第一篇：戴德梁行2013年長沙房地產(chǎn)市場運行情況分析

戴德梁行2013年長沙房地產(chǎn)市場運行情況分析

全球領(lǐng)先的房地產(chǎn)服務(wù)營運商戴德梁行日發(fā)布的報告回顧了2013年長沙房地產(chǎn)市場的運行情況。報告指出，長沙房地產(chǎn)呈現(xiàn)出優(yōu)質(zhì)寫字樓租賃活躍、商鋪加緊業(yè)態(tài)調(diào)整、住宅供需兩旺等三大特征。

一是，優(yōu)質(zhì)寫字樓租賃市場表現(xiàn)較為活躍，吸納量創(chuàng)歷史新高。報告說，隨著萬達廣場約18萬平方米的優(yōu)質(zhì)辦公物業(yè)于2013年第四季度投入市場，將長沙優(yōu)質(zhì)寫字樓總存量推升至28.5萬平方米，標志著長沙開始真正迎來了甲級寫字樓時代。新的優(yōu)質(zhì)寫字樓租賃活躍，直接帶動了成交量的增長。戴德梁行的研究數(shù)據(jù)顯示，2013年五一大道商務(wù)區(qū)吸納量超過5萬平方米，創(chuàng)歷史新高；租金方面，由于新物業(yè)采取低價入市策略以吸引租客進駐，使得該區(qū)甲級寫字樓的租金水平下調(diào)至每月每平方米109.5元，環(huán)比下降5.6%。不過，因大面積的物業(yè)集中入市，五一大道商務(wù)區(qū)的空置率大幅上升至46%。

戴德梁行稱，2014年長沙將會有泊富國際廣場和北辰時代廣場等優(yōu)質(zhì)物業(yè)相繼入市，為市場新增16.8萬平方米的優(yōu)質(zhì)寫字樓供應(yīng)。目前，長沙寫字樓市場處于快速發(fā)展階段，需求力量持續(xù)強勁，但大量優(yōu)質(zhì)物業(yè)的集中入市會直接造成空置率的明顯攀升，預(yù)計市場需要一段較長的時間才能消化大體量的供應(yīng)，租金會隨優(yōu)質(zhì)物業(yè)入市而呈現(xiàn)上漲的態(tài)勢。

二是，商鋪加緊業(yè)態(tài)調(diào)整，體驗性消費顯著增加。報告說，2013年，濱江新城奧克斯廣場約14.9萬平方米和萬達廣場約21萬平方米的優(yōu)質(zhì)商鋪入市，使長沙優(yōu)質(zhì)商鋪存量增至81.9萬平方米。由于供需失衡，長沙優(yōu)質(zhì)商鋪面積的租金水平在過去12個月中加速上漲。截至2013年底，長沙全市優(yōu)質(zhì)商鋪的首層租金達到每月每平方米350元，空置率降至5.67%。

戴德梁行分析說，長沙的傳統(tǒng)百貨和購物中心加速業(yè)態(tài)調(diào)整，為吸引更多的人流而增加餐飲、休閑娛樂業(yè)態(tài)的比例。其中，新開業(yè)的奧克斯廣場和萬達廣場餐飲、休閑娛樂比例均在30%以上；快時尚品牌和大型零售商持續(xù)看好長沙的商鋪市場，加速布局全市優(yōu)質(zhì)商場。其中，優(yōu)衣庫和華潤萬家表現(xiàn)最為明顯。

三是，住宅供需兩旺，價格平穩(wěn)上漲。報告說，截至2013年11月，長沙市住宅批準預(yù)售面積約1039萬平方米，住宅成交量約1094萬平方米。相比前兩年的供需縮減情況，2013年市場表現(xiàn)出回暖趨勢。從價格來看，長沙房價同比漲幅從1月的2%持續(xù)上升到11月的11.8%。環(huán)比漲幅則出現(xiàn)波動性變化，其中傳統(tǒng)銷售旺季的推盤減價以及年底放量促銷，使得9月和11月以0.6%的漲幅墊底。

戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2013年12月芙蓉區(qū)房價以每平方米7148元引領(lǐng)六區(qū)，望城區(qū)以每平方米4156元墊底。面對持續(xù)強勁的需求，預(yù)計下季度長沙住宅市場價格將保持平穩(wěn)，而隨著政策對住房市場調(diào)控作用的顯現(xiàn)以及傳統(tǒng)淡季的到來，成交量增速會有所減緩。

第二篇：戴德梁行長沙2013年下半年房地產(chǎn)市場分析

戴德梁行長沙2013年下半年房地產(chǎn)市場分析

一、優(yōu)質(zhì)寫字樓相繼入市，租金波動增長

五一商務(wù)區(qū)是長沙唯一的成熟商務(wù)區(qū)，也是優(yōu)質(zhì)寫字樓的集聚區(qū)。隨著開福萬達廣場約18萬平方米的優(yōu)質(zhì)辦公物業(yè)于2013年第四季度投入市場，令全市優(yōu)質(zhì)寫字樓總存量達28.5萬平方米。該優(yōu)質(zhì)物業(yè)的入市，標志著長沙開始真正迎來了甲級寫字樓時代，也令長沙優(yōu)質(zhì)寫字樓市場發(fā)生了一些變化：

新物業(yè)的入市備受市場關(guān)注，同時也吸引了一批原本在該區(qū)其他物業(yè)辦公的租戶搬遷至此大廈。如龍湖地產(chǎn)從亞大時代搬至萬達廣場，租賃1,700平方米辦公面積。受此影響，部分寫字樓因租戶的搬遷導(dǎo)致空置率有所上升。此外，新物業(yè)還備受一批開辟長沙市場的新成立企業(yè)的青睞，其中金融服務(wù)和其他專業(yè)服務(wù)企業(yè)表現(xiàn)尤其活躍。新的優(yōu)質(zhì)寫字樓租賃活躍直接帶動了成交量的增長，DTZ戴德梁行研究數(shù)據(jù)顯示，2013年五一大道商務(wù)區(qū)吸納量超過5萬平方米，創(chuàng)歷史新高。然而因大面積的物業(yè)集中入市，該區(qū)域的空置率大幅上升至46%。租金方面，由于新物業(yè)采取低價入市策略以吸引租客進駐，從而令該區(qū)甲級寫字樓的租金水平下調(diào)至每月每平方米109.5元，環(huán)比下降5.6%。

2014年長沙將會有泊富國際廣場和北辰時代廣場等優(yōu)質(zhì)物業(yè)相繼入市，為市場帶來16.8萬平方米的新增優(yōu)質(zhì)寫字樓供應(yīng)。雖然目前長沙寫字樓市場處于快速發(fā)展階段，需求力量持續(xù)強勁，供需兩旺，然而大量優(yōu)質(zhì)物業(yè)的集中入市會直接造成空置率的明顯攀升。此外，我們預(yù)期市場需要一段較長的時間才能消化大體量的供應(yīng)，租金會隨優(yōu)質(zhì)物業(yè)入市而呈現(xiàn)上漲的態(tài)勢。

二、商鋪加緊業(yè)態(tài)調(diào)整，體驗性消費顯著

2013 年4 月濱江新城奧克斯廣場約14.9 萬方和9 月開福萬達廣場約21 萬方的優(yōu)質(zhì)商鋪入市，令長沙優(yōu)質(zhì)商鋪存量提升至81.9 萬方，長沙的優(yōu)質(zhì)商鋪面積的供需失衡使得租金水平在過去12 個月中加速上漲，截止2013 年底，長沙全市優(yōu)質(zhì)商鋪的首層租金達到每月每平方米350 元?？罩寐史矫妫氯胧械膬?yōu)質(zhì)商鋪保持較高入住率，加上市場持續(xù)快速消化現(xiàn)有存量，長沙優(yōu)質(zhì)商鋪的空置率低至5.67%。傳統(tǒng)百貨和購物中心加速業(yè)態(tài)調(diào)整，為吸引更多的人流而增加餐飲、休閑娛樂業(yè)態(tài)的比例。新開業(yè)的奧克斯廣場和開福萬達廣場餐飲、休閑娛樂比例均在30%以上。此外，位于五一商圈的王府井百貨擴大餐飲面積，引進船歌和黃記煌等品牌餐飲，悅方IDMALL 和樂和城也積極新增特色餐飲，以滿足消費者需求?？鞎r尚品牌和大型零售商持續(xù)看好長沙的商鋪市場，加速布局全市優(yōu)質(zhì)商場。其中，優(yōu)衣庫和華潤萬家表現(xiàn)最為明顯。優(yōu)衣庫2013 年共新開3 家門店，分別位于奧克斯廣場、喜盈門范城和雨花亭凱德廣場。此外，華潤萬家也于2013 年內(nèi)新開張3 家店，分別位于奧克斯廣場、開福萬達廣場和華晨世紀廣場。

電子商務(wù)對實體店的沖擊已經(jīng)成為擺在傳統(tǒng)零售面前的一個現(xiàn)實問題，因此不少本土及國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)商紛紛試水電子商務(wù)，企圖通過線上線下的互動促進實體店的銷售。2013 年，蘇寧電器五一廣場Expo 超級店實踐云商模式，線上線下互動促銷售。此外，友阿集團開發(fā)微信購物平臺及手機購物APP，步步高集團自建網(wǎng)上商城。

三、住宅供需兩旺，價格平穩(wěn)增長

截止11 月，長沙市住宅批準預(yù)售面積約1,039 萬平方米，住宅成交量約1,094 萬平方米，相比前兩年的供需縮減情況，2013 年市場表現(xiàn)出回暖趨勢。分區(qū)來看，岳麓區(qū)、雨花區(qū)和望城區(qū)既是供應(yīng)量最集中的區(qū)域也是成交量最大的區(qū)域，三區(qū)的供應(yīng)量和成交量均超過總量的65%。從國家統(tǒng)計局監(jiān)測數(shù)據(jù)來看，11 月長沙新建商品住宅價格同比增長11.8%，在中部六省會城市中漲幅僅次于太原的12.5%和鄭州的12.4%，鑒于長沙房價基數(shù)較低，未來依然有上漲的趨勢。分月來看，長沙房價同比漲幅從1 月的2%一直上升到11 月的11.8%，環(huán)比漲幅則出現(xiàn)波動性變化，其中傳統(tǒng)銷售旺季的推盤減價以及年底放量促銷，使得9 月和11 月以0.6%的漲幅墊底。DTZ 戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，12 月芙蓉區(qū)以每平方米7,148 元的房價引領(lǐng)六區(qū)，而望城區(qū)以每平方米4,156 元墊底六區(qū)。相比去年同期數(shù)據(jù)來看，天心區(qū)、芙蓉和望城區(qū)房價均有所下降，其中望城區(qū)以5.46%的跌幅居首位，而雨花區(qū)、岳麓區(qū)和開福區(qū)則穩(wěn)中有升，岳麓區(qū)以4.71%的漲幅居第一位。

面對持續(xù)強勁的需求，我們預(yù)計下季度長沙住宅市場價格將保持平穩(wěn)，而隨著政策對住房市場調(diào)控作用的顯現(xiàn)，以及傳統(tǒng)淡季的到來，成交量增長速度會有所減緩。

第三篇：員工手冊(房地產(chǎn)戴德梁行)

戴 德 梁 行

員 工 手 冊

前 言

此員工手冊乃專為戴德梁行房地產(chǎn)咨詢(上海)有限公司之物業(yè)管理之管理項目的正式員工而編定的。

本公司保留隨時修改手冊內(nèi)容之權(quán)利，以便能適當?shù)嘏浜瞎拘姓结樦淖?。手冊之?nèi)容及往后之任何修改將不會剝奪雇員之權(quán)益或與中華人共和國勞動法有所抵觸。

第一章 簡 介

1.1戴德梁行房地產(chǎn)咨詢（上海）有限公司簡介

戴德梁行成立于2000年1月1日，由原香港的“梁振英測量師行”、新加坡的“戴玉祥產(chǎn)業(yè)咨詢公司”及歐洲的“DTZ物業(yè)顧問公司”共同組成，三家公司共同擁有公司的股份，以及全世界的客戶，并為客戶提供國際級的物業(yè)服務(wù)。

現(xiàn)任香港測量師學會會長，香港特別行政區(qū)行政會議召集人的梁振英先生，于1993年創(chuàng)辦了梁振英測量師行，在1993年至1999年的六年間公司業(yè)務(wù)已得到廣泛的發(fā)展，并在中國的北京、上海、廣州、深圳、天津等8個大城市開辦了分公司，從事房地產(chǎn)咨詢、估價、物業(yè)管理、市場調(diào)查、物業(yè)中介、營銷策劃、建筑顧問等業(yè)務(wù)。梁先生目前擔任戴德梁行董事局主席一職。

新成立的戴德梁行將以嶄新的姿態(tài)面對全球的客戶。公司將秉承一貫的優(yōu)良作風，并吸取各方的豐富經(jīng)驗，不斷開拓業(yè)務(wù)。堅信在全體同仁的努力之下，公司將在新世紀取得更為豐碩的業(yè)績。

1.2上海物業(yè)管理部簡介

物業(yè)管理部是戴德梁行房地產(chǎn)咨詢(上海)有限公司眾多部門中的一個主要部門。主要職責是根據(jù)客戶(包括發(fā)展商、業(yè)主委員會等)的不同需求，提供專業(yè)物業(yè)管理及其他有關(guān)的服務(wù)，服務(wù)種類分為物業(yè)全權(quán)管理服務(wù)、物業(yè)顧問管理服務(wù)、設(shè)施管理服務(wù)、租務(wù)代理服務(wù)等。

我們管理的物業(yè)函蓋工業(yè)或工貿(mào)大廈、商業(yè)中心、酒店式公寓、住宅樓、店鋪及購物中心等不同類型。我們將向各物業(yè)派駐最具豐富經(jīng)驗的專業(yè)人仕及精兵強將，通過對物業(yè)的安保、清潔及設(shè)備的保養(yǎng)維修等工作，保障物業(yè)的良好運作。我們還配備專職培訓講師對各物業(yè)員工進行專業(yè)培訓，以不斷提高員工的管理素質(zhì)，改進服務(wù)水

準。安排專業(yè)的物業(yè)管理人員對各項目物業(yè)管理情況及費用被準確、高效的運用。

我們的物業(yè)管理服務(wù)宗旨是對發(fā)展商或業(yè)主委托的物業(yè)進行日常的管理工作，提高物業(yè)質(zhì)量及價值，這也是我們?nèi)w同仁的服務(wù)宗旨和服務(wù)準則。希望能在我們?nèi)w同仁的努力下，隨著物業(yè)管理業(yè)務(wù)的不斷開拓和服務(wù)水準的進一步提高而共同成長，共創(chuàng)佳績。

1.3物業(yè)管理專用名詞之定義

本公司： 指戴德梁行房地產(chǎn)咨詢(上海)有限公司。

本公司物業(yè)管理部： 指戴德梁行房地產(chǎn)咨詢(上海)有限公司物業(yè)管理部。

管理者： 指發(fā)展商或根據(jù)公約而指定或委任管理大廈的人士或機構(gòu)。

發(fā)展商： 物業(yè)發(fā)展期之產(chǎn)權(quán)人士或機構(gòu)。

管理處： 指管理大廈(物業(yè))的駐場物業(yè)管理機構(gòu)。

員工： 指受聘于本公司并在本物業(yè)服務(wù)的雇員。

駐場經(jīng)理： 指受聘于本公司的雇員，是駐場大廈物業(yè)管理處全權(quán)負責人。

本物業(yè)： 指員工所工作(服務(wù))的物業(yè)。

業(yè)主： 指根據(jù)上海市房屋土地管理局所頒發(fā)的土地使用證和房屋所載之土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)之人士或機構(gòu)，即為該物業(yè)或單元的業(yè)主。

租戶/使用者： 指輿業(yè)主有租約，定期付款，租買物業(yè)或單元使用權(quán)的人士或機構(gòu)。

訪客： 指訪問大廈內(nèi)業(yè)主、使用者、租戶等人士。

賓客/客人： 指到大廈公共區(qū)域購物、娛樂、參觀等人士。

單元：

公共地方：

公共設(shè)備：

綠化區(qū)域：

物業(yè)管理公約：用戶手冊： 指業(yè)主在物業(yè)擁有之單位產(chǎn)權(quán)或其中部分范圍。指發(fā)展商根據(jù)公約指定物業(yè)內(nèi)的公共地方，其中包括但不限于物業(yè)之各出入口、行人道、通道、外圍圍墻、綠化區(qū)、車道、腳踏車停放處、公用車輛停泊及卸貨區(qū)域、走火通道、走廊、水箱、電摯房、消防設(shè)備控制室及為物業(yè)的業(yè)主、用戶及訪客而設(shè)立共用之其它地方或范圍，但不包括任何業(yè)主擁有獨立使用權(quán)的地方及發(fā)展商保留之地方。

指為物業(yè)的公眾利益在物業(yè)所屬地塊范圍內(nèi)包括但不限于裝設(shè)的各種器械、設(shè)備、裝置或種植物，包括供排水系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電子監(jiān)察保安系統(tǒng)、公共衛(wèi)生間設(shè)備、照明系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、污水處理系統(tǒng)、去水道、溝渠、管道、槽溝、電線、綠化區(qū)之裝置及各種設(shè)備，不論是設(shè)置于公共地方或保留地方內(nèi)，均屬公共設(shè)施之一部分，只供個別業(yè)主或租戶使用的設(shè)施則不包括在內(nèi)。

指根據(jù)政府有關(guān)法令在物業(yè)所屬地塊上實施的綠化區(qū)域。根據(jù)中華人民共和國和上海市有關(guān)的房地產(chǎn)法律、法規(guī)，結(jié)

合物業(yè)的實際情況，為維護物業(yè)各業(yè)主和用戶及管理者的合法權(quán)益，明確各自的權(quán)利、義務(wù)和責任，確保物業(yè)的管理能夠達到高標準而設(shè)立的公約。

指發(fā)展商或管理者根據(jù)管理公約而指定的供各業(yè)主及用戶于

使用其所擁有的單元，公共地方及公共設(shè)施時所需要遵守的

細則。

管理規(guī)則： 指管理公約及用戶守則之一切條款或規(guī)則及發(fā)展商或管理者

按管理公約授權(quán)制定之各項輿物業(yè)管理有關(guān)之規(guī)章制度。

1.4合同至“發(fā)展商授權(quán)之物業(yè)管理工作結(jié)束”之界定

1.“至發(fā)展商授權(quán)之物業(yè)管理工作結(jié)束”即指正在履行的管理合約的終止日，正在履行中的管理合約因突發(fā)事件而導(dǎo)致本司無法繼續(xù)履行項目管理工作以及原管理合約性質(zhì)發(fā)生變化使得本司之項目管理工作無法繼續(xù)履行的項目，則員工之勞動合同/勞務(wù)協(xié)議隨即終止。

2.如管理合約終止后重新續(xù)簽的項目，則所有員工之勞動合同/勞務(wù)協(xié)議亦應(yīng)重新續(xù)簽，合同/協(xié)議之期限須根據(jù)新簽訂的管理合約重新核定。

第二章 人 事 管 理

1.1員工分類及崗位

員工分類

項目員工可分類為辦公室員工或操作性員工

員工崗位

M 駐場經(jīng)理 S 物業(yè)主管 C 督導(dǎo)員 R 基層員工

2.2新進員工錄用手續(xù)

2.2.1每位新進之勞動合同制員工須于報到之日起向公司行政人事部提交原單位退工單正本或勞動手冊之正本，未遞交者，視為不符合錄用條件，將不予以錄用。退工單之新進員工，須在一個月內(nèi)辦妥勞動手冊，并及時交公司行政人事部。如無法于一個月內(nèi)辦妥，公司將酌情予以一定的處理或不與其建立勞動關(guān)系。

2.2.2勞務(wù)協(xié)議制員工須于報到之日起二個工作日內(nèi)遞交有效的下崗或勞務(wù)證 明。如退休證明、協(xié)保勞動手冊及下崗證明(須注明原單位名稱、下崗期限及下崗期間

“四金”由原單位負責交納。)未遞交者，視為不符合錄用條件而不予以錄用。

2.2.3在報到之日，須同時提交一寸免冠照二張，市級醫(yī)院體檢報告或有效的健康證，并交驗身份證原件、學歷證明正本及專業(yè)技術(shù)證等正本。

2.2.4新進員工在辦妥以上2.2.1至2.2.3項所規(guī)定的手續(xù)之后，公司將與員工簽署勞動合同(包括試用期)或勞務(wù)協(xié)議。

2.2.5 社保保險金轉(zhuǎn)移(合同制員工適用)：

新進員工以往辦理過社會保險金的，須在遞交勞動手冊后一周內(nèi)持本人身份證及本公司的介紹信到其原單位所在地的社保中心辦理社會保險關(guān)系轉(zhuǎn)移手續(xù)，領(lǐng)取轉(zhuǎn)移單，并將辦妥的轉(zhuǎn)移單交到公司行政人事部，否則，將視作不符合錄用條件，公司有權(quán)與其解除勞動合同。如員工從未辦理過社會保險金的，須以書面形式向公司申請首建并有義務(wù)協(xié)助辦理相關(guān)手續(xù)。否則，將視作不符合錄用條件，公司有權(quán)與其解除勞動合同。

2.2.6公積金轉(zhuǎn)移(合同制員工適用)：

本公司公積金帳戶請詢問行政人事部。

新進員工如有公積金個人帳戶，且該帳戶仍在原單位的，請將以上帳戶通知您的原單位，并催促原單位盡快將您的公積金轉(zhuǎn)至我公司帳戶內(nèi)，否則，將視作不符合錄用條件，公司有權(quán)與其解除合同。若公積金帳戶已轉(zhuǎn)入市封存辦的，須以書面形式將個人公積金帳戶通知公司。以往未辦理過公積金的須以書面形式向公司申請首建，并有義務(wù)協(xié)助辦理相關(guān)手續(xù)。

2.3勞動合同

員工在受聘于本公司時，均需簽訂一份完整之勞動合同，而該合同已包括所有雇用細則。員工須研讀該勞動合同，以了解雇用細則之全部并予以簽收。

2.4任職前體檢

員工在任職前，必須通過市級醫(yī)院之體格檢查后才能獲聘。

2.5個人資料

2.5.1員工所填寫的各類有關(guān)表格，應(yīng)保證所填信息真實無虛假，做到忠誠老實，不隱瞞，不假造。

2.5.2 為避免有關(guān)資料不確實而導(dǎo)致日后員工正當權(quán)益受到損害，員工本人及家庭成員的有關(guān)記錄若發(fā)生變化，例如：遷移地址、婚姻狀況、學歷、分配調(diào)動、晉升出國、生育及涉及刑事、行政判決處理等，均應(yīng)及時通報公司。

2.5.3如有隱瞞、虛報造假，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，公司有權(quán)解除勞動合同，及保留追究 相關(guān)責任的權(quán)利。

2.6試用期

2.6.1凡被聘用之員工，最先會以試用性質(zhì)雇用，試用期一般為三個月。在試用期 間員工必須完成迎新課程及公司要求之培訓課程。在試用期完結(jié)之前，項目負責人需就觀察所得，填報員工工作表現(xiàn)考核報告，以確定該員工是否完成試用期。若該員工在試用期后并沒收到解除勞動合同通知，表示已完成試用期。

2.6.2試用期內(nèi)，若員工因故犯有較嚴重過失或不符合錄用條款，公司有權(quán)在合同期限規(guī)定 的時間內(nèi)解除勞動合同。

2.6.3試用期內(nèi)，員工表現(xiàn)未能達到公司要求，公司有權(quán)將員工之勞動合同解 除，唯在解除該勞動合同前，項目負責人亦須遞交另一份工作表現(xiàn)考核報告，項目負責人及公司行政人事部會發(fā)出書面通知。

2.7工作時間及休假請參考合同的陳述

休假

員工休假時間根據(jù)項目負責人安排 工作時間

員工每周工作四十小時，具體工作時間按項目負責人安排。

2.8超時工作

在正常工作時間以外，為項目額外工作多于一小時以上(包括1小時)，被稱之為超時工作。超時工作的時間，將會以同等時間補償予員工休假或以國家規(guī)定之超時工作工資結(jié)算方法執(zhí)行。

所有超時工作及補假記錄均需要項目負責人及員工簽名同意。2.9年終獎金

2.9.1年終獎金(如有)公司將通告所以員工，并在規(guī)定日期發(fā)放。

2.9.2當年10月1日前任職之員工，而在發(fā)放年終獎當日仍然在職，則可享有按比例計算之年終獎。其中15日(含)前到職的，當月計發(fā)年終獎；15日后到職的，當月不計發(fā)年終獎金。

2.9.3于發(fā)放日以前離職之員工，不享有年終獎金。

2.9.4違紀解除勞動合同均不享有年終獎金。

2.10額外年賞

除合約年賞外，員工有機會獲發(fā)額外年賞。額外年賞之發(fā)放與否及多寡，由管理當局決定。

2.11工作表現(xiàn)考核

所有員工每年最少有一次員工工作表現(xiàn)考核。項目負責人會將管理當局對員工之期望、工作表現(xiàn)意見、改善地方及職業(yè)發(fā)展等作出適當?shù)闹敢?/p>

2.12 員工晉升

所有員工均有被提升之機會，但凡項目或公司及其所管理項目出現(xiàn)較高職位空缺時，填補空缺之優(yōu)先權(quán)必定給予內(nèi)部之員工。唯該員工必須具有足夠資格予以勝任。所有晉升評估皆視乎該員工之工作表現(xiàn)。職后前三個月屬崗位試用期，試用期滿后，工作表現(xiàn)符合職位要求，則由公司正式委任該職。2.13 員工轉(zhuǎn)職

2.13.1調(diào)換工作以公司工資需要或員工能力、業(yè)績?yōu)榍疤?，若員工對所調(diào)換之工

作崗位有異議等有權(quán)提出意見，但未經(jīng)公司應(yīng)允，必須服從安排。

2.13.2視乎公司及項目發(fā)展需要及員工之能力及潛能，員工有可能被調(diào)職位，部門，或項目工作。

2.13.3員工被調(diào)職后若因工作不稱職或犯有過失，公司在做出具體工作評估后可視情況作出降職或免職決定。

2.13.4若員工患上傳染病，公司有權(quán)暫時將該員工調(diào)至另一部門或職位工作，直至痊愈為止。

2.14 解除勞動合同

在試用期期間，員工或公司方面有權(quán)解除勞動合同，但必須給予對方1天通知期或等值工資予以補償。

在試用期后，員工或公司方面有權(quán)解除勞動合同，但必須給予對方三十日通知期(或在勞動合同內(nèi)雙方協(xié)議下之通知期)或以三十日等值工資(或在勞動合同內(nèi)雙方協(xié)議下之等值工資)予以補償。

任何員工無充分理由或不通知公司而連續(xù)三天缺席者，公司將當作其違紀解除勞動合同。

在通知期期間，所有假期均不得取代通知期。因此在通知期內(nèi)，若有假期 發(fā)生，通知期將會順延予以補償。而順延之日數(shù)將為該假期之等同日數(shù)。

無通知期的解除勞動合同，特殊情況須經(jīng)駐場經(jīng)理或管理當局批準。根據(jù)國家規(guī)定，下列情況下，員工有權(quán)解除勞動合同而不需要給予通知期或等值工資補償。

1.由國家政府證實本公司之安全及衛(wèi)生對員工健康構(gòu)成嚴重影響。2.公司沒有根據(jù)勞動合同給予員工工資或津貼。

3.公司沒有遵從勞動合同內(nèi)之細則及國家法律，從而剝奪員工之個人法律權(quán)利。4.其它國家補充規(guī)定。

同樣在下列情況下，公司有權(quán)解除勞動合同而不需要給予通知期或等值 工資補償：

1.員工在非工作相關(guān)之受傷假或病假后復(fù)職，在從事原來工作時，未能達 到原有之要求。

2.員工違反普通法內(nèi)之嚴重罪行或公司內(nèi)之員工守則。詳情請參考6.2.6。3.一年內(nèi)累積曠工達十五天。4.其它國家之補充規(guī)定。

2.15工作移交手續(xù)

2.15.1員工因調(diào)職、終止合同、解除合同等原因離職的，均須辦理工作移交手 續(xù)，將原職位所擔任的工作內(nèi)容及有關(guān)資料交代清楚并以書面形式呈上 級主管審核批準后，方可辦理離職手續(xù)。

2.15.2移交手續(xù)一般在離職前30日起開始辦理，30日內(nèi)結(jié)束。特殊情況可視 情節(jié)相對延長或縮短移交期限，但必須經(jīng)駐場經(jīng)理或管理部批準。

2.16離職手續(xù)

員工離職(無論何種原因)前必須在3日內(nèi)歸還物品于管理處，并到公司有關(guān)部門辦理離職手續(xù)后方可離職。員工離職時，如有領(lǐng)用物品及有關(guān)證件等遺失或未交還公司，對違者將根據(jù)相應(yīng)表格進行賠償。

第三章 薪 酬

3.1發(fā)薪方式

3.1.1員工薪金每月發(fā)放一次，經(jīng)銀行自動轉(zhuǎn)帳存入戶口。

3.1.2公司實行下發(fā)薪制。

3.1.3薪金發(fā)放從員工報到日起算。當月15日以后報到的員工，薪金則在下月薪金一同結(jié)算發(fā)放。

3.2薪金調(diào)整

公司將視經(jīng)營業(yè)績狀況及個人工作表現(xiàn)等，考慮按調(diào)整員工薪金。

3.3紀律獎

3.3.1計發(fā)標準：當月工作表現(xiàn)良好，且無任何遲到/早退，曠工、警告的可發(fā)放全額獎金。

3.3.2扣款規(guī)定：

3.3.2.1遲到扣款請參看《員工手冊》5.9條款。3.3.2.2口頭警告一次扣除當月獎金的20%。3.3.2.3書面警告一次扣除當月獎金的40%。3.3.2.4最后警告一次扣款當月獎金的80%。3.3.2.5無薪暫停職務(wù)扣除期間100%獎金。3.3.2.6違紀辭退扣除當月全額獎金。

3.4扣薪

3.4.1無薪假期

3.4.2病假按國家規(guī)定扣除

3.4.3曠工：包括未征得上級同意而無故離開或缺席上班，或缺席培訓。

3.4.4其他扣款。

3.5付賠償金

3.5.1遺失雇員證或公司所發(fā)物資，包括本《員工手冊》。

3.5.2損壞大廈或公司物件須照實賠償或扣薪代替。

3.5.3若員工無法履行公司出資之保薦培訓合約書之相應(yīng)條款，將按合約內(nèi) 容 賠償或扣薪代替。

第四章 福 利

4.1年假

4.1.1合同制員工在公司連續(xù)服務(wù)滿十二個月后，可享受每年帶薪年假，(年假天數(shù)按所簽署之勞動合同規(guī)定)勞務(wù)協(xié)議制員工不享受年休假，對服務(wù)未滿12個月的員

工不享有年休假待遇。

4.1.2一般情況下，員工不可預(yù)支年假。公司有權(quán)與員工商討放取年假之日期，唯必須在放假前七個工作以書面形式通知員工。同樣，若員工申請年假，必須于七個工作日前親自填妥申請表格交項目負責人以便審批。已申請并批準的年假若有更改，應(yīng)重新申請待批。

4.1.3除特別情況外，年假必須一天以上起請，最多分三次休完。

4.1.4除特別情況外，本累積之年假，必須于下一完全休完，員工不按期享用年假作自動放棄論。

4.1.5若未經(jīng)項目負責人批準而擅自放取，該員工將視作曠工論。

4.2法定節(jié)假日

根據(jù)國家規(guī)定，員工每年均可享有十天之有薪法定節(jié)假日： 4.2.1元旦日(公厲1月1日)共一天 4.2.2春節(jié)(農(nóng)厲年初

一、初

二、初三)共三天 4.2.3國際勞動節(jié)(公厲5月1日、2日、3日)共三天 4.2.4國慶節(jié)(公厲10月1日、2日、3日)共三天

其他假日根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

4.3病假

4.3.1員工請病假必須于當天或隔天提供公司指定醫(yī)療機構(gòu)(市級醫(yī)院)開具的有效病假單(并附個人病歷卡)，并辦理請假手續(xù)，經(jīng)項目負責人批準后方可獲準病假。如當時或隔天無法出示有效病假單等上述資料，向項目負責人說明原因后，得到批準，最遲不可超過七天，否則將作曠工論處。

4.3.2員工因病住院必須顰憑醫(yī)院的住院通知書及病假單辦理請假手續(xù)，并開具《住院 證》。(具體規(guī)定見4.10)。

4.3.3員工因本人違反勞動紀律，或從事違法活動而導(dǎo)致傷病的，一律不給予病假待遇,醫(yī)療費用由員工自行負擔。4.4事假

4.4.1員工如有特殊情況需請事假，必須按公司規(guī)定辦理請假手續(xù)，未經(jīng)批準無故缺席或擅自離崗按曠工處理。

4.4.2員工請事假必須事先填寫書面申請，其他請假方式或公司將不予以承認。4.5喪假

4.5.1如員工之父母、配偶或子女不幸逝世，將可獲三天喪假；若員工的祖父母、外祖父母、岳父母、公婆、兄弟姐妹去世，公司將給予一天喪假。但必須出示有關(guān)證明文件予項目負責人。

4.5.2喪假必須在親人去世后一個月內(nèi)辦理喪事時一次使用，不能保留或亦以其他方式安排。

4.6婚假

4.6.1合同制員工，將獲得三天有薪婚假，唯申請婚假時須提前七個工作日向項目負責人提出申請，并須出示結(jié)婚證明書復(fù)印本。

4.6.2晚婚者(男25周歲，女23周歲以上)則可享有十天婚假。

4.6.3婚假需于結(jié)婚注冊登記后半年內(nèi)領(lǐng)用，否則作自動放棄論。另外，員工如曾結(jié)婚，則不再享有婚假。

4.7產(chǎn)假

凡懷孕的合同制女性員工，而又獲醫(yī)院的醫(yī)療證書證明，可按國家規(guī)定享有有薪產(chǎn)假。

4.8探親假

凡根據(jù)國家有關(guān)法律、有資格申請?zhí)接H假之員工，可獲得探親假，但員工須在七個工作日前向項目負責人申請。

如員工之探親假獲得批準，該員工不能享有有薪年假。

4.9醫(yī)療保健

4.9.1合同制員工門診醫(yī)療費用100%可向公司報銷，唯每年報銷的最高限額為人民幣400元。如國家發(fā)布有關(guān)規(guī)定，將按國家規(guī)定執(zhí)行。

4.9.2對與公司簽訂《勞務(wù)協(xié)議》的員工，其非因工傷的醫(yī)療費用由其原工作單位或國家有關(guān)部門負擔。

4.10 住院醫(yī)療保險

4.10.1公司勞動合同制員工因病住院，必須 公司指定醫(yī)院或急診醫(yī)院的住院通知書，向人事部辦理《職工住院 證》，享受《上海市住院醫(yī)療保險辦法》的有關(guān)福利。

4.11工傷或死亡

4.11.1如員工因工作而受傷，可以受到勞工意外保險保障。員工須在受傷后二十四小時內(nèi)或意外發(fā)生后第一個工作日早上向項目負責人報告。并協(xié)助項目負責人填寫工傷報告表報公司審批。(工傷認定辦法按國家有關(guān)規(guī)定辦理)。

4.11.2公假

員工因外出培訓、開會出差等，得繳驗有關(guān)證明并申請公假，需及時補繳。否則，以曠工論處。

4.11.3凡因工負傷或死亡之員工將按國家及公司有關(guān)勞動保護條例之規(guī)定辦理。

4.12失業(yè)保險

公司按國家有關(guān)規(guī)定辦理。

4.13公積金

公司按國家及上海市公積金管理中心有關(guān)規(guī)定，每月為合同制員工按比例繳納公積金，員工需繳納自己負擔部分的費用。

4.14員工活動

項目及公司行政人事部均定期籌備各類型社交及體育活動，歡迎員工踴躍參加。凡員工對某類型活動有興趣，歡迎員工向項目負責人及公司行政人事部提供意見。所有員工活動、公司規(guī)章制度、通知等其他資料均張貼于員工布告板上，由于此乃一重要之溝通媒介，請各員工定期到報告板處閱覽。

4.15員工獎勵計劃

計劃包括每月最佳員工、全年最佳員工拾金不昧等受表揚員工。此計劃志在鼓勵員工及時為公司作出努力的一種答謝及表揚。

4.16員工培訓及發(fā)展

公司管理層深信透過各種形式的不斷培訓能有助員工改善其工作表現(xiàn)，增強責任感并達到理想的專業(yè)成就。

為鼓勵員工在外作短期進修，公司推行進修津貼計劃。若公司認為該課程能對員工及公司有益，公司會作出資助。

在申請保薦培訓計劃時員工須注意及符合下列條款： 1.員工已完成試用期，成為正式員工。2.員工須在報讀課程前，向公司申請。3.公司對每張申請表均會作個別之評審。

4.當資助申請獲公司批準后，員工需與公司簽訂培訓協(xié)議，并在完成該課程后對公司履行一定的服務(wù)承諾。否則員工需將津貼全部或按服務(wù)月數(shù)之比例退還公司，有關(guān)進修津貼之詳情，請向公司行政人事部詢問。

4.17員工意見

公司管理人員很歡迎員工提出對公司有益及建設(shè)性之提議，從而使 公司能改進表現(xiàn)，達至公司既定目標。第五章 勞動紀律

5.1目標

所有員工均須遵從公司定下之員工守則，從而使提高公司之服務(wù)質(zhì)量，同時也提

升個人安全及保護以使得公司邁向成功。

5.2工作證及名牌

5.2.1每位員工均由公司按規(guī)定發(fā)給工作證。員工當值時應(yīng)佩帶好工作證，項目負責人及保安員有權(quán)隨時檢查有關(guān)證件。

5.2.2工作證如有遺失，被竊應(yīng)立即向本部門報告，并按規(guī)定辦理交費補領(lǐng)手續(xù)，所引起的一切責任由其本人負責，損壞者繳費后以舊換新。

5.3員工衣柜

5.3.1員工衣柜專為存放員工服裝而設(shè)嚴禁存放食物、飲料、易燃物品及其他公司財產(chǎn)并應(yīng)保持整潔。

5.3.2請勿將貴重物品及錢財存放在衣柜內(nèi)，若因此而造成遺失，公司將不負任何責任。

5.3.3在發(fā)生突發(fā)事件保安部及領(lǐng)班以上主管等有關(guān)人員有權(quán)通知相關(guān)員工協(xié)助調(diào)查。

5.3.4不得私自加配鑰匙，若有遺失，應(yīng)立即報告所在部門以及保安部，必須按規(guī)定辦理交費更換手續(xù)。

5.3.5未經(jīng)批準，不得私自調(diào)換衣柜。

5.4物品保管，歸還、遺失補領(lǐng)手續(xù)

公司所發(fā)給員工之制服、工作證、衣柜、衣柜鑰匙、計時卡、用膳卡及本《員工手冊》等物均應(yīng)妥善使用及保管。若有遺失或損壞者，應(yīng)立即通知項目負責人并報公司有關(guān)部門，申請辦理賠償補領(lǐng)手續(xù)。上述物品離職時均須交回，如未能交回都須按規(guī)定賠償。

5.5保密

5.5.1未經(jīng)批準，員工不得向外界傳播或提供有關(guān)公司之資料，公司的一切有關(guān)文件及資料不得交給無關(guān)人員，如有查詢，可請查詢者向公司管理部聯(lián)系。

5.5.2保密資料

(1)業(yè)主資料及聯(lián)絡(luò)方法(2)各保養(yǎng)商聯(lián)系電話

(3)公司資料及大廈所有設(shè)備、設(shè)施資料及圖紙等。(4)管理處員工資料，包括應(yīng)聘未入職申請者資料。(5)及其他被列應(yīng)保密的資料。

5.6儀容儀表

員工的儀容儀表將直接影響公司的形象和聲譽。

5.6.1制服

保持制服整潔，無破損并在指定位置佩帶工作證或名牌。公司所發(fā)的工作制服、鞋、領(lǐng)帶等物品要自覺愛護，做到衣著整齊。

5.6.2頭發(fā)男性員工頭發(fā)長度必須在衣領(lǐng)之上，發(fā)腳在耳垂之上及須經(jīng)常梳理以免凌亂。頭發(fā)豎直、左右兩旁鬢角不對稱或長留海、長發(fā)或束辮之發(fā)型一律禁止。短發(fā)女員工必須定期將頭發(fā)修剪以令其長發(fā)、發(fā)型保持最佳狀態(tài)。若頭發(fā)長過肩膀之員工，應(yīng)束起馬尾形發(fā)辮。用來固定發(fā)型之發(fā)夾須為不易見的發(fā)夾之顏色或應(yīng)與頭發(fā)之顏色相同。

5.6.3化妝

所有女員工必須化淡妝，略施粉底。口紅顏色以暖色調(diào)為主。不可化冷色妝面及濃妝艷抹。香水味道宜清淡，儀表宜顯清新，保持臉部無油膩感。

5.6.4其他

員工不得染發(fā)梳怪異發(fā)型，應(yīng)勤修剪頭發(fā)、指甲、保持清潔。有關(guān)儀容儀表之詳細規(guī)定及標準，可向行政人事部詢問。

5.7出勤記錄

5.7.1所有員工均須遵從由項目負責人安排之上班時間。為了令公司能順利運作，項目負責人將視乎實際情況而安排輪班制或不規(guī)則上班時間制。

5.7.2若員工需調(diào)換或更改上班時間，必須得到項目負責人批準。

5.7.3員工礦工、拒絕在指定上班時間工作及遲到將會受到紀律處分及扣除工資。5.8上下班打卡制度

5.8.1除項目負責人及總公司管理部負責人特別核準之員工外，管理處所有員工均必須按規(guī)定上、下班打卡及簽到簽退，并應(yīng)準備充分的時間更換制服，以準時到達工作崗位。

5.8.2如因加班、病假、事假、公差、外勤等原因未能打卡或簽到，應(yīng)事先或及時向主管報告，征得同意方可執(zhí)行，并由主管記錄以備核查。公司嚴禁員工替其他同事打卡或請其他同事打卡。違例者將會受到紀律處分，甚至即時 解雇。

5.8.3員工若在上班當日忘記打卡或簽到，他必須向項目負責人報告，并記錄當日上班時間于記錄上，及后亦需在出席表上加簽。忘記辦理上述手續(xù)者則視作缺勤論。

5.9遲到/早退

5.9.1員工上班遲到/早退十五分鐘(含)以內(nèi)者，扣除當月獎金20元。

5.9.2遲到/早退三十分鐘(含)以內(nèi)者，給予口頭警告一次。

5.9.3遲到/早退三十分鐘以上，給書面警告一次。

5.9.4一個月內(nèi)各類遲到累計不可超過三次，否則，給予最后警告。情節(jié)嚴重者公司可給予解除合同(協(xié)議)等處分。

5.10缺勤

5.10.1員工如沒有依時上班工作也沒有合理解釋，當日之薪金、獎金將會被扣除，另該員工會受到紀律處分。假若有合理解釋而得到項目負責人及行政人事部同意，當日之薪金、仍將被扣除，但不會受到紀律處分。

5.10.2除得到部門或項目負責人準許或緊急事故外，所有員工不得在工作時間離開公司范圍。

5.11用膳時間

5.11.1所有員工用膳由當值主管/副主管安排輪留進行，用膳時間為半小時。

5.11.2所有用膳時間盡量彈性及以留守物業(yè)內(nèi)為主，以防匪徒預(yù)知更期。

5.11.3用膳時間，固定崗位及辦公室均需留守至少一人。

5.12請假申請規(guī)定

5.12.1員工請假都應(yīng)事先填寫《請假單》，并正確注明假別及請假日期必要時須提供相關(guān)證明，項目負責人及項目負責人審批后，交行政人事部備案。

5.12.2員工請假期間應(yīng)將經(jīng)辦事務(wù)委托給主管指派的其他同事，不得因請假而影響工作，公司保留對員工休假(除病假之外的假期)的批準權(quán)。

5.12.3員工請假(除病假外)必須提前申請經(jīng)批準后方能享用。具體請參看相關(guān)各類假期有關(guān)規(guī)定(4.1-4.8)

5.12.4如因特殊情況，員工事先無法預(yù)知或辦理請假手續(xù)的，須及時通知管理處當值負責人，不得影響正常班次的運行，并于復(fù)工后第一天辦理補假手續(xù)，逾期不辦理補假將按曠工處理。

5.13員工投訴

5.13.1公司一貫以門戶開放政策來處理員工投訴。若員工發(fā)覺在工作上感到不滿或不愉快，他可透過正常渠道逐放向公司方面申訴。

5.13.2員工投訴步驟

(1)員工可直接向直屬督導(dǎo)員申訴。

(2)若直屬督導(dǎo)員未能解決問題，員工可向項目負責人申訴。(3)若直屬項目負責人未能解決問題，員工可向項目負責人申訴。(4)若員工需要進一步協(xié)助，他可將事件轉(zhuǎn)給公司行政人事部。(5)所有申訴將在七天內(nèi)處理并予以答復(fù)。

5.14個人行為及工作態(tài)度

5.14.1個人行為

(1)不可在工作(服務(wù))場所高聳談話、拍手或撞響手指等。(2)不可說粗言穢語言。(3)不可在工作時與同事爭吵。

(4)經(jīng)常保持身體挺直，不要依偎墻壁或家私上。

(5)除職務(wù)需要，否則請部勿隨意走到其他部門、大堂、樓層、住戶或其他公眾區(qū)域。

(6)不可在物業(yè)范圍內(nèi)吐痰或咀口香糖。

(7)不可在公眾地方內(nèi)抓耳擾腮、打噴嚏、大聲呵欠、伸懶腰及結(jié)群閑聊等。(8)不可在非指定范圍內(nèi)吸煙。

5.14.2工作態(tài)度

(1)禮貌是員工對客人、同事和項目負責人的基本態(tài)度。公司絕不容許 員工無禮。

(2)最適當表示喜悅的方法是笑容，這能使員工樂于工作及使客人輕松愉快。(3)責任感指對職務(wù)及公司內(nèi)的事與物負責，給人有效率和良好服務(wù)的印象。(4)忠誠、誠實是公司對員工最基本的要求。

(5)守時對物業(yè)能否順利運作極其重要。打卡時不代表到達工作地方也準時。員工在打卡及到工作崗位工作須同樣守時。

5.15員工一般行為守則

5.15.1 員工上班須守時，遇上遲到或缺勤應(yīng)盡快通知直屬上司。

5.15.2員工可與客人作適量及有禮貌之交談，但切忌談及個人隱私及譏諷客人。

5.15.3 員工禁止使用客人設(shè)施。

5.15.4 員工禁止利用語言或身體語言明示或暗示客人付給小帳。

5.15.5 工作環(huán)境保持寧靜，未經(jīng)許可在工作范圍內(nèi)或工作時間內(nèi)不可使用收音機，錄音機等一切音樂用品。

5.15.6 未經(jīng)許可，在工作范圍內(nèi)及工作時間內(nèi)不得攜帶傳呼機及手機。

5.15.7 員工禁止在工作時間內(nèi)閱讀小說、雜志、報刊，或聽隨身聽等。

5.15.8 員工禁止打私人電話。如有需要需向主管反映后得到應(yīng)允方能打。

5.15.9 員工之朋友或親屬一律禁止前來探班。

5.15.10不可玩弄防火設(shè)備和報警系統(tǒng)。

5.15.11不可用欺騙手段騙取病假。

5.15.12不應(yīng)浪費工作時間或未經(jīng)允許而離開工作崗位。

5.15.13未經(jīng)上司同意不可私自加班并索取加班費及補假。

5.15.14物業(yè)內(nèi)的任何物品，不得擅自帶回家以作私用。

5.15.15除非有正當理由，下班后不應(yīng)在物業(yè)無故逗留及在下班返回物業(yè)。

5.15.16不要與同事搬弄你所知客人情況。

5.15.17嚴格按照工作時間表的規(guī)定吃飯、休息。不可在工作時間內(nèi)洗澡等。

5.15.18應(yīng)當節(jié)約物業(yè)公共資源。把不用的電燈、空調(diào)、機器和辦公室電器關(guān)掉。用完水后把水龍頭關(guān)緊。

5.15.19不可在上班時間吃食物或偷吃物業(yè)及客人食品。

5.15.20不可私藏客人失物及遺留物品。

5.16失物處理

5.16.1若員工在物業(yè)范圍內(nèi)發(fā)現(xiàn)客人或同事遺留金錢或私人物件，必須將失物交項目負責人、項目負責人或當值主管。除獲得批準，否則員工不可私自取下客人或同事遺留下來之財物。

5.16.2若客人報在物業(yè)內(nèi)遺失財物請及時報物業(yè)當值負責人。

5.16.3若客人報在物業(yè)內(nèi)遺失財物在場員工必須協(xié)助安保主管及有關(guān)人員做好調(diào)查記錄工作。5.17巡樓

5.17.1打更鐘/巡邏到位器/本作記錄。

5.17.2每更(12小時)須巡樓四至六次(或按項目負責人指示)。

5.17.3巡樓時必須檢查各設(shè)施、環(huán)境及住戶安全。

5.17.4遇到不正常事件(異味、異聲、可疑人或物等)應(yīng)立即處理并報告主管。

5.18保安

5.18.1所有陌生人出入必須查詢其資料及到訪單位，遇有疑點需致電到訪單位，經(jīng)證實后方可讓其進門。

5.18.2非訪客時間出入者必須登記(商業(yè)或工業(yè)大廈適用)。

5.18.3裝修工人出入必須登記及辦理有關(guān)手續(xù)。

5.18.4搬運貨物離開，須出示證明文件(如出貨單)。

5.18.5帶貨物進入物業(yè)，須例行檢查。

5.18.6物業(yè)或客人財務(wù)遭竊，物業(yè)管理層有權(quán)檢查可疑，有關(guān)員工之更衣箱。

5.19安全

5.19.1注意防火、防盜。如發(fā)生事故苗頭或聞到異味，必須立即查找處理并及時報告有關(guān)部門，切實消除隱患。

5.19.2下班前要認真檢查，做的交接工作，消除不安全隱患，保物業(yè)及客人生命財產(chǎn)安全。

5.19.3如發(fā)現(xiàn)有行跡可疑或不法行為的人或事，應(yīng)及時制止并報告有關(guān)部門。

5.19.4不與客人的小孩或?qū)櫸镉H昵、耍逗。發(fā)現(xiàn)客人的小孩玩水、玩火、玩電等，要加以勸阻，避免意外事故發(fā)生。5.20突發(fā)事件

如遇臺風、暴雨、火警、打劫、電梯損壞等突發(fā)事件須按公司制訂之工作指引有關(guān)突發(fā)事件處理步驟進行處理。

5.21處理投訴

全體員工都必須高度重視客人的投訴，要細心聆聽投訴，讓客人、暢所欲言，做到有則改之，無則加勉。

5.21.1如果客人投訴的事項如不能立即解決，應(yīng)用書面記下投訴細 節(jié)并無忘多謝客人或?qū)κ录虑?注意：只致歉不作任何責權(quán)不及之承諾)，然后迅速通知或轉(zhuǎn)報

有關(guān)部門人員。

5.21.2事無大小，對客人投訴的事項，處理的結(jié)果都必須在事后對客人有所交代。

5.21.3在投訴事項中，若涉及其本人的記錄，該記錄不得涂改、撕毀、更不得造假，必須實事求是。

5.21.4投訴經(jīng)調(diào)查屬實可視具體情況作為處罰員工的依據(jù)。

5.22公共關(guān)系

未經(jīng)公司批準，員工不得向外界及傳播媒介供給有關(guān)公司資料。遇有查詢，應(yīng)轉(zhuǎn)交其他獲受權(quán)有關(guān)人士處理。

5.23兼職

如無公司負責人之書批準，員工不得在公司以外兼職。觸犯此條例之員工一經(jīng)證實，將受到公司即時解除合同之處分。

第六章 獎懲

為達到和保持高度的工作效率和優(yōu)良的服務(wù)，公司特制定如下獎懲條例，望全體員工遵守執(zhí)行。

6.1嘉獎條例

6.1.1嘉獎、晉升

凡符合下列條件之一者，將酌情給予嘉獎、晉升：

6.1.1.1對改革公司管理，提高服務(wù)質(zhì)量有重大貢獻者。

6.1.1.2在服務(wù)工作中，創(chuàng)造優(yōu)異成績者。

6.1.2獎勵

凡符合下列條件之一者，將酌情給予獎勵： 6.1.2.1工作積極熱心，受到賓客表揚者。

6.1.2.2發(fā)現(xiàn)事故苗頭，及時采取措施，防止重大事故發(fā)生者。6.1.2.3為保護國家財產(chǎn)和生命的安全，能見義勇為者。6.1.2.4提出合理化建議，并經(jīng)實施有顯著成效者。6.1.2.5嚴格控制開支，節(jié)約費用有顯著成績者。6.1.2.6拾金(物)不昧者。

6.2警告處分分類

6.2.1口頭警告

以書面形式給予初犯而且過失行為較輕微者以口頭警告處分，并扣除20%的當月紀律獎。

6.2.2書面警告

以書面形式給予犯有二次以上輕微過失或一次較嚴重過失行為者以書面警告處分，并扣除40%的當月紀律獎。

6.2.3無薪暫停職務(wù)

無薪暫停職務(wù)為解雇該員工之其中一種方式，當公司尚未決定是否解除該員工之勞動合同前，或該員工正等待刑事案中審訊的判決結(jié)果，公司有權(quán)無薪暫停其職務(wù)?？鄢陂g之工資及紀律獎。

6.2.4降職

若該員工之工作表現(xiàn)未能達到公司既定之標準或要求，員工可能被降職。

6.2.5即時解雇

被有關(guān)司法機關(guān)裁定罪名成立或嚴重違反公司規(guī)定，及受最后警告處分后半年內(nèi)仍犯有過失者，將立即解除合同，公司將會發(fā)出解雇信予該員工，不給予任何補償。

6.3警告處分升級制度

6.3.1半年內(nèi)二次口頭警告將自動上升至一次書面警告。

6.3.2半年內(nèi)二次書面警告再犯有任何過失行為將自動上升為最后警 告。

6.3.3半年內(nèi)一次持最后警告者再犯有任何過失行為將即時解雇。

6.4紀律處分條例

6.4.1口頭警告

(1)上下班不按指定的員工進出口出入物業(yè)。(2)儀容、儀表未能達到標準要求。(3)當值未穿整齊制服。

(4)未經(jīng)同意或非工作需要使用大廈設(shè)備或客人設(shè)備。(5)當值時吃零食。

(6)在物業(yè)內(nèi)發(fā)出不必要之聲浪，大聲喧嘩。

(7)擅自離開工作崗位、脫崗或超出工作范圍到其他地方閑蕩。

(8)下班后無故逗留在物業(yè)范圍內(nèi)，參加由物業(yè)安排的各項康體活動除外。(9)違反使用更衣室或食堂規(guī)定。(10)使用公司電話辦理私人事務(wù)。

(11)工作時聽收音機、錄音機，或閱讀非工作之刊物。(12)隨地吐痰亂扔亂吐雜物，破壞環(huán)境衛(wèi)生。(13)忘記或不按規(guī)定佩帶員工證或名牌。

(14)一個月內(nèi)犯有一次30分鐘(含)以下十五分鐘以上遲到/早退者。(15)未經(jīng)允許擅自外出。(16)當值時扎堆聊天。

(17)公司安排的培訓遲到、早退或無故缺席。(18)未按公司之有關(guān)服務(wù)標準工作。

6.4.2書面警告

(1)擅離工作崗位或未經(jīng)許可調(diào)班。

(2)未經(jīng)項目負責人批準，擅自陪同親友或其他人士參觀物業(yè)。(3)不敲門或未經(jīng)客人許可進入客人客房等私人空間。

(4)未經(jīng)許可使用客用設(shè)施：如會所健身器具、泳池、客廁等。

(5)未經(jīng)同意，員工在物業(yè)內(nèi)擅自張貼布告、通知或擅自涂改確，撕掉物業(yè)布告欄內(nèi)任何告示。

(6)擅自進入“未經(jīng)許可，不準入內(nèi)”的區(qū)域。(7)非因工作而私自與住客接觸。

(8)不禮貌地與顧客、同事對話，態(tài)度欠佳，輕視同事或顧客。(9)一個月內(nèi)犯有一次三十分鐘以上遲到/早退。(10)工作或服務(wù)效率不佳。

(11)違反安全規(guī)定或公司及物業(yè)其他規(guī)定。

(12)未經(jīng)公司同意在工作場所內(nèi)作任何形式的募捐，或散發(fā)與工作無關(guān)的印刷品。

(13)確因工作疏忽損壞公物(并按相關(guān)規(guī)定賠償)。(14)拒絕公司授權(quán)人員檢查攜帶物品更衣箱等。(15)違反公共區(qū)域禁煙規(guī)定(必須在指定地點吸煙)。(16)不服從上司命令或未經(jīng)上司許可而從事其他工作。(17)有意提供假情況，假資料或假報告。(18)擅自搬移公物。

(19)未經(jīng)許可配制工作鑰匙。

(20)因工作疏忽，或?qū)梢灶A(yù)料的事故未采取預(yù)防措施而造成公物所損。(21)當值負責人對下屬疏于指導(dǎo)，未負領(lǐng)導(dǎo)職責的。

(22)未按公司或主管指定之工作程序標準工作，以造成嚴重后果。

6.4.3最后警告

(1)作出不道德的流氓行為。

(2)遺失公司之重要物品而導(dǎo)致公司損失。(3)病假期間在公司外另謀職業(yè)。

(4)故意吵鬧，粗言穢語、干擾正常的工作秩序及安寧。(5)叫他人替自己或自己代他人打鐘卡。

(6)未經(jīng)同意，在物業(yè)范圍以外私自穿著公司所發(fā)制服。(7)私自將物業(yè)、公司物品帶出物業(yè)。

(8)發(fā)表虛假或誹謗之言論，從而影響公司，客人及其他員工之聲譽。

(9)接受酬勞禮品不上交者。(10)在工作場所內(nèi)兜售私人物品。

(11)一個月內(nèi)犯有兩次或以上“第三類”遲到/早退。(12)犯有一天以內(nèi)，三天以下曠工行為。

6.4.4即時解雇

(1)偷竊、貪污公司，客戶及同事財物。(2)行騙、不忠不信。

(3)蓄意毀壞物業(yè)、公司或客人之物品。(4)侮辱或攻擊客人或公眾人士。(5)侮辱或攻擊上司或其他同事。

(6)故意挑撥客人、公眾人士、上司或同事作出打斗行為。(7)在工作場所內(nèi)作出任何形式之賭博。(8)參與或協(xié)助賣淫及任何不法行為。

(9)故意不遵守上司及/公司當局所發(fā)出合理工作指令。(10)無充分理由而故意拒絕執(zhí)行職務(wù)。(11)經(jīng)常疏于職守。(12)當值時睡覺。

(13)在物業(yè)內(nèi)發(fā)起未經(jīng)公司批準直集團會議。

(14)鼓勵或教唆其他員工罷工及/或參與任何形式之罷工及/或故意 減慢工作速度。

(15)在工作時間飲酒或在飯酒的影響下工作。(16)參與不合法之外幣找換

(17)收受或給予別人利益以換取升職或更佳之工作環(huán)境。

(18)未經(jīng)公司當局批準，私自泄露公司，物業(yè)機密資料，以至其他商業(yè)競爭者得到益處，損害公司利益。

(19)在物業(yè)內(nèi)攜帶煙花爆竹、爆炸物或危險武器。(20)窺視客人的私事，如偷看和偵察住客的房間。(21)已被國家法庭判決有罪。(22)未經(jīng)公司批準，在公司以外兼職

(23)未經(jīng)公司批準，參予任何商業(yè)活動而令公司利益受損。

第四篇：戴德梁行物業(yè)管理經(jīng)驗分享

戴德梁行物業(yè)管理經(jīng)驗分享會

【梁少偉】：

我是香港人，在香港做物業(yè)管理有二十多年，其中在長江集團做物業(yè)管理，就是李嘉誠的公司，來到中國發(fā)展有十年都在北京。曾經(jīng)在北京一個莉莎國際大廈，在中關(guān)村，還有一個25萬平方米的大樓，在長安街。那么現(xiàn)在我在戴德梁行是派駐在金融街的國際大廈。那么我的物業(yè)管理資格是英國大學香港地產(chǎn)房屋經(jīng)濟學會會員，香港地產(chǎn)行政人員學會會員，我是注冊專業(yè)房屋經(jīng)理，在香港保良局專業(yè)進修學院，我也是這個培訓課程的首席顧問。說到物業(yè)管理，其實在外國已經(jīng)有100多年的歷史，在香港已經(jīng)超過60多年。目前中國的發(fā)展有十多年，那么我們在香港二十多年以來，我一直見證了這個行業(yè)的變化和進步。那么現(xiàn)在我來到中國內(nèi)地幾年看，其實現(xiàn)在中國的物業(yè)管理是重復(fù)著同個過程，在改變在進步，慢慢的一個過程，向?qū)I(yè)化轉(zhuǎn)變。今天利用短短的時間，跟各位朋友分享一下什么是專業(yè)的物業(yè)管理。因為要你們?nèi)タ此形飿I(yè)管理公司的服務(wù)書，我們是專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)，我們的公司是專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)公司。什么是專業(yè)呢？我就開玩笑，做物業(yè)管理專業(yè)嗎？不專業(yè)。一個醫(yī)生，這個朋友問另外的朋友你干嗎的？我做醫(yī)生的。那個朋友覺得很專業(yè)。我呢？是個律師，非常專業(yè)。你呢？會計師，很專業(yè)。你呢？物業(yè)管理。物業(yè)管理沒有什么專業(yè)的。這個行業(yè)在社會地位是比較低的。我們在北京開過很多招聘會，我們物業(yè)管理經(jīng)常會招很多人，保安、服務(wù)人員，在物業(yè)管理的攤位前面，總是很少人，凡是什么什么酒店都一大堆人圍著，但是做的工作都差不多，前臺、服務(wù)，員工工資也不高很多，但是酒店有很多人應(yīng)聘，物業(yè)管理沒有人來應(yīng)聘，物業(yè)管理好象是地下工作者，是保安，清潔，沒有什么專業(yè)不專業(yè)的，其實不是這樣的.其實我們把專業(yè)定了位，什么工作什么是專業(yè)的。我覺得有四個條件：首先是員工有專業(yè)的技術(shù)和知識。另外它要有一個嚴謹?shù)男袠I(yè)規(guī)范，比如律師、會計師有一些行業(yè)規(guī)范，他們不能犯錯，有一些標準定出來，讓他們都遵守，其實物業(yè)管理也有。要作為一個專業(yè)的人士，說一些話都非常精準，我們不能隨便亂說。那么最后什么是專業(yè)的？就是要有一個公信力，人家認可我們是專業(yè)的，不是我們?nèi)ゴ滴覀兪菍I(yè)的。而是我們的客戶認可我們是專業(yè)的。跟各位分享一下，其實作為物業(yè)管理公司，我們要具備怎么樣的條件，跟怎么樣的一個技術(shù)水平？我特別舉例，剛才我說了我是英國特許房屋經(jīng)理學會會員，要拿到這個資格，我們要完成大學級別三年的課程要學，要考試，還要學，我們這個三年的學習，課題都明白了，原來我們作為一個物業(yè)管理的專業(yè)人士是要具備很多很多的知識，不單單是什么物業(yè)條例這么簡單。

首先我們要學法律。那么這個法律呢，包括有民事法、公司法、土地法、市政及衛(wèi)生條例、消防法規(guī)、機電工程法規(guī)、會所及游泳池管理，還有一些私家路交通管理法規(guī)及物業(yè)管理法規(guī)。那么我們在學法律的時間，其實我們跟律師學的東西是一模一樣的，只不過我們沒有學刑事法，什么殺人、放火呀，這個沒有學，這不是物業(yè)管理的法規(guī)。除了刑事法，什么法都要學，要求跟律師是一樣的。除了法律我們還要學工商管理高管概念，怎么去做一些工作流程、風險管理、構(gòu)建團隊，怎么去為我們這個團隊做一些評估管理系統(tǒng)。我們還要學社會學，社會學我們學社會結(jié)構(gòu)，有不同的人組成。還有社區(qū)關(guān)系，怎么樣建立一些社區(qū)關(guān)系，社區(qū)關(guān)系的重要性跟我們物業(yè)管理是怎么聯(lián)系的。

那么我們還要學親子關(guān)系。親子關(guān)系就是父親、母親跟孩子的關(guān)系，物業(yè)管理怎么學這個？物業(yè)管理又不是做社工，其實是有關(guān)系的，我們管理很多社區(qū)，我們里邊的客戶，不是個體來的，是一個家庭來到小區(qū)的。我們來學親子關(guān)系理論之后，我們以后提供的服務(wù)能夠為小區(qū)提升我們每一個家庭的親子關(guān)系，讓每一個家庭開開心心的，這是我們工作的一個目的。還要學兒童及老人心理學，因為這里面的老人家還有小孩子，我們還要研究他們的心里

1學，因為老人跟小孩對物業(yè)的要求跟一個普通的成年人是不一樣的，那么我們怎么樣在服務(wù)中體現(xiàn)讓他們覺得住在這個小區(qū)很開心，所以我們要理解他們的心理狀態(tài)。我們還要學一些社會保障，就是對一些退休的人，政府能夠提供什么保障。那么我們要學統(tǒng)計學。因為對于物業(yè)管理來說，現(xiàn)在包括很多同志，很多員工，現(xiàn)在我們服務(wù)的水平，總之方方面面的很多數(shù)據(jù)就要統(tǒng)計，做了統(tǒng)計之后，我們要做預(yù)算各方面都能把握得比較準一些。我們要學哪一種方法適合哪一種統(tǒng)計。

我們還要學公共行政，公共行政是政府運作的過程。我們要學政治學，他們是怎么運作的，怎么投票，怎么選舉。我們要了解公共政策的過程，不管是物業(yè)管理還是服務(wù)管理，這個過程是怎么做的？我們要理解他們每一個政策背后的目的。我們物業(yè)管理包括樓宇結(jié)構(gòu)，設(shè)備設(shè)施、施工圖紙等各方面是怎么運作的。我們要學城市規(guī)劃，包括城市規(guī)劃的一些理論，還有就是城市規(guī)劃跟物業(yè)管理對我們物業(yè)管理的影響。人力資源管理我們要學勞動法、人事管理，員工激勵，員工考勤，業(yè)績考核。

現(xiàn)在市場來說，對物業(yè)管理的承擔程度還是不夠，另外還有一個假投標的問題。就是很多項目外派物業(yè)管理要投標。我們作為一個物業(yè)管理公司我們有自己的想法，把這個員工的工資定太高，成本就太貴了，基本上我們實現(xiàn)不了了我們的想法，因為我們不為中標。這是一個非常困難的成本。所以怎么辦？生意不能不做？所以我們反過來非常重視員工激勵，怎么管理員工。人不光是為了錢工作，還為其他事工作。錢不能夠滿足員工的話，我們是不是用其他的辦法滿足員工，我們給員工一個平臺去發(fā)展，給他們一個希望，這都是我們需要加強的方面。

另外一個重要范疇就是物業(yè)管理的重要工作就是財務(wù)管理。我們要學物業(yè)管理的收支預(yù)算，資產(chǎn)負債表，當然要學一些經(jīng)濟理論。在外國來說，這是是非常重要的。不要說香港，就是在外國，客戶買一個房子，售樓都要交保險金的，但是收了一大堆錢之后，這個錢放在銀行里，這個利息比較低。不光是在外國，在香港還有一個規(guī)定，收了錢之后，要把這個錢放在銀行里，這個錢用在業(yè)主身上。我們在香港還能研究哪個銀行，哪回報比較好。比如說一個億的基金5000萬。所以我們要理解金融這方面，是三個月定期還是五個月的定期，我們要盈利。就是把業(yè)主的錢咋樣去利用，把這些利息都放回業(yè)主的兜里邊。我們要學測量估價，我們要去對物業(yè)投資的估計，要建一個樓，要怎么去估價，怎么對每個物業(yè)將來不同的回報率做出一個預(yù)計。我們在外國對二手物業(yè)的估價也是非常重要的，但是在中國就是二手市場，這個在將來也是非常重要的。

當然最重要的就是物業(yè)管理，在香港叫大廈公契，在中國內(nèi)地叫合約管理。我們對每一個地方的物業(yè)管理都要學，比如日本、新加坡是怎么做的，我們在香港也學，他們的物業(yè)管理是怎么樣的，我們把學到的東西，好的東西拿過來用。

各位朋友都看到，我們在香港一個所謂專業(yè)的物業(yè)行業(yè)的從業(yè)人員，其實要學那么多的東西，學三年之后，考試合格，你可以看到整個物業(yè)管理的知識是非常全面的。在中國也是要發(fā)展上去，我來中國十幾年，之前比如說物業(yè)管理上崗證，物業(yè)管理資格，這些都集中在物業(yè)管理范疇?，F(xiàn)在我知道，我看過建設(shè)部推出一個物業(yè)管理師的要求，它的課程跟以前是不一樣的，讓我覺得很高興了，我覺得摸對這個路了，現(xiàn)在這個物業(yè)管理課程已經(jīng)不單單是物業(yè)管理，要有別的，就像我剛才說的一些東西?，F(xiàn)在像我說的，中國是處于前進這個步伐，物業(yè)管理不單單是一個房，不光是保安、收管理費，不是那么簡單的，其實一個好的物業(yè)管理，甚至對整個社會、所有國家都起到非常重要的作用。我們每個小孩、老人都是股東，這個我們也要學，整個社會都是親子關(guān)系，每一個物業(yè)公司都發(fā)揮最大的功能。所以在這方面很多國家政府，都非常支持中國物業(yè)管理發(fā)展的，如果每一個小區(qū)都積極做起來，保安做得很好，保潔做得很好，沒有垃圾沒有傳染病，樓宇各方面都保養(yǎng)的很好，比如我剛才說的一大堆專業(yè)的東西，如果做到這些的話，政府真的會輕松很多了。

所以在這些方面，作為物業(yè)管理一個從業(yè)人員來說，我希望在中國方面能夠跟國際接軌，將來我們要真的要將物業(yè)管理提到一個專業(yè)水平，前期我們的培訓、課程，應(yīng)該像我剛才講的PPT一樣，慢慢去學?，F(xiàn)在沒有怎么辦？這個是需要發(fā)展的，需要我們的從業(yè)人員都是應(yīng)該明白，我們做物業(yè)管理原來是要學很多方面的知識的，不單單是物業(yè)管理。那么政府還沒有配套，那么我們希望中國物業(yè)管理的行家，可以通過其他途徑學，比如可以看書，我們要學這個，我們要增強技術(shù)專業(yè)技能，我們可以看書或者短期的培訓，各方面提升自己整體的能力。

除了這個之外，還有一個專業(yè)的，就是剛才說了，所有的律師、醫(yī)生、會計師，他們都有一個什么會。這些學會都有一個比較嚴謹?shù)男袠I(yè)規(guī)范，那么在香港剛才我說了，我是香港的英國特許房屋經(jīng)理學會會員，香港專業(yè)房屋經(jīng)理，其實我們有很多的規(guī)范也是非常嚴格的。這個行業(yè)規(guī)范包括第一個專業(yè)操守、第二個個人操守，第三對同事的操守、第四個是對雇主及客戶的操守，最后一個是對社會的操守。從這五個可以看出來，我們不單單是把我們的工作做好，我們在各方面都有我們的操守和責任。

在專業(yè)操守方面，PPT有個副本，我會給你們的。我挑幾個出來說一說吧。比方說，專業(yè)操守，我們說的具備一已之能力，保持尊嚴、并公正、公平，我們要有尊嚴的，我們是公平的。物業(yè)管理這里邊的錢特別多，采購很多東西，很多服務(wù)，所以作為房屋經(jīng)理，物業(yè)管理的行業(yè)，對于手里邊的費用非常重視，那么我們怎么去遵守這個守則這是一個重點。個人操守，我們是要特別強調(diào)我們不會因為種族、人種、信仰、性別、年齡或者是身體有什么缺憾，而去歧視任何人，這是我們的個人操守，是作為物業(yè)管理非常重要的。

那么對同事的操守，我們學會要求對同事要有一定的操守標準。要是我們對一些同事有一些意見和不同看法，我們要正確地發(fā)表，要是我們見到同事，做一些損害有關(guān)物業(yè)管理這個行業(yè)的工作的話，我們需要向這個學會做出一個舉報。

希望所有的同行，大家要幫忙不要排擠，一起發(fā)展這個行業(yè)。對雇主和客戶的操守，我們必須要把雇主或者客戶這個利益放在前頭，對于這個來說，很多物業(yè)管理從業(yè)人員，包括總經(jīng)理都很為難，因為我們要處理客戶跟我們公司之中的利益公司，因為客戶是給我們一個合同比方說我們是戴德梁行的職員，所以在公司來說，我們公司都是要求，我們專業(yè)要求當我們公司利益跟客戶發(fā)生沖突，作為我們?yōu)榭蛻舴?wù)的物業(yè)管理經(jīng)理，我們還是要以客戶的利益為優(yōu)先，先考慮客戶利益，而不是考慮公司利益。不要以為這樣做公司把你開了怎么辦，因為才會有陸陸續(xù)續(xù)的商家來，這樣才是幫公司忙。只要以為這樣就把公司利益損害了，不是的，我們物業(yè)管理公司是一個很長久的行業(yè)，像戴德梁行是一百多年的品牌，不是一兩年的工作，我們是長久的工作。我們每一個事情先去看雇主和客戶，這樣我們的資源才會慢慢多起來，我們不應(yīng)該做一些對客戶不好的事情。

對社會的操守。除了對人之外，作為一個專業(yè)的人來說，要求對社會要有操守。其中有一條是，有一條我現(xiàn)在在做，物業(yè)管理這個專業(yè)學位對我的要求，要求會員參加公共事務(wù)，加深公眾對房屋的管理的認識。除了剛才的條例，我有一個記錄，好像中國有一個中紀委一樣，要是我們犯了一些條款，雖然不是犯法，不需要坐牢，如果我犯了會對我做了批評，會把這個委員的資格去了，以后不能說，我是什么房屋經(jīng)理，什么專業(yè)注冊房屋經(jīng)理，你就不能用了，這個是非常嚴格的。

另外一個就是精確的發(fā)表，大家做物業(yè)管理，對客戶發(fā)表什么東西，都需要注意這個東西，所有專業(yè)的要求。比如說醫(yī)生，會計師，他們每一個編號，每一個數(shù)字，無論是醫(yī)生還是會計師，每一次用都是非常準確的。因為他們有很多帳上的問題。但是作為我們的物業(yè)管理好像沒有這樣，都是一個通告，一個文什么的，這就需要我們將來發(fā)表一個什么東西，要特別準確。

我在北京租了一套房子，在這個小區(qū)，我每天進去電梯都有一個守則，該怎么怎么辦，下面是什么什么物業(yè)管理公司，而它下面是什么什么物業(yè)管理有限公司，這個有限沒有了，完全是整個意思倒轉(zhuǎn)過來。第一個我覺得真有趣，現(xiàn)在更有趣的是，我進去一年半了，這個東西還在。不是沒有人看過，有一次這里面被人打破了玻璃，但是這個東西還是沒有人理他。如果要重申一遍，打出去多煩哪，還是貼原來這個吧。我覺得當我們發(fā)表什么通告，要特別注意我們文章的發(fā)表有下列三個特點：不容許有錯誤，要清晰及不含糊，負責任的。

我剛到北京看過一個文，里面就是裝修要收保證金，裝修有一個文，里面有一個規(guī)章制度，比如說你交保證金，我們覺得你沒事，30天之后退后這個保險金。我覺得這個很納悶，30天之后退后這個保證金是什么概念？五年、十年30天之后，沒有一個很準確的概念。我問他，什么是30天后？他就說，如果你覺得30天之內(nèi)能夠完成這個東西，我30天之內(nèi)就給你退后保險金。如果你30天之內(nèi)完成不了，那么我可以45天之內(nèi)拿回這個錢。但是你現(xiàn)在說30天之后，他就不知道30天到底是什么時間可以拿到這個錢。這個就是不準確的發(fā)表。剛才還有我說的公信力。公信力有兩個方面，第一是來自第三方審查機構(gòu)的認證，比如ISO9OOO，比如說國際認可等，第二個就是來自市民的認可，所以我們戴德梁行的標準每年都要做兩次服務(wù)調(diào)查的。我們對客戶的服務(wù)滿意調(diào)查定的是非常高的，我們要95%以上的，如果達不到95%以上，我們當時駐在那個地方總經(jīng)理就要寫報告，為什么做不到，六個月之內(nèi)必須補上去了。我們也特別注重客戶的認同，客戶不認同專業(yè)那也沒有用。

今天我跟各位嘉賓、各位行業(yè)的好友，分享了一下過去二十多年我在物業(yè)管理的經(jīng)驗和看法，其實我從香港來中國內(nèi)地十年，現(xiàn)在是越來越好，物業(yè)管理都是一片大好，無論是行業(yè)的前景還是發(fā)展，都是非常的紅紅火火的。希望在行業(yè)各位的一起努力一下，把物業(yè)管理推向一個更高的、更專業(yè)化的標準。

首先感謝容總今天給我們這個機會讓我跟大家分享物業(yè)管理。剛才我們大梁總也說了，什么是專業(yè)的物業(yè)管理，它的要求是非常嚴格的，方方面面都要兼顧到。我來之前跟容總也談過，容總跟我說，現(xiàn)在世界500強的公司在西安有91個辦事處，但是他們中國支行、分行，在西安還是沒有的。但是在這個方面，我知道一般在世界500強的公司，他們對物業(yè)的要求，對房子的要求，對辦公樓的要求是非常嚴謹?shù)?。我前一段時間在北京的時候，有一個傳媒給我們做了一個訪問，就是有關(guān)國際頂尖物業(yè)管理公司的要求，怎么去應(yīng)和世界500強的公司，讓他們在中國有一個好的管理服務(wù)，讓他們享受不比國外差的服務(wù)。我給傳媒的介紹做了一個PPT，他問的問題非常重要，因為他們從客戶方面來關(guān)心我們?nèi)粘Ｓ龅降膯栴}。首先我說一說吧，目前我們國內(nèi)頂級的辦公樓，一般都在北京、上海一些大的城市，我今天在西安公司了解過，目前我看在西安最頂尖的辦公樓，應(yīng)該不是很多，因為目前國際頂尖的辦公樓，對它的空調(diào)、地板都有一些要求，我相信西安在中國西部是一個非常重要的城市，將來我們的開放，西安就是首當其沖，500強公司在西安不是開辦事處，而是要來找商機。我們在北京也好、香港也好，有些公司在租賃物業(yè)的時候，會問到有關(guān)物業(yè)上的問題，租金對他們來說不是問題。如果各位以后有機會，開發(fā)一些高端物業(yè)的時候，我們戴德梁行會提供一些前期顧問服務(wù)，這也是我們物業(yè)管理的一部分。

大家可以看到，目前我在北京差不多五年，我看到很多頂尖的辦公樓設(shè)計，全是找外國比較有名的設(shè)計公司，所以他們要支出一個龐大的費用，但是這個所帶來的形象是非常好的。另外很多發(fā)展商根據(jù)設(shè)計師的要求，他們一般用的材料都是國外的材料，包括地面大理石、裝飾金裝等，他的材料要求都是很高的，比如我們五星級酒店，擺一張床、床墊都兩三千塊錢，跟一般的賓館都無法比較。在功能方面也是非常重要的，剛才講到了，一個500強的企業(yè)租這個房子，租金是第一個要談，第二個談就是大樓的設(shè)備。在上周一個銀行跟我們談判，它想租我們的CBD中心的一個辦公樓，它要求用電量是非常高的，高于我們一般的標準，對于一個商場來說，我們用我們的標準，我們一般是60-70瓦一平方米已經(jīng)很足夠，但是這家銀行到我們這里說，我要求是1平方米300瓦的電量，那么你可以感覺到這個電量是多大。

硬件設(shè)備安裝好以后，我們管理分兩種，一種是硬，一個是軟。我們提供服務(wù)是軟，你們提供設(shè)備設(shè)施，這是硬件。當你的配套設(shè)施沒有提升空間的時候，你滿足不了他的需求，他就會考慮不租這個地方。

對于我們來說，我們要越做越好。所以我們物業(yè)就包含前期物業(yè)管理。當開發(fā)商要求我們做顧問的時候，我們就要跟開發(fā)商研究他的客戶是什么。有些東西是同樣的投資，但是可以為以后的發(fā)展奠定基礎(chǔ)。我們非常了解國外公司的要求，所以我來到中國很不習慣，我們員工經(jīng)常對我說，梁總這個標準就夠了?？墒俏覀兏鷩獾囊笫莾纱a事，我們國家最近頒發(fā)空調(diào)不能超過26度，但是如果外國公司來到這里，你給他26度的空調(diào)，他肯定跟你不干。他們的要求標準跟我們國內(nèi)標準是有一大段距離。比如說60-70瓦一平方米的供電和一平方米300瓦的供電完全不一樣，是幾倍，所以我們要知道他的思想，而不是按照我們的標準，你租就租，不租就算了。

所以我們前期物業(yè)管理方面，一定會給大家一個很好的目標客戶，是一等品牌還是二等，或者三等。根據(jù)前期客戶，我們經(jīng)驗豐富的員工就會告訴你，如果沒有前期物業(yè)管理，后期是很麻煩的。專業(yè)的物業(yè)管理，在于人員、還有財務(wù)，以及能源。你控制能源控制得不好，一臺1000瓦的空調(diào)機一開就是500安培的電流，我前期跟這個業(yè)主說，一臺600瓦，一臺400瓦，物業(yè)公司從小見微之著。比如說我的家里請一個保姆，每天給他50塊錢，什么電費呀，我們都不管，不夠錢跟業(yè)主拿錢的時候，是做管理最難的時候，你的管理費加哪里了，為什么開銷那么大？前期物業(yè)管理的時候，就為各位提供一個專業(yè)的設(shè)施，知道以后怎么省錢，以后怎么開發(fā)，怎么節(jié)省設(shè)備。這個是物業(yè)管理前期非常非常重要的工作。

這也是在北京市場上高端的物業(yè)寫字樓具備的基本條件，好像智能化的空調(diào)、電梯等都是以后整體上一般公司都會要求的，2.6米以上的凈高，電梯都是一秒中4米的速度，再就是網(wǎng)絡(luò)地板，現(xiàn)在很多公司的地板要藏網(wǎng)絡(luò)線、電線?，F(xiàn)在高端的寫字樓都有地板的設(shè)置，大約可以抬高10到15公分左右，無論什么公司來了都可以，在上面可以走線，網(wǎng)線、電線的布局都可以。另外就是光纖到位，每個公司聯(lián)網(wǎng)非常多，他們對網(wǎng)絡(luò)的要求非常高，流量也要求非常高。

這是目前在北京市場上看到的頂級辦公樓和我們在國外看到的頂級辦公樓基本上硬件上、配套上都差不多，跟著就要談的是，硬的方面。在北京、上海等硬的方面都可以達到客戶的基本要求和標準，可以看到500強的公司都住在重要的城市里面。除了剛才說的硬件的配套外，接下來就談我們的服務(wù)。

我們的服務(wù)其實剛才也說過，我們每次都會針對不同的客戶，為我們的目標客戶提供一套方案，比如說我們要管一棟公寓樓，我們要準備什么呢？我們要有買菜服務(wù)、訂餐服務(wù)等，如果辦公樓，我們會有很多商務(wù)上配套的東西，比如訂機票、訂餐、送禮物等。但是有人跟我說梁總，這些一大堆東西，很簡單啦，你拿一個清單給我就能干，為什么請國外的人管理，做辦公樓的管理？我們的優(yōu)點和強項在哪里呢？這些東西是最基本的東西，如果這些最基本的東西都沒有的話，你就不可能接待這個客戶。除了這些基本的東西，我干管理20多年，我們最寶貴的資源就是我們的員工，因為我們做管理是每天在變，遇到的問題也是每天在變，人的需要也是每天在變，我怎么令我的員工了解客戶的需要，去應(yīng)和客戶的需要？我舉幾個簡單的例子，大家也知道，我們中國的公安條例非常嚴謹，外國公司非常注重一個字，隱私。很多時候他們都不想他們的資源公開，我們的法律法規(guī)很多時候都涉及到他們的隱私，有的公安系統(tǒng)都不會直接問客戶，而是來物業(yè)管理公司打聽，都來問客戶有哪些，年齡是多少，我們管理公司，但不能違反法規(guī)，他真正需要的時候我才給他提供，在我們來說，我們要保證他人的隱私，不能將這些公開，如果政府部門要，我們要看到文件才能給他，這是一個度，怎么掌握這個度呢？憑你的管理經(jīng)驗。如果我對客人不關(guān)心，誰要我給誰，這雖然沒有犯規(guī)，但是客戶心中就有怨氣，你這么管，我們跟客人的私人關(guān)系都沒有了。

我們管理這么多年，跟客戶的關(guān)系是怎樣的呢？很多時候我們跟客戶的接觸都是來自他們對我們的不滿，有時候會被他們罵。我覺得做的最好的物業(yè)管理不是等客人來罵，而我們是要跟客戶做朋友。做朋友就知道客戶的需要，但是跟客戶做朋友有一個很重要的問題，要和客戶有同樣的愛好。很簡單，我們周末喝茶、打高爾夫，從這中間加深了和客戶的感情，當客戶對我們有意見的時候，他就會在溝通的時候給你透露，我們就想能不能給客戶改善服務(wù)。我們一般能做到，客戶還沒有投訴，還沒有客戶度他們不滿的時候，我們已經(jīng)改善了。剛才梁總說了，我們的標準，我們的客戶滿意率達到95%以上，我們怎么才能達到95%以上，就是先發(fā)制人。剛才我說了第一個就是跟他們做朋友，讓他們告訴他們的不滿，第二個我們要從他們的觀點、角度看問題、看管理，看日常他們需要的東西，我們應(yīng)該加強，客戶用的衛(wèi)生間我經(jīng)常要去，我要感受到客人的感受。比如說今天我一拉手紙，今天的紙怎么這么厚，或者怎么這么軟？這是從他的觀點、角度去看，看他們生活的需要。

另外我們現(xiàn)在有一個比較新的制度，每一個客戶來收房子的時候，我們都配給他一個服務(wù)專員。因為我感受到，在北京我是一個消費者，我打電話投訴不管找哪個部門，去銷售公司買一個東西要開單子等，很多客戶都不習慣，比如說這里是什么大廈找哪里請撥零。這些外國客戶，我都配給他一個客戶專員，你什么都不用找了，你就找他就行了，他就像你的管家。哪個大廈建的平方米越大，客戶重要性就越高，一般100平米以上，我們都有一個客服專員，3000平米專員是我自己做客服專員，讓他感受到一條龍服務(wù)。無論他要買東西也好要送東西給朋友也好，客戶就會省掉很多時間。他從外國來，他從另外一個地方來，他對這個地方不熟悉，你讓他去找公安局吧，去找派出所吧，你讓他怎么找。所以我們給他一個服務(wù)專員制度，我們物業(yè)管理公司，有什么能幫助你的，你有什么困難就找他，我們物業(yè)只要能幫到的都可以提供服務(wù)第一個不要違反法規(guī)。第二個不要產(chǎn)生費用，物業(yè)管理費用是公用的費用，不能用于個人。用于個人服務(wù)，要付費的話，這就是有償服務(wù)。

剛才說到了物業(yè)管理的前期，跟著我們說到物業(yè)管理的驗收階段，接管驗收。接管驗收也非常重要，很多開發(fā)商給了很多錢，承包商蓋了一個房子，一般標書的要求很高。一般開發(fā)商沒有人力物力驗收，我們物業(yè)管理給他們做一個驗收，比如我剛?cè)チ艘粋€天津物業(yè)公司，我們工程部提了2000多個問題。

接下來就是后期的物業(yè)管理服務(wù)，就是怎么和客戶建立良好的關(guān)系，怎么為客戶分憂解難，怎么為500強、國外的企業(yè)提供他們要的東西，讓他們在這里生活的好，辦公的好，最后是業(yè)主、客戶，根據(jù)我們這么多年的經(jīng)驗，這個物業(yè)干的越好，物業(yè)價值、租金都會不停提高。

今天跟大家分享到這里，謝謝！

第五篇：戴德梁行 2012年全年重慶房地產(chǎn)市場回顧及2013年展望

2012年全年重慶房地產(chǎn)市場回顧及2013年展望

DTZ戴德梁行，UGL的集團成員，近日舉行新聞發(fā)布會發(fā)布《2012年全年年重慶房地產(chǎn)市場回顧及2013年上半年展望》。會上對2012年全年全國及重慶房地產(chǎn)市場做出回顧總結(jié)，并對2013年房地產(chǎn)市場的走向進行了預(yù)測。

重慶商品房供需合理，價穩(wěn)量增

2012年以來，央行兩次調(diào)低存款準備金率和兩次降息，重慶市上調(diào)住房公積金貸款額度。受宏觀微調(diào)政策影響，2012年重慶房地產(chǎn)市場發(fā)展穩(wěn)中有進。1-11月全市房地產(chǎn)開發(fā)投資2203.04億元，同比增長24.1%，開發(fā)投資增速趨于平穩(wěn)。

2012年上半年受商品住宅成交低迷影響，全國土地市場表現(xiàn)冷清；進入2012年下半年大型房企去庫存取得明顯成效，擴大土地(小區(qū)網(wǎng) 論壇)儲備的意愿變強烈，同時地方政府加大土地供應(yīng)力度，使得全國土地市場開始升溫。重慶土地市場全年成交活躍，本地房企和外地房企加快拿地，更在年末出現(xiàn)搶地熱潮, 土地購置面積增加，且溢價率出現(xiàn)上升。2012年重慶市土地成交2598.89萬平方米，較2011年增加31.46%。

2012年內(nèi)兩次降息降低了購房者的購房成本，并與樓市微調(diào)政策產(chǎn)生疊加效應(yīng)，刺激自住性需求持續(xù)放量；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為去庫存，加快資金回籠，采取“以價換量”銷售策略，定價方面符合市場預(yù)期；而購房者對房地產(chǎn)市場后市預(yù)期良好，入市積極性有所增加。以上原因使得2012年重慶主城區(qū)一手商品房銷售面積出現(xiàn)明顯增長，同比增長45.63%，達到2248.34萬平方米。其中，11月全國商品住宅銷售面積環(huán)比上漲25.82%，推動前11個月總銷售面積出現(xiàn)正增長；而重慶一手商品房成交量也在年末走高，12月成交量超過300萬平方米，創(chuàng)下全年最高成交量。

從供應(yīng)方面看，重慶主城區(qū)一手商品房供應(yīng)量充足，新房成交與批準預(yù)售面積比為1.03:1，供需基本持平。其中，為備戰(zhàn)“金九銀十”傳統(tǒng)旺季，開發(fā)商在9月份加速推盤，使得該月批準預(yù)售面積達到年內(nèi)高點。大量的商品房進入市場，為購房者提供更多選擇，也一定程度上促進年末成交量增加。

2012年重慶房地產(chǎn)市場延續(xù)了去年的平穩(wěn)走勢，成交均價在6,000—7,000元之間波動,呈現(xiàn)價穩(wěn)量增格局。雖然年末市場隱現(xiàn)利好變化，部分樓盤開始醞釀漲價，但是國家一再強調(diào)堅持調(diào)控政策不動搖，差異性貸款利率政策或難改變，且房產(chǎn)稅擴容方案預(yù)計會在明年“兩會”前后取得實質(zhì)性進展，所以2013年房價上漲空間有限。

重慶甲級寫字樓租金年增長15%，與其他二線城市比較仍處于較低水平

經(jīng)濟的增長和第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展為重慶寫字樓市場帶來持續(xù)的擴張性需求。2012年1至11月份重慶GDP為8158億元，據(jù)官方預(yù)計全年增速為13.9%；2012年1月至11月重慶第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值為3046.25億元，較去年同期增加12.2%。在此影響下，重慶甲級寫字樓市場整體表現(xiàn)活躍，全年吸納量達到47,784平方米，較去年大幅增加140.5%。與此同時，大量的新增供應(yīng)也刺激了需求入市，全年重慶甲級寫字樓累計新增供應(yīng)面積為119,773平方米，較去年增加 149%。甲級寫字樓的持續(xù)放量也使得空置率逐漸走高，至2012年年末，重慶甲級寫字樓市場空置率為27.41%；其中，由于區(qū)域內(nèi)大量的新增供應(yīng)，渝中區(qū)空置率從年初的6.03%上漲至31.46%，成為空置率最高的區(qū)域。

2012年上半年在需求擴大和高品質(zhì)物業(yè)入市的帶動下，甲級寫字樓租金出現(xiàn)了大幅攀升；進入2012年下半年后新增供應(yīng)有所減少，租金水平亦逐漸趨穩(wěn)，截止年末全市平均租金為每平方米94.03元。由于

區(qū)域之間商務(wù)氛圍及配套成熟度的差異，租金分化仍然明顯，渝中區(qū)依然為租金水平最高的區(qū)域,平均租金達每平方米98.08元，江北和南岸區(qū)分別為每平方米88元和73元。

目前，重慶甲級寫字樓現(xiàn)有租賃客戶以第三產(chǎn)業(yè)為主，其中金融機構(gòu)類客戶數(shù)量上占比較小，但在使用面積上占到三分之一以上，顯示此類客戶對高品質(zhì)寫字樓物業(yè)較強的承租能力；從租戶構(gòu)成來看，外地和外資企業(yè)占比達一半以上。隨著重慶經(jīng)濟的快速發(fā)展和長江上游金融中心地位的逐漸形成，重慶的輻射力日益擴大，不斷吸引外資、外地企業(yè)來重慶發(fā)展，并與快速發(fā)展壯大的本地企業(yè)一起為甲級寫字樓的去化提供持續(xù)動力，同時也為未來租金的增長提供支撐，根據(jù)戴德梁行研究數(shù)據(jù)顯示，重慶甲級寫字樓平均租金與二線城市比較，仍處于相對低位，未來上升空間值得期待。

預(yù)計2013年至2016年，重慶將新增甲級寫字樓項目10個，建筑面積達200萬平方米，供應(yīng)集中放量。戴德梁行重慶公司總經(jīng)理江冰河認為，大量新增供應(yīng)和物業(yè)檔次的提升為市場帶來了更多選擇的同時也加劇了市場的競爭。市場對于寫字樓的要求不再僅限于硬件配套，對于整體品質(zhì)和服務(wù)需求亦有所提高，而從成熟寫字樓市場的經(jīng)驗來看，單一業(yè)權(quán)在項目形象提升、后期管理以及日后的硬件升級改造方面具備更多優(yōu)勢，也更受優(yōu)質(zhì)客戶青睞。

商業(yè)發(fā)展前景看好 多圈層商業(yè)格局日漸雛形

2012年重慶社會消費品零售總額繼續(xù)保持增長，1月至11月達到3594.41億元，同比增速為15.9%。此外，2012年以來物價逐月回落，通脹壓力減緩，隨著可支配收入的增長，居民的購買力有所提升，有利于刺激消費品市場增長，從而支撐商鋪市場發(fā)展。近年出臺和實施了旨在將重慶打造成為“長江上游地區(qū)會展之都、購物之都、美食之都”的系列利好政策，這些政策將持續(xù)為重慶商業(yè)發(fā)展提供有力支持。

傳統(tǒng)大商圈對重慶商業(yè)發(fā)展的支撐作用依然明顯，重慶優(yōu)質(zhì)商業(yè)主要集中在五大傳統(tǒng)商圈，存量面積達191.75萬平方米。其中，解放碑、觀音橋、南坪是中高檔商業(yè)存量最大的三個區(qū)域，分別為53.45萬平方米、50.1萬平方米和52.5萬平方米。但由于目前解放碑仍是國際品牌數(shù)量最多的，且是中高檔商業(yè)最為集中的區(qū)域，因而其核心商圈的地位非常穩(wěn)固。近幾年隨著南坪和觀音橋商圈新增供應(yīng)的放量，在商業(yè)存量上已與解放碑商圈不相上下；其中，觀音橋作為后起之秀，零售總額已經(jīng)超過解放碑，實力不容小覷。沙坪壩和楊家坪商圈是區(qū)域性的核心商圈。

經(jīng)濟的發(fā)展和城市化進程的推進促進了重慶商業(yè)的快速發(fā)展，核心商圈商業(yè)成熟度得到不斷提高的同時，商圈之間的競爭也日益激烈，為了增強影響力和擴大輻射范圍，五大商圈爭相擴容，而新興商圈也日益形成。日前，位于大坪的龍湖時代天街開業(yè)，標志著解放碑所在的渝中區(qū)邁入雙商圈時代，為重慶商圈格局帶來改變。除此之外，隨著軌道交通的發(fā)展和二環(huán)聚居區(qū)的建設(shè)，西永、禮嘉、茶園、龍盛、陶家等商圈也在形成中，重慶的商業(yè)將呈多區(qū)域發(fā)展格局。

戴德梁行華南及華西區(qū)研究部助理董事張曉端認為，重慶商業(yè)格局演變的同時也迎來了新機遇，國際奢侈品牌、高端品牌、以及快時尚品牌商家看好未來商業(yè)環(huán)境和發(fā)展勢態(tài)，爭相來渝搶占核心商圈，在提升商圈品質(zhì)同時也帶動優(yōu)質(zhì)商業(yè)租金上漲。目前，解放碑和觀音橋商圈購物中心優(yōu)質(zhì)租金層平均租金達到600—1200元每平方米。隨著越來越多有著品牌號召力的房企進入重慶，重慶商鋪市場發(fā)展前景看好。