第一篇：2016年陜西省房地產(chǎn)市場運(yùn)行分析1

2016年全省房地產(chǎn)市場運(yùn)行分析

來源：綜合處

日期：2017-3-1

2016年，面對國內(nèi)外復(fù)雜經(jīng)濟(jì)形勢，陜西省委省政府緊緊圍繞供給側(cè)改革“去庫存”核心任務(wù)，各級地方政府因城施策，陸續(xù)出臺了一系列穩(wěn)增長、去庫存、規(guī)范房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施，全省房地產(chǎn)市場扭轉(zhuǎn)了2015年以來的下行趨勢。全省房地產(chǎn)開發(fā)投資、銷售面積在波動運(yùn)行中回暖趨穩(wěn)，商品房價格基本穩(wěn)定，去庫存取得一定成效。同時，改善性住房供給持續(xù)擴(kuò)大，房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)?；?、品牌化發(fā)展加速，推動了全省房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。

一、止跌回升，房地產(chǎn)市場波動回穩(wěn)

1、房地產(chǎn)開發(fā)投資波動回升

2016年，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資2736.75億元，同比增長9.7%，增速比上年提高6.9個百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全省固定資產(chǎn)投資的比重為13.4%，比上年提高0.8個百分點(diǎn)。從各月度來看，年初房地產(chǎn)投資以-7.9%的負(fù)增長低位開局，上半年波動較大，下半年總體回穩(wěn)。從全國來看，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資增速高于全國2.8個百分點(diǎn)，月度增速波動較大，波動周期較全國房地產(chǎn)投資運(yùn)行周期有所滯后。

從各市來看，房地產(chǎn)投資總量較高的地區(qū)依次是西安1955.82億元、咸陽178.86億元、寶雞132.41億元，占全部房地產(chǎn)投資的比重分別為71.5%、6.5%和4.8%。房地產(chǎn)投資增長較快的地區(qū)依次是延安52.7%、銅川51%、安康45.2%、寶雞39.7%，增速下降的地區(qū)有榆林-13.7%、咸陽-1.6%、渭南-0.4%。

2、竣工及新開工面積快速增長

竣工面積轉(zhuǎn)負(fù)為正，持續(xù)高增長。在中央及各級政府去庫存等利好政策推動下，房地產(chǎn)企業(yè)投資信心有所恢復(fù)，投資主要集中于續(xù)建項(xiàng)目的竣工收尾、停緩建項(xiàng)目的開復(fù)工，例如，陜西宏潤國際幸福城項(xiàng)目、西安華南城三期五金機(jī)電等一批項(xiàng)目陸續(xù)竣工。2016年全省商品房房屋竣工面積增長44.6%，竣工價值增長39.9%，新增固定資產(chǎn)投資增長50.8%，與2015年各指標(biāo)下降趨勢相比有大幅回升。

新開工面積前低后高，逐月回升。隨著市場預(yù)期回升趨穩(wěn)，新開工項(xiàng)目力度持續(xù)加大，西安高新萬達(dá)廣場、四村安置樓項(xiàng)目、細(xì)柳社區(qū)等一批項(xiàng)目陸續(xù)開工。全省商品房新開工面積從上半年-8.9%的降幅提高到全年13.1%的增速，新開工面積占施工面積的比重為20.1%，比上年提高1個百分點(diǎn)。

3、商品房銷售回暖趨穩(wěn)

2016年，在國內(nèi)部分熱點(diǎn)城市經(jīng)歷了搶購熱潮、房價上漲、調(diào)控出臺、樓市趨穩(wěn)的“過山車”式發(fā)展的同時，全省房地產(chǎn)銷售市場在波動回暖中趨于平穩(wěn)，總體運(yùn)行良好。全年商品房銷售面積3262.7萬平方米，增長9.5%，增速比上年提高13.2個百分點(diǎn)。商品房銷售額1785.17億元，增長11.8%，增速比上年提高11.8個百分點(diǎn)，其中住宅銷售額同比增長14.8%。

分用途來看，住宅銷售面積3012.61萬平米，占全省商品房銷售面積的93%，增長10.8%；辦公樓銷售面積70.72萬平米，增長16.9%；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積132.4萬平米，下降11.2%；其他商品房46.97萬平米，下降8.7%。

分地區(qū)來看，商品房銷售面積較高的地區(qū)依次是西安2047.67萬平米、寶雞287.76萬平米、咸陽204.75萬平米，占全部商品房銷售面積的比重分別為62.8%、8.8%和6.3%。商品房銷售面積增長較快的地區(qū)依次是延安19.8%、西安16.1%、銅川14.1%、漢中13.7%，增速下降的地區(qū)有渭南-21%、咸陽-9.2%、商洛-5.3%。

從住房價格來看，2016年12月西安市新建商品住宅價格環(huán)比上漲0.7%，同比價格上漲7.2%；二手住宅價格指數(shù)環(huán)比上漲0.1%，同比下降1.5%。在國內(nèi)一線城市量價齊升、周邊城市房價趨高的環(huán)境下，西安市商品房價格保持了平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢。

4、企業(yè)到位資金增速轉(zhuǎn)負(fù)為正

2016年，全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際到位資金3071.81億元，同比增長9.1%，扭轉(zhuǎn)了上半年的持續(xù)負(fù)增長態(tài)勢，高于上年同期4.2個百分點(diǎn)。

從資金總量看，樓市交易回暖帶動企業(yè)資金回籠，房地產(chǎn)企業(yè)本年到位自籌資金1550.64億元，占全部到位資金的50.5%。從資金增速看，2016年國內(nèi)總體寬松的信貸政策以及省內(nèi)去庫存政策持續(xù)刺激，西安公積金管理中心推出支持自由職業(yè)者、農(nóng)民工等農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口利用購房公積金貸款，支持棚戶區(qū)改造貨幣化安置繳存職工個人住房公積金貸款等九項(xiàng)措施，住房市場需求持續(xù)釋放，商業(yè)銀行放貸積極性提高，個人按揭貸款自年初以來持續(xù)快速增長，全年增速達(dá)到36.5%。

5、土地市場下行中現(xiàn)暖跡

2016年上半年，全省土地市場總體維持上年下行通道，下半年銷售回暖趨穩(wěn)并向土地一級市場逐步傳導(dǎo)，萬科、恒大、保利、藍(lán)光等品牌房企陸續(xù)拿地西安市場，帶動全省土地市場回暖。1-2月，全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積和土地成交價款分別同比下降-27.2%和-48.1%，1-5月降至全年最低點(diǎn)，年末分別回升至-20.2%和-40.2%。從西安市來看，12月土地市場成交躍居全年榜首，成交面積環(huán)比上月漲87.13%，成交金額環(huán)比上漲90.3%，呈逆轉(zhuǎn)回暖跡象。

二、成效初顯，房地產(chǎn)去庫存喜憂共生

1、待售面積增速回落，西安市去庫存周期縮短

2016年，全省圍繞供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革核心任務(wù)，加大房地產(chǎn)去庫存力度。5月份省政府出臺了《關(guān)于房地產(chǎn)去庫存優(yōu)結(jié)構(gòu)的若干意見》，明確提出提高棚戶區(qū)改造貨幣化安置率、支持農(nóng)民進(jìn)城購房、落實(shí)信貸支持和稅收優(yōu)惠政策等11條具體措施，隨后各地也陸續(xù)出臺了房地產(chǎn)市場去庫存、優(yōu)結(jié)構(gòu)的具體措施，隨著政策逐步落地，去庫存成效初步顯現(xiàn)。

截至2016年底，全省商品房待售面積892.39萬平米，增長29.7%，增速較年初回落13.7個百分點(diǎn)。其中，住宅待售面積536.93萬平米，增長19%，增速較年初回落12.8個百分點(diǎn)。從商品房庫存去化周期來看，2016年全省商品房消化周期為19個月，其中，住宅消化周期為13個月；西安市商品房消化周期為14個月，其中，住宅消化周期由2015年的10個月縮短為9個月，庫存壓力得到一定緩解。

2、待售面積總量增加，三四線城市庫存高企

2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出“去庫存要以化解三四線城市房地產(chǎn)庫存為重點(diǎn)”，從全省來看，除西安以外的其他10個市區(qū)均處于三四線城市之列。2016年全省商品房待售面積892.39萬平米，比年初增加144.21萬平米。具體來看，西安市待售面積378.24萬平米，比年初增加59.89萬平米；10個三四線城市待售面積514.16萬平米，比年初增加84.32萬平米。

從三四線城市房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況來看，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資快速回升，同比增長17.9%；商品房銷售面積持續(xù)低迷，同比下降0.02%；商品房待售面積持續(xù)攀高，增速高達(dá)31.4%；庫存去化周期為27個月，比上年增加9個月，其中住宅去化周期為18個月，比上年增加5個月。

各市（區(qū)）待售面積總量和增長情況如表3所示，地區(qū)差距明顯，西安、渭南、漢中待售面積總量較大，渭南、漢中、楊凌待售面積增長較快。

3、投資銷售“剪刀差”明顯，非住宅類商品房去化難度較大

今年以來，受去庫存等利好政策推動，住宅市場需求持續(xù)釋放，同時在實(shí)體經(jīng)濟(jì)不景氣以及電商沖擊影響下，辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房、其他房屋等非住宅類商品房市場持續(xù)低迷，一方面投資增長15.3%，增量開發(fā)較快，另一方面銷售面積下降4.2%，存量消化較慢。截至2016年底，全省非住宅類商品房待售面積355.47萬平米，占全部待售面積的39.8%，同比增長50.2%。按照目前速度，非住宅類商品房全部消化需要88個月。特別是部分地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量大、項(xiàng)目同質(zhì)化問題嚴(yán)重，加之電商沖擊影響，導(dǎo)致市場競爭激烈，去庫存難度加大。

三、分化加速，房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)持續(xù)優(yōu)化

1、緊盯市場需求，144平米以上住宅市場份額不斷提升

“房子是用來住的，不是用來炒的”，房地產(chǎn)發(fā)展的首要目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)‘住有所居’。2016年，隨著全省房地產(chǎn)市場回暖、去庫存推進(jìn)，房地產(chǎn)本質(zhì)屬性不斷回歸，住房以及住房改善性需求加快提升。一是住宅預(yù)期增長較快。全年住宅新開工面積增長22.9%，而非住宅類商品房新開工面積下降4.2%。二是144平米以上住宅增長較快。2015年全省城鎮(zhèn)居民人均住房面積達(dá)到31.3平方米，居民住房需求已從“有房住”逐步轉(zhuǎn)向“住好房”，加之二孩政策全面推開，住宅大戶型漸受青睞。如圖4所示，144平米以上住宅投資增長35.1%，新開工面積增長1.8倍，銷售面積增長30.2%，均高于其他戶型增長情況。

2、加快行業(yè)升級，房地產(chǎn)企業(yè)迎來并購“新元年”

2016年，全省有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的企業(yè)2174家，較上年同期增加104個，同比增長5.2%，增速比上年同期回落1.4個百分點(diǎn)。隨著房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進(jìn)入白銀時代，全國性開發(fā)商尋求擴(kuò)張，中小開發(fā)商逆市應(yīng)變，以并購為主的外延式增長成為企業(yè)招拍掛拿地之外的主要增長路徑。今年以來，國內(nèi)一線品牌房企加快與西安本土房企聯(lián)姻，通過項(xiàng)目收購、股權(quán)并購等方式開展合作。例如，萬科收購寶天地產(chǎn)80%股份、融創(chuàng)與科為地產(chǎn)聯(lián)手、恒大收購中渝國際城、宏府與當(dāng)代置業(yè)、海亮地產(chǎn)分別合作開發(fā)項(xiàng)目等等。隨著品牌效應(yīng)不斷提升，房企合作代建模式日趨成熟，全省房地產(chǎn)行業(yè)集中度將進(jìn)一步提升，商品房品質(zhì)不斷提高，供給側(cè)優(yōu)化持續(xù)推進(jìn)。

四、2017年房地產(chǎn)市場展望及建議

2016年四季度起，信貸政策逐步收緊，熱點(diǎn)城市調(diào)控政策密集出臺、樓市降溫明顯，中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確提出房地產(chǎn)要恢復(fù)其居住功能，支持居民住房消費(fèi)，抑制投機(jī)需求。2017年是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革深化之年，全省將繼續(xù)堅持穩(wěn)中求進(jìn)的工作總基調(diào)，房地產(chǎn)市場將打響去庫存攻堅戰(zhàn)，突破結(jié)構(gòu)性問題制約，推動行業(yè)健康有序發(fā)展。

一是圍繞建立長效機(jī)制，穩(wěn)定市場預(yù)期。應(yīng)緊密圍繞中央有關(guān)住房制度、土地供應(yīng)制度、住房金融體系、房地產(chǎn)稅收制度、房地產(chǎn)市場規(guī)制、新型城鎮(zhèn)化等一系列制度建設(shè)，處理好住房消費(fèi)和投資、房地產(chǎn)業(yè)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)、住房供給和人口、產(chǎn)業(yè)規(guī)模等之間的關(guān)系，堅持分類指導(dǎo)、精準(zhǔn)施策，客觀正確地引導(dǎo)媒體輿論信息，穩(wěn)定市場預(yù)期，提振市場信心。同時落實(shí)地方政府主體責(zé)任，建立有效的監(jiān)督考核機(jī)制，提升政策執(zhí)行力，確保各項(xiàng)政策全方位落地生根。

二是因城施策，化解庫存區(qū)域性矛盾。從西安市來看，應(yīng)加強(qiáng)公共資源均等化配置，整合庫存項(xiàng)目之間學(xué)校、醫(yī)院等配套設(shè)施，實(shí)現(xiàn)功能共享，同時密切監(jiān)控房價和銷售波動趨勢、規(guī)范市場行為。從三四線城市來看，一是鼓勵資金、技術(shù)、人才流入，加快形成高端、優(yōu)質(zhì)、特色的區(qū)域優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)造和提升就業(yè)崗位，吸引人口回流就業(yè)，實(shí)現(xiàn)以產(chǎn)興城、以人為本。二是完善社會保障、就業(yè)培訓(xùn)以及教育醫(yī)療配套，加快發(fā)展旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等加強(qiáng)城市軌道交通互聯(lián)互通，為支持跨地區(qū)購房、滿足住房外溢需求提供便利條件。

三是多措并舉，化解非住宅類商品房庫存。一是引導(dǎo)企業(yè)合理調(diào)整土地用途，鼓勵其轉(zhuǎn)向教育地產(chǎn)、“互聯(lián)網(wǎng)+”地產(chǎn)等新興業(yè)態(tài)，推動房地產(chǎn)業(yè)從制度性土地紅利轉(zhuǎn)向基于產(chǎn)業(yè)模式優(yōu)化的紅利。二是引導(dǎo)企業(yè)合理調(diào)整戶型結(jié)構(gòu)、改變房屋用途，例如將符合條件的商品房改造為孵化器、眾創(chuàng)空間以及商用公寓型住房等。三是研究規(guī)模專業(yè)化租賃模式，鼓勵有實(shí)力的租賃企業(yè)對現(xiàn)有庫存進(jìn)行收儲和整合，改出售為出租。

四是引導(dǎo)房地產(chǎn)市場從“有”到“優(yōu)”的持續(xù)健康發(fā)展。隨著居民消費(fèi)需求的升級，對優(yōu)質(zhì)住房的需求還將穩(wěn)步增長。應(yīng)進(jìn)一步深化住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，加快本土房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)?；?、龍頭化發(fā)展步伐，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)市場需求合理調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，升級房屋品質(zhì)、完善配套設(shè)施、優(yōu)化物業(yè)管理服務(wù)等，讓城鎮(zhèn)居民能以較低成本獲得高品質(zhì)、個性化的優(yōu)質(zhì)住房，才是加快房地產(chǎn)去庫存、實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場從“有”到“優(yōu)”的健康持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵所在。

信息來源：陜西統(tǒng)計局

第二篇：2018年房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況總結(jié)分析

2018年房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況總結(jié)分析

2018年的房地產(chǎn)市場，以政策為主導(dǎo)。從降準(zhǔn)降息到“330新政”，從高層喊話“去庫存”到經(jīng)濟(jì)會議“鼓勵開發(fā)商適當(dāng)降價”，都體現(xiàn)了政府對房地產(chǎn)市場的重視。

在這樣的大背景下，xx樓市延續(xù)了穩(wěn)定表現(xiàn)。據(jù)統(tǒng)計，2018年xx主城區(qū)共成交新房27.6萬套，二手房8.7萬套。受政策影響，xx市場整體呈現(xiàn)剛需為主，改善型需求明顯增加的特點(diǎn)。

樓市量價關(guān)鍵詞：穩(wěn)定

2018年，xx房地產(chǎn)市場無論從供應(yīng)量，成交量還是房價，均保持了“穩(wěn)”字當(dāng)頭。

首先，xx新房成交量連續(xù)三年穩(wěn)定在27萬套以上。根據(jù)xx網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，2018年xx共成交一手商品房275781套，同比微漲1.44%。其中，商品住宅共成交174744套，占比63.4%，非住宅101037套，占比36.6%;成交面積為2296.97萬平方米，同比微降2.4%。

此外，2018年xx主城區(qū)共成交二手房85197套，同比上漲15%。在3月底的“五改二”政策落地后，二手房市場成交量有明顯提升，1 從4月開始，平均每月成交8072套二手房。

第二，庫存量降低，去化周期變長?？硕饳C(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截止到2018年11月30日，xx樓市庫存量為1300萬方，而2018年12月時，庫存量為1514萬方，相比減少約214萬方。但與此同時，去化周期也從8.1個月上升到15個月，在全國重點(diǎn)城市中仍屬健康范疇。

第三，xx房價同樣保持穩(wěn)定?？硕饳C(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2018年1-11月xx商品房成交均價為7592元/平米，同時，單月房價隨著開發(fā)商的推盤節(jié)奏發(fā)生波動。其中，3、5、9、10四個月份，房價在傳統(tǒng)的市場營銷節(jié)點(diǎn)均值較低，在市場淡季有所回升。因此，供需市場對xx房價起到?jīng)Q定性作用，而政策等因素影響很小。

政策關(guān)鍵詞：救市去庫存

2018年是樓市“政策大年”，年內(nèi)央行共降息5次，降準(zhǔn)6次，政府部門出臺了330新政，中央高層也在四季度屢次提到“去庫存”，并“鼓勵開發(fā)商降價”……政策的密集程度在近三年達(dá)到高峰，而這些政策對xx樓市，也有較為直觀的影響。

第一，經(jīng)歷5次降息后，100萬商業(yè)房貸每月可以少還700多元。從2018年元旦開始，置業(yè)者將享受到這一利好。

第二，330新政使改善型置業(yè)成交量上漲。330新政出臺后，二套房首付降至四成，房貸還清后再買房首付款按首套房執(zhí)行。這些都加大了改善型置業(yè)需求。數(shù)據(jù)顯示，2018年xx主城區(qū)建面50-100平方米的住宅成交占比約58%，而建面100-160平方米的住宅成交2 占比約30%，建面160平方米以上的住宅成交占比約12%。

而在xx市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會發(fā)布的《2018年xx商品房成交項(xiàng)目榜單》中，香港置地約克郡、龍湖兩江新宸、江與城、融創(chuàng)凡爾賽花園和世茂茂悅府等樓盤，均受到改善置業(yè)者的青睞。

除了新房政策，二手房營業(yè)稅也迎來重大改革，個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。此項(xiàng)政策落地后，xx二手房市場成交量明顯上漲，最終比2018年多成交11301套，政策影響明顯。

第三，《渝八條》對xx房企現(xiàn)金流的改善。2018年10月14日,xx市政府發(fā)布了《進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的通知》，簡稱“渝八條”。其中，“房企可調(diào)整閑置土地的開工竣工時間”、“未預(yù)售商品住房項(xiàng)目商住比例”、“調(diào)整未預(yù)售商品住房的戶型結(jié)構(gòu)”等內(nèi)容，有效緩解了房企的資金壓力，對開發(fā)商而言意義重大。

房企關(guān)鍵詞：轉(zhuǎn)型

相比xx樓市成交量價的穩(wěn)定，xx房企則在穩(wěn)中求變。

首先是市場占有率的變化。xx房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會發(fā)布的2018年xx房企商品房銷售榜單（均為備案數(shù)據(jù)）顯示，龍湖地產(chǎn)以92.32億元的銷售金額居于榜首，融創(chuàng)以66.41億元排名第二，隨后依次為協(xié)信、金科、保利、香港置地等房企。盡管龍湖重回銷冠，但市場份額逐漸被其他品牌房企“蠶食”。而本土房企如隆鑫、光華等房企市場份額也有不同程度縮減。

外來房企中，今年表現(xiàn)較為突出的是魯能地產(chǎn)。截止到11月底，3 魯能在xx的庫存量為151.9萬方，但保持了較快的去化速度，從拿地到入市僅需要6-8個月的時間。最終，魯能全年成交備案金額24.12億元，并耗資63億元再拿下230萬方儲備土地。

第二是戰(zhàn)略結(jié)構(gòu)的變化。2018年xx有不少品牌房企謀求變革，或擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)鏈條，或調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，較為明顯的是協(xié)信、萬科兩大開發(fā)商。其中，協(xié)信在更名為啟迪協(xié)信科技城集團(tuán)后，逐漸淡化住宅市場的投入，轉(zhuǎn)型為“商業(yè)+產(chǎn)業(yè)園”的新模式，并依靠商業(yè)地產(chǎn)的銷售金額，成為2018年xx房企銷售排行榜的第三位；而xx萬科則轉(zhuǎn)型城市配套服務(wù)商，通過試點(diǎn)萬科西九驛”租售結(jié)合”的新模式，拓寬業(yè)務(wù)領(lǐng)域。

第三，房企數(shù)量的變化，并購案例增多。2018年初，北碚天奇地產(chǎn)和xx金易地產(chǎn)爆出資金鏈問題；3月份，本土的晉愉地產(chǎn)傳出破產(chǎn)流言，數(shù)月后多個項(xiàng)目開始為購房者清退本金。而恒大則并購了xx中渝部分項(xiàng)目和御龍?zhí)旆?，進(jìn)一步擴(kuò)大了版圖。

土地市場關(guān)鍵詞：掛牌抱團(tuán)

xx土地以儲備較充足著稱，但在2018年，各項(xiàng)出讓數(shù)據(jù)同比去年縮水明顯。xx土地交易中心的數(shù)據(jù)顯示，2018年xx主城區(qū)共出讓居住、商業(yè)、金融類用地146宗，土地出讓面積為1121.7萬方，同比下跌14.8%，出讓總金額623.6億元，同比下跌20.5%。而2018年的xx土地市場，也表現(xiàn)出如下特點(diǎn)：

一是掛牌率更高。在146宗地塊中，共有135宗地掛牌，僅9宗地溢價成交，占比6%，而2018年有33宗地溢價成交，占比24%。二是品牌房企占有率高。從全年出讓土地的數(shù)量和質(zhì)量來看，優(yōu)質(zhì)地塊均被品牌房企收入囊中。其中魯能拿地6宗，成為品牌房企儲備土地最多的一家，龍湖、金科、東原、協(xié)信、融創(chuàng)、碧桂園、萬達(dá)、中交均有土地斬獲。而中小房企受到現(xiàn)金流和庫存的雙重壓力，再無能力拿地。

三是房企拿地更加精打細(xì)算。據(jù)統(tǒng)計，今年共有9宗地塊為房企聯(lián)合拿地，其中包括龍湖、香港置地，東原、旭輝，協(xié)信、同景，融創(chuàng)、華美等品牌房企。房企的聯(lián)合開發(fā)，可以降低拿地成本，減少開發(fā)周期；同時，房企之間各司其職，發(fā)揮自身特點(diǎn)，對項(xiàng)目質(zhì)量和品牌效應(yīng)均有促進(jìn)。

四是房企對區(qū)域選擇發(fā)生變化。三北區(qū)域再次成為房企首選，尤其是大竹林和溉瀾溪。1月份，恒大斥資41.3億元拿下溉瀾溪一宗地塊，與保利、萬科、新鷗鵬等房企共同開發(fā)此處”；而6-7月份，東原、旭輝，金科，龍湖、香港置地幾大巨頭紛紛入駐大竹林，拿地總金額達(dá)到72億元，吸引了眾多改善置業(yè)者和投資者的目光。而兩年前熱捧的大學(xué)城雖有不少地塊出讓，但再無房企問津。

在談我的西語學(xué)習(xí)經(jīng)驗(yàn)之前，先來做個自我介紹吧！小編本科非西語專業(yè)，2018年申請了巴亞多利德大學(xué)的翻譯碩士，2018年回國，現(xiàn)就職于譯貓西語運(yùn)營崗。

我的西語學(xué)習(xí)之旅始于2018年，也就是大二的第一學(xué)期。當(dāng)時就一直很喜歡英語，英語成績也不錯，就想著該時候?qū)W門二外。學(xué)語言5 嘛也要選門多人說的語言，當(dāng)時上網(wǎng)一搜，發(fā)現(xiàn)德語跟西語是最多人說的小語種。根據(jù)百度百科，世界上有8700萬人把法語作為母語，德語有9500萬人，而西語有4.75億人，因此在德語和西語之間，我選擇了西語作為了二外開始學(xué)習(xí)。

在學(xué)西班牙語之前，我對西班牙這個國家一無所知，看2018年世界杯的時候巴西西班牙還分不清。學(xué)習(xí)一門外語仿佛真的會讓人擁有另一個靈魂，讓我愛上了西班牙這個國家。去過西班牙留學(xué)的小伙伴們都知道，西班牙夏天太陽六點(diǎn)升起，晚上十點(diǎn)才下山。充足的陽光讓他們的性格開朗，成為天生的樂觀派。

下面來說說我是如何入門的。當(dāng)初我希望的是自己自學(xué)，買了西語專業(yè)必學(xué)的教科書《現(xiàn)代西班牙語》，但由于顫音r太難發(fā)了，自己琢磨不出來就決定報班學(xué)習(xí)。當(dāng)時我中教跟外教班一起報，學(xué)的教材也比較多，《速成西班牙語》和《走遍西班牙》都學(xué)過。如果要學(xué)扎實(shí)的話，建議學(xué)《現(xiàn)西》，只需要交流的話《速西》也不錯，只有上下兩冊?！蹲弑椤氛f實(shí)在語法講解沒《現(xiàn)西》和《速西》好，不過課文實(shí)用性比較強(qiáng)，畢竟是西語本土教材。顫音r我是用水練的，漱口的時候”咳咯咳咯”那樣，找到用氣抖動舌頭的感覺。在學(xué)了西語六年之后才發(fā)現(xiàn)，顫音r并不是最難發(fā)的，最難發(fā)的是d、g、b這三個音。d跟t、g跟c、b跟p一濁一清，非常難分辨。建議剛開始學(xué)西語的小伙伴們一定要把這幾個音分清，這些我們聽起來一模一樣的音，在西班牙人眼里很不一樣。

就這樣自學(xué)了兩年之后，我參加了2018年11月份的DELE B2等6 級水平考試（西語的DELE相當(dāng)于英語的雅思托福），當(dāng)時在聽力這一塊差了零點(diǎn)幾分沒通過，接著2018年5月份的時候再考了一遍才通過。西語的聽力資源特別少，我當(dāng)時用的是上外的聽力教程，一共有4冊，把4冊都聽完了可以直接試著用西語電影練聽力了。

在通過了DELE考試之后，準(zhǔn)備的就是出國申請碩士。當(dāng)時找的是中介，不是一般的黑！收了高額的中介費(fèi)就算了，還要在我交的學(xué)費(fèi)里拿錢！過中復(fù)雜當(dāng)時還找了律師。中介不但沒有幫助我還給我制造了這一麻煩，剛出國孤單一人，課程聽不懂，還要收拾這一爛攤子。當(dāng)時是國內(nèi)的中介聯(lián)合了國外的中介，多收了我的學(xué)費(fèi)，還虛稱是跟大學(xué)的合作項(xiàng)目，為我們提供境外服務(wù)。我當(dāng)時就覺得不合理，堂堂的西班牙公立大學(xué)會沒有經(jīng)過學(xué)生的同意就收取學(xué)生高額的境外服務(wù)費(fèi)（大概是一千多歐元）跟中介合作？所謂的境外服務(wù)就是帶我去開銀行賬戶、申請居留卡？這些服務(wù)對于對西語一竅不通的學(xué)生來說是不錯的選擇，可是對于已經(jīng)達(dá)到中級水平的我來說尤為不解。這一段經(jīng)歷西語發(fā)揮了大作用，外國的黑中介老板是西班牙人，多次跟他談判才退回了一半多收了我的錢。還要吐槽的就是國內(nèi)黑中介找的房東，國內(nèi)這邊跟我說住到什么時候想走就走，哪知道我要走的時候跟智利房東大戰(zhàn)，然后還不退我300歐元的押金，說中介那邊答應(yīng)了他我是住一年的。所以在這里要提醒小伙伴們不要找中介，申請學(xué)校簽證什么的都非常簡單，網(wǎng)上的經(jīng)驗(yàn)一大推。找租房也不用怕，華人開的微博賬號等等的都可以幫到大家，大家不需要害怕，更不需要找黑心中介?；氐轿覀兊闹黝}，我在西班牙一共呆了兩年半。第一年申請了薩拉戈薩大學(xué)的教育學(xué)專業(yè)，發(fā)現(xiàn)完全聽不懂，也不感興趣，當(dāng)初因?yàn)楸究谱x的是理科，人文類的專業(yè)都不愿意接收我。所以無奈之下只能退學(xué)報讀學(xué)校里面的語言課程。在經(jīng)過了大半年的學(xué)習(xí)之后，2018年的5月份考過了DELE C1級別。當(dāng)時我報語言班的時候就一直跟老師說我要考C1,所以在下學(xué)期的時候，老師每個星期給我們做一套C1的模擬題，當(dāng)然也有真題。所以建議想考C1的小伙伴們買一本模擬題練習(xí)冊和真題冊。C1真題在塞萬提斯的官網(wǎng)上很少，當(dāng)時只有一套?？谡Z的話題目基本都不變，每年會增加一兩道，具體題目的內(nèi)容豆瓣有分享。在拿到了C1證書之后，我就開始準(zhǔn)備申請碩士了，當(dāng)時一心想去馬德里讀對外西語教學(xué)專業(yè)，但是申請的人數(shù)太多了，沒申請上，就考慮申請別的城市的大學(xué)。當(dāng)時一共有三家大學(xué)錄取了我，一是塞維利亞大學(xué)的西語文學(xué)研究專業(yè)、二是加的斯大學(xué)的西語教學(xué)專業(yè)、三是巴亞多利德大學(xué)的翻譯專業(yè)。最后我選擇了巴亞多利德大學(xué)的翻譯專業(yè)。碩士課程比語言課程的壓力大，每天都在寫作業(yè)埋頭學(xué)習(xí)，對口語能力的提高幫助不大。翻譯碩士畢業(yè)之后，我一心想留在西班牙工作，就進(jìn)了馬德里的一家公司實(shí)習(xí)了半年。能夠留在西班牙工作是一件很艱難的事情，要在西班牙呆滿三年，在實(shí)習(xí)公司表現(xiàn)得好，公司才愿意幫忙申請綠卡。后來考慮到中國也有不少的機(jī)會，所以選擇了回國就業(yè)。

農(nóng)民收入的不斷增加將有利于化解矛盾，鞏固和8 維護(hù)農(nóng)村的穩(wěn)定局面。同時也為加快農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化建設(shè)步伐、推動農(nóng)村經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)變提供重要契機(jī)。按照深入學(xué)習(xí)實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀活動實(shí)施方案的要求，深入到**鎮(zhèn)**村就農(nóng)民增收致富特別是農(nóng)村婦女增收致富情況通過調(diào)查、訪談等形式進(jìn)行了調(diào)研?，F(xiàn)將有關(guān)調(diào)研情況報告如下：

一、基本情況

**村位于**市**區(qū)**鎮(zhèn)東北部，**河以南，總?cè)丝?458人，其中婦女602人，村民居住面積1500畝，現(xiàn)有耕地1188畝，河灘面積586畝。大部分農(nóng)村婦女在家務(wù)農(nóng)，少數(shù)婦女出外打工，主要以作粉刷工人為主。

二、存在的問題

從**村村民收入情況來看，近幾年呈持續(xù)增長趨勢，農(nóng)民生活水平得到明顯提高。但就目前的農(nóng)民人均純收入水平同實(shí)現(xiàn)富裕型小康目標(biāo)相比，同經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)相比，相對較低，農(nóng)民增收存在一些現(xiàn)實(shí)的困難和問題。主要表現(xiàn)：一是就業(yè)形勢不容樂觀。隨著農(nóng)村城市化建設(shè)進(jìn)程的加快，耕地逐年減少，而現(xiàn)有鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)數(shù)量少、規(guī)模小，使得就業(yè)崗位有限，這必將會使部分原來從事農(nóng)業(yè)耕種的農(nóng)民成為閑置勞動力，而婦女由于受行業(yè)需求和自身素質(zhì)的限制，就業(yè)機(jī)會相對男性而言則更為困難。二是收入渠道狹窄。農(nóng)民收入基本依賴于耕種、集體企業(yè)安置、臨時工及從事個體經(jīng)營所取得的收入。

三、措施及建議

通過對**村現(xiàn)狀的調(diào)查，綜合分析了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)形勢，認(rèn)為今后促使9 農(nóng)民收入保持持續(xù)增長的主要途徑是：發(fā)展特色農(nóng)業(yè)，優(yōu)化發(fā)展空間，增加就業(yè)機(jī)會，拓寬增收渠道。

(一)、加強(qiáng)宣傳，營造氛圍。運(yùn)用各種宣傳手段廣泛宣傳黨的富民政策，教育農(nóng)村婦女樹立市場意識，積極投身農(nóng)村經(jīng)濟(jì)建設(shè)大潮。(二)、因地制宜，發(fā)展特色農(nóng)業(yè)。大力發(fā)展種植、養(yǎng)殖等農(nóng)業(yè)特色基地，實(shí)現(xiàn)從糧食作物的種植向經(jīng)濟(jì)作物種植的戰(zhàn)略性調(diào)整，促使農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效益最大化。

(三)、拓寬發(fā)展空間，發(fā)展民營經(jīng)濟(jì)。發(fā)展民營經(jīng)濟(jì)是(！)實(shí)現(xiàn)農(nóng)民增收和解決農(nóng)民就業(yè)的最佳途徑。鼓勵農(nóng)民自主創(chuàng)業(yè)，在政策、資金、技術(shù)、信息等各個方面給予支持，熱情為民營企業(yè)服務(wù)，積極為民營企業(yè)排憂解難，多措并舉扶優(yōu)扶強(qiáng)民營企業(yè)，促進(jìn)民營企業(yè)的總量擴(kuò)張和質(zhì)量提升。

(四)、加強(qiáng)技能培訓(xùn)，提高農(nóng)民就業(yè)能力。根據(jù)市場和企業(yè)的需求，按照不同行業(yè)、不同工種對從業(yè)人員基本技能的要求，采取定期或不定期、請進(jìn)來或走出去、定向委培等形式，對農(nóng)民進(jìn)行科學(xué)技術(shù)培訓(xùn)，提高農(nóng)民的就業(yè)能力。針對農(nóng)村婦女文化素質(zhì)低、就業(yè)困難的實(shí)際，組織開展適合女性特點(diǎn)的技能培訓(xùn)，如鉤、編、手工藝制作等，教會她們從業(yè)技能，鼓勵她們自主創(chuàng)業(yè)。

第三篇：2012年佛山房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況分析

2012年上半年佛山房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況分析

經(jīng)歷過2011年的“寒冬”，佛山房地產(chǎn)市場在2012年逐漸迎來暖春，上演觸底后逆轉(zhuǎn)的行程，量的持續(xù)釋放逐漸蔓延至價的拉升，當(dāng)年12月成交均價重回“8 字頭”。在降息等利好政策的影響下，眾多購房者由觀望轉(zhuǎn)變?yōu)槿胧?，佛山市場進(jìn)入平穩(wěn)恢復(fù)和發(fā)展期。

一、新建商品住宅市場交易情況

1、供應(yīng)情況

佛山樓市新增住宅供應(yīng)量于2010 年達(dá)到九百萬平米的高位，隨后的2011 年、2012 年的全市供應(yīng)量則呈下滑趨勢。11 年限購令出臺，市場觀望氣氛濃厚，全市新增供應(yīng)量回落。12 年新增供應(yīng)量繼續(xù)減少，但降幅較11 年減少七個百分點(diǎn)。2012 年佛山市新增住宅面積784.24 萬平米，相比2011 年減少5.5%，仍處于一個高位。

從各月住宅供應(yīng)情況看，全年新增供應(yīng)量共有3波高峰，時間分別是3-4 月、9 月、12 月。3-4 月份因春節(jié)假期樓市的降價幅度達(dá)到部分購房者心理預(yù)期，加上首套房貸利率優(yōu)惠重現(xiàn)，刺激剛需客入市購房，開發(fā)商主動迎合購房者預(yù)期，加大推貨量，迎來全年佛山樓市供應(yīng)量的第一波高峰期。9 月份各項(xiàng)目備戰(zhàn)金九銀十，開發(fā)商加緊推貨，供應(yīng)放量，僅最后一周時間，全市共取得37 個預(yù)售證，供貨量突增，月供應(yīng)量106.58 萬平米，迎來第二波供應(yīng)高潮。第四季度市場開始平穩(wěn)發(fā)展，開發(fā)商對后市信心十足，供應(yīng)量再一步提升，12 月份以93.98 萬平米的供應(yīng)量，完成供應(yīng)的最后一波高潮。

從各區(qū)住宅供應(yīng)分布看，順德區(qū)、南海區(qū)全年供應(yīng)量各占全市總供應(yīng)量的1/3，其中南海區(qū)供應(yīng)量有276.63萬平米，位居全市首位，順德有262.12 萬平米的供應(yīng)量；禪城區(qū)有125.76 萬平米，高明區(qū)52.93 萬平米，三水區(qū)有65.22 萬平米的供應(yīng)量，這三個區(qū)域的總供應(yīng)量占全市總供應(yīng)量的1/3。

2、成交量價情況

從近幾年全市成交走勢看。2008 年在金融危機(jī)和嚴(yán)厲調(diào)控雙重作用下，樓市供大于求，成交量大幅下挫。2009 年市場回暖，市場一度出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，成交量創(chuàng)下歷史新高，接近千萬方（968.6 萬平米）。2010 年、2011 年受國家調(diào)控政策的影響，成交量逐年減少。2012 年成交量有所增長，全市成交面積672.03 萬平米，同比增加6.0%，但成交總量仍低于09 年、10 年。

在經(jīng)歷11 年的成交低迷后，佛山房企紛紛推出性價比較高的產(chǎn)品，再加上銀行房貸利率優(yōu)惠等刺激因素的邊際效用，剛需客紛紛出手購房，形成以價換量的局面。2012 年全年，佛山一手商品住宅成交總金額為513.09 億元，同比微跌0.9%；成交均價為7635 元/平米，同比下降6.6%。

從月度成交價格走勢看，佛山樓市春節(jié)成交探底，價格與成交金額呈現(xiàn)同向變動，節(jié)后成交量出現(xiàn)大反彈，以價換量格局形成，3 月份小陽春成交量強(qiáng)勁回升，佛山樓市加速進(jìn)入全面降價階段，此后佛山房價一直維持在7 千元以內(nèi)，直到年底12 月份，一些定位較高、成本較貴的新項(xiàng)目入市，佛山房價出現(xiàn)了一個增長的勢頭，12 月成交均價重回“8 字頭”。

二、各區(qū)域市場成交情況

1、禪城區(qū)

2012 年，禪城區(qū)一手住宅共成交11107 套，同比增長46.6%；總成交建筑面積110.84 萬平米，同比增長43.0%，同比增幅位列佛山五區(qū)之首；總成交金額為97.86 億元，同比上漲25.5%；整體成交均價為8829 元/平米，同比下降12.2%。

2、南海區(qū)

2012 年，南海區(qū)一手住宅共成交18630 套，同比下降3.6%；總成交建筑面積211.23 萬平米，同比下降1.1%；總成交金額為187.77 億元，同比下降8.6%；整體成交均價為8889 元/平米（佛山五區(qū)最高均價），同比下降7.5%。

3、順德區(qū)

2012 年，順德區(qū)一手住宅共成交21312 套，同比增長5.7%；總成交建筑面積261.57 萬平米，同比增多10%，成交總量位居全市第一；總成交金額178.85 億元，同比上漲4.9%；整體成交均價為6838 元/平米，同比下跌4.6%。

4、三水區(qū)

2012 年，三水區(qū)一手住宅共成交4347 套，同比下降22.5%；總成交建筑面積43.73 萬平米，同比下降29.0%；總成交金額為25.5 億元，同比下滑38.9%；整體成交均價為5831 元/平米，同比下跌13.9%。

5、高明區(qū)

2012 年，高明區(qū)一手住宅共成交4051 套，同比增長3.6%；總成交建筑面積44.66 萬平米，同比增長3.2%；總成交金額為23.12 億元，同比上升3.3%；整體成交均價為5177 元/

平米，與2011 年基本持平。

三、二手房市場交易情況

2012 年佛山市二手房市場共成交17779 套，相比2011 年減少24.1%，成交總面積215.07 萬平米，相比2011 年減少24.0%，成交套數(shù)首次跌到2 萬套以下，創(chuàng)近年來的新低。

各區(qū)中，順德區(qū)二手房以7630 套，108.56 萬平米的成交量，占總成交面積的50.5%，遠(yuǎn)超排名第二的南海區(qū)，成為全市第一。南海區(qū)成交5317 套，總成交面積為58.06 萬平米，占總成交面積的27.0%。禪城區(qū)共成交二手房2236 套，共計22.52 萬平米，占全市的10.5%。三水區(qū)二手房共成交1438 套，成交面積為14.8 萬平米，占總成交面積的6.9%；高明成交二手房1158 套，共計約11.12 萬平米，占全市的5.2%。

四、總結(jié)和展望1、2012年佛山樓市總結(jié)

2011 年第二季度開始，在“限購”、“限價”和“限貸”的打壓下，購房者觀望情緒濃厚，市場逐步陷入低迷，這種局面延續(xù)至2012 年的1-2 月份，成交量持續(xù)下跌。到2 月底3 月初，隨著個別大品牌開發(fā)商開始系統(tǒng)性的降價，并取得不錯的成交，“以價換量”逐步成為市場主流，成交量也隨之出現(xiàn)大反彈。加之春節(jié)過后流動性的持續(xù)寬松，政府對調(diào)控政策的技術(shù)性校正，市場回暖預(yù)期形成，成交量得以持續(xù)攀升。3 月小陽春之后，佛山一手住宅月度成交面積超過55 萬平米，基本達(dá)到11 年限購以后最高月成交量的水準(zhǔn)，正式拉開佛山成交回暖行情，樓市全年呈現(xiàn)“以價換量、量升價跌”的特征。

2、2013年佛山樓市展望

從人口聚集和經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿砜?，佛山的購房需求還處于高位。根據(jù)佛山市統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2012年1-3季度全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入26161元，比上年同期增長12.7%，城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出19236元，增長5.7%。良好的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢及佛山不斷進(jìn)行的城市化進(jìn)程，將不斷形成實(shí)實(shí)在在的購房需求，對佛山房價形成支撐。與此同時，在經(jīng)歷2012年的政策適應(yīng)期后，佛山需求量已從限購初期的月均35萬㎡回升至60萬㎡的穩(wěn)定水平線上。在中央政府房地產(chǎn)宏觀調(diào)控基調(diào)基本不變的前提下，預(yù)計“價穩(wěn)量升”將成為2013年佛山房地產(chǎn)市場的主要特征。

第四篇：2007年上半泉州市房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況分析

2007年上半泉州市房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況分析

泉州市房地產(chǎn)管理局

2007年7月12日

今年上半年，我市的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)良好的運(yùn)行態(tài)勢，房地產(chǎn)開發(fā)投資保持平穩(wěn)較快增長，商品住宅市場需求旺盛，供求結(jié)構(gòu)基本合理。同時，在強(qiáng)有力的住宅市場需求支撐以及開發(fā)商對房市前景普遍看好的前提下，首次出現(xiàn)商品房供應(yīng)量同比增長，存量房交易下滑等新情況。

一、房地產(chǎn)市場運(yùn)行現(xiàn)狀

1-6月，全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資47.58億元，比增19.82%；商品房施工面積961.65萬m，比增52.13%；新開工面積354.08萬m，比增110.00%；商品房竣工面積60.18萬m，比增29.45%；商品房銷售面積169.81萬m，銷售金額59.39億元，比增55.21%和65.06%；存量房交易面積50.12萬m，交易金額10.50億元，同比分別下降28.37%和26.12%。

二、市場運(yùn)行特點(diǎn)

（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資保持平穩(wěn)較快增長

1-6月全市房地產(chǎn)完成開發(fā)投資47.58億元，同比增長19.82%，與全市GDP增長14.4%相比，高了5.4個百分點(diǎn)，占全市固定資產(chǎn)投資的16.37%，保持平穩(wěn)較快的發(fā)展態(tài)勢。房地產(chǎn)開發(fā)投資增長主要是受商品房建設(shè)投資的拉動，全市商品房建設(shè)投資31.20億，占總開發(fā)投資的65.57%，同比增長49.07%。22222

1房地產(chǎn)開發(fā)投資平穩(wěn)增長的同時，開發(fā)資金來源結(jié)構(gòu)趨于合理。本年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源75.04億元，比增29.45%。其中國內(nèi)貸款19.96億元、自籌資金22.30億元、定金、預(yù)收款及個人按揭貸款31.92億元，占總資金來源分別為26.6%、29.72%、42.54%，分別比增38.8%、30.72%、25.72%，與總的開發(fā)資金來源增長基本同步。值得一提的是，今年的國內(nèi)貸款增長38.8%，比去年同期的增長回落了近42個百分點(diǎn)，有效歸辟了銀行風(fēng)險。

2007年上半房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)表（表一）

單位：億元

房地產(chǎn)資金來源表（表二）

單位：億元

（二）自宏觀調(diào)控以來，首次出現(xiàn)供應(yīng)量增長

1-6月全市上半年商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積213.02萬m，同比增長79.29%；其中商品住宅批準(zhǔn)上市面積154萬m，同比增長

70.13%。泉州市區(qū)商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積49.79萬m，同比增長65.73%；其中商品住宅批準(zhǔn)上市面積36.82萬m，同比增長45.17%。批準(zhǔn)預(yù)售面積同比增長是自2005年宏觀調(diào)控政策實(shí)施以來首次出現(xiàn)的正增長且幅度較大增長。

2005年開始宏觀調(diào)控，我市的房市曾一度陷入低迷狀態(tài)，一系列的宏觀調(diào)控出臺后，開發(fā)商及購房者曾一度出現(xiàn)觀望，這種狀態(tài)持續(xù)至2005年底才開始復(fù)蘇。2006年6月1日后，國家宏觀調(diào)控政策力度加大，市場再度出現(xiàn)僵持，特別結(jié)構(gòu)比例調(diào)整的新政策制約了開發(fā)商的開發(fā)步伐。過去的近一年半時間，可為是房地產(chǎn)市場的動蕩年，開發(fā)商持謹(jǐn)慎態(tài)度造成我市商品房供應(yīng)量一直呈現(xiàn)負(fù)增長。2006年泉州市區(qū)1-4季度批準(zhǔn)預(yù)售面積（累計）依次為7.16萬m、16.19萬m、43.08萬m、55.4萬m，同比分別下降70.43%、60.11%、42.98%、32.74%。今年上半年從增量商品房市場看，批準(zhǔn)面積首次出現(xiàn)正增長，說明了經(jīng)歷了一年多的宏觀調(diào)控，我市的房市正步入正常理性的發(fā)展軌道。

（三）供求關(guān)系基本合理，銷售旺盛

全市商品住宅批準(zhǔn)上市154萬m，銷售145.38萬m，供應(yīng)量高于銷售量8.42萬m，供求比為1.06：1，供求關(guān)系基本合理。今年上半年，我市的增量商品房上市供應(yīng)明顯增加，但是在旺盛的市場需求支撐下，呈現(xiàn)出強(qiáng)勁的銷售勢頭，銷售面積及銷售金額均有大幅的增長。全市商品房銷售面積169.81萬m，是去年全年銷售量的70.75%，銷售金額59.39億元，同比分別增長55.21%和65.06%；其中商品住宅銷售面積145.38萬m，2

2是去年全年銷售量的90.39%，銷售金額46.28億元，同比分別增長53.81%和60.81%。供應(yīng)與銷售的同步增長，決定了我市的供求關(guān)系趨于平衡，供求關(guān)系基本合理。

2007上半年商品房銷售情況表（表三）

（四）存量房交易下滑

1-6月份，全市存量房交易套數(shù)3931套，交易面積50.12萬m，交易金額10.50億元，同比分別下降25.24%、28.37%、26.12%；其中存量住宅交易套數(shù)3162套，交易面積41.69萬m，交易金額8.85億元，同比分別下降23.68%、27.72%、21.81%。

泉州市區(qū)存量房交易套數(shù)2280套，交易面積19.68萬m，交易金額6.61億元，同比分別下降13.01%、38.59%、34.29%；其中存量住宅交易套數(shù)1600套，交易面積15.59萬m，交易金額5.44億元，同比分別下降34.53%、33.77%、29.68%。

近幾年來，我市存量房交易市場一直處于較活躍狀態(tài)，同比均保持增長，即使在“二手房轉(zhuǎn)讓征收營業(yè)稅”和“開征個人所得稅”等政策影響下，依然保持增長。但是自今年起，我市存量房交易量在第一季度首次出現(xiàn)下滑現(xiàn)象，第二季度延續(xù)著第一季度的下滑態(tài)勢，出現(xiàn)了較大的下滑比例。分析其下滑原因：①二手房房價的上漲抑制了一定的消費(fèi)群體；②加快保障性住房建設(shè)提供另一個選擇渠道；③一手商品住宅增加供應(yīng)量分流了部份購房群體；④股市火爆分散了部份購房資金。

2上半年存量房銷售情況表（表四）

單位：套、萬m2、億元

三、2007年下半年我市房地產(chǎn)市場走勢預(yù)測

我市上半年房地產(chǎn)市場整體運(yùn)行情況良好。下半年隨著2008年我市承辦全國農(nóng)運(yùn)會的臨近，城市化發(fā)展迅速，各項(xiàng)基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)快速進(jìn)展，預(yù)測下半年的房市依舊繁榮。幾個有利因素：

1、房地產(chǎn)開發(fā)商對市場后期發(fā)展前景看好。

2、有效的住宅市場需求仍具有很好的發(fā)展勢頭。

3、土地部門正按我市“十一五”住房建設(shè)規(guī)劃放量供應(yīng)土地，近一年半時間，土地的有效供應(yīng)將在后期的開發(fā)保障住房需求，全市的供求關(guān)系將繼續(xù)保持一定的平衡。

4、保障性住房建設(shè)步伐加快，供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步趨于合理，有效滿足中低收入家庭的住房需求。綜合上述因素看：

1、下半年的房地產(chǎn)開發(fā)投資仍會保持著快速合理的增長；

2、供應(yīng)略高于需求，總體的供求關(guān)系合理；

3、普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房及其適度的高檔商品住房同時上市，呈多元化住房供應(yīng)格局。

第五篇：XX年房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況總結(jié)分析

XX年房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況總結(jié)分析

XX年的房地產(chǎn)市場，以政策為主導(dǎo)。從降準(zhǔn)降息到“330新政”，從高層喊話“去庫存”到經(jīng)濟(jì)會議“鼓勵開發(fā)商適當(dāng)降價”，都體現(xiàn)了政府對房地產(chǎn)市場的重視。

在這樣的大背景下，xx樓市延續(xù)了穩(wěn)定表現(xiàn)。據(jù)統(tǒng)計，XX年xx主城區(qū)共成交新房27.6萬套，二手房8.7萬套。受政策影響，xx市場整體呈現(xiàn)剛需為主，改善型需求明顯增加的特點(diǎn)。

樓市量價關(guān)鍵詞：穩(wěn)定

XX年，xx房地產(chǎn)市場無論從供應(yīng)量，成交量還是房價，均保持了“穩(wěn)”字當(dāng)頭。

首先，xx新房成交量連續(xù)三年穩(wěn)定在27萬套以上。根據(jù)xx網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，XX年xx共成交一手商品房275781套，同比微漲1.44%。其中，商品住宅共成交174744套，占比63.4%，非住宅101037套，占比36.6%;成交面積為2296.97萬平方米，同比微降2.4%。

此外，XX年xx主城區(qū)共成交二手房85197套，同比上漲15%。在3月底的“五改二”政策落地后，二手房市場成交量有明顯提升，從4月開始，平均每月成交8072套二手房。

第二，庫存量降低，去化周期變長?？硕饳C(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截止到XX年11月30日，xx樓市庫存量為1300萬方，而XX年12月時，庫存量為1514萬方，相比減少約214萬方。但與此同時，去化周期也從8.1個月上升到15個月，在全國重點(diǎn)城市中仍屬健康范疇。

第三，xx房價同樣保持穩(wěn)定?？硕饳C(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，XX年1-11月xx商品房成交均價為7592元/平米，同時，單月房價隨著開發(fā)商的推盤節(jié)奏發(fā)生波動。其中，3、5、9、10四個月份，房價在傳統(tǒng)的市場營銷節(jié)點(diǎn)均值較低，在市場淡季有所回升。因此，供需市場對xx房價起到?jīng)Q定性作用，而政策等因素影響很小。

政策關(guān)鍵詞：救市去庫存

XX年是樓市“政策大年”，年內(nèi)央行共降息5次，降準(zhǔn)6次，政府部門出臺了330新政，中央高層也在四季度屢次提到“去庫存”，并“鼓勵開發(fā)商降價”……政策的密集程度在近三年達(dá)到高峰，而這些政策對xx樓市，也有較為直觀的影響。

第一，經(jīng)歷5次降息后，100萬商業(yè)房貸每月可以少還700多元。從XX年元旦開始，置業(yè)者將享受到這一利好。

第二，330新政使改善型置業(yè)成交量上漲。330新政出臺后，二套房首付降至四成，房貸還清后再買房首付款按首套房執(zhí)行。這些都加大了改善型置業(yè)需求。數(shù)據(jù)顯示，XX年xx主城區(qū)建面50-100平方米的住宅成交占比約58%，而建面100-160平方米的住宅成交占比約30%，建面160平方米以上的住宅成交占比約12%。

而在xx市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會發(fā)布的《XX年xx商品房成交項(xiàng)目榜單》中，香港置地約克郡、龍湖兩江新宸、江與城、融創(chuàng)凡爾賽花園和世茂茂悅府等樓盤，均受到改善置業(yè)者的青睞。

除了新房政策，二手房營業(yè)稅也迎來重大改革，個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。此項(xiàng)政策落地后，xx二手房市場成交量明顯上漲，最終比XX年多成交11301套，政策影響明顯。

第三，《渝八條》對xx房企現(xiàn)金流的改善。XX年10月14日,xx市政府發(fā)布了《進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的通知》，簡稱“渝八條”。其中，“房企可調(diào)整閑置土地的開工竣工時間”、“未預(yù)售商品住房項(xiàng)目商住比例”、“調(diào)整未預(yù)售商品住房的戶型結(jié)構(gòu)”等內(nèi)容，有效緩解了房企的資金壓力，對開發(fā)商而言意義重大。

房企關(guān)鍵詞：轉(zhuǎn)型

相比xx樓市成交量價的穩(wěn)定，xx房企則在穩(wěn)中求變。

首先是市場占有率的變化。xx房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會發(fā)布的XX年xx房企商品房銷售榜單（均為備案數(shù)據(jù)）顯示，龍湖地產(chǎn)以92.32億元的銷售金額居于榜首，融創(chuàng)以66.41億元排名第二，隨后依次為協(xié)信、金科、保利、香港置地等房企。盡管龍湖重回銷冠，但市場份額逐漸被其他品牌房企“蠶食”。而本土房企如隆鑫、光華等房企市場份額也有不同程度縮減。

外來房企中，今年表現(xiàn)較為突出的是魯能地產(chǎn)。截止到11月底，魯能在xx的庫存量為151.9萬方，但保持了較快的去化速度，從拿地到入市僅需要6-8個月的時間。最終，魯能全年成交備案金額24.12億元，并耗資63億元再拿下230萬方儲備土地。

第二是戰(zhàn)略結(jié)構(gòu)的變化。XX年xx有不少品牌房企謀求變革，或擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)鏈條，或調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，較為明顯的是協(xié)信、萬科兩大開發(fā)商。其中，協(xié)信在更名為啟迪協(xié)信科技城集團(tuán)后，逐漸淡化住宅市場的投入，轉(zhuǎn)型為“商業(yè)+產(chǎn)業(yè)園”的新模式，并依靠商業(yè)地產(chǎn)的銷售金額，成為XX年xx房企銷售排行榜的第三位；而xx萬科則轉(zhuǎn)型城市配套服務(wù)商，通過試點(diǎn)萬科西九驛“租售結(jié)合”的新模式，拓寬業(yè)務(wù)領(lǐng)域。

第三，房企數(shù)量的變化，并購案例增多。XX年初，北碚天奇地產(chǎn)和xx金易地產(chǎn)爆出資金鏈問題；3月份，本土的晉愉地產(chǎn)傳出破產(chǎn)流言，數(shù)月后多個項(xiàng)目開始為購房者清退本金。而恒大則并購了xx中渝部分項(xiàng)目和御龍?zhí)旆?，進(jìn)一步擴(kuò)大了版圖。

土地市場關(guān)鍵詞：掛牌抱團(tuán)

xx土地以儲備較充足著稱，但在XX年，各項(xiàng)出讓數(shù)據(jù)同比去年縮水明顯。xx土地交易中心的數(shù)據(jù)顯示，XX年xx主城區(qū)共出讓居住、商業(yè)、金融類用地146宗，土地出讓面積為1121.7萬方，同比下跌14.8%，出讓總金額623.6億元，同比下跌20.5%。而XX年的xx土地市場，也表現(xiàn)出如下特點(diǎn)：

一是掛牌率更高。在146宗地塊中，共有135宗地掛牌，僅9宗地溢價成交，占比6%，而XX年有33宗地溢價成交，占比24%。

二是品牌房企占有率高。從全年出讓土地的數(shù)量和質(zhì)量來看，優(yōu)質(zhì)地塊均被品牌房企收入囊中。其中魯能拿地6宗，成為品牌房企儲備土地最多的一家，龍湖、金科、東原、協(xié)信、融創(chuàng)、碧桂園、萬達(dá)、中交均有土地斬獲。而中小房企受到現(xiàn)金流和庫存的雙重壓力，再無能力拿地。

三是房企拿地更加精打細(xì)算。據(jù)統(tǒng)計，今年共有9宗地塊為房企聯(lián)合拿地，其中包括龍湖、香港置地，東原、旭輝，協(xié)信、同景，融創(chuàng)、華美等品牌房企。房企的聯(lián)合開發(fā)，可以降低拿地成本，減少開發(fā)周期；同時，房企之間各司其職，發(fā)揮自身特點(diǎn)，對項(xiàng)目質(zhì)量和品牌效應(yīng)均有促進(jìn)。

四是房企對區(qū)域選擇發(fā)生變化。三北區(qū)域再次成為房企首選，尤其是大竹林和溉瀾溪。1月份，恒大斥資41.3億元拿下溉瀾溪一宗地塊，與保利、萬科、新鷗鵬等房企共同開發(fā)此處”；而6-7月份，東原、旭輝，金科，龍湖、香港置地幾大巨頭紛紛入駐大竹林，拿地總金額達(dá)到72億元，吸引了眾多改善置業(yè)者和投資者的目光。而兩年前熱捧的大學(xué)城雖有不少地塊出讓，但再無房企問津。