第一篇：試論宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)影響性分析

試論宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)影響性分析

摘要

關(guān)鍵詞

一、淺析我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀

（一）全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)行業(yè)發(fā)展情況分析

（二）房?jī)r(jià)虛高

二：影響房地產(chǎn)價(jià)格的幾項(xiàng)重要因素及對(duì)未來(lái)價(jià)格走勢(shì)的分析房地產(chǎn)上漲其經(jīng)濟(jì)背景

（一）國(guó)家宏觀政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響

（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)需求失衡對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響

（三）房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響

三、國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)宏觀政策

（一）可行性

（二）調(diào)控方式

（三）經(jīng)濟(jì)手段

（四）法律手段

四、國(guó)家宏觀政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響

（一）國(guó)內(nèi)金融形式對(duì)房地產(chǎn)的影響

（二）外部金融形式對(duì)房地產(chǎn)的影響

（三）土地政策

（四）法律政策

五、宏觀調(diào)控房地產(chǎn)存在的問(wèn)題

（一）政府行政干預(yù)和房屋管制過(guò)度

（二）我國(guó)住房私有率攀高，“房奴”大量涌現(xiàn)

（三）宏觀調(diào)控房地產(chǎn)不明顯

六、如何加強(qiáng)房地產(chǎn)的宏觀監(jiān)督

（一）完善商品住房預(yù)售制度

（二）加強(qiáng)預(yù)售商品住房交付和質(zhì)量管理

（三）健全房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)督管理機(jī)制

（四）加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理

第二篇：中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策評(píng)價(jià)

2004年以來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策總體評(píng)價(jià)

編者按：住房問(wèn)題是關(guān)系民生的大問(wèn)題。持續(xù)飆升的房?jī)r(jià)因超過(guò)百姓承受能力而招致廣泛批評(píng)。中央政府連年出臺(tái)一系列調(diào)控措施，但效果并不明顯。問(wèn)題究竟出在哪里？下一步將如何著力？為此，我們選登相關(guān)調(diào)研報(bào)告進(jìn)行評(píng)價(jià)，并請(qǐng)有關(guān)專(zhuān)家從各自的角度進(jìn)行分析，同時(shí)考察鄰邦韓國(guó)、日本的做法，以資借鑒。

2004年以來(lái)，中央政府綜合運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、法律和必要的行政手段，以區(qū)別對(duì)待和循序漸進(jìn)的方式，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)連續(xù)出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控政策?？傮w來(lái)看，調(diào)控初見(jiàn)成效。但房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然存在住房供給結(jié)構(gòu)不合理、部分城市房?jī)r(jià)上漲太快，中低收入居民住房難以滿足等問(wèn)題。亟需在總結(jié)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，繼續(xù)加強(qiáng)和完善住宅的宏觀調(diào)控政策。

房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的背景

2001年以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)在快速增長(zhǎng)的同時(shí)，也出現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng)過(guò)猛，部分地區(qū)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快等問(wèn)題，使房地產(chǎn)業(yè)成為宏觀調(diào)控的重點(diǎn)行業(yè)之一。

(一)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境

自2001年以來(lái)，隨著居民生活水平提高，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，工業(yè)化進(jìn)程加快和城鎮(zhèn)化率快速提高，使中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了以住房、汽車(chē)、電子通訊、能源和基礎(chǔ)原材料業(yè)較快發(fā)展的新一輪增長(zhǎng)周期。其中，房地產(chǎn)、鋼鐵、水泥等行業(yè)投資迅猛增長(zhǎng)，帶動(dòng)整個(gè)固定資產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)。2004年1-2月份固定資產(chǎn)投資完成額增長(zhǎng)53%，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中出現(xiàn)了新的不平衡，能源、運(yùn)輸供應(yīng)緊張，居民消費(fèi)品價(jià)格指數(shù)(CPI)開(kāi)始走高(6月同比上漲5%)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行出現(xiàn)偏熱的跡象。

(二)房地產(chǎn)業(yè)制度改革與政策調(diào)整

第一，1998年城鎮(zhèn)居民住房制度改革全面推進(jìn)，有關(guān)住房的分配、供應(yīng)、市場(chǎng)、金融、物業(yè)管理、中介、行政管理和調(diào)控等七個(gè)體系的改革全面啟動(dòng)，取消了實(shí)行40余年的住房福利分配制度，代之以貨幣化分配；明確了居民住房產(chǎn)權(quán)的私有化和住房獲得渠道的市場(chǎng)化，調(diào)動(dòng)了居民購(gòu)房積極性，居民住房需求開(kāi)始集中釋放。

第二，較好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，創(chuàng)造了更多的住房需求。一是城市新生代成家立業(yè)、城市化中新遷入人口需要住房。二是城市居民生活水平提高，對(duì)居住有了更高的要求，部分取得房改產(chǎn)權(quán)的居民產(chǎn)生以舊換新、以小換大的住宅需求。三是大量的城市拆遷改造，增加了居民住房需求。四是大量社會(huì)資金將房產(chǎn)作為投資品所產(chǎn)生的需求。

第三，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策支持，從供求兩方面促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。從“九五”初期開(kāi)始，為擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求，中國(guó)政府將住宅作為居民新的消費(fèi)熱點(diǎn)，給予優(yōu)惠房貸、減免稅等政策支持，鼓勵(lì)購(gòu)房，刺激了住房消費(fèi)。同時(shí)作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展給予包括放寬商業(yè)住房信貸規(guī)模控制，實(shí)行預(yù)售房制度，整頓取消部分行政事業(yè)性收費(fèi)項(xiàng)目等政策支持，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)快速增長(zhǎng)。2003年與1999年比，房地產(chǎn)投資完成額年均增長(zhǎng)24.5%，高于同期固定資產(chǎn)投資增速7.3個(gè)百分點(diǎn)。

(三)體制機(jī)制缺欠與房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控

從2003年下半年開(kāi)始，房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)了部分地區(qū)房地產(chǎn)投資過(guò)熱、房?jī)r(jià)上漲過(guò)高的現(xiàn)象，尤其是在上海、杭州等長(zhǎng)三角地區(qū)，房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)10%，成為此輪宏觀經(jīng)濟(jì)偏熱的一個(gè)象征。其根源在于體制、機(jī)制的缺欠。一是房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)放開(kāi)，但相應(yīng)的制度沒(méi)有建立和完善，市場(chǎng)機(jī)制不能有效發(fā)揮作用。二是大部分土地以協(xié)議方式轉(zhuǎn)讓?zhuān)荒芊从痴鎸?shí)地價(jià)，土地資源不能合理使用。三是資金使用成本低。這些因素導(dǎo)致需求和投資動(dòng)力旺盛，市場(chǎng)難以有效調(diào)整。2004年4月，為遏制房地產(chǎn)投資過(guò)快增長(zhǎng)勢(shì)頭，國(guó)務(wù)院連續(xù)出臺(tái)一系列政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控。

2004年以來(lái)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的特點(diǎn)及成效

(一)2004年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的重點(diǎn)及成效

調(diào)控目標(biāo)和重點(diǎn)：2004年初，為抑制房地產(chǎn)投資過(guò)快增長(zhǎng)，中央政府采取了“管?chē)?yán)土地、看緊信貸”的宏觀調(diào)控政策。一方面，加大了對(duì)房地產(chǎn)用地的治理整頓力度，清理整頓建設(shè)用地，嚴(yán)格審批管理，從緊土地供應(yīng)，逐步推行經(jīng)營(yíng)性用地的“招、拍、掛”，從源頭控制了土地供給。另一方面，中國(guó)人民銀行兩次提高存款準(zhǔn)備金率，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目(不含經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目)資本金比例提高到35%及以上，上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率，嚴(yán)禁房地產(chǎn)流動(dòng)資金貸款等，收緊銀根，減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金支持。

成效和問(wèn)題：2004年調(diào)控措施以行政手段為主，力度較大，通過(guò)控制土地和資金供給，控制房地產(chǎn)供給，使房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度由年初的50.2%，逐月下降到年末的28.1%，回落22.1個(gè)百分點(diǎn)。

但這次調(diào)控主要是抑制供給，對(duì)需求、尤其是非合理需求缺乏有效控制，前些年擴(kuò)大內(nèi)需、刺激住房消費(fèi)的一些政策仍然在發(fā)揮作用，引起了供求關(guān)系的失衡。出現(xiàn)投機(jī)炒作和被動(dòng)需求等非合理需求的快速增長(zhǎng);中低檔住宅供應(yīng)比例下降、房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)不合理等問(wèn)題引起的商品房?jī)r(jià)格大幅上漲.全國(guó)平均銷(xiāo)售價(jià)格同比增長(zhǎng)14.4%。尤其是上海、杭州等東南沿海城市房?jī)r(jià)漲幅更大，引起了社會(huì)各界對(duì)是否會(huì)出現(xiàn)“房地產(chǎn)泡沫”的關(guān)注。

(二)2005年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的特點(diǎn)及成效

2005年初，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的新情況和新問(wèn)題，中央三個(gè)月內(nèi)繼續(xù)出臺(tái)了一系列調(diào)控政策。

調(diào)控目標(biāo)和重點(diǎn)：調(diào)控目標(biāo)由控制房地產(chǎn)投資規(guī)模過(guò)大的單一目標(biāo)向既控制投資速度又要抑制商品住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快的雙重目標(biāo)轉(zhuǎn)換。調(diào)控重點(diǎn)相應(yīng)調(diào)整：一是有效調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系。從增加供給和減少需求兩方面入手來(lái)調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定房?jī)r(jià)的目的。一方面，利用信貸、稅收等經(jīng)濟(jì)手段，提高炒房成本，抑制房產(chǎn)投機(jī)需求；嚴(yán)格控制城市拆遷改造規(guī)模，抑制被動(dòng)住房需求。同時(shí)，加大對(duì)閑置土地的清理力度，以此增加土地供給。二是在規(guī)劃審批、土地供應(yīng)以及信貸、稅收等方面，對(duì)中小套型、中低價(jià)位普通住房給予優(yōu)惠政策支持，改善住房供給結(jié)構(gòu)。三是整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。出臺(tái)了不準(zhǔn)預(yù)售房再轉(zhuǎn)讓、實(shí)行購(gòu)房實(shí)名制、上網(wǎng)交易等措施，并依法嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷(xiāo)售行為。加快建立健全房地產(chǎn)

市場(chǎng)信息系統(tǒng)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，創(chuàng)造良好的市場(chǎng)環(huán)境。

調(diào)控效果與問(wèn)題：2005年末房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)19.8%，增速比上年同期回落8.2個(gè)百分點(diǎn)；商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格上漲7.5%，漲幅比上年同期回落3.6個(gè)百分點(diǎn)；上海、杭州等城市大幅上漲的房?jī)r(jià)得到了有效抑制，說(shuō)明宏觀調(diào)控初見(jiàn)成效。

但2006年初，一些問(wèn)題又凸現(xiàn)出來(lái)。一是房地產(chǎn)投資增速出現(xiàn)反彈，1-6月增速比上年末提高4.4個(gè)百分點(diǎn)。二是供給結(jié)構(gòu)不合理狀況依然存在，部分大城市中低收入家庭急需的中低價(jià)住房和經(jīng)濟(jì)適用房的比例偏低，供給不足。三是深圳、北京、廣州、大連等城市房?jī)r(jià)大幅上漲，中低收入人群難以承受，增加了社會(huì)不安定因素。

(三)2006年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的特點(diǎn)

2006年5月末建設(shè)部、發(fā)展改革委等九部委聯(lián)合出臺(tái)了《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》的調(diào)控措施，各部委和各地方政府陸續(xù)出臺(tái)相關(guān)配套措施。

調(diào)控目標(biāo)：發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒孕枨蟮闹械蛢r(jià)位、中小套型普通商品住房，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。

重點(diǎn)：一是要求地方政府利用廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用房真正解決低收入人群的住房問(wèn)題。二是自2006年6月1日起，90平方米以下普通住房的供地面積和開(kāi)發(fā)面積不得低于當(dāng)年計(jì)劃面積的70%，通過(guò)限套型、限房?jī)r(jià)，競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)的辦法，保證中低價(jià)位、普通住房供給。三是運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段。強(qiáng)化住宅轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅收管理和外資購(gòu)房的管理，抑制投機(jī)炒作；提高銀行存貸款利率，有區(qū)別地調(diào)整住房消費(fèi)信貸的首付比例，引導(dǎo)合理消費(fèi)；規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，增強(qiáng)市場(chǎng)信息透明度和加強(qiáng)輿論引導(dǎo)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有序運(yùn)行和健康發(fā)展。四是將落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策納入到對(duì)地方政府目標(biāo)責(zé)任考核制度中，保證調(diào)控措施的有效落實(shí)。對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策體系的總體評(píng)價(jià)

(一)此輪宏觀調(diào)控政策的特點(diǎn)

一是宏觀調(diào)控呈階段性，循序漸進(jìn)。重在解決每個(gè)階段的突出矛盾，調(diào)控逐步深入，注重保持經(jīng)濟(jì)政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，產(chǎn)生的震動(dòng)和影響較小。

二是調(diào)控政策的綜合性和系統(tǒng)性。根據(jù)不同的調(diào)控對(duì)象，采取相應(yīng)的調(diào)控手段，形成了綜合使用行政手段、法律手段和經(jīng)濟(jì)手段的政策體系，得到了較好的效果。

三是調(diào)控政策注重區(qū)別對(duì)待，分類(lèi)指導(dǎo)。主要體現(xiàn)在既要控制房地產(chǎn)投資速度，抑制投資需求，又要保護(hù)普通居民購(gòu)房積極性。在“雙緊”的情況下，土地供給、項(xiàng)目審批、信貸支持等政策都向經(jīng)濟(jì)適用房、中低檔住房?jī)A斜。在抑制非合理需求的同時(shí)，對(duì)普通居民的自住性需求給予了房貸、稅收方面的優(yōu)惠。

(二)宏觀調(diào)控政策的成效

第一，控制了房地產(chǎn)投資過(guò)快增長(zhǎng)的勢(shì)頭，保持了房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展。銀根、地根緊縮

及政府監(jiān)管力度加大，房地產(chǎn)投資在規(guī)范中發(fā)展；投資、投機(jī)需求以及超前拆遷引發(fā)的被動(dòng)需求得到一定程度抑制，房地產(chǎn)市場(chǎng)向以自住性需求為主轉(zhuǎn)換；地方政府在調(diào)控和住房保障政策被賦予更大的責(zé)任。房地產(chǎn)投資過(guò)快增長(zhǎng)的勢(shì)頭得到了有效控制，投資各月累計(jì)同比增速由2004年年初的50.2%回落到2005年年末19.8%，2006年11月份為24%；商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格同比由2004年上漲14.4%，逐步回落，2006年11月份同比上漲5.8%，住房?jī)r(jià)格漲勢(shì)平緩回落。

第二，促進(jìn)了土地制度的深化改革。調(diào)控采取了與改革相結(jié)合的政策措施，建立了經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓制度，并加強(qiáng)土地交易的監(jiān)督和管理，堵塞了漏洞，促進(jìn)了土地交易市場(chǎng)化進(jìn)程和規(guī)范。

第三，住宅市場(chǎng)體系初步形成?；拘纬闪擞尚陆ㄗ≌袌?chǎng)、二手房轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)和住宅租賃市場(chǎng)構(gòu)成的住宅市場(chǎng)體系。并逐漸建立和完善了商品房預(yù)售、規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序、住房交易實(shí)行網(wǎng)上申報(bào)等規(guī)章制度，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序逐步改善。

(三)仍然存在的問(wèn)題及成因

房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中仍然存在一些突出問(wèn)題。一是住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)性矛盾仍十分突出。2006年1-6月份，40個(gè)重點(diǎn)城市上市預(yù)售的套均建筑面積115平方米，適合當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r(jià)位、中小套型普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房仍然供應(yīng)不足。二是部分城市房?jī)r(jià)上漲仍然較快。2006年11月，房?jī)r(jià)漲幅較大的城市：福州同比上漲10.4%，北京10.3%，深圳

9.8%，廈門(mén)9.6%，秦皇島9.3%，成都8.9%和貴陽(yáng)8.4%，尤其是北京和深圳，房?jī)r(jià)從2005年下半年開(kāi)始持續(xù)較大幅度上漲，使得普通居民仍然買(mǎi)不起房，房?jī)r(jià)回落并沒(méi)有達(dá)到普通居民可承受的水平。三是住房保障制度不完善，低收入家庭住房難的問(wèn)題沒(méi)有根本解決。

進(jìn)一步分析上述問(wèn)題有更深層次的原因。

第一，對(duì)90平米以下普通住房?jī)蓚€(gè)70%的調(diào)控措施缺乏說(shuō)服力和可操作性。此項(xiàng)措施是改善住房供給結(jié)構(gòu)、滿足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹匾胧?。但措施的目?biāo)定位是什么，是滿足新生代的需求還是以舊換新居民的需求。如果都包括，還涉及居民住房消費(fèi)目標(biāo)的問(wèn)題，90平米住房是否是未來(lái)幾年居民住房的目標(biāo)。另外，目標(biāo)定位確定之后，需求量是多少，所占比例是否是70%，這些都需要給予科學(xué)、合理的解釋?zhuān)庞姓f(shuō)服力，得到包括開(kāi)發(fā)商在內(nèi)的理解和支持。

同時(shí)，中低價(jià)房在銷(xiāo)售環(huán)節(jié)缺乏可操作性，包括購(gòu)房人的資格審定、住房的銷(xiāo)售程序、監(jiān)督管理等都沒(méi)有詳細(xì)規(guī)定，措施難以有效落實(shí)。

第二，體制問(wèn)題制約地方政府落實(shí)住房調(diào)控政策的積極性。一是GDP是考核地方政績(jī)的主要指標(biāo)，房地產(chǎn)業(yè)投資速度和房?jī)r(jià)漲幅回落直接影響地方經(jīng)濟(jì)。二是土地收入是地方政府可取得的主要財(cái)政收入，限地價(jià)將影響地方收入。三是落實(shí)中低價(jià)住房和完善住房保障制度的資金來(lái)源不明確，需要地方政府自己籌錢(qián)，幾個(gè)因素都直接影響地方利益。

第三，投資收益低影響開(kāi)發(fā)商建設(shè)中低檔住房的積極性。中低檔住房是在限套型、限房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上，采取競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)的辦法，進(jìn)行招標(biāo)，是在一定行政限制下的市場(chǎng)化行為。開(kāi)

發(fā)商追求的是投資收益，其結(jié)果一是在滿足開(kāi)發(fā)商收益的條件下競(jìng)出的房?jī)r(jià)可能偏高(廣州已有先例)，二是因預(yù)期收益低開(kāi)發(fā)商不積極參與。

第四，住房保障制度不完善。一是住房保障體系不健全。政府承擔(dān)為低收入人群解決居住問(wèn)題責(zé)任不明確，缺乏法律與制度保障。二是部分城市還沒(méi)有建立廉租制度，經(jīng)濟(jì)適用房制度尚需進(jìn)一步改進(jìn)，住房保障體系的覆蓋面太小。三是住房保障制度不落實(shí)。大多數(shù)城市沒(méi)有明確的管理機(jī)構(gòu)，資金來(lái)源缺乏制度化，沒(méi)有建立最低收入居民家庭檔案和申請(qǐng)、審批制度。第五，缺乏住房信息、檔案等基礎(chǔ)制度建設(shè)。利用稅收、信貸等經(jīng)濟(jì)手段抑制投資需求、外資炒房等調(diào)控措施，因?yàn)闆](méi)有建立實(shí)名制的住房檔案而難以精確實(shí)施，降低調(diào)控效率。同時(shí)通過(guò)實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)稅的方式來(lái)優(yōu)化存量房源配置較好的政策建議，也因此難以實(shí)現(xiàn)。政策建議

要繼續(xù)完善和落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策，與此同時(shí)要注重長(zhǎng)遠(yuǎn)的制度建設(shè)，做到標(biāo)本兼治，為更好的進(jìn)行調(diào)控創(chuàng)造條件。

第一，加強(qiáng)住房信息統(tǒng)計(jì)工作，建立住房檔案登記制度。整合統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)、建設(shè)系統(tǒng)的統(tǒng)計(jì)資源，建立實(shí)名制的住房檔案登記制度。

第二，建立科學(xué)的居民住房消費(fèi)目標(biāo)和消費(fèi)模式。一是根據(jù)科學(xué)發(fā)展觀和我國(guó)土地資源和人口狀況，明確在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，90平米住房可以滿足中等及中低收入普通居民的住房需求。二是準(zhǔn)確統(tǒng)計(jì)中等及中低收入普通居民的自住房需求，按照實(shí)際需求安排中低價(jià)位、中小套型普通商品住房的供地計(jì)劃和建設(shè)計(jì)劃。三是提倡根據(jù)消費(fèi)能力“租、購(gòu)并舉”的科學(xué)消費(fèi)模式，合理引導(dǎo)普通居民的住房消費(fèi)。

第三，調(diào)動(dòng)地方政府落實(shí)調(diào)控政策的積極性，為地方政府認(rèn)真落實(shí)調(diào)控措施創(chuàng)造制度條件。一是改革地方官員的政績(jī)考核制度，減弱GDP增長(zhǎng)的影響。二是改革、完善分稅制度，使地方政府的事權(quán)與財(cái)權(quán)相對(duì)稱(chēng)。三是改革土地收益制度，減少地方政府對(duì)土地收入的依賴(lài)。

第四，完善住房保障制度；滿足普通居民購(gòu)房需求。政府應(yīng)該承擔(dān)起保障中低收入居民住房的責(zé)任，建立完善的住房保障制度。一是根據(jù)低收入居民的支付能力，建立多層次的住房保障體系。對(duì)低保人群實(shí)施廉租房政策；為低收入者提供經(jīng)濟(jì)適用房。二是建立住房保障基金，解決資金來(lái)源。三是建立低收入人群的住房檔案和分配制度，并跟蹤了解和及時(shí)調(diào)整，根據(jù)實(shí)際需求安排住房投資和住房分配，做到應(yīng)保盡保。

同時(shí)，政府要給予中低價(jià)位、中小戶型普通住房建設(shè)一定的政策支持，按照需求增加普通住房的供給。并制定普通住房定向銷(xiāo)售細(xì)則，在分配、房貸利率、首付比例以及公積金貸款使用方面給予優(yōu)惠，滿足普通居民購(gòu)房需求，降低購(gòu)房成本。

第五，推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)稅的實(shí)施，合理配置房產(chǎn)資源。根據(jù)居民持有住房的情況，征收不同的財(cái)產(chǎn)稅，可以通過(guò)稅收手段抑制投資需求、充分利用存量房源，為地方財(cái)政提供穩(wěn)定收入來(lái)源，是解決當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題的治本之策。

第三篇：中國(guó)近年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策之效果分析

中國(guó)近年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策之效果在我國(guó)近年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)朝氣蓬勃快速發(fā)展的過(guò)程中，市場(chǎng)上卻也陸續(xù)出現(xiàn)了房地產(chǎn)供不應(yīng)求、房?jī)r(jià)地價(jià)都上漲過(guò)快、投資炒作充斥整個(gè)市場(chǎng)等問(wèn)題。自從2003年以來(lái)，我國(guó)出臺(tái)了一系列針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)及房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的宏觀調(diào)控政策，主要包括行政調(diào)控政策、金融調(diào)控政策、土地調(diào)控政策。以2006年和2007年為例，對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)宏觀政策進(jìn)行分析，不難看出其效果何在與問(wèn)題何在。

2006年是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)大風(fēng)大浪的一年，在這一年里，政府先后共出臺(tái)了13項(xiàng)房地產(chǎn)政策。其中有代表性的有2006年5月17日溫家寶總理主持召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上提出的促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項(xiàng)措施（“國(guó)六條”），包括住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、稅收、信貸、土地、廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)等方面；同年5月29日，國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)（2006）37號(hào)），人稱(chēng)9部委“十五條”，是對(duì)“國(guó)六條”進(jìn)一步細(xì)化；7月26日，國(guó)稅總局發(fā)布《關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（108號(hào)文），宣布從8月1日起，各地稅局將在全國(guó)范圍內(nèi)統(tǒng)一強(qiáng)制性征收二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅。

2007年宏觀政策的頻繁出臺(tái)使得2007年成為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“多事之秋”：央行一年內(nèi)6次加息；開(kāi)征了土地增值稅；“千呼萬(wàn)喚始出來(lái)”的《物權(quán)法》終獲通過(guò)；第二套房首付提至四成國(guó)土部39號(hào)令出物業(yè)稅有望正式征收旨在對(duì)存量房市場(chǎng)的投資性需求將起到抑制作用；建設(shè)部、發(fā)改委、人民銀行等九部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《廉租住房保障辦法》；央行為管理銀行體系的流動(dòng)性十次上調(diào)準(zhǔn)備金率。

進(jìn)入2008年以來(lái)，我國(guó)繼續(xù)實(shí)施從緊的貨幣政策：新年伊始央行便上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，目的在于繼續(xù)抑制貨幣信貸的過(guò)快增長(zhǎng)；1月7日，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，從而開(kāi)啟了2008年樓市調(diào)控的第一章，也定下了全年打擊囤積土地的基調(diào)，這一舉措勢(shì)必對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)產(chǎn)生決定性影響。專(zhuān)家紛紛預(yù)測(cè)：整頓閑置土地將成為2008房地產(chǎn)政策調(diào)控的重頭戲。而具體政府將如何舉措，我們且拭目以待。

綜觀近年來(lái)我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)出臺(tái)的各項(xiàng)宏觀調(diào)控措施，不難看出，國(guó)家正力圖以多種工具相結(jié)合的方式來(lái)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行規(guī)范和調(diào)整。其效果究竟有多大也初步顯現(xiàn)了出來(lái)。我們可以看到銀行信貸的收縮抑制了房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)熱投資，百姓開(kāi)始持幣觀望而非盲目購(gòu)房，在交易環(huán)節(jié)加大征稅力度在一定程度上抑制了炒房；也有效阻止了開(kāi)發(fā)商蓄意囤積土地的行為

但不得不說(shuō)的是：這些政策措施雖然也取得了積極的成效。但正如國(guó)家發(fā)改委價(jià)格司司長(zhǎng)曹長(zhǎng)慶所說(shuō)：“與政策目標(biāo)和人民群眾的實(shí)際要求，差距還很大。” 房?jī)r(jià)仍居高不下，2007年6月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲7.1%，創(chuàng)兩年來(lái)新高。購(gòu)房者最為關(guān)注的新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格漲幅更甚，同比上漲

7.4%，漲幅比上月高0.8個(gè)百分點(diǎn)；土地價(jià)格仍舊不透明；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和銀行之間是否為利益同盟也無(wú)從得知。

那么，房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控政策為何遲遲不見(jiàn)強(qiáng)效？房?jī)r(jià)為何仍然居高不下？ 首先，單獨(dú)從政策角度來(lái)說(shuō)，從一項(xiàng)政策的出臺(tái)到真正見(jiàn)到實(shí)效應(yīng)該是有實(shí)滯的。不單單是貨幣而言，房地產(chǎn)本身就是一個(gè)環(huán)節(jié)眾多時(shí)間周期長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)，從中央政府出臺(tái)政策到地方政府執(zhí)行不善又是中國(guó)的通病。

其次，在相關(guān)交易環(huán)節(jié)加大征稅力度，在一定程度上雖抑制了炒房但同時(shí)也阻止了房源的流通和房地產(chǎn)市場(chǎng)的配置，也會(huì)導(dǎo)致賣(mài)主將稅收成本轉(zhuǎn)嫁到買(mǎi)主頭

上，進(jìn)而又將刺激房?jī)r(jià)的上升。來(lái)自中大恒基的數(shù)據(jù)顯示，稅收政策雖然使二手房交易量明顯下降，但其價(jià)格并沒(méi)有受到遏制，反而由2006年8月1日前的6250元/平方米上漲到6400元/平方米。而二手房需求的減退又將部分需求擠壓至一手房市場(chǎng)，成為一手房市場(chǎng)房?jī)r(jià)上漲的因素之一。

另外，嚴(yán)格控制土地供應(yīng)也具有反向效應(yīng)。其一，從中長(zhǎng)線來(lái)看，土地供應(yīng)的減少，勢(shì)必導(dǎo)致地價(jià)抬高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本上升；其二，開(kāi)發(fā)商壓縮成本，工程偷工減料，從而造成建筑質(zhì)量低劣的負(fù)面效應(yīng)，不知5月12的汶川地震中的住房有否因?yàn)樾┰蚨顾?；其三，土地供?yīng)緊張無(wú)法完成原本計(jì)劃又加劇了供需矛盾；其四，提高建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)推高了房?jī)r(jià)，最終還是將成本轉(zhuǎn)嫁到買(mǎi)房人頭上。

對(duì)此，清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所博士后張金華分析，供給方面現(xiàn)在很多政策是從結(jié)構(gòu)調(diào)整上去調(diào)控，除了會(huì)有地方政府阻力外，由于市場(chǎng)中的真實(shí)消費(fèi)需要仍很旺盛，實(shí)際效果不會(huì)明顯。在打擊和抑制投機(jī)性需求方面，征收個(gè)人所得稅、五年內(nèi)轉(zhuǎn)讓收受營(yíng)業(yè)稅、調(diào)高按揭成數(shù)、加息等政策，專(zhuān)家認(rèn)為，一方面局限在了房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)導(dǎo)致成本被轉(zhuǎn)嫁，另一方面忽視了真實(shí)的消費(fèi)需求。可見(jiàn)：房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的任務(wù)還十分艱巨；房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序仍需進(jìn)一步規(guī)范。各項(xiàng)政策的效果還有待時(shí)日顯現(xiàn)，更完善的措施期待國(guó)家來(lái)提出并得到實(shí)現(xiàn)。

參考數(shù)據(jù)與部分資料來(lái)源：《2006年中國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策效果如何》http://

第四篇：財(cái)政專(zhuān)戶對(duì)宏觀調(diào)控政策實(shí)施及商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)的影響分析

近年來(lái)，隨著地方財(cái)力的增長(zhǎng)，財(cái)政部門(mén)設(shè)立了用途不

一、種類(lèi)繁多的財(cái)政專(zhuān)戶，財(cái)政專(zhuān)戶資金規(guī)模逐漸增大，財(cái)政資金體外循環(huán)嚴(yán)重，既影響國(guó)家宏觀調(diào)控政策的有效實(shí)施和國(guó)庫(kù)單一賬戶改革，也容易引發(fā)商業(yè)銀行間的不良競(jìng)爭(zhēng)。

一、造成的影響

（一）對(duì)國(guó)家宏觀調(diào)控和貨幣政策形成干擾

國(guó)庫(kù)庫(kù)存資金是一種動(dòng)態(tài)貨幣，它的變動(dòng)直接影響貨幣政策的執(zhí)行效果。大規(guī)模的財(cái)政資金游離于國(guó)庫(kù)外，分散在銀行的財(cái)政專(zhuān)戶，變相地增加了人民銀行向社會(huì)投放的基礎(chǔ)貨幣。同時(shí)，財(cái)政專(zhuān)戶資金的支出規(guī)模和使用范圍與國(guó)庫(kù)庫(kù)存資金的支出規(guī)模和使用范圍相比隨意性較強(qiáng)，對(duì)貨幣政策的調(diào)控效果有一定程度的影響。通過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，國(guó)庫(kù)庫(kù)存資金年內(nèi)呈現(xiàn)上行移動(dòng)的倒“U”形波動(dòng)趨勢(shì)，在三季度達(dá)到峰頂，年底財(cái)政部門(mén)向?qū)艏袚芸?，?dǎo)致庫(kù)存驟然下降?！柏?cái)政庫(kù)款隨機(jī)變化”是貨幣政策制定和執(zhí)行的一個(gè)重要外生因素，國(guó)庫(kù)現(xiàn)金流的異常波動(dòng)，增加了貨幣政策調(diào)控的難度。

（二）增加了政府預(yù)算執(zhí)行的監(jiān)督難度

財(cái)政專(zhuān)戶資金長(zhǎng)期、大量存在商業(yè)銀行，脫離了國(guó)庫(kù)的監(jiān)管范圍，不符合國(guó)庫(kù)單一賬戶的要求。國(guó)庫(kù)資金通過(guò)撥付轉(zhuǎn)入商業(yè)銀行財(cái)政專(zhuān)戶沉淀，再依據(jù)財(cái)政資金調(diào)撥憑證不定時(shí)逐筆流向各用款單位或勞務(wù)供應(yīng)商，資金停留時(shí)間長(zhǎng)，金額大，形成了商業(yè)銀行“第二國(guó)庫(kù)”，造成了國(guó)庫(kù)資金的體外循環(huán)。

（三）阻礙了國(guó)庫(kù)單一賬戶的改革

國(guó)庫(kù)單一賬戶要求所有的財(cái)政收入都要直接納入人民銀行國(guó)庫(kù)單一賬戶，所有的財(cái)政支出只能在實(shí)際支付行為發(fā)生時(shí)，才從國(guó)庫(kù)庫(kù)存賬戶撥付出來(lái)。但目前財(cái)政專(zhuān)戶資金大量存放在商業(yè)銀行、信用社，游離于國(guó)庫(kù)之外，導(dǎo)致這部分財(cái)政資金在收支上都無(wú)法做到國(guó)庫(kù)集中管理，不利于國(guó)庫(kù)單一賬戶改革的穩(wěn)步推進(jìn)。

（四）巨額財(cái)政專(zhuān)戶存款容易引發(fā)商業(yè)銀行間的不良競(jìng)爭(zhēng)

財(cái)政存款具有金額大、穩(wěn)定性強(qiáng)、成本較低的特性，因此成為各個(gè)商業(yè)銀行關(guān)注的重點(diǎn)。各商業(yè)銀行從經(jīng)營(yíng)利益出發(fā)，使用提高利率等方式，搶開(kāi)各類(lèi)財(cái)政專(zhuān)戶，以此達(dá)到沉淀賬戶資金，完成存款任務(wù)的目的。這種做法既增加了銀行的經(jīng)營(yíng)成本，又易引起銀行間的無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)。

二、措施建議

（一）嚴(yán)格財(cái)政專(zhuān)戶的管理

一是加強(qiáng)對(duì)財(cái)政專(zhuān)戶的開(kāi)戶管理。在開(kāi)立財(cái)政資金專(zhuān)戶時(shí)，首先要由國(guó)庫(kù)部門(mén)先行審核，再由會(huì)計(jì)部門(mén)審批開(kāi)戶，對(duì)增設(shè)的財(cái)政資金專(zhuān)用賬戶嚴(yán)格審核，凡不符合開(kāi)戶條件的專(zhuān)戶，一律不予核準(zhǔn)，對(duì)屬同一性質(zhì)或相似性質(zhì)的財(cái)政資金不再開(kāi)設(shè)專(zhuān)戶，形成內(nèi)部管理合力，進(jìn)一步規(guī)范財(cái)政專(zhuān)戶的審核、審批程序；二是集中清理財(cái)政專(zhuān)戶。建議財(cái)政部門(mén)和人民銀行聯(lián)合，對(duì)財(cái)政資金專(zhuān)戶進(jìn)行一次徹底清理、歸并或撤銷(xiāo)。

（二）加強(qiáng)對(duì)財(cái)政專(zhuān)戶資金的監(jiān)管

應(yīng)進(jìn)一步完善相關(guān)法律法規(guī)，明確人民銀行對(duì)財(cái)政專(zhuān)戶資金的事中監(jiān)督職責(zé)，加強(qiáng)對(duì)財(cái)政專(zhuān)戶資金收支的監(jiān)管，嚴(yán)格核查預(yù)算收支憑證，杜絕將非財(cái)政專(zhuān)戶管理資金違規(guī)調(diào)入財(cái)政專(zhuān)戶；認(rèn)真審核財(cái)政專(zhuān)戶資金撥款，建立健全財(cái)政資金跟蹤機(jī)制，提高財(cái)政資金的使用效益。

（三）建立國(guó)庫(kù)單一賬戶制度，深化國(guó)庫(kù)集中收付改革

逐步取消財(cái)政專(zhuān)戶，努力實(shí)現(xiàn)對(duì)財(cái)政資金的統(tǒng)一收支、統(tǒng)一調(diào)度、統(tǒng)一管理，使人民銀行能全面掌握國(guó)庫(kù)現(xiàn)金流情況，避免國(guó)庫(kù)資金通過(guò)商業(yè)銀行直接注入金融市場(chǎng)而影響社會(huì)資金流量及資金供求狀況，從而減緩國(guó)庫(kù)現(xiàn)金運(yùn)作對(duì)人民銀行貨幣政策的沖擊；同時(shí)人民銀行也可以掌握完備的國(guó)庫(kù)余額的信息，有助其預(yù)測(cè)與維持穩(wěn)定的庫(kù)底資金，為國(guó)庫(kù)資金的管理發(fā)揮重要作用。

（四）盡快推進(jìn)地方國(guó)庫(kù)現(xiàn)金管理的開(kāi)展

盡快開(kāi)展地方國(guó)庫(kù)現(xiàn)金管理操作試點(diǎn)，為深化集中收付改革注入新的動(dòng)力。建立和完善現(xiàn)金管理配套制度，減少?lài)?guó)庫(kù)庫(kù)存波動(dòng)和不可預(yù)期性，有效提高預(yù)算資金的完整性和可控性，以滿足財(cái)政資金保值增值的要求，引導(dǎo)和促進(jìn)財(cái)政專(zhuān)戶資金主動(dòng)回流國(guó)庫(kù)。

In recent years, with the growth of local financial resources, financial department set up the use, various kinds of financial accounts, gradually increasing the scale of fiscal funds accounts, financial capital in vitro circulation is serious, is the impact of the national macro-control policy and effective implementation of the treasury single account reform, can easily lead to unhealthy competition among commercial banks.One, the impact of(a)the formation of national macroeconomic regulation and monetary policy interference Treasury stock funds is a dynamic currency, which changes a direct impact on the implementation of monetary policy.Massive fiscal funds free in to the national treasury, dispersed in the bank's financial accounts, disguised increase the people's Bank to the community put the base currency.At the same time, financial accounts for capital expenditure scale and scope of application and the treasury funds expenditure scale and scope of use compared to the optional sex is stronger, the regulation effect of monetary policy has a certain degree of influence.Through the survey found that treasury stock funds during the year present uplink mobile inverted “U” shape fluctuation trend, reached a peak in the third quarter, at the end of the financial sector to the accounts centralized funding, resulting in a sudden decline in inventory.“Fiscal treasury random change is monetary policy formulation and implementation of an important exogenous factors, abnormal fluctuations in the treasury cash flow, an increase of monetary policy to regulate and control the difficulty.(two)increase the difficulty of supervision of the implementation of the government budget Fiscal funds accounts for a long time, there are a large number of commercial banks, from the Treasury in the scope of regulation, do not meet the requirements of treasury single account.Treasury funds through allocated into the commercial bank financial accounts precipitation, and on the basis of the financial allocation of funds certificate from time to time transaction flows to the cash unit or labor suppliers,004km.cn 004km.cn funds to stay for a long time, a large amount of, forming a ”second commercial banks" Treasury, resulting in a treasury of extracorporeal circulation.(three)the reform of the treasury single account Treasury single account requires all financial revenues should be directly incorporated into the people's Bank of the treasury single account, all financial expenditures can only occur when the actual payment behavior, the treasury stock account from the treasury.But the fiscal special account funds large storage in commercial banks, credit cooperatives, free from the Treasury, in this part of the funds in the budget are unable to do so the treasury centralized management, is not conducive to the steady progress of the reform of treasury single account.(four)the huge fiscal accounts deposits easily lead to unhealthy competition among commercial banks Financial deposit has the characteristics of large amount, high stability and low cost, so it becomes the focus of attention of commercial banks.The commercial banks from business interests of increased interest rates, grab open all kinds of financial accounts, in order to achieve the precipitation funds in the account, to complete the task of deposit.This approach not only increases the operating costs of banks, but also easily lead to disorderly competition among banks.Two, measures and suggestions(a)strict financial accounts management One is to strengthen the management of financial accounts and accounts.At the time of opening of financial accounts, first of all to by the Treasury Department of the first audit, by accounting department for examination and approval to open an account, to additional fiscal funds dedicated account audit strictly, who do not meet the conditions for opening a new account accounts, shall not be approved, of is of the same nature or similar nature of fiscal funds no longer accounts opened, the formation of internal management efforts to further standardize the financial accounts of the examination and approval procedures;the second is focused on cleaning up the financial accounts.The financial department of the people's Bank and suggestions combined, the financial capital account for a thorough cleaning, merge or revocation.(two)to strengthen the supervision of the financial accounts of funds We should further improve relevant laws and regulations, the people's Bank of clear of fiscal special account funds oversight responsibilities, strengthen supervision of the financial accounts of revenue and expenditure of funds, strict verification of budget revenue and expenditure vouchers, put an end to the non financial accounts management funds transferred to the financial accounts of violation;004km.cn 004km.cn carefully examine the financial accounts of the fund appropriation, establish a sound financial tracking mechanism, improve the efficiency in the use of fiscal funds.(three)the establishment of the treasury single account system, deepen the reform of national treasury centralized payment Phasing out financial accounts, and strive to achieve the financial capital of the unified revenue and expenditure, unified scheduling, unified management, so the people's Bank of China can fully grasp the treasury cash flow, avoid treasury funds through commercial banks directly into the financial markets and the impact of social capital flows and capital supply and demand of, is to reduce the impact on the people's Bank of China monetary policy operation of treasury cash.At the same time, the people's bank can also master the complete Treasury balances the information, help to predict and maintain stable reservoir bottom funds, treasury funds management play an important role.(four)to promote the development of local treasury cash management as soon as possible The local treasury cash management operations to carry out pilot projects as soon as possible, in order to deepen the centralized payment reform new impetus.Establishment and improve cash management supporting system, reduce the treasury stock volatility and unpredictability, effectively improve the integrity and controllability of the budget funds, to meet the financial requirements of value-added value, to guide and promote fiscal special account funds initiative return to the Treasury.

第五篇：房地產(chǎn)業(yè)對(duì)我縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的影響情況分析

房地產(chǎn)業(yè)對(duì)我縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的影響情況分析

我縣地處珠三角和粵港澳大灣區(qū)最東端，可以說(shuō)是“大灣區(qū)之角”，具有較大的發(fā)展空間潛力，要立足功能定位提升縣城品質(zhì)和能級(jí)，發(fā)展壯大縣城經(jīng)濟(jì)，加快推動(dòng)縣城提質(zhì)擴(kuò)容，房地產(chǎn)行業(yè)的地位顯得尤為重要。房地產(chǎn)業(yè)既是我縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要支柱產(chǎn)業(yè)，也是我縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展的增長(zhǎng)極、財(cái)政增收的動(dòng)力源，它在改善居民居住條件、繁榮城市產(chǎn)業(yè)、擴(kuò)大城市就業(yè)，提升城市形象等方面發(fā)揮著巨大作用。

一、我縣房地產(chǎn)業(yè)基本情況

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資銷(xiāo)售情況

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況：隨著我縣交通等基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，區(qū)域價(jià)值不斷上升，開(kāi)發(fā)商拿地積極性逐步增強(qiáng)，市場(chǎng)熱度逐步走高，我縣開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目不斷增多。2017年，我縣房地產(chǎn)立項(xiàng)宗數(shù)為50宗，總投資223.4億元，比2014年增長(zhǎng)61.1%。2018年，我縣房地產(chǎn)立項(xiàng)宗數(shù)為56宗，總投資285.2億元，比2017年增長(zhǎng)21.7%。

2、房地產(chǎn)銷(xiāo)售情況：2019年1月至9月，我縣固定資產(chǎn)投資235億元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資133億元，占固定資產(chǎn)投資57%。商品房今年1月-9月共簽約10811套商品房，面積99.5萬(wàn)㎡，總額94.26億元，均價(jià)9474元/㎡，同比去年同期分別套數(shù)下降5.3%、面積下降9.1%、總額下降4.3%、均價(jià)增長(zhǎng)5.2%。其中，普通住宅面積49萬(wàn)㎡，共4012套，均價(jià)6948元/㎡，總額340238.91萬(wàn)元；旅游產(chǎn)品面積43.8

萬(wàn)㎡，共5814套，均價(jià)12258元/㎡，總額53.68億元；商業(yè)、辦公樓面積6.5萬(wàn)㎡，共978套，均價(jià)9968元/㎡,總額6.46億元。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目主要集中在平山、白花、稔山、巽寮這4個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，較好的鎮(zhèn)。

（二）我縣房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)

(一)項(xiàng)目立項(xiàng)的宗數(shù)和總投資呈逐年增長(zhǎng)趨勢(shì)。

2014年到2018年匯總數(shù)據(jù)分別為：2014年24宗、86.9億元；2015年33宗、70.4億元；2016年36宗、198.5億元；2017年50宗、223.4億元；2018年56宗、285.2億元。

(二）占固定資產(chǎn)投資比重不斷增大。

房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重從2014年的36.8%增長(zhǎng)到2018年的52.2%，增長(zhǎng)了15.4個(gè)百分點(diǎn)，特別是2019年，房地產(chǎn)投資增幅較大，占固定資產(chǎn)的比重從1-2月的47.7%增長(zhǎng)到1-6月的56.7%，增長(zhǎng)了9個(gè)百分點(diǎn)，從全縣投資的構(gòu)成來(lái)看，房地產(chǎn)是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要?jiǎng)恿Α?/p>

（三）占GDP比重不斷提高。

房地產(chǎn)占GDP的比重從2014年的18.4%增長(zhǎng)到2018年的23.6%，增長(zhǎng)了5.2個(gè)百分點(diǎn)。全縣2019年1月至9月商品房共簽約10811套，銷(xiāo)售面積99.5萬(wàn)平方米，總額94.26億元，對(duì)縣級(jí)稅收有非常大的拉動(dòng)作用，房地產(chǎn)業(yè)是我縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。

二、我縣房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的存在問(wèn)題

（一）我縣財(cái)政對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)依賴(lài)性較強(qiáng)，加大了我縣財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)。

從近幾年房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅收和非稅收收入入庫(kù)情況分析，房地產(chǎn)業(yè)稅收占稅收總收入的比重逐年提高，房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅收收入和非稅收收入對(duì)地方財(cái)政的影響越來(lái)越大，而房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)國(guó)家政策調(diào)控較為敏感，且容易滋生投機(jī)，其市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)也較大。如我縣財(cái)政對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)依賴(lài)性過(guò)強(qiáng)，勢(shì)必影響我縣財(cái)政收入穩(wěn)步增長(zhǎng)。

2018年房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)稅收累計(jì)84632萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)40.8%，占全年地方財(cái)政收入的比重16.9%。

（二）銀行信貸資金過(guò)于集中，金融風(fēng)險(xiǎn)加大。

隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，商業(yè)性金融機(jī)構(gòu)貸款加速向房地產(chǎn)業(yè)集中，房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)貸款大幅增長(zhǎng)。信貸資金迅速向房地產(chǎn)業(yè)集中，必然帶來(lái)信貸資金風(fēng)險(xiǎn)的集中，隨著國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策的傳導(dǎo)效應(yīng)顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)對(duì)銀行信貸的影響巨大，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)出險(xiǎn)大幅下滑，則會(huì)對(duì)我縣金融穩(wěn)定造成災(zāi)難性的影響。

（三）單一行業(yè)投資過(guò)大，容易導(dǎo)致行業(yè)結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重從2014年的36.8%增長(zhǎng)到2018年的52.2%，增長(zhǎng)了15.4個(gè)百分點(diǎn)，特別是2019年，房地產(chǎn)投資增幅較大，占固定資產(chǎn)的比重從1-2月的47.7%增長(zhǎng)到1-6月的56.7%，增長(zhǎng)了9個(gè)百分點(diǎn)，開(kāi)發(fā)投資額占全縣固定資產(chǎn)投資的比重接近57%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資過(guò)快增長(zhǎng)，資金過(guò)度流向房地產(chǎn)領(lǐng)域，必然擠占其他行業(yè)的投資，形成結(jié)構(gòu)性矛盾，不利于經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)協(xié)調(diào)發(fā)展，也有悖于當(dāng)前國(guó)家宏觀調(diào)控政策目標(biāo)。

三、意見(jiàn)建議

（一）發(fā)掘新的財(cái)政收入增長(zhǎng)點(diǎn)，逐步弱化地方財(cái)政對(duì)房地產(chǎn)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的過(guò)分依賴(lài)。

應(yīng)科學(xué)分析經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)、宏觀調(diào)控政策與財(cái)政收入變化的關(guān)系，努力發(fā)揮財(cái)政在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的促進(jìn)作用，綜合運(yùn)用財(cái)政貼息、財(cái)政補(bǔ)助、稅收減免等手段，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，改變主要依靠固定資產(chǎn)投資、特別是依靠房地產(chǎn)投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的方式。通過(guò)密切關(guān)注重點(diǎn)稅源變化，抓住收入增長(zhǎng)點(diǎn)和重點(diǎn)財(cái)源，多角度、多層次探討加強(qiáng)地方財(cái)源發(fā)展的思路方法，圍繞產(chǎn)業(yè)、港口、城市建設(shè)，進(jìn)一步發(fā)掘和培育新的收入增長(zhǎng)點(diǎn)，逐步弱化地方財(cái)政對(duì)房地產(chǎn)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的依賴(lài)程度，保持財(cái)政收入的持續(xù)、穩(wěn)定增長(zhǎng)。

（二）增加供給，改善供需關(guān)系，調(diào)整住房供求結(jié)構(gòu)。

增加供給，改善供需關(guān)系，調(diào)整住房供求結(jié)構(gòu)。根據(jù)我縣的實(shí)際需要來(lái)看，我縣大多數(shù)住房消費(fèi)者的收入水平低，購(gòu)房能力有限，需要的是低成本，低價(jià)格的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房，建議增加低成本的住房供給量，適當(dāng)減少中高檔住宅的建造。

（三）建立和完善住房社會(huì)保障制度。

首先要規(guī)范房地產(chǎn)建設(shè)住房結(jié)構(gòu)

比例，盡可能增加中、小面積的商品房供給量;

其次政府應(yīng)實(shí)施提高城鄉(xiāng)居民收入，建立和完善社會(huì)保障的政策，幫助社會(huì)公眾提

高有購(gòu)買(mǎi)力的住房需求，通過(guò)擴(kuò)大有購(gòu)買(mǎi)力的需求，使房地產(chǎn)業(yè)

步入良性發(fā)展的軌道。

（四）加強(qiáng)金融監(jiān)控，保障金融安全。

銀行的金融安全及房地產(chǎn)業(yè)的金融安全已經(jīng)成為對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)安全有重大影響的因素。我縣應(yīng)該盡快解決目前房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)過(guò)度集中于銀行的局面，使風(fēng)險(xiǎn)分散在各個(gè)部門(mén)，降低銀行承擔(dān)的貸款風(fēng)險(xiǎn)，保證房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

（五）加大經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)節(jié)，積極引導(dǎo)旅游、商業(yè)服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提高第三產(chǎn)業(yè)稅收份額。

第三產(chǎn)業(yè)地方稅收含量高，把第三產(chǎn)業(yè)培植為地方稅收的主體稅源，促進(jìn)地方稅收持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)。我縣濱海旅游資源豐富，隨著居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級(jí)和政府對(duì)旅游業(yè)的支持，旅游業(yè)將在我縣有較大的發(fā)展空間，政府應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，開(kāi)發(fā)探索一些具有可持續(xù)發(fā)展的旅游項(xiàng)目，帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，降低地方財(cái)政對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴(lài)程度。

（六）有效調(diào)控土地供應(yīng)數(shù)量和比例。

政府部門(mén)不能僅依靠高價(jià)賣(mài)地求得暫時(shí)發(fā)展，要樹(shù)立科學(xué)發(fā)展觀念，認(rèn)真解決經(jīng)濟(jì)發(fā)展深層次問(wèn)題，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)健康、快速發(fā)展。只有經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展，人民收入不斷增長(zhǎng)，住房市場(chǎng)才可能消除泡沫，才能真正做到可持續(xù)發(fā)展，財(cái)政收入良性增收。

（七）優(yōu)化環(huán)境，實(shí)現(xiàn)雙贏。

政府部門(mén)要全力支持、服務(wù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，保護(hù)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的合法權(quán)益，盡快落實(shí)中央關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)政策，不斷加大城市配套設(shè)施建設(shè)力度，不斷優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境，著力構(gòu)建公開(kāi)、公平、公正的房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行秩序；各房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也要抓住目前國(guó)家房產(chǎn)政策調(diào)整的機(jī)遇，建立科學(xué)發(fā)展理念，嚴(yán)格依照法規(guī)，不斷規(guī)范自身經(jīng)營(yíng)行為，做大規(guī)模、做優(yōu)生態(tài)、做好物業(yè)、做實(shí)價(jià)位、做高品質(zhì)，為經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展作出貢獻(xiàn)。

課題組成員：

組

長(zhǎng)：**（局黨組成員、副局長(zhǎng)）

副組長(zhǎng)：**（投資股負(fù)責(zé)人）

組

員：第四黨小組全體成員

2019年12月