第一篇：2014年1月昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行報(bào)告分析

2014年1月昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行報(bào)告分析

2014開(kāi)年首月，昆明樓市高調(diào)開(kāi)局，雖然相比去年12月的成交情況略有下降，但破萬(wàn)套的成交量，依舊延續(xù)了2013年下半年以來(lái)的高位成交態(tài)勢(shì)。據(jù)昆明市房產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1月，昆明樓市各類(lèi)商品房共成交12346套、成交面積1180140.95平方米，日均成交量約為398套。2014年1月，昆明一級(jí)市場(chǎng)土地大量供應(yīng)，促進(jìn)成交量大幅提升，二級(jí)商品房市場(chǎng)供應(yīng)面積雖然環(huán)比大幅減少，降幅為57.66%，但是同比2013年1月份卻增加44.31%，成交環(huán)比趨于平穩(wěn)，同比2013年1月份成交增幅為36.93%。一級(jí)市場(chǎng)：2014年1月1日-2014年1月31日，昆明市國(guó)土資源局網(wǎng)站上所公布的土地成交情況獲悉，本月昆明市主城區(qū)土地掛牌市場(chǎng)供應(yīng)16宗土地；本月昆明市主城區(qū)土地市場(chǎng)成交21宗。

二級(jí)市場(chǎng)：2014年1月1日-2014年1月31日，11月昆明市商品房新增預(yù)售面積97.06萬(wàn)平方米；成交套數(shù)為12346套；成交面積118.01萬(wàn)方。

總體來(lái)講：2014年1月，昆明一級(jí)市場(chǎng)土地大量供應(yīng)，促進(jìn)成交量大幅提升，二級(jí)商品房市場(chǎng)供應(yīng)面積雖然環(huán)比大幅減少，降幅為57.66%，但是同比2013年1月份卻增加

44.31%，成交環(huán)比趨于平穩(wěn)，同比2013年1月份成交增幅為36.93%。

一、一級(jí)市場(chǎng)

1.1供應(yīng)分析

本月昆明市主城區(qū)土地市場(chǎng)供應(yīng)16 宗土地。

1.2 成交分析

本月昆明市主城區(qū)土地市場(chǎng)成交 27宗土地。供應(yīng)分析：

2014年1月份昆明主城區(qū)土地供應(yīng)為16宗，總面積為425004.21平米，合計(jì)為637.5畝，五華區(qū)8宗，面積為202763.73平米，合計(jì)為304.14畝；西山區(qū)2宗，面積為97315.74平米，合計(jì)為145.97畝；盤(pán)龍區(qū)4宗，面積為68069.88平米，合計(jì)為102.1畝，官渡區(qū)3宗，面積為57054.78平米，合計(jì)為85.58畝。

昆明主城區(qū)土地供應(yīng)中：城鎮(zhèn)住宅用地供應(yīng)9宗，面積為358553.01平米，合計(jì)為537.83畝，五華區(qū)4宗，面積為158132.18平米，合計(jì)為237.2畝；西山區(qū)2宗，面積為97315.74平米，合計(jì)為145.97畝；盤(pán)龍區(qū)1宗，面積為62250.16平米，合計(jì)為93.37畝，官渡區(qū)1宗，面積為40834.93平米，合計(jì)為61.25畝。商業(yè)用地供應(yīng)8宗，面積為66471.2平米，合計(jì)為99.71畝，五華區(qū)4宗，面積為44631.55平米，合計(jì)為66.95畝；盤(pán)龍區(qū)2宗，面積為5619.8

平米，合計(jì)為8.43畝，官渡區(qū)2宗，面積為16219.85平米，合計(jì)為24.33畝。

成交分析：

2014年1月份昆明主城區(qū)土地成交21宗，總面積為898572.74平米，合計(jì)為1347.85畝，官渡區(qū)5宗，面積為322322.4平米，合計(jì)為483.48畝，五華區(qū)5宗，面積為102447.2平米，合計(jì)為153.67畝；西山區(qū)5宗，面積為210311.83平米，合計(jì)為315.47畝；盤(pán)龍區(qū)3宗，面積為67869.96平米，合計(jì)為101.8畝。

昆明主城區(qū)土地成交中：城鎮(zhèn)住宅用地成交8宗，面積為360327.01平米，合計(jì)為540.49畝，五華區(qū)3宗，面積為94216.42平米，合計(jì)為141.32畝；西山區(qū)2宗，面積為99109.74平米，合計(jì)為148.66畝；盤(pán)龍區(qū)1宗，面積為62250.16平米，合計(jì)為93.37畝，官渡區(qū)1宗，面積為40834.93平米，合計(jì)為61.25畝。商業(yè)用地成交7宗，面積為64660.2平米，合計(jì)為96.99畝，五華區(qū)3宗，面積為42820.55平米，合計(jì)為64.23畝；盤(pán)龍區(qū)2宗，面積為5619.8平米，合計(jì)為8.43畝，官渡區(qū)2宗，面積為16219.85平米，合計(jì)為24.33畝。工業(yè)用地成交6宗，面積為473585.53平米，合計(jì)為713.37畝，西山區(qū)4宗，面積為208317.91平米，合計(jì)為312.48畝；官渡區(qū)2宗，面積為265267.62平米，合計(jì)為397.9畝。

二、整體市場(chǎng)

2.1商品房供求價(jià)格情況

2.2商品住宅供求價(jià)格情況

2.3辦公供求價(jià)格情況

2.4商業(yè)供求價(jià)格情況

三、區(qū)域市場(chǎng)

3.1昆明市內(nèi)四區(qū)商品住宅成交情況(環(huán)比、同比)

西山區(qū)住宅成交套數(shù)據(jù)4646套，環(huán)比上月上上漲98.04%，同比上漲107.69%；成交面積21.15萬(wàn)方，環(huán)比上月，成交面積上漲122.41%，同比上漲114.14%。五華區(qū)成交套數(shù)據(jù)1443套，環(huán)比上月下降31.19%，同比下降12.49%；成交面積14.01萬(wàn)方，環(huán)比上月，成交面積下降21.42%，同比下降4.7%。

盤(pán)龍區(qū)成交套數(shù)據(jù)2132套，環(huán)比上月下降7.26%，同比上漲3.7%；成交面積25.59萬(wàn)方，環(huán)比上月，成交面積上漲56.13%，同比上漲59.64%。

官渡區(qū)成交套數(shù)據(jù)2156套，環(huán)比上月下降47.96%，同比上漲2.22%；成交面積21萬(wàn)方，環(huán)比上月，成交面積下降42.40%，同比下降6.04%。

3.2昆明市內(nèi)四區(qū)各區(qū)成交面積占比

本月商品房成交面積分配中，西山區(qū)占比最大，為43%，其次是盤(pán)龍區(qū)占比24%，緊接著是官渡區(qū)和五華區(qū)，占比分別為20%和13%。

第二篇：昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告2016

昆明銳理——2016年上半年昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告

一、宏觀·平穩(wěn)寬松 1.1 經(jīng)濟(jì)運(yùn)行

【全國(guó)經(jīng)濟(jì)環(huán)境】經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體平穩(wěn)，PPI同比降幅縮窄，結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級(jí)在穩(wěn)步推進(jìn)。

【全國(guó)經(jīng)濟(jì)環(huán)境】M2供應(yīng)增加，新增信貸隨之高漲，居民貸款比重大，企業(yè)類(lèi)貸款增長(zhǎng)乏力。

【全國(guó)經(jīng)濟(jì)環(huán)境】全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速平穩(wěn)，房地產(chǎn)投資增速自年初持續(xù)上升。

【昆明經(jīng)濟(jì)環(huán)境】昆明經(jīng)濟(jì)受宏觀形勢(shì)影響持續(xù)走低，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整持續(xù)，經(jīng)濟(jì)下行明顯。

【昆明經(jīng)濟(jì)環(huán)境】居民消費(fèi)能力穩(wěn)中有升，金融機(jī)構(gòu)人民幣存款余額平穩(wěn)增漲。

【昆明經(jīng)濟(jì)環(huán)境】固定資產(chǎn)投資放緩，房地產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)12.7%，其占固定資產(chǎn)投資額比例也增加。

1.2 【經(jīng)濟(jì)小結(jié)】

全國(guó)GDP增速基本保持穩(wěn)定，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速自2015年后半年趨于穩(wěn)定，房地產(chǎn)投資持續(xù)上升，房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于穩(wěn)定狀態(tài)；昆明固定資產(chǎn)投資放緩，房地產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)12.7%，其占比例也增加。房產(chǎn)市場(chǎng)先行指標(biāo)回暖跡象明顯。

1.3 政策環(huán)境

【全國(guó)政策解讀】2008年-2016年6月重要政策總結(jié)。

【2016年1-6月全國(guó)重要政策節(jié)點(diǎn)】

【全國(guó)政策解讀】2016年1-6月各城市政策一覽表。

【全國(guó)政策解讀】2016年1-6月各城市政策一覽表。

【全國(guó)政策解讀】降首付，延長(zhǎng)貸款年限、購(gòu)房補(bǔ)貼?，F(xiàn)象：三四線(xiàn)城市及部分二線(xiàn)城市，走量緩慢，庫(kù)存積壓。

解析：一二線(xiàn)城市人流量大，購(gòu)房/租房需求高。因此購(gòu)房者與投資者均將目光放在了一二線(xiàn)城市，導(dǎo)致了三四線(xiàn)城市及部分二線(xiàn)城市走量緩慢，庫(kù)存積壓。

政策措施：在降低購(gòu)房首付，延長(zhǎng)貸款年限，購(gòu)房補(bǔ)貼利好條件的基礎(chǔ)上，大力推進(jìn)棚戶(hù)區(qū)改造貨幣化，多重措施去庫(kù)存。

【全國(guó)政策解讀】因地制宜，北、上、廣、深及部分二線(xiàn)城市調(diào)控收緊。現(xiàn)象：至2015年下半年，各城市紛紛解除限購(gòu)以及“90,70”政策，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖明顯，與此同時(shí)房產(chǎn)市場(chǎng)分化現(xiàn)象明顯加劇。熱門(mén)一二線(xiàn)城量?jī)r(jià)齊升，其中部分城市頻頻拍出地王，三四線(xiàn)卻仍舊于寒流之中懾懾發(fā)抖。

解析：三四線(xiàn)城市走量緩慢，有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商集體投奔熱門(mén)一二線(xiàn)城市，小型開(kāi)發(fā)商則在三四線(xiàn)城市 “樓市的泥潭中越陷越深”。

政策措施：根據(jù)各個(gè)省份（城市）的實(shí)際情況制定對(duì)應(yīng)措施，收緊一線(xiàn)城市（北、上、廣、深），降溫?zé)狳c(diǎn)二線(xiàn)城市（南京、蘇州、合肥、武漢），扶持二三四線(xiàn)城市。

2016年上半年，北京、上海、廣州、深圳、蘇州、武漢、南京、廊坊、合肥已逐步收緊調(diào)控政策。

【2016年1-6月昆明重要政策一覽表】

【政策解讀-昆明】2016年昆明施行四大房產(chǎn)新規(guī)

2016年1月1日起施行《云南省商品房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)實(shí)施細(xì)則》 銳評(píng)：商品房備案被取消，開(kāi)發(fā)商自行公示而無(wú)需備案，如此一來(lái)，調(diào)整房?jī)r(jià)將不再受備案的限制，開(kāi)發(fā)商可靈活掌控銷(xiāo)售價(jià)格，房?jī)r(jià)由市場(chǎng)主導(dǎo)；而對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，如今房?jī)r(jià)全由開(kāi)發(fā)商說(shuō)了算，購(gòu)房者需了解房?jī)r(jià)公示制度，向開(kāi)發(fā)商表明立場(chǎng)觀看房?jī)r(jià)公示，以維護(hù)自身利益。

2016年2月1日推行《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》

銳評(píng)：新版買(mǎi)賣(mài)合同新增了商品房預(yù)售資金監(jiān)管條款，明確出賣(mài)人應(yīng)將出售商品房的全部房?jī)r(jià)款存入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶(hù)，有效防范交易風(fēng)險(xiǎn)。昆明市還增加了安全設(shè)置，保障購(gòu)房者明確知道自己權(quán)利義務(wù)。并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)時(shí)的細(xì)節(jié)作出了更多的規(guī)范，新增內(nèi)容更多指向監(jiān)督開(kāi)發(fā)商行為，最大程度維護(hù)購(gòu)房者權(quán)益。

2016年1月1日起施行《昆明市電梯安全管理辦法(修訂)》

銳評(píng)：此次修訂辦法在防止報(bào)廢電梯再入市、在電梯日常維護(hù)保養(yǎng)方面、將使用年限超過(guò)15年的電梯列為重點(diǎn)監(jiān)控對(duì)象等方面做出了明確的規(guī)定。提高了電梯使用的安全系數(shù)，明確責(zé)任，加大監(jiān)督檢驗(yàn)力度，全面細(xì)化安全管理。

2016年2月1日實(shí)行《昆明市物業(yè)管理辦法》

銳評(píng)：明確業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位的權(quán)利、義務(wù),規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的行為以及業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、職責(zé)、運(yùn)作,保護(hù)業(yè)主的共同利

益,為改善人民群眾的生活和工作環(huán)境創(chuàng)造良好的條件。新規(guī)的施行，更加規(guī)范了地產(chǎn)環(huán)境。

【政策解讀-昆明】昆明市規(guī)劃局出臺(tái)細(xì)則 明確“商改住”標(biāo)準(zhǔn)

摘要：市規(guī)劃局出臺(tái)了相關(guān)實(shí)施細(xì)則，重點(diǎn)明確了房地產(chǎn)項(xiàng)目部分地塊用地性質(zhì)變更、城市更新改造項(xiàng)目商改住、房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)整住房套型變更的原則等內(nèi)容。

銳評(píng)：商業(yè)體量較大，而昆明住宅用地供應(yīng)不足，上半年昆明住宅去庫(kù)存頗有成效，商辦市場(chǎng)疲軟。

此次明確“商改住”的標(biāo)準(zhǔn)，也有利于盤(pán)活商業(yè)項(xiàng)目，標(biāo)準(zhǔn)中提出關(guān)于商改住改造配套設(shè)施的細(xì)則，保障了“商改住”的有序?qū)嵤５囟挝恢貌缓玫捻?xiàng)目“商改住”后，由于集中供應(yīng)、改造成本過(guò)高、開(kāi)發(fā)商缺乏運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)等因素，推進(jìn)實(shí)施也不是那么容易。

【政策解讀-昆明】昆明出臺(tái)“46條”穩(wěn)增長(zhǎng)措施

亮點(diǎn)：涉及促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展；努力降低商品房庫(kù)存；切實(shí)加強(qiáng)土地保障等20個(gè)方面46條政策措施。

銳評(píng)：政策的出臺(tái)，明確了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)和土地市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展。首先通過(guò)減壓穩(wěn)樓市，全面施行商品房預(yù)告抵押登記制度，提高金融機(jī)構(gòu)開(kāi)展住房貸款的積極性，通過(guò)房貸等金融改革措施，放寬政策，給房企松綁；其次通過(guò)調(diào)限，加大住房公積金促進(jìn)住房消費(fèi)力度，加大金融支持力度、實(shí)行財(cái)政補(bǔ)貼政策等，靠公積金激活樓市，進(jìn)一步刺激樓市，達(dá)到降低商品房庫(kù)存的目的；通過(guò)多達(dá)9

項(xiàng)土地制度，規(guī)范土地出讓方式，減免多項(xiàng)費(fèi)用等方式，切實(shí)加強(qiáng)土地保障，盤(pán)活市場(chǎng)土地市場(chǎng)。

【政策解讀-昆明】昆明27條措施推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。

摘要：《昆明市供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革實(shí)施方案》明確提出，要經(jīng)過(guò)3年努力，供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革取得重要進(jìn)展，去產(chǎn)能、去庫(kù)存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板工作取得明顯成效。

銳評(píng)：《方案》提出了27條具體任務(wù)和措施，意味著昆明供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革動(dòng)真格。著力化解房地產(chǎn)庫(kù)存，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)調(diào)控政策，加大住房公積金促進(jìn)住房消費(fèi)力度，大力推廣住房保障貨幣化，積極支持農(nóng)民工和有意愿的農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房，鼓勵(lì)車(chē)庫(kù)（位）銷(xiāo)售租賃。

【政策解讀-昆明】2018年底商品房庫(kù)存規(guī)模比2015年減少25%。摘要：昆明市通過(guò)了《昆明市供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革實(shí)施方案(送審稿)》,方案對(duì)昆明市房地產(chǎn)業(yè)去庫(kù)存提出了新的要求，2018年底商品房庫(kù)存規(guī)模比2015年減少25%，并對(duì)2016~2018年商品房銷(xiāo)售面積年均值提出要求。

1.4 銳評(píng)：

1、政府從土地供應(yīng)上加強(qiáng)監(jiān)管和控制，減少土地供應(yīng)，從市場(chǎng)的最開(kāi)端抑制庫(kù)存的增長(zhǎng)。

2、“商改住”標(biāo)準(zhǔn)的出臺(tái)，有益于盤(pán)活部分商辦項(xiàng)目，推進(jìn)商辦項(xiàng)目去庫(kù)存的實(shí)施。

3、西山區(qū)、呈貢區(qū)出臺(tái)對(duì)購(gòu)買(mǎi)或租用轄區(qū)內(nèi)商務(wù)樓，都有相應(yīng)的補(bǔ)助，積極推動(dòng)了整個(gè)辦公市場(chǎng)的“去庫(kù)存”力度。

4、加大住房公積金促進(jìn)住房消費(fèi)力度，并推動(dòng)住房公積金繳存省內(nèi)異地互認(rèn)，公積金買(mǎi)房條件的一再放寬，無(wú)疑都是為去庫(kù)存工作創(chuàng)造先決條件。

1.5 【全國(guó)政策小結(jié)】

1、降首付、減契稅、購(gòu)房補(bǔ)貼等多重優(yōu)惠去庫(kù)存。在多重優(yōu)惠的刺激下，房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖明顯，多個(gè)城市量?jī)r(jià)齊飛；

2、支持農(nóng)民進(jìn)城買(mǎi)房，加大棚改戶(hù)貨幣補(bǔ)償比例去庫(kù)存。在優(yōu)惠政策的激勵(lì)下，該部分人群有繳納首付的能力，但后期還貸壓力較大，因此購(gòu)房可能性較小；

3、為控制市場(chǎng)平衡，防止后期“房產(chǎn)泡沫”，多個(gè)熱門(mén)二線(xiàn)城市土拍都施行了“限價(jià)融斷”措施；

4、因地制宜，多個(gè)城市調(diào)控收緊。從去年優(yōu)惠政策入市以后，一線(xiàn)城市樓市量?jī)r(jià)齊升，土地市場(chǎng)頻出地王。3月份開(kāi)始一線(xiàn)城市政策開(kāi)始收緊，開(kāi)發(fā)商與

購(gòu)房者則大量涌入周邊的二線(xiàn)城市，造成以蘇州、合肥、南京為首的多個(gè)二線(xiàn)城市樓市異?；鸨?。為促使地產(chǎn)平衡發(fā)展，熱門(mén)二線(xiàn)城市已開(kāi)始逐步收緊調(diào)控。

1.6 【昆明政策小結(jié)】

1、推行新版合同、實(shí)行電梯安全、物業(yè)管理辦法，加大監(jiān)督檢驗(yàn)力度，最大程度維護(hù)了購(gòu)房者、業(yè)主的權(quán)益。商品房備案被取消，開(kāi)發(fā)商獲得了掌控價(jià)格的自由，房?jī)r(jià)將由市場(chǎng)主導(dǎo)；

2、從2月1日開(kāi)始實(shí)施的“新版商品房合同”對(duì)市場(chǎng)簽約影響極大，在3月15日修改執(zhí)行新規(guī)前，大量的項(xiàng)目延遲備案，致使應(yīng)在2月份簽約備案的量擠壓在3月中下旬集中網(wǎng)簽，造成了上半年2月份市場(chǎng)極度冷淡、3月份極度火爆的局面；

3、“商改住”有利于消化商辦市場(chǎng)的庫(kù)存，盤(pán)活項(xiàng)目，但也可能由于集中供應(yīng)、改造成本過(guò)高、開(kāi)發(fā)商缺乏運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)等因素，減緩?fù)七M(jìn)實(shí)施的進(jìn)程；

4、政府出臺(tái)一系列政策措施，明確了到2018年“年平均銷(xiāo)售1000萬(wàn)㎡以上”、“庫(kù)存比2015年底減少25%”的目標(biāo)，這將說(shuō)明接下來(lái)政府還將延續(xù)積極寬松政策，在如此大的市場(chǎng)容量與利好的政策中，開(kāi)發(fā)房企可遐想的空間是非常大的。

二、市場(chǎng)·奮勇前行

【昆明-供銷(xiāo)】新增供應(yīng)縮減，成交同比增長(zhǎng)，7年后市場(chǎng)再現(xiàn)供小于求局面。

市場(chǎng)新增供應(yīng)持續(xù)下滑，上半年合計(jì)供應(yīng)387萬(wàn)㎡，同比下降28%。2016年上半年昆明商品房合計(jì)成交555萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)21%，備案成交的增長(zhǎng)與呈貢和南市區(qū)出現(xiàn)集中備案的項(xiàng)目有關(guān)。

商品房包括商品住宅、定向團(tuán)購(gòu)房、商業(yè)、辦公與車(chē)位

商品房供應(yīng)統(tǒng)計(jì)公布房間明細(xì)的預(yù)售項(xiàng)目面積

【昆明-存量】商品房庫(kù)存處于高位，但市場(chǎng)出現(xiàn)好轉(zhuǎn)信號(hào)，上半年去庫(kù)存168萬(wàn)方。

供求逆轉(zhuǎn)，備案成交面積比新增供應(yīng)多168萬(wàn)㎡，整個(gè)上半年呈現(xiàn)出良好的去庫(kù)存局面。

截止6月底，商品房庫(kù)存2651萬(wàn)㎡，以近12個(gè)月市場(chǎng)共備案1124萬(wàn)㎡計(jì)算，現(xiàn)有庫(kù)存去化時(shí)間約為2.4年。

昆明政府“去庫(kù)存”政策指出，到2018年底，商品房庫(kù)存要比2015年底減少25%。2016上半年市場(chǎng)表現(xiàn)為該去庫(kù)存的目標(biāo)打下良好的開(kāi)局。

【昆明-月度供銷(xiāo)】表現(xiàn)強(qiáng)勁，月均銷(xiāo)售93萬(wàn)㎡，有3個(gè)月份銷(xiāo)量過(guò)百萬(wàn)㎡。自2月1日起，昆明開(kāi)始使用新版購(gòu)房合同進(jìn)行備案，但由于新版合同中諸多條款涉及到退房，房企持謹(jǐn)慎對(duì)待態(tài)度，致使項(xiàng)目備案延后，致使2月市場(chǎng)極度低迷。擠壓延后的備案在3月得以備案，推高了該月市場(chǎng)成交。

除2月特殊因素影響外，2016年各月備案均在85萬(wàn)㎡以上，且均優(yōu)于去年同期。

【主城區(qū)-供銷(xiāo)】供應(yīng)連續(xù)下滑，成交高位，市場(chǎng)供過(guò)于求局面改變。2016年主城區(qū)新增供應(yīng)持續(xù)下滑，上半年合計(jì)供應(yīng)371萬(wàn)㎡，同比下降14%。2016年上半年主城區(qū)商品房合計(jì)成交404萬(wàn)㎡，同比下降2%。

注：

1、主城區(qū)包含中市區(qū)、東市區(qū)、南市區(qū)、西市區(qū)和北市區(qū)，不包含呈貢與

空港區(qū)域

【主城區(qū)-存量】庫(kù)存止升回落，市場(chǎng)出現(xiàn)去庫(kù)存信號(hào)。

2016上半年備案成交面積比新增供應(yīng)多32萬(wàn)㎡，市場(chǎng)庫(kù)存首次止升回落。截止2016年6月底主城區(qū)商品房庫(kù)存為2222萬(wàn)方，以近12個(gè)月市場(chǎng)共備案893萬(wàn)㎡計(jì)算，現(xiàn)有庫(kù)存去化時(shí)間約為2.5年。

【主城區(qū)-月度供銷(xiāo)】月均銷(xiāo)售67萬(wàn)㎡，2季度月度之間成交量大、波動(dòng)小。2月受政策（新版商品房合同）影響備案延遲，多數(shù)項(xiàng)目擠壓在3月中下旬簽約備案，使3月份成交顯增。

剩余月份供求缺口小，市場(chǎng)近似處于供求平衡點(diǎn)。

【市場(chǎng)供銷(xiāo)對(duì)比】2016上半年呈貢市場(chǎng)銷(xiāo)售占比大幅增加，南市區(qū)供求占比依舊最大。

【市場(chǎng)供銷(xiāo)對(duì)比】同比來(lái)看，呈貢供應(yīng)驟減、成交倍增，南市區(qū)供求量微降但仍占主導(dǎo)。

【各區(qū)域供銷(xiāo)存對(duì)比】市場(chǎng)供銷(xiāo)存主要集中在南市區(qū)與呈貢，其中南市區(qū)存量第一。

【房產(chǎn)企業(yè)機(jī)構(gòu)】2016年房企并購(gòu)重組加速，品牌房企大肆接盤(pán)，昆明樓市進(jìn)入強(qiáng)者盛宴時(shí)代。

【房產(chǎn)企業(yè)機(jī)構(gòu)】2016年房企并購(gòu)重組加速，品牌房企大肆接盤(pán)，昆明樓市進(jìn)入強(qiáng)者盛宴時(shí)代。

【房企排名】2016年TOP20房企銷(xiāo)售增加，市場(chǎng)份額進(jìn)一步提高。

注：銷(xiāo)售金額包含住、商、辦與車(chē)位

2.1 銳理數(shù)據(jù)解析（商品房）1.昆明整體市場(chǎng)穩(wěn)中有升，價(jià)格下行

2.上半年市場(chǎng)供應(yīng)量整體減少，存量首次出現(xiàn)下降，去庫(kù)存意圖明顯，效果初見(jiàn)端倪

3.依據(jù)目前昆明市場(chǎng)存量以及現(xiàn)有市場(chǎng)去化速度，仍需2.4年方可完全消化

4.主城區(qū)供減量平，其中南市區(qū)一直是供銷(xiāo)主力區(qū)域；呈貢區(qū)成交大幅增長(zhǎng)

5.定向團(tuán)購(gòu)房拉動(dòng)銷(xiāo)量上升，商品住宅供求平衡，庫(kù)存量合理，商業(yè)與辦公庫(kù)存高，去化壓力巨大。

6.上半年昆明房企并購(gòu)重組加速，昆明樓市進(jìn)入強(qiáng)者盛宴時(shí)代

總結(jié)：昆明市場(chǎng)新增供應(yīng)縮減，以去庫(kù)存為己任，市場(chǎng)供給側(cè)調(diào)節(jié)初見(jiàn)成效。2.2 未來(lái)預(yù)判

1、下半年房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)小幅回升，尤其是商品住宅產(chǎn)品，其價(jià)格將得到改善盤(pán)入市的支撐

2、在利好政策不斷釋放與市場(chǎng)多方博弈的情況下昆明樓市將繼續(xù)平穩(wěn)前行 根據(jù)昆明市政府“去庫(kù)存”政策，下半年將延續(xù)上半年供減銷(xiāo)增去庫(kù)存的良好態(tài)勢(shì)

3、更多城中村改造停滯項(xiàng)目將被品牌房企接手盤(pán)活，市場(chǎng)上品質(zhì)樓盤(pán)逐步增多，樓市良性發(fā)展

4、昆明的中小房企將進(jìn)一步被收購(gòu)、轉(zhuǎn)型或者消失，未來(lái)大房企將占據(jù)更多市場(chǎng)份額。

三、土地供求失調(diào)

【土地供銷(xiāo)】昆明土地市場(chǎng)樓面地價(jià)小幅下降，供應(yīng)量微漲，成交量減半，流拍增多。

上半年土地市場(chǎng)較去年同期供應(yīng)量上漲，銷(xiāo)售量下降，供銷(xiāo)比約2.29:1，樓面價(jià)小幅下降。供銷(xiāo)價(jià)同比漲幅分別6.7%、-52.9%、-8.0%。自2014年開(kāi)始，昆明土地供應(yīng)緊縮明顯，2015年下半年幾乎是斷崖式收緊。2016年上半年市場(chǎng)土地有適量供應(yīng)，卻存在起價(jià)過(guò)高、新地少等弊端，致使流拍土地增加。同時(shí)，碧桂園、萬(wàn)科、云南城投、實(shí)力等房企另辟蹊徑，采用收購(gòu)、入股或代建的方式增加項(xiàng)目土地儲(chǔ)備。

【土地供應(yīng)分布圖】供地分布廣，供應(yīng)地塊前三板塊是滇池、次中心和北市。

【土地成交分布圖】滇池、次中心和北市等板塊土地成交搶眼。

【土地性質(zhì)】昆明住宅類(lèi)與商業(yè)類(lèi)土地供應(yīng)約各占一半，成交地塊中純住宅占比大，商業(yè)用地流拍多。

上半年昆明純住宅用地供應(yīng)29宗，約1198畝，供應(yīng)面積占比42%； 供應(yīng)用地性質(zhì)以純住宅與商業(yè)為主，約占總供應(yīng)面積的90%。

上半年昆明土地成交以純住宅為主，該類(lèi)用地除因故終止外，其他全數(shù)成交，這說(shuō)明市場(chǎng)對(duì)住宅用地的需求旺盛；商住兩用性質(zhì)土地占總成交量的16%，商業(yè)用地占10%。

【土地金額】 上半年昆明土地出讓金共51.4億元，累計(jì)成交1238畝。

【溢價(jià)分析】平均溢價(jià)率6.47%，共7塊土地溢價(jià)成交，2月藍(lán)光約溢價(jià)27%競(jìng)得4宗純住宅地塊。

【流拍土地分布圖】巫家壩地王由于起價(jià)過(guò)高流拍，并在6月底折價(jià)約1/3后成交。

【各性質(zhì)土地對(duì)比】住宅土地價(jià)格在2月份和5月份較高，且在2月份有溢價(jià)；商業(yè)地價(jià)波動(dòng)大，多底價(jià)成交。

【各區(qū)域供銷(xiāo)對(duì)比】南市區(qū)為昆明土地供需熱點(diǎn)區(qū)域，東市區(qū)亦有發(fā)力，中市區(qū)持續(xù)有地塊供應(yīng)。

上半年昆明共計(jì)供應(yīng)土地52宗，合計(jì)2832.7畝；

東市區(qū)供應(yīng)量超過(guò)1/3，供應(yīng)面積為1010.5 畝，其中空港板塊供應(yīng)945.5畝；南市區(qū)次之，供應(yīng)528.46畝，北市區(qū)稍遜一籌，供應(yīng)472.35 畝。

上半年昆明共計(jì)成交土地31宗，合計(jì)1238.0畝；

本成交主要分布在南市區(qū)，成交面積為410.5畝，呈貢區(qū)成交353.5畝；中市區(qū)成交203.9畝。

【各區(qū)板塊價(jià)格對(duì)比】呈貢、滇池板塊供銷(xiāo)走高，溢價(jià)地塊位于北市、東南與高新板塊，北市板塊溢價(jià)最高。

【土地成交供求板塊熱度圖】呈貢、滇池板塊最熱，其次是空港、北市與次中心板塊。

【成交樓面價(jià)排行】藍(lán)光溢價(jià)27%斬獲北市4宗純住宅地塊，樓面價(jià)為3771元/㎡。

3.1 【成交總價(jià)排行】

3.2 【銳理解析】

1.土地成交：上半年昆明共出讓土地52宗，其中成交31宗，成交面積1238畝，同比下降52.9%。

2.土地出讓金： 上半年土地吸金51.4億元，相較于2015年同期的81.3億元，下降36.8%。

3.土地溢價(jià)：上半年昆明土地市場(chǎng)較2015年下半年有所回暖，與去年同期相比銷(xiāo)量約減半，流拍土地增加，地塊總體溢價(jià)率仍然不高，為6.47%。

4.土地流拍：上半年流拍土地12宗?；蛞蚱淦鹋膬r(jià)過(guò)高，大量開(kāi)發(fā)商無(wú)法負(fù)擔(dān)。

5.成交區(qū)域：南市區(qū)土地市場(chǎng)仍為供銷(xiāo)主力，其中滇池板塊土地成交量較高。

3.3 【未來(lái)預(yù)判】

1.整體態(tài)勢(shì)：供求不匹配的矛盾還將延續(xù)，土地市場(chǎng)將延續(xù)上半年平淡的態(tài)勢(shì)。

2.成交走勢(shì)：商業(yè)地塊流拍或?qū)⒊蔀槌B(tài)，土地溢價(jià)能力弱，多數(shù)應(yīng)是底價(jià)成交。

3.供應(yīng)類(lèi)型：預(yù)計(jì)下半年住宅用地仍為供求主力，純商業(yè)用地占比應(yīng)該下降。

4.熱點(diǎn)區(qū)域：南市區(qū)仍將是主力區(qū)域，東市區(qū)隨著碧桂園、花樣年等品牌房企扎堆進(jìn)入，或?qū)⒊蔀橄乱粋€(gè)熱點(diǎn)區(qū)域。

3.4 【總評(píng)】

1、從整體來(lái)看，土地市場(chǎng)如何走取決于政府的供地計(jì)劃；

2、從土地成交性質(zhì)層面看，市場(chǎng)對(duì)純住宅用地需求旺盛；商業(yè)用地面臨較大的成交壓力，流拍可能性增加；

3、受昆明商業(yè)大體量的商業(yè)存量影響，商業(yè)用地的資產(chǎn)價(jià)值目前仍處于下降通道，且短期內(nèi)難以實(shí)現(xiàn)根本性的逆轉(zhuǎn)，商業(yè)用地的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)明顯高于住宅用地；

4、品牌房企入市搶地戰(zhàn)況全面升級(jí)，行業(yè)集中度進(jìn)一步提高，小房企拿地更加困難；

5、市區(qū)內(nèi)凈地供應(yīng)愈發(fā)稀少，映襯出問(wèn)題頻出并開(kāi)發(fā)停滯的城中村改造項(xiàng)目地塊的價(jià)值，在下半年一級(jí)市場(chǎng)拿地更加激烈的背景下，這部分項(xiàng)目或?qū)⒂瓉?lái)新生。

第三篇：鎮(zhèn)遠(yuǎn)縣房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行分析報(bào)告06年

鎮(zhèn)遠(yuǎn)縣房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行分析報(bào)告

(2006年上半年)

一、2006年1－6月基本情況

2006年1—6月，在縣委、政府的宏觀調(diào)控下，我縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)正穩(wěn)步發(fā)展，商品房新開(kāi)工面積、商品房銷(xiāo)售量、銷(xiāo)售總額均保持了一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的數(shù)量。房地產(chǎn)市場(chǎng)總體來(lái)看是供、需基本平衡、價(jià)格穩(wěn)中有升、走勢(shì)平穩(wěn)。房地產(chǎn)的發(fā)展對(duì)于改善居民居住條件，推動(dòng)我縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了積極作用。

1、商品房新開(kāi)工面積為3.83萬(wàn)m2，比去年同期減少12.95%，其中：商品住宅新開(kāi)工面積為 3.54萬(wàn) m2,比去年同期增加10.63%，經(jīng)營(yíng)用房為 0.29萬(wàn)m2,比去年同期減少75.83 %。

2、商品房預(yù)銷(xiāo)售面積2.011萬(wàn)m2，比去年同期減少36.76 %，其中商品住宅銷(xiāo)售面積1.452萬(wàn) m2，比去年同期減少 49.05%，經(jīng)營(yíng)用房預(yù)銷(xiāo)售面積0.559m2，比去年同期增加69.39 %。

3、二級(jí)市場(chǎng)：存量住房交易面積為1.068萬(wàn)m2，比去年同期減少36.04%，二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展，對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)起到了較好地促進(jìn)作用。由于存量住房的交易價(jià)格還是低于商品房?jī)r(jià)格，因而也為部分收入水平有限的工薪階層購(gòu)買(mǎi)住房提供了可選擇的市場(chǎng)。

4、按揭貸款在購(gòu)房資金中所占比重逐年增長(zhǎng)，今年上半年按揭貸款在購(gòu)房資金中所占比重為46 %，按揭貸款比例增長(zhǎng)。一方面說(shuō)明老百姓消費(fèi)觀點(diǎn)的轉(zhuǎn)變，對(duì)鎮(zhèn)遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景、對(duì)預(yù)期收入的增加充滿(mǎn)信心，但是一方面也說(shuō)明老百姓的積累已經(jīng)在減少，如果沒(méi)有銀行支持，換句話(huà)說(shuō)，如果銀行在房貸款政策方面有調(diào)整，對(duì)我縣房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響比重也會(huì)增大很多。

總的來(lái)看，今年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售狀況與去年同期基本持平。但也有一些不同之處。

1、從新開(kāi)工的商品房面積來(lái)看，政府以規(guī)劃為龍頭的宏觀調(diào)控起到了有效的作用，新開(kāi)發(fā)的房屋不是從數(shù)量上猛增，而是從環(huán)境、功能和小區(qū)的整體規(guī)劃來(lái)要求，不論是銘城花園、古鎮(zhèn)花園、舞陽(yáng)文化園，還是正在實(shí)施小菜園開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和羊坪彩虹廣場(chǎng)等，都充分考慮了住宅小區(qū)居住環(huán)境質(zhì)量。

2、商品房銷(xiāo)售保持良好的態(tài)勢(shì)，但空置總量有所上升，應(yīng)引起足夠重視，從空置房情況分析來(lái)看，空置房以商品住宅為主，地點(diǎn)集中在區(qū)位較偏、環(huán)境欠佳、服務(wù)功能不完善地段，如南門(mén)溝市場(chǎng)和舞陽(yáng)公寓等商品住宅。

3、從今年上半年商品住宅價(jià)格走勢(shì)看，住宅價(jià)格一直保持平穩(wěn)走勢(shì)，價(jià)格基本保持在680－980元/m2的微小區(qū)域內(nèi)浮動(dòng)。最高價(jià)格在1021元/㎡。截止6月20日止，全縣

商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格為700、50元/m2，與去年同期比減少2.06元/m2，二、我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作存在的主要問(wèn)題

1、存量房交易市場(chǎng)潛力未能充分發(fā)揮。

我縣住房二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展不平衡，存量住房交易市場(chǎng)發(fā)展較差，房改房上市交易政策落實(shí)不到位，全縣房改房共1400多套，近兩年來(lái)所收取的土地收益金和已經(jīng)辦理市場(chǎng)準(zhǔn)入手續(xù)的還不到400戶(hù).城鎮(zhèn)居民賣(mài)舊房、買(mǎi)新房、推動(dòng)商品住宅增長(zhǎng)的梯度消費(fèi)的巨大市場(chǎng)潛力未能充分發(fā)揮。

2、房地產(chǎn)企業(yè)綜合素質(zhì)有待進(jìn)一步提高，開(kāi)發(fā)行為亟待進(jìn)一步規(guī)范，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)產(chǎn)業(yè)的政策運(yùn)用把握不夠，缺少成熟理性的發(fā)展計(jì)劃。

3、發(fā)展不平衡，供求結(jié)構(gòu)失衡，片面強(qiáng)調(diào)以地生財(cái)、減少甚至取消經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，中低收入家庭難以入市買(mǎi)房。

4、對(duì)批地建私房控制不嚴(yán)，土地供應(yīng)過(guò)量，沖擊開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，制約投資開(kāi)發(fā)。

三、擬采取的主要措施

1、加大住房分配貨幣化方案的實(shí)施力度，盡快制定完善措施，推進(jìn)住房分配貨幣化方案的實(shí)施，加大對(duì)已購(gòu)公房未補(bǔ)交購(gòu)房款及土地收益金的歸繳工作.2、繼續(xù)實(shí)行嚴(yán)格地宏觀調(diào)控政策，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)來(lái)講，規(guī)劃是龍頭、土地是根本，根據(jù)本縣房屋需求，合理批準(zhǔn)開(kāi)發(fā)規(guī)劃，使供需基本平衡。

3、制定市場(chǎng)發(fā)展規(guī)劃，發(fā)揮中心城市商品流通輻射作用，通過(guò)政府引導(dǎo)，盡快建立鎮(zhèn)遠(yuǎn)具有一定規(guī)模效應(yīng)的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，與城市建設(shè)規(guī)劃配套，消化空置商品房，拓展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)所帶來(lái)的長(zhǎng)期效應(yīng)。

4、繼續(xù)穩(wěn)定房改房上市優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)職工賣(mài)舊房、賣(mài)小房、買(mǎi)大房，利用市場(chǎng)作用，形成梯級(jí)房屋供應(yīng)渠道，滿(mǎn)足不同層次購(gòu)買(mǎi)者的選擇，并嚴(yán)格控制各種形式的集資建房，住房供應(yīng)完全走向市場(chǎng)化渠道。

鎮(zhèn)遠(yuǎn)縣房屋管理站

二00六年六月二十五日。

第四篇：2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況總結(jié)分析

2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況總結(jié)分析

2018年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，以政策為主導(dǎo)。從降準(zhǔn)降息到“330新政”，從高層喊話(huà)“去庫(kù)存”到經(jīng)濟(jì)會(huì)議“鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商適當(dāng)降價(jià)”，都體現(xiàn)了政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重視。

在這樣的大背景下，xx樓市延續(xù)了穩(wěn)定表現(xiàn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年xx主城區(qū)共成交新房27.6萬(wàn)套，二手房8.7萬(wàn)套。受政策影響，xx市場(chǎng)整體呈現(xiàn)剛需為主，改善型需求明顯增加的特點(diǎn)。

樓市量?jī)r(jià)關(guān)鍵詞：穩(wěn)定

2018年，xx房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)論從供應(yīng)量，成交量還是房?jī)r(jià)，均保持了“穩(wěn)”字當(dāng)頭。

首先，xx新房成交量連續(xù)三年穩(wěn)定在27萬(wàn)套以上。根據(jù)xx網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，2018年xx共成交一手商品房275781套，同比微漲1.44%。其中，商品住宅共成交174744套，占比63.4%，非住宅101037套，占比36.6%;成交面積為2296.97萬(wàn)平方米，同比微降2.4%。

此外，2018年xx主城區(qū)共成交二手房85197套，同比上漲15%。在3月底的“五改二”政策落地后，二手房市場(chǎng)成交量有明顯提升，1 從4月開(kāi)始，平均每月成交8072套二手房。

第二，庫(kù)存量降低，去化周期變長(zhǎng)。克而瑞機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截止到2018年11月30日，xx樓市庫(kù)存量為1300萬(wàn)方，而2018年12月時(shí)，庫(kù)存量為1514萬(wàn)方，相比減少約214萬(wàn)方。但與此同時(shí)，去化周期也從8.1個(gè)月上升到15個(gè)月，在全國(guó)重點(diǎn)城市中仍屬健康范疇。

第三，xx房?jī)r(jià)同樣保持穩(wěn)定。克而瑞機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2018年1-11月xx商品房成交均價(jià)為7592元/平米，同時(shí)，單月房?jī)r(jià)隨著開(kāi)發(fā)商的推盤(pán)節(jié)奏發(fā)生波動(dòng)。其中，3、5、9、10四個(gè)月份，房?jī)r(jià)在傳統(tǒng)的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)均值較低，在市場(chǎng)淡季有所回升。因此，供需市場(chǎng)對(duì)xx房?jī)r(jià)起到?jīng)Q定性作用，而政策等因素影響很小。

政策關(guān)鍵詞：救市去庫(kù)存

2018年是樓市“政策大年”，年內(nèi)央行共降息5次，降準(zhǔn)6次，政府部門(mén)出臺(tái)了330新政，中央高層也在四季度屢次提到“去庫(kù)存”，并“鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商降價(jià)”……政策的密集程度在近三年達(dá)到高峰，而這些政策對(duì)xx樓市，也有較為直觀的影響。

第一，經(jīng)歷5次降息后，100萬(wàn)商業(yè)房貸每月可以少還700多元。從2018年元旦開(kāi)始，置業(yè)者將享受到這一利好。

第二，330新政使改善型置業(yè)成交量上漲。330新政出臺(tái)后，二套房首付降至四成，房貸還清后再買(mǎi)房首付款按首套房執(zhí)行。這些都加大了改善型置業(yè)需求。數(shù)據(jù)顯示，2018年xx主城區(qū)建面50-100平方米的住宅成交占比約58%，而建面100-160平方米的住宅成交2 占比約30%，建面160平方米以上的住宅成交占比約12%。

而在xx市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的《2018年xx商品房成交項(xiàng)目榜單》中，香港置地約克郡、龍湖兩江新宸、江與城、融創(chuàng)凡爾賽花園和世茂茂悅府等樓盤(pán)，均受到改善置業(yè)者的青睞。

除了新房政策，二手房營(yíng)業(yè)稅也迎來(lái)重大改革，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。此項(xiàng)政策落地后，xx二手房市場(chǎng)成交量明顯上漲，最終比2018年多成交11301套，政策影響明顯。

第三，《渝八條》對(duì)xx房企現(xiàn)金流的改善。2018年10月14日,xx市政府發(fā)布了《進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的通知》，簡(jiǎn)稱(chēng)“渝八條”。其中，“房企可調(diào)整閑置土地的開(kāi)工竣工時(shí)間”、“未預(yù)售商品住房項(xiàng)目商住比例”、“調(diào)整未預(yù)售商品住房的戶(hù)型結(jié)構(gòu)”等內(nèi)容，有效緩解了房企的資金壓力，對(duì)開(kāi)發(fā)商而言意義重大。

房企關(guān)鍵詞：轉(zhuǎn)型

相比xx樓市成交量?jī)r(jià)的穩(wěn)定，xx房企則在穩(wěn)中求變。

首先是市場(chǎng)占有率的變化。xx房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的2018年xx房企商品房銷(xiāo)售榜單（均為備案數(shù)據(jù)）顯示，龍湖地產(chǎn)以92.32億元的銷(xiāo)售金額居于榜首，融創(chuàng)以66.41億元排名第二，隨后依次為協(xié)信、金科、保利、香港置地等房企。盡管龍湖重回銷(xiāo)冠，但市場(chǎng)份額逐漸被其他品牌房企“蠶食”。而本土房企如隆鑫、光華等房企市場(chǎng)份額也有不同程度縮減。

外來(lái)房企中，今年表現(xiàn)較為突出的是魯能地產(chǎn)。截止到11月底，3 魯能在xx的庫(kù)存量為151.9萬(wàn)方，但保持了較快的去化速度，從拿地到入市僅需要6-8個(gè)月的時(shí)間。最終，魯能全年成交備案金額24.12億元，并耗資63億元再拿下230萬(wàn)方儲(chǔ)備土地。

第二是戰(zhàn)略結(jié)構(gòu)的變化。2018年xx有不少品牌房企謀求變革，或擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)鏈條，或調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，較為明顯的是協(xié)信、萬(wàn)科兩大開(kāi)發(fā)商。其中，協(xié)信在更名為啟迪協(xié)信科技城集團(tuán)后，逐漸淡化住宅市場(chǎng)的投入，轉(zhuǎn)型為“商業(yè)+產(chǎn)業(yè)園”的新模式，并依靠商業(yè)地產(chǎn)的銷(xiāo)售金額，成為2018年xx房企銷(xiāo)售排行榜的第三位；而xx萬(wàn)科則轉(zhuǎn)型城市配套服務(wù)商，通過(guò)試點(diǎn)萬(wàn)科西九驛”租售結(jié)合”的新模式，拓寬業(yè)務(wù)領(lǐng)域。

第三，房企數(shù)量的變化，并購(gòu)案例增多。2018年初，北碚天奇地產(chǎn)和xx金易地產(chǎn)爆出資金鏈問(wèn)題；3月份，本土的晉愉地產(chǎn)傳出破產(chǎn)流言，數(shù)月后多個(gè)項(xiàng)目開(kāi)始為購(gòu)房者清退本金。而恒大則并購(gòu)了xx中渝部分項(xiàng)目和御龍?zhí)旆?，進(jìn)一步擴(kuò)大了版圖。

土地市場(chǎng)關(guān)鍵詞：掛牌抱團(tuán)

xx土地以?xún)?chǔ)備較充足著稱(chēng)，但在2018年，各項(xiàng)出讓數(shù)據(jù)同比去年縮水明顯。xx土地交易中心的數(shù)據(jù)顯示，2018年xx主城區(qū)共出讓居住、商業(yè)、金融類(lèi)用地146宗，土地出讓面積為1121.7萬(wàn)方，同比下跌14.8%，出讓總金額623.6億元，同比下跌20.5%。而2018年的xx土地市場(chǎng)，也表現(xiàn)出如下特點(diǎn)：

一是掛牌率更高。在146宗地塊中，共有135宗地掛牌，僅9宗地溢價(jià)成交，占比6%，而2018年有33宗地溢價(jià)成交，占比24%。二是品牌房企占有率高。從全年出讓土地的數(shù)量和質(zhì)量來(lái)看，優(yōu)質(zhì)地塊均被品牌房企收入囊中。其中魯能拿地6宗，成為品牌房企儲(chǔ)備土地最多的一家，龍湖、金科、東原、協(xié)信、融創(chuàng)、碧桂園、萬(wàn)達(dá)、中交均有土地?cái)孬@。而中小房企受到現(xiàn)金流和庫(kù)存的雙重壓力，再無(wú)能力拿地。

三是房企拿地更加精打細(xì)算。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年共有9宗地塊為房企聯(lián)合拿地，其中包括龍湖、香港置地，東原、旭輝，協(xié)信、同景，融創(chuàng)、華美等品牌房企。房企的聯(lián)合開(kāi)發(fā)，可以降低拿地成本，減少開(kāi)發(fā)周期；同時(shí)，房企之間各司其職，發(fā)揮自身特點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量和品牌效應(yīng)均有促進(jìn)。

四是房企對(duì)區(qū)域選擇發(fā)生變化。三北區(qū)域再次成為房企首選，尤其是大竹林和溉瀾溪。1月份，恒大斥資41.3億元拿下溉瀾溪一宗地塊，與保利、萬(wàn)科、新鷗鵬等房企共同開(kāi)發(fā)此處”；而6-7月份，東原、旭輝，金科，龍湖、香港置地幾大巨頭紛紛入駐大竹林，拿地總金額達(dá)到72億元，吸引了眾多改善置業(yè)者和投資者的目光。而兩年前熱捧的大學(xué)城雖有不少地塊出讓?zhuān)贌o(wú)房企問(wèn)津。

在談我的西語(yǔ)學(xué)習(xí)經(jīng)驗(yàn)之前，先來(lái)做個(gè)自我介紹吧！小編本科非西語(yǔ)專(zhuān)業(yè)，2018年申請(qǐng)了巴亞多利德大學(xué)的翻譯碩士，2018年回國(guó)，現(xiàn)就職于譯貓西語(yǔ)運(yùn)營(yíng)崗。

我的西語(yǔ)學(xué)習(xí)之旅始于2018年，也就是大二的第一學(xué)期。當(dāng)時(shí)就一直很喜歡英語(yǔ)，英語(yǔ)成績(jī)也不錯(cuò)，就想著該時(shí)候?qū)W門(mén)二外。學(xué)語(yǔ)言5 嘛也要選門(mén)多人說(shuō)的語(yǔ)言，當(dāng)時(shí)上網(wǎng)一搜，發(fā)現(xiàn)德語(yǔ)跟西語(yǔ)是最多人說(shuō)的小語(yǔ)種。根據(jù)百度百科，世界上有8700萬(wàn)人把法語(yǔ)作為母語(yǔ)，德語(yǔ)有9500萬(wàn)人，而西語(yǔ)有4.75億人，因此在德語(yǔ)和西語(yǔ)之間，我選擇了西語(yǔ)作為了二外開(kāi)始學(xué)習(xí)。

在學(xué)西班牙語(yǔ)之前，我對(duì)西班牙這個(gè)國(guó)家一無(wú)所知，看2018年世界杯的時(shí)候巴西西班牙還分不清。學(xué)習(xí)一門(mén)外語(yǔ)仿佛真的會(huì)讓人擁有另一個(gè)靈魂，讓我愛(ài)上了西班牙這個(gè)國(guó)家。去過(guò)西班牙留學(xué)的小伙伴們都知道，西班牙夏天太陽(yáng)六點(diǎn)升起，晚上十點(diǎn)才下山。充足的陽(yáng)光讓他們的性格開(kāi)朗，成為天生的樂(lè)觀派。

下面來(lái)說(shuō)說(shuō)我是如何入門(mén)的。當(dāng)初我希望的是自己自學(xué)，買(mǎi)了西語(yǔ)專(zhuān)業(yè)必學(xué)的教科書(shū)《現(xiàn)代西班牙語(yǔ)》，但由于顫音r太難發(fā)了，自己琢磨不出來(lái)就決定報(bào)班學(xué)習(xí)。當(dāng)時(shí)我中教跟外教班一起報(bào)，學(xué)的教材也比較多，《速成西班牙語(yǔ)》和《走遍西班牙》都學(xué)過(guò)。如果要學(xué)扎實(shí)的話(huà)，建議學(xué)《現(xiàn)西》，只需要交流的話(huà)《速西》也不錯(cuò)，只有上下兩冊(cè)。《走遍》說(shuō)實(shí)在語(yǔ)法講解沒(méi)《現(xiàn)西》和《速西》好，不過(guò)課文實(shí)用性比較強(qiáng)，畢竟是西語(yǔ)本土教材。顫音r我是用水練的，漱口的時(shí)候”咳咯咳咯”那樣，找到用氣抖動(dòng)舌頭的感覺(jué)。在學(xué)了西語(yǔ)六年之后才發(fā)現(xiàn)，顫音r并不是最難發(fā)的，最難發(fā)的是d、g、b這三個(gè)音。d跟t、g跟c、b跟p一濁一清，非常難分辨。建議剛開(kāi)始學(xué)西語(yǔ)的小伙伴們一定要把這幾個(gè)音分清，這些我們聽(tīng)起來(lái)一模一樣的音，在西班牙人眼里很不一樣。

就這樣自學(xué)了兩年之后，我參加了2018年11月份的DELE B2等6 級(jí)水平考試（西語(yǔ)的DELE相當(dāng)于英語(yǔ)的雅思托福），當(dāng)時(shí)在聽(tīng)力這一塊差了零點(diǎn)幾分沒(méi)通過(guò)，接著2018年5月份的時(shí)候再考了一遍才通過(guò)。西語(yǔ)的聽(tīng)力資源特別少，我當(dāng)時(shí)用的是上外的聽(tīng)力教程，一共有4冊(cè)，把4冊(cè)都聽(tīng)完了可以直接試著用西語(yǔ)電影練聽(tīng)力了。

在通過(guò)了DELE考試之后，準(zhǔn)備的就是出國(guó)申請(qǐng)碩士。當(dāng)時(shí)找的是中介，不是一般的黑！收了高額的中介費(fèi)就算了，還要在我交的學(xué)費(fèi)里拿錢(qián)！過(guò)中復(fù)雜當(dāng)時(shí)還找了律師。中介不但沒(méi)有幫助我還給我制造了這一麻煩，剛出國(guó)孤單一人，課程聽(tīng)不懂，還要收拾這一爛攤子。當(dāng)時(shí)是國(guó)內(nèi)的中介聯(lián)合了國(guó)外的中介，多收了我的學(xué)費(fèi)，還虛稱(chēng)是跟大學(xué)的合作項(xiàng)目，為我們提供境外服務(wù)。我當(dāng)時(shí)就覺(jué)得不合理，堂堂的西班牙公立大學(xué)會(huì)沒(méi)有經(jīng)過(guò)學(xué)生的同意就收取學(xué)生高額的境外服務(wù)費(fèi)（大概是一千多歐元）跟中介合作？所謂的境外服務(wù)就是帶我去開(kāi)銀行賬戶(hù)、申請(qǐng)居留卡？這些服務(wù)對(duì)于對(duì)西語(yǔ)一竅不通的學(xué)生來(lái)說(shuō)是不錯(cuò)的選擇，可是對(duì)于已經(jīng)達(dá)到中級(jí)水平的我來(lái)說(shuō)尤為不解。這一段經(jīng)歷西語(yǔ)發(fā)揮了大作用，外國(guó)的黑中介老板是西班牙人，多次跟他談判才退回了一半多收了我的錢(qián)。還要吐槽的就是國(guó)內(nèi)黑中介找的房東，國(guó)內(nèi)這邊跟我說(shuō)住到什么時(shí)候想走就走，哪知道我要走的時(shí)候跟智利房東大戰(zhàn)，然后還不退我300歐元的押金，說(shuō)中介那邊答應(yīng)了他我是住一年的。所以在這里要提醒小伙伴們不要找中介，申請(qǐng)學(xué)校簽證什么的都非常簡(jiǎn)單，網(wǎng)上的經(jīng)驗(yàn)一大推。找租房也不用怕，華人開(kāi)的微博賬號(hào)等等的都可以幫到大家，大家不需要害怕，更不需要找黑心中介?；氐轿覀兊闹黝}，我在西班牙一共呆了兩年半。第一年申請(qǐng)了薩拉戈薩大學(xué)的教育學(xué)專(zhuān)業(yè)，發(fā)現(xiàn)完全聽(tīng)不懂，也不感興趣，當(dāng)初因?yàn)楸究谱x的是理科，人文類(lèi)的專(zhuān)業(yè)都不愿意接收我。所以無(wú)奈之下只能退學(xué)報(bào)讀學(xué)校里面的語(yǔ)言課程。在經(jīng)過(guò)了大半年的學(xué)習(xí)之后，2018年的5月份考過(guò)了DELE C1級(jí)別。當(dāng)時(shí)我報(bào)語(yǔ)言班的時(shí)候就一直跟老師說(shuō)我要考C1,所以在下學(xué)期的時(shí)候，老師每個(gè)星期給我們做一套C1的模擬題，當(dāng)然也有真題。所以建議想考C1的小伙伴們買(mǎi)一本模擬題練習(xí)冊(cè)和真題冊(cè)。C1真題在塞萬(wàn)提斯的官網(wǎng)上很少，當(dāng)時(shí)只有一套?？谡Z(yǔ)的話(huà)題目基本都不變，每年會(huì)增加一兩道，具體題目的內(nèi)容豆瓣有分享。在拿到了C1證書(shū)之后，我就開(kāi)始準(zhǔn)備申請(qǐng)碩士了，當(dāng)時(shí)一心想去馬德里讀對(duì)外西語(yǔ)教學(xué)專(zhuān)業(yè)，但是申請(qǐng)的人數(shù)太多了，沒(méi)申請(qǐng)上，就考慮申請(qǐng)別的城市的大學(xué)。當(dāng)時(shí)一共有三家大學(xué)錄取了我，一是塞維利亞大學(xué)的西語(yǔ)文學(xué)研究專(zhuān)業(yè)、二是加的斯大學(xué)的西語(yǔ)教學(xué)專(zhuān)業(yè)、三是巴亞多利德大學(xué)的翻譯專(zhuān)業(yè)。最后我選擇了巴亞多利德大學(xué)的翻譯專(zhuān)業(yè)。碩士課程比語(yǔ)言課程的壓力大，每天都在寫(xiě)作業(yè)埋頭學(xué)習(xí)，對(duì)口語(yǔ)能力的提高幫助不大。翻譯碩士畢業(yè)之后，我一心想留在西班牙工作，就進(jìn)了馬德里的一家公司實(shí)習(xí)了半年。能夠留在西班牙工作是一件很艱難的事情，要在西班牙呆滿(mǎn)三年，在實(shí)習(xí)公司表現(xiàn)得好，公司才愿意幫忙申請(qǐng)綠卡。后來(lái)考慮到中國(guó)也有不少的機(jī)會(huì)，所以選擇了回國(guó)就業(yè)。

農(nóng)民收入的不斷增加將有利于化解矛盾，鞏固和8 維護(hù)農(nóng)村的穩(wěn)定局面。同時(shí)也為加快農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化建設(shè)步伐、推動(dòng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)變提供重要契機(jī)。按照深入學(xué)習(xí)實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀活動(dòng)實(shí)施方案的要求，深入到**鎮(zhèn)**村就農(nóng)民增收致富特別是農(nóng)村婦女增收致富情況通過(guò)調(diào)查、訪(fǎng)談等形式進(jìn)行了調(diào)研?，F(xiàn)將有關(guān)調(diào)研情況報(bào)告如下：

一、基本情況

**村位于**市**區(qū)**鎮(zhèn)東北部，**河以南，總?cè)丝?458人，其中婦女602人，村民居住面積1500畝，現(xiàn)有耕地1188畝，河灘面積586畝。大部分農(nóng)村婦女在家務(wù)農(nóng)，少數(shù)婦女出外打工，主要以作粉刷工人為主。

二、存在的問(wèn)題

從**村村民收入情況來(lái)看，近幾年呈持續(xù)增長(zhǎng)趨勢(shì)，農(nóng)民生活水平得到明顯提高。但就目前的農(nóng)民人均純收入水平同實(shí)現(xiàn)富裕型小康目標(biāo)相比，同經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)相比，相對(duì)較低，農(nóng)民增收存在一些現(xiàn)實(shí)的困難和問(wèn)題。主要表現(xiàn)：一是就業(yè)形勢(shì)不容樂(lè)觀。隨著農(nóng)村城市化建設(shè)進(jìn)程的加快，耕地逐年減少，而現(xiàn)有鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)數(shù)量少、規(guī)模小，使得就業(yè)崗位有限，這必將會(huì)使部分原來(lái)從事農(nóng)業(yè)耕種的農(nóng)民成為閑置勞動(dòng)力，而婦女由于受行業(yè)需求和自身素質(zhì)的限制，就業(yè)機(jī)會(huì)相對(duì)男性而言則更為困難。二是收入渠道狹窄。農(nóng)民收入基本依賴(lài)于耕種、集體企業(yè)安置、臨時(shí)工及從事個(gè)體經(jīng)營(yíng)所取得的收入。

三、措施及建議

通過(guò)對(duì)**村現(xiàn)狀的調(diào)查，綜合分析了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，認(rèn)為今后促使9 農(nóng)民收入保持持續(xù)增長(zhǎng)的主要途徑是：發(fā)展特色農(nóng)業(yè)，優(yōu)化發(fā)展空間，增加就業(yè)機(jī)會(huì)，拓寬增收渠道。

(一)、加強(qiáng)宣傳，營(yíng)造氛圍。運(yùn)用各種宣傳手段廣泛宣傳黨的富民政策，教育農(nóng)村婦女樹(shù)立市場(chǎng)意識(shí)，積極投身農(nóng)村經(jīng)濟(jì)建設(shè)大潮。(二)、因地制宜，發(fā)展特色農(nóng)業(yè)。大力發(fā)展種植、養(yǎng)殖等農(nóng)業(yè)特色基地，實(shí)現(xiàn)從糧食作物的種植向經(jīng)濟(jì)作物種植的戰(zhàn)略性調(diào)整，促使農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效益最大化。

(三)、拓寬發(fā)展空間，發(fā)展民營(yíng)經(jīng)濟(jì)。發(fā)展民營(yíng)經(jīng)濟(jì)是(！)實(shí)現(xiàn)農(nóng)民增收和解決農(nóng)民就業(yè)的最佳途徑。鼓勵(lì)農(nóng)民自主創(chuàng)業(yè)，在政策、資金、技術(shù)、信息等各個(gè)方面給予支持，熱情為民營(yíng)企業(yè)服務(wù)，積極為民營(yíng)企業(yè)排憂(yōu)解難，多措并舉扶優(yōu)扶強(qiáng)民營(yíng)企業(yè)，促進(jìn)民營(yíng)企業(yè)的總量擴(kuò)張和質(zhì)量提升。

(四)、加強(qiáng)技能培訓(xùn)，提高農(nóng)民就業(yè)能力。根據(jù)市場(chǎng)和企業(yè)的需求，按照不同行業(yè)、不同工種對(duì)從業(yè)人員基本技能的要求，采取定期或不定期、請(qǐng)進(jìn)來(lái)或走出去、定向委培等形式，對(duì)農(nóng)民進(jìn)行科學(xué)技術(shù)培訓(xùn)，提高農(nóng)民的就業(yè)能力。針對(duì)農(nóng)村婦女文化素質(zhì)低、就業(yè)困難的實(shí)際，組織開(kāi)展適合女性特點(diǎn)的技能培訓(xùn)，如鉤、編、手工藝制作等，教會(huì)她們從業(yè)技能，鼓勵(lì)她們自主創(chuàng)業(yè)。

第五篇：2012年佛山房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況分析

2012年上半年佛山房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況分析

經(jīng)歷過(guò)2011年的“寒冬”，佛山房地產(chǎn)市場(chǎng)在2012年逐漸迎來(lái)暖春，上演觸底后逆轉(zhuǎn)的行程，量的持續(xù)釋放逐漸蔓延至價(jià)的拉升，當(dāng)年12月成交均價(jià)重回“8 字頭”。在降息等利好政策的影響下，眾多購(gòu)房者由觀望轉(zhuǎn)變?yōu)槿胧?，佛山市?chǎng)進(jìn)入平穩(wěn)恢復(fù)和發(fā)展期。

一、新建商品住宅市場(chǎng)交易情況

1、供應(yīng)情況

佛山樓市新增住宅供應(yīng)量于2010 年達(dá)到九百萬(wàn)平米的高位，隨后的2011 年、2012 年的全市供應(yīng)量則呈下滑趨勢(shì)。11 年限購(gòu)令出臺(tái)，市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，全市新增供應(yīng)量回落。12 年新增供應(yīng)量繼續(xù)減少，但降幅較11 年減少七個(gè)百分點(diǎn)。2012 年佛山市新增住宅面積784.24 萬(wàn)平米，相比2011 年減少5.5%，仍處于一個(gè)高位。

從各月住宅供應(yīng)情況看，全年新增供應(yīng)量共有3波高峰，時(shí)間分別是3-4 月、9 月、12 月。3-4 月份因春節(jié)假期樓市的降價(jià)幅度達(dá)到部分購(gòu)房者心理預(yù)期，加上首套房貸利率優(yōu)惠重現(xiàn)，刺激剛需客入市購(gòu)房，開(kāi)發(fā)商主動(dòng)迎合購(gòu)房者預(yù)期，加大推貨量，迎來(lái)全年佛山樓市供應(yīng)量的第一波高峰期。9 月份各項(xiàng)目備戰(zhàn)金九銀十，開(kāi)發(fā)商加緊推貨，供應(yīng)放量，僅最后一周時(shí)間，全市共取得37 個(gè)預(yù)售證，供貨量突增，月供應(yīng)量106.58 萬(wàn)平米，迎來(lái)第二波供應(yīng)高潮。第四季度市場(chǎng)開(kāi)始平穩(wěn)發(fā)展，開(kāi)發(fā)商對(duì)后市信心十足，供應(yīng)量再一步提升，12 月份以93.98 萬(wàn)平米的供應(yīng)量，完成供應(yīng)的最后一波高潮。

從各區(qū)住宅供應(yīng)分布看，順德區(qū)、南海區(qū)全年供應(yīng)量各占全市總供應(yīng)量的1/3，其中南海區(qū)供應(yīng)量有276.63萬(wàn)平米，位居全市首位，順德有262.12 萬(wàn)平米的供應(yīng)量；禪城區(qū)有125.76 萬(wàn)平米，高明區(qū)52.93 萬(wàn)平米，三水區(qū)有65.22 萬(wàn)平米的供應(yīng)量，這三個(gè)區(qū)域的總供應(yīng)量占全市總供應(yīng)量的1/3。

2、成交量?jī)r(jià)情況

從近幾年全市成交走勢(shì)看。2008 年在金融危機(jī)和嚴(yán)厲調(diào)控雙重作用下，樓市供大于求，成交量大幅下挫。2009 年市場(chǎng)回暖，市場(chǎng)一度出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，成交量創(chuàng)下歷史新高，接近千萬(wàn)方（968.6 萬(wàn)平米）。2010 年、2011 年受?chē)?guó)家調(diào)控政策的影響，成交量逐年減少。2012 年成交量有所增長(zhǎng)，全市成交面積672.03 萬(wàn)平米，同比增加6.0%，但成交總量仍低于09 年、10 年。

在經(jīng)歷11 年的成交低迷后，佛山房企紛紛推出性?xún)r(jià)比較高的產(chǎn)品，再加上銀行房貸利率優(yōu)惠等刺激因素的邊際效用，剛需客紛紛出手購(gòu)房，形成以?xún)r(jià)換量的局面。2012 年全年，佛山一手商品住宅成交總金額為513.09 億元，同比微跌0.9%；成交均價(jià)為7635 元/平米，同比下降6.6%。

從月度成交價(jià)格走勢(shì)看，佛山樓市春節(jié)成交探底，價(jià)格與成交金額呈現(xiàn)同向變動(dòng)，節(jié)后成交量出現(xiàn)大反彈，以?xún)r(jià)換量格局形成，3 月份小陽(yáng)春成交量強(qiáng)勁回升，佛山樓市加速進(jìn)入全面降價(jià)階段，此后佛山房?jī)r(jià)一直維持在7 千元以?xún)?nèi)，直到年底12 月份，一些定位較高、成本較貴的新項(xiàng)目入市，佛山房?jī)r(jià)出現(xiàn)了一個(gè)增長(zhǎng)的勢(shì)頭，12 月成交均價(jià)重回“8 字頭”。

二、各區(qū)域市場(chǎng)成交情況

1、禪城區(qū)

2012 年，禪城區(qū)一手住宅共成交11107 套，同比增長(zhǎng)46.6%；總成交建筑面積110.84 萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)43.0%，同比增幅位列佛山五區(qū)之首；總成交金額為97.86 億元，同比上漲25.5%；整體成交均價(jià)為8829 元/平米，同比下降12.2%。

2、南海區(qū)

2012 年，南海區(qū)一手住宅共成交18630 套，同比下降3.6%；總成交建筑面積211.23 萬(wàn)平米，同比下降1.1%；總成交金額為187.77 億元，同比下降8.6%；整體成交均價(jià)為8889 元/平米（佛山五區(qū)最高均價(jià)），同比下降7.5%。

3、順德區(qū)

2012 年，順德區(qū)一手住宅共成交21312 套，同比增長(zhǎng)5.7%；總成交建筑面積261.57 萬(wàn)平米，同比增多10%，成交總量位居全市第一；總成交金額178.85 億元，同比上漲4.9%；整體成交均價(jià)為6838 元/平米，同比下跌4.6%。

4、三水區(qū)

2012 年，三水區(qū)一手住宅共成交4347 套，同比下降22.5%；總成交建筑面積43.73 萬(wàn)平米，同比下降29.0%；總成交金額為25.5 億元，同比下滑38.9%；整體成交均價(jià)為5831 元/平米，同比下跌13.9%。

5、高明區(qū)

2012 年，高明區(qū)一手住宅共成交4051 套，同比增長(zhǎng)3.6%；總成交建筑面積44.66 萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)3.2%；總成交金額為23.12 億元，同比上升3.3%；整體成交均價(jià)為5177 元/

平米，與2011 年基本持平。

三、二手房市場(chǎng)交易情況

2012 年佛山市二手房市場(chǎng)共成交17779 套，相比2011 年減少24.1%，成交總面積215.07 萬(wàn)平米，相比2011 年減少24.0%，成交套數(shù)首次跌到2 萬(wàn)套以下，創(chuàng)近年來(lái)的新低。

各區(qū)中，順德區(qū)二手房以7630 套，108.56 萬(wàn)平米的成交量，占總成交面積的50.5%，遠(yuǎn)超排名第二的南海區(qū)，成為全市第一。南海區(qū)成交5317 套，總成交面積為58.06 萬(wàn)平米，占總成交面積的27.0%。禪城區(qū)共成交二手房2236 套，共計(jì)22.52 萬(wàn)平米，占全市的10.5%。三水區(qū)二手房共成交1438 套，成交面積為14.8 萬(wàn)平米，占總成交面積的6.9%；高明成交二手房1158 套，共計(jì)約11.12 萬(wàn)平米，占全市的5.2%。

四、總結(jié)和展望1、2012年佛山樓市總結(jié)

2011 年第二季度開(kāi)始，在“限購(gòu)”、“限價(jià)”和“限貸”的打壓下，購(gòu)房者觀望情緒濃厚，市場(chǎng)逐步陷入低迷，這種局面延續(xù)至2012 年的1-2 月份，成交量持續(xù)下跌。到2 月底3 月初，隨著個(gè)別大品牌開(kāi)發(fā)商開(kāi)始系統(tǒng)性的降價(jià)，并取得不錯(cuò)的成交，“以?xún)r(jià)換量”逐步成為市場(chǎng)主流，成交量也隨之出現(xiàn)大反彈。加之春節(jié)過(guò)后流動(dòng)性的持續(xù)寬松，政府對(duì)調(diào)控政策的技術(shù)性校正，市場(chǎng)回暖預(yù)期形成，成交量得以持續(xù)攀升。3 月小陽(yáng)春之后，佛山一手住宅月度成交面積超過(guò)55 萬(wàn)平米，基本達(dá)到11 年限購(gòu)以后最高月成交量的水準(zhǔn)，正式拉開(kāi)佛山成交回暖行情，樓市全年呈現(xiàn)“以?xún)r(jià)換量、量升價(jià)跌”的特征。

2、2013年佛山樓市展望

從人口聚集和經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿?lái)看，佛山的購(gòu)房需求還處于高位。根據(jù)佛山市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2012年1-3季度全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入26161元，比上年同期增長(zhǎng)12.7%，城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出19236元，增長(zhǎng)5.7%。良好的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)及佛山不斷進(jìn)行的城市化進(jìn)程，將不斷形成實(shí)實(shí)在在的購(gòu)房需求，對(duì)佛山房?jī)r(jià)形成支撐。與此同時(shí)，在經(jīng)歷2012年的政策適應(yīng)期后，佛山需求量已從限購(gòu)初期的月均35萬(wàn)㎡回升至60萬(wàn)㎡的穩(wěn)定水平線(xiàn)上。在中央政府房地產(chǎn)宏觀調(diào)控基調(diào)基本不變的前提下，預(yù)計(jì)“價(jià)穩(wěn)量升”將成為2013年佛山房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要特征。