第一篇：中稅網：金融商品轉讓的增值稅

中稅網：金融商品轉讓的增值稅

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金融商品轉讓，也稱買賣金融工具，是許多企業(yè)存在的業(yè)務，本文結合《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號，以下簡稱36號文）及有關規(guī)定，分析金融商品轉讓的增值稅問題，具體包括：

一、金融商品轉讓的范圍

二、金融商品轉讓征收增值稅的法理基礎

三、金融商品轉讓增值稅計算：一般規(guī)定

四、金融商品轉讓增值稅計算：以股票為例

五、金融商品轉讓增值稅計算：以債券為例

六、金融商品轉讓免征增值稅

七、金融商品轉讓發(fā)票開具

八、原始股東轉讓股票的增值稅納稅義務

一、金融商品轉讓的范圍

36號文件的稅目注釋，對金融商品轉讓的定義是： 金融商品轉讓，是指轉讓外匯、有價證券、非貨物期貨和其他金融商品所有權的業(yè)務活動。

其他金融商品轉讓，包括：基金、信托、理財產品等各類資產管理產品和各種金融衍生品的轉讓。

從上述定義可以看出，金融商品的范圍，非常寬泛，除股權投資之外的其他投資類產品，購買之后的轉讓，幾乎都在征稅范圍。

二、金融商品轉讓征收增值稅的法理基礎

對金融商品轉讓征收增值稅的基礎在于以下兩點： 一是符合增值稅的一般原理。增值稅的征收對象是增值額，只要有增值額，就可以征收增值稅。金融商品轉讓的投資收益，就是增值額，具備征收增值稅的基礎。

二是與貸款等其他金融行為稅負公平。金融商品，許多是融資工具，也是投資工具，如果不征稅，引起稅負不公平。以貸款為例，如果將資金貸與他人使用征收增值稅，但是轉讓債券不征稅，則會引起兩種行為的稅負不公平。

三、金融商品轉讓增值稅計算：一般規(guī)定

增值稅的計算，包括計稅方式、稅率、銷售額的確定等。

（一）金融商品轉讓的計稅方式和稅率

1、計稅方式

目前沒有對金融商品轉讓可以簡易征收的規(guī)定。因此，金融商品轉讓應適用一般計稅方式，也就是計算銷項稅額，與納稅人其他銷項稅額一起計算總的銷項稅額，抵扣可以抵扣的進項稅額，一并計算當月或當季度的應納稅額。

2、稅率

金融商品轉讓的稅率是6%。

（二）如何計算銷售額和銷項稅額 計算銷項稅額，首先是確定銷售額。根據(jù)36號文件的規(guī)定，金融商品轉讓的銷售額，按照賣出價扣除買入價后的余額為銷售額。

1、如何確定賣出價？

確定賣出價，應按照36號文，關于銷售額的一般規(guī)定，按照轉讓金融商品時，取得的全部價款和價外費用，作為銷售額。當然，符合規(guī)定的代收的費用，可以不包括在內。那么，支付的傭金等，是否可以自銷售額中扣減？

不應該扣減。一是沒有扣減的規(guī)定。二是因為支付的傭金等，可以取得增值稅專用發(fā)票，可以抵扣進項稅。

2、如何確定買入價？

金融商品的買入價，可以選擇按照加權平均法或者移動加權平均法進行核算，選擇后36個月內不得變更。

每次購買金融商品時，如何確定當次的價格？目前的增值稅法規(guī)，還沒有具體的規(guī)定，但是購入方的買入價，就是轉讓方的賣出價，因此，投資者在購買金融商品時，支付的全部價款和價外費用，是轉讓方的賣出價，也應該作為買入價。有關支出，比如傭金或手續(xù)費等，如果取得了可以抵扣的增值稅專用發(fā)票，應該抵扣有關的進項稅，不得再從賣出價中扣減。

關于股票和債券的買入價和賣出價，下面單獨分析。

3、如何計算銷項稅額 銷項稅額=銷售額/(1 6%)*6%

（三）盈虧如何互抵

轉讓金融商品出現(xiàn)的正負差，按盈虧相抵后的余額為銷售額。若相抵后出現(xiàn)負差，可結轉下一納稅期與下期轉讓金融商品銷售額互抵，但年末時仍出現(xiàn)負差的，不得轉入下一會計年度。

（四）全年虧損是否可以退稅

在營業(yè)稅時，如果上半年有盈利，繳納了營業(yè)稅，下半年有虧損，整年算賬是虧損的，可以申請退還營業(yè)稅。增值稅還可以嗎？

增值稅目前沒有全年虧損退稅的規(guī)定，不能申請退稅。

四、金融商品轉讓增值稅計算：以股票為例

（一）如何確定股票的買入價

確定股票買入價時，是否扣除股票持有期間的股息？增值稅目前沒有固定，但是可以參考營業(yè)稅的規(guī)定。《關于營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財稅[2003]16號，以下簡稱16號文）規(guī)定，股票的買入價，按照購入價減去持有期間的股息紅利的余額計算確定。

（二）如何計算轉讓股票的銷售額

假定A公司2015年4月購入一只股票，2016年5月轉讓。購入價是100元，持有期間取得股息5元，賣出價是120元，支付傭金和收付費2元。則計算增值稅的銷售額是： 銷售額=120-（100-5）=120-95=25

（三）如何計算銷項稅額 銷項稅額=25/(1 6%)*6%=1.415

五、金融商品轉讓增值稅計算：以債券為例

（一）如何確定債券的買入價

在確定債券買入價時，是否要扣除持有期間取得的利息？之所以提出這個問題，是因為《關于債券買賣業(yè)務營業(yè)稅問題的公告》（國家稅務總局公告2014年第50號，以下簡稱50號公告），明確規(guī)定，在確定購入價時，應扣除持有期間取得的利息。

但是根據(jù)營改增后的規(guī)定，不應自買入價中扣除利息。因為，在營業(yè)稅時，持有期間的利息，在轉讓前，是不征稅的。但是，營改增關于貸款服務的稅目注釋規(guī)定，金融商品持有期間的利息收入，按照貸款服務繳納增值稅，也就是債券持有期間，只要取得利息，就應該繳納增值稅，因此，在轉讓債券時，不應再自購入價中，扣除持有期間的利息，不然就重復征稅了。當然，沒有征收過營業(yè)稅的利息，應該自購入價中扣減。

（二）如何計算轉讓債券的銷售額

A公司2017年8月轉讓債券收入100，該債券是2015年9月購入的，購入價是60元，2016年1月取得利息5元，利息收入沒有繳納營業(yè)稅，2017年1月取得利息6元，繳納了增值稅。A 公司2016年金融商品轉讓虧損15元，2017年8月之前，當年轉讓金融商品虧損15元。則轉讓債券的銷售額是：

銷售額=100-（60-5）-15=100-55-15=30

（三）如何計算銷項稅額 30/(1 6%)*6%=1.7

六、金融商品轉讓免征增值稅

根據(jù)36號文的規(guī)定，下列金融商品轉讓免征增值稅。

（一）境內個人和單位免稅

1、個人從事金融商品轉讓業(yè)務；

2、證券投資基金（封閉式證券投資基金、開放式證券投資基金）管理人運用基金買賣股票、債券。

（二）境外單位和個人免稅

1、合格境外機構投資者（QFII）委托境內公司在我國從事證券買賣業(yè)務；

2、香港市場投資者（包括單位和個人）通過滬港通買賣上海證券交易所A股；

3、對香港市場投資者（包括單位和個人）通過基金互認買賣內地基金份額。

（三）境內單位買賣境外金融商品是否免稅

現(xiàn)在也有境內單位買賣境外賣金融商品的行為，比如到香港市場買賣股票、債券等，是否可以免征增值稅？ 沒有免征增值稅的規(guī)定，只能征收增值稅。

在營業(yè)稅時，對境內單位買賣境外的金融商品，有關法規(guī)的表述，有點模糊，“按照規(guī)定征免營業(yè)稅”，到底是征是免，似乎不清楚。但是，對納稅人而言，只要在征稅范圍，又沒有免稅的規(guī)定，主管稅局是有權征稅的。

七、金融商品轉讓發(fā)票開具

金融商品轉讓，不得開具專用發(fā)票。但是，可以開具普通發(fā)票。當然，在實際操作時，可能有很大困難。

八、原始股東轉讓股票的增值稅納稅義務

原始股東轉讓股票，是否按照金融商品轉讓征收增值稅？ 分析這個問題，我們先從轉讓股權是否應該征收增值稅開始。

假定A公司持有B公司股權，股權成本是100萬，A公司按照150萬元的價格轉讓給C公司。B公司不是上市公司。A公司是否有增值稅納稅義務？

（一）轉讓非上市股權收入和股息收入不征收增值稅 營業(yè)稅曾經有明確規(guī)定，轉讓股權不征收營業(yè)稅。增值稅目前沒有這樣明確的規(guī)定，但是從增值稅的征稅范圍看，轉讓股權，不在增值稅征稅范圍。

根據(jù)36號文《銷售服務、無形資產、不動產注釋》，銷售服務包括：交通運輸服務、郵政服務、電信服務、建筑服務、金融服務、現(xiàn)代服務、生活服務。轉讓股權最可能歸入的服務是金融服務。

但是金融服務的范圍包括：貸款服務、直接收費金融服務、保險服務和金融商品轉讓。轉讓股權最可能歸入的是金融商品轉讓。

但是看金融商品轉讓的范圍，不包括轉讓非上市公司股權。那么，轉讓股權是否可以按照銷售無形資產征稅呢？根據(jù)稅目注釋，無形資產包括技術、商標、著作權、商譽、自然資源使用權和其他權益性無形資產。權益性無形資產包括基礎設施資產經營權、配額權等，也不包括股權。

所以，轉讓股權不在增值稅征稅范圍。另外，股息收入不是任何一項營改增服務收入，也不在增值稅征收范圍。

（二）股權變成的股票，是否在金融商品轉讓征稅范圍 金融商品轉讓的銷售額，是賣出價扣除買入價后的余額。股權變成的股票，不存在購買股票的過程，也不存在股票的購買價格。盡管在上市過程中，原始股權的價值會評估，折成多少股票，但實際沒有購買股票的過程。

因此，盡管轉讓股權變成的股票，屬于轉讓金融商品，但不屬于轉讓金融商品征收增值稅范圍。

總之，對原始股東持有股權變成股票，在轉讓時，按照轉讓金融商品征收增值稅，目前缺乏稅法依據(jù)。作者：王冬生

第二篇：中稅網：金融服務業(yè)增值稅免稅范圍擴大

中稅網：金融服務業(yè)增值稅免稅范圍擴大

營改增政策解讀|營改增視頻課程

6月30日，《財政部 國家稅務總局關于金融機構同業(yè)往來等增值稅政策的補充通知》（財稅〔2016〕70號，以下簡稱70號公告）發(fā)布，給金融企業(yè)帶來新的重大利好：金融服務業(yè)增值稅免稅的范圍進一步擴大。尤其值得注意的是，70號公告自2016年5月1日起生效，意味著文件將追溯性影響自金融服務業(yè)營改增以來所發(fā)生的所有交易。因此，70號公告的出臺受到了金融業(yè)企業(yè)的熱烈歡迎。

免稅范圍擴大

根據(jù)70號公告，同業(yè)存款、同業(yè)借款、同業(yè)代付、買斷式買入返售金融商品、持有金融債券和同業(yè)存單等金融同業(yè)往來利息收入可以免繳增值稅。同時，商業(yè)銀行購買央行票據(jù)、與央行開展貨幣掉期和貨幣互存等業(yè)務收入，境內銀行與其境外的總機構、母公司之間，以及境內銀行與其境外的分支機構、全資子公司之間的資金往來業(yè)務收入，人民幣合格境外投資者（RQFII）委托境內公司在我國從事證券買賣業(yè)務，以及經人民銀行認可的境外機構投資銀行間本幣市場取得的收入等，均可以免繳增值稅。

從最根本的層面來看，現(xiàn)行金融服務業(yè)增值稅政策落地時面臨的主要問題在于以下政策的同時存在：利息收入需要繳納增值稅；利息支出相關的進項稅不可抵扣；增值稅免稅的“同業(yè)往來”范圍有限。與營業(yè)稅下的規(guī)定和實操相比，增值稅稅制下同業(yè)往來的范圍變小了，許多金融機構表示營改增導致其稅負上升。營業(yè)稅稅制下“同業(yè)往來”免稅的定義相對寬泛，且長期以來行業(yè)的操作使得營業(yè)稅下同業(yè)往來免稅適用的范圍更廣泛。為了解決這些問題，70號公告明確并擴大了金融機構同業(yè)往來的范圍。

70號公告的出臺，解決了之前關于金融同業(yè)資金往來增值稅免稅規(guī)定面臨的兩個主要實操問題。首先，《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）規(guī)定，銀行聯(lián)行往來業(yè)務僅限于“同一銀行系統(tǒng)”內部不同行、處之間所發(fā)生的資金賬務往來業(yè)務，這帶來了諸如外資銀行聯(lián)行往來業(yè)務是否免稅的問題。例如，某外資銀行境外總部向其境內分支機構發(fā)放貸款，或同一全資控股集團中的銀行之間發(fā)生資金借貸的情況。為此，70號公告對境內銀行與其境外的總機構、母公司之間，以及境內銀行與其境外的分支機構、全資子公司之間的資金往來業(yè)務收入免稅解決了這一問題。

同時，36號文件規(guī)定，同業(yè)拆借免征增值稅僅適用于在人民銀行的同業(yè)拆借網絡平臺（即CFETS）上開展的線上資金融通行為，相關交易既不包含外幣的借貸，也不包含在諸如路透和彭博等其他交易平臺上開展的線上交易，或者其他那些線下資金融通行為。70號公告發(fā)布后，上述借貸交易現(xiàn)在可根據(jù)相關規(guī)定享受增值稅免稅政策。

影響進項抵扣

由于70號公告擴大了增值稅免稅范圍，廣泛受到金融業(yè)企業(yè)的歡迎，但同時，免稅范圍的擴大也會導致進項稅轉出金額上升，也就是不得抵扣的進項稅金額上升。國際上金融機構都花費了大量的時間和精力，力求正確確定分攤辦法或部分免稅方法，從而使“轉出”的進項稅額正確反映提供免稅業(yè)務所消費或使用的進項。根據(jù)70號公告的規(guī)定，我國預期將會與其他國家保持一致的情形。

許多金融機構即將面臨的問題是，同業(yè)拆借免稅收入與其消費或使用的進項相比，前者占總收入的比例遠大于后者占全部進項的比例。舉個簡單的例子，一家商業(yè)銀行可能會在固定資產和不動產方面（無論是購置IT系統(tǒng)還是為分支機構租賃營業(yè)場所等），以及市場營銷、廣告宣傳和促銷等方面花費大量資金，以吸引新的零售客戶并維護既有的老客戶。然而，相比而言，他們在管理銀行間資金安排方面的支出甚少。但是，在以收入比例來分攤進項時，金融機構則需要轉出大量的進項稅額。

由于之前中國對存款利息不征收增值稅，因此不會影響進項稅轉出金額。70號公告規(guī)定對金融機構之間的同業(yè)存款適用免稅政策，進而會影響進項稅轉出金額。暫且不考慮分攤方法本身的問題，金融機構應該確保通過以下三個步驟有序分攤進項稅：一是對非專用于免稅項目的固定資產、無形資產和不動產全額抵扣進項稅；二是采用直接分配方法，即對于完全用于應稅項目的成本或費用全額抵扣進項稅，對完全用于免稅項目的成本或費用的進項不予抵扣；三是以收入為基礎分攤進項稅，也就是按照免稅收入和簡易征收收入占總收入的比例來計算無法劃分用途的進項中必須轉出的金額。

建議繼續(xù)完善 值得一提的是，盡管70號文解決了金融商品轉讓征收增值稅的部分問題，但仍有一些根本性問題需要進一步明確。特別是鑒于與債權相關的產品（貸款利息收入和相關的手續(xù)費收入適用6%的增值稅）和與權益相關的產品（按照賣出價扣除買入價后的余額為銷售額）適用不同的增值稅政策，如何區(qū)分債權和權益將成為一個問題。在國際上大多數(shù)國家，增值稅體系傾向于優(yōu)先考慮交易的法律形式，而我國可能會側重考慮相關業(yè)務的會計處理。對于可贖回優(yōu)先股等產品，可能需要準確區(qū)分其性質為債權還是股權。

需要強調的是，70號公告的規(guī)定主要針對銀行，證券、信托和基金等其他金融機構關注不多。因此，建議國家有關部門密切關注70號公告的執(zhí)行情況和各金融機構營改增實際情況，及時對影響其他金融機構的增值稅問題予以明確。

同時，筆者建議相關金融機構需要立即考慮70號公告的影響，并且需要在申報期截止日期之前及時實施相關政策，意味著不僅需要考慮之前不適用，而現(xiàn)在適用增值稅免稅政策的情形，同時也需要考慮如何實現(xiàn)70號公告的落地。正如前文分析，70號公告會對進項稅分攤產生重大影響，金融機構需要慎重考慮這一點。

第三篇：中央空調增值稅專用發(fā)票抵扣問題 (中稅網)

中央空調增值稅專用發(fā)票抵扣問題

企業(yè)購入一臺中央空調，取得增值稅專用發(fā)票，安裝使用該空調的房屋為企業(yè)外租房屋而非企業(yè)自有房產，請問，購買空調取得的增值稅專用發(fā)票是否可以抵扣進項稅？有無相關法規(guī)可做參考？

專家回復：不能抵扣。

專家分析： 根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于固定資產進項稅額抵扣問題的通知》（財稅〔2009〕113號）規(guī)定，以建筑物或者構筑物為載體的附屬設備和配套設施，無論在會計處理上是否單獨記賬與核算，均應作為建筑物或者構筑物的組成部分，其進項稅額不得在銷項稅額中抵扣。

附屬設備和配套設施是指：給排水、采暖、衛(wèi)生、通風、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調、電梯、電氣、智能化樓宇設備和配套設施?！?/p>

第四篇：轉讓已使用過的固定資產增值稅涉稅分析

轉讓已使用過的固定資產增值稅涉稅分析固定資產是指是指使用期限超過12個月的機器、機械、運輸工具以及其他與生產經營有關的設備、工具、器具等。已使用過的固定資產是指納稅人根據(jù)財務會計制度已經計提折舊的固定資產。

一、小規(guī)模納稅人銷售已使用過固定資產涉稅處理

《財政部國家稅務總局關于部分貨物適用增值稅低稅率和簡易辦法征收增值稅政策的通知》(財稅［2009］9號)第二條第一款第一項：小規(guī)模納稅人銷售自己使用過的固定資產，減按2%征收率征收增值稅?！秶叶悇湛偩株P于增值稅簡易征收政策有關管理問題的通知》（國稅函［2009］90號）第四條第二款規(guī)定小規(guī)模納稅人銷售自己使用過的固定資產和舊貨，按下列公式確定銷售額和應納稅額：銷售額=含稅銷售額/（1+3%）；應納稅額=銷售額×2%。

例：2013年12月，某小規(guī)模納稅人將一臺已使用過的設備進行了銷售，取得價款20600元。該小規(guī)模納稅人該項業(yè)務應繳納增值稅為20600/（1+3%）*2%=400元。

二、一般納稅人銷售已使用過固定資產涉稅處理

（一）2008年12月31日以前未納入擴大增值稅抵扣范圍試點的納稅人，銷售自己使用過的2008年12月31日前購進或者自制的固定資產。根據(jù)《財政部國家稅務總局關于實施增值稅轉型改革若干問題的通知》（財稅［2008］170號）第四條第二款規(guī)定，按照4%征收率減半征收增值稅?！秶叶悇湛偩株P于增值稅簡易征收政策有關管理問題的通知》（國稅函［2009］90號）第四條第一款規(guī)定一般納稅人銷售自己使用過的物品和舊貨，適用按簡易辦法依4%征收率減半征收增值稅政策的，按下列公式確定銷售額和應納稅額：銷售額=含稅銷售額/（1+4%）；應納稅額=銷售額×4%/2。

例：某增值稅一般納稅人2013年12月將2008年1月購進已使用過的固定資產設備一臺，取得價款104000元。該納稅人該項業(yè)務應繳納增值稅為104000/（1+4%）*4%/2=2000元。

（二）銷售自己使用過的2009年1月1日以后購進或自制的固定資產。由于從2009年1月1日起增值稅一般納稅人購進（包括接受捐贈、實物投資）或

者自制（包括改擴建、安裝）固定資產發(fā)生的進項稅額，可根據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例》和《中華人民共和國增值稅暫行條例實話細則》有關規(guī)定，憑增值稅專用發(fā)票、海關進口增值稅專用發(fā)票和運費結算單據(jù)從銷項稅額中扣除。根據(jù)《財政部國家稅務總局關于實施增值稅轉型改革若干問題的通知》（財稅［2008］170號）第四條第一款規(guī)定，對銷售自己使用過的2009年1月1日以后購進或自制的固定資產按照適用稅率征收增值稅。

例：某增值稅一般納稅人2013年12月將2010年1月購進已抵扣進項稅額的固定資產設備一臺銷售，取得價款117000元。該納稅人該項業(yè)務應繳納增值稅為117000/（1+17%）*17%=17000元。

（三）一般納稅人銷售自己使用過的屬于條例第十條規(guī)定不得抵扣且末抵扣進項稅額的固定資產。根據(jù)《財政部國家稅務總局關于部分貨物適用增值稅低稅率和簡易辦法征收增值稅政策的通知》(財稅［2009］9號)第二條第一款第一項規(guī)定，一般納稅人銷售自己使用過的屬于條例第十條規(guī)定不得抵扣且末抵扣進項稅額的固定資產，按簡易辦法依4%征收率減半征收增值稅。

例：某增值稅一般納稅人，2013年12月將一臺2009年10月購進的應征消費稅汽車轉讓，取得價款104000元。該納稅人該項業(yè)務應繳納增值稅為104000/（1+4%）*4%/2=2000元。

（四）購進固定資產發(fā)生增值稅暫行條例實施細則視同銷售的情況。增值稅暫行條例實施細則第四條規(guī)定單位或者個體工商戶的下列行為，視同銷售貨物：

1、將貨物交付其他單位或者個人代銷；

2、銷售代銷貨物；

3、設有兩個以上機構并實行統(tǒng)一核算的納稅人，將貨物從一個機構移送其他機構用于銷售，但相關機構設在同一縣（市）的除外；

4、將自產或者委托加工的貨物用于非增值稅應稅項目；

5、將自產、委托加工的貨物用于集體福利或者個人消費；

6、將自產、委托加工或者購進的貨物作為投資，提供給其他單位或者個體工商戶；

7、將自產、委托加工或者購進的貨物分配給股東或者投資者；

8、將自產、委托加工或者購進的貨物無償贈送其他單位或者個人。納稅人將購進的固定資產發(fā)生視同銷售的情形，應計征增值稅，對已使用過的固定資產無法確定銷售額的，以固定資產凈值為銷售額。同時已使用過的固定資產發(fā)生視同銷售的情形還要區(qū)分固定資產購進時間、進項抵扣情況作具體判斷，選擇相應的稅務處理辦法。

例：某生產企業(yè)將2011年購進已抵扣進項稅額的生產設備一套無償調撥給關聯(lián)企業(yè)，該設備無法確定銷售額，賬面凈值為100萬元。該納稅人發(fā)生了無償贈送行為，應作視同銷售處理，由于沒有市場銷售價格，應以賬面價值作為銷售額，同時該設備為已抵扣進項稅額，應按適用稅率計算增值稅，該納稅人應納增值稅為100萬*17%=17萬元。

（五）納稅人購進或者自制固定資產時為小規(guī)模納稅人，認定為一般納稅人后銷售該固定資產。由于納稅人購進固定資產時為小規(guī)模納稅人，未抵扣進項稅額，認定為一般納稅人后銷售該固定資產，如果按照適用稅率征收增值稅，明顯增加了納稅人的稅收負擔。因此《國家稅務總局關于一般納稅人銷售自己使用過的固定資產有關增值稅問題的公告》（國家稅務總局公告2012年1號）明確此類情形可按簡易辦法依4%征收率減半征收增值稅，同時不得開具增值稅專用發(fā)票。

例：某增值稅小規(guī)模納稅人2011年1月購入固定資產設備一臺，該納稅人于2013年3月認定為增值稅一般納稅人，2014年1月將2011年1月購入的設備轉讓，取得含稅收入10400元，則該納稅人該筆業(yè)務應納增值稅為

10400/1.04*0.04*50%=200元。

（六）增值稅一般納稅人發(fā)生按簡易辦法征收增值稅應稅行為，銷售其按照規(guī)定不得抵扣且未抵扣進項稅額的固定資產。《國家稅務總局關于一般納稅人銷售自己使用過的固定資產有關增值稅問題的公告》（國家稅務總局公告2012年1號）明確增值稅一般納稅人發(fā)生按簡易辦法征收增值稅應稅行為，銷售其按照規(guī)定不得抵扣且未抵扣進項稅額的固定資產。可按簡易辦法依4%征收率減半征收增值稅，同時不得開具增值稅專用發(fā)票。

例：某自來水公司，選擇簡易辦法征收，2014年1月銷售2013年購進按照規(guī)定不得抵扣且未抵扣進項稅額的固定資產，取得含稅收入10400元，則該納稅人該筆業(yè)務應納增值稅為10400/1.04*0.04*50%=200元。

（七）購進已使用過的固定資產，再次銷售涉稅處理。一般納稅人購進已使用過的固定資產，使用后再次銷售，要區(qū)分不同情況進行涉稅處理。如果該固定資產首次進入流通領域為2009年1月1日前的，由于沒有抵扣過進項稅額，二次及二次以上流通，納稅人仍適用按簡易辦法依4%征收率減半征收增值稅政策的，按下列公式確定銷售額和應納稅額：銷售額=含稅銷售額/（1+4%）；應納稅額=銷售額×4%/2。如果取得的已使用過的固定資產首次進入流通領域為2009年1月1日以后已抵扣進項稅額的，二次及二次以上流通則按適用稅率計算繳納增值稅。

（八）售后回租業(yè)務固定資產涉稅處理。融資性售后回租業(yè)務是指承租方以融資為目的將資產出售給經批準從事融資租賃業(yè)務的企業(yè)后，又將該項資產從該融資租賃企業(yè)租回的行為。融資性售后回租業(yè)務中承租方出售資產時，資產所有權以及與資產所有權有關的全部報酬和風險并未完全轉移。根據(jù)現(xiàn)行增值稅和營業(yè)稅有關規(guī)定，融資性售后回租業(yè)務中承租方出售資產的行為，不屬于增值稅和營業(yè)稅征收范圍，不征收增值稅和營業(yè)稅。因此對于售后回租業(yè)務出售資產的行為不需要作增值稅稅務處理。

三、“營改增”試點納稅人固定資產涉稅處理

按照《試點實施辦法》和本規(guī)定認定的一般納稅人，銷售自己使用過的本地區(qū)試點實施之日（含）后購進或者自制的固定資產，按照適用稅率征收增值稅；銷售自己使用過的本地區(qū)試點實施之日前購進或者自制的固定資產，按照現(xiàn)行舊貨相關增值稅政策執(zhí)行。使用過的固定資產，是指納稅人根據(jù)財務會計制度已經計提折舊的固定資產。

例：某運輸企業(yè)，2012年12月“營改增”試點后認定為增值稅一般納稅人，2014年1月將2臺運輸汽車轉讓，其中A汽車為試點前購進，銷售價款為10400元，B汽車為試點后購進，已抵扣進項稅額，銷售價款為117000元，A汽車應納增值稅為10400/（1+4%）*4%/2=200元，B汽車應納增值稅為117000/（1+17%）*17%=17000元。

第五篇：商品房屋轉讓協(xié)議

商品房屋轉讓協(xié)議

商品房屋轉讓協(xié)議1

賣方：____________________________________地址：_________________________聯(lián)系電話：_________________委托代理人：___________________地址：_________________________聯(lián)系電話：_________________

買方：____________________________________地址：_________________________聯(lián)系電話：_________________委托代理人：___________________地址：_________________________聯(lián)系電話：_________________

根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及其他有關法律、法規(guī)之規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、誠實信用原則的基礎上，同意就乙方向甲方購買房屋項達成如下協(xié)議：

第一條房屋基本情況

1、甲方房屋座落于崇陽縣天城鎮(zhèn)_____________________，經房地產產權登記機關測定的建筑面積為____________平方米。

2、該房屋所有權證號為_____________________

3、該房屋四至界限：東至_______________，南至_________________。

西至_______________，北至_________________。

第二條房屋轉讓價格

按建筑面積計算，該房屋轉讓價格為[人民幣]總金額___________元，大寫____拾____萬____千____百____拾____元整。

第三條付款方式

雙方約定按以下第_______項以現(xiàn)金方式支付房款：

1、一次性付款：

本合同簽訂之日起_____天內，乙方一次性將購房款支付給________________________。

第四條交房方式：

甲乙雙方約定采用下列第_____種方式交房：

自本合同簽訂之日起____天內，甲方將房屋交付給乙方。

第五條關于產權登記的約定

自本合同生效之日起，乙方向房地產產權登記機關申請辦理房地產權屬轉移手續(xù)。乙方負擔所有經費。

第六條該房屋轉讓交易發(fā)生的各項稅費由乙方承擔。

第七條房屋轉讓，該房屋所屬土地使用權利、義務和責任依法隨之轉讓。

第八條本合同空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

第九條本合同自簽訂合同之日起生效

第十條本合同一式_______份，雙方各執(zhí)一份，______________各執(zhí)一份。各方所執(zhí)合同均具有同等效力。

甲方：______

甲方代理人：______

簽定日期：____年____月____日

簽定地點：_________________

乙方：______

乙方代理人：______

簽定日期：____年____月____日

簽定地點：_________________

商品房屋轉讓協(xié)議2

出讓人(甲方)_______________

受讓人(乙方)_______________

經自愿協(xié)商達成一致，甲方將自己合法擁有的一套房屋轉讓給乙方，雙方就房屋轉讓相關事宜達成以下合同條款，以資共同遵守：

第一條轉讓房屋的基本情況

轉讓房屋(以下簡稱該房屋)位于____市____區(qū)_______小區(qū)_____號樓_____層_____室，建筑面積____平方米。房屋為框架結構、水、電、供暖等設施齊備且具備正常使用功能。

第二條轉讓價格

雙方商定該房屋轉讓價格為(人民幣)____元整，大寫________元整(人民幣)。

第三條付款方式

由乙方向甲方預先支付購房定金____萬元后，由甲方將該房屋購房手續(xù)辦理到乙方名下。當日，乙方將剩余房款一次支付甲方。

第四條房屋交付

甲方應于本合同生效之日當天，將上述房屋的全部鑰匙交付乙方，并在雙方在場的情況下由乙方對房屋進行驗收，乙方如無任何異議，視為該房屋情況符合本合同約定，甲方完成房屋交付，上述房屋的占有、使用、收益、處分權歸乙方行使。

第五條房屋過戶

房屋交付乙方后，甲方應當負責辦理該房屋的過戶手續(xù)，將該房屋的產權證辦理到乙方名下，辦理產權證相關費用由甲方承擔。

第六條甲方的保證

甲方保證自己對該轉讓房屋擁有處分權，轉讓該房屋不存在法律上的障礙。

甲方保證該轉讓房產不涉及第三方的權利，本合同簽訂前該房屋集資購房款、天然氣管道安裝費、交房日前拖欠的物業(yè)管理費、大修基金、購房契稅等及其他應當交納的費用等已全部交清，如有尚未交納或拖欠的費用，由甲方全部承擔。

第七條違約責任

甲方違反本合同約定，未能履行自己約定義務的，乙方有權單方解除本合同，甲方應承擔全部購房款_____%的違約金。

第八條本合同未盡事宜，由雙方另行協(xié)商，并簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議和本合同具有同等法律效力。

第九條本合同在履行過程中發(fā)生爭議，由雙方協(xié)商解決。協(xié)商不成時，甲、乙雙方同意由__仲裁委員會仲裁。

第十條本合同自甲、乙雙方簽字之日起生效。

第十一條本合同一式二份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，具有同等效力。

甲方(簽章)_________

________年_____月____日

乙方(簽章)__________

________年_____月____日

商品房屋轉讓協(xié)議3

出讓人：__________(以下簡稱甲方)

受讓人：__________(以下簡稱乙方)

見證方：__________(以下簡稱丙方)

甲乙雙方經友好協(xié)商，就甲方向乙方轉讓甲方私人房產一事達成以下條款：

第一條甲方對產權的聲明甲方根據(jù)國家規(guī)定，已依法取得______的房屋所有權證書，所有權證書______房權證字第______號。甲方為該房屋的現(xiàn)狀負全責。該房屋的結構為磚混結構，使用面積為______平方米(不含柴棚)。

第二條甲方對買賣權的聲明甲方保證該房屋是符合國家及______縣房屋上市的有關規(guī)定及政策法規(guī)，甲方有權將該房屋上市交易。由于違反國家及______縣相關政策法規(guī)而引起的法律及經濟責任由甲方來承擔。

第三條乙方對購買權的聲明乙方愿意在本合同第一條款及第二條款成立的前提下，就向甲方購買上述房屋的完全產權之事簽訂本協(xié)議，并認可僅在此種情況下簽訂才具有法律效力。

第四條房屋售價雙方同意上述房屋售價為______萬元整(含柴棚)。

第五條付款方式

1、乙方應在簽訂《______房屋買賣合同》時，支付相當于總房款的三分之一的定金。

2、乙方應在辦理立契過戶手續(xù)前一年內，支付剩余房款。

第六條違約責任

1、甲、乙雙方合同簽訂后，乙方中途悔約，應書面通知甲方，甲方應在3個工作日內，將乙方的已付款(不計利息)返還乙方，但購房定金歸甲方所有。甲方中途悔約，應書面通知乙方，并自悔約之日起3個工作日內應將乙方所付定金的雙倍及已付款返還給乙方。

2、乙方如未按本協(xié)議第五條款規(guī)定的時間付款，甲方對乙方的逾期應付款有權追究違約利息。每逾期一天，乙方應支付甲方所應付房款的0、4‰作為滯納金，逾期超過15天，即視乙方違約，定金不予返還。

3、甲方應在獲得全部房款后7個工作日內將房屋搬空，每逾期一天，甲方應按乙方已付房款的0、4‰向乙方付滯納金，逾期超過15天，即視甲方違約，乙方可要求法院強制執(zhí)行。

第七條房屋交付甲乙雙方就房屋交付達成以下細目：

1、沒有房屋欠帳，如電話費、電費、物業(yè)管理費、水費等;

2、沒有固定不可移動裝修物品的破壞;

3、房屋本身沒有影響房屋使用或美觀的破壞。

第八條關于產權辦理的約定

1、本協(xié)議簽訂后，應由甲乙雙方應向當?shù)胤康禺a交易管理部門申請辦理房屋買賣立契過戶手續(xù)，并按有關規(guī)定申領房屋所有權證。鑒于目前______暫緩辦理二手房過戶手續(xù)，待______啟辦二手房過戶手續(xù)時，甲方務必協(xié)助乙方辦理上述手續(xù)，同時，產生的稅費及相關費用，由甲乙雙方依照有關規(guī)定繳納。

2、鑒于甲方目前資金周圍困難，已用現(xiàn)轉讓的房屋產權證在金融部門抵押貸款(_________年____月____日抵押貸款______元整，貸款期限為叁年，至_________年____月____日止)，甲方必須按時還本付息;抵押期滿由甲方將所抵押的房屋產權證及時交給乙方。

3、在房屋未過戶期間，乙方急需資金用已轉讓房屋抵押貸款時，甲方應積極協(xié)助乙方到金融部門辦理相關手續(xù)，并按乙方授意簽署相關文件。

4、在房屋未過戶期間，如遇規(guī)劃或政策性拆遷，甲方應積極協(xié)助乙方到各拆遷管理部門辦理相關拆遷手續(xù)，并按乙方授意簽署相關文件，所有拆遷安置補償費用應歸受讓人即乙方所有。第九條有關爭議本協(xié)議未盡事宜，雙方可簽訂補充協(xié)議。本協(xié)議的附件和雙方簽訂的補充協(xié)議為本協(xié)議不可分割的組成部分，具有同行法律效力。當本合同在履行中發(fā)生爭議時，雙方協(xié)商解決。協(xié)商不能解決的，雙方均有權向該房屋所在地的人民法院提起訴訟。

第十條生效說明本協(xié)議一式四份，甲乙雙方各執(zhí)一份，房屋交易管理部門留存一份，見證方一份。均具有同等法律效力。自雙方簽字之日起生效。

甲方(簽章)：_________

簽訂地點：_________

_________年____月____日

乙方(簽章)：_________

簽訂地點：_________

_________年____月____日

丙方(簽章)：_________

簽訂地點：_________

_________年____月____日

商品房屋轉讓協(xié)議4

轉讓方（以下簡稱甲方）：___（身份證號：____，住址：____）

受讓方（以下簡稱乙方）：（身份證號：，住址：）

雙方就商品房的轉讓事項，本著平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，訂立本協(xié)議：

一、甲方將位于_（三房二廳二衛(wèi)，毛壞房）商品房轉讓給乙方。乙方對甲方所轉讓的商品房已作充分了解，愿意購買該商品房。甲方轉讓的上述商品房基本情況已載入編號為的《商品房買賣合同》中。甲乙雙方擬定交易上述商品房的全部，即建筑面積__平方米，套內建筑面積__平方米，公共分攤建筑面積__平方米。

二、商品房按每平方米__元計價轉讓，總價折合人民幣___元，乙方須于20_年5月10日前付給甲方首付款__元，截至20_年5月4日止甲方尚欠的銀行套房按揭貸款本金__元本息由乙方負責償還。

三、雙方同意自簽字之日起至過戶更名、按揭貸款轉移手續(xù)完成前這段時間，由甲方提供本人信用聯(lián)社賬戶給乙方，由乙方負責繳納套房每月的按揭款。套房月按揭扣款須于每月10日前足額存入指定的賬戶（戶名：__，賬號：）給甲方，以便銀行扣款，不得逾期。逾期所產生的費用由乙方全部承擔。

四、甲方在乙方付清首付款之日起，乙方取代甲方在編號為的《商品房買賣合同》中的主體地位，甲方將其在上述合同中所載明的權利和義務全部轉移給乙方。

五、商品房合同轉讓過戶手續(xù)辦理由乙方負責，更名時所產生的營業(yè)稅、更名費、地稅、個人所得稅等各項費用由乙方全部承擔。甲方應提供必要的資料協(xié)助乙方辦理房屋權屬轉讓手續(xù)及其他在情理范圍內的便利。

六、甲方違約責任

（一）本協(xié)議簽訂后，如因甲方原因解除協(xié)議，甲方應當向乙方支付總房款百分之五的違約金。

（二）20_年5月5日以前因該房所發(fā)生的的產權糾紛和財務糾紛由甲方承擔全部責任。

七、乙方違約責任

（一）如未按協(xié)議規(guī)定期限繳納房款，逾期超過20日，以實際逾期天數(shù)、應繳納房款額為基數(shù)，按農業(yè)銀行同期貸款利率向甲方支付違約金，協(xié)議繼續(xù)執(zhí)行。

（二）本協(xié)議簽訂后，如因乙方原因解除協(xié)議，乙方應當向甲方支付總房款百分之五的違約金。

（三）20_年5月5日以后因該房所發(fā)生的的產權糾紛和財務糾紛由乙方承擔全部責任。

九、雙方約定的其他事項

（一）本協(xié)議在執(zhí)行過程中發(fā)生爭議，應首先協(xié)商解決，如協(xié)商不一致，應由馬山縣人民法院判決。

（二）本協(xié)議如有未完善之處，雙方可協(xié)商簽定補充協(xié)議。并具有同等法律效力。

十、本協(xié)議一式三份，甲乙雙方及見證人各執(zhí)一份，自簽訂之日起生效。

甲方（公章）：_________乙方（公章）：_________

法定代表人（簽字）：_________法定代表人（簽字）：_________

_________年____月____日_________年____月____日

商品房屋轉讓協(xié)議5

轉讓方：_______

受讓人：_______

經自愿協(xié)商達成一致，甲方將自己合法擁有的一套房屋轉讓給乙方，雙方就房屋轉讓相關事宜達成以下合同條款，以資共同遵守：

第一條轉讓房屋的基本情況

轉讓房屋位于，該房屋的'結構為磚混結構，建筑面積為_______平方米整，大寫_______萬元整。

第三條付款方式

1、乙方應在簽訂《房屋買賣合同》時，支付_______萬元的定金。

2、在甲方將房屋產權證辦理到乙方名下后，在交付房產證同時，由乙方支付剩余房款。甲方在收款時應向乙方出具收據(jù)。

第四條房屋交付

甲方應于本合同生效之日起，在的全部鑰匙交付乙方，并在雙方在場的情況下由乙方對房屋進行驗收，乙方如無任何異議，視為完成房屋交付，上述房屋的占有、使用、收益、處分權歸乙方行使。

第五條房屋過戶

在房屋定金交付后，甲方應當在時間內辦理房屋的過戶手續(xù)，將該房屋的產權證辦理到乙方名下，在辦理產權證和過戶過程中產生的相關費用由甲方承擔。

第六條甲方的承諾保證

甲方保證自己對該房屋擁有處分權，轉讓該房屋不存在法律上的障礙，該房屋不涉及第三方的權利，本合同簽訂前該房屋集資、購房款、水、電、氣、暖等安裝費用已全部交清，如有尚未交納或拖欠的費用，由甲方全部承擔。

第七條違約責任

1、甲方違反本合同約定，未能在約定時間內交付上述房屋的，每逾期一日甲方應按乙方已付購房款的萬分之二承擔違約責任;逾期超過三個月時，乙方有權單方解除本合同，甲方應承擔全部購房款的20%的違約金。

2、乙方違反本合同約定，未能在約定時間內交付約定的購房款，每逾期一日，甲方按應付購房款的萬分之二計算滯納金;逾期超過三個月時，甲方有權單方解除本合同，乙方應承擔全部購房款的20%的違約金。

第八條

本合同未盡事宜，由雙方另行協(xié)商，并簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議和本合同具有同等法律效力。

第九條

當本合同在履行中發(fā)生爭議時，雙方協(xié)商解決。協(xié)商不能解決的，雙方同意由仲裁委員會仲裁。

第十條生效說明

本協(xié)議一式二份，甲乙雙方各執(zhí)一份，均具有同等法律效力。本合同自雙方簽字之日起生效。

甲方：_________

法定代表人：________

_________年____月____日

乙方：_________

法定代表人：__________

_________年____月____日