用足我市現(xiàn)有棚改扶持政策。積極有效運(yùn)用我市現(xiàn)有土地劃撥、稅費(fèi)減免、配套建設(shè)、征拆資金存儲(chǔ)等各方面優(yōu)惠政策，充分發(fā)揮政策的扶持作用。

3.出臺(tái)新的扶持政策。出臺(tái)規(guī)劃保障政策，優(yōu)化項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)，棚改項(xiàng)目規(guī)劃范圍內(nèi)的綠地、廣場(chǎng)等公共設(shè)施用地要與容積率掛鉤，在滿足規(guī)劃出精品、出環(huán)境以及符合城市設(shè)計(jì)要求的基礎(chǔ)上，盡可能優(yōu)化挖潛，保證項(xiàng)目效益。出臺(tái)土地出讓金周轉(zhuǎn)保障政策，試行土地掛牌預(yù)申請(qǐng)制度，即在棚改計(jì)劃下達(dá)后，市國(guó)土資源部門(mén)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)布土地預(yù)供應(yīng)信息，并接受開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)報(bào)價(jià)，經(jīng)綜合評(píng)定報(bào)價(jià)合理的，按項(xiàng)目征拆啟動(dòng)資金的需求交納保證金，由市財(cái)政撥付相關(guān)區(qū)，用于實(shí)施征拆。正式成交后，保證金可沖抵土地中標(biāo)價(jià)款。剩余價(jià)款實(shí)行分期上繳政策，緩解一次性交繳壓力，每一筆土地出讓金上繳與返還周期控制在7個(gè)工作日以內(nèi)。出臺(tái)招商引資保障政策，對(duì)墊資參與棚改土地整理的投資人，在土地掛牌競(jìng)標(biāo)過(guò)程中，同等條件下可優(yōu)先摘牌，如其未摘到牌，則可對(duì)土地出讓金超出底價(jià)的溢價(jià)部分進(jìn)行分成。

現(xiàn)在，我將哈爾濱市棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的規(guī)劃審批工作流程做一下簡(jiǎn)單介紹，請(qǐng)各兄弟單位給予批評(píng)、指正。?審批依據(jù)

??????

1、《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》

2、《哈爾濱市城市總體規(guī)劃》

3、《哈爾濱市控制性詳細(xì)規(guī)劃》

4、《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》

5、《哈爾濱市城市規(guī)劃管理?xiàng)l例》

6、《黑龍江省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于提高棚戶區(qū)改造和保障性住房建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)質(zhì)量的指導(dǎo)意見(jiàn)》

7、《哈爾濱市人民政府關(guān)于在新建住宅項(xiàng)目中配建一定比例廉租住房的意見(jiàn)》 ?

???

8、《關(guān)于在新建住宅項(xiàng)目中配建和集中建設(shè)公共租賃住房暫行意見(jiàn)》

9、《哈爾濱市居住區(qū)公益性服務(wù)設(shè)施管理暫行辦法》

10、《哈爾濱市建設(shè)項(xiàng)目配建停車場(chǎng)(庫(kù))和公共停車場(chǎng)(庫(kù))規(guī)劃建設(shè)管理暫行規(guī)定》

?

11、《哈爾濱市城市公共交通基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃建設(shè)管理規(guī)定》

一、《規(guī)劃條件》和《建設(shè)項(xiàng)目

選址意見(jiàn)書(shū)》階段

（一）以出讓方式供地的項(xiàng)目：

審批事項(xiàng)

? ?

1、《規(guī)劃條件》及附圖

2、《關(guān)于同意房屋征收工作的函》（棚戶區(qū)改造專用）及附圖。

必備材料

1、市棚戶區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組將項(xiàng)目列入棚戶區(qū)改造計(jì)劃的文件； ?

2、國(guó)土資源管理行政主管部門(mén)向市城鄉(xiāng)規(guī)劃局征詢項(xiàng)目用地規(guī)劃條件的文件。???

3、數(shù)字化地形圖（即航測(cè)圖）含五線；

4、具有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)的初步規(guī)劃方案、控制性詳細(xì)規(guī)劃圖及征收范圍圖；

???

5、現(xiàn)狀環(huán)境照片

6、所在轄區(qū)政府向城鄉(xiāng)規(guī)劃局申請(qǐng)同意房屋征收工作的文件

7、發(fā)展改革部門(mén)出具的房屋征收工作批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件

具體流程

1、符合哈爾濱市城市總體規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃

由市棚戶區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組列入棚戶區(qū)改造計(jì)劃的項(xiàng)目→市國(guó)土資源管理行政主管部門(mén)向市城鄉(xiāng)規(guī)劃局來(lái)函征詢項(xiàng)目用地的規(guī)劃條件→現(xiàn)

場(chǎng)踏查→初步規(guī)劃方案及城市設(shè)計(jì)方案審查→市城鄉(xiāng)規(guī)劃局向市土地儲(chǔ)備中心核發(fā)《規(guī)劃條件》及規(guī)劃條件附圖，同時(shí)向房屋征收主管部門(mén)核發(fā)《關(guān)于同意房屋征收工作的函（棚戶區(qū)改造專用）及附圖→房屋征收主管部門(mén)進(jìn)行房屋征收工作，國(guó)土資源管理行政主管部門(mén)進(jìn)行土地出讓程序；

???

2、不符合哈爾濱市城市總體規(guī)劃或控制性詳細(xì)規(guī)劃的項(xiàng)目 應(yīng)首先按相關(guān)法律、法規(guī)履行城鄉(xiāng)規(guī)劃修改程序：

（1）不涉及修改城市總體規(guī)劃的項(xiàng)目，由相應(yīng)資質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位編制控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整報(bào)告→召開(kāi)專家審查意見(jiàn)會(huì)→經(jīng)規(guī)劃法定核準(zhǔn)圖審查委員會(huì)議審定通過(guò)→征求各相關(guān)部門(mén)及規(guī)劃地段內(nèi)相關(guān)厲害人意見(jiàn)→經(jīng)市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會(huì)會(huì)議審定通過(guò)→公示30日→市政府下達(dá)批復(fù)文件。

（2）如涉及修改城市總體規(guī)劃的項(xiàng)目，應(yīng)按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十七條的規(guī)定：修改省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃前，組織編制機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對(duì)原規(guī)劃的實(shí)施情況進(jìn)行總結(jié)，并向原審批機(jī)關(guān)報(bào)告；修改涉及城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃強(qiáng) 制性內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)先向原審批機(jī)關(guān)提出專題報(bào)告，經(jīng)同意后，方可編制修改方案。

修改后的省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)依照本法第十三條、第十四條、第十五條和第十六條規(guī)定的審批程序報(bào)批。城市總體規(guī)劃修改程序完成后，再履行控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整 ?以劃撥形式供地的項(xiàng)目

?

審批事項(xiàng)：

?

1、《選址意見(jiàn)書(shū)》及附圖 ?2《選址定位的函》及附圖

必備材料

?

1、市棚戶區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組將項(xiàng)目列入棚戶區(qū)改造計(jì)劃的文件；

?

2、建設(shè)單位申請(qǐng)辦理《選址意見(jiàn)書(shū)》的報(bào)建申請(qǐng)文件； ?

3、數(shù)字化地形圖（即航測(cè)圖）含五線；

?

4、具有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)的初步規(guī)劃方案及城市設(shè)計(jì)方案； ?

5、土地權(quán)屬證明（集體土地需與土地所有者簽定協(xié)議）；

?

6、現(xiàn)狀環(huán)境照片；

具體流程

?

1、符合哈爾濱市城市總體規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃

?建設(shè)單位按要求備齊必備材料報(bào)送市城鄉(xiāng)規(guī)劃局→現(xiàn)場(chǎng)踏查→初步規(guī)劃方案及城市設(shè)計(jì)審查→市城鄉(xiāng)規(guī)劃局在8個(gè)工作日內(nèi)核發(fā)《建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)》及附圖和《選址定位的函》及附圖。

?取得《建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)》后，建設(shè)單位辦理發(fā)展改革部門(mén)批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件。

?

2、不符合哈爾濱市城市總體規(guī)劃或控制性詳細(xì)規(guī)劃的項(xiàng)目

?應(yīng)首先按相關(guān)法律、法規(guī)履行城鄉(xiāng)規(guī)劃編制修改程序。?（城鄉(xiāng)規(guī)劃修改程序同出讓方式供地的項(xiàng)目修改程序一致）

二、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》階段

審批事項(xiàng)

?

1、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及附圖 ?

2、《建設(shè)用地定位通知書(shū)》及附圖

必備材料

?

1、建設(shè)單位申請(qǐng)辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》的報(bào)建申請(qǐng)文件；

2、有關(guān)部門(mén)下達(dá)的批準(zhǔn)（可行性研究報(bào)告批復(fù)文件）或者核準(zhǔn)、備案文件；

?

3、有資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)的控制性詳細(xì)規(guī)劃圖（與《規(guī)劃條件》附圖一致）；

?

4、由規(guī)劃設(shè)計(jì)單位出具的規(guī)劃設(shè)計(jì)承諾書(shū)；

?

5、以出讓方式取得土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目需提交土地出讓合同； ?

6、住宅項(xiàng)目需提交廉租住房交付承諾書(shū)。

具體流程

建設(shè)單位按要求備齊必備材料→報(bào)送市城鄉(xiāng)規(guī)劃局→控制性詳細(xì)規(guī)劃圖審查（對(duì)以出讓方式取得土地使用權(quán)且在地震觀測(cè)環(huán)境保護(hù)范圍內(nèi)的建設(shè)?

工程項(xiàng)目，征求地震局意見(jiàn)）→在8個(gè)工作日內(nèi)核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及附圖和《建設(shè)用地定位通知書(shū)》及附圖。

核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》后，建設(shè)單位將有關(guān)材料轉(zhuǎn)市國(guó)土資源局、市地震局（僅限地震觀測(cè)環(huán)境保護(hù)范圍內(nèi)的建設(shè)工程）、市氣象局、市衛(wèi)生局（僅限公共場(chǎng)所和可能產(chǎn)生職業(yè)病危害的建設(shè)項(xiàng)目）、市人防辦、市國(guó)家安全局，實(shí)施土地、防震、防雷、衛(wèi)生、人防工程和建設(shè)項(xiàng)目涉及國(guó)家安全審批。需要占用綠地、砍伐樹(shù)木、遷移古樹(shù)名木的，由市城市管理局審批。（對(duì)需要現(xiàn)場(chǎng)踏查的，由市行政服務(wù)中心組織上述部門(mén)聯(lián)合踏查）?

三、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》階段

審批事項(xiàng)

?

1、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

?

2、《建設(shè)項(xiàng)目城市建設(shè)收費(fèi)聯(lián)系單》

?

3、《關(guān)于核準(zhǔn)土地出讓金的函》（以出讓方式供地）

必備材料

?

1、國(guó)土資源部門(mén)核準(zhǔn)土地出讓金相關(guān)文件或辦理結(jié)果通知書(shū)； ?

2、有關(guān)部門(mén)下達(dá)的批準(zhǔn)（可行性研究報(bào)告批復(fù)文件）或者核準(zhǔn)、備案文件（核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》后，如最終規(guī)劃設(shè)計(jì)方案增加地下面積，需重新核準(zhǔn)）；

?

3、有資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)的建筑設(shè)計(jì)報(bào)批圖（含終審及相關(guān)圖紙CAD電子文件）；

?

4、配建廉租房房源確認(rèn)書(shū)；

具體流程

?建設(shè)單位按照各審批事項(xiàng)要求，備齊必備材料報(bào)送市城鄉(xiāng)規(guī)劃局→最終修建性詳細(xì)規(guī)劃圖、建筑設(shè)計(jì)報(bào)批圖及城市設(shè)計(jì)方案審查→批前公示10個(gè)工作日→在15個(gè)工作日內(nèi)核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》→批后公示（發(fā)證之日至工程驗(yàn)收）。