第一篇：房地產(chǎn)泡沫仍是中國經(jīng)濟最大問題

房地產(chǎn)泡沫仍是中國經(jīng)濟最大問題

盡管日前溫家寶總理表示當(dāng)前中國經(jīng)濟仍處于良好運行態(tài)勢，但市場對國內(nèi)經(jīng)濟增長下行風(fēng)險擔(dān)心又起。個人認為，中國經(jīng)濟出現(xiàn)“硬著陸”的可能性不大。只要政府下決心擠出房地產(chǎn)泡沫，中國經(jīng)濟不存在所謂的“硬著陸”或“軟著陸”，在未來較長的一段時間里，中國經(jīng)濟仍然處于上升通道中，只不過其增長速度與增長質(zhì)量與前10年會有很大不同。

當(dāng)前國內(nèi)經(jīng)濟下行的原因，一方面與金融危機后歐美國家和地區(qū)經(jīng)濟面臨衰退的風(fēng)險有關(guān)。由于歐盟主權(quán)債務(wù)危機，4月歐盟地區(qū)對中國外商直接投資（FDI）下降28%，從而使得中國4月外商直接投資比去年同期下跌0.74%。中國進出口貿(mào)易全面下降也與外需大幅減弱有關(guān)。另一方面，也跟政府有意識地對國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）快速增長進行調(diào)整有關(guān)。

政府有意識地降低GDP增速，使得政府宏觀政策不會鼓勵國內(nèi)經(jīng)濟增長回到幾年前10%以上的增速。從這個角度來看，GDP增長下行在常理之中。

過去數(shù)年以房地產(chǎn)為主導(dǎo)的中國經(jīng)濟，嚴(yán)重超支了中國未來的經(jīng)濟增長，只要政府決心擠出房地產(chǎn)泡沫，國內(nèi)經(jīng)濟增長下行是必然趨勢。從今年以來的情況來看，中央政府對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的決心已達到共識。

在中國GDP中，房地產(chǎn)投資占有大約13%比重，隨著住房銷售下降，今年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資增長出現(xiàn)較大幅度下滑。今年一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資增長23.5%，與2011年同期相比下降達11個百分點。無論從住房銷售金額還是從住房銷售面積來看，一季度同比都出現(xiàn)負增長，從而使得與房地產(chǎn)相關(guān)的不少產(chǎn)業(yè)必須進行調(diào)整。由于早幾年經(jīng)濟過度“房地產(chǎn)化”，要擠出房地產(chǎn)泡沫，就必須把早幾年過度繁榮局面進行扭轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)“去投機化”及“去庫存化”通過關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)影響經(jīng)濟增長也是必然。但這種“去投機化”及“去庫存化”對經(jīng)濟增長的影響也不要過高估計。因為，盡管當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)銷售全面下降，已影響到與房地產(chǎn)相關(guān)的許多產(chǎn)業(yè)及行業(yè)產(chǎn)能過剩，影響到不少行業(yè)出現(xiàn)行業(yè)性虧損，比如鋼鐵業(yè)、建筑材料業(yè)等，但這只是與經(jīng)濟快速增長時及房地產(chǎn)泡沫巨大時相比較，而這樣的經(jīng)濟增長及房地產(chǎn)增長是不可持續(xù)的，是必須進行調(diào)整的。因此，這些與房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)十分緊密的行業(yè)借助于房地產(chǎn)泡沫擠出調(diào)整也是必然。

當(dāng)前中國經(jīng)濟生活中最大問題仍然是國內(nèi)住房市場的泡沫及庫存全面上升。從當(dāng)前房地產(chǎn)情況看，由于住房銷售全面下降，而住房生產(chǎn)持續(xù)快速增長，但房地產(chǎn)開發(fā)商住房價格下降意愿不強烈，使得全國不少地方住房庫存全面上升。如何消化國內(nèi)房地產(chǎn)市場巨大的庫存則成了化解當(dāng)前中國經(jīng)濟下行風(fēng)險最大的問題。因此，當(dāng)前中央政府仍然會堅持現(xiàn)有的房地產(chǎn)政策，通過這方面迫使房地產(chǎn)企業(yè)把住房價格降下來，從而釋放出居民的住房消費需求。

當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場并非是靠信貸增長來鼓勵居民購房，而是在銀行信貸不準(zhǔn)用作住房投機炒作的情況下，如何把各地居民住房消費釋放出來。實際上各地住房價格的調(diào)整幅度越合理，住房消費需求釋放越大。這才是化解當(dāng)前中國經(jīng)濟面臨下行風(fēng)險的關(guān)鍵所在。

第二篇：房地產(chǎn)市場泡沫講稿

接下來講講現(xiàn)實中的例子。由于不論在歷史中還是當(dāng)下的中國，房地產(chǎn)市場泡沫都是人們很關(guān)注的問題，所以今天就以房地產(chǎn)市場為例。

什么是泡沫？當(dāng)資產(chǎn)價格高于其內(nèi)在價值時就產(chǎn)生了泡沫。

真實需求者購買房產(chǎn)是為了獲得其居住的使用價值——不論是自住還是出租，這部分需求叫真實需求；但投機者買房不是為了住，而是為了通過其短期價格波動，利用價差套利，常常表現(xiàn)為對房屋空置持有，這部分需求叫虛假需求。由于投機者的虛假需求造成的房產(chǎn)價格的虛高就造成了泡沫。

房地產(chǎn)商面對市場上的真實或虛假需求，反應(yīng)就是大力建房，但蓋房子周期長，并且土地供給是有限的——特別是在一二線城市，所以最終形成供小于求的情況，房價上漲。這時真實需求者會選擇趕緊買房，不然就買不起了；投機者看到市場中有利可圖，也會大量涌入，并選擇持有房產(chǎn)直至價格不再上漲。當(dāng)泡沫越來越大的時候，與之對應(yīng)的是買房人與房地產(chǎn)商有限的錢，于是大家選擇向銀行借款。這時人們就在進行杠桿投資了；當(dāng)房價越來越高，人們買房最初向銀行借50%，后來借70%甚至80%，杠桿率提高，也就產(chǎn)生了次級貸款。

房地產(chǎn)市場一片繁榮的時候，房地產(chǎn)極其相關(guān)產(chǎn)業(yè)都大賺一筆，投機客也賺了；但真實需求者大量欠債，可支配收入減少；其他與房地產(chǎn)無關(guān)的行業(yè)由于消費市場被擠壓而萎縮。于是大家都進入房地產(chǎn)市場，去做投機客，經(jīng)濟脫實入虛。

這時房價就很高了，泡沫已經(jīng)足夠大。一種情況是部分投機客開始拋售房產(chǎn)，其他人為了不被套牢也開始跑路，于是需求暴跌，供給暴漲，房價大跌。剩下沒跑成的投機客、房地產(chǎn)商都沒錢償還銀行負債，真實需求者看房價還沒負債值錢，于是也不還款了。于是銀行倒閉，經(jīng)濟崩潰。這叫硬著陸，例子是08年的美國。這種情況是投機客先動手，第二種情況是政府先動手。當(dāng)政府采取政策限制房價，投機客也會拋售房產(chǎn)……后面的故事就一樣了。這也是硬著陸，例子是1990,91年的日本。

那中國呢?有沒有一種在清理泡沫的同時減小對經(jīng)濟沖擊的實現(xiàn)軟著陸的辦法呢？這就需要在清理投機者的同時用真實需求填補他們的退場造成的空缺。要想清理投機者，可以通過限購和征收房屋空置稅；要想增加真實需求可以給予政府補貼，可以將房屋與教育、戶口掛鉤。可以看到我國政府的政策正向這方面靠攏。至于效果如何，我們可以期待一下。

第三篇：房地產(chǎn)泡沫成因與對策

2001年，我國房地產(chǎn)市場持續(xù)火熱，房地產(chǎn)開發(fā)投資增勢強勁，土地供應(yīng)量增加，商品房全面熱銷，銷售價格呈現(xiàn)較大幅度增長，全國商品房平均銷售價格為每平方米2226元，增長5.8%，增幅比上年提高了3.3個百分點，空置面積也出現(xiàn)負增長。著名經(jīng)濟學(xué)家魏杰日前在接受中央電視臺《房地產(chǎn)報道》記者采訪時預(yù)言：“2002年將是房地產(chǎn)行業(yè)的嚴(yán)冬，二月份甚至可能出現(xiàn)崩盤，七、八月份最嚴(yán)重?！北疚臄M就公眾關(guān)注的房地產(chǎn)泡沫問題作一粗淺探討。

一、房地產(chǎn)泡沫的含義及成因

房地產(chǎn)開發(fā)中的泡沫現(xiàn)象，主要是指土地和房屋價格極高，與其使用價值（市場基礎(chǔ)價值）不符，雖然賬面上價值增長很高，但實際上很難得到實現(xiàn)，形成一種表面上的虛假繁榮。由于房地產(chǎn)是由土地及其附著建筑物所構(gòu)成，而建筑物是人類勞動產(chǎn)品，其價格是由成本、利潤、稅金來確定，這相對比較穩(wěn)定，較易判別，因此我們平常所說的房地產(chǎn)泡沫實際上是土地泡沫（地價泡沫），而土地的市場基礎(chǔ)價值即合理價格是土地利用效益的資本化。

無論是從現(xiàn)象，還是從本質(zhì)看，泡沫與一般價格波動都有區(qū)別，主要有以下幾點區(qū)別：從現(xiàn)象上看，一般商品的價格波動包括上漲、下降，而且在時間上是相連的、循環(huán)的，變化幅度一般不會很大，而泡沫是價格持續(xù)上漲，高到令人發(fā)狂的地步，直到產(chǎn)生恐慌，人們匆匆拋售，從而使價格暴跌，波動幅度很大，它不具有周期性，而是突然地上漲與下跌。

從本質(zhì)上看，一般商品的價值是價格的貨幣表現(xiàn)，一般商品的價格波動反映市場供需平衡，既是市場機制作用的起點，又是市場機制作用的結(jié)果，價格總是圍繞價值上下波動。在正常的市場條件下，價格上漲、供給增大，投資者預(yù)期價格下降。而泡沫發(fā)生的時候，市場機制失靈，人們的行為買漲不買跌，不遵循市場運行的一般規(guī)律。當(dāng)價格上漲、供給增大時，投資者預(yù)期價格進一步上漲。1991-1993年，我國海南房地產(chǎn)價格正是這樣飆升的。1991年每平方米價格還是1000多元的公寓樓，到1992年就可以賣到3000多元。有的商品房價格甚至突破10000元。土地使用權(quán)的出讓價格也大幅度提高，有的地方僅過一年價格竟由十幾萬元一畝漲到600多萬元一畝。投機者卻還在不斷地囤積房地產(chǎn)以待價格再一步上漲時拋出。以至于在房地產(chǎn)交易中有70%是投機者囤積起來的。但很少有人會意識到房地產(chǎn)熱驟然降溫，房地產(chǎn)熱在造就了一批富翁之后，相當(dāng)一批公司被套牢在海南的土地上，上億資金在有限的土地上沉淀。泡沫并沒有帶來財富的增減，只有轉(zhuǎn)移的功能。

房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的主要原因是：

1.房地產(chǎn)商品的特殊性。在一定時期內(nèi)房地產(chǎn)商品供求不易均衡，而且合同期攤銷交易成本低，這是泡沫載體所具有的一個條件。所以房地產(chǎn)容易產(chǎn)生泡沫，是泡沫的主要載體之一。

2.土地的稀缺性。土地的自然供給是固定不變的，它是地球表面的陸地與水域的總和。城市面積在城市化過程中可以不斷擴大但是土地資源是稀缺有限的，我國的土地資源相對匱乏，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人口的增加，人們對稀缺的土地需求有無限擴大的趨勢。這種需求既有發(fā)展經(jīng)濟的客觀需求又有對土地獲利的需求，在土地獲利需求的驅(qū)使下，把獲取的土地權(quán)益作為謀利手段。土地權(quán)益是虛擬資本的一種，它可以反復(fù)轉(zhuǎn)手。馬克思曾指出：“沒有價值的東西在形式上可以有價格。在這里，價值表現(xiàn)是虛幻的?！币虼耍恋氐南∪毙约捌涮摂M資本使地價運動可脫離土地利用實績而產(chǎn)生泡沫。

3.地價具有虛構(gòu)性。地價的虛構(gòu)性是由于土地資源價格與其資產(chǎn)性價格的不一致現(xiàn)象。也就是說，由于人們預(yù)期的不合理土地利用收益貼現(xiàn)值之和與現(xiàn)實的市場地價（市場地價等于未來土地持有期間土地利用收益貼現(xiàn)值之和與未來土地轉(zhuǎn)讓收益的貼現(xiàn)值之和，如果人們的預(yù)期地價是合理的，現(xiàn)實的市場地價就等于未來無限年期的土地利用收益的貼現(xiàn)值之和）之間總存在事實上的偏差。這種偏差越大，說明現(xiàn)實的市場地價中虛構(gòu)部分越多或者說泡沫成分越多，反之越少。綜觀房地產(chǎn)泡沫的膨脹乃至破滅無不與發(fā)財致富的欲望與從眾行為有關(guān)。“要掙錢，到海南；要發(fā)財，炒樓花”，成為當(dāng)時海南房地產(chǎn)熱時一些生意人的經(jīng)典。這一點在東南亞房地產(chǎn)泡沫中無不表現(xiàn)得淋漓盡致。近幾年來泰國的房地產(chǎn)市場發(fā)展過熱，供過于求，但是仍有許多新的開發(fā)商擠進這個領(lǐng)域。他們認為在前幾年冒出的兩萬家房地產(chǎn)開發(fā)公司中只有20家宣布破產(chǎn)，可見這個行業(yè)仍有大的賺頭。許多開發(fā)商還想從繼續(xù)建房中擺脫困境，在這種非理性的支持下，造成泰國房地產(chǎn)市場熊市彌漫。

4.房地產(chǎn)市場是不充分市場。由于房地產(chǎn)市場與完全自由競爭市場的四個條件（信息充分；商品品質(zhì)；買賣者自由出入；交易雙方數(shù)量眾多，因而任何一方不會出現(xiàn)壟斷局面）相差甚遠，所以房地產(chǎn)市場是一個準(zhǔn)市場(Sub-market)。由于買者信息缺乏和信息的不對稱，許多房地產(chǎn)交易和定價是悄悄進行的，這種成交價往往不能反映成交物業(yè)的真實價值。

5.銀行及金融系統(tǒng)發(fā)放房地產(chǎn)貸款的傾向性。由于房地產(chǎn)的不可移動性及其保值增值性，銀行系統(tǒng)很愿意發(fā)放房地產(chǎn)貸款，在宏觀經(jīng)濟一片看好的情況下，政府也鼓勵投資，銀行利率就比較低。據(jù)統(tǒng)計，在1992-1993年，海南房地產(chǎn)開發(fā)的資金占社會固定投資的三分之一。大量資金涌向房地產(chǎn)業(yè)，信貸的盲目擴張及大量吸引短期外資，給泡沫的產(chǎn)生埋下了隱患。

6.政府部門的不正之風(fēng)。1993年沿海地區(qū)的房地產(chǎn)熱，有不少公司是掛靠政府職能部門或金融機構(gòu)，其資金來源大多為挪用公款、貸款或拆借等，加上政府出于地方利益及短期利益的考慮而放松低價批地?？梢?，政府部門的設(shè)租、尋租、貪污受賄行為也是助長泡沫形成的原因之一。

二、房地產(chǎn)泡沫的危害

房地產(chǎn)過熱，一旦泡沫形成，房地產(chǎn)價格的過快上升很容易產(chǎn)生虛假需求信息，影響開發(fā)者和消費者的預(yù)期，而且虛假需求造成的過度供給，又會形成新的房產(chǎn)積壓，給整個國民經(jīng)濟帶來大而長期的負面影響，2001年，全國商品房空置面積凈增量為1100萬平方米，全年商品房空置面積增長10.5%，高于上年增長6.7%的水平，年底全國商品房空置面積已突破1億平方米大關(guān)，共積壓資金1000多億元。大量的空置商品房不啻于一柄懸在我們頭頂?shù)倪_魔克利斯劍；不規(guī)范的住房抵押貸款操作導(dǎo)致的房地產(chǎn)價格虛高，會加重消費者的負擔(dān)，增大購房者的違約風(fēng)險，一旦出現(xiàn)經(jīng)濟不景氣，大量購房者違約，形成銀行的不良資產(chǎn)，最終導(dǎo)致金融風(fēng)險，1993年的中國和1996年的泰國都是這樣，國內(nèi)外由房地產(chǎn)不良貸款引起金融危機的教訓(xùn)我們必須吸?。淮送?，房地產(chǎn)價格過高還會影響人才的去留，嚴(yán)重削弱城市競爭力，影響地方經(jīng)濟發(fā)展。

三、房地產(chǎn)泡沫的防范措施

隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，人口的增加，城市化進程的加快，房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)的崛起以及加入WTO和北京申奧的成功等無疑都會給我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來機遇，特別是網(wǎng)絡(luò)與房地產(chǎn)的結(jié)合，給未來房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展指出了一條道路。但是面對日益激烈的競爭，房地產(chǎn)需求的進一步增加，我國的房地產(chǎn)業(yè)也面臨著更大的挑戰(zhàn)。如何讓這一行業(yè)真正成為我國經(jīng)濟發(fā)展新的增長點，防范房地產(chǎn)泡沫，促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展？筆者認為可以從以下幾個方面著眼：

1.大規(guī)模推出經(jīng)濟適用房，抑制商品房價格。國家要抑制房價的不合理上漲，防止房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)，主要辦法還是大規(guī)模地推出經(jīng)濟適用房。去年，國家計委、建設(shè)部宣布，投資1700億元，計劃建設(shè)2.25億平方米的經(jīng)濟適用房。這將對現(xiàn)有房地產(chǎn)市場的供應(yīng)量、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及價格產(chǎn)生重大影響。經(jīng)濟適用住房的作用一是通過免收土地出讓金和減免配套費等，降低了售價，確保中低收入家庭有房可買，二是平抑過高的商品房價格。1998年國家宣布并隨后實施的大規(guī)模建設(shè)經(jīng)濟適用房的計劃，曾令眾多房地產(chǎn)開發(fā)商驚恐不已。經(jīng)濟適用房對商品房價的巨大沖擊或抑制效應(yīng)已經(jīng)顯現(xiàn)。如北京1999年由于大規(guī)模建設(shè)經(jīng)濟適用房，致使其商品房價平均每平方米下降了700-1000元?，F(xiàn)在，國家要重舉經(jīng)濟適用房大旗，由于北京的新開工面積已經(jīng)很大，如果再大規(guī)模推出經(jīng)濟適用房，那北京的房價非大跌不可。如果大規(guī)模建設(shè)經(jīng)濟適用房等政策付諸實施，房價持續(xù)上漲的空間就會被封殺。

2.強化土地資源管理，通過土地資源供應(yīng)量的調(diào)整，控制商品房價格的不合理上漲。要根據(jù)住房市場的需求，保持土地的合理供應(yīng)量和各類用地的供應(yīng)比例，實行土地出讓公開招投標(biāo)制度，控制一些城市過高的地價。要堅決制止高檔住宅的盲目開發(fā)和大規(guī)模建設(shè)，防止出現(xiàn)新的積壓。對于發(fā)生在房地產(chǎn)領(lǐng)域違法犯紀(jì)行為要嚴(yán)厲懲處，嚴(yán)懲無正當(dāng)理由閑置土地的“圈地人”以及房地產(chǎn)領(lǐng)域的違法活動。

3.建立全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場運行預(yù)警預(yù)報制度，加強和完善宏觀監(jiān)測體系。通過對全國房地產(chǎn)市場信息的及時歸集、整理和分析，就市場運行情況做出評價和預(yù)測，定期發(fā)布市場分析報告，合理引導(dǎo)市場，為政府宏觀決策做好參謀。近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)以較快的速度增長，吸引了大量的企業(yè)進行房地產(chǎn)投資，應(yīng)當(dāng)引起注意，要加快建立和完善房地產(chǎn)業(yè)的宏觀監(jiān)測體系，通過土地供應(yīng)、稅收和改善預(yù)售管理等手段及時進行必要的干預(yù)和調(diào)控，有效地防止房地產(chǎn)業(yè)“泡沫”的產(chǎn)生。

4.整頓住房金融市場秩序，規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)，防范住房貸款風(fēng)險。一要嚴(yán)格審查住房開發(fā)貸款發(fā)放條件，切實加強住房開發(fā)貸款管理。住房開發(fā)貸款對象應(yīng)為具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、信用等級較高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，貸款應(yīng)主要投向適銷對路的住宅開發(fā)項目，企業(yè)自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項目總投資的30%，開發(fā)項目必須具備“四證”（國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證）。二要強化個人住房貸款管理，嚴(yán)禁發(fā)放“零首付”個人住房貸款。商業(yè)銀行發(fā)放個人住房抵押貸款，應(yīng)嚴(yán)格評估抵押物的實際價值，落實抵押登記手續(xù)，貸款額與抵押物實際價值的比例（抵借比）最高不得超過80%。商業(yè)銀行應(yīng)認真分析開發(fā)項目及住房開發(fā)企業(yè)的有關(guān)情況，注意防范與期房相關(guān)的特定風(fēng)險。三要規(guī)范個人商業(yè)用房貸款管理。借款人申請個人商業(yè)用房抵押貸款的抵借比不得超過60%，貸款期限最長不得超過10年，所購商業(yè)用房應(yīng)為現(xiàn)房。

5.全國研究住房稅、費政策，通過稅收杠桿促進低價位住房的建設(shè)和消費。近年來，國家出臺了一系列鼓勵住房消費的稅收政策，清理了一批住宅建設(shè)和消費環(huán)節(jié)的不合理收費，有效地減輕了居民購買、換購住宅的負擔(dān)。下一步一是要貫徹落實已經(jīng)出臺的各項優(yōu)惠政策；二是進一步研究和調(diào)整鼓勵住房消費的稅收政策；三是繼續(xù)加大清理住宅建設(shè)和消費環(huán)節(jié)的不合理收費的力度，理順商品住宅的價格構(gòu)成，鼓勵普通住房消費。

6.加強輿論宣傳的引導(dǎo)。目前，地產(chǎn)界炒作概念之風(fēng)甚勁，其一是對住房本身的炒作，如所謂的“Town house（建在城鎮(zhèn)中的房子，名字取的是“城鎮(zhèn)＋房子”，低密度的聯(lián)排別墅）”、“智能住宅”、“綠色住宅”、“景觀住宅”、“新概念住宅”、“生態(tài)住宅”、“可持續(xù)發(fā)展住宅”等等，究其本質(zhì)，都是夸大科技、環(huán)保等因素在其中的應(yīng)用；其二是對時令名詞的炒作，如一段時間以來對“申奧”、“入世”的大肆宣傳等。其實，消費者之所以會被一些開發(fā)商的宣傳誤導(dǎo)，首先是因為他們對這些新概念、新名詞的理解不夠，其次，可以將其看作是一種對潮流的追趕。要解決好這個問題，最好的方法莫過于“專家＋媒體”了。

總之，房地產(chǎn)是泡沫的主要載體之一，房地產(chǎn)泡沫會給人們及社會帶來很大的危害。在新形勢下，我國房地產(chǎn)企業(yè)要在激烈的世界市場競爭中立于不敗之地，使房地產(chǎn)業(yè)真正成為新的經(jīng)濟增長點，就要保持高度的理性，宏觀調(diào)控，科學(xué)決策，正確引導(dǎo)，適時監(jiān)測，以防房地產(chǎn)市場的“虛假繁榮”，重蹈20世紀(jì)90年代東南亞、海南房地產(chǎn)泡沫覆轍。

第四篇：中國經(jīng)濟兩難問題

中國經(jīng)濟遇12個“兩難”:控房價還是?！爸е?/p>

來源：中國經(jīng)濟周刊 作者：王紅茹 葉建國 劉永剛

2010年06月08日07:07

溫家寶總理天津再談中國經(jīng)濟兩難問題

一、中國經(jīng)濟六大矛盾詳解

中國經(jīng)濟在極為復(fù)雜的2010年面對諸多“兩難”問題。那么中國經(jīng)濟的“兩難”問題難在哪？

“兩難問題增多”成為決策層的共識。今年兩會上，溫家寶總理在政府工作報告中首次提出“兩難問題增多”。5月13日至14日，溫家寶在天津調(diào)研時再次指出，當(dāng)前國民經(jīng)濟繼續(xù)回升向好，但國內(nèi)外形勢仍然極其復(fù)雜，宏觀調(diào)控面臨的兩難問題不少，必須冷靜觀察、沉著應(yīng)對，深入研究新情況、新問題，切實把握好宏觀調(diào)控的方向、力度和節(jié)奏。由此可見，“兩難問題”是中國經(jīng)濟社會發(fā)展復(fù)雜性和不確定性的體現(xiàn)?！皟呻y”的矛盾癥結(jié)在哪？如何破解？

矛盾一： 控房價與?！爸е?/p>

在高房價就像“過街老鼠，人人喊打”的時候，房地產(chǎn)作為我國經(jīng)濟重要支柱產(chǎn)業(yè)的位置卻從未動搖過。

近期，國家統(tǒng)計局總經(jīng)濟師姚景源表示，雖然房價高漲帶來了社會對于房地產(chǎn)泡沫的擔(dān)憂，但房地產(chǎn)作為我國經(jīng)濟重要的支柱產(chǎn)業(yè)，一點也不能動搖，不但不能動搖，還要進一步發(fā)展。

此觀點即出，房地產(chǎn)的 “泡沫論”與“支柱論”的紛爭，再起硝煙。

“房價高企可以刺激投資，但同時增加了老百姓的負擔(dān)，造成收 入分配嚴(yán)重失衡，更為嚴(yán)重的是，這也給宏觀經(jīng)濟的正常運行帶來破壞。但是如果房價降低了，老百姓是買得起了，相應(yīng)的就會削弱或減少房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的能力，這對國家來說是個兩難問題?！敝袊鐣茖W(xué)院經(jīng)濟所研究員袁鋼明告訴《中國經(jīng)濟周刊》。

針對姚景源提出的房地產(chǎn)是我國的支柱產(chǎn)業(yè)，袁鋼明認為，“在熱點產(chǎn)業(yè)不多的情況下，房地產(chǎn)成為一個龐大的市場需求，不但填充不了，還供不應(yīng)求，所以，房地產(chǎn)成為了中國經(jīng)濟強有力的經(jīng)濟增長點?！?/p>

中國人民大學(xué)土地管理系副教授曲衛(wèi)東也認為，中國目前處于城市化進程的高峰期，房價上漲一定程度上是由供需來決定的。房地產(chǎn)成為我國支柱產(chǎn)業(yè)已是不爭的事實。

曲衛(wèi)東認為房地產(chǎn)作為國家支柱產(chǎn)業(yè)對國家的好處多多，因為只有高房價才能有高地價?，F(xiàn)在地方財政50%以上的稅收都交給了中央，如地方財政沒錢，就可以通過土地出讓獲取出讓金，這成為地方政府獲取財政收入的一個重要來源。所以，高房價雖然對老百姓很不利，但卻是解決政府財政困難的一個非常有效的手段。

但是上述表述還是得到專家的反駁。

袁鋼明認為，要解決“高房價和房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)”這個兩難問題，關(guān)鍵在政府，政府要毫不猶豫地壓低和控制房價過高，開征物業(yè)稅無疑是一個好辦法，“開征物業(yè)稅就能抑制投資人的投資需求，那些人就不會去買房了，買房的需求一旦下降，房價很快就下來了?！泵芏?保增長與控通脹

國家統(tǒng)計局公布的4月份CPI(居民消費價格指數(shù))同比增長2.8%，距離今年的通脹管理目標(biāo)3% 僅一步之遙。這個數(shù)字讓當(dāng)局者躊躇：貨幣政策如何在管理通脹預(yù)期的情況下兼顧經(jīng)濟增長。這個“兩難”問題首當(dāng)其沖的表現(xiàn)是：全年設(shè)定3%的通脹管理目標(biāo)存在爭議。

3月20日，姚景源在2010年中國發(fā)展高層論壇上表示，CPI上漲控制在3%左右是一個難度比較大的指標(biāo)。但他也表示，在宏觀調(diào)控作用下，最終能夠完成和實現(xiàn)這個指標(biāo)。

袁鋼明的表達則更為直接，他告訴《中國經(jīng)濟周刊》，“3%這個指標(biāo)定得太嚴(yán)格，同時給政府調(diào)控也增加了難題。因為CPI一旦超過3%，按政府的目標(biāo)就會緊縮貨幣，而一旦緊縮貨幣，企業(yè)就會倒閉，隨之失業(yè)率就會增高，農(nóng)民收入也會下降。”

但相關(guān)資料顯示，近期國家發(fā)改委先后在5月14日、19日、24日三次談到了物價問題，認為3%的目標(biāo)可以實現(xiàn)。

而要 保增長與控通脹并行,卻是個難題。

“現(xiàn)在主要問題還不是防止通脹,保增長的需要優(yōu)先于控通脹?，F(xiàn)在政策的著力點還不是要下大力防通脹,而是要調(diào)結(jié)構(gòu)使得經(jīng)濟增長保持一定的速度。在經(jīng)濟增長的過程中調(diào)整結(jié)構(gòu)，必然會有一定幅度的通脹,但通脹幅度不會太大?！笔锥冀?jīng)貿(mào)大學(xué)財政稅務(wù)學(xué)院焦建國教授接受《中國經(jīng)濟周刊》采訪時表示。矛盾三： 保增長與調(diào)結(jié)構(gòu)

溫家寶總理不止一次在公開場合強調(diào)，要積極推進結(jié)構(gòu)調(diào)整，處理好保增長和調(diào)結(jié)構(gòu)的關(guān)系，把握好結(jié)構(gòu)調(diào)整的力度、節(jié)奏和方式。

調(diào)結(jié)構(gòu)的寓意就是要加快經(jīng)濟發(fā)展方式轉(zhuǎn)變。這是我國經(jīng)濟領(lǐng)域的一場深刻變革，關(guān)系到改革開放和社會主義現(xiàn)代化建設(shè)全局。

工業(yè)和信息化部副部長苗圩日前也在公開場合表示，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整包括第一、二、三產(chǎn)業(yè)的調(diào)整，區(qū)域結(jié)構(gòu)的優(yōu)化及收入分配結(jié)構(gòu)、社會保障制度的優(yōu)化等，范疇很大。他說，“結(jié)構(gòu)調(diào)整好了能更好地增長，結(jié)構(gòu)不調(diào)整不優(yōu)化，想達到增長目的也難。”

然而，結(jié)構(gòu)如何調(diào)整也是眾說紛紜，從何處首先著手，力度和方式如何選擇更是難以拿捏。

國家行政學(xué)院副院長韓康認為當(dāng)前經(jīng)濟結(jié)構(gòu)失調(diào)主要原因是重化工業(yè)增長過猛，項目攤子鋪得過大，供求關(guān)系失衡?？梢哉f，重化工業(yè)增長過猛是當(dāng)前結(jié)構(gòu)矛盾之源。

韓康認為，重化工業(yè)增長過猛，是投資對消費增長產(chǎn)生擠壓的主要因素。而投資與消費結(jié)構(gòu)不合理，是當(dāng)前國民經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的一個核心問題。相關(guān)資料表明，在2003年―2008年，我國投資率從41%上升到43.5%，居民消費率卻從56.8%下降到48.6%，2007年僅為35.4%，比1985年下降了17個百分點。

袁鋼明認為下一步調(diào)結(jié)構(gòu)的方式，可在短期內(nèi)把錢投到農(nóng)業(yè)中去?！叭绻诙唐趦?nèi)把錢投到農(nóng)業(yè)中，相對來說，工業(yè)或者某些城市方面的資金就相應(yīng)地減少，這種情況下，工業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻可能 就相對減少。但是由于我國農(nóng)業(yè)太薄弱，只有加強了農(nóng)業(yè)，提高農(nóng)業(yè)收入，才更有利于經(jīng)濟增長。”

矛盾四： 提高居民收入與增加國家、企業(yè)收入

5月24日、25日，《人民日報》連續(xù)發(fā)表署名文章談收入分配問題。國家發(fā)改委相關(guān)人士稱：“收入分配改革方案仍在制定當(dāng)中?！?/p>

據(jù)悉，這份文件發(fā)軔于2004年，在2007年至2009年間舉行了6次征求意見討論會，始終未能與公眾見面。多次參與收入新政征求意見的國家發(fā)改委社會發(fā)展研究所所長楊宜勇接受《中國經(jīng)濟周刊》采訪時表示，收入分配改革牽涉到各種利益的博弈，這是其遲遲未出臺的最大原因。

“收入分配改革方案”遲遲未出臺，在袁鋼明看來，主要存在兩個兩難矛盾：一是“提高勞動者收入和國家財政收入減少”的矛盾，二是“提高勞動者收入和企業(yè)收入減少”的矛盾。

國家提出要逐步提高居民收入在國民收入分配中的比重，但是又擔(dān)心國家的財政收入減少。因為國民收入就兩大部分：一是居民收入，二是國家和企業(yè)非居民收入。居民收入提高了，就意味著非居民收入會減少，這是一個兩難問題。袁鋼明分析說，“解決這個矛盾很簡單，就是改變觀念，站在勞動者的角度，以提高勞動者收入為解決當(dāng)前矛盾的主要出發(fā)點。如果以這個為目標(biāo)，就不是兩難了?！?/p>

矛盾五： 擴大赤字與增加稅負

國務(wù)院總理溫家寶3月5日在政府工作報告中提出，2010年中國擬安排財政赤字10500億元。這一規(guī)模較去年的9500億元赤字又 擴增了1000億元，刷新了新中國成立以來的最高赤字紀(jì)錄。

在全球經(jīng)濟復(fù)蘇仍面臨一些不確定性因素的背景下，中國赤字規(guī)模首次突破萬億元關(guān)口，意味著積極的財政政策力度仍然強勁。

毫無疑問，巨大的財政赤字可以擴大投資、改善公民的社會保障。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，在當(dāng)前中國經(jīng)濟增長沒有明顯升高或者財政收入沒有明顯增加的情況下，擴大財政開支必須要用赤字的辦法，如果不用赤字，就要擴大稅收。

但是如果增加稅收，難免把國家給予民生的好處被稅負抵消了，目前國家積極倡導(dǎo)減稅的政策也會成為“紙上談兵”。

“赤字會造成財政的壓力增大，總是要轉(zhuǎn)移到稅收上，要增加各種各樣的新稅種，還有可能提高稅率。即便不減稅，也會把還有一些空間和靈活度的稅收加以強化，實際上造成老百姓的稅收負擔(dān)加重。還有一種可能是，這個增加了的赤字，讓未來或者下一代還這個錢?！痹撁髡f。

矛盾六： 貨幣的收緊與寬松

現(xiàn)行適度寬松的貨幣政策也出現(xiàn)了兩難境地：信貸的大量投放，一方面造成市場流動性充足，股市、樓市過熱，泡沫出現(xiàn)，金融風(fēng)險顯現(xiàn)。而另一方面中小企業(yè)和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資金仍然不足。在這種情況下，如果收緊貨幣，必然直接收緊到缺資金的中小企業(yè)和農(nóng)業(yè)上，使其雪上加霜。如果繼續(xù)實行過度寬松的貨幣政策，這必然造成股市樓市資產(chǎn)價格膨脹，最終釀成金融風(fēng)險。

中國貨幣政策進入了一個非常艱難的抉擇、把控時期。

全國人大財經(jīng)委副主任委員尹中卿告訴《中國經(jīng)濟周刊》，國際金融危機爆發(fā)以來，適度寬松的貨幣政策為拉動我國經(jīng)濟回升提供了有力的金融支持，同時也給通貨膨脹預(yù)期提供了貨幣基礎(chǔ)。

尹中卿認為，大幅度投放基礎(chǔ)貨幣和天量貸款所產(chǎn)生的流動性對物價的影響，不僅表現(xiàn)在被CPI和PPI所覆蓋的普通商品價格上，也表現(xiàn)在以股票價格和房地產(chǎn)價格為主的資產(chǎn)價格飆升上。他強調(diào)要抑制資產(chǎn)價格過度膨脹。通過適度提高銀行資本充足率、增加股票保證金交易限制、提高非保障性住房抵押貸款條件、實行差別化利率調(diào)整等政策工具，對2010年可能出現(xiàn)的資產(chǎn)價格暴漲進行制約。

中國改革研究基金會秘書長、中國央行貨幣政策委員會專家委員樊綱則表示，“中國容易產(chǎn)生泡沫，很大的原因是由于一些體制不健全?！?/p>

樊綱建議，首先要增強預(yù)見性，及早作出調(diào)整，不要等到泡沫形成再調(diào)整。目前，中國政府已經(jīng)采取了一些調(diào)控政策，在此基礎(chǔ)上，還需要從供需兩方面，借助控制按揭貸款、杠桿率等金融政策和工具，進一步加強金融監(jiān)管，從而更好地應(yīng)對挑戰(zhàn)。

二、中國經(jīng)濟的12個“兩難”

本刊通過走訪多位專家學(xué)者，在當(dāng)下困擾中國經(jīng)濟社會發(fā)展的眾多熱點難點問題中，梳理出以下12個突出的“兩難”問題。

1、人民幣升值與不升值的沖突

國內(nèi)的共識是，一旦人民幣升值過大，會對中國龐大的出口導(dǎo)向 型產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生影響，如果小幅度的方式，必將帶來更多資本進入中國，炒作人民幣匯率。而在外部，以美國為代表的西方發(fā)達國家要求中國人民幣升值聲音越來越激烈，并有情緒化和政治化的傾向，這種壓力也在朝向常態(tài)化發(fā)展。

2、信貸投放規(guī)模收與放的沖突

如果對信貸規(guī)模實行數(shù)量性緊縮，將可能導(dǎo)致之前投資的中長期項目出現(xiàn)爛尾工程，而如果不加以控制，或?qū)ν洰a(chǎn)生影響。一旦實行價格性緊縮，比如加息，又將可能引發(fā)熱錢的進入。

3、財政赤字與稅負改革的沖突

赤字問題也將成為中國經(jīng)濟所付出的代價之一，如果繼續(xù)減稅則財政赤字更難承受，如果加稅，則與擴大內(nèi)需和收入分配體制改革的中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型長期目標(biāo)相悖。

4、房價調(diào)控經(jīng)濟導(dǎo)向與民生導(dǎo)向沖突

一方面房價的大幅度上漲，已經(jīng)成為財富分配的重要途徑，防止更大幅度的暴漲成為政府維穩(wěn)的必然選擇。但考慮房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為中國經(jīng)濟重要產(chǎn)業(yè)支柱的現(xiàn)實，房價上漲是中國現(xiàn)行各種制度、各種沖突在市場中的集中反映，這使得政府在控制房價的政策選擇過程中，空間并不是很大。

5、擴大出口與重塑經(jīng)濟增長的沖突

擴大內(nèi)需實現(xiàn)經(jīng)濟增長模式轉(zhuǎn)型是一個長期的過程；出口依然是中國經(jīng)濟短期保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長的重要動力來源。但是，在新興的國際貿(mào)易保護主義的背景下，這一模式正持續(xù)受到?jīng)_擊和來自發(fā)達 國家強大壓力。

6、投資拉動與擴大就業(yè)的沖突

危機之下，國家在傳統(tǒng)的“鐵、公、基”等領(lǐng)域的投資雖然拉動了經(jīng)濟的快速復(fù)蘇，但是，這些領(lǐng)域并沒有創(chuàng)造太多的就業(yè)，這與當(dāng)下中國經(jīng)濟社會發(fā)展中對擴大就業(yè)的要求并非完全符合。從長遠來看，在保增長和調(diào)結(jié)構(gòu)的雙重目標(biāo)下，擴大就業(yè)和投資方向的選擇依然需要艱難的權(quán)衡。

7、地方債務(wù)化解中的進與退的沖突

決策部門在對地方投融資平臺的債務(wù)進行規(guī)范的過程中，考慮到這些地方投融資平臺已經(jīng)展開的相當(dāng)多的長周期投資項目的可持續(xù)問題，對于支持資金的是否繼續(xù)投放的決策正面臨進退失據(jù)的尷尬局面。地方債務(wù)問題有可能倒逼新一輪的財權(quán)事權(quán)劃分甚至分稅制改革。

8、資源價格改革與管理通脹的沖突

經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展要求經(jīng)濟要素反映其稀缺性，反映其市場價值。能源價格改革是科學(xué)發(fā)展觀的重要經(jīng)濟含義。在今年的政府工作報告中提出，之所以提出CPI漲幅3%左右，為資源環(huán)境稅費和資源性產(chǎn)品價格改革留有一定空間。所以，能源資源價格改革所面臨的宏觀經(jīng)濟背景，不是簡單了，而是變得更加復(fù)雜了。

9、短期決策與長期規(guī)劃的沖突

轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式作為一項長期的政府主導(dǎo)的戰(zhàn)略性工程，這就必然導(dǎo)致一些短期的宏觀經(jīng)濟政策與長期的戰(zhàn)略規(guī)劃之間發(fā)生沖突。這實際上也是很多“兩難”問題出現(xiàn)的重要背景。

10、節(jié)能減排與重化工業(yè)發(fā)展的沖突

考慮到重化工業(yè)在中國經(jīng)濟中占有重要地位的現(xiàn)實，一方面，中國經(jīng)濟復(fù)蘇的重點在于重化工業(yè)領(lǐng)域的投資和發(fā)展，這與長期我國產(chǎn)業(yè)調(diào)整的方向并不一致。另一方面，在重化工業(yè)和節(jié)能環(huán)保之間的沖突或?qū)㈤L期存在。在實現(xiàn)節(jié)能減排的兩種路徑(技術(shù)減排和結(jié)構(gòu)減排)中，都需要一定的時間，這與當(dāng)下現(xiàn)實的壓力存在沖突。

11、土地商業(yè)化與保護耕地的沖突

地方政府希望在土地價格快速上漲中大量投入土地，使地方土地出讓金和相關(guān)房地產(chǎn)收入大幅度增長；而中央政府卻希望城市化進程不能過度減少農(nóng)用耕地，平衡房地產(chǎn)發(fā)展與農(nóng)業(yè)之間的關(guān)系，由此產(chǎn)生在調(diào)控土地市場上中央與地方之間的沖突。

12、寬松貨幣政策與防范資產(chǎn)泡沫沖突

出于對實體經(jīng)濟的刺激需求，必須繼續(xù)實行適度寬松的貨幣政策，而流動性大量涌向資本市場和房市，導(dǎo)致資產(chǎn)價格暴漲和房價泡沫風(fēng)險加大。

第五篇：研究房地產(chǎn)泡沫識別方法的論文

摘 要：主要論述了目前國內(nèi)外在房地產(chǎn)泡沫識別領(lǐng)域的研究方法，對各種方法加以分類，主要分為指標(biāo)法、理論價格法、市場修正法、統(tǒng)計檢驗法和預(yù)警法等，以期對我國的房地產(chǎn)泡沫識別體系和預(yù)警體系的建立能有良好的借鑒作用。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫；識別方法；預(yù)警體系

１ 指標(biāo)法

1.1 房價收入比

房價收入比是房地產(chǎn)價格與居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭對住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。當(dāng)該指標(biāo)持續(xù)增大時，表明房地產(chǎn)價格的上漲超過了居民實際支付能力的上升。當(dāng)市場中的房價收入比一直處在上升狀態(tài)，且并沒有存在市場萎靡的跡象，則說明這個房地產(chǎn)市場中投機需求的程度很高，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的可能性就越大。其計算公式為：

房價收入比=商品住宅平均單套價格/居民平均家庭收入=ど唐紛≌平均銷售價格×商品住宅平均單套銷售面積/城鎮(zhèn)居民平均每人全部年收入×平均每戶家庭人口數(shù)

該指標(biāo)的臨界值可以由首付、利率、貸款期限、每年住房貸款還款金額占收入比重等估算出，但國際上沒有一個統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。在發(fā)達國家，房價收入比在1．8~5．5之間；發(fā)展中國家，一般在4～6之間。

1.2 房地產(chǎn)價格增長率／GDP增長率

該指標(biāo)是測量房地產(chǎn)相對實體經(jīng)濟增長速度的動態(tài)相對指標(biāo)，反映房地產(chǎn)泡沫發(fā)展的趨勢。指標(biāo)值越大，房地產(chǎn)泡沫的程度就越大。警戒線定為2，超過2時說明房地產(chǎn)業(yè)存在泡沫現(xiàn)象。如1987-1990年間，日本存在嚴(yán)重的地產(chǎn)泡沫時，該指標(biāo)平均值為3。

1.3 空置率

房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫時，會有大量房屋空置，故可采用來反映房地產(chǎn)市場的泡沫程度。國際上通用的計算方法為：空置率=增量房和存量房中的空置量/全社會增量房和存量房總和。一般而言，該指標(biāo)的判斷標(biāo)準(zhǔn)是：空置率不足5%時，表明市場過熱，極可能存在泡沫；5%-10%為合理區(qū)域；10%-20%為空置危險區(qū)；而當(dāng)空置率大于20%時，則表明存在嚴(yán)重積壓。

1.4 租售比價

反映房地產(chǎn)真實價值的是房地產(chǎn)的租金收益，房價變動可暫時偏離租金變動。但若長時間高于租金增長，則存在泡沫的成份。租售比，是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房價之間的比值。從理論上說，計算租售比的方法是：假定將租房所需支付的錢以能獲得最大利息收益的方式存入銀行，算出包括銀行利息在內(nèi)的租房總支出；同時也假定將買房所需支付的錢以能夠獲得最大利息收益的方式存入銀行，再算出買房總支出；以租房總支出除以買房總支出，其結(jié)果就是住房的“租售比”。其判斷標(biāo)準(zhǔn)可用下表來表示：

另外，還可以從房地產(chǎn)投資增值率和房地產(chǎn)貸款方面來計量房地產(chǎn)泡沫，但是總體而言，這兩種方法不如以上四種方法應(yīng)用廣泛。

指標(biāo)法的突出優(yōu)點是所用數(shù)據(jù)通常相對比較容易采集，處理起來比較簡單；在進行房地產(chǎn)泡沫檢測時，可以把那些具有充分理論依據(jù)的指標(biāo)，如房價收入比、租售比價等作為重要的輔助性判別標(biāo)準(zhǔn)；其缺陷是，一些指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)多取自國際經(jīng)驗，不一定適用于我國的房地產(chǎn)市場。對同一個房地產(chǎn)市場進行判斷時，不同的指標(biāo)之間可能出現(xiàn)相互矛盾的現(xiàn)象。理論價格法（收益還原法）

理論價格法被譽為最符合房地產(chǎn)泡沫定義的判別方法，其基本原理就是計算出房地產(chǎn)的理論價格，然后與實際的房價相比較，通過觀察二者相背離的程度，來判別泡沫是否存在。

以收益還原法為主要內(nèi)容的理論價格法，在上世紀(jì)80年代日本泡沫經(jīng)濟發(fā)生后，成為日本經(jīng)濟學(xué)家用以判定地產(chǎn)泡沫的一種重要方法。因為泡沫是現(xiàn)實資產(chǎn)價格與實體資產(chǎn)價格的差，或是現(xiàn)實資產(chǎn)價格中實體經(jīng)濟不能說明的部分，所以衡量房地產(chǎn)泡沫的關(guān)鍵在于測算出房地產(chǎn)的實體經(jīng)濟價格(理論價格)與現(xiàn)實價格之間的差距。收益還原的本質(zhì)就是一個未來收益的貼現(xiàn)模型，即將未來的預(yù)期純收益和預(yù)期售價按一定的折現(xiàn)率進行貼現(xiàn)，從而得到房地產(chǎn)的理論價格。我們可以通過下圖直觀地理解理論價格法的精髓：

理論價格法雖然在理論上可行，但是在實際操作上卻存在著困難。集中表現(xiàn)為：第一，折現(xiàn)率的準(zhǔn)確數(shù)字難以確定。第二，收益還原法體現(xiàn)的是把未來的收益折合成現(xiàn)在的收益，通過折現(xiàn)來計算現(xiàn)值。但是，未來是不確定的，在當(dāng)前的試點上難以對未來一段時間內(nèi)的收益做出準(zhǔn)確的估計。市場修正法

我國學(xué)者洪開榮(2001)提出房地產(chǎn)泡沫計量的“市場修正法”，即以物業(yè)空置率為基礎(chǔ)，從房地產(chǎn)的供求差異出發(fā)，通過考慮各種相關(guān)系數(shù)因素來進行修正，從而估量出房地產(chǎn)泡沫的大小。其公式為：

房地產(chǎn)泡沫系數(shù)=物業(yè)總空置率 × 經(jīng)濟增長修正系數(shù) × 產(chǎn)業(yè)貢獻修正系數(shù) × 交易情況修正系數(shù)

其中：空置率是根據(jù)年空置量與三年累計物業(yè)竣工量的比例；經(jīng)濟增長修正系數(shù)=上期的(1+GDP增長率)/本期的(1+GDP增長率)；產(chǎn)業(yè)貢獻修正系數(shù)=上期的(1+房地產(chǎn)業(yè)增長率)/本期的(1+房地產(chǎn)業(yè)增長率);交易狀況修正系數(shù)=上期的(1+個人購房比例)/本期的(1+個人購房比例)。

該方法作為房地產(chǎn)評估標(biāo)準(zhǔn)的基本理由是空置率反映了市場供需的差異，特定時期和地域的空置率指標(biāo)反映了各種市場力量和非市場力量的市場后果。房地產(chǎn)泡沫和物業(yè)空置率是對市場失衡的不同角度的描述，但它的實質(zhì)內(nèi)涵是一致的。該方法借助了資產(chǎn)評估中的修正方法，但是理論依據(jù)不足。統(tǒng)計檢驗法

國外的研究文獻中，常見這種方法。其使用前提有兩個：一是房地產(chǎn)價格短期波動不是很厲害；二是數(shù)據(jù)樣本要大。實質(zhì)是利用計量統(tǒng)計學(xué)的原理對房地產(chǎn)價格變化進行統(tǒng)計分析。當(dāng)房地產(chǎn)市場上無經(jīng)濟泡沫時，房地產(chǎn)價格變化比較有規(guī)律，統(tǒng)計分析可以找到統(tǒng)計規(guī)律，而當(dāng)經(jīng)濟泡沫存在時，由于經(jīng)濟泡沫使得價格大起大落，從而使得統(tǒng)計規(guī)律失常。國外的統(tǒng)計檢驗法根據(jù)檢驗的標(biāo)準(zhǔn)不同，可分為方差上限檢驗和游程或粗尾檢驗兩種。

方差上限檢驗法以Blanchard and Watson(1981)為代表，他們認為，經(jīng)濟泡沫的出現(xiàn)會增加價格p的方差，會減弱價格p與市場基礎(chǔ)的決定因素X的相關(guān)關(guān)系。在不存在經(jīng)濟泡沫的零假設(shè)下，給定某些條件，就可以求出價格方差的上限。當(dāng)經(jīng)濟泡沫出現(xiàn)時，這個上界條件會受到破壞。

Blanchard and Watson(1981)還討論了價格p的更新值（超額收益)的分布。如果存在經(jīng)濟泡沫，并且經(jīng)濟泡沫會在某個時期破滅，那么在經(jīng)濟泡沫存續(xù)期間，經(jīng)濟泡沫更新值為同號；當(dāng)破裂開始時，變?yōu)楫愄?，這樣經(jīng)濟泡沫更新值的游程會比純隨機序列的要長，從而會使樣本的總游程數(shù)變小。經(jīng)濟泡沫成長期間，會產(chǎn)生小的正的超額收益，但隨之而來的是會在某個時刻經(jīng)濟泡沫破裂，產(chǎn)生大的負超額收益，這類經(jīng)濟泡沫的更新值的分布會成尖峰或粗尾分布，因此價格更新值的較大峰度系數(shù)可能意味著存在經(jīng)濟泡沫。但游程檢驗與粗尾檢驗方法的效果不佳。因為經(jīng)濟泡沫游程數(shù)并不必然小于隨機變量序列的游程數(shù)；另外，市場基礎(chǔ)價值的分布也可能呈峰態(tài)。即使如此，這兩種方法還是引起了經(jīng)濟學(xué)家們的關(guān)注。

我國房地產(chǎn)市場化的時間很短，從住房制度改革基本完成的1998年算起，到2008年我國住宅市場化的歷史也不過10年時間，可供計量檢驗的樣本數(shù)據(jù)很少，計量檢驗的結(jié)論可能缺乏可靠性。因此，統(tǒng)計檢驗法在我國應(yīng)用并不合適。預(yù)警指數(shù)法

預(yù)警法是一種綜合方法，融合了指標(biāo)法中的各種重要指標(biāo)，也是目前測度房地產(chǎn)泡沫較為理想的方法。雖然存在著諸多理論上的問題，而且需要收集很多數(shù)據(jù)，但綜合而言，是目前除了收益還原法之外最

為完善的測度方法。目前被普遍接受的預(yù)警構(gòu)建方法如下：

（1）選定預(yù)警指標(biāo)。（2）確定預(yù)警指標(biāo)的權(quán)重。（3）確定指標(biāo)臨界值。（4）測算地產(chǎn)泡沫發(fā)生變化的概率。當(dāng)某一個判斷指標(biāo)發(fā)生預(yù)警信號時，地產(chǎn)泡沫就有可能發(fā)生變化。在預(yù)警期內(nèi)，達到臨界值的指標(biāo)越多，地產(chǎn)泡沫變化的概率越大。（5）確定地產(chǎn)泡沫的預(yù)警級別。根據(jù)地產(chǎn)泡沫變化的概率，房地產(chǎn)泡沫變化的可能性劃為幾個級別：A級：警戒級，40 其構(gòu)建還有多種方法，但它們在計算原理上是相同的，關(guān)鍵之處是所選取的代表性指標(biāo)會因人而異，差別很大。結(jié)論與建議

以上房地產(chǎn)泡沫識別方法很多，但大體上可以歸為兩類，即指標(biāo)法和模型法。不管用何種方法測度房地產(chǎn)泡沫，尤其是指標(biāo)法中，其邏輯思路都是首先試圖建立一個基準(zhǔn)指標(biāo)，然后用實際指標(biāo)與其對比，實際指標(biāo)大于或小于基準(zhǔn)指標(biāo)的部分即為泡沫成分，以實際指標(biāo)偏離基準(zhǔn)指標(biāo)的程度來指示房地產(chǎn)泡沫的嚴(yán)重程度。在實際應(yīng)用中，應(yīng)該綜合運用各種方法，對房地產(chǎn)價格進行分析，判別是否存在泡沫，而不應(yīng)該單純采用一種方法，以免判別結(jié)果有失偏頗。真對以上分析，對我國房地產(chǎn)泡沫識別方法的研究提出以下建議：

第一，由于我國房地產(chǎn)發(fā)展時間較短，房地產(chǎn)統(tǒng)計工作更是滯后于房地產(chǎn)市場，統(tǒng)計資料相當(dāng)匱乏，所以應(yīng)該完善我國的房地產(chǎn)統(tǒng)計工作，使之更適應(yīng)于經(jīng)濟全球化發(fā)展。

第二，目前我們應(yīng)該在現(xiàn)有統(tǒng)計資料條件下，根據(jù)我國以往的經(jīng)驗和其他類似國家的經(jīng)驗，深入研究適合于我國的量化方法和評判標(biāo)準(zhǔn)。

第三，建立適合于國情的房地產(chǎn)泡沫預(yù)警機制，對我國房地產(chǎn)泡沫及時預(yù)報和控制，時刻警惕房地產(chǎn)泡沫。

參考文獻

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