第一篇：房地產(chǎn)合作開發(fā)模式及風(fēng)險分析
目錄
1.房地產(chǎn)合作開發(fā)的主要模式...............................................................................................................2 2.制作和簽定房地產(chǎn)合作開發(fā)合同應(yīng)注意問題...................................................................................3 3.制作和簽定房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)注意問題...................................................................................4 4.房地產(chǎn)合作開發(fā)合同主要條款...........................................................................................................5 5.房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓合同的主要條款.......................................................................................................6 6.房地產(chǎn)合作開發(fā)系列之一：房地產(chǎn)合作開發(fā)概念與類型................................................................7 7.房地產(chǎn)合作開發(fā)系列之二：房地產(chǎn)合作開發(fā)行為的特征及認(rèn)定....................................................8 8.房地產(chǎn)合作開發(fā)系列之三：房地產(chǎn)合作開發(fā)的主體資格................................................................9 9.房地產(chǎn)公司如何選擇開發(fā)模式.........................................................................................................10 獨立開發(fā)........................................................................................................................................10 聯(lián)合開發(fā)........................................................................................................................................11 10.房地產(chǎn)合作開發(fā)中需注意的問題淺析...........................................................................................14
一、項目合法性考察....................................................................................................................14
二、項目開發(fā)主體問題考察........................................................................................................14
三、合作形式的選擇....................................................................................................................14
四、合作項目資金監(jiān)控問題........................................................................................................16
五、審查項目的當(dāng)?shù)卣畱B(tài)度....................................................................................................16
六、項目合作合同條款................................................................................................................17
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1.房地產(chǎn)合作開發(fā)的主要模式
1、法人型合作開發(fā)：合作開發(fā)各方組成項目公司，并以項目公司名義辦理有關(guān)手續(xù)，合作開發(fā)的權(quán)利義務(wù)由公司項目章程具體明確。主要包括以下兩種模式：
A土地協(xié)議折價入股方式構(gòu)成合作投資比； B土地評估作價入股方式構(gòu)成合資投資比例。
2、合伙型合作開發(fā)：合作開發(fā)各方組成項目公司，以投資各方名義共同辦理有關(guān)手續(xù)，合作方式、投資及權(quán)益分配比例均由合作協(xié)議約定。包括： A合作開發(fā)涉及一個項目；
B合作開發(fā)涉及幾個用地性質(zhì)規(guī)劃用途不一的項目；
C合作各方的回報方式有的以分利方式，有的以分房方式，有的以土地補償方式。
3、合作開發(fā)的其它方式：先合伙后轉(zhuǎn)為法人型的合作開發(fā)
4、房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓：已經(jīng)獲得立項批準(zhǔn)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，在項目公司股東或合作開發(fā)的收益人互相之間，或向他人轉(zhuǎn)讓其股權(quán)或合作開發(fā)權(quán)益的行為。
5、房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓的模式：
（1）以項目公司股權(quán)并購（兼并或收購）方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目；（2）以項目合作各方權(quán)益比例的變更轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)權(quán)益：
A權(quán)益在合作各方內(nèi)部轉(zhuǎn)讓； B權(quán)益轉(zhuǎn)讓給合作各方以外第三人。
6、合作開發(fā)的立項、規(guī)劃選址、規(guī)劃用地、建筑設(shè)計、施工許可，以及項目轉(zhuǎn)讓的土地使用人（股東或權(quán)益人）或者項目功能、用途等變更手續(xù)，均系要式的須經(jīng)批準(zhǔn)的行為,均需獲得政府有關(guān)主管部門的許可或批準(zhǔn)，并持有批準(zhǔn)文件或證照。
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2.制作和簽訂房地產(chǎn)合作開發(fā)合同應(yīng)注意問題
（1）要明確合作各方的開發(fā)資質(zhì)或取得資質(zhì)的相應(yīng)責(zé)任；
（2）約定先合伙或合作、后成立項目公司的方式，其承擔(dān)民事責(zé)任方式先后不同；要明確先后的權(quán)利義務(wù)關(guān)系及辦理相應(yīng)手續(xù)的責(zé)任主體；
（3）組成項目公司合作開發(fā)的，要明確注冊資本投入方式以及注冊資本與投資總額的差異的處理對策及相應(yīng)的責(zé)任；
（4）以土地使用權(quán)入股組成項目公司的，土地使用權(quán)須作評估；
（5）以籌建處或其它名義合作開發(fā)的，須使之成為能獨立承擔(dān)權(quán)利義務(wù)的其它經(jīng)濟(jì)組織，并明確合作籌建各方的權(quán)利義務(wù)；
（6）合作開發(fā)一方以土地使用權(quán)作為合作投資的，應(yīng)辦理土地使用人和使用性質(zhì)的變更登記手續(xù)，并明確有關(guān)費用的承擔(dān)方式和責(zé)任人；
（7）一個地塊上合作開發(fā)涉及幾個性質(zhì)不同的項目，應(yīng)分別立項、分別進(jìn)行審批并辦理不同的證照；
（8）合作開發(fā)各方的投資回報的方式，應(yīng)按是否以開發(fā)項目的房屋為標(biāo)的分別規(guī)定權(quán)利義務(wù)，投資回報系約定分房的，應(yīng)明確房屋分配的具體辦法；投資回報系分配利潤的，應(yīng)約定利潤的計取方式；
（9）合作開發(fā)合同應(yīng)約定建筑面積增加時的政府批準(zhǔn)手續(xù)和增加面積的成本，增加分擔(dān)及面積分配方式；
（10）合作開發(fā)合同由于需辦理相關(guān)手續(xù)，往往效力待定，合作合同應(yīng)具體約定一旦合同被確認(rèn)無效或不生效時的具體處理方法。
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3.制作和簽訂房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)注意問題
（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓必須由所有人轉(zhuǎn)讓、受讓的當(dāng)事人以書面形式協(xié)商一致；
（2）轉(zhuǎn)讓項目已有的各種政府批文均必須在合同中列明，包括立項和規(guī)劃批文等；
（3）項目轉(zhuǎn)讓應(yīng)符合開發(fā)不同階段的政府有關(guān)允許轉(zhuǎn)讓的條件；
（4）已成立項目公司以公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓全部或部分房地產(chǎn)項目，應(yīng)按公司法有關(guān)規(guī)定辦理工商變更登記手續(xù)，同時辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的變更登記手續(xù)；
（5）成立項目公司的轉(zhuǎn)讓方的債權(quán)債務(wù)要明確，潛在債務(wù)的澄清，要約定公告程序；
（6）未成立項目公司以合作各方的投資權(quán)益內(nèi)部轉(zhuǎn)讓全部或部分房地產(chǎn)項目，應(yīng)按項目土地使用的不同情況，申辦變更立項和土地使用的批準(zhǔn)手續(xù)；轉(zhuǎn)讓給合作各方以外當(dāng)事人的，須獲得原合作各方及受讓方的一致同意；
（7）轉(zhuǎn)讓的項目如尚未辦理土地出讓手續(xù)或雖已辦理了出讓手續(xù)，轉(zhuǎn)讓時尚未付清出讓金的，應(yīng)約定辦理出讓手續(xù)的具體責(zé)任人及有關(guān)費用包括尚未付清的費用的承擔(dān)方式；
（8）項目轉(zhuǎn)讓時，項目未按出讓合同約定的期限和條件進(jìn)行開發(fā)，轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)約定補辦政府主管部門認(rèn)可手續(xù)及具體責(zé)任人；
（9）項目轉(zhuǎn)讓時，按出讓合同的土地使用年限已開始使用的，轉(zhuǎn)讓合同約定的土地使用年限應(yīng)作相應(yīng)扣除；
（10）房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓前已實行預(yù)售的，應(yīng)約定轉(zhuǎn)讓雙方通知預(yù)購業(yè)主，并明確因此引起相應(yīng)責(zé)任的處理方法。
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4.房地產(chǎn)合作開發(fā)合同主要條款
（1）合作開發(fā)當(dāng)事人的名稱、姓名、住所；
（2）項目概況（包括：坐落地點、項目性質(zhì)、四至、占地面積、有關(guān)規(guī)劃指標(biāo)等）；
（3）項目現(xiàn)狀；
A、項目報批現(xiàn)狀包括規(guī)劃參數(shù)，并列明取得的批文；
B、項目動拆遷、開發(fā)現(xiàn)狀。
（4）合作方式；
A、共同組建項目公司方式
需約定：項目公司的注冊資金、出資比例、時間；組織機構(gòu)的設(shè)立、運作程序、利潤分配等；
B、合作建房協(xié)議方式；
需約定：合作各方的投資方式（包括土地投入的評估）、投入期限、投資比例、合作經(jīng)營方式、運作機構(gòu)的組成、利益（權(quán)益）分配等。
（5）項目公司成立前后的權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)移（包括項目公司成立前所發(fā)生費用的補償、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)辦理等）；
（6）項目的總投資數(shù)額（包括成立項目公司的注冊資本及投資總額的差異）的投入方式；
（7）項目合作建設(shè)計劃（規(guī)模、進(jìn)度等）；
（8）合作各方的權(quán)利義務(wù)（應(yīng)約定有關(guān)審批手續(xù)的辦理、有關(guān)項目建設(shè)管理工作的分擔(dān)以及合作投資回報的分配方式）；
（9）違約責(zé)任；
（10）解決爭議的方法；
（11）合作當(dāng)事人約定的其它事項。
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5.房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓合同的主要條款
（1）轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人的名稱、姓名、住所；
（2）項目概況（包括：坐落地點、項目性質(zhì)、四至、占地面積、有關(guān)規(guī)劃指標(biāo)等）；
（3）項目轉(zhuǎn)讓時土地使用權(quán)性質(zhì)，獲得方式及使用期限；
（4）項目現(xiàn)狀；
A、項目報批現(xiàn)狀包括規(guī)劃參數(shù)，并列明取得的批文；
B、項目動拆遷、開發(fā)現(xiàn)狀（停建、緩建）；
C、項目涉及的土地或工程的權(quán)利限制情況；
（5）項目轉(zhuǎn)讓方式；
A、以開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓方式；
需約定：轉(zhuǎn)讓費用的構(gòu)成、數(shù)額、支付方式，項目的立項、用地、工程建設(shè)的有關(guān)審批程序重新辦理手續(xù)等；
B、以轉(zhuǎn)讓項目公司股權(quán)方式；
需約定：項目公司概況、股權(quán)轉(zhuǎn)讓比例、價格、支付方式，現(xiàn)有資產(chǎn)的認(rèn)定，需出示原公司股東會決議并需辦理工商變更登記手續(xù)等。
（6）項目轉(zhuǎn)讓價格、支付方法和期限；
（7）項目標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓、交割日期及方式；
（8）轉(zhuǎn)讓前原有債權(quán)債務(wù)以及土地或工程的權(quán)利限制的處理；
（9）雙方的權(quán)利義務(wù)；
（10）違約責(zé)任；
（11）解決爭議的方法；
（12）轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人約定的其它事項。
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6.房地產(chǎn)合作開發(fā)系列之一：房地產(chǎn)合作開發(fā)概念與類型
房地產(chǎn)合作開發(fā)通常是地產(chǎn)和房產(chǎn)的共同開發(fā)，指提供土地使用權(quán)一方與土地開發(fā)進(jìn)行投資一方，對特定地塊的建設(shè)項目以合資或合作方式進(jìn)行共同開發(fā)的行為。實踐中，主要有三種方式：
一是以簽署聯(lián)合經(jīng)營協(xié)議的合伙制聯(lián)建； 二是組建具有獨立法人資格的項目公司開發(fā)； 三是房屋參建。
三者在法律上的性質(zhì)、所需要承擔(dān)的風(fēng)險及運作方式等方面都有著相當(dāng)大的區(qū)別。
房地產(chǎn)聯(lián)建是指提供資金、技術(shù)、勞務(wù)一方的與提供土地的另一方合作進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，雙方在合同里明確約定按比例分配房屋和土地使用權(quán)，并以各自所有的或者經(jīng)營管理的財產(chǎn)承擔(dān)民事責(zé)任的房地產(chǎn)合作開發(fā)行為。由于該類合作開發(fā)，涉及法律審批手續(xù)復(fù)雜、繁瑣，同時雙方簽訂的項目合作開發(fā)合同過于簡單，在實踐中常常存在大量的法律糾紛，且相當(dāng)部分行為因此而無效，不受到法律的保護(hù)。根據(jù)當(dāng)前法律規(guī)定，房地產(chǎn)聯(lián)建行為要合法有效，合作雙方必須共同獲得政府有關(guān)部門對土地使用、規(guī)劃許可、項目施工許可等所有行政審批手續(xù)。同時，合作協(xié)議里的“保底條款”是無法律效力的。
項目公司開發(fā)是指提供資金、技術(shù)、勞務(wù)一方的與提供土地的另一方以組建法人資格的經(jīng)濟(jì)實體來合作進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的行為。在該種情況下，房地產(chǎn)合作開發(fā)的合作人即成為項目公司的股東，合作人之間的權(quán)利義務(wù)不再由合作協(xié)議書來規(guī)范，而是由項目公司的章程來明確各自的權(quán)利與義務(wù)。合作人不再以合伙的連帶責(zé)任承擔(dān)民事責(zé)任，而是以項目公司的注冊資本為限承擔(dān)有限責(zé)任。
房屋參建是指參建人以參建名義對已經(jīng)成立的房地產(chǎn)項目參與投資或預(yù)購房屋的行為。該類參建行為往往因為沒有被政府的主管部門行政批準(zhǔn)而被認(rèn)定為行為無法律效力。實踐中常常表現(xiàn)為被參建人非法融資，即被參建人由于項目建設(shè)資金短缺，又無法通過其它合法途徑獲得周轉(zhuǎn)資金，在未取得商品房預(yù)售證情況下，打著“優(yōu)惠價”“內(nèi)部價”旗號，以商品房預(yù)售方式，吸引參建人投入資金，以獲得資金。
另外，現(xiàn)實中還存在不同以上類型的房屋建設(shè)方式，即安居工程合作建房。根據(jù)國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組、建設(shè)部、國家稅務(wù)局于1992年2月頒發(fā)的《城鎮(zhèn)住宅合作社管理暫行辦法》規(guī)定：本辦法所稱住宅合作社，是指經(jīng)市（縣）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，由城市居民、職工為改善自身住房條件而自愿參加，不以盈利為目的公益性合作經(jīng)濟(jì)組織，具有法人資格。合作住宅是指住宅合作社通過社員集資合作建造的住宅。該類房屋建造行為不屬于房地產(chǎn)開發(fā)范疇，而是國家為緩解城市居民住房緊張狀況，彌補國家建設(shè)資金短缺而采取的一種政策性支持政策。房屋建造后如果職工不準(zhǔn)備繼續(xù)居住，則應(yīng)退還房屋或者補交國有土地出讓金后才可以到市場上自由轉(zhuǎn)讓。
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7.房地產(chǎn)合作開發(fā)系列之二：房地產(chǎn)合作開發(fā)行為的特征及認(rèn)定
由于我國現(xiàn)行立法沒有對合作行為做出明確界定，從而導(dǎo)致在理論和實務(wù)中對合作行為的特征有不同認(rèn)識。基于以往合作行為的實際做法和所形成的傳統(tǒng)認(rèn)識，較為一致的觀點認(rèn)為，合作行為具有四個特征，即合作方共同出資、共同經(jīng)營、共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險。這在最高人民法院《關(guān)于審理聯(lián)營合同糾紛案件若干問題的解答》中即有明確體現(xiàn)。一般認(rèn)為，合作方無論是以何種形式出資，共同出資作為認(rèn)定合作的條件是毋庸置疑的，而且是必備的首要條件，但共同經(jīng)營在目前的合作行為中已無足輕重，而且實際中許多合作方基于自身管理經(jīng)驗、能力等方面的不足，也是不參與經(jīng)營的，而是由其他合作方獨立經(jīng)營，這也符合合同自由原則?？紤]此現(xiàn)實情況，尊重當(dāng)事人意思自由，因此，不應(yīng)再將共同經(jīng)營作為認(rèn)定合作開發(fā)的條件。對共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險是否為認(rèn)定合作開發(fā)的必要條件問題，本人認(rèn)為應(yīng)作為認(rèn)定合作開發(fā)行為的必備要件。
如果合作一方在合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)中約定其只享有合作開發(fā)的收益，不承擔(dān)合作開發(fā)的虧損責(zé)任，在合作虧損時候，仍要收回其出資和收取固定利潤的，該條款為合同中的保底條款。對于這種保底條款，最高人民法院在《關(guān)于審理聯(lián)營合同糾紛案件若干問題的解答》中規(guī)定是違法的，該條款應(yīng)當(dāng)確認(rèn)無效。該條款無效，并不一定影響合同中其他條款的效力，如果除保底條款外，其他條款無違法之處，那么房地產(chǎn)合作開發(fā)合同仍是有效的。此外，因當(dāng)事人共同出資合作的目的就是要對合作成果所帶來的經(jīng)濟(jì)利益共同分享，與此相應(yīng)，對合作過程中以及合作的不利益后果和風(fēng)險也要共同承擔(dān)，這也是民事權(quán)利義務(wù)相一致原則的內(nèi)在必然要求和具體表現(xiàn)。
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8.房地產(chǎn)合作開發(fā)系列之三：房地產(chǎn)合作開發(fā)的主體資格
在《城市房地產(chǎn)管理法》實施以前，最高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》第一條中，關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)的資格問題，是有明確的規(guī)定的：
1.從事房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營者，應(yīng)當(dāng)是具備企業(yè)法人條件、經(jīng)工商行政管理部門登記并發(fā)給營業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(含中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)和外資企業(yè))。
2.不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的企業(yè)與他人簽訂的以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為內(nèi)容的合同，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但在一審訴訟期間依法取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的，可認(rèn)定合同有效。
“不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的企業(yè)與他人簽訂的以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為內(nèi)容的合同，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效”這句話，實際上是一種對合同雙方的要求而不是對單方的要求。其中的“不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的企業(yè)”和“他人”是可以互換的。也就是說，合作雙方必須都同時具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格。
《城市房地產(chǎn)管理法》實施后，對此并沒明確規(guī)定。筆者認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系到國計民生和社會公共安全，作為一個特種行業(yè)，房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營應(yīng)受房地產(chǎn)市場準(zhǔn)入許可限制，其經(jīng)營者應(yīng)是依照城市房地產(chǎn)管理法第二十九條規(guī)定設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)法人，否則不得進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。與此相應(yīng)，對進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的合作各方，也就必然要求至少其中一方必須具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格，否則，合作各方訂立的房地產(chǎn)合作開發(fā)經(jīng)營合同無效。但就開發(fā)經(jīng)營資格，存在一個如果是非經(jīng)營性質(zhì)的合作開發(fā)行為，是否也要受開發(fā)經(jīng)營資格限定的問題。如，一方出地，一方出資，合作建房用于自用，不對外銷售的，對此合作行為能否要求合作方具備開發(fā)經(jīng)營資格。筆者認(rèn)為，此類合作行為不能認(rèn)定為是開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)行為，只能看作是一般的合建、聯(lián)建房屋行為，合作方不需具備經(jīng)營資格。
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9.房地產(chǎn)公司如何選擇開發(fā)模式
獨立開發(fā)
一、招拍掛方式：
土地進(jìn)行過一級開發(fā)后，由市土地整理儲備中心進(jìn)行公示，并確定項目地塊采用何種轉(zhuǎn)讓的一種方式
二、收購地產(chǎn)公司方式: 全資收購或超過50%收購一家有土地或項目的房地產(chǎn)開發(fā)公司（三級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)以上）
三、與金融機構(gòu)合作方式: 與銀行、投資公司、基金公司、海外資金進(jìn)行土地或項目方面的全方面的合作
四、買斷物業(yè): 一次性買斷未竣工的樓宇或已竣工的樓宇，進(jìn)行全面包裝后，出租或出售
操
作
招拍掛方式:
1、到儲備中心購買標(biāo)書；
2、由企業(yè)前期部、成本核算部、營銷部、財務(wù)部進(jìn)行標(biāo)書的全方位編訂；
3、按照投標(biāo)時間和開標(biāo)時間準(zhǔn)備相關(guān)的文件和資金；
4、中標(biāo)后交納土地款并簽署土地出讓合同。
收購地產(chǎn)公司方式:
1、由投資部考察要收購的房地產(chǎn)公司，由前期部審核地產(chǎn)公司名下的項目；
2、對地產(chǎn)公司名下的人員進(jìn)行安排，財務(wù)進(jìn)行審計；
3、公司法人變更，股權(quán)變更
4、運作公司名下地產(chǎn)項目。
與金融機構(gòu)合作方式 :
1、選擇合作伙伴，并由投資部進(jìn)行考察；
2、對實際需要合作的資金和模式進(jìn)行確立；
3、獲得國家金融機構(gòu)的審批后，進(jìn)行全方位的合作。
買斷物業(yè):
1、未竣工的樓宇買斷后，根據(jù)客戶的需求整體包裝出售；
2、已竣工的樓宇買斷后，可出售也可長期持有它的物業(yè)，進(jìn)行長期的投資。
實
例
2007年11月27日金融街控股股份有限公司以83500萬元競得朝陽區(qū)大屯路224號住宅及代建公建項目用地的國有土地使用權(quán)。
2006年1月19日萬科以3.89億元的代價收購北京市朝陽區(qū)國資委持有的北京朝萬中心的60%股權(quán)，斬獲北京和東莞可開發(fā)土地面積73.62萬平方米。
2007年2月17日金地集團(tuán)與荷蘭金融機構(gòu)ING集團(tuán)旗下的ING房地產(chǎn)建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系。公司與ING
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房地產(chǎn)設(shè)立并管理的ING基金合作投資金地天津格林世界項目的開發(fā)。
摩根士丹利攜手上海盛融以富盛利投資咨詢有限公司的名義買下價值4億元的富力雙子座TOWERⅡ；之后新加坡凱德置地買下中環(huán)世貿(mào)中心AB兩棟寫字樓；揚子基金并購遠(yuǎn)洋新干線D座酒店式公寓。
優(yōu)
勢
招拍掛方式:
1、土地已進(jìn)行過一級開發(fā)，不需要開發(fā)商進(jìn)行過多的人力、財力投入；
2、土地項目的獲得受其他因素影響的幾率較?。?/p>
3、開發(fā)商的資金投入和時間選擇可根據(jù)自己的實際情況進(jìn)行選擇；
4、可選擇聯(lián)合競標(biāo)的方式。
收購地產(chǎn)公司方式:
1、不具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的投資公司適合采用；
2、缺少資金而生存不下去的許多地產(chǎn)公司名下有許多優(yōu)良的地產(chǎn)項目；
3、不需要到市場中與大的地產(chǎn)公司爭奪土地項目；
4、可采取持續(xù)收購優(yōu)良資產(chǎn)擴大資源和企業(yè)規(guī)模。
與金融機構(gòu)合作方式 :
1、金融機構(gòu)的資金實力會對房地產(chǎn)開發(fā)商起到保障作用；
2、幫助區(qū)域地產(chǎn)商可以快速擴張，行成資金流；
3、幫助地產(chǎn)商上市融資也起到了決定作用。買斷物業(yè):
1、長線投資，長線收益，保證利潤增長點；
2、持有物業(yè)的擁有權(quán)，形成規(guī)模效益后可打包上市。
劣
勢
招拍掛方式:
1、受國家土地政策的影響；
2、受土地位置和規(guī)模的影響；
3、需要房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，并連續(xù)開發(fā)地產(chǎn)項目3年以上。
收購地產(chǎn)公司方式:
1、人員問題和財務(wù)問題解決和審計，前期需要精力和時間；
2、防止收購過程中的陷阱。
與金融機構(gòu)合作方式 :
1、金融機構(gòu)的伙伴選擇比較苛刻；
2、受國家的金融政策影響比較大，特別是外資。
買斷物業(yè):
1、需要擁有大量的資金；
2、需要擁有對房地產(chǎn)市場敏感的投資眼光；
聯(lián)合開發(fā)
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一、聯(lián)合報建，共同出資：
雙方以共同名義通過公開出讓方式或其他方式取得土地使用權(quán)，以雙方共同名義取得土地使用證，即該權(quán)利為雙方共同共有或按份共有，共同取得發(fā)改委的立項和規(guī)劃部門出具的規(guī)劃用地條件。雙方的合作基礎(chǔ)是共同出資，共同管理，共同決策(或按出資比例)。二、一方出地，一方出資：
主要適用于一方為在計劃經(jīng)濟(jì)年代擁有大量土地的國有企業(yè)，另一方是擁有資金和開發(fā)實力的房地產(chǎn)開發(fā)公司之間。擁有土地的一方以其享有使用權(quán)的土地作為出資，不在投入任何資金，而資金的投入和前期手續(xù)的辦理，以及整個項目的管理和施工建設(shè)全部由開發(fā)公司負(fù)責(zé)。
三、組建項目公司
由合作雙方作為公司股東，共同組建項目公司來完成某個項目的開發(fā)。在合作開發(fā)協(xié)議中對開發(fā)模式、合作開發(fā)各方的投資回報的方式及風(fēng)險的承擔(dān)、資金監(jiān)管、雙方的權(quán)利與義務(wù)、違約責(zé)任等做出明確約定，盡量避免糾紛的產(chǎn)生。
操
作
一、聯(lián)合報建，共同出資：
1、由投資部和前期部對合作公司及合作項目進(jìn)行全方位的考察；
2、按雙方出資比例成立房地產(chǎn)公司并實施項目進(jìn)度；
3、雙方協(xié)商派駐進(jìn)場管理人員并共同決策相關(guān)事宜。
二、一方出地，一方出資 ：
1、雙方就實際土地規(guī)模和出資金額通過協(xié)商達(dá)成共識；
2、土地方按照土地的規(guī)模作為實際出資，投資方完成項目的整體運作；
3、雙方最終按實際的出資比例進(jìn)行利潤分成。
三、組建項目公司
1、公司投資部和前期部對雙方合作事宜進(jìn)行實質(zhì)性研究和探討
2、按雙方實際出資比例成立房地產(chǎn)項目公司并實施項目進(jìn)度；
3、雙方就規(guī)劃、設(shè)計、施工、營銷和物業(yè)管理按項目公司操作。
實
例
2007年7月24日北京北辰實業(yè)股份有限公司和北京城建投資發(fā)展股份有限公司聯(lián)合競拍，以92億價格拍得長沙新河三角洲地塊。
2005年11月10日中糧集團(tuán)與萬科集團(tuán)將各公司的標(biāo)牌齊齊插入廣州科學(xué)城的地塊上，此次合作是采取中糧拿地、萬科開發(fā)、最后雙方分利潤的方式進(jìn)行
2007年12月3日綠景地產(chǎn)與佛山市瑞豐投資有限公司成立項目公司共同開發(fā)佛山市順德區(qū)北滘鎮(zhèn)三桂大道地塊，并簽署相關(guān)合作協(xié)議。
優(yōu)
勢
1、體現(xiàn)優(yōu)勢品牌的強大效應(yīng)，達(dá)到“雙贏”的局面；
2、發(fā)揮各自的人才優(yōu)勢、管理優(yōu)勢、資源優(yōu)勢等等；
3、有利于增強項目抵御風(fēng)險的能力；
4、減少成本：時間成本；土地成本；資金成本；管理成本；經(jīng)營成本；
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5、納稅（土地增值稅）。
劣
勢
1、合作開發(fā)前期需要大量的準(zhǔn)備工作，具有很多不確定性；
2、雙方就投資比例、人員配屬、管理方法、資金監(jiān)管等問題上都會影響項目的進(jìn)程；
3、某一方的獨立品牌會大大弱化，初期會有些許的影響；
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10.房地產(chǎn)合作開發(fā)中需注意的問題淺析
目前，隨著國家宏觀調(diào)控政策的貫徹實施，一些中小房地產(chǎn)公司遇到了許多困難，在無法獨立獲得開發(fā)項目的情況下，不得不寄希望于與別人合作開發(fā)項目，但是，由于房地產(chǎn)項目是個資金密集、開發(fā)建設(shè)周期長的復(fù)雜化的系統(tǒng)工程，在其開始建設(shè)到銷售完畢這段時間內(nèi)，需要承擔(dān)大量的可預(yù)測和不可預(yù)測的未知風(fēng)險，因此，投資房地產(chǎn)項目，則必須要對該行業(yè)的運作全過程有完整的了解，對房地產(chǎn)開發(fā)過程中可能會遇到的風(fēng)險有清醒的認(rèn)識，那么，在合作開發(fā)時應(yīng)注意哪些問題呢？
一、項目合法性考察
這是介入房地產(chǎn)項目中首要需要解決的法律問題。一個房地產(chǎn)項目的成立與開發(fā)要受到法律保護(hù)，必須滿足：一有通過出讓取得的國有土地使用權(quán)；二雙方至少一方具有房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資質(zhì)；三有該項目已經(jīng)相關(guān)主管部門的行政批準(zhǔn)。具備了以上條件，則可以說明該房地產(chǎn)項目的主體是合法的，受法律保護(hù)。當(dāng)然，實際上，光看以上幾個方面是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，比如說，經(jīng)常會有房地產(chǎn)開發(fā)商將原來審批的項目用途、項目的規(guī)劃設(shè)計參數(shù)等私自更改，如果私自更改不能獲得政府的認(rèn)可，則房地產(chǎn)項目就無法通過竣工驗收備案，也就意味著無法將房屋對外銷售和辦理產(chǎn)權(quán)證。就算可以獲得政府的最終認(rèn)可，那也需要承擔(dān)一筆不菲的罰款等。這里需要說明的是，對項目的規(guī)劃設(shè)計參數(shù)，并非都是無法更改的。根據(jù)我國法律規(guī)定，有的可以修改，有的屬于國家房屋工程建設(shè)強制性標(biāo)準(zhǔn)，一旦審批后就不能更改和調(diào)整。當(dāng)然，還有許多其它方面的合法性也需要審查。
二、項目開發(fā)主體問題考察
（一）審查房地產(chǎn)項目開發(fā)的真正法人主體與審批文件中的法人主體是否相吻合。曾有過這樣的案例：某開發(fā)商為圈資，利用集團(tuán)公司與投資人簽訂合作經(jīng)營協(xié)議，但房地產(chǎn)項目的實際建造的房地產(chǎn)公司是由該開發(fā)商聯(lián)合幾個股東另外投資成立，集團(tuán)公司只占10%的股份。后雙方發(fā)生糾紛，投資人遭受了重大損失。
（二）審查投資的房地產(chǎn)項目與實際建造的項目是否吻合。有的開發(fā)商很狡猾，利用手中多個樓盤建設(shè)，耍移化接木之手段來套取投資額。比如說，用地段位置好的甲項目吸取投資人眼球，然后在簽訂合同時卻用地段差的乙項目來代替。而甲與乙兩項目的名稱往往非常相似，不仔細(xì)審查是無法察覺到的。
（三）是審查房地產(chǎn)開發(fā)商與建筑商或監(jiān)理單位的關(guān)系。有的房地產(chǎn)開發(fā)商往往與建筑商或監(jiān)理單位關(guān)系密切或者說背后的投資者為同一人。顯然，存在這樣的關(guān)系，則該項目的投資額就無法事先準(zhǔn)確預(yù)算或者說用合同就能約束的。
三、合作形式的選擇
A、聯(lián)合開發(fā)：
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指由兩個投資主體共同對項目進(jìn)行投資建設(shè)，項目立在雙方名下，由雙方共擔(dān)風(fēng)險的開發(fā)模式。根據(jù)雙方的出資情況又可分為以下兩種開發(fā)模式：
（一）雙方聯(lián)合報建、共同出資。雙方以共同名義通過公開出讓方式或其他方式取得土地使用權(quán)，以雙方共同名義取得土地使用證，即該權(quán)利為雙方共同共有或按份共有，共同取得發(fā)改委的立項和規(guī)劃部門出具的規(guī)劃用地條件。雙方的合作基礎(chǔ)是共同出資，共同管理，共同決策（或按出資比例），此種合作的關(guān)鍵在于雙方的日常管理和決策，比如雙方應(yīng)制定日常的人員配置任用制度、財務(wù)制度、重大事項的決策制度。該種開發(fā)模式是人合形式，雙方合作的當(dāng)事人在合作中往往具有決定性作用，否則雙方的合作很難進(jìn)行。從合作的最終分配方式來看可以有兩種方式：
1、利潤分成方式。
雙方按照出資比例進(jìn)行利潤分配，這種分配方式合作起來比較復(fù)雜，雙方在合作中容易產(chǎn)生矛盾，這就需要有很好的制度加以約束雙方的行為，保證合作的順利進(jìn)行。這種合作方式在最后的決算和利潤分配過程中產(chǎn)生糾紛的可能性極大，而且在我們接觸到的案件中這種糾紛產(chǎn)生的比例很高，因此，采用這種模式的合作，應(yīng)當(dāng)特別謹(jǐn)慎。
2、實物分配。
雙方在樓盤竣工后，按照各自的出資比例，分配已經(jīng)建成的商品房，該種分配方式簡單易行，采用此種模式，是我們在該種合作模式中比較鼓勵的一種，容易取得較好的結(jié)果，避免了因結(jié)算中產(chǎn)生矛盾，導(dǎo)致分配不能或無法達(dá)成最終的雙方滿意分配結(jié)果。但如規(guī)劃變更，如事前無明確約定，也容易產(chǎn)生糾紛。
（二）一方出地，一方出資的聯(lián)合開發(fā)。
該種合作模式主要適用于一方為在計劃經(jīng)濟(jì)年代擁有大量土地的國有企業(yè)，另一方是擁有資金和開發(fā)實力的房地產(chǎn)開發(fā)公司之間。擁有土地的一方以其享有使用權(quán)的土地作為出資，不在投入任何資金，而資金的投入和前期手續(xù)的辦理，以及整個項目的管理和施工建設(shè)全部由開發(fā)公司負(fù)責(zé)。按照分配方式，可分為以下三種：
1、實物分配。一方出資，一方出地的模式中，雙方采取實物分配的較多，以土地出資的一方通常不參與日常的經(jīng)營、管理、決策，僅以土地出資為限，不承擔(dān)其他任何責(zé)任，待項目竣工后，按照雙方的約定的方式分配樓盤。該種合作模式雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確，對雙方來說風(fēng)險相對較小，容易取得預(yù)期的合作效果。該種合作模式適合于規(guī)模較大的房地產(chǎn)公司，是一種較為理想的合作模式。
2、利潤分成。
同上利潤分成模式，該種合作方式上文已經(jīng)做過介紹，在此不再贅述。
3、出資一方享有租賃權(quán)（名為聯(lián)合開發(fā)實為租賃）。
此種合作模式適合于規(guī)模較小，但有一定的的資金優(yōu)勢的開發(fā)公司，通常情況下沒有自己的在建項目，也沒有突出的業(yè)績，在合作中處于相對的劣勢地位。主要由開發(fā)公司一方進(jìn)行項目的全程投資，以土地出資的一方通常也不作其他的投入，該項目的所有前期手續(xù)均是土地出資一方的當(dāng)事人，投資的風(fēng)險完全在開發(fā)公司一方，待項目竣工后，對方將整個樓盤或部分樓盤租賃該開發(fā)公司，由其享有一定期限的租賃使用權(quán)，當(dāng)然，開發(fā)公司一方也不需要在現(xiàn)實的支付貨幣租金。此種模式對開發(fā)公司一方風(fēng)險較大，類似于將自己的 15 / 17
資金投入到別人的項目中，開發(fā)公司一方須提前做好擔(dān)保預(yù)案，由對方向其提供擔(dān)保，最大程度的減少風(fēng)險。
B、組建項目公司
由合作雙方作為公司股東，共同組建項目公司來完成某個項目的開發(fā)。在合作開發(fā)協(xié)議中對開發(fā)模式、合作開發(fā)各方的投資回報的方式及風(fēng)險的承擔(dān)、資金監(jiān)管、雙方的權(quán)利與義務(wù)、違約責(zé)任等做出明確約定，盡量避免糾紛的產(chǎn)生。實踐中這也是一種不錯的合作模式。
四、合作項目資金監(jiān)控問題
資金監(jiān)管是合作中很重要的問題之一，這主要涉及如何保障投入項目中的資金真正應(yīng)用到項目開發(fā)中去，而不被對方私下挪用或者用于其它目的。這是合作方最關(guān)心的問題，也是比較難以控制的問題，尤其在投資方?jīng)]有決策權(quán)時。一般地說，在對某項目決定進(jìn)行投資時，都會要求對方提供詳細(xì)的最新的且經(jīng)過法定審計事務(wù)所審計過的財務(wù)報表，從而來掌握該項目的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。但該報表只表明投資前的債權(quán)債務(wù)，而無法解決對注入資金后的資金流向監(jiān)控問題。實踐中，常常是一方派財務(wù)人員入住監(jiān)控，雙方建立共同帳戶，對資金進(jìn)行監(jiān)管，或者說約定資金分階段注入，但這行為并不能根本解決問題。比較妥當(dāng)?shù)霓k法應(yīng)是：審查該開發(fā)商是否存在不良記錄、是否有訴訟或其它爭議糾紛、開發(fā)商的主要投資人的為人品德、該項目的市場銷售預(yù)測是否樂觀等角度來分析。
還有一點，就是在審查開發(fā)商提供的項目相關(guān)資料時，一定要仔細(xì)分析和計算整個項目最終需要的工程預(yù)算（分可行性研究投資估價、初步設(shè)計的概算、施工圖設(shè)計預(yù)算、合同實施的結(jié)算造價和竣工驗收的決策造價5種類型），否則就會吃大虧，尤其對那些手持有閑置資金但并不寬裕的投資者來說。比如曾有案例：某開發(fā)商在洽談時向投資者提供整個工程預(yù)算大概為8000萬元，增幅不超過10%。該投資者手頭寬余資金有2000萬元，就投資1000萬元，雙方在正式簽訂合作協(xié)議時約明：如工程預(yù)算增幅在10%之內(nèi)，雙方按比例增資，如超過10%，則由開發(fā)商負(fù)責(zé)募集資金。后該投資者才發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商提供的項目資料，只是通過了立項審批手續(xù)，工程預(yù)算大概為8000萬元，只是初步設(shè)計的概算造價。而在正式通過規(guī)劃部門的施工圖核準(zhǔn)的預(yù)算造價竟然高達(dá)1.2億。1000萬元只能完成前期的拆遷，指望施工單位全部墊資完全不可能，顯然，這使得該投資者陷入了困境，雖然合同約定不需他負(fù)責(zé)募集短缺的資金，但在開發(fā)商表示無法募集到時，該工程的工期必然會受到嚴(yán)重的延期。而作為投資者，當(dāng)然是追求資金回籠越快越好，好在該投資者只是剛剛支付定金，最后只能收回定金完事。
五、審查項目的當(dāng)?shù)卣畱B(tài)度
這實際上是開發(fā)商是否可以利用政府的支持或消極態(tài)度來合理避免政策性損害或爭取政策性利潤。因為在我國，由于各地區(qū)的發(fā)展差異大，中央政府對房地產(chǎn)開發(fā)的管理只是作了一般性規(guī)定，而更多的具體實施細(xì)則是授權(quán)當(dāng)?shù)卣朴喌?，這就是所謂的政府潛意識規(guī)則。比如說對于房地產(chǎn)項目的超面積處理，不同城市有不同的規(guī)定。而實際上，許多地方政府沒有此類明文規(guī)定，如果是超面積，只要繳納相關(guān)費用或罰款后即可成為合法的建筑面積。
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六、項目合作合同條款
從以上來分析，一個成功的房地產(chǎn)項目合作經(jīng)營，離不開一個完善的房地產(chǎn)合作開發(fā)合同。實踐中發(fā)生的大量的房地產(chǎn)合作經(jīng)營糾紛，絕大部分是因為雙方簽訂的合作合同過于草率、簡單化，為今后糾紛的產(chǎn)生埋下了隱患。
我們經(jīng)常會碰到這樣的條款：樓盤經(jīng)竣工驗收后，根據(jù)雙方投資比例按建筑面積進(jìn)行分配。這里就存在許多方面的爭議：建筑面積的價格因所處的層數(shù)、朝向等不同而是不同的，由于沒有明確約定，則在實際分配時必然會引起訴爭；其次，該建筑面積是以核準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計面積為準(zhǔn)，還是以實際竣工的建筑面積為準(zhǔn)？再次，該建筑面積是只指該樓盤的銷售建筑面積還是包括公攤建筑面積在內(nèi)？尤其在計算商住混合樓的公攤面積時，該系數(shù)是有明顯區(qū)分的。
我們也經(jīng)常碰到這樣的條款：雙方按利潤的一定比例分成，由于約定不明、利潤計算方法不一，最后釀成糾紛；一方違約，應(yīng)承擔(dān)另一方的所有經(jīng)濟(jì)損失，這樣的約定等于沒有約定，一旦出現(xiàn)違約，則必然會陷入到大量的艱難舉證和漫長的訴爭困境中去；再如，如果合同中沒有約定預(yù)期保障機制，那么，在履行過程中，明知對方存在違約行為，但如無法確鑿舉證，仍然無法預(yù)期保障自己的利益。
這里只是簡單舉例說明，實際上有許多方面，都是需要雙方在合同中明確約定，方可保障自己的投資利益。應(yīng)該說，投資房地產(chǎn)是一項高風(fēng)險高收益的項目，而這高風(fēng)險，很大程度上取決于法律風(fēng)險，法律風(fēng)險又是通過合同條款的是否詳細(xì)和完備體現(xiàn)出來，因此，奉勸哪些合作開發(fā)者，合作前期一定要簽訂好合作開發(fā)協(xié)議，為項目的順利開發(fā)奠定基礎(chǔ)。
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第二篇：合作開發(fā)外商投資房地產(chǎn)項目案例分析
合作開發(fā)外商投資房地產(chǎn)項目案例分析
時間：2009-8-5
浙江滬鑫律師事務(wù)所 酈煜超
一、基本案情：
上海某房產(chǎn)公司（以下簡稱“房產(chǎn)公司”）為外商獨資企業(yè)。2008年1月26日，房產(chǎn)公司通過參加競買的方式成交，簽訂了《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，同年2月9日，與國土資源局簽訂了一份《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》補充合同，對土地出讓金及支付方式等內(nèi)容做了具體約定，合同簽訂以后，房產(chǎn)公司即依約支付了全部土地出讓金，共計人民幣1300多萬元。
浙江某投資公司（以下簡稱“投資公司”）擬與該房產(chǎn)公司合作共同開發(fā)該項目，為此，投資公司擬受讓房產(chǎn)公司原有股東25%的股權(quán)，以參與該項目的開發(fā)經(jīng)營。
二、背景資料：
1.房產(chǎn)公司情況：
股東為5個外國籍自然人，公司組織形式為有限責(zé)任公司，總投資2200萬美元，注冊資本1200萬美元，經(jīng)營范圍房地產(chǎn)的開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、物業(yè)管理和租賃，經(jīng)營期限為1年?！锻馍掏顿Y企業(yè)批準(zhǔn)證書》發(fā)證日期2007年11月2日，經(jīng)營期限1年。
但當(dāng)時公司實收資本為零，而按照章程約定第一期出資15%必須在公司登記成立之日起3個月內(nèi)繳足，其余在2年內(nèi)繳清。
股東僅有一名股東在當(dāng)?shù)靥幚硎聞?wù)，其它股東長期在國外。
2.項目情況：
（1）項目用地情況
項目所在地塊為F地塊，面積為6596平方米，容積率為6.2-7.4，最大建筑面積不超過48810平方米。使用年限40年，用途為商務(wù)綜合樓，出讓價格為140萬元每畝，總價為人民幣1300多萬元。此外，房產(chǎn)公司須繳納50萬元每畝的建設(shè)保證金。
(2)項目建設(shè)及周期要求;
地下室工程由政府指定的其他公司統(tǒng)一承建，地下工程施工驗收合格后移交給各投資商。該項目須在地下工程施工完成后的1年半內(nèi)一次性建成使用。
（3）項目建成后的使用要求：
商務(wù)樓建成后，開發(fā)商的自用面積不少于總建筑面積50%，并且須事先確定商務(wù)樓自用部分和租售的具體樓層和面積。如要轉(zhuǎn)讓自用部分產(chǎn)權(quán)，應(yīng)向區(qū)政府補繳大配套費，如需進(jìn)入二級市場轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)，不得改變用途，受讓方不能再享有樓宇經(jīng)濟(jì)的有關(guān)優(yōu)惠政策。
（4）違約責(zé)任：
房產(chǎn)公司若未能按期繳納建設(shè)保證金或土地出讓金，該協(xié)議將被終止；若未能按期開工或超出規(guī)定的建設(shè)周期，以及未達(dá)到規(guī)劃要求的，政府有權(quán)按出讓價無息收回土地使用權(quán)，同時，房產(chǎn)公司應(yīng)支付違約金600萬元。
3.股權(quán)轉(zhuǎn)讓情況：
2008年3月16日，房產(chǎn)公司股東會做出同意股權(quán)轉(zhuǎn)讓的《股東會決議》，2008年3月22日，投資公司與房產(chǎn)公司達(dá)成進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓的《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》意向草稿，但尚未簽字蓋章。
三、法律分析：
（一）本項目合法性是否存在問題？
從上述背景材料來看，雖然房產(chǎn)公司持有外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書以及工商營業(yè)執(zhí)照，但沒有項目核準(zhǔn)文件。而根據(jù)我國《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》和《外商投資項目核準(zhǔn)暫行管理辦法》的規(guī)定，總投資5000萬美元以下的限制類項目由省級發(fā)展改革部門核準(zhǔn)，此類項目的核準(zhǔn)權(quán)不得下放。因此，本項目總投資2200萬美元，應(yīng)由省發(fā)改部門核準(zhǔn)。
雖然外商投資項目設(shè)立審批的一般流程為項目核準(zhǔn)、企業(yè)設(shè)立審批、工商登記，再到海關(guān)、稅務(wù)、外匯等部門辦理相應(yīng)的登記手續(xù)。但鑒于外商投資項目在實際操作中的復(fù)雜性和靈活性，后一階段的批準(zhǔn)證書和營業(yè)執(zhí)照的取得并不能表明其已經(jīng)取得了項目核準(zhǔn)批文。同時，該項目是否已經(jīng)通過環(huán)保部門、規(guī)劃部門、建設(shè)部門等相關(guān)部門的審批，也需要進(jìn)一步的材料來加以證實。因此，在缺乏上述相關(guān)材料的前提下，該項目的合法性還存在疑問。
（二）該外商投資企業(yè)的主體是否合法并能否有效存續(xù)？
主體的合法和有效存續(xù)，是一個企業(yè)對外開展民事活動并承擔(dān)責(zé)任的前提。而如上所述，房產(chǎn)公司的項目核準(zhǔn)文件及相關(guān)主管部門的批文都沒有齊備，雖然其已經(jīng)登記成立，但若沒有落實上述批準(zhǔn)手續(xù)，該企業(yè)將有被吊銷營業(yè)執(zhí)照的風(fēng)險。
其次，我們注意到，該企業(yè)的批準(zhǔn)證書和工商營業(yè)執(zhí)照載明的經(jīng)營期限均只有一年。根據(jù)建設(shè)部、商務(wù)部等六部委《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》規(guī)定，設(shè)立外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，由商務(wù)主管部門和工商行政管理機關(guān)依法批準(zhǔn)設(shè)立和辦理注冊登記手續(xù)，頒發(fā)一年期《外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書》和《營業(yè)執(zhí)照》。企業(yè)付清土地使用權(quán)出讓金后，憑上述證照到土地管理部門申辦《國有土地使用證》，根據(jù)《國有土地使用證》到商務(wù)主管部門換發(fā)正式的《外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書》，再到工商行政管理機關(guān)換發(fā)與《外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書》經(jīng)營期限一致的《營業(yè)執(zhí)照》，到稅務(wù)機關(guān)辦理稅務(wù)登記。因此，該企業(yè)目前持有的批準(zhǔn)證書和營業(yè)執(zhí)照只是臨時性質(zhì)的，而房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的周期比較長，有待于該企業(yè)付清土地出讓金后申辦較長經(jīng)營期限的《批準(zhǔn)證書》和《營業(yè)執(zhí)照》。而目前沒有進(jìn)一步資料顯示該企業(yè)已經(jīng)繳納了土地出讓金并取得了上述較長經(jīng)營期限的《批準(zhǔn)證書》和《營業(yè)執(zhí)照》。
同時，我們還注意到，該企業(yè)自2007年11月2日成立，注冊資本雖然為1200萬美元，但目前的實收資本為零，且公司章程規(guī)定第一期出資180萬美元必須在3個月內(nèi)繳清，其余在2年內(nèi)繳清；同時，《招商協(xié)議》有規(guī)定注冊資本不低于600萬美元，必須在2008年9月底前到位300萬美元，2009年9月底前到位其余300萬元美元。因此，該公司必須在2008年2月1號之前出資到位180萬美元，在2009年9底之前到位300萬美元，在2009年9月底之前到位600萬美元，在2009年11月1日之前到位全部出資1200萬美元。因此，該企業(yè)的繳納注冊資本的壓力比較大。而根據(jù)我國《外資企業(yè)法實施細(xì)則》規(guī)定，外國投資者未能在規(guī)定的期限內(nèi)繳付出資的，外資企業(yè)批準(zhǔn)證書即自動失效。外資企業(yè)應(yīng)當(dāng)向工商行政管理機關(guān)辦理注銷登記手續(xù)，繳銷營業(yè)執(zhí)照；不辦理注銷登記手續(xù)和繳銷營業(yè)執(zhí)照的，由工商行政管理機關(guān)吊銷其營業(yè)執(zhí)照，并予以公告。因此，如果該企業(yè)未能按照上述時間繳納出資，有可能構(gòu)成違約或甚至被吊銷營業(yè)執(zhí)照，則公司將無法存續(xù)。一旦公司不存在，該項目將無法進(jìn)行，并必然會給合作方投資公司帶來損失。
（三）該項目投資大，其股東是否具有相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)實力和較好的信譽？
該項目總投資2200萬美元，其中公司注冊資本1200萬美元，資金量需求很大，而目前實收資本是零，公司財產(chǎn)的多少取決于后期股東實際的投入，因此，其股東的經(jīng)濟(jì)實力和信譽顯得非常重要，否則不但項目最終無法建成，而且公司都恐怕難以存續(xù)。但迄今為止，沒有任何資料可以反映該外資公司股東的經(jīng)濟(jì)實力和資信狀況。因此，在未明確其股東情況的前提下與之合作，將有很大風(fēng)險。
（四）該項目違約責(zé)任重，房產(chǎn)公司能否嚴(yán)格履行相關(guān)協(xié)議？
公司若未能按期繳納建設(shè)保證金或土地出讓金，該協(xié)議將被終止；若未能按期開工或超出規(guī)定的建設(shè)周期，以及未達(dá)到規(guī)劃要求的，政府有權(quán)按出讓價無息收回土地使用權(quán)，同時，房產(chǎn)公司應(yīng)支付違約金600萬元。因此，如果因為種種原因，導(dǎo)致房產(chǎn)公司不能履行或不能完全履行上述協(xié)議，則投資該項目必定遭受損失。
（五）股權(quán)轉(zhuǎn)讓的風(fēng)險
股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式投資，即通過受讓目標(biāo)公司的部分股權(quán)，成為該公司的股東，通過行使股東權(quán)利來達(dá)到投資的目的。該方案目前主要的風(fēng)險是：
1.股權(quán)轉(zhuǎn)讓生效問題：
（1）股權(quán)轉(zhuǎn)讓的交易對象是房產(chǎn)公司的股東，而不是房產(chǎn)公司，而轉(zhuǎn)讓股東并不在國內(nèi)，因此，如果是委托他人代簽，為確定委托的真實性及效力，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過股東所在國公證并經(jīng)中國駐該國使領(lǐng)館認(rèn)證，而不能由在國內(nèi)的股東代為簽署。（見《民事訴訟法》第240條規(guī)定）。
（2）房產(chǎn)公司于2008年3月16日做出的股東會決議不符合《公司法》關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，根據(jù)《公司法》第72條第2款規(guī)定，股東向股東以外的人轉(zhuǎn)讓股權(quán)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)其他股東過半數(shù)同意。股東應(yīng)就其股權(quán)轉(zhuǎn)讓事項書面通知其他股東征求同意，其他股東自接到書面通知之日起滿三十日未答復(fù)的，視為同意轉(zhuǎn)讓。其他股東半數(shù)以上不同意轉(zhuǎn)讓的，不同意的股東應(yīng)當(dāng)購買該轉(zhuǎn)讓的股權(quán)；不購買的，視為同意轉(zhuǎn)讓。因此，而該《股東會決議》只有兩個股東簽字，不符合上述規(guī)定，也沒有任何資料表明該股權(quán)轉(zhuǎn)讓已經(jīng)書面通知其他股東，而其他股東既不同意也不購買。
（3）根據(jù)工商部門規(guī)定，注冊資本未繳納到位的不得轉(zhuǎn)讓股權(quán)，即無法獲得批準(zhǔn)，也無法辦理股權(quán)變更登記。同時，在司法實踐中，也有認(rèn)定此種瑕疵股權(quán)轉(zhuǎn)讓無效。故在房產(chǎn)公司注冊資本到位之前其股權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。
（4）我國《中華人民共和國外資企業(yè)法實施細(xì)則》第22條規(guī)定，外資企業(yè)注冊資本的增加、轉(zhuǎn)讓，須經(jīng)審批機關(guān)批準(zhǔn)，并向工商行政管理機關(guān)辦理變更登記手續(xù)。
同時，根據(jù)建設(shè)部、商務(wù)部、發(fā)展改革委等六部委《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》規(guī)定，外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)和項目轉(zhuǎn)讓，以及境外投資者并購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，由商務(wù)主管等部門嚴(yán)格按照有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定進(jìn)行審批。投資者應(yīng)提交履行《國有土地使用權(quán)出讓合同》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》等的保證函，《國有土地使用證》，建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門的變更備案證明，以及稅務(wù)機關(guān)出具的相關(guān)納稅證明材料。因此，該股權(quán)轉(zhuǎn)讓必須由相關(guān)部門批準(zhǔn)，目前是否具備上述條件，仍不確定。
2.股權(quán)轉(zhuǎn)讓后因出資不實而產(chǎn)生的風(fēng)險問題：
若受讓股權(quán)成為股東后，即負(fù)有按照章程規(guī)定履行按期出資的義務(wù)，以確保該外資企業(yè)能否合法存續(xù)。如果其他股東未能按期出資，則面臨很大風(fēng)險：
（1）影響到公司存續(xù)：根據(jù)《外資企業(yè)法實施細(xì)則》規(guī)定，外國投資者未能在規(guī)定的期限內(nèi)繳付出資的，外資企業(yè)批準(zhǔn)證書即自動失效。外資企業(yè)應(yīng)當(dāng)向工商行政管理機關(guān)辦理注銷登記手續(xù)，繳銷營業(yè)執(zhí)照；不辦理注銷登記手續(xù)和繳銷營業(yè)執(zhí)照的，由工商行政管理機關(guān)吊銷其營業(yè)執(zhí)照，并予以公告。而一旦房產(chǎn)公司被注銷登記，則作為股東只能對公司進(jìn)行清算，故投資目的將從根本上無法實現(xiàn)。
（2）根據(jù)司法實踐及相關(guān)法律規(guī)定，轉(zhuǎn)讓股東出資不到位，給公司債權(quán)人造成損失的，而公司資產(chǎn)不足清償債務(wù)的，受讓股東知道或者應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)讓股東出資存在瑕疵，則該受讓股東對未按期足額的欠繳出資部分承擔(dān)連帶補充責(zé)任。
3.小股東的不利地位問題：
受讓股權(quán)成為股東后，必須受到公司章程的約束，同時鑒于所受讓的股權(quán)只有25%，容易受到其他股東的牽制，按照公司原章程的安排，由于是小股東，在公司決策方面處于的不利地位。
4.股權(quán)轉(zhuǎn)讓價格及收益問題：
一般股權(quán)轉(zhuǎn)讓價格需要對公司資產(chǎn)進(jìn)行評估，然后確定股權(quán)對價，當(dāng)然雙方也可以進(jìn)行直接約定。根據(jù)雙方《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》草稿的約定，股權(quán)轉(zhuǎn)讓按照25%股權(quán)原始價計算。何謂原始價約定不明確，按此理解，應(yīng)當(dāng)是注冊資本的25%即300萬美元。但雙方?jīng)]有直接明確，也沒有明確美元與人民幣的換算比率。而相對應(yīng)的，對于土地開發(fā)后續(xù)資金投入、收益問題沒有進(jìn)行進(jìn)一步明確的約定。故若對上述問題不做明確約定，日后容易引發(fā)糾紛。
四、法律建議：
（一）盡職調(diào)查：
鑒于上述背景資料所能反映的項目信息以及合作方房產(chǎn)公司的信息非常有限，而外商投資項目本身極為復(fù)雜，僅憑上述材料不足以決定是否投資以及采用何種投資方案，且有的資料本身就具有瑕疵。因此，無論最終決定采取何種投資模式，必須先對該項目和房產(chǎn)公司進(jìn)行盡職調(diào)查，調(diào)查的主要內(nèi)容包括但不限于：
1.項目本身合法性審查：
重點審查項目核準(zhǔn)文件、國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證等相關(guān)主管部門的批文。
2.企業(yè)主體合法性審查：
調(diào)取完整的工商登記資料，審查其設(shè)立過程中是否瑕疵。注冊資本到位情況，以及房產(chǎn)公司資產(chǎn)狀況、債權(quán)債務(wù)情況。
3.股東資信和財產(chǎn)狀況審查：
鑒于房產(chǎn)公司目前的實收資本為零，注冊資本為分期繳納，因此其股東的資信和財產(chǎn)狀況顯得尤為重要。故應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步審查股東情況，要求其提供資信和財產(chǎn)狀況證明，必要時還可要求其提供相關(guān)投資業(yè)績證明。
（二）股權(quán)轉(zhuǎn)讓的投資方案條件尚未成熟，風(fēng)險較大，不宜采取，以合作開發(fā)模式投資相對比較安全，但仍需謹(jǐn)慎操作：
合作開發(fā)是指當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險的《合作開發(fā)房地產(chǎn)協(xié)議》為基本內(nèi)容的協(xié)議。
1.合作開發(fā)的有利之處
（1）可以避免股權(quán)轉(zhuǎn)讓條件不成熟問題以及避免審批問題：
《最高人民法院關(guān)于審理國有土地使用權(quán)糾紛案件使用法律問題的解釋》規(guī)定合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人一方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。因此，只要合作其中一方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)，該合作開發(fā)協(xié)議就有效，能獲得法律的保護(hù)，無須主管機關(guān)批準(zhǔn)。
（2）可以避免小股東沒有決策權(quán)的問題，以便在協(xié)議中對雙方權(quán)利義務(wù)作出有利于己方的靈活安排。
（3）對外仍可以房產(chǎn)公司名義進(jìn)行開發(fā)、銷售、租賃，可以繼續(xù)享有政府給予的優(yōu)惠政策。
2.需要進(jìn)一步明確及注意的事項：
（1）要在《合作開發(fā)協(xié)議》中對雙方權(quán)利義務(wù)作出具體、明確的約定。
（2）鑒于項目合法性和公司的合法設(shè)立、存續(xù)將關(guān)系到該投資項目的根本利益，因此必須要求房產(chǎn)公司作出聲明與保證，保證該項目和公司設(shè)立的合法性，保證公司合法、有效存續(xù)，并承諾公司及股東對此承擔(dān)連帶責(zé)任。同時要求其股東提供擔(dān)保。
（3）在合作模式上，必須是以房產(chǎn)公司的名義對外開展民事活動，而不能以雙方的名義對外，以避免承擔(dān)連帶的民事責(zé)任；同時，在協(xié)議中明確自己的責(zé)任范圍，以限制己方的責(zé)任。
（4）考慮到房產(chǎn)公司有不能按時繳納注冊資本而被吊銷營業(yè)執(zhí)照的風(fēng)險，因此，投資公司應(yīng)當(dāng)以其它具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)參與開發(fā)。
(5)應(yīng)當(dāng)成立項目管理部等共同管理機構(gòu)，對本項目的實施共同管理，并擬定詳細(xì)的運作原則、派遣專職的經(jīng)營或財務(wù)人員。
（6）在投資方案上應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步明確：
首先，投資額應(yīng)當(dāng)進(jìn)行投資明細(xì)劃分：如土地出讓金，保證金，地下室工程資金，施工資金、管理費用等；在確定投資額后應(yīng)當(dāng)明確項目開發(fā)進(jìn)度表及資金投入的時間以及當(dāng)投資超出預(yù)計時，該部分投資的承擔(dān)。同時，在確定投資方案時必須考慮到該項目不能貸款的因素。（《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》第七條規(guī)定，外商投資房地產(chǎn)企業(yè)注冊資本金未全部繳付的，未取得《國有土地使用證》的，或開發(fā)項目資本金未達(dá)到項目投資總額35%的，不得辦理境內(nèi)、境外貸款，外匯管理部門不予批準(zhǔn)該企業(yè)的外匯借款結(jié)匯）。
其次，應(yīng)當(dāng)明確約定具體的利潤分配方案，應(yīng)當(dāng)注意的是：合作開發(fā)的本質(zhì)是共同經(jīng)營、共擔(dān)風(fēng)險、共享利潤，因此，利潤不能直接約定為固定數(shù)量的房屋或固定數(shù)額的貨幣?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第25條規(guī)定：合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只分配固定數(shù)量房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋買賣合同。
第26條規(guī)定：合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只收取固定數(shù)額貨幣的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為借款合同。同時，還應(yīng)當(dāng)注意，一方出資不到位時的利潤分配調(diào)整：在雙方?jīng)]有特別約定情況下，按照《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十二條規(guī)定：合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定僅以投資數(shù)額確定利潤分配比例，當(dāng)事人未足額交納出資的，按照當(dāng)事人的實際投資比例分配利潤。
（7）應(yīng)當(dāng)建立投資安全保障機制：
由于合作開發(fā)過程中，國有土地使用權(quán)及在建設(shè)工程都屬于房產(chǎn)公司所有，一旦房產(chǎn)公司因其他債權(quán)債務(wù)糾紛而被起訴，則我方在此項目中的投資即很難得到保障。故房產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)提供擔(dān)保，股東個人擔(dān)?；蛘咭越ǔ珊蟮姆课葑鳛閾?dān)保；同時，要設(shè)計資金退出機制，即在發(fā)生特定條件時，可以退出合作收回資金，以保障投資安全。
五、總結(jié)：
本案涉及的房地產(chǎn)項目為外商投資項目，為此設(shè)立的項目公司為外商投資企業(yè)，如果采用股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式，則根據(jù)公司法、合同法、建筑房地產(chǎn)法等法律法規(guī)，以及《外資企業(yè)法》及其實施細(xì)則、《外商投資項目核準(zhǔn)暫行管理辦法》、《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》等相關(guān)外商投資的法律、法規(guī)和政策性文件，股權(quán)轉(zhuǎn)讓將面臨一系列的問題并有巨大的風(fēng)險。為最大限度地降低本項目的投資風(fēng)險，該項目應(yīng)當(dāng)做好投資前期的盡職調(diào)查等準(zhǔn)備工作，并考慮選擇合作開發(fā)模式。
第三篇：房地產(chǎn)合作開發(fā)的商業(yè)模式及法律風(fēng)險防范
房地產(chǎn)合作開發(fā)的商業(yè)模式及法律風(fēng)險防范
講座題綱
主講人；上海建緯（長沙）律師事務(wù)所
戴勇堅 第一部分 房地產(chǎn)開發(fā)及合作開發(fā)
一、房地產(chǎn)開發(fā)及合作開發(fā)概念
二、房地產(chǎn)合作開發(fā)的法律性質(zhì)及特點 第二部分
合作開發(fā)房地產(chǎn)的商業(yè)模式設(shè)計
一、非法人型合作開發(fā)（合伙型合作開發(fā)）模式
二、法人型合作開發(fā)模式
三、委托建設(shè)與經(jīng)營管理模式
第三部分 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同條款的模式設(shè)計
一、合同條款主要內(nèi)容
二、合作開發(fā)合同應(yīng)注意的法律問題
第四部分 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的效力及法律依據(jù)分析
一、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的效力認(rèn)定
二、房地產(chǎn)合作開發(fā)的法律依據(jù)《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》第40條、《城市房地產(chǎn)管理法》第27條、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第3條、《公司法》第27條、《民法通則》第52條、第53條
第五部分 合作開發(fā)的法律糾紛種類及不屬于房地產(chǎn)合作開發(fā)合同的范疇
一、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同七種常見糾紛形式 二、四類合同不屬于合作開發(fā)房地產(chǎn)合同 第六部分 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的法律風(fēng)險防范
一、房地產(chǎn)合作開發(fā)經(jīng)營相關(guān)法律風(fēng)險的防范措施
二、律師在法律培訓(xùn)、商業(yè)模式設(shè)計及融資操作方案中提供專業(yè)法律服務(wù)。
三、律師應(yīng)為合作開發(fā)房地產(chǎn)合同提供訴訟與非訴訟專業(yè)法律服務(wù) 第七部分 溝通與交流 房地產(chǎn)合作開發(fā)的商業(yè)模式及法律風(fēng)險防范
主講人；上海建緯（長沙）律師事務(wù)所
戴勇堅
第一部分 房地產(chǎn)開發(fā)及合作開發(fā)
一、房地產(chǎn)開發(fā)及合作開發(fā)概念
房地產(chǎn)開發(fā)
是指在依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》取得國有土地使用的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。包括房地產(chǎn)開發(fā)完畢后的房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃的行為。房地產(chǎn)合作開發(fā)
是指合作各方當(dāng)事人以提供、出讓土地使用權(quán)，資金等行為共同投資、共享利潤，共擔(dān)風(fēng)險合作開發(fā)房地產(chǎn)的行為，以此權(quán)利義務(wù)作為基本內(nèi)容的協(xié)議稱為合作開發(fā)房地產(chǎn)合同。
二、房地產(chǎn)合作開發(fā)的法律性質(zhì)及特點
1.從合作開發(fā)房地產(chǎn)的定義可以看出，房地產(chǎn)合作開發(fā)的法律性質(zhì)屬于《民法通則》所規(guī)定的聯(lián)營，應(yīng)依據(jù)《民法通則》第三章第四節(jié)關(guān)于聯(lián)營的規(guī)定以及最高人民法院《關(guān)于審理聯(lián)營合同糾紛案件若干問題的解答》以及《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）等相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。2.合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的特征：
a)主體的特定性和復(fù)雜性 b)合作方式的多樣性 c)開發(fā)標(biāo)的特殊性 d)法律效力的不確定性 e)行政干預(yù)性強
第二部分
合作開發(fā)房地產(chǎn)的商業(yè)模式設(shè)計
一、非法人型合作開發(fā)（合伙型合作開發(fā)）模式
1.概念：
是指合作開發(fā)各方以投資各方名義共同辦理有關(guān)手續(xù)，合作方式、投資及權(quán) 益分配比例均由合作協(xié)議約定，并以各自所有的或者經(jīng)營管理的財產(chǎn)承擔(dān)民事責(zé)任的房地產(chǎn)合作開發(fā)行為，不設(shè)立具有獨立法人資格的項目公司，合作各方直接以一方或者多方的名義進(jìn)行房地產(chǎn)項目的開發(fā)。2.形式：
a)合作一方擁有土地使用權(quán)，另一方擁有資金和技術(shù)并具備資質(zhì)，以雙方名義共同開發(fā)依約定分配房屋。
b)合作一方擁有資金，另一方擁有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，還有一方擁有土地，三方合作開發(fā)。
c)由非法人型合作開發(fā)轉(zhuǎn)換為法人型合作開發(fā)（混合型合作開發(fā)）d)表現(xiàn)形式以“聯(lián)建”或“參建”等模式
二、法人型合作開發(fā)模式
1.概念：
是指提供資金、技術(shù)、勞務(wù)一方與提供土地的另一方通過組建法人資格的經(jīng)濟(jì)實體（通常為有限公司）來合作進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的行為，并以項目公司名義辦理有關(guān)手續(xù)，權(quán)利義務(wù)由公司項目章程具體明確。2.形式：
a)合作開發(fā)房地產(chǎn)成立新的項目公司 b)合作開發(fā)房地產(chǎn)增資入股項目公司
三、委托建設(shè)與經(jīng)營管理模式
1.概念：
合作一方擁有建設(shè)用地，負(fù)責(zé)辦理政府各項報批手續(xù)，將項目的設(shè)計、建設(shè)（銷售）等全部委托合作另一方，由另一方負(fù)責(zé)承擔(dān)項目的設(shè)計、建設(shè)等全部費用，并負(fù)責(zé)承擔(dān)該項目建成后若干年的管理工作，獲得委托經(jīng)營管理的勞務(wù)和報酬。2.形式：
a)合作雙方依據(jù)《合同法》簽訂《委托建設(shè)合同》以及《經(jīng)營管理合同》 b)合作雙方依據(jù)《合同法》簽訂《委托建設(shè)與經(jīng)營管理合同》
第三部分 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同條款的模式設(shè)計
一、合同條款主要內(nèi)容： 1.當(dāng)事人條款（合同主體資格）
2.項目概況及現(xiàn)狀（建設(shè)手續(xù)的辦理及取得）3.合作形式條款
4.合作條件及權(quán)利義務(wù)條款（具體建設(shè)工作、建設(shè)資金及有關(guān)稅費的承擔(dān)）5.項目的總投資及土地使用權(quán)條款（土地使用權(quán)及資金技術(shù)投入）6.合作建設(shè)計劃及工期條款 7.收益分配條款 8.特別約定條款
9.合同解除及違約責(zé)任條款（對外法律責(zé)任承擔(dān)）10.爭議解決方式及其他事項條款
二、合作開發(fā)合同應(yīng)注意的法律問題
1.合作各方的主體資格及相關(guān)資質(zhì)應(yīng)明確（慎重選擇合作伙伴）2.合同中應(yīng)當(dāng)對合作模式作出明確的約定?；旌闲秃献鏖_發(fā)其承擔(dān)方式先后不同；更應(yīng)明確約定先后的權(quán)利義務(wù)關(guān)系及辦理相應(yīng)手續(xù)的責(zé)任主體；法人型合作開發(fā)，要明確注冊資本投入方式，以及注冊資本與投資總額的差異處理對策及相應(yīng)的責(zé)任（預(yù)防簽訂無效合同）。
3.合同中土地使用權(quán)條款作出詳細(xì)約定。土地使用權(quán)入股組成項目公司、土地使用權(quán)的取得方式及相關(guān)費用和稅費應(yīng)明確，土地使用權(quán)須作評估；合作一方以土地使用權(quán)作為合作投資，應(yīng)辦理變?nèi)恕⒆冃宰兏怯浭掷m(xù)，并明確相關(guān)費用及稅費的承擔(dān)方式和責(zé)任人。
4.以籌建處或聯(lián)建指揮部等其他名義合作開發(fā)的，使之成為獨立承擔(dān)權(quán)利義務(wù)的其他組織，并應(yīng)明確合作籌建各方的權(quán)利義務(wù)和責(zé)任承擔(dān)方式。5.對合作開發(fā)房地產(chǎn)過程中各種審批程序及證照辦理的義務(wù)應(yīng)作出明確的約定。一個地塊涉及幾個性質(zhì)不同的合作開發(fā)項目，應(yīng)分別立項、分別報建、審批并辦理不同的證照手續(xù)。
6.合同中應(yīng)當(dāng)對合作條件及收益分配作出明確的約定。合作開發(fā)的投資回報的方式有不同的規(guī)定，若投資回報系采取分房的，應(yīng)明確房屋的具體面積、位置。戶型及分配的具體方法；投資回報分配利潤的，應(yīng)約定利潤的計取方式。7.合同中應(yīng)明確約定投資數(shù)額增加，建筑面積減少時的分配方式。對此內(nèi)容雙方應(yīng)簽訂補充協(xié)議，合作開發(fā)合同應(yīng)約定建筑面積增加時，政府批準(zhǔn)手續(xù)的辦理義務(wù)人和造成各種成本增加的分擔(dān)方式，且面積的分配方式都應(yīng)作相應(yīng)的規(guī)定。
8.合同中應(yīng)當(dāng)避免約定“保底條款”，對共同承擔(dān)風(fēng)險應(yīng)作出明確約定。9.合作開發(fā)合同處于效力約定時，合作各方應(yīng)具體約定一旦合同被確認(rèn)無效或不生效時的具體處理方法。
10.雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中如實表達(dá)合作的意圖，而不能借聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)項目之名，而行借貸之實，避免非法集資的刑事風(fēng)險。
11.合作開發(fā)合同應(yīng)約定一方或雙方做好聯(lián)合開發(fā)審批備案工作，確保項目的合法性。
12.合同中應(yīng)當(dāng)對項目資金的監(jiān)管作出約定，避免一方完全控制賬務(wù)的情況發(fā)生，應(yīng)當(dāng)建立共管賬戶。合同應(yīng)對每一事項的履行主體、方式、時間、地點等內(nèi)容作出詳細(xì)具體的約定，避免不明確、不具體的詞語，建議使用附件、附圖、備忘錄、補充協(xié)議等作出補充描述。
第四部分 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的效力及法律依據(jù)分析
一、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的效力認(rèn)定 1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)對合同效力的影響
《解釋》第15條規(guī)定，合作開發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)營合同中要求，合作雙方至少有一方當(dāng)事人具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)，如果合作各方都不具備房地產(chǎn)經(jīng)營資質(zhì)，合作合同無效，但在起訴前一方已經(jīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)或者各方當(dāng)事人已經(jīng)合作成立房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)除外。
2.劃撥土地使用權(quán)作為投資對合同效力的影響
《解釋》第16條規(guī)定，未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，以劃撥土地使用權(quán)作為出資與他人訂立合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，但是起訴前已經(jīng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)的除外。
3.出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的限制條件對合作開發(fā)合同效力的影響（審批與登記對合作合同效力的影響）
《城市房地產(chǎn)管理法》第38條以及第39條規(guī)定，沒有完成開發(fā)投資總 額的25%，屬管理性規(guī)范，不屬于合同無效效力的強制性規(guī)定及效力規(guī)定
4.未取得土地使用權(quán)證對合同效力的影響。見《解釋》第14條
二、房地產(chǎn)合作開發(fā)的法律依據(jù)《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》第40條、《城市房地產(chǎn)管理法》第27條、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第3條、《公司法》第27條、《民法通則》第52條、第53條
第五部分 合作開發(fā)的法律糾紛種類及不屬于房地產(chǎn)合作
開發(fā)合同的范疇
一、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同七種常見糾紛形式
1.投資額超出合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的約定，對增加的投資數(shù)額的承擔(dān)比例糾紛。見《解釋》第17條。
2.房屋實際建筑面積少于合作開發(fā)合同的約定，對實際建筑面積的分配比例的糾紛。見《解釋》第18條。
3.依法需經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)但未經(jīng)批準(zhǔn)，沒有取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，擅自變更建設(shè)工程規(guī)劃的情形。見《解釋》第19條。4.房屋實際建筑面積超出規(guī)劃建筑面積時對超出部分的房屋分配比例的糾紛。見《解釋》第20條。
5.違反規(guī)劃開發(fā)建設(shè)的房屋被拆除后，對損失承擔(dān)比例的糾紛。見《解釋》第21條。
6.出資不足時，利潤分配比例的糾紛。見《解釋》第22條。
7.禁止當(dāng)事人將房屋預(yù)售款作為投資而要求參與利潤分配。見《解釋》第23條。
二、四類合同不屬于合作開發(fā)房地產(chǎn)合同
1.因提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的情形。見《解釋》第24條。
2.因提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋買賣合同的情形。見《解釋》第25條。
3.因提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為借款合同的情形。見《解釋》第26條。
4.因提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋租賃合同的情形。見《解釋》第27條。
第六部分 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的法律風(fēng)險防范
一、房地產(chǎn)合作開發(fā)經(jīng)營相關(guān)法律風(fēng)險的防范措施
1.關(guān)于合作方主體資格的風(fēng)險控制。解決措施，慎重選擇合法主體，防止無效合同
2.關(guān)于合同名不符實的風(fēng)險控制。解決措施，一定要名實相符的合同內(nèi)容，共同投資，共享利潤，共擔(dān)風(fēng)險一定體現(xiàn)，防止無效條款。
3.關(guān)于房地產(chǎn)合同開發(fā)合同內(nèi)容不完善的風(fēng)險控制。解決措施，一定要注意簽約管理，簽訂一份有效，內(nèi)容完備的合同，若不完備，在履行中應(yīng)簽訂補充協(xié)議、備忘錄等相關(guān)附件。
4.關(guān)于合作開發(fā)房地產(chǎn)合同中出資方的風(fēng)險控制。解決措施，合同中應(yīng)盡量完備出資方權(quán)利（投資權(quán)、經(jīng)營權(quán)、收益權(quán)、債權(quán)變物權(quán)）設(shè)定的條款及履約過程中相關(guān)制度的制訂，建議建立有效的擔(dān)保機制。5.關(guān)于劃撥土地使用權(quán)投資合作開發(fā)的風(fēng)險控制。解決措施，應(yīng)完善政府及相關(guān)的批準(zhǔn)登記變更手續(xù)。
6.關(guān)于合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的解除及違約風(fēng)險控制。解決措施，建議在合同中約定在一方當(dāng)事人不履行合同義務(wù)或者履行不符合約定，或者在合同解除后，守約方都有權(quán)要求對可得利益獲得賠償?shù)臋?quán)利。
二、律師在法律培訓(xùn)、商業(yè)模式設(shè)計及融資操作方案中提供專業(yè)法律服務(wù)。
1.幫助委托人防范開發(fā)過程中的民事、刑事及行政風(fēng)險。2.防范紅頭文件對于合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)合同的影響。
三、律師應(yīng)為合作開發(fā)房地產(chǎn)合同提供訴訟與非訴訟專業(yè)法律服務(wù)。
1.專業(yè)律師在簽約階段提供非訴服務(wù)
a)開展律師盡職調(diào)查，出具律師盡職調(diào)查報告 b)提供法律咨詢，出具法律意見書 c)參與項目談判
d)草擬合作開發(fā)房地產(chǎn)合同或提出修改意見 e)參與項目簽約，提供律師見證服務(wù) 2.專業(yè)律師在履約階段提供非訴服務(wù) a)出具履約風(fēng)險提示法律意見書
b)加強律師在合同履約中的監(jiān)管作用起到法律監(jiān)理人作用 c)出具律師函及相關(guān)法律意見書
d)參與履約過程中的糾紛調(diào)解與談判工作（ADR）3.專業(yè)律師在救助階段提供專業(yè)服務(wù)
a)接受委托參與訴訟案件的法律策劃及代理工作 b)接受委托參與仲裁案件的法律策劃及代理工作
第七部分 溝通與交流
第四篇：合作開發(fā)房地產(chǎn)合同書
合作開發(fā)房地產(chǎn)合同書
甲方：叢兵
身份證號：
（以下簡稱甲方）乙方：李瑞洪
身份證號：
（以下簡稱甲方）甲、乙雙方就合作開發(fā)房地產(chǎn)相關(guān)事宜，經(jīng)充分協(xié)商達(dá)成如下條款供遵守：
一、鑒于甲方系新疆瑞嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱瑞嘉房產(chǎn)）法定代表人，該公司取得位于溫宿縣阿溫大道三號宗地土地使用權(quán)（以與政府合同為準(zhǔn)），乙方欲與甲方合作開發(fā)，為此雙方達(dá)成本合作開發(fā)房地產(chǎn)合同書。
二、合作開發(fā)房地產(chǎn)項目概況
（1）合作開發(fā)房地產(chǎn)項目位于溫宿縣阿溫大道三號宗地。（2）項目名稱：________（3）合作開發(fā)房地產(chǎn)為商住小區(qū)。
（4）合作開發(fā)房地產(chǎn)面積為_______平方米。
三、甲方聲明與保證
（1）甲方保證瑞嘉房產(chǎn)系合法取得的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的法人企業(yè)。
（2）瑞嘉房主已掛牌將取得上述示地上100畝土地使用權(quán)，交清土地出讓金。
（3）甲方不因自己經(jīng)營所發(fā)生的問題影響雙方上述合作開發(fā)房地產(chǎn)項目。
四、乙方聲明與保證（1）乙方具有豐富的房地產(chǎn)開發(fā)知識和經(jīng)驗的自然人，具有操作實施上述合作開發(fā)房地產(chǎn)項目的能力。
（2）乙方承諾完成合作開發(fā)房地產(chǎn)項目的規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)、銷售。
（3）乙方不因自己經(jīng)營所發(fā)生的問題影響雙方上述合作開發(fā)房地產(chǎn)項目。
五、合作管理方式
1、甲乙雙方確定以瑞嘉房產(chǎn)為合作平臺，甲方將自己所擁有的股權(quán)的50%向乙方轉(zhuǎn)讓，乙方不實際支付轉(zhuǎn)讓價款，即乙方根據(jù)本合同為瑞嘉房產(chǎn)股東。
2、股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，甲方擁用本開發(fā)項目50%的股權(quán)，乙方擁有本開發(fā)項目50%的股權(quán)。
3、特別約定：
（1）甲、乙雙方明確約定甲方向乙方轉(zhuǎn)讓股權(quán)僅什對溫宿縣阿溫大道三號宗地土地使用權(quán)上的房地產(chǎn)開發(fā)項目，該項目開發(fā)定，利潤分配后乙方將受讓甲方的50%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給甲方，乙方不再享有瑞嘉房產(chǎn)股權(quán)。
（2）乙方受讓甲方50%股權(quán)并不享有本合同約定的房地產(chǎn)合作開發(fā)項目以外的瑞嘉房產(chǎn)在合作前的債權(quán)債務(wù)也與乙方無關(guān)。
4、甲、乙雙方約定本合作開發(fā)房地產(chǎn)項目實施統(tǒng)一經(jīng)營、平等對待、單獨管理的方式，既本項目與甲、乙雙方各自的其它項目不牽連。
5、甲、乙雙方約定本合作開發(fā)房地產(chǎn)項目財務(wù)單另列帳，獨立核算，與甲、乙雙方各自的其它業(yè)務(wù)不混同列帳核算。
6、合同履行期間每一個合作開發(fā)行為均有對應(yīng)的雙方簽字的書面的方案供操作實施。
六、甲方權(quán)利義務(wù)
（1）甲方承擔(dān)交納上述宗地上一期100畝土地出讓金，取得上述合作開發(fā)土地使用權(quán)的義務(wù)。
（2）甲方出具取得的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書和營業(yè)手續(xù)，使于雙方合作開發(fā)放心 地產(chǎn)開發(fā)項目的實施。
（3）甲方協(xié)助乙方操作實施完成上述合作房地產(chǎn)開發(fā)合作項目。
（4）甲方享有上述合作開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)項目凈利潤的50%分成的權(quán)利。
七、乙方的權(quán)利和義務(wù)
（1）乙方承擔(dān)投資500萬元用于合作開發(fā)上述房地產(chǎn)開發(fā)項目的義務(wù)，乙方在一期項目實施前期投入。
（2）乙方承擔(dān)聘用專業(yè)人員，在本合同期限內(nèi)操作實施完成上述合作開發(fā)和房地產(chǎn)項目中規(guī)劃，設(shè)計，建設(shè)，銷售的義務(wù)。（3）乙方享有上述合作開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)項目凈利潤的50%分成的權(quán)利。
八、甲、乙雙方同意上述宗地上合作開發(fā)房地產(chǎn)項目采用滾動方式進(jìn)行。甲、乙雙方在合作中對等投資，一方投資超過另一方時其財務(wù)成本進(jìn)入合作成本中。
九、其它約定
（1）甲、乙雙方約定甲方公章的加蓋實行審批制度，即先審批后加蓋并備案的方式。
十、合同變更、解除：
（1）本合同的變更或解除均由甲、乙雙方共同協(xié)商確定，采用書面形式明確變更或解除事宜，作為本合同的組成部分。（2）一方不能履行合同義務(wù)，另一方可以解除合同，合同解除后不影響其它合同條款的效力。
十一、甲、乙雙方約定合作開發(fā)當(dāng)中互相信任、互相配合、互相支持，恪守合約，違約方向另一方支付1000萬元違約金并賠償對方因此所受到的損失，包括：差旅費、訴訟費代理費、預(yù)期可得利益。
十二、因本合同訂立、解釋、履行中發(fā)生分岐應(yīng)心平氣和協(xié)商解決，協(xié)商不成的應(yīng)由阿克蘇市或阿克蘇地區(qū)中級人民法院管轄訴訟解決。
十三、本合同未盡事宜雙方協(xié)商后訂立書面合同予以補充確定。
十四、本合同一式四份，甲乙雙方蓋章、簽字、捺印生效。甲方： 乙方
****年**月**日
第五篇：房地產(chǎn)合作開發(fā)合同
北京泰躍房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司
房地產(chǎn)合作開發(fā)合同
房地產(chǎn)合作開發(fā)合同
甲方：北京泰躍房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱“甲方”）
乙方：香港華建國際集團(tuán)有限公司（以下簡稱“乙方”）
甲乙雙方依照我國有關(guān)法律、法規(guī)，就“八家新村一期工程項目”（以下簡稱“項目”）的合作開發(fā)事宜，經(jīng)平等、自愿、充分協(xié)商，達(dá)成一致，特訂立本合同。
第一條 項目狀況
一、“八家新村一期工程項目”是經(jīng)北京市發(fā)展計劃委員會“京計投資字[2000]2049號”文件批復(fù)立項由甲方開發(fā)建設(shè)的工程項目。
二、該項目的投資總額為人民幣壹拾叁億玖仟肆佰捌拾貳萬（￥1,394,820,000）元。
第二條 合作方式
一、甲乙雙方合作開發(fā)該項目。
二、乙方對該項目投資人民幣貳億伍仟萬（￥250,000,000）元整，甲方負(fù)責(zé)其它部分資金的投入及項目的審批和實施。
北京泰躍房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司
房地產(chǎn)合作開發(fā)合同
第三條 合作期限
合作期限為一年，合作期滿經(jīng)雙方協(xié)商可以繼續(xù)合作，但須另行簽訂書面協(xié)議。
第四條 投資回報
乙方獲得該項目A區(qū)A3、A4、A6、A7、A8共5座樓陸萬壹仟壹佰（61,100）平米的商品房的所有權(quán)（見附圖）作為該項目的投資回報。
第五條 雙方的權(quán)利和義務(wù)
一、乙方在本合同簽署生效3日內(nèi)，將投資資金足額注入甲方指定的銀行賬戶。
二、甲方主要負(fù)責(zé)該項目的規(guī)劃、施工和銷售，乙方可應(yīng)甲方要求完成力所能及的配合工作。甲方應(yīng)竭力使該項目的開發(fā)建設(shè)及銷售工作順利完成，乙方有權(quán)知悉項目的進(jìn)展?fàn)顩r。
三、甲方在本合同簽署之日起6個月內(nèi)，付給乙方人民幣
萬元，作為乙方開展合作的費用，該費用將在乙方分配的利潤或乙方的補償金中扣除。
四、合作期限內(nèi)，甲方有權(quán)以現(xiàn)金方式等值回購乙方對該項目的投資；根據(jù)市場變化，乙方也有權(quán)要求甲方在合作期內(nèi)履行回購義務(wù)。
五、甲方回購乙方投資時應(yīng)對乙方的投資金額按照每年
%的比例付給乙方補償金；同時乙方失去相應(yīng)份額的利潤分配權(quán)利。
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房地產(chǎn)合作開發(fā)合同
六、甲方如在合同期滿時不能履行本合同第四條、第五條第三、四、五款規(guī)定的義務(wù)，甲方必須以現(xiàn)金方式返還乙方投資，并按照不低于 %的年利率支付資金占用費。
第六條 對乙方上述權(quán)利的擔(dān)保
一、為保障乙方上述權(quán)利的實現(xiàn)，如本協(xié)議第四條規(guī)定的條款不能使乙方收回投資并獲得合理的收益時，甲方同意將甲方名下自有產(chǎn)權(quán)的海淀區(qū)太陽園地下車庫共壹拾壹萬肆仟壹佰捌拾捌點肆柒（114,188.47）平米的房產(chǎn)作為抵押，合作期間，地下車庫的房屋所有權(quán)證抵押給乙方，抵押登記手續(xù)由甲方負(fù)責(zé)辦理。
二、為保障乙方上述權(quán)利的實現(xiàn)，甲方還同意提供其它相關(guān)擔(dān)保合同作為本合同的附件。
第七條 合同的變更、解除
未經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，任何一方不得變更、解除本合同。對經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致而對本合同所作的變更或解除，應(yīng)當(dāng)簽訂書面補充協(xié)議。
第八條 違約責(zé)任
一、任何一方不履行或不完全履行本合同的義務(wù)的為違約。
二、由于一方違約，造成本協(xié)議不能履行或不能完全履行時，由違約方承擔(dān)違約責(zé)任；如屬雙方違約，根據(jù)實際情況，由雙方分別承擔(dān)各自應(yīng)負(fù)的違約責(zé)任。北京泰躍房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司
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三、由于國家政策法律、法規(guī)、政策的規(guī)定導(dǎo)致本合同無法實現(xiàn)的，免除各方違約責(zé)任；非由本合同規(guī)定可以豁免違約責(zé)任的情形，違約方須承擔(dān)違約責(zé)任。
第九條 不可抗力
由于地震、臺風(fēng)、水災(zāi)、火災(zāi)、戰(zhàn)爭以及其它不能預(yù)見且對其發(fā)生和后果不能防止或避免的不可抗力，致使直接影響協(xié)議的履行或者不能按約定的條件履行時，遇有上述不可抗力的一方，應(yīng)立即電報通知對方，并應(yīng)在１５天內(nèi)，提供不可抗力詳情及協(xié)議不能履行，或者部分不能履行，或者需要延期履行的理由的有效證明文件，此項證明文件應(yīng)由不可抗力發(fā)生地區(qū)的公證機構(gòu)出具。按其對履行協(xié)議影響的程度，由雙方協(xié)商決定是否解除協(xié)議，或者部分免除履行協(xié)議的義務(wù)，或者延期履行協(xié)議。
第十條 其他約定
本合同未盡事宜，依照有關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行，法律、法規(guī)未作規(guī)定的，甲乙雙方可以達(dá)成書面補充協(xié)議，作為本合同附件，與本合同具有同等的法律效力。
第十一條 爭議解決方式
一、甲乙雙方在本合同履行中發(fā)生爭議，應(yīng)協(xié)商解決；協(xié)商不成的，任何一方可依法應(yīng)向合同簽訂地人民法院起訴。
二、甲乙雙方在協(xié)商或訴訟期間，對不涉及爭議的本合同項下其他條 北京泰躍房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司
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款，仍須執(zhí)行。
第十二條 合同附件
本合同項下有關(guān)附件為本合同組成部分，與本合同有同等法律效力。第十三條 合同生效
甲乙雙方蓋章及授權(quán)代表簽字之日起生效。第十四條 合同文本
一、本合同一式肆份，甲乙雙方各執(zhí)貳份，具有同等法律效力。
二、甲乙雙方對本合同有關(guān)條款都已充分磋商；甲乙雙方對本合同所有條款內(nèi)容的理解不存在爭議。
甲方：北京泰躍房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 授權(quán)代表人：
乙方：香港華建國際集團(tuán)有限公司 授權(quán)代表人：
簽約日期:二○○二年
月
日 簽約地點：北京 北京泰躍房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司
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