第一篇：房地產(chǎn)分析

房地產(chǎn)作業(yè)

32011110100房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)強(qiáng)化市場(chǎng)調(diào)控手段

監(jiān)管部門近期表示，房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)更加注重市場(chǎng)和法制手段。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前行政調(diào)控措施產(chǎn)生的效果毋庸置疑，但市場(chǎng)和法制的調(diào)控手段亟待跟進(jìn)發(fā)力。未來開征資本利得稅、從嚴(yán)征收土地增值稅、調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)等措施都可能進(jìn)入監(jiān)管部門的考慮范疇。此前，呼聲較高的市場(chǎng)手段是開征房產(chǎn)稅，增加房屋持有成本，長(zhǎng)期看可以減少投資者囤積房屋的動(dòng)機(jī)，扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系。但有專家指出，稅法是國家基本大法，出臺(tái)必須理由充足，程序合法。征收房產(chǎn)稅涉及土地使用費(fèi)的繳納問題，事關(guān)土地制度;開征房產(chǎn)稅需要避免其成為地方政府財(cái)政收入的新支柱，加重普通百姓負(fù)擔(dān);除商品房外，其他各類非商品房如何征收房產(chǎn)稅;此外，存在征稅成本較高，存量房的普查評(píng)估困難等問題。短期內(nèi)，全面開征房產(chǎn)稅難度較大。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)開征資本利得稅，被業(yè)內(nèi)視為遏制投機(jī)性購房的重要市場(chǎng)手段和法制手段。在買賣環(huán)節(jié)征稅，根據(jù)交易時(shí)標(biāo)的價(jià)格的高低，按照不同的稅率征收;根據(jù)所持有的年限長(zhǎng)短，對(duì)短期投機(jī)者課以重稅。比如，如果購買一套房子是150萬元，一年后如果以200萬元賣掉，賺的50萬元利潤就以超過70%的稅率征稅，即上繳超過35萬元的資本利得稅，這樣炒房的利潤空間就大大縮小。

從嚴(yán)清算土地增值稅，也是具有可行性的市場(chǎng)和法制手段，可以在一定程度上抑制房地產(chǎn)企業(yè)的暴利，加大房企囤地捂地成本，促使其加快開發(fā)進(jìn)度、增加市場(chǎng)供給，改善市場(chǎng)供求關(guān)系。同時(shí)，從嚴(yán)征收土地增值稅也會(huì)在一定程度上加大開發(fā)商的現(xiàn)金流壓力，特別是對(duì)那些項(xiàng)目不大、實(shí)力不強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，促進(jìn)其加快銷售回籠資金。

不過，從房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來看，改革稅制、打破地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴，降低地方政府推高地價(jià)和房?jī)r(jià)的動(dòng)力，才能使房地產(chǎn)調(diào)控政策得到更好的貫徹落實(shí)，從源頭上解決地價(jià)和房?jī)r(jià)居高不下的問題。

此外，專家建議，調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大土地市場(chǎng)調(diào)節(jié)的靈活性。如增加保障房建設(shè)用地供應(yīng)，增加普通商品房用地供應(yīng)，減少低密度高端住宅用地供應(yīng)，適當(dāng)提高商品住宅項(xiàng)目的容積率。同時(shí)，政府作為土地市場(chǎng)提供者，可根據(jù)土地市場(chǎng)行情，進(jìn)行逆周期調(diào)節(jié)，保持土地價(jià)格平穩(wěn)。同時(shí)，加快研究保障房的市場(chǎng)化運(yùn)營體制，更好地引入民間資金進(jìn)入保障房建設(shè)中來，提高保障房供應(yīng)數(shù)量。

總之，房地產(chǎn)調(diào)控政策體系龐大而復(fù)雜，監(jiān)管部門應(yīng)適時(shí)研究完善市場(chǎng)和法制手段，減少行政調(diào)控帶來的負(fù)面效應(yīng)，多管齊下促進(jìn)樓市穩(wěn)定健康發(fā)展。

環(huán)境因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值造成影響的典型案例

我國在一些房地產(chǎn)方面的訴訟案中，已經(jīng)涉及到了環(huán)境影響評(píng)估。只是由于我國沒有實(shí)質(zhì)的操作規(guī)程和規(guī)范，使得環(huán)境因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響沒有定量的評(píng)估報(bào)告。例如，北京某開發(fā)公司開發(fā)的一宗房地產(chǎn)項(xiàng)目，由于冬季施工造成的居室內(nèi)氨污染，使業(yè)主的身體健康造成損害。因此，業(yè)主到法院就污染問題進(jìn)行起訴，法院受理了此案。經(jīng)有關(guān)部門檢測(cè)，在住宅樓內(nèi)數(shù)十戶業(yè)主的房間里，空氣中氨的濃度高出有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的十幾倍甚至幾十倍，其原因是冬季施工時(shí)在混凝土中加入含尿素的防凍劑造成的。事件發(fā)生后，開發(fā)商曾采取添置空氣凈化裝置、公開道歉等措施，并可無條件按原價(jià)退房并雙倍利息向業(yè)主進(jìn)行賠償，但業(yè)主并不同意，因?yàn)闃I(yè)主以較低的期房?jī)r(jià)格購買，而現(xiàn)在房屋升值近20%.雙方對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值量存在爭(zhēng)議，那么這宗不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值量到底是多少，需要公正的評(píng)估。這是一個(gè)典型的由于不動(dòng)產(chǎn)受到污染，而使當(dāng)事人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值量產(chǎn)生爭(zhēng)議的案例。

2003年《中國消費(fèi)者報(bào)》登載了一宗消費(fèi)者因住房受到無線電波污染而投訴的案例。北京市某區(qū)一個(gè)房地產(chǎn)住宅開發(fā)項(xiàng)目，由于其地處四環(huán)路的綠化隔離帶附近，又與東三環(huán)的燕莎商圈距離不遠(yuǎn)，所以很多人都購買這里具有升值潛力的房產(chǎn)。但入住后不久，很多業(yè)主感覺失眠、頭疼，手機(jī)信號(hào)微弱。經(jīng)有關(guān)無線電檢測(cè)部門檢測(cè)，發(fā)現(xiàn)該住宅小區(qū)內(nèi)的無線電波嚴(yán)重超過正常人能承受的范圍，原因是距離該項(xiàng)目不遠(yuǎn)的地方有一坐北京市某廣播電臺(tái)的發(fā)射塔。很多業(yè)主要求按照升值后的價(jià)格給予退房。

當(dāng)前房地產(chǎn)估價(jià)中環(huán)境影響評(píng)估的現(xiàn)狀

對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行環(huán)境影響評(píng)估，我國沒有特別明確的技術(shù)規(guī)定和操作規(guī)程。在國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局和中華人民共和國建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（1999年2月12日）的第四部分第五條規(guī)定：“估價(jià)人員必須到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，親身感受估價(jià)對(duì)象的位置、周圍環(huán)境、景觀的優(yōu)劣，……，對(duì)估價(jià)對(duì)象及其周圍環(huán)境或臨路狀況進(jìn)行拍照等?！睆倪@條規(guī)定可以看出，估價(jià)規(guī)范對(duì)估價(jià)人員到現(xiàn)場(chǎng)查勘的內(nèi)容進(jìn)行了規(guī)定，但對(duì)“周圍環(huán)境”的內(nèi)涵沒有進(jìn)一步解釋，只是要求估價(jià)師對(duì)估價(jià)標(biāo)的周圍環(huán)境進(jìn)行拍照，親身感受估價(jià)對(duì)象的周圍環(huán)境和景觀的優(yōu)劣，形成估價(jià)師對(duì)估價(jià)對(duì)象的主觀判斷。多數(shù)估價(jià)報(bào)告和估價(jià)師沒有對(duì)不動(dòng)產(chǎn)標(biāo)的物周圍污染物和污染源進(jìn)行查勘，在估價(jià)報(bào)告中也不包括環(huán)境污染對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值影響的測(cè)算和消除污染物的影響而應(yīng)該花費(fèi)的成本預(yù)測(cè)。

對(duì)于處于污染環(huán)境中已建成的不動(dòng)產(chǎn)，估價(jià)部門和估價(jià)師還沒有相應(yīng)的具體條款和程序進(jìn)行環(huán)境影響分析，并根據(jù)污染程度對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值影響做出判斷。公眾對(duì)此也沒有意識(shí)到在不動(dòng)產(chǎn)受到環(huán)境污染的危害時(shí)，應(yīng)該請(qǐng)?jiān)u估機(jī)構(gòu)和估價(jià)師對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，并向造成環(huán)境污染的責(zé)任人提出賠償請(qǐng)求。

樓市調(diào)控政策并未動(dòng)搖

隨著各省經(jīng)濟(jì)三季報(bào)的發(fā)布，京滬等一線城市樓市數(shù)據(jù)也呈現(xiàn)出一縷亮色。分析師認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體上行趨勢(shì)已經(jīng)確立。與此同時(shí)，多地調(diào)控仍將延續(xù)小幅收緊的趨勢(shì)。市場(chǎng)整體復(fù)蘇明顯

前三季度，廣東商品房銷售面積5066.48萬平方米，同比下降1.4%，但降幅比上半年收窄9.4%。

上海前三季度，上海市新建商品房銷售面積1229.94萬平方米，同比下降5.9%，降幅較上月收窄1.9個(gè)百分點(diǎn)。北京全市商品房銷售面積為1146.9萬平方米，比上年同期增長(zhǎng)25.2%。

“整個(gè)市場(chǎng)確實(shí)是全面復(fù)蘇?！焙细恢脴I(yè)首席分析師龍斌稱，目前幾十個(gè)主要城市成交量回升得比較平穩(wěn)，主要原因在于今年以來信貸微調(diào)、以剛性需求為主導(dǎo)的成交結(jié)構(gòu)支撐了成交的增長(zhǎng)。

中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉分析說，目前整體市場(chǎng)復(fù)蘇趨勢(shì)明顯，開發(fā)商積極儲(chǔ)備資金，購入土地，四季度也不太可能再出現(xiàn)有力的房地產(chǎn)政策，整體市場(chǎng)上行趨勢(shì)已經(jīng)確立。

調(diào)控政策沒有動(dòng)搖

9月來，盡管貴陽市房產(chǎn)政策出現(xiàn)了部分松動(dòng)，但大多數(shù)樓市政策小幅收緊的趨勢(shì)仍在持續(xù)，其中一線城市尤為明顯：上海開展限購政策執(zhí)行情況專項(xiàng)檢查，防止違規(guī)操作；北京進(jìn)一步收緊了限購政策，規(guī)定北京戶籍居民購房須持第二代身份證；廣州將對(duì)中心城區(qū)個(gè)別異常高價(jià)的住宅項(xiàng)目暫時(shí)采取限售措施。陜西省更是祭出成本大刀，規(guī)定在開發(fā)成本基礎(chǔ)上，房屋最后售價(jià)只能加上10%左右“合理利潤率”。

國務(wù)院總理溫家寶17日主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，部署四季度經(jīng)濟(jì)工作時(shí)指出，要堅(jiān)定不移地搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。

“總體看，調(diào)控政策沒有動(dòng)搖，限購限貸的方向沒有改變，地方在沒有違反限購前提下根據(jù)自身特點(diǎn)做了一些微調(diào)，調(diào)控基本保持穩(wěn)定?！饼埍笳f。

我校周邊房?jī)r(jià)分析

根據(jù)資料顯示，09年時(shí)萬年花城地區(qū)房?jī)r(jià)平均15000/平方米，而截止到2012年10月，萬年花城五期房屋均價(jià)達(dá)到了35000/平方米。整體上看，我校周邊的房屋價(jià)格呈上漲趨勢(shì)。我校周邊交通比較便利，尤其年底開通地鐵十號(hào)線二期，這在很大程度上方便了居民和學(xué)生的出行。故會(huì)使得更多住戶愿意在此地購買房屋作為居住地。加之我校周圍正在進(jìn)行全面建設(shè)，拆遷等活動(dòng)，相信在不久的將來，定會(huì)縮小城鄉(xiāng)差距，使得花鄉(xiāng)這片區(qū)域與大都市接壤，這樣更會(huì)促進(jìn)居民購買房屋。預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)在維持一定水平的同時(shí)小額增長(zhǎng)。

第二篇：房地產(chǎn)分析

針對(duì)近期媒體關(guān)于一些城市以“穩(wěn)增長(zhǎng)”為名擬放松房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的報(bào)道，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部新聞發(fā)言人日前就當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)和下一步政策走向等問題強(qiáng)調(diào)，堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不動(dòng)搖。（6月5日新華網(wǎng)）

5月，各地樓市成交活躍，當(dāng)月30個(gè)重點(diǎn)城市的新建住宅成交量預(yù)計(jì)將刷新2011年1月調(diào)控后的新高。在房地產(chǎn)投資創(chuàng)新低、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下行壓力增大的背景下，被抑制的樓市剛需入市，部分城市放松房地產(chǎn)政策，開發(fā)商以價(jià)換量進(jìn)行促銷，樓市初現(xiàn)“回暖”。但是“回暖”猶如曇花一現(xiàn)，預(yù)計(jì)下一個(gè)高潮是在金九銀十。

從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，中央房地產(chǎn)調(diào)控政策不會(huì)放松。5月18日至20日，溫家寶總理在武漢市就經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況進(jìn)行調(diào)研并主持召開河北、遼寧、江蘇、湖北、廣東、陜西六省經(jīng)濟(jì)形勢(shì)座談會(huì)，溫總理指出，要“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和限購政策”。5月23日，溫家寶總理主持國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，再次提出要“穩(wěn)定和嚴(yán)格實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策”。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部強(qiáng)調(diào)要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸和稅收政策，只針對(duì)首套房的信貸支持和稅收優(yōu)惠政策，表明遏制投機(jī)投資性購房需求等調(diào)控措施未變。

投資性需求如今不再是主導(dǎo)，與此同時(shí)，保障房壓市加大了市場(chǎng)供給，對(duì)遏制高房?jī)r(jià)也起到一定作用。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的數(shù)據(jù)顯示，截至今年4月底，全國已開工城鎮(zhèn)保障性安居工程228萬套，基本建成150萬套，完成投資2470億元。

但我們不能盲目樂觀，樓市還處于一個(gè)相當(dāng)不穩(wěn)定的狀態(tài)，合理房?jī)r(jià)的目標(biāo)尚未實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控要維持現(xiàn)狀壓力很大。地方政府急需找到拉動(dòng)投資增長(zhǎng)與降低房?jī)r(jià)的最佳結(jié)合點(diǎn)，并杜絕信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

穩(wěn)定和嚴(yán)格實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控政策關(guān)系民生大計(jì)。在確保經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)的同時(shí)，各地應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行中央的差別化住房信貸、稅收政策和限購等措施不動(dòng)搖，以引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)良好秩序的形成，鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的成果。（陳宏）

第三篇：房地產(chǎn)策劃分析

第一部分：市場(chǎng)分析

一、項(xiàng)目概況

二、項(xiàng)目SWOT分析

三、項(xiàng)目定位及USP導(dǎo)向

四、推廣思路

五、項(xiàng)目建議

第二部分：整合推廣策略

一、商鋪推廣策略

二、項(xiàng)目全程推廣方案

1、策略的選擇

2、具體執(zhí)行的策略分析

3、廣告推廣策略

4、SP活動(dòng)策略

5、銷售計(jì)劃

6、整合推廣計(jì)劃

7、物業(yè)管理策略第三部分：公司簡(jiǎn)介

一、國商策劃公司介紹

二、具備優(yōu)勢(shì)

三、工作理念

四、成功案例

五、對(duì)本案的態(tài)度

六、工作目標(biāo)

七、資費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

八、附加服務(wù)前 言考慮到貴項(xiàng)目對(duì)銷售策劃進(jìn)行招標(biāo)的意義與目的，因此，本方案重點(diǎn)在整合推廣方面進(jìn)行了全面的策劃，而對(duì)于項(xiàng)目市場(chǎng)分析及目標(biāo)客戶分析等進(jìn)行了簡(jiǎn)要的分析。本案主要由市場(chǎng)分析、整合推廣方案及公司簡(jiǎn)介三部分組成，具體包括項(xiàng)目概況、SWOT分析、項(xiàng)目定位及“USP”導(dǎo)向、推廣思路及項(xiàng)目建議；項(xiàng)目的整合推廣策略及公司簡(jiǎn)介。本案僅僅是體現(xiàn)了我司對(duì)于貴項(xiàng)目在運(yùn)作過程中的一些思路和操作手法，并且也未與貴公司進(jìn)行深入且具有針對(duì)性的討論，難免有不足和偏差之處，因此具體的一些執(zhí)行方案還須經(jīng)雙方協(xié)商達(dá)成一致意見后另行制定。本項(xiàng)目前期通過商鋪銷售來營銷造勢(shì)，以此帶動(dòng)住宅的銷售；而后期通過住宅的銷售來達(dá)到商鋪的價(jià)值最大化，因?yàn)楸卷?xiàng)目具有比較獨(dú)特的項(xiàng)目特色，須通過營銷造勢(shì)來形成影響力，并推動(dòng)項(xiàng)目的整體銷售。另外，我方在對(duì)于本項(xiàng)目所具有的各種資源整合之后，將本方案的重點(diǎn)定位于住宅的整合推廣。第一部分 市場(chǎng)分析

一、項(xiàng)目概況：本項(xiàng)目地處繁華的大西路及斜橋街的交界口，地理優(yōu)勢(shì)明顯，其總占地面積17093m2,由兩棟18層電梯公寓和臨街商鋪圍合而成。

二、項(xiàng)目SWOT分析：優(yōu)勢(shì)分析：1）區(qū)位優(yōu)勢(shì)位于商業(yè)繁華地，其商業(yè)資源優(yōu)勢(shì)無可比擬；2）配套優(yōu)勢(shì)周邊商業(yè)、教育、醫(yī)療等生活配套一應(yīng)俱全；3）交通優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目交通便利、車流量及人流量較大，劣勢(shì)分析：1）消費(fèi)群劣勢(shì)高層物業(yè)還沒有被大部分人認(rèn)可，如何轉(zhuǎn)變消費(fèi)觀點(diǎn)是關(guān)鍵；機(jī)會(huì)分析：1）市場(chǎng)機(jī)會(huì)高層建筑是未來發(fā)展的趨勢(shì)，通過新聞媒體的推廣能將此理念灌輸于消費(fèi)群體，從而為營銷造勢(shì)；2）稀缺性本案為鎮(zhèn)江第二個(gè)高層電梯公寓，對(duì)于樹立項(xiàng)目品牌是一次絕好的機(jī)會(huì)；3）隱性機(jī)會(huì)（引導(dǎo)消費(fèi)）對(duì)于鎮(zhèn)江本地，已有開發(fā)商修建高層，而本項(xiàng)目對(duì)于消費(fèi)者的引導(dǎo)也就會(huì)更加容易一些（采用跟進(jìn)戰(zhàn)術(shù)，對(duì)于自己而言降低了成本）；威脅分析：1）潛在競(jìng)爭(zhēng)威脅潛在存在一些地塊，其開發(fā)商擬修建高層，而對(duì)于市場(chǎng)存觀望態(tài)勢(shì)。而一旦本項(xiàng)目的成功推出，其可能會(huì)一哄而上，從而構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)威脅。2）消費(fèi)者的認(rèn)知程度不高如何引導(dǎo)消費(fèi)，讓更多的人予以關(guān)注是化解本風(fēng)險(xiǎn)的唯一途徑（可以通過新聞媒介、廣告宣傳推廣）。通過上述分析，在本項(xiàng)目中優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)共存，機(jī)會(huì)和威脅同在，如何化劣勢(shì)為優(yōu)勢(shì)，如何最大限度的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，并挖掘本項(xiàng)目所具有的所有機(jī)會(huì)，如何將本項(xiàng)目的各種資源全面整合將成為本項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。

三、項(xiàng)目定位及USP導(dǎo)向我司經(jīng)過多年的實(shí)踐，并對(duì)于各地項(xiàng)目進(jìn)行的深入研究，認(rèn)為本項(xiàng)目前景良好，且本案也已具備定位高檔的基礎(chǔ)；同時(shí)這作為高層電梯公寓的發(fā)展也是一條途徑，如萬科在深圳開發(fā)的目前中國最為豪華的“俊園“的成功正是基于對(duì)成功人士這種新的住房需求的準(zhǔn)確判斷。因此本案定位的總原則是：塑造鎮(zhèn)江標(biāo)志性住宅以下是具體的市場(chǎng)定位實(shí)施：① 形象定位1）優(yōu)良的建筑品質(zhì)————————-以建造鎮(zhèn)江高檔電梯公寓為目標(biāo)，品質(zhì)自然有保證；2）品位CLD生活————————-概念創(chuàng)新3）情感享受————————-高檔生活社區(qū)滿足你情感的需要（成就感）4）文化社區(qū)————————-位于眾多學(xué)校的環(huán)抱之中，其文化教育氛圍濃郁② 功能定位1）自由空間、自由組合————————-框架結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)2）投資潛力大————————-地處繁華地段，未來的“湖南路”3）生活的便利————————-電梯為小孩、老人的出入帶來了方便4）盡享都市繁華————————-坐擁繁華景象（高層建筑）③ 品牌定位通過對(duì)本項(xiàng)目的整合推廣，使本項(xiàng)目成為鎮(zhèn)江市品牌項(xiàng)目，而使開發(fā)商也成為明星企業(yè)，從而達(dá)到雙贏的目的。項(xiàng)目“USP”的提煉通過對(duì)于項(xiàng)目的分析以及市場(chǎng)定位，我司認(rèn)為如何提升項(xiàng)目的“USP”（Unique Selling Proposition，即獨(dú)特銷售主張）是關(guān)鍵?！?突出功能訴求，以項(xiàng)目功能特點(diǎn)來提升USP；（黃金地段、全框架結(jié)構(gòu)，任意分割組合）● 高位嫁接，從形象上提升USP；① 時(shí)尚性（外觀設(shè)計(jì)的前瞻性）② 舒適性（遠(yuǎn)離了城市的喧囂，獨(dú)享寧靜生活）③ 高貴性（生活品質(zhì)的全面提升）④ 文化性（將教育嫁接于本項(xiàng)目）⑤ 便利性（交通的便利，生活的便捷）

四、項(xiàng)目推廣思路總的思路：

以商鋪的旺銷帶動(dòng)住宅的銷售，同時(shí)通過住宅的銷售促進(jìn)商鋪的最大價(jià)值化。具體的推廣思路：1）商鋪對(duì)于大西路商鋪采用整體銷售或分體銷售兩種進(jìn)行（操作方法見推廣策略）對(duì)于斜橋路商鋪采用市場(chǎng)營銷，對(duì)于單個(gè)投資者進(jìn)行（操作方法見推廣策略）2）住宅①將教育、文化同房地產(chǎn)聯(lián)姻，共同打造一個(gè)以文化為主題的高尚生活社區(qū)（充分將十五中、三中、十三中、十二中以及江蘇大學(xué)北固校區(qū)嫁接于本項(xiàng)目，發(fā)揮教育地產(chǎn)優(yōu)勢(shì)）：② 以倡導(dǎo)新生活方式為主題進(jìn)行推廣（如“CLD”生活）：③ 通過商鋪的營銷造勢(shì)，帶動(dòng)住宅的銷售；◇倡導(dǎo)“文化社區(qū)”概念：將周邊的教育文化同本案聯(lián)合，通過教育產(chǎn)業(yè)來顯現(xiàn)本案的文化底蘊(yùn)，并深層次挖掘鎮(zhèn)江的歷史文化，將本案打造成一個(gè)文化社區(qū)，從而使得項(xiàng)目的形象以及品質(zhì)得以更高的提升。

五、項(xiàng)目建議

1、案名設(shè)計(jì)紫金花園過于平庸，同本項(xiàng)目的高貴氣質(zhì)完全不符，沒有體現(xiàn)出本項(xiàng)目的特色；建議采用以“****華庭“命名，體現(xiàn)項(xiàng)目的非凡品質(zhì)；如國嘉華庭等以“****府邸“命名，體現(xiàn)居住人群的身份及地位，如江南府邸

2、產(chǎn)品建議建議本案采用智能化設(shè)計(jì)，以滿足現(xiàn)代人對(duì)生活的要求。

3、景觀園林設(shè)計(jì)建議整個(gè)花園應(yīng)遵循圍而不合的設(shè)計(jì)理念來進(jìn)行設(shè)計(jì)，并充分的展現(xiàn)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，對(duì)于小區(qū)可以通過高大喬木來減輕居住者在花園里所感受到的壓抑感。建議在斜橋街的商鋪之上修建空中花園，來增大項(xiàng)目的綠化率，同時(shí)也為本案創(chuàng)造賣點(diǎn)。

4、建筑外觀建議本項(xiàng)目在與周圍建筑保持協(xié)調(diào)的基礎(chǔ)上，外立面要新穎、獨(dú)特，色調(diào)搭配體現(xiàn)一種高貴的氣質(zhì)。

5、物業(yè)管理建議考慮到本案的特殊性，物業(yè)管理服務(wù)可能會(huì)成為本項(xiàng)目的一個(gè)抗性，因而對(duì)于物業(yè)管理我司在整合推廣方案中重點(diǎn)予以建議說明。第二部分 整合推廣策略

（一）商鋪推廣策略

一、商鋪功能策劃：1）對(duì)于斜橋街商鋪，建議以“服飾一條街”、“小吃一條街”、“文化一條街”來作為招商重點(diǎn)宣傳；主要基于該區(qū)位人流量大，且招商對(duì)象可以擴(kuò)大為各地的商人。2）對(duì)于大西路商鋪；① 整體推出；如銀行、證券所等金融機(jī)構(gòu)；大型的商場(chǎng)、連鎖店等商業(yè)設(shè)施；大型的餐飲娛樂設(shè)施；主要通過關(guān)系營銷予以推廣。②分體推出：將商鋪的功能細(xì)分化，并且予以分隔推出。可以將其分隔為以下幾個(gè)功能區(qū)，時(shí)尚坊（通訊器材、音響制品等），童趣坊（兒童服飾、玩具、文化用品等）、麗人坊（服飾、化妝品、時(shí)裝包等）

二、定價(jià)原則：針對(duì)于斜橋街商鋪采用變動(dòng)定價(jià)原則，對(duì)于銷售的不同階段采用不同的價(jià)格進(jìn)行銷控； 針對(duì)于大西路商鋪：1）如果整體推出，可以采用最高定價(jià)策略，而后可以進(jìn)行調(diào)整；2）如果進(jìn)行分割招商可以采用價(jià)格系數(shù)定價(jià)原則，不同商位采用不同定價(jià)策略，從而避免了死角的產(chǎn)生；并且對(duì)于營銷造勢(shì)也不無裨益。

三、價(jià)格策略（1）“低開高走”策略：即以優(yōu)惠甚至以震撼價(jià)入市，以優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的形象打入市場(chǎng)，搶占人份額，獲得市場(chǎng)關(guān)注，聚集人氣。實(shí)踐證明，這種策略是最為保險(xiǎn)而且容易造成樓盤熱銷效果的方法。（2）不宜將好的鋪位一窩蜂推出，應(yīng)結(jié)合價(jià)格低開高走的策略，先以較有吸引力的價(jià)格推出位置相對(duì)較差的鋪位，再隨著市場(chǎng)的響應(yīng)推出相對(duì)較好的鋪位，價(jià)格亦做相應(yīng)提升。（3）“特價(jià)單位”策略：以部分位置極差且面積較大的鋪面以最低起價(jià)出售，作為“特價(jià)單位”，以超低價(jià)造成熱銷、搶購場(chǎng)面。（4）消化風(fēng)險(xiǎn)單位促銷策略：在一定階段對(duì)質(zhì)素較差的單位制定一套促銷方法，以低價(jià)限時(shí)、限量的形式轟動(dòng)推出，達(dá)到暢銷的目的。

四、行銷推廣策略：

1、通過關(guān)系營銷及市場(chǎng)營銷分階段進(jìn)行推廣關(guān)系營銷主要通過新聞等方式將項(xiàng)目整體形象傳播出去，吸引目標(biāo)客戶通過各種渠道前來洽談，培養(yǎng)市場(chǎng)饑渴感，以利于銷售的主動(dòng)性，而市場(chǎng)營銷則是以單個(gè)鋪面銷售為主。

2、先關(guān)系營銷，后市場(chǎng)營銷關(guān)系營銷主要是針對(duì)于大宗的購買客戶，而市場(chǎng)營銷則是針對(duì)于單個(gè)客戶。

3、以賣為主，以租為輔對(duì)于本案的商鋪可以采用以賣為主，而以租為輔，當(dāng)市場(chǎng)旺銷時(shí)全力銷售，而市場(chǎng)反應(yīng)冷清則可采用租賃為主（應(yīng)急策略）。其具體的定價(jià)及銷售價(jià)格策略、銷售執(zhí)行策略及廣告策略詳見整合推廣方案

（二）本案的全程推廣方案

1、策略的選擇我司認(rèn)為采用“概念策劃”的策略較為適宜本項(xiàng)目定位于鎮(zhèn)江的高檔社區(qū)，通過概念炒作來吸引目標(biāo)客戶群體,并且通過概念策劃能夠成就項(xiàng)目品牌。特點(diǎn)：推薦項(xiàng)目?jī)?yōu)點(diǎn)，對(duì)于銷售起引導(dǎo)作用，購房者容易產(chǎn)生對(duì)概念有一個(gè)直觀的認(rèn)識(shí)，而樓盤的品牌同時(shí)得以提高；其能夠達(dá)到促銷的目的，減少開發(fā)商的成本。缺點(diǎn)：其概念較為單一，延續(xù)性較差。概念設(shè)計(jì)之一：以“首席高檔電梯公寓”進(jìn)行設(shè)計(jì)概念設(shè)計(jì)之二：以“品位CLD生活”為主題進(jìn)行宣傳設(shè)計(jì)概念設(shè)計(jì)之三：以“新生活、新主張”為主題設(shè)計(jì)概念設(shè)計(jì)之四：以“教育、文化社區(qū)”為主題設(shè)計(jì)概念設(shè)計(jì)之五：以“商住兩用的SOHO社區(qū)”為主題設(shè)計(jì)

2、具體執(zhí)行的策略分析1）定價(jià)策略本案建議采用不同樓層的差異化定價(jià)（每層遞增50元），而后對(duì)于不同的朝向運(yùn)用價(jià)格系數(shù)進(jìn)行調(diào)整；2）價(jià)格策略分析建議采用“低價(jià)開盤”策略，其一能夠迅速占領(lǐng)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)；其二有利于以后的價(jià)格浮動(dòng)；其三能夠提升項(xiàng)目形象，給消費(fèi)者信心。價(jià)格策略實(shí)施：1）不公開售價(jià)，客戶可以交納誠意金，開盤時(shí)采用低于市場(chǎng)價(jià)策略（轟動(dòng)效應(yīng)），同時(shí)迅速聚集人氣。（低價(jià)單位控制比例在6％左右）2）開盤期交納誠意金的客戶通過抽簽形式挑選單位（造勢(shì)），如果挑選不到合適單位或價(jià)格不能接受，誠意金可以退還。此策略適用于入世初期。3）營銷渠道分析采用以第一營銷渠道（銷售現(xiàn)場(chǎng)及業(yè)務(wù)代表推薦）為主，銷售現(xiàn)場(chǎng)作為沙盤以及單體模型的展示地，對(duì)于客戶來說是以直觀的認(rèn)識(shí)，同時(shí)也能夠讓客戶產(chǎn)生購房的沖動(dòng)；其次考慮到鎮(zhèn)江本地的消費(fèi)心理及消費(fèi)習(xí)慣，建議采用業(yè)務(wù)推廣的方式來擴(kuò)大本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群體，并由此來推動(dòng)本項(xiàng)目的廣泛傳播；通過業(yè)務(wù)代表直銷推廣可以快速占領(lǐng)市場(chǎng)，并在最短的時(shí)間內(nèi)將項(xiàng)目推售到一定的高度。以第二營銷渠道（“口碑效應(yīng)”）為輔，我司認(rèn)為第二營銷渠道在本項(xiàng)目中將有明顯的作用；考慮到本項(xiàng)目的特殊性，客戶之間的傳播效果可能比硬性廣告效果更好，因?yàn)橘彿空咧g的信息傳遞是很迅速的，同時(shí)口碑效應(yīng)能帶動(dòng)集團(tuán)客戶的購買欲，也能夠增強(qiáng)本案的可信度。4）媒體分析及策劃媒體選擇：1）報(bào)紙媒體：大眾傳媒，具有覆蓋面廣的特點(diǎn)；2）電視媒體：通過鎮(zhèn)江“金山聚焦”新聞欄目（收視率遙居榜首）3）燈箱廣告：給人以視覺沖擊（多為形象廣告）媒體策劃：報(bào)紙廣告項(xiàng)目賣點(diǎn)宣傳）通過銷售進(jìn)度進(jìn)行調(diào)整，以市場(chǎng)的變化為導(dǎo)向；電視廣告以概念、事件宣傳為主）體現(xiàn)樓盤形象，展現(xiàn)樓盤品質(zhì)；DM單廣告：具有快速、便捷的滲透效果，同時(shí)節(jié)約成本。

3、廣告推廣策略●備注：以下為簡(jiǎn)要策劃，各階段廣告策劃見詳細(xì)整合推廣方案主導(dǎo)思想：以商鋪的旺銷來成名，而后通過造勢(shì)來進(jìn)行廣告宣傳；廣告訴求點(diǎn)“以倡導(dǎo)新生活方式”為主線設(shè)計(jì)）1）地段訴求；主要表現(xiàn)手法通過同“南京的湖南路，成都的春熙路”進(jìn)行類比，來說明本案所具備的升值潛力；2）新生活方式訴求：首倡CLD生活品質(zhì)，而后通過“金山聚焦”欄目進(jìn)行推廣；

3）教育文化訴求，展現(xiàn)本案的文化底蘊(yùn)；4）商業(yè)的附中心和教育文化中心的完美結(jié)合；5）……等等各階段廣告策略的簡(jiǎn)要實(shí)施：

一、籌備期：宣傳重點(diǎn)為地段宣傳，宣傳其商業(yè)氛圍的濃厚，為商鋪的推出埋下伏筆；提出新的生活方式等概念；

二、公開期：以倡導(dǎo)新生活方式為主題進(jìn)行宣傳，同時(shí)配以“新聞媒體”的宣傳來進(jìn)行造勢(shì)，如解密“CLD”生活為主線進(jìn)行宣傳；

三、熱銷期：通過文化社區(qū)、商業(yè)社區(qū)的完美結(jié)合進(jìn)行推廣

四、持續(xù)期：針對(duì)于主訴求點(diǎn)進(jìn)行宣傳

4、SP活動(dòng)方案SP活動(dòng)方案思路1）新聞追蹤（充分發(fā)揮“金山聚焦”欄目?jī)?yōu)勢(shì)）① 通過探討鎮(zhèn)江的次商業(yè)圈為主題系列新聞跟蹤報(bào)道② 通過探討城市“CLD”為主線的系列新聞活動(dòng)2）開盤慶典活動(dòng)① 舉行開盤慶典儀式② 排隊(duì)抽簽摸獎(jiǎng)活動(dòng)3）節(jié)假日復(fù)合促銷活動(dòng)① 中秋節(jié)以“月圓、家圓”為主題的慶典活動(dòng)② 國慶節(jié)以普天同慶為主題的文藝活動(dòng)4）公關(guān)促銷① 名人代言以上方案具體實(shí)施還須進(jìn)行深入的探討后進(jìn)行具體事項(xiàng)的策劃。

5、銷售計(jì)劃根據(jù)我司的經(jīng)驗(yàn)與操作水平，整個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃在1年內(nèi)銷售90％以上是比較有把握的。住宅部分：上半年完成40％以上的銷售率，下半年完成50％以上的銷售率。商鋪部分：上半年完成60％以上的銷售率，下半年完成30％以上的銷售率。

6、整合推廣計(jì)劃（簡(jiǎn)要實(shí)施計(jì)劃，詳見整合推廣方案）i.基本原則：

1、強(qiáng)化項(xiàng)目賣點(diǎn)；

2、規(guī)避項(xiàng)目劣勢(shì)；ii.推廣實(shí)施步驟：實(shí)施的第一步，樓盤VI形象的全面整合，采用樓盤基本色調(diào)，統(tǒng)一主題，運(yùn)用POP廣告、戶外廣告，制造視覺沖擊，配以少量報(bào)紙形象廣告造勢(shì)。開通電話咨詢熱線。實(shí)施的第二步，售樓部形象展示，直接咨詢排號(hào)。實(shí)施的第三步，開盤左右時(shí)期的廣告強(qiáng)勢(shì)出擊。實(shí)施的第四步，采用低成本廣告保持熱度。實(shí)施的第五步，強(qiáng)勢(shì)尾盤清理。前期工作

1、項(xiàng)目VI系統(tǒng)包裝1）樓盤名稱、logo設(shè)計(jì)；2）樓書、DM單設(shè)計(jì)；樓書、DM單底色均為藍(lán)色（宜采用深藍(lán)），樓書的賣點(diǎn)除了周邊的交通、醫(yī)療、購物等居家配套，裝修標(biāo)準(zhǔn)等常規(guī)內(nèi)容外，還應(yīng)重點(diǎn)介紹以下幾部分的內(nèi)容：① 本案的升值潛力；② 本案倡導(dǎo)的生活方式。③ 開發(fā)商實(shí)力介紹（以往項(xiàng)目介紹）。3）售樓部設(shè)計(jì)及POP、戶外廣告展示① 售樓部的設(shè)計(jì)② POP、戶外廣告展示4）售樓人員培訓(xùn)（略 詳見培訓(xùn)教材《銷售講習(xí)》）5）銷售管理制度制定（略 詳見《銷售管理制度》整合推廣簡(jiǎn)案（主要針對(duì)價(jià)格策劃）

1、整合推廣策劃之價(jià)格策劃q第一階段：導(dǎo)入期（售樓部投入使用前）定價(jià)原則：價(jià)格暫不公布、試探市場(chǎng)反映。基本定價(jià)：定價(jià)說明：① 預(yù)售證尚未辦理；② 以價(jià)格競(jìng)猜，吸引客戶的注意。③ 收取客戶定金，為了先期穩(wěn)定購買關(guān)系；④ 試探市場(chǎng)反映，預(yù)估定金落戶的心理價(jià)位，為開盤定價(jià)考慮。q第二階段：公開期（售樓部投入使用至開盤）定價(jià)原則：低價(jià)開盤，運(yùn)用促銷制造開盤熱銷態(tài)勢(shì)。基本定價(jià)：定價(jià)說明：① 在形象宣傳時(shí)期展現(xiàn)出較好的品質(zhì)以后低價(jià)開盤，能給客戶驚喜感，迅速聚集人氣，制造銷售氣氛；②以低價(jià)開盤為日后的漲價(jià)提供了有利空間，在開盤一定時(shí)間后即可提價(jià)，從而使已購房客戶對(duì)自己所購房心理上有升值感，獲得他們的承認(rèn)，樹立良好口碑，為以后銷售奠定基礎(chǔ)。q第三階段：強(qiáng)銷期（開盤到開盤后2個(gè)月）定價(jià)原則：價(jià)格略升，保持旺銷態(tài)勢(shì)基本定價(jià)：定價(jià)說明：① 從公開期的市場(chǎng)反映可為強(qiáng)銷期售價(jià)漲幅的制定提供參考。② 價(jià)格的低幅上揚(yáng)，一方面可穩(wěn)定已購房客戶心理，同時(shí)表明了房屋良好的銷售態(tài)勢(shì)，刺激持幣觀望者心理。q第四階段：持銷期（開盤后的2個(gè)月至項(xiàng)目封頂）定價(jià)原則：價(jià)格攀升，漲幅較上一次有所增大?；径▋r(jià)：定價(jià)說明：房屋封頂之時(shí)，價(jià)格會(huì)有較大漲幅，上漲之前的一段時(shí)間廣告宣傳與之相配合。q第五階段：尾盤期（封頂后至項(xiàng)目售完）定價(jià)原則：乘勝追擊，完成后期的銷售?；径▋r(jià)：定價(jià)說明：價(jià)格不宜降低，但優(yōu)惠幅度可以有所增大。

2、付款方式策略付款方式付款策略 一次性付款 銀行按揭

（一）銀行按揭

（二）特惠分期交定金簽認(rèn)購書 10000元折扣 95 97 99 100七日內(nèi)簽署正式合同 100％ 30％ 30％ 30％余款支付方式 70％作按揭 20％入住前繳清，50％作按揭 余款一年內(nèi)免息付清說明：（1）特惠分期付款方式不對(duì)外公布，但如果客戶有這方面的要求，亦可根據(jù)實(shí)際情況個(gè)別處理；

（2）銀行按揭

（二）付款方式要求20％入住前一次性付清。

7、物業(yè)管理策略物業(yè)管理可能會(huì)成為本案的一個(gè)抗性，而反之也可以成為本案的一個(gè)賣點(diǎn)，因?yàn)橐坏┪飿I(yè)管理公司同貴公司強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，對(duì)于本案無論是銷售還是品牌的樹立都大有裨益，以下是對(duì)于幾種物業(yè)管理模式的分析：

一、全權(quán)委托管理優(yōu) 勢(shì)1）充分發(fā)揮物業(yè)公司專業(yè)服務(wù)功能，提高項(xiàng)目的服務(wù)檔次；2）減少發(fā)展商的管理人員數(shù)量；劣 勢(shì)1）費(fèi)用較高，因而業(yè)主負(fù)擔(dān)增加；2）如果服務(wù)質(zhì)量差，則會(huì)直接影響發(fā)展商的聲譽(yù)；

二、聘請(qǐng)專業(yè)的物業(yè)管理公司作顧問；如戴德粱行優(yōu) 勢(shì)1）經(jīng)驗(yàn)豐富，能夠解決各種突發(fā)事件，其對(duì)于項(xiàng)目宣傳也是一個(gè)賣點(diǎn)；2）能夠?yàn)楸竟九囵B(yǎng)一批人才，對(duì)于發(fā)展商的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展有戰(zhàn)略意義；劣 勢(shì)1）能否同發(fā)展商的管理體制接軌是一個(gè)最大問題

三、自行管理優(yōu) 勢(shì)1）充分發(fā)揮對(duì)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)、管理、服務(wù)的一條龍作用，實(shí)現(xiàn)高效率服務(wù)；劣 勢(shì)1）缺乏經(jīng)驗(yàn)，容易走彎路；2）對(duì)于突發(fā)事件沒有及時(shí)處理的能力，缺乏創(chuàng)新思想；考慮到高層的維護(hù)費(fèi)用較高，且比一般的多層較難管理，因而我司建議貴公司以第二種管理方式進(jìn)行操作，我司負(fù)責(zé)聯(lián)系、并協(xié)調(diào)貴公司同物業(yè)管理公司的關(guān)系?！鶄渥ⅲ喝陶贤茝V方案（具體包括銷售執(zhí)行方案、廣告創(chuàng)意及執(zhí)行、定價(jià)及銷售價(jià)格策略及促銷活動(dòng)策略）

第四篇：房地產(chǎn)融資分析

房地產(chǎn)融資分析

1.定義：

房地產(chǎn)融資是指房地產(chǎn)企業(yè)為滿足項(xiàng)目資金的需求，以項(xiàng)目為依托，獲取資金，完成項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。

2.分類：

主要的分類方式為二大類：

（1）內(nèi)部融資和外部融資

內(nèi)部融資包括：企業(yè)預(yù)付房款和應(yīng)收賬款，員工集資等

外部融資包括：企業(yè)上市，房地產(chǎn)信托，房地產(chǎn)企業(yè)債，銀行貸款等

（2.）直接和間接融資

直接融資是指從資本市場(chǎng)募集資金，間接融資是指從金融類機(jī)構(gòu)募集資金。

銀行貸款：

銀行融資需要注意的三要素：

1.融資額 2.下貸款時(shí)間 3.貸款資金使用效率

銀行融資流程：

1.融資額度匡算 2.融資方式確定 3.落實(shí)授信額度 4.銀行受理

5.調(diào)查審批6.銀行審批 7.發(fā)放貸款 8.貸后監(jiān)管

政府監(jiān)管：因?yàn)檠胄?12號(hào)文件要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須具備“四證一金”和35%的自有資金方可獲貸款。

目前，公司跟各大商業(yè)銀行（中農(nóng)工建和民生）都按照這個(gè)融資流程來運(yùn)行。

房地產(chǎn)信托

房地產(chǎn)信托又分：房地產(chǎn)股權(quán)類信托，房地產(chǎn)債券類信托，房地產(chǎn)收益信托。其中，房地產(chǎn)股權(quán)類信托最常用，其優(yōu)勢(shì)在于可以墊付土地出讓金，而銀行貸款不可以。房地產(chǎn)債券類信托由于融資成本比銀行貸款要高，一般不常用。

目前，公司和平安信托的合作好像就屬于股權(quán)類信托模式。平安信托設(shè)立融資方案，購買部分項(xiàng)目公司股權(quán)，公司承諾到期溢價(jià)回購，并以抵押物和信用做擔(dān)保。

融資項(xiàng)目提供的主要材料：

從重慶和西安各項(xiàng)目提交的材料中，可以看到。除了對(duì)集團(tuán)的的財(cái)務(wù)狀況，信用評(píng)級(jí)和開發(fā)資質(zhì)審核外，最主要的還是項(xiàng)目情況。而在項(xiàng)目材料中，最主要的是可研究性報(bào)告。通常的可研究性報(bào)告包括：項(xiàng)目概況，市場(chǎng)研究，項(xiàng)目規(guī)劃方案，項(xiàng)目進(jìn)度設(shè)計(jì)，項(xiàng)目財(cái)務(wù)測(cè)算，項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，項(xiàng)目不確定性分析，項(xiàng)目社會(huì)影響和總結(jié)。

其中，對(duì)于我們?nèi)谫Y來說，項(xiàng)目進(jìn)度設(shè)計(jì)，項(xiàng)目財(cái)務(wù)測(cè)算，項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，項(xiàng)目不確定性分析是主要了解和掌握的。

項(xiàng)目進(jìn)度設(shè)計(jì)每個(gè)項(xiàng)目公司根據(jù)實(shí)際情況，具體制定。財(cái)務(wù)測(cè)算主要是對(duì)項(xiàng)目的土地價(jià)款，開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用做個(gè)預(yù)算，并計(jì)算總投資，來確定融資額度。具體根據(jù)項(xiàng)目公司和拓展部中心的材料為準(zhǔn)。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)主要是通過財(cái)務(wù)模型，根據(jù)一些動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如內(nèi)部收益率（IRR），動(dòng)態(tài)回收期，凈現(xiàn)金流值來評(píng)價(jià)項(xiàng)目收益。項(xiàng)目不確定分析，主要通過盈虧平衡分析和敏感度分析來對(duì)判斷投資方案對(duì)不確定性因素變化的承受能力，以及相關(guān)指標(biāo)對(duì)這些不確定因素的敏感程度，對(duì)項(xiàng)目的最終決策提供參考依據(jù)。

第五篇：德陽房地產(chǎn)分析

德陽房?jī)r(jià)下降趨勢(shì)明顯、德陽城市規(guī)劃，到2020年德陽規(guī)劃市區(qū)面積為現(xiàn)在已建面積的3倍多。旌陽區(qū)人口為63萬，其中包括旌陽區(qū)市區(qū)周邊的各個(gè)鎮(zhèn)，也就是說市區(qū)人口最多40萬。德陽規(guī)劃建100萬人口城市，就需要增加40萬人。而德陽的經(jīng)濟(jì)已三大國企（東電、東汽、二重）為龍頭，每年三家企業(yè)招聘人員總和不超過1千人，而很多都是外出讀書人口回流。城市“一三五八”發(fā)展戰(zhàn)略，現(xiàn)代物流業(yè)、商貿(mào)流通業(yè)、旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、科技和信息服務(wù)業(yè)、社區(qū)和養(yǎng)老服務(wù)業(yè)、金融服務(wù)業(yè)、商務(wù)服務(wù)業(yè)（來

源;）其中以保利占地面積最大，共380萬㎡，一期翡麗灣占地6.9萬㎡，可容納住戶1792戶。項(xiàng)目整體完成估計(jì)能容納1.5萬戶，6萬人居住。三大企業(yè)，據(jù)可靠消息稱，二重技術(shù)中心與領(lǐng)導(dǎo)層要搬到成都，估計(jì)有1千多人搬走，將產(chǎn)生空房數(shù)量1千套以上。集資精裝房已經(jīng)建好，只是朝夕的事，二重地震后也建有安置房；東汽地震職工安置房一期二期，已經(jīng)解決大部分員工居住，未解決的主要是98年之后參見工作的三千名員工；東電的情況不甚了解，想必也差不多。今年1月份房?jī)r(jià)還穩(wěn)定在4700，雖然由于房屋申報(bào)價(jià)格不能隨意更改而未出現(xiàn)價(jià)格松動(dòng)，但7月份以來各個(gè)樓市都出現(xiàn)的各種贈(zèng)送面積大約8~20平方米，實(shí)則降價(jià)10%~20%。

4、現(xiàn)有住房現(xiàn)狀，傍晚外出觀察德陽各個(gè)住宅，你會(huì)發(fā)現(xiàn)80%的房屋并沒有燈光，只有20%房屋亮燈，也就說70%的房屋并沒有住人，而是閑置的。而較高的二手房交易稅，已經(jīng)讓二手房成為燙手的山芋，有價(jià)無市?，F(xiàn)在的狀況下還買住宅房屋，除了結(jié)婚剛性需求，找不到更合適的理由。

5、國家政策影響，提高貸款利率、限購、房產(chǎn)稅組合拳一套接著一套，雖然名為控制房?jī)r(jià)實(shí)為增加財(cái)政收入。但還是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響非常大。如同幾年前股市牛氣沖天時(shí)，國家印花稅從千分之一提高到千分之三，股市一蹶不振一樣。（股市資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，也一方面造成房?jī)r(jià)高漲。)來著熙熙皆為利來，樓市觀望態(tài)勢(shì)嚴(yán)重，若現(xiàn)行政策下來，樓市必降無疑。

6、市場(chǎng)影響，每個(gè)行業(yè)都有市場(chǎng)周期，房地產(chǎn)市場(chǎng)周期為10~20年。美國與日本已經(jīng)經(jīng)歷過房地產(chǎn)崩盤的厄運(yùn)。中國房地產(chǎn)市場(chǎng)從2000年左右開始已經(jīng)連續(xù)十年高升，有波峰必然有波谷。而一般邊緣城市市場(chǎng)總是跟隨主流城市變化而變化。為滿足剛性需求，先做購房能力評(píng)估，計(jì)算出個(gè)人（或家庭）的年收入，得到具體年收入后乘以5，得出根據(jù)自己目前條件下的商品房合理消費(fèi)值，也就是說5倍于你的年收入的房子是你商品房消費(fèi)合理數(shù)值。即使樓市崩盤也不會(huì)對(duì)自身與家庭造成災(zāi)難性影響。

7、到2015年，外資銀行大批介入中國市場(chǎng)，本土銀行利潤將大大縮水，信貸成本降低，購買房屋借貸利息成本將降低。同時(shí)，由于外資銀行金融機(jī)構(gòu)的介入，投資的方式將更廣泛。房地產(chǎn)將不再是投資的主要手段。同時(shí)，更多公司將中國作為消費(fèi)品制造基地與銷售市場(chǎng)，而不再是單一的制造基地，實(shí)體經(jīng)濟(jì)將取得充足發(fā)展。

綜合以上情況，德陽現(xiàn)在每年剛性需求4200套，每年平均7900套待售；德陽市民大量囤積的房屋；國家調(diào)控政策限制；德陽房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)上漲空間并不存在，下降趨勢(shì)明顯。

僅來源個(gè)人見聞與觀點(diǎn)。