2008博鰲房地產(chǎn)論壇

主題：改革三十年

大變局下中國(guó)房地產(chǎn)新契機(jī)

主辦機(jī)構(gòu)：觀點(diǎn)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)

第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)

搜狐網(wǎng)

焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)

全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)

時(shí)間：2008年6月15日上午

地點(diǎn)：中國(guó)海南博鰲·索菲特酒店

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以下為在本次論壇上進(jìn)行的對(duì)話環(huán)節(jié)：2008中國(guó)房地產(chǎn)金融全面解讀及企業(yè)融資之道

主持人宋娜：謝謝胡總。其實(shí)我們發(fā)現(xiàn)今天中國(guó)地產(chǎn)企業(yè)特別關(guān)注上市。大家都把上市作為自己企業(yè)的目標(biāo)。但是2008年中國(guó)地產(chǎn)企業(yè)上市的步伐顯然不是很順利。但從另一個(gè)層面來(lái)講上市的最終目的是搭建一個(gè)資本平臺(tái)，而2008年，我們遇到最大的問(wèn)題可能就是錢從哪里來(lái)的問(wèn)題。接下來(lái)我們將有一個(gè)專題對(duì)話暨2008中國(guó)資本論壇。

永安信（北京）資產(chǎn)管理有限公司董事長(zhǎng)喬志杰

清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院公司金融教授、博士生導(dǎo)師、金融系副主任朱武祥

著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉

瑞信中國(guó)投資銀行業(yè)務(wù)部董事

德意志銀行董事袁浩

鑫苑（中國(guó)）置業(yè)有限公司董事長(zhǎng)張勇

宏夢(mèng)卡通CEO王敬

深圳智慧源管理咨詢有限公司董事長(zhǎng)李明俊

喬志杰：主持人剛才的開(kāi)場(chǎng)白就給我們定了調(diào)，我和在座的大家一樣，通過(guò)這樣的機(jī)會(huì)我們才做到一起。大家更熟悉臺(tái)上的嘉賓，大家一人一句話介紹一下自己。

李明?。捍蠹液?，我是來(lái)自深圳智慧源管理咨詢有限公司的李明俊。

王敬：我來(lái)自宏夢(mèng)卡通。

張勇：我是來(lái)自鑫苑地產(chǎn)的張勇。

袁浩：德意志銀行香港分行投融資部的袁浩。

嘉賓：大家好！我是來(lái)自瑞士銀行中國(guó)投資部銀行業(yè)務(wù)部的。

朱武祥：大家好，我是來(lái)自清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院公司的博士生導(dǎo)師。

鐘偉：大家好，我是來(lái)自北京師范大學(xué)金融研究中心的。

喬志杰：朱教授剛才演講的時(shí)候我使勁想鼓掌贊成，最重要的是房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)自救的問(wèn)題。畢竟走到今天，所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商包括這次報(bào)名參加會(huì)議的人做一個(gè)簡(jiǎn)單的了解，大家的眼光是關(guān)注著金融，它最簡(jiǎn)單的前景是2008年房地產(chǎn)行業(yè)缺錢，這是最根本的08年現(xiàn)狀。但是它是由于很多變化造成的，比如市場(chǎng)銷量的下降、市場(chǎng)變化趨于平穩(wěn)、信貸緊縮，我們先跟嘉賓討論這樣一個(gè)話題，2008年出現(xiàn)缺錢的現(xiàn)象。第二個(gè)問(wèn)題是正常嗎？還會(huì)繼續(xù)下去嗎？我們先就宏觀上的房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀、原因、未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)談一下。

鐘偉：第一、目前房地產(chǎn)企業(yè)并不是缺錢，市場(chǎng)缺的是人氣，也就是銷售在急劇的下降，這兩者之間形成了非常大的反差，導(dǎo)致了2008年開(kāi)發(fā)商面對(duì)著至少萎縮了40-50%萎縮的需求，現(xiàn)在不是面臨缺錢的問(wèn)題，而是面臨缺少需求。

第二、為什么形成這樣一個(gè)趨勢(shì)？開(kāi)發(fā)商在2006年下半年2007年上半年的價(jià)格的提升是一個(gè)方面的原因，另外媒體的報(bào)道也是難辭其咎的，因?yàn)殇佁焐w地的說(shuō)房?jī)r(jià)會(huì)跌。

第三、開(kāi)發(fā)商并不是沒(méi)有自救的措施，但是2003年、2004年的時(shí)候并沒(méi)有引起重視，我們?nèi)匀辉谟懻撋鲜屑坝懻撛趺醋龉蓹?quán)、私募、信托，怎么和其他的方式合作，怎么從一線到二線，怎么放大開(kāi)發(fā)節(jié)奏，所有這些問(wèn)題都在03、04年討論過(guò)，事后也都被證明沒(méi)有很大的意義。

第四、既然市場(chǎng)狀況如此，開(kāi)發(fā)商不妨仔細(xì)靜下心來(lái)考慮，在所有土地儲(chǔ)備當(dāng)中哪些儲(chǔ)備是最值錢的，哪些項(xiàng)目是比較穩(wěn)定的，在項(xiàng)目策劃中怎么使自己的項(xiàng)目比其他的開(kāi)發(fā)商有非常明顯的上漲，在供應(yīng)鏈方面能不能比其他開(kāi)發(fā)商做更好的供應(yīng)鏈管理，因?yàn)榉康禺a(chǎn)是系統(tǒng)集成、財(cái)富戰(zhàn)略非常高的行業(yè)，我們?cè)趺凑?qǐng)一個(gè)好的財(cái)務(wù)官或設(shè)計(jì)工程師，這個(gè)可能要切合實(shí)際得多。

喬志杰：實(shí)際上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是一個(gè)缺錢，但行業(yè)并不是缺錢的行業(yè)，我認(rèn)為資金的使用和結(jié)構(gòu)產(chǎn)生了不合理性，導(dǎo)致了開(kāi)發(fā)企業(yè)缺錢。與其我們拼命想一些方法找錢，不如靜下來(lái)思考調(diào)整，這兩個(gè)觀點(diǎn)我是非常贊成的。接下來(lái)請(qǐng)朱博士談?wù)劇?/p>

朱武祥：企業(yè)是不是錢少？一個(gè)方面是由于國(guó)家政策、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式極大改變，這是一個(gè)大的改變。二是外面的環(huán)境購(gòu)買欲望受到了影響，包括銀行的按揭，需求一旦得到抑制以后金融必然受到影響，金融是趨利避害，沒(méi)有哪個(gè)是雪中送炭的，解決錢的核心還是解決市場(chǎng)的問(wèn)題。如果要說(shuō)缺錢的話哪個(gè)行業(yè)都缺錢，但一說(shuō)到創(chuàng)業(yè)板，現(xiàn)在的投資公司比飯館還多？缺錢嗎？不缺，我覺(jué)得核心概念還是市場(chǎng)，政府要想穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)從需求開(kāi)始，錢都在那兒等著，只要一開(kāi)閘，也許到明年情況就不一樣了。

喬志杰：今天談到一個(gè)很重要的話題，我為銀行說(shuō)句話，銀行的錢不是跟著需求走的，不是因?yàn)槟阈枰X就給你錢，銀行要謀求自身的產(chǎn)品發(fā)展，在這樣一種狀況下如果你是因?yàn)檫M(jìn)入了困境，是因?yàn)槟愕腻X出現(xiàn)問(wèn)題了找銀行借錢，難度是非常大的。這一塊也非常重要。真的面對(duì)借錢的時(shí)候，就不要在自己已經(jīng)很缺錢的時(shí)候借錢了，我堅(jiān)決贊成銀行只能錦上添花不能雪中送炭，我曾經(jīng)做過(guò)一次討論，我很堅(jiān)定的認(rèn)為錢不是完全跟需求掛鉤，如果完全跟需求掛鉤就是付貸機(jī)構(gòu)了，一定是因?yàn)樗苓€得起你再貸給他，大家融資的時(shí)候一定要考慮這個(gè)因素，2008年不是一個(gè)借錢的好時(shí)機(jī)。旁邊是兩位銀行家，下面請(qǐng)嘉賓談一下。

嘉賓：我們對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是看好的，我們銀行有房地產(chǎn)基金，做了私募、也做過(guò)貸款、也做過(guò)房地產(chǎn)項(xiàng)目，幫助房地產(chǎn)企業(yè)上市，其實(shí)廣州富力地產(chǎn)是我們合作上市的企業(yè)。

關(guān)于企業(yè)融資問(wèn)題，市場(chǎng)上缺錢嗎？不缺錢。從兩個(gè)方面來(lái)看：從國(guó)際資本市場(chǎng)來(lái)看，國(guó)際資本市場(chǎng)由于美國(guó)的次貸危機(jī)影響很大，我是前兩年幫助國(guó)內(nèi)一些企業(yè)到美國(guó)做私募，錢很好融，只要有好的項(xiàng)目、高的回報(bào)那些基金追著你要，所有的這些基金都跟有錢，他們的收益也好，他們從很多銀行拿到錢，錢很容易。但去年下半年開(kāi)始環(huán)境就變化了，很明顯，上半年我們給企業(yè)做私募的時(shí)候把項(xiàng)目私募書(shū)推出去以后，不到兩個(gè)星期就能招到，非常踴躍；下半年以后把一個(gè)很好的項(xiàng)目推出去，要融5個(gè)億，2個(gè)億不行換3個(gè)億，就是一個(gè)階段一個(gè)階段的。很多基金因?yàn)槭袌?chǎng)的影響關(guān)閉，他們自己就不好。

國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)來(lái)看，國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)去年受影響很大，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)不是特別好，也變得很多。但是國(guó)內(nèi)也不缺錢，投資公司很多，很多投資公司有錢但找不到好的項(xiàng)目。另外，國(guó)內(nèi)的情況是宏觀調(diào)控銀行的準(zhǔn)備金率，我覺(jué)得央行可能還要提高準(zhǔn)備金，特別是中小企業(yè)的資金非常緊缺，準(zhǔn)備金提高他們受到的影響特別大。外匯儲(chǔ)備、人民幣升值都受影響，我覺(jué)得銀行調(diào)整的力度會(huì)很大，但是調(diào)整準(zhǔn)備金率可能還有一、兩次。

上市來(lái)說(shuō)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)上市我們很有信心的，我們給深圳一家房地產(chǎn)企業(yè)做上市，時(shí)機(jī)把握好，時(shí)機(jī)是上市非常關(guān)鍵的一環(huán)，只要企業(yè)家以平和的態(tài)度抓住市場(chǎng)的調(diào)整，我覺(jué)得沒(méi)有困難。我對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)上市還是持樂(lè)觀的態(tài)度，從長(zhǎng)期來(lái)看我們非?？春茫覀儗?duì)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是看好的。

喬志杰：我問(wèn)一個(gè)問(wèn)題，你剛才談了那么多是你對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)充滿信心，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)境外資本的運(yùn)作同樣充滿信心，但現(xiàn)在困惑地產(chǎn)商的是現(xiàn)金流問(wèn)題，我就想關(guān)注一點(diǎn)，你現(xiàn)階段會(huì)關(guān)注什么類型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)？

嘉賓：價(jià)格要好，要有核心競(jìng)爭(zhēng)力。

喬志杰：最好的一條是什么？

嘉賓：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的增長(zhǎng)潛力很大。

喬志杰：在座的開(kāi)發(fā)商聽(tīng)到了吧，你一定把前景描述漂亮了，把報(bào)告寫(xiě)的非常有前景，我正在教你們經(jīng)驗(yàn)，回去記住了，嘉賓是代表著一系列歐美銀行的理念，他們看重公司的成長(zhǎng)。公司的成長(zhǎng)來(lái)自于你對(duì)自己的信心、你對(duì)自己未來(lái)的描述和追求，這些往往是外資感興趣的。

接下來(lái)請(qǐng)德意志銀行的袁浩先生給我們介紹一下他對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)未來(lái)的看法。

袁浩：我稍微補(bǔ)充一下，剛才同行嘉賓先生已經(jīng)講了，我沒(méi)必要在這方面做廣告了，剛才嘉賓提到投行可以做什么、可以跟大家合作。投資銀行也好、外資基金也好，我們?cè)诜康禺a(chǎn)方面的優(yōu)勢(shì)很小，比較大的優(yōu)勢(shì)是資金，昨天陳啟宗先生也提到了，他看到了很多外資銀行、基金進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)，他認(rèn)為這些基金、外資銀行跟你合作的時(shí)候不能提供很高的技術(shù)含量，這個(gè)問(wèn)題作為外資銀行來(lái)說(shuō)是一個(gè)挑戰(zhàn)，同時(shí)外資銀行還有另外一個(gè)挑戰(zhàn)，就是進(jìn)入一個(gè)他不熟悉的市場(chǎng)。好在房地產(chǎn)行業(yè)跟資金或資本的密切關(guān)系是不容改變的，房地產(chǎn)行業(yè)在長(zhǎng)遠(yuǎn)一定是資金密集型的，所以外資銀行給了這些基金一個(gè)機(jī)會(huì)，特別是在市場(chǎng)不太好的時(shí)候給了大家很好的機(jī)會(huì)。剛才朱教授提到了很多錢只會(huì)錦上添花，不會(huì)雪中送炭。我也跟大家提一下，各位發(fā)展商準(zhǔn)備上市或準(zhǔn)備未來(lái)上市的，如果你的同行包括我的一些同事向你們推廣他的包裝能力如何強(qiáng)、市場(chǎng)推廣能力如何強(qiáng)的時(shí)候，你問(wèn)他們一句話“你們能不能做到雪中送炭，能不能在我們最需要資金和戰(zhàn)略伙伴的時(shí)候跟我們綁在一起?！?/p>

提到缺錢的問(wèn)題，我不知道在座各位是不是缺錢，但我感覺(jué)市場(chǎng)是不缺錢，你們不缺錢、我們也不缺錢，如果外資銀行不缺錢為什么他們找到了中國(guó)投資公司、新加坡的公司注入資本金引入戰(zhàn)略合作伙伴，如果不缺錢的話為什么這么做？我可以說(shuō)外資銀行也是缺錢的，整個(gè)市場(chǎng)狀況下也是缺錢的。我個(gè)人認(rèn)為現(xiàn)在房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀況不能僅僅從中國(guó)市場(chǎng)本身來(lái)看，應(yīng)該是從一個(gè)國(guó)際大環(huán)境來(lái)看，正因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)跟資金、資本有很密切的關(guān)系，尤其是在當(dāng)前全球化非常緊密的大環(huán)境下，和國(guó)際資本市場(chǎng)是不可分割的，尤其美國(guó)出現(xiàn)了金融危機(jī)，不僅僅是次貸的危機(jī)，次按危機(jī)僅僅是一個(gè)發(fā)起點(diǎn)，我在美國(guó)工作多年目睹了一部分房地產(chǎn)業(yè)的下滑和次貸危機(jī)，我個(gè)人認(rèn)為不僅僅是次貸危機(jī)，它可能會(huì)擴(kuò)大到更廣泛或更深的調(diào)整，就是危機(jī)。這與美國(guó)美聯(lián)署保持的政策以及全球定價(jià)過(guò)低、信用市場(chǎng)過(guò)于寬松造成的局面，大家可以回顧一下1997年金融危機(jī)到后來(lái)美國(guó)出現(xiàn)了股票泡沫，后來(lái)又轉(zhuǎn)到了房地產(chǎn)泡沫，一個(gè)泡沫比一個(gè)泡沫大，我相信這次危機(jī)的調(diào)整在現(xiàn)在看來(lái)可能會(huì)比很多人包括我自己以前預(yù)想的深一些，從廣度上廣一些。這很明顯體現(xiàn)到了房地產(chǎn)市場(chǎng)，我們?cè)诤暧^調(diào)控的想法上一定程度跟國(guó)際金融環(huán)境有很大關(guān)系。

從房地產(chǎn)資本市場(chǎng)可以看到，很多房地產(chǎn)上市公司的股票包括大陸房地產(chǎn)上市公司的股票從去年9、10月份到今年3、4月份有了大幅度提高。很多大房地產(chǎn)公司在香港的高息債，他們的收益率有的達(dá)到了20%，有的達(dá)到了30%。這一調(diào)整反應(yīng)了什么呢？反應(yīng)了資本市場(chǎng)、信用市場(chǎng)對(duì)整個(gè)國(guó)際環(huán)境包括中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)、重新定價(jià)。這個(gè)重新定價(jià)的過(guò)程可能會(huì)花很多時(shí)間，昨天談到了拐點(diǎn)，拐點(diǎn)是一個(gè)過(guò)程，我今天提出這些想法是希望對(duì)今天的環(huán)境市場(chǎng)有比較清醒的認(rèn)識(shí)，這樣你才能在未來(lái)的市場(chǎng)中調(diào)整戰(zhàn)略，把自己的戰(zhàn)略準(zhǔn)備好，在什么樣的時(shí)間下把自己的企業(yè)調(diào)整好，在什么樣的時(shí)間下等機(jī)會(huì)來(lái)的時(shí)候你還可以抓住。

我早上聽(tīng)朱教授講到融資方面，我完全同意朱教授的一個(gè)觀點(diǎn)，我覺(jué)得很多專家研討或業(yè)界人士有機(jī)會(huì)多向政府部門或主管部門做一些呼吁，我覺(jué)得在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有些區(qū)域大家看到不正常的現(xiàn)象，不正常的現(xiàn)象可能是要靠資本市場(chǎng)解決，比如房地產(chǎn)是資金密集很強(qiáng)的行業(yè)，同時(shí)是很長(zhǎng)期性的?？疵绹?guó)的特點(diǎn)，美國(guó)房地產(chǎn)的特點(diǎn)主要是建住宅的，在債券方面叫GES，很多房地產(chǎn)企業(yè)能夠通過(guò)債券GES拿到貸款是很長(zhǎng)期的，可能是五年、十年，在中國(guó)還沒(méi)有看到這樣的工具。在這種情況下怎么要求房地產(chǎn)商有長(zhǎng)遠(yuǎn)的觀點(diǎn)、長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略，這是一個(gè)很大的難題。也很容易引起資金的浮躁，就是追求比較短期的利益，造成市場(chǎng)的大波動(dòng)。監(jiān)管機(jī)構(gòu)也處在很尷尬的位置，市場(chǎng)反應(yīng)沒(méi)有那么快，很多信息不會(huì)在剛開(kāi)始的時(shí)候反應(yīng)那么快，那么必然引起大起大落。

在現(xiàn)有情況下房地產(chǎn)企業(yè)有什么辦法拓寬自己的渠道呢？不外乎幾點(diǎn)：一、考慮把自己的資本或項(xiàng)目拿出來(lái)出售；二、找一些戰(zhàn)略合作伙伴，戰(zhàn)略合作伙伴包括銀行、信用公司、外資銀行、基金，也可能是競(jìng)爭(zhēng)者、投行，這不外乎一個(gè)辦法，至少在一定時(shí)間內(nèi)可以對(duì)資金周轉(zhuǎn)有一定的幫助。公開(kāi)市場(chǎng)方面，上市確實(shí)是一個(gè)渠道、辦法。我們看到的上市情況是這樣的，在香港上市的公司挑戰(zhàn)性比較強(qiáng)，可能調(diào)整時(shí)間更長(zhǎng)一些，我覺(jué)得挑戰(zhàn)性還是比較強(qiáng)的，時(shí)間準(zhǔn)備的長(zhǎng)一些。

最后給大家打打氣，我是第一次到博鰲房地產(chǎn)論壇，感覺(jué)我們好像比較沉悶。房地產(chǎn)從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)肯定是一個(gè)朝陽(yáng)，它隨著國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、國(guó)民收入提高行業(yè)本身會(huì)逐漸擴(kuò)大，房地產(chǎn)長(zhǎng)期是會(huì)增值的，短期必然會(huì)波動(dòng)，這種波動(dòng)也為創(chuàng)造了一些機(jī)會(huì)，為大家創(chuàng)造了調(diào)整。

喬志杰：我聽(tīng)到的第一個(gè)觀點(diǎn)是缺錢的問(wèn)題不僅是中國(guó)，實(shí)際上全世界都有這種現(xiàn)象。前兩天在香港一個(gè)報(bào)社他們明確提出往回收，收多少算多少，這樣有一個(gè)更加可怕的現(xiàn)象，不僅是國(guó)內(nèi)的地產(chǎn)行業(yè)缺錢，國(guó)際行業(yè)也缺錢，不過(guò)我贊同后邊的觀點(diǎn)，我想說(shuō)兩句：第一、中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在有點(diǎn)被妖魔化了，其實(shí)我們想想很正常，一個(gè)行業(yè)有一段發(fā)瘋的時(shí)候不冷靜是不可能的，如果2008年真的延續(xù)2007年的情況，那真的是瘋了，我們的變化不外乎產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)會(huì)變，我們將近有6萬(wàn)家開(kāi)發(fā)商，會(huì)變的只有2萬(wàn)家。我回憶一下，我知道中國(guó)的汽車制造商有2200家，彩色電視制造企業(yè)也有2000多家，這兩個(gè)行業(yè)最健康的。房地產(chǎn)2008年這一波更多思考的是生存，能在這一次動(dòng)蕩中生存下來(lái)那就是輝煌和光明的未來(lái)了。我們把這個(gè)觀點(diǎn)提出來(lái)，這兩位嘉賓也代表了境外投資人的心態(tài)，站在世界的角度你們要堅(jiān)信中國(guó)仍然是他們最看好的方向。前段時(shí)間我們?cè)?jīng)擔(dān)心印度、越南，后來(lái)越南出問(wèn)題了，印度證券也不是很好了，中國(guó)還是他們最關(guān)注的，所有的開(kāi)發(fā)商堅(jiān)信只要你走過(guò)這一輪就沒(méi)有問(wèn)題。

現(xiàn)在所有的開(kāi)發(fā)商都在關(guān)注怎么拼命做地、做資源的時(shí)候，把大量的精力放到了突破上，我說(shuō)這是開(kāi)發(fā)商非常聰明的做法，先把資本打開(kāi)。我開(kāi)玩笑這幾年有人天天借錢，但是沒(méi)有制造有錢的工具，鑫苑最大的成功是大家都沒(méi)有的時(shí)候他獲得了工具，資本上市不單純是融資，鑫苑給所有開(kāi)發(fā)商做了一個(gè)榜樣，在思考其他發(fā)展的時(shí)候不要忘記資本市場(chǎng)的發(fā)展，這里請(qǐng)張總就您的成功談一談，您覺(jué)得最成功的地方在哪里？經(jīng)過(guò)兩三年的時(shí)間我想還是有些教訓(xùn)的，提醒大家教訓(xùn)是什么。

張勇：過(guò)去幾年這個(gè)行業(yè)是不正常的，沒(méi)有一個(gè)商場(chǎng)會(huì)讓消費(fèi)者幾天幾夜排隊(duì)買過(guò)，過(guò)去三五年不管是一線城市還是二線城市，排隊(duì)買商品的現(xiàn)象在現(xiàn)在市場(chǎng)環(huán)境下是非常不正常的。我認(rèn)為原因是沒(méi)有有效的供應(yīng)體系，或供應(yīng)的目標(biāo)市場(chǎng)不充足造成土地原材料不充足，帶來(lái)了市場(chǎng)嚴(yán)重失衡，這是我講的第一個(gè)問(wèn)題。80年代我們做了生產(chǎn)要素價(jià)格；90年代解決了資本市場(chǎng)、股票市場(chǎng)的建立，當(dāng)然股權(quán)分置改革沒(méi)有徹底完成，最近幾年完成以后股票會(huì)走向正常；但土地要素還沒(méi)有健康有效解決，這是土地行業(yè)出問(wèn)題的根本所在，如果這個(gè)問(wèn)題不解決，不僅是房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，甚至?xí)o國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展帶來(lái)很多影響。比如今天的通貨膨脹，我個(gè)人認(rèn)為它有很多因素或者有些方面是由于土地成本擴(kuò)大和商務(wù)成本所帶來(lái)的，包括生活中由于土地要素問(wèn)題的存在導(dǎo)致通貨膨脹，土地要素如果不解決對(duì)行業(yè)的發(fā)展和國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不利因素更多一些，這是我的一點(diǎn)看法。借論壇這個(gè)機(jī)會(huì)提出我個(gè)人的觀點(diǎn)。

作為一個(gè)項(xiàng)目公司，我覺(jué)得就把項(xiàng)目當(dāng)生意做，如何把項(xiàng)目開(kāi)好、賣好、賣完、安全的度過(guò)，不要讓銀行強(qiáng)制性的政策把項(xiàng)目賣掉，把項(xiàng)目當(dāng)生意活，一單就是一單，此一時(shí)彼一時(shí)，過(guò)去生意不好那是過(guò)去了，今天生意我要保證不賠錢而且還賺錢，如果公司能夠這樣做可以度過(guò)調(diào)整。

關(guān)于上市，上市是要做企業(yè)，做企業(yè)就要考慮持續(xù)性經(jīng)營(yíng)、持續(xù)性盈利意義商業(yè)模式、戰(zhàn)略和宏觀大背景下的房地產(chǎn)市場(chǎng)有效結(jié)合，你是做企業(yè)，做企業(yè)和做生意有本身的區(qū)別，在未來(lái)十年、五年的行業(yè)發(fā)展格局下怎么定位自己，所謂的投行、資本投資者不會(huì)找非連續(xù)性經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，當(dāng)然我們知道能上市的企業(yè)非常少，一萬(wàn)多家企業(yè)中把這點(diǎn)想清楚，你是想做企業(yè)還是想做生意，在未來(lái)的調(diào)整中如果你能把自己為兩三年的盈虧掌控好，你就堅(jiān)持、努力，實(shí)在不行就把項(xiàng)目的土地賣掉，這也不失為一個(gè)戰(zhàn)略。作為公司來(lái)講有戰(zhàn)略擴(kuò)張、戰(zhàn)略收縮、戰(zhàn)略推出，基本上有幾個(gè)策略，我想每個(gè)公司針對(duì)策略做出自己的選擇，在此期間把這個(gè)問(wèn)題想清楚就可以了。至于缺不缺錢每個(gè)公司有自己的實(shí)際情況，很難講。

喬志杰：張總把最保密的東西說(shuō)出來(lái)了。

喬志杰：記住一句話，如果做上市一定要有做企業(yè)的平臺(tái)，因?yàn)槲覀冊(cè)谶@個(gè)市場(chǎng)上這么多年，資本市場(chǎng)最終看重的是企業(yè)素質(zhì)。王敬先生所在行業(yè)跟房地產(chǎn)沒(méi)什么關(guān)聯(lián)，我們聽(tīng)聽(tīng)他對(duì)房地產(chǎn)認(rèn)識(shí)的看法？

王敬：我不是住宅建筑里的人士，今天我想講的是從企業(yè)戰(zhàn)略角度上看金融，融資的策略和企業(yè)的戰(zhàn)略應(yīng)該有所關(guān)聯(lián)，離開(kāi)了戰(zhàn)略談融資策略還是相對(duì)片面的。通常做生意的組合是什么？我舉一個(gè)例子供大家參考，我這兩天聽(tīng)了關(guān)于缺錢的說(shuō)法和地產(chǎn)里的講法。

中國(guó)有兩家企業(yè)，一個(gè)是國(guó)美、一個(gè)是蘇寧。這兩家公司目前看來(lái)他們的行業(yè)可能好一些，因?yàn)槲乙郧白龅钠髽I(yè)是零售企業(yè)，零售企業(yè)是一個(gè)現(xiàn)金流特別豐富的企業(yè)，是特別富裕的企業(yè)，像沃爾瑪一年3000億的銷售額，供應(yīng)商達(dá)到的就是300億的額，再加上其他的就非常可觀，前段時(shí)間想做銀行沒(méi)有通過(guò)。我們現(xiàn)在看到全世界的，我觀察到做零售和地產(chǎn)之間有一個(gè)關(guān)系，國(guó)美、蘇寧可能更遠(yuǎn)一點(diǎn)，除了做商業(yè)地產(chǎn)之外又進(jìn)入了住宅地產(chǎn)。（和黃）定位是一家地產(chǎn)公司，但他的現(xiàn)金流比較強(qiáng)大，可以支撐它。一個(gè)大企業(yè)從業(yè)務(wù)組合角度講，昨天恒隆集團(tuán)陳總講的，相信他們也有很大的現(xiàn)金流，因?yàn)樗麄冏龅捻?xiàng)目是需要很強(qiáng)的現(xiàn)金流的支持。

不從業(yè)務(wù)組合的角度看通常看一下產(chǎn)品組合，過(guò)去總喊增值的模式，土地增值的模式可能是比較大的，包括管理輕資產(chǎn)的模式、零庫(kù)存的模式，我覺(jué)得都是在產(chǎn)品模式上的選擇，在企業(yè)家里這也是很重要的。我過(guò)去在華潤(rùn)管零售的時(shí)候，我們一年的租賃物業(yè)也非常高，租賃物業(yè)和住宅曲線上的平衡也是一個(gè)好的策略模式。你考慮公司策略的時(shí)候公司戰(zhàn)略一定要清楚，從產(chǎn)品組合到單個(gè)產(chǎn)品到做什么產(chǎn)品，還有更好的辦法，如果自己并不是一個(gè)很好的開(kāi)發(fā)商，我覺(jué)得在美國(guó)土地開(kāi)發(fā)格局里主要是由專業(yè)開(kāi)發(fā)商、商業(yè)地產(chǎn)管理者來(lái)組成的，事實(shí)上在美國(guó)有很多的成熟市場(chǎng)是由很少的特大企業(yè)干這一切的，我是投資人、又是開(kāi)發(fā)商然后又有金融衍生工具，這是很少的。如果自己不是一個(gè)很專業(yè)的人，選擇一個(gè)投資人也不錯(cuò)，我不做將來(lái)有更專業(yè)的開(kāi)發(fā)商去做。這是我作為圈外人從戰(zhàn)略上談的一點(diǎn)感想。

喬志杰：我覺(jué)得你改行改錯(cuò)了，你就應(yīng)該做地產(chǎn)，你把地產(chǎn)行業(yè)的東西理解的很透，大家的掌聲告訴我你的觀點(diǎn)是被大家接受的，謝謝你。下面請(qǐng)李總談一下，您是一個(gè)服務(wù)商，請(qǐng)你簡(jiǎn)單談一談對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)的看法。

李明?。何沂菑牡禺a(chǎn)公司出來(lái)的，我做過(guò)中介，我現(xiàn)在是做服務(wù)提供商。我們現(xiàn)在都缺錢，早幾年錢好掙導(dǎo)致管理相對(duì)比較粗放，到今天缺錢的情況下應(yīng)該回到理性審慎的角度。從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，我說(shuō)句不好聽(tīng)的話，房地產(chǎn)企業(yè)比其他行業(yè)的管理低得多，是房地產(chǎn)企業(yè)老板的關(guān)注度不夠，表面上夠都骨子里不夠重視。比如說(shuō)在資金的管理上面臨一個(gè)問(wèn)題，我們大家缺錢，資金的流入流出有一個(gè)配合的問(wèn)題，很多時(shí)候造成了資金的銜接。如果我們資金準(zhǔn)備不充裕的話，很多問(wèn)題在短時(shí)間類以比較高的去融資。

再談?wù)劧悇?wù)管理，房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)管理也做的不好，現(xiàn)在大企業(yè)有偷稅的狀況，比如說(shuō)虛假成本。但反過(guò)來(lái)說(shuō)企業(yè)有很多的優(yōu)惠政策沒(méi)有加以理由，這也是一個(gè)基本的前提。造成什么現(xiàn)象呢？造成很多優(yōu)惠沒(méi)有拿到，我舉一個(gè)非常簡(jiǎn)單的例子，比如說(shuō)富力，富力去年的業(yè)績(jī)是148億，在座很多的朋友是內(nèi)資企業(yè)，會(huì)與大家形成很大的差異，148億交5%的營(yíng)業(yè)稅，5%差不多是7.5億，作為海外公司還加另外一項(xiàng)稅收，而內(nèi)資企業(yè)就不用。

國(guó)內(nèi)周轉(zhuǎn)速力比國(guó)內(nèi)同行多，可能要高達(dá)三年、四年以上，這種資金是閑置，沒(méi)有大家有效的利用。鑫苑說(shuō)的零庫(kù)存是提高資金周轉(zhuǎn)效率，把銷售額的30%交稅收，比如說(shuō)5%的營(yíng)業(yè)稅，企業(yè)所得稅差不多交到6個(gè)點(diǎn)，土地增值稅去年2月份規(guī)定出臺(tái)后，按照回來(lái)后土地增值稅和成本少說(shuō)也要占到20%以上，這三項(xiàng)加起來(lái)至少占到30%。如果我們能夠采取有效的稅收支出后，合法規(guī)避以外，在現(xiàn)有的稅賦基礎(chǔ)上合理的避稅，這有效的節(jié)約我們資金，從微觀技術(shù)層面上和大家做一個(gè)建議。

喬志杰：智慧源管理咨詢公司是做稅務(wù)咨詢？

李明?。簩?duì)。

喬志杰：原計(jì)劃是聽(tīng)到嘉賓更多的觀點(diǎn)，但時(shí)間關(guān)系就到這里了。最后做一個(gè)總結(jié)，第一對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)是充滿信心的；第二房地產(chǎn)的調(diào)整是正常的；第三解決資金的問(wèn)題是通過(guò)自身的改變和調(diào)整，包括投資模式的改變，把股份投資到上市公司的圈里也是投行的一種，融資的思路要放在內(nèi)部；第四、2008年并不是一個(gè)上市的好時(shí)期，但是一個(gè)做好上市準(zhǔn)備的好時(shí)期。（編輯：婁曉）