第一篇：房產銷售新人必讀

房產銷售新人必讀⒈查房源：

查房源要學會挑選優(yōu)質房源，一定要問清樓號、單元號、樓層、面積和價格，溝通時不管房主報價多少都說貴了，適當可以談價，房子是否兩證齊全，是首套還是多套，是否滿五年，有沒有貸款（如有，問貸款還有多少,方便以后給），盡量讓房東還清貸款。⒉帶客戶：

帶客戶要盡量問清客戶的意向需求，要有針對性的推薦合適的房源；帶其看房時多注意買方的言語表情，看過一兩套基本就可以推敲出買方的態(tài)度和需求了，最好記錄到筆記本上方便下次溝通。⒊談價格：

一旦邁入談價階段，在雙方出價差距不大的前提下，盡量把雙方約到公司當面談，這樣更能促成交易的完成。買方需要準備的東西有：夫妻雙方的身份證、戶口本、結婚證，要學會審核信息，如若發(fā)現不一致應及時溝通讓對方到當地戶籍處更改（刷新戶口本），注意每一個細節(jié)，審核每一份材料的一致性。賣方需要準備房產證、土地證、身份證、戶口本、結婚證，夫妻雙方到場簽字（查土地性質是出讓還是劃撥），如果賣方是離異，首先看房產證上是否標明為其單獨所有，如果是，只需持證人身份證、戶口本、房產證、土地證即可辦理過戶。如果沒有寫單獨所有，需準備房產證、土地證、身份證、戶口本、離婚證、法院判決書或離婚協議書，沒有法院判決書，房子判給任意一方，必須由另一方到場簽字方可交易，如不愿到場簽字的可采取強制執(zhí)行。特殊情況：如果離異，房子判給小孩的，未滿18周歲的按照法院判決書上的監(jiān)護人來定；如果有熟人，雙方都到場簽字的也可以進行交易。⒋貸款：

如需貸款，首先審核夫妻雙方是否符合貸款要求，然后查征信，夫妻雙方到民生服務大廳北人民銀行去開征信報告，夫妻雙方收入證明、銀行流水，必須是本人名下的刷新戶口本。⒌過戶：

所有材料準備齊全就可以走過戶程序了。

⑴約定時間在中介公司簽買賣合同（買方帶定金一般是一萬，賣方帶土地證、房產證），簽合同收中介費（成交價的1.5%）； ⑵雙方材料必須收到我們手里；

⑶全款買的可直接到房產局簽買賣契約，如果是貸款的先到銀行簽協議打首付款，再到房產局簽買賣契約，批契稅大約五天，契稅出來交契稅等房產局出證，正常為十五個工作日。過土地證大約二十個工作日，出證后賣方把錢取走，買方按月還款。

第二篇：新人房產銷售自我評價

銷售：是指以出售、租賃或其他任何方式向第三方提供產品或服務的行為，包括為促進該行為進行的有關輔助活動，新人房產銷售自我評價有哪些？以下是小編為您整理的相關資料，歡迎閱讀！

房產銷售個人簡歷自我評價

（一）大學生活在忙碌中過去了，成為人生美好記憶的一部分。當中有成功的喜悅，有失敗的傷心。但卻把我培養(yǎng)成一個現在的大學生，使我在各方面的綜合素質都得到了提高，為以后的人生打下了堅實的基礎。

四年的市場營銷專業(yè)知識學習和豐富的房地產市場兼職實踐經歷，使我對房地產營銷職業(yè)的興趣和技能方面獲益匪淺。我從坎坷曲折中一步步走過，脫離了幼稚、浮躁和不切實際，心理上更加成熟、堅定，專業(yè)功底更加扎實。

專業(yè)：掌握了大量營銷的專業(yè)理論和房地產營銷技能，同時使計算機應用水平、英語水平、社交能力有了很大程度的提高；

素質：吃苦耐勞，工作積極主動，能夠獨立工作、獨立思考，勤奮誠實，具備團隊協作精神，身體健康、精力充沛，可適應高強度工作。

四年的大學學習和一年有余的房地產公司營銷崗位見習工作磨練，培養(yǎng)了我良好的工作作風和團隊意識，比如多角度了解和覺察客戶的購買需求，全方位進行房產客戶服務工作，埋頭苦干的求實精神以及隨機應變的推銷能力等。相信在今后的工作中，我會緊密配合公司銷售需要，任勞任怨的工作，成為一名稱職的房地產營銷能手。

房產銷售個人簡歷自我評價

（二）本人有一年多的房地產銷售經驗和。一年秘書工作經驗。我可以在短時間內輕松的和顧客達成良好溝通，做置業(yè)顧問期間在前輩的幫助以及自己的努力下上崗第一天就有很好的業(yè)績。在上班的一年多里，我每月都能取得很好得業(yè)績，并且獨立處理好所有客戶后期銀行按揭和放款。個人能力得到經理和同事的肯定。秘書工作中，主要負責辦公室日常工作；每日的數據核對核算。與甲方和銀行的客戶資料、金額對接。統(tǒng)計置業(yè)顧問的成交情況，以及向公司每日的數據交接。

房產銷售個人簡歷自我評價

（三）本人接受過正規(guī)的專業(yè)教育，具有較好的專業(yè)功底及文化素養(yǎng)，為人正直、誠懇、誠信度高；處事積極、果斷，有較強的心理素質，有強烈的進取心和高度的責任感；在工作中積極進取、腳踏實地，動手能力強，能夠高效率完成工作；勇于發(fā)揮自己才能，具有較強組織、協調、溝通能力和團隊精神；通過一年多在教育培訓機構，負責市場拓展等等，個人能力銷售能力等得到了很大程度的提高；聲音甜美；擅長寫作，有過作品發(fā)表，愛好廣泛，愛好特長于唱歌、交際、寫作、書法等，熱愛運動、跳舞，喜歡打羽毛、乒乓、籃球！

房產銷售個人簡歷自我評價

（四）本人思想進步，善于合作，業(yè)務能力和組織能力強； 待人誠懇，樂觀向上，勤于鉆研，工作認真，在以前的學習和工作中，打下了基礎、積累了經驗，具有強烈的責任心和事業(yè)心，具備很好的分析和解決問題的能力。喜歡接受難度大的工作挑戰(zhàn)，精通各種辦公軟件，英文口語流利。

第三篇：房產經紀人必讀

房產經紀人必讀

一、經紀人如何給自己定位非常重要

1、市場目標定位:

2、自己要自信（自信是推銷員不可缺少的氣質，自信對于一個推銷員的成功及其重要）例如當你和客戶會談時，你的言談舉止若能表露出充分的自信，就會贏得客戶的信任，只有客戶信任了你，才會相信你，相信你才會心甘情愿的購買你的商品。通過自信才能產生信任，而信任才是客戶的購買你的商品的關鍵因素。如何能體現出你的“自信”呢？首先必須衣著得體整齊，面容可掬，禮貌周到，對任何人都親切有禮、細心應付。

3、驕傲（能夠從事房地產行業(yè)）

二、懂得給自己定位還要包裝自己

1、工具包（包里面要有：手機、卷尺、指南針、計算器、名片夾、訂書器、筆紙）

2、制服、胸牌（如果沒有制服，男士：白襯衣，西褲，領帶，皮鞋，梳理頭發(fā)等；女士類似略。）

3、工作文件夾（房源信息、資料、小區(qū)平面圖）

4、業(yè)務文件夾（相關表格，銷售委托書，客戶跟蹤表，信息登記表，看房委托書，工作日程式安排等等）

三、如何成為一名成功的經紀人（首先一定是一個開發(fā)房源的能手）

四、開發(fā)房源的途徑

1、網絡

2、通過報紙

3、通過交際關系

4、同其他人合作（如保安、管理處、小賣部阿姨）

五、如何開發(fā)自售業(yè)主的房源"

1、不要急于說出自己是中介，首先了解房源的具體情況。

2、不要回避自己是中介

3、解釋自己對這個片區(qū)的房源較為了解，而且已有成交交易（有賣出）

4、解釋自己手上已有成熟的客戶

5、介紹自己公司的實力與自己的專業(yè)水平

6、提醒買方其實在整個房產過戶交易中并不是象的那么簡單、單純，如不夠專業(yè)，在交易過程中存在某些方面的風險弊端，應該引導買方委托專業(yè)代理公司銷售。如果你委托我來出售，我可以為您擬定銷售計劃。

7、如果最后還是拒絕，應禮貌的說：某某小姐或者先生沒關系，如果你在買房過程中有出現任何疑問，可以打電話與我咨詢，我將為您免費提供專業(yè)服務，讓業(yè)主相信你，乃至信任你，認為你很有素質很有修養(yǎng)。例如：你感覺我很專業(yè)，你可以委托我，我有信心和能力幫助你銷售房產。*切記不要以能賣高價為由，不要以實收為由，以免中介費打折。

六、如何獲得獨家委托：分析獨家委托的優(yōu)點

1、更多的：價格是中介間形成惡性競爭關系的因素之一

2、更多的：省時間、煩惱，首推房源，登報、網絡發(fā)布等.3、尋找有實力的買方，選擇針對性的客戶

八、與客戶接觸的三種方式

1、電話

2、信函

3、見面接觸

九、如何打電話

1、打電話的優(yōu)勢：高效、便捷、省時、不受時間地點限制

2、有優(yōu)點必有缺點：不夠直觀，缺少人情味，內容不完整。

3、如何打好電話

①要選擇適當的時間（時機）打電話。②確認此次通話的理由和目標。③自報家門、詢問對方接話是否方便。④要意識到你的聲音，就是對方對你的第一印象（要用平穩(wěn)的口氣）⑤不要急于馬上進入主題，進行適度寒暄。⑥切入主題⑦要讓對方參與到你的談話之中。引起共鳴。例如：你對我的解釋還滿意么？⑧牢記目標⑨但你的目標沒有辦法一次性完成時，記得分步驟收尾，不要死纏爛打⑩安排一整塊的時間打電話，并做好記錄。

十、不斷開發(fā)客戶、積累客戶

怎樣提高房產服務的滿意度：要把服務做到位、做精、做成專業(yè)化，永遠的客戶多做一點（站在客戶的立場多想一點）了解客戶需求的迫切性，對待客戶要有永遠的耐心，服務永無止境，通過為客戶提供滿意的服務，徹底改變客戶的不動產，要讓客戶明白、我再幫你尋找更好的，而不僅僅是一所房子。

十一、提高了服務還要如何懂得抓住客戶的心：

1、問話清楚，針對問題

2、用于簡潔有力，絕不含糊

3、要有自信心

4、接洽態(tài)度要認真有誠意:

5、親切、友善，以爭取好感

6、注意對方的長處

7、適當的贊美對方.十二、分析客戶!

1、選擇客戶了解基本情況，您最近是否有看房，看房多久了

2、必須經歷一個培養(yǎng)期分為四種：

①萌芽期剛考慮想買房

②培養(yǎng)期客戶有意向購房的③成熟期客戶已經成熟，想購房，而且有點急

④急切購房的急等著住的，特別急切的3、新手不斷地接待客戶，分析客戶（失敗的經紀人的特點，麻木、機械看房），越是麻木了（不開車）越是要分析自己，要掌握客戶的心理偏好、需求等等。

十三、分析房源，重點操作：

1、房源本身進行分析：配套、環(huán)境、交通

2、房源內部的情況，格局、采光、通風、外觀

3、房源權屬狀況進行分析A產權 B抵押情況 C房屋交易流程

4、業(yè)主溝通情況是否比較有誠意，是否急于賣房，業(yè)主的報價是否合理，業(yè)主的迫切性（房源到手分析）

十四、如何實地看房掌握看房的基本技巧。

1、約會的時間地點要恰當：看房時間的確定，如客戶或業(yè)主時間有所變動，應及時通知對方。

2、約客戶的地點不應該太多人（如電影院、車站）業(yè)主與客戶應分開，不應該約到一起

3、看房時（敲門）開門應輕點，讓客戶先進，在后關門

4、介紹客戶業(yè)主互相認識

5、拉開窗簾、如果是晚上應先開燈

6、指出每一間房子的特色，讓客戶感覺已經擁有了該房

7、強調樓盤的優(yōu)勢（如地段、遠景規(guī)劃、景觀、開發(fā)商的實力、鄰居、物業(yè)管理、較低的首付款、結構等等）

8、介紹房子真實，話不宜太多，善于觀察，發(fā)問（如你認為客廳的挑高、景觀怎么樣？從而了解客戶的想法）

9、看完房子后應帶客戶熟悉小區(qū)的配套

十五、看房后應及時跟蹤客戶及對業(yè)主的反饋，讓業(yè)主更加了解房子的缺點和優(yōu)點價值，以及時了解客戶看房情況和想法（是否有成交的機會）

十六、如何消除客戶的疑慮CDDC法則

第一步驟：C澄清疑慮

第二步驟：D認可疑慮（站在客戶的角度）

第三步驟：D打消疑慮（但是）

第四步驟：C確認疑慮（你覺得現在還有什么疑慮么？）

十七、推銷法則MAN法則

對方是否有錢有沒有購買或者籌措資金的能力

客戶是否有購買決定，如果沒有，你依然是白費口舌

客戶是否有購買欲望，如果對方不需要這種商品即使有錢有權，不管你怎么講解都沒有用

要怎樣才能知道對方的購買力呢？只能靠分析，積累經驗，培養(yǎng)自己的觀察力。大家切記推銷員MAN法則。如果無視它的存在，你將白費勞動力（精力）我們這行也精力時間就是金錢。（例如只有錢是實實在在的，沒錢就是沒錢，先是存款只有千元的有無處借款的人，向他推銷房產怎么可能成功交易？）

十八、報價和議價的技巧：設計一整套的交易模式，經紀人首先應該確定一個合理的價格，切記不要透漏底價，要留有一定的空間，針對猶豫不定的客戶（促成法）。

第四篇：新人房產基礎知識

1、住房二級市場包括哪些方面？

答：住房二級市場包括：商品房、允許已購公房、集資房、經濟適用房、拆遷安置房、公有住房使用權、以及居民個人之間不同產權性質、不同地域之間的房屋買賣、置換。

2、什么是二手房？

答：二手房是指非開發(fā)商出售的、由房屋產權人或購買人轉讓的房產。包括已取得權證需要轉讓和尚未取得產權證需要轉讓的房產。包括私房、單位自管房、二手商品房、上市房改房等等。

3、什么是已購公有住房？

答：指職工按住房制度改革政策所購得的住房。

4、什么是解困房？

答：是指政府為解決本地城鎮(zhèn)居民的住房困難，專門修建的用于解決特別困難戶的擁擠住房問題的住房。

5、什么是房改房？

答：經房改部門批準房改或經售房單位上級主管部門批準房改 并報市房改辦備案；且已簽訂住改合同并按房改政策規(guī)定繳清購房款的。

6、什么是房屋拆遷？

答：房屋拆遷是拆遷人在建設活動中，因建設項目用地需要，對在建設項目用地范圍內，依照有關法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，依法轉移屬他人所有或使用的房地產權益的行為，它是房地產權益轉移的一種特殊方式。

7、什么是商品房？

答：應具備以下條件：

向開發(fā)商購買的且已簽訂購房合同經房地產主管部門登記備案；

已交清購房款（持有全額購房發(fā)票）；

房產未設定抵押、未被司法部門限制權利（如查封、凍結）。

8、已購公房上市需要什么條件？

答：需要條件是：

取得《土地房屋權證》；

開具家庭住房情況證明；

已按規(guī)定補清超標面積房屋價款。土地房屋權籍登記篇

9、土地房屋權證的辦證依據和基本條件是什么？

答：土地房屋登記管理工作中，主要依據《憲法》、《土地管理法》和《城市房地產管理法》等法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，根據國土資源部建設部的具體要求，進行受理登記、審核、確權發(fā)證。

土地房屋權屬登記應具備三個基本條件：（1）土地房屋權屬來源合法；（2）四至界線清楚無爭議；

（3）面積準確

10、拆遷安置房因原業(yè)主死亡，暫未辦理繼承，能否按原業(yè)主名下登記產權證？

答：被拆遷房屋原權屬來源清楚，但業(yè)主已死亡，暫時不能輸繼承的，由申請人（繼承人或原代理人或持證人）出據具結保證書后，根據規(guī)定，其拆遷安置房可按原業(yè)主名下確權發(fā)證，但應注明“業(yè)主已故”字樣。

11、被拆遷房屋在拆遷前已實際發(fā)生變更，如何輸安置房產權登記？

答：被拆遷房屋權屬來源清楚，拆遷前因業(yè)主死亡而發(fā)生繼承或買賣、贈送、折產等并經公證或法院裁決，但未及時辦理產權變更登記，其捭補償安置協議書仍按原業(yè)主名字簽訂的，若涉及買賣、贈送，按被拆遷房屋的價值補交契稅，給予輸安置房產權登記；若涉及繼承、析產，按實際發(fā)生行為辦理安置房產權登記。

12、幾種不能辦理土地房屋權證的情況

答：不能辦證的情況還很多。大致可概括以下幾種：

（1）完全沒有合法的用地、建房批準手續(xù)的；

（2）用地、建房手續(xù)不齊全且嚴重影響城市規(guī)劃的；

（3）房屋未竣工或存在嚴重的質量安全問題的；

（4）四至界址、界線不清，權屬有糾紛、爭議的；

（5）超建、超占以及改變用途的部分未經依法處理的；

（6）購買手續(xù)不合法、不齊全的或未全額交清購房款的；

（7）重復出售的房屋，抵押、查封等限制權利的房屋；

（8）購房主體本身存在問題的，如不具備法人主體資格或法人單位已不存在的或自然人已故未辦理繼承的等等。

13、商品房、房改房拆遷安置房這三類房屋辦證需具備哪些基本條件？

答：這三類房屋辦證需具備的基本條件概括為：（1）符合城市規(guī)劃；（2）房屋已竣工；（3）購房（安置）手續(xù)合法、完事齊全。具體如下：

A、商品房：

a已簽訂購房合同且經房地產主管部門登記備案；

b已交清購房款（持有全額購房發(fā)票）；

c房產未設定抵押、未被司法部門限制權利（如查封凍結）。

B、房改房：

a經市房改辦批準房改或經售房單位上級主管部門批準房改并報市房改辦備案；

b已簽訂住改合同并按房改政策規(guī)定繳清購房款的。

C、拆遷安置房：

a拆遷安置補償協議書經市拆遷主管部門確認的，可按確認書的內容辦理權屬登記。

b拆遷安置房產辦理，均由拆遷人統(tǒng)一輸被拆遷房屋的產權注銷登記，報送拆遷協議確認，統(tǒng)一繳交相關稅收政策費及申辦領取土地房屋權證。

14、建設項目未經批準怎么辦理土地房屋權證？

答：對未經批準的建設項目按如下辦法處理：

（一）1990年4月1日之前開工建設的項目（含城鎮(zhèn)私有房屋）未經市規(guī)劃管理部門審批或與市規(guī)劃管理部門審批的指標、內容不符的，或超出用地紅線的，由國土房產管理部門按規(guī)定收取城市基礎設施配套費后予以辦理權屬登記手續(xù)。

（二）1990年4月1日之后開工建設的項目未經規(guī)劃管理部門批準的，須經規(guī)劃管理部門處理同意后給予辦理權屬登記手續(xù)。

（三）2001年4月30日之前未辦理建設項目用地紅線但其余批建手續(xù)完整的建設項目，經權屬調查項目用地四至清楚無權屬爭議的，可按建設年份的標準補城市基礎設施配套費后，予以辦理權屬登記手續(xù)。

15、建設項目實際建成后部分與規(guī)劃批準指標、內容不一致的如何辦理土地房屋權證？

答：1990年4月1日之后，建設項目實際建成后部分與規(guī)劃批準指標、內容不一致的，分別按以下辦法處理：

(一)、每棟建筑物增容的，如其批建手續(xù)完整，實測總建筑面積超出規(guī)劃批準面積壓物資1%以內（含1%）的，由國土房產管理部門直接收取增容地價；大于1%的，由規(guī)劃管理部門處理同意后按規(guī)定收取增容地價。

（二）、對于有超幢、超層、部分改變房屋用途或性質的建設項目，土地房屋權屬登記管理部門可先對符合規(guī)劃批準的幢、層和未改變房屋用途或性質的部分予以辦理權屬登記，其余部分須經規(guī)劃管理部門處理同意給予辦理權屬登記手續(xù)。

（三）、凡建筑主體超出所批準紅線范圍的，須經市規(guī)劃管理部門處理后同意給予辦理權屬登記手續(xù)。

16、房屋未辦理竣工驗收手續(xù)能否辦理產權登記？

答、2001年4月30日之前竣工，但未辦理房屋竣工驗收手續(xù)的非商品房住宅項目，經市土地房屋權屬管理部門審核同意后，由開發(fā)單位向市房屋安全鑒定機構申辦房屋安全鑒定，經鑒定為可安全使用的房屋，可辦理權屬登記手續(xù)。

建設項目未通過竣工驗收或經市房屋安全鑒定機構鑒定為存在安全隱患的，由市建設主管部門牽頭處理。

17、什么是土地權屬爭議？

答：土地權屬爭議是指土地所有權或者土地使用權（包括國有土地、集體土地）歸屬爭議。

18、土地權屬爭議應向誰提出申請？

答：根據2003年1月3日頒布的《國土資源17號令》第五條之規(guī)定：個人之間、個人與單位之間、單位與單位之間發(fā)生的爭議案件，由爭議土地所在地的縣市（區(qū)）級國土資源行政主管部門調查受理和處理。

前款規(guī)定的個人、個人與單位之間發(fā)生的爭議案件，可以根據當事人的申請，由鄉(xiāng)級人民政府受理和處理。

19、申請調查處理土地權屬爭議的應當符合哪些條件？

答：

（一）申請人與爭議的土地有直接厲害關系

（二）有明確的請求處理對象、具體的請求和事實根據。

20、申請人提出的土地權屬爭議調查處理的申請后，行政住管部門應當如何處理？

答：對于申請人提出的土地權屬爭議調查處理的申請，行政主管部門應當進行審查，國土資源行政主管部

門應當在收到申請書之日起7個工作日內提出是否受理的意見。認為應當受理的，在決定受理之日起5個工作日內將申請書副本發(fā)送申請人。被申請人應當在接到申請書副本之日起30日內提交答辯書和有關證據材料。逾期不提交答辯書的，不影響案件的處理。認為不應當受理的，應當及時擬定不予以受理建議書，報同級人民政府作出不予以受理決定。當事人對不予受理決定不服的，可以依法申請行政復議或者涕泣提起行政訴訟。

國土資源行政主管部門應當自土地權爭議之日起6個月內提出調查處理意見。因情況復雜，在規(guī)定時間內不能提出調查處理意見的，經該國土資源行政主管部門的主要負責人批準，可以適當延長。國土資源行政主管部門提出調查處理意見后，應當在5個工作日內報送同級人民政府，由人民政府下達處理決定。當事人對人民政府作出的決定不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。在規(guī)定的時間內，當事人既不申請行政復議，也不提起行政訴訟，處理決定即發(fā)生法律效力。生效的決定是土地登記的依據。

21、什么是房產測繪？

答：所謂房產測繪是指運用測繪技術和手段，采集和表述房屋有關信息的活動。

22、目前施房產測繪所依據的標準是什么？

實施房產測繪，應嚴格按照現行國家標準《房產測量規(guī)范》（GB/T17986.1-2000）地相關規(guī)定執(zhí)行。

23、商品房面積由誰來申請測繪？

答：目前購房人辦怔難的主要原因之一，就是房地產開發(fā)企業(yè)不能及時對已竣工的房屋實施測繪、不能及時將應由其提供的辦理產權所需的有效齊全的資料報送房地產行政主管部門。為此，《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用前按項目委托具有房產測繪資格的單位實施測繪，測繪成果報房地產行政主管部門或經房地產行政主管部門授權委托的單位審核后用于房屋權屬登記。

24、商品房按套內建筑面積或者建筑面積計價的，合同約定面積與產權登記面積發(fā)生誤差如何處理？ 答：當事人應當在合同中載明合同約定面積與產權登記面積發(fā)生誤差的處理方式。如合同未作約定的，按以下原則處理：

①面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）的，據實結算房價款：

②面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房，買受人退房的，房地產開發(fā)企業(yè)應當在買受人提出退房之日起30日內將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3—以內（含3%）部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由出賣人承擔，產權歸買受人。產權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）部分的房價款由出賣人返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

面積誤差比=（產權登記面積-合同約定面積）/合同約定面積×100%

但經規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現合同當事人約定的其他影響商品質量或者使用功能情形的，房地產開發(fā)企業(yè)應當在變更確立之日起10日內，書面通知買受人。

因上述原因的規(guī)劃設計變更造成面積差異，當事人不解除合同的，應當簽署補充協議。

25、商品房建筑面積的組成？

答：商品房建筑面積由套內建筑和分攤的共有建筑面積組成。套內建筑面積部分為獨立產權，分攤的共有建筑面積部分為共有產權。

26、共有建筑面積的組成？

答：共有建筑面積分為應分攤的共有建筑面積和不應分攤的共有建筑面積。

應分攤的共有建筑面積：

1、共有建筑面積的一般內容：幢內的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變配電室、設備房、公共門廳、過道、地下室公共設施用房、值班警衛(wèi)等，以及在其它功能上為整幢、某一層或某幾個單元服務的為基本生產或生活必需的公共用房和管理用房的建筑面積。

2、共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。

不應分攤的共有建筑面積：1）、獨立使用的地下室或為多幢服務的地下室（地下車位、車庫、倉庫、自行車或摩托車集中停放部位等）、地上雜物、車棚、車庫、為他幢服務的警衛(wèi)室、管理用房、公共設施用房等。2）、作為人防工程（含平戰(zhàn)兩用）的地下室、避難層（室）以及分期建筑工程中的跨期服務的公共設備用房和管理用房等。3）、按規(guī)劃批建層高建設的層高大于2.20米的技術（結構）轉換層、避難層、室內“空中花園”以及底層架空用作綠化、公共開放空間的部分等，其中扣除核心筒和公共設備用房應分攤的共有建筑面積。4）、獨立建造的邊配電房、水泵房、值班警衛(wèi)房、管理用房等附屬配套設施用房。5）、扣除應分攤的共有建筑面積和本條前4款內沒有基本羅列的建筑部位。

27、什么是要進行地籍調查？

答：地籍調查就是依照法律程序和技術規(guī)程，對申請登記的宗地現場核實其權屬、位置、界線、數量、用途等基本情況的行政行為。

28、為什么要進行地籍調查？

答：因為地籍調查的情況記錄于地籍調查表上，作為土地登記、核發(fā)證書的重要基礎資料，所以它是對土地登記申請的實質審查，是土地登記的法定程序，也是建立地籍和保障土地權利人合法權益的重要手段。其根本目的是維護國家的土地制度。

29、地籍調查為什么要權利人簽字？

答：地籍調查是對土地使用權人權利范圍、位置、大小等進行的法定調查，每宗土地的各條界線都需要與相鄰的權利人相互以簽章方式共同確認。履行指界簽字手續(xù)，明晰產權范圍，是避免日后發(fā)生土地糾紛的一項重要手段，并且可以更好地保障權利人對自己的合法土地房屋的處分、占有、使用、收益權。因此，按法定程序履行指界簽字手續(xù)，是每個房地產權利人應盡的義務。

30、農村房屋可以抵押嗎？

答：農村房屋是否可以抵押、如何抵押，國家尚無具體的法律規(guī)定。但參照《中華人民共和國城市房地產管理法》及建設部《城市房地產抵押管理辦法》以及國家土地管理局（（1997）國土〈籍〉字2號）《關于土地使用權抵押登記有關問題的通知》，可以得出一個結論，即集體土地上土地房屋的抵押，應局限于集體荒地土地使用權、鄉(xiāng)村企業(yè)集體土地的使用權，以及鄉(xiāng)村企業(yè)廠房等建筑物及其占用的集體土地使用權，至于農村村民的住房因其宅基地不得抵押而受到限制。

申請人持有的文件或證照已遺失的，應提交相關證明（需由檔案查檔案核實的，應提供檔案管證實材料），經登報公告遺失滿一個月無異議的，可確認其提交的相關證明有效。

32、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)申請土地房屋權屬登記應提交哪些材料？

答：土地房屋權屬登記申請書；企業(yè)營業(yè)執(zhí)照及法定代表人身份證明；批準使用土地和房屋建設的有效文件或證照；建筑物質量檢測報告或房屋安全鑒定報告。

下列材料均為批準使用土地和房屋建設的有效文件或證照：原土地管理局核法的相關文件；土地管理部門核發(fā)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地批文、紅線圖及規(guī)劃管理部門核發(fā)的建設許可證。經規(guī)劃管理部門用用地審批部門簽署處理意見并蓋章的或相關證明材料。

34、買房前應對開發(fā)商和項目有哪些方面的了解？

答：（1）通過營業(yè)執(zhí)照和房地產企業(yè)資質證書，了解開發(fā)商的資信。（2）通過土地使用權證書，了解土地的性質及權屬狀況。（3）通過建設用地批準證書、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程施工許可證，了解項目的用地規(guī)劃和建設手續(xù)。（4）買期房的通過查看預售樓許可證，買已竣工的房屋通過現售備案，了解項目銷售的合法性，及該房屋是否在許可銷售的范圍內。（5）通過國土房產局查詢服務，了解該房屋是否被抵押或查封。

35、開發(fā)商將在建樓盤做擔保申請貸款，這種抵押放能否購買？

答：根據當地市場規(guī)定，預售商品房設定在建工程抵押權的，應先辦理該套商品房的抵押權注銷登記手續(xù)，方可辦理商品房預售合同登記備案。因此買方在購買該種抵押房時應先要求開發(fā)商注銷抵押。

36、簽定商品房預售合同后，買方如何有效保護自己的既得利益？

答：根據當地市場相關規(guī)定，商品房預售合同實行備案制度，未經登記備案的商品房預售合同，不得對抗善意第三人。因此買方應在簽定合同后要求開發(fā)商到市房地產交易權籍登記中心辦理預售合同登記備案手續(xù)；若開發(fā)商不來辦理，買方也可前來辦理，以防止所購房產出現“一房多賣“、”先賣后抵“等現象，切實保障自身權益。

37、開發(fā)商有權出售露臺嗎？

答：根據有關規(guī)定，露臺屬于共用部位，屬于全體業(yè)主共有，開發(fā)商無權將露臺的所有權、使用權單獨轉讓。

38、買方在支付定金后對所購商品房不滿意，可否要求退回定金？

答：如果簽定了認購協議，不是買方單方面原因導致合同無法簽定的。買方有權要求退回定金；屬于買方違約的，開發(fā)商有權不退還定金。

39、高檔住宅與普通住宅如何界定？

答：依照的規(guī)定，高檔住宅是指符合以下條件之一的住宅：（1）別墅、度假村；（2）住宅每單位建筑面積售價島內超過5000元/平方米，高檔住宅除外的住宅界定為普通住宅。

40、如何知道欲購買的二手房能否辦理產權證？

答：如果二手房現在的使用人沒有產權證，則不能辦理房產轉讓過戶手續(xù)；如果已具備產權證，通過向市國土房產局綜合服務大廳查詢，確認該套房屋不存在抵押、查封或者其他權利限制情況，一般情況下可以辦理過戶、產權登記手續(xù)。

41、婚前單方按揭購房，婚后夫妻共同還款，房產權屬如何確定？

答：婚前購買并辦理按揭的商品房，從所有權歸屬上應認定為婚前財產，但對其中婚后按揭共同繳納部分，應視為共同財產。

42、購房合同上簽夫妻兩人名字，辦理產權證時，能否只登記其中一個名字？

答：產權證上登記的產權主是根據購房合同上簽定的購房人來認定的。但在商品房竣工之前，合同簽定雙方可到市房地產交易權籍登記中心辦理合同增減手續(xù)（限于直系首要必備 若商品房竣工后，產權證只能按購房合同簽定的購房人登記產權人。

43、兩人以上合購一處房產，能否按比例登記產權？

答：兩人以上合購同一套商品房，購房者為房屋共有人，房屋為共有房屋。房產證的登記內容中，換手房屋共有人和共有份額，可以體現共有情況。此外，共有權人可以申請頒發(fā)房屋共有權證。

44、已辦理產權證的兩人共有房產，如何過戶給一個人？

答：可以通過買賣或贈與的方式進行。由兩人簽定買賣合同或辦理贈與公證、房產評估后，到市房地產交易權籍登記中心辦理過戶手續(xù)。

45、監(jiān)護人能否將未成年子女的房屋用于投資？

答：根據《民法通則》第18條規(guī)定，監(jiān)護人應當履行監(jiān)護職責，保護被監(jiān)護人的人身、財產及其他合法權益，除為被監(jiān)護人的利益外，不得處理被監(jiān)護人的財產。如果監(jiān)護人欲將未成年子女的房屋用于投資，要視投資的目的是否為了被監(jiān)護人的利益，若投資是為了其他目的，監(jiān)護人不能做出該行為。房地產專業(yè)知識篇

46、居住面積：指住宅中供日常生活起居用的臥室，起居室等凈面積的總和。

47、使用面積：指住宅中分戶內全部可供使用的凈面積的總和。包括臥室、起居室、廳、廚房、衛(wèi)生間、壁櫥、陽臺和室內走道，室內樓梯等。

48、建筑面積：對一棟樓來講，是指房屋各層面積的總和，而每層建筑面積則是建筑物勒腳以上外墻的水平截面積。對一單套單元講，每套建筑面積包括室內的建筑面積與分攤的公用建筑面積之和。

49、套內面積：包括套內使用面積，套內墻內面積和陽臺建筑面積。

50、公攤：包括公共門廳、走道、電梯井、樓梯、設備間。

51、內陽臺：封閉的陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積。

52、外陽臺：不封閉的陽臺，按其外圍水平投影面積的一半計算建筑面積。

53、房屋未辦理竣工驗收手續(xù)能否辦理產權登記？

答：2001年4月30日之前竣工，但未辦理房屋竣工驗收手續(xù)的非商品房住宅項目，經市土地房屋權屬管理部門審核同意后，由開發(fā)單位向市房屋安全鑒定機構申辦房屋安全鑒定，經鑒定為可安全使用的房屋，可辦理權屬登記手續(xù)。

建設項目未通過竣工驗收或經市房屋安全鑒定機構鑒定為存在安全隱患的，由市建設主管部門牽頭處理。稅費篇

54、買賣二手房應繳納哪些稅、費？

答：買賣二手房應繳的稅費有：契稅、印花稅、交易手續(xù)費、營業(yè)稅，個人所得稅、土地房屋變更登記費及工本費等。似乎這些稅看起來名目很多，但是也存在減免的可能，這要根據房管局蝗近的規(guī)定數據為準。

55、普通商品房的契稅是多少？

答：普通商品房的契稅為成交總價（或評估價）的1.5%.56、公有住房的契稅是多少？

答：公有住房的契稅為成交總價（或評估價）的1.5%.57、高檔住宅的契稅是多少？

答：高檔住宅的契稅是成交總價（或評估價）的3%.58、契稅只交一次就可以了嗎？

答：對客戶來講，一套房產只要交一次契稅；對一套房子來說，只要經過一次交易就要交一次契稅。

第五篇：醫(yī)藥代表必讀藥品銷售技巧(新人版)

醫(yī)藥代表必讀藥品銷售技巧（新人版）核心提示：第一單元:醫(yī)藥代表的必備技巧第二單元:專業(yè)銷售技巧 第三單元：醫(yī)院營銷目標分析 醫(yī)生所尊敬喜歡的醫(yī)藥代表 1.熱情,敬業(yè) 2.穿著整潔,專業(yè)

3.有禮貌 4.能清楚,簡單地說明產品 5.訪前準備很充分 6.能與客戶建立互敬的長期關系 7.對本公司產品及競爭產品了解 8.第一單元:醫(yī)藥代表的必備技巧

第二單元:專業(yè)銷售技巧

第三單元：醫(yī)院營銷目標分析

醫(yī)生所尊敬喜歡的醫(yī)藥代表

1.熱情,敬業(yè)

2.穿著整潔,專業(yè)

3.有禮貌

4.能清楚,簡單地說明產品

5.訪前準備很充分

6.能與客戶建立互敬的長期關系

7.對本公司產品及競爭產品了解

8.具有豐富的專業(yè)知識

醫(yī)生不喜歡的醫(yī)藥代表

1.送名片后不再上門

2.在醫(yī)生工作最繁忙的時候拜訪醫(yī)生

3.態(tài)度粗魯

4.假裝與醫(yī)生很熟,自作聰明

5.一味講解,不注意傾聽及應答

6.在不熟悉產品的情況下給醫(yī)生介紹

7.詆毀競爭對手的產品

8.不能勇于承認錯誤

優(yōu)秀醫(yī)藥代表四要素

1.以自己的公司為榮

2.以自己的工作為榮

3.對公司的產品充滿信心

4.對自己充滿信心

醫(yī)藥代表應具備

四力：情報力，行動力，吸引力，說服力

五要點：善于分析，善于接觸，頻于聯系，主動攻擊，有利共享

執(zhí)行計劃5個W

WHATWHOWHYWHEREWHENHOW目標誰執(zhí)行為什么做在那做什么時間做怎么做

專業(yè)銷售

在市場越來競爭越激烈的情況下我們除了專業(yè)性的學術營銷外，更應該注重加強客情關系的建立和維護，特別是在中國客情關系依然是重要的營銷手段要建立良好的客情關系我們主要要了解客戶，分析客戶。

訪前準備包括

1.信息的收集

①有關醫(yī)生的信息

②有關競爭對手的信息

2.制定拜訪計劃

①拜訪目標

②拜訪計劃

有關醫(yī)生信息的收集

⑴醫(yī)生的規(guī)模,年購藥金額

⑵醫(yī)生日門診量,相關科室日門診量

⑶該醫(yī)院患者的類型,經濟狀況,支付能力

⑷目標醫(yī)生姓名,住址,聯系電話

⑸目標醫(yī)生年齡,畢業(yè)學校,教育背景

⑹目標醫(yī)生所在科室,職稱

⑺目標醫(yī)生的處方習慣

⑻目標醫(yī)生正在使用的競爭產品

⑼拜訪醫(yī)生的最佳時間和最佳地點

⑽每天所看病人數目

⒀目標醫(yī)生的個人興趣

⒁目標醫(yī)生所參加協會的名稱

⒂目標醫(yī)生的個人風格

⒃目標醫(yī)生的基本需求

⒄目標醫(yī)生的家庭狀況

⑾對醫(yī)藥代表的一般態(tài)度

⑿對其他醫(yī)生 的影響

獲得以上信息的渠道

醫(yī)院的出門診醫(yī)生一覽表

其他醫(yī)生

小護士

其他廠家的醫(yī)藥代表(非競爭對手)

藥劑科

本公司上級主管和高年資同事

好的目標符合以下要求

符合SMART原則

Specific: 具體的Measurable: 可衡量的Achievable: 可達到的,但具有挑戰(zhàn)性

Realistic: 有意義的Timely: 有時間性的事前充分的準備加上好機會,就是好運的開始

人物性格的分類

分析型

駕馭型

親切型

表現型

四種類型人物特點及需求

駕馭型: 長處:負責主動,工作導向

短處:沒有耐心,冷漠

表現型: 長處:自發(fā),關系導向

短處:自大,時間管理差

分析型: 長處:講求準確,分析

短處:封閉,有距離

親切型: 長處:親切,支持關系

短處:優(yōu)柔寡斷,不會拒絕

對四種類型醫(yī)生的接觸方式

駕馭型:要非常有準備.不要做無意義的閑聊浪費，時間,說話要簡短,抓住重點.分析型:要非常有準備.清楚地解釋拜訪目的.要能，合理,有條不紊地對談,不要催促客戶

親切型:保持輕松,準備要花時間,要健談.做一個好的聽眾并保持微笑

表現型:要能展現熱誠,表現出很健談,準備好聆聽，要能控制對談,使之不離正題

市場細分

市場細分：將相同或者相似的客戶歸納的一起。

好處：

1識別目標客戶共同的需求

2利用有效資源的有效辦法

3創(chuàng)造良好的用戶形象來抵抗競爭

連帶營銷

在團隊里建立連帶營銷

v A醫(yī)院的客戶+B醫(yī)院的客戶=同學

v 把他們組織在一起活動就可以起到連帶作用

心動的感覺

v 一個忠誠的客戶往往來自于一份感動，我們要學會去感動客戶，往往成功的醫(yī)藥代表是用心去做業(yè)務，他們始終在尋找機會去用心感動客戶，要用死纏爛磨的手段只是憐憫的給予我們短暫的利益，當真正的使他們心動后才是我們忠誠的客戶

尋找機會---創(chuàng)造機會---抓住機會---利用機會

三 醫(yī)院營銷目標分析

1口服藥物

一般門診與住院部比例為：

門診70% 住院部30%

v 三甲醫(yī)院：

v 目標醫(yī)生分析

v A：B：C=3：6：9

v =300+300+300=900<基礎量>

v 例如*****院：

v 目標醫(yī)生30人：在這30人中我們選擇2/3的做為處方醫(yī)生20人

v A級醫(yī)生的確定：門診心內1人 神內1人 老干1人

v B級選擇專家門診周或者天出門診的醫(yī)生

v C級一般是住院部選擇

二甲醫(yī)院

面中帶點的突破

v 二甲

v A：B：C=1：3：9=100+150+270=520

v A級選擇心內神內門診1人

v B級選擇周或天定期出門診的v C住院部

3分法{2}

由上圖我們可以看出我們在醫(yī)院只要選擇3個科室，每個科室選擇3個醫(yī)生，每個醫(yī)生選擇3個病人也就得到一個公式：

例如***：每天每個病人2支最少劑量用

3[科室]*3[醫(yī)生]*3[病人]*2[藥品]*30[天]=1620支