特發(fā)信息港一期項目可行性研究報告

一

項目概況

（一）項目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容項目擬建設(shè)三棟物業(yè)，A棟為高科技廠房，B棟為科研辦公樓（寫字樓），C棟為配套后勤辦公用房及食堂。

表：項目用地規(guī)劃指標(biāo)項目名稱

宗地項目地塊編號

T305-0019用地性質(zhì)

工業(yè)用地總用地面積（m2）

25,563.3建筑容積率

2.56(包括原有建筑)建筑覆蓋率

≤35%總建筑面積（m2）

71,121.25計入容積率建筑面積（m2）

43,780.27其中：A樓（m2）

14,211.33B樓（m2）

26,616.75C樓（m2）

2,952.19不計容積率建筑面積（m2）

27,340.98其中：A樓架空層面積

1,558.14B樓架空層面積

1,171.91C樓半地下室面積

1,141.13地下室及架空層面積

23,469.82、地下室及架空層構(gòu)成2層車庫，擬配備520個車位；3、C樓中含有1,000㎡食堂，作為項目的配套。

（二）項目開發(fā)手續(xù)

及項目報批進(jìn)展根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地使用權(quán)出讓合同書》（深地合字（93）055號），1993年深圳市通訊工業(yè)公司取得項目用地使用權(quán)，土地使用年限為30年，從1993年4月19日至2023年4月18日止。1999年深圳市規(guī)劃國土局與深圳市通訊工業(yè)公司經(jīng)過協(xié)商，就深地合字（93）055號及協(xié)議書的有關(guān)條款進(jìn)行修改，深圳市規(guī)劃國土局同意T305-19地塊土地使用年限為50年，即從1993年4月19日至2043年4月18日。2002年，經(jīng)深圳市規(guī)劃與國土資源局同意，簽訂補充協(xié)議（2）,將項目用地的使用權(quán)變更為深圳市特發(fā)信息股份有限公司，其土地使用年期與原合同保持一致。

目前，公司已取得土地《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，其他有關(guān)手續(xù)正在辦理中。

（三）項目位置

深圳市南山科技園特發(fā)信息港一期項目地塊位于南山區(qū)科技園科豐路，屬于南山科技園中區(qū)；

（四）項目環(huán)境特發(fā)信息港整體形成了相對獨立的小園區(qū)，地勢北低南高。其中已建建

筑信息港大廈和廠房目前用于深圳市特發(fā)信息股份有限公司自用和對外出租；一期項目待建地塊共有A、B、C三個地塊，為本次可行性研究的對象，三個地塊均呈較為規(guī)則的長方形，地面平整，利于開發(fā)建設(shè)。

圖：項目地塊分布示意圖項目周邊及交通情況周邊環(huán)境：項目周邊多為舊工業(yè)廠房和住宅小區(qū)，物業(yè)檔次參差不齊，建設(shè)略顯雜亂。

微觀交通條件：項目微觀位置不夠理想，對外通達(dá)性較差，現(xiàn)狀僅南側(cè)的科豐路可直接與外部交通網(wǎng)銜接，北側(cè)的瓊宇路需經(jīng)科偉路實現(xiàn)與科苑路的連通，可達(dá)性受到一定制約；周邊交通條件：項目所處宏觀區(qū)位路網(wǎng)交通較為便利，項目位于科技園中區(qū)東部，南北方向從東到西依次為銅鼓路、科苑路、科技中三路、科技中二路、和科技中一路，東西方向從北到南依次為北環(huán)大道、高新中一路、高新中二路、高新中三路、高新中四路和深南大道。城市交通干道和園區(qū)生活干道在項目周邊交織成便捷的交通網(wǎng)。

（五）項目建設(shè)期項目2009年第2季度開始土方及前期工程，計劃于2011年1季度末完成竣工驗收，共約2年。

二

投資環(huán)境及房地產(chǎn)市場分析

（一）宏觀經(jīng)濟(jì)背景分析2008年深圳市地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）達(dá)7,806.54億元，在全國大中城市中排在上海、北京、廣州之后,位列第四，比上年增長12.1%，高于全國3.1個百分點，表現(xiàn)出了平穩(wěn)增長態(tài)勢，但較2007年的14.7%的增速有所放緩。

工業(yè)總體增速保持平穩(wěn)，其中電子信息行業(yè)增長尤為迅速。深圳市整體經(jīng)濟(jì)對外貿(mào)的依存度不高，目前只是階段性放緩，未來有較大的發(fā)展空間和良好契機。

隨著珠三角區(qū)域軌道交通的建設(shè)，深圳市區(qū)域城市地位將逐步提升，與香港的聯(lián)系將更加緊密，這將為企業(yè)發(fā)展提供契機，同時也將拓寬置業(yè)需求。

規(guī)劃在建的廣深莞香港鐵路，將擴充城市邊界，拉近深港距離，為深港一體化奠定基礎(chǔ)，提升城市置業(yè)人口的吸納能力，并為企業(yè)發(fā)展提供更加廣闊的空間。

（二）深圳市土地及寫字樓市場運行特征分析深圳市寫字樓市場運行特征分析如下：市場格局

深圳市特區(qū)內(nèi)辦公物業(yè)市場主要分布在羅湖蔡屋圍片區(qū)、福田中心區(qū)、中心西區(qū)、南山科技園片區(qū)四個區(qū)域。其中，福田中心區(qū)以高檔寫字樓為主，羅湖蔡屋圍片區(qū)為最早發(fā)展起來的商務(wù)區(qū)，以中高檔寫字樓為主；南山區(qū)科技園片區(qū)檔次不一，多以廠房式辦公樓為主；中心西區(qū)在逐步成熟，以中低檔寫字樓為主，主要為沿深南路的乙級寫字樓和車公廟工業(yè)區(qū)內(nèi)廠房改建的辦公和商務(wù)公寓；羅湖區(qū)的人民南片區(qū)也有中低檔寫字樓和商務(wù)公寓分布。

供給市場分析

深圳寫字樓市場已由2006-2007年上半年的“高供給、量價齊升”轉(zhuǎn)向2008年的“高供給、量價齊跌”的態(tài)勢，自2007年下半年以來在宏觀調(diào)控、國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡化等因素的影響下，投資性客戶的膨脹性需求萎縮，寫字樓銷售價格也有所回落，銷售速度減緩；

（三）區(qū)域市場分析項目位于南山科技園中區(qū)，擬建科研辦公及高科技廠房，其中高科技廠房主要用于檢測和科研，非生產(chǎn)車間，屬于生產(chǎn)型辦公，兩種物業(yè)類型的使用功能主要為辦公，故區(qū)域市場分析將主要對科技園的辦公物業(yè)市場進(jìn)行研究。

1、區(qū)域概況整體概述南山科技園區(qū)總占地面積11.5平方公里，其中規(guī)劃工業(yè)用地2.8平方公里，生活配套及其他用地5.4平方公里。

目前，科技園區(qū)已開發(fā)建成的土地面積6.5平方公里，劃而未建的土地面積1.3平方公里，未劃未建的空地3.7平方公里。園區(qū)按照地域和產(chǎn)業(yè)不同分為北區(qū)、中區(qū)和南區(qū)。

北區(qū)：面積為5.23平方公里，規(guī)劃該區(qū)工業(yè)用地以安置大型生產(chǎn)型高新技術(shù)企業(yè)為主，該區(qū)東片則安排生活居住與綜合服務(wù)功能地塊。

中區(qū)：中區(qū)為3.71平方公里，已逐漸發(fā)展成為以新材料、計算機、生物醫(yī)藥工程為主的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。未來將保留科技工業(yè)園原有的用地格局，重點在于改造一部分傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，提高高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的用地比例。

南區(qū)：南區(qū)為2.57平方公里，是未來重點發(fā)展電子信息產(chǎn)業(yè)的區(qū)域，也是全區(qū)的管理、會展、金融等綜合功能服務(wù)中心，包括深圳大學(xué)、南區(qū)北片及后海路以南的南區(qū)南片三部分。

中區(qū)現(xiàn)狀分析項目所屬的科技園中區(qū)是整個科技園地形最為起伏的區(qū)域，相比南區(qū)和北區(qū)，中區(qū)的物業(yè)分布較為混亂，新舊物業(yè)混雜建設(shè)，大量陳舊的工業(yè)物業(yè)和住宅物業(yè)在一定程度上降低了中區(qū)的整體形象。

雖然中區(qū)現(xiàn)狀建筑略顯凌亂，但基于其后續(xù)發(fā)展優(yōu)勢和自身的區(qū)位、交通等優(yōu)勢，在產(chǎn)業(yè)發(fā)展的帶動下，區(qū)內(nèi)物業(yè)價值將具備一定上升空間：后續(xù)發(fā)展優(yōu)勢中區(qū)內(nèi)預(yù)留了大量政府備用地，為其未來發(fā)展提供了更為廣闊的空間。

區(qū)位優(yōu)勢

中區(qū)地處南山區(qū)中部，與南山中心區(qū)和寶安中心區(qū)都比較接近，受土地開發(fā)聯(lián)動因素的影響，升值潛力大，有利于土地開發(fā)。

交通優(yōu)勢

中區(qū)邊緣既有以貨運為主的交通性干道通過，又有以客運為主的生活性城市干道和客貨兩用的交通性干道通過，這樣不僅有利于工業(yè)區(qū)的發(fā)展和建設(shè)，又有利于高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)配套區(qū)的開拓和發(fā)展。

產(chǎn)業(yè)聯(lián)動優(yōu)勢

由于地處市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)中部，在拓展自身的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的同時，又可與園區(qū)的其它組成部分形成互補的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，以謀求進(jìn)一步發(fā)展。

政策優(yōu)勢

中區(qū)從屬于市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，同樣享受相關(guān)的政策優(yōu)惠。

環(huán)境優(yōu)勢

中區(qū)被大面積的荔枝林和其他綠化所覆蓋，總體自然環(huán)境較好。因此在開發(fā)過程可以充分利用這些自然資源。

2、辦公及工業(yè)物業(yè)市場供給特征高新科技園區(qū)成立于1996年，經(jīng)過十幾年的發(fā)展，已較為成熟，園區(qū)內(nèi)聚集了眾多國內(nèi)外知名的高新技術(shù)企業(yè)，園區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和知名企業(yè)的進(jìn)駐大大帶動了區(qū)內(nèi)辦公及物業(yè)市場的發(fā)展，同時也刺激了園區(qū)辦公及工業(yè)物業(yè)的供給。

南區(qū)：是科技園區(qū)辦公樓和高科技廠房主要集中區(qū)域，多為大型企業(yè)自行興建，樓宇素質(zhì)較高。

目前，園區(qū)辦公樓主要集中在南區(qū)，多為大型企業(yè)自行組織興建，部分單元用于出租，代表性物業(yè)有聯(lián)想大廈、飛亞達(dá)大廈、創(chuàng)維大廈和TCL大廈等，樓宇素質(zhì)普遍較高，90%以上辦公樓配備有中央空調(diào)及其他智能系統(tǒng)。同時，南區(qū)還是高科技廠房的集中地，主要為高新產(chǎn)業(yè)辦組織興建。

中區(qū)：辦公樓供應(yīng)相對較少，工業(yè)物業(yè)形象參差不齊，市場需求促使住宅和普通廠房紛紛改造，成為市場補充者。

中區(qū)目前辦公樓供應(yīng)較少，整體形象較好的主要有研祥科技大廈、科技工業(yè)園大廈和科技生物谷，其中，科技工業(yè)園大廈所屬于科技園總公司，是中區(qū)標(biāo)志性建筑物；科技生物谷于

2008年竣工招商，目前企業(yè)入駐情況較為理想。中區(qū)在建辦公物業(yè)科技園總公司新建辦公大廈，目前外立面裝修已完成，預(yù)計2009年內(nèi)出租，將是本年中區(qū)寫字樓市場主要供應(yīng)者。另外，軟件大廈也在建設(shè)，目前尚未封頂。

由于中區(qū)辦公物業(yè)較少，市場供不應(yīng)求，周邊樓盤存在住宅改辦公的情況，其中最為典型的即為深南花園，建設(shè)于上世紀(jì)90年代，外表較為陳舊，目前約60%出租為辦公使用，其中裙樓部分能夠用于公司注冊。

工業(yè)物業(yè)方面，中區(qū)的高科技廠房和普通廠房的形象和檔次參差不齊，新舊物業(yè)

混雜。其中高科技廠房主要有生產(chǎn)力大樓和軟件園一、二期，軟硬件設(shè)施相對較好；普通廠房普遍較為陳舊，在市場辦公樓和高科技廠房數(shù)量不多的情況下，普通廠房有些自發(fā)進(jìn)行改造，分割成小面積單元用于出租。

總的說來，中區(qū)辦公及工業(yè)物業(yè)供應(yīng)量有不斷上升的趨勢，以往物業(yè)供不應(yīng)求的趨勢將得到有效緩解，這也導(dǎo)致本項目將面臨更為激烈的市場競爭。

北區(qū)：多為獨立小型園區(qū)，內(nèi)部建設(shè)有辦公樓和高科技廠房等多種物業(yè)。

北區(qū)多分布小型園區(qū)，主要有清華（同方）信息港、長城計算機集團(tuán)和酷派信息港等，獨立成園的園區(qū)普遍建設(shè)有辦公樓和高科技廠房等多種物業(yè)，滿足企業(yè)自身辦公和生產(chǎn)需求的同時，對外進(jìn)行租賃。

需求特征科技園辦公物業(yè)市場需求堅挺，出租率普遍維持在較高水平。

深圳寫字樓市場受金融危機和樓市低迷影響，成交量和價格均有所下降?？萍紙@區(qū)辦公物業(yè)雖也出現(xiàn)少量企業(yè)退租的情況，但整體而言，需求仍然較為旺盛，這主要是由于進(jìn)駐科技園區(qū)的公司均為高科技產(chǎn)業(yè)企業(yè)，普遍具有自主創(chuàng)新的能力，故其抗擊風(fēng)險的能力較強，支撐了科技園辦公物業(yè)的市場需求。另據(jù)市場調(diào)研，目前園區(qū)辦公物業(yè)的出租情況普遍較為理想，其中表現(xiàn)最好的為性價比較高的高科技廠房和辦公樓。例如所調(diào)研的生產(chǎn)力大樓、清華（同方）信息

港綜合樓和科技生物谷等出租率均達(dá)到90%以上。

辦公物業(yè)租金水平依照南區(qū)、中區(qū)、北區(qū)依次下降，其中租金水平最高的南區(qū)達(dá)80-100元/m2·月。

科技園內(nèi)辦公物業(yè)因區(qū)域的不同形成了租金梯度，其中南區(qū)由于聚集眾多較高檔次辦公樓，故租金(全包)水平最高，為80-100元/m2·月，中區(qū)辦公樓的租金（全包）約為80元/m2·月左右，工業(yè)物業(yè)的租金約為50-70元/m2·月；北區(qū)因地理位置的原因，租金處于最低水平，約為50-60元/m2·月左右。

從辦公物業(yè)類型來看，辦公樓租金最高，高科技廠房和普通廠房次之。

從物業(yè)類型來看，科技園辦公物業(yè)主要分為辦公樓、高科技廠房和普通廠房，租金水平因其物業(yè)類型的不同而有所差別，辦公樓的租金最高，約80元/m2·月以上，高科技廠房的租金在50-70元/m2·月之間，普通廠房租金則為30-40元/m2·月。

強勁的市場需求對辦公物業(yè)的發(fā)展起到了有效的支撐作用，園區(qū)辦公物業(yè)的租金水平與2007年基本持平。

根據(jù)租金調(diào)研，在金融海嘯席卷全球的背景下，強勁的市場需求依然能夠支撐科技園區(qū)內(nèi)辦公物業(yè)的發(fā)展。目前市場的租金水平基本保持了2007年8月的水平，雖有少量物業(yè)租金出現(xiàn)小幅下跌，但大部分物業(yè)的租金與2007年基本持平或小幅上漲，表現(xiàn)出了較強的抗跌性。

市場未來趨勢科技園區(qū)未來辦公物業(yè)的新增供應(yīng)量較為有限，將繼續(xù)維持現(xiàn)狀，保持三級市場的活躍度。

2008年，南山科技園共成交6宗土地，主要集中在南區(qū)，均為工業(yè)用地，總面積約2.8萬平方米，均用于企業(yè)建設(shè)自用生產(chǎn)基地和辦公廠房等，預(yù)計將有少量物業(yè)用于對外出租?？傮w來看，科技園區(qū)內(nèi)的辦公物業(yè)未來新增供應(yīng)量較為有限，維持現(xiàn)狀的可能性較大，三級市場將繼續(xù)保持活躍。

受金融危機影響，未來市場對中低端、小面積隔間辦公物業(yè)產(chǎn)品需求將進(jìn)一步擴大。

在市場整體環(huán)境低迷的影響下，市場信心仍未完全恢復(fù)，投資者將逐步退出市場，辦公物業(yè)的需求將主要為自用。同時，受金融危機影響，部分企業(yè)的營業(yè)業(yè)績將受到一定沖擊，因此出于壓縮成本的考慮，預(yù)計未來市場對中低端、小面積隔間產(chǎn)品將更加青睞。

三

項目SWOT分析在項目本體和投資環(huán)境分析的基礎(chǔ)上進(jìn)行本項目的SWOT分析，為項目定位、發(fā)展評估、經(jīng)濟(jì)測算提供參考：優(yōu)勢（S）項目能夠形成獨立的小型園區(qū)；地塊現(xiàn)狀較為平整，利于開發(fā)建設(shè)；目位于科技園區(qū)內(nèi)，周邊已形成良好的工業(yè)聚集性；劣勢（W）項目地塊目前僅能通過科豐路直接與外部交通連接，通達(dá)性受到一定制約；項目所處區(qū)域位于科技園中區(qū)東部，微觀位置相對較偏，周邊環(huán)境欠佳，多為住宅和舊工業(yè)廠房。

機會（O）南山科技園是深圳發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的重點園區(qū)，隨著園區(qū)入駐企業(yè)的逐年增多，整個科技園的發(fā)展也較為迅速，這為項目的發(fā)展提供了良好的生存環(huán)境和廣闊的發(fā)展平臺；市場對科技園區(qū)辦公物業(yè)的需求仍保持旺盛，為項目發(fā)展提供了有效支撐；南山科技園區(qū)已形成便捷的交通網(wǎng)絡(luò)，對項目發(fā)展具有一定交通優(yōu)勢。

科技園區(qū)辦公物業(yè)未來新增供應(yīng)量較為有限，為項目發(fā)展提供了良好的機會。

威脅（T）金融危機對整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的沖擊仍然在影響市場信心，可能進(jìn)而影響企業(yè)的營運狀況，這對辦公物業(yè)的市場需求將產(chǎn)生一定威脅；科技園區(qū)現(xiàn)有辦公物業(yè)供應(yīng)量較大，三級租賃市場較為活躍，這給項目的發(fā)展帶來一定的競爭威脅。

綜上所述，項目具備發(fā)展辦公功能物業(yè)的優(yōu)勢和機會，雖然自身存在一定劣勢，且面臨一定市場威脅，但從發(fā)展前景來看，機會大于挑戰(zhàn)。

四

項目定位及發(fā)展評估（一）項目定位產(chǎn)品定位基于市場分析和項目SWOT分析，判定項目的產(chǎn)品定位，判定依據(jù)如下：A

本項目形成了相對獨立的小型園區(qū)；B

片區(qū)市場對辦公物業(yè)的需求較為旺盛，現(xiàn)有辦公物業(yè)出租情況良好；C

獨立小型園區(qū)普遍建設(shè)有辦公樓和高科技廠房等多種物業(yè)類型；D

片區(qū)未來新增辦公及工業(yè)物業(yè)較為有限，市場將主要是存量物業(yè)競爭。

判定結(jié)論：A

項目應(yīng)順應(yīng)市場發(fā)展，以建設(shè)辦公物業(yè)為主；B

項目作為獨立的小型園區(qū)，應(yīng)建設(shè)多種物業(yè)類型，滿足自身發(fā)展需求的同時，也可降低市場風(fēng)險；C

完善項目的相關(guān)配套，增強市場競爭力。

項目產(chǎn)品定位擬為：A地塊建設(shè)一棟8層高科技廠房；B地塊建設(shè)一棟18層的科研辦公樓，定位中端；C地塊建設(shè)一棟包括高科技廠房和員工食堂的3層建筑。

基于上文分析，認(rèn)為項目產(chǎn)品定位符合市場需求，具有良好的發(fā)展前景。

客戶定位根據(jù)項目已建建筑和中區(qū)辦公物業(yè)整體客戶情況，判定本項目的客戶定位為：核心客戶—電子信息、生物醫(yī)藥、科技類企業(yè)；重要客戶—軟件、機電一體化類公司；偶得客戶—咨詢服務(wù)類企業(yè)。

價格定位項目為待建物業(yè)，建成后出租經(jīng)營，目前周邊同類物業(yè)三級市場租賃較為活躍，在市場上有可供參照的出租案例，故我們采用市場比較法來確定本項目的客觀租金水平。

基本原理

根據(jù)市場比較法的替代原理，選擇與估價對象處于同一供需圈內(nèi)的物業(yè)作為比較案例，結(jié)合本估價對象的現(xiàn)狀，經(jīng)過交易情況修正、市場狀況調(diào)整和房地產(chǎn)狀況的修正，調(diào)整確定一個客觀的租金水平。

市場案例根據(jù)市場調(diào)查，科技園區(qū)辦公物業(yè)的租金與2007年基本持平，中區(qū)的辦公樓目前租金約為80元/㎡·月左右，近年新建設(shè)的高科技廠房租金為70元/㎡·月左右，出租情況普遍較為理想。我們選取以下市場案例作為本項目的比較案例：表：項目周邊辦公物業(yè)基本情況表物業(yè)名稱

物業(yè)類型

入駐時間

租金(全包)科技工業(yè)園大廈

辦公樓

90年代

80元/平方米

月科技生物谷

辦公樓

2008年

83元/平方米

月軟件園

高科技廠房

2005年

70元/

平方米

月(無中央空調(diào))生產(chǎn)力大廈

高科技廠房

2006年

76元/平方米

月清華信息港綜合樓

辦公樓

2003年

65元/平方米

月租金確定結(jié)合周邊物業(yè)交易案例，運用市場比較法求取租金，并充分考慮現(xiàn)有市場狀況和未來市場發(fā)展的不確定性，采取保守原則，不考慮市場營銷、產(chǎn)品創(chuàng)新、價格增長等方面的溢價因素。

考慮本項目地理位置相對較偏，且不具備較好的通達(dá)性，也不配備中央空調(diào)，故依照保守原則，最終確定科研辦公樓的租金為65元/㎡·月，高科技廠房租金為55元/㎡·月。租金增長方面根據(jù)市場調(diào)研，目前辦公物業(yè)的出租一般3年起租，合同期內(nèi)租金不變，合同期滿后根據(jù)市場情況定價；故本項目的租金增長也假定3年內(nèi)租金不變，3年后租金以每年3%的幅度增長。

另據(jù)市場調(diào)研，目前科技園區(qū)的車位租金普遍在250元/個·月以上，故確定本項目520個車位的租金為250元/個·月，不考慮價格增長。

經(jīng)營模式項目將采用出租方式經(jīng)營。

（二）項目發(fā)展設(shè)想評估意見通過項目以上分析，從長期來看，項目擬建設(shè)科研辦公樓和高科技廠房，符合科技園及市場未來發(fā)展趨勢，將具有較好的可實現(xiàn)性和良好的市場前景。

五

項目經(jīng)濟(jì)效益評價（一）項目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排項目共包括A、B、C三塊土地，計劃保持同步建設(shè)開發(fā)，現(xiàn)已于2009年2季度初開始土方及前期工程，計劃于2011年第1季度末完成竣工驗收，共約2年，項目預(yù)計將于2011年4月開始出租。

（二）投資估算與資金籌措1、總投資估算項目建設(shè)期總靜態(tài)投資19,406萬元。

構(gòu)成如下：投資估算表占總投資比例1序號項目名稱總額（萬元）

單價（元/m2）

占總投資比例1土地成本

28312,837398.8414.62%22前期工程費用

56980802.93%333建安

建安工程

***.172.64%4管理

管理費

52573.811.30%52不可預(yù)見費用

44061.8722.27%6求偶

其他費用

29029040.781.49%7建設(shè)期利息

368151.741.90%8公用設(shè)施基金

28039.3711.44%9合計

1194062728.58100100%①土地成本分兩部分：

深圳市通訊工業(yè)股份有限公司以1993年4月19日于市國土局簽訂的深地合字（93）055號和（93）056號《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地使用權(quán)出讓合同書》確定的編號為T305-19，T305-20地塊折價沖抵所欠深圳市特發(fā)信息股份有限公司債務(wù)，上述土地作價人民幣3,300萬元，其中T305-19地塊作價2,206萬元。公司一次付清地價款631萬元。因此得出土地成本共2837萬元。

②

前期工程費：前期工程費主要包括項目前期規(guī)劃、設(shè)計、勘測費用等，費用確定主要參考近期《深圳市建筑工程價格信息》和區(qū)域同類開發(fā)項目的實際情況。

③

建安工程費：包括基礎(chǔ)、主體、水電安裝、室外配套等，此項費用根據(jù)項目開發(fā)情況，結(jié)合工程施工進(jìn)度計劃投入。

④

管理費用：管理費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用，如管理人員工資、職工福利費、辦公費、差旅費、咨詢費、房地產(chǎn)稅等。按深圳市同類房地產(chǎn)項目的水平和本項目的具體情況，項目管理費按前述3項之和的3%計取。

⑤

不可預(yù)見費：不可預(yù)見費按前期工程費和建安工程費的3%計算。

⑥

其他費用：主要指工程監(jiān)理費、工程咨詢費、與政府建設(shè)管理部門發(fā)生的費用。⑦

財務(wù)費用：指為開發(fā)項目融資而發(fā)生的各項費用，主要為借款利息。

項目擬向銀行貸款共計6700萬元，分1次進(jìn)行借款，從2010年第2季度出現(xiàn)資金缺口即向銀行融資；未考慮不可預(yù)計因素，故依照保守原則，貸款利率按人民銀行現(xiàn)行3年貸款利率5.40%計算，建設(shè)期借款利息共計368萬元。

2、資金籌措建設(shè)期投資資金來源包括自有資金（募集資金）12706萬元和銀行融資6700萬元。

（三）租金收入測定1、租金收入估算項目科研辦公樓、高科技廠房和車位全部出租。計劃從2011年第2季度開始出租。根據(jù)科技園區(qū)內(nèi)同類物業(yè)運營的一般規(guī)律，假設(shè)科研辦公樓和高科技廠房的初始運營期為3年，初始出租率為70%，每年遞增10%，2014年進(jìn)入穩(wěn)定運營期后，出租率為95%；假定車位的初始運營期也為3年，初始出租率為40%，每年遞增10%，2014年進(jìn)入穩(wěn)定運營期后，出租率為70%。

C樓建設(shè)的1,000㎡食堂不計算收益根據(jù)上文價格定位，項目科研辦公樓和高科技廠房的租金價格分別為65元/m2·月和55元/m2·月，租金增長方式為前3年內(nèi)租金不變，3年后租金以每年3%的幅度增長。地下停車位租金價格為250元/個·月，不考慮價格增長。

表：項目租賃收入表物業(yè)類型物業(yè)類型

出租面積m22011年

2012年

2013年

2014年2015年2016年2017年2018年

2019年

2020年租賃收入(萬元)科研辦公樓

26,616.751,427.271,660.891,868.502,013.472,092.412,155.192,219.842,286.442,355.032,425.6820,548.72高科技廠房16,613.52746.75853.43960.111,043.861,075.171,107.431,140.651,174.871,210.121,246.4210,558.81地下車位52062.4078.0093.60109.20109.20109.20109.20109.20109.20109.20998.40合計

2,262.432,592.322,922.213,184.533,276.793,371.833,469.693,570.513,674.353,781.3031107.53注:由于項目2011年第二季度開始對外出租，表中的每年度跨度從當(dāng)年第二季度開始起至下年第一季度末止。

2、經(jīng)營稅金及附加測算出租稅金及附加：根據(jù)深圳市地稅局規(guī)定，深圳市物業(yè)出租的主要稅費為營業(yè)稅（出租收益的5%），教育費附加（營業(yè)稅的3%），城市建設(shè)維護(hù)稅（營業(yè)稅的7%），印花稅（出租收益的0.1%）、房產(chǎn)稅（租金收益的12%）。

3、出租營運成本根據(jù)深圳市地稅局的規(guī)定，出租運營物業(yè)的出租營運成本包括房屋租賃管理費（租金收益的1%），維修費用（建造成本的1.5%）、代理營銷費（租金收益的1.5%），管理費（租金收益的1.5%），租賃手續(xù)費（租金收益的2%）。

（四）項目利潤估算

1、考慮深圳市辦公類物業(yè)的收益率為8%，設(shè)定本項目凈轉(zhuǎn)售的折現(xiàn)率為8%；項目所有物業(yè)經(jīng)營方式均為出租，按照深圳市出租經(jīng)營物業(yè)的一般規(guī)律取其基準(zhǔn)收益率為8%；公司所得稅率為15%，項目所得稅率也為15%。

2、根據(jù)前述租金預(yù)測和條件，經(jīng)測算，項目動態(tài)回收期為12.16年。一般來說租賃性物業(yè)其回收期較長，但本項目的回收期高于深圳市租賃性辦公物業(yè)的平均回收期。

項目的財務(wù)凈現(xiàn)值為6,120.29萬元，財務(wù)內(nèi)部報酬率為12.16%，稅后投資收益率達(dá)到10.44%，大于基準(zhǔn)收益率，股本項目經(jīng)濟(jì)上具備可行性。

計算公式（五）項目盈虧平衡分析項目盈虧平衡點（臨界點），是指項目出租收入扣除相關(guān)稅費后與總投資相等的狀態(tài)。

在本項目開發(fā)成本等其它條件不變的情況，項目出租率達(dá)到71%時，項目可保本；在假定本項目開發(fā)成本及出租率等條件不變，項目科研辦公樓、高科技廠房與停車位的保本月租金價格分別為46元/平方米，39元/平方米和178元/個。

根據(jù)市場及項目定位分析，該項目的保本租金較易實現(xiàn)，由此可知，項目對出租收入的抗風(fēng)險能力較強。六可行性研究結(jié)論與建議（一）項目可行性研究結(jié)論項目建設(shè)后續(xù)資金有保證，項目建設(shè)資金通過自有資金、銀行融資可以保證項目建設(shè)的后續(xù)資金，而且自有資金占絕大部分項目具有良好的社會效益，項目的建設(shè)有利于改善區(qū)域環(huán)境，充分發(fā)掘區(qū)域價值，增加財政稅收，創(chuàng)造就業(yè)機會。

項目經(jīng)濟(jì)效益略高于行業(yè)平均水平，具備一定抗風(fēng)險能力；項目科研辦公樓和高科技廠房的物業(yè)建設(shè)符合市場發(fā)展需求，市場發(fā)展前景良好。

綜合評價項目整體具有可行性。

（二）項目風(fēng)險及防范建議

1、風(fēng)險

A

建筑工期及本體風(fēng)險項目開發(fā)期約2年左右，項目能否按照計劃順利完工并順利進(jìn)入市場，存在一定的不確定性，因此項目存在一定的建筑工期及本體風(fēng)險。

B

市場風(fēng)險項目位于南山科技園區(qū)內(nèi)，現(xiàn)有辦公物業(yè)的供應(yīng)量較大，而且很多普通廠房和住宅也改造成辦公用于出租，這將給項目帶來一定的市場競爭壓力。

同時，項目所處位置優(yōu)勢不明顯，本體交通也較為不便，這將加大項目品質(zhì)塑造的難度，市場接受度也受到考驗，存在一定的經(jīng)營風(fēng)險。

C

經(jīng)濟(jì)環(huán)境風(fēng)險在金融危機沖擊全球?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境下，市場信心和企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績均將受到一定影響，雖然，近期在政府強有力的救市政策中，房地產(chǎn)市場的信心有所恢復(fù)，但是，對于未來1-2年內(nèi)的經(jīng)濟(jì)形式仍然不容樂觀，可能影響到項目的收益預(yù)期。

2、風(fēng)險防范建議

A

抓住市場時機，適時并多渠道進(jìn)行項目的招商運作，確保項目建成后出租率；

B

根據(jù)項目資金運用情況進(jìn)行融資，保證資金充足；

C

按照計劃施工，施工期間嚴(yán)格控制開發(fā)成本；

D

隨時關(guān)注房地產(chǎn)政策動向，并及時采取必要的防范措施；

E

做好項目前期的市場調(diào)研和客戶需求調(diào)查；

F

打造高性價比產(chǎn)品，提高市場競爭力和抗風(fēng)險能力；

G

隨時關(guān)注主力客戶的需求，及時調(diào)整營銷策略。