第一篇：房地產(chǎn)企業(yè)財務風險分析及預警初探

房地產(chǎn)企業(yè)財務風險分析及預警初探

2008-7-21【大 中 小】【打印】

【摘要】本文以房地產(chǎn)企業(yè)為例，對企業(yè)財務風險進行預警分析，早期預測投資者無力償還債務的可

能性和企業(yè)破產(chǎn)的臨界值。

一、引言

房地產(chǎn)業(yè)在我國尚屬一個新興行業(yè)，起步于上世紀80年代中期，僅有20年的歷史，具有很大的發(fā)展?jié)摿?，是一個成長性很高的行業(yè)。國家統(tǒng)計局公布的2003年和2004年的房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù)均在2002年之上。2004年，全國房地產(chǎn)行業(yè)完成投資1.3萬億元，比2003年增長28.1%.盡管房價上漲增加了普通購房者的負擔，但旺盛的購房需求和經(jīng)濟的持續(xù)快速發(fā)展依然是房地產(chǎn)行業(yè)景氣的主要支撐。國內(nèi)有學者指出，未來五年，全國整體房價仍會維持在較高位運行。這主要是因為中國房地產(chǎn)市場的需求增長態(tài)勢將會在較長時期內(nèi)存在，住房供給偏緊，旺盛的需求仍使供求不平衡。未來某些房價上漲較快的大城市將會帶動地

區(qū)及全國房價的上漲。

在全國房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的同時，房地產(chǎn)行業(yè)的風險也逐漸顯現(xiàn)，引起了專家學者的關注。中國指數(shù)研究院常務副院長黃瑜在中國經(jīng)濟前瞻論壇上指出，“十五”期間我國房地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)出四方面的問題：資金來源相對單一，銀行風險大；房價增長過快，價格和市場風險偏高；城市開發(fā)過快，土地成本升高；

粗式開放經(jīng)營，耗能過大。

深萬科、金融街、深振業(yè)等30家房地產(chǎn)行業(yè)上市公司近5年來的經(jīng)營發(fā)展狀況表明，房地產(chǎn)行業(yè)近年來資產(chǎn)規(guī)模和主營業(yè)務收入增長較快，發(fā)展迅速，期間費用占主營業(yè)務收入百分比逐年下降，經(jīng)營管理逐步由粗放型向集約型轉(zhuǎn)變。但同時，主營業(yè)務利潤率呈現(xiàn)出下降趨勢，存貨周轉(zhuǎn)率也放緩，反映出房地產(chǎn)行業(yè)在快速發(fā)展的同時，一些經(jīng)營風險也正逐步顯現(xiàn)。5年來，30家房地產(chǎn)上市公司總資產(chǎn)由540億發(fā)展到841億，增長了55.69%.其中，存貨凈額由264億增長到了442億，增長了67.78%.主營業(yè)務收入由141億增長到274億，增長了94.07%.資產(chǎn)負債率2001年最低，為49.08%，2002最高為54.55%，并呈上升趨勢。反映營運能力的存貨周轉(zhuǎn)率，從1998年的最低0.37次上升到2001年的最高0.48次，2002年有所下

降為0.47次。

房地產(chǎn)業(yè)的風險，概括起來主要包括政治風險、政策風險、經(jīng)濟風險、市場風險、自然風險、利率風險、技術風險、經(jīng)營風險等，這一風險分類，雖便于描述，但給定量分析帶來了一定困難。有的學者把房地產(chǎn)業(yè)的風險劃分為商業(yè)風險和財務風險，則便于在風險分析中做到定性定量相結合，靜態(tài)動態(tài)相補充。在企業(yè)風險研究分析中，早期的風險測度方法主要考慮投資者無力償還債務的可能性，因此風險測量師從財務可行性模型出發(fā)。隨著資金時間價值日益受到重視，總投資內(nèi)部收益率和股本內(nèi)部收益率成了風險分析重點，從而開始對內(nèi)部收益率的各因子加以細分，出現(xiàn)了敏感性分析。但這些模型和分析方法，都只是分離地給出各個指標，沒能為決策者提供一個判斷標準和預警信息。為進一步深入研究分析房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風險并做出及時預警，本文擬從定量分析的角度，探索運用Z模型風險分析法，對房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險分析及預警進行初步嘗試。

Z模型最早是由美國學者Altman于20世紀60年代中期提出，用以計量企業(yè)破產(chǎn)的可能性，在實際運

用中，模型得到了逐步補充完善。其分析模型如下：

Z=0.717X1+0.847X2+3.107X3+0.420X4+0.998X5式中，Z=判別函數(shù)值，X1= 營運資金 / 資產(chǎn)總額，X2= 留存收益 / 資產(chǎn)總額，X3=息稅前利潤 /資產(chǎn)總額，X4= 股東權益賬面價值總額 / 負債賬面價值總

額，X5= 銷售收入 /資產(chǎn)總額企業(yè)破產(chǎn)臨界值：

（1）Z < 1.23時，企業(yè)處于破產(chǎn)的“危險地帶”；

（2）1.23 < Z< 2.9時，企業(yè)處于破產(chǎn)的“灰色地帶”；

（3）Z> 2.9時，企業(yè)財務狀況良好。

考慮到企業(yè)財務數(shù)據(jù)源于權責發(fā)生制原則，可能不能真實反映企業(yè)現(xiàn)實的財務質(zhì)量，模型在實際運用

中增加了兩個有關現(xiàn)金流量分析的指標：（1）現(xiàn)金盈利質(zhì)量率。

現(xiàn)金盈利質(zhì)量率=現(xiàn)金盈利值/凈利潤。其中，現(xiàn)金盈利值是根據(jù)現(xiàn)金流量表提供的財務信息計算出來的企業(yè)現(xiàn)金凈收益。計算公式為：現(xiàn)金盈利值=經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量+分得股利和利潤收現(xiàn)+債券利息收現(xiàn)+

處置長期資產(chǎn)收現(xiàn)一利息及籌資費用付現(xiàn)。

（2）現(xiàn)金增值質(zhì)量率。

現(xiàn)金增值質(zhì)量率=現(xiàn)金增加值/留存收益。其中，現(xiàn)金增加值是企業(yè)支付了各項現(xiàn)金分配后的留存現(xiàn)金

收益。計算公式為：現(xiàn)金增加值=現(xiàn)金盈利值一分配股利付現(xiàn)。

由于上述分析模型沒有把行業(yè)因素考慮進來，本文增加了對企業(yè)償債能力的分析，使其更適合房地產(chǎn)

企業(yè)特色。

本文第二部分根據(jù)萬科公司與行業(yè)財務效益狀況指標，資產(chǎn)運營狀況指標等進行比較，分析萬科公司經(jīng)營狀況；第三部分測算萬科公司Z指數(shù)值，與指標的臨界值比較得出警情結論，并與行業(yè)Z值比較，進

行行業(yè)分析；第四部分對警度進行分析評價，并采取措施排警。

二、基本財務指標分析2002年萬科股份的各項財務指標與市場比較為：

與同業(yè)相比，萬科公司償債能力較強，負債比例較小，且短期負債比率大于長期負債比率；資產(chǎn)增長高于同業(yè)平均，尤其是凈利潤的增長，說明公司在不斷發(fā)展、壯大；企業(yè)總杠桿低于同業(yè)平均，股價受銷售變動影響也??；其應收、應付、存貨、資產(chǎn)及現(xiàn)金等價物周轉(zhuǎn)率高于同業(yè)平均。但是，其盈利能力要低

于同業(yè)。

三、Z模型分析

根據(jù)Z模型的公式，算得萬科公司2002年的Z指數(shù)指標為：

但是，行業(yè)平均值 Z<1.23，即處于破產(chǎn)的危險地帶。由此對比可見，房地產(chǎn)行業(yè)的財務警情已經(jīng)很嚴

重，風險很大，就連位居第一的萬科公司也亮起了黃燈。

四、警度分析及排警措施

萬科公司財務風險雖然比起行業(yè)平均來要小，但是仍然處于危險地帶。就指數(shù)模型來分析，權數(shù)比較大的指標如果其對應得財務指標值也大，那么 值就會增大。就萬科公司而言，其盈利能力低于行業(yè)平均。

如果可以增加利潤，就可使其息稅前利潤等增加，這樣 值也會增大，從而排除警情。

第二篇：企業(yè)財務風險預警及防范研究

企業(yè)財務風險預警及防范研究

【摘 要】風險無處不在，財務風險也是如此。因此，企業(yè)應建立財務風險預警系統(tǒng)，及時發(fā)現(xiàn)財務風險之所在，從而及時對企業(yè)管理進行相關調(diào)整，加強對財務風險的防范，有效地防范和化解危機。本文就財務風險的預警機制、財務風險預警系統(tǒng)的建立以及對財務風險的防范和化解展開論述，希望有助于我國企業(yè)對財務風險的掌控。

【關鍵詞】財務風險 ； 預警機制 ；防范

一、問題的提出

未來的不可預見性與市場經(jīng)濟的激烈競爭，加之政治、經(jīng)濟政策的變化，企業(yè)所在行業(yè)、發(fā)展階段甚至決策者本人業(yè)務水平的高低都會導致風險成為客觀存在。當然，財務風險也不能例外。在市場經(jīng)濟全球化發(fā)展的今天，市場競爭激烈，國際國內(nèi)經(jīng)濟形勢變化多端，一個企業(yè)或者企業(yè)集團如果能夠提前預知財務風險，并及時采取防范措施，無疑有助于提高企業(yè)的抗風險能力，有利于企業(yè)的健康發(fā)展。當一個企業(yè)遭遇風險時，管理企業(yè)資金運動的財務中樞必然首當其沖。因此，建立財務風險預警系統(tǒng)，及時診斷出危機信號，發(fā)現(xiàn)問題之所在并采取相應措施，以有效地防范和化解財務危機，就成為企業(yè)財務管理工作的重要內(nèi)容。

二、企業(yè)財務風險的識別方法

1.財務風險。根據(jù)百度百科，財務風險是指企業(yè)財務結構不合理、融資不當使企業(yè)可能喪失償債能力而導致投資者預期收益下降的風險。財務風險是企業(yè)在財務管理過程中必須面對的一個現(xiàn)實問題，財務風險是客觀存在的，企業(yè)管理者對財務風險只有采取有效措施來降低風險，而不可能完全消除風險。企業(yè)財務危機的識別主要是通過定量指標的計算和定性問題的分析，對企業(yè)經(jīng)營狀況和經(jīng)濟狀況進行綜合評價判斷。一般來說，可從以下幾類指標分析：

2.盈利能力強弱

企業(yè)的盈利能力決定了企業(yè)的經(jīng)營是增加了股東財富還是蠶食掉了股東財富，因為長期虧損的企業(yè)是無法持久經(jīng)營的。企業(yè)的償債能力最終還是取決于企業(yè)的盈利能力。反映企業(yè)盈利能力的常見指標有銷售凈利率和總資產(chǎn)報酬率。銷售凈利率又稱銷售凈利潤率，是凈利潤占銷售收入的百分比，該指標反映每一元銷售收入帶來的凈利潤的多少，表示銷售收入的收益水平；總資產(chǎn)報酬率，反映企業(yè)總資產(chǎn)的獲利能力。他們的計算公式如下：

銷售凈利率=凈利率÷銷售收入×100%（這里的銷售收入一般指主營業(yè)務收入）

總資產(chǎn)報酬率=（利潤總額+利息支出）÷平均資產(chǎn)總額×100%

上述指標決定了企業(yè)的資產(chǎn)獲利能力、產(chǎn)品獲利能力，指標越高，企業(yè)獲利能力越強。其他條件不變時，企業(yè)獲利能力強則財務風險就低。

3.企業(yè)負債程度

資產(chǎn)負債率反映企業(yè)負債經(jīng)營的程度，也反映出債權人權益獲得保障的程度。銀行等金融機構審核企業(yè)貸款時，最重要的就是要看資產(chǎn)負債率的高低。企業(yè)的總資產(chǎn)是由股東權益和負債組成的。資產(chǎn)負債率越高，企業(yè)財務風險就越大。企業(yè)負債程度一般可用資產(chǎn)負債率和已獲利息倍數(shù)來衡量。已獲利息倍數(shù)反映了企業(yè)一定期間所獲得的收益是同期利息費用開支的倍數(shù)。兩個指標的計算公式如下：

資產(chǎn)負債率=（負債總額÷資產(chǎn)總額）×100%

其中：資產(chǎn)負債率表明了企業(yè)的負債狀況和債權的保障程度，該指標值越小，債權越安全。

已獲利息倍數(shù)=（凈收益+所得稅+利息費用）÷利息費用

該倍數(shù)越大，則表明企業(yè)付息能力越強；反之，則說明其收益不足以覆蓋其債務的利息，表示目前收益下負債過度了，企業(yè)很可能面臨著財務危機。

4.資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率

資產(chǎn)當然周轉(zhuǎn)越快越好，周轉(zhuǎn)快則占壓資金少、變現(xiàn)能力強。資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)使用狀況主要以存貨周轉(zhuǎn)率來反映。存貨周轉(zhuǎn)率既反映了企業(yè)存貨的管理效率和效果，也反映了其變現(xiàn)能力，綜合反映了企業(yè)存貨占壓資金的多寡，乃至企業(yè)產(chǎn)品占有市場的能力。該指標值越高，存貨周轉(zhuǎn)越快，變現(xiàn)能力越強，企業(yè)的產(chǎn)品越受市場歡迎。計算公式：

存貨周轉(zhuǎn)率=（產(chǎn)品銷售成本÷平均存貨成本）×100%

應收賬款周轉(zhuǎn)率=銷售收入÷平均應收賬款

5.資產(chǎn)變現(xiàn)能力

當今世界，現(xiàn)金為王。資金于企業(yè)猶如血液于人。資產(chǎn)變現(xiàn)能力是指企業(yè)的流動資產(chǎn)在一定時期內(nèi)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金的能力，一個偌大的企業(yè)集團短時期內(nèi)可變現(xiàn)的資產(chǎn)卻可能很少，無疑，企業(yè)資產(chǎn)的變現(xiàn)能力越強，則企業(yè)抗風險的能力越強。企業(yè)資產(chǎn)變現(xiàn)能力主要通過流動比率和速動比率來反映。計算公式如下：

流動比率=（流動資產(chǎn)÷流動負債）×100%

速動比率=（速動資產(chǎn)÷流動負債）×100%

速動資產(chǎn)=流動資產(chǎn)-存貨

流動比率反映了企業(yè)有多少現(xiàn)金可以來自流動資產(chǎn)的轉(zhuǎn)化，以便用來償還流動負債。流動比率越大，說明企業(yè)資產(chǎn)變現(xiàn)能力越強，短期償債能力越大。在實務中，由于流動資產(chǎn)還包括了存貨，存貨屬于周轉(zhuǎn)較慢、變現(xiàn)較慢的流動資產(chǎn)，因而存貨的積壓會導致流動比率增大，因此，可用扣除存貨的速動比率來衡量企業(yè)償還流動債務的能力。

三、財務危機預警指標體系

一般來說，企業(yè)發(fā)生財務危機是由各種因素造成的。預防與避免企業(yè)財務危機可以從以下方面建立預警指標體系。

杜邦分析法：

企業(yè)的實力歸根結底來自于其盈利能力。所以，資產(chǎn)報酬率，凈資產(chǎn)收益率等盈利能力指標至關重要。根據(jù)杜邦財務分析法，凈資產(chǎn)收益率在企業(yè)各種財務指標中居于核心地位，其變動走勢與企業(yè)的財務風險息息相關，是監(jiān)測企業(yè)財務危機的一個極其重要的指標。

杜邦分析法中的凈資產(chǎn)收益率，也稱權益報酬率，是一個綜合性最強的財務分析指標，是杜邦分析系統(tǒng)的核心；以此指標為核心，如上圖層層分解指標，最終找到影響企業(yè)凈資產(chǎn)收益率變化的因素。從凈資產(chǎn)收益率分解出兩條線。一條是資產(chǎn)凈利率分解開來，其中又分出兩條線：一條直至銷售凈額、成本總額、所得稅等屬于企業(yè)的正常經(jīng)營，另一條分解出資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，乃至資產(chǎn)總額、銷售收入；另一條線從凈資產(chǎn)收益率開始到權益乘數(shù)，即反映公司的負債程度，反映企業(yè)利用財務杠桿經(jīng)營的程度，最后是反映企業(yè)資產(chǎn)狀況的各種指標因素。綜合反映了各種財務指標的關系，以及企業(yè)的對財務風險的偏好。所以，可以用杜邦分析法來分析企業(yè)經(jīng)營的問題之所在，也可以作為企業(yè)財務風險預警的體系。譬如：資產(chǎn)負債率高，權益乘數(shù)就大，公司會有較多的財務杠桿利益，但風險也高；反之則反之。這其實取決于企業(yè)經(jīng)營者對于風險的承受能力和偏好程度。

四、企業(yè)財務風險的防范

財務風險預警系統(tǒng)只能發(fā)現(xiàn)問題，而不能解決問題，防范和降低企業(yè)財務風險主要有以下措施：

1.關注宏觀政策變動對企業(yè)經(jīng)營可能帶來的財務風險

當然，企業(yè)首先要分清系統(tǒng)風險和非系統(tǒng)風險。對于非系統(tǒng)風險要通過管理的調(diào)整以規(guī)避；對于系統(tǒng)風險要通過苦練內(nèi)功，降低其對企業(yè)的影響。其次，企業(yè)要準確判斷本行業(yè)所處的發(fā)展階段，以及本企業(yè)在本行業(yè)中的地位和辦企業(yè)的所處的發(fā)展階段，因為夕陽產(chǎn)業(yè)和朝陽產(chǎn)業(yè)的風險偏好和抗風險能力肯定不一樣，處于初創(chuàng)期的企業(yè)和處于發(fā)展期、衰落期的企業(yè)對財務風險的偏好肯定也不一樣。第三，企業(yè)要關注國際國內(nèi)形勢，預判政策走向?qū)τ诒拘袠I(yè)和本企業(yè)的影響，以便正確化解經(jīng)營風險和財務風險；第四，企業(yè)要關注市場供需變化，加強企業(yè)研發(fā)投入和創(chuàng)新能力，加強成本管控，不但要產(chǎn)品創(chuàng)新，也要做到成本領先，提高盈利能力，增強抗風險能力。

2.避免盲目舉債擴張

避免盲目擴張。時時注意企業(yè)的現(xiàn)金流，企業(yè)資產(chǎn)負債率一般應在50%一下，但是也不能一概而論，要分行業(yè)來看，也要分企業(yè)所處的發(fā)展階段來看，企業(yè)舉債擴張以后總體資產(chǎn)負債水平以不超過75%左右為宜，結合盈利能力可以適當調(diào)整，有了這個目標，有利于企業(yè)把握財務風險。

3.制定合理的財務戰(zhàn)略

財務戰(zhàn)略是企業(yè)戰(zhàn)略的一個子系統(tǒng)，主要關注企業(yè)資本資源的合理配置有有效使用。財務戰(zhàn)略在企業(yè)戰(zhàn)略中處于重要地位，既為企業(yè)整體戰(zhàn)略服務也為企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略服務。財務戰(zhàn)略決定了企業(yè)是選擇擴張性戰(zhàn)略還是穩(wěn)健性戰(zhàn)略，甚至是防御性戰(zhàn)略。無疑，財務戰(zhàn)略決定了企業(yè)對財務風險的選擇和接受程度。進而決定了企業(yè)投資、籌資、分配政策的制定。

合理確定權益資金、自有資金的比例，合理確定債權人資金和權益資金的比例。把資金成本控制在較低的水平。

4.保持必要的融資能力

保持必要的融資能力，甚至是借新債還舊債的能力，現(xiàn)有資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)變現(xiàn)能力非常重要。企業(yè)保持必要的融資能力儲備、維護資本結構的彈性，對于抵御預期財務風險具有重要意義。

5.確定最佳資本結構

沒有放之四海而皆準的最佳資本結構，實務中，企業(yè)要根據(jù)融資環(huán)境、自身償債、盈利能力確定“最佳”資本結構。根據(jù)財務彈性的要求，最佳資本結構不會是一個常數(shù)，它應當是一個有效區(qū)間，比如資產(chǎn)負債率介于65%～70%之間等。而且，最佳資金結構不是一層不變的，它是一個動態(tài)的平衡。企業(yè)要經(jīng)常測算企業(yè)的實際負債率是高于還是低于最優(yōu)負債率，如何應對與調(diào)整，這是一個伴隨企業(yè)經(jīng)營活動的常態(tài)的過程，這個過程也伴隨企業(yè)發(fā)展的過程。所以，財務風險無時不在，無處不在，企業(yè)要根據(jù)財務風險預警體系及時發(fā)現(xiàn)、及時應對防范，把財務風險把握在可控范圍內(nèi)，而且這個過程是動態(tài)的過程。

參考文獻：

[1]姚琴.企業(yè)財務風險預警系統(tǒng)研究[D].西安科技大學.2010.[2]許燕.企業(yè)并購的財務風險研究[D].西南財經(jīng)大學.2009.[3]王影.并購的財務風險及其防范問題研究[D].東北財經(jīng)大學.2011.[4]郭敏.我國企業(yè)財務風險與防范研究[D].四川大學.2009.[5]丁玉書.企業(yè)財務活動中的風險管理問題研究[D].吉林大學.2008.

第三篇：淺析房地產(chǎn)企業(yè)財務風險及控制措施

淺析房地產(chǎn)企業(yè)財務風險及控制措施2010-06-23清華領導力培訓尹哲

房地產(chǎn)投資、信貸規(guī)模的持續(xù)增長、商品住宅的熱銷和價格的不斷攀升使得房地產(chǎn)企業(yè)在過快膨脹過程中，風險控制意識不夠，使企業(yè)面臨較大的財務風險。因此，本文主要從房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的角度，淺析房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)投資風險及防范措施。

房地產(chǎn)投資、信貸規(guī)模的持續(xù)增長、商品住宅的熱銷和價格的不斷攀升使得房地產(chǎn)企業(yè)在過快膨脹過程中，風險控制意識不夠，使企業(yè)面臨較大的財務風險。因此，本文主要從房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的角度，淺析房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)投資風險及防范措施。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的特點與現(xiàn)狀

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指進行城市土地及綜合開發(fā)、經(jīng)營和管理，具有獨立法人資格，實行自主經(jīng)營、獨立核算、自負盈虧的經(jīng)濟組織。

由于我國的房地產(chǎn)企業(yè)起步晚、基礎差、規(guī)模小，其企業(yè)行為遠未實現(xiàn)規(guī)范化，與國外房地產(chǎn)業(yè)相比有很大差距。不少房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率在70%以上，有的高達90%，作為一個尚未成熟的新興行業(yè)，豐厚的利潤自然吸引許多房地產(chǎn)開發(fā)公司的參與。本文對房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理特點及現(xiàn)狀作簡要分析如下：

1、資金籌集數(shù)額大、管理周期長，房地產(chǎn)企業(yè)財務缺乏預算和管理意識

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)對象決定了房地產(chǎn)開發(fā)過程是一項巨額資金的投入過程。此外，其開發(fā)過程具有長期性，資金的周轉(zhuǎn)期較長，周轉(zhuǎn)率偏低，需要企業(yè)通過各種融資手段來籌集開發(fā)資金。目前很多房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理工作缺乏用于支持管理和決策的信息，僅停留在記賬和編制財務報表的層面，而沒有真正有效地將財務分析工具利用起來。

2、投資決策難度高、開發(fā)風險大，房地產(chǎn)企業(yè)財務管理不規(guī)范，控制能力差

在房地產(chǎn)較長的開發(fā)周期中，存在著很多不確定因素，它們對開發(fā)企業(yè)投資項目的成敗和企業(yè)的經(jīng)濟效益起著決定性的作用。此外，房地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)整能力差，缺乏靈活變動性，進一步加大了投資決策的難度，使房地產(chǎn)行業(yè)投資面臨著較大風險。資金管理跟不上，開發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)財務管理“被動反映型”的現(xiàn)象較突出，預測、控制、分析等管理職能基本處于空白。這些都嚴重影響了房地產(chǎn)企業(yè)財務部門的控制能力。

3、房地產(chǎn)企業(yè)財務涉及面廣、形式多樣化

一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)需要經(jīng)歷從征地、土地開發(fā)、房屋建設到竣工交付使用等階段，開發(fā)活動涉及面廣，因而反映出的財務關系也很復雜，而多種財務關系帶來的財務形式也是多種多樣的。

4、成本管理工作繁雜，責任大，而房地產(chǎn)企業(yè)財務對其重要性重視不足

在不同的房地產(chǎn)開發(fā)項目中，各成本項目的具體內(nèi)容因開發(fā)產(chǎn)品不同而有所不同，這一特點決定了其與其他企業(yè)之間的各種預收預付、應收應付款項等較一般企業(yè)更加頻繁和復雜，承擔的風險與責任也更大。很多企業(yè)忽視了財務部門的成本管理優(yōu)勢，在房地產(chǎn)企業(yè)財務thldl.org.cn的成本核算上簡單、粗糙，沒有尋找自己企業(yè)的特點進行成本管理，致使整個房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的成本核算無從做起?；蛘呤侵粡娬{(diào)財務部門加強成本核算，而沒有調(diào)動企業(yè)內(nèi)部各職能部門進行全面成本管理。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的主要成因

（一）房地產(chǎn)企業(yè)財務風險

財務風險作為一種信號，能夠全面綜合反映企業(yè)的經(jīng)營狀況，要求企業(yè)經(jīng)營者進行經(jīng)常性財務分析，防范財務危機，建立預警分析指標體系，進行適當?shù)呢攧诊L險決策。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的主要成因

1、房地產(chǎn)企業(yè)財務---開發(fā)項目質(zhì)量管理欠缺

在項目建設中，涉及的部門較多，還有許多行業(yè)標準，這都加大了開發(fā)項目質(zhì)量管理的難度與風險。項目的工程建設質(zhì)量雖容易監(jiān)控，但項目的選址、項目類型、物業(yè)配備等將會在長時間影響項目質(zhì)量。除此以外，由于房地產(chǎn)和政策性風險很容易凸顯。因此，對房地產(chǎn)企業(yè)項目質(zhì)量的管理成為使某個項目成功的基本前提。

2、房地產(chǎn)企業(yè)財務---負債金額巨大

房地產(chǎn)開發(fā)的特點決定了其籌資金額巨大，而雖然其也實行資本金制度，但大部分開發(fā)企業(yè)在初期階段均以負債開發(fā)為主，自有資本相當?shù)?，大量的開發(fā)資金都來源于借貸，而有些企業(yè)根本沒有自有資本。近年來，我國房地產(chǎn)貸款增長率持續(xù)偏高，并且遠遠高于全部金融機構人民幣貸款增長率。有些房地產(chǎn)企業(yè)為了使項目上馬，在所謂高回報利益的驅(qū)動下盲目舉債加重了成本負擔與債務風險。

3、房地產(chǎn)企業(yè)財務---利率與市場變動

由于通貨膨脹等的影響，一旦貨款利率發(fā)生增長變化，必然增加公司的資金成本，從而

抵減了預期收益。如果在一定時期內(nèi)，房地產(chǎn)投資收益不足以抵消貸款利息，房地產(chǎn)投資將無利可圖。

與此同時，房地產(chǎn)項目的市場定位往往也成為市場風險的主要決定因素，其中價格和當?shù)貙υ撏愴椖康墓┬枨闆r是衡量的主要參考指標，這類風險主要體現(xiàn)在銀行對項目的審貸初期和房地產(chǎn)項目的銷售階段，易受該行業(yè)經(jīng)濟“泡沫”的影響。

4、房地產(chǎn)企業(yè)財務---盲目再籌資

再籌資是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)項目滾動開發(fā)最常使用的辦法。一些企業(yè)沒有真正從現(xiàn)有的企業(yè)內(nèi)部挖掘資金潛力，利用自己的積累和設法追回外欠的債款，而是想盡辦法向外借款，在一些大型房地產(chǎn)集團，往往還會出現(xiàn)連鎖籌資擔保鏈，但往往是使原有的風險進一步擴大化，一旦“鏈”中的一環(huán)斷裂，將會給企業(yè)經(jīng)營帶來致命的威脅。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的控制措施

（一）房地產(chǎn)企業(yè)財務建立健全財務管理制度，規(guī)范財務行為

房地產(chǎn)企業(yè)財務管理人員要主動根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動及其財務管理的特點，積極探索整個開發(fā)經(jīng)營全過程的財務管理制度，并在實踐中注意根據(jù)實際情況進行修訂。在企業(yè)的資金管理中，對所有的財務往來都要按照規(guī)章制度嚴格執(zhí)行，定期清查，發(fā)現(xiàn)賬實不符的要及時查明原因，落實原因。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)財務加強成本控制和項目開發(fā)管理

一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)的成本包括開發(fā)成本及之后各個環(huán)節(jié)的成本，并且構成復雜，持續(xù)時間長。對成本的控制和監(jiān)督可從這幾個方面入手：第一，加強成本核算；第二，嚴格控制管理費用支出，并加強工程預算管理；第三，及時了解盡可能全面的信息，避免房地產(chǎn)上游行業(yè)的風險傳導。

在項目開發(fā)管理方面，由于涉及許多行業(yè)標準，開發(fā)管理要求把這些知識要素綜合起來，為實現(xiàn)項目目標，應用系統(tǒng)的觀點理論和方法對開發(fā)項目進行的決策、計劃、組織、控制和反饋進行協(xié)調(diào)管理活動。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)財務加強房地產(chǎn)投資的資金管理

資金管理是財務管理的中心。在資金使用過程中，企業(yè)要統(tǒng)籌安排、合理調(diào)度，把資金用活。首先，在房地產(chǎn)企業(yè)的融資過程中，企業(yè)應選擇多元化的融資渠道，將企業(yè)內(nèi)部融資，與企業(yè)外部融資有效地結合起來；其次，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，企業(yè)還應加強資金的計劃管理和調(diào)度，建立多元化的資金信息的反饋系統(tǒng)與資金報表制度；最后，企業(yè)還須認真做好房屋銷售的市場行情的調(diào)查，準確無誤地核算出房屋的銷售成本，積極穩(wěn)妥地做好資金回收工作。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)財務創(chuàng)新財務管理方法，提高財務控制能力

網(wǎng)絡財務極大地拓展企業(yè)的財務管理能力，提高企業(yè)的財務管理質(zhì)量，增強財務人員的工作效率和企業(yè)的競爭力。隨著知識經(jīng)濟的發(fā)展，必須要搞好企業(yè)自身的財務管理，搞好資金管理、提高資金利用率、加強成本管理、降低消耗、提高經(jīng)濟效益。

（五）房地產(chǎn)企業(yè)財務定期檢查與考核，適時進行財務分析與監(jiān)督

企業(yè)不但要做好投資回收銜接和提高資金運用效率。而且要加強投資項目的風險分析和方法性研究。準確的財務預測可以把風險降到最低限度，有效地防范、抵御各種風險。要對資金利用率、開發(fā)成本、銷售價格、費用支出等，進行財務指標分析。進行財務監(jiān)督的目的是為了降低成本，取得更大的經(jīng)濟效益。

（六）加強房地產(chǎn)企業(yè)財務人員素質(zhì)的修養(yǎng)與提高

由于目前房地產(chǎn)企業(yè)財務人員素質(zhì)偏低，嚴重影響了企業(yè)的經(jīng)濟效益。因此，加強其人員素質(zhì)的培養(yǎng)成為企業(yè)加強財務管理工作的首要任務之一。房地產(chǎn)企業(yè)可以開展相關人員的業(yè)務培訓工作，提高他們的業(yè)務水平，使財務人員可以較好地適應不斷出現(xiàn)的新問題和新情況。更重要的是，除了業(yè)務水平之外，還應加強相關財務人員的道德素質(zhì)修養(yǎng)。此外，企業(yè)可以進行定期的考試、考核，引進競爭機制，為從整體上提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益做出貢獻。

第四篇：房地產(chǎn)企業(yè)財務風險控制策略

企業(yè)的發(fā)展與風險并存?，F(xiàn)代財務的風險觀，要求房地產(chǎn)企業(yè)不斷調(diào)整自身的經(jīng)營戰(zhàn)略，在全面認識和把握風險的前提下，預防和避免各種不應有的損失，使企業(yè)在競爭中不斷發(fā)展與壯大。由于房地產(chǎn)企業(yè)所處的宏觀環(huán)境的變動性及企業(yè)自身活動的復雜性、多變性和人們“企業(yè)的發(fā)展與風險并存”?，F(xiàn)代財務的風險觀，要求房地產(chǎn)企業(yè)不斷調(diào)整自身的經(jīng)營戰(zhàn)略，在全面認識和把握風險的前提下，預防和避免各種不應有的損失，使企業(yè)在競爭中不斷發(fā)展與壯大。由于房地產(chǎn)企業(yè)所處的宏觀環(huán)境的變動性及企業(yè)自身活動的復雜性、多變性和人們對未來認識和控制的局限性，財務風險客觀存在于房地產(chǎn)企業(yè)財務管理工作的各個環(huán)節(jié)，是現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)面對市場競爭的必然產(chǎn)物，如何控制風險，用何種策略對風險進行識別衡量、分析和控制，成為房地產(chǎn)企業(yè)管理理論和實踐工作中急需解決的課題。

１ 房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的含義

房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險從資金活動的內(nèi)容來看，主要有籌資風險、投資風險、經(jīng)營風險、存貨管理風險、流動性風險。理論界對財務風險的涵義持兩種觀點：第一，財務風險是由于各種不確定因素的影響，使房地產(chǎn)企業(yè)財務收益與預期收益發(fā)生偏離的可能性，房地產(chǎn)企業(yè)財務活動的組織和管理過程中某一方面和某個環(huán)節(jié)的問題，都可能促使這種風險加?。坏诙?，財務風險是房地產(chǎn)企業(yè)用貨幣資金償還到期債務的不確定性，也稱融資風險或籌資風險。財務風險，從狹義上看，是指由于利用財務杠桿給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的破產(chǎn)風險或普通股收益發(fā)生大幅度變動的風險。從廣義上看，是指房地產(chǎn)企業(yè)在籌資、投資、資金營運及利潤分配等財務活動中因各種原因而導致的對房地產(chǎn)企業(yè)的存在、盈利及發(fā)展等方面的重大影響。在市場經(jīng)濟環(huán)境中，財務風險是客觀存在的，要完全消除風險及其影響是不現(xiàn)實的。２ 房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的基本特征

（1）客觀存在性。即財務風險不以人的意志為轉(zhuǎn)移而客觀存在。

（2）不確定性。不確定性是房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的基本特性。即財務風險雖然可以事前加以估計和控制，但由于影響財務活動結果的各種因素不斷發(fā)生變化，因此事前不能準確地確定財務風險的大小。

（3）分散轉(zhuǎn)移性。財務風險的這一特征使風險組合、遠期外匯交易、貨幣和利率互換等多種財務工具在財務風險管理中進行運用，使財務風險管理成為可能。雖然財務風險是不可避免的，但可以通過防范和控制來分散轉(zhuǎn)移財務風險。在財務風險發(fā)生之前或發(fā)生過程中，通過選擇合適的風險管理技術，采取專門的方法和手段，可以分散和轉(zhuǎn)移財務風險，避免或減少風險損失。

（4）預測決策性：房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營是持續(xù)進行的，財務管理者可以通過財務技術，基于歷史平臺對未來不確定的環(huán)境因素進行估計，在事前對損失進行預測，從而做出投資經(jīng)營決策，將可能發(fā)生的財務風險降至最低。

（5）收益共存性。即風險與收益并存且成正比關系，一般來說，財務活動的風險越大，房地產(chǎn)企業(yè)要求的收益也就越高。

（6）激勵性。即財務風險的客觀存在會促使房地產(chǎn)企業(yè)采取措施防范財務風險，加強財務管理，提高經(jīng)濟效益。

３ 房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的成因

房地產(chǎn)企業(yè)財務風險產(chǎn)生的原因很多，既有房地產(chǎn)企業(yè)外部的原因，也有房地產(chǎn)企業(yè)自身的原因。房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生財務風險的一般原因有以下幾點：

３．１ 外部性財務風險

外部性財務風險是房地產(chǎn)企業(yè)外部環(huán)境給房地產(chǎn)企業(yè)財務帶來的風險，這類風險一般是房地產(chǎn)企業(yè)較難預料和控制的，并往往通過影響房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部性風險因素而發(fā)生作用，是一種間接性財務風險，具體包括自然風險、社會風險、經(jīng)濟風險和政治風險等。

３．２ 房地產(chǎn)企業(yè)財務管理人員對財務風險的特性認識不足

財務風險是客觀存在的，只要有財務活動，就必然存在著財務風險。然而在現(xiàn)實工作中，許多房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理人員缺乏風險意識。風險意識的淡薄是財務風險產(chǎn)生的重要原因之

一。對財務決策缺乏科學性導致決策失誤。財務決策失誤是產(chǎn)生財務風險的又一主要原因。避免財務決策失誤的前提是財務決策的科學化。目前，許多房地產(chǎn)企業(yè)的財務決策都存在經(jīng)驗決策及主觀決策現(xiàn)象，一言堂的工作作風在房地產(chǎn)企業(yè)的管理中仍然普遍存在。由此導致的決策失誤經(jīng)常發(fā)生，從而產(chǎn)生財務風險。

３．３ 房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部關系沒有理順

房地產(chǎn)企業(yè)與內(nèi)部各部門之間及房地產(chǎn)企業(yè)與上級房地產(chǎn)企業(yè)之間，在資金管理及使用、利益分配等方面存在權責不明、管理不力的現(xiàn)象，造成資金使用效率低下，資金流失嚴重，資金的安全性、完整性無法得到保證。這主要存在于一些上市公司的財務關系中，很多集團公司母公司與子公司的財務關系十分混亂，資金使用沒有有效的監(jiān)督與控制。

３．４ 資本結構有待改善

根據(jù)資產(chǎn)負債表可以把財務狀況分為三種類型：一類是流動資產(chǎn)的購置主體由流動負債籌集，輔以長期負債籌集，固定資產(chǎn)由長期自有資金和大部分長期負債籌集，也就是流動負債全部用來籌集流動資產(chǎn)，自有資本全部用來籌措固定資產(chǎn)，還是正常的資本結構型。二類是資產(chǎn)負債表中累計，表明一部分自有資本被虧損吃掉，從而總資本中自有資本比重下降，說明出現(xiàn)財務危機。三類是虧損侵蝕了全部自有資本，而且也吃掉了負債一部分，這種情況屬于資不抵債，必須采取措施。

４ 房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的控制策略

４．１ 培養(yǎng)全員風險管理意識

領導要具有風險意識和強烈的責任感，采用科學的財務決策方法。為防范財務風險，房地產(chǎn)企業(yè)應理順內(nèi)部各種財務關系，明確各部門在房地產(chǎn)企業(yè)財務管理中所具有的權利和應承擔的責任，真正做到權責分明。強化財務管理人員風險意識，使其認識到房地產(chǎn)企業(yè)財務活動的復雜性和重要性，調(diào)動其參與房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的積極性，加強對財務風險的防范。為控制財務風險，房地產(chǎn)企業(yè)應把化解風險當作首要責任和目標。以風險管理為導向的財務風險控制系統(tǒng)，從工作環(huán)節(jié)上，把重心放在事前防范。房地產(chǎn)企業(yè)防范和控制風險的能力越強，贏利能力就越強，因此，控制財務風險是房地產(chǎn)企業(yè)永遠的主題。

４．２ 建規(guī)立章

房地產(chǎn)企業(yè)通過規(guī)范內(nèi)部制度，完善法人治理結構，設計合理的激勵和約束機制，將風險機制引入房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部，使管理者、職工、房地產(chǎn)企業(yè)共同承擔風險責任，實行崗位風險責任管理，做到責、權、利三位一體，提高房地產(chǎn)企業(yè)全體員工的風險意識，促使財務管理人員將風險防范貫穿于財務管理工作的始終，以控制和防范財務風險。

４．３ 分析財務管理外部環(huán)境，完善財務預警系統(tǒng)

為控制財務風險，房地產(chǎn)企業(yè)應認真分析研究財務管理的外部環(huán)境，逐漸掌握其變化規(guī)律，制定多種應變措施，根據(jù)對財務管理外部環(huán)境變化的預測，調(diào)整財務管理政策和改變管理方法，提高房地產(chǎn)企業(yè)對財務管理環(huán)境變化的應變能力，盡量減少外部因素對財務管理的影響。對財務管理外部環(huán)境進行分析研究，還可以進一步完善財務預警系統(tǒng)。財務預警系統(tǒng)的功能有：信息收集、預知危機、控制危機。

４．４ 以財務分析指標體系為指導，建立長效的財務預警系統(tǒng)

建立長效財務預警系統(tǒng)，其中獲利能力、償債能力、經(jīng)濟效率、發(fā)展?jié)摿Φ戎笜俗罹哂写硇?。適當搭配房地產(chǎn)企業(yè)的短期負債與長期負債的比例，控制財務風險。引發(fā)財務風險的另一原因是房地產(chǎn)企業(yè)的短期負債與長期負債的搭配比例不當，對于這一問題的解決方法，主要是根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流，并結合房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)特點、經(jīng)營規(guī)模，利率結構等因素

來制定合適的長短期負債比率。

４．５ 引進科學的風險管理程序

財務風險管理是一個有機過程，通常包括：一是識別和評估風險。對房地產(chǎn)企業(yè)財務可能遭受的風險進行事前預測和全面估計，認清房地產(chǎn)企業(yè)所處的環(huán)境，剖析財務系統(tǒng)中的不利因素，劃分出財務風險的強度和可能的損失程度。二是預防和控制風險。在風險識別、評估和分析的基礎上，確定應付風險的方案和措施，制定房地產(chǎn)企業(yè)財務戰(zhàn)略和計劃，優(yōu)化財務決策和控制方法，健全財務信息的控制系統(tǒng)等。三是風險的損失處理。通過事先防護性安排，對發(fā)生的風險損失迅速作出積極有效的反應，以最少的損失和最快的途徑排除風險，確保財務機制的正常運行。財務風險管理是現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的重要內(nèi)容，也是整個房地產(chǎn)企業(yè)管理的重要組成部分。只有房地產(chǎn)企業(yè)全員、全方位重視財務風險管理，才能使財務管理有序、有效進行，保證房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展，有利于房地產(chǎn)企業(yè)基于風險管理的企業(yè)價值最大化的實現(xiàn)。

４．６ 利用信息手段支持有效的財務管理

用信息化進行采購管理，利用合同控制降低產(chǎn)品成本，保證產(chǎn)品質(zhì)量，從而提高產(chǎn)品競爭力，防范經(jīng)營風險。用信息化進行生產(chǎn)管理，以銷定產(chǎn)，按市場供應，按訂單生產(chǎn)，克服傳統(tǒng)方式的缺點，變房地產(chǎn)企業(yè)推動為市場用戶的拉動。用信息化進行庫存管理，可以加快房地產(chǎn)企業(yè)流動資金自轉(zhuǎn)，減少庫存積存，防范庫存管理不善而帶來的財務風險，通過信息技術手段，動態(tài)地掌握分析房地產(chǎn)企業(yè)和市場的平衡點，減少庫存積壓。

４．７ 大膽而謹慎地利用衍生金融工具規(guī)避風險

以期貨、期權、互換為風險管理手段的衍生金融工具本身就有規(guī)避功能，利用外匯、利率、股票期貨能達到套期保值的作用，回避市場的價格風險。但由于期權、期貨具有高杠桿率會使其本身風險程度加大，因此房地產(chǎn)企業(yè)在運用衍生金融工具規(guī)避風險時應特別謹慎。房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的防范是對風險進行動態(tài)的控制，風險與收益同在，敢于冒風險的房地產(chǎn)企業(yè)充分利用有利時機，往往從高風險中獲取高收益。房地產(chǎn)企業(yè)高管人員應充分識別和控制財務風險，把風險管理定位到房地產(chǎn)企業(yè)管理的重中之重，把握多變的市場機遇，發(fā)揮財務風險管理的職能，避免財務危機，保證房地產(chǎn)企業(yè)獲得穩(wěn)定、長期的經(jīng)濟效益。參考文獻

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第五篇：房地產(chǎn)企業(yè)財務分析指標

一、房地產(chǎn)財務分析報告財務分析的組織管理體系

1、財務分析實行統(tǒng)一領導、分級實施、歸口分析的管理體系。

財務分析工作由集團財務管理部統(tǒng)一領導，由各二級子公司總經(jīng)理主持按季召開財務分析會。日常辦事機構設在財務部門，由財務負責人負責分析。各指標歸口管理部門按月向財務部門提供本部門所管轄指標的完成情況，及時發(fā)現(xiàn)問題，尋找原因，提出措施以及需要平衡解決的意見。

2、有關部門的職責分工。

生產(chǎn)部門根據(jù)對材料進、出、存、退，輔助生產(chǎn)費用，工時，產(chǎn)品、副產(chǎn)品數(shù)量，安全庫存、實際庫存，集團內(nèi)部調(diào)劑等的統(tǒng)計指標完成情況進行分析；對大修、技改等工程（按項目細分）實施情況進行分析； 銷售部門根據(jù)對銷售產(chǎn)品的種類、數(shù)量、單價，款項回收，內(nèi)部銷售、折扣與折讓等的統(tǒng)計完成情況進行分析；

采購物流部門根據(jù)對材料需求，原材料市場價格，應付賬款的統(tǒng)計完成情況進行分析；

工程管理部門對投資完成情況進行分析，對工程進度和質(zhì)量監(jiān)督提供分析依據(jù)；

行政勞資部門對日常辦公費用、勞動工資、各種社會保險等執(zhí)行情況分析；

財務部門負責根據(jù)有關部門報送的報表進行匯總，負責本公司綜合指標分析，并對收入、成本（主要是可控費用）、利潤、資金、債權債務等具體分析。為了及時反映各項經(jīng)濟指標的完成情況，積累分析數(shù)據(jù)，各公司財務按月編制會計報表（包括：資產(chǎn)負債表、損益表、現(xiàn)金流量表、管理費用及生產(chǎn)成本明細表）。

二、房地產(chǎn)財務分析報告財務分析的內(nèi)容及主要指標

(一)、財務會計指標

1、獲利能力分析指標

⑴銷售利潤分析指標

①銷售毛利率＝銷售毛利÷銷售收入凈額

銷售毛利=銷售收入凈額－銷售成本

=銷售收入－銷售折扣與折讓－銷售成本

此項指標反映企業(yè)產(chǎn)品每一元銷售收入扣除銷售成本后，有多少錢可以用于各項期間費用和形成盈利，毛利率是企業(yè)凈利率的基礎，沒有足夠的毛利率便不能盈利。同時銷售毛利率也可成為企業(yè)制定價格策略時的參照標準之一。

②營業(yè)利潤率＝息稅前營業(yè)利潤÷銷售收入凈額

息稅前營業(yè)利潤=營業(yè)利潤+利息支出

此項指標反映企業(yè)通過銷售產(chǎn)品創(chuàng)造利潤的能力。息稅前盈利是企業(yè)生存、發(fā)展的保障。沒有足夠的息稅前盈利，說明企業(yè)賴以持續(xù)發(fā)展的基礎薄弱。

③核心業(yè)務利潤率＝核心業(yè)務息稅前營業(yè)利潤/核心業(yè)務銷售收入凈額

此項指標反映企業(yè)通過核心產(chǎn)品的銷售創(chuàng)造利潤的能力。該項指標可以作為對產(chǎn)品項目或業(yè)務項目進行價值評價的標準之一。

⑵成本利潤分析指標

成本費用利潤率＝營業(yè)利潤÷成本費用總額

成本費用總額=銷售成本＋銷售費用＋管理費用＋財務費用

此項指標反映企業(yè)通過成本和費用的消耗產(chǎn)生利潤的水平，該項指標越大說明企業(yè)的成本和費用的耗費越有價值。使用此項指標時，應注意財務費用性質(zhì)對利潤指標選擇的影響，即若貸款無用于投資情況，則可使用營業(yè)利潤為分子，否則應使用利潤總額

⑶資產(chǎn)收益分析指標

總資產(chǎn)報酬率＝凈利潤÷平均總資產(chǎn)

平均總資產(chǎn)=（期初資產(chǎn)總額+期末資產(chǎn)總額）÷2

此項指標反映企業(yè)資產(chǎn)的運用能力，此項指標越高說明企業(yè)利用資產(chǎn)盈利的能力越高。

⑷資本收益分析指標

①凈資產(chǎn)收益率＝凈利潤/平均凈資產(chǎn)

平均凈資產(chǎn)=（期初所有者權益總額＋期末所有者權益總額）÷2

此項指標反映企業(yè)利用自有資本獲利的能力。

②資本保值增值率＝期末所有者權益總額/期初所有者權益總額

此項指標反映企業(yè)自有資本的增值速度。

⑸收益質(zhì)量分析指標

①核心業(yè)務利潤占利潤的比重＝核心業(yè)務利潤/利潤總額

此項指標反映企業(yè)利潤的結構，若某種核心業(yè)務利潤比例過重時，企業(yè)應注意利潤來源的依賴風險，此時可以適時調(diào)整業(yè)務結構，進行多角化投資，以降低經(jīng)營風險。

②營運指數(shù)=經(jīng)營現(xiàn)金凈流量÷經(jīng)營所得現(xiàn)金

=經(jīng)營現(xiàn)金凈流量÷（凈收益－非經(jīng)營收益+非付現(xiàn)費用）

此項指標反映企業(yè)收益的質(zhì)量，用于評價企業(yè)會計利益和現(xiàn)金流入的關系，此項指標應大于1，若小于1則說明企業(yè)的收益質(zhì)量不夠好。

⑹保障性分析指標

①銷售營業(yè)現(xiàn)金流入比率＝銷售商品產(chǎn)生現(xiàn)金流入量÷銷售收入凈額

此項指標反映企業(yè)銷售商品所產(chǎn)生的現(xiàn)金流入，此數(shù)值越高說明企業(yè)產(chǎn)品回籠資金的情況越好，企業(yè)的運轉(zhuǎn)也越有保障。

②資金安全率＝資產(chǎn)變現(xiàn)率－資產(chǎn)負債率

資產(chǎn)變現(xiàn)率＝（現(xiàn)金及其等價物＋良性債權＋適銷存貨＋可變無形資產(chǎn)）÷資產(chǎn)總額

此項指標反映企業(yè)資金的安全程度，同時說明企業(yè)資產(chǎn)能在償還負債之后，可繼續(xù)擴充發(fā)展的能力。

2、營運能力分析指標

①流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率＝銷售收入凈額÷平均流動資產(chǎn)

此項指標反映企業(yè)流動資產(chǎn)的管理水平，周轉(zhuǎn)率越高說明企業(yè)流動資產(chǎn)的管理越好，也說明企業(yè)短期的償債能力越強。此項指標可以分解使用，按應收賬款、存貨分解分析，或繼續(xù)分解為原材料、產(chǎn)成品等。②營業(yè)周期=存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)+應收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)

存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)=360÷存貨周轉(zhuǎn)率

=360÷（銷售成本÷平均存貨）

應收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)=360÷應收賬款周轉(zhuǎn)率

=360÷（銷售收入÷平均應收賬款）

此項指標反映企業(yè)存貨轉(zhuǎn)化為資金的周轉(zhuǎn)速度，營業(yè)周期越短，說明企業(yè)的周轉(zhuǎn)速度越快

3、償付能力分析指標

①現(xiàn)金流動負債比率＝經(jīng)營現(xiàn)金凈流入÷流動負債

此項指標反映企業(yè)償還即期債務的能力。

②資產(chǎn)負債率＝負債總額÷資產(chǎn)總額

此項指標反映企業(yè)的資產(chǎn)結構。通常情況下，若企業(yè)處于資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度快、規(guī)模迅速增長的階段時，則可以接受較高的資產(chǎn)負債率，否則，則應保持較低的資產(chǎn)負債率，以降低財務風險。

4、成長性分析指標

①銷售增長率＝（本期銷售收入－上期銷售收入）÷上期銷售收入×100%

此項指標反映銷售收入的增長速度。

②凈利潤增長率＝（本期凈利潤額－上期凈利潤額）÷上期凈利潤額×100%

此項指標反映凈利潤的增長速度。

③資本積累率=本年所有者權益增長額÷年初所有者權益 ×100%