XX縣加快培育和發(fā)展住房租賃市場實施方案

根據(jù)《XX省人民政府辦公廳關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實施意見》（X政辦發(fā)〔20XX〕X號）和《XX市人民政府辦公室關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實施意見》（XX政辦發(fā)〔2018〕X號）精神，為加快培育和發(fā)展XX縣住房租賃市場，逐步建立租購并舉的住房制度，拉動住房消費，改善城鎮(zhèn)居民住房條件，結合我縣實際，制定本實施方案。

一、工作目標

圍繞城鎮(zhèn)居民住有所居的目標，建立租購并舉的住房制度，構建以市場配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系。支持住房租賃消費，促進全縣房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。到2020年，全縣基本形成供應主體多元、經營服務規(guī)范、租賃關系穩(wěn)定的住房租賃市場體系，基本形成保基本、促公平、可持續(xù)的住房租賃保障體系，基本形成市場規(guī)則明晰、政府監(jiān)管有力、權益保障充分的住房租賃法規(guī)制度體系。

二、主要任務

（一）培育市場供應主體

1.發(fā)展住房租賃企業(yè)。積極引導和支持成立市場化、專業(yè)化運作的住房租賃企業(yè)。調動企業(yè)積極性，采取租賃、購買等方式多渠道籌集房源，提高住房租賃企業(yè)規(guī)模化、集約化、專業(yè)化水平，形成大、中、小住房租賃企業(yè)協(xié)同發(fā)展的格局，滿足不斷增長的住房租賃需求。鼓勵國有、民營的機構化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)發(fā)展壯大，將住房租賃作為主營業(yè)務的住房租賃企業(yè)，按照有關規(guī)定享受生活性服務業(yè)有關支持政策。支持鼓勵物業(yè)服務企業(yè)和經紀機構拓展業(yè)務，利用區(qū)位優(yōu)勢，兼營住房租賃業(yè)務。（縣住建局牽頭；縣發(fā)改局、縣市監(jiān)局、縣稅務局、各鄉(xiāng)<鎮(zhèn)>人民政府配合）

2.鼓勵和支持房地產開發(fā)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務。支持房地產開發(fā)企業(yè)拓展業(yè)務范圍，通過租售并舉，利用已建成住房或新建住房開展租賃業(yè)務；鼓勵房地產開發(fā)企業(yè)出租庫存商品住房；引導房地產開發(fā)企業(yè)與住房租賃企業(yè)合作，發(fā)展租賃地產。（縣住建局牽頭；縣金融辦、人行XX縣支行、各鄉(xiāng)<鎮(zhèn)>人民政府配合）

3.規(guī)范住房租賃中介機構。加強中介行業(yè)的自律管理，縣住建部門要指導當?shù)刂薪樾袠I(yè)協(xié)會建立行業(yè)內部誠信檔案，健全行業(yè)自評機制，不斷完善中介從業(yè)人員培訓制度；充分發(fā)揮中介機構作用，提供規(guī)范的居間服務；努力提高中介服務質量，不斷提升從業(yè)人員素質，促進中介機構依法經營、誠實守信、公平交易。（縣住建局牽頭；縣市監(jiān)局、縣財政局、縣發(fā)改局、各鄉(xiāng)<鎮(zhèn)>人民政府配合）

4.支持和規(guī)范個人出租住房。落實鼓勵個人出租住房的優(yōu)惠政策，鼓勵個人依法出租自有住房，對個人辦理住房租賃合同登記備案的，按照規(guī)定免收登記費用。規(guī)范個人出租住房行為，支持個人委托住房租賃企業(yè)和中介機構出租住房。（縣住建局牽頭；縣市監(jiān)局、縣稅務局、各鄉(xiāng)<鎮(zhèn)>人民政府配合）

（二）完善支持政策

1.落實稅收優(yōu)惠。對依法登記備案的住房租賃單位和個人，給予稅收優(yōu)惠政策支持，落實營改增關于住房租賃的有關政策。對其他個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額；對增值稅小規(guī)模納稅人應分別核算銷售貨物或者加工、修理修配勞務的銷售額和銷售服務、無形資產的銷售額。增值稅小規(guī)模納稅人銷售貨物或者加工、修理修配勞務月銷售額不超過3萬元（按季納稅9萬元），銷售服務、無形資產月銷售額不超過3萬元（按季納稅9萬元）的，自2018年1月1日起至2020年12月31日，可分別享受小微企業(yè)暫免征收增值稅優(yōu)惠政策；對其他個人采取一次性收取租金的形式出租不動產，取得的租金收入可在租金對應的租賃期內平均分攤，分攤后的月租金收入不超過3萬元的，可享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策；對房地產中介機構提供住房租賃經紀代理服務，一般納稅人適用6%的增值稅稅率，小規(guī)模納稅人適用3%的增值稅稅率；對一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額；對個人出租住房取得的所得減按10%的稅率征收個人所得稅；對個人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅；對個人出租住房，不區(qū)分用途，按4%的稅率征收房產稅，免征城鎮(zhèn)土地使用稅；對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房，減按4%的稅率征收房產稅。（縣稅務局牽頭；縣住建局、各鄉(xiāng)<鎮(zhèn)>人民政府配合）

2.提供金融支持。鼓勵金融機構按照“依法合規(guī)、風險可控、商業(yè)可持續(xù)”的原則，針對住房租賃企業(yè)的融資需求，加快創(chuàng)新信貸產品和服務，優(yōu)化信貸辦理流程，加大對房地產開發(fā)企業(yè)和住房租賃企業(yè)的金融支持力度。支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動產證券化產品。穩(wěn)步推進房地產投資信托基金（REITs）試點。（縣金融辦牽頭；縣住建局、建行XX縣支行、各鄉(xiāng)<鎮(zhèn)>人民政府配合）

3.完善供地方式。鼓勵盤活城區(qū)存量土地，深入推進城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)，采用多種方式增加租賃住房用地有效供應。新建租賃住房項目用地以招標、拍賣、掛牌方式出讓的，出讓方案和合同中應明確規(guī)定持有出租的年限。（縣國土局牽頭；縣住建局、各鄉(xiāng)<鎮(zhèn)>人民政府配合）

4.鼓勵新建租賃住房。房地產庫存量可根據(jù)商品住宅累計可售面積去庫存化周期（月）等實際情況，對消化周期在36個月以上的，應停止供地；36—18個月的，要減少供地；18—12個月的，要持平供地；12—6個月的，要增加供地；6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。結合住房供需狀況等因素，將新建租賃住房納入住房發(fā)展規(guī)劃，合理確定租賃住房建設規(guī)模，并在年度住房建設計劃和住房用地供應計劃中予以安排，引導土地、資金等資源合理配置，有序開展租賃住房建設。（縣住建局牽頭；縣國土局、各鄉(xiāng)<鎮(zhèn)>人民政府配合）

5.允許改建房屋用于租賃。允許將商業(yè)用房等按照規(guī)定和程序審批后改建為租賃住房，土地用途調整為居住用地，調整后用水、用電、用氣價格按照居民標準執(zhí)行。完善改變土地使用條件手續(xù)，消防等有關職能部門按照商業(yè)用房改建后的實際使用性質進行審批。允許將現(xiàn)有住房按照住宅設計規(guī)范改造后出租，改造中不得改變原有防火分區(qū)、安全疏散和防火分隔設施，必須確保消防設施、防水功能、排污功能完好有效。廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下室不得出租供人員居住。健全國土、住建（規(guī)劃）等部門高效聯(lián)動的工作機制，建立改建項目綠色審批通道。（縣住建局牽頭；縣國土局、縣發(fā)改局、縣消防大隊、各鄉(xiāng)<鎮(zhèn)>人民政府配合）

6.推進公共租賃住房貨幣化。轉變單一的公共租賃住房保障方式，實現(xiàn)實物保障與租賃補貼并舉。實物配租房源不足的，可采取購買或長期租賃商品住房作為公共租賃住房房源。支持公共租賃住房保障對象通過市場租房，政府對符合條件的家庭給予租賃補貼。完善租賃補貼制度，結合當?shù)厥袌鲎饨鹚胶捅Ｕ蠈ο髮嶋H情況，合理確定租賃補貼標準。（縣住建局牽頭；各鄉(xiāng)<鎮(zhèn)>人民政府配合）

7.進一步提高保障能力。鼓勵采取政府購買服務或政府和社會資本合作（PPP）模式，將現(xiàn)有政府投資和管理的公共租賃住房交由專業(yè)化、社會化企業(yè)運營管理，不斷提高管理和服務水平。在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務工人員、新就業(yè)大學生和青年醫(yī)生、青年教師等專業(yè)技術人員，凡符合當?shù)爻擎?zhèn)居民公共租賃住房準入條件的，應全部納入保障范圍。公共租賃住房可作為各類受災群眾、棚戶區(qū)改造、移民搬遷、重點項目房屋被征收對象的臨時安置過渡用房。承租人在XX縣轄區(qū)內工作所在地無房產登記，租住普通住房（單套面積不超過144平方米）可申請?zhí)崛》蚱揠p方住房公積金支付房租。非本地戶籍承租人可按照《居住證暫行條例》等有關規(guī)定申領居住證，享受義務教育、醫(yī)療等國家規(guī)定的基本公共服務。（縣住建局牽頭；縣發(fā)改局、縣財政局、縣扶貧局、縣人社局、縣公安局、縣教體局、縣衛(wèi)健局、住房公積金管理中心、各鄉(xiāng)<鎮(zhèn)>人民政府配合）

（三）加強住房租賃監(jiān)管

1.健全法規(guī)制度。完善住房租賃法規(guī)和配套政策，規(guī)范市場行為，穩(wěn)定租賃關系。建立全縣統(tǒng)一的住房租賃信息系統(tǒng)，推行住房租賃合同網上簽約、網上登記備案制度，房地產開發(fā)企業(yè)、房地產中介、單位、個人出租的房屋要實行網簽網備。住房租賃信息系統(tǒng)建設、運行和維護經費列入財政預算予以保證。住房租賃合同登記備案要作為享受住房租賃優(yōu)惠政策的必要條件。（縣住建局牽頭；縣財政局、縣市監(jiān)局，各鄉(xiāng)<鎮(zhèn)>人民政府配合）

2.規(guī)范住房租賃行業(yè)秩序。參照商品房銷售資金監(jiān)管制度，探索建立租賃資金監(jiān)管制度。加強對住房租賃企業(yè)和經紀機構的監(jiān)管，建立健全住房租賃企業(yè)和房地產經紀機構備案制度，強化住房租賃行業(yè)信用管理、通過行業(yè)組織實施自律管理，褒揚誠信、懲戒失信，推動租賃企業(yè)和經紀機構規(guī)范、誠信經營。（縣住建局牽頭；縣財政局、縣市監(jiān)局，各鄉(xiāng)<鎮(zhèn)>人民政府配合）

3.督促權利義務的履行。住房租賃當事人要使用統(tǒng)一規(guī)范的住房租賃合同示范文本，明確各方權利、義務。出租人應按照有關法律法規(guī)和合同約定履行義務，保證住房和室內設施符合有關要求。在住房租賃合同期限內，出租人無正當理由不得解除合同，不得單方面提高租金，不得隨意克扣押金；承租人應按照合同約定使用住房和室內設施，并按時繳納租金。中介機構應提供質價相符的居間服務。（縣住建局牽頭；縣市監(jiān)局、各鄉(xiāng)<鎮(zhèn)>人民政府配合）

三、工作要求

（一）加強組織領導。建立XX縣住房租賃管理聯(lián)席會議制度，由縣政府分管領導擔任聯(lián)席會議負責人，縣發(fā)改局、縣教育體育局、縣公安局、縣財政局、縣人社局、縣國土局、縣住建局、縣衛(wèi)健局、縣市監(jiān)局、縣金融辦、縣扶貧局、縣稅務局、人行XX縣支行、住房公積金管理中心、縣消防大隊等單位為成員單位，各成員單位有關負責人為聯(lián)席會議成員。聯(lián)席會議辦公室設在縣住建局，負責統(tǒng)籌協(xié)調、督促落實和信息溝通等日常工作。住建部門負責住房租賃市場管理和相關協(xié)調工作，會同有關部門加強住房租賃市場監(jiān)管，完善住房租賃企業(yè)、中介機構和從業(yè)人員信用管理制度，全面建立有關市場主體信用記錄，納入全縣信用信息共享平臺，對嚴重失信主體實施聯(lián)合懲戒。國土部門負責將租賃住房建設納入年度住房建設用地計劃予以安排，合理確定租賃住房用地供應規(guī)模、結構、時序，制定未開發(fā)建設用地、改建房屋用地土地用途轉換具體操作辦法。稅務部門負責落實住房租賃稅收政策，支持住房租賃市場發(fā)展。公安部門要加強出租住房治安管理和住房租賃當事人居住登記，督促指導村委會（社區(qū)）、物業(yè)服務企業(yè)以及其他管理單位排查安全隱患。市監(jiān)部門要加強對中介服務活動的監(jiān)督管理，依法查處利用出租房屋進行違法經營行為，會同住建部門制定住房租賃合同示范文本，規(guī)范租賃雙方的權利和義務。金融部門負責向住房租賃企業(yè)提供金融支持，穩(wěn)步推進房地產投資信托基金（REITs）試點。其他有關部門要按照職責分工，依法查處利用出租住房從事違法經營活動，共同做好有關工作，促進住房租賃市場健康發(fā)展。

（二）落實工作責任。各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府對本行政區(qū)域內的住房租賃市場管理負總責，根據(jù)相關法律法規(guī)及本實施意見，研究制定具體的實施方案。建立多部門聯(lián)合監(jiān)管體制，明確職責分工，發(fā)揮基層組織作用，推行住房租賃網絡化管理。各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府要將化解房屋租賃糾紛納入人民調解機制，妥善解決矛盾和問題。

（三）強化政策支持。各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府要落實好金融、稅收、經營管理等各項政策，積極鼓勵和引導各類資金進入住房租賃市場。對租房居民需要出具穩(wěn)定居所證明的，應簡化辦理流程。正確引導居民住房消費，營造良好的社會氛圍。

（四）注重宣傳引導。各有關部門要充分認識加快培育和發(fā)展住房租賃市場的重要意義，加強宣傳，引導居民合理消費，倡導先租后買、先小后大、先舊后新的梯級住房消費新理念。各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府要根據(jù)本實施意見，結合當?shù)貙嶋H，認真貫徹落實，確保各項政策措施快速落地見效。