第一篇：關(guān)于舊住宅小區(qū)物業(yè)管理的問題與建議

關(guān)于舊住宅小區(qū)物業(yè)管理的問題與建議

物業(yè)管理是隨著國家房地產(chǎn)業(yè)，尤其是住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而逐步發(fā)展起來的。當(dāng)人們的生活水平逐步提高后，人們就更關(guān)注生活的質(zhì)量，關(guān)注居住環(huán)境的日常保養(yǎng)和維護(hù)，盡可能使住宅小區(qū)整潔，環(huán)境優(yōu)雅，生活便利，安全不受侵害。根據(jù)政府關(guān)于物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，新建小區(qū)必須實(shí)行物業(yè)管理制度，而舊小區(qū)卻在推行物業(yè)管理的過程中，遇到了很多困難和問題。主要有以下幾個方面。

一、居民觀念需轉(zhuǎn)變

多年來計劃經(jīng)濟(jì)體制下形成的居民住房福利制度，使很多居民還存在無償享受服務(wù)的傳統(tǒng)觀念，習(xí)慣了由單位的房產(chǎn)管理部門或房管所管房的模式，認(rèn)為實(shí)行物業(yè)管理就是想多收錢，如果實(shí)施物業(yè)管理需要收費(fèi)，也應(yīng)該由單位交，住房消費(fèi)意識淡薄。

二、硬件條件相對落后

舊小區(qū)在建設(shè)之初主要是為了解決居民的住房困難問題，小區(qū)的規(guī)劃方案比較簡單。隨著城市人民生活水平的提高，硬件設(shè)施主要有以下一些不足：包括綠化面積較小、機(jī)動車停車位缺少、體育健身設(shè)施和文化活動空間較小等等。

三、產(chǎn)權(quán)形式多樣

舊小區(qū)普遍存在住房產(chǎn)權(quán)形式多樣的特點(diǎn)。住房產(chǎn)權(quán)形式有全產(chǎn)權(quán)商品房，房改售房，回遷房，農(nóng)轉(zhuǎn)居的承租房，居民承租房。住房的產(chǎn)權(quán)人多樣，有居民個人、房管局、單位產(chǎn)權(quán)人（包括中央單位、市屬單位、區(qū)屬單位）、公共設(shè)施產(chǎn)權(quán)人（如各市政設(shè)施部門、郵局、銀行、區(qū)屬商業(yè)單位所有的房產(chǎn)）、托管房、二手房產(chǎn)權(quán)人等。

四、存在多頭物業(yè)管理的現(xiàn)象

產(chǎn)權(quán)形式的多樣化，使小區(qū)形成多家物業(yè)管理單位同時對小區(qū)不同物業(yè)進(jìn)行管理的局面。主要有：“單位自管房”物業(yè)管理公司，“房管局直管公房”物業(yè)管理公司，社區(qū)管理單位，居委會，市政設(shè)施單位，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)單位等。

五、對舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行改造的資金缺口較大

舊小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理，改善居民的生活環(huán)境，必須對小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行不同程度的改造，如小區(qū)進(jìn)行封閉、綠化美化、道路修整等。根據(jù)改造項(xiàng)目的多少和改造等級的不同，資金量少則幾十萬，多則上百萬，甚至上千萬。資金從哪里來，是困擾實(shí)施物業(yè)管理的一個重要問題。

六、物業(yè)管理收費(fèi)困難

七、管委會作用有待進(jìn)一步發(fā)揮

實(shí)施了物業(yè)管理的小區(qū)一般都成立了物業(yè)管理委員會或業(yè)主委員會，但受方方面面因素的影響，很難發(fā)揮其應(yīng)有的作用。如，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，業(yè)主委員會成員必須是擁有較大面積房屋產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)權(quán)人，但產(chǎn)權(quán)單位怕要求出資整治小區(qū)環(huán)境或承擔(dān)其他經(jīng)濟(jì)責(zé)任，就不愿意參加業(yè)主委員會，已經(jīng)參加到業(yè)主委員會的個人，甚至要求退出業(yè)主委員會。業(yè)主委員會在行使職權(quán)過程中存在越權(quán)行為或不能充分履行相關(guān)職責(zé)。

八、社區(qū)管理與物業(yè)管理存在矛盾

社區(qū)管理與物業(yè)管理在對小區(qū)物業(yè)實(shí)施管理的問題上存在矛盾。有的社區(qū)委員會以贏利為目的，與物業(yè)管理企業(yè)爭奪物業(yè)管理項(xiàng)目，把政府補(bǔ)貼給物業(yè)管理單位的專項(xiàng)資金承擔(dān)過來，進(jìn)行有關(guān)物業(yè)的專項(xiàng)管理。有的社區(qū)委員會出租小區(qū)經(jīng)營用房，開早市、菜攤、飯館、理發(fā)店等，對小區(qū)內(nèi)綠化、衛(wèi)生、保安造成一些影響。

針對當(dāng)前舊住宅小區(qū)物業(yè)管理工作中存在的主要問題，提出以下建議：

其一、加快、加強(qiáng)物業(yè)管理的立法工作

當(dāng)前物業(yè)管理中出現(xiàn)的糾紛，涉及物業(yè)管理的方方面面，而物業(yè)管理立法工作的滯后，使得很多糾紛無法解決，或造成一些潛在的矛盾和糾紛，建議有關(guān)方面應(yīng)加快物業(yè)管理立法工作，通過立法進(jìn)一步明確政府部門、物業(yè)管理公司和業(yè)主各方的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)，消除爭議，特別是對房改房物業(yè)管理規(guī)范的立法工作要重點(diǎn)研究。

其二、逐步加大對住宅小區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)的投資，改善居民生活環(huán)境

1、城市的管理者是各級政府，政府樹立經(jīng)營城市的概念，使城市的資產(chǎn)增值，并應(yīng)從城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)中，拿出專項(xiàng)資金，逐年逐步地有計劃地實(shí)施改造，為實(shí)施物業(yè)管理創(chuàng)造一個良好的基礎(chǔ)條件。

2、住宅的實(shí)際使用人，是居住環(huán)境改善的最大受益者，也應(yīng)該出資改善居住環(huán)境。在改造舊小區(qū)中，可以嘗試充分調(diào)動廣大居民的參與意識，由居民參與設(shè)計、參與投資、參與建設(shè)的公眾參與方式。

3、產(chǎn)權(quán)單位是住宅的產(chǎn)權(quán)人，在目前房改政策下，產(chǎn)權(quán)單位也要對舊小區(qū)的改造進(jìn)行相應(yīng)的投資。至于政府、產(chǎn)權(quán)人單位、居民三方投資的比例，可以根據(jù)每個小區(qū)的不同情況，進(jìn)行測算，決定投資量，尤其是居民的投資，不能超過居民的經(jīng)濟(jì)承受能力。

其三、政府部門應(yīng)加強(qiáng)對舊小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理工作的規(guī)劃其

四、深化房改政策，在工資中增加物業(yè)消費(fèi)部分

房改優(yōu)惠售房實(shí)現(xiàn)了住房分配的貨幣化，是住房分配制度的重大改革，但房改售房與物業(yè)管理銜接的還不夠，特別是對物業(yè)管理費(fèi)用在政策上考慮不夠，建議國家有關(guān)部門在職工工

資中應(yīng)增加物業(yè)消費(fèi)部分，將財政撥款暗補(bǔ)改為明補(bǔ)。對無力發(fā)放物業(yè)管理補(bǔ)貼的單位和無業(yè)、失業(yè)人員，政府有關(guān)部門應(yīng)研究制定相應(yīng)的政策，配套執(zhí)行。

其五、建立房屋使用人與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理契約關(guān)系

商品房在買房之時，買房人和賣房人就簽訂了物業(yè)管理合同，但在簽訂房改售房合同或危改回遷房合同時，雙方對物業(yè)管理事項(xiàng)沒有任何約定，導(dǎo)致買房人或承租人對物業(yè)管理不承擔(dān)任何義務(wù)和權(quán)利。建議在舊小區(qū)制訂物業(yè)管理合同，通過使用人或產(chǎn)權(quán)人與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理合同，建立物業(yè)管理的委托關(guān)系，約束雙方的利益關(guān)系，改變居民普遍存在的“你搞物業(yè)是你愿意，跟我沒關(guān)系”的觀念。

其六、加強(qiáng)實(shí)施物業(yè)管理的正面宣傳

一是要物業(yè)管理公司樹立努力為業(yè)主服務(wù)的認(rèn)識，這樣才能從企業(yè)內(nèi)部產(chǎn)生提高服務(wù)水平的內(nèi)在動力。二是要引導(dǎo)物業(yè)管理公司提高服務(wù)水平，總結(jié)已有的成功經(jīng)驗(yàn)，向其他物業(yè)企業(yè)宣傳。三是要宣傳業(yè)主對房屋產(chǎn)權(quán)享有的權(quán)利和義務(wù)，增加業(yè)主的自覺維權(quán)意識。四是要增加物業(yè)服務(wù)內(nèi)容透明度的宣傳，對服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)都要在小區(qū)內(nèi)的布告欄內(nèi)張貼或以其他方式讓業(yè)主知道。五是加強(qiáng)物業(yè)收費(fèi)的宣傳工作，該交費(fèi)的產(chǎn)權(quán)單位都要交納物業(yè)管理費(fèi)，包括小區(qū)內(nèi)的學(xué)校、商業(yè)設(shè)施等居民住宅以外的其他產(chǎn)權(quán)單位。文秘114版權(quán)所有

其七、處理好社區(qū)管理與物業(yè)管理的關(guān)系

物業(yè)管理是一種企業(yè)行為，而社區(qū)管理則是一種政府行為，社區(qū)管理和物業(yè)管理不可替代，但又互相配合，在實(shí)施具體的經(jīng)營、管理中是密切聯(lián)系、互相依存的。物業(yè)管理公司要與社區(qū)委員會、派出所等明確分工，物業(yè)管理公司不能承擔(dān)本應(yīng)由政府部門負(fù)擔(dān)的工作，基層政府部門也不能因?yàn)橛行┕芾砉ぷ饔欣蓤D，就運(yùn)用行政權(quán)利，自行進(jìn)行管理。

其八、確立物業(yè)管理公司是對小區(qū)物業(yè)實(shí)施物業(yè)管理的唯一性，改變多頭管理的局面應(yīng)該明確物業(yè)管理企業(yè)是小區(qū)物業(yè)唯一的管理企業(yè)，一個小區(qū)應(yīng)盡量安排一個物業(yè)管理公司。

為實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代新區(qū)、文化大區(qū)、經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)、全國名區(qū)的建鄴目標(biāo)，建鄴人在加快新城建設(shè)的同時，對新城區(qū)實(shí)施有計劃、有步驟的改造，目前舊住宅小區(qū)整治出新及物業(yè)管理試點(diǎn)工作正全面展開，通過各方的共同努力，逐步建立符合社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制要求的社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理新體制，為廣大居民提供安全、整潔、方便、美觀的居住環(huán)境。本文章共2頁，當(dāng)前在第2頁

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第二篇：關(guān)于舊住宅小區(qū)物業(yè)管理的問題與建議

物業(yè)管理是隨著國家房地產(chǎn)業(yè)，尤其是住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而逐步發(fā)展起來的。當(dāng)人們的生活水平逐步提高后，人們就更關(guān)注生活的質(zhì)量，關(guān)注居住環(huán)境的日常保養(yǎng)和維護(hù)，盡可能使住宅小區(qū)整潔，環(huán)境優(yōu)雅，生活便利，安全不受侵害。根據(jù)政府關(guān)于物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，新建小區(qū)必須實(shí)行物業(yè)管理制度，而舊小區(qū)卻在推行物業(yè)管理的過程中，遇到了很多困難和問題。主要有以下幾個方面。

一、居民觀念需轉(zhuǎn)變多年來計劃經(jīng)濟(jì)體制下形成的居民住房福利制度，使很多居民還存在無償享受服務(wù)的傳統(tǒng)觀念，習(xí)慣了由單位的房產(chǎn)管理部門或房管所管房的模式，認(rèn)為實(shí)行物業(yè)管理就是想多收錢，如果實(shí)施物業(yè)管理需要收費(fèi)，也應(yīng)該由單位交，住房消費(fèi)意識淡薄。

二、硬件條件相對落后舊小區(qū)在建設(shè)之初主要是為了解決居民的住房困難問題，小區(qū)的規(guī)劃方案比較簡單。隨著城市人民生活水平的提高，硬件設(shè)施主要有以下一些不足：包括綠化面積較小、機(jī)動車停車位缺少、體育健身設(shè)施和文化活動空間較小等等。

三、產(chǎn)權(quán)形式多樣舊小區(qū)普遍存在住房產(chǎn)權(quán)形式多樣的特點(diǎn)。住房產(chǎn)權(quán)形式有全產(chǎn)權(quán)商品房，房改售房，回遷房，農(nóng)轉(zhuǎn)居的承租房，居民承租房。住房的產(chǎn)權(quán)人多樣，有居民個人、房管局、單位產(chǎn)權(quán)人（包括中央單位、市屬單位、區(qū)屬單位）、公共設(shè)施產(chǎn)權(quán)人（如各市政設(shè)施部門、郵局、銀行、區(qū)屬商業(yè)單位所有的房產(chǎn)）、托管房、二手房產(chǎn)權(quán)人等。

四、存在多頭物業(yè)管理的現(xiàn)象產(chǎn)權(quán)形式的多樣化，使小區(qū)形成多家物業(yè)管理單位同時對小區(qū)不同物業(yè)進(jìn)行管理的局面。主要有：單位自管房物業(yè)管理公司，房管局直管公房物業(yè)管理公司，社區(qū)管理單位，居委會，市政設(shè)施單位，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)單位等。

五、對舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行改造的資金缺口較大舊小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理，改善居民的生活環(huán)境，必須對小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行不同程度的改造，如小區(qū)進(jìn)行封閉、綠化美化、道路修整等。根據(jù)改造項(xiàng)目的多少和改造等級的不同，資金量少則幾十萬，多則上百萬，甚至上千萬。資金從哪里來，是困擾實(shí)施物業(yè)管理的一個重要問題。

六、物業(yè)管理收費(fèi)困難已經(jīng)實(shí)施了物業(yè)管理的小區(qū)，甚至物業(yè)管理水平比較好的小區(qū)，也存在物業(yè)管理收費(fèi)困難的問題。舊小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)經(jīng)物價部門核準(zhǔn)，目前最低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每平方米0.15元，普通小區(qū)全年收費(fèi)總額為120元。盡管是如此低廉的費(fèi)用，很多物業(yè)管理公司只能收到30%左右。

七、管委會作用有待進(jìn)一步發(fā)揮實(shí)施了物業(yè)管理的小區(qū)一般都成立了物業(yè)管理委員會或業(yè)主委員會，但受方方面面因素的影響，很難發(fā)揮其應(yīng)有的作用。如，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，業(yè)主委員會成員必須是擁有較大面積房屋產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)權(quán)人，但產(chǎn)權(quán)單位怕要求出資整治小區(qū)環(huán)境或承擔(dān)其他經(jīng)濟(jì)責(zé)任，就不愿意參加業(yè)主委員會，已經(jīng)參加到業(yè)主委員會的個人，甚至要求退出業(yè)主委員會。業(yè)主委員會在行使職權(quán)過程中存在越權(quán)行為或不能充分履行相關(guān)職責(zé)。

八、社區(qū)管理與物業(yè)管理存在矛盾社區(qū)管理與物業(yè)管理在對小區(qū)物業(yè)實(shí)施管理的問題上存在矛盾。有的社區(qū)委員會以贏利為目的，與物業(yè)管理企業(yè)爭奪物業(yè)管理項(xiàng)目，把政府補(bǔ)貼給物業(yè)管理單位的專項(xiàng)資金承擔(dān)過來，進(jìn)行有關(guān)物業(yè)的專項(xiàng)管理。有的社區(qū)委員會出租小區(qū)經(jīng)營用房，開早市、菜攤、飯館、理發(fā)店等，對小區(qū)內(nèi)綠化、衛(wèi)生、保安造成一些影響。針對當(dāng)前舊住宅小區(qū)物業(yè)管理工作中存在的主要問題，提出以下建議：其

一、加快、加強(qiáng)物業(yè)管理的立法工作當(dāng)前物業(yè)管理中出現(xiàn)的糾紛，涉及物業(yè)管理的方方面面，而物業(yè)管理立法工作的滯后，使得很多糾紛無法解決，或造成一些潛在的矛盾和糾紛，建議有關(guān)方面應(yīng)加快物業(yè)管理立法工作，通過立法進(jìn)一步明確政府部門、物業(yè)管理公司和業(yè)主各方的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)，消除爭議，特別是對房改房物業(yè)管理規(guī)范的立法工作要重點(diǎn)研究。其

二、逐步加大對住宅小區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)的投資，改善居民生活環(huán)境

1、城市的管理者是各級政府，政府樹立經(jīng)營城市的概念，使城市的資產(chǎn)增值，并應(yīng)從城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)中，拿出專項(xiàng)資金，逐年逐步地有計劃地實(shí)施改造，為實(shí)施物業(yè)管理創(chuàng)造一個良好的基礎(chǔ)條件。

2、住宅的實(shí)際使用人，是居住環(huán)境改善的最大受益者，也應(yīng)該出資改善居住環(huán)境。在改造舊小區(qū)中，可以嘗試充分調(diào)動廣大居民的參與意識，由居民參與設(shè)計、參與投資、參與建設(shè)的公眾參與方式。

3、產(chǎn)權(quán)單位是住宅的產(chǎn)權(quán)人，在目前房改政策下，產(chǎn)權(quán)單位也要對舊小區(qū)的改造進(jìn)行相應(yīng)的投資。至于政府、產(chǎn)權(quán)人單位、居民三方投資的比例，可以根據(jù)每個小區(qū)的不同情況，進(jìn)行測算，決定投資量，尤其是居民的投資，不能超過居民的經(jīng)濟(jì)承受能力。其

三、政府部門應(yīng)加強(qiáng)對舊小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理工作的規(guī)劃針對沒有實(shí)施物業(yè)管理的舊小區(qū)，政府房地產(chǎn)管理部門應(yīng)制定改造計劃，擴(kuò)大實(shí)施物業(yè)管理的范圍。政府有關(guān)部門要研究舊小區(qū)推行物業(yè)管理的困難，針對每個小區(qū)存在的問題，逐步推進(jìn)和實(shí)施物業(yè)管理，充分發(fā)揮政府行政管理部門的作用。其

四、深化房改政策，在工資中增加物業(yè)消費(fèi)部分房改優(yōu)惠售房實(shí)現(xiàn)了住房分配的貨幣化，是住房分配制度的重大改革，但房改售房與物業(yè)管理銜接的還不夠，特別是對物業(yè)管理費(fèi)用在政策上考慮不夠，建議國家有關(guān)部門在職工工資中應(yīng)增加物業(yè)消費(fèi)部分，將財政撥款暗補(bǔ)改為明補(bǔ)。對無力發(fā)放物業(yè)管理補(bǔ)貼的單位和無業(yè)、失業(yè)人員，政府有關(guān)部門應(yīng)研究制定相應(yīng)的政策，配套執(zhí)行。其

五、建立房屋使用

人與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理契約關(guān)系商品房在買房之時，買房人和賣房人就簽訂了物業(yè)管理合同，但在簽訂房改售房合同或危改回遷房合同時，雙方對物業(yè)管理事項(xiàng)沒有任何約定，導(dǎo)致買房人或承租人對物業(yè)管理不承擔(dān)任何義務(wù)和權(quán)利。建議在舊小區(qū)制訂物業(yè)管理合同，通過使用人或產(chǎn)權(quán)人與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理合同，建立物業(yè)管理的委托關(guān)系，約束雙方的利益關(guān)系，改變居民普遍存在的你搞物業(yè)是你愿意，跟我沒關(guān)系的觀念。其

六、加強(qiáng)實(shí)施物業(yè)管理的正面宣傳一是要物業(yè)管理公司樹立努力為業(yè)主服務(wù)的認(rèn)識，這樣才能從企業(yè)內(nèi)部產(chǎn)生提高服務(wù)水平的內(nèi)在動力。二是要引導(dǎo)物業(yè)管理公司提高服務(wù)水平，總結(jié)已有的成功經(jīng)驗(yàn)，向其他物業(yè)企業(yè)宣傳。三是要宣傳業(yè)主對房屋產(chǎn)權(quán)享有的權(quán)利和義務(wù)，增加業(yè)主的自覺維權(quán)意識。四是要增加物業(yè)服務(wù)內(nèi)容透明度的宣傳，對服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)都要在小區(qū)內(nèi)的布告欄內(nèi)張貼或以其他方式讓業(yè)主知道。五是加強(qiáng)物業(yè)收費(fèi)的宣傳工作，該交費(fèi)的產(chǎn)權(quán)單位都要交納物業(yè)管理費(fèi)，包括小區(qū)內(nèi)的學(xué)校、商業(yè)設(shè)施等居民住宅以外的其他產(chǎn)權(quán)單位。其

七、處理好社區(qū)管理與物業(yè)管理的關(guān)系物業(yè)管理是一種企業(yè)行為，而社區(qū)管理則是一種政府行為，社區(qū)管理和物業(yè)管理不可替代，但又互相配合，在實(shí)施具體的經(jīng)營、管理中是密切聯(lián)系、互相依存的。物業(yè)管理公司要與社區(qū)委員會、派出所等明確分工，物業(yè)管理公司不能承擔(dān)本應(yīng)由政府部門負(fù)擔(dān)的工作，基層政府部門也不能因?yàn)橛行┕芾砉ぷ饔欣蓤D，就運(yùn)用行政權(quán)利，自行進(jìn)行管理。其

八、確立物業(yè)管理公司是對小區(qū)物業(yè)實(shí)施物業(yè)管理的唯一性，改變多頭管理的局面應(yīng)該明確物業(yè)管理企業(yè)是小區(qū)物業(yè)唯一的管理企業(yè)，一個小區(qū)應(yīng)盡量安排一個物業(yè)管理公司。為實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代新區(qū)、文化大區(qū)、經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)、全國名區(qū)的建鄴目標(biāo)，建鄴人在加快新城建設(shè)的同時，對新城區(qū)實(shí)施有計劃、有步驟的改造，目前舊住宅小區(qū)整治出新及物業(yè)管理試點(diǎn)工作正全面展開，通過各方的共同努力，逐步建立符合社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制要求的社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理新體制，為廣大居民提供安全、整潔、方便、美觀的居住環(huán)境。

第三篇：關(guān)于舊住宅小區(qū)物業(yè)管理的問題與建議

關(guān)于舊住宅小區(qū)物業(yè)管理的問題與

建議

關(guān)于舊住宅小區(qū)物業(yè)管理的問題與建議

物業(yè)管理是隨著國家房地產(chǎn)業(yè)，尤其是住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而逐步發(fā)展起來的。當(dāng)人們的生活水平逐步提高后，人們就更關(guān)注生活的質(zhì)量，關(guān)注居住環(huán)境的日常保養(yǎng)和維護(hù)，盡可能使住宅小區(qū)整潔，環(huán)境優(yōu)雅，生活便利，安全不受侵害。根據(jù)政府關(guān)于物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，新建小區(qū)必須實(shí)行物業(yè)管理制度，而舊小區(qū)卻在推行物業(yè)管理的過程中，遇到了很多困難和問題。主要有以下幾個方面。

一、居民觀念需轉(zhuǎn)變

多年來計劃經(jīng)濟(jì)體制下形成的居民住房福利制度，使很多居民還存在無償享

受服務(wù)的傳統(tǒng)觀念，習(xí)慣了由單位的房產(chǎn)管理部門或房管所管房的模式，認(rèn)為實(shí)行物業(yè)管理就是想多收錢，如果實(shí)施物業(yè)管理需要收費(fèi)，也應(yīng)該由單位交，住房消費(fèi)意識淡薄。

二、硬件條件相對落后

舊小區(qū)在建設(shè)之初主要是為了解決居民的住房困難問題，小區(qū)的規(guī)劃方案比較簡單。隨著城市人民生活水平的提高，硬件設(shè)施主要有以下一些不足：包括綠化面積較小、機(jī)動車停車位缺少、體育健身設(shè)施和文化活動空間較小等等。

三、產(chǎn)權(quán)形式多樣

舊小區(qū)普遍存在住房產(chǎn)權(quán)形式多樣的特點(diǎn)。住房產(chǎn)權(quán)形式有全產(chǎn)權(quán)商品房，房改售房，回遷房，農(nóng)轉(zhuǎn)居的承租房，居民承租房。住房的產(chǎn)權(quán)人多樣，有居民個人、房管局、單位產(chǎn)權(quán)人、公共設(shè)施產(chǎn)權(quán)人、托管房、二手房產(chǎn)權(quán)人等。

四、存在多頭物業(yè)管理的現(xiàn)象 產(chǎn)權(quán)形式的多樣化，使小區(qū)形成多家物業(yè)管理單位同時對小區(qū)不同物業(yè)進(jìn)行管

理的局面。主要有：單位自管房物業(yè)管理公司，房管局直管公房物業(yè)管理公司，社區(qū)管理單位，居委會，市政設(shè)施單位，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)單位等。

五、對舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行改造的資金缺口較大

舊小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理，改善居民的生活環(huán)境，必須對小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行不同程度的改造，如小區(qū)進(jìn)行封閉、綠化美化、道路修整等。根據(jù)改造項(xiàng)目的多少和改造等級的不同，資金量少則幾十萬，多則上百萬，甚至上千萬。資金從哪里來，是困擾實(shí)施物業(yè)管理的一個重要問題。

六、物業(yè)管理收費(fèi)困難

已經(jīng)實(shí)施了物業(yè)管理的小區(qū)，甚至物業(yè)管理水平比較好的小區(qū)，也存在物業(yè)管理收費(fèi)困難的問題。舊小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)經(jīng)物價部門核準(zhǔn)，目前最低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每平方米元，普通小區(qū)全年收費(fèi)總額為120元。盡管是如此低廉的費(fèi)用，很多物業(yè)管理公司只能收到30%左右。

七、管委會作用有待進(jìn)一步發(fā)揮

實(shí)施了物業(yè)管理的小區(qū)一般都成立了物業(yè)管理委員會或業(yè)主委員會，但受方方面面因素的影響，很難發(fā)揮其應(yīng)有的作用。如，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，業(yè)主委員會成員必須是擁有較大面積房屋產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)權(quán)人，但產(chǎn)權(quán)單位怕要求出資整治小區(qū)環(huán)境或承擔(dān)其他經(jīng)濟(jì)責(zé)任，就不愿意參加業(yè)主委員會，已經(jīng)參加到業(yè)主委員會的個人，甚至要求退出業(yè)主委員會。業(yè)主委員會在行使職權(quán)過程中存在越權(quán)行為或不能充分履行相關(guān)職責(zé)。

八、社區(qū)管理與物業(yè)管理存在矛盾 社區(qū)管理與物業(yè)管理在對小區(qū)物業(yè)實(shí)施管理的問題上存在矛盾。有的社區(qū)委員會以贏利為目的，與物業(yè)管理企業(yè)爭奪物業(yè)管理項(xiàng)目，把政府補(bǔ)貼給物業(yè)管理單位的專項(xiàng)資金承擔(dān)過來，進(jìn)行有關(guān)物業(yè)的專項(xiàng)管理。有的社區(qū)委員會出租小區(qū)經(jīng)營用房，開早市、菜攤、飯館、理發(fā)店等，對小區(qū)內(nèi)綠化、衛(wèi)生、保安造成一些影響。

針對當(dāng)前舊住宅小區(qū)物業(yè)管理工作中存在的主要問題，提出以下建議： 其

一、加快、加強(qiáng)物業(yè)管理的立法工作 當(dāng)前物業(yè)管理中出現(xiàn)的糾紛，涉及物業(yè)管理的方方面面，而物業(yè)管理立法工作的滯后，使得很多糾紛無法解決，或造成一些潛在的矛盾和糾紛，建議有關(guān)方面應(yīng)加快物業(yè)管理立法工作，通過立法進(jìn)一步明確政府部門、物業(yè)管理公司和業(yè)主各方的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)，消除爭議，特別是對房改房物業(yè)管理規(guī)范的立法工作要重點(diǎn)研究。其

二、逐步加大對住宅小區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)的投資，改善居民生活環(huán)境

1、城市的管理者是各級政府，政府樹立經(jīng)營城市的概念，使城市的資產(chǎn)增值，并應(yīng)從城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)中，拿出專項(xiàng)資金，逐年逐步地有計劃地實(shí)施改造，為實(shí)施物業(yè)管理創(chuàng)造一個良好的基礎(chǔ)條件。

2、住宅的實(shí)際使用人，是居住環(huán)境改善的最大受益者，也應(yīng)該出資改善居住

環(huán)境。在改造舊小區(qū)中，可以嘗試充分調(diào)動廣大居民的參與意識，由居民參與設(shè)計、參與投資、參與建設(shè)的公眾參與方式。

3、產(chǎn)權(quán)單位是住宅的產(chǎn)權(quán)人，在目前房改政策下，產(chǎn)權(quán)單位也要對舊小區(qū)的改造進(jìn)行相應(yīng)的投資。至于政府、產(chǎn)權(quán)人單位、居民三方投資的比例，可以根據(jù)每個小區(qū)的不同情況，進(jìn)行測算，決定投資量，尤其是居民的投資，不能超過居民的經(jīng)濟(jì)承受能力。其

三、政府部門應(yīng)加強(qiáng)對舊小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理工作的規(guī)劃

針對沒有實(shí)施物業(yè)管理的舊小區(qū)，政府房地產(chǎn)管理部門應(yīng)制定改造計劃，擴(kuò)大實(shí)施物業(yè)管理的范圍。政府有關(guān)部門要研究舊小區(qū)推行物業(yè)管理的困難，針對每個小區(qū)存在的問題，逐步推進(jìn)和實(shí)施物業(yè)管理，充分發(fā)揮政府行政管理部門的作用。其

四、深化房改政策，在工資中增加物業(yè)消費(fèi)部分

房改優(yōu)惠售房實(shí)現(xiàn)了住房分配的貨幣化，是住房分配制度的重大改革，但房改售房與物業(yè)管理銜接的還不夠，特別是對物業(yè)管理費(fèi)用在政策上考慮不夠，建議國家有關(guān)部門在職工工資中應(yīng)增加物業(yè)消費(fèi)部分，將財政撥款暗補(bǔ)改為明補(bǔ)。對無力發(fā)放物業(yè)管理補(bǔ)貼的單位和無業(yè)、失業(yè)人員，政府有關(guān)部門應(yīng)研究制定相應(yīng)的政策，配套執(zhí)行。其

五、建立房屋使用人與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理契約關(guān)系 商品房在買房之時，買房人和賣房人就簽訂了物業(yè)管理合同，但在簽訂房改售房合同或危改回遷房合同時，雙方對物業(yè)管理事項(xiàng)沒有任何約定，導(dǎo)致買房人或承租人對物業(yè)管理不承擔(dān)任何義務(wù)和權(quán)利。建議在舊小區(qū)制訂物業(yè)管理合同，通過使用人或產(chǎn)權(quán)人與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理合同，建立物業(yè)管理的委托關(guān)系，約束雙方的利益關(guān)系，改變居民普遍存在的你搞物業(yè)是你愿意，跟我沒關(guān)系的觀念。

其六、加強(qiáng)實(shí)施物業(yè)管理的正面宣傳 一是要物業(yè)管理公司樹立努力為業(yè)主服務(wù)的認(rèn)識，這樣才能從企業(yè)內(nèi)部產(chǎn)生提高服務(wù)水平的內(nèi)在動力。二是要引導(dǎo)物業(yè)管理公司提高服務(wù)水平，總結(jié)已有的成功經(jīng)驗(yàn)，向其他物業(yè)企業(yè)宣傳。三是要宣傳業(yè)主對房屋產(chǎn)權(quán)享有的權(quán)利和義務(wù)，增加業(yè)主的自覺維權(quán)意識。四是要增加物業(yè)服務(wù)內(nèi)容透明度的宣傳，對服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)都要在小區(qū)內(nèi)的布告欄內(nèi)張貼或以其他方式讓業(yè)主知道。五是加強(qiáng)物業(yè)收費(fèi)的宣傳工作，該交費(fèi)的產(chǎn)權(quán)單位都要交納物業(yè)管理費(fèi)，包括小區(qū)內(nèi)的學(xué)校、商業(yè)設(shè)施等居民住宅以外的其他產(chǎn)權(quán)單位。其

七、處理好社區(qū)管理與物業(yè)管理的關(guān)系

物業(yè)管理是一種企業(yè)行為，而社區(qū)管理則是一種政府行為，社區(qū)管理和物業(yè)管理不可替代，但又互相配合，在實(shí)施具體的經(jīng)營、管理中是密切聯(lián)系、互相依存的。物業(yè)管理公司要與社區(qū)委員會、派出所等明確分工，物業(yè)管理公司不能承擔(dān)本應(yīng)由政府部門負(fù)擔(dān)的工作，基層政府部門也不能因?yàn)橛行┕芾砉ぷ饔欣蓤D，就運(yùn)用行政權(quán)利，自行進(jìn)行管理。其

八、確立物業(yè)管理公司是對小區(qū)物業(yè)實(shí)施物業(yè)管理的唯一性，改變多頭管理的局面應(yīng)該明確物業(yè)管理企業(yè)是小區(qū)物業(yè)唯一的管理企業(yè)，一個小區(qū)應(yīng)盡量安排一個物業(yè)管理公司。為實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代新區(qū)、文化大區(qū)、經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)、全國名區(qū)的建鄴目標(biāo)，建鄴人在加快新城建設(shè)的同時，對新城區(qū)實(shí)施有計劃、有步驟的改造，目前舊住宅小區(qū)整治出新及物業(yè)管理試點(diǎn)工作正全面展開，通過各方的共同努力，逐步建立符合社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制要求的社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理新體制，為廣大居民提供安全、整潔、方便、美觀的居住環(huán)境。

第四篇：關(guān)于老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理的問題與建議（最終版）

關(guān)于老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理的問題與建議

物業(yè)管理是隨著國家房地產(chǎn)業(yè)，尤其是住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而逐步發(fā)展起來的。當(dāng)人們的生活水平逐步提高后，人們就更關(guān)注生活的質(zhì)量，關(guān)注居住環(huán)境的日常保養(yǎng)和維護(hù)，盡可能使住宅小區(qū)整潔，環(huán)境優(yōu)雅，生活便利，安全不受侵害。根據(jù)政府關(guān)于物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，新建小區(qū)必須實(shí)行物業(yè)管理制度，而老舊小區(qū)卻在推行物業(yè)管理的過程中，遇到了很多困難和問題。主要有以下幾個方面。

一、居民觀念需轉(zhuǎn)變

多年來計劃經(jīng)濟(jì)體制下形成的居民住房福利制度，使很多居民還存在無償享受服務(wù)的傳統(tǒng)觀念，習(xí)慣了由單位的房產(chǎn)管理部門或房管所管房的模式，認(rèn)為實(shí)行物業(yè)管理就是想多收錢，如果實(shí)施物業(yè)管理需要收費(fèi)，也應(yīng)該由單位交。

二、硬件條件相對落后

老舊小區(qū)在建設(shè)之初主要是為了解決居民的住房困難問題，小區(qū)的規(guī)劃方案比較簡單。隨著城市人民生活水平的提高，硬件設(shè)施主要有以下一些不足：包括綠化面積較小、機(jī)動車停車位缺少、體育健身設(shè)施和文化活動空間較小等等

三、產(chǎn)權(quán)形式多樣

老舊小區(qū)普遍存在住房產(chǎn)權(quán)形式多樣的特點(diǎn)。住房產(chǎn)權(quán)形式有全產(chǎn)權(quán)商品房，房改售房，回遷房，農(nóng)轉(zhuǎn)居的承租房，居民承租房。住房的產(chǎn)權(quán)人多樣，有居民個人、房管局、單位產(chǎn)權(quán)人（包括中央單位、市屬單位、區(qū)屬單位）、公共設(shè)施產(chǎn)權(quán)人（如各市政設(shè)施部門、郵局、銀行、區(qū)屬商業(yè)單位所有的房產(chǎn)）、托管房、二手房產(chǎn)權(quán)人等。

四、存在多頭物業(yè)管理的現(xiàn)象

產(chǎn)權(quán)形式的多樣化，使小區(qū)形成多家物業(yè)管理單位同時對小區(qū)不同物業(yè)進(jìn)行管理的局面。主要有：“單位自管房”物業(yè)管理公司，“房管局直管公房”物業(yè)管理公司，社區(qū)管理單位，居委會或家委會，市政設(shè)施單位，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)單位等。

五、對老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行改造的資金缺口較大

老舊小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理，改善居民的生活環(huán)境，必須對小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行不同程度的改造，如小區(qū)進(jìn)行封閉、綠化美化、道路修整等。根據(jù)改造項(xiàng)目的多少和改造等級的不同，資金量少則幾十萬，多則上百萬，甚至上千萬。資金從哪里來，是困擾實(shí)施物業(yè)管理的一個重要問題。

六、物業(yè)管理收費(fèi)困難

已經(jīng)實(shí)施了物業(yè)管理的小區(qū)，甚至物業(yè)管理水平比較好的小區(qū)，也存在物業(yè)管理收費(fèi)困難的問題。老舊小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)共分13項(xiàng)，根據(jù)房改房政策，房屋使用人一般只交納兩項(xiàng)費(fèi)用，即衛(wèi)生費(fèi)和保安費(fèi)，普通小區(qū)全年收費(fèi)總額為84元。盡管是如此低廉的費(fèi)用，很多物業(yè)管理公司只能收到70%左右。

七、原產(chǎn)權(quán)人物業(yè)管理費(fèi)負(fù)擔(dān)過重

老舊小區(qū)一般是房改售房，根據(jù)房改售房的政策規(guī)定，物業(yè)管理收費(fèi)中的大部分費(fèi)用是由原產(chǎn)權(quán)人承擔(dān)。

八、管委會作用有待進(jìn)一步發(fā)揮

實(shí)施了物業(yè)管理的小區(qū)一般都成立了物業(yè)管理委員會或業(yè)主委員會，但受方方面面因素的影響，很難發(fā)揮其應(yīng)有的作用。如，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，業(yè)主委員會成員必須是擁有較大面積房屋產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)權(quán)人，但產(chǎn)權(quán)單位怕要求出資整治小區(qū)環(huán)境或承擔(dān)其他經(jīng)濟(jì)責(zé)任，就不愿意參加業(yè)主委員會，已經(jīng)參加到業(yè)主委員會的個人，甚至要求退出業(yè)主委員會。

九、社區(qū)管理與物業(yè)管理存在矛盾

社區(qū)管理與物業(yè)管理在對小區(qū)物業(yè)實(shí)施管理的問題上存在矛盾。有的社區(qū)委員會以贏利為目的，與物業(yè)管理企業(yè)爭奪物業(yè)管理項(xiàng)目，把政府補(bǔ)貼給物業(yè)管理單位的專項(xiàng)資金承擔(dān)過來，進(jìn)行有關(guān)物業(yè)的專項(xiàng)管理。有的社區(qū)委員會出租小區(qū)經(jīng)營用房，開早市、菜攤、飯館、理發(fā)店等，對小區(qū)內(nèi)綠化、衛(wèi)生、保安造成一些影響。

針對當(dāng)前老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理工作中存在的主要問題，提出以下建議：

其一、加快、加強(qiáng)物業(yè)管理的立法工作

當(dāng)前物業(yè)管理中出現(xiàn)的糾紛，涉及物業(yè)管理的方方面面，而物業(yè)管理立法工作的滯后，使得很多糾紛無法解決，或造成一些潛在的矛盾和糾紛，建議有關(guān)方面應(yīng)加快物業(yè)管理立法工作，通過立法進(jìn)一步明確政府部門、物業(yè)管理公司和業(yè)主各方的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)，消除爭議，特別是對房改房物業(yè)管理規(guī)范的立法工作要重點(diǎn)研究。

其二、逐步加大對住宅小區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)的投資，改善居民生活環(huán)境

1、城市的管理者是各級政府，政府樹立經(jīng)營城市的概念，使城市的資產(chǎn)增值，并應(yīng)從城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)中，拿出專項(xiàng)資金，逐年逐步地有計劃地實(shí)施改造，為實(shí)施物業(yè)管理創(chuàng)造一個良好的基礎(chǔ)條件。

2、住宅的實(shí)際使用人，是居住環(huán)境改善的最大受益者，也應(yīng)該出資改善居住環(huán)境。在改造舊小區(qū)中，可以嘗試由居民參與設(shè)計、參與投資、參與建設(shè)的公眾參與方式。

3、產(chǎn)權(quán)單位是住宅的產(chǎn)權(quán)人，在目前房改政策下，產(chǎn)權(quán)單位也要對老舊小區(qū)的改造進(jìn)行相應(yīng)的投資。至于政府、產(chǎn)權(quán)人單位、居民三方投資的比例，可以根據(jù)每個小區(qū)的不同情況，進(jìn)行測算，決定投資量，尤其是居民的投資，不能超過居民的經(jīng)濟(jì)承受能力。

其三、政府部門應(yīng)加大對老舊小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理工作的規(guī)劃

針對沒有實(shí)施物業(yè)管理的老舊小區(qū)，政府房地產(chǎn)管理部門應(yīng)制定改造計劃，擴(kuò)大實(shí)施物業(yè)管理的范圍。政府有關(guān)部門要研究老舊小區(qū)推行物業(yè)管理的困難，針對每個小區(qū)存在的問題，逐步推進(jìn)和實(shí)施物業(yè)管理，充分發(fā)揮政府行政管理部門的作用。

其四、深化房改政策，在工資中增加物業(yè)消費(fèi)部分

房改優(yōu)惠售房實(shí)現(xiàn)了住房分配的貨幣化，是住房分配制度的重大改革，但房改售房與物業(yè)管理銜接的還不夠，特別是對物業(yè)管理費(fèi)用在政策上考慮不夠，建議國家有關(guān)部門在職工工資中應(yīng)增加物業(yè)消費(fèi)部分，將財政撥款暗補(bǔ)改為明補(bǔ)。對無力發(fā)放物業(yè)管理補(bǔ)貼的單位和無業(yè)、失業(yè)人員，政府有關(guān)部門應(yīng)研究制定相應(yīng)的政策，配套執(zhí)行。

其五、建立房屋使用人與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理契約關(guān)系

商品房在買房之時，買房人和賣房人就簽訂了物業(yè)管理合同，但在簽訂房改售房合同或危改回遷房合同時，雙方對物業(yè)管理事項(xiàng)沒有任何約定，導(dǎo)致買房人或承租人對物業(yè)管理不承擔(dān)任何義務(wù)和權(quán)利。建議在老舊小區(qū)制訂物業(yè)管理合同，通過使用人或產(chǎn)權(quán)人與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理合同，建立物業(yè)管理的委托關(guān)系，約束雙方的利益關(guān)系，改變居民普遍存在的“你搞物業(yè)是你愿意，跟我沒關(guān)系”的觀念。其

六、加強(qiáng)實(shí)施物業(yè)管理的正面宣傳

一是要物業(yè)管理公司樹立努力為業(yè)主服務(wù)的認(rèn)識，這樣才能從企業(yè)內(nèi)部產(chǎn)生提高服務(wù)水平的內(nèi)在動力。二是要引導(dǎo)物業(yè)管理公司提高服務(wù)水平，總結(jié)已有的成功經(jīng)驗(yàn)，向其他物業(yè)企業(yè)宣傳。三是要宣傳業(yè)主對房屋產(chǎn)權(quán)享有的權(quán)利和義務(wù)，增加業(yè)主的自覺的維權(quán)意識。四是要增加物業(yè)服務(wù)內(nèi)容透明度的宣傳，對服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)都要在小區(qū)內(nèi)的布告欄內(nèi)張貼或以其他方式讓業(yè)主知道。五是加強(qiáng)物業(yè)收費(fèi)的宣傳工作，該交費(fèi)的產(chǎn)權(quán)單位都要交納物業(yè)管理費(fèi)，包括小區(qū)內(nèi)的學(xué)校、商業(yè)設(shè)施等居民住宅以外的其他產(chǎn)權(quán)單位。

其七、處理好社區(qū)管理與物業(yè)管理的關(guān)系

物業(yè)管理是一種企業(yè)行為，而社區(qū)管理則是一種政府行為，社區(qū)管理和物業(yè)管理不可替代，但又互相配合，在實(shí)施具體的經(jīng)營、管理中是密切聯(lián)系、互相依存的。物業(yè)管理公司要與居委會、派出所、社區(qū)管委會等明確分工，物業(yè)管理公司不能承擔(dān)本應(yīng)由政府部門負(fù)擔(dān)的工作，基層政府部門也不能因?yàn)橛行┕芾砉ぷ饔欣蓤D，就運(yùn)用行政權(quán)利，自行進(jìn)行管理。

其八、確立物業(yè)管理公司是對小區(qū)物業(yè)實(shí)施物業(yè)管理的唯一，改變多頭管理的局面應(yīng)該明確物業(yè)管理企業(yè)是小區(qū)物業(yè)唯一的管理企業(yè)，一個小區(qū)應(yīng)盡量安排一個物業(yè)管理公司。

第五篇：住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀與問題分析

住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀與問題分析

來源:物業(yè)管理師考試網(wǎng)

住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀與問題分析

一個行業(yè)要發(fā)展，首先要做到本行業(yè)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)作符合客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律，服務(wù)的內(nèi)容要符合廣大消費(fèi)者生活需求的內(nèi)涵，管理運(yùn)行的機(jī)制要有規(guī)則，并不斷發(fā)展完善，物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展也是如此。隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會消費(fèi)水平的提高，物業(yè)管理作為服務(wù)行業(yè)有很大的市場需求空間，而且這個空間在不斷擴(kuò)大。但是，這個擴(kuò)大的過程不是必然的，如果經(jīng)營管理不善，這種擴(kuò)大就可能停止，甚至被其他的經(jīng)濟(jì)模式所取代。隨著我國住宅商品化的發(fā)展，物業(yè)管理服務(wù)已經(jīng)逐步被社會廣泛的接受，城市化進(jìn)程的加速也促使物業(yè)管理的步伐加快。與此同時，物業(yè)管理也暴露出來由于體制的不完善而引發(fā)的各種問題，對于住宅小區(qū)實(shí)施的物業(yè)管理就更為突出。

在一些地方，物業(yè)管理首先是靠一種壟斷的方式介入，是以一種半強(qiáng)加的形式出現(xiàn)和存在；許多物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)的責(zé)任心不強(qiáng)，遇事扯皮推諉，不能讓業(yè)主滿意；由于一些體制的欠缺，使一些在房屋生產(chǎn)建設(shè)管理過程出現(xiàn)的問題在進(jìn)行物業(yè)管理時顯現(xiàn)出來，責(zé)任關(guān)系混亂；一些物業(yè)管理企業(yè)缺少管理規(guī)范和規(guī)則，把過去針對公有住宅的那一套管理方式用到住宅小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)當(dāng)中去?？傊?，物業(yè)管理還沒有完全實(shí)現(xiàn)社會化、專業(yè)化、市場化、規(guī)?；头ㄖ苹?。其問題的根源在于：

1、機(jī)制的非競爭性。

物業(yè)管理缺乏競爭，從企業(yè)之間到物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部之間都是如此。企業(yè)作為經(jīng)濟(jì)組織卻對競爭的信號不敏感，崗位對員工的競爭要求不明顯。在缺乏競爭機(jī)制的情況下，造成物業(yè)企業(yè)漠視業(yè)主需求，工作效率低下，浪費(fèi)很多資源。先天的、難選擇的物業(yè)公司與業(yè)主的關(guān)系阻礙了市場機(jī)制的發(fā)揮，同時使物業(yè)管理企業(yè)生存發(fā)展也受到限制。

2、管理的無規(guī)則性。

物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)不清晰，住戶對物業(yè)管理普遍不滿。2000年建設(shè)部曾下發(fā)《全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評分規(guī)則》以及2004年中國物業(yè)管理協(xié)會出臺了《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)（試行）》。但是，行業(yè)缺乏一個承諾性的文件，示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)對一般的物業(yè)管理企業(yè)缺乏約束力，形成一個企業(yè)一個管法的局面。業(yè)主對物業(yè)管理公司的服務(wù)沒有表揚(yáng)、批評或評價的機(jī)會，也難以對物業(yè)管理服務(wù)表達(dá)自己的愿望。物業(yè)管理的服務(wù)水平與規(guī)范化要求相距甚遠(yuǎn)。

3、組織的分散性。

物業(yè)管理公司利微，企業(yè)發(fā)展困難。由于實(shí)施物業(yè)管理時要對治安、環(huán)境、車輛、公用設(shè)施等進(jìn)行管理，支出較大，單靠企業(yè)收取的服務(wù)費(fèi)用不足企業(yè)運(yùn)營開支，企業(yè)開展服務(wù)的積極性受到影響。與此同時，企業(yè)本身缺乏規(guī)模、缺少品牌、自建自管，也違背和破壞了“優(yōu)勝劣汰”的市場規(guī)則。

4、市場的不健全性。

物業(yè)管理公司與業(yè)主的初始關(guān)系不自主，糾紛不斷，職責(zé)不明確。物業(yè)管理往往是在消費(fèi)者選購商品房產(chǎn)時的既成事實(shí)，物業(yè)管理公司和業(yè)主之間缺乏一個規(guī)范的、自主的銜接過程。業(yè)主與物業(yè)管理公司缺乏相互信任，收支內(nèi)容與服務(wù)項(xiàng)目的關(guān)系模糊，管理隨意性較大，人員素質(zhì)不高，服務(wù)意識淡薄。業(yè)主委員會的作用一直沒有得到有效地發(fā)揮，應(yīng)該說物業(yè)管理服務(wù)的市場還沒有完全建立起來。對比分析物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地域優(yōu)于經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地域，大城市好于小城市，物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展好的地方具備有市場、有需求、有效益、工作規(guī)范較為清晰、經(jīng)營穩(wěn)定的特征。而越是物業(yè)行業(yè)發(fā)展得不好的地域，問題就越多，行為就越不規(guī)范，服務(wù)質(zhì)量更是參差不齊，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)效益差。物業(yè)管理差異的存在，從表面上看是地域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的差異，實(shí)質(zhì)上是發(fā)展的觀念、發(fā)展的方式、發(fā)展的機(jī)制的差異，是行業(yè)發(fā)展的共性的問題沒有解決好。