第一篇：關(guān)于市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理全覆蓋的實(shí)施意見(jiàn)

關(guān)于市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理全覆蓋的實(shí)施意見(jiàn)

各轄市、區(qū)人民政府，鎮(zhèn)江新區(qū)管委會(huì)，市各有關(guān)部門：

為全面加強(qiáng)市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理，進(jìn)一步改善人居環(huán)境，提高群眾生活水平，特提出如下意見(jiàn)。

一、推進(jìn)全覆蓋

目標(biāo)：到2011年年底，市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)全覆蓋。

范圍：京口區(qū)、潤(rùn)州區(qū)、丹徒區(qū)以及鎮(zhèn)江新區(qū)的城市建成區(qū)。

對(duì)象：上述范圍內(nèi)各類住宅物業(yè)，包括以住宅為主、人口規(guī)模達(dá)1000人或戶數(shù)達(dá)300戶的居住生活聚集地，以及分散的居住樓、生活大院。

標(biāo)準(zhǔn)：按照“封閉式管理，開放式服務(wù)”的要求,新建住宅小區(qū)全面實(shí)行市場(chǎng)化、專業(yè)化的物業(yè)管理等級(jí)服務(wù)；暫不具備市場(chǎng)化、專業(yè)化運(yùn)作條件的其他各類小區(qū)以及分散的居住樓、生活大院，實(shí)行“五個(gè)有”的基礎(chǔ)性服務(wù)，即有治安防范、有清掃保潔、有綠化養(yǎng)護(hù)、有物業(yè)維修、有停車管理（以下簡(jiǎn)稱“五個(gè)有”）。具體標(biāo)準(zhǔn)由市住建局制定公布。

二、實(shí)行分類管理

1．新建（在建）商品房住宅小區(qū)。全面推行市場(chǎng)化、專業(yè)化的物業(yè)管理等級(jí)服務(wù)。在建未交付前，或已建成交付但業(yè)主委員會(huì)尚未成立的，由開發(fā)建設(shè)單位通過(guò)招投標(biāo)市場(chǎng)選聘有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，落實(shí)前期物業(yè)管理；業(yè)主委員會(huì)已經(jīng)成立的，在所在街道辦事處指導(dǎo)下，由社區(qū)居委會(huì)、小區(qū)業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)三方按規(guī)定做好物業(yè)管理續(xù)聘、新聘或業(yè)主自治管理的轉(zhuǎn)換銜接工作，實(shí)行市場(chǎng)化運(yùn)作。

2．老舊住宅小區(qū)（2001年6月30日以前建成交付）。結(jié)合環(huán)境綜合整治，逐步完善配套基礎(chǔ)設(shè)施，落實(shí)服務(wù)收費(fèi)為主、政府補(bǔ)貼為補(bǔ)充的“五個(gè)有”基礎(chǔ)性服務(wù)。整治后具備市場(chǎng)化、專業(yè)化運(yùn)作條件的，由所在街道辦事處指導(dǎo)，按照規(guī)定程序選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；暫不具備條件的，以及分散的居住樓、生活大院，由街道物業(yè)服務(wù)中心先行接管。

3．保障性住宅小區(qū)（拆遷安置房、公共租賃房等）。在建未交付前，由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)組織管理。建成交付后，仍可由原開發(fā)建設(shè)單位實(shí)施物業(yè)管理，或者由開發(fā)建設(shè)單位按總建筑面積二級(jí)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，定補(bǔ)3年一次性補(bǔ)貼該小區(qū)的管理服務(wù)經(jīng)費(fèi)，移交所在街道辦事處落實(shí)物業(yè)管理。

三、創(chuàng)新體制機(jī)制

市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理全覆蓋實(shí)行屬地管理。

轄區(qū)政府負(fù)責(zé)。各轄區(qū)政府、鎮(zhèn)江新區(qū)管委會(huì)對(duì)市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理全覆蓋負(fù)總責(zé)。具體負(fù)責(zé)：制定全覆蓋工作方案并認(rèn)真實(shí)施；明確區(qū)物業(yè)管理主管部門，落實(shí)人員和經(jīng)費(fèi)；組織老舊住宅小區(qū)整治，參與新建住宅小區(qū)物業(yè)查驗(yàn)交接；負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)招投標(biāo)管理，制訂服務(wù)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；指導(dǎo)各街道辦事處組建物業(yè)服務(wù)中心，將物業(yè)管理納入日常工作；承接市各相關(guān)職能部門下放職權(quán)等。

部門下放職權(quán)。涉及住宅小區(qū)物業(yè)管理的各項(xiàng)市級(jí)職權(quán)，一律下放到各轄區(qū)、鎮(zhèn)江新區(qū)。包括：物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審批、物業(yè)管理招投標(biāo)、物業(yè)維修基金使用審核、物業(yè)管理行政執(zhí)法、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)核準(zhǔn)、住宅小區(qū)停車收費(fèi)審批等。下放的職權(quán)實(shí)行“權(quán)隨責(zé)走”、“費(fèi)隨事轉(zhuǎn)”，建立“責(zé)、權(quán)、利”相統(tǒng)一的區(qū)級(jí)管理網(wǎng)絡(luò)。

創(chuàng)新運(yùn)行機(jī)制。堅(jiān)持市場(chǎng)主導(dǎo)、政府引導(dǎo)，形成市場(chǎng)化與公益性相結(jié)合的物業(yè)管理投入機(jī)制。理順社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)單位職能，形成“三位一體”的協(xié)調(diào)機(jī)制。

四、落實(shí)保障措施

1．加強(qiáng)資金保障。自2011年7月1日起5年內(nèi)，市、區(qū)兩級(jí)根據(jù)年度管理效能考核情況，對(duì)市區(qū)老舊小區(qū)的物業(yè)管理實(shí)行補(bǔ)貼。補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)按建筑面積每平方米每年2.4元；補(bǔ)貼費(fèi)用由市、區(qū)分級(jí)承擔(dān)，市與京口區(qū)、潤(rùn)州區(qū)的分擔(dān)比例為6：4，與丹徒區(qū)、鎮(zhèn)江新區(qū)的分擔(dān)比例為2：8。同時(shí)，市財(cái)政每年安排300萬(wàn)元用作對(duì)市區(qū)物業(yè)管理全覆蓋工作的考核獎(jiǎng)勵(lì)?？己霜?jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)由市住建局、財(cái)政局共同制定。

2．加強(qiáng)政策支持。在本市從事物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)（含街道組建的物業(yè)服務(wù)中心）新招聘的保潔、保安人員，參照市環(huán)衛(wèi)職工標(biāo)準(zhǔn)繳納社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)。街道組建的物業(yè)服務(wù)中心為民辦非企業(yè)登記性質(zhì)，應(yīng)以“40、50”再就業(yè)人員為主體，兼顧就業(yè)困難人員就業(yè)；與其簽訂1年以上期限勞動(dòng)合同、按時(shí)按規(guī)定繳納社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)并依法支付不低于最低工資標(biāo)準(zhǔn)勞動(dòng)報(bào)酬的，三年內(nèi)根據(jù)實(shí)際招用人數(shù)，按每人每年4800元定額標(biāo)準(zhǔn)依次扣減營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和企業(yè)所得稅。

3．加強(qiáng)配套建設(shè)。市區(qū)尚未改造的老舊小區(qū)，由各轄區(qū)政府、鎮(zhèn)江新區(qū)管委會(huì)負(fù)責(zé)改造，市財(cái)政補(bǔ)貼。新建小區(qū)的公建配套，由市規(guī)劃、住建部門負(fù)責(zé)審核把關(guān)、配建到位。新建小區(qū)的物業(yè)交接，由所在街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)派人參加。

4．加強(qiáng)輿論引導(dǎo)。各級(jí)、各有關(guān)部門要采取多種形式，大力宣傳物業(yè)管理的重要意義，宣傳《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)的法律法規(guī)，宣傳市委、市政府推進(jìn)市區(qū)物業(yè)管理全覆蓋的惠民政策，引導(dǎo)廣大市民強(qiáng)化物權(quán)意識(shí)和消費(fèi)意識(shí)，及時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，積極參與物業(yè)管理活動(dòng)，引導(dǎo)全社會(huì)形成支持物業(yè)管理發(fā)展的良好氛圍。

第二篇：洛陽(yáng)市人民政府辦公室關(guān)于實(shí)施城市區(qū)物業(yè)管理全覆蓋提升物業(yè)管理

【發(fā)布單位】洛陽(yáng)市政府 【發(fā)布文號(hào)】洛政辦〔2009〕49號(hào) 【發(fā)布日期】2009-04-20 【生效日期】2009-04-20 【失效日期】 【所屬類別】政策參考 【文件來(lái)源】洛陽(yáng)市

洛陽(yáng)市人民政府辦公室關(guān)于實(shí)施城市區(qū)物業(yè)管理全覆蓋提升物業(yè)管理水平的通知

(洛政辦〔2009〕49號(hào))

各縣（市、區(qū)）人民政府，市人民政府有關(guān)部門，各有關(guān)單位：

為改善城市形象，提升城市品位，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，建設(shè)和諧洛陽(yáng)，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，結(jié)合洛陽(yáng)實(shí)際，現(xiàn)就進(jìn)一步提升物業(yè)管理水平工作通知如下：

一、突出重點(diǎn)，搞好指標(biāo)量化和綜合整治

2009年，各城市區(qū)物業(yè)管理工作的重點(diǎn)是采取多種措施進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理工作。一是要新培育一批優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)、優(yōu)秀經(jīng)理、優(yōu)秀管理人員。優(yōu)秀企業(yè)、優(yōu)秀經(jīng)理、優(yōu)秀員工要分別達(dá)17個(gè)、21人、41人，力爭(zhēng)占服務(wù)企業(yè)和管理人員總量的10％以上；二是新培育一批國(guó)家、省、市示范住宅小區(qū)、優(yōu)秀住宅小區(qū)，在2008年創(chuàng)先評(píng)優(yōu)32個(gè)示范優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈）的基礎(chǔ)上力爭(zhēng)2009年總量實(shí)現(xiàn)翻一番。通過(guò)典型引路和示范帶動(dòng)，促使物業(yè)管理趨向規(guī)范，提升水平；三是各城市區(qū)、各有關(guān)單位機(jī)關(guān)后勤式管理的物業(yè)管理小區(qū)通過(guò)采取逐漸脫鉤、制定優(yōu)惠政策、下達(dá)責(zé)任目標(biāo)等措施，加大專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐機(jī)關(guān)后勤管理的住宅小區(qū)服務(wù)的覆蓋面。特別是對(duì)條件具備、建筑面積1萬(wàn)平方米以上的機(jī)關(guān)后勤式管理的住宅小區(qū)，力爭(zhēng)在2009年50％以上實(shí)行專業(yè)公司進(jìn)駐服務(wù)。2萬(wàn)平方米以上的住宅小區(qū)專業(yè)物業(yè)公司的覆蓋面要達(dá)到66％以上，新建住宅小區(qū)專業(yè)公司覆蓋面要達(dá)到100％；四是各城市區(qū)要從市政府利用再就業(yè)資金購(gòu)買的公益崗位中，拿出一部分崗位充實(shí)到因破產(chǎn)關(guān)閉、業(yè)主委員會(huì)組建困難，收費(fèi)暫由辦事處、社區(qū)居委會(huì)代管的住宅小區(qū)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)，并由社區(qū)聘請(qǐng)物業(yè)公司進(jìn)駐該住宅小區(qū)服務(wù)，簽訂物業(yè)服務(wù)合同；五是各城市區(qū)從2009年開始，以后每年都要有計(jì)劃、有步驟地安排一些不能實(shí)施拆遷改造的舊住宅小區(qū)進(jìn)行整合整治。2009年每個(gè)城市區(qū)要有選擇的安排1－2個(gè)舊住宅小區(qū)（2000年前建成的小區(qū)）作為試點(diǎn)實(shí)施整合整治（整合整治的標(biāo)準(zhǔn)另定），以點(diǎn)帶面，逐步推進(jìn)，使舊居住小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施得到改善，給物業(yè)管理創(chuàng)造良好的硬件條件；六是加大對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管考核評(píng)議力度，使物業(yè)服務(wù)企業(yè)始終在社區(qū)居委會(huì)、辦事處的監(jiān)督下，在行業(yè)主管部門管理指導(dǎo)下搞好小區(qū)的物業(yè)服務(wù)工作，提升服務(wù)質(zhì)量，規(guī)范服務(wù)行為，把《物業(yè)服務(wù)企業(yè)積分考核辦法》、《資質(zhì)動(dòng)態(tài)考核辦法》、《物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理辦法》等規(guī)定落到實(shí)處。

二、加強(qiáng)調(diào)研，搞好政策制定和規(guī)范管理

市房管部門牽頭，市民政、物價(jià)等部門參與，在充分調(diào)研的基礎(chǔ)上，盡快出臺(tái)我市物業(yè)服務(wù)的合理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、組建業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)規(guī)則、物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)的意見(jiàn)、各級(jí)各部門在物業(yè)管理方面的職責(zé)等政策，從而使我市的物業(yè)管理工作進(jìn)一步規(guī)范，收費(fèi)更合理，各級(jí)各部門職責(zé)分工進(jìn)一步明確。

三、加強(qiáng)培訓(xùn)，切實(shí)提高行業(yè)隊(duì)伍素質(zhì)

做好物業(yè)管理服務(wù)工作，需要有一支業(yè)務(wù)精、懂管理、會(huì)經(jīng)營(yíng)的人才隊(duì)伍。房管部門要組織選聘物業(yè)管理方面的專家教授對(duì)我市的各級(jí)物業(yè)管理部門工作人員，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法人代表（經(jīng)理）、項(xiàng)目經(jīng)理、管理人員進(jìn)行分級(jí)培訓(xùn)和輪訓(xùn)，分級(jí)培訓(xùn)、輪訓(xùn)的人數(shù)要達(dá)到1000人以上，為物業(yè)管理造就一支高素質(zhì)的人才隊(duì)伍，使各級(jí)物業(yè)管理部門工作人員和行業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)得到明顯提升。

四、加強(qiáng)督查力，切實(shí)抓好工作落

各城市區(qū)政府要把物業(yè)管理工作納入責(zé)任目標(biāo)。由區(qū)物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組牽頭，轄區(qū)有關(guān)部門參加，每月對(duì)轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)居委會(huì)、辦事處進(jìn)行抽查督查，年終評(píng)比總結(jié)，獎(jiǎng)優(yōu)罰劣。市物業(yè)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室每季度要對(duì)各城市區(qū)的物業(yè)管理工作督查一次，年終要對(duì)各城市區(qū)的物業(yè)管理工作進(jìn)行績(jī)效認(rèn)定，并根據(jù)業(yè)績(jī)情況進(jìn)行獎(jiǎng)懲。

附件：1.城市區(qū)政府、區(qū)房管部門（物業(yè)辦）、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）和社區(qū)居委會(huì)物業(yè)管理工作職責(zé)

2.2009物業(yè)管理各項(xiàng)量化指標(biāo)明細(xì)表

洛陽(yáng)市人民政府辦公室

二

本內(nèi)容來(lái)源于政府官方網(wǎng)站，如需引用，請(qǐng)以正式文件為準(zhǔn)。

第三篇：物業(yè)管理全覆蓋

新蓮新社區(qū)物業(yè)管理全覆蓋的現(xiàn)狀及其工作理路

新蓮新社區(qū)盧健康

一、社區(qū)物業(yè)管理全覆蓋相關(guān)概念

物業(yè)管理是指受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對(duì)物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備，市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、道路、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。社區(qū)物業(yè)管理全覆蓋是指把社區(qū)物業(yè)全部納入物業(yè)管理服務(wù)范圍，讓群眾普遍享受高效物業(yè)服務(wù)帶來(lái)的便利，解除生活后顧之憂，達(dá)到安居與樂(lè)居。實(shí)現(xiàn)八個(gè)有，即有治安防范、有公共保潔、有秩序維護(hù)、有停車管理、有設(shè)施維護(hù)、有綠化保養(yǎng)、有道路保養(yǎng)、有維修服務(wù)。

二、新蓮新社區(qū)物業(yè)管理全覆蓋現(xiàn)狀及其問(wèn)題

新蓮新社區(qū)是一個(gè)由新桂村低洼地、交子街拆遷戶和原地返遷農(nóng)轉(zhuǎn)非人員組成，居民整體素質(zhì)不高?？偣?6個(gè)院落，其中專門的物業(yè)管理只有錦東苑，其它15個(gè)院落是自管或者住委會(huì)管理。在街道辦領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)下和本社區(qū)人員的努力工作，本社區(qū)物業(yè)管理全覆蓋工作基本得到了落實(shí)。社區(qū)大院清潔、綠化、安保等工作有了明顯的提高改善，居民滿意度增加，但我區(qū)的物業(yè)管理全覆蓋正處于發(fā)展初期，離區(qū)委、區(qū)政府的有關(guān)文件要求的物業(yè)管理全覆蓋還有一定的距離。存在這樣或則那樣的問(wèn)題和困難。

(一)歷史遺留問(wèn)題多，物業(yè)硬件設(shè)施落后或者不健全，尤其在老院落這方面問(wèn)題顯得突出。由于當(dāng)時(shí)建設(shè)規(guī)劃條件限制，存在基礎(chǔ)設(shè)施不齊全、綠地面積小、停車泊位不等問(wèn)題。我區(qū)大部分院落沒(méi)有專門的停車場(chǎng)，隨著買車的人增多，停車難就成了亟待解決的大問(wèn)題，車停在院落里數(shù)量的增多也據(jù)了消防通道，停車問(wèn)題引發(fā)的矛盾日趨尖銳。本來(lái)綠化面積就少的院落就變得更少，居民反向意見(jiàn)大。另外在本79號(hào)院落，全院落居民用水只有一個(gè)總表，沒(méi)有單元的總表，居民用水總量與總表相差大，每月住委會(huì)貼水費(fèi)高達(dá)3000元以上，給物業(yè)管理帶來(lái)了很大的難度。對(duì)開展社區(qū)其他工作帶來(lái)了障礙。

(二)居民消費(fèi)意識(shí)很低，費(fèi)用收取難。根據(jù)諾斯的路徑依賴原理，一個(gè)人一旦養(yǎng)成了某種習(xí)慣和思維方式，就會(huì)形成某種依賴，要想改變這種習(xí)慣和思維方式就很困難。老院落，收費(fèi)難度大，又沒(méi)有專門的物業(yè)管理委員，消費(fèi)意識(shí)更差，不愿繳納物業(yè)管理費(fèi)，在一些院落的衛(wèi)生收費(fèi)率僅能達(dá)到60％。這源于部分居民對(duì)物業(yè)管理這樣一個(gè)新興事物，在觀念上尚沒(méi)有完全接受。一是只要好的服務(wù)，不愿付出成本。由于我國(guó)長(zhǎng)期的住宅消費(fèi)模式是福利型的，居民們還不習(xí)慣物業(yè)管理有償服務(wù)的觀念，容易對(duì)物業(yè)管理產(chǎn)生過(guò)分的要求，在繳費(fèi)時(shí)總是找種種理由為借口以此少繳費(fèi)或不繳費(fèi)受服務(wù)，喜歡搭便車。二是權(quán)利義務(wù)不對(duì)

等，文明素養(yǎng)薄弱。購(gòu)買了房屋的業(yè)主希望享有一流的服務(wù)，卻不想承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)，更不要談小區(qū)主人翁意識(shí)和小區(qū)人歸屬感。

(三)物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)尚未健全。盡管有物業(yè)管理?xiàng)l例出臺(tái)，但立法總是有一定的滯后性。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)本屬于法制經(jīng)濟(jì)，只有通過(guò)立法，確定社區(qū)管理職能、社區(qū)組織和物業(yè)管理組織性質(zhì)、體制、職責(zé)和經(jīng)費(fèi)來(lái)源等，才能明確各自職責(zé)和工作范圍，才能保證兩者工作協(xié)調(diào)，相互支持，才能有法可依。社區(qū)管理與物業(yè)管理都是新生事物，都處在起步階段，離規(guī)范的社區(qū)管理和物業(yè)管理還有一段距離，在當(dāng)前法制不健全的情況下，遇到一些事情就很難做到依法管理，而全憑管理服務(wù)人員的認(rèn)識(shí)水平、工作熱情、協(xié)調(diào)處理能力，服務(wù)很難到位，容易產(chǎn)生矛盾。比如對(duì)違規(guī)裝修的處置，管理執(zhí)法部門職責(zé)不明確。作為物業(yè)管理部門沒(méi)有執(zhí)法權(quán)，一旦遇到違規(guī)裝修、破墻開門、損壞綠化、占用公共場(chǎng)所的行為，按照《國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，只能勸說(shuō)，在勸說(shuō)無(wú)效時(shí)，向行政部門報(bào)告，而現(xiàn)在的行政執(zhí)法部門主體不明確，造成許多違規(guī)行為得不到及時(shí)有效制止，亂搭濫建、違章裝修有蔓延之勢(shì)。

(四)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)不足，資金來(lái)源困難。物業(yè)管理費(fèi)是實(shí)施社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的保障。我社區(qū)處在城鄉(xiāng)結(jié)合部，所轄院落沒(méi)有什么企業(yè)或者較好的大型超市，經(jīng)費(fèi)來(lái)源很困

難，政府扶持的資金也很少。社區(qū)內(nèi)不少居民不愿意繳納物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)相對(duì)不足。門衛(wèi)、清潔人員工資偏低，對(duì)安全衛(wèi)生沒(méi)有穩(wěn)定持續(xù)的保障。物業(yè)管理管理人員積極性也受到了挫折。如果遇到大修或本體維修項(xiàng)目資金無(wú)處開支，資金缺口就更大了。因此，社區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)從何而來(lái)，是目前亟需解決的問(wèn)題。這將成為困擾本社區(qū)推行物業(yè)管理全覆蓋深入發(fā)展的瓶頸。

三、加快我社物業(yè)管理全覆蓋的工作理路

(一)加強(qiáng)對(duì)硬件設(shè)施的投入。點(diǎn)面結(jié)合發(fā)展社區(qū)物業(yè)管理全覆蓋。以某個(gè)院落為示范點(diǎn)，漸次帶動(dòng)其它院落物業(yè)管理服務(wù)的規(guī)范，形成物業(yè)管理全覆蓋健康良序循環(huán)。在老院落完善一些基礎(chǔ)設(shè)施薄弱的環(huán)節(jié)，逐步加大投入，分階段的搞好院落基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，按照錦江區(qū)委文件精神要求，構(gòu)建居民比較滿意的和諧社區(qū)。

(二)加大宣傳力度,不斷提高居民的消費(fèi)意識(shí)。社區(qū)干部要通過(guò)建立自己的網(wǎng)絡(luò)以及張貼告示等方式，提高居民的消費(fèi)理念。經(jīng)常組織居民參加社區(qū)活動(dòng)，讓他們有小區(qū)人情懷，增強(qiáng)凝集力，樹立責(zé)任意識(shí)。同時(shí)，對(duì)個(gè)別或則少數(shù)困難家庭可以采取幫扶的措施以及通過(guò)政策的優(yōu)惠對(duì)的確困難家庭交物業(yè)管理費(fèi)減免或者補(bǔ)貼的形式等來(lái)提高他們的消費(fèi)意識(shí)。也可以采取有獎(jiǎng)問(wèn)答抽獎(jiǎng)形式來(lái)增強(qiáng)對(duì)公共消費(fèi)服務(wù)的理解，對(duì)居民采取情于理對(duì)的說(shuō)服教育方式，積極引導(dǎo)居

民樹立公共責(zé)任感，增強(qiáng)居民對(duì)有償服務(wù)的感知和理解，提高居民消費(fèi)意識(shí)。

(三)從多渠道籌措資金，解決物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)問(wèn)題。一個(gè)社區(qū)要和諧發(fā)展，享受很好的物業(yè)管理服務(wù)，需要資金鏈的支持。但是政府撥入社區(qū)的經(jīng)費(fèi)很少。因此，只有通過(guò)其它渠道來(lái)補(bǔ)充。采取招商以及與企業(yè)愛(ài)心互動(dòng)等方式籌措資金。另外也可以提高停車位費(fèi)來(lái)補(bǔ)償物業(yè)管理費(fèi)的不足。同時(shí)采取分級(jí)收費(fèi)方式：10元、15元、18元、20元的方式，居民就享受不同的服務(wù)，10元的就是享受最基礎(chǔ)性的五項(xiàng)服務(wù)，收費(fèi)15元、18元、20元的就各享受不同的個(gè)性化服。

(四)推動(dòng)物業(yè)管理立法，健全物業(yè)管理相關(guān)條例，加強(qiáng)監(jiān)督執(zhí)行。物業(yè)管理立法涉及到上層建筑，可以向立法部門提出物業(yè)管理立法的建議或則意見(jiàn)，推動(dòng)物業(yè)的管理立法。根據(jù)物業(yè)管理相關(guān)條例結(jié)合本社區(qū)實(shí)際情況，召開業(yè)主大會(huì)，征求小區(qū)居民意見(jiàn)，咨詢物業(yè)管理相關(guān)的學(xué)者或者專業(yè)人士，可以建立相應(yīng)的物業(yè)管理?xiàng)l例，80%的業(yè)主一致通過(guò)同意后，建立本院落物業(yè)服務(wù)自管條例，并選舉單元組長(zhǎng)和棟長(zhǎng)進(jìn)行監(jiān)督執(zhí)行，社區(qū)統(tǒng)一管理，對(duì)院落物業(yè)管理服務(wù)做的好進(jìn)行評(píng)比優(yōu)先，并給予適當(dāng)?shù)奈镔|(zhì)和精神獎(jiǎng)勵(lì)，推動(dòng)院落物業(yè)管理服務(wù)更加人性化，使院落居民滿意。

(五)提高物業(yè)管理水平，完善物業(yè)管理服務(wù)體系。要推進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)全覆蓋，提高物業(yè)管理水平，對(duì)物業(yè)管理人員的培訓(xùn)必不可少。讓物業(yè)管理人員參加培訓(xùn)班，也可以到搞的好的物業(yè)管理院落學(xué)習(xí)取經(jīng)，以此提高院落物業(yè)管理服務(wù)。定期召開物業(yè)管理會(huì)，互相探討物業(yè)管理意見(jiàn)，對(duì)在物業(yè)管理所遇到的問(wèn)題，進(jìn)行匯總。更新管理觀念，創(chuàng)新管理機(jī)制。與多部門同管共建，相互配合，共同搞好社區(qū)物業(yè)管理。

社區(qū)物業(yè)管理發(fā)展到一定程度后，逐步探究試行由專業(yè)物業(yè)管理公司來(lái)管理，并對(duì)他們建立信用等級(jí)制度考核，督促物業(yè)管理公司提高物業(yè)管理質(zhì)量和服務(wù)水平。

成立院落便民服務(wù)隊(duì)，并對(duì)他們進(jìn)行管理和必要的培訓(xùn)。設(shè)立物業(yè)管理服務(wù)電話，多院落互動(dòng)。組建巡邏隊(duì)，給巡邏隊(duì)員配備必要的安防工具，有條件院落可以安裝監(jiān)控系統(tǒng)。系統(tǒng)化的搞好本社區(qū)的各方面工作。

(六)建立社區(qū)物業(yè)管理考評(píng)體制，加強(qiáng)管理與監(jiān)督。結(jié)合本社區(qū)院落實(shí)際情況，制定本轄區(qū)社區(qū)物業(yè)管理工作計(jì)劃，加強(qiáng)對(duì)社區(qū)物業(yè)管理工作的組織協(xié)調(diào)和監(jiān)督檢查，對(duì)工作情況實(shí)行定期調(diào)查，推動(dòng)工作落實(shí)。與物業(yè)管理負(fù)責(zé)簽訂崗位責(zé)任協(xié)議書，建立社區(qū)物業(yè)管理工作目標(biāo)考核制度。

總的來(lái)說(shuō)，新蓮新社區(qū)實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理全覆蓋還有很長(zhǎng)的路要走，需要深入調(diào)查了解以及街道辦事處大力支持，還要社區(qū)工作人員的不斷學(xué)習(xí)，不斷創(chuàng)新，最終，在大家共同的努力下進(jìn)一步推動(dòng)和完善本社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)全覆蓋體系，打造新蓮新社區(qū)的亮點(diǎn)。

第四篇：關(guān)于加強(qiáng)市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理的幾點(diǎn)建議

關(guān)于加強(qiáng)市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理的幾點(diǎn)建議

今年7月，市人大常委會(huì)城建環(huán)保工委在錢世茂副主任的帶領(lǐng)下，就市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理情況開展了專題調(diào)研。調(diào)研組聽取了市建設(shè)局關(guān)于市區(qū)物業(yè)管理工作情況的匯報(bào)，先后赴婺城區(qū)、金華經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和金東區(qū)召開了由區(qū)政府及有關(guān)部門、街道、社區(qū)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)代表等參加的調(diào)研座談會(huì)，并召開座談會(huì)聽取了市相關(guān)部門單位對(duì)物業(yè)管理工作的建議意見(jiàn)。

一、市區(qū)物業(yè)管理基本情況和存在的主要問(wèn)題

近年來(lái)，我市物業(yè)管理工作發(fā)展較快，服務(wù)范圍、內(nèi)容和領(lǐng)域不斷拓展，行業(yè)發(fā)展水平和服務(wù)能力不斷提升，物業(yè)服務(wù)行業(yè)逐步向社會(huì)化、專業(yè)化、規(guī)范化的方向轉(zhuǎn)化。據(jù)市建設(shè)部門提供的數(shù)據(jù)，截止今年6月，市區(qū)實(shí)施物業(yè)管理項(xiàng)目313個(gè)，服務(wù)面積1400多萬(wàn)平方米。全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)94家，從業(yè)人員4800多人。2014年市區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入14563萬(wàn)元，上交稅金882萬(wàn)元。

從調(diào)查情況看，居民對(duì)小區(qū)物業(yè)管理的意見(jiàn)較多，要求加強(qiáng)物管工作的呼聲強(qiáng)烈。當(dāng)前市區(qū)物業(yè)管理工作存在的困難和問(wèn)題主要有以下三個(gè)方面：

（一）物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低、繳費(fèi)難。

目前市區(qū)的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)制定于2010年，已不適應(yīng)這幾年人工成本、生產(chǎn)資料成本大幅上揚(yáng)的實(shí)際。加之相當(dāng)一部分小區(qū)入住率低，業(yè)主自覺(jué)繳費(fèi)率低，物管費(fèi)拖欠現(xiàn)象嚴(yán)重，相當(dāng)一部分的物管企業(yè)處于虧損狀態(tài)。如金華經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)7個(gè)社區(qū)70個(gè)小區(qū)截止2013年底，共欠繳物業(yè)管理費(fèi)860多萬(wàn)元，一部分小區(qū)物業(yè)費(fèi)收繳率不到50%。形成了物管費(fèi)低、收費(fèi)難—降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)—物管收費(fèi)更難的惡性循環(huán)，物業(yè)企業(yè)撤離小區(qū)的事件時(shí)有發(fā)生。

（二）業(yè)委會(huì)運(yùn)作不規(guī)范。

業(yè)主委員會(huì)是廣大業(yè)主的自治組織，在物業(yè)管理工作中起著非常重要的作用。《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》明確規(guī)定，條件具備的小區(qū)應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主委員會(huì)。但在實(shí)踐中，很多小區(qū)在業(yè)主入住幾年后仍沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，市區(qū)建立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)不足50%。由于缺少業(yè)委會(huì)這個(gè)溝通協(xié)商的平臺(tái)，物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間的矛盾無(wú)法及時(shí)得到溝通化解。

（三）工作機(jī)制尚未理順。

一是監(jiān)管力量薄弱。區(qū)、街道、社區(qū)缺乏相應(yīng)的專職工作人員，市區(qū)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度沒(méi)有按照《金華市區(qū)物業(yè)管理辦法》要求建立，部門聯(lián)動(dòng)、積極參與、齊抓共管的工作格局還未形成。二是物業(yè)公司依附開發(fā)商現(xiàn)象嚴(yán)重。前期物業(yè)管理沒(méi)有形成市場(chǎng)化運(yùn)作方式，物業(yè)公司和房地產(chǎn)開發(fā)商存在依附關(guān)系，房地產(chǎn)商為了促進(jìn)房屋銷售，對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行了“暗補(bǔ)”，對(duì)后期物業(yè)服務(wù)和管理造成不利影響。三是房屋維修金申請(qǐng)使用難。根據(jù)《金華市區(qū)物業(yè)管理辦法》規(guī)定，申請(qǐng)房屋維修基金需三分之二以上的業(yè)主同意。在調(diào)查中不少小區(qū)反映，該規(guī)定操作難度較大，造成維修計(jì)劃無(wú)法及時(shí)實(shí)施。

二、幾點(diǎn)建議

（一）要統(tǒng)一思想，切實(shí)提高物業(yè)管理工作重要性的認(rèn)識(shí)。

小區(qū)物業(yè)管理小事不小，事關(guān)千家萬(wàn)戶，對(duì)提高城市管理水平、改善居住條件、構(gòu)建和諧社會(huì)意義重大。市、政府及有關(guān)部門要充分認(rèn)識(shí)做好小區(qū)物業(yè)管理工作的重要性、必要性，把它作為一項(xiàng)民生實(shí)事列入重要議事日程，切實(shí)把它抓緊抓實(shí)抓到位。要加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，建議成立由分管市長(zhǎng)任組長(zhǎng)，相關(guān)部門負(fù)責(zé)人為成員的市區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組。要按照《金華市區(qū)物業(yè)管理辦法》的要求，督促婺城區(qū)、金東區(qū)和開發(fā)區(qū)建立物業(yè)主管部門、街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)、公安派出所和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等參加的聯(lián)席會(huì)議制度，共同協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的各種糾紛。

（三）要多措并舉，積極破解物業(yè)管理收費(fèi)難問(wèn)題。

一是要盡快調(diào)整市區(qū)前期物管收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。在嚴(yán)格核算物業(yè)服務(wù)成本、服務(wù)項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，重新制定合理的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。要加強(qiáng)物業(yè)前期管理，建立招投標(biāo)制度，推動(dòng)前期物業(yè)走上市場(chǎng)化軌道。二是要提高物業(yè)收費(fèi)透明度。要監(jiān)督物業(yè)公司嚴(yán)格按照物業(yè)管理服務(wù)合同約定的收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，讓業(yè)主享受質(zhì)價(jià)相當(dāng)?shù)姆?wù)。物業(yè)公司應(yīng)及時(shí)向業(yè)主公布財(cái)務(wù)收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。三是要引導(dǎo)業(yè)主樹立正確的消費(fèi)觀念。要加強(qiáng)相關(guān)法律法規(guī)宣傳，引導(dǎo)業(yè)主樹立花錢買服務(wù)的物業(yè)管理新觀念。對(duì)惡意不繳納物業(yè)管理費(fèi)的行為，要果斷采取法律、行政、輿論等手段予以追繳，提高物業(yè)費(fèi)收繳率。

（三）要強(qiáng)化指導(dǎo)，不斷提高業(yè)主委員會(huì)的自我管理能力。

業(yè)主物業(yè)管理意識(shí)和業(yè)主委員會(huì)自我管理能力的提高，直接影響小區(qū)的物業(yè)管理水平。一是要采取措施，指導(dǎo)幫助業(yè)委會(huì)成立。盡快出臺(tái)符合我市實(shí)際、操作性強(qiáng)的小區(qū)業(yè)委會(huì)成立辦法，將業(yè)委會(huì)成立情況納入街道辦事處和社區(qū)居委會(huì)的考核內(nèi)容。二是要探索業(yè)委會(huì)的激勵(lì)機(jī)制。明確業(yè)主委員會(huì)的工作任務(wù)和目標(biāo)，給予業(yè)主委員會(huì)成員公平合理的補(bǔ)助，以保證業(yè)委會(huì)工作的可持續(xù)性。三是要加強(qiáng)監(jiān)管，規(guī)范業(yè)主委員會(huì)的行為。通過(guò)建立監(jiān)督機(jī)制、行為規(guī)范等制度，引導(dǎo)業(yè)委會(huì)成員規(guī)范行為，自覺(jué)接受全體業(yè)主的監(jiān)督。街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)要對(duì)業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)進(jìn)行定期監(jiān)督檢查，對(duì)違規(guī)行為要及時(shí)制止，保證業(yè)委會(huì)有序運(yùn)行。

（四）要積極探索，有效破解物業(yè)管理工作中的難點(diǎn)。

一是要加大對(duì)老舊小區(qū)的改造力度。積極探索老舊小區(qū)的物業(yè)管理模式，逐步清除阻礙我市物業(yè)管理健康發(fā)展的“死結(jié)”。二是要打破房屋維修基金使用難的困局。建議我市學(xué)習(xí)借鑒外地經(jīng)驗(yàn)，積極進(jìn)行簡(jiǎn)化房屋維修基金使用程序方面的探索實(shí)踐。三是妥善解決開發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題。重點(diǎn)針對(duì)存在物業(yè)糾紛小區(qū)的房屋質(zhì)量、配套設(shè)施、權(quán)屬界定及規(guī)劃變更、合同規(guī)范等問(wèn)題，有針對(duì)性地提出解決措施。

第五篇：關(guān)于開展物業(yè)管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)的實(shí)施意見(jiàn)

關(guān)于開展物業(yè)管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)的實(shí)施意見(jiàn)

為了更好的規(guī)范物業(yè)小區(qū)內(nèi)部管理，公開、透明物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)作機(jī)制，加強(qiáng)小區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)企業(yè)的監(jiān)管力度，針對(duì)各類物業(yè)管理住宅小區(qū)，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)具體要求如下：

一、標(biāo)準(zhǔn)化信息實(shí)施的范圍

凡是在某范圍內(nèi)的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已建立業(yè)委會(huì)或自然小區(qū)委托相關(guān)物業(yè)管理的小區(qū)。

二、標(biāo)準(zhǔn)化信息公示內(nèi)容要求 凡實(shí)施的小區(qū)必須公示以下內(nèi)容：

1、物業(yè)公司的相關(guān)信息

2、小區(qū)簡(jiǎn)介及小區(qū)平面布置圖

3、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的相關(guān)信息

4、物業(yè)公司服務(wù)承諾書

5、物業(yè)服務(wù)企業(yè)要根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)如實(shí)上墻公示

6、物業(yè)費(fèi)收費(fèi)備案書

7、便民服務(wù)電話

8、街道、社區(qū)物業(yè)管理人員電話

三、標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)的操作要求

1、公示內(nèi)容要在小區(qū)主要進(jìn)出口顯著位置予以公示

2、公示內(nèi)容制作上墻前需報(bào)街道物管中心予以審核、備案

3、公示內(nèi)容要真實(shí)可靠，如實(shí)反映小區(qū)實(shí)際信息情況

4、公示欄請(qǐng)各物業(yè)服務(wù)企業(yè)加強(qiáng)日常維護(hù)，如有剝落、損毀或信息內(nèi)容變化，請(qǐng)及時(shí)更換、更改

5、公示內(nèi)容除平面布置圖外全部統(tǒng)一采用藍(lán)底白字進(jìn)行公示，尺寸按照公示位置合理安排

6、公示內(nèi)容要求詳見(jiàn)后附件