第一篇：第二章 新建物業(yè)與前期物業(yè)管理

第二章 新建物業(yè)與前期物業(yè)管理

第一節(jié) 物業(yè)管理區(qū)域

第八條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)以建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎(chǔ)，并考慮建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素。

分期開發(fā)建設(shè)或者兩個(gè)以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，其配套設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當(dāng)劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；配套設(shè)施設(shè)備能夠分割并獨(dú)立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

第九條 建設(shè)單位辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前,應(yīng)當(dāng)持房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營權(quán)證明、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)用地使用權(quán)證書、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案和地名核準(zhǔn)文件等資料，向物業(yè)主管部門申請劃分物業(yè)管理區(qū)域。

物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)自受理申請之日起二十日內(nèi)，在征求街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、房地產(chǎn)開發(fā)主管部門等單位的意見后進(jìn)行劃分登記，并告知建設(shè)單位。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)買受人明示。

第十條 物業(yè)管理區(qū)域劃定后，確需調(diào)整的，由物業(yè)主管部門按照本條例的規(guī)定重新進(jìn)行劃分登記，但應(yīng)當(dāng)經(jīng)相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已入住面積且已入住戶數(shù)的比例達(dá)到百分之五十以上的業(yè)主同意。

第二節(jié) 配套建筑與設(shè)施設(shè)備

第十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各類配套建筑與設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照國家和省有關(guān)住宅小區(qū)規(guī)劃、設(shè)計(jì)規(guī)范和工程標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的配套建筑應(yīng)當(dāng)依法辦理權(quán)屬登記手續(xù)，不得擅自改變用途。

第十二條 物業(yè)服務(wù)用房的配置應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定：

（一）建筑面積按照建設(shè)工程項(xiàng)目總建筑面積的千分之三至千分之五配置，最少不低于一百平方米；

（二）具備水、電、采光、通風(fēng)等正常使用功能。

業(yè)主委員會(huì)辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中調(diào)劑，其建筑面積不低于二十平方米。

物業(yè)服務(wù)用房由建設(shè)單位無償提供，屬于全體業(yè)主共有。

第十三條 住宅小區(qū)內(nèi)城管執(zhí)法、治安管理等政務(wù)管理用房的建筑面積不低于五十平方米；住宅小區(qū)內(nèi)的社區(qū)居民委員會(huì)用房，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃要求進(jìn)行配套建設(shè)。

住宅小區(qū)內(nèi)按照規(guī)劃配套建設(shè)的政務(wù)管理用房、社區(qū)居民委員會(huì)用房和承擔(dān)義務(wù)教育的中小學(xué)校，屬于政府所有，建設(shè)投資由政府承擔(dān)，具體投資來源應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目建設(shè)條件意見書中載明。

第十四條 按照規(guī)劃要求在住宅小區(qū)內(nèi)配套建設(shè)的會(huì)所、幼兒園的歸屬，應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。約定屬于建設(shè)單位所有的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供產(chǎn)權(quán)歸其所有的證明文件，并優(yōu)先為業(yè)主提供服務(wù)。

第十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車庫（包括專用車庫和共用車庫內(nèi)的車位，下同）的歸屬，由建設(shè)單位與物業(yè)買受人在商品房買賣合同中約定屬于建設(shè)單位所有或者相關(guān)業(yè)主共有。約定屬于建設(shè)單位所有的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供產(chǎn)權(quán)歸其所有的證明文件，并可以附贈(zèng)、出售或者出租給業(yè)主。

占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于全體業(yè)主共有，建設(shè)單位不得銷售。

第十六條 住宅小區(qū)內(nèi)的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備，由專業(yè)經(jīng)營單位負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、建設(shè)、維護(hù)和管理。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)配合專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的施工，并承擔(dān)相關(guān)管溝、設(shè)備用房等土建工程的配套建設(shè)。

住宅小區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣、供熱分戶計(jì)量裝置或者入戶端口以外設(shè)施設(shè)備的各類建設(shè)資金，統(tǒng)一并入城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)（含綜合開發(fā)費(fèi)），并根據(jù)公用事業(yè)價(jià)格改革和調(diào)整情況逐步核減，交由專業(yè)經(jīng)營單位專項(xiàng)用于住宅小區(qū)內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的投資建設(shè)。住宅小區(qū)內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備歸專業(yè)經(jīng)營單位所有。具體辦法由省建設(shè)行政主管部門會(huì)同有關(guān)部門制定，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)由設(shè)區(qū)的市人民政府合理確定。

專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備包括變電、二次供水、換熱、燃?xì)庹{(diào)壓等設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線和計(jì)量裝置。

第十七條 本條例實(shí)施前建設(shè)的住宅小區(qū)內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備，由業(yè)主大會(huì)決定移交給專業(yè)經(jīng)營單位，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)接收。具體辦法由設(shè)區(qū)的市人民政府制定。

第十八條 專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)依法履行專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任，按照與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同服務(wù)到最終用戶，保證服務(wù)質(zhì)量。

各級人民政府和有關(guān)主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對專業(yè)經(jīng)營單位的監(jiān)督管理，督促專業(yè)經(jīng)營單位履行投資、建設(shè)和維護(hù)管理義務(wù)。

第十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)封閉運(yùn)行的太陽能熱水、中水處理、直飲水、地源熱泵、區(qū)域鍋爐等設(shè)施設(shè)備，屬于相關(guān)業(yè)主共有，但由經(jīng)營單位投資經(jīng)營的除外。

第二十條 城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)行政主管部門在進(jìn)行建設(shè)工程規(guī)劃審批和設(shè)計(jì)審查時(shí)，應(yīng)當(dāng)就住宅小區(qū)配套建筑及設(shè)施設(shè)備的配置、專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)征求房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理等部門和專業(yè)經(jīng)營單位的意見。

第三節(jié) 前期物業(yè)管理與物業(yè)交付

第二十一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法通過招標(biāo)的方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請書十日前，持招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請書、招標(biāo)文件等有關(guān)資料，向物業(yè)主管部門備案。

第二十二條 鼓勵(lì)前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前介入項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，對項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、配套設(shè)施建設(shè)、工程質(zhì)量控制、設(shè)備運(yùn)行管理等事項(xiàng)，提出與物業(yè)管理有關(guān)的建議。

建設(shè)單位組織單位工程竣工驗(yàn)收和分戶驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)當(dāng)通知前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與監(jiān)督。

第二十三條 建設(shè)單位在申請辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前，應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約、住宅小區(qū)配套建筑和設(shè)施設(shè)備的清單及其產(chǎn)權(quán)歸屬等資料報(bào)物業(yè)主管部門備案，并在商品房銷售時(shí)將上述資料作為商品房買賣合同約定的內(nèi)容。

前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式及收費(fèi)起始時(shí)間、合同終止情形等內(nèi)容進(jìn)行約定；涉及物業(yè)買受人共同利益的，其約定應(yīng)當(dāng)一致。

第二十四條 新建住宅小區(qū)的配套建筑及設(shè)施設(shè)備符合下列條件后，建設(shè)單位方可辦理物業(yè)交付手續(xù)：

（一）生活用水納入城市公共供水管網(wǎng)，并安裝分戶計(jì)量裝置；

（二）雨水、污水排放納入城市雨水、污水排放系統(tǒng);

（三）小區(qū)用電納入城市供電網(wǎng)絡(luò)，并安裝分戶計(jì)量裝置；

（四）在城市管道燃?xì)?、集中供熱主管網(wǎng)覆蓋的區(qū)域，完成住宅室內(nèi)、室外燃?xì)?、供熱管道的敷設(shè)且與相應(yīng)管網(wǎng)連接，并安裝燃?xì)夥謶粲?jì)量裝置和供熱分戶控制裝置；

（五）電話通信線、有線電視線和寬帶數(shù)據(jù)傳輸信息端口敷設(shè)到戶，安全監(jiān)控裝置及其他安全防范設(shè)施設(shè)備、信報(bào)箱等按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求配置到位；

（六）按照規(guī)劃要求完成消防供水、消防自動(dòng)報(bào)警裝置、消防車通道等共用消防設(shè)施建設(shè)；

（七）小區(qū)道路與城市道路或者公路之間有直達(dá)的道路相連；

（八）按照規(guī)劃要求完成教育、文化、衛(wèi)生、體育、郵政、環(huán)境衛(wèi)生、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、物業(yè)服務(wù)和政務(wù)管理等配套建筑及設(shè)施建設(shè)；

（九）按照規(guī)劃要求完成綠化建設(shè)及車庫、車位的配置；

（十）住宅小區(qū)分期建設(shè)的，已建成的住宅周邊場地與施工工地之間設(shè)置有效的隔離設(shè)施；

（十一）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門及專業(yè)經(jīng)營單位按照前款規(guī)定，對住宅小區(qū)進(jìn)行綜合驗(yàn)收，接受房地產(chǎn)開發(fā)、城鄉(xiāng)規(guī)劃、物業(yè)管理等有關(guān)部門的監(jiān)管，并向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門辦理綜合驗(yàn)收備案手續(xù)。

第二十五條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收合格之日起三十日內(nèi)，與相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位辦理專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備接收管理手續(xù)，并協(xié)助物業(yè)買受人與相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位分別簽訂供水、供電、供氣、供熱等服務(wù)合同。

第二十六條 建設(shè)單位交付住宅物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主提供住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書等資料。

前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)手冊，并可以接受建設(shè)單位的委托，協(xié)助建設(shè)單位辦理住宅物業(yè)交付的有關(guān)具體事宜。

第二十七條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的監(jiān)督下，按規(guī)定向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房和下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、分戶驗(yàn)收等竣工驗(yàn)收資料；

（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（

（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（四）業(yè)主名冊；

（五）物業(yè)管理必需的其他資料。

前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí),將物業(yè)服務(wù)用房及有關(guān)資料移交給業(yè)主委員會(huì)。

鼓勵(lì)建設(shè)單位為其開發(fā)的住宅小區(qū)的物業(yè)管理，提供部分經(jīng)營用房或者給予資金支持。

第二篇：前期物業(yè)管理

一、前期物業(yè)管理的含義

前期物業(yè)管理，是指業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效前，建設(shè)單位選聘的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。它是整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)的初始階段，也是實(shí)施物業(yè)管理非常重要的環(huán)節(jié)。建設(shè)部頒布的《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》第二條明確界定了前期物業(yè)管理的概念，把前期物業(yè)管理的責(zé)任定位在“由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理?！?/p>

二、物業(yè)前期介入的重要性

物業(yè)管理提前介入物業(yè)開發(fā)建設(shè)，對完善物業(yè)的使用功能、確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量，具有不可替代的重要作用。

1．前期介入管理是整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，是搞好物業(yè)管理的主要基礎(chǔ)。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》總共70條，其中前期物業(yè)管理就有11條，并就前期物業(yè)管理設(shè)專章，由此可以看出前期物業(yè)管理的重要性。前期物業(yè)管理活動(dòng)對搞好整個(gè)物業(yè)管理有著舉足輕重的作用，是關(guān)鍵環(huán)節(jié)和主要基礎(chǔ)；它涉及管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的共同利益。

2．前期介入有利于減少物業(yè)建設(shè)中的問題和完善物業(yè)后期管理

物業(yè)前期介入，不僅能減少建設(shè)單位在建設(shè)過程中隨意改變物業(yè)規(guī)劃，保證物業(yè)施工的質(zhì)量，達(dá)到完善物業(yè)使用功能的目的；而且能保證業(yè)主的長遠(yuǎn)利益。同時(shí)，物業(yè)前期介入，有利于避免建設(shè)單位、業(yè)主及物業(yè)管理企業(yè)三方的對立情緒，減少三方之間的矛盾，減少前期遺留的諸多問題等。建設(shè)單位在前期物業(yè)管理中通過招投標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)，有利于實(shí)現(xiàn)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的“三贏”，互惠互利，共同發(fā)展。因此，物業(yè)管理的前期介入，是實(shí)施物業(yè)管理的重要的基礎(chǔ)，是做好后期物業(yè)管理的重要前提，是化解矛盾的一種手段。

三、物業(yè)管理前期介入的時(shí)機(jī)和方式

1.在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入，積極參與物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)，完善物業(yè)的作用和管理功能，避免物業(yè)建成后存在使用和管理上的問題規(guī)劃設(shè)計(jì)是決定今后物業(yè)管理能夠提供高效、優(yōu)質(zhì)服務(wù)的關(guān)鍵。物業(yè)的設(shè)計(jì)人員受所從事的專業(yè)的限制，基本上是從技術(shù)角度考慮問題，對于管理的要求往往考慮不足，這就可能造成物業(yè)建成后管理上的不便和功能布局上的不合理。而前期介入可以從業(yè)主和管理者的角度參與規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，提出一些合理化建議，完善設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)，降低管理成本，從而使物業(yè)的功能設(shè)計(jì)更有利于日后的使用和管理。有效的避免因設(shè)計(jì)的合理性而給業(yè)主使用和物業(yè)管理帶來的不必要的麻煩。

2．在項(xiàng)目建設(shè)期介入，強(qiáng)化物業(yè)的施工監(jiān)理，從物業(yè)管理的角度對施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)控，及早發(fā)現(xiàn)和解決問題，避免物業(yè)建成后給使用和管理及服務(wù)帶來缺憾在物業(yè)建設(shè)期，物業(yè)管理企業(yè)作為物業(yè)建成后的管理者，對建設(shè)質(zhì)量的關(guān)切非常強(qiáng)烈。物業(yè)管理企業(yè)派出專業(yè)技術(shù)人員入住樓盤，從業(yè)主的角度監(jiān)督施工單位的各項(xiàng)工作，從物業(yè)管理的角度提出整改建議，跟進(jìn)物業(yè)各項(xiàng)相關(guān)設(shè)計(jì)在施工過程中的落實(shí)情況，及時(shí)提出調(diào)整改進(jìn)不合理的設(shè)計(jì)，及時(shí)監(jiān)督存在的問題，糾正不符合用戶需要的建造形式，協(xié)助監(jiān)理單位對物業(yè)的建設(shè)進(jìn)行監(jiān)督，確保建設(shè)質(zhì)量，為業(yè)主爭得了良好的硬件條件。

第三篇：前期物業(yè)

興安·金都瑞園

前 期 物 業(yè) 服 務(wù) 協(xié) 議

安陽市興安物業(yè)管理有限責(zé)任公司

二零一三年制

前 期 物 業(yè) 服 務(wù) 協(xié) 議

甲方：安陽市興安物業(yè)管理有限責(zé)任公司 聯(lián)系電話：

乙方： 身份證號碼： 聯(lián)系電話：

本物業(yè)名稱：興安·金都瑞園住宅小區(qū)

乙方所購房屋基本情況：

坐落位置： 樓 單元 層 戶

建筑面積：＿＿＿＿平方米 類型：_＿＿＿＿

為加強(qiáng)金都瑞園住宅小區(qū)的物業(yè)管理，保障區(qū)內(nèi)房屋和公共設(shè)施的正常使用，為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、安全、舒適文明的居住環(huán)境，甲乙雙方根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》和相關(guān)法律、法規(guī)，并根據(jù)《商品房預(yù)（銷）售合同》及甲方和河南興安投資置業(yè)股份有限公司簽訂的《興安·金都瑞園小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，同意簽訂本協(xié)議，以便共同遵守。雙方就前期物業(yè)管理服務(wù)達(dá)成如下協(xié)議：

第一條 雙方的權(quán)利和義務(wù)

一、甲方的權(quán)利和義務(wù)

1、根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和政策，結(jié)合實(shí)際情況，制定本物業(yè)的物業(yè)管理制度；

2、對房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序、交通等項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、服務(wù)；

3、建立、健全本物業(yè)的物業(yè)服務(wù)檔案，及時(shí)記載變更信息，并為業(yè)主的個(gè)人資料信息保密；

4、對業(yè)主和物業(yè)使用人違犯本合同和《臨時(shí)管理規(guī)約》的行為，采取告知、勸說和建議等方式督促其改正；

5、可委托專業(yè)公司承擔(dān)本物業(yè)的專項(xiàng)管理與服務(wù)業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的整體管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方；

6、依據(jù)本協(xié)議向乙方按收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)，費(fèi)用到期前一個(gè)月，乙方向甲方繳納下的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

7、每年在小區(qū)內(nèi)公示物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支情況；

8、提前將裝飾裝修房屋的注意事項(xiàng)書面告知乙方，并與乙方訂立《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》；

9、向乙方提供房屋自用部位、自用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)等有償服務(wù)，費(fèi)用由乙方支付；

二、乙方的權(quán)利義務(wù)

1、參加業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)，享有選舉權(quán)、被選舉權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

2、監(jiān)督、幫助甲方的物業(yè)管理服務(wù)行為，可以就物業(yè)服務(wù)的有關(guān)問題向甲方提出意見和建議；

3、遵守相關(guān)的物業(yè)管理法律法規(guī)和本物業(yè)的《臨時(shí)管理規(guī)約》；

4、依據(jù)本協(xié)議向甲方按繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，費(fèi)用到期前一個(gè)月，乙方向甲方繳納下的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

5、裝飾裝修房屋時(shí)，遵守相關(guān)的法律規(guī)定、《金都瑞園裝修管理規(guī)定》和雙方簽署的《裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》的約定；

6、未經(jīng)甲方同意和相關(guān)行政部門審批，不得擅自改變房屋的使用功能；不得占用、損壞本物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或改變其使用功能。因搬遷、裝飾裝修等原因確需合理使用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)事先通知甲方，辦理相關(guān)手續(xù)并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀，造成損失的，給予賠償；

7、轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，應(yīng)事先通知甲方并結(jié)清各項(xiàng)費(fèi)用，同時(shí)明確告知受讓方與甲方簽訂本協(xié)議。

8、如遇樓下業(yè)主房屋內(nèi)衛(wèi)生間等部位漏水需要維修的，樓上業(yè)主應(yīng)當(dāng)配合樓下業(yè)主的維修并提供維修方便，不得阻撓、拒絕；

9、樓梯間的公共照明費(fèi)用未包含在物業(yè)服務(wù)費(fèi)中，需由單元內(nèi)業(yè)主另行共同承擔(dān)。除此以外其他小區(qū)內(nèi)公共場所照明費(fèi)用已包含在物業(yè)服務(wù)費(fèi)中。

第二條 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容

一、房屋共用部位和設(shè)施的維護(hù)和管理

共用部位是指結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用性質(zhì)的部位，包括房屋主體的承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋敉鈮γ?、門廳、樓梯間、公用通道等；

二、住宅區(qū)共用設(shè)施設(shè)備及公共場所的維護(hù)和管理

共用設(shè)施設(shè)備是指共用的污水管道、雨水管道、落水管、地下排水管道、化糞池、電梯、天線、小區(qū)內(nèi)道路（市政道路除外）、路燈、園林綠化、公益性文化娛樂體育設(shè)施、智能化、消防設(shè)施等；

三、環(huán)境衛(wèi)生

包括樓道清潔、住宅區(qū)內(nèi)公共場所保潔、垃圾清運(yùn)等；

四、公共秩序維護(hù)

甲方維護(hù)本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序，遇有對本小區(qū)公共秩序造成妨礙的，移交并協(xié)助公安機(jī)關(guān)處理；

五、交通秩序與車輛停放

按照小區(qū)的整體規(guī)劃，負(fù)責(zé)車輛停放秩序的管理；

六、房屋裝飾裝修管理

根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定、《裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》及《興安·金都瑞園裝修管理規(guī)定》實(shí)行管理；

第三條 物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量

一、房屋外觀：良好、整潔，無妨礙市容和觀瞻；

二、設(shè)備運(yùn)行： 設(shè)備運(yùn)行良好，使用正常，維修及時(shí)；

三、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和管理：

1、小區(qū)路面整潔、維修及時(shí)、無破損；

2、配套設(shè)施維修及時(shí)、完好無損；

四、環(huán)境衛(wèi)生：定時(shí)消殺，垃圾及時(shí)清理，環(huán)境整潔；

五、綠化：花草長勢良好，修剪及時(shí)；

六、交通秩序與車輛停放：車輛停放有序；

七、公共秩序：住宅區(qū)內(nèi)秩序良好；

八、消防：系統(tǒng)設(shè)備定期檢查，使用正常；

九、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備小修和急修： 維修及時(shí)；

第四條 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用（不包括房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大中修、更新、改造的費(fèi)用）

一、乙方按預(yù)交管理服務(wù)費(fèi)；費(fèi)用到期前一個(gè)月乙方向甲方繳納下費(fèi)用；

二、各類物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（按房屋建筑面積計(jì)收）

1、住宅物業(yè)：每月每平方米建筑面積收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為人民幣_1.2元；

2、商業(yè)物業(yè)：每月每平方米建筑面積收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為人民幣0.9元；

3、乙方原因造成房屋空置的，按建筑面積每月每平方米1.2元；

三、乙方出租物業(yè)時(shí)，對物業(yè)服務(wù)費(fèi)用支付有約定的，按其約定收費(fèi)但乙方應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任；無約定的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由乙方繳納；

四、乙方轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)，須交清轉(zhuǎn)讓之前的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

五、裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)及裝修管理服務(wù)費(fèi)按《裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》及《興安·金都瑞園裝修管理規(guī)定》執(zhí)行；

六、電梯是樓內(nèi)全部業(yè)主的共用財(cái)產(chǎn)，電梯正常運(yùn)行費(fèi)用已包含在物業(yè)服務(wù)費(fèi)中，由樓內(nèi)全體業(yè)主按同一標(biāo)準(zhǔn)支付物業(yè)管理費(fèi)。

第五條 其他有償服務(wù)費(fèi)用

地下車庫公共部位保潔、照明費(fèi)用： 15元∕月∕個(gè)； 第六條 代收代繳收費(fèi)服務(wù)

水費(fèi)代收時(shí)間為每月的＿＿日至＿＿日，乙方需按時(shí)交納。

第七條 維修資金的管理與使用

一、根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)物業(yè)管理規(guī)章規(guī)定，本物業(yè)建立共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修資金，乙方應(yīng)按當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)規(guī)定按時(shí)繳納房屋維修資金；

二、住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造。

三、維修資金使用按照相關(guān)規(guī)定及法定程序進(jìn)行。

四、維修資金不敷使用時(shí)經(jīng)當(dāng)?shù)匦姓芾聿块T審核批準(zhǔn)按乙方占用的房屋建筑面積比例續(xù)籌。

第八條 其它約定事項(xiàng)

一、為維護(hù)公共利益和他人合法權(quán)益，在不可預(yù)見情況下，如發(fā)生天然氣泄露、漏電、火災(zāi)、暖氣管、水管破裂、救助人命、協(xié)助公安機(jī)關(guān)執(zhí)行任務(wù)等突發(fā)事件，甲方因采取緊急避險(xiǎn)措施造成乙方損失的，甲方不承擔(dān)責(zé)任。

二、房屋共用部位、共用設(shè)備、設(shè)施、公共設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)、大中修、更新費(fèi)用承擔(dān)：保修期內(nèi)屬保修范圍的由建設(shè)單位承擔(dān)；超過保修期或不屬保修范圍屬于維修資金維修范圍的，由相關(guān)業(yè)主共同簽字，按照有關(guān)規(guī)定辦理手續(xù)從維修資金中支出；不屬保修范圍和維修資金使用范圍的由該共有部分業(yè)主按建筑面積比例承擔(dān)。

第九條 違約責(zé)任

一、甲方違反協(xié)議，未達(dá)到管理服務(wù)質(zhì)量約定目標(biāo)的，乙方有權(quán)要求甲方限期改正，逾期未改正給乙方造成損失的，甲方承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任；

二、乙方違反協(xié)議，使甲方未達(dá)到管理服務(wù)質(zhì)量約定目標(biāo)的，甲方有權(quán)要求乙方限期改正，逾期未改正給甲方造成損失的，乙方承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任；

三、甲方違反協(xié)議，擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或亂收費(fèi)的，乙方有權(quán)要求甲方清退所多收的費(fèi)用；

四、乙方違反協(xié)議，不按本協(xié)議約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)間繳納有關(guān)費(fèi)用的，甲方有權(quán)要求乙方補(bǔ)繳并從逾期之日起按日加收應(yīng)交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的1﹪的違約金；

五、乙方在裝修時(shí)違反相關(guān)法律法規(guī)和規(guī)章規(guī)定以及《房屋裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》約定的，甲方有權(quán)責(zé)令乙方整改、恢復(fù)原狀并賠償經(jīng)濟(jì)損失；

六、乙方擅自改變房屋功能，占用、損壞本物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，甲方有權(quán)責(zé)令乙方整改、恢復(fù)原狀并賠償經(jīng)濟(jì)損失；

七、乙方無理拒絕對房屋毗鄰部位的維修時(shí)，甲方有權(quán)責(zé)令乙方予以配合；

第十條 本協(xié)議在履行中如發(fā)生爭議，雙方協(xié)商解決或向物業(yè)管理行政主管部門申請調(diào)解；協(xié)商或調(diào)解無效的，提交安陽仲裁委員會(huì)仲裁。

第十一條 本協(xié)議中未規(guī)定的事宜，均遵照國家有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。

第十二條 本協(xié)議自雙方簽字之日起生效，至業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)止。

第十三條

本協(xié)議一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)壹份，具有同等法律效力。

甲方：安陽市興安物業(yè)管理 乙 方： ＿＿＿＿

有限責(zé)任公司

經(jīng) 辦 人：＿＿＿＿ 年 月 日 年 月 日

第四篇：前期物業(yè)范文

前期物業(yè)情何以堪

在我們以往處理的物業(yè)糾紛信訪中，矛盾最為尖銳的就是前期物業(yè)公司與業(yè)主之間的不和諧，之所以會(huì)將矛盾愈演愈烈主要還是因?yàn)槲锕芄镜恼J(rèn)識不足。前期物業(yè)都是開發(fā)公司在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后指定的物業(yè)管理公司，它有一個(gè)很大的特性就是臨時(shí)性，前期物業(yè)或多或少的擺脫不了裙帶關(guān)系，而廣大的業(yè)主也未必能準(zhǔn)確地將開發(fā)公司的責(zé)任與物業(yè)公司的責(zé)任區(qū)分開來，若因此沒有做好物業(yè)服務(wù)工作，更是必定成為了激發(fā)矛盾的導(dǎo)火索。前期物業(yè)都是與開發(fā)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同，也因此偏離了應(yīng)該對業(yè)主負(fù)責(zé)為業(yè)主服務(wù)的基本原則。業(yè)主有權(quán)利要求重新選聘新的物業(yè)公司，一旦物業(yè)服務(wù)合同重新簽訂，前期物業(yè)服務(wù)合同就自動(dòng)解除。多數(shù)被解聘的前期物業(yè)公司總是夾雜在提供了服務(wù)確無人買單，付出了勞動(dòng)確得不到報(bào)酬的尷尬境地，業(yè)主們或多或少把對開發(fā)公司的不滿發(fā)泄在了前期物業(yè)管理公司頭上。這需要物管公司耐心的做好宣傳工作，劃清責(zé)任，更多的為業(yè)主著想。無論是前期物業(yè)也好，新聘物業(yè)也罷，都是致力于良好的服務(wù)態(tài)度，過硬的服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)從業(yè)人員與小區(qū)業(yè)主之間的溝通是非常重要的，物業(yè)公司提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，業(yè)主當(dāng)然也應(yīng)該對享有的服務(wù)買單，良好的服務(wù)態(tài)度，專業(yè)的服務(wù)水平必定也能得到廣大業(yè)主的認(rèn)可。只有雙方的相互理解和認(rèn)可才能更好的持續(xù)的發(fā)展下去。

任璐歆

第五篇：物業(yè)管理前期介入

淺談物業(yè)管理的前期介入

（發(fā)表于《中國住宅設(shè)施》、《首都房地產(chǎn)》）

眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)的市場機(jī)制一般由生產(chǎn)、流通、消費(fèi)三個(gè)基本環(huán)節(jié)組成，而物業(yè)管理是房地產(chǎn)消費(fèi)環(huán)節(jié)的主要活動(dòng)。因此，人們習(xí)慣地將物業(yè)管理稱為房地產(chǎn)開發(fā)的后期工作。

既然是“后期”工作，其重要性便容易被人忽視，在工作程序上也往往躋身于后排的位置。更有甚者，開發(fā)商在前期工作中根本未顧及后期的入住及管理，工程完工，一交大吉。因前期工作的失誤，往往導(dǎo)致后期糾紛的產(chǎn)生，不但給物業(yè)管理帶來極大不便，處置稍有不當(dāng)，還會(huì)損傷開發(fā)商的信譽(yù)和利益。

實(shí)際上，物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善，是房地產(chǎn)開發(fā)的最后一道關(guān)口，在房地產(chǎn)開發(fā)的全過程中起著重要的作用。隨著房地產(chǎn)市場的日趨成熟，消費(fèi)者不僅關(guān)注開發(fā)商的品牌、地段的繁華與便利程度、房屋的性能及價(jià)格，還越來越重視入住后的物業(yè)管理。

筆者在房地產(chǎn)及物業(yè)管理行業(yè)工作多年，深切地認(rèn)識到，物業(yè)管理提前介入房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)，已成為市場的必然。

一、物業(yè)前期介入的必要性

打開報(bào)章、瀏覽網(wǎng)頁,糾紛、糾紛、還是糾紛…… 糾紛，已成為房地產(chǎn)市場見怪不怪的一道特殊風(fēng)景。

我們的客戶怎么了？我們的開發(fā)商怎么了？我們的物業(yè)公司怎么了？“不識廬山真面目，只緣身在此山中”，面對接二連三的糾紛，當(dāng)事者往往是一頭霧水。這時(shí)，通過第三只眼睛來看問題，常常會(huì)透過表象而現(xiàn)其本質(zhì)。

第三只眼睛看問題，就是站在不同的角度對事物進(jìn)行冷靜的觀察和辨析。在討論物業(yè)前期介入問題之前，我們先請看下面的三個(gè)案例：

案例一：在北方地區(qū)的磚混結(jié)構(gòu)多層住宅中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)因溫差變化引起的溫度裂縫，嚴(yán)重者可裂透墻體，尤以頂層為甚。裂縫的出現(xiàn)，常常令業(yè)主深感疑慮和擔(dān)心，進(jìn)而引發(fā)一系列復(fù)雜的糾紛。在甲小區(qū)處理類似問題的過程中，物業(yè)人員曾走訪過一些專門處理工程裂縫的資深專家，并從中學(xué)到了如何預(yù)防裂縫的寶貴經(jīng)驗(yàn)。在甲小區(qū)二期工程的前期設(shè)計(jì)時(shí)，就此類問題，物業(yè)人員曾主動(dòng)向開發(fā)商提出了具體的預(yù)防性建議?？上У氖?，該開發(fā)商習(xí)慣地認(rèn)為物業(yè)人員不是專業(yè)的工程技術(shù)人員，在工程專業(yè)問題上不如設(shè)計(jì)師，對物業(yè)的意見重視不足，而是采取了設(shè)計(jì)師提出的只在墻體及窗口部位增加鋼筋砼的做法。結(jié)果工程完工還不到一年時(shí)間，頂層溫差裂縫就普遍出現(xiàn)，成為開發(fā)商和物業(yè)公司不得不面對的頭疼問題。

案例二：在乙小區(qū)的施工中，銷售人員及物業(yè)人員無意中發(fā)現(xiàn)各戶衛(wèi)生間內(nèi)沒有暖氣，于是趕緊找開發(fā)商交涉。而開發(fā)商過分依賴工程技術(shù)人員，堅(jiān)持認(rèn)為通過熱工計(jì)算，衛(wèi)生間內(nèi)可以不安裝暖氣，對物業(yè)人員的合理化建議沒有采納。結(jié)果乙小區(qū)竣工三年以來，衛(wèi)生間沒有暖氣始終是業(yè)主投訴的熱點(diǎn)之一，甚至個(gè)別業(yè)主因此拒繳供暖費(fèi)，給小區(qū)物業(yè)管理及開發(fā)商的形象造成了一定的影響。

案例三：丙小區(qū)竣工后，在進(jìn)行物業(yè)接管驗(yàn)收時(shí)，物業(yè)人員發(fā)現(xiàn)該小區(qū)的圍墻低矮，不利于安全防范，于是提出了加高圍墻的要求。開發(fā)商錯(cuò)誤地認(rèn)為物業(yè)人員小題大做，沒有立即采取整改措施。但時(shí)間不長，就發(fā)生了竊賊翻墻而入的事件，小區(qū)居民意見很大，紛紛抗議，開發(fā)商這才“亡羊補(bǔ)牢”。

上述三個(gè)案例，已從前期規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、后期接管驗(yàn)收三個(gè)不同的階段，印證了物業(yè)管理提前介入房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)的必要性。物業(yè)管理專業(yè)人士介入房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)的時(shí)間越早，就越有可能更多地規(guī)避一些不應(yīng)發(fā)生的失誤，最大可能的減少后期不必要的糾紛。

無庸否認(rèn)，在眾多的房地產(chǎn)糾紛中，的確有個(gè)別物業(yè)服務(wù)不到位的，也有個(gè)別業(yè)主行為過激無理取鬧的，但更多的糾紛是因規(guī)劃的不合理、設(shè)計(jì)的失誤、施工的缺陷等等前期遺留問題所致。

開發(fā)商聘請的設(shè)計(jì)單位、施工隊(duì)伍也許是十分優(yōu)秀的，設(shè)計(jì)師、工程師也許是十分盡職的，但再優(yōu)秀的技術(shù)人員也有他一定的局限性。稍有經(jīng)濟(jì)學(xué)常識的人都知道，在市場經(jīng)濟(jì)中，需求決定市場，市場決定一切。而所謂需求，是客戶內(nèi)心對所需商品和服務(wù)一種心理上的訴求，不經(jīng)常地、深入地和客戶接觸，任何人也很難真正地了解其心理。

物業(yè)管理人員每天面對的廣大的購房客戶，處理的是客戶形形色色的投訴和方方面面的問題，最了解客戶想什么？需要什么？也最了解客戶的家中經(jīng)常出現(xiàn)那些使用功能和質(zhì)量方面的問題？

物業(yè)管理如能早期介入房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)，可在前期工作中充分吸收客戶的意見，彌補(bǔ)技術(shù)人員的局限和不足，有效地避免常見錯(cuò)誤的重演，使開發(fā)產(chǎn)品的品質(zhì)更符合市場的需求。

概言之，物業(yè)早期介入，具有如下作用： 有利于優(yōu)化設(shè)計(jì)，完善規(guī)劃設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)； 有利于提高工程質(zhì)量；

有利于保證物業(yè)的使用功能；

加強(qiáng)對物業(yè)的全面了解，便于后期管理服務(wù)。

二、物業(yè)管理前期介入的時(shí)機(jī)與階段

既然物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)的前期介入十分必要，那么，物業(yè)管理究竟在什么時(shí)機(jī)或說在房地產(chǎn)開發(fā)的哪個(gè)階段介入最為適當(dāng)呢？

因物業(yè)管理在我國起步較晚，而最早又是房地產(chǎn)的附屬產(chǎn)業(yè)，所以，物業(yè)管理的介入時(shí)機(jī)也有一個(gè)逐步發(fā)展、逐步提前的過程。

最開始的模式，物業(yè)管理往往是在業(yè)主入住前才匆匆介入。開發(fā)商完成征地、拆遷、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、竣工驗(yàn)收、銷售出租等一系列前期工作后，在業(yè)主辦理入住手續(xù)之前，才將建成的物業(yè)移交物業(yè)公司。此時(shí)，木已成舟，物業(yè)介入后即便發(fā)現(xiàn)不如人意的地方，也為時(shí)已晚，不可能再做大的改動(dòng)，只能維持現(xiàn)狀。在此境況下，物業(yè)管理的主要工作之一往往是為開發(fā)商處理遺留問題。、隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與成熟，人們對物業(yè)管理工作日趨重視，物業(yè)管理的介入階段逐步前移至房地產(chǎn)銷售階段。政府有關(guān)規(guī)章（京國土房管物[2003]1060號文件）也明文規(guī)定：“建設(shè)單位銷售物業(yè)時(shí)，應(yīng)將前期物業(yè)服務(wù)合同中的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量要求、服務(wù)費(fèi)用和收費(fèi)方式作為房屋買賣合同的內(nèi)容。建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容?！蔽飿I(yè)管理此時(shí)介入，可對銷售人員進(jìn)行一些必要的物業(yè)服務(wù)專業(yè)知識培訓(xùn)和指導(dǎo)，避免在銷售中經(jīng)常出現(xiàn)的亂承諾、虛假承諾現(xiàn)象，減少業(yè)主入住后的糾紛。但在房地產(chǎn)銷售階段，工程施工也往往進(jìn)行到了一定程度，一些前期的隱患已然無法避免。

在工程建筑施工階段，有些開發(fā)商的習(xí)慣作法是聘請一家較好的監(jiān)理公司，再派駐幾個(gè)好的工程技術(shù)人員即可，往往認(rèn)為物業(yè)管理人員不是專業(yè)的施工技術(shù)人員，對物業(yè)管理在施工階段介入認(rèn)識不足。

其實(shí)，施工技術(shù)人員更多關(guān)注的是照圖施工，而一個(gè)項(xiàng)目在竣工交付使用后的幾十年甚至上百年的漫長過程中，只有業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)來直接面對有可能出現(xiàn)的各種問題。物業(yè)管理人員在長期的工作實(shí)踐中，對各種質(zhì)量問題有著更直觀、更深刻的了解，他們更關(guān)注使用功能方面的問題，而絕非僅僅是表面的垂直平整度。

物業(yè)管理在工程建筑施工階段介入，無疑為開發(fā)商的質(zhì)量控制增加了一份力量，使工程質(zhì)量多了一份保障，可最大程度地防止一些質(zhì)量通病的出現(xiàn)。

隨著房地產(chǎn)市場競爭的日趨激烈，越來越多有遠(yuǎn)見的開發(fā)商已不再止步于請物業(yè)管理人員介入施工管理，而是將物業(yè)管理的介入時(shí)機(jī)提前至了前期規(guī)劃設(shè)計(jì)階段。規(guī)劃設(shè)計(jì)是一個(gè)項(xiàng)目的靈魂和前提，對項(xiàng)目建成后是否完整、舒適、宜居、合理有著先天性的制約作用。一般的設(shè)計(jì)人員往往習(xí)慣于從技術(shù)角度考慮問題，而對以后的管理和使用問題卻很難完全預(yù)料和估計(jì)。物業(yè)管理專業(yè)人員此時(shí)介入，可從業(yè)主、使用人和管理者的角度，針對日常使用管理中容易發(fā)生的實(shí)際問題，提出合理化建議，完善設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)，進(jìn)一步優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，從源頭上減少項(xiàng)目的“先天性疾病”。

近年來，又有專家提出了“超前介入”的說法。所謂超前介入，源自于超前意識。一些優(yōu)秀的開發(fā)商為提高自己產(chǎn)品的競爭力，從高起點(diǎn)起步，充分考慮人們對居住環(huán)境和房屋產(chǎn)品的不斷變化的更高需求，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究和策劃階段，就預(yù)先考慮到以后的物業(yè)管理問題，請物業(yè)管理專業(yè)人士對項(xiàng)目論證發(fā)表意見，提出建議。

物業(yè)管理提前介入房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)，已成為業(yè)內(nèi)的共識，而且介入時(shí)機(jī)越早越好。介入越早，就越能提高產(chǎn)品的品質(zhì)；介入越早，越能贏得市場。

三、物業(yè)管理前期介入應(yīng)注意的問題

物業(yè)管理前期介入，主要是發(fā)揮物業(yè)管理專業(yè)人員的經(jīng)驗(yàn)和特長，彌補(bǔ)房地產(chǎn)開發(fā)前期的缺陷和漏洞，它不同于日常的物業(yè)管理活動(dòng)。想做好物業(yè)管理的前期介入工作，就應(yīng)注意以下幾個(gè)問題：

（一）加強(qiáng)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和積累，不斷提高物業(yè)管理人員的自身素質(zhì)。物業(yè)管理工作，涉及規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、法律等不同領(lǐng)域的專業(yè)知識。在日常工作中，必須加強(qiáng)自身的業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，不斷用知識來充實(shí)自己。工作中遇到疑難問題，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)專家請教。對平時(shí)常見的質(zhì)量、使用功能問題，要分析其產(chǎn)生的原因、預(yù)防和處理的方法。只有做到“打鐵先須自身硬”，才能在前期介入的過程中發(fā)揮應(yīng)有的作用。

（二）了解業(yè)主的呼聲，虛心向業(yè)主學(xué)習(xí)。我們直接的服務(wù)對象就是廣大的業(yè)主，沒有人比我們更具深入接觸業(yè)主的先天優(yōu)勢。業(yè)主可以不懂建筑學(xué)，但他們做為房地產(chǎn)產(chǎn)品的最終使用者，往往比專家更深知產(chǎn)品的優(yōu)缺點(diǎn)，更了解產(chǎn)品應(yīng)該改進(jìn)的方向。業(yè)主是最好的老師，只有不斷深入地聽取業(yè)主的意見和呼聲，并將其條理化、系統(tǒng)化，在前期介入的過程中，才能真正站在業(yè)主的角度用第三只眼睛來觀察問題、分析問題、解決問題。

（三）調(diào)整好自己的心態(tài)，擺正自己的位置。物業(yè)前期介入，只是在房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)的前期進(jìn)行參與，應(yīng)該說是一種參謀的角色。在實(shí)際工作中，要想當(dāng)好參謀，首先要協(xié)調(diào)好同各個(gè)部門的工作關(guān)系，不要越俎代庖，更不能搞越權(quán)指揮。但搞好關(guān)系，不是不談問題。對前期發(fā)現(xiàn)的有可能影響后期使用、管理的問題，應(yīng)及時(shí)找有關(guān)人員交涉，要據(jù)理力陳，切實(shí)發(fā)揮物業(yè)前期介入的作用。

（四）抓住重點(diǎn)，保證使用功能。物業(yè)管理前期介入，重點(diǎn)要確保開發(fā)產(chǎn)品的使用功能和質(zhì)量。物業(yè)管理人員應(yīng)根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)和日后使用、管理的需要，對諸如配套設(shè)施的完善、水電氣暖的供應(yīng)、安防系統(tǒng)的布局、質(zhì)量通病的預(yù)防等，有針對性的提出意見和建議。

（五）加強(qiáng)對項(xiàng)目的全面了解，為后期接管做好準(zhǔn)備。在物業(yè)管理前期介入的過程中，物業(yè)管理人員應(yīng)盡可能全面地收集相關(guān)資料，如圖紙發(fā)生變更、增減，特別是管線的節(jié)點(diǎn)、走向與圖紙標(biāo)注不一致時(shí)，更應(yīng)做好詳細(xì)的記錄。如能對項(xiàng)目的土建、水電、供暖等各種情況了如指掌，就會(huì)給后期的物業(yè)管理工作帶來便利，既能提高物業(yè)管理企業(yè)的工作效率和工作質(zhì)量，也能提高業(yè)主的滿意度。

物業(yè)管理的前期介入，是市場的選擇，更是新觀念對舊觀念的撞擊。所謂以人為本，關(guān)鍵是以產(chǎn)品的使用者（業(yè)主）為中心。通過物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)中的前期介入，必將使房地產(chǎn)開發(fā)行為日趨規(guī)范，使房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品日益符合廣大業(yè)主的需求。