關(guān)于加強(qiáng)市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理的幾點(diǎn)建議

今年7月，市人大常委會(huì)城建環(huán)保工委在錢世茂副主任的帶領(lǐng)下，就市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理情況開展了專題調(diào)研。調(diào)研組聽取了市建設(shè)局關(guān)于市區(qū)物業(yè)管理工作情況的匯報(bào)，先后赴婺城區(qū)、金華經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和金東區(qū)召開了由區(qū)政府及有關(guān)部門、街道、社區(qū)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)代表等參加的調(diào)研座談會(huì)，并召開座談會(huì)聽取了市相關(guān)部門單位對(duì)物業(yè)管理工作的建議意見。

一、市區(qū)物業(yè)管理基本情況和存在的主要問(wèn)題

近年來(lái)，我市物業(yè)管理工作發(fā)展較快，服務(wù)范圍、內(nèi)容和領(lǐng)域不斷拓展，行業(yè)發(fā)展水平和服務(wù)能力不斷提升，物業(yè)服務(wù)行業(yè)逐步向社會(huì)化、專業(yè)化、規(guī)范化的方向轉(zhuǎn)化。據(jù)市建設(shè)部門提供的數(shù)據(jù)，截止今年6月，市區(qū)實(shí)施物業(yè)管理項(xiàng)目313個(gè)，服務(wù)面積1400多萬(wàn)平方米。全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)94家，從業(yè)人員4800多人。2014年市區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入14563萬(wàn)元，上交稅金882萬(wàn)元。

從調(diào)查情況看，居民對(duì)小區(qū)物業(yè)管理的意見較多，要求加強(qiáng)物管工作的呼聲強(qiáng)烈。當(dāng)前市區(qū)物業(yè)管理工作存在的困難和問(wèn)題主要有以下三個(gè)方面：

（一）物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低、繳費(fèi)難。

目前市區(qū)的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)制定于2010年，已不適應(yīng)這幾年人工成本、生產(chǎn)資料成本大幅上揚(yáng)的實(shí)際。加之相當(dāng)一部分小區(qū)入住率低，業(yè)主自覺繳費(fèi)率低，物管費(fèi)拖欠現(xiàn)象嚴(yán)重，相當(dāng)一部分的物管企業(yè)處于虧損狀態(tài)。如金華經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)7個(gè)社區(qū)70個(gè)小區(qū)截止2013年底，共欠繳物業(yè)管理費(fèi)860多萬(wàn)元，一部分小區(qū)物業(yè)費(fèi)收繳率不到50%。形成了物管費(fèi)低、收費(fèi)難—降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)—物管收費(fèi)更難的惡性循環(huán)，物業(yè)企業(yè)撤離小區(qū)的事件時(shí)有發(fā)生。

（二）業(yè)委會(huì)運(yùn)作不規(guī)范。

業(yè)主委員會(huì)是廣大業(yè)主的自治組織，在物業(yè)管理工作中起著非常重要的作用。《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》明確規(guī)定，條件具備的小區(qū)應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主委員會(huì)。但在實(shí)踐中，很多小區(qū)在業(yè)主入住幾年后仍沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，市區(qū)建立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)不足50%。由于缺少業(yè)委會(huì)這個(gè)溝通協(xié)商的平臺(tái)，物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間的矛盾無(wú)法及時(shí)得到溝通化解。

（三）工作機(jī)制尚未理順。

一是監(jiān)管力量薄弱。區(qū)、街道、社區(qū)缺乏相應(yīng)的專職工作人員，市區(qū)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度沒(méi)有按照《金華市區(qū)物業(yè)管理辦法》要求建立，部門聯(lián)動(dòng)、積極參與、齊抓共管的工作格局還未形成。二是物業(yè)公司依附開發(fā)商現(xiàn)象嚴(yán)重。前期物業(yè)管理沒(méi)有形成市場(chǎng)化運(yùn)作方式，物業(yè)公司和房地產(chǎn)開發(fā)商存在依附關(guān)系，房地產(chǎn)商為了促進(jìn)房屋銷售，對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行了“暗補(bǔ)”，對(duì)后期物業(yè)服務(wù)和管理造成不利影響。三是房屋維修金申請(qǐng)使用難。根據(jù)《金華市區(qū)物業(yè)管理辦法》規(guī)定，申請(qǐng)房屋維修基金需三分之二以上的業(yè)主同意。在調(diào)查中不少小區(qū)反映，該規(guī)定操作難度較大，造成維修計(jì)劃無(wú)法及時(shí)實(shí)施。

二、幾點(diǎn)建議

（一）要統(tǒng)一思想，切實(shí)提高物業(yè)管理工作重要性的認(rèn)識(shí)。

小區(qū)物業(yè)管理小事不小，事關(guān)千家萬(wàn)戶，對(duì)提高城市管理水平、改善居住條件、構(gòu)建和諧社會(huì)意義重大。市、政府及有關(guān)部門要充分認(rèn)識(shí)做好小區(qū)物業(yè)管理工作的重要性、必要性，把它作為一項(xiàng)民生實(shí)事列入重要議事日程，切實(shí)把它抓緊抓實(shí)抓到位。要加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，建議成立由分管市長(zhǎng)任組長(zhǎng)，相關(guān)部門負(fù)責(zé)人為成員的市區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組。要按照《金華市區(qū)物業(yè)管理辦法》的要求，督促婺城區(qū)、金東區(qū)和開發(fā)區(qū)建立物業(yè)主管部門、街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)、公安派出所和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等參加的聯(lián)席會(huì)議制度，共同協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的各種糾紛。

（三）要多措并舉，積極破解物業(yè)管理收費(fèi)難問(wèn)題。

一是要盡快調(diào)整市區(qū)前期物管收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。在嚴(yán)格核算物業(yè)服務(wù)成本、服務(wù)項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，重新制定合理的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。要加強(qiáng)物業(yè)前期管理，建立招投標(biāo)制度，推動(dòng)前期物業(yè)走上市場(chǎng)化軌道。二是要提高物業(yè)收費(fèi)透明度。要監(jiān)督物業(yè)公司嚴(yán)格按照物業(yè)管理服務(wù)合同約定的收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，讓業(yè)主享受質(zhì)價(jià)相當(dāng)?shù)姆?wù)。物業(yè)公司應(yīng)及時(shí)向業(yè)主公布財(cái)務(wù)收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。三是要引導(dǎo)業(yè)主樹立正確的消費(fèi)觀念。要加強(qiáng)相關(guān)法律法規(guī)宣傳，引導(dǎo)業(yè)主樹立花錢買服務(wù)的物業(yè)管理新觀念。對(duì)惡意不繳納物業(yè)管理費(fèi)的行為，要果斷采取法律、行政、輿論等手段予以追繳，提高物業(yè)費(fèi)收繳率。

（三）要強(qiáng)化指導(dǎo)，不斷提高業(yè)主委員會(huì)的自我管理能力。

業(yè)主物業(yè)管理意識(shí)和業(yè)主委員會(huì)自我管理能力的提高，直接影響小區(qū)的物業(yè)管理水平。一是要采取措施，指導(dǎo)幫助業(yè)委會(huì)成立。盡快出臺(tái)符合我市實(shí)際、操作性強(qiáng)的小區(qū)業(yè)委會(huì)成立辦法，將業(yè)委會(huì)成立情況納入街道辦事處和社區(qū)居委會(huì)的考核內(nèi)容。二是要探索業(yè)委會(huì)的激勵(lì)機(jī)制。明確業(yè)主委員會(huì)的工作任務(wù)和目標(biāo)，給予業(yè)主委員會(huì)成員公平合理的補(bǔ)助，以保證業(yè)委會(huì)工作的可持續(xù)性。三是要加強(qiáng)監(jiān)管，規(guī)范業(yè)主委員會(huì)的行為。通過(guò)建立監(jiān)督機(jī)制、行為規(guī)范等制度，引導(dǎo)業(yè)委會(huì)成員規(guī)范行為，自覺接受全體業(yè)主的監(jiān)督。街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)要對(duì)業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)進(jìn)行定期監(jiān)督檢查，對(duì)違規(guī)行為要及時(shí)制止，保證業(yè)委會(huì)有序運(yùn)行。

（四）要積極探索，有效破解物業(yè)管理工作中的難點(diǎn)。

一是要加大對(duì)老舊小區(qū)的改造力度。積極探索老舊小區(qū)的物業(yè)管理模式，逐步清除阻礙我市物業(yè)管理健康發(fā)展的“死結(jié)”。二是要打破房屋維修基金使用難的困局。建議我市學(xué)習(xí)借鑒外地經(jīng)驗(yàn)，積極進(jìn)行簡(jiǎn)化房屋維修基金使用程序方面的探索實(shí)踐。三是妥善解決開發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題。重點(diǎn)針對(duì)存在物業(yè)糾紛小區(qū)的房屋質(zhì)量、配套設(shè)施、權(quán)屬界定及規(guī)劃變更、合同規(guī)范等問(wèn)題，有針對(duì)性地提出解決措施。