第一篇：房地產(chǎn)投資分析論文：有關(guān)外資投資房地產(chǎn)的法律分析

有關(guān)外資投資房地產(chǎn)的法律分析

本法律分析基于如下規(guī)范性文件：

1.關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》（建住房[2006]171號）（以下簡稱“171號文”）

2．《國家外匯管理局、建設(shè)部關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外匯管理有關(guān)問題的通知》（匯發(fā)〔2006〕47號）（以下簡稱“47號文”）

3.《商務(wù)部、國家外匯管理局關(guān)于進一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》（商資函［2007］50號）（以下簡稱“50號文”）

4.《國家外匯管理局綜合司關(guān)于下發(fā)第一批通過商務(wù)部備案的外商投資房地產(chǎn)項目名單的通知》(匯綜發(fā)[2007]130號2007年7月10日)（以下簡稱“130號文”）

5.外商投資產(chǎn)業(yè)指導目錄（2007年修訂）（國家發(fā)展和改革委員會、商務(wù)部令[2007]第57號）

外資投資房地產(chǎn)的法律問題

一、外資的進入

根據(jù)171號文的規(guī)定：境外機構(gòu)和個人在境內(nèi)投資購買非自用房地產(chǎn)，應(yīng)當遵循商業(yè)存在的原則，按照外商投資房地產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，申請設(shè)立外商投資企業(yè)；經(jīng)有關(guān)部門批準并辦理有關(guān)登記后，方可按照核準的經(jīng)營范圍從事相關(guān)業(yè)務(wù)。

同時171號文的規(guī)定，外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)和項目轉(zhuǎn)讓，以及境外投資者并購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，由商務(wù)主管等部門嚴格按照有

關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定進行審批。投資者應(yīng)提交履行《國有土地使用權(quán)出讓合同》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》等的保證函，《國有土地使用證》、建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門的變更備案證明，以及稅務(wù)機關(guān)出具的相關(guān)納稅證明材料。

境外投資者通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓及其他方式并購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，或收購合資企業(yè)中方股權(quán)的，須妥善安置職工，處理銀行債務(wù)，并以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓金。對有不良記錄的境外投資者，不允許其在境內(nèi)進行上述活動。

因此，外資收購境內(nèi)房地產(chǎn)項目有兩種一般操作模式：

模式一：房地產(chǎn)項目協(xié)議轉(zhuǎn)讓

房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓是指已經(jīng)取得政府立項批文，并已完成了初步開發(fā)的項目權(quán)利人將其所擁有的項目依照政府規(guī)定的條件、程序通過簽訂項目轉(zhuǎn)讓協(xié)議的方式予以有償出讓，受讓人在項目已有基礎(chǔ)上投資完成開發(fā)建設(shè)的行為。采取房地產(chǎn)項目協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式的，境外投資者在收購前必須在境內(nèi)投資設(shè)立一家房地產(chǎn)企業(yè)，以該外商投資企業(yè)為收購方完成房地產(chǎn)項目的轉(zhuǎn)讓。

模式二：房地產(chǎn)項目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓

房地產(chǎn)項目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓是指通過轉(zhuǎn)讓項目公司股權(quán)方式完成房地產(chǎn)項目的權(quán)益轉(zhuǎn)讓。采取房地產(chǎn)項目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式的，一般由境外投資者通過股權(quán)收購模式將內(nèi)資的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)變更為外商投資房地產(chǎn)企業(yè)。

因此，不論采取何種模式都必須通過外商的投資房地產(chǎn)企業(yè)來實現(xiàn)。

二、外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)立

（一）根據(jù)《外商投資產(chǎn)業(yè)指導目錄》規(guī)定，以下房地產(chǎn)項目限制外商投資經(jīng)營：

（1）土地成片開發(fā)(限于合資、合作)；

（2）高檔賓館、別墅、高檔寫字樓和國際會展中心的建設(shè)；

（3）經(jīng)營房地產(chǎn)二級市場交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀公司。

此外，根據(jù)171號文，外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的中外投資各方，不得以任何形式在合同、章程、股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議以及其他文件中，訂立保證任何一方固定回報或變相固定回報的條款。

（二）注冊資本金要求

外商投資設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)，投資總額超過1000萬美元（含1000萬美元）的，注冊資本金不得低于投資總額的50%。投資總額低于1000萬美元的，注冊資本金仍按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

（三）外商投資從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營，應(yīng)遵循項目公司原則

申請設(shè)立房地產(chǎn)公司，應(yīng)先取得土地使用權(quán)、房地產(chǎn)建筑物所有權(quán)，或已與土地管理部門、土地開發(fā)商/房地產(chǎn)建筑物所有人簽訂土地使用權(quán)或房產(chǎn)權(quán)的預(yù)約出讓/購買協(xié)議。未達到上述要求，審批部門不予批準。

已設(shè)立外商投資企業(yè)新增地產(chǎn)開發(fā)或經(jīng)營業(yè)務(wù)，以及外商投資房地產(chǎn)企業(yè)從事新的房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營，應(yīng)按照外商投資有關(guān)法律法規(guī)向?qū)徟块T申請辦理增加經(jīng)營范圍或擴大經(jīng)營規(guī)模的相關(guān)手續(xù)。

設(shè)立外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，由商務(wù)主管部門和工商行政管理機關(guān)依法批準設(shè)立和辦理注冊登記手續(xù)，頒發(fā)一年期《外商投資企業(yè)批準證書》和《營業(yè)執(zhí)照》。企業(yè)付清土地使用權(quán)出讓金后，憑上述證照到土地管理部門申辦《國有土地使用證》，根據(jù)《國有土地使用證》到商務(wù)主管部門換發(fā)正式的《外商投資企業(yè)批準證書》，再到工商行政管理機關(guān)換發(fā)與《外商投資企業(yè)批準證書》經(jīng)營期限一致的《營業(yè)執(zhí)照》，到稅務(wù)機關(guān)辦理稅務(wù)登記。

三、項目的協(xié)議轉(zhuǎn)讓

（一）基礎(chǔ)法律依據(jù)

1．建設(shè)部頒布的《城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法》第24條：“已經(jīng)預(yù)售商品房的，預(yù)售人轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)開發(fā)項目，原商品房預(yù)售合同由項目預(yù)售人繼續(xù)履行”

這一規(guī)定表明政府主管機關(guān)對房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓行為的認可。

2．國務(wù)院頒布的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第2條明確規(guī)定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目屬于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為，以行政法規(guī)的形式確認了房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓的合法性。

3．最高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的律答》規(guī)定：對于符合土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件的建設(shè)

項目轉(zhuǎn)讓，在責令當事人補辦使用權(quán)登記手續(xù)后可以認定項目轉(zhuǎn)讓有效。

由此可見，法律是允許符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)項目進行轉(zhuǎn)讓的。

（二）項目轉(zhuǎn)讓的條件

依據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二十條規(guī)定及《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第三十八、三十九條規(guī)定，房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓應(yīng)具備下列條件：

1．付清土地出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

2．經(jīng)政府主管部門批準立項，取得立項批文；

3．已經(jīng)取得《規(guī)劃許可證》、《施工許可證》等；

4．已作了部分投資，完成了一定的開發(fā)規(guī)模：①對于成片開發(fā)的土地，應(yīng)完成三通一平，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件；②對于房屋建設(shè)工程，完成開發(fā)投資總額25%以上。

5．受讓者具備相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。

不符合上述轉(zhuǎn)讓條件的房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓，將因違反相關(guān)法律規(guī)定而導致轉(zhuǎn)讓行為無效。

所轉(zhuǎn)讓項目的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，必須報政府主管部門審批，并由受讓人土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金后，才允許轉(zhuǎn)讓。

（三）項目轉(zhuǎn)讓程序

1．對項目及轉(zhuǎn)讓方進行盡職調(diào)查，核實受讓人的資質(zhì)、支付能力，受讓人審查項目狀況，雙方就轉(zhuǎn)讓事項達成的一致意見，簽訂《項目轉(zhuǎn)讓協(xié)議》；

2．持《項目轉(zhuǎn)讓協(xié)議》、項目相關(guān)證書、批文、雙方的營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、《項目轉(zhuǎn)讓申請書》向政府主管部門提出項目轉(zhuǎn)讓申請；

3．申請獲批準后，持批準文件辦理項目土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的變更登記手續(xù)并繳納有關(guān)稅、費；

4．辦理項目建設(shè)規(guī)劃、報建和施工許可等相關(guān)證照、許可的更名手續(xù)；

5．辦理政府主管部門要求的其他手續(xù)；

（四）一般風險提示

171號文中明確了先結(jié)匯，后入賬的原則。具體地說，不論境外機構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的分支、代表機構(gòu)在境內(nèi)購買商品房，還是符合條件的境外個人以及港澳臺居民和華僑在境內(nèi)購買商品房，從境外直接匯入的購房款，或者使用境內(nèi)外匯賬戶內(nèi)的資金購買商品房，都需要將外匯購房款在外匯指定銀行辦理結(jié)匯后，方可將結(jié)匯后的人民幣資金劃入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的人民幣賬戶。上述購房外匯資金不得直接進入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的外匯賬戶。

根據(jù)47號文，境外機構(gòu)和個人通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓及其他方式并購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，或收購合資企業(yè)中方股權(quán)，未能以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓款的，外匯局不予辦理轉(zhuǎn)股收匯外資外匯登記。

外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的中外投資各方，在合同、章程、股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議以及其他文件中，訂立保證任何一方固定回報或變相固定回報條款的，外匯局不予辦理外商投資企業(yè)外匯登記或登記變更。

四、以項目公司股份轉(zhuǎn)讓為表現(xiàn)形式的項目轉(zhuǎn)讓

（一）適用條件

采取以公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓項目的最佳前提是目標項目已設(shè)立了專項公司，即項目公司。相對非項目公司而言的房地產(chǎn)開發(fā)公司常常不止擁有一個項目，而且可能存在較項目公司更復雜的背景，更難控制的債權(quán)債務(wù)關(guān)系等復雜因素，因此房地產(chǎn)開發(fā)公司不是以公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓項目的理想選擇。

房地產(chǎn)項目公司是指專為開發(fā)特定的房地產(chǎn)項目，由土地權(quán)利人和其他投資者共同投資設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)公司，又稱專項公司。

目前國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多采用設(shè)立房地產(chǎn)項目公司的方式進行房地產(chǎn)項目開發(fā)。

（二）基礎(chǔ)法律依據(jù)

《公司法》第四條規(guī)定：公司股東作為出資者按投入公司的資本額享有所有者的資產(chǎn)受益、重大決策和選擇管理者的權(quán)利。

《公司法》第三十條、一百四十三條規(guī)定：公司股東可以依法轉(zhuǎn)讓其所持有公司股份；股東可以向其他股東以外的他人轉(zhuǎn)讓其全部出資或者部分出資。

通過受讓項目公司的股權(quán)，受讓人可以以股東的身份行使項目的決策管理權(quán)、受益權(quán)，從而達到受讓、開發(fā)建設(shè)項目的目的。

（三）基本操作步驟

1．若采取新設(shè)外商投資房地產(chǎn)公司方式的，按照下列步驟進行：

2．收購已成立的項目公司股權(quán)的：

（1）與轉(zhuǎn)讓方進行協(xié)商，簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓意向書、保密協(xié)議等；

（2）對項目公司和轉(zhuǎn)讓方進行盡職調(diào)查和審計評估；

（3）就項目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓進行協(xié)商，達成一致意見后，簽訂框架協(xié)議、股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議、修改公司章程、選舉新的董事會；

（4）至房地局辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓備案登記；

（5）擬收購的房地產(chǎn)項目屬于外商投資企業(yè)鼓勵類項目的，則無需外資委批準直接進行股權(quán)轉(zhuǎn)讓的工商變更登記手續(xù)；

（6）擬收購的房地產(chǎn)項目屬于外商投資企業(yè)允許、限制類項目的，報外資委批準，取得項目公司外商投資企業(yè)批準證書。取得外商投資企業(yè)批準證書后辦理項目公司的工商變更登記手續(xù)。

（四）一般風險提示

171號文規(guī)定：“外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)和項目轉(zhuǎn)讓，以及境外投資者并購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，由商務(wù)主管等部門嚴格按照有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定進行審批。投資者應(yīng)提交履行《國有土地使用權(quán)出讓合同》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》等的保證函，《國有土地使用證》、建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門的變更備案證明，以及稅務(wù)機關(guān)出具的相關(guān)納稅證明材料”；“外商投資房地產(chǎn)企業(yè)注冊資本金未全部繳付的，未取得《國有土地使用證》的，或開發(fā)項目資

本金未達到項目投資總額35%的，不得辦理境內(nèi)、境外貸款，外匯管理部門不予批準該企業(yè)的外匯借款結(jié)匯?！?/p>

47號文規(guī)定：“境外機構(gòu)和個人通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓及其他方式并購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，或收購合資企業(yè)中方股權(quán)，未能以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓款的，外匯局不予辦理轉(zhuǎn)股收匯外資外匯登記。”

五、投資限制

根據(jù)50號文的規(guī)定，嚴格控制外商投資高檔房地產(chǎn)將受到嚴格限制，外商投資內(nèi)地房地產(chǎn)項目必須通過審批。2007年7月發(fā)布的130號文，對外資公司結(jié)匯進行了嚴格限制。

根據(jù)130號文，2007年6月1日以后(含2007年6月1日)取得商務(wù)主管部門批準證書且通過商務(wù)部備案的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，不論是新設(shè)還是增資，各分局均不予辦理外債登記手續(xù)。這意味著從2007年6月1日開始，外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的股東僅可以股權(quán)方式投資，而不允許登記外債，不論是第三方貸款還是股東貸款。這份文件還明確，2007年6月1日以后取得地方商務(wù)主管部門批準證書但未通過商務(wù)部備案的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，國家外匯管理局各省市分局不予辦理外匯登記或登記變更，也不辦理資本項目結(jié)售匯手續(xù)，即增加或減少注冊資本，支付或償還外債，包括第三方貸款及股東貸款。國家外管局表示，將定期在線發(fā)布和維護已在商務(wù)部備案的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)據(jù)庫，以供國家外匯管理局各省市分局和指定辦理外匯業(yè)務(wù)的銀行進行參考。

外商投資產(chǎn)業(yè)指導目錄（2007修訂）同時規(guī)定，國家對外資投資房地產(chǎn)逐步進行規(guī)范，但并沒有禁止外商投資房地產(chǎn)行業(yè)。自2007年12月1日起施行的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導目錄（2007年修訂）》將“普通住宅的開發(fā)建設(shè)”從鼓勵投資類刪除。嚴格限制的房地產(chǎn)項目從“土地成片開發(fā)（限于合資、合作）；高檔賓館、別墅、高檔寫字樓和國際會展中心的建設(shè)、經(jīng)營；大型主題公園的建設(shè)、經(jīng)營”修正為：“ 1.土地成片開發(fā)(限于合資、合作)；2.高檔賓館、別墅、高檔寫字樓和國際會展中心的建設(shè)、經(jīng)營；3.房地產(chǎn)二級市場交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀公司。”

六、外資的退出

外商投資企業(yè)法第十九條規(guī)定，外國投資者從外資企業(yè)獲得的合法利潤、其他合法收入和清算后的資金，可以匯往國外。

中外合作經(jīng)營企業(yè)法第二十三條 外國合作者在履行法律規(guī)定和合作企業(yè)合同約定的義務(wù)后分得的利潤、其他合法收入和合作企業(yè)終止時分得的資金，可以依法匯往國外。

中外合資經(jīng)營企業(yè)法第十一條 外國合營者在履行法律和協(xié)議、合同規(guī)定的義務(wù)后分得的凈利潤，在合營企業(yè)期滿或者中止時所分得的資金以及其它資金，可按合營企業(yè)合同規(guī)定的貨幣，按外匯管理條例匯往國外。鼓勵外國合營者將可匯出的外匯存入中國銀行。

根據(jù)171號文，相關(guān)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得人民幣資金經(jīng)合規(guī)性審核并確認按規(guī)定辦理納稅等手續(xù)后，方允許購匯匯出。

根據(jù)47號文，境內(nèi)分支、代表機構(gòu)和境外個人轉(zhuǎn)讓所購境內(nèi)商品房取得的人民幣資金，經(jīng)商品房所在地國家外匯管理局分支局、外匯管理部（以下簡稱“外匯局”）審核確認以下文件后，方可購匯匯出：購匯申請書；商品房轉(zhuǎn)讓合同；房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的完稅證明文件。

第二篇：房地產(chǎn)投資分析報告

房地產(chǎn)投資分析報告

前 言

最近一段時間一直在尋找高成長性的企業(yè)，同時還要注意價格的問題，終于在昨天發(fā)現(xiàn)一直中意的企業(yè)——世聯(lián)地產(chǎn)，一直以為這是一家地產(chǎn)企業(yè)，昨天偶然發(fā)現(xiàn)這是一家為地產(chǎn)商服務(wù)的企業(yè)，可見自己在平時的功課中是多么的粗心，在這里檢討一下。世聯(lián)地產(chǎn)的投資報告我想分為幾大部分，第一部分應(yīng)該是行業(yè)屬性和企業(yè)未來成長性，因為投資企業(yè)成長性是最重要的，沒有高成長性，投資的風險是顯而易見的。第二部分為企業(yè)當前市場估值的情況介紹，畢竟只考慮成長性沒有合理的買入價格，投資回報也會大受影響。第三部分，應(yīng)該說說投資這個企業(yè)的風險問題，以及風險控制的措施。

世聯(lián)地產(chǎn)這個企業(yè)存在的前提就是依附于地產(chǎn)行業(yè)的，為地產(chǎn)企業(yè)提供相應(yīng)的銷售策劃服務(wù)的，所以這個行業(yè)會受到地產(chǎn)行業(yè)的景氣度影響，存在業(yè)績較強的周期性，但是由于這個行業(yè)的所提供的服務(wù)是整個地產(chǎn)行業(yè)的所必須的，所以企業(yè)生存的前提就是提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，而經(jīng)濟周期性影響只是針對業(yè)績出現(xiàn)波動，對這個企業(yè)的擴展和發(fā)展沒有大的制約和致命性打擊。相反，經(jīng)濟的周期性波動會幫助企業(yè)消滅很多體質(zhì)較弱的競爭對手，為自己成長的過程提供空間，這個過程是每個成長性企業(yè)必然要經(jīng)歷的過程。

從以上角度分析，這個企業(yè)最大的風險在于自身管理及是否能夠提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的這些因素，資金因素、經(jīng)濟周期等外來因素不會對企業(yè)造成致命打擊，而且由于提供的服務(wù)不需要大量的資金、固定資產(chǎn)的投入，這會降低其運營成本，提高其企業(yè)的毛利潤。而且隨著規(guī)模的擴大，已經(jīng)管理水平的提高，其毛利率也會相應(yīng)的小幅提高，由于在管理水平穩(wěn)定的情況下，其簡單的盈利模式的復制及其迅速的規(guī)?；蔀榭赡?，所以行業(yè)的成長空間巨大。而且通過分析，除了一線城市這種服務(wù)地產(chǎn)商的行業(yè)較為成熟以外，其他二三線行業(yè)的行業(yè)非常不規(guī)范，在很多地區(qū)可以說根本沒有這種營銷服務(wù)模式，其市場的不成熟性也為企業(yè)發(fā)展提供了足夠的空間。

第一章 標的行業(yè)屬性及成長性分析

世聯(lián)地產(chǎn)是A股市場第一家上市的專業(yè)從事房地產(chǎn)營銷的顧問代理機構(gòu)。公司服務(wù)的主要對象包括相關(guān)政府部門、房地產(chǎn)開發(fā)商、機構(gòu)及個人業(yè)主。公司主要從事房地產(chǎn)顧問策劃、代理銷售和經(jīng)紀業(yè)務(wù)。

與同業(yè)比較，世聯(lián)地產(chǎn)的優(yōu)勢主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

1、顧問策劃業(yè)務(wù)的品牌、規(guī)模效應(yīng)將逐步體現(xiàn)。

2、業(yè)務(wù)條線間協(xié)同效應(yīng)顯現(xiàn)。

3、受益深圳特區(qū)擴容。

4、管理團隊高瞻遠矚。

目前A股尚沒有房地產(chǎn)顧問公司上市交易。目前國內(nèi)同行業(yè)有3家分別在香港主板和美國紐約交易所上市。目前中小板市盈率在35倍以上，市場整體估值水平對世聯(lián)地產(chǎn)未來估值也會造成一定影響。另外從風險角度看，公司所處的房地產(chǎn)行業(yè)正處在不確定的發(fā)展過程中，投資者對其風險有一定安全空間要求。

行業(yè)及公司簡介：

行業(yè)情況簡介

世聯(lián)地產(chǎn)是A股市場第一家上市的專業(yè)從事房地產(chǎn)營銷的顧問代理機構(gòu)。公司服務(wù)的主要對象包括相關(guān)政府部門、房地產(chǎn)開發(fā)商、機構(gòu)及個人業(yè)主。公司主要從事房地產(chǎn)顧問策劃、代理銷售和經(jīng)紀業(yè)務(wù)。

房地產(chǎn)市場按照房地產(chǎn)開發(fā)的不同階段可以分為房地產(chǎn)一級市場、二級市場和三級市場。一級市場是由政府主導土地使用權(quán)出讓階段的市場，一般稱之為土地市場；二級市場是房地產(chǎn)開發(fā)商在獲得土地使用權(quán)后對房地產(chǎn)進行開發(fā)和經(jīng)營的市場；三級市場是房地產(chǎn)開發(fā)商已出售的房產(chǎn)在投入使用后進行物業(yè)交易、抵押和租賃等二次交易的市場。

從房地產(chǎn)開發(fā)的價值流程來看，地產(chǎn)服務(wù)商提供的服務(wù)覆蓋了整個房地產(chǎn)開發(fā)階段，服務(wù)商與開發(fā)商共存共榮，已經(jīng)是房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈中不可或缺的角色，在促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展、保障房地產(chǎn)交易安全、節(jié)約房地產(chǎn)交易成本等方面都發(fā)揮著日益重要的作用。具體業(yè)務(wù)如下：

（1）在土地供應(yīng)階段，房地產(chǎn)中介為地方政府或土地運營機構(gòu)提供政策建議、土地規(guī)劃建議、經(jīng)濟評價、土地出讓策略等顧問服務(wù)，使地方政府和土地運營機構(gòu)在土地出讓過程中能夠計劃長遠并最大化發(fā)揮土地的價值；

（2）在物業(yè)開發(fā)階段，房地產(chǎn)中介為房地產(chǎn)開發(fā)商提供市場進入戰(zhàn)略、土地競投策略、物業(yè)項目開發(fā)策略等顧問服務(wù)；

（3）在物業(yè)交易的二級市場，房地產(chǎn)中介為開發(fā)商提供營銷策劃、代理銷售等專業(yè)服務(wù)；

（4）在物業(yè)交易的三級市場，房地產(chǎn)中介為機構(gòu)或個人提供房屋租賃服務(wù)、二手房交易經(jīng)紀服務(wù)。

公司情況簡介

公司成立于1993年，始終專注從事房地產(chǎn)顧問策劃和代理銷售業(yè)務(wù)，不涉足開發(fā)業(yè)務(wù)。公司憑借穩(wěn)定的管理團隊、專業(yè)的員工隊伍為客戶提供房地產(chǎn)營銷代理服務(wù)，在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)塑造了較高的品牌知名度，得到了眾多房地產(chǎn)開發(fā)商的認可。2005-2008年公司收入的年均復合增長率為32.5%，業(yè)務(wù)具有良好的增長性。目前公司有23家分支機構(gòu)，遍及中國珠三角、長三角和環(huán)渤海區(qū)域。包括房地產(chǎn)營銷代理、發(fā)展顧問、租售經(jīng)紀的房地產(chǎn)綜合服務(wù)能力，近3000名房地產(chǎn)專業(yè)人才。

公司目前的顧問策劃業(yè)務(wù)主要為政府部門和房地產(chǎn)開發(fā)商提供土地出讓咨詢服務(wù)、房地產(chǎn)項目的開發(fā)策劃服務(wù)等；銷售代理業(yè)務(wù)主要為收取傭金的一般代理業(yè)務(wù)；經(jīng)紀業(yè)務(wù)主要為二手房的買賣雙方或房屋租賃雙方提供經(jīng)紀服務(wù)。

公司品牌建設(shè)已經(jīng)取得一定成果，連續(xù)5年位居“房地產(chǎn)策劃代理百強企業(yè)TOP10”前二名，并且品牌美譽度、忠誠度也位列行業(yè)第1。公司積極利用多種渠道建設(shè)行業(yè)品牌，其憑借多年積累的行業(yè)經(jīng)驗及專業(yè)能力，出版的一系列房地產(chǎn)市場專業(yè)研究的書籍，在行業(yè)內(nèi)具有較強的影響力。截至2009年6月，公司已公開發(fā)行以“世聯(lián)地產(chǎn)顧問系列叢書”為主導產(chǎn)品的房地產(chǎn)專業(yè)圖書18本。

行業(yè)發(fā)展前景：

房地產(chǎn)市場發(fā)展展望

房地產(chǎn)市場是國家的支柱產(chǎn)業(yè)，在經(jīng)歷了06-07年的過熱發(fā)展后，政策調(diào)控措施日漸嚴厲，行業(yè)發(fā)展陷入調(diào)整，2007 年下半年以來新房成交量出現(xiàn)了大幅下降。但隨著09年為應(yīng)對國際經(jīng)濟危機，“保增長”措施出臺，各地房地產(chǎn)市場再度出現(xiàn)回暖跡象。房地產(chǎn)銷售和開發(fā)均呈現(xiàn)恢復性的增長。

我們認為，本輪房地產(chǎn)市場調(diào)整是對行業(yè)發(fā)展過熱的正常反思，在我國城市化進程不斷推進、人口紅利因素仍進一步釋放的過程中，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟發(fā)展的重要推動力，其發(fā)展前景依然看好。

房地產(chǎn)市場的發(fā)展空間來自于兩個方面，一是一線城市的“再城市化改造”。在經(jīng)過多年經(jīng)營后的一線城市如上海、深圳，雖然已經(jīng)形成了規(guī)模龐大的都市系統(tǒng)，但隨著城市發(fā)展定位的重新確立，都存在再發(fā)展、再改造的需要。如上海建設(shè)“大浦東新區(qū)”，深圳擴區(qū)，定位創(chuàng)新試驗區(qū)等都是最顯著的例子。隨著城市化的深入，越來越多的一線城市會對自身發(fā)展規(guī)劃重新定位，創(chuàng)造出新的開發(fā)需求。

二是二三線城市的“城市化跟進”。區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展是國家政策的重要指導方向，隨著“西部開發(fā)”、“中部崛起”等諸多國家級區(qū)域經(jīng)濟戰(zhàn)略規(guī)劃的實施，以及如“海西”、“北部灣”等一系列“經(jīng)濟新區(qū)”的獲批，二三線城市的經(jīng)濟增長已經(jīng)在趕超一線城市，而經(jīng)濟發(fā)展的全面提速必然帶動房地產(chǎn)開發(fā)需求的提升，未來一段時間內(nèi)，二三線城市的“城市化”進程將逐步成為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要影響因素。

房地產(chǎn)綜合服務(wù)行業(yè)前景展望

與國外發(fā)達的房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)相比，我國的房地產(chǎn)綜合服務(wù)業(yè)還處于發(fā)展初期，但發(fā)展迅速。服務(wù)外包是發(fā)展到成熟期行業(yè)的必然選擇，在顧問策劃、代理銷售等方面，很多大型房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)越來越多地選擇外包，這為房地產(chǎn)綜合服務(wù)行業(yè)提供了廣闊的業(yè)務(wù)空間。

顧問策劃業(yè)務(wù)

專業(yè)的顧問策劃服務(wù)主要是提供投資開發(fā)決策，降低投資開發(fā)風險和試錯成本，可以較好地幫助這些企業(yè)解決如下問題：進入哪些城市，投標哪些項目，項目的成本要控制在多少，項目的定位等關(guān)鍵問題；顧問策劃業(yè)務(wù)主要受到房地產(chǎn)開發(fā)商的投資開發(fā)計劃及土地購買計劃等因素的影響。

即使是萬科這樣的大型房地產(chǎn)公司，在區(qū)域覆蓋、不同地域、概念下的樓盤策劃上完全自己一手包辦也是不經(jīng)濟的。而專業(yè)的房地產(chǎn)服務(wù)公司覆蓋面更廣，經(jīng)手操作的案例更豐富，團隊專注度更高，就其現(xiàn)有的城市項目，專業(yè)的顧問策劃業(yè)務(wù)可以有效地減少項目的風險。而在將來，地產(chǎn)項目差異化競爭會更激烈，專業(yè)有效的項目策劃更是必不可少的，采納專業(yè)的顧問策劃團隊必然要勝過公司自己進行策劃管理。

代理業(yè)務(wù)

2008年，我國一手商品房銷售額達24071億元。由于我國房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)起步較晚，房地產(chǎn)行業(yè)的專業(yè)分工程度和國外發(fā)達國家相比還有很大差距。全國由房地產(chǎn)中介代理銷售的商品房面積僅占商品房總銷售面積的47%左右，如果考慮到很多房地產(chǎn)開發(fā)公司自建銷售公司，則這個比例更小。而國外成熟市場，如美國，大約85%的物業(yè)交易是通過中介機構(gòu)完成的。

房地產(chǎn)綜合服務(wù)業(yè)還處于發(fā)展初期的另一個特征是行業(yè)集中度極低，該行業(yè)的龍頭企業(yè)，如世聯(lián)地產(chǎn)、中原地產(chǎn)、易居中國等雖然可能在部分區(qū)域具有比較大的市場占有率，但整體而言全國市場占有率依然不高。全國代理銷售百強企業(yè)的市場份額從05年的17.4%增長到08年的32.2%，已經(jīng)是一個大的飛躍，但相比美國市場前五名占據(jù)新增住房銷售50%市場的集中度來說，還有一個漫長的行業(yè)整合、淘汰的過程。而在此過程中，一批品牌價值高、業(yè)務(wù)模式先進的龍頭企業(yè)將獲得更大的市場空間。

經(jīng)紀業(yè)務(wù)

2008年一線城市二手房成交量大幅調(diào)整，導致經(jīng)紀業(yè)務(wù)下降，但是從長遠來看市場空間較大。

世聯(lián)地產(chǎn)經(jīng)營優(yōu)勢

世聯(lián)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的經(jīng)營模式是以客戶需求為基礎(chǔ)的。在房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈的不同階段，客戶的服務(wù)需求各不相同，公司具有顧問策劃、代理銷售和經(jīng)紀業(yè)務(wù)的綜合服務(wù)能力，能夠跟隨客戶需求的變化提供不同的服務(wù)。經(jīng)過16年的發(fā)展，世聯(lián)地產(chǎn)已經(jīng)形成了自己特有的“咨詢+實施”的經(jīng)營模式，顧問策劃能力已經(jīng)成為房地產(chǎn)中介公司的核心競爭力。

公司目前已經(jīng)構(gòu)筑了顧問策劃、代理銷售和經(jīng)紀業(yè)務(wù)三大產(chǎn)品線，形成了良性的互補和協(xié)同效應(yīng)，并降低了自身的經(jīng)營風險。公司多年來累計為中國99個城市的的超過1,000個房地產(chǎn)項目提供了高質(zhì)量的房地產(chǎn)顧問咨詢與策劃服務(wù)。公司的顧問策劃業(yè)務(wù)競爭優(yōu)勢明顯；公司的代理銷售業(yè)務(wù)多年來處于同行業(yè)前列，2009年1-6月代理銷售業(yè)務(wù)收入較去年同期大幅上升36.99%；公司的經(jīng)紀業(yè)務(wù)由子公司世聯(lián)行經(jīng)營，定位于“豪宅專家”，目前發(fā)展規(guī)模仍較小。

與同業(yè)比較，世聯(lián)地產(chǎn)的優(yōu)勢主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

1、顧問策劃業(yè)務(wù)的品牌、規(guī)模效應(yīng)將逐步體現(xiàn)。一般認為房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)門檻低，沒有規(guī)模效應(yīng)，大公司不占優(yōu)勢。但我們認為這只是該行業(yè)低層次競爭階段的暫時表現(xiàn)而已。隨著整個房地產(chǎn)行業(yè)高速度、無差異的擴張期過去后，越來越多的開發(fā)商、政府部門會需要更精致的顧問策劃服務(wù)，而在這一領(lǐng)域，世聯(lián)地產(chǎn)已經(jīng)建立起了良好的品牌和業(yè)務(wù)基礎(chǔ)，截止09年6月，世聯(lián)地產(chǎn)尚未完成的顧問合同233個，在業(yè)內(nèi)首屈一指，即使將來其他服務(wù)商進入該領(lǐng)域，也難以立刻和世聯(lián)長期積累的經(jīng)驗和模式相抗衡。

2、業(yè)務(wù)條線間協(xié)同效應(yīng)顯現(xiàn)。作為業(yè)內(nèi)知名的地產(chǎn)顧問策劃公司，世聯(lián)與政府部門、業(yè)內(nèi)大型地產(chǎn)開發(fā)商都具有長期、良好的業(yè)務(wù)合作往來。通過顧問策劃先行的戰(zhàn)略，公司同時爭取到大量代理銷售業(yè)務(wù)。這一策略在進入新的市場區(qū)域時顯得尤為有效。公司09年上半年已完成代理銷售價值330億的房產(chǎn)，而簽約未履行的代理面積高達2713萬平方米。09年下半年公司代理銷售業(yè)績超過上半年的概率很大。

3、受益深圳特區(qū)擴容。作為從深圳本地起家的地產(chǎn)服務(wù)商，世聯(lián)在深圳當?shù)匾呀?jīng)占據(jù)大約30%的市場份額，對當?shù)刭彿咳后w有深刻認識和把握，具備相當大的區(qū)域性優(yōu)勢。深圳特區(qū)擴容在即，預(yù)計房地產(chǎn)開發(fā)也將迎來一波新浪潮，作為當?shù)佚堫^的服務(wù)商，世聯(lián)在其中受益的程度是可以想見的。

4、管理團隊高瞻遠矚。世聯(lián)地產(chǎn)的高管大都是公司的創(chuàng)始股東，與公司利益休戚相關(guān)，有充分的激勵來實現(xiàn)個人與公司的共同收益。同時這個團隊也已經(jīng)歷多年合作，在管理和公司戰(zhàn)略選擇上互相認同，團隊緊密度較高。公司高層對行業(yè)前景充滿信心，并且高瞻遠矚地看到了行業(yè)在度過低層次競爭后必然要依靠品牌價值、經(jīng)驗積累的規(guī)模效應(yīng)等因素才能實現(xiàn)公司持續(xù)發(fā)展，所以一開始就定下以顧問策劃為核心競爭能力的戰(zhàn)略，同時積極建設(shè)服務(wù)管理和知識共享平臺，設(shè)立人才培訓中心，為公司長遠發(fā)展早做打算，這些都是相當具有遠見卓識的表現(xiàn)。另外，公司成功登陸A股市場成為上市公司，對于其提升代理、經(jīng)紀業(yè)務(wù)方面的口碑方面，也具有不可估量的價值。

首先，顧問代理業(yè)務(wù)全國布局項目將完成公司以重點城市為中心并輻射周邊區(qū)域市場的全國業(yè)務(wù)布局，該項目的順利實施將穩(wěn)固公司顧問策劃業(yè)務(wù)行業(yè)第一的市場地位，并將進一步提升公司代理銷售業(yè)務(wù)的市場地位；

第二，公司擬使用募集資金建立的支撐核心業(yè)務(wù)流程和管理流程的集成服務(wù)管理平臺將有效地整合公司各類業(yè)務(wù)的管理系統(tǒng)，打通業(yè)務(wù)線各層級之間的壁壘，實現(xiàn)資源最大化利用，實現(xiàn)更高效專業(yè)的項目管理；

第三，公司作為人力資本密集型公司，在業(yè)務(wù)快速增長的過程中，對知識管理體系和人員的專業(yè)能力均提出了更高的要求。公司人力發(fā)展與培訓中心的建立將實現(xiàn)整體培訓體系和個人經(jīng)驗體系的結(jié)合，有效地縮短公司培養(yǎng)專業(yè)人員的時間，提高公司人員的整體專業(yè)素質(zhì)以匹配公司業(yè)務(wù)的快速增長；

第四，公司將通過圖書出版、營銷會展、VI整合和媒體投放等形式擴大公司在房地產(chǎn)行業(yè)與目標客戶群中的影響力，強化公司在行業(yè)中的專業(yè)品牌形象，系統(tǒng)化地在全國建立穩(wěn)健、創(chuàng)新、服務(wù)中國的房地產(chǎn)綜合服務(wù)商的形象，進一步提升公司在全國的品牌知名度、美譽度和忠誠度。

公司擬使用募集資金布局全國顧問代理業(yè)務(wù)，建立有效的管理平臺和人力資源培訓中心，進一步宣傳和擴大品牌影響力，從而有效地提升公司核心競爭力、擴大公司在各區(qū)域的市場份額，最終實現(xiàn)公司的戰(zhàn)略目標。

第二章 標的當前估值合理性分析

盈利預(yù)測

截至2009年6月30日，公司已與202家政府部門及房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂了顧問策劃合同，這些已簽訂尚未執(zhí)行完畢的房地產(chǎn)顧問策劃合同總計有223份。這些合同儲備為公司持續(xù)盈利提供了堅實的基礎(chǔ)；截至2009年6月30日，公司累計簽約代理面積約2713.8萬平方米，其中與萬科、金地、復地、中信四家大型房地產(chǎn)開發(fā)商簽約代理面積約676萬平方米。2009年預(yù)計進入銷售階段的簽約代理面積約875.8萬平方米。隨著房地產(chǎn)市場有序復蘇，政府采取激進的行政手段干預(yù)市場的可能性不是非常大，這將為房地產(chǎn)開發(fā)商和服務(wù)商提供良好的經(jīng)營空間。

07年08年公司的毛利率分別為44.7%和40.0%，我們預(yù)計09年到11年公司的毛利率至少將穩(wěn)定在41%-42%；

07年08年公司的三項費用率分別為16.0%和12.2%，由于公司在未來三年內(nèi)有比較大的擴張計劃，我們預(yù)計09年到11年公司的三項費用率將在13%-14%左右；

07年08年公司的銷售凈利率分別為15.4%和13.0%，我們預(yù)計09年到11年公司的銷售凈利率將在14%-15%左右；

估值

目前A股尚沒有房地產(chǎn)顧問公司上市交易。目前國內(nèi)同行業(yè)有3家分別在香港主板和美國紐約交易所上市。具有可比估值的是易居中國，08年EPS為0.48，靜態(tài)市盈率在40倍以上，但易居中國在代理銷售業(yè)務(wù)方面采用的是交保證金獲得差價分成的方式，盈利能力和風險相比世聯(lián)地產(chǎn)更高。另外，目前中小板市盈率在35倍以上，市場整體估值水平對世聯(lián)地產(chǎn)未來估值也會造成一定影響。另外從風險角度看，公司所處的房地產(chǎn)行業(yè)正處在不確定的發(fā)展過程中，投資者對其風險有一定安全空間要求。

根據(jù)公司業(yè)績快報計算，公司09年的業(yè)績?yōu)?.47-1.65元之間，用30倍市盈率計算，09年合適股價為45元，假如業(yè)績年增長率為30%，2010年股價為58.5元，當前股價存在安全邊際。

第三章 標的風險所在及防范措施

世聯(lián)地產(chǎn)真正有價值的地方在于為地產(chǎn)商提供多方位的服務(wù)，包括規(guī)劃、營銷、銷售方案等等，而現(xiàn)在的主營收入方面主要是為地產(chǎn)商的分銷代理業(yè)務(wù)，所以未來其他業(yè)務(wù)的業(yè)績支持是可期的，但是如果總是局限在這個方面，那這個企業(yè)的價值大打折扣，或者說根本沒有什么價值。所以說很多機構(gòu)對這個一定會看的很明白的，從這個角度上講，該企業(yè)只要是將行業(yè)內(nèi)的業(yè)務(wù)多元化發(fā)展，投資是沒有風險的，在當前價格買入該企業(yè)的價格是否合適是個仁者見仁智者見智的問題，關(guān)鍵在于企業(yè)的業(yè)績增長能否支持該股的股價問題，所以這個事情需要交給時間去解決，我們要做的就是跟蹤和決斷。

同時我們在企業(yè)跟蹤的同時可以適當選擇標的和倉位的不同配置，比如說多選擇幾個目標，同時選擇成長股和低估的大盤藍籌股，這樣就會保證我們投資的收益，同時提高收益率。

第三篇：房地產(chǎn)投資分析論文參考題目

論文參考題目：

1)房地產(chǎn)投資宏觀政策研究

2)房地產(chǎn)評估方法研究

3)房地產(chǎn)項目投資經(jīng)濟評價

4)房地產(chǎn)項目機會研究

5)房地產(chǎn)項目可行性研究

6)房地產(chǎn)項目開發(fā)程序創(chuàng)新與問題研究

7)房地產(chǎn)項目經(jīng)營策劃方案

8)房地產(chǎn)金融政策研究

9)房地產(chǎn)市場定位分析研究

10)房地產(chǎn)在我國國民經(jīng)濟中的作用分析研究

11)土地價值構(gòu)成與土地交易政策研究

12)我國房地產(chǎn)市場開發(fā)的不均衡問題研究

13)房地產(chǎn)投資杠桿分析研究

14)房地產(chǎn)融資政策改革與創(chuàng)新

15)房地產(chǎn)融資成本構(gòu)成與融資邊際效益分析

16)房地產(chǎn)融資策劃

17)房地產(chǎn)投機機會研究與博弈方法

18)房地產(chǎn)市場泡沫形成機理與控制方法研究

19)房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展機會及其對房地產(chǎn)市場的作用分析

20)房地產(chǎn)咨詢服務(wù)業(yè)發(fā)展政策研究

調(diào)查報告參考題目：

1、廣州市2013年房地產(chǎn)投資狀況調(diào)查與分析

2、廣州大學城開發(fā)建設(shè)對本市教育與經(jīng)濟發(fā)展的影響

3、番禺區(qū)2013年土地開發(fā)建設(shè)狀況調(diào)查

4、花都區(qū)2013年房屋投資及其價格調(diào)查

5．2013年國慶期間廣州各區(qū)銷售樓盤及其價格調(diào)查分析

要求：每人任選一個題目，也可以自定題目，寫一篇課程論文或者調(diào)查報告，字數(shù)2000-3000左右，打印裝訂，教務(wù)處網(wǎng)頁上自己下載封面，論文要求有內(nèi)容摘要、關(guān)鍵詞、參考文獻。上交時間：第12-13周上課時間。

第四篇：房地產(chǎn)投資分析課程論文參考題目

論文參考題目：

1.中國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析

2.房地產(chǎn)投資風險分析及應(yīng)對策略

3.房地產(chǎn)投資決策方法分析比較

4.房地產(chǎn)投資宏觀政策研究

5.房地產(chǎn)市場定位分析研究

6.房地產(chǎn)項目證券化融資探討

7.房地產(chǎn)投資機會研究

8.新形勢下洛陽本土房地產(chǎn)企業(yè)面臨的困境及對策

9.論我國房地產(chǎn)稅收政策的調(diào)整

10.房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制

調(diào)查報告參考題目：

1.洛陽市2012年房地產(chǎn)投資狀況調(diào)查與分析

2.“....項目”區(qū)位條件分析

3.洛陽市洛龍區(qū)2012年房屋投資及其價格調(diào)查 要求：

每人任選一個題目，也可以自擬題目，寫一篇課程論文或者調(diào)查報告，字數(shù)1000-2000左右，打印裝訂，自己設(shè)置封面（需注明房地產(chǎn)投資分析課程論文，姓名、學號），論文要求有內(nèi)容摘要、關(guān)鍵詞、參考文獻。

上交時間：第14周周三（5月29日）上午。

第五篇：青河縣房地產(chǎn)投資可行性分析3

青河縣房地產(chǎn)投資可行性分析

1．。青河縣概況

人口6.6萬。{縣城2.5萬，鄉(xiāng)鎮(zhèn)4萬人}，屬高寒地區(qū)，7個月冬季。其中農(nóng)業(yè)只有小麥一季。無其他經(jīng)濟作物。牧業(yè)每年出欄3萬頭牛羊。牧業(yè)深加工是青河縣官方鼓勵投資的產(chǎn)業(yè)。工業(yè)主要是3個礦業(yè)，及規(guī)劃中的旅游業(yè)。

2.。青河縣房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀

(1)目前最大的投資商是新疆魯班集團開發(fā)的“青格里花苑”，占地340畝。規(guī)劃共70棟樓,和計進4000套房。規(guī)劃人口12000人。2011年施工14棟樓，共600套房源，商品房銷售20套，保障房銷售180套（每套縣政府補貼4---5萬元）。

(2)目前青河縣房地產(chǎn)開發(fā)流程較簡單，由開發(fā)商將所開發(fā)項目的地上拆遷手續(xù)辦完，然后去發(fā)改委，建設(shè)局。國土局辦相關(guān)的“五證兩書”。土地價格住宅價格90元/平方米。合6.6萬/畝。商業(yè)165元/平方米，合11萬/畝。相關(guān)人員電話：

國土局馬科長：***.建設(shè)局招標辦徐主任：***.縣政府縣長辦公室孔主任：0902—8821622

青河農(nóng)行劉經(jīng)理：***.所有的“五證兩書”都可以在青河縣辦理完。

（3）注意事項。青河縣總?cè)丝谏伲?.6萬。近40年流入人口4萬，哈密市近10年流入8萬人。加上青河是阿勒泰地區(qū)的貧困縣，也是全國的貧困縣。百姓的收入低，尤其是農(nóng)牧民的收入低。青河的多層住宅均價1600元。高層有兩個樓盤均價在2200元.再加上魯班集團的“青格里花苑”共4000套房源，我認為只適合200套以內(nèi)的住宅樓盤開發(fā)。再有就是青河的金融支持環(huán)境單薄，只有農(nóng)業(yè)銀行可以做房貸按掲業(yè)務(wù)。國土局的“國有土地使用證”要到開發(fā)項目竣工才下發(fā)。沒有國土證銀行不給貸款。就意味銷售房屋只能收客戶的首付款三成。對開發(fā)商的資金壓力較大。在青河做了“消費者調(diào)查’，,1成人買房是全款，9成人買房是貸款..在銷售中回籠的自己資金不會太多，賣的好能回總銷的4成。對開發(fā)商的資金是個很大的考驗。

3，具體地塊的分析。

鑒于大項目不適合在青河開發(fā)，所以只重點了解了大橋和湖邊夾角的地塊。。

此地塊60米×68米。共5戶待拆遷家庭，有兩家要求補償100萬，3家要求補償40萬。合計拆遷費320萬。方案一：預(yù)計能蓋一棟12層樓。一棟5層樓，建筑面積在13000平方米。房源有88套高層，30套多層。900平方米商鋪。按多層施工成本940元/平方米。3000平方米需要270萬。高層施工成本1300元，9600平方米需要1250萬元。多層和高層的銷售均價按1600元計算。銷售額1920萬，商鋪按3000元/平方米。銷售額260萬。合計銷售額2200萬?？偸杖?200萬－土地成本36萬－施工成本1500萬－拆遷成本320萬＝毛利潤344萬。

方案二：按旅游酒店類。

青河正在規(guī)劃大旅游圈。5年后將是個旅游地，會有酒店的大量需求。這樣的投入將是較大的。又不好銷售回籠資金。

4：總結(jié)。

青河人口少，經(jīng)濟不發(fā)達，只有牧業(yè)和未來的旅游業(yè)有前途。所以建議在房地產(chǎn)上不適合短期投資。適合長期大資金的投資。在牛羊肉深加工上倒是有中長投資的價值。因為屬于牧區(qū)。水資源豐富，年出欄牲畜30萬頭。