在全市物業(yè)管理工作會議上的講話

今年以來，全市上下提倡少開大會、多干實事。召開這樣一個專項會議，就是因為這個會是不得不開的會，也是必須認(rèn)真貫徹落實的會。下面，我講三點意見：

一、提高認(rèn)識，切實增強(qiáng)責(zé)任感和緊迫感

物業(yè)管理是城市管理的一項重要內(nèi)容，是社會廣泛關(guān)注的熱點、焦點。我們必須站在提升全市居民幸福感、維護(hù)社會穩(wěn)定的高度，充分認(rèn)識物業(yè)管理工作的重要性。

（一）做好物業(yè)管理工作具有重要社會意義和經(jīng)濟(jì)意義。

第一，物業(yè)管理是現(xiàn)代城市管理的重要組成部分。完善和發(fā)展城市功能，維持城市的運轉(zhuǎn)，需要投入相應(yīng)的人力、物力、財力進(jìn)行管理。物業(yè)管理就是要建立與城市設(shè)施這一“硬環(huán)境”相適應(yīng)的管理服務(wù)“軟環(huán)境”。物業(yè)管理工作者實際上也是城市的管理者。第二，良好的物業(yè)服務(wù)關(guān)系是構(gòu)建和諧社會的一項重要內(nèi)容。物業(yè)管理好壞，業(yè)主是否滿意，直接影響到社區(qū)穩(wěn)定乃至整個社會的穩(wěn)定。作為社區(qū)管理和服務(wù)的主體，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提高人們居住質(zhì)量和生活質(zhì)量的同時，也承擔(dān)著居住區(qū)精神文明建設(shè)的重任。第三，發(fā)展物業(yè)管理是優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的重要手段。業(yè)主繳納與服務(wù)相對等的費用,物業(yè)行業(yè)、服務(wù)人員獲取勞動報酬，是合理調(diào)整社會財富再分配的重要手段。這是物業(yè)服務(wù)行業(yè)存在和發(fā)展最重要的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。我市物業(yè)管理吸納了大量企事業(yè)單位下崗分流人員、農(nóng)村剩余勞動力和部隊復(fù)轉(zhuǎn)軍人，這對緩解產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整中的就業(yè)壓力具有重要作用。第四，提升物業(yè)管理水平是促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康、快速發(fā)展的有力保障。作為房地產(chǎn)業(yè)的一個管理環(huán)節(jié)，物業(yè)管理對房地產(chǎn)保值、增值具有重大影響,抓好物業(yè)管理對于促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展具有重要作用。

（二）認(rèn)真剖析當(dāng)前物業(yè)管理中的不足。

第一，管理體制不順。主要體現(xiàn)在兩點：一是市、縣兩級住建局的物業(yè)管理職責(zé)不清晰，特別是在市區(qū)，市住建局參與或直接行使具體管理工作，真正在一線面對各類物業(yè)矛盾糾紛、掌握一手情況的區(qū)住建局，卻沒有真正發(fā)揮作用。二是個別縣（市、區(qū)）住建局，還沒有理順與規(guī)劃、城管、公安以及供水、供電、供熱、供氣等相關(guān)職能部門的關(guān)系，沒有形成協(xié)調(diào)聯(lián)動的物業(yè)管理機(jī)制，總是不能順暢、及時地解決物業(yè)問題。第二，物業(yè)行政管理力度不夠。一是管理力量不足，有的縣（市）甚至無專門機(jī)構(gòu)、無專業(yè)人員、無工作經(jīng)費。二是人員素質(zhì)不高，專業(yè)水平不夠，對物業(yè)相關(guān)政策、法規(guī)不熟悉、甚至不了解。三是對管理中存在的問題缺乏相應(yīng)的措施，沒有系統(tǒng)完善的制度和成熟的管理手段。第三，物業(yè)服務(wù)水平較低，服務(wù)行為不夠規(guī)范。從業(yè)人員很多是轉(zhuǎn)制、轉(zhuǎn)崗、轉(zhuǎn)業(yè)及農(nóng)村進(jìn)城務(wù)工人員，服務(wù)意識、專業(yè)技能還有待提高。物業(yè)企業(yè)管理還需加強(qiáng)。第四，物業(yè)服務(wù)缺乏市場競爭機(jī)制。全市95%以上的物業(yè)企業(yè)隸屬于開發(fā)公司，或與開發(fā)公司存在一定從屬關(guān)系,不能遵循市場規(guī)律，缺乏競爭意識、責(zé)任意識和獨立經(jīng)營能力，造成整個市場無法通過優(yōu)勝劣汰，實現(xiàn)社會資源的合理分配。第五，物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)低、收費率低是現(xiàn)階段制約物業(yè)行業(yè)發(fā)展的一個根源。目前物業(yè)服務(wù)收費還在執(zhí)行20XX年制定的標(biāo)準(zhǔn)，全市XX家物業(yè)服務(wù)企業(yè)有XX家虧損。虧損企業(yè)依靠減少人員和降低人工費來降低成本，或靠母公司的補(bǔ)貼維持生存。從而產(chǎn)生了服務(wù)人員素質(zhì)下降、服務(wù)質(zhì)量下滑、收費率降低的惡性循環(huán)。第六，老舊小區(qū)是物業(yè)管理的薄弱區(qū)域。老舊小區(qū)普遍存在規(guī)劃設(shè)計缺乏前瞻性，停車位、安全監(jiān)控等配套設(shè)施不齊全，沒有歸集維修資金或維修資金已基本用完等問題。同時，無物業(yè)管理的住宅小區(qū)基本由居委會代管，物業(yè)維護(hù)問題日益突出。第七，開發(fā)建設(shè)單位遺留問題形成大量的物業(yè)管理隱患。開發(fā)商不按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)配備物業(yè)管理設(shè)施，不按要求對公共部位進(jìn)行移交查驗、移交建設(shè)資料，在保修期內(nèi)不及時擔(dān)負(fù)維修責(zé)任等行為普遍存在。第八，業(yè)主物業(yè)服務(wù)消費理念不成熟，小區(qū)自治機(jī)構(gòu)不完善。一些業(yè)主還沒有建立

“買房是投資，住房是消費，產(chǎn)權(quán)歸己、維修自理”的觀念。同時，業(yè)主委員會的自律、溝通作用沒有充分發(fā)揮。

二、抓重點、解難題，推動全市物業(yè)管理出特色、上水平

物業(yè)管理工作是今年住建工作的重點和亮點。今年全市物業(yè)管理工作的思路是：以完善管理體制、提高服務(wù)水平為目標(biāo)，把“規(guī)范物業(yè)管理，創(chuàng)建宜居小區(qū)”活動作為抓手，理順各方主體關(guān)系，強(qiáng)化行政監(jiān)管。引入市場機(jī)制，做強(qiáng)物業(yè)企業(yè)?；饷?，破解難題，形成制度完善、管理規(guī)范、競爭有序的物業(yè)管理模式。主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)要確保實現(xiàn)兩個“100%”，即：新建小區(qū)專業(yè)物業(yè)覆蓋率100%，新建小區(qū)住宅專項維修資金繳存率100%。

（一）理順各方主體關(guān)系，建立健全物業(yè)管理體制。

只有體制理順了，才能從根本上破解物業(yè)發(fā)展的瓶頸，實現(xiàn)物業(yè)管理、服務(wù)和經(jīng)營的科學(xué)發(fā)展。第一，要理順市、縣兩級物業(yè)主管部門關(guān)系，完善物業(yè)行政管理機(jī)制。各縣（市、區(qū)）住建部門要抓緊向本級政府匯報，爭取支持，充分發(fā)揮法律、法規(guī)賦予的職能和作用，盡快理順與街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的物業(yè)監(jiān)管職能。要盡快完善物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，做到工作人員、辦公地點、辦公設(shè)施、辦公經(jīng)費、工作制度“五到位”。今年開始，XX市區(qū)物業(yè)管理的行政職能將依法下放到各區(qū)主管部門,請各區(qū)主管部門，將相關(guān)職權(quán)迅速下放到街道辦事處及社區(qū)居委會。今后，市住建局將主要行使對全市物業(yè)行業(yè)管理的行政監(jiān)管和業(yè)務(wù)指導(dǎo)，起督促、協(xié)調(diào)和服務(wù)作用；各縣（市、區(qū)）、特別是市區(qū)的XX要做好具體領(lǐng)導(dǎo)、組織協(xié)調(diào)和監(jiān)督管理工作。第二，要處理好住建局與物業(yè)管理相關(guān)部門的關(guān)系，形成齊抓共管的良好局面。各縣（市、區(qū)）住建局要增強(qiáng)大局意識，與規(guī)劃、城管、公安、環(huán)衛(wèi)以及供水、排水、供暖、供氣等單位加強(qiáng)聯(lián)系、交流與協(xié)作，按照各自職能，明確工作職責(zé)，形成各負(fù)其責(zé)、協(xié)同推進(jìn)的工作格局。第三，要處理好開發(fā)建設(shè)與后期管理的關(guān)系，解決開發(fā)建設(shè)的遺留問題。各縣（市、區(qū)）住建局或房管局要明確界定房產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理交接的各個節(jié)點，以及開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主等各方主體責(zé)任。要對小區(qū)配建物業(yè)管理用房、共用部位設(shè)施配套、公建配套情況，以及開發(fā)建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)檔案移交、維修資金歸集等情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，依法查處和糾正違規(guī)行為。開發(fā)建設(shè)單位必須設(shè)定開發(fā)住房保修期，在商品房銷售合同中載明并承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任。今年開始，全市將逐步試行保修金制度，由物業(yè)管理行政部門對房屋質(zhì)量保證金進(jìn)行監(jiān)管。

（二）規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費，加快建立“質(zhì)價相符”的物業(yè)服務(wù)長效機(jī)制。

市住建局協(xié)同物價部門，正在對物業(yè)服務(wù)收費項目和成本構(gòu)成進(jìn)行核算，制定新的《住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)和收費等級標(biāo)準(zhǔn)》，出臺與服務(wù)等級相適應(yīng)的政府指導(dǎo)價格。同時，請各縣（市、區(qū)）住建局進(jìn)一步規(guī)范企業(yè)行為，監(jiān)督引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照指導(dǎo)價格，明確服務(wù)項目，確定服務(wù)等級和收費標(biāo)準(zhǔn)，推行明碼標(biāo)價的公示收費制度。全市將進(jìn)一步推行

“服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化、收費公開化、質(zhì)價相符”的物業(yè)服務(wù)，杜絕多收費、少服務(wù)的侵害業(yè)主行為，和高級別服務(wù)、低級別收費的惡意競爭行為。

（三）強(qiáng)化整頓檢查，加大監(jiān)督執(zhí)法力度。

市住建局將進(jìn)一步完善考核評議辦法，從機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員配備、政策制定執(zhí)行、違規(guī)行為查處、維修資金歸集、管理和使用、基礎(chǔ)檔案管理等方面，強(qiáng)化對各縣（市、區(qū)）住建局的監(jiān)督和指導(dǎo)。各縣（市、區(qū)）住建局要加大對物業(yè)服務(wù)企業(yè)監(jiān)督檢查和市場整頓力度，嚴(yán)肅查處不履行物業(yè)服務(wù)合同、無資質(zhì)從事物業(yè)服務(wù)、擅自改變管理區(qū)域內(nèi)的公共建筑和共用設(shè)施用途、擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營、侵占損壞共用部位、綠化帶改建車位等違法違規(guī)行為。同時，要建立健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信和經(jīng)理人信用考核制度，對考核不達(dá)標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，降低或注銷資質(zhì)。

（四）加強(qiáng)舊住宅小區(qū)的治理和改善，扶持舊小區(qū)物業(yè)管理工作。

大力開展舊住宅小區(qū)改善工程，完善舊小區(qū)公共配套設(shè)施，改變舊小區(qū)臟亂差的狀況。對改造后具備物業(yè)管理條件的舊住宅小區(qū)，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、街道辦事處和居民委員會組織指導(dǎo)成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會，并選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理；對不完全具備物業(yè)管理條件的小區(qū)，由社區(qū)居委會牽頭，組建物業(yè)服務(wù)隊伍，落實基礎(chǔ)性自助式管理；對個別不能形成小區(qū)的住宅樓，可以采取“自我管理”模式，由社區(qū)負(fù)責(zé)組織居民開展簡單的保潔服務(wù)和公共設(shè)施維護(hù)。

（五）規(guī)范住宅專項維修資金的歸集、管理和使用。

今年起，各縣（市）一律停止開發(fā)商代收、代繳維修資金，改由業(yè)主直接向各縣（市）住建局繳存。進(jìn)一步完善專項維修資金管理平臺，各縣（市）要全部實現(xiàn)“三統(tǒng)一”，即：統(tǒng)一使用市區(qū)維修資金管理平臺，推進(jìn)住宅專項維修資金信息管理系統(tǒng)在全市聯(lián)網(wǎng)；統(tǒng)一全市維修資金會計科目和核算方法，對維修資金進(jìn)行管理、核算,一律執(zhí)行市財政局、市住建局聯(lián)合出臺的《XX市住宅專項維修資金會計科目及核算辦法（試行）》；統(tǒng)一維修資金管理部門的經(jīng)費開支渠道，人員、設(shè)備支出列入財政一般預(yù)算，管理經(jīng)費在維修資金增值收益中列支。

（六）引入市場機(jī)制，建立更加科學(xué)的物業(yè)服務(wù)模式。

嚴(yán)格落實住建部《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》，建立規(guī)范的一級市場、也就是開發(fā)建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的招投標(biāo)制度，在此基礎(chǔ)上，逐步引導(dǎo)建立二級市場、也就是業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的招投標(biāo)制度。培育、組建物業(yè)招投標(biāo)專業(yè)代理機(jī)構(gòu)。對物業(yè)服務(wù)項目嚴(yán)格實行招投標(biāo)和議標(biāo)審批，對達(dá)到一定規(guī)模的住宅物業(yè)，積極推進(jìn)公開招投標(biāo)；對規(guī)模較小的住宅物業(yè)協(xié)議招標(biāo)實行監(jiān)督，不斷提高新建物業(yè)的招投標(biāo)比例和公開招投標(biāo)比重。推動房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)服務(wù)的分離，打破原有的“誰開發(fā)、誰管理”的模式，推動物業(yè)服務(wù)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰。

（七）加快扶持引導(dǎo)，促進(jìn)物業(yè)企業(yè)做大做強(qiáng)。

通過扶持一批企業(yè)，帶動行業(yè)整體水平提升。市區(qū)要制定重點企業(yè)扶持計劃，力爭兩年內(nèi)發(fā)展一家以上一級資質(zhì)企業(yè)；各縣（市、區(qū)）也要確定扶持重點，年內(nèi)發(fā)展一批二級資質(zhì)企業(yè)。要大力實施“典型帶動”，樹立典型物業(yè)管理示范項目，推廣先進(jìn)物業(yè)服務(wù)經(jīng)驗，進(jìn)一步提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。

三、發(fā)揮各方主體作用，確保物業(yè)管理工作落到實處

（一）充分發(fā)揮住建局的行政管理作用，加強(qiáng)行業(yè)指導(dǎo)和服務(wù)。

各縣（市、區(qū)）住建部門和房管部門要切實將物業(yè)管理作為提升城市管理水平、維護(hù)社會穩(wěn)定的一項重要工作抓實抓好。一要通過政策支持、技術(shù)幫扶，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)排憂解難，為物業(yè)行業(yè)發(fā)展創(chuàng)造有利條件。二要帶著感情去處理群眾反映的問題，努力化解矛盾，確保社會穩(wěn)定。三要多學(xué)習(xí)、多思考、多研究，站在提升物業(yè)行業(yè)水平的高度，破解體制上、服務(wù)上、發(fā)展中的難題。做物業(yè)管理工作，要有耐心、有細(xì)心、有公道心、有責(zé)任心，認(rèn)真調(diào)研、多方協(xié)調(diào)，才能爭取群眾的認(rèn)可。

（二）充分發(fā)揮物業(yè)管理協(xié)會行業(yè)組織作用，有效推動物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。

一是建立物業(yè)管理專家委員會、評標(biāo)專家?guī)?，造就一批本土物業(yè)管理專家和高級人才。二是探索建立物業(yè)管理糾紛調(diào)處新途徑，將物業(yè)矛盾糾紛調(diào)解和司法調(diào)解有機(jī)結(jié)合，通過仲裁機(jī)構(gòu)解決物業(yè)服務(wù)糾紛。三是組織開展多種形式的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷提升從業(yè)人員的素質(zhì)。

（三）充分發(fā)揮業(yè)主大會和業(yè)主委員會的作用，強(qiáng)化業(yè)主自律意識。

一是要加大業(yè)主大會和業(yè)主委員會的組建力度。各級住建局要積極協(xié)調(diào)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、街道辦事處、居民委員會，共同引導(dǎo)小區(qū)成立業(yè)主大會、組建業(yè)主委員會，監(jiān)督指導(dǎo)業(yè)主委員會建立健全規(guī)章制度，促進(jìn)業(yè)主委員會主動開展工作。二是要強(qiáng)化業(yè)主的權(quán)利意識和自治意識，通過宣傳引導(dǎo)，讓業(yè)主充分行使對業(yè)主委員會和物業(yè)企業(yè)的監(jiān)督權(quán)，物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自覺接受監(jiān)督。業(yè)主委員會要嚴(yán)格遵守《物業(yè)管理條例》和《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》的有關(guān)規(guī)定，規(guī)范開展工作。三是要強(qiáng)化業(yè)主的責(zé)任意識和自律意識，加強(qiáng)物業(yè)管理政策法規(guī)宣傳，為物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展?fàn)I造良好的輿論氛圍。