第一篇：[房地產(chǎn)論文]采光權(quán)的經(jīng)濟(jì)分析

內(nèi)容摘要：本文運(yùn)用科斯定理對(duì)相鄰關(guān)系中采光權(quán)權(quán)利配置進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析，揭示出采光、不動(dòng)產(chǎn)、賠償之間的最佳配置在于使交易成本最大的一方享有采光權(quán)；對(duì)因此而受損害的一方，可以提供民事或行政救濟(jì)。

關(guān)鍵詞：采光權(quán)、科斯定理、財(cái)產(chǎn)法則、補(bǔ)償法則

一、問(wèn)題的提出

我國(guó)目前司法實(shí)踐中有關(guān)采光權(quán)的糾紛不斷出現(xiàn)。這種問(wèn)題的出現(xiàn)具有廣泛性，從城市到農(nóng)村都存在鄰里之間的采光爭(zhēng)議。究其原因在于中國(guó)自七十年代未開(kāi)始的經(jīng)濟(jì)改革使得中國(guó)城鄉(xiāng)面貌發(fā)生了重大改變，法律重新確立了個(gè)人的私有產(chǎn)權(quán)，不動(dòng)產(chǎn)是其中的重要組成部分，個(gè)人有能力去購(gòu)置、建造、修繕屬于自己的房屋。但在擁有自己房產(chǎn)的同時(shí)，因不動(dòng)產(chǎn)相鄰關(guān)系，不同的房屋所有者之間會(huì)因采光而產(chǎn)生爭(zhēng)議。從經(jīng)濟(jì)角度可以歸結(jié)為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)模式的確立、發(fā)展使不動(dòng)產(chǎn)這種經(jīng)濟(jì)上的稀缺資源通過(guò)市場(chǎng)上個(gè)人的自主選擇而實(shí)現(xiàn)最優(yōu)化，個(gè)人在追逐利益最大化的時(shí)候，會(huì)損害鄰人的利益，造成采光侵害。

對(duì)于采光侵害本文分為三類加以探討。第一類是城市或者農(nóng)村中個(gè)人亂搭、亂建房屋侵害鄰人采光權(quán)。這主要是在個(gè)人所有的宅基地上建造房屋而引起的侵權(quán)糾紛。第二類是通過(guò)合法的行政許可而建造的房屋侵害鄰人的采光權(quán)?？梢允浅鞘兴椒拷?jīng)過(guò)合法的行政程序改建、重建而侵害鄰人的采光權(quán)；也可以是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)合法的行政許可而建造的房屋侵權(quán)。第三類是鄰人約定采光權(quán)的問(wèn)題。這主要是因?yàn)椴晒鈾?quán)是一種涉及人身健康的權(quán)利，能否通過(guò)約定的方式加以排除。

二、我國(guó)現(xiàn)有立法及相關(guān)學(xué)說(shuō)

在我國(guó)現(xiàn)有的法律體系中，對(duì)于相鄰關(guān)系的處理主要見(jiàn)諸于下列規(guī)定。屬于法律的有《民法通則》第八十三條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失?！薄吨腥A人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》第四十條規(guī)定：“在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證件或者違反建設(shè)工程規(guī)劃許可證件的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)嚴(yán)重影響城市規(guī)劃的，由縣級(jí)以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門(mén)責(zé)令停止建設(shè)、限期拆除或者沒(méi)收違法建筑、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施；影響城市規(guī)劃尚可采取改正措施的，由縣級(jí)以上地方人民政府城市規(guī)劃主管部門(mén)責(zé)令限期改正，并處罰款?！彼痉ń忉層小蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國(guó)民法通則>若干問(wèn)題的意見(jiàn)》（試行）中第97－103條對(duì)鄰地利用，因相鄰關(guān)系而產(chǎn)生的截水、排水、通行、相鄰防險(xiǎn)作出了規(guī)定。但未對(duì)采光問(wèn)題單獨(dú)規(guī)定。《全國(guó)民事審判工作座談會(huì)紀(jì)要》中對(duì)于違章建筑引起的糾紛規(guī)定：“因違章建筑妨礙他人通風(fēng)采光或因違章建筑的買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押等引起的民事糾紛，人民法院可以受理。違章建筑的認(rèn)定，拆除不屬民事糾紛，依法應(yīng)由有關(guān)行政部門(mén)處理”。行政法規(guī)有國(guó)務(wù)院《城鎮(zhèn)個(gè)人建造住宅管理辦法》第六條規(guī)定：“城鎮(zhèn)個(gè)人建造住宅，必須符合城市規(guī)劃的要求，不得妨礙交通、消防、市容、環(huán)境衛(wèi)生和毗鄰建筑的采光、通風(fēng)。”“城鎮(zhèn)個(gè)人建造住宅，必須經(jīng)城市規(guī)劃管理機(jī)關(guān)審查批準(zhǔn)，發(fā)給建筑許可證后，方可施工?！毙姓?guī)章有《建設(shè)部提高住宅設(shè)計(jì)質(zhì)量和加強(qiáng)住宅設(shè)計(jì)管理的若干意見(jiàn)》，其中第七條規(guī)定住宅設(shè)計(jì)應(yīng)重視室內(nèi)外環(huán)境，滿足住宅對(duì)采光、日照、隔聲以及熱工、衛(wèi)生等方面的要求，提高居住的舒適度。

另外在地方法規(guī)、規(guī)章中存在大量的有關(guān)采光的規(guī)定，如《長(zhǎng)春市建筑日照間距規(guī)定》明確規(guī)定了相鄰建筑之間的距離以保障居民的采光權(quán)?！都质谐鞘幸?guī)劃管理?xiàng)l例》第八章規(guī)定了建筑物采光間距?！侗本┦谐擎?zhèn)私有房屋翻建擴(kuò)建規(guī)劃管理若干規(guī)定》（修正）第三條規(guī)定翻建、擴(kuò)建私有房屋，須符合下列條件：

（四）不影響相鄰居住建筑的采光、通風(fēng)、排水和相鄰居民的正常通行?！妒锥家?guī)劃建設(shè)委員會(huì)辦公室北京市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會(huì)關(guān)于印發(fā)<北京市“九五”住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)>的通知》規(guī)定：“朝向、日照是重要的衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)之一，對(duì)居民的健康和居住環(huán)境起著重要的作用，每套住宅至少應(yīng)有一間臥室或廳能獲得有效的日照，北京地區(qū)南偏東、西105°之內(nèi)都視為獲得有效日照朝向，除此之外有效的日照還包括日照時(shí)期、北京地區(qū)冬至日應(yīng)有少于1小時(shí)的滿窗日照。”

從上述從中央到地方的立法規(guī)定可以看出對(duì)于公民的采光權(quán)，公法與私法均作出了規(guī)定。從公法的角度講，主要是從城市規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)要求上對(duì)公民的采光權(quán)加以規(guī)定，目的在于保障公民的人身健康，提高生活質(zhì)量。從私法的角度看，主要是從相鄰關(guān)系著眼，賦予公民采光權(quán)。

在傳統(tǒng)民法理論中，對(duì)于民事主體的采光權(quán)主要是通過(guò)地役權(quán)制度來(lái)設(shè)定的。對(duì)于地役權(quán)與相鄰關(guān)系有不同的理解。作為廣義的地役權(quán)包括法定地役權(quán)與約定地役權(quán)。相鄰權(quán)即屬于法定地役權(quán)。作為狹義的地役權(quán)僅指約定地役權(quán)。這里涉及地役權(quán)、相鄰關(guān)系、相鄰權(quán)三者的關(guān)系。首先，解釋一下相鄰關(guān)系與相鄰權(quán)的關(guān)系。對(duì)于相鄰關(guān)系的定義，各種學(xué)說(shuō)并無(wú)根本差異，通常的觀點(diǎn)是指：“相鄰各方在對(duì)各自所有的或使用的不動(dòng)產(chǎn)行使所有權(quán)或使用權(quán)時(shí)，因相互之間依法應(yīng)給予方便或接受限制而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系?！保?］相鄰權(quán)是指“兩個(gè)或兩個(gè)以上相互毗鄰的不動(dòng)產(chǎn)所有人或使用人之間，一方行使所有權(quán)或使用權(quán)時(shí)，享有要求另一方提供便利或接受限制的權(quán)利。如果從相鄰關(guān)系的不動(dòng)產(chǎn)所有人和使用人之間的關(guān)系看，相鄰權(quán)也可稱為相鄰關(guān)系?！保?］通說(shuō)不把相鄰權(quán)看作一項(xiàng)獨(dú)產(chǎn)的物權(quán)，認(rèn)為：“相鄰關(guān)系不是一項(xiàng)獨(dú)產(chǎn)的民事權(quán)利，更不是一項(xiàng)獨(dú)立的物權(quán)類型，屬于對(duì)所有權(quán)本身的限制或擴(kuò)張?！保?］，而地役權(quán)則作為一項(xiàng)用益物權(quán)存在。對(duì)于相鄰關(guān)系與地役權(quán)主要有兩種立法模式，其一是“單一規(guī)范模式，即以地役權(quán)統(tǒng)括兩類所有權(quán)限制（相鄰關(guān)系和約定地役權(quán)）的規(guī)范模式；這種單一的規(guī)范模式產(chǎn)生了廣義的地役權(quán)概念。以法國(guó)為采取這一模式的代表，意大利、西班牙及多數(shù)拉美國(guó)家仿效之?！逼涠恰耙缘聡?guó)為代表及其他國(guó)家或地區(qū)（如日本、瑞士和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)），采采取地役權(quán)和相鄰關(guān)系各不相同、分別規(guī)范的規(guī)范模式。按照這種模式，相鄰關(guān)系是一個(gè)所有權(quán)限制問(wèn)題，不是獨(dú)立的物權(quán)類型，因此規(guī)定在所有權(quán)一章中；而地役權(quán)則是一種用益物權(quán)，因此規(guī)定在用益物權(quán)一章中?！保?］按照高富平先生的觀點(diǎn)，“由于將地役權(quán)僅定位在約定地役權(quán)上，而將法國(guó)等國(guó)家的法定地役解釋為相鄰關(guān)系，因此，自然就產(chǎn)生了地役權(quán)與相鄰權(quán)的區(qū)別。實(shí)質(zhì)上這些區(qū)別在廣義地役權(quán)體制下，屬于兩類地役權(quán)之間的差別，即法定地役權(quán)和約定地役權(quán)之間的區(qū)別?！薄胺ǘǖ匾蹤?quán)與約定地役權(quán)合并規(guī)范，有利于形成統(tǒng)一的地役權(quán)概念，同時(shí)對(duì)法定地役權(quán)和約定地役權(quán)加以區(qū)分，是兩種互相補(bǔ)充的制度，完全在一個(gè)概念框架下完成其使命。”［5］本文亦采此種觀點(diǎn)，將相鄰權(quán)看作一種法定地役權(quán)，而不是作為對(duì)所有權(quán)的限制。

有了對(duì)于相鄰關(guān)系與相鄰權(quán)、地役權(quán)的簡(jiǎn)要分析，對(duì)于采光權(quán)的界定就順理成章了，可以把采光權(quán)看作是地役權(quán)的下位概念，指不動(dòng)產(chǎn)的所有人或使用人為獲取日照而要求鄰人限制其房屋或其他工作物的距離或高度的權(quán)利。采光權(quán)本質(zhì)上同其他地役權(quán)一樣，是為了自己便利，而限制他人的權(quán)利。對(duì)于采光權(quán)有兩種不同的學(xué)說(shuō)，一種可以概括為約定地役權(quán)說(shuō)。此說(shuō)認(rèn)為“是日照權(quán)并非受害地固有的自然權(quán)利，而是鄰地之一種恩賜。因此，經(jīng)由鄰地照射而來(lái)的陽(yáng)光，其日照利益僅在鄰地未利用之前方能享有。受害地所有人或利用人與日照經(jīng)由地所有人或利用人如未設(shè)定有關(guān)禁止高樓建筑的鄰地利用權(quán)（地役權(quán)）契約，受害地所有人或利用人不得以日照權(quán)受到侵害為由，請(qǐng)求排除侵害或損害賠償?！逼涠煞Q之為基本人權(quán)說(shuō)，認(rèn)為“日照與空氣、水一樣，同屬人類的共同資源，為一般人生存所不可或缺，如有缺乏，個(gè)人之健康或生存勢(shì)將受到威脅甚或遭到破壞，因此日照權(quán)為基本人權(quán)之一種。”［6］

上述對(duì)采光權(quán)的分析是在傳統(tǒng)民法理論中展開(kāi)的，多從民法發(fā)展自身所生成的制度以及其中所負(fù)載的價(jià)值判斷賦予民事主體以采光權(quán)。對(duì)于是否賦予民事主體以采光權(quán)，何人應(yīng)當(dāng)享有采光權(quán)，采光權(quán)為約定性的權(quán)利亦或是法定的基本人權(quán)，如若僅從價(jià)值層面分析，難免人言人殊。本文將借助經(jīng)濟(jì)分析的方法對(duì)采光權(quán)制度加以剖析，具體而言，將從資源最佳配置，降低交易成本的方法，防免成本的比較，社會(huì)市場(chǎng)與政府的關(guān)系，損害賠償?shù)男史治龇矫娼鉀Q上文提出的問(wèn)題。

四、房屋采光的資源性及資源的配置

根據(jù)科斯定理，本文首先要解決的問(wèn)題是產(chǎn)權(quán)的界定，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)的界定是分析的起點(diǎn)?？扑苟ɡ淼牡谝粚雍x是指在如果存在可支配的私有產(chǎn)權(quán)，且交易成本為零，則無(wú)論產(chǎn)權(quán)如何分配，最終的資源配置都是最優(yōu)的?？扑怪赋觥坝斜匾罁p害方是否對(duì)引起的損失負(fù)責(zé)，因?yàn)闆](méi)有這種權(quán)利的初始界定，就不存在權(quán)利轉(zhuǎn)讓和重新組合的市場(chǎng)交易。但是，如果定價(jià)制度的運(yùn)行毫無(wú)成本，最終的結(jié)果（產(chǎn)值最大化）是不受法律狀況影響的?！薄霸谑袌?chǎng)交易的成本為零時(shí)，法院有關(guān)損害責(zé)任的判決對(duì)資源的配置毫無(wú)影響?！保?］對(duì)于本文而言，權(quán)利是被作為一種資源來(lái)看待的，“如果將生產(chǎn)要素視為權(quán)利，就更容易理解了，做產(chǎn)生有害效果的事的權(quán)利（如排放煙塵、噪聲、氣味等）也是生產(chǎn)要素。正如我們可以將一塊土地用作防止他人穿越、停汽車(chē)、造房子一樣，我們也可將它用作破壞他人的視野、安逸或新鮮空氣。行使一種權(quán)利（使用一種生產(chǎn)要素）的成本，正是該權(quán)利的行使使別人所蒙受的損失——不能穿越、停車(chē)、蓋房、觀賞風(fēng)景、享受安謐和呼吸新鮮空氣。”［8］土地、房屋、采光、對(duì)鄰人陽(yáng)光遮擋“權(quán)利”的利用、行使均看作是對(duì)資源的使用，并且是有成本的。

說(shuō)土地、房屋是資源是容易理解的，因?yàn)檎l(shuí)都知道它們不是免費(fèi)的午餐，在市場(chǎng)上是有價(jià)格的。而對(duì)于象采光、權(quán)利是不是一種資源的回答，則不是件容易的事。經(jīng)濟(jì)學(xué)上的資源是指具有稀缺性的有用的東西，即稀缺資源。很多東西是有用的，但是人們可以免費(fèi)地獲得，因而不具有稀缺性。所謂稀缺資源是指即使價(jià)格為零，也不能從市場(chǎng)上無(wú)限量獲得的資源。對(duì)于陽(yáng)光，通常是不需要付出成本就可以獲得的資源，也是說(shuō)你可以享受陽(yáng)光的恩賜，而無(wú)需向誰(shuí)支付價(jià)格。人們享受陽(yáng)光，通常也只是受到天氣的限制。

但是房屋中的陽(yáng)光卻不是無(wú)限量可以獲得的資源，房屋中的陽(yáng)光是稀缺的。這在市場(chǎng)上可以很清楚地看到，向陽(yáng)的房屋同背陰的房屋的價(jià)格存在明顯的差別。這種差價(jià)就陽(yáng)光的市場(chǎng)價(jià)格，你要想在家里也獲得的溫暖的陽(yáng)光，必須支付額外的費(fèi)用。為什么你在公園里、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)上可以獲得免費(fèi)的陽(yáng)光，但在自己的家中卻要支付額外費(fèi)用以獲得陽(yáng)光？很顯然，是由于土地、房屋的稀缺性造成的。在土地有限的前提下，土地供給是缺乏彈性的，人們不能夠隨意擴(kuò)大土地的產(chǎn)量。為解決土地有限而人口增多的矛盾，提高土地的負(fù)載能力是解決問(wèn)題的方法之一，人們可以把房屋建得更高，把房屋的距離縮得更校這種選擇同樣是有成本的，你可以選擇建更多的房屋，獲得更多的利潤(rùn)，讓更多的人有房屋居住，但是房屋的采光卻被犧牲了；你也可以選擇建更少的房屋，但是那些因?yàn)樨毟F而買(mǎi)不起有陽(yáng)光的房屋的人可能面臨更糟糕的處境。經(jīng)濟(jì)學(xué)就一門(mén)關(guān)于面臨有限資源進(jìn)行選擇的學(xué)問(wèn)。

如果把房屋采光也看作是一種稀缺資源，按照科斯的觀點(diǎn)，無(wú)論法律對(duì)于產(chǎn)權(quán)如何界定，在交易成本為零的市場(chǎng)上，資源的配置都會(huì)達(dá)到最優(yōu)。換成法律的術(shù)語(yǔ)講，就是無(wú)論賦予何方當(dāng)事人以采光權(quán)都不會(huì)影響效率。也就是說(shuō)，就效率而言，采光權(quán)與遮擋權(quán)都是可以選擇的法律制度。因權(quán)利是對(duì)某種利益的法律上的承認(rèn)，當(dāng)某種利益是有限的時(shí)候，現(xiàn)實(shí)的權(quán)利也是有限的。對(duì)權(quán)利的配置就體現(xiàn)為對(duì)資源的配置。

追求效率是經(jīng)濟(jì)學(xué)的最高準(zhǔn)則，追求公平正義則是法學(xué)的最高理想。當(dāng)一項(xiàng)權(quán)利安排在經(jīng)濟(jì)學(xué)上被認(rèn)為是符合效率原則的時(shí)候，法學(xué)家可能認(rèn)為不符合公平正義的理念。法學(xué)家肯定不會(huì)認(rèn)為遮擋權(quán)是理所當(dāng)然的，相反采光權(quán)被看作是一項(xiàng)基本人權(quán)。但是正如科斯定理所描述的那樣，在交易成本為零的情況下，采光權(quán)的配置對(duì)于效率并無(wú)影響，作為立法者在分配采光權(quán)時(shí)采用任何立場(chǎng)都是可以接受的。立法者，可以基于人權(quán)的考慮規(guī)定采光權(quán)賦予何方當(dāng)事人，這是一種兼顧公平正義的價(jià)值與效率的選擇。

從上文對(duì)于我國(guó)立法規(guī)定的考察可以看出，立法者同樣出于效率的追求分配采光權(quán)。如果采光資源是完全充分的，那么立法者完全不用規(guī)定一個(gè)最低的房屋采光小時(shí)數(shù)。事實(shí)上立法并不要求從旭日東升到夕陽(yáng)西下，始終陽(yáng)光滿堂，只是規(guī)定了最低日照時(shí)數(shù)。以是觀之，立法者出于充分利用土地的考量，亦允許遮擋權(quán)的存在，只是不得超過(guò)必要的限度。

四。物上請(qǐng)求權(quán)抑或賠償損失？——采光權(quán)的救濟(jì)方法

科斯定理的第一層含義，是針對(duì)一種理想的無(wú)交易成本的市場(chǎng)而提出的，問(wèn)題是在現(xiàn)實(shí)的社會(huì)運(yùn)行當(dāng)中交易成本是不可避免的，從為獲取市場(chǎng)信息，到談判費(fèi)用，到法院判決的執(zhí)行都存在著成本。故而，制度設(shè)計(jì)的目的并非尋求交易成本為零，而是盡其可能的降低交易成本。如同科斯所說(shuō)“迄今所闡述的觀點(diǎn)都假定，在市場(chǎng)交易中是不存在成本的。當(dāng)然，這是很不現(xiàn)實(shí)的假定。為了進(jìn)行市場(chǎng)交易，有必要發(fā)現(xiàn)誰(shuí)希望進(jìn)行交易，有必要告訴人們交易的愿望和方式，以及通過(guò)討價(jià)還價(jià)的談判締結(jié)契約，督促契約條款的嚴(yán)格履行，等等。這些工作常常是成本很高的，而任何一定比率的成本都足以使許多在無(wú)需成本的定價(jià)制度中可以進(jìn)行的交易化為泡影?！薄耙坏┛紤]到進(jìn)行市場(chǎng)交易的成本，那么顯然只有這種調(diào)整后的產(chǎn)值增長(zhǎng)多于它所帶來(lái)的成本時(shí)，權(quán)利的調(diào)整才能進(jìn)行。反之，禁令的頒布和支付損害賠償金的責(zé)任可能導(dǎo)致發(fā)生在無(wú)成本市場(chǎng)交易條件下的活動(dòng)終止（或阻止其開(kāi)始）。在這種情況下，合法權(quán)利的初始界定會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)制度的運(yùn)行效率產(chǎn)生影響。一種權(quán)利的調(diào)整會(huì)比其他安排產(chǎn)生更多的產(chǎn)值。但除非這是法律制度確認(rèn)(本文來(lái)自文秘之音，更多精品免費(fèi)文章請(qǐng)登陸004km.cn查看)的權(quán)利的調(diào)整，否則通過(guò)轉(zhuǎn)移和合并權(quán)利達(dá)到同樣后果的市場(chǎng)費(fèi)用如此之高，以致于最佳的權(quán)利配置以及由此帶來(lái)的更高的產(chǎn)值也許永遠(yuǎn)也不會(huì)實(shí)現(xiàn)?！保?］

如果法律關(guān)于采光權(quán)的分配制度切實(shí)發(fā)揮作用，人們會(huì)根據(jù)法律來(lái)預(yù)期自己的行為收益，決定是合理地遮擋鄰人陽(yáng)光，還是堅(jiān)決地抵制鄰人侵權(quán)。問(wèn)題是損害發(fā)生后，怎樣解決糾紛是最有效率的？對(duì)同一損害可能會(huì)有不同的解決辦法，當(dāng)事人私了，也可以選擇上法院。當(dāng)事人可以協(xié)商，一方付錢(qián)另一方搬家；也可以一方賠錢(qián)，另一方忍受沒(méi)有陽(yáng)光的日子；法院可以裁決拆房還陽(yáng)光，也可以選擇一方有權(quán)購(gòu)買(mǎi)采光權(quán)，而另一方只能接受賠償。

如果把采光權(quán)看作是地役權(quán)的一種，根據(jù)物權(quán)的效力，當(dāng)事人可以享有物上請(qǐng)求權(quán)，可以要求返還原物、停止侵害、防害預(yù)防。賦予當(dāng)事人此物上請(qǐng)求權(quán)旨在使其在權(quán)利受到侵害時(shí)獲得求救濟(jì)的途徑。此種權(quán)利保障方法亦可稱為財(cái)產(chǎn)法則?！柏?cái)產(chǎn)法則指除非事先獲得權(quán)利人同意，否則法律禁止他方當(dāng)事人侵害這個(gè)權(quán)利。換言之，權(quán)利人之相對(duì)人得透過(guò)與權(quán)利人的磋商談判，設(shè)定彼此主觀上能接受的對(duì)價(jià)，而侵害這個(gè)權(quán)利，或是去改變?cè)械臋?quán)利歸屬狀況。”［10］與財(cái)產(chǎn)法則相對(duì)應(yīng)的是補(bǔ)償法則，指“即使未得權(quán)利人的事先同意，相對(duì)人仍可侵犯權(quán)利人之財(cái)產(chǎn)權(quán)，但必須依法作適當(dāng)?shù)馁r償。換言之，此金錢(qián)賠償之?dāng)?shù)，系由公正的第三者（可能為法院或行政機(jī)關(guān)等）作客觀的核定，而非經(jīng)當(dāng)事人間依其主觀認(rèn)定的價(jià)值與談判的實(shí)力自行協(xié)商議價(jià)”。［11］“財(cái)產(chǎn)法則與補(bǔ)償法則兩種法則，實(shí)際上代表著兩種不同的法律保障方式與立法選擇：在侵權(quán)行為的情形，前者意味著回復(fù)原狀，后者意味著金錢(qián)賠償；在契約法領(lǐng)域，前者意味著‘強(qiáng)制執(zhí)行’，后者意味著金錢(qián)‘損害賠償’；前者意味著‘物上請(qǐng)求權(quán)’，后者意味著‘償金請(qǐng)求權(quán)’?！保ㄉ鲜鲫P(guān)于財(cái)產(chǎn)法則與補(bǔ)償法則的理論來(lái)自美國(guó)學(xué)者Calabresi&Melamed.）

引入財(cái)產(chǎn)法則與補(bǔ)償法則的概念之后，用于分析通過(guò)訴訟途徑的解決辦法就變得非常簡(jiǎn)潔。法院或者適用財(cái)產(chǎn)法則要求侵權(quán)的一方恢復(fù)原狀，還鄰人的采光權(quán)；或者允許侵權(quán)，但是要進(jìn)行合理的賠償。

根據(jù)損害的相對(duì)性原理，即“人們一般將該問(wèn)題視為甲給乙造成損害，因而所要決定的是：如何制止甲？但這是錯(cuò)誤的。我們正在分析的問(wèn)題具有相互性，即避免對(duì)乙的損害將會(huì)使甲遭受損害。必須決定的真正問(wèn)題是，是允許甲損害乙，還是允許乙損害甲？關(guān)鍵在于避免較嚴(yán)重的損害?！保?2］所以對(duì)于法院而言，所應(yīng)采取的策略是兩害相權(quán)取其輕，所以最終的結(jié)果是分析適用兩種法則的不同結(jié)果哪一個(gè)會(huì)造成交易成本的擴(kuò)大。最終的權(quán)利歸屬于負(fù)擔(dān)交易成本將大的一方。

五、結(jié)論

針對(duì)本文第一部分提出的問(wèn)題，行文至此，雖未直接給出答案，但運(yùn)用科斯定理的分析可以從兩方面給予解答。其一，從我國(guó)現(xiàn)有立法規(guī)定而言，房屋所有人或者使用人享有采光權(quán)，但是鄰人亦享有一定程度上的遮擋權(quán)。此是從產(chǎn)權(quán)界定的角度而言的。其

二、對(duì)于權(quán)利的保障而言，是恢復(fù)原狀還是賠償損失，應(yīng)針對(duì)具體案件作考量。是財(cái)產(chǎn)法則優(yōu)先，還是補(bǔ)償法則優(yōu)先，取決于何者能夠減少交易成本。

基于采光權(quán)屬于傳統(tǒng)民法理論中的相鄰權(quán)或者地役權(quán)的一種，優(yōu)先適用的應(yīng)是財(cái)產(chǎn)法則，也就是說(shuō)恢復(fù)原狀。對(duì)于適用恢復(fù)原狀，顯然導(dǎo)致效率過(guò)低的場(chǎng)合，則應(yīng)適用補(bǔ)償法則。

當(dāng)事人之間的約定遮擋，屬于對(duì)資源的更新分配，符合效率的原則，至于是否屬于出賣(mài)“人權(quán)”，則因?yàn)橘Y源的可替代性，并非必然害及人權(quán)。

行政機(jī)關(guān)的違法行政許可造成一方當(dāng)事人的采光權(quán)的濫用，如果處于建筑物施工初期，則受損害的一方當(dāng)事人可以選擇提起行政訴訟，否定侵權(quán)人的超出必要限度的遮擋權(quán)；也可以向法院提出防害預(yù)防之訴。如果，受害方直俟建筑物建成方尋求救濟(jì)，對(duì)損害的發(fā)生，可以視為受害方選擇了補(bǔ)償法則，即“以金錢(qián)換陽(yáng)光”的辦法的獲得法律保障。

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［1］彭萬(wàn)林主編《民法學(xué)》，中國(guó)政法大學(xué)出版社1999年版，第377頁(yè)。

［2］王利明：《物權(quán)法論》，中國(guó)政法大學(xué)出版社1998年版，第417頁(yè)。

［3］梁慧星、陳華彬：《物權(quán)法》，法律出版社，第165頁(yè)。

［4］高富平：《土地使用權(quán)和用益物―――我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)體系研究》，法律出版社2001年版，第206頁(yè)。

［5］同上，第212頁(yè)。

［6］梁慧星、陳華彬：《物權(quán)法》，法律出版社，第174頁(yè)。

［7］［美］科斯：《社會(huì)成本問(wèn)題》原載《法律與經(jīng)濟(jì)學(xué)雜志》第3卷（1960年10月）

［8］同上。

［9］同上。

［10］王文宇：《民商法理論與經(jīng)濟(jì)分析》，元照出版社2000年版，第17頁(yè)。

［11］同上。

［12］］［美］科斯：《社會(huì)成本問(wèn)題》原載《法律與經(jīng)濟(jì)學(xué)雜志》第3卷（1960年10月）

［1］彭萬(wàn)林主編《民法學(xué)》，中國(guó)政法大學(xué)出版社1999年版，第377頁(yè)。

［2］王利明：《物權(quán)法論》，中國(guó)政法大學(xué)出版社1998年版，第417頁(yè)。

［3］梁慧星、陳華彬：《物權(quán)法》，法律出版社，第165頁(yè)。

［4］高富平：《土地使用權(quán)和用益物―――我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)體系研究》，法律出版社2001年版，第206頁(yè)。

［5］同上，第212頁(yè)。

［6］梁慧星、陳華彬：《物權(quán)法》，法律出版社，第174頁(yè)。

［7］［美］科斯：《社會(huì)成本問(wèn)題》原載《法律與經(jīng)濟(jì)學(xué)雜志》第3卷（1960年10月）

［8］同上。

［9］同上。

［10］王文宇：《民商法理論與經(jīng)濟(jì)分析》，元照出版社2000年版，第17頁(yè)。

［11］同上。

［12］］［美］科斯：《社會(huì)成本問(wèn)題》原載《法律與經(jīng)濟(jì)學(xué)雜志》第3卷（1960年10月）

第二篇：影響采光權(quán) 協(xié)議

協(xié)議書(shū)

甲方：某市計(jì)劃生育服務(wù)站

法定代表人：

乙方：薛某

委托代理人：王某

乙方系某市計(jì)劃生育服務(wù)站家屬樓一樓東戶房主，現(xiàn)在因甲方須在乙方房屋南面加蓋辦公用房，考慮到甲方所該房屋將會(huì)嚴(yán)重影響乙方房屋的通風(fēng)、采光等，影響到乙方房屋的使用，現(xiàn)經(jīng)雙方充分協(xié)商，自愿達(dá)成以下協(xié)議：

一、甲方正在建設(shè)辦公樓一樓至三樓總高不得超過(guò)11.2米，甲方加蓋的四層及四層以上與乙方房屋對(duì)應(yīng)的的位置不能建設(shè)任何建筑（即四樓以上應(yīng)相對(duì)于四樓以下少蓋一間房屋），該四樓的的空缺長(zhǎng)度至少為米。

二、甲方現(xiàn)正建設(shè)的辦公用房與乙方房屋之間現(xiàn)存甲方正在使用的鍋爐（采暖爐和茶水爐）已給乙方正常使用房屋造成一定的影響，甲方在該鍋爐正常的使用期內(nèi)，只對(duì)鍋爐進(jìn)行正常的保養(yǎng)和維修，不更換新的鍋爐，甲方在該鍋爐到報(bào)廢期后（以該鍋爐的壽命和有關(guān)部門(mén)的鑒定為準(zhǔn)），甲方即將該鍋爐房拆除，并承諾不再建設(shè)其他建筑物。

三、甲方鍋爐房與乙方房屋之間有通往甲方單位的通道，對(duì)此通道，甲方應(yīng)保證暢通，不能予以封閉。甲方還應(yīng)

保留東圍墻西邊現(xiàn)有住戶出行道路和大門(mén)，以保證乙方及其它住戶進(jìn)出之方便。

四、雙方達(dá)成協(xié)議后，乙方不得在阻撓甲方正常施工，否則造成甲方損失的，乙方應(yīng)予以賠償。

五、甲方違反本協(xié)議的約定，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約金五萬(wàn)元，且乙方有權(quán)要求甲方履行本協(xié)議。

六、本協(xié)議發(fā)生爭(zhēng)議應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成的，任何一方可以向人民法院提起訴訟。

七、本協(xié)議一式四份，雙方各持兩份，簽字或蓋章后生效。

甲方：乙方：

時(shí)間：時(shí)間：

第三篇：采光權(quán)糾紛案例

【審判名稱】：李永剛等與甘肅省張掖市甘州區(qū)國(guó)家稅務(wù)局相鄰權(quán)糾紛案 【裁判文書(shū)字號(hào)】：(2003)甘民初字第2031號(hào) 【裁判時(shí)間】：二00四年四月二十二日 【受理法院】：甘肅省張掖市甘州區(qū)人民法院

原告李永剛，男，1963年6月20日出生，漢族，河北省安新縣人，住甘州區(qū)東湖花園小區(qū)鶴園9號(hào)樓西單元二樓東戶，系張掖市政法委干部。

原告崔廣業(yè)，男，1969年8月9日出生，漢族，寧夏隆德縣人，住甘州區(qū)東湖花園小區(qū)鶴園9號(hào)樓西單元一樓西戶，系68307部隊(duì)軍人。

原告辛麗紅，女，1968年9月27日出生，漢族，上海市人，住甘州區(qū)東湖花園小區(qū)鶴園9號(hào)樓西單元二樓西戶，系甘州區(qū)企業(yè)工委干部。

原告宋金鎖，男，1956年6月14日出生，漢族，甘州區(qū)人，住甘州區(qū)東湖花園小區(qū)鶴園9號(hào)樓西單元一樓東戶，系核工業(yè)部昆侖公司職工。

原告馬秀明，男，1946年2月22日出生，漢族，山東省濟(jì)南市人，住甘州區(qū)東湖花園小區(qū)鶴園8號(hào)樓西單元一樓東戶，張掖地區(qū)肉聯(lián)廠退休職工。

原告崔淑玲，女，1963年10月18日出生，漢族，山東日照市人，住甘州區(qū)東湖花園小區(qū)鶴園8號(hào)樓西單元二樓東戶，系張掖師范附校教師。

原告呂斌，男，1956年2月10日出生，漢族，甘州區(qū)人，住甘州區(qū)東湖花園小區(qū)鶴園8號(hào)樓西單元一樓西戶，系張掖農(nóng)藥廠職工。

原告曹萬(wàn)壽，男，1950年11月5日出生，漢族，甘州區(qū)人，住甘州區(qū)東湖花園小區(qū)鶴園8號(hào)樓西單元二樓西戶，系張掖市建材總廠退休工人。

原告李紅梅，女，1972年4月5日出生，漢族，甘州區(qū)人，住甘州區(qū)東湖花園小區(qū)鶴園9號(hào)樓西單元三樓西戶。系甘州區(qū)東湖小區(qū)物業(yè)管理公司職工。

原告楊汝彬，男，1944年6月15日出生，漢族，甘州區(qū)人，住甘州區(qū)東湖花園小區(qū)鶴園9號(hào)樓西單元三樓東戶。系張掖體校退休干部。

訴訟代表人李永剛、呂斌（身份同上）。

委托代理人陶光澤，男，系甘肅振澤律師事務(wù)所律師。被告甘肅省張掖市甘州區(qū)國(guó)家稅務(wù)局 法定代表人唐華，系該局局長(zhǎng)。

委托代理人何志云，系該局辦公室主任。

委托代理人崔旭，系甘肅錦舒律師事務(wù)所律師。

原告李永剛、崔廣業(yè)、辛麗紅、宋金鎖、馬秀明、崔淑玲、呂斌、曹萬(wàn)壽、李紅梅、楊汝彬與被告甘肅省張掖市甘州區(qū)國(guó)家稅務(wù)局相鄰權(quán)糾紛一案，本院受理后，依法由審判員張為光獨(dú)任審判，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理，原告及代理人、被告及代理人均到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

李永剛等原告共同訴稱，2003年被告在我們住宅樓西側(cè)修建與我們相鄰的兩棟住宅樓，造成我們采光受損，通風(fēng)不暢。同時(shí)被告在施工過(guò)程中不文明施工，污染環(huán)境，我們先后十八次到被告處及相關(guān)部門(mén)要求被告解決問(wèn)題，但均未解決，現(xiàn)訴訟要求被告賠償因損害原告采光權(quán)、通風(fēng)權(quán)而造成的經(jīng)濟(jì)損失114588.28元，要求及時(shí)解決采光、通風(fēng)受損和消防存在隱患及被告不文明施工造成的誤工損失費(fèi)2880元。

被告辯稱，首先我單位修建住宅樓，是規(guī)劃部門(mén)規(guī)劃，并經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，嚴(yán)格履行了審批手續(xù)才修建的，是合法建筑物；其次原告居住的樓房因樓距太近，本身采光就受影響，并非是我們的住宅樓給他們?cè)斐傻挠绊?，故造成原告遮光，我們沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，我們不承擔(dān)責(zé)任；我們修建住宅樓施工方不是我單位，在施工中的不文明行為原告應(yīng)該投訴施工單位。原告作為相鄰方，如果相鄰權(quán)發(fā)生糾紛，雙方解決不了，原告可以直接向法院起訴，無(wú)須到信訪部門(mén)上訪解決，對(duì)于原告要求的誤工損失無(wú)法律依據(jù)，我方不承擔(dān)。

經(jīng)審理查明，十原告均系甘州區(qū)東湖花園小區(qū)鶴園8號(hào)樓、9號(hào)樓西單元住戶，分別于2001年入住該樓。2003年春，被告根據(jù)城區(qū)規(guī)劃，經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)，在原告住宅樓西側(cè)修建與原告相鄰的兩棟住宅樓，即國(guó)稅局1號(hào)、2號(hào)家屬樓，影響了原告李永剛、崔廣業(yè)、辛麗紅、宋金鎖、馬秀明、崔淑玲、呂斌、曹萬(wàn)壽采光、通風(fēng)。同時(shí)被告在施工過(guò)程中不文明施工，亂倒建筑垃圾，污染環(huán)境，原告多次到被告處及建設(shè)局等相關(guān)部門(mén)反映，要求被告解決問(wèn)題，2003年7月23日，甘州區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)局針對(duì)原告方反映的被告在施工中存在的問(wèn)題及影響住戶采光問(wèn)題多次協(xié)調(diào)后做出處理意見(jiàn)，要求被告在施工中存在的問(wèn)題在十五日內(nèi)解決，給住戶造成的采光影響給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。但被告并未解決影響原告采光的問(wèn)題。原告訴訟后，經(jīng)原告申請(qǐng)并預(yù)交鑒定費(fèi)6000元，法院委托張掖市一橋房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司對(duì)原告住宅采光權(quán)影響程度進(jìn)行評(píng)估鑒定，經(jīng)評(píng)估認(rèn)為：“原告李紅梅、楊汝彬兩戶的住房在日照標(biāo)準(zhǔn)日（大寒日），其日照時(shí)數(shù)大于3小時(shí)，不存在遮光影響。原告李永剛、崔廣業(yè)、辛麗紅、宋金鎖、馬秀明、崔淑玲、呂斌、曹萬(wàn)壽的住房造成遮光影響，其損失補(bǔ)償值分別為李永剛9555.83元、崔廣業(yè)11853.04元、辛麗紅13825.05元、宋金鎖9156.24元、馬秀明22345.57元、崔淑玲13650.51元、呂斌20622.91元、曹萬(wàn)壽13579.13元”，評(píng)估報(bào)告送達(dá)原被告后，原告針對(duì)評(píng)估報(bào)告中采光受損采用的依據(jù)，房屋裝修費(fèi)用、貸款利息應(yīng)計(jì)入賠償標(biāo)準(zhǔn)等問(wèn)題提出異議申請(qǐng)復(fù)核，張掖市一橋房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司針對(duì)原告的申請(qǐng)做出了書(shū)面答復(fù)。原告依據(jù)評(píng)估報(bào)告增加了訴訟請(qǐng)求。被告在法院通知開(kāi)庭前對(duì)評(píng)估報(bào)告提出異議，并申請(qǐng)鑒定人出庭質(zhì)詢，張掖市一橋房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司的鑒定人出庭口頭對(duì)被告的異議進(jìn)行了答復(fù)，并當(dāng)庭接受了原被告的質(zhì)詢。被告當(dāng)庭口頭申請(qǐng)重新鑒定，后又放棄重新鑒定?，F(xiàn)十原告訴訟要求被告賠償因損害原告采光權(quán)、通風(fēng)權(quán)而造成的經(jīng)濟(jì)損失114588.28元，要求及時(shí)解決采光、通風(fēng)受損和消防存在隱患及被告不文明施工造成的誤工損失費(fèi)2880元。

上述事實(shí)，有原、被告的陳述、鑒定書(shū)及其他書(shū)證相互印證，并經(jīng)庭審質(zhì)證屬實(shí)，足以認(rèn)定。

本院認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)相鄰各方應(yīng)當(dāng)按照有利于生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神處理相鄰關(guān)系。相鄰雙方，如一方因另一方的行為造成損失，另一方應(yīng)但給予合理補(bǔ)償。本案被告修建的樓房雖然行政批件齊全，但這些批件只能證明建設(shè)行為本身符合國(guó)家規(guī)定，不能證明沒(méi)有對(duì)原告居住的房屋造成遮光影響。故被告修建住宅樓給原告房屋造成遮光影響應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償。對(duì)于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)以評(píng)估報(bào)告為準(zhǔn)。雖然被告對(duì)評(píng)估報(bào)告有異議，但既沒(méi)有足以反駁的相反證據(jù)，也沒(méi)有申請(qǐng)重新鑒定，根據(jù)法律規(guī)定，本院確認(rèn)評(píng)估報(bào)告的證明力。對(duì)于原告要求為及時(shí)解決采光、通風(fēng)受損和消防存在隱患及被告不文明施工，先后十八次找被告及有關(guān)部門(mén)反映問(wèn)題而造成的誤工損失，本院認(rèn)為這只是原告為解決相鄰權(quán)問(wèn)題而采取的方式方法，并不是因被告的行為而造成的直接損失，況且原告也未提交確鑿的證據(jù)證明該損失存在，故要求被告承擔(dān)誤工損失費(fèi)2880元的訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。據(jù)此，依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第八十三條之規(guī)定，判決如下：

一、被告甘肅省張掖市甘州區(qū)國(guó)家稅務(wù)局補(bǔ)償原告李永剛損失9555.83元、崔廣業(yè)損失11853.04元、辛麗紅損失13825.05元、宋金鎖損失9156.24元、馬秀明損失22345.57元、崔淑玲損失13650.51元、呂斌損失20622.91元、曹萬(wàn)壽損失13579.13元，限被告于判決生效后五日內(nèi)履行；

二、駁回原告李紅梅、楊汝彬要求被告賠償遮光損失的訴訟請(qǐng)求；

三、駁回十原告要求誤工損失2880元的訴訟請(qǐng)求；

四、鑒定費(fèi)6000元由被告甘肅省張掖市甘州區(qū)國(guó)家稅務(wù)局承擔(dān)，限被告于判決生效后五日內(nèi)給付原告。

案件受理費(fèi)3859元，其他訴訟費(fèi)3087元，合計(jì)6146元，原告共同負(fù)擔(dān)225元，被告負(fù)擔(dān)5921元。

如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于甘肅省張掖市中級(jí)人民法院。

審

判

員

張

為

光 二00四年四月二十二日 書(shū)

記

員

陳

麗

內(nèi)蒙古自治區(qū)阿拉善左旗人民法院

民 事 判 決 書(shū)

（2007）阿左民一初字第 32號(hào)

原告：李世榮，男，1946年 7月 4日生，漢族，系阿盟太西煤集團(tuán)退休職工，現(xiàn)住內(nèi)蒙古自治區(qū)阿拉善左旗巴彥浩特鎮(zhèn)阿拉善電業(yè)局后側(cè)。

原告：張世韜，男，1963年 3月 19日生，漢族，系阿盟太西煤集團(tuán)安全經(jīng)理，現(xiàn)住內(nèi)蒙古自治區(qū)阿拉善左旗巴彥浩特鎮(zhèn)溫馨花園 10號(hào)樓 3單元 202室。

委托代理人：辛麗宏，系阿拉善左旗 12348法律指揮中心法律工作者。被告：阿拉善左旗電業(yè)局

住所地：內(nèi)蒙古自治區(qū)阿拉善左旗巴彥浩特鎮(zhèn)。法定代表人：王樂(lè)貴，系該局局長(zhǎng)。委托代理人：胡開(kāi)國(guó)，系該局法律顧問(wèn)。

委托代理人：任振華，系內(nèi)蒙古君緣律師事務(wù)所律師。被告：阿拉善盟建設(shè)局

住所地：內(nèi)蒙古自治區(qū)阿拉善左旗巴彥浩特鎮(zhèn)。法定代表人：閆克強(qiáng)，系該局局長(zhǎng)。

委托代理人：韓承旭，系內(nèi)蒙古安民律師事務(wù)所律師。委托代理人：圖雅，系內(nèi)蒙古安民律師事務(wù)所律師助理。

原告李世榮、張世韜訴被告阿拉善電業(yè)局、阿拉善盟建設(shè)局相鄰采光權(quán)糾紛一案，本院于 2007年 1月 6日立案受理后，依法由審判員王月芹適用簡(jiǎn)易程序公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理，原告及其訴訟代理人與被告訴訟代理人均到庭參加了訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告訴稱：原告家住在第一被告阿盟電業(yè)局后側(cè)，2003年因第一被告經(jīng)第二被告批準(zhǔn)規(guī)劃在其辦公大樓后側(cè)即原告家房屋前建筑一二層商服大樓，第一被告的承包建筑工隊(duì)在開(kāi)始施工時(shí)就因?yàn)檎詹环职滋旌谝沟氖┕?，機(jī)器巨大的噪雜聲嚴(yán)重干擾原告的正常生活，而令人更氣憤的是被告的建筑工隊(duì)在施工建樓時(shí)常有大塊的水泥渣、木塊、工具等雜物掉入原告家院中。2004年 8月被告的建筑工隊(duì)在蓋第二層樓的時(shí)候，原告便發(fā)現(xiàn)該樓遮擋了原告家房屋的采光，原告即找到被告工程的負(fù)責(zé)人交涉此問(wèn)題，但第一被告卻推諉不管，至被告的大樓全部竣工后因該大樓嚴(yán)重遮擋了原告家房屋的采光，整日屋內(nèi)照射不進(jìn)來(lái)陽(yáng)光，陰暗無(wú)比。尤其在冬季，原告要靠電暖氣采暖。原告認(rèn)為陽(yáng)光是萬(wàn)物生長(zhǎng)的根源，與人類的生命、健康更是息息相關(guān)，而原告卻整日生活在暗無(wú)天日的環(huán)境下。為此原告依據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，訴至法院，請(qǐng)求法院依法判令第一被告停止侵害，排除妨礙并賠償因遮擋房屋采光而給原告造成的經(jīng)濟(jì)損失每戶 30000元，由第二被告承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。

被告阿拉善電業(yè)局辯稱：原告要求停止侵害、排除妨礙的訴訟請(qǐng)求不能成立。答辯人建設(shè)阿拉善電力公司生產(chǎn)調(diào)度樓時(shí)，申請(qǐng)并取得了建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程許可證。發(fā)證機(jī)關(guān)均為阿拉善盟建設(shè)局，通過(guò)了建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告。答辯人建設(shè)的阿拉善電力公司生產(chǎn)調(diào)度樓手續(xù)齊備、合法，不屬違章建筑?，F(xiàn)原告要求答辯人停止侵害、排除妨礙的訴訟請(qǐng)求缺乏基本的事實(shí)依據(jù)和法律根據(jù)，請(qǐng)求人民法院駁回其訴訟請(qǐng)求。原告要求答辯人賠償因遮擋房屋采光造成的經(jīng)濟(jì)損失問(wèn)題，原告并未提出具體的賠償數(shù)額，更無(wú)相關(guān)的計(jì)算依據(jù)。兩原告的房屋雖然同在生產(chǎn)調(diào)度樓北側(cè)，但經(jīng)過(guò)大寒日采光實(shí)驗(yàn)，東側(cè)一家與西側(cè)一家相比，西側(cè)房屋陽(yáng)光照射明顯較東側(cè)為好，大半窗照射超過(guò)三小時(shí)，在經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償問(wèn)題上應(yīng)充分予以考慮。

被告阿拉善盟建設(shè)局辯稱：答辯人并未侵犯原告的權(quán)利，不應(yīng)對(duì)本案承擔(dān)責(zé)任。2003年 7月，阿拉善電業(yè)局向答辯人遞交了建設(shè)工程規(guī)劃許可證申請(qǐng)，建設(shè)項(xiàng)目名稱為生產(chǎn)調(diào)度樓。答辯人受理了申請(qǐng)書(shū)后，嚴(yán)格按照法律規(guī)定給其辦理了建筑設(shè)計(jì)審批手續(xù)。但本案第一被告因工期緊，未按規(guī)劃部門(mén)要求的基建程序履行手續(xù)，未履行工程測(cè)量定位放線、驗(yàn)線相關(guān)手續(xù)，擅自開(kāi)工建設(shè)，違反了建設(shè)工程建設(shè)程序，從而導(dǎo)致建設(shè)過(guò)程中未按審批進(jìn)行。答辯人在為第一被告辦理規(guī)劃手續(xù)時(shí)，其中建設(shè)工程要求里也強(qiáng)調(diào)要嚴(yán)格按基建、設(shè)計(jì)程序進(jìn)行，但第一被告擅自開(kāi)工建設(shè)，未向答辯人規(guī)劃部門(mén)申請(qǐng)定位放線或驗(yàn)灰線的行為，違反了相關(guān)法律規(guī)定。綜上，答辯人的行為合法有效，并無(wú)不當(dāng)之處，請(qǐng)求人民法院駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

經(jīng)審理查明：二原告人的房屋位于阿拉善左旗巴彥浩特鎮(zhèn)煤聯(lián)公司家屬房，系磚木結(jié)構(gòu)平房。原告李世榮的房屋建筑面積 125.36平米，原告張世韜的房屋建筑面積 125.36平米。2003年，被告阿拉善電業(yè)局的生產(chǎn)調(diào)度樓在經(jīng)被告阿拉善盟建設(shè)局的審批后動(dòng)工建設(shè)，在大樓的主體工程完工后，構(gòu)成了對(duì)二原告房屋采光的影響，后原告與被告方多次協(xié)商，原、被告雙方對(duì)構(gòu)成采光影響均無(wú)異議，但就賠償款的標(biāo)準(zhǔn)一直未能達(dá)成一致意見(jiàn)，2007年 1月 6日，二原告訴至法院要求被告阿拉善電業(yè)局賠償相應(yīng)損失 60000元及公證費(fèi)，并由被告阿拉善盟建設(shè)局承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。

二原告在訴訟過(guò)程中，向本院提出申請(qǐng)，申請(qǐng)本院委托相關(guān)機(jī)構(gòu)對(duì)原告房屋的采光情況進(jìn)行鑒定。本院于 2007年 1月 15日委托阿左旗公證處對(duì)二原告房屋在大寒日的采光情況進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)公證，阿左旗公證處作出（2007）阿證字第 0408號(hào)公證書(shū)、（2007）阿證字第 0409號(hào)公證書(shū)，現(xiàn)場(chǎng)公證原告李世榮的住宅在 2007年 1月 20日（大寒日）上午 8： 00至下午 16： 00的采光情況為：西臥室在下午 13： 05至 14： 16分能達(dá)到半窗日照，中間臥室與東邊臥室只有一束陽(yáng)光照入，均未達(dá)到半窗日照?，F(xiàn)場(chǎng)公證原告張世韜的住宅在 2007年 1月 20日（大寒日）上午 8： 00至下午 16： 00的采光情況為：東邊、西邊、中間三個(gè)臥室最好的光照只能達(dá)到半窗日照。原告李世榮、張世韜房屋的采光情況因被告方阿拉善電業(yè)局生產(chǎn)調(diào)度樓的遮擋均未達(dá)到我國(guó)城市居民住宅建筑日照標(biāo)準(zhǔn)，被告阿拉善電業(yè)局對(duì)二原告房屋的住宅采光構(gòu)成侵權(quán)。對(duì)以上公證情況原、被告雙方均無(wú)異議。

本院認(rèn)為：我國(guó)民法通則規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失。本案中在被告阿拉善電業(yè)局的生產(chǎn)調(diào)度樓未建成時(shí)，原告方的住宅并未受到采光的影響，因被告建設(shè)生產(chǎn)調(diào)度樓的行為給原告造成采光侵權(quán)，被告方阿拉善電業(yè)局對(duì)此存在過(guò)錯(cuò)。因?yàn)楸桓姘⒗齐姌I(yè)局的侵權(quán)行為給原告造成的損失有：房屋因不能正常采光，屋內(nèi)溫度受到影響，原告因此在每年冬季要多支出取暖費(fèi)用及電費(fèi)；屋內(nèi)居住人的身體健康受到影響，精神也會(huì)受到相應(yīng)的損失，影響屋內(nèi)居住人的生存質(zhì)量及生活水平；房屋因不能正常采光而貶值，房屋價(jià)值變低。被告方阿拉善電業(yè)局應(yīng)就其侵權(quán)行為而給二原告造成的相應(yīng)損失承擔(dān)責(zé)任。因沒(méi)有證據(jù)證明被告方阿拉善盟建設(shè)局在審批手續(xù)上有過(guò)錯(cuò)，因此被告阿拉善建設(shè)局對(duì)原告因遮光而造成的損失不承擔(dān)責(zé)任。從社會(huì)資源的有效利用出發(fā)，如拆除影響遮光的建筑，將造成社會(huì)資源的浪費(fèi)，且采光受到影響的房屋并非完全不能使用，因此對(duì)采光糾紛，通常采取侵權(quán)一方給予采光受到影響的一方一次性經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償作為承擔(dān)責(zé)任的方式。由于目前我國(guó)對(duì)采光侵權(quán)的賠償標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有明確的規(guī)定，本院綜和考慮以上二原告受到損失的表現(xiàn)因素，以及二原告受到采光侵權(quán)的嚴(yán)重程度，依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第八十三條之規(guī)定，判決如下：

一、由被告阿拉善電業(yè)局因采光侵權(quán)給付原告李世榮一次性經(jīng)濟(jì)賠償 17000元，于本判決生效后十日內(nèi)付清。

二、由被告阿拉善電業(yè)局因采光侵權(quán)給付原告張世韜一次性經(jīng)濟(jì)賠償 15000元，于本判決生效后十日內(nèi)付清。

三、公證費(fèi) 2000元，由被告阿拉善電業(yè)局負(fù)擔(dān)。案件受理費(fèi) 1290元，其他訴訟費(fèi) 387元，共計(jì) 1677 元，由被告方阿拉善電業(yè)局負(fù)擔(dān)。如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于阿拉善盟中級(jí)人民法院。

審

判

員

王

月

芹 二 ○○七年 三月二十六日 書(shū)

記

員

范

海

峰

云南省保山市隆陽(yáng)區(qū)人民法院

民 事 判 決 書(shū)

【2009】隆民初字第92號(hào)

原告姬自應(yīng)，女，1947年11月2日生，漢族，保山市隆陽(yáng)區(qū)人，農(nóng)民，住保山市隆陽(yáng)區(qū)永昌街道辦事處蘭城路234號(hào)1幢402號(hào)。

委托代理人胡瀟，云南天利達(dá)律師事務(wù)所律師。

被告何坤，男，1970年7月13日出生，漢族，保山市隆陽(yáng)區(qū)人，居民，住保山市隆陽(yáng)區(qū)人民路市中級(jí)法院宿舍隔壁。

被告保山市欣宇農(nóng)副產(chǎn)品有限責(zé)任公司。法定代表人姚云軍，公司董事長(zhǎng)。

委托代理人段金鑫，男，1966年5月23日生，漢族，云南省騰沖縣人，公司職工，住保岫西路181號(hào)，特別授權(quán)代理。

委托代理人蘭銀清，云南春裕律師事務(wù)所律師。

原告姬自應(yīng)與被告何坤、保山市欣宇農(nóng)副產(chǎn)品有限責(zé)任公司相鄰?fù)L(fēng)、采光糾紛一案，本院于2008年12月8日受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序，由審判員普艷芬獨(dú)任審判，于2009年1月13日公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案。原告姬自應(yīng)及其委托代理人胡瀟、被告何坤、保山市欣宇農(nóng)副產(chǎn)品有限責(zé)任公司的委托代理人段金鑫、蘭銀清到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告訴稱：公司通過(guò)拍賣(mài)將我402號(hào)住房樓北面土地使用權(quán)出讓給被告何坤，何坤在此新建四層商住樓，其高度超出我所住樓房總層數(shù)五層以上。何坤建房辦證未與我等住戶協(xié)商，私下與公司簽訂一份“四鄰協(xié)議”，雙方商定南北間距1米建房。該商住樓建蓋后，對(duì)我戶住宅的通風(fēng)、采光造成極為嚴(yán)重的影響，通風(fēng)、采光基本擋住，白天無(wú)法視物，猶如黑夜，室內(nèi)陰暗潮濕，日用品均會(huì)發(fā)霉。我及相鄰住戶多次到有關(guān)部門(mén)反映，經(jīng)多次調(diào)處未果，為維護(hù)合法權(quán)益，特向法院提起訴訟，請(qǐng)判決被告何坤賠償我相鄰?fù)L(fēng)、采光權(quán)受損損失費(fèi)30000元，被告保山市欣宇農(nóng)副產(chǎn)品有限責(zé)任公司承擔(dān)連帶賠償責(zé)任；判決住宅相鄰1米的面積不得由被告單方面作道路使用。

被告何坤辯稱：

1、我建房使用的土地是通過(guò)竟買(mǎi)，并通過(guò)土地部門(mén)辦理土地使用權(quán)證，所建房屋是通過(guò)建設(shè)部門(mén)對(duì)房屋設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行審核后建設(shè)的，所以該房屋不存在任何違章性質(zhì)。

2、土地四至無(wú)任何爭(zhēng)議與糾紛，我在建房前與保山市土產(chǎn)公司簽訂的四鄰協(xié)議證明了該事實(shí)，房屋施工中和建成后無(wú)一四鄰住戶反映過(guò)任何情況及提出過(guò)任何要求，說(shuō)明對(duì)四鄰住戶利益沒(méi)有任何損害。房屋間距我還多留了20公分，現(xiàn)房屋間距為1米。

3、我沒(méi)有理由承擔(dān)原告要求賠償?shù)馁M(fèi)用。被告保山市欣宇農(nóng)副產(chǎn)品有限責(zé)任公司辯稱：

1、本案訴爭(zhēng)的土地使用權(quán)已拍賣(mài)給被告何坤，我方無(wú)權(quán)規(guī)定何坤如何建房；

2、四鄰協(xié)議是關(guān)于四至界線，與相鄰權(quán)無(wú)關(guān)；

3、公司仍是該幢房屋的部分所有權(quán)人，有四套房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)屬還是公司的，不是越權(quán)處理簽訂協(xié)議。

綜合各方訴辯主張，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為:被告何坤建蓋的房屋是否對(duì)原告402房的通風(fēng)、采光造成影響？二被告對(duì)此是否應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任？

針對(duì)訴訟請(qǐng)求，原告向本院提交了以下證據(jù)：

1、李加智國(guó)有土地使用證、房屋所有權(quán)證復(fù)印件各一份，證明二份。要證實(shí)402號(hào)房屋的坐落位置及面積，李加智是原告姬自應(yīng)的丈夫，已去世，原告作為合法繼承人的事實(shí)。

2、被告何坤的土地使用權(quán)證復(fù)印件一份（該份證據(jù)被被告何坤當(dāng)庭撕毀）。要證實(shí)被告何坤所建蓋的商住樓與原告的402號(hào)住房是南北相鄰，何坤的在北面，原告的在南面。

3、公證書(shū)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、工程質(zhì)量竣工核驗(yàn)證書(shū)、房屋所有權(quán)登記申請(qǐng)書(shū)、產(chǎn)權(quán)證編號(hào)復(fù)印件各一份。要證實(shí)被告何坤通過(guò)竟買(mǎi)得到土地使用權(quán)，于2006年5月22日取得規(guī)劃許可證，于2007年5月29日竣工驗(yàn)收，取得的房產(chǎn)證號(hào)為00034265號(hào)，以上材料都是到隆陽(yáng)區(qū)房管所復(fù)印得來(lái)，加蓋了該所的印章。

4、關(guān)于原市土產(chǎn)公司職工反映吳紹洋、何坤兩戶居民在蘭城路新建商住樓對(duì)其造成影響的情況說(shuō)明及意見(jiàn)一份，四鄰協(xié)議二份。該情況說(shuō)明及意見(jiàn)系保山市建設(shè)局出具。（1）要證實(shí)建設(shè)局要求何坤在建房前必須向四鄰征求意見(jiàn)。（2）確實(shí)存在與相鄰戶間距不夠，對(duì)相鄰戶通風(fēng)、采光造成影響的問(wèn)題。（3）證實(shí)被告保山市欣宇農(nóng)副產(chǎn)品有限責(zé)任公司在被告何坤建房時(shí)擅自許可何坤相鄰1米建房，形成共同侵權(quán)，才將其訴為被告。（4）證實(shí)保山市欣宇農(nóng)副產(chǎn)品有限責(zé)任公司擅自簽訂四鄰協(xié)議，在市建設(shè)局的要求下并沒(méi)有真正與四鄰簽訂，導(dǎo)致今天的損害結(jié)果的發(fā)生。

5、申請(qǐng)調(diào)解書(shū)、關(guān)于單保到保山市信訪局反映住宅區(qū)沒(méi)有通道、采光差一事的答復(fù)。要證實(shí)原告在向法院起訴前，向有關(guān)部門(mén)申請(qǐng)調(diào)解，但沒(méi)達(dá)成調(diào)解協(xié)議的事實(shí)。

6、照片8張。要證實(shí)原告402號(hào)房屋的位置，用專業(yè)的照相器材才可以勉強(qiáng)拍攝，白天室內(nèi)的光線黑暗程度及通風(fēng)、采光差的問(wèn)題。

經(jīng)質(zhì)證，被告何坤、保山市欣宇農(nóng)副產(chǎn)品有限責(zé)任公司對(duì)原告提交的證據(jù)1、2、3的真實(shí)性無(wú)異議。對(duì)原告提交的證據(jù)4被告保山市欣宇農(nóng)副產(chǎn)品有限責(zé)任公司不予認(rèn)可，認(rèn)為該證據(jù)的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性都站不住腳，市建設(shè)局無(wú)權(quán)對(duì)相鄰糾紛的案件事實(shí)進(jìn)行認(rèn)證，故所有對(duì)事實(shí)的認(rèn)定都是非法認(rèn)定，“多次經(jīng)審查，據(jù)反映”都是孤證，沒(méi)有其它證據(jù)材料來(lái)證實(shí)。這是市建設(shè)局為推卸責(zé)任而炮制出來(lái)的，為何他們發(fā)規(guī)劃許可證時(shí)不審核，沒(méi)有其它相鄰權(quán)人的簽字，而允許何坤建房，材料用了大量歪曲事實(shí)的語(yǔ)言。本案爭(zhēng)議的重要問(wèn)題是我方簽字的四鄰協(xié)議是否違反本案事實(shí)，從四鄰協(xié)議內(nèi)容上看，標(biāo)題是四鄰協(xié)議，內(nèi)容是四至糾紛，但土地?zé)o四至糾紛，且四至問(wèn)題與本案的相鄰權(quán)糾紛無(wú)關(guān)，同樣不能證明我方有任何過(guò)錯(cuò)，該組證據(jù)不可采信。被告何坤對(duì)原告提交的證據(jù)4與被告保山市欣宇農(nóng)副產(chǎn)品有限責(zé)任公司的質(zhì)證意見(jiàn)一致。對(duì)原告提交的證據(jù)5，被告保山市欣宇農(nóng)副產(chǎn)品有限責(zé)任公司無(wú)異議；被告何坤則認(rèn)為，市建設(shè)局是解決過(guò)一次，我說(shuō)過(guò)隔壁鄰舍的象征性賠一點(diǎn)無(wú)所謂的話，另一案的原告單保也找過(guò)我，要我適當(dāng)?shù)馁r償他一點(diǎn)，賠償后他又去找公司。對(duì)原告提交的證據(jù)6，被告何坤認(rèn)為照片夸張多了，沒(méi)有那么黑暗；被告保山市欣宇農(nóng)副產(chǎn)品有限責(zé)任公司則認(rèn)為公司不是原告的相鄰權(quán)人，對(duì)照片不予質(zhì)證。

被告何坤針對(duì)答辯理由未向本院提交證據(jù)。

被告保山市欣宇農(nóng)副產(chǎn)品有限責(zé)任公司針對(duì)答辯理由向本院提交房屋產(chǎn)權(quán)證一份、土地使用權(quán)證四份。要證實(shí)原告所居住的這幢樓房還有公司的四套房屋，是公司的產(chǎn)權(quán)，故公司作為相鄰權(quán)人在四鄰協(xié)議上簽字并無(wú)過(guò)錯(cuò)。

經(jīng)質(zhì)證，原告對(duì)被告保山市欣宇農(nóng)副產(chǎn)品有限責(zé)任公司提交的證據(jù)認(rèn)為，對(duì)證據(jù)的真實(shí)性不持異議，對(duì)證明目的“與被告何坤簽訂的四鄰協(xié)議是合法”的主張有異議。

被告何坤對(duì)被告保山市欣宇農(nóng)副產(chǎn)品有限責(zé)任公司提交的證據(jù)無(wú)異議。

本院認(rèn)為，原告提交的6組證據(jù)，除了第4組證據(jù)二被告對(duì)其真實(shí)性有異議外，其余幾組證據(jù)二被告對(duì)其真實(shí)性無(wú)異議，這幾組證據(jù)證明了原告所居住的402號(hào)房屋的位置，被告何坤所建蓋房屋的位置，二幢房屋的間距為1米及被告何坤建蓋的房屋影響原告房屋室內(nèi)的通風(fēng)、采光等情況，該幾組證據(jù)證明的內(nèi)容與事實(shí)相符，本院予以采信。對(duì)第四組證據(jù)中，關(guān)于原市土產(chǎn)公司職工反映吳紹洋、何坤兩戶居民在蘭城路新建商住樓對(duì)其造成影響的情況說(shuō)明及意見(jiàn)，對(duì)其中與其它證據(jù)證明的事實(shí)相吻合部分本院予以采信；對(duì)四鄰協(xié)議的真實(shí)性予以采信，對(duì)被告保山市欣宇農(nóng)副產(chǎn)品有限責(zé)任公司在四鄰協(xié)議上的蓋章，原告認(rèn)為對(duì)此行為中要承擔(dān)連帶責(zé)任的問(wèn)題，本院不予采信，由本院按法律規(guī)定處理。

被告保山市欣宇農(nóng)副產(chǎn)品有限責(zé)任公司提交的房屋產(chǎn)權(quán)證一份、土地使用權(quán)證四份證據(jù)的真實(shí)性本院予以采信，該四份證據(jù)證明了被告保山市欣宇農(nóng)副產(chǎn)品有限責(zé)任公司在原告所居住的這幢樓房?jī)?nèi)還有四套房屋的產(chǎn)權(quán)。

根據(jù)庭審和質(zhì)證本院確認(rèn)如下法律事實(shí)：被告保山市欣宇農(nóng)副產(chǎn)品有限責(zé)任公司（原市土產(chǎn)公司），于1983年在蘭城路234號(hào)建蓋座西朝東三層辦公樓一幢，并于1986年在該辦公樓的南面建蓋座北朝南五層職工住宅樓一幢（原告現(xiàn)居住的樓房），與辦公樓成“丁”字型，兩樓間距2米左右。2003年10月公司將三層辦公樓拆除，準(zhǔn)備建蓋商住樓一幢，后因企業(yè)改制，公司決定對(duì)該土地的使用權(quán)向社會(huì)公開(kāi)拍賣(mài)；2006年4月3日，被告何坤以竟價(jià)方式買(mǎi)到了該宗土地的使用權(quán)，2006年5月18日被告何坤與原保山市土產(chǎn)公司（現(xiàn)被告保山市欣宇農(nóng)副產(chǎn)品有限責(zé)任公司）、吳紹洋簽訂了四鄰協(xié)議，2006年5月22保山市建設(shè)局向被告何坤發(fā)了建設(shè)工程規(guī)劃許可證，當(dāng)年的6—7月被告何坤在該宗土地上建蓋了局部五層的商鋪樓一幢，并于2007年5月29日經(jīng)有關(guān)部門(mén)驗(yàn)收同意交付使用，2007年6月22日被告何坤申請(qǐng)房屋所有權(quán)登記，房屋產(chǎn)權(quán)登記號(hào)為00034265。被告何坤建蓋的該幢樓與原告居住的住宅樓同樣成“丁”字型，“一”表示原告15米左右高樓，“1”表示被告何坤17米多高樓，兩樓之間間距1米。原、被告的房屋均經(jīng)過(guò)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)。原告的402室北面開(kāi)窗，為唯一的通風(fēng)、采光源。2001—2002年房改期間，原告之夫李加智（已去世）按規(guī)定繳納了購(gòu)房款，取得了402號(hào)住房的100%產(chǎn)權(quán)。該幢房屋中還有四套住房產(chǎn)權(quán)屬于公司。原告及相鄰住戶在今年多次到政府信訪部門(mén)、保山市供銷社、市公司上訪反映，經(jīng)有關(guān)部門(mén)多次調(diào)解未果。為此原告于2008年12月8日向本院提起訴訟，要求被告何坤賠償原告通風(fēng)、采光權(quán)受損的經(jīng)濟(jì)損失30000元，被告保山市欣宇農(nóng)副產(chǎn)品有限責(zé)任公司承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。

本院認(rèn)為，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第八十九條規(guī)定“建造建筑物，不得違反國(guó)家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照”。根據(jù)建設(shè)部關(guān)于《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》等相關(guān)規(guī)定“住宅間距，應(yīng)以滿足日照要求為基礎(chǔ)，綜合考慮采光、通風(fēng)、消防、防震、管線埋設(shè)、避免視線干擾等要求確定”。按建設(shè)部制定的標(biāo)準(zhǔn)，各樓棟之間的距離不得小于樓房高度乘以0．70的系數(shù)，如果小于這個(gè)距離，就會(huì)影響室內(nèi)的采光、通風(fēng)和居民之間的生活等。本案中原告所居住的樓房與被告何坤的樓房之間的間距只有1米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到要求，確實(shí)影響原告房屋室內(nèi)的通風(fēng)、采光。《民法通則》第八十三條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系，給相鄰方造成妨礙或損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失”。本案原告要求被告何坤賠償因通風(fēng)、采光權(quán)受損的損失費(fèi)的請(qǐng)求符合法律規(guī)定，本院予以支持。但通風(fēng)、采光權(quán)的損失費(fèi)沒(méi)有辦法鑒定評(píng)估，實(shí)踐中只能采取公平原則，兼顧各方利益，既考慮本案原告的利益，又考慮未起訴而有損失的公民的利益保護(hù)，由本院酌情考慮賠償數(shù)額。被告保山市欣宇農(nóng)副產(chǎn)品有限責(zé)任公司與被告何坤簽訂的四鄰協(xié)議，只行使該公司在此幢樓的四套房屋的代表權(quán)，證明的是與被告何坤所要建蓋房屋之間不存在四至爭(zhēng)議的問(wèn)題，并不能代表原告等住戶的意見(jiàn)，沒(méi)有與原告等住戶簽訂四鄰協(xié)議的責(zé)任不在被告保山市欣宇農(nóng)副產(chǎn)品有限責(zé)任公司，所以該公司不應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任。原告要求相鄰1米的面積不得由被告單方面作道路使用的問(wèn)題，沒(méi)有提交這方面的相關(guān)證據(jù)來(lái)加以說(shuō)明與本案有何關(guān)聯(lián)，本院亦無(wú)從查證，所以對(duì)此本院不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第八十三條，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第八十九條之規(guī)定，判決如下：

一、由被告何坤賠償影響原告姬自應(yīng)通風(fēng)、采光權(quán)的經(jīng)濟(jì)損失5000元。于判決生效之日起十五日內(nèi)兌清。

二、駁回原告的其他訴訟請(qǐng)求。

如果未按本判決指定的期間履行給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百二十九條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本案征收案件受理費(fèi)550元，減半征收275元，由原告姬自應(yīng)負(fù)擔(dān)225元，被告何坤負(fù)擔(dān)50元。

如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于云南省保山市中級(jí)人民法院。

雙方當(dāng)事人均服判的，本判決即發(fā)生法律效力。若負(fù)有履行義務(wù)的被告不自動(dòng)履行本判決，享有權(quán)利的原告可在本判決規(guī)定的履行期限屆滿后二年內(nèi)申請(qǐng)本院強(qiáng)制執(zhí)行。

審 判 員

普 艷 芬 二００九年一月二十二日 書(shū) 記 員

楊 碧 云

河南省洛陽(yáng)市中級(jí)人民法院

行政賠償判決書(shū)

上訴人（原審原告）：胡---，女，漢族，1946年10月份1日出生，住洛陽(yáng)市西工區(qū)金谷園路72號(hào)14號(hào)樓-------。

委托代理人：尹寶強(qiáng)、邵志強(qiáng)，河南大進(jìn)律師事務(wù)所律師。上訴人（原審被告）：洛陽(yáng)市規(guī)劃局。

法定代表人：耿虎，河南九都律師事務(wù)所律師。被上訴人（原審第三人）：洛陽(yáng)濱江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以 下簡(jiǎn)稱濱江公司）。

法定代表人：顧興春，董事長(zhǎng)。

委托代理人：薛景書(shū)，該公司法律顧問(wèn)。

原審原告胡---與原審被告洛陽(yáng)市規(guī)劃局因行政賠償糾紛一案，洛陽(yáng)市西工區(qū)人民法院作出的（2007）西行初字第106號(hào)行政賠償判決送達(dá)后，胡----和洛陽(yáng)市規(guī)劃局均不服，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案。上訴人胡---的委托代理人尹寶強(qiáng)、邵志強(qiáng)，上訴人洛陽(yáng)市規(guī)劃局的委托代理人耿虎，被上訴人濱江公司的委托代理人薛景書(shū)到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原審法院審理查明，濱江公司經(jīng)被告規(guī)劃審批，在原告居住的金谷園72號(hào)院14號(hào)樓正南方建設(shè)了金谷翠庭5號(hào)住宅樓。2005年3月，原告等52人以采光權(quán)受到侵害向本院提起行政訴訟。本院認(rèn)為兩幢樓之間的距離是24.04米，違反了《洛陽(yáng)市城市建筑與規(guī)劃管理暫行技術(shù)規(guī)定》第十條第（一）項(xiàng)第1目“南北向布置南側(cè)高層不超過(guò)60米時(shí)，間距不小于南側(cè)高層建筑高度的0.8倍，并不得小于25米······”之規(guī)定，本院以（2005）西行初字第34號(hào)行政判決書(shū)判決：確認(rèn)洛陽(yáng)市城市規(guī)劃局2004年6月8日為洛陽(yáng)濱江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司頒發(fā)的洛規(guī)04-255號(hào)建設(shè)工程規(guī)劃批準(zhǔn)書(shū)違法。該判決被洛陽(yáng)市中級(jí)人民法院二審判決維持。

原審法院認(rèn)為：被告作為城市規(guī)劃行政主管部門(mén)，其規(guī)劃審批的金谷翠庭5號(hào)住宅樓，與原告居住樓棟之間間距不符合相關(guān)技術(shù)規(guī)定，侵害了原告的采光權(quán)。被告的行政行為已被確認(rèn)為違法，原告有依法取得國(guó)家賠償?shù)臋?quán)利。第三人作為建設(shè)單位，依照被告的規(guī)劃審批進(jìn)行建設(shè)亦沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，原告要求第三人承擔(dān)連帶賠償責(zé)任的理由不能成立。關(guān)于被告賠償?shù)臄?shù)額問(wèn)題，原告請(qǐng)求賠償購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款缺乏法律依據(jù)，也不公平。根據(jù)原告居住的樓層、門(mén)棟等因素，原審法院判決洛陽(yáng)市規(guī)劃局賠償原告胡---8500元。

胡----上訴稱，一審法院雖然判決洛陽(yáng)市規(guī)劃局賠償上訴人損失8500元，但這個(gè)賠償額遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能彌補(bǔ)上訴人因采光權(quán)受到侵害而造成的損失。上訴人所在地段的房屋均價(jià)是2000元每平方米，而一審法院判決的這個(gè)賠償額還不到房屋價(jià)值的百分之五，明顯偏低。判決的賠償數(shù)額遠(yuǎn)不足以彌補(bǔ)因采光權(quán)缺失而因此增加的采暖費(fèi)用和耗電費(fèi)用，更不用說(shuō)彌補(bǔ)給上訴人帶來(lái)的終生身心傷害了。上訴人望二審法院充分考慮和理解到上訴人終生享受不到明媚陽(yáng)光的悲慘處境，依法改判賠償30000元。

洛陽(yáng)市規(guī)劃局上訴稱，原審判決認(rèn)定事實(shí)和適用法律錯(cuò)誤，判決上訴人對(duì)被上訴人給予賠償8500元沒(méi)有事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù)，且明顯過(guò)高。請(qǐng)求二審法院依法改判。

被上訴人洛陽(yáng)市濱江房地產(chǎn)公司沒(méi)有提交書(shū)面答辯狀。其在庭審中稱一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，同意一審判決內(nèi)容。

本院審理查明的事實(shí)與原審查明的事實(shí)一致。本院另查明，根據(jù)胡---在原審訴訟期間提交的洛陽(yáng)市氣象局于2005年1月10日制作的《洛陽(yáng)市制冷機(jī)械廠家屬院14號(hào)樓2004年12月31日各戶光照時(shí)間長(zhǎng)推算表》，胡---所居住的房屋，由于濱江公司所建金谷翠庭5號(hào)小高層住宅樓的遮擋，采光受到了影響。

本院認(rèn)為，洛陽(yáng)市規(guī)劃局2004年6月8日為洛陽(yáng)濱江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司頒發(fā)的洛規(guī)04-255號(hào)《建設(shè)工程規(guī)劃批準(zhǔn)書(shū)》，因樓棟間距不符合相關(guān)技術(shù)規(guī)定，已經(jīng)被人民法院的生效判決確認(rèn)違法。濱江公司依據(jù)該批準(zhǔn)書(shū)所建的金谷翠庭5號(hào)小高層住宅樓對(duì)胡芬蓮的住房采光造成了影響，致使胡---在照明、取暖等方面增加了開(kāi)支，遭受了一定的財(cái)產(chǎn)損失。洛陽(yáng)市規(guī)劃局的規(guī)劃批準(zhǔn)行為與胡芬蓮的財(cái)產(chǎn)損失之間有直接因果關(guān)系，洛陽(yáng)市規(guī)劃局依法應(yīng)當(dāng)予以賠償。原審法院根據(jù)胡芬蓮居住的樓層、門(mén)棟等因素酌定胡芬蓮的損失為8500元并無(wú)不當(dāng)。綜上，依照《中華人民共和國(guó)行政訴訟法》第六十一條第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。本判決書(shū)為終審判決。審判長(zhǎng)：郝亞麗 審判員：張艷紅 代審判員：趙留華 二00八年五月十二日 書(shū)記員：吳冬萍

采光權(quán)受到侵害，開(kāi)發(fā)商超出規(guī)劃建設(shè)，規(guī)劃局行政不作為，造成事實(shí)損害，應(yīng)予賠償

引言｝判例在中國(guó)的作用

首先這是一起最高人民法院官方網(wǎng)站公布的典型案例，這個(gè)判例對(duì)于今后的審判工作有何意義？這就不能不提到判例在中國(guó)審判工作中的實(shí)踐意義。

大家都知道在英美法系國(guó)家和地區(qū)（包括我國(guó)香港）判例對(duì)以后的審判有著極為重要的意義。但我國(guó)既非英美法系，也非大陸法系，歷史上咱們?cè)?jīng)有過(guò)中華法系，但現(xiàn)在我們官方稱之為社會(huì)主義法系。盡管名稱不同，我國(guó)與大陸法系更具淵源、特征更為相近?？傊?，我國(guó)屬于成文法國(guó)家，而成文法國(guó)家中判例在審判中不具有指導(dǎo)意義。那么在中國(guó)，判例對(duì)于以后的審判工作究竟有何意義？答曰：參考意義！諸位看官，可別小看“參考意義”這四個(gè)普通的字哦。引伸一點(diǎn)說(shuō)，在中國(guó)的訴訟當(dāng)中，雖然最高人民法院的司法解釋不具法律效力，僅具有“參考”價(jià)值，試問(wèn)哪一級(jí)法院在審判時(shí)不依據(jù)司法解釋的？

以上數(shù)語(yǔ)，似有玩笑嫌疑，但若從理論上分析也是站得住腳的。因?yàn)?，咱們是成文法?guó)家，責(zé)任法定原則是其最根本原則，即追究法律責(zé)任必以成文法律為準(zhǔn)；而最高人民法院作為審判層級(jí)之最高層其對(duì)成文法律的理解理應(yīng)最符合立法愿意。因此，推測(cè)出最高人民法院認(rèn)可的典型判例對(duì)于全國(guó)的審判工作當(dāng)然具有重要價(jià)值了。

｛最高人民法院官方網(wǎng)站公布的典型案例｝

尹琛琰訴盧氏縣公安局110報(bào)警 不作為行政賠償案

發(fā)布時(shí)間：（2003-12-22 15:54:40）

來(lái)源于中華人民共和國(guó)最高人民法院公報(bào)二三年第二期（總第82期）

原告：尹琛琰，女，24歲，盧氏縣百紡公司下崗職工，住河南省盧氏縣城關(guān)鎮(zhèn)。被告：盧氏縣公安局，住所地：河南省盧氏縣城新建路。法定代表人：劉永章，該局局長(zhǎng)。

原告尹琛琰開(kāi)辦的“工藝禮花漁具門(mén)市部”發(fā)生盜竊時(shí)，盧氏縣公安局“110指揮中心”接到報(bào)警后沒(méi)有受理，尹琛琰認(rèn)為，盧氏縣公安局的失職造成其財(cái)產(chǎn)損失，遂向河南省盧氏縣人民法院提起行政訴訟。

原告訴稱；2002年6月26日夜，我在盧氏縣東門(mén)開(kāi)辦的“工藝禮花漁具門(mén)市部”被盜。小偷行竊時(shí)驚動(dòng)了門(mén)市部對(duì)面“勞動(dòng)就業(yè)培訓(xùn)中心招待所”的店主和旅客。他們即向盧氏縣公安局“110指揮中心”報(bào)案，但接到報(bào)警的值班人員拒不處理。20多分鐘后，小偷將所盜物品裝上摩托車(chē)?yán)?。被盜貨物價(jià)值24546．5元，被毀壞物品折價(jià)455元，共計(jì)25001．5元。被告盧氏縣公安局接到報(bào)警后不出警，違反了職責(zé)，是行政不作為。事后，我雖多次交涉，要求被告賠償損失，但其一直推拖不賠。請(qǐng)求法院根據(jù)國(guó)家賠償法的規(guī)定，責(zé)令被告賠償其全部損失。

原告尹琛琰提供的證據(jù)有：

1．申請(qǐng)材料一份，證明其起訴前曾要求盧氏縣公安局予以賠償，盧氏縣公安局一直不予賠償。

2．證人吳古欒、程新發(fā)、任春風(fēng)書(shū)面證言及盧氏縣公安局盧公字(2002)68號(hào)文件，證明盧氏縣公安局接到報(bào)警后不出警行為的存在。

3．“工藝禮花漁具門(mén)市部”進(jìn)貨數(shù)、銷貨數(shù)、存貨數(shù)、修復(fù)門(mén)等發(fā)票3張，證明自己的損失數(shù)額。

被告盧氏縣公安局辯稱：“110指揮中心”接到報(bào)案后未出警是事實(shí)，但對(duì)原告尹琛琰主張的損失數(shù)額有異議。請(qǐng)求法院劃清其承擔(dān)損失的責(zé)任。

盧氏縣公安局未提供證據(jù)。

在法庭調(diào)查中，被告盧氏縣公安局對(duì)原告尹琛琰提供的證據(jù)的質(zhì)證意見(jiàn)為：對(duì)證據(jù)2無(wú)異議，承認(rèn)接警不出警違法事實(shí)的存在；對(duì)證據(jù)1雖無(wú)異議，但認(rèn)為這屬于法律規(guī)定的賠償范圍，尹琛琰起訴不符合國(guó)家賠償法規(guī)定的程序；對(duì)證據(jù)3證明的數(shù)額有異議，認(rèn)為1輛摩托車(chē)無(wú)法裝運(yùn)這些東西。盧氏縣人民法院認(rèn)為，原告尹琛琰提供的3份證據(jù)符合法律的規(guī)定，和本案事實(shí)相關(guān)聯(lián)，內(nèi)容真實(shí)，可以作為本案的定案依據(jù)。

盧氏縣人民法院經(jīng)審理查明：

2002年6月27日凌晨3時(shí)許，原告尹琛琰位于盧氏縣縣城東門(mén)外的“工藝禮花漁具門(mén)市部”(以下簡(jiǎn)稱門(mén)市部)發(fā)生盜竊，作案人的撬門(mén)聲驚動(dòng)了在街道對(duì)面“勞動(dòng)就業(yè)培訓(xùn)中心招待所”住宿的旅客吳古欒、程發(fā)新，他們又叫醒了該招待所負(fù)責(zé)人任春風(fēng)，當(dāng)他們確認(rèn)有人行竊時(shí)，即打電話110向警方報(bào)案，前后兩次打通了被告盧氏縣公安局“110指揮中心”并報(bào)告了案情，但盧氏縣公安局始終沒(méi)有派人出警。20多分鐘后，作案人將盜竊物品裝上1輛摩托車(chē)后駛離了現(xiàn)場(chǎng)。尹琛琰被盜的物品為漁具、化妝品等貨物，價(jià)值總計(jì)24546．50元人民幣。案發(fā)后，尹琛琰向盧氏縣公安局提交了申訴材料，要求盧氏縣公安局懲處有關(guān)責(zé)任人，盡快破案，并賠償其損失。盧氏縣公安局一直沒(méi)有作出答復(fù)。

盧氏縣人民法院認(rèn)為：

《中華人民共和國(guó)人民警察法》第二條規(guī)定：“人民警察的任務(wù)是維護(hù)國(guó)家安全，維護(hù)社會(huì)治安秩序，保護(hù)公民的人身安全、人身自由和合法財(cái)產(chǎn)，保護(hù)公共財(cái)產(chǎn)，預(yù)防、制止和懲治違法犯罪活動(dòng)?！钡诙粭l規(guī)定：“人民警察遇到公民人身、財(cái)產(chǎn)安全受到侵犯或者處于其他危難情形，應(yīng)當(dāng)立即救助；對(duì)公民提出解決糾紛的要求，應(yīng)當(dāng)給予幫助；對(duì)公民的報(bào)警案件，應(yīng)當(dāng)及時(shí)查處?！?/p>

《中華人民共和國(guó)國(guó)家賠償法》(以下簡(jiǎn)稱國(guó)家賠償法)第二條規(guī)定：“國(guó)家機(jī)關(guān)和國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員違法行使職權(quán)侵犯公民、法人和其他組織的合法權(quán)益造成損害的，受害人有依照本法取得國(guó)家賠償?shù)臋?quán)利?！?/p>

依法及時(shí)查處危害社會(huì)治安的各種違法犯罪活動(dòng)，保護(hù)公民的合法財(cái)產(chǎn)，是公安機(jī)關(guān)的法律職責(zé)。被告盧氏縣公安局在本案中，兩次接到群眾報(bào)警后，都沒(méi)有按規(guī)定立即派出人員到現(xiàn)場(chǎng)對(duì)正在發(fā)生的盜竊犯罪進(jìn)行查處，不履行應(yīng)該履行的法律職責(zé)，其不作為的行為是違法的，該不作為行為相對(duì)原告尹琛琰的財(cái)產(chǎn)安全來(lái)說(shuō)，是具體的行政行為，且與門(mén)市部的貨物因盜竊犯罪而損失在法律上存在因果關(guān)系。因此，尹琛琰有權(quán)向盧氏縣公安局主張賠償。

國(guó)家賠償法第十三條規(guī)定：“賠償義務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起兩個(gè)月內(nèi)依照本法第四章的規(guī)定給予賠償；逾期不予賠償或者賠償請(qǐng)求人對(duì)賠償數(shù)額有異議的，賠償請(qǐng)求人可以自期間屆滿之日起三個(gè)月內(nèi)向人民法院提起訴訟?！?/p>

原告尹琛琰在門(mén)市部被盜竊案發(fā)后，向被告盧氏縣公安局提交了書(shū)面申訴材料，要求給予賠償，符合法律規(guī)定的申請(qǐng)國(guó)家賠償程序。盧氏縣公安局在國(guó)家賠償法規(guī)定的兩個(gè)月的期間內(nèi)沒(méi)有任何意見(jiàn)答復(fù)尹琛琰，尹琛琰以盧氏縣公安局逾期不受理為由提起行政訴訟，符合行政訴訟的受理程序。

原告尹琛琰主張的損失數(shù)額，有合法的依據(jù)，被告盧氏縣公安局雖然對(duì)具體數(shù)額表示懷疑，但由于沒(méi)有提供相關(guān)的具體證據(jù)予以否認(rèn)，因此，對(duì)尹琛琰主張的財(cái)產(chǎn)損失數(shù)額應(yīng)予以認(rèn)定。尹琛琰門(mén)市部的財(cái)產(chǎn)損失，是有人進(jìn)行盜竊犯罪活動(dòng)直接造成的，盧氏縣公安局沒(méi)有及時(shí)依法履行查處犯罪活動(dòng)的職責(zé)，使尹琛琰有可能避免的財(cái)產(chǎn)損失沒(méi)能得以避免，故應(yīng)對(duì)盜竊犯罪造成的財(cái)產(chǎn)損失承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。尹琛琰的門(mén)市部發(fā)生盜竊犯罪時(shí)，尹琛琰沒(méi)有派人值班或照看，對(duì)財(cái)產(chǎn)由于無(wú)人照看而被盜所造成的損失，也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

綜上，盧氏縣人民法院根據(jù)《中華人民共和國(guó)行政訴訟法》第六十七條第一款、第二款，第六十八條之規(guī)定，于2002年12月12日判決如下：

盧氏縣公安局賠償尹琛琰25001．5元損失的50％，即12500．75元，在判決生效后10日內(nèi)給付。

宣判后，雙方當(dāng)事人均未上訴。｛筆者分析｝

本案在法律上非常簡(jiǎn)單，即被告盧氏縣公安局不履行法定職責(zé)，依法應(yīng)承擔(dān)國(guó)家賠償責(zé)任。

筆者對(duì)該判決基本認(rèn)同，該案作為政府不作為被判敗訴之典型案例，已經(jīng)起到了足夠的示范效應(yīng)了！但對(duì)盧氏縣公安局承擔(dān)賠償責(zé)任的具體數(shù)額有異議。為什么被告只承擔(dān)一半的責(zé)任？判決書(shū)中以原告沒(méi)有派人值班或看守而減輕被告的責(zé)任，于情于理似乎都說(shuō)不太通！法律并未規(guī)定，警察部門(mén)只保護(hù)被有效占有、控制的財(cái)產(chǎn)吧！根據(jù)我國(guó)憲法，盡管私有財(cái)產(chǎn)與國(guó)有財(cái)產(chǎn)相比并非神圣，但同樣不可侵犯！物權(quán)法是對(duì)憲法財(cái)產(chǎn)權(quán)之具體化，更加深刻地規(guī)定了物權(quán)法定原則，財(cái)產(chǎn)權(quán)之所有權(quán)并不以直接、有效占有為必要！

但鑒于我國(guó)的實(shí)際情況，在轉(zhuǎn)軌中的中國(guó)、社會(huì)治安環(huán)境不夠好，中國(guó)警方的自身能力素質(zhì)不夠高，如果該判決確認(rèn)了警方的100%的責(zé)任，必將極大地不利于和諧社會(huì)建設(shè)，尤其是近期內(nèi)國(guó)家賠償數(shù)額必將十分驚人！行政機(jī)關(guān)長(zhǎng)期形成的工作作風(fēng)，不可能在近期內(nèi)完全改善，由現(xiàn)任政府“買(mǎi)單”有失公平，可能陣痛太過(guò)激烈了！

各位看官，看到以上勝訴判決，也不要太過(guò)高興！被告警方之所以敗訴，也是有原因的： 其一，警方確實(shí)負(fù)有法律上的救助義務(wù)；具體法律條文太過(guò)啰嗦，細(xì)細(xì)列明，各位也未必記得清，用得好。那就簡(jiǎn)單言之吧，生命、財(cái)產(chǎn)危險(xiǎn)，警方知道的都應(yīng)該予以救助。注意哦，其它人等則可能沒(méi)有法定的救助義務(wù)。

其二，警方確實(shí)怠于履行其法定義務(wù)。本案中，若被盜當(dāng)時(shí)沒(méi)有報(bào)案，或者報(bào)案后你沒(méi)有辦法證明你已經(jīng)報(bào)案了，那一切免談！中國(guó)這么大，警察叔叔怎么可能知道每一個(gè)角落都在發(fā)生著什么事情呢？從筆者接觸到、了解到的政府不作為案件中，往往就是因?yàn)檫@個(gè)環(huán)節(jié)出了問(wèn)題而使政府逃脫現(xiàn)任的。

其三，怠于履行法定義務(wù)造成了直接損害。這一點(diǎn)法律條文可能沒(méi)有明確指出，但綜合各個(gè)部門(mén)法律中的賠償責(zé)任分析，賠償?shù)姆秶€是限于直接損害，而且損害具體的數(shù)額還是要有證據(jù)的。漫天要價(jià)是行不通的，損失再大沒(méi)有證據(jù)證明也缺乏說(shuō)服力。

盡管這個(gè)判例還有些瑕疵，但該判例還是非常難得、非?？少F！是典型的民告贏了官，在中國(guó)整個(gè)法治進(jìn)程中都有著重要的意義。試想如果這樣的判例再多一些，那么我們的政府依法行政的進(jìn)程該有多么可喜，那么我們普通百姓的生活該有多么美好！

18層高樓擋住陽(yáng)光

13住戶獲賠24萬(wàn)

2004年3月，一座18層的高樓在我市城關(guān)區(qū)舊大路 109號(hào)樓幾米之外高聳而起，擋住了 109號(hào)樓13住戶的陽(yáng)光，同時(shí)也損害了他們住房的隱秘性，一怒之下，13住戶將這位“高鄰”的開(kāi)發(fā)商———甘肅路橋宏大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱路橋地產(chǎn)）告上了法庭。4月29日，在市中院的協(xié)調(diào)下，13住戶拿到了共計(jì)24萬(wàn)元的賠償金。

從1990年起，高某、張某、孫某就居住在蘭州市城關(guān)區(qū)舊大路 109號(hào)樓。2004年3月，隨著一座18層的高樓在 109號(hào)樓幾米之外高聳而起，高某、孫某、張某作為109號(hào)樓的13戶住戶代表將甘肅路橋宏大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱路橋地產(chǎn)）一紙?jiān)V狀推上法庭被告席。在訴狀中他們稱：他們共同居住的蘭州市城關(guān)區(qū)舊大路 109號(hào)樓系南北朝向，2003年6月至 2005年，路橋地產(chǎn)在距他們住宅樓約 6.6米正南面建成一棟18層高的商品住宅樓，即路橋地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的3號(hào)樓。該樓堵住了他們住房的日照與采光，阻礙了通風(fēng)，堵塞了消防通道，損害了住房的隱秘性，侵害了他們的相鄰權(quán)。故請(qǐng)求法院依法判令路橋地產(chǎn)拆除3號(hào)樓或?qū)λ麄兊淖》苛硇邪仓茫毁r償每位住戶精神損害費(fèi) 5000元，醫(yī)藥費(fèi)、電費(fèi)、律師代理費(fèi) 1.5萬(wàn)元，共計(jì) 19.5萬(wàn)元；該案訴訟費(fèi)由路橋地產(chǎn)承擔(dān)。一審法院駁回了他們的訴訟請(qǐng)求后，13位住戶對(duì)該案提起上訴。市中院二審后將該案發(fā)回原審法院重審。城關(guān)區(qū)法院重審后認(rèn)為，路橋地產(chǎn)修建的路橋音樂(lè)廣場(chǎng)3號(hào)樓對(duì)原告居住樓的采光權(quán)有不同程度的影響，這一事實(shí)有住戶提交的照片及被告甘路房發(fā)（2004）20號(hào)文證實(shí)，被告雖當(dāng)庭不予認(rèn)可該證據(jù)，但未能出示相關(guān)證據(jù)加以反駁。對(duì)住戶主張拆除3號(hào)樓或?qū)ψ袅硇邪仓弥V請(qǐng)，因明顯不現(xiàn)實(shí)、無(wú)可能性判決路橋房產(chǎn)一次性分別補(bǔ)償其中8位住戶 8000元，一次性補(bǔ)償其他住戶各 6000元，共計(jì)10萬(wàn)元。

然而，住戶們對(duì)此結(jié)果仍然不滿，又提起了上訴，請(qǐng)求二審法院改判。其理由是，路橋地產(chǎn)擅自變更經(jīng)城市規(guī)劃局審批的3號(hào)樓坐落地點(diǎn)，擅自延伸，多建商品房1058.4平方米非法獲利，而109號(hào)樓的使用年限還有55年，上述費(fèi)用不足以補(bǔ)償他們所受經(jīng)濟(jì)損失和精神創(chuàng)傷。經(jīng)市中院主持調(diào)解，雙方當(dāng)事人自愿達(dá)成調(diào)解協(xié)議，由路橋地產(chǎn)補(bǔ)償13位住戶共計(jì)24萬(wàn)元，其中8住戶分別獲補(bǔ)償2萬(wàn)元，其余住戶分別獲補(bǔ)償 1.6萬(wàn)元。

一、二審案件受理費(fèi) 9864元由路橋地產(chǎn)承擔(dān)。

大連市人民政府令（第17號(hào)）

《大連市城市建筑物間距及擋日照處理規(guī)定》業(yè)經(jīng)2002年3月25日大連市人民政府第33次常務(wù)會(huì)議討論通過(guò)，現(xiàn)予公布，自2002年6月1日起施行。

市長(zhǎng) 李永金 二○○二年四月三日

大連市城市建筑物間距及擋日照處理規(guī)定

第一章 總則

第一條 為經(jīng)濟(jì)、合理地利用城市土地資源，加快城市建設(shè)步伐，保護(hù)居民基本的生活環(huán)境，根據(jù)國(guó)家法律、法規(guī)和有關(guān)技術(shù)規(guī)范，結(jié)合大連市實(shí)際情況，制定本規(guī)定。

第二條 在大連市城市內(nèi)從事建筑物規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)的單位和個(gè)人，均應(yīng)遵守本規(guī)定。第三條 市及縣（市）、旅順口區(qū)、金州區(qū)的規(guī)劃和國(guó)土資源行政管理部門(mén)是同級(jí)人民政府負(fù)責(zé)本行政轄區(qū)建筑物間距及擋日照審定、處理工作的主管部門(mén)。

第四條 新建建筑物與原有建筑物間距符合本規(guī)定，但小于建筑防火間距及衛(wèi)生間距時(shí)，須按有關(guān)規(guī)范規(guī)定執(zhí)行。

第二章 建筑物間距規(guī)劃設(shè)計(jì)

第五條 沿城市主、次干道（道路紅線寬度大于或等于30米）新建的多層和點(diǎn)式高層建筑，不考慮其對(duì)道路另一側(cè)原有建筑的擋日照影響。

第六條 位于市級(jí)公共中心和副中心區(qū)以及縣（市）、區(qū)級(jí)公共中心區(qū)內(nèi)住宅的臥室和起居室的主要采光窗，在有效日照時(shí)間內(nèi)，滿窗日照時(shí)間不得少于1小時(shí)。

第七條 新建多層建筑，除本規(guī)定第五條、第六條情形以外，按下列建筑物日照間距系數(shù)控制建筑物間距：

（一）對(duì)原有托兒所、幼兒園的活動(dòng)室和臥室，中小學(xué)教室，醫(yī)院醫(yī)療病房的建筑物日照間距系數(shù)不得小于1.7；

（二）對(duì)原有住宅的建筑物日照間距系數(shù)不得小于1.5；

（三）新建多層建筑的山墻面對(duì)原有建筑物長(zhǎng)邊時(shí)，山墻寬度小于或等于12.5米的，建筑物日照間距系數(shù)不得小于1.0。山墻的寬度大于12.5米的，建筑物日照間距系數(shù)不得小于1.5。

第八條 新建高層建筑，除本規(guī)定第五條、第六條情形以外，按下列條件控制建筑物間距：

（一）對(duì)原有托兒所、幼兒園的活動(dòng)室和臥室，中小學(xué)教室，醫(yī)院醫(yī)療病房主要采光窗，在有效日照時(shí)間內(nèi)，滿窗日照時(shí)間不得小于3小時(shí)；

（二）新建點(diǎn)式高層建筑與原有住宅的距離不得小于40米。第三章 擋日照的處理

第九條 房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人（含公有房屋承租人），認(rèn)為自己所有或使用的房屋被擋日照的，均可到當(dāng)?shù)匾?guī)劃和國(guó)土資源行政管理部門(mén)申請(qǐng)確認(rèn)。

規(guī)劃和國(guó)土資源行政管理部門(mén)受理確認(rèn)申請(qǐng)后，應(yīng)指定具有相應(yīng)勘測(cè)設(shè)計(jì)資格的單位對(duì)被申請(qǐng)確認(rèn)的建筑物進(jìn)行技術(shù)勘測(cè)或測(cè)算，作出是否被擋日照的確認(rèn)。

第十條 經(jīng)確認(rèn)原有建筑物屬于被擋日照的，由新建建筑物的建設(shè)單位在確認(rèn)后的一個(gè)月內(nèi)，給予被擋日照建筑物的產(chǎn)權(quán)人或使用權(quán)人一次性補(bǔ)償。

同一建設(shè)單位建設(shè)的住宅區(qū)（或商住區(qū)）由于不同步實(shí)施或違反規(guī)劃設(shè)計(jì)要求造成擋日照影響的，由該建設(shè)單位負(fù)責(zé)解決。

第十一條 市內(nèi)中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)、甘井子區(qū)城區(qū)內(nèi)被擋日照建筑物的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)如下：

（一）位于一、二級(jí)地的，2000元／平方米；

（二）位于三、四級(jí)地的，1700元／平方米；

（三）位于五級(jí)地以下的，1400元／平方米。

當(dāng)事人雙方對(duì)補(bǔ)償另有協(xié)議的，可按協(xié)議標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。其他縣（市）、區(qū)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由當(dāng)?shù)卣Y(jié)合本地實(shí)際情況自行制定。第十二條 被擋日照的下列房屋的使用面積為補(bǔ)償面積：

（一）住宅的臥室和起居室；

（二）托兒所、幼兒園的活動(dòng)室和臥室；

（三）中小學(xué)的教室；

（四）醫(yī)院的醫(yī)療病房；

（五）市政府規(guī)定給予補(bǔ)償?shù)钠渌课荨?/p>

第十三條 經(jīng)確認(rèn)為被擋日照建筑物的產(chǎn)權(quán)人、使用人與建設(shè)單位因補(bǔ)償發(fā)生爭(zhēng)議的，可申請(qǐng)規(guī)劃和國(guó)土資源行政管理部門(mén)裁決或依法向人民法院起訴。

第四章 法律責(zé)任

第十四條 規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)單位在對(duì)新的建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)按本規(guī)定準(zhǔn)確測(cè)算擋日照范圍，向規(guī)劃和國(guó)土資源行政管理部門(mén)提交有關(guān)技術(shù)資料與數(shù)據(jù)，并對(duì)所測(cè)算的結(jié)果負(fù)責(zé)。因規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)單位過(guò)錯(cuò)，給建設(shè)單位造成擋日照賠償?shù)?，建設(shè)單位有追償權(quán)。

第十五條 對(duì)阻礙規(guī)劃和國(guó)土資源行政管理部門(mén)工作人員執(zhí)行公務(wù)，辱罵、毆打行政管理工作人員的行為，由公安機(jī)關(guān)依照《中華人民共和國(guó)治安管理處罰條例》的規(guī)定處罰；情節(jié)嚴(yán)重，構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

第十六條 規(guī)劃和國(guó)土資源行政管理部門(mén)及其行政管理工作人員應(yīng)秉公執(zhí)法，接受社會(huì)監(jiān)督。對(duì)玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的行政管理工作人員，由其所在單位或上級(jí)主管部門(mén)給予行政處分；情節(jié)嚴(yán)重，構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

第五章 附則

第十七條 本規(guī)定技術(shù)用詞含義：

（一）建筑物間距。指原有住宅、托兒所、幼兒園、中小學(xué)校、醫(yī)院醫(yī)療病房等建筑物，與其正南、正東、正西、東南、西南方向的新建建筑物之間最小水平的距離。

（二）建筑高度。指建筑物室外地面標(biāo)高至建筑物檐口的垂直距離。當(dāng)確定建筑物日照間距系數(shù)時(shí)以新建建筑物與被遮擋建筑物相對(duì)標(biāo)高（扣除底層公建高度）計(jì)算。對(duì)于寬度小于或等于12.5米的出屋面水箱間、機(jī)房、樓梯間不計(jì)入擋日照建筑物計(jì)算高度。

（三）建筑物日照間距系數(shù)。指建筑物間距與新建建筑相對(duì)高度的比值。

（四）高層建筑、多層建筑。高層建筑指建筑高度大于或等于24米的建筑。多層建筑指建筑高度小于24米的建筑。

（五）主要采光窗。指當(dāng)一個(gè)房間有兩個(gè)或兩個(gè)以上采光窗時(shí)，按南、東、西排列其主次順序。

（六）有效日照時(shí)間。指大寒日早8：00至下午4：00的時(shí)間段。

（七）市級(jí)公共中心區(qū)。

青泥洼橋中心區(qū)（面積約4.0平方公里。北至雙興街，南至南山路，西至英華街，東至大連港東區(qū)的地段）。

（八）市級(jí)公共副中心區(qū)。

西安路公共副中心區(qū)（面積約0.9平方公里。北至興工街、長(zhǎng)江路，南至五一路，西至中長(zhǎng)東五街、如意街，東至撫順街、成仁街）。

星海灣公共副中心區(qū)（面積約1.75平方公里）。

北部公共副中心區(qū)（面積約1.0平方公里。規(guī)劃的南關(guān)嶺火車(chē)站南側(cè)）。

（九）區(qū)級(jí)公共中心區(qū)。

嶺前公共中心區(qū)（桃源街的解放路、八一路兩側(cè)100米控制范圍）。

長(zhǎng)春路公共中心區(qū)（北至民政街，南至五四路，東至沈陽(yáng)路，西至東北路）。

春柳公共中心區(qū)（北至春柳街，南至學(xué)工街，東至華北路東200米控制范圍，西至凌山街）。

甘井子公共中心區(qū)（北至甘井子路，東至甘井子街，西至文體街）。

（十）其他縣（市）、區(qū)的公共中心區(qū)，由縣（市）、區(qū)政府劃定。

（十一）土地級(jí)別。按市政府《關(guān)于調(diào)整市內(nèi)四區(qū)土地級(jí)別及土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)的通知》（大政發(fā)〔2000〕40號(hào)）執(zhí)行。

第十八條 大連經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、大連金石灘國(guó)家旅游度假區(qū)、大連高新產(chǎn)業(yè)技術(shù)園區(qū)內(nèi)的建筑物間距及擋日照處理，參照本規(guī)定執(zhí)行。

第十九條 本規(guī)定自2002年6月1日起施行。

1994年頒布的《北京市生活居住建筑間距暫行規(guī)定》中規(guī)定：

凡城市規(guī)劃管理機(jī)關(guān)批準(zhǔn)建設(shè)的新建建筑遮擋現(xiàn)狀居民住房陽(yáng)光的，建設(shè)單位（含建房的個(gè)人），應(yīng)主動(dòng)按下列規(guī)定辦理：被遮擋陽(yáng)光的現(xiàn)狀居民住房，以居室窗臺(tái)中心點(diǎn)（均以外墻面計(jì)），在冬至日日照時(shí)間不足1小時(shí)的，每戶按其居室被遮擋狀況給予一次性補(bǔ)償800元至2000元。

珠江駿景”侵犯鄰居采光權(quán)賠償36萬(wàn)

來(lái)源：作者：王悅

中國(guó)法院網(wǎng)訊

因認(rèn)為相鄰的“珠江駿景”高層建筑遮擋了自家住房光線，老徐等5家住戶以自己的采光權(quán)等多項(xiàng)權(quán)利受到了侵害為由，將“珠江駿景”的開(kāi)發(fā)商珠江房地產(chǎn)公司告上了法庭。今天上午，豐臺(tái)法院判決開(kāi)發(fā)商賠償老徐等5名原告的損失共計(jì)36.7萬(wàn)元。

2004 年8月，珠江房地產(chǎn)公司經(jīng)行政主管部門(mén)審批，在豐臺(tái)區(qū)永外果園43號(hào)建設(shè)“珠江駿景”項(xiàng)目北區(qū)10-12號(hào)樓。一年后，該工程竣工。然而此樓房與老徐居住的西羅園南里17號(hào)樓僅一路之隔，“珠江駿景”在馬路東側(cè)，西羅園南里17號(hào)樓在馬路西側(cè)。老徐說(shuō)，這之前，他住房的東照采光充足，一覽無(wú)余，站在家里都能看到永定門(mén)。但“珠江駿景”高層建成后，矗立在他所住樓房東側(cè)的三棟樓幾乎完全將陽(yáng)光遮擋。加之通風(fēng)條件也受到破壞，使得他屋內(nèi)夏天潮濕、冬天陰冷。此外，由于兩樓相距30多米，他家黑白天都要遮擋窗簾，否則就要被偷窺，夕照時(shí)由于高層建筑的反射，他的住宅還經(jīng)常受到反射光的污染。

老徐認(rèn)為，這些情況不僅使他的房屋價(jià)值嚴(yán)重減損，更為嚴(yán)重的是給他正常的生活和工作帶來(lái)了影響。僅每個(gè)月的電費(fèi)開(kāi)銷就增加了100多元（他購(gòu)買(mǎi)的樓房使用年限是70年，現(xiàn)剛剛居住4年）。同時(shí)由于反射光的污染，家人的身心健康和情緒均受到直接影響。他在精神上承受著巨大的痛苦和損害。老徐認(rèn)為是珠江房地產(chǎn)公司建筑的高層建筑嚴(yán)重侵犯了他的采光權(quán)、通風(fēng)權(quán)、隱私權(quán)、眺望權(quán)，同時(shí)還受到污染。為此，老徐要求開(kāi)發(fā)商賠償他房屋貶值費(fèi)10萬(wàn)元，電費(fèi)增加的費(fèi)用4萬(wàn)元，精神損害賠償金1萬(wàn)元。同時(shí)起訴到法院的還有同樓的其余4名住戶。

針對(duì)老徐等人的起訴，作為被告的珠江房地產(chǎn)公司在法庭上主要陳述了幾點(diǎn)意見(jiàn)：第一，他們認(rèn)為自己不存在侵權(quán)行為，他們?cè)陂_(kāi)發(fā)建設(shè)小區(qū)的過(guò)程中取得了行政部門(mén)的多項(xiàng)許可證件，不存在過(guò)錯(cuò)，原告?zhèn)円笃涑袚?dān)賠償責(zé)任沒(méi)有法律依據(jù)。第二，他們認(rèn)為原告住房的戶型結(jié)構(gòu)決定了其享有的日照水平，符合《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》及《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》。第三，他們認(rèn)為原告要求賠償?shù)臄?shù)額缺乏依據(jù)，造成電費(fèi)增加的原因有很多，電器使用、生活習(xí)慣等等，在多種原因并存的情況下很難量化出遮光引起電費(fèi)增加的數(shù)額。

豐臺(tái)法院受理此案后，委托鑒定部門(mén)對(duì)珠江駿景北區(qū)10-12號(hào)樓對(duì)西側(cè)豐臺(tái)區(qū)西羅園南里17號(hào)樓東立面大寒日、冬至日的日照影響情況，進(jìn)行了測(cè)算。最終測(cè)算報(bào)告顯示，老徐等人的房屋客廳在“珠江駿景”住宅實(shí)際建成前后，大寒日日照時(shí)間均不足2小時(shí)，但冬至日日照時(shí)間在“珠江駿景”住宅工程建設(shè)前在1小時(shí)以上，建成后不足1小時(shí)。

由此，豐臺(tái)法院認(rèn)為，老徐等人與珠江房地產(chǎn)公司作為不動(dòng)產(chǎn)的相鄰雙方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理通行、通風(fēng)、采光等相鄰關(guān)系。從本案現(xiàn)有事實(shí)來(lái)看，珠江公司開(kāi)發(fā)的珠江駿景北區(qū)西側(cè)高層住宅，雖然經(jīng)行政主管部門(mén)審批建設(shè)，但確已對(duì)老徐等人住房采光造成影響，故珠江公司侵權(quán)的事實(shí)成立，對(duì)老徐等人其應(yīng)適當(dāng)予以賠償。賠償數(shù)額由本院依據(jù)采光受影響程度酌情確定。據(jù)此，判決珠江房地產(chǎn)公司賠償給老徐7.5萬(wàn)元的損失。其他4名住戶也分別被判由珠江房地產(chǎn)公司賠償7.5萬(wàn)元到7萬(wàn)元。

洛寧縣人民法院民事判決書(shū):（2005）寧民初字第167號(hào)

原告：劉天磊，40歲，漢族，住洛寧縣仁和大酒店后。委托代理人：馬榮卿，特別授權(quán)。委托代理人：宋榮甫律師，一般代理。被告：洛寧縣仁和大酒店有限責(zé)任公司 法定代理人：崔元祥，董事長(zhǎng)。委托代理人：王宇峰，一般代理。

1997年4月1日，原告劉天磊與李俊娥簽訂地皮轉(zhuǎn)讓協(xié)議，李俊娥將位于洛寧縣法院東側(cè)的地皮及用地名稱為李俊娥的建設(shè)用地規(guī)劃許可證及建設(shè)工程規(guī)劃許可證均轉(zhuǎn)讓給劉天磊，劉天磊于1998年3月29日辦理了該宗土地的土地使用證，后于2001年4月建成主樓三層、附樓二層住宅樓，面積約417平方米。2001年洛寧縣新世紀(jì)大眾洗浴城在原告房屋南側(cè)、洛寧縣法院家屬區(qū)東側(cè)辦理了使用面積分別為1585平方米及661.5平方米的國(guó)有土地使用證兩份，因洛寧縣新世紀(jì)大眾洗浴城系組建洛寧縣仁和大酒店有限公司的實(shí)體企業(yè)之一，故以被告名義于2004年辦理了建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、房屋所有權(quán)證。經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)，仁和大酒店總高度約28.5米，劉天磊主房為三層，高度9.9米，仁和大酒店與原告附樓之間間距為3米。與原告主樓之間間距為9.8米。

原告劉天磊認(rèn)為被告的建筑物嚴(yán)重影響原告房屋通風(fēng)、采光。請(qǐng)求法院判令被告拆除遮光建筑，賠償原告損失60000元，并承擔(dān)訴訟費(fèi)。

被告洛寧縣仁和大酒店有限責(zé)任公司辯稱：

1、原告目前在我公司后西側(cè)僅有土地使用權(quán)，沒(méi)有房屋所有權(quán)，無(wú)權(quán)以相鄰關(guān)系人的身份對(duì)我公司提起訴訟。

2、我公司建筑合法，大酒店是經(jīng)過(guò)土地、城建等有關(guān)部門(mén)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、批準(zhǔn)的證照齊全、手續(xù)合法的城市建筑，原告應(yīng)通過(guò)行政機(jī)關(guān)確認(rèn)，否則無(wú)權(quán)請(qǐng)求拆除建筑物。

3、沒(méi)有經(jīng)過(guò)有關(guān)機(jī)構(gòu)鑒定無(wú)法證明我公司對(duì)其權(quán)利造成的侵害是否客觀存在，要求賠償6萬(wàn)元無(wú)事實(shí)依據(jù)。應(yīng)駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

本庭歸納本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)如下：

1、劉天磊是否為適格原告，是否有權(quán)提起訴訟。

2、被告的建筑物是否影響原告房屋采光。

本院根據(jù)原、被告的陳述、舉證及訴辯意見(jiàn)，對(duì)本案的事實(shí)確認(rèn)如下：另查明： 原告房屋門(mén)窗面積60.11平方米，室內(nèi)面積為302.07平方米。本院認(rèn)為：原告劉天磊在李俊娥建房期間在李俊娥處土地使用權(quán)及土地附屬物（地基），后以自己名義辦理了土地使用證，并將房屋建成，根據(jù)“房隨地走”的原則，原告劉天磊應(yīng)系該房屋的實(shí)際權(quán)力人，被告洛寧縣仁和大酒店有限公司稱原告僅享有土地使用權(quán)、而沒(méi)有房屋所有權(quán)不能成立，原告劉天磊有權(quán)提起訴訟。

《洛陽(yáng)市城市建筑規(guī)劃管理暫行技術(shù)規(guī)定》明確要求：東西走向建筑物，間距不小于較高建筑高度約0.7倍，且不得小于20米。被告洛寧縣仁和大酒店有限公司的主建筑樓高28余，其0.7倍為19.6米，而實(shí)際該樓與原告的主樓間距不足10米，與原告附樓間距僅3米。被告的樓房位于原告所住房屋的南邊，兩樓之間的間距遠(yuǎn)小于城市建筑規(guī)劃的要求。被告所建仁和大酒店樓房雖然證件齊全，為合法建筑，但因其高度使原告居住房屋一、二層樓沒(méi)有陽(yáng)光，三樓中大部分季節(jié)不見(jiàn)陽(yáng)光，一年四季自然光亮度減弱，影響了原告的采光權(quán)，造成原告生活質(zhì)量下降，對(duì)此，被告應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任。由于目前尚沒(méi)有遮攔陽(yáng)光賠償數(shù)額的明確規(guī)定，結(jié)合本案的實(shí)際情況綜合考慮，本院酌定按原告居室門(mén)窗（前面）面積60.11平方米，每平方米500元計(jì)算，可減輕被告的補(bǔ)償責(zé)任，可以每平方米440元計(jì)算，為26448.4元。原告要求拆除被告建筑物，因該仁和大酒店樓房證件齊全，價(jià)值較大，且已投入使用，其請(qǐng)求不予支持。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第八十三條的規(guī)定，經(jīng)合議庭評(píng)議，判決如下：

一、被告洛寧縣仁和大酒店有限公司限本判決生效后十日內(nèi)一次性補(bǔ)償原告劉天磊26448.4元。

二、駁回原告劉天磊的其他訴訟請(qǐng)求。[評(píng)析意見(jiàn)]

1、這是一起典型的相鄰采光權(quán)案件。隨著城市建設(shè)加快土地資源越發(fā)緊缺，建筑物相鄰關(guān)系的矛盾顯現(xiàn)出來(lái)。

采光權(quán)屬相鄰權(quán)的范疇，審理這類案件，法院主要以4部法律為依據(jù)： 一是《憲法》第十九條規(guī)定的“中華人民共和國(guó)公民的住宅不受侵犯”；

二是《民法通則》第八十三條規(guī)定的“不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通風(fēng)、通行、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失”；

三是《房地產(chǎn)管理法》第二十四條規(guī)定的“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)”；

四是《規(guī)劃法》的有關(guān)規(guī)定。

法院審理時(shí)應(yīng)當(dāng)適用的部門(mén)規(guī)章、規(guī)定有： 《民用建筑設(shè)計(jì)通則》（國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)）、關(guān)于建筑物間距、日照時(shí)間的最低標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定?？晒﹨⒖嫉木唧w情況有：相鄰房屋的基本位置，雙方房屋的使用功能，具體影響通風(fēng)采光情況，本地區(qū)房屋價(jià)格指數(shù)，處理案件的社會(huì)效果等。

從以上規(guī)定來(lái)看，法律最有權(quán)威，但是比較籠統(tǒng)，不能具體操作。特別是關(guān)于侵權(quán)建筑物是否拆除、賠償標(biāo)準(zhǔn)，缺乏具體規(guī)定，只能由法官自由裁量。以上決定了此案件審理的難度與判決結(jié)果的不確定性。

2、本案法官以原告向陽(yáng)一面窗戶的面積計(jì)算賠償數(shù)額，顯得不倫不類，說(shuō)明了法官在賠償數(shù)額計(jì)算缺乏標(biāo)準(zhǔn)情況下的無(wú)奈。另外賠償數(shù)額偏低，因?yàn)楸桓鏋榱俗约旱慕?jīng)濟(jì)利益不顧原告基本權(quán)益，侵權(quán)的主觀惡意明顯，侵權(quán)后果比較嚴(yán)重。

正確把握訴訟策略 切實(shí)維護(hù)委托人利益

案情簡(jiǎn)介：2003年8月18日，H房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱H公司）收到溫州市中級(jí)人民法院送達(dá)的一份民事訴狀。原告（共有50人）訴稱在2001年7月與H公司簽訂《商品房預(yù)售合同》，由原告購(gòu)買(mǎi)H公司開(kāi)發(fā)的商品房。合同簽訂后，原告依約履行了自己的義務(wù)，但H公司逾期交房、至今沒(méi)有為原告辦理房產(chǎn)證，且所交付的商品房存在嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題和安全隱患。故請(qǐng)求法院依法判決原告退回所購(gòu)的房屋，H公司退回原告所支付的房款共700多萬(wàn)，并支付相關(guān)的違約金和損失共400多萬(wàn)元，全案的訴訟標(biāo)的額超過(guò)1200萬(wàn)元。

H公司在客觀上的確存在違約事實(shí)，所以在應(yīng)訴前主動(dòng)謀求和解。但50名原告委托了北京某著名律師事務(wù)所的律師提起了本案的訴訟，訴前作了大量的準(zhǔn)備工作，他們抱著必勝的信心。雙方很快因賠償額差距過(guò)大而和解失敗。

倉(cāng)促上陣 被動(dòng)應(yīng)戰(zhàn)

H公司于2003年8月28日委托本所金疆律師和我擔(dān)任其訴訟代理人。此時(shí)距開(kāi)庭時(shí)間還不到1個(gè)月。由于本案原告人數(shù)眾多，且訴狀中所告訴的爭(zhēng)議問(wèn)題又很多，相應(yīng)地，我們需舉證據(jù)的種類繁多、數(shù)量也極大，而H公司對(duì)訴訟既無(wú)經(jīng)驗(yàn)又缺乏充分準(zhǔn)備，故我們?cè)V前收集證據(jù)的時(shí)間就顯得極為倉(cāng)促。又由于明知自己在實(shí)體問(wèn)題上的被動(dòng)，H公司面臨極大壓力，對(duì)訴訟可能的結(jié)果、進(jìn)而對(duì)我們的代理并不抱太大希望。

但作為律師，我們?nèi)韵Ｍ芡ㄟ^(guò)自己的努力，最大限度地為委托人減少損失。同時(shí)，憑借多年的執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，我們清楚地意識(shí)到，減少H公司損失的最策略、也應(yīng)當(dāng)是先決的辦法是，要盡量避免讓H公司同時(shí)面對(duì)50名原告組成的強(qiáng)大的訴訟集團(tuán)，最好讓H公司分別面對(duì)50名原告解決問(wèn)題。

突現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī) 柳暗花明

經(jīng)過(guò)仔細(xì)推敲，我們很快發(fā)現(xiàn)，原告的起訴有問(wèn)題，在程序上可能存在重大瑕疵?！睹裨V法》第五十三條第一款關(guān)于普通共同訴訟的規(guī)定是：“訴訟標(biāo)的是同一種類、人民法院認(rèn)為可以合并審理并經(jīng)當(dāng)事人同意的，為共同訴訟。”法條中使用的是“合并審理”，而非“合并起訴”。這就是說(shuō)，此類共同訴訟只能是在訴訟進(jìn)行過(guò)程中，人民法院將分別提起的訴訟合并審理而形成的共同訴訟；而不能由一方當(dāng)事人自行共同合并起訴形成共同訴訟。

抓住要害 緊追不舍

所以，我們立即就本案程序問(wèn)題提出了答辯：普通共同訴訟只可合并審理，不可合并起訴。法條規(guī)定普通共同訴訟的形成（合并審理）得經(jīng)當(dāng)事人同意，并未特別規(guī)定只需共同一方當(dāng)事人的同意即可成就。答辯人是本案的當(dāng)事人。因此，本案的合并審理事先應(yīng)征得答辯人的同意。并且很重要的一點(diǎn)是，如果分案起訴，則各原告的起訴標(biāo)的至多不會(huì)超過(guò)30萬(wàn)元，應(yīng)屬縣一級(jí)人民法院管轄。本案的共同起訴，明顯損害了答辯人的審級(jí)利益。

一審裁決：

H公司不同意合并審理，其抗辯理由符合法律規(guī)定，應(yīng)予以采納。裁定駁回50位原告的起訴。

不甘失敗 提起上訴

原告方當(dāng)然不想就此罷手認(rèn)輸，畢竟還沒(méi)交手就敗下陣來(lái)，遂上訴于浙江省高級(jí)人民法院。上訴的理由是：

1、《民訴法》第五十三條第一款中“并經(jīng)當(dāng)事人同意”的規(guī)定是指50名原告是否同意，與案件對(duì)方當(dāng)事人無(wú)關(guān)。

2、最高院《關(guān)于審理證券市場(chǎng)因虛假陳述引發(fā)的民商賠償案件的若干規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《若干規(guī)定》）第十二條、第十三條規(guī)定：“證券民事賠償案件的原告可以選擇單獨(dú)訴訟或者共同訴訟方式提起訴訟。多個(gè)原告因同一虛假陳述事實(shí)對(duì)相同被告提起訴訟。既有單獨(dú)訴訟也有共同訴訟的，人民法院可以通知提起單獨(dú)訴訟的原告共同參加訴訟。多個(gè)原告因同一虛假陳述事實(shí)對(duì)相同被告同時(shí)提起兩個(gè)以上共同訴訟的，人民法院可以將其合并為一個(gè)共同訴訟”。由此可見(jiàn)，共同訴訟根本也無(wú)須征得共同訴訟人相對(duì)另一方的同意。

3、本案合并審理有利于事實(shí)的查清，減少訟累，有利于保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。二審答辯 胸有成竹

我們?cè)谧屑?xì)研讀原告的上訴狀和《若干規(guī)定》之后，進(jìn)一步答辯指出：

1、《若干規(guī)定》中關(guān)于共同訴訟之規(guī)定系對(duì)我國(guó)民事共同訴訟制度缺陷的有益補(bǔ)充，而非開(kāi)普通共同訴訟的合并審理無(wú)須征得雙方當(dāng)事人同意之先河。因?yàn)椤度舾梢?guī)定》中規(guī)定的眾多股民因證券市場(chǎng)虛假陳述而提起的民事賠償之訴屬于學(xué)理上所稱的類似必要共同訴訟，它與本案的普通共同訴訟的性質(zhì)并不相同。此類共同訴訟，雖然其訴訟標(biāo)的是同一種類的，但其訴訟標(biāo)的均源于同一爭(zhēng)議的法律關(guān)系——虛假陳述，具有較強(qiáng)的牽連性。因此，法律賦予股民有共同起訴或單獨(dú)起訴的選擇權(quán)。如果選擇共同起訴，則必須對(duì)共同訴訟人的訴訟標(biāo)的作合一確定；如果選擇分別起訴，則為了避免對(duì)同一法律關(guān)系作出相互矛盾的判決，故應(yīng)賦予法院主動(dòng)將獨(dú)立的訴訟合并為一個(gè)共同訴訟的權(quán)能；如果選擇單獨(dú)起訴，則其所受判決的效力應(yīng)可及于其他可作為共同訴訟人的股東。

2、本案H公司與各原告之間分別存在著相互獨(dú)立的商品房預(yù)售合同，各原告的合同內(nèi)容均不相同，與H公司爭(zhēng)議的法律關(guān)系互有差別，人民法院不可能對(duì)本案作出合一確定的判決，更不可能作出效力可及于其他購(gòu)房者的單獨(dú)判決。因此，本案只可能是普通的共同訴訟。若要合并審理，則必須征得H公司的同意。

3、由于本案各原告之間沒(méi)有共同的權(quán)利義務(wù)，其中一人提出變更訴訟請(qǐng)求或者撤訴申請(qǐng)等訴訟行為不及于其他原告，因此必然會(huì)影響人民法院的審理進(jìn)度和全案的訴訟進(jìn)行。所以，若本案允許合并起訴，則不但不能達(dá)到簡(jiǎn)化訴訟程序之目的，而且可能造成案件久拖不決的情形。

一槌定音 駁回上訴

2003年11月27日，浙江省高級(jí)人民法院采納了我們的意見(jiàn)，裁定駁回上訴，維持原裁定。

主動(dòng)言和 案外調(diào)解

所謂“一鼓作氣，再而衰，三而竭”。兩審裁定相當(dāng)于H公司擊退了50名原告的兩次進(jìn)攻。至此，眾原告訴訟的銳氣大減，H公司已經(jīng)完全扭轉(zhuǎn)了被動(dòng)處理本案糾紛的不利局面。緊接著，按照我們的建議，H公司抓住有利時(shí)機(jī)，主動(dòng)采取和解姿態(tài)，與原告?zhèn)兏鱾€(gè)溝通、協(xié)商，最終僅以支付60多萬(wàn)元賠償款及違約金的代價(jià)，平息了這場(chǎng)在當(dāng)?shù)剞Z動(dòng)一時(shí)、社會(huì)影響廣泛、并有可能事關(guān)H公司存亡的訴訟**。

無(wú)錫審理采光權(quán)官司 “惹事”者補(bǔ)償10住戶80萬(wàn)

原告認(rèn)為，大樓間距與大樓主體高度之比小于1：0.8，按照國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，被告已構(gòu)成陽(yáng)光侵權(quán)，應(yīng)賠償每平方米1000元的損失。

由于目前尚未出臺(tái)采光侵權(quán)計(jì)賠標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于存在因果關(guān)系的10戶原告的賠償，究竟該怎么賠？對(duì)不足1小時(shí)與不足2小時(shí)是否該區(qū)別處理？法院為此對(duì)雙方進(jìn)行了調(diào)解。

最后經(jīng)雙方協(xié)商，8戶日照在1至2小時(shí)之間的達(dá)成調(diào)解協(xié)議，按每平方米600多元的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償。而剩余2戶日照少于1小時(shí)的，法院按每平方米約800元的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了判決。

陽(yáng)光補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)各地不同

2004年11月，湖北省荊州市中級(jí)人民法院審結(jié)一起采光權(quán)糾紛案。判決認(rèn)為，湖北省監(jiān)利縣一幢新建的7層綜合樓影響了10戶居民的通風(fēng)、采光等權(quán)益，要求侵害人采取折價(jià)賠償辦法，即從2003年4月1日起，至其停止侵權(quán)時(shí)止，賠償10戶居民每天每戶電費(fèi)1.12元。

2004年10月，湖南省長(zhǎng)沙市中級(jí)人民法院對(duì)一起采光權(quán)糾紛作出二審判決。判決認(rèn)為，目前我國(guó)法律沒(méi)有這類賠償標(biāo)準(zhǔn)的明確規(guī)定，一審法院按照每平方米110元作為賠償標(biāo)準(zhǔn)并無(wú)不妥。遂駁回上訴，維持原判。這樣，受害方吳某64.73平方米的住宅，獲得了7120.3元的“遮光”補(bǔ)償。

2004年8月，天津市一住戶主張自己的采光權(quán)得到該市和平區(qū)人民法院的支持。法院按照公平原則判令高層建筑物的開(kāi)發(fā)商按照居室面積一次性補(bǔ)償住戶2800余元，賠償標(biāo)準(zhǔn)是按每平方米120元計(jì)算。不過(guò)，補(bǔ)償費(fèi)用只是按被遮擋的二十多平米的居室面積計(jì)算，而不是整套住宅。

一、采光權(quán)法律規(guī)定

1、《民法通則》第八十三條： 不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失。

2、《物權(quán)法》第八十九條：建造建筑物，不得違反國(guó)家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照。

二、采光權(quán)侵權(quán)的認(rèn)定

1、新建筑物使在先相鄰建筑物采光低于國(guó)家日照標(biāo)準(zhǔn)；

《中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范（GB50180-93）》（下稱《規(guī)范》）的規(guī)定：“大城市住宅日照標(biāo)準(zhǔn)為大寒日≥2小時(shí)，冬至日≥1小時(shí)，老年人居住建筑不應(yīng)低于冬至日日照2小時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)；在原設(shè)計(jì)建筑外增加任何設(shè)施不應(yīng)使相鄰住宅原有日照標(biāo)準(zhǔn)降低；舊區(qū)改造的項(xiàng)目?jī)?nèi)新建住宅日照標(biāo)準(zhǔn)可酌情降低，但不應(yīng)低于大寒日日照1小時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)?！?/p>

2、采光雖合乎國(guó)家日照標(biāo)準(zhǔn)，但新建筑物使在先相鄰建筑物的采光低于原標(biāo)準(zhǔn)，亦屬侵權(quán)。

三、影響采光的事實(shí)認(rèn)定

1、雙方協(xié)商認(rèn)可；

2、雙方委托鑒定機(jī)構(gòu)鑒定；

3、提起訴訟，由人民法院組織司法鑒定。

四、采光權(quán)侵權(quán)的賠償標(biāo)準(zhǔn)

1、賠償與補(bǔ)償

被遮擋后的日照時(shí)間低于《規(guī)范》規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)的，由侵權(quán)人對(duì)被侵權(quán)人承擔(dān)賠償責(zé)任；雖被遮擋，但被遮擋后的日照時(shí)間高于上述標(biāo)準(zhǔn)的，由侵權(quán)方對(duì)被侵權(quán)方進(jìn)行適當(dāng)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

2、賠償內(nèi)容和原則

對(duì)采光權(quán)的侵害不僅體現(xiàn)在對(duì)物權(quán)的侵害上，還可能導(dǎo)致健康權(quán)、身體權(quán)、人格權(quán)以及其他權(quán)利的被侵害，因此，采光權(quán)侵權(quán)實(shí)際上是多重侵權(quán)的綜合，賠償內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括：由于陽(yáng)光遮擋導(dǎo)致電費(fèi)、采暖設(shè)施增加的費(fèi)用，健康補(bǔ)償費(fèi)、視覺(jué)污染費(fèi)，因采光損失導(dǎo)致房屋價(jià)值貶低等。在確定賠償數(shù)額時(shí)，應(yīng)當(dāng)綜合考慮采光時(shí)間、居室（客廳）受光面積，對(duì)于陽(yáng)臺(tái)、廚房、廁所等則不應(yīng)計(jì)算在采光面積內(nèi)。

3、賠償數(shù)額的計(jì)算

采光權(quán)糾紛應(yīng)當(dāng)以一次性賠償為宜，不宜以定額長(zhǎng)期賠償?shù)姆绞脚袥Q。我傾向下面的計(jì)算方式（王者潔

郭號(hào)林：對(duì)采光權(quán)侵權(quán)及補(bǔ)償?shù)姆伤伎迹嚎梢韵刃写_定受侵害房屋每平方米每小時(shí)采光的賠償基數(shù)（N元），然后乘以受到侵害的建筑面積、每天的受害的小時(shí)數(shù)、再乘以不動(dòng)產(chǎn)未來(lái)的使用壽命，此外再加上因采光權(quán)被侵害而受到的精神損害賠償就可以得出具體數(shù)額。具體公式可以表述成：N元/平米/小時(shí)×房屋總受害平方數(shù)×每天受害小時(shí)數(shù)×受害總天數(shù)+一次性精神損害賠償額=總賠償額。當(dāng)然，賠償基數(shù)的確定以及具體數(shù)值的測(cè)算應(yīng)由專業(yè)人士來(lái)進(jìn)行。我國(guó)《中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范（GB50180-93）》規(guī)定：“大城市住宅日照標(biāo)準(zhǔn)為大寒日≥2小時(shí)，冬至日≥1小時(shí)，老年人居住建筑不應(yīng)低于冬至日日照2小時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)；在原設(shè)計(jì)建筑外增加任何設(shè)施不應(yīng)使相鄰住宅原有日照標(biāo)準(zhǔn)降低；舊區(qū)改造的項(xiàng)目?jī)?nèi)新建住宅日照標(biāo)準(zhǔn)可酌情降低，但不應(yīng)低于大寒日日照1小時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)?！?/p>

侵權(quán)事實(shí)存在，但侵權(quán)造成的損害數(shù)額大小無(wú)法確定或者難以確定的，應(yīng)如何處理問(wèn)題

審判實(shí)踐中的不同觀點(diǎn)： 第一種觀點(diǎn)：應(yīng)駁回原告的訴訟請(qǐng)求。理由是原告雖然能證明損害的存在，但無(wú)法證明具體損害的大小和范圍，則應(yīng)承擔(dān)舉證不能的不利后果。第二種觀點(diǎn)：可以酌情判決被告適當(dāng)賠償。理由是不判令被告承擔(dān)一定的賠償責(zé)任，就不能體現(xiàn)公平原則，不利于保護(hù)受害人的利益。第三種觀點(diǎn)：應(yīng)當(dāng)由法官根據(jù)法庭調(diào)查與法庭辯論的結(jié)果，通過(guò)自由心證，酌情確定被告賠償?shù)臄?shù)額。

最高人民法院民一庭傾向性意見(jiàn)：基于以上幾個(gè)方面的考慮，最高人民法院民一庭集中力量對(duì)此類問(wèn)題進(jìn)行了研究。在研究過(guò)程中，有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，運(yùn)用自由心證原則只限于侵權(quán)事實(shí)難以確定的情況。如果侵權(quán)事實(shí)已經(jīng)確定，只是侵權(quán)賠償數(shù)額難以確定時(shí)，則是法官自由裁量權(quán)的問(wèn)題。經(jīng)過(guò)討論，多數(shù)人認(rèn)為，自由心證和自由裁量是有密切聯(lián)系的，沒(méi)有限制在特定的領(lǐng)域；自由心證原則適用于侵權(quán)事實(shí)的確定和侵權(quán)賠償數(shù)額的確定等領(lǐng)域，而不僅僅適用于侵權(quán)事實(shí)的確定領(lǐng)域。對(duì)于能否適用自由心證原則確定侵權(quán)賠償數(shù)額問(wèn)題，大家原則同意一些高級(jí)人民法院民一庭提出的傾向性觀點(diǎn)，即在已經(jīng)能認(rèn)定損害確實(shí)存在，只是具體數(shù)額尚難以確定或者無(wú)法確定的情況下，法官可以結(jié)合一些間接證據(jù)和案件其他事實(shí)，遵循法官職業(yè)道德，運(yùn)用邏輯推理和日常生活經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)行自由心證，適當(dāng)確定侵權(quán)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的賠償數(shù)額。但這一規(guī)則只適用于侵害人身權(quán)和財(cái)產(chǎn)權(quán)的民事案件，不適用于合同糾紛等其他民事案件。

第四篇：采光權(quán)糾紛的成因及對(duì)策分析

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采光權(quán)糾紛的成因及對(duì)策分析

采光權(quán)糾紛的成因及對(duì)策分析

雇員在從事雇傭活動(dòng)中致人損害的賠償責(zé)任如何承擔(dān)?

近年來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人民生活水平不斷提高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模逐漸擴(kuò)大，建筑物之間的相鄰權(quán)關(guān)系已成為社會(huì)矛盾的焦點(diǎn)之一，由于遮擋陽(yáng)光的均為新建建筑，且多是高層建筑，因此周?chē)用褡钃鲜┕?，甚至發(fā)生暴力沖突的事件時(shí)有發(fā)生，引發(fā)較大的社會(huì)矛盾。采光權(quán)糾紛大多是以群體訴訟的方式出現(xiàn)，給人民法院審判工作帶來(lái)了挑戰(zhàn)和新的研究課題。我國(guó)《民法通則》第八十三條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失?！睆脑摲梢?guī)定看，相鄰關(guān)系包括相鄰用水關(guān)系、相鄰?fù)ㄐ嘘P(guān)系、相鄰?fù)L(fēng)關(guān)系、相鄰日照關(guān)系以及相鄰防險(xiǎn)關(guān)系等。

一、采光權(quán)糾紛的成因

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產(chǎn)生采光權(quán)糾紛的主要原因：一是城市規(guī)劃對(duì)新建住宅樓的審批存在漏洞，使新建筑物層數(shù)、間距不符合建筑規(guī)劃國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，遮擋相鄰建筑采光;二是開(kāi)發(fā)商違規(guī)施工，造成實(shí)際施工結(jié)果與設(shè)計(jì)規(guī)劃審批結(jié)果不一致，出現(xiàn)超規(guī)劃建設(shè)，導(dǎo)致新建住宅樓層數(shù)過(guò)高，影響與其相鄰建筑物的采光;三是依據(jù)我國(guó)《中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范(GB50180-93)》(下稱《規(guī)范》)的規(guī)定：“大城市住宅日照標(biāo)準(zhǔn)為大寒日≥2小時(shí)，冬至日≥1小時(shí)，老年人居住建筑不應(yīng)低于冬至日日照2小時(shí)的標(biāo)準(zhǔn);在原設(shè)計(jì)建筑外增加任何設(shè)施不應(yīng)使相鄰住宅原有日照標(biāo)準(zhǔn)降低;舊區(qū)改造的項(xiàng)目?jī)?nèi)新建住宅日照標(biāo)準(zhǔn)可酌情降低，但不應(yīng)低于大寒日日照1小時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)?！鄙鲜鰳?biāo)準(zhǔn)是基于我國(guó)南北區(qū)域不同采光條件綜合考慮的，而有些新建建筑物雖然設(shè)計(jì)樓層高度、樓間距符合設(shè)計(jì)規(guī)劃國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，但仍對(duì)相鄰建筑采光有所影響;四是有些人為了得到更多的居住便利，未經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，擅自私搭亂蓋，其所搭建的違章建筑超過(guò)必要高度，使相鄰建筑采光受到影響。

二、采光權(quán)糾紛的法律分析

1、采光權(quán)侵權(quán)的認(rèn)定。采光權(quán)糾紛是侵權(quán)糾紛的一種，應(yīng)當(dāng)適用誰(shuí)主張誰(shuí)舉證原則，即主張侵權(quán)的一方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)證明侵權(quán)方存在侵權(quán)事實(shí)的責(zé)任;對(duì)于侵權(quán)方而言，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)證明其沒(méi)有造成對(duì)方采光

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 權(quán)損害的責(zé)任。在舉證責(zé)任分配中，應(yīng)當(dāng)注意到，侵權(quán)的建筑物是否經(jīng)過(guò)合法的行政審批不是侵權(quán)與否的判斷標(biāo)準(zhǔn)，即不論建筑物是否經(jīng)過(guò)合法審批，只要造成采光權(quán)事實(shí)上的被侵害，就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

2、采光權(quán)侵權(quán)的賠償依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)。目前，采光權(quán)侵權(quán)案件的賠償沒(méi)有可以直接適用的法律、法規(guī)。筆者認(rèn)為，可參照《規(guī)范》確定民事賠償與經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)慕缦蕖１徽趽鹾蟮娜照諘r(shí)間低于《規(guī)范》規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)的，由侵權(quán)人對(duì)被侵權(quán)人承擔(dān)賠償責(zé)任;雖被遮擋，但被遮擋后的日照時(shí)間高于上述標(biāo)準(zhǔn)的，仍要由侵權(quán)方對(duì)被侵權(quán)方進(jìn)行適當(dāng)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

由于對(duì)采光權(quán)的侵害不僅體現(xiàn)在對(duì)物權(quán)的侵害上，還可能導(dǎo)致健康權(quán)、身體權(quán)、人格權(quán)以及其他權(quán)利的被侵害，因此，采光權(quán)侵權(quán)實(shí)際上是多重侵權(quán)的綜合，賠償內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括：由于陽(yáng)光遮擋導(dǎo)致電費(fèi)、采暖設(shè)施增加的費(fèi)用，健康補(bǔ)償費(fèi)、視覺(jué)污染費(fèi)，因采光損失導(dǎo)致房屋價(jià)值貶低等。

在確定賠償數(shù)額時(shí)，應(yīng)當(dāng)綜合考慮采光時(shí)間、居室(客廳)受光面積，對(duì)于陽(yáng)臺(tái)、廚房、廁所等則不應(yīng)計(jì)算在采光面積內(nèi)。不應(yīng)當(dāng)將被侵權(quán)的建筑物新舊程度、房屋購(gòu)買(mǎi)價(jià)格，以及產(chǎn)權(quán)性質(zhì)作為確定賠償數(shù)額的標(biāo)準(zhǔn)。

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3、賠償數(shù)額的計(jì)算。采光權(quán)糾紛應(yīng)當(dāng)以一次性賠償為宜，不宜以定額長(zhǎng)期賠償?shù)姆绞脚袥Q。在審判實(shí)踐中，目前有兩種計(jì)算公式，均是以《規(guī)范》規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)作為計(jì)算基礎(chǔ)。一種計(jì)算方式是首先根據(jù)上述規(guī)定確定賠償數(shù)額，以及同樣按照上述規(guī)定確定補(bǔ)償數(shù)額，兩項(xiàng)相加作為賠償總數(shù)：低于國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的時(shí)間差(分鐘)×賠償單位(元/分鐘/平方米)×居室(客廳)的面積(平方米)+超過(guò)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的時(shí)間差(分鐘)×補(bǔ)償單位(元/分鐘/平方米)×居室(客廳)的面積(平方米)另一種計(jì)算方式是按照不同時(shí)間段確定賠償數(shù)額，依據(jù)《規(guī)范》的規(guī)定，將遮擋采光的時(shí)間，以不同時(shí)間段確定一個(gè)賠償單位，通常低于國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間段的賠償單位大于高出國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間段的賠償單位，高于國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的作一次性補(bǔ)償;低于

國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的計(jì)算賠償數(shù)額：

賠償單位(元/平方米)×居室或客廳面積(平方米)。

三、減少城市采光權(quán)糾紛的對(duì)策

首先是政府要加強(qiáng)對(duì)建筑市場(chǎng)的監(jiān)管，目前建設(shè)市場(chǎng)主要由政府行政機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理，因此，政府有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)建筑市場(chǎng)的統(tǒng)一管理，建立嚴(yán)格的建設(shè)項(xiàng)目監(jiān)管機(jī)制，經(jīng)過(guò)政府規(guī)劃部門(mén)審批后的建設(shè)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)劃要求，對(duì)于違反規(guī)劃要求和超規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)的項(xiàng)目，要及時(shí)發(fā)現(xiàn)，及時(shí)查處，特別是應(yīng)當(dāng)制定強(qiáng)制拆除

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 違規(guī)建設(shè)部分的行政規(guī)章，以保護(hù)合法建筑所有人的權(quán)利。

第二是進(jìn)一步加強(qiáng)社會(huì)誠(chéng)信機(jī)制的建設(shè)目前全社會(huì)都在提倡誠(chéng)信機(jī)制的建設(shè)，對(duì)于建設(shè)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，應(yīng)當(dāng)保有最基本的良知與良心，為社會(huì)建造質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的房屋，不要把自己的利益建立在違法開(kāi)發(fā)、違規(guī)建設(shè)上。普通城市居民也應(yīng)當(dāng)增強(qiáng)社會(huì)公德，私搭亂蓋行為只能造成他人生活的不便，帶來(lái)麻煩與矛盾，因此不能為了一己之利侵害他人的幸福與權(quán)利。

第三是加大對(duì)違法違章開(kāi)發(fā)商的懲罰力度。結(jié)構(gòu)完好、設(shè)計(jì)合理、施工質(zhì)量合格、符合建筑規(guī)劃要求的建筑物使用壽命在50年以上，一旦在侵權(quán)建筑物竣工并交付使用后發(fā)生采光權(quán)糾紛，大多數(shù)原告拆除侵權(quán)建筑物請(qǐng)求都得不到支持。因此，對(duì)權(quán)利人進(jìn)行一次性補(bǔ)償或賠償成為解決采光權(quán)糾紛案件的唯一途徑。雖然對(duì)權(quán)利人的權(quán)利救濟(jì)通過(guò)訴訟進(jìn)行了解決，但是對(duì)于違反建筑審批規(guī)劃的開(kāi)發(fā)商，應(yīng)當(dāng)采取行政處罰，以平衡社會(huì)關(guān)系，緩解社會(huì)矛盾。來(lái)源：（采光權(quán)糾紛的成因及對(duì)策分析http://s.yingle.com/s/372621.html）心懷法治.相關(guān)法律知識(shí)

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本

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第五篇：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)營(yíng)銷論文

內(nèi)容摘要:本文闡述了客戶滿意的概念和特點(diǎn),分析了房地產(chǎn)客戶滿意的構(gòu)成要素,論述了房地產(chǎn)客戶滿意的意義,提出了提高客戶滿意的模型。

關(guān)鍵詞:客戶滿意 房地產(chǎn) 客戶關(guān)系管理

作為一種提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的工具,客戶關(guān)系管理(Customer Relationship Management, CRM)已經(jīng)引起了房地產(chǎn)業(yè)界的極大關(guān)注,并且在一些知名的房地產(chǎn)公司得到了應(yīng)用。但是,目前還有很多人對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要實(shí)施CRM持反對(duì)態(tài)度代寫(xiě)經(jīng)濟(jì)論文。這些人之所以持有這種觀點(diǎn),主要是因?yàn)樗麄儧](méi)有正確認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)客戶滿意的意義。因此,正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)客戶滿意的構(gòu)成要素和意義對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)成功引入客戶關(guān)系管理,有著重要作用。

客戶滿意的概念

“滿意”是一個(gè)心理學(xué)術(shù)語(yǔ),是指人的一種肯定性的心理狀態(tài)。這種狀態(tài)是由于外界的某種刺激使人的某種需求或期望得到滿足及“合意”(即符合人的本意),從而使人感到某種“快意”(即心理上的愉悅)。滿意的前提是外界的這種刺激,包括物質(zhì)、精神及二者結(jié)合的刺激。因此,市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)大師菲利普?科特勒(philip Kotler)給客戶滿意下了一個(gè)定義:“客戶滿意是指一個(gè)人通過(guò)對(duì)一個(gè)產(chǎn)品的可感知的效果(或結(jié)果)與他的期望值相比較后形成的感覺(jué)狀態(tài),是可感知的效果和期望值之間的差異函數(shù)?！?/p>

客戶滿意與否是一種心理評(píng)價(jià)的過(guò)程,它具有以下特征:

主觀性?？蛻魸M意與否并不是由企業(yè)的產(chǎn)品和服務(wù)水平所唯一決定的。它在很大程度上受客戶主觀因素的影響。客戶的需求、期望、性格、好惡、情緒、經(jīng)濟(jì)地位、教育程度等因素對(duì)客戶的滿意程度都有著重要影響。

不穩(wěn)定性。客戶滿意與否不是一成不變的,而是隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)和文化的發(fā)展及個(gè)人消費(fèi)水平、鑒賞能力的提高而不斷變化。昨天令客戶十分滿意的產(chǎn)品,在明天可能成為客戶抱怨的對(duì)象。所以,企業(yè)不能沉醉于現(xiàn)有的較高的客戶滿意度水平,應(yīng)該居安思危,不斷地改進(jìn)產(chǎn)品和服務(wù),持續(xù)地提高客戶滿意度,這樣才能在競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)并保持不敗之地。

多層次性?？蛻魸M意是客戶對(duì)企業(yè)提供的產(chǎn)品和服務(wù)的心理評(píng)價(jià),這種評(píng)價(jià)是多層次的而不是單一指標(biāo)的?？蛻魸M意從橫向上包括理念滿意、行為滿意、視聽(tīng)滿意、產(chǎn)品滿意和服務(wù)滿意;從縱向上包括物質(zhì)層滿意、精神層滿意和社會(huì)層滿意等三個(gè)逐漸遞進(jìn)的層次。因此,實(shí)施客戶滿意戰(zhàn)略應(yīng)該注意到各個(gè)層面,努力實(shí)現(xiàn)客戶的全面滿意。

客戶滿意的構(gòu)成要素

由于“客戶滿意學(xué)”剛剛興起不久,而且東西方文化存在著明顯的差異。因此,有關(guān)客戶滿意構(gòu)成要素的理論,學(xué)術(shù)界還沒(méi)有形成一致的看法。日本產(chǎn)能大學(xué)的持本志行教授提出了客戶滿意的構(gòu)成要素。持本志行提出的構(gòu)成要素是從實(shí)體項(xiàng)目進(jìn)行分析,有所側(cè)重也就有所忽略,但總體上不失為一種優(yōu)秀的分析方法。本文借鑒這種方法,對(duì)房地產(chǎn)客戶滿意構(gòu)成要素做出分析(如圖1所示)。

與房地產(chǎn)有關(guān)的項(xiàng)目。包括房?jī)r(jià),樓盤(pán)的評(píng)價(jià)績(jī)點(diǎn)。樓盤(pán)的評(píng)價(jià)績(jī)點(diǎn)包括戶型、裝修、地段、規(guī)劃設(shè)計(jì)、物業(yè)管理等因素。這些內(nèi)容是房地產(chǎn)品固有的品質(zhì)特性。它們構(gòu)成了房地產(chǎn)品的核心質(zhì)量,是影響客戶滿意的首要因素。

與印象有關(guān)的項(xiàng)目。包括客戶對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的評(píng)價(jià),對(duì)房地產(chǎn)品的評(píng)價(jià),對(duì)企業(yè)形象的評(píng)價(jià)?？蛻舾鶕?jù)宣傳媒體、親友同事了解到的信息,再結(jié)合自己與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)接觸的親身體驗(yàn),會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)做出評(píng)價(jià),形成一種印象。這種印象的好壞,一方面受到客戶主觀因素的影響,例如,由于每個(gè)客戶的需求和偏好不同,他們會(huì)對(duì)同一企業(yè)的房地產(chǎn)品做出不同的評(píng)價(jià);另一方面,還受到客戶接觸到的外界信息的客觀性、全面性的影響,虛假的、片面的外界信息會(huì)使客戶對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)做出不正確的評(píng)價(jià)。

與服務(wù)有關(guān)的項(xiàng)目。這里主要是指在營(yíng)銷和銷售過(guò)程(從客戶同房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)第一次接觸,到簽訂認(rèn)購(gòu)合同)、房產(chǎn)的使用過(guò)程中,企業(yè)對(duì)客戶提供的服務(wù)以及為增進(jìn)客戶關(guān)系所設(shè)計(jì)的各項(xiàng)活動(dòng)。

客戶滿意的意義

滿意的客戶通過(guò)持續(xù)的重復(fù)購(gòu)買(mǎi)、新客戶的推薦,能夠給企業(yè)帶來(lái)收益。這是眾多企業(yè)追求客戶滿意的原因。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō),客戶滿意的意義也在這兩個(gè)方面得以體現(xiàn)。如圖2所示,客戶從購(gòu)買(mǎi)到滿意,再?gòu)臐M意到忠誠(chéng),最后向自己的親朋好友傳播口碑,這個(gè)過(guò)程會(huì)給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)豐厚的利潤(rùn)。

重復(fù)購(gòu)買(mǎi)的產(chǎn)生。對(duì)于購(gòu)房客戶來(lái)說(shuō),很多客戶已經(jīng)開(kāi)始二次置業(yè),甚至三次置業(yè),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完全有機(jī)會(huì)再次向他們推銷房產(chǎn)。對(duì)于租賃客戶而言,他們購(gòu)買(mǎi)的是房地產(chǎn)在一定時(shí)期內(nèi)的使用權(quán)。房地產(chǎn)的使用權(quán)這種商品的購(gòu)買(mǎi)和消費(fèi)是一個(gè)持續(xù)的過(guò)程,客戶與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之間存在一種長(zhǎng)期的契約關(guān)系。獲得客戶的滿意就意味著這種契約關(guān)系的延續(xù),也可以說(shuō)是重復(fù)購(gòu)買(mǎi)的發(fā)生。企業(yè)因此而獲得收益。

客戶推薦的產(chǎn)生。不管客戶是否有二次置業(yè)的可能,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都可以從他們身上發(fā)掘銷售機(jī)會(huì)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)的價(jià)值巨大,對(duì)客戶來(lái)說(shuō)購(gòu)買(mǎi)的風(fēng)險(xiǎn)比較大,在購(gòu)買(mǎi)之前他們會(huì)進(jìn)行多方面的咨詢和多次選擇,而朋友或同事的購(gòu)買(mǎi)經(jīng)歷則是一個(gè)重要的參考信息。所以說(shuō),一個(gè)滿意的客戶會(huì)起到很好的宣傳效果,他們對(duì)周?chē)娜说挠绊懽饔眠h(yuǎn)比廣告、售樓書(shū)、樣板房要大,并且不需要花錢(qián)。

此外,由于不滿的客戶會(huì)向熟人述說(shuō)他們的購(gòu)買(mǎi)經(jīng)歷,因而給企業(yè)帶來(lái)負(fù)面的影響。這種現(xiàn)象在房地產(chǎn)業(yè)中的影響作用要大于其它行業(yè):一旦有一位客戶不滿,企業(yè)失去的不僅是他一個(gè)人,而有可能是這個(gè)客戶周?chē)乃腥?。因?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的客戶滿意是十分重要的。

客戶滿意增長(zhǎng)模型

實(shí)施客戶關(guān)系管理的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)質(zhì)上是進(jìn)行了一項(xiàng)重要變革——增加了為企業(yè)提供在以降低客戶不滿和增加客戶滿意為目的而進(jìn)行的客戶滿意度測(cè)量活動(dòng)中所得的信息的流程,從而構(gòu)建起客戶滿意增長(zhǎng)的模型,如圖3所示。為了使客戶滿意度增加,企業(yè)應(yīng)該首先收集到關(guān)于客戶需求、期望和習(xí)慣的信息。這些信息來(lái)源有:市場(chǎng)分析的結(jié)果;通過(guò)對(duì)客戶進(jìn)行調(diào)查、與客戶會(huì)談以及對(duì)特定客戶群體的關(guān)注而了解到的客戶的需求和令客戶滿意的信息;來(lái)自于服務(wù)失敗報(bào)告或客戶抱怨整理資料的客戶不滿意信息。其次,應(yīng)該根據(jù)這些信息開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)品,這一點(diǎn)可以借助質(zhì)量功能展開(kāi)(Quality Function Deployment,QFD)來(lái)實(shí)現(xiàn)。第三,應(yīng)該對(duì)客戶抱怨和服務(wù)失敗報(bào)告中的問(wèn)題提出解決方案,改進(jìn)產(chǎn)品和服務(wù)。

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