第一篇：5000字房地產(chǎn)論文,鄂爾多斯房地產(chǎn)泡沫

鄂爾多斯鬼城與房地產(chǎn)泡沫 我來自于內(nèi)蒙古，很多人對于內(nèi)蒙古的了解關(guān)注，很大一部分來自于一個城市——鄂爾多斯，還有一個話題性的詞——鬼城。雖然不是親身經(jīng)歷，但是鄂爾多斯的發(fā)展和衰落我都有所感觸。

2004年以前，康巴什還是片荒漠，只有兩個小村莊，不到1400人。

那時，整個鄂爾多斯還被我們稱為東勝。一度是內(nèi)蒙古最為貧困的地區(qū)。直到有一天，這里發(fā)現(xiàn)了四大“寶貝”：特有的阿爾巴斯白山羊絨被譽為軟黃金；煤炭探明儲量1676億噸，占全國1/6，鄂爾多斯如今是中國產(chǎn)煤第一大市；稀土儲量65億噸；天然氣探明儲量8000多億立方米，占全國1/3。

因為“羊、煤、土、氣”，于是揚眉吐氣。2009年，鄂爾多斯GDP突破2000億元，人均GDP為13.44萬元，超過香港。2010年，鄂爾多斯全市金融產(chǎn)業(yè)增加值為66.03億元，是2005年的8.7倍，年均增長54.1%。2010年銀行機構(gòu)各項存款余額1754.83億元，是2005年的5.71倍，年均增長41.7%；各項貸款余額1561.97億元，是2005年的5.65倍，年均增長41.7%。2010年，金融機構(gòu)對鄂爾多斯市的信貸規(guī)模大約為1800億元，高利貸資金2000億元左右（主要來自煤炭）。

從2006年起，在煤炭產(chǎn)業(yè)帶來的資金支撐下，鄂爾多斯房地產(chǎn)開始爆發(fā)，房地產(chǎn)商剛拿下土地，做完規(guī)劃，就能賣房。鄂爾多斯瘋狂時，樓盤只要開盤就被搶光，好多人都是一口氣買好幾套甚至一棟樓。在這個全國三線城市，在泡沫破滅前，房價已經(jīng)炒到了均價1.3萬元左右，有的甚至到了2萬以上。但是這種繁榮瞬間就煙消云散了。2005年時鄂爾多斯房地產(chǎn)的均價在每平方米1000元左右，2006年時大約在1500元，到2007年時均價5000多元，平均漲幅約3倍。而2009年時，房價再次大幅度上漲，達到7000-8000元左右，2010年房價小幅上漲，普遍漲幅為600-700元，當時，一些高檔住宅或商業(yè)地產(chǎn)售價已達到2萬－－3萬每平米。

2011年2月底，房地產(chǎn)投資規(guī)模360.7億元，銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額僅59.7億元，其余資金均來自有“煤”背景的民間資本。因為煤炭，房地產(chǎn)有了建設資金和消費市場。當?shù)厝苏J為有錢就是剛需。鄂爾多斯人買房子不是為了賣，而且買來也不出租，就是為了囤積資產(chǎn)。2010年鄂爾多斯全市二手房成交量只有17萬平方米，還不到一手房成交量的4%。2010年，鄂爾多斯房地產(chǎn)實際施工面積2696萬平方米，全市商品房銷售面積1009.4萬平方米，鄂爾多斯市區(qū)人口只有35萬，市區(qū)居民差不多人均擁有3-4套房，如

果在建項目全部完工，人均將有用10套房。而且沒有什么外地買家，都是自我循環(huán)。一旦銀行不能提供按揭資金，購買力立即消失。

房子在鄂爾多斯已經(jīng)失去了居住價值，完全就是一種純投資品。大家買房以后也不急于出售或者出租，而是急著去抵押，再去做民間借貸獲利。基本模式是交30%的首付款后，剩下的70%是從銀行按揭，然后再拿房屋作抵押獲得銀行貸款（年息7％），然后把這個錢用于放高利貸（利息為月息3％－－6％）。當時鄂爾多斯的人只要有錢就去放貸，放貸賺到錢了再去買房子，買到房子再用房子抵押套現(xiàn)去放貸，放貸賺錢后再去買房子??。鄂爾多斯幾乎全民放高利貸，一年利息36％，利滾利，很快資產(chǎn)就能翻番。買房子對他們來說只不過是用左手的錢向開發(fā)商買房，然后右手把房子從銀行抵押套現(xiàn)借給開發(fā)商收取高額利息，開發(fā)商和銀行也就變成了他們左右手互搏的工具。

物價也水漲船高，2010年，鄂爾多斯100平米的普通住房，年租金5萬塊錢很正常。小旅館的床鋪可以到1800塊錢一個月。除非公司提供食宿，打工的人才能留得住。這就導致鄂爾多斯沒有什么低利潤的服務性企業(yè)，成為一個城市怪胎。

2007年年底，中國城市競爭發(fā)展力排名：鄂爾多斯增長競爭力全國第一；人均

GDP1.0451萬美元，超過北京、上海。

鄂爾多斯老城區(qū)東勝23平方公里上擁擠著30萬人。手中有了錢，政府便開始拓建新的城市發(fā)展空間。2004年，政府開始在荒漠中開始興建新區(qū)，建設總投資達50多億元。

站在黨政大樓12層樓頂往南看，在這張巨大的荒漠“白紙”上，矗立著康巴什的六大地標性建筑：劇院、文化藝術(shù)中心、會展中心、新聞中心、博物館、圖書館。

只是，這里還缺少超市、醫(yī)院、學校和人。

盡管各種設施還在完善中，但鄂爾多斯人對這座新城依然充滿自豪，把康巴什譽為“千年荒漠、創(chuàng)業(yè)熱土”。新區(qū)黨工委季刊《康巴什》2009年第1期、署名藺懷恩的一篇文章寫道：“眼前這條舒暢伸展的大道，便是人們驚呼的‘上班大道’了??因為市政府機關(guān)剛搬遷不久，商業(yè)的經(jīng)營尚屬空白，幾乎是機關(guān)人員的來回跑道?，F(xiàn)在是早上8點多鐘，趕班點的汽車們轟轟烈烈??我乘坐的這輛沃爾沃轎車身前身后是一片車的涌流?！薄氨捡Y、保時捷、賓利、法拉利們跑得氣咻咻，一個個志在超越；后邊的寶馬、福特野馬、蘭博基尼、凱迪拉克們你追我趕，使著絕不甘于居后的情緒；就是那享有豪族尊位的勞斯萊斯、阿斯頓馬丁也是那種飛翔的姿影，正在望風絕塵、不可一世地沖來??”的確，鄂爾多斯幾乎是一夜暴富。住建部發(fā)布的《中國民間資本投資調(diào)研報告》稱，鄂爾多斯資產(chǎn)過億的富豪人數(shù)不下7000人。鄂爾多斯每217個人中間，就有一個億萬富翁；每15個人里面，就有一個千萬富翁。

但是盛極必衰，沒有永遠的高潮。在實體經(jīng)濟下行，煤炭價格下跌后，鄂爾多斯從煤炭來的的現(xiàn)金流就斷了。當銀行的信貸規(guī)模被控制后，銀根收緊的時候，買了房交了首付卻貸不下款來，資金來源就斷掉了，支撐新項目的高利貸就消失了，造成房地產(chǎn)商無法回籠資金，既無法還高利貸，又無法繼續(xù)建造房子，就形成了惡性循環(huán)。（據(jù)統(tǒng)計，2010年以后，鄂爾多斯房地產(chǎn)開發(fā)的資金70%是高利貸，總規(guī)模在2000億元以上）

而且房地產(chǎn)市場一下跌，這2000億的大多數(shù)資金就難以收回了，也就意味著鄂爾多斯大多數(shù)人一生的積蓄和前幾年瘋狂投資的收益將成為泡影。

2011年11月下旬，隨著房地產(chǎn)調(diào)控和宏觀經(jīng)濟下行，鄂爾多斯高利貸資金鏈斷裂案件爆發(fā)（例如涉案超過10億元的“蘇葉女案”和涉案2.63億元的“王福金案”），數(shù)百個正在建設的樓盤陷入困境，大面積停工，開發(fā)商和富豪被追債和四處躲藏。

最典型例子就是2011年9月24日中富房地產(chǎn)公司老板王福金因民間高利貸資金不能歸還跳樓自殺身亡，公司最大股東郝小軍外逃，當?shù)毓矙C關(guān)進行追捕。中富公司搞到一塊地建房子，以3％的月息借高利貸2.63億，每月支付利息就需789萬。遇到國家房地產(chǎn)調(diào)控，銀行停止辦理按揭貸款，導致資金鏈斷裂。王福金的資金來源大多是他以前法院的同事以及離退休干部、中富公司內(nèi)部員工的親屬，以及其父親退休前的銀行同事、儲戶等。因為借貸搭上了“人情”，才使得無力償還的王福金只能“以死謝罪”。其實鄂爾多斯的房地產(chǎn)最大的問題在于供給超過了實際的需求。2010年鄂爾多斯商品房銷售面積1009.4萬平方米，為北京的近62%，而人口僅為北京的10%。一些人用銀行按揭10套20套買，甚至整棟樓的購買。

為什么鄂爾多斯人這么瘋狂？他們有一個錯誤的信念，政府可以接盤，因為鄂爾多斯有雄厚的煤炭收益，一年的財政收入可能達到800億元。但是政府買住房來干什么呢？養(yǎng)豬？

鄂爾多斯房地產(chǎn)瘋狂來源于政府急功近利的招商引資政策：凡是來鄂爾多斯投資項目，政府都會配套給其劃拔一塊煤礦和地塊。有了地塊的老板，就通過高利貸的融資渠道開始建立房地產(chǎn)。這也是當?shù)胤康禺a(chǎn)迅速發(fā)展的主要原因，目前全市共有房地產(chǎn)企業(yè)442家。但是這種模式的開發(fā)成本巨高。以東勝區(qū)為例，舊城改造僅拆遷成本就是一畝地600多萬元，新開發(fā)的地段一畝地也要150萬元。最后算下來僅成本就折合5000多一平米。如果降到5000元/米以下，開發(fā)商將會血本無歸。核心區(qū)域的補償有些已經(jīng)在8000元/平方米以上，甚至已經(jīng)高過大部分在售樓盤的價格。

高和證券認為2011年9月份以來，鄂爾多斯房地產(chǎn)銷售慘淡，比去年同期下滑了80%左右。同時價格下降40％尚無人問津。

現(xiàn)在房地產(chǎn)商現(xiàn)在盼望政府減免稅收或是補償一些土地或者是大量收購房地產(chǎn)，把現(xiàn)有土地上的房子蓋起來。

為救市，鄂爾多斯政府準備拿出75億元至100億元人民幣搞房地產(chǎn)企業(yè)重組計劃和政府收購計劃。但是政府沒錢，想從銀行（國家開發(fā)銀行、鄂爾多斯銀行、鄂爾多斯農(nóng)村商業(yè)銀行）貸款為市場注資。對300多家房地產(chǎn)企業(yè)進行整頓，用貸款對小企業(yè)進行并購、整合、重組，最后形成幾家有實力的大型房企。但是這個企圖徹底失敗，銀行并不買賬，這是政府一廂情愿。

實際上鄂爾多斯市政府早就召集包括國有四大銀行在內(nèi)的鄂爾多斯市的金融機構(gòu)，動員各級金融機構(gòu)積極向上爭取信貸規(guī)模，特別是要求金融機構(gòu)加大商品房按揭貸款發(fā)放力度，對具有一定實力、有土地等資產(chǎn)、暫時出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難的企業(yè)，積極協(xié)調(diào)貸款銀行，做到不抽資、不壓貸、不上浮利率，并通過轉(zhuǎn)貸、展期等辦法，幫助企業(yè)渡過難關(guān)。但沒有任何效果。

鄂爾多斯現(xiàn)在已經(jīng)被稱為鬼城。晚上到鄂爾多斯康巴什北區(qū)“雍景紫臺”等3個小區(qū)，亮燈的房間稀稀落落，不到5％。而康巴什規(guī)劃是100萬人。

2010年4月，美國《時代》周刊：這樣說：“康巴什是用50億元打造的一座最荒涼的鬼城。最初為100萬人居住、生活和娛樂而設計的這個地方卻幾乎沒有人居住。偶爾出現(xiàn)的行人，看起來就像幻覺，拖著沉重的腳步沿著人行道走著，仿佛恐怖電影中大災難過后1名孤獨的幸存者。只用5年時間就建成的康巴什，設計初衷是要成為鄂爾多斯對外炫耀的市中心，但如今卻是中國房地產(chǎn)泡沫的最佳展示品。”“新房空置率97%”?！艾F(xiàn)在康巴什的清潔工比行人多，城內(nèi)鮮有行人。”沒有比這個問題更讓眾多經(jīng)濟學家、投資者和銀行家們夜不能寐的了：中國房地產(chǎn)市場是泡沫嗎？

我國著名經(jīng)濟學家葉檀指出：鄂爾多斯房地產(chǎn)崩潰是必然。海南是中國房地產(chǎn)泡沫崩潰的第一個樣板，鄂爾多斯是第二個樣板。

兩個市場環(huán)境不同，崩盤原因大不相同：鄂爾多斯房地產(chǎn)崩潰主要是金融鏈條崩盤的結(jié)果，金融杠桿過高、中小城市本地消費力耗散，后繼無力；海南房地產(chǎn)第一次崩盤緣于海南旅游未進、房地產(chǎn)開發(fā)冒進。如果再次崩盤，則說明我國最具吸引力的休閑與旅游地產(chǎn)無法吸引到足夠的資金，剩余資金有了其他去向。

目前鄂爾多斯的實體經(jīng)濟與自然條件、營商環(huán)境不足以吸引大量人口與項目進駐，煤炭價格下挫、民間借貸鏈條斷裂成為壓垮房地產(chǎn)的兩根稻草。

外地人無意長住鄂爾多斯，卻能調(diào)動資金制造當?shù)氐亩唐谫Y產(chǎn)泡沫。據(jù)高和資本的報告，大量民間資金進入房地產(chǎn)市場。中國人民銀行鄂爾多斯支行的數(shù)據(jù)顯示，2011年上半年通過支付系統(tǒng)共流入鄂爾多斯58.4萬筆，總金額為9851.13億元，同比增長86.61%和50.52%。鄂爾多斯人熱衷于房地產(chǎn)投資，但沒有實體產(chǎn)業(yè)鏈、沒有營商環(huán)境、沒有人口聚集，一旦實際借貸利率上升，房地產(chǎn)市場的崩潰就是必然的。

與鄂爾多斯最大的不同，海南的房地產(chǎn)一直以外地人投資為主。2010年，華泰聯(lián)合證券分析師魚晉華對海南房地產(chǎn)的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，基本每個樓盤的島外客戶成交量都占到80%以上，且基本上入住率都低于30%。來自島外的需求中，外地遷移入島經(jīng)商居民的投資需求、島外過剩流動性資金投資需求以及跟隨外地入島品牌開發(fā)商進入的伴生引導型購房需求占到主流。

海南的房價收入比過高可以印證外地人主導市場。去年4月27日，上海易居發(fā)布 “2011中國住宅房價收入比排行榜”，2011年北京、上海、海南三地的商品住宅房價收入比排名位居全國前三位，其中北京、上海、海南、福建、天津、浙江、廣東等7個省份商品住宅房價收入比均超過9。與北京、上海作為經(jīng)濟中心不同，海南本地經(jīng)濟以旅游、房地產(chǎn)為主，本地居民收入近幾年雖然上升較快，由于基數(shù)較低仍處于全國中位以后，海南房地產(chǎn)價格卻快速躥升，可與京滬試比高。

外地人以剩余資金投資海南房地產(chǎn)供養(yǎng)老、休閑之用，說明本地居民收入無法左右海南房地產(chǎn)價格，全國剩余流動資金量以及海南的吸引力才是確定海南房價的依據(jù)。海南與美國的佛羅里達在氣候、產(chǎn)業(yè)、旅游核心區(qū)域地理環(huán)境等方面頗為類似。海南當?shù)厝藷嶂杂趯W習佛羅里達的模式，如海南省旅游協(xié)會旅游推廣及咨詢服務中心總經(jīng)理、海南旅游發(fā)展研究會研究員孫德清在接受人民網(wǎng)海南視窗的采訪時表示，“國際旅游島建成了是什么樣子？我設想了一下，如果達到現(xiàn)在美國旅游收入第一大州佛羅里達的樣子也不錯?！敝袊êＤ希└母锇l(fā)展研究院院長遲福林等人都持相似意見，海南國際旅游島定位正基于此。佛羅里達的房價成為美國房價的標桿之一，海南房價也是衡量中國房價泡沫較為準確的標桿。

海南房地產(chǎn)如果再次崩潰，以剩余現(xiàn)金支付的外地購房者不會受到太大影響，他們追求的是必要物質(zhì)之外的休閑享受，但開發(fā)企業(yè)將遭受致命打擊。負債過高，融資成本上升將導致短期內(nèi)大批開發(fā)企業(yè)倒閉。根據(jù)海南克爾瑞的調(diào)研數(shù)據(jù)，未來3至5年，海南包括在售、庫存和準備開發(fā)的潛在供應量達到1.079億平方米，根據(jù)官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)，海南2011年去化量是880萬平方米。以此計算，目前海南樓市的潛在新房供應量需要消化10年以上。以上數(shù)據(jù)的潛在含義是，如果保持2011年外地7萬戶左右每戶100平方米以上的購買力，海南房地產(chǎn)將嚴重過剩。海南只有兩個選擇：抑制房地產(chǎn)投資熱潮，或者吸引更多的外地人口到海南買房

國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心主任李鐵說：“我一直認為鄂爾多斯這個‘鬼城’只是暫時現(xiàn)象，因為那里有1700億噸的煤，還有8000億立方米天然氣儲量，有這種資源在，他不會成為‘鬼城’”。

怎么來認識這些“鬼城”出現(xiàn)的原因，怎么樣通過改革的方式來破解它出現(xiàn)的問題，李鐵舉了三個原因：

第一，鄂爾多斯的問題出在政府決策。政府決策行為短期化，有錢了，一屆政府就花掉了，搞了很多很多形象工程，沒錢的時候政府財政緊張。

第二個是城市規(guī)劃、城市發(fā)展的模式出問題了。政府一味的搞房地產(chǎn)開發(fā)，功能單一，服務業(yè)沒有發(fā)展起來。他只提供了房子，沒有提供居住生活其他類型的服務，使他就變成了只到那去住?？峙逻@個選擇是越來越差，買房子不是投資。

第三，在三、四線，四、五線城市，各種增長模式受到了比較大的制度性問題。我們現(xiàn)在招商引資，發(fā)展工業(yè)，增加財政稅收。但是我們給投資者的條件基本是零地價，甚至是負地價。財政是靠稅收來，就是吃飯財政，稅收保吃飯，所以沒有足夠錢去補償對工業(yè)投資的支出，所以只能靠房地產(chǎn)開發(fā)。這屆政府，房地產(chǎn)開發(fā)完了，下一屆政府為了新的政績就繼續(xù)去招商引資，繼續(xù)去賣地，賣地既補了工業(yè)投資，同時又補了投資過大的基礎(chǔ)設施公共服務，周而復始循環(huán)下去，這個攤子就越來越大，形成一個基本定律。而且這是在中國幾乎所有的城市中都普遍存在。

李鐵說，三四線城市輻射范圍小，特別是中西部地區(qū)，收入少，支撐不起來房地產(chǎn)開發(fā)的模式，最后就導致發(fā)展受到一定的限制。房子賣不出去了，最后的結(jié)果就會形成財政崩盤。

所謂促進中小城市發(fā)展，也要包括我們怎么來認識這些“鬼城”出現(xiàn)的原因，怎么樣通過改革的方式來破解它出現(xiàn)的問題，怎么樣通過融資改革，怎么樣通過土地出讓制度的改革等等來遏制這種政府任意蔓延、粗放型擴張城市發(fā)展的動機。

鄂爾多斯的現(xiàn)實說明：依靠高利貸資金繁榮起來的城市，一旦遇到調(diào)控，就不堪一擊。

第二篇：淺析政府失靈案例——鄂爾多斯房地產(chǎn)泡沫

淺析政府失靈案例——鄂爾多斯房地產(chǎn)泡沫

一、政府失靈的簡介

政府失靈，是指個人對公共物品的需求在現(xiàn)代化議制民主政治中得不到很好的滿足，公共部門在提供公共物品時趨向于浪費和濫用資源，致使公共支出規(guī)模過大或者效率降低，政府的活動或干預措施缺乏效率，或者說政府做出了降低經(jīng)濟效率的決策或不能實施改善經(jīng)濟效率的決策。

二、鄂爾多斯房地產(chǎn)概況

隨著呼包鄂城市群申請列入國家戰(zhàn)略,依托豐 富的自然資源,作為城市群的中心城市之一的鄂爾 多斯具備了快速可持續(xù)發(fā)展的動力。其房地產(chǎn)市場 在近幾年呈現(xiàn)一種蓬勃發(fā)展的態(tài)勢。無論是房屋施 工面積、新開工面積還是商品房銷售面積都處于全 國前列, 2010 年鄂爾多斯各旗鎮(zhèn)總?cè)丝谥挥?160 萬,全 國第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示,2010 年底鄂爾多斯市 中心區(qū)常住人口 66.8 萬人。若按照 67 萬人口計 算,僅 2010 年施工的房產(chǎn)就夠為每個人提供 47 m2的住房。同年全市商品房銷售面積 535.54 萬 m2 , 這就意味著平均到市民,人均購買了約 8 m2 的住 房,而同期北京的人均銷售面積只有 0.78 m2。鄂爾多斯是新興城市,市區(qū)人口較少,住房空置 率居高不下。

三、鄂爾多斯房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)狀

2011年5月，一則出自鄂爾多斯政府的消息稱，2009年和2010年投資額分別完成219.4億元和280.5億元。5年來，累計完成房地產(chǎn)開發(fā)766.3億元，是“十五”時期的22.2倍，年均增長47.2%，建筑規(guī)模也在不斷擴大。有數(shù)據(jù)顯示，2011年前11個月，鄂爾多斯市新開工1005.9萬平方米住宅，加上前兩年的續(xù)建項目，共有2225.3萬平方米。房價卻一直在下滑，鄂爾多斯目前房價以從高位迅速回落到3000／平方米上下。而此前，鄂爾多斯最貴的房子單價曾經(jīng)高達2萬／平米。2012年8月之后的鄂爾多斯，到處是停工的爛尾樓和焦急的討債著。滯銷之中，房價紛紛下降，而降價成為許多房地產(chǎn)商的選擇。但是連降價都不能收回當初投資時，資金鏈就會斷裂，市場面臨崩潰。鄂爾多斯房地產(chǎn)泡沫原因分析

1.民間借貸體系的不健康發(fā)展

由于制度保障、機制安排等方面的漏洞和缺陷,高利貸 往往充斥著民間借貸市場,民間借貸糾紛常常與非法吸收 公眾存款、集資詐騙等經(jīng)濟犯罪交織在一起,有的人甚至 利用公眾“暴富”心理將民間借貸異化為“炒錢”的游 戲,一旦借貸者資金鏈條斷裂,就出現(xiàn)老板或資金掮客的“跑路”現(xiàn)象,這對地方經(jīng)濟的穩(wěn)定形成了強烈沖擊。2.產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一

無論是在開發(fā)還是在銷售層面, 鄂爾多斯的房地產(chǎn)業(yè)都維持著較高的杠桿率和融資成本, 如此高的融資成本,依然需要通過資金的源頭———煤礦產(chǎn)業(yè)來消化。然而自 2010 年以來,煤炭價格的持續(xù)走低以及不容樂觀的房地產(chǎn) 形勢卻使得鄂爾多斯的民間借貸體系面臨了極為嚴峻的困 難。就煤炭行業(yè)來看,從 2012 年下半年開始,鄂爾多斯的 煤炭從近400 元每噸的價格,跌落到 200 元不到,伴隨著“外煤進口” 的沖擊,除大型國有煤礦之外,眾多中小煤礦紛紛減產(chǎn)或停產(chǎn)。3.政府責任的缺失

為了調(diào)動地方政府的積極性,中 央政府更多關(guān)注的是權(quán)力與利益的一致性,而降低了對地 方政府責任的同等要求,且對消極責任后果缺乏有效的追 究機制,這就促使地方政府在行使自主權(quán)力時,僅著眼于地方利益甚至部門或官員的個人私利,以至地方政府權(quán)力 運行的失范和失責現(xiàn)象嚴重。

四、鄂爾多斯房地產(chǎn)中的政府行為

與江浙民間資本支撐中小企業(yè)發(fā)展不同, 鄂爾多斯的民間借貸流向的煤礦和房地產(chǎn)業(yè),與當?shù)卣?的政策和規(guī)劃密切相關(guān),” 通過采礦獲利的煤礦主,依靠土 地補償而一夜暴富的失地農(nóng)民,拿著巨額的資金最先進入 民間借貸領(lǐng)域,鄂爾多斯地方政府開啟的大規(guī)?；A(chǔ)建設 和房地產(chǎn)業(yè)又為日益壯大的民間借貸隊伍提供了龐大的市場,這些資金 “源自煤礦,然后流進地下錢莊,再流入樓 市 , 形成了從地下地上的循環(huán)

（一）房地產(chǎn)開發(fā)過程中

1.政府職權(quán)越位和缺位

地方政府熱衷于批租土地,包括征收農(nóng)地用于大 規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)建設等,試圖依靠房地產(chǎn)投資來帶動本 地經(jīng)濟的發(fā)展,并通過土地收益、房地產(chǎn)稅費來直接填充 地方財政缺口。個別地方政府甚至將房地產(chǎn)作為拉動地方 經(jīng)濟增長的支柱產(chǎn)業(yè),過于功利性地重視房地產(chǎn)對經(jīng)營城 市的貢獻,經(jīng)營土地成為投資增長和財政收入增加的重要 法寶。[15]鄂爾多斯政府正是在這一理念的指引下,在經(jīng)濟 飛速發(fā)展的過程中并沒有重視謀求經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型,而是令豐 厚的民間資金長期以來一直沉淀在本地,沉淀在房地產(chǎn)市 場,最終導致了本地房地產(chǎn)市場的泡沫。2.政府尋租行為

地方政府與房 地產(chǎn)利益聯(lián)盟關(guān)系的存在,削弱了地方政府作為地方公共 利益的代表者、實現(xiàn)者和維護者的角色,強化了其作為國 有土地代理人和以地生財者的經(jīng)濟人角色,這是房地產(chǎn)市 場中地方政府行為發(fā)生種種扭曲的癥結(jié)。以鄂爾多斯為例,其房地 產(chǎn)的繁榮期主要集中在 2006-2010 年,這段時期的銷售面 積均大于當年的竣工面積,即便是 2010 年 4 月 “新國四 條”的出臺也沒有改變其房地產(chǎn)市場火爆的現(xiàn)狀,房地產(chǎn) 市場的繁榮離不開鄂爾多斯政府的支持及其與地產(chǎn)商的利益結(jié)盟。

（二）民間借貸問題中

1.政府忽視民間借貸環(huán)境體制建設

(1)中國缺乏一部專 門的法律來對其進行規(guī)范,導致民間借貸合法性等基本問 題難以確認,民間借貸在實踐中存在著較大的制度性風險。

(2)中國目前關(guān)于高利貸的規(guī)定仍是空白的: 既沒有規(guī)定嚴格意義上高利貸的標準,也沒有規(guī)定高利貸的 法律責任,這就為高利貸充斥民間借貸市場提供了契機。

(3)中國尚缺乏一整完善的覆蓋政府、企業(yè)和個人的 社會信用體系,這就難以很好地解決民間借貸過程中所面 臨的信用問題,一旦出現(xiàn)惡意違約現(xiàn)象,債權(quán)人的合法利 益就難以得到保障。2.政府對于民間借貸缺乏監(jiān)管

由于難以統(tǒng)計 “從事民間借貸業(yè)務活動但未辦 理工商注冊登記手續(xù)的各類地下機構(gòu)及個人,合規(guī)的民間 借貸中介僅僅是鄂爾多斯民間半隱蔽金融中的一小部分”, 加之監(jiān)管部門之間的權(quán)責分割問題,鄂爾多斯政府很難對 數(shù)量眾多的民間借貸中介機構(gòu)實施有效的監(jiān)管。[13]與此同 時,“通過征地和拆遷的補償將煤炭資源形成的財富一部分 轉(zhuǎn)移到當?shù)鼐用袷种?又通過發(fā)達的民間融資實現(xiàn)再次增值”[14]10 的發(fā)展路徑也使得鄂爾多斯政府拋棄了規(guī)范民間借 貸市場的責任,從而直接導致民間借貸規(guī)模的不合理膨脹 和擴大。

（三）政府的短期行為

在計劃經(jīng)濟體制向市場經(jīng)濟體制的轉(zhuǎn)型過程中,地方政府始終是影響地方經(jīng)濟正常運行和增長的主要變量,隨 著利益結(jié)構(gòu)的重大調(diào)整和央地權(quán)力關(guān)系的重新界定,地方 政府逐漸形成了自己的特殊利益。一方面,合理范圍內(nèi)的 政府利益往往是地方政府行為的驅(qū)動力,它能增強政府的 行政能力,激勵政府及其工作人員負責而高效地開展工作;但另一方面,如果地方政府利益出現(xiàn)惡性膨脹,就會誘使 其做出短期的短視行為,即在制定當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展規(guī)劃和產(chǎn) 業(yè)政策時,“既不從中央宏觀調(diào)控的大局出發(fā),也不從本地 的比較優(yōu)勢出發(fā),而只關(guān)心任職期間的經(jīng)濟發(fā)展和財政利 稅,一味追求短期經(jīng)濟效益” 1.政府決策

現(xiàn)行政績考核體系的設 計尚存在著 “重經(jīng)濟指標、輕社會指標,重量化指標、輕 質(zhì)化指標的傾向,這在一定程度上對地方政府的政績觀形 成片面引導,成為有些地方政府 GDP 至上政績觀的重要原因” 2.財政任務與行政任務的不對等

“負盈不負虧” 的財政激勵方式使其受到 的財政責任約束較小,即使出現(xiàn)財政赤字和債務,地方政 府官員通常也不會面臨重大處罰。在這種情況下,地方政 府的理性反應便是動用一切財政或其他資源來實現(xiàn)行政責 任的最大化,例如從銀行貸款支持企業(yè)的擴張,向社會集 資攤派從事某個公共工程項目等。地方政府熱衷于“改造”“拆遷”便是一個典型的例子

五、政府針對鄂爾多斯困境的應對措施

（一）減少政府短期行為

一方面，地方政府要完善績效評估體系，完善以GDP 等經(jīng)濟指標為主的地方政府政績考核體系，創(chuàng)新增加政府提供服務的數(shù)量和質(zhì)量、公眾滿意程度等社會發(fā)展指標的政府政績考核體系；完善重視近期產(chǎn)出現(xiàn)狀，績效評價 指標的設置上突出能綜合體現(xiàn)經(jīng)濟發(fā)展、人民生存狀況、資源和生態(tài)環(huán)境的長期效益指標,確保地方經(jīng)濟社會發(fā)展 的可持續(xù)性。另一方面，加強地方政府的財政責任。通過加快財政責任立法，設立各級地方政府綜合風險管理組織,建立風險預警和控制機制，健全財政問責網(wǎng)絡等措施，重視政府財政責任的建設,防止高速經(jīng)濟增長背后 的地方政府財政危機的出現(xiàn)。

（二）增強在民間借貸的政府責任

首先，構(gòu)建完善的民間借貸制度環(huán)境。國家層面的針對民間借貸的法律法規(guī)、條例辦法的制定和出臺必須提上議事日程,嚴格規(guī)范民間借貸市場資金的借貸利率,實行民間借貸備案制度。其次，加強地方政府的監(jiān)管責任。在建立民間借貸監(jiān)測、通報和風險提示系統(tǒng)同時，建立民間借貸監(jiān) 測、通報和風險提示系統(tǒng)，還應該及時制定一系列補救措施和應急方案,嚴厲懲罰 非法和違規(guī)的民間借貸行為,切實保障當?shù)鼐用裨诿耖g借 貸糾紛案件中的合法權(quán)益和訴求。

（三）避免政府在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的尋租行為 確保地方政府正確履行其職權(quán)，需要反思地方政府各部門之間權(quán)力與責任的分工與配置,尋求體制化、法治化的解 決思路和解決道路。打破地方政府與房地產(chǎn)商的利益結(jié)盟，健全和完善社會中介機構(gòu),打破地方政府與房地產(chǎn)商之間的直接利益關(guān)系。還需在完善政府責任追究制度 的同時,重視培養(yǎng)政府工作人員的自覺負責意識。

文獻參考

［1］欒欣超：《資源型城市轉(zhuǎn)型過程中的地方政府責任 —— 以 “ 鄂 爾 多 斯 困 境 ”為 例》《前沿》2014年10月

［2］任月君,郝澤露：《鄂爾多斯房地產(chǎn)泡沫的元兇探析》大連海事大學學報(社會科學版)2013年12月

［3］《溫州、鄂爾多斯房地產(chǎn) 風險成因、影響及啟示》

［4］《高 和 資 本.中 國 民 間 資 本 投 資 調(diào) 研 報 告 ——— 鄂 爾 多 斯 篇》 [ R ].2011 年 4 月.

第三篇：研究房地產(chǎn)泡沫識別方法的論文

摘 要：主要論述了目前國內(nèi)外在房地產(chǎn)泡沫識別領(lǐng)域的研究方法，對各種方法加以分類，主要分為指標法、理論價格法、市場修正法、統(tǒng)計檢驗法和預警法等，以期對我國的房地產(chǎn)泡沫識別體系和預警體系的建立能有良好的借鑒作用。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫；識別方法；預警體系

１ 指標法

1.1 房價收入比

房價收入比是房地產(chǎn)價格與居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭對住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。當該指標持續(xù)增大時，表明房地產(chǎn)價格的上漲超過了居民實際支付能力的上升。當市場中的房價收入比一直處在上升狀態(tài)，且并沒有存在市場萎靡的跡象，則說明這個房地產(chǎn)市場中投機需求的程度很高，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的可能性就越大。其計算公式為：

房價收入比=商品住宅平均單套價格/居民平均家庭收入=ど唐紛≌平均銷售價格×商品住宅平均單套銷售面積/城鎮(zhèn)居民平均每人全部年收入×平均每戶家庭人口數(shù)

該指標的臨界值可以由首付、利率、貸款期限、每年住房貸款還款金額占收入比重等估算出，但國際上沒有一個統(tǒng)一的標準。在發(fā)達國家，房價收入比在1．8~5．5之間；發(fā)展中國家，一般在4～6之間。

1.2 房地產(chǎn)價格增長率／GDP增長率

該指標是測量房地產(chǎn)相對實體經(jīng)濟增長速度的動態(tài)相對指標，反映房地產(chǎn)泡沫發(fā)展的趨勢。指標值越大，房地產(chǎn)泡沫的程度就越大。警戒線定為2，超過2時說明房地產(chǎn)業(yè)存在泡沫現(xiàn)象。如1987-1990年間，日本存在嚴重的地產(chǎn)泡沫時，該指標平均值為3。

1.3 空置率

房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫時，會有大量房屋空置，故可采用來反映房地產(chǎn)市場的泡沫程度。國際上通用的計算方法為：空置率=增量房和存量房中的空置量/全社會增量房和存量房總和。一般而言，該指標的判斷標準是：空置率不足5%時，表明市場過熱，極可能存在泡沫；5%-10%為合理區(qū)域；10%-20%為空置危險區(qū)；而當空置率大于20%時，則表明存在嚴重積壓。

1.4 租售比價

反映房地產(chǎn)真實價值的是房地產(chǎn)的租金收益，房價變動可暫時偏離租金變動。但若長時間高于租金增長，則存在泡沫的成份。租售比，是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房價之間的比值。從理論上說，計算租售比的方法是：假定將租房所需支付的錢以能獲得最大利息收益的方式存入銀行，算出包括銀行利息在內(nèi)的租房總支出；同時也假定將買房所需支付的錢以能夠獲得最大利息收益的方式存入銀行，再算出買房總支出；以租房總支出除以買房總支出，其結(jié)果就是住房的“租售比”。其判斷標準可用下表來表示：

另外，還可以從房地產(chǎn)投資增值率和房地產(chǎn)貸款方面來計量房地產(chǎn)泡沫，但是總體而言，這兩種方法不如以上四種方法應用廣泛。

指標法的突出優(yōu)點是所用數(shù)據(jù)通常相對比較容易采集，處理起來比較簡單；在進行房地產(chǎn)泡沫檢測時，可以把那些具有充分理論依據(jù)的指標，如房價收入比、租售比價等作為重要的輔助性判別標準；其缺陷是，一些指標的標準多取自國際經(jīng)驗，不一定適用于我國的房地產(chǎn)市場。對同一個房地產(chǎn)市場進行判斷時，不同的指標之間可能出現(xiàn)相互矛盾的現(xiàn)象。理論價格法（收益還原法）

理論價格法被譽為最符合房地產(chǎn)泡沫定義的判別方法，其基本原理就是計算出房地產(chǎn)的理論價格，然后與實際的房價相比較，通過觀察二者相背離的程度，來判別泡沫是否存在。

以收益還原法為主要內(nèi)容的理論價格法，在上世紀80年代日本泡沫經(jīng)濟發(fā)生后，成為日本經(jīng)濟學家用以判定地產(chǎn)泡沫的一種重要方法。因為泡沫是現(xiàn)實資產(chǎn)價格與實體資產(chǎn)價格的差，或是現(xiàn)實資產(chǎn)價格中實體經(jīng)濟不能說明的部分，所以衡量房地產(chǎn)泡沫的關(guān)鍵在于測算出房地產(chǎn)的實體經(jīng)濟價格(理論價格)與現(xiàn)實價格之間的差距。收益還原的本質(zhì)就是一個未來收益的貼現(xiàn)模型，即將未來的預期純收益和預期售價按一定的折現(xiàn)率進行貼現(xiàn)，從而得到房地產(chǎn)的理論價格。我們可以通過下圖直觀地理解理論價格法的精髓：

理論價格法雖然在理論上可行，但是在實際操作上卻存在著困難。集中表現(xiàn)為：第一，折現(xiàn)率的準確數(shù)字難以確定。第二，收益還原法體現(xiàn)的是把未來的收益折合成現(xiàn)在的收益，通過折現(xiàn)來計算現(xiàn)值。但是，未來是不確定的，在當前的試點上難以對未來一段時間內(nèi)的收益做出準確的估計。市場修正法

我國學者洪開榮(2001)提出房地產(chǎn)泡沫計量的“市場修正法”，即以物業(yè)空置率為基礎(chǔ)，從房地產(chǎn)的供求差異出發(fā)，通過考慮各種相關(guān)系數(shù)因素來進行修正，從而估量出房地產(chǎn)泡沫的大小。其公式為：

房地產(chǎn)泡沫系數(shù)=物業(yè)總空置率 × 經(jīng)濟增長修正系數(shù) × 產(chǎn)業(yè)貢獻修正系數(shù) × 交易情況修正系數(shù)

其中：空置率是根據(jù)年空置量與三年累計物業(yè)竣工量的比例；經(jīng)濟增長修正系數(shù)=上期的(1+GDP增長率)/本期的(1+GDP增長率)；產(chǎn)業(yè)貢獻修正系數(shù)=上期的(1+房地產(chǎn)業(yè)增長率)/本期的(1+房地產(chǎn)業(yè)增長率);交易狀況修正系數(shù)=上期的(1+個人購房比例)/本期的(1+個人購房比例)。

該方法作為房地產(chǎn)評估標準的基本理由是空置率反映了市場供需的差異，特定時期和地域的空置率指標反映了各種市場力量和非市場力量的市場后果。房地產(chǎn)泡沫和物業(yè)空置率是對市場失衡的不同角度的描述，但它的實質(zhì)內(nèi)涵是一致的。該方法借助了資產(chǎn)評估中的修正方法，但是理論依據(jù)不足。統(tǒng)計檢驗法

國外的研究文獻中，常見這種方法。其使用前提有兩個：一是房地產(chǎn)價格短期波動不是很厲害；二是數(shù)據(jù)樣本要大。實質(zhì)是利用計量統(tǒng)計學的原理對房地產(chǎn)價格變化進行統(tǒng)計分析。當房地產(chǎn)市場上無經(jīng)濟泡沫時，房地產(chǎn)價格變化比較有規(guī)律，統(tǒng)計分析可以找到統(tǒng)計規(guī)律，而當經(jīng)濟泡沫存在時，由于經(jīng)濟泡沫使得價格大起大落，從而使得統(tǒng)計規(guī)律失常。國外的統(tǒng)計檢驗法根據(jù)檢驗的標準不同，可分為方差上限檢驗和游程或粗尾檢驗兩種。

方差上限檢驗法以Blanchard and Watson(1981)為代表，他們認為，經(jīng)濟泡沫的出現(xiàn)會增加價格p的方差，會減弱價格p與市場基礎(chǔ)的決定因素X的相關(guān)關(guān)系。在不存在經(jīng)濟泡沫的零假設下，給定某些條件，就可以求出價格方差的上限。當經(jīng)濟泡沫出現(xiàn)時，這個上界條件會受到破壞。

Blanchard and Watson(1981)還討論了價格p的更新值（超額收益)的分布。如果存在經(jīng)濟泡沫，并且經(jīng)濟泡沫會在某個時期破滅，那么在經(jīng)濟泡沫存續(xù)期間，經(jīng)濟泡沫更新值為同號；當破裂開始時，變?yōu)楫愄枺@樣經(jīng)濟泡沫更新值的游程會比純隨機序列的要長，從而會使樣本的總游程數(shù)變小。經(jīng)濟泡沫成長期間，會產(chǎn)生小的正的超額收益，但隨之而來的是會在某個時刻經(jīng)濟泡沫破裂，產(chǎn)生大的負超額收益，這類經(jīng)濟泡沫的更新值的分布會成尖峰或粗尾分布，因此價格更新值的較大峰度系數(shù)可能意味著存在經(jīng)濟泡沫。但游程檢驗與粗尾檢驗方法的效果不佳。因為經(jīng)濟泡沫游程數(shù)并不必然小于隨機變量序列的游程數(shù)；另外，市場基礎(chǔ)價值的分布也可能呈峰態(tài)。即使如此，這兩種方法還是引起了經(jīng)濟學家們的關(guān)注。

我國房地產(chǎn)市場化的時間很短，從住房制度改革基本完成的1998年算起，到2008年我國住宅市場化的歷史也不過10年時間，可供計量檢驗的樣本數(shù)據(jù)很少，計量檢驗的結(jié)論可能缺乏可靠性。因此，統(tǒng)計檢驗法在我國應用并不合適。預警指數(shù)法

預警法是一種綜合方法，融合了指標法中的各種重要指標，也是目前測度房地產(chǎn)泡沫較為理想的方法。雖然存在著諸多理論上的問題，而且需要收集很多數(shù)據(jù)，但綜合而言，是目前除了收益還原法之外最

為完善的測度方法。目前被普遍接受的預警構(gòu)建方法如下：

（1）選定預警指標。（2）確定預警指標的權(quán)重。（3）確定指標臨界值。（4）測算地產(chǎn)泡沫發(fā)生變化的概率。當某一個判斷指標發(fā)生預警信號時，地產(chǎn)泡沫就有可能發(fā)生變化。在預警期內(nèi)，達到臨界值的指標越多，地產(chǎn)泡沫變化的概率越大。（5）確定地產(chǎn)泡沫的預警級別。根據(jù)地產(chǎn)泡沫變化的概率，房地產(chǎn)泡沫變化的可能性劃為幾個級別：A級：警戒級，40 其構(gòu)建還有多種方法，但它們在計算原理上是相同的，關(guān)鍵之處是所選取的代表性指標會因人而異，差別很大。結(jié)論與建議

以上房地產(chǎn)泡沫識別方法很多，但大體上可以歸為兩類，即指標法和模型法。不管用何種方法測度房地產(chǎn)泡沫，尤其是指標法中，其邏輯思路都是首先試圖建立一個基準指標，然后用實際指標與其對比，實際指標大于或小于基準指標的部分即為泡沫成分，以實際指標偏離基準指標的程度來指示房地產(chǎn)泡沫的嚴重程度。在實際應用中，應該綜合運用各種方法，對房地產(chǎn)價格進行分析，判別是否存在泡沫，而不應該單純采用一種方法，以免判別結(jié)果有失偏頗。真對以上分析，對我國房地產(chǎn)泡沫識別方法的研究提出以下建議：

第一，由于我國房地產(chǎn)發(fā)展時間較短，房地產(chǎn)統(tǒng)計工作更是滯后于房地產(chǎn)市場，統(tǒng)計資料相當匱乏，所以應該完善我國的房地產(chǎn)統(tǒng)計工作，使之更適應于經(jīng)濟全球化發(fā)展。

第二，目前我們應該在現(xiàn)有統(tǒng)計資料條件下，根據(jù)我國以往的經(jīng)驗和其他類似國家的經(jīng)驗，深入研究適合于我國的量化方法和評判標準。

第三，建立適合于國情的房地產(chǎn)泡沫預警機制，對我國房地產(chǎn)泡沫及時預報和控制，時刻警惕房地產(chǎn)泡沫。

參考文獻

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第四篇：房地產(chǎn)市場泡沫講稿

接下來講講現(xiàn)實中的例子。由于不論在歷史中還是當下的中國，房地產(chǎn)市場泡沫都是人們很關(guān)注的問題，所以今天就以房地產(chǎn)市場為例。

什么是泡沫？當資產(chǎn)價格高于其內(nèi)在價值時就產(chǎn)生了泡沫。

真實需求者購買房產(chǎn)是為了獲得其居住的使用價值——不論是自住還是出租，這部分需求叫真實需求；但投機者買房不是為了住，而是為了通過其短期價格波動，利用價差套利，常常表現(xiàn)為對房屋空置持有，這部分需求叫虛假需求。由于投機者的虛假需求造成的房產(chǎn)價格的虛高就造成了泡沫。

房地產(chǎn)商面對市場上的真實或虛假需求，反應就是大力建房，但蓋房子周期長，并且土地供給是有限的——特別是在一二線城市，所以最終形成供小于求的情況，房價上漲。這時真實需求者會選擇趕緊買房，不然就買不起了；投機者看到市場中有利可圖，也會大量涌入，并選擇持有房產(chǎn)直至價格不再上漲。當泡沫越來越大的時候，與之對應的是買房人與房地產(chǎn)商有限的錢，于是大家選擇向銀行借款。這時人們就在進行杠桿投資了；當房價越來越高，人們買房最初向銀行借50%，后來借70%甚至80%，杠桿率提高，也就產(chǎn)生了次級貸款。

房地產(chǎn)市場一片繁榮的時候，房地產(chǎn)極其相關(guān)產(chǎn)業(yè)都大賺一筆，投機客也賺了；但真實需求者大量欠債，可支配收入減少；其他與房地產(chǎn)無關(guān)的行業(yè)由于消費市場被擠壓而萎縮。于是大家都進入房地產(chǎn)市場，去做投機客，經(jīng)濟脫實入虛。

這時房價就很高了，泡沫已經(jīng)足夠大。一種情況是部分投機客開始拋售房產(chǎn)，其他人為了不被套牢也開始跑路，于是需求暴跌，供給暴漲，房價大跌。剩下沒跑成的投機客、房地產(chǎn)商都沒錢償還銀行負債，真實需求者看房價還沒負債值錢，于是也不還款了。于是銀行倒閉，經(jīng)濟崩潰。這叫硬著陸，例子是08年的美國。這種情況是投機客先動手，第二種情況是政府先動手。當政府采取政策限制房價，投機客也會拋售房產(chǎn)……后面的故事就一樣了。這也是硬著陸，例子是1990,91年的日本。

那中國呢?有沒有一種在清理泡沫的同時減小對經(jīng)濟沖擊的實現(xiàn)軟著陸的辦法呢？這就需要在清理投機者的同時用真實需求填補他們的退場造成的空缺。要想清理投機者，可以通過限購和征收房屋空置稅；要想增加真實需求可以給予政府補貼，可以將房屋與教育、戶口掛鉤?？梢钥吹轿覈恼哒蜻@方面靠攏。至于效果如何，我們可以期待一下。

第五篇：房地產(chǎn)泡沫成因與對策

2001年，我國房地產(chǎn)市場持續(xù)火熱，房地產(chǎn)開發(fā)投資增勢強勁，土地供應量增加，商品房全面熱銷，銷售價格呈現(xiàn)較大幅度增長，全國商品房平均銷售價格為每平方米2226元，增長5.8%，增幅比上年提高了3.3個百分點，空置面積也出現(xiàn)負增長。著名經(jīng)濟學家魏杰日前在接受中央電視臺《房地產(chǎn)報道》記者采訪時預言：“2002年將是房地產(chǎn)行業(yè)的嚴冬，二月份甚至可能出現(xiàn)崩盤，七、八月份最嚴重?！北疚臄M就公眾關(guān)注的房地產(chǎn)泡沫問題作一粗淺探討。

一、房地產(chǎn)泡沫的含義及成因

房地產(chǎn)開發(fā)中的泡沫現(xiàn)象，主要是指土地和房屋價格極高，與其使用價值（市場基礎(chǔ)價值）不符，雖然賬面上價值增長很高，但實際上很難得到實現(xiàn)，形成一種表面上的虛假繁榮。由于房地產(chǎn)是由土地及其附著建筑物所構(gòu)成，而建筑物是人類勞動產(chǎn)品，其價格是由成本、利潤、稅金來確定，這相對比較穩(wěn)定，較易判別，因此我們平常所說的房地產(chǎn)泡沫實際上是土地泡沫（地價泡沫），而土地的市場基礎(chǔ)價值即合理價格是土地利用效益的資本化。

無論是從現(xiàn)象，還是從本質(zhì)看，泡沫與一般價格波動都有區(qū)別，主要有以下幾點區(qū)別：從現(xiàn)象上看，一般商品的價格波動包括上漲、下降，而且在時間上是相連的、循環(huán)的，變化幅度一般不會很大，而泡沫是價格持續(xù)上漲，高到令人發(fā)狂的地步，直到產(chǎn)生恐慌，人們匆匆拋售，從而使價格暴跌，波動幅度很大，它不具有周期性，而是突然地上漲與下跌。

從本質(zhì)上看，一般商品的價值是價格的貨幣表現(xiàn)，一般商品的價格波動反映市場供需平衡，既是市場機制作用的起點，又是市場機制作用的結(jié)果，價格總是圍繞價值上下波動。在正常的市場條件下，價格上漲、供給增大，投資者預期價格下降。而泡沫發(fā)生的時候，市場機制失靈，人們的行為買漲不買跌，不遵循市場運行的一般規(guī)律。當價格上漲、供給增大時，投資者預期價格進一步上漲。1991-1993年，我國海南房地產(chǎn)價格正是這樣飆升的。1991年每平方米價格還是1000多元的公寓樓，到1992年就可以賣到3000多元。有的商品房價格甚至突破10000元。土地使用權(quán)的出讓價格也大幅度提高，有的地方僅過一年價格竟由十幾萬元一畝漲到600多萬元一畝。投機者卻還在不斷地囤積房地產(chǎn)以待價格再一步上漲時拋出。以至于在房地產(chǎn)交易中有70%是投機者囤積起來的。但很少有人會意識到房地產(chǎn)熱驟然降溫，房地產(chǎn)熱在造就了一批富翁之后，相當一批公司被套牢在海南的土地上，上億資金在有限的土地上沉淀。泡沫并沒有帶來財富的增減，只有轉(zhuǎn)移的功能。

房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的主要原因是：

1.房地產(chǎn)商品的特殊性。在一定時期內(nèi)房地產(chǎn)商品供求不易均衡，而且合同期攤銷交易成本低，這是泡沫載體所具有的一個條件。所以房地產(chǎn)容易產(chǎn)生泡沫，是泡沫的主要載體之一。

2.土地的稀缺性。土地的自然供給是固定不變的，它是地球表面的陸地與水域的總和。城市面積在城市化過程中可以不斷擴大但是土地資源是稀缺有限的，我國的土地資源相對匱乏，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人口的增加，人們對稀缺的土地需求有無限擴大的趨勢。這種需求既有發(fā)展經(jīng)濟的客觀需求又有對土地獲利的需求，在土地獲利需求的驅(qū)使下，把獲取的土地權(quán)益作為謀利手段。土地權(quán)益是虛擬資本的一種，它可以反復轉(zhuǎn)手。馬克思曾指出：“沒有價值的東西在形式上可以有價格。在這里，價值表現(xiàn)是虛幻的?！币虼?，土地的稀缺性及其虛擬資本使地價運動可脫離土地利用實績而產(chǎn)生泡沫。

3.地價具有虛構(gòu)性。地價的虛構(gòu)性是由于土地資源價格與其資產(chǎn)性價格的不一致現(xiàn)象。也就是說，由于人們預期的不合理土地利用收益貼現(xiàn)值之和與現(xiàn)實的市場地價（市場地價等于未來土地持有期間土地利用收益貼現(xiàn)值之和與未來土地轉(zhuǎn)讓收益的貼現(xiàn)值之和，如果人們的預期地價是合理的，現(xiàn)實的市場地價就等于未來無限年期的土地利用收益的貼現(xiàn)值之和）之間總存在事實上的偏差。這種偏差越大，說明現(xiàn)實的市場地價中虛構(gòu)部分越多或者說泡沫成分越多，反之越少。綜觀房地產(chǎn)泡沫的膨脹乃至破滅無不與發(fā)財致富的欲望與從眾行為有關(guān)。“要掙錢，到海南；要發(fā)財，炒樓花”，成為當時海南房地產(chǎn)熱時一些生意人的經(jīng)典。這一點在東南亞房地產(chǎn)泡沫中無不表現(xiàn)得淋漓盡致。近幾年來泰國的房地產(chǎn)市場發(fā)展過熱，供過于求，但是仍有許多新的開發(fā)商擠進這個領(lǐng)域。他們認為在前幾年冒出的兩萬家房地產(chǎn)開發(fā)公司中只有20家宣布破產(chǎn)，可見這個行業(yè)仍有大的賺頭。許多開發(fā)商還想從繼續(xù)建房中擺脫困境，在這種非理性的支持下，造成泰國房地產(chǎn)市場熊市彌漫。

4.房地產(chǎn)市場是不充分市場。由于房地產(chǎn)市場與完全自由競爭市場的四個條件（信息充分；商品品質(zhì)；買賣者自由出入；交易雙方數(shù)量眾多，因而任何一方不會出現(xiàn)壟斷局面）相差甚遠，所以房地產(chǎn)市場是一個準市場(Sub-market)。由于買者信息缺乏和信息的不對稱，許多房地產(chǎn)交易和定價是悄悄進行的，這種成交價往往不能反映成交物業(yè)的真實價值。

5.銀行及金融系統(tǒng)發(fā)放房地產(chǎn)貸款的傾向性。由于房地產(chǎn)的不可移動性及其保值增值性，銀行系統(tǒng)很愿意發(fā)放房地產(chǎn)貸款，在宏觀經(jīng)濟一片看好的情況下，政府也鼓勵投資，銀行利率就比較低。據(jù)統(tǒng)計，在1992-1993年，海南房地產(chǎn)開發(fā)的資金占社會固定投資的三分之一。大量資金涌向房地產(chǎn)業(yè)，信貸的盲目擴張及大量吸引短期外資，給泡沫的產(chǎn)生埋下了隱患。

6.政府部門的不正之風。1993年沿海地區(qū)的房地產(chǎn)熱，有不少公司是掛靠政府職能部門或金融機構(gòu)，其資金來源大多為挪用公款、貸款或拆借等，加上政府出于地方利益及短期利益的考慮而放松低價批地?？梢?，政府部門的設租、尋租、貪污受賄行為也是助長泡沫形成的原因之一。

二、房地產(chǎn)泡沫的危害

房地產(chǎn)過熱，一旦泡沫形成，房地產(chǎn)價格的過快上升很容易產(chǎn)生虛假需求信息，影響開發(fā)者和消費者的預期，而且虛假需求造成的過度供給，又會形成新的房產(chǎn)積壓，給整個國民經(jīng)濟帶來大而長期的負面影響，2001年，全國商品房空置面積凈增量為1100萬平方米，全年商品房空置面積增長10.5%，高于上年增長6.7%的水平，年底全國商品房空置面積已突破1億平方米大關(guān)，共積壓資金1000多億元。大量的空置商品房不啻于一柄懸在我們頭頂?shù)倪_魔克利斯劍；不規(guī)范的住房抵押貸款操作導致的房地產(chǎn)價格虛高，會加重消費者的負擔，增大購房者的違約風險，一旦出現(xiàn)經(jīng)濟不景氣，大量購房者違約，形成銀行的不良資產(chǎn)，最終導致金融風險，1993年的中國和1996年的泰國都是這樣，國內(nèi)外由房地產(chǎn)不良貸款引起金融危機的教訓我們必須吸?。淮送?，房地產(chǎn)價格過高還會影響人才的去留，嚴重削弱城市競爭力，影響地方經(jīng)濟發(fā)展。

三、房地產(chǎn)泡沫的防范措施

隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，人口的增加，城市化進程的加快，房地產(chǎn)網(wǎng)絡的崛起以及加入WTO和北京申奧的成功等無疑都會給我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來機遇，特別是網(wǎng)絡與房地產(chǎn)的結(jié)合，給未來房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展指出了一條道路。但是面對日益激烈的競爭，房地產(chǎn)需求的進一步增加，我國的房地產(chǎn)業(yè)也面臨著更大的挑戰(zhàn)。如何讓這一行業(yè)真正成為我國經(jīng)濟發(fā)展新的增長點，防范房地產(chǎn)泡沫，促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展？筆者認為可以從以下幾個方面著眼：

1.大規(guī)模推出經(jīng)濟適用房，抑制商品房價格。國家要抑制房價的不合理上漲，防止房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)，主要辦法還是大規(guī)模地推出經(jīng)濟適用房。去年，國家計委、建設部宣布，投資1700億元，計劃建設2.25億平方米的經(jīng)濟適用房。這將對現(xiàn)有房地產(chǎn)市場的供應量、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及價格產(chǎn)生重大影響。經(jīng)濟適用住房的作用一是通過免收土地出讓金和減免配套費等，降低了售價，確保中低收入家庭有房可買，二是平抑過高的商品房價格。1998年國家宣布并隨后實施的大規(guī)模建設經(jīng)濟適用房的計劃，曾令眾多房地產(chǎn)開發(fā)商驚恐不已。經(jīng)濟適用房對商品房價的巨大沖擊或抑制效應已經(jīng)顯現(xiàn)。如北京1999年由于大規(guī)模建設經(jīng)濟適用房，致使其商品房價平均每平方米下降了700-1000元?，F(xiàn)在，國家要重舉經(jīng)濟適用房大旗，由于北京的新開工面積已經(jīng)很大，如果再大規(guī)模推出經(jīng)濟適用房，那北京的房價非大跌不可。如果大規(guī)模建設經(jīng)濟適用房等政策付諸實施，房價持續(xù)上漲的空間就會被封殺。

2.強化土地資源管理，通過土地資源供應量的調(diào)整，控制商品房價格的不合理上漲。要根據(jù)住房市場的需求，保持土地的合理供應量和各類用地的供應比例，實行土地出讓公開招投標制度，控制一些城市過高的地價。要堅決制止高檔住宅的盲目開發(fā)和大規(guī)模建設，防止出現(xiàn)新的積壓。對于發(fā)生在房地產(chǎn)領(lǐng)域違法犯紀行為要嚴厲懲處，嚴懲無正當理由閑置土地的“圈地人”以及房地產(chǎn)領(lǐng)域的違法活動。

3.建立全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場運行預警預報制度，加強和完善宏觀監(jiān)測體系。通過對全國房地產(chǎn)市場信息的及時歸集、整理和分析，就市場運行情況做出評價和預測，定期發(fā)布市場分析報告，合理引導市場，為政府宏觀決策做好參謀。近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)以較快的速度增長，吸引了大量的企業(yè)進行房地產(chǎn)投資，應當引起注意，要加快建立和完善房地產(chǎn)業(yè)的宏觀監(jiān)測體系，通過土地供應、稅收和改善預售管理等手段及時進行必要的干預和調(diào)控，有效地防止房地產(chǎn)業(yè)“泡沫”的產(chǎn)生。

4.整頓住房金融市場秩序，規(guī)范住房金融業(yè)務，防范住房貸款風險。一要嚴格審查住房開發(fā)貸款發(fā)放條件，切實加強住房開發(fā)貸款管理。住房開發(fā)貸款對象應為具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、信用等級較高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，貸款應主要投向適銷對路的住宅開發(fā)項目，企業(yè)自有資金應不低于開發(fā)項目總投資的30%，開發(fā)項目必須具備“四證”（國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證和建設工程施工許可證）。二要強化個人住房貸款管理，嚴禁發(fā)放“零首付”個人住房貸款。商業(yè)銀行發(fā)放個人住房抵押貸款，應嚴格評估抵押物的實際價值，落實抵押登記手續(xù)，貸款額與抵押物實際價值的比例（抵借比）最高不得超過80%。商業(yè)銀行應認真分析開發(fā)項目及住房開發(fā)企業(yè)的有關(guān)情況，注意防范與期房相關(guān)的特定風險。三要規(guī)范個人商業(yè)用房貸款管理。借款人申請個人商業(yè)用房抵押貸款的抵借比不得超過60%，貸款期限最長不得超過10年，所購商業(yè)用房應為現(xiàn)房。

5.全國研究住房稅、費政策，通過稅收杠桿促進低價位住房的建設和消費。近年來，國家出臺了一系列鼓勵住房消費的稅收政策，清理了一批住宅建設和消費環(huán)節(jié)的不合理收費，有效地減輕了居民購買、換購住宅的負擔。下一步一是要貫徹落實已經(jīng)出臺的各項優(yōu)惠政策；二是進一步研究和調(diào)整鼓勵住房消費的稅收政策；三是繼續(xù)加大清理住宅建設和消費環(huán)節(jié)的不合理收費的力度，理順商品住宅的價格構(gòu)成，鼓勵普通住房消費。

6.加強輿論宣傳的引導。目前，地產(chǎn)界炒作概念之風甚勁，其一是對住房本身的炒作，如所謂的“Town house（建在城鎮(zhèn)中的房子，名字取的是“城鎮(zhèn)＋房子”，低密度的聯(lián)排別墅）”、“智能住宅”、“綠色住宅”、“景觀住宅”、“新概念住宅”、“生態(tài)住宅”、“可持續(xù)發(fā)展住宅”等等，究其本質(zhì)，都是夸大科技、環(huán)保等因素在其中的應用；其二是對時令名詞的炒作，如一段時間以來對“申奧”、“入世”的大肆宣傳等。其實，消費者之所以會被一些開發(fā)商的宣傳誤導，首先是因為他們對這些新概念、新名詞的理解不夠，其次，可以將其看作是一種對潮流的追趕。要解決好這個問題，最好的方法莫過于“專家＋媒體”了。

總之，房地產(chǎn)是泡沫的主要載體之一，房地產(chǎn)泡沫會給人們及社會帶來很大的危害。在新形勢下，我國房地產(chǎn)企業(yè)要在激烈的世界市場競爭中立于不敗之地，使房地產(chǎn)業(yè)真正成為新的經(jīng)濟增長點，就要保持高度的理性，宏觀調(diào)控，科學決策，正確引導，適時監(jiān)測，以防房地產(chǎn)市場的“虛假繁榮”，重蹈20世紀90年代東南亞、海南房地產(chǎn)泡沫覆轍。