第一篇：國(guó)有土地所有權(quán)與集體土地使用權(quán)的區(qū)別與表現(xiàn)

一、區(qū)別：

1、主客體有所不同

客體：根據(jù)《土地管理法實(shí)施條例》第二條規(guī)定下列土地屬于全民所有即國(guó)家所有：

（一）城市市區(qū)的土地；

（二）農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒(méi)收、征收、征購(gòu)為國(guó)有的土地；

（三）國(guó)家依法征用的土地；

（四）依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地；

（五）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地；

（六）因國(guó)家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。

《土地管理法》第八條規(guī)定：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。

主體：國(guó)家是國(guó)有土地唯一和統(tǒng)一的所有者。而集體土地所有權(quán)客體具有多樣性。其包括村民集體、村內(nèi)2個(gè)以上農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織和鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織

2、享有權(quán)利有所區(qū)別

國(guó)家對(duì)國(guó)有土地具有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，享有與土地聯(lián)系在一起的一切財(cái)產(chǎn)，而農(nóng)村集體對(duì)集體土地只享有部分的處分權(quán)，國(guó)家對(duì)集體土地掌握最終的處分權(quán)，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織不能享有與集體土地聯(lián)系在一起的財(cái)產(chǎn)（例如地下礦產(chǎn)）。

3、產(chǎn)生方式不同

１９５６年，我國(guó)完成了生產(chǎn)資料私有制的社會(huì)主義改造，國(guó)家通過(guò)沒(méi)收、征收、收歸國(guó)有等法律手段，逐步建立了土地國(guó)家所有權(quán)制度。集體土地所有權(quán)是經(jīng)土地改革后農(nóng)業(yè)合作化產(chǎn)生的。

4、所有權(quán)的行使、保護(hù)、流轉(zhuǎn)不同

國(guó)有土地所有權(quán)能流轉(zhuǎn)，有土地使用權(quán)市場(chǎng)，集體土地所有可以流轉(zhuǎn)或改變土地所有權(quán)和使用權(quán)，但無(wú)市場(chǎng)；可以通過(guò)劃撥、出讓國(guó)有土地使用權(quán)，而行使集體土地所有權(quán)可分為以下幾種：（一)屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)代表集體行使所有權(quán)；(二)分剮屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組代表集體行使所有權(quán)；(三)屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織代表集體行使所有權(quán)。國(guó)有土地追索權(quán)五時(shí)效限制而集體土地所有權(quán)追索權(quán)受訴訟時(shí)效的限制（20年）。

二、表現(xiàn)不平等的體現(xiàn)

所有權(quán)是一種民事權(quán)利,包括占有、使用、收益及處分的四項(xiàng)權(quán)能，國(guó)有土地所有權(quán)的實(shí)際支配人—政府完完全全地享有和和切切實(shí)實(shí)地行使了這些全部權(quán)利，而集體土地因?yàn)椴荒芙ㄔO(shè)房屋出讓上市獲得收益，其收益及處分權(quán)受到極大限制。

1、處分權(quán)的行使上，國(guó)家不僅對(duì)國(guó)有土地享有處分權(quán)，且對(duì)集體土地享有最終的處分權(quán)。并享有與所有土地聯(lián)系在一起的財(cái)產(chǎn)。

2、國(guó)有土地不能流轉(zhuǎn)而集體土地可以流轉(zhuǎn)，國(guó)家在特殊情況下還能將集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有。（例土地征收）

第二篇：集體土地所有權(quán)和農(nóng)村宅基地使用權(quán)

關(guān)于加快我縣集體土地所有權(quán)和農(nóng)村宅基

地使用權(quán)登記發(fā)證工作的通知

各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、國(guó)土資源管理所：

為深入貫徹實(shí)施《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》和國(guó)土資源部《土地登記辦法》和《關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作的通知》（國(guó)土資發(fā)〔2008〕146號(hào)）、《關(guān)于依法加快集體土地所有權(quán)登記發(fā)證工作的通知》（國(guó)土資發(fā)

[2001]359號(hào)）文件精神。經(jīng)縣政府研究決定，在充分利用第二次土地調(diào)查成果的基礎(chǔ)上，加大工作力度，進(jìn)一步加快集體土地所有權(quán)和農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作?，F(xiàn)將有關(guān)事項(xiàng)通知如下：

一、充分認(rèn)識(shí)集體土地所有權(quán)和農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作的重要性

依法加快集體土地所有權(quán)和農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作，是保護(hù)農(nóng)民土地合法權(quán)益，維護(hù)農(nóng)村社會(huì)穩(wěn)定的根本途徑。依法確認(rèn)農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織長(zhǎng)期而穩(wěn)定的土地所有權(quán)和保護(hù)宅基地使用權(quán)人的合法權(quán)益，是保護(hù)農(nóng)民的根本利益，貫徹落實(shí)黨的農(nóng)村政策的需要，也是激發(fā)農(nóng)民和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織保護(hù)耕地積極性的需要，宅基地使用權(quán)登記涉及農(nóng)村千家萬(wàn)戶，關(guān)系廣大農(nóng)民群眾的切身利益。經(jīng)登記后的集體土地所有權(quán)和宅基地使用權(quán)受法律保護(hù)，是今后我縣土地征收（用）補(bǔ)償、房屋拆遷安置、宅基地依法流轉(zhuǎn)、宅基地復(fù)墾整理等工作的重要依據(jù)，加快集體土地所有權(quán)和農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記發(fā)證

工作，有助于依法保農(nóng)民的合法權(quán)益。為此，各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、基層國(guó)土資源管理所要充分認(rèn)識(shí)加本項(xiàng)工作的重要性和緊迫性，站在貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)，維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定的高度，加強(qiáng)對(duì)集體土地所有權(quán)和農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作的領(lǐng)導(dǎo)，集中力量、集中時(shí)間、克服困難，確保本項(xiàng)工作如期完成。

二、集體土地所有權(quán)和農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作范圍

1、本縣轄區(qū)內(nèi)所有村委會(huì)；

2、本縣轄區(qū)內(nèi)已審批并且建成住房的宅基地，年全民發(fā)證遺漏的宅基地。

三、登記程序

1、申請(qǐng)。農(nóng)村集體土地所有者或農(nóng)村宅基地合法使用者應(yīng)提交土地登記書(shū)面申請(qǐng)。

2、提交資料。（1）農(nóng)村集體土地所有者應(yīng)提交：土地登記申請(qǐng)書(shū)；土地登記法人身份證明書(shū)；土地登記委托書(shū)；土地權(quán)屬界線核定書(shū)、協(xié)議書(shū)、確認(rèn)書(shū)；土地權(quán)屬證明材料和其他證明文件；

（2）農(nóng)村宅基地合法使用者應(yīng)提交土地登記申請(qǐng)書(shū)、申請(qǐng)人身份證、戶口簿、農(nóng)村宅基地批準(zhǔn)資料或其它土地權(quán)屬來(lái)源證明、房屋所有權(quán)證或其它地上物權(quán)屬證明等材料。

申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)如實(shí)提交上述材料和反映真實(shí)情況，并對(duì)申請(qǐng)材料實(shí)質(zhì)內(nèi)容的真實(shí)性負(fù)責(zé)。

3、受理。由土地所用者或農(nóng)村宅基地合法使用者向基層國(guó)土資源管理所提交申請(qǐng)登記資料，經(jīng)基層國(guó)土資源管理所審查合格后出具意見(jiàn)并提交鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府審批，完成后由國(guó)土資源管理所按批交縣審批大廳國(guó)土資源窗口受理。

4、審核。由國(guó)土資源局地籍規(guī)劃室對(duì)窗口受理的申請(qǐng)材料進(jìn)行初步審查，審查后，認(rèn)為符合土地登記條件的，提出初審意見(jiàn)并報(bào)局務(wù)會(huì)會(huì)審。

5、登記。經(jīng)國(guó)土資源局會(huì)審無(wú)異議的，由縣國(guó)土資源局報(bào)經(jīng)縣人民政府核準(zhǔn)后辦理土地注冊(cè)登記，填寫(xiě)土地登記卡、制證。

6、發(fā)證。由土地所有權(quán)單位法人或農(nóng)村宅基地使用者持本人身份證原件到縣審批大廳國(guó)土資源窗口領(lǐng)取土地證。

三、宅基地使用權(quán)登記有關(guān)政策

嚴(yán)格落實(shí)1999年1月1日《中華人民共和國(guó)土地管理法（修訂）》“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地”的法律規(guī)定，遵循“尊重歷史、面對(duì)現(xiàn)實(shí)、實(shí)事求是、妥善處理”的原則，切實(shí)解決宅基地使用權(quán)登記發(fā)證中存在的政策問(wèn)題，嚴(yán)把宅基地使用權(quán)登記關(guān)口，堅(jiān)持宅基地使用權(quán)登記必須達(dá)到 “權(quán)屬合法、界址清楚、面積準(zhǔn)確”的要求，嚴(yán)禁通過(guò)宅基地使用權(quán)登記使違法用地合法化。

(一)根據(jù)《國(guó)土資源部善于進(jìn)一步加快宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作的通知》，宅基地登記面積不得超過(guò)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，（我縣的宅基地

面積標(biāo)準(zhǔn)：山上鄉(xiāng)鎮(zhèn)0.4畝，平川鄉(xiāng)鎮(zhèn)0.3畝），對(duì)宅基地超占面積的，在辦理登記時(shí)按下列情況處理：

1、《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施（1982年2月13日）以前農(nóng)村村民建房占用的宅基地，至今未擴(kuò)大用地面積的，可以按現(xiàn)有實(shí)際使用面積進(jìn)行登記；

2、《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施時(shí)起至1987年《中華人民共和國(guó)土地管理法》實(shí)施時(shí)止，農(nóng)村村民建房占用的宅基地，超過(guò)當(dāng)?shù)匾?guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)的，超過(guò)部分按當(dāng)時(shí)國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定處理后，可以按實(shí)際使用面積進(jìn)行登記；

3、1987年《中華人民共和國(guó)土地管理法》實(shí)施后，農(nóng)村村民建房占用的宅基地，超過(guò)當(dāng)?shù)匾?guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)的，按照實(shí)際批準(zhǔn)面積進(jìn)行登記。其面積超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，可在土地登記簿和土地權(quán)利證書(shū)記事欄內(nèi)注明超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)的面積，待以后分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷、改建、翻建、政府實(shí)施規(guī)劃重新建設(shè)時(shí)，按有關(guān)規(guī)定作出處理，并按照各地規(guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)重新進(jìn)行登記。

（二）已領(lǐng)取集體土地使用權(quán)證的宅基地，其住宅房屋至今尚未遷建、擴(kuò)建、翻建的，或者已領(lǐng)取的集體土地使用權(quán)證遺失，但能有效證明其住宅房屋至今尚未遷建、擴(kuò)建、翻建的，可以按原登記宗地、面積，換證或補(bǔ)發(fā)土地證書(shū)。

（三）有下列情形之一的，宅基地不予登記發(fā)證：

1、不符合土地利用總體規(guī)劃或城（村）鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃的；

2、土地違法違規(guī)行為正在處理的；

3、土地權(quán)屬有爭(zhēng)議的；

4、地上住宅房屋權(quán)屬不清的；

5、因依法查封地上建（構(gòu)）筑物和其它附著物等原因限制土地權(quán)利的；

6、農(nóng)村居民新建住宅，應(yīng)當(dāng)退出舊房所占宅基地而沒(méi)有退出的；

7、除繼承外，農(nóng)村村民一戶申請(qǐng)第二宗宅基地使用權(quán)登記的；

8、城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)和違法建造住宅申請(qǐng)宅基地使用權(quán)登記的；

9、土地管理政策法規(guī)規(guī)定的其他情形。

（四）如上級(jí)另有新規(guī)定的，由縣國(guó)土資源管理局結(jié)合實(shí)際情況施行。

四、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

1、集體土地所有權(quán)登記按每平方公里1000？元（包括地籍調(diào)查，測(cè)繪制圖和登記費(fèi)）；

2、農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記發(fā)證每戶取5元工本費(fèi)。

五、各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、基層國(guó)土資源管理所要制定工作計(jì)劃，落實(shí)工作責(zé)任，設(shè)立專(zhuān)門(mén)的收件窗口，方便農(nóng)民群眾申請(qǐng)辦理集體土地所有權(quán)和農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記；要積極主動(dòng)工作，查清宗地的權(quán)屬、界址和面積；要充分利用二調(diào)資料和已有權(quán)屬來(lái)源材料，加快辦理登記發(fā)證；要著眼長(zhǎng)效管理，探索建立規(guī)范的土地登記管理機(jī)制，確保土地登記資料的現(xiàn)勢(shì)性和實(shí)用性。對(duì)權(quán)屬存在爭(zhēng)議的，要依法、及時(shí)進(jìn)行調(diào)處，維護(hù)社會(huì)的和諧與穩(wěn)定。嚴(yán)格執(zhí)行土地登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不得通過(guò)集體土地所有權(quán)和農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記收費(fèi)增加農(nóng)民的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。力爭(zhēng)在2010年底前基本完成集體土地所有權(quán)和農(nóng)村宅基地使

用權(quán)登記發(fā)證工作，做到權(quán)屬糾紛基本解決，集體所有權(quán)證和農(nóng)民合法使用的宅基地證全部放。

二〇一一年四月十七日

第三篇：集體與國(guó)有土地房屋征收區(qū)別

同是物權(quán)，農(nóng)民與市民差距怎么這么大呢？

-----國(guó)有土地上與集體土地上房屋征收補(bǔ)償法律差異

一、兩者的不同

《土地管理法》（修訂草案征求意見(jiàn)稿）（以下簡(jiǎn)稱(chēng)a）；《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》(征求意見(jiàn)稿)

1、稱(chēng)謂

a：在集體土地上的房屋為地上附著物；

b：住國(guó)有土地上的房屋為“房屋”。

2、征收原因

a：只能為公共利益需要

b：除公共利益之外，也可非公共利益

3、征收批準(zhǔn)征收機(jī)關(guān)

a:國(guó)務(wù)院或省級(jí)人民政府

b：縣級(jí)以上地方人民政府

4、補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)制定、批準(zhǔn)和實(shí)施機(jī)關(guān)

a:由市、縣人民政府制定，報(bào)省、自治區(qū)、直轄市人民政府備案。

由市縣國(guó)土部門(mén)實(shí)施

b：公共利益征收，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格，房屋征收部門(mén)依據(jù)調(diào)查結(jié)果、房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格，擬定補(bǔ)償方案，并征求被征收人的意見(jiàn)。房屋征收部門(mén)根據(jù)被征收人的意見(jiàn)，對(duì)補(bǔ)償方案予以修改完善，報(bào)作出房屋征收決定的縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)后予以公告。(非公共利益的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)編制具體實(shí)施方案，并報(bào)房屋征收部門(mén)批準(zhǔn)。)

由房屋征收部門(mén)實(shí)施、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、方式。

a:由市縣人民政府統(tǒng)一制定、公布。通常實(shí)行重置價(jià)格，方式主要是貨幣補(bǔ)償或產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

b：貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定，但不得低于房屋征收決定生效之日類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格。即實(shí)行市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格。

補(bǔ)償方式可以實(shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，或者實(shí)行貨幣補(bǔ)償與房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換相結(jié)合的形式。因危舊房改造的需要征收房屋并進(jìn)行住宅建設(shè)的，被征收人享有回遷的權(quán)利。除征收租賃房屋外，被征收人可以選擇補(bǔ)償方式。（非公共利益的征收，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與房屋的所有權(quán)人按照自愿、公平的原則訂立拆遷補(bǔ)償協(xié)議。）

6、補(bǔ)償項(xiàng)目

a：房屋及附屬物本身的規(guī)定補(bǔ)償價(jià)值

b：房屋的評(píng)估價(jià)值、搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)；征收非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。

7、規(guī)定權(quán)利人的權(quán)利和特別保護(hù)

a:沒(méi)有這方面的特別規(guī)定

b：關(guān)于“舊房改造”“危舊房改造”直接規(guī)定了被征收人“意見(jiàn)決定”條款。征收個(gè)人住宅的，應(yīng)當(dāng)為選擇貨幣補(bǔ)償方式的被征收人提供適當(dāng)房源；被征收人的家庭符合廉租住房

保障對(duì)象或者經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對(duì)象條件的，應(yīng)當(dāng)為其提供廉租住房保障或者經(jīng)濟(jì)適用住房。實(shí)施強(qiáng)制搬遷前，房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)按照補(bǔ)償決定，對(duì)被征收人先予貨幣補(bǔ)償或者提供產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋、周轉(zhuǎn)用房。房屋征收部門(mén)及其委托的單位不得采取中斷供水、供熱、供氣、供電等方式實(shí)施搬遷。任何單位和個(gè)人不得以暴力、脅迫以及其他非法手段實(shí)施搬遷。

8、補(bǔ)償救濟(jì)

a：補(bǔ)償方案爭(zhēng)議，先由市、縣人民政府協(xié)調(diào)；協(xié)調(diào)不成的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府裁決。對(duì)征收土地補(bǔ)償方案的裁決為最終裁決。對(duì)裁決程序有異議的，可以向人民法院起訴。

b：對(duì)補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法向人民法院提起行政訴訟。

二、反映出的問(wèn)題

1、沒(méi)有將農(nóng)民房屋真正當(dāng)做物權(quán)處理

2、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、方式市民比村民更有主動(dòng)性、更有力度

3、救濟(jì)途徑對(duì)市民更具有可操作性

4、征收農(nóng)村房屋比城市房屋程序更復(fù)雜、更嚴(yán)格

（待完善）

第四篇：與政府簽訂國(guó)有土地使用權(quán)合同的注意事項(xiàng)

與政府簽訂國(guó)有土地使用權(quán)合同的注意事項(xiàng)

四川君合律師事務(wù)所 鄭書(shū)宏 盧宇

1、簽訂土地使用權(quán)出讓協(xié)議的適格主體

根據(jù)我們所辦過(guò)的一些土地使用權(quán)糾紛的案件，目前當(dāng)事人因與其簽訂土地使用權(quán)出讓合同的主題不適格而蒙受損失。那么，哪些主體才是適格的土地使用權(quán)出讓協(xié)議的簽訂主體呢？

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第十四條的規(guī)定：土地使用權(quán)出讓?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面出讓合同。土地使用權(quán)出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門(mén)與土地使用者簽訂。據(jù)此，國(guó)有土地使用權(quán)出讓的出讓方主體必須是市、縣人民政府土地管理部門(mén)。但是，在實(shí)際生活中，出現(xiàn)了鄉(xiāng)鎮(zhèn)級(jí)政府、開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)等主體與土地受讓人簽訂土地使用權(quán)出讓協(xié)議的情形。對(duì)于開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)作為一方主體與他人簽訂的土地使用權(quán)出讓協(xié)議，《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》對(duì)此做了明確規(guī)定，根據(jù)該解釋第二條：開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權(quán)出讓合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。解釋實(shí)施前，開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權(quán)出讓合同，起訴前經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門(mén)追認(rèn)的，可以認(rèn)定合同有效。因此，自2005年8月1日起該解釋開(kāi)始施行時(shí)起，開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)對(duì)外簽訂的土地出讓協(xié)議一律無(wú)效；而2005年8月1日之前已經(jīng)簽訂的，則必須在起訴前經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門(mén)追認(rèn)才能有效，因此，此種情形下的合同屬于效力待定。

對(duì)于其他主體與他人簽訂土地出讓合同，由于其不是適格的主體且違反國(guó)家法律的強(qiáng)制性規(guī)定和違反公共利益，因此，這類(lèi)合同是無(wú)效的。但是，在實(shí)際中，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府以及政府招商等部門(mén)為了引進(jìn)投資項(xiàng)目，經(jīng)常與投資者簽訂《代征地協(xié)議》，并在協(xié)議中許諾為投資者交付土地并辦理土地證。對(duì)于這類(lèi)合同，由于其內(nèi)容并不是以出讓土地使用權(quán)為合同的標(biāo)的，因此，從法律角度講，不得以主體不適格為由認(rèn)定無(wú)效。但是，由于這個(gè)協(xié)議的一方主體是行政機(jī)關(guān)，另一方是民事主體，那么這個(gè)合同的性質(zhì)究竟是一般的民事合同還是行政合同不好認(rèn)定。并且，由于這些政府部門(mén)在簽訂合同的時(shí)候并沒(méi)有相應(yīng)的職權(quán)來(lái)確保協(xié)議中承諾的條件能夠兌現(xiàn)，所以其屬于越權(quán)行為。因此，作為投資者與政府簽訂這類(lèi)合同的風(fēng)險(xiǎn)很大，并且，除了國(guó)家利益受損失外，政府的權(quán)威和公信力也會(huì)受到負(fù)面影響。

2、程序、內(nèi)容合法

（1）程序合法

按照法律的規(guī)定，土地使用權(quán)的出讓方式主要有協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)和掛牌四種方式。在 2002年7月1日以前主要是通過(guò)協(xié)議方式出讓的。此后，對(duì)于各種經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)的出讓則禁止采用協(xié)議方式出讓?zhuān)仨毑捎谜小⑴?、掛等公開(kāi)的市場(chǎng)化方式?！端痉ń忉尅冯m然沒(méi)有明文規(guī)定經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)出讓未采用招、拍、掛的方式的合同無(wú)效。但這類(lèi)合同可能因該行為方式、內(nèi)容和可能的結(jié)果導(dǎo)致合同無(wú)效。

（2）標(biāo)的物合法

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第四十三條的規(guī)定：任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。前款所稱(chēng)依法申請(qǐng)使用的國(guó)有土地包括國(guó)家所有的土地和國(guó)家征收的原屬于農(nóng)民集體所有的土地。因此，除興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅外，為進(jìn)行建設(shè)與政府簽訂土地使用權(quán)合同的標(biāo)的物必須是國(guó)有土地。因此農(nóng)民集體所有的土地不能直接作為建設(shè)用地使用權(quán)的標(biāo)的物予以出讓?zhuān)浔仨毥?jīng)過(guò)有批準(zhǔn)權(quán)政府（省級(jí)和國(guó)務(wù)院）征收后才能進(jìn)行出讓。因此，在簽訂以征收土地為標(biāo)的的使用權(quán)出讓合同的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)查明批準(zhǔn)征收的主體是否合法。

3、救濟(jì)途徑

（1）、及時(shí)采取補(bǔ)求措施，變合同無(wú)效為有效

《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》和《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答》創(chuàng)造了“補(bǔ)辦手續(xù)違法變合法，無(wú)效變有效”的原則。并且，前一個(gè)司法解釋將后一個(gè)規(guī)定的補(bǔ)辦手續(xù)的時(shí)間提前至起訴前而不是后一個(gè)規(guī)定的“一審期間”。因此，對(duì)于土地使用權(quán)出讓合同，應(yīng)當(dāng)及時(shí)補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)，以使合同有效。但是，根據(jù)司法解釋?zhuān)梢酝ㄟ^(guò)補(bǔ)辦使其生效的合同僅僅限于2005年8月1日前，以開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)名義所簽訂的土地使用權(quán)出讓合同。

（2）有條件通過(guò)請(qǐng)求國(guó)家賠償?shù)姆绞酵旎負(fù)p失

對(duì)于未經(jīng)有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)而征收農(nóng)民集體所有的土地，并將其使用權(quán)出讓的，受讓一方依據(jù)土地管理法第第七十八條的規(guī)定（該條：無(wú)權(quán)批準(zhǔn)征收、使用土地的單位或者個(gè)人非法批準(zhǔn)占用土地的，超越批準(zhǔn)權(quán)限非法批準(zhǔn)占用土地的，不按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途批準(zhǔn)用地的，或者違反法律規(guī)定的程序批準(zhǔn)占用、征收土地的，其批準(zhǔn)文件無(wú)效，對(duì)非法批準(zhǔn)征收、使用土地的直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。非法批準(zhǔn)、使用的土地應(yīng)當(dāng)收回，有關(guān)當(dāng)事人拒不歸還的，以非法占用土地論處。非法批準(zhǔn)征收、使用土地，對(duì)當(dāng)事人造成損失的，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。）要求批準(zhǔn)機(jī)關(guān)賠償。

第五篇：關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)掛牌與公證問(wèn)題發(fā)展與協(xié)調(diào)

公

司訴 訟

理由

是什么？

關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)掛牌與公證

關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)掛牌與公證問(wèn)題 作者

池州市公證處 丁選旺 方賢淮

國(guó)有土地使用權(quán)掛牌（以下簡(jiǎn)稱(chēng)掛牌），即出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買(mǎi)人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。掛牌是我國(guó)繼土地公開(kāi)招標(biāo)、拍賣(mài)之后，實(shí)施土地透明管理、規(guī)范土地市場(chǎng)的又一重大舉措，兼有招標(biāo)和拍賣(mài)的優(yōu)點(diǎn)而又有其自身的特點(diǎn)，具有典型的中國(guó)特色。由于掛牌系近兩年新興之事物，所以國(guó)內(nèi)公證界對(duì)此系統(tǒng)研究者甚少，對(duì)掛牌公證及其應(yīng)注意的問(wèn)題也鮮有文章論及。本文擬從這幾方面進(jìn)行闡述，請(qǐng)各位同行不吝賜教。

一、國(guó)有土地使用權(quán)掛牌制度的形成及特點(diǎn)

2002年5月9日，國(guó)土資源部發(fā)布的《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》（2002年國(guó)土資源部11號(hào)令）規(guī)定，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等種類(lèi)經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌方式出讓。前述規(guī)定以外用途的土地的供地計(jì)劃公布后，同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，也應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌方式出讓。該11號(hào)令第一次明確了經(jīng)營(yíng)性土地必須實(shí)行“招拍掛”出讓?zhuān)谝淮我?guī)定了“招拍掛”出讓必須在“陽(yáng)光”下操作，要公開(kāi)出讓計(jì)劃、公開(kāi)供地信息、公開(kāi)集體決策、公開(kāi)供地程序、公開(kāi)競(jìng)價(jià)、公開(kāi)供地結(jié)果。也是第一次提出了以“掛牌”的方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)。社會(huì)各界對(duì)“招拍掛”反應(yīng)強(qiáng)烈，普遍認(rèn)為我國(guó)的土地供應(yīng)終結(jié)了以往行政色彩頗濃的協(xié)議供地方式，進(jìn)入了公開(kāi)交易的新時(shí)代。市場(chǎng)配置在土地供應(yīng)領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)了革命性的變化，是土地市場(chǎng)發(fā)展史上的一個(gè)里程碑，同時(shí)也給公證部門(mén)帶來(lái)了一個(gè)新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)。掛牌的產(chǎn)生，也是土地有形市場(chǎng)

成熟的一種標(biāo)志，是歷史發(fā)展的必然產(chǎn)物。1990年5月19日國(guó)務(wù)院發(fā)布的《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中規(guī)定，土地使用權(quán)出讓可以采取協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)方式。這是目前有關(guān)國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)出讓的最早的行政規(guī)章。隨后，在1994年7月5日公布的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》中規(guī)定土地使用權(quán)出讓?zhuān)梢圆扇∨馁u(mài)、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和豪華住宅用地，有條件的，必須采取招標(biāo)、拍賣(mài)方式；沒(méi)有條件的，不能采取招標(biāo)、拍賣(mài)方式的，可以采取雙方協(xié)議書(shū)的方式。這是目前有關(guān)國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)出讓的最早的法律。1999年1月27日國(guó)土資源部下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步推行招標(biāo)拍賣(mài)出讓國(guó)有土地使用權(quán)的通知》中要求：商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和豪華住宅等經(jīng)營(yíng)性用地，有條件的，都必須招標(biāo)、拍賣(mài)出讓國(guó)有土地使用權(quán)。該文是國(guó)土資源部門(mén)第一次對(duì)招標(biāo)拍賣(mài)出讓國(guó)有土地使用權(quán)提出具體明確的要求，也是第一次對(duì)招標(biāo)、拍賣(mài)、邀標(biāo)出讓的范圍進(jìn)行初步的分類(lèi)。1999年5月10日，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》中規(guī)定“商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和豪華住宅等經(jīng)營(yíng)性用地，原則上必須以招標(biāo)、拍賣(mài)方式提供”。這是國(guó)務(wù)院首次對(duì)招標(biāo)拍賣(mài)出讓土地使用權(quán)提出明確和較為嚴(yán)格的要求。2001年5月9日，國(guó)務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》中明確提出：為體現(xiàn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原則，確保土地使用權(quán)交易的公開(kāi)、公平和公正，各地要大力推行土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣(mài)。國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)，除涉及國(guó)家安全和保密要求外，都必須向社會(huì)公開(kāi)。商業(yè)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地和其他土地供應(yīng)計(jì)劃公布后同一地塊有兩個(gè)以上意向用地者的，都必須由市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)依法以招標(biāo)、拍賣(mài)方式提供，國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣(mài)方式必須公開(kāi)進(jìn)行。要嚴(yán)格限制協(xié)議用地范圍。確實(shí)不能采用招標(biāo)、拍賣(mài)方式的，方可采用協(xié)議方式。采用協(xié)議方式供地的，必須做到在地價(jià)評(píng)估基礎(chǔ)上，集體審核確定協(xié)議價(jià)格，協(xié)議結(jié)果向社會(huì)公開(kāi)。該通知是加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理的綱領(lǐng)性文件。經(jīng)營(yíng)性用地必須招標(biāo)拍賣(mài)出讓作為國(guó)家政策，第一次寫(xiě)進(jìn)國(guó)務(wù)院文件，在國(guó)務(wù)院的層面上，第一次明確了招標(biāo)拍賣(mài)出讓的界限，為經(jīng)營(yíng)性用地協(xié)議出讓亮起了“紅燈”，同時(shí)對(duì)協(xié)議出讓進(jìn)行了嚴(yán)格規(guī)定，對(duì)國(guó)有土地資產(chǎn)管理具有歷史性的意義。隨著《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《關(guān)于進(jìn)一步推行招標(biāo)拍賣(mài)出讓國(guó)有土地使用權(quán)的通知》、《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》等法律法規(guī)、政策性文件的相繼發(fā)布，在此基礎(chǔ)上，國(guó)土資源部發(fā)布了《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》（11號(hào)令），土地掛牌順應(yīng)歷史發(fā)展要求而產(chǎn)生。隨之在全國(guó)逐步推開(kāi)。經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)出讓已基本納 2

入市場(chǎng)，全部以招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌方式交易。

從理論上看，招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌三種方式的效力是同等的，都遵循著同樣的原則即公開(kāi)、公平、公正和誠(chéng)實(shí)信用的原則，目的是公開(kāi)透明，防止暗箱操作，其適用范圍相一致，即①商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等種類(lèi)經(jīng)營(yíng)性用地，②前款規(guī)定以外用途的土地的供地計(jì)劃公布后，同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的。從實(shí)踐來(lái)看，掛牌是土地使用權(quán)出讓中的一種重要方式，尤其在內(nèi)地競(jìng)爭(zhēng)性不強(qiáng)或土地市場(chǎng)不發(fā)育的地方采用較多的一種方式。其自身特色表現(xiàn)為：首先，掛牌比較容易操作，交易形式比較靈活且時(shí)間比較松散。掛牌與招標(biāo)拍賣(mài)相比在操作上要求不太高。其可在手工制作的公告欄、黑板上進(jìn)行，可在交易所、辦公室、會(huì)議室開(kāi)展交易；其既可以用正規(guī)的書(shū)面報(bào)價(jià)競(jìng)買(mǎi)，也可以轉(zhuǎn)入口頭競(jìng)價(jià)；招標(biāo)拍賣(mài)活動(dòng)往往在幾分鐘內(nèi)結(jié)束，而掛牌競(jìng)買(mǎi)人可在掛牌規(guī)定的時(shí)間內(nèi)隨時(shí)報(bào)價(jià)。其次，掛牌的成功率高，交易成本低。招標(biāo)拍賣(mài)由于時(shí)間緊，相對(duì)目標(biāo)較為盲目，組織上和對(duì)市場(chǎng)預(yù)測(cè)上一有偏差，容易造成“流拍”；同時(shí)拍賣(mài)在激烈的競(jìng)買(mǎi)中舉牌爭(zhēng)奪在分秒之間，往往幾分鐘就決定了上萬(wàn)（億）元的資金成交，在激烈競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境下，不可避免的摻雜了一些人性的弱點(diǎn)，造成一些開(kāi)發(fā)商把地拿到手又后悔。而掛牌交易規(guī)定的時(shí)間比較松散，給了開(kāi)發(fā)商理性思維的時(shí)間和空間，提供了理智決策的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。另外，掛牌競(jìng)買(mǎi)人數(shù)不限。投標(biāo)或拍賣(mài)不足三人時(shí)，必須重新組織招標(biāo)或拍賣(mài)，而在掛牌期限內(nèi)如只有一個(gè)競(jìng)買(mǎi)人報(bào)價(jià)，且報(bào)價(jià)高于底價(jià)，并符合其他條件的，掛牌成交；如參加的競(jìng)買(mǎi)人較多時(shí)，在掛牌期限截止時(shí)仍有兩個(gè)或兩個(gè)以上的競(jìng)買(mǎi)人要求報(bào)價(jià)的，出讓人應(yīng)當(dāng)既對(duì)宗地進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，出價(jià)最高者為競(jìng)得人。從2002年5月9日國(guó)土資源部發(fā)布《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》以來(lái)，以掛牌方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)取得了很好的效果。

二、國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓程序

土地使用權(quán)出讓的組織實(shí)施主體為國(guó)土資源管理部門(mén)。我國(guó)憲法第10條第4款明確規(guī)定：“任何組織或個(gè)人不得侵占、買(mǎi)賣(mài)、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地，土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”?！吨腥A人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第7條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓?zhuān)侵竾?guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為”。第11條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓?zhuān)墒小⒖h人民政府有計(jì)劃、有步驟地進(jìn)行，出讓的每幅地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門(mén)會(huì)同城市規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)管理部門(mén)共同擬訂方案，按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民 3

政府土地管理部門(mén)組織實(shí)施”。國(guó)土資源部11號(hào)令《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》以《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》為依據(jù)，進(jìn)一步作出了明確規(guī)定：市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)拍賣(mài)掛牌出讓地塊的用途、年限、出讓方式、時(shí)間和其他條件等方案，報(bào)經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)組織實(shí)施。即國(guó)有土地使用權(quán)出讓的主體是國(guó)土資源管理部門(mén)（代表國(guó)家）。掛牌出讓的幾個(gè)必經(jīng)階段： ①、編制并公布土地出讓計(jì)劃。土地行政主管部門(mén)根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)政策、土地使用總體規(guī)劃、土地利用計(jì)劃、城市規(guī)劃和土地市場(chǎng)狀況，編制國(guó)有土地使用權(quán)出讓計(jì)劃，報(bào)經(jīng)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)后，及時(shí)向社會(huì)公開(kāi)發(fā)布。出讓計(jì)劃中既包括招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓的土地，也包括可能協(xié)議出讓的土地。

②、制定掛牌實(shí)施方案。土地行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)按照出讓計(jì)劃，會(huì)同城市規(guī)劃等有關(guān)部門(mén)共同擬訂掛牌出讓地塊的用途、年限、出讓方式、時(shí)間和其他條件等方案，報(bào)經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)組織實(shí)施。

③、編制掛牌出讓文件。出讓人應(yīng)當(dāng)根據(jù)掛牌出讓地塊的情況，編制掛牌出讓文件。掛牌出讓文件應(yīng)當(dāng)包括掛牌出讓公告、掛牌出讓批文、競(jìng)買(mǎi)須知、競(jìng)買(mǎi)規(guī)則、宗地圖、土地使用條件、競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)書(shū)、報(bào)價(jià)單、成交確認(rèn)書(shū)、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同文本。

④、發(fā)布掛牌公告。出讓人應(yīng)當(dāng)至少在掛牌開(kāi)始日前20日發(fā)布掛牌公告，公布掛牌出讓宗地的基本情況和掛牌的時(shí)間、地點(diǎn)。掛牌公告應(yīng)當(dāng)包括：出讓人的名稱(chēng)和地址；出讓宗地的位置、現(xiàn)狀、面積、使用年限、用途、規(guī)劃設(shè)計(jì)要求；競(jìng)買(mǎi)人的資格要求及申請(qǐng)取得競(jìng)買(mǎi)資格的辦法；索取掛牌出讓文件的時(shí)間、地點(diǎn)及方式；掛牌時(shí)間、地點(diǎn)、期限、競(jìng)價(jià)方式等；確定競(jìng)得人的標(biāo)準(zhǔn)和方式；競(jìng)買(mǎi)保證金及其他需要公告的事項(xiàng)。

⑤、資格審查。出讓人應(yīng)當(dāng)對(duì)競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)人進(jìn)行資格審查。競(jìng)買(mǎi)人在掛牌出讓公告規(guī)定申請(qǐng)截止時(shí)間內(nèi)向出讓人提出競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)，并提交下列文件和競(jìng)買(mǎi)保證金：

1、競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)書(shū)，2、營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本、法定代表人證明書(shū)、身份證（如委托應(yīng)提交授權(quán)委托書(shū)及委托代理人的身份證明）；

3、提交不低于公告數(shù)額的競(jìng)買(mǎi)保證金交款發(fā)票。出讓人收到競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)后，進(jìn)行資格審查，對(duì)符合掛牌公告規(guī)定條件的申請(qǐng)人，應(yīng)當(dāng)通知其參加掛牌活動(dòng)。

⑥、掛牌競(jìng)得人的確定按下列程序進(jìn)行：在掛牌公告規(guī)定起始日，出讓人將掛牌宗地的位置、面積，用途、使用年限、規(guī)劃要求、起始價(jià)、增價(jià)規(guī)則及增價(jià)幅度等，在掛牌公告規(guī)定的土地交易所掛牌公告；符合條件的競(jìng)買(mǎi)人 4

填寫(xiě)報(bào)價(jià)單報(bào)價(jià)；出讓人確定報(bào)價(jià)后，更新顯示掛牌價(jià)格；出讓人繼續(xù)接受新的報(bào)價(jià)。在掛牌期限內(nèi)只有一個(gè)競(jìng)買(mǎi)人報(bào)價(jià)，且報(bào)價(jià)高于底價(jià)，并符合其他條件的，掛牌成交；在掛牌期限內(nèi)有兩個(gè)或者兩個(gè)以上的競(jìng)買(mǎi)人報(bào)價(jià)的，出讓最高者為競(jìng)得人；報(bào)價(jià)相同的，先提交報(bào)價(jià)單者為競(jìng)得人，但報(bào)價(jià)低于底價(jià)者除外；在掛牌期限內(nèi)無(wú)應(yīng)價(jià)者或者競(jìng)買(mǎi)人的報(bào)價(jià)均低于底價(jià)或均不符合其他條件的，掛牌不成交。在掛牌期限截止時(shí)仍有兩個(gè)或者兩個(gè)以上的競(jìng)買(mǎi)人要求報(bào)價(jià)的，出讓人應(yīng)當(dāng)對(duì)掛牌宗地進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，出價(jià)最高者為競(jìng)得人。

⑦、簽訂成交確認(rèn)書(shū)。首先，簽訂成交確認(rèn)書(shū)。以掛牌方式確定競(jìng)得人后，出讓人應(yīng)當(dāng)現(xiàn)場(chǎng)與競(jìng)得人簽訂成交確認(rèn)書(shū)。成交確認(rèn)書(shū)應(yīng)當(dāng)包括出讓人和競(jìng)得人的名稱(chēng)、地址、出讓標(biāo)的、成交時(shí)間、地點(diǎn)、價(jià)款，以及簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》的時(shí)間、地點(diǎn)等內(nèi)容。成交確認(rèn)書(shū)對(duì)出讓人和競(jìng)得人具有合同效力。簽訂成交確認(rèn)書(shū)后，出讓人改變競(jìng)得結(jié)果，或者競(jìng)得人放棄競(jìng)得宗地的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)責(zé)任。對(duì)責(zé)任的承擔(dān)應(yīng)具體明確，如違約對(duì)保證金的處理及再行出讓時(shí)，出讓的價(jià)款低于原出讓價(jià)款的原競(jìng)得人應(yīng)當(dāng)補(bǔ)足差額等規(guī)定。其次，簽訂土地出讓合同。競(jìng)得人應(yīng)當(dāng)按照成交確認(rèn)書(shū)約定的時(shí)間，與出讓人簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》。競(jìng)得人支付的競(jìng)買(mǎi)保證金，抵作國(guó)有土地使用權(quán)出讓金，其他競(jìng)買(mǎi)人支付的競(jìng)買(mǎi)保證金，出讓人必須在掛牌活動(dòng)結(jié)束后5個(gè)工作日內(nèi)予以退還，不計(jì)利息。

⑧、公告結(jié)果。掛牌活動(dòng)結(jié)束后，出讓人應(yīng)在10個(gè)工作日內(nèi)將掛牌出讓結(jié)果在土地有形市場(chǎng)或者指定的場(chǎng)所、媒體公布。出讓人公布出讓結(jié)果，不得向受讓人收取費(fèi)用。

⑨、公證員對(duì)整個(gè)掛牌活動(dòng)的程序及結(jié)果的真實(shí)性、合法性進(jìn)行公證。

三、土地使用權(quán)掛牌出讓公證

國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓公證是指公證機(jī)構(gòu)根據(jù)出讓人的申請(qǐng)，依法對(duì)出讓國(guó)有土地使用權(quán)掛牌活動(dòng)的真實(shí)合法性進(jìn)行審查、監(jiān)督并予以證明的活動(dòng)。

很遺憾的是在現(xiàn)行的涉及國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓的法律法規(guī)、政策性文件中沒(méi)有提到“公證”一詞，從《中華人民共和國(guó)公證暫行條例》中的現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督條款內(nèi)容來(lái)看，國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓活動(dòng)是現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督公證的一種，雖然實(shí)踐中掛牌出讓活動(dòng)有監(jiān)察、工商等部門(mén)參與監(jiān)督，但從我國(guó)現(xiàn)階段來(lái)說(shuō)，公證應(yīng)該是國(guó)家用以監(jiān)控掛牌行為的最行之有效的法律手段，國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓活動(dòng)是一項(xiàng)重大、復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，關(guān)系到國(guó)家的重大利 5

益及有關(guān)當(dāng)事人的合法權(quán)益。國(guó)有土地使用權(quán)出讓采用掛牌方式推行時(shí)間不長(zhǎng)，有關(guān)掛牌的法律法規(guī)還不完善，程序不規(guī)范，當(dāng)事人的合法權(quán)益得不到充分的保護(hù)，而出讓方能否公正地對(duì)待每一個(gè)參與者，將參與者放在同一起跑線上進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)，這就需要有一個(gè)第三者介入以進(jìn)行公正的評(píng)判和監(jiān)督，防止弄虛作假、營(yíng)私舞弊的行為。這個(gè)第三者應(yīng)該是一個(gè)與該項(xiàng)活動(dòng)無(wú)任何利害關(guān)系和利益沖突并有一定國(guó)家權(quán)威和公正性的第三者，而國(guó)家公證機(jī)構(gòu)最合適。公證機(jī)構(gòu)代表國(guó)家行使證明權(quán)，證明該活動(dòng)的真實(shí)性、合法性，公證機(jī)關(guān)參與這些活動(dòng)，主持公道，依法辦事，對(duì)違反活動(dòng)規(guī)則、活動(dòng)紀(jì)律的不合法行為和事實(shí)不予公證，制止各種違法行為和不正之風(fēng)的發(fā)生，從而保證當(dāng)事人在機(jī)會(huì)均等的條件下競(jìng)爭(zhēng)，真正體現(xiàn)公正、公平、公開(kāi)、誠(chéng)信的原則，參與者才有信任感。這是任何其他機(jī)關(guān)、組織和個(gè)人所無(wú)法代替的。掛牌活動(dòng)如果存在偽造、虛假行為，必將影響其積極作用的發(fā)揮，作為由一系列行為構(gòu)成的掛牌活動(dòng)，其每一具體行為必須真實(shí)嚴(yán)肅地履行，絕不允許營(yíng)私舞弊，弄虛作假。公證機(jī)關(guān)首先審查當(dāng)事人的主體資格、行為能力；其次對(duì)掛牌文件進(jìn)行審查，防止欺詐行為的發(fā)生；再次公證機(jī)關(guān)對(duì)活動(dòng)進(jìn)行法律監(jiān)督，如果按照一般審查程序，難以發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，即使發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，但已既成事實(shí)，無(wú)法恢復(fù)現(xiàn)狀，難以糾正，公證的作用將大大削弱。因此，對(duì)此類(lèi)活動(dòng)的公證，公證人員應(yīng)親臨現(xiàn)場(chǎng)，確保整個(gè)活動(dòng)的真實(shí)性、合法性，從而杜絕違法情況的出現(xiàn)。同時(shí)，公證機(jī)關(guān)通過(guò)事前的審查、過(guò)程以及結(jié)果的現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督公證，使整個(gè)掛牌活動(dòng)無(wú)論在內(nèi)容還是形式上都符合國(guó)家法律政策的要求，把該項(xiàng)活動(dòng)建立在真實(shí)、合法的基礎(chǔ)上。另外，掛牌活動(dòng)又是一系列復(fù)雜而又緊密聯(lián)系的法律行為，公證機(jī)構(gòu)依法獨(dú)立行使職權(quán)，不受任何團(tuán)體和個(gè)人干擾，有公證機(jī)關(guān)的參與，可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，消除各種糾紛隱患，減少、防止糾紛的發(fā)生，使整個(gè)活動(dòng)順利地進(jìn)行。實(shí)踐證明，掛牌公證對(duì)規(guī)范掛牌行為，完善掛牌機(jī)制，預(yù)防糾紛，加強(qiáng)掛牌活動(dòng)中的管理與監(jiān)督，保證掛牌出讓活動(dòng)嚴(yán)格按法定程序進(jìn)行操作，杜絕掛牌活動(dòng)中的違法行為，維護(hù)掛牌雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益具有重要意義，對(duì)于我國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓制度的發(fā)展起到了積極的促進(jìn)作用。

四、公證人員在掛牌公證中應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題：

1、提前介入。公證人員在出讓方發(fā)出掛牌公告之前就應(yīng)介入，應(yīng)積極參與對(duì)公告內(nèi)容及掛牌文件內(nèi)容審查，關(guān)鍵對(duì)該宗土地的出讓是否經(jīng)相關(guān)部門(mén)審批、有無(wú)規(guī)劃部門(mén)的書(shū)面設(shè)計(jì)要求、限制性或附帶條款及競(jìng)買(mǎi)須知、競(jìng)買(mǎi)規(guī)則、成交確認(rèn)書(shū)的審查、把關(guān)。還應(yīng)對(duì)掛牌文件內(nèi)容的一致性進(jìn)行審查，特別注意國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同是 6

最后簽訂的法律文件，其內(nèi)容應(yīng)與成交確認(rèn)書(shū)、競(jìng)買(mǎi)須知、競(jìng)買(mǎi)規(guī)則及公告等文件的內(nèi)容互相一致，且須合法。如掛牌文件中的競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)、競(jìng)買(mǎi)須知、競(jìng)買(mǎi)規(guī)則、成交確認(rèn)書(shū)、土地出讓合同一般都對(duì)違約行為、違約責(zé)任作了約定，因在整個(gè)掛牌過(guò)程中的情形不同而有所不同，但不能沖突，模糊不清。對(duì)文件中的保證金、定金（定金的數(shù)額不得超過(guò)主合同標(biāo)的額的20%）、競(jìng)買(mǎi)保證金、履約保證金的不同約定也應(yīng)注意。還應(yīng)注意，在掛牌報(bào)名截止時(shí)，公證員應(yīng)在場(chǎng)，并作記錄，超過(guò)報(bào)名截止時(shí)間的應(yīng)一律無(wú)效，哪怕只有一個(gè)報(bào)名者。

2、要以監(jiān)督者而不是掛牌活動(dòng)中的主持人或當(dāng)事人的身份對(duì)掛牌活動(dòng)進(jìn)行法律監(jiān)督。既不能越俎代庖，也不能撒手不管。公證人員必須親自參加掛牌活動(dòng)的全過(guò)程，不能以各種理由不出席，更不能讓當(dāng)事人代勞。

3、公證人員對(duì)整個(gè)現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督活動(dòng)都應(yīng)認(rèn)真作記錄并存檔。特別是對(duì)現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題、提出的建議、當(dāng)事人的解答、采取的措施、對(duì)競(jìng)買(mǎi)人的資格審查的結(jié)果、發(fā)表的現(xiàn)場(chǎng)公證詞等均應(yīng)作出完整、準(zhǔn)確的記錄。

4、公證人員應(yīng)認(rèn)真行使監(jiān)督職權(quán)，不應(yīng)成為花瓶。公證員應(yīng)對(duì)掛牌開(kāi)始后的每一競(jìng)買(mǎi)人的掛牌報(bào)價(jià)、掛牌截止期限的有關(guān)情況，掛牌截止期限后的當(dāng)場(chǎng)競(jìng)價(jià)活動(dòng)進(jìn)行全程現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督。如認(rèn)為活動(dòng)真實(shí)、合法，應(yīng)當(dāng)場(chǎng)作出予以公證的決定，當(dāng)場(chǎng)宣讀公證詞，公證詞宣讀后立即生效。如發(fā)現(xiàn)掛牌活動(dòng)中出現(xiàn)違反國(guó)家有關(guān)法律、政策或掛牌文件的行為時(shí)，應(yīng)立即予以指出，令其糾正。當(dāng)事人拒絕糾正的，應(yīng)立即終止現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督的公證活動(dòng)，當(dāng)場(chǎng)宣布終止公證的理由和決定。終止公證將導(dǎo)致該項(xiàng)掛牌活動(dòng)的無(wú)效，公證人員應(yīng)格外慎重，終止公證的理由一定要準(zhǔn)確、屬實(shí)，要嚴(yán)格掌握標(biāo)準(zhǔn)，以免造成難以彌補(bǔ)的損失和嚴(yán)重后果。

5、截止期限時(shí)的當(dāng)場(chǎng)競(jìng)價(jià)是掛牌活動(dòng)的一大特色。即在掛牌期限截止時(shí)仍有兩個(gè)或者兩個(gè)以上的競(jìng)買(mǎi)人要求報(bào)價(jià)的，出讓人應(yīng)當(dāng)對(duì)掛牌宗地進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，出價(jià)最高者為競(jìng)得人。在實(shí)踐中，一般約定為在掛牌期限截止前5分鐘仍有兩個(gè)或者兩個(gè)以上的競(jìng)買(mǎi)人要求報(bào)價(jià)的，出讓人將對(duì)掛牌出讓宗地進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，如競(jìng)買(mǎi)人較多不便于書(shū)面報(bào)價(jià)競(jìng)價(jià)的，應(yīng)采用倒計(jì)時(shí)口頭競(jìng)價(jià)，如競(jìng)價(jià)處于持續(xù)狀態(tài)，則不受截止時(shí)間限制，時(shí)間應(yīng)順延，直至無(wú)人應(yīng)價(jià)為止?，F(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)期間出讓方可以根據(jù)競(jìng)價(jià)情況調(diào)整增價(jià)幅度，以落槌為截止時(shí)間，并同時(shí)確定出價(jià)最高者為競(jìng)得人。此時(shí)的程序與拍賣(mài)程序中的競(jìng)價(jià)、報(bào)價(jià)相類(lèi)似，公證人員在現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督公證時(shí)應(yīng)加以注意。

6、公證費(fèi)的收取。目前仍在使用的《公證服務(wù)收費(fèi)管理辦法》中沒(méi)有“掛牌”這一項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，從掛牌的整個(gè)過(guò)程中來(lái)看，應(yīng)按現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督類(lèi)中的拍賣(mài)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，如對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同進(jìn)行公證，可按合同類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。7

實(shí)踐中應(yīng)取得國(guó)土部門(mén)的支持，在掛牌的文件中的競(jìng)買(mǎi)須知或競(jìng)買(mǎi)規(guī)則中對(duì)公證費(fèi)的支付作出明確的規(guī)定。

7、加強(qiáng)回訪制度。掛牌公證一般以成交確認(rèn)書(shū)、土地使用權(quán)出讓合同的簽訂而告結(jié)束，但公證員應(yīng)及時(shí)進(jìn)行回訪，了解合同的履行情況，以便于發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，不斷完善掛牌公證程序。