房地產(chǎn)業(yè)對(duì)我縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的影響情況分析

我縣地處珠三角和粵港澳大灣區(qū)最東端，可以說是“大灣區(qū)之角”，具有較大的發(fā)展空間潛力，要立足功能定位提升縣城品質(zhì)和能級(jí)，發(fā)展壯大縣城經(jīng)濟(jì)，加快推動(dòng)縣城提質(zhì)擴(kuò)容，房地產(chǎn)行業(yè)的地位顯得尤為重要。房地產(chǎn)業(yè)既是我縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要支柱產(chǎn)業(yè)，也是我縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展的增長(zhǎng)極、財(cái)政增收的動(dòng)力源，它在改善居民居住條件、繁榮城市產(chǎn)業(yè)、擴(kuò)大城市就業(yè)，提升城市形象等方面發(fā)揮著巨大作用。

一、我縣房地產(chǎn)業(yè)基本情況

（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資銷售情況

1、房地產(chǎn)開發(fā)投資情況：隨著我縣交通等基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，區(qū)域價(jià)值不斷上升，開發(fā)商拿地積極性逐步增強(qiáng)，市場(chǎng)熱度逐步走高，我縣開發(fā)的項(xiàng)目不斷增多。2017年，我縣房地產(chǎn)立項(xiàng)宗數(shù)為50宗，總投資223.4億元，比2014年增長(zhǎng)61.1%。2018年，我縣房地產(chǎn)立項(xiàng)宗數(shù)為56宗，總投資285.2億元，比2017年增長(zhǎng)21.7%。

2、房地產(chǎn)銷售情況：2019年1月至9月，我縣固定資產(chǎn)投資235億元，房地產(chǎn)開發(fā)投資133億元，占固定資產(chǎn)投資57%。商品房今年1月-9月共簽約10811套商品房，面積99.5萬㎡，總額94.26億元，均價(jià)9474元/㎡，同比去年同期分別套數(shù)下降5.3%、面積下降9.1%、總額下降4.3%、均價(jià)增長(zhǎng)5.2%。其中，普通住宅面積49萬㎡，共4012套，均價(jià)6948元/㎡，總額340238.91萬元；旅游產(chǎn)品面積43.8

萬㎡，共5814套，均價(jià)12258元/㎡，總額53.68億元；商業(yè)、辦公樓面積6.5萬㎡，共978套，均價(jià)9968元/㎡,總額6.46億元。房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目主要集中在平山、白花、稔山、巽寮這4個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，較好的鎮(zhèn)。

（二）我縣房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)

(一)項(xiàng)目立項(xiàng)的宗數(shù)和總投資呈逐年增長(zhǎng)趨勢(shì)。

2014年到2018年匯總數(shù)據(jù)分別為：2014年24宗、86.9億元；2015年33宗、70.4億元；2016年36宗、198.5億元；2017年50宗、223.4億元；2018年56宗、285.2億元。

(二）占固定資產(chǎn)投資比重不斷增大。

房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重從2014年的36.8%增長(zhǎng)到2018年的52.2%，增長(zhǎng)了15.4個(gè)百分點(diǎn)，特別是2019年，房地產(chǎn)投資增幅較大，占固定資產(chǎn)的比重從1-2月的47.7%增長(zhǎng)到1-6月的56.7%，增長(zhǎng)了9個(gè)百分點(diǎn)，從全縣投資的構(gòu)成來看，房地產(chǎn)是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要?jiǎng)恿Α?/p>

（三）占GDP比重不斷提高。

房地產(chǎn)占GDP的比重從2014年的18.4%增長(zhǎng)到2018年的23.6%，增長(zhǎng)了5.2個(gè)百分點(diǎn)。全縣2019年1月至9月商品房共簽約10811套，銷售面積99.5萬平方米，總額94.26億元，對(duì)縣級(jí)稅收有非常大的拉動(dòng)作用，房地產(chǎn)業(yè)是我縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。

二、我縣房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的存在問題

（一）我縣財(cái)政對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)依賴性較強(qiáng)，加大了我縣財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)。

從近幾年房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅收和非稅收收入入庫情況分析，房地產(chǎn)業(yè)稅收占稅收總收入的比重逐年提高，房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅收收入和非稅收收入對(duì)地方財(cái)政的影響越來越大，而房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)國(guó)家政策調(diào)控較為敏感，且容易滋生投機(jī)，其市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)也較大。如我縣財(cái)政對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)依賴性過強(qiáng)，勢(shì)必影響我縣財(cái)政收入穩(wěn)步增長(zhǎng)。

2018年房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)稅收累計(jì)84632萬元，同比增長(zhǎng)40.8%，占全年地方財(cái)政收入的比重16.9%。

（二）銀行信貸資金過于集中，金融風(fēng)險(xiǎn)加大。

隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，商業(yè)性金融機(jī)構(gòu)貸款加速向房地產(chǎn)業(yè)集中，房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)貸款大幅增長(zhǎng)。信貸資金迅速向房地產(chǎn)業(yè)集中，必然帶來信貸資金風(fēng)險(xiǎn)的集中，隨著國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策的傳導(dǎo)效應(yīng)顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)對(duì)銀行信貸的影響巨大，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)出險(xiǎn)大幅下滑，則會(huì)對(duì)我縣金融穩(wěn)定造成災(zāi)難性的影響。

（三）單一行業(yè)投資過大，容易導(dǎo)致行業(yè)結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重從2014年的36.8%增長(zhǎng)到2018年的52.2%，增長(zhǎng)了15.4個(gè)百分點(diǎn)，特別是2019年，房地產(chǎn)投資增幅較大，占固定資產(chǎn)的比重從1-2月的47.7%增長(zhǎng)到1-6月的56.7%，增長(zhǎng)了9個(gè)百分點(diǎn)，開發(fā)投資額占全縣固定資產(chǎn)投資的比重接近57%。房地產(chǎn)開發(fā)投資過快增長(zhǎng)，資金過度流向房地產(chǎn)領(lǐng)域，必然擠占其他行業(yè)的投資，形成結(jié)構(gòu)性矛盾，不利于經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)協(xié)調(diào)發(fā)展，也有悖于當(dāng)前國(guó)家宏觀調(diào)控政策目標(biāo)。

三、意見建議

（一）發(fā)掘新的財(cái)政收入增長(zhǎng)點(diǎn)，逐步弱化地方財(cái)政對(duì)房地產(chǎn)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的過分依賴。

應(yīng)科學(xué)分析經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)、宏觀調(diào)控政策與財(cái)政收入變化的關(guān)系，努力發(fā)揮財(cái)政在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的促進(jìn)作用，綜合運(yùn)用財(cái)政貼息、財(cái)政補(bǔ)助、稅收減免等手段，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，改變主要依靠固定資產(chǎn)投資、特別是依靠房地產(chǎn)投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的方式。通過密切關(guān)注重點(diǎn)稅源變化，抓住收入增長(zhǎng)點(diǎn)和重點(diǎn)財(cái)源，多角度、多層次探討加強(qiáng)地方財(cái)源發(fā)展的思路方法，圍繞產(chǎn)業(yè)、港口、城市建設(shè)，進(jìn)一步發(fā)掘和培育新的收入增長(zhǎng)點(diǎn)，逐步弱化地方財(cái)政對(duì)房地產(chǎn)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的依賴程度，保持財(cái)政收入的持續(xù)、穩(wěn)定增長(zhǎng)。

（二）增加供給，改善供需關(guān)系，調(diào)整住房供求結(jié)構(gòu)。

增加供給，改善供需關(guān)系，調(diào)整住房供求結(jié)構(gòu)。根據(jù)我縣的實(shí)際需要來看，我縣大多數(shù)住房消費(fèi)者的收入水平低，購房能力有限，需要的是低成本，低價(jià)格的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房，建議增加低成本的住房供給量，適當(dāng)減少中高檔住宅的建造。

（三）建立和完善住房社會(huì)保障制度。

首先要規(guī)范房地產(chǎn)建設(shè)住房結(jié)構(gòu)

比例，盡可能增加中、小面積的商品房供給量;

其次政府應(yīng)實(shí)施提高城鄉(xiāng)居民收入，建立和完善社會(huì)保障的政策，幫助社會(huì)公眾提

高有購買力的住房需求，通過擴(kuò)大有購買力的需求，使房地產(chǎn)業(yè)

步入良性發(fā)展的軌道。

（四）加強(qiáng)金融監(jiān)控，保障金融安全。

銀行的金融安全及房地產(chǎn)業(yè)的金融安全已經(jīng)成為對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)安全有重大影響的因素。我縣應(yīng)該盡快解決目前房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)過度集中于銀行的局面，使風(fēng)險(xiǎn)分散在各個(gè)部門，降低銀行承擔(dān)的貸款風(fēng)險(xiǎn)，保證房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

（五）加大經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)節(jié)，積極引導(dǎo)旅游、商業(yè)服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提高第三產(chǎn)業(yè)稅收份額。

第三產(chǎn)業(yè)地方稅收含量高，把第三產(chǎn)業(yè)培植為地方稅收的主體稅源，促進(jìn)地方稅收持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)。我縣濱海旅游資源豐富，隨著居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級(jí)和政府對(duì)旅游業(yè)的支持，旅游業(yè)將在我縣有較大的發(fā)展空間，政府應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，開發(fā)探索一些具有可持續(xù)發(fā)展的旅游項(xiàng)目，帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，降低地方財(cái)政對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴程度。

（六）有效調(diào)控土地供應(yīng)數(shù)量和比例。

政府部門不能僅依靠高價(jià)賣地求得暫時(shí)發(fā)展，要樹立科學(xué)發(fā)展觀念，認(rèn)真解決經(jīng)濟(jì)發(fā)展深層次問題，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)健康、快速發(fā)展。只有經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展，人民收入不斷增長(zhǎng)，住房市場(chǎng)才可能消除泡沫，才能真正做到可持續(xù)發(fā)展，財(cái)政收入良性增收。

（七）優(yōu)化環(huán)境，實(shí)現(xiàn)雙贏。

政府部門要全力支持、服務(wù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，保護(hù)房產(chǎn)開發(fā)商的合法權(quán)益，盡快落實(shí)中央關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)政策，不斷加大城市配套設(shè)施建設(shè)力度，不斷優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境，著力構(gòu)建公開、公平、公正的房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行秩序；各房產(chǎn)開發(fā)商也要抓住目前國(guó)家房產(chǎn)政策調(diào)整的機(jī)遇，建立科學(xué)發(fā)展理念，嚴(yán)格依照法規(guī)，不斷規(guī)范自身經(jīng)營(yíng)行為，做大規(guī)模、做優(yōu)生態(tài)、做好物業(yè)、做實(shí)價(jià)位、做高品質(zhì)，為經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展作出貢獻(xiàn)。

課題組成員：

組

長(zhǎng)：**（局黨組成員、副局長(zhǎng)）

副組長(zhǎng)：**（投資股負(fù)責(zé)人）

組

員：第四黨小組全體成員

2019年12月