第一篇：房地產(chǎn)企業(yè)融資論文

房地產(chǎn)企業(yè)融資論文該怎么寫？為大家整理了房地產(chǎn)企業(yè)融資論文，希望對大家有幫助。

1.融資的現(xiàn)狀分析

廣州華南商貿(mào)職業(yè)學(xué)院曾小燕《解析民間金融現(xiàn)狀問題及應(yīng)對策略》指出我國民間融資活躍，主要方式仍為直接借貸，借貸利率總體上揚；從人民銀行民間借貸樣本監(jiān)測中，能看到中小企業(yè)民間借貸規(guī)模呈加快增長趨勢，借貸利率明顯高于正規(guī)金融貸款利率。目前我國民間金融的形式既有民間借貸、合會、私人錢莊和典當(dāng)行等傳統(tǒng)的民間金融形式，也出現(xiàn)了一些具有新時代特征的民間金融機構(gòu)如農(nóng)村合作基金會、農(nóng)村互助儲金會等。東北農(nóng)業(yè)大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院侯陽在《我國中小企業(yè)融資難的問題及對策分析》中指出我國中小企業(yè)融資規(guī)模較小、融資渠道較窄、融資成本較高等方面的問題。據(jù)其調(diào)查顯示，約有一半以上的中小企業(yè)企業(yè)經(jīng)營者認為融資難是企業(yè)發(fā)展中遇到的主要障礙,而中西部地區(qū)中小企業(yè)經(jīng)營者選擇“融資困難”的比重更是高達八成。因此融資難是制約我國中小企業(yè)發(fā)展的主要矛盾。由于中小企業(yè)具有投資少、發(fā)展快，就業(yè)面廣，能較好適應(yīng)社會的需求，中小企業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的重要組成部分和新的經(jīng)濟增長點。但中小企業(yè)大多是民營經(jīng)濟實體，資產(chǎn)值不高，管理機制不太規(guī)范，中小企業(yè)融資直接受制于整個經(jīng)濟運行環(huán)境。

2.我國中小房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀及存在的問題

目前，中小房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道問題成因復(fù)雜，如果只從單方面分析中小房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的問題是不可能的，必須結(jié)合實際情況，才能更好地找到解決中小房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道不暢的問題。

2.1企業(yè)本身的原因

由于中小企業(yè)大多采用資本密集型的經(jīng)營模式，員工素質(zhì)普遍不高，國內(nèi)中小企業(yè)由于企業(yè)資金有限不得不減少人員編制，致使許多優(yōu)秀人才流失，從而使企業(yè)的競爭力大大減弱。多數(shù)中小企業(yè)由于規(guī)模原因，僅有簡陋的廠房和廉價的設(shè)備，缺乏融資必要數(shù)量的不動產(chǎn),企業(yè)無法得到其想要的人才，從而導(dǎo)致技術(shù)水平不高，缺乏創(chuàng)新能力,導(dǎo)致在市場遇到大的波動時無法抗御市場風(fēng)險。

2.3融資力度不夠

目前，專為中小房地產(chǎn)企業(yè)提供信用擔(dān)保的擔(dān)保體系才剛剛起步,我國中小房地產(chǎn)企業(yè)的外源融資主要還是依靠間接融資。對于中小房地產(chǎn)企業(yè)來說，取得銀行貸款難。效益一般的企業(yè)銀行又不允許其作擔(dān)保人，效益好的企業(yè)不愿意給其他企業(yè)作擔(dān)保，而中小房地產(chǎn)企業(yè)相互之間的擔(dān)保常常變得有名無實；缺少適合中小企業(yè)的信貸管理辦法，從而造成金融機構(gòu)服務(wù)于中小企業(yè)時審批復(fù)雜、對中小房地產(chǎn)企業(yè)的信貸支持力度被削弱的現(xiàn)象。

2.4缺乏完善的法律、法規(guī)保障

目前，中小房地產(chǎn)企業(yè)融資的相關(guān)法律法規(guī)很不健全，限制了中小企業(yè)的融資，各種所有制的中小企業(yè)法律地位相當(dāng)不平等，對中小房地產(chǎn)企業(yè)資信評級體系還未完全建立起來，缺乏專業(yè)權(quán)威的社會信用評級機構(gòu)，中小房地產(chǎn)企業(yè)的潛在投資者將面臨極高的投資風(fēng)險，信用擔(dān)保市場運作秩序混亂，支持中小金融機構(gòu)發(fā)展的法律制度缺乏。

3.提高我國中小房地產(chǎn)企業(yè)融資能力的對策

根據(jù)上述我國中小企業(yè)問題和成因的探索，為了更好地如何改善融資難問題、拓寬其融資渠道，從而加快企業(yè)的發(fā)展,促進我國國民經(jīng)濟的健康發(fā)展。

3.1加大政府支持力度

今后，我國政府要盡快健全中小房地產(chǎn)企業(yè)法律體系，制定相關(guān)法律法規(guī)來提高中小房地產(chǎn)企業(yè)的地位。加大政府支持力度，根據(jù)各地的具體情況多樣化實施扶持政策。如2009年7月20日由中國人民銀行征信中心根據(jù)租賃業(yè)界要求上線運行的融資租賃系統(tǒng)，上線一年來，承租人為中小企業(yè)的登記有3000筆，約占總登記量的1/3，依據(jù)初始登記中選填的租金金額，可估算承租人為中小企業(yè)的租金金額累計約為244億人民幣，約占所有融資租賃合同累計金額的55%。

3.2加強內(nèi)部管理，建立健全財務(wù)會計制度

中小房地產(chǎn)企業(yè)一方面可通過組織員工進行培訓(xùn)，提高員工素質(zhì)，培養(yǎng)核心人才，提高總體素質(zhì)，形成核心競爭力，增強企業(yè)的向心力，從而提高企業(yè)隊伍的整體水平，塑造良好企業(yè)形象。建立健全財務(wù)會計制度。確定合理的籌資渠道和方式，做好籌資、投資等理財決策，分析每種融資類型所帶來的成本和風(fēng)險，樹立全面理財觀念。

3.3.深化金融體制改革，強化自身信用建設(shè)

中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)恪守信用關(guān)系，樹立企業(yè)良好的形象，讓銀行充分了解自身的經(jīng)營信息，為企業(yè)開辟貸款的融資渠道，提高誠信意識，加強對自身債務(wù)的管理，防止資金鏈的斷裂，確保自身在金融機構(gòu)沒有不良貸款的記錄，從而樹立良好的信用形象，努力協(xié)調(diào)銀行的關(guān)系，有效配置資金，加強化企業(yè)自我積累，為公司的高效運行提供重要的物質(zhì)基礎(chǔ)，不斷提高自身融資能力，為企業(yè)順利融資創(chuàng)造良好條件。

3.4拓展融資渠道

增加融資渠道是中小房地產(chǎn)企業(yè)增資的必由之路。企業(yè)除了依靠自身融資外，中小房地產(chǎn)企業(yè)要不斷拓展自身融資渠道，如上市融資、股權(quán)融資、債權(quán)融資等融資渠道，政府應(yīng)鼓勵發(fā)展面向中小房地產(chǎn)企業(yè)的投資公司，積極推進典當(dāng)、融資租賃等多種融資方式，緩解中小房地產(chǎn)企業(yè)融資難的困境，幫助提高中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資效率。

第二篇：房地產(chǎn)企業(yè)融資管理論文

摘要：目前我國房地產(chǎn)業(yè)存在融資壓力大、融資渠道單一的問題。這里既有房地產(chǎn)金融市場不發(fā)達和宏觀調(diào)控政策的影響，也有企業(yè)自身的原因。筆者根據(jù)本單位的實際經(jīng)驗，提出國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)利用海外資金長期看好國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的良機，積極與海外資金合作；同時不斷提升自身管理能力，提高資金管理效率，加快開發(fā)建設(shè)過程中的資金周轉(zhuǎn)，較小的資金流量推動較大的房地產(chǎn)項目的運轉(zhuǎn)，從根本上降低融資需求。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 融資渠道

一、目前房地產(chǎn)業(yè)融資問題現(xiàn)狀

1、融資壓力大。房地產(chǎn)業(yè)項目投資大，周期長，風(fēng)險高，融資壓力大，不容易實現(xiàn)供求平衡。近幾年我國房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境出現(xiàn)的一些新變化：央行121文件，利率上漲，國六條國八條的出臺，銀行對房地產(chǎn)貸款的緊縮政策更加重了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力。

2、融資渠道單一。我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部融資主要包括自有資金和預(yù)收的購房定金或購房款。預(yù)收的購房定金或購房款不僅可以籌集到必要的建設(shè)資金，而且可以將部分市場風(fēng)險轉(zhuǎn)移給購房者。但是房地產(chǎn)企業(yè)單純依靠內(nèi)部融資是不能滿足全部資金需求的，更多的資金需要通過外部融資獲得。主要渠道有發(fā)行股票、股權(quán)投資、發(fā)行企業(yè)債券、銀行貸款、房地產(chǎn)信托、利用外資、合作開發(fā)、產(chǎn)業(yè)基金等。

但目前融資渠道單一，主要是銀行貸款。據(jù)統(tǒng)計，全國房地產(chǎn)開發(fā)資金中銀行對開發(fā)商發(fā)放的貸款占23.86%，企業(yè)自籌占28.69%，定金及預(yù)收款占38.82%。而在定金及預(yù)收款中大部分又是銀行對購房者發(fā)放的個人住房貸款。因此，房地產(chǎn)開發(fā)資金約有60%來源銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)資金對銀行的依賴程度較大。

二、造成房地產(chǎn)業(yè)融資問題的主要原因

1、土地取得成本提高。土地招掛拍的市場化運作大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)拿地的成本，占用了企業(yè)更多的資金，同時也使得原先能夠通過土地的增值獲取超額利潤的房地產(chǎn)企業(yè)利潤變薄，資金的自我積累能力下降。

2、房地產(chǎn)業(yè)可能進入調(diào)整期。任何產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都不可能是直線上升發(fā)展的，相關(guān)數(shù)據(jù)表明，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展波動周期一般為4-5年，與國民經(jīng)濟發(fā)展基本吻合。中國房地產(chǎn)市場從2000年以來已經(jīng)持續(xù)五年快速增長，未來幾年會不會進入一個實質(zhì)性的調(diào)整期？一旦進入調(diào)整期，產(chǎn)品銷售速度必然明顯下降，資金回籠周期延長，所有房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈都會面臨著巨大的壓力。

3、海外企業(yè)競爭加劇。近幾年海外房地產(chǎn)企業(yè)開始大舉進入中國市場，他們有著數(shù)十年的行業(yè)經(jīng)驗、成熟的項目運作模式以及雄厚的資金實力。在未來以資金實力作為核心競爭能力的房地產(chǎn)行業(yè)，中國企業(yè)必須保證資金的供給，提高資金利用效率，趁目前大部分外資更多著眼于成熟項目的投資時機，快速壯大自身實力。

4、不重視自身資金的積累。作為一大投資熱點，中國房地產(chǎn)業(yè)在持續(xù)走高，中國房地產(chǎn)企業(yè)面臨著前所未有的機遇和挑戰(zhàn)。海外資本、民間資本的大量涌入以及國外、港臺地產(chǎn)商的強勢進入，加快了中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進程，同時加劇了行業(yè)競爭。有些房地產(chǎn)企業(yè)在前幾年一味依賴貸款盲目投資開發(fā)，不重視自身資金的積累和競爭力的增強，以至資金來源渠道較為單一。

5、房地產(chǎn)金融市場不發(fā)達。房地產(chǎn)金融市場不完善，住宅金融不配套，房地產(chǎn)信托、住房金融債券、住房抵押貸款證券化等新的金融產(chǎn)品的推出，雖然都對整個房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展作出有益的探索，但由于宏觀政策的調(diào)控，和銀行信貸對房地產(chǎn)業(yè)的緊縮，使得目前房地產(chǎn)業(yè)所需的資金不足，資金籌措渠道不暢，資金整體運行質(zhì)量不高。

6、法律法規(guī)不健全。相關(guān)政策、法規(guī)不完善，有關(guān)房地產(chǎn)金融等方面的政策法規(guī)仍未形成一套科學(xué)有效的體系,缺乏相互一致性與協(xié)調(diào)性,操作困難，直接影響房地產(chǎn)融資渠道的正常開展。

上述1、2、3直接加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力，而4、5、6使得我國房地產(chǎn)業(yè)嚴重依賴間接融資尤其是銀行貸款。比如信托融資相對銀行貸款受政策限制少、靈活、創(chuàng)新空間大，但信托產(chǎn)品尚沒有一個完善的二級市場，難于流通。再比如房地產(chǎn)投資基金被業(yè)內(nèi)人士認為是較好的直接融資方式,房地產(chǎn)證券化的概念也被大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士接受，但是最關(guān)鍵的法律條件處于真空狀態(tài)，使金融創(chuàng)新面臨無法可依的困境。

三、加強房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的主要途徑

1、完善房地產(chǎn)業(yè)金融市場，逐步建立多元化的融資渠道。筆者認為當(dāng)前完善房地產(chǎn)金融市場的總體思路，應(yīng)該是以金融體制改革為契機，以國際慣例為參照，結(jié)合我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的實際情況，突破重點，帶動其他，分步到位，完善體系。所謂突破重點，指在結(jié)構(gòu)體系上著重培育房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)和住宅抵押證券化業(yè)務(wù)等新型的金融業(yè)務(wù)，并以它們的發(fā)展推動其他市場的形成。同時在房地產(chǎn)金融政策方面則重在解禁，給房地產(chǎn)業(yè)制造一個寬松的金融環(huán)境，在房地產(chǎn)業(yè)金融管理方面，則要強調(diào)金融立法、經(jīng)濟杠桿和監(jiān)管措施的協(xié)調(diào)配合，根據(jù)這一思路，目前應(yīng)著手作好以下幾項工作。

（1）根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的實際需要和房地產(chǎn)金融市場的實際承載能力，積極推進房地產(chǎn)抵押貸款的證券化和房地產(chǎn)信托等金融工具的發(fā)展，激勵金融產(chǎn)品創(chuàng)新，降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，提高了融資市場的效率。

（2）適當(dāng)引進國外先進的金融工具和操作手段，同時以發(fā)行B股、H股或外匯債券的形式，擴大在國際市場的資金籌措面，加速房地產(chǎn)金融的國際化進程。

（3）加快完善房地產(chǎn)金融立法，推動房地產(chǎn)金融健康發(fā)展。房地產(chǎn)金融立法從兩方面入手：一是修改完善現(xiàn)有的法律法規(guī)，如《證券法》、《擔(dān)保法》、《保險法》等不適應(yīng)房地產(chǎn)金融發(fā)展與創(chuàng)新的地方；二是盡快出臺相關(guān)法律法規(guī)，如《產(chǎn)業(yè)基金法》及涉及全社會的信用立法等。房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新離不開法律的保障，特別是在證券市場乃至整個金融市場、房地產(chǎn)市場發(fā)育并不成熟的情況下，房地產(chǎn)金融業(yè)的法制建設(shè)具有更為重要的意義。

2、積極尋求海外資金，建立多元化產(chǎn)權(quán)投資模式。對于國內(nèi)經(jīng)濟持續(xù)較快增長的良好預(yù)期和人民幣升值等利好因素，促使海外資本積極在中國市場尋找房地產(chǎn)投資項目。但是目前國外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進入中國獨立運作項目的經(jīng)驗和條件尚不成熟，必然需要尋求中國的合作伙伴，因此與海外資本的聯(lián)合就成為國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資的一條良好渠道。同時這也是國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與專業(yè)機構(gòu)合作，提升自身開發(fā)品質(zhì)的機會。

以筆者所在的上海永業(yè)（集團）有限公司為例，在公司成立的十幾年中，就成功的與新加坡的亮閣集團、DBS發(fā)展銀行、香港菱電等企業(yè)合作，共同投資了6個較大規(guī)模的房地產(chǎn)項目，比如位于淮海中路的上海廣場項目，位于上海新天地附近的麗景苑高級服務(wù)式公寓項目等。在幾年前公司開始將融資對象轉(zhuǎn)向海外投資機構(gòu)，2003年7月，公司與摩根士丹利投資基金建立了共同投資中國房地產(chǎn)市場的戰(zhàn)略聯(lián)盟，緊鄰新天地的錦麟天地雅苑成為雙方合作的第一個項目，該項目已全部售馨，外方取得了良好的投資回報，目前由我集團控股，并與摩根士丹利、雷曼兄弟這兩家國際知名的投資基金聯(lián)合開發(fā)的永業(yè)公寓二期項目也在9月份正式開盤，該項目目前的平均售價達到22000元/平方米，且目前銷售狀況良好，也會為海外基金在中國的投資帶來滿意的投資回報，目前集團已累計吸收外資達100億人民幣，開發(fā)土地近100萬平方米，應(yīng)該說通過與國際金融資本的合作，為集團開拓了一條新的融資渠道，同時也不斷的壯大了公司的自身實力。

如何獲得國外資本的認同呢？以筆者單位的經(jīng)驗：首先要作到誠實守信，外方作為跨地域的經(jīng)營者，最看重的也是合作方是否誠實守信，往往在我們與外方洽談合作事項之前，外方已經(jīng)通過各種渠道了解我們企業(yè)的信用情況，而在合同履行的過程中我們也始終奉行誠實守信的原則，“言必行，行必果”，這樣才能獲得合作方的信任，才能與合作方建立長期的合作伙伴關(guān)系。其次在處理問題時要奉行合作雙方利益最大化的原則，即雙贏的原則。在與外方的合作過程中要作到不卑不亢，有禮有節(jié)的與外方和諧共處，在維護中方利益的同時也要合理的維護外方的利益，使外方在中國境內(nèi)的投資利益得到根本保障。

3、提升自身管理能力，提高資金利用率。如何加快開發(fā)建設(shè)過程中的資金周轉(zhuǎn)，較小的資金流量推動較大的房地產(chǎn)項目的運轉(zhuǎn)，筆者認為企業(yè)應(yīng)注重自身管理能力的提升，加快企業(yè)自身資金流轉(zhuǎn)速度，從根本上降低融資需求。

（1）加快資金流轉(zhuǎn)。針對許多房地產(chǎn)企業(yè)資金流轉(zhuǎn)不是很暢通的問題，筆者認為首先應(yīng)該建立一個程序化的資金管理流程，明確企業(yè)資金管理的各個環(huán)節(jié)的重要節(jié)點，同時應(yīng)加強企業(yè)財務(wù)人員的素質(zhì)培養(yǎng)，以利于將整個資金管理流程落實到每一個細節(jié)。以筆者所在的公司為例，以往在商品房貸款資金回籠環(huán)節(jié)中，由于整個流程需要經(jīng)過客戶提供資料、銀行預(yù)審、公證處公證、房地產(chǎn)交易中心辦理預(yù)售合同登記、銀行信貸部審批、放貸等多個環(huán)節(jié)。而各個部門之間缺乏聯(lián)系，互相推諉從而造成占售房款絕大比例的貸款資金不能及時回籠，公司財務(wù)部在發(fā)現(xiàn)問題后立即明確了各個環(huán)節(jié)的重要時間節(jié)點，并指派專人負責(zé)，大大加快了貸款資金的回籠速度。

（2）減少企業(yè)過度預(yù)支。以借貸方式籌措開發(fā)經(jīng)營資金，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在的現(xiàn)象。但企業(yè)不要過度預(yù)支資金，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是靠借貸維持生計，靠負債支撐著企業(yè)，一朝債務(wù)發(fā)生危機，就會危及到企業(yè)的生存。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不應(yīng)好大喜功，要根據(jù)企業(yè)的實際進行舉債，將債務(wù)控制在安全值以內(nèi)，盡早處置閑置資產(chǎn)，如空置房地產(chǎn)、閑置設(shè)備、存貨等。以筆者所在的集團為例，95年以后公司為完成政府的危、棚、簡改造任務(wù)，向銀行貸款3億多人民幣，企業(yè)資產(chǎn)負債率高達89%每天須向銀行支付利息10萬多人民幣，再加上當(dāng)時市場不景氣，地價下跌，使大批資金套牢在空置的土地上無力自拔，資產(chǎn)運行狀況急劇惡化，當(dāng)時企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)過詳細的分析和研究，采取了一系列的防范和調(diào)整措施，包括主動調(diào)低價格，盡快盤活商品房存量，土地存量，盡快全力的回籠資金，最終規(guī)避了由資金風(fēng)險引起的財務(wù)危機，使企業(yè)走出了困境。

（3）嚴格控制成本費用的支出。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要建立準(zhǔn)確高效的成本費用控制體系，要有嚴格的成本費用預(yù)決算和審批制度，每一筆開支都要遵循經(jīng)濟效益原則，防止鋪張浪費。企業(yè)節(jié)約出來的每一分錢，實際上都是企業(yè)自己的利潤。

【參考文獻】

[1] 高聚輝:房地產(chǎn)融資渠道現(xiàn)狀分析與發(fā)展趨勢展望.中國房地產(chǎn)金融, 2006, 06

[2] 潘愛青:房地產(chǎn)融資問題研究.科技創(chuàng)業(yè)月刊,2006,07

[3]劉晴:我國房地產(chǎn)業(yè)融資問題及對策研究.黑龍江對外經(jīng)貿(mào), 2006,07

第三篇：房地產(chǎn)企業(yè)融資模式

房地產(chǎn)企業(yè)融資模式

資金是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生命線，大多數(shù)小型房地產(chǎn)商的主要管理活動是圍繞著融資進行的?？傮w來說，有以下幾種融資模式：

1.自有資金+銀行貸款

?傳統(tǒng)融資方式，被普遍采用，但中小型企業(yè)很難得到銀行貸款。

?融資成本最低，應(yīng)優(yōu)先使用。

?2.自有資金+信托計劃

?新興融資方式，目前限于短期融資，對長期的、大規(guī)模的項目作用有限。

?融資成本比銀行貸款高。

?3.自有資金+股權(quán)融資

?傳統(tǒng)融資方式，目前引進外企的比例較高。

?融資成本比銀行貸款高。

?4.自有資金+投資基金

?新興融資方式，規(guī)模很小，而且相關(guān)法律不健全。

?融資成本最高。

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融資流程介紹

一、貸款種類：信用貸款、擔(dān)保貸款和票據(jù)貼現(xiàn)

1、信用貸款：系指以借款人的信譽發(fā)放的貸款。

2、擔(dān)保貸款：系指保證貸款、抵押貸款、質(zhì)押貸款。

保證貸款，系指按《中華人民共和國擔(dān)保法》規(guī)定的保證方式以第三人承諾在借款人不能償還貸款時．按約定承擔(dān)一般保證責(zé)任或者連帶責(zé)任而發(fā)放的貸款。

抵押貸款，系指按《中華人民共和國擔(dān)保法》規(guī)定的抵押方式以借款人或第三人的財產(chǎn)作為抵押物發(fā)放的貸款。－主要指不動產(chǎn)（房屋、設(shè)備、土地等）和特別動產(chǎn)（車）

質(zhì)押貸款，系指按《中華人民共和國擔(dān)保法》規(guī)定的質(zhì)押方式以借款人或第三人的動產(chǎn)或權(quán)利作為質(zhì)物發(fā)放的貸款。－動產(chǎn)（比如存貨）

3、票據(jù)貼現(xiàn)：系指貸款人以購買借款人未到期商業(yè)票據(jù)的方式發(fā)放的貸款。

另外：按照期限可分為：短期貸款（1年以內(nèi)，含1年）、中期貸款（1年以上（不含1年）5年以下（含5年））和長期貸款（5年以上）

目前企業(yè)尤其是民營企業(yè)融資主要集中在擔(dān)保貸款和票據(jù)貼現(xiàn)，擔(dān)保貸款期限多為1年以下，又多以抵押和質(zhì)押風(fēng)險最小，也是銀行最最喜歡操作方式。票據(jù)貼現(xiàn)由于存在大量非真實經(jīng)營活動，國家對此要求非常嚴格，要求提供的發(fā)票原件。

（抵押，就是債務(wù)人或第三人不轉(zhuǎn)移法律規(guī)定的可做抵押的財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依法就抵押物賣得價金優(yōu)先受償。

質(zhì)押，就是債務(wù)人或第三人將其動產(chǎn)移交債權(quán)人占有，將該動產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依法就該動產(chǎn)賣得價金優(yōu)先受償。

抵押與質(zhì)押的區(qū)別在于：1.抵押的標(biāo)的物通常為不動產(chǎn)、特別動產(chǎn)（車、船等）；質(zhì)押則多以動產(chǎn)為主或者股權(quán)。2.抵押和股權(quán)質(zhì)押要登記才生效，質(zhì)押則只需占有就可以（指動產(chǎn)）。

3.抵押只有單純的擔(dān)保效力，而質(zhì)押中質(zhì)權(quán)人既支配質(zhì)物，又能體現(xiàn)留置效力。4.抵押權(quán)的實現(xiàn)主要通過向法院申請拍賣，而質(zhì)押則多直接變賣。）

二、貸款流程

1、辦理貸款卡：

（1）、貸款卡是中國人民銀行發(fā)給注冊地借款人的磁卡條，是借款人憑以向金融機構(gòu)申請辦理信貸業(yè)務(wù)的資格證明。貸款卡記錄了貸款卡編碼及密碼，是商業(yè)銀行登錄“銀行信貸登記咨詢系統(tǒng)”查詢客戶資信信息的憑證，取得貸款卡并不意味客戶能馬上獲得銀行貸款，關(guān)鍵看企業(yè)的資信狀況是否滿足貸款銀行的要求。

（2）、辦卡對象：具有主管工商行政管理局核發(fā)營業(yè)執(zhí)照的企業(yè)（單位）法人及個體經(jīng)營者；以個人名義申請貸款卡不須辦理貸款卡，但個人為企業(yè)（單位）法人或個體經(jīng)營者擔(dān)保貸款的情況除外。

（3）、貸款卡辦理處于每年3月至6月15日對貸款卡年審，當(dāng)年辦理的貸款卡不用年審。企業(yè)申請所需材料:

①《貸款卡申請書》；

②《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》（非法人企業(yè)為《營業(yè)執(zhí)照》，事業(yè)單位為《事業(yè)法人登記證》正本復(fù)印件及副本原件（其他借款人為上級批文復(fù)印件）；

③《中華人民共和國組織機構(gòu)代碼證》原件及復(fù)印件；

④企業(yè)的《注冊資產(chǎn)驗資報告》原件和復(fù)印件；領(lǐng)卡前一個月的資產(chǎn)負債表和上決算報表；

⑤法定代表人（或法定代表人授權(quán)的代理人、負責(zé)人）證及有效證件（身份證）原件及復(fù)印件；

審

核

①提交資料真實、完整性；②證、照、表相符；

③主要財務(wù)指標(biāo)平衡關(guān)系表

發(fā)

卡

上機登錄企業(yè)概況后發(fā)卡；

年

審

所需材料：

①《貸款卡年審報告書》；

②經(jīng)工商部門年檢后的《營業(yè)執(zhí)照》原件及復(fù)印件；

③《中華人民共和國組織機構(gòu)代碼證》復(fù)印件；

④上會計決算報表；

⑤需變更企業(yè)要素的請攜帶變更后的相關(guān)資料原件及復(fù)印件；

⑥法定代表人身份證及法人代表證復(fù)印件。

2、貸款申請：

借款人需要貸款，應(yīng)當(dāng)向主辦銀行或者其他銀行的經(jīng)辦機構(gòu)直接申請。借款人應(yīng)當(dāng)填寫包括借款金額、借款用途、償還能力及還款方式等主要內(nèi)容的《借款申請書》。同時須按要求提供借款人相關(guān)資料。

3、對借款人的信用等級評估：

應(yīng)當(dāng)根據(jù)借款人的領(lǐng)導(dǎo)者素質(zhì)、經(jīng)濟實力、資金結(jié)構(gòu)、履約情況、經(jīng)營效益和發(fā)展前景等因素，評定借款人的信用等級。評級可由貸款人獨立進行，內(nèi)部掌握，也可由有權(quán)部門批準(zhǔn)的評估機構(gòu)進行。信用等級的評定涉及到授信和貸款的額度，所以非常重要。財務(wù)報表要求經(jīng)審計的。每個銀行對評級的等級所達到的額度要求并不一樣。

4、授信：

銀行授信額度即為簡化銀行信貸審批流程，經(jīng)企業(yè)申請，銀行審核后給予企業(yè)的一定金額及期限內(nèi)，向借款人發(fā)放的可循環(huán)使用的授信。簡單地說,就是銀行能貸給你最高多少的錢。是和信用評級聯(lián)系在一起的。其特點是：

（1）、一次授信，循環(huán)使用，隨用隨還。一次授信后，在約定的時間和額度內(nèi)隨借隨用隨還；

（2）、憑證貸款，手續(xù)簡便。借款人依據(jù)授信合同辦理授信業(yè)務(wù)，銀行不再重新進行授信調(diào)查、審批；

（3）、如果為綜合授信額度，借款人除了可以獲得貸款外，還可辦理授信合同規(guī)定的開立承兌匯票、國際結(jié)算融資等業(yè)務(wù)。

所須提供資料：借款人和擔(dān)保人的基本資料（營業(yè)執(zhí)照、組織代碼證書、稅務(wù)登記證、法人證明及身份證等）；三年的財務(wù)報表（最好經(jīng)審計的），未滿三年的提供自開業(yè)至今的財務(wù)報表；抵押和質(zhì)押相關(guān)材料；借款人和擔(dān)保人企業(yè)經(jīng)營狀況介紹；章程以及根據(jù)企業(yè)章程需要提供的董事會或股東會決議；銀行需要的其他材料。

5、部門審批流程

首先由業(yè)務(wù)部門或客戶部門進行資料收集，并編寫評審報告，通過后報到貸審部門進行風(fēng)險評審，最后上貸審會進行最終確定。每個銀行根據(jù)權(quán)限不同，報到省行審批或總行備案。貸審會主要由行長、副行長和部門負責(zé)人參加，并實行投票表決，具體票數(shù)通過率每家銀行規(guī)定不一樣。貸審會集中舉行，同時審理多家借款企業(yè)授信。

6、簽定借款合同或授信合同，簽定保證合同。

三、簽發(fā)銀行承兌匯票和貼現(xiàn)

1、簽發(fā)銀行承兌匯票

定義：銀行承兌匯票是指由承兌申請人簽發(fā)的，并由承兌申請人向開戶銀行申請，經(jīng)銀行審查同意承兌，持票人在匯票到期日或到期日前幾天向委托付款人提示付款的票據(jù)。付款期限最長可達6個月；提示付款期自匯票到期日起10日。

功能：

用于真實商品交易后的債權(quán)債務(wù)結(jié)算；票據(jù)持有人在匯票到期日前若急需資金可以向開戶銀行或票據(jù)中心申請貼現(xiàn)；銀行承兌匯票在到期日前可以背書轉(zhuǎn)讓。

如何辦理：

（1）、提交書面申請，包括提交《開具銀行承兌匯票申請表》、《開具銀行承兌匯票申請書》、經(jīng)濟合同及企業(yè)近期的財務(wù)報表；

（2）、銀行與申請人及擔(dān)保人簽訂擔(dān)保合同；

（3）、申請人向銀行繳存保證金（20%以上）；

（4）、銀行向申請人簽發(fā)銀行承兌匯票，并由申請人簽章。

常見問題解答：

（1）．開立銀行承兌匯票需要繳存多少比例的保證金？

申請人需要繳存不低于銀行承兌匯票金額20％的保證金。

（2）．對銀行承兌匯票單筆金額有何限制？

銀行承兌匯票單筆最高金額不能超過1000萬元。

（3）．開立銀行承兌匯票時，不同的擔(dān)保方式需要簽訂哪些相關(guān)擔(dān)保合同？

開立銀行承兌匯票時，申請人要與銀行及擔(dān)保人簽訂《銀行承兌匯票契約》，若承兌采取保證方式的，還要簽訂《銀行承兌匯票保證擔(dān)保合同》，若承兌采取抵（質(zhì)）押擔(dān)保方式的，則要簽訂《銀行承兌匯票抵（質(zhì)）押擔(dān)保合同》。

2、貼現(xiàn)

定義：

銀行承兌匯票貼現(xiàn)是指銀行承兌匯票的持票人在票據(jù)到期日前，貼付一定利息將票據(jù)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給金融機構(gòu)而取得資金的票據(jù)行為,是金融機構(gòu)向持票人融通資金的一種方式。產(chǎn)品特點：

能滿足客戶持有的商業(yè)匯票快速變現(xiàn)的需求；手續(xù)方便，融資成本低。

如何辦理：

1．提交書面申請書，即《匯票貼現(xiàn)申請書》

2．提供以下資料：

（1）經(jīng)年檢的營業(yè)執(zhí)照或事業(yè)單位法人證書、組織機構(gòu)代碼證、貸款卡原件

（2）尚未到期且要式完整的銀行承兌匯票

（3）交易雙方簽訂的真實、合法的商品或勞務(wù)交易合同原件，或其他能夠證實商品或勞務(wù)交易關(guān)系真實性的書面證明

（4）與出票人（或直接前手）之間的增值稅發(fā)票原件或復(fù)印件

（5）貼現(xiàn)行要求提交的其他資料

常見問題解答：

1．對貼現(xiàn)的票據(jù)有何要求？

要求貼現(xiàn)的銀行承兌匯票的交易合同必須是合法且要素齊全，即貼現(xiàn)的銀行承兌匯票必須符合《票據(jù)法》，符合制度規(guī)定的銀行承兌匯票的出票、背書、承兌的條款要求。

2．對貼現(xiàn)的期限有何規(guī)定？

貼現(xiàn)的期限從貼現(xiàn)之日起至匯票到期日止，最長不超過6個月。

四、銀行貸款關(guān)注的財務(wù)指標(biāo)

企業(yè)還要把握好以下12個指標(biāo)：

財務(wù)結(jié)構(gòu)：

1、凈資產(chǎn)與年未貸款余額比率。必須大于100%（房地產(chǎn)企業(yè)可大于80%）。

2、資產(chǎn)負債率。必須小于70%，最好低于55%。

償債能力：

3、流動比率。一般情況下，該指標(biāo)越大，表明企業(yè)短期償債能力越強，通常該指標(biāo)在150%~200%較好。

4、速動比率。一般情況下，該指標(biāo)越大，表明企業(yè)短期償債能力越強，通常該指標(biāo)在100%左右較好，對中小企業(yè)適當(dāng)放寬，也應(yīng)大于80%。

5、擔(dān)保比例。企業(yè)應(yīng)該把有損失的風(fēng)險下降到最低點。一般講，比例小于0.5為好。現(xiàn)金流量：

6、企業(yè)經(jīng)營活動產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流應(yīng)為正值，其銷售收入現(xiàn)金回籠應(yīng)在85~95%以上。

7、企業(yè)在經(jīng)營活動中支付采購商品，勞務(wù)的現(xiàn)金支付率應(yīng)在85~95%以上。經(jīng)營能力：

8、主營業(yè)務(wù)收入增長率。一般講，如果主營業(yè)務(wù)收入每年增長率不小于8%，說明該企業(yè)的主業(yè)正處于成長期。如果該比率低于-5%，說明該產(chǎn)品將進入生命末期了。

9、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)速度。一般企業(yè)應(yīng)大于六次。一般講企業(yè)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)速度越高，企業(yè)應(yīng)收賬款平均收款期越短，資金回籠的速度也就越快。

10、存貸周轉(zhuǎn)速度，一般中小企業(yè)應(yīng)大于五次。存貨周轉(zhuǎn)速度越快，存貨占用水平越低，流動性越強。

經(jīng)營效益：

11、營業(yè)利潤率，該指標(biāo)表示全年營業(yè)收入的盈利水平，反映企業(yè)的綜合獲利能力。一般來講，該指標(biāo)應(yīng)大于8%，當(dāng)然指標(biāo)值越大，表明企業(yè)綜合獲利能力越強。

12、凈資產(chǎn)收益率，目前對中小企業(yè)來講應(yīng)大于 5%。一般情況下，該指標(biāo)值越高說明投資帶來的回報越高，股東們收益水平也就越高。

附董事會決議樣本

來自房地產(chǎn)會計網(wǎng),地址：http:///viewthread.php?tid=8165

第四篇：房地產(chǎn)企業(yè)融資計劃書

貸款計劃書

一、公司介紹

1、說明

年月日“公司” 已在工商局注冊為“公司”。以下內(nèi)容公司名稱公司。

2、公司簡介公司成立于年，公司經(jīng)營地址，注冊資本金為萬元，主營項目：。

二、貸款計劃

1、貸款用途：本公司欲將地塊作為房地產(chǎn)開發(fā)，向已經(jīng)向當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)部門申請通過并審批取得（五證）：。

2、實物抵押：本公司（或本人）欲將XXXX宗地塊，及等實物作為抵押進行貸款，以上實物市場預(yù)估價值人民幣元，預(yù)申請貸款人民幣元。

三、貸款投資項目分析

1、項目的基本情況（介紹）

2、項目來歷

本項目是在年月日以的方式獲得土地的開發(fā)使用權(quán)。土地現(xiàn)狀已平整，沒有遺留問題。

3、證件狀況文件

目前本項目已有證書為：土地證、用地規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃許可證、施工許可證，具體見附件。

4、資金投入

項目總投資人民幣款萬元。本項目計劃在年月日開始銷售，預(yù)計第一期銷售住

宅均價在元/㎡，投入銷售在平方米，一期在個月銷售回款在萬元左右；整個項目的銷售在個月之內(nèi)，預(yù)計總銷售收入在億元左右。

5、建造的過程和保證

本項目由建設(shè)有限公司總承包，按市優(yōu)標(biāo)化工程進行施工，主要做到確保工程進度、工程質(zhì)量、安全文明三個方面。

四、財務(wù)計劃

1、銷售收入估算：根據(jù)我們對項目附近目前房地產(chǎn)銷售價格的調(diào)查，我們對項目的銷售進行估算。根據(jù)市場調(diào)查及目前預(yù)售情況，住宅按元/平方米進行測算；商業(yè)用房按元/平方米，地下停車位按元/個。

計算后項目的總銷售收入約為人民幣億元，其售價情況如下表：

銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表

輔助報表

1單位：萬元

2、成本費用

項目成本費用主要包括經(jīng)營成本、運營費用、修理費用、經(jīng)營稅金及附加等構(gòu)成：

⑴、經(jīng)營成本：經(jīng)營成本為開發(fā)建設(shè)投資按銷售比例（竣工進度比例）進行

結(jié)轉(zhuǎn)，總成本為萬元，各期分別為萬元、萬元、萬元；

經(jīng)營成本估算表

⑵、運營費用：運營費用為建設(shè)及運營過程中的管理費用等開支，按銷售收入的10%計提，各期分別為：

⑶、修理費用：修理費用為日常工器具的修理開支，按每期10萬元估算； ⑷、經(jīng)營稅金及附加：經(jīng)營稅金及附加按各期銷售收入計提5%的營業(yè)稅，按營業(yè)稅的5%及3%的比例計提城建稅及教育費附加，各期分別為萬元、萬元、萬元；

⑸、土地增值稅：土地增值稅（住宅）1%--預(yù)征率，（店面）

5%--預(yù)征率。各期分別為萬元、萬元、萬元。

3、利潤估算

根據(jù)測算的銷售收入和成本費用，項目稅前總利潤為人民幣4528.41萬元，稅后總利潤為人民幣萬元，詳見下表：

損益表

單位：萬元

損益表

本項目投資收益率為%、投資利稅率為%，經(jīng)濟效益較好；項目稅后內(nèi)部收益率%，超過社會平均利潤率%，抗風(fēng)險能力較強；項目年交所得稅萬元，經(jīng)營稅金及附加萬元，土地增值稅萬元。由于均為地方稅。因此項目可為地方創(chuàng)造萬元的財政收入。

通過以上經(jīng)濟費用效益或費用效果的相關(guān)指標(biāo)分析，本項目從社會資源優(yōu)化配置的角度來看是合理、可行的。

五、還款計劃

1、用款期限：

2、還款計劃：

有限公司年月日

第五篇：房地產(chǎn)企業(yè)融資策劃

藍草咨詢：http://免費咨詢電話：

400-820-592

3房地產(chǎn)企業(yè)融資策劃

全面講解房地產(chǎn)企業(yè)融資的各種實踐方法和渠道，包括36種主要融資渠道，200種主要融資方法。

一、企業(yè)內(nèi)部融資

第一種渠道 內(nèi)部管理融資

1、留存利潤融資

2、盤活存量融資 ……

案例:萬樂電器1億

案例:產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán) 融資節(jié)稅800萬

第三種渠道 商品購銷融資

預(yù)收貨款融資……

案例:順馳快速制勝之道

第四種渠道 商業(yè)票據(jù)融資

商業(yè)承兌匯票

第五種渠道 經(jīng)營融資

會員卡融資

促銷融資

二、民間融資

第六種渠道 直接融資

個人借貸融資

企業(yè)拆借融資 ……

案例:粵東自來水廠項目

三、典當(dāng)

第八種渠道 典當(dāng)融資

（二）動產(chǎn)典當(dāng)

金銀首飾典當(dāng)融資

機動車輛典當(dāng)融資 ……

（三）財產(chǎn)權(quán)典當(dāng)融資

資料：典當(dāng)行情

四、國內(nèi)銀行

第九種渠道 信用貸款

信用貸款

第十種渠道 保證貸款

資料：銀行手續(xù)及評估指標(biāo)解密

第十一種渠道 不動產(chǎn)抵押貸款

房地產(chǎn)抵押貸款

土地使用權(quán)抵押貸款

第十二種渠道 動產(chǎn)抵質(zhì)押貸款

設(shè)備抵押融資

動產(chǎn)質(zhì)押融資 ……

第十三種渠道 權(quán)利質(zhì)押貸款

案例:物流銀行七步法

第十四種渠道 票據(jù)貼現(xiàn)貸款

商業(yè)票據(jù)貼現(xiàn)貸款

買方或協(xié)議付息票據(jù)貼現(xiàn)貸款 ……

案例:思路決定出路

案例:猛龍過江震京津

案例:產(chǎn)權(quán)式公寓模式

五、國外銀行

第十六種渠道 國外銀行融資

外資在華銀行貸款

國際商業(yè)銀行貸款 ……

六、國際貿(mào)易

第十七種渠道 國際貿(mào)易融資

（一）出口商短期融資

進口商預(yù)付款

無抵押品貸款 ……

（二）進口商短期融資

公司信貸 銀行直接融資 ……

（四）離岸銀行

境外資產(chǎn)為境內(nèi)融資擔(dān)保

境內(nèi)資產(chǎn)為境外融資擔(dān)保

第十八種渠道 補償貿(mào)易融資

直接補償

間接補償 ……

案例:空手套白狼

七、租賃融資

第二十種渠道 融資租賃

簡單融資租賃……

案例:廣華出租車項目

BOT(BLT、BTO、BCC、BOO、BOOT、BT)ABS ……

案例:歐洲迪斯尼樂園項目

八、投資銀行

第二十二種渠道 投資銀行融資

投資銀行 ……

案例:蒙牛騰飛

九、風(fēng)險投資

第二十三種渠道 風(fēng)險投資

風(fēng)險投資公司

科技風(fēng)險投資基金

資料:風(fēng)險評估指標(biāo)

第二十四種渠道 投資基金

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金……

證券投資基金

第二十五種 資產(chǎn)證券化融資

（房地產(chǎn)）資產(chǎn)證券化

抵押貸款證券化 ……

案例:奧運3000億融資

第二十六種渠道 資金信托

貸款信托

股權(quán)投資信托 ……

案例:……

可轉(zhuǎn)換債券 ……

第二十九種渠道 國外債券

外國債券

歐洲債券 ……

十、非上市股權(quán)融資

第三十種渠道 股權(quán)融資

（一）股權(quán)經(jīng)營合作融資

合作經(jīng)營融資

表外合資經(jīng)營 ……

（二）內(nèi)部股權(quán)融資

股東增資擴股融資

股權(quán)轉(zhuǎn)讓融資

案例:……

十一、國內(nèi)股票市場

第三十一種渠道 國內(nèi)股票市場

國內(nèi)主板市場

國內(nèi)中小企業(yè)板 ……

國內(nèi)三板市場 ……

第三十二種渠道 香港股票市場

香港主板市場

香港創(chuàng)業(yè)板市場 ……

十二、國外股票市場

第三十三種渠道 美國股票市場

AMEX

NASDAQ ……

第三十四種渠道 其他國家股票市場

新加坡股票市場

德國新市場 ……

十三、政府渠道

案例:出口信用保險

第三十六種渠道 創(chuàng)業(yè)發(fā)展專項基（資）金

技術(shù)創(chuàng)新基金

國際市場開拓資金

案例:粵府11大資金助民企

案例:為理想 蛇吞象

——如何收購發(fā)展銀行

注: 更多創(chuàng)新渠道方法內(nèi)容見課堂講義.策劃決定思路，有思路就必有出路！