第一篇：關(guān)于關(guān)于收回國(guó)有土地使用權(quán)補(bǔ)償法律問

關(guān)于收回國(guó)有土地使用權(quán)補(bǔ)償法律問題

關(guān)于收回國(guó)有土地使用權(quán)補(bǔ)償法律問題 作者 閆鳳翥 【目錄】 1，引言

2，收回國(guó)有土地使用權(quán)行為的法律屬性及方式 3，收回國(guó)有土地使用權(quán)補(bǔ)償程序及標(biāo)準(zhǔn)

【摘要】土地是不可再生的自然資源，由于我國(guó)采取最嚴(yán)厲的耕地保護(hù)制度，建設(shè)用地的供應(yīng)與需求的矛盾日益突出，特別是具有財(cái)產(chǎn)屬性的國(guó)有建設(shè)用地更顯緊缺。因城鎮(zhèn)化、工業(yè)化的發(fā)展在國(guó)有建設(shè)用地的出讓、轉(zhuǎn)讓、收回等方面不停得進(jìn)行轉(zhuǎn)換，形成了土地交易市場(chǎng)，土地價(jià)格便隨找市場(chǎng)的形成而形成。土地出讓、轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)法律法規(guī)比較全面，可以說有章可循。但是，針對(duì)政府收回土地程序、理由、補(bǔ)償?shù)葏s不完善，特別是有關(guān)收回土地補(bǔ)償問題幾乎是法律空白。政府收回國(guó)有土地使用權(quán)如何補(bǔ)償、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)既無規(guī)范的程序法又無保障使用權(quán)人獲得公平合理的補(bǔ)償?shù)木葷?jì)途徑，可謂是政府單方市場(chǎng)。為了維護(hù)土地使用權(quán)人的合法權(quán)益，筆者依照現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合法理和具體情況就收回國(guó)有土地使用權(quán)補(bǔ)償程序、標(biāo)準(zhǔn)等問題提出幾點(diǎn)淺薄的看法，與同行共同切磋。

【關(guān)鍵詞】收回土地 土地使用權(quán) 土地補(bǔ)償

收回國(guó)有土地使用權(quán)是市縣人民政府及其土地行政主管部門的一項(xiàng)法定職責(zé)。收回的行為本身屬于行政行為，該行為還可能引發(fā)民事行為、犯罪行為等。因此，不是一種簡(jiǎn)單的行政行為。

一、收回國(guó)有土地使用權(quán)行為的法律屬性及方式

由于我國(guó)實(shí)行社會(huì)主義公有體制，土地所有權(quán)實(shí)行國(guó)家所有和農(nóng)民集體所有，國(guó)有土地所有權(quán)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使，土地使用者只能獲得國(guó)有土地使用權(quán)，所有權(quán)與使用權(quán)分離制度使得土地物權(quán)也同時(shí)分離。因此，所謂收回土地使用權(quán)既收回物權(quán)，依據(jù)物權(quán)法原理，物權(quán)非法定原因不被剝奪。因此，依據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定的收回國(guó)有土地使用權(quán)法定事由歸納以下幾種收回的法律屬性及方式。

（一）行政處罰性“收回”方式

行政處罰性“收回”方式，是指因土地使用權(quán)人違反法律法規(guī)禁止性強(qiáng)制條款的規(guī)定，由市縣人民政府依照法律法規(guī)的規(guī)定決定收回土地使用權(quán)的行為。該方式的法律依據(jù)是：

1、《土地管理法》第37條第1款“禁止任何單位和個(gè)人閑置、荒蕪耕地。已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地，一年內(nèi)不用而又可以耕種并收獲的，應(yīng)當(dāng)由原耕種該幅耕地的集體或者個(gè)人恢復(fù)耕種，也可以由用地單位組織耕種；一年以上未動(dòng)工建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納閑置費(fèi)；連續(xù)二年未使用的，經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，由縣級(jí)以上人民政府無償收回用地單位的土地使用權(quán)；該幅土地原為農(nóng)民集體所有的，應(yīng)當(dāng)交由原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織恢復(fù)耕種”。

2、《城市房地產(chǎn)管理法》第25條：“以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費(fèi)；滿二年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府，政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開發(fā)遲延的除外”。

3、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第17條第2款：“未按合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)、利用土地的，市、縣人民政府土地管理部門應(yīng)當(dāng)予以糾正，并根據(jù)情節(jié)可以給予警告、罰款直至無償收回土地使用權(quán)的處罰”。

（二）土地使用權(quán)使用期滿“收回”收回方式

國(guó)有土地使用權(quán)在與使用權(quán)人簽訂使用權(quán)出讓合同時(shí)就依法約定了土地使用年限，當(dāng)使用年限期滿前使用權(quán)人沒有申請(qǐng)續(xù)期的，或者雖申請(qǐng)續(xù)期但未獲批準(zhǔn)，政府將土地“收回”的行為。該方式的法律依據(jù)是：

1、《土地管理法》第58條第1款第3項(xiàng)：土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申 2

請(qǐng)續(xù)期或者申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)的；

2、《城市房地產(chǎn)管理法》第21條第2款“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國(guó)家無償收回”。

3、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第40條“土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國(guó)家無償取得。土地使用者應(yīng)當(dāng)交還土地使用證，并依照規(guī)定辦理注銷登記”。

（三）法定事由“收回”方式

依法定事由的“收回”，是指土地使用者在沒有違反法律法規(guī)禁止性規(guī)定的情況下，因發(fā)生某種法律法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)的事件，而被土地行政主管部門收回土地使用權(quán)。這里需要說明的是，首先，土地使用者沒有違反法律法規(guī)的行為，其次，發(fā)生的事件，可能是土地使用者自己的原因，如單位遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)，也可能是國(guó)家方面的原因，如為了公共利益，或者為了實(shí)施城市規(guī)劃。該方式的法律依據(jù)是：

1、《物權(quán)法》第148條：建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應(yīng)當(dāng)依照本法第四十二條的規(guī)定對(duì)該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)給予補(bǔ)償，并退還相應(yīng)的出讓金。

【備注】第42條 征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。

2、《土地管理法》第58條第1款第1、2、4、5項(xiàng)；《土地管理法》第58條第1款：“有下列情況之一的，由有關(guān)人民政府土地行政主管部門報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以收回國(guó)有土地使用權(quán)：

（1）為公共利益需要使用土地的；

（2）為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的；

（3）土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)的；

（4）因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國(guó)有土地的；

（5）公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、礦場(chǎng)等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的。

3、《城市房地產(chǎn)管理法》第19條、“國(guó)家對(duì)土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用年 3

限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實(shí)際年限和開發(fā)土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償”。

4、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第42條第1款 “國(guó)家對(duì)土地使用者依法取得的土地使用權(quán)不提前收回。在特殊情況下，根據(jù)社會(huì)公眾利益的需要，國(guó)家依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者已使用的年限和開發(fā)、利用土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償”。

5、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第47條第1款：“無償取得劃撥土地使用權(quán)的土地使用者，因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其他原因而停止使用土地的，市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)無償收回其劃撥土地使用權(quán)，并可依照本條例的規(guī)定予以出讓”。

6、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》 第50條：“在選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證發(fā)放后，因依法修改城鄉(xiāng)規(guī)劃給被許可人合法權(quán)益造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法給予補(bǔ)償。

經(jīng)依法審定的修建性詳細(xì)規(guī)劃、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案的總平面圖不得隨意修改；確需修改的，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)采取聽證會(huì)等形式，聽取利害關(guān)系人的意見；因修改給利害關(guān)系人合法權(quán)益造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法給予補(bǔ)償。

二、收回國(guó)有土地使用權(quán)補(bǔ)償程序及標(biāo)準(zhǔn)

行政處罰性、使用期限屆滿“收回”方式，依據(jù)《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓條例》的規(guī)定均屬于“無償”收回土地使用權(quán)的情形，是否補(bǔ)償應(yīng)區(qū)別對(duì)待，法定事由“有償”收回方式應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償。

（一）土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)及構(gòu)成

1、征地補(bǔ)償費(fèi)。根據(jù)《土地管理法》第47條第2款，征地補(bǔ)償費(fèi)由土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)組成。它是在將土地由原集體所有征為國(guó)家所有的過程中，支付給被征地村和被征地農(nóng)民的補(bǔ)償性和安置性費(fèi)用。因此，征地補(bǔ)償費(fèi)的性質(zhì)，是土地所有權(quán)“轉(zhuǎn)權(quán)”時(shí)政府應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)的費(fèi)用，如有“轉(zhuǎn)嫁”土地使用者行為，在補(bǔ)償時(shí)應(yīng)計(jì)算在補(bǔ)償成本中。

2、拆遷補(bǔ)償費(fèi)。根據(jù)相關(guān)法規(guī)，拆遷房屋，應(yīng)對(duì)被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償安置。對(duì)被拆遷人來說，拆遷補(bǔ)償費(fèi)是其失去房屋和土地使用權(quán)所得到的補(bǔ)償；對(duì)用地單位來說，拆遷補(bǔ)償費(fèi)是為獲得土地使用權(quán)而支付的費(fèi)用。因此，4

拆遷補(bǔ)償費(fèi)的性質(zhì)，是土地使用權(quán)“易手”并因土地使用權(quán)“易手”而支付給被拆遷人的補(bǔ)償費(fèi)。該費(fèi)用屬于政府出讓前應(yīng)承擔(dān)的開發(fā)費(fèi)用，如有“轉(zhuǎn)嫁”開發(fā)商行為，在收回土地補(bǔ)償計(jì)算成本時(shí)應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償。

3、征地規(guī)稅費(fèi)。征地規(guī)稅費(fèi)由耕地開墾費(fèi)、耕地占用稅、新菜地建設(shè)基金、水利建設(shè)專項(xiàng)資金、新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)、征地管理費(fèi)等六項(xiàng)費(fèi)用組成。這些資金是因土地由“農(nóng)用地”轉(zhuǎn)變?yōu)椤敖ㄔO(shè)用地”從而轉(zhuǎn)為國(guó)家所有的費(fèi)用，由報(bào)批的地方政府向省和中央政府繳納的費(fèi)用。如有“轉(zhuǎn)嫁”土地使用人行為，在收回補(bǔ)償成本核算時(shí)應(yīng)計(jì)算在補(bǔ)償成本中。

4、土地出讓金。土地出讓金是土地使用者向國(guó)家支付的一定年限的土地使用權(quán)費(fèi)用?！坝袃敗笔栈赝恋厥褂脵?quán)時(shí)應(yīng)退還剩余年限的土地使用費(fèi)既土地出讓金，是土地出讓合同屬性決定的。退還不是補(bǔ)償屬性，是返還財(cái)產(chǎn)屬性，土地使用人發(fā)還土地使用權(quán)，代表土地所有人一方的市縣政府返還土地出讓金的交換是履行土地出讓合同的表現(xiàn)，因此，不能將退還土地出讓金視為對(duì)土地使用人的補(bǔ)償。依據(jù)《物權(quán)法》第148條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應(yīng)當(dāng)依照本法第四十二條的規(guī)定對(duì)該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)給予補(bǔ)償，并退還相應(yīng)的出讓金?！边@里的42條是關(guān)于房屋征收的規(guī)定，因此提前收回國(guó)有土地應(yīng)依照征收房屋程序給予補(bǔ)償“并”退還相應(yīng)“剩余年限”的土地出讓金。

5、土地使用權(quán)價(jià)值。土地使用權(quán)在使用中由于開發(fā)強(qiáng)度、投資大小、區(qū)域變化、土地供求狀態(tài)的因素影響。土地使用權(quán)可能增值，而且有的增值幅度很大。增值的主要因素是使用權(quán)人因使用土地而產(chǎn)生。因此?！秶?guó)務(wù)院城市拆遷條例》規(guī)定，拆遷城市房屋時(shí)按照拆遷時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估給予補(bǔ)償，這里的“房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格”就包含于土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格，市場(chǎng)價(jià)格就體現(xiàn)出“物”的價(jià)格屬性。物權(quán)的價(jià)值屬性既包括“增值”又包括“貶值”屬性。“有償”方式收回國(guó)有土地使用權(quán)的應(yīng)按照收回土地時(shí)間節(jié)點(diǎn)依法評(píng)估確認(rèn)其價(jià)值，按照市場(chǎng)實(shí)際價(jià)格確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)?！盁o償”收回國(guó)有土地使用權(quán)的依據(jù)處理原則分別處理。

（二）補(bǔ)償程序及法律依據(jù)

依據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定，“有償”收回國(guó)有土地使用權(quán)的程序應(yīng)當(dāng)采?。合刃姓魇辗课菁暗厣细街?，補(bǔ)償?shù)轿缓笤賹?shí)施“收回”國(guó)有土地使用權(quán)?！盁o償”收回國(guó)有土地使用權(quán)的程序應(yīng)當(dāng)采取：先行收回國(guó)有土地使用權(quán)，需要補(bǔ)償?shù)慕o予補(bǔ)償再拆除或沒收房屋及地上附著物，不需要補(bǔ)償?shù)闹苯硬鸪驔]收房屋及地上附著物。5

沒有地上建筑物、構(gòu)筑物的直接收回土地。

1、“有償”收回國(guó)有土地使用權(quán)程序

第一步：修改規(guī)劃

依據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第47條規(guī)定：有下列情形之一的，組織編制機(jī)關(guān)方可按照規(guī)定的權(quán)限和程序修改省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃：

1、上級(jí)人民政府制定的城鄉(xiāng)規(guī)劃發(fā)生變更，提出修改規(guī)劃要求的；

2、行政區(qū)劃調(diào)整確需修改規(guī)劃的；

3、因國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)重大建設(shè)工程確需修改規(guī)劃的；

4、經(jīng)評(píng)估確需修改規(guī)劃的；

5、城鄉(xiāng)規(guī)劃的審批機(jī)關(guān)認(rèn)為應(yīng)當(dāng)修改規(guī)劃的其他情形。

組織編制機(jī)關(guān)修改省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃前，組織編制機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對(duì)原規(guī)劃的實(shí)施情況進(jìn)行總結(jié)，并向原審批機(jī)關(guān)報(bào)告；修改涉及城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃強(qiáng)制性內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)先向原審批機(jī)關(guān)提出專題報(bào)告，經(jīng)同意后，方可編制修改方案。沒有《實(shí)施情況總結(jié)》或《專題報(bào)告》組織編制機(jī)關(guān)不得編制修改方案。

組織編制機(jī)關(guān)為本級(jí)人民政府。

第二步：報(bào)批規(guī)劃

規(guī)劃的審批因規(guī)劃內(nèi)容和規(guī)劃級(jí)別不同，審批的權(quán)限不同，依據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第13、14、15、16條規(guī)定，國(guó)務(wù)院、省級(jí)、市級(jí)、縣級(jí)均有批準(zhǔn)權(quán)限：

國(guó)務(wù)院負(fù)責(zé)審批的有：省、自治區(qū)人民政府組織編制省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、直轄市的城市總體規(guī)劃、省、自治區(qū)人民政府所在地的城市總體規(guī)劃、國(guó)務(wù)院確定的城市的總體規(guī)劃（由省、自治區(qū)人民政府審查同意后報(bào)國(guó)務(wù)院審批）。

省級(jí)政府負(fù)責(zé)審批的有：省級(jí)政府管轄的行政區(qū)域除省會(huì)城市以外的城市總體規(guī)劃。

城市政府負(fù)責(zé)審批的有：城市轄區(qū)內(nèi)的縣政府所在地鎮(zhèn)的總體規(guī)劃。

縣級(jí)政府負(fù)責(zé)審批的有：除縣政府所在地鎮(zhèn)以外的鎮(zhèn)的總體規(guī)劃。

省級(jí)政府組織編制的省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃，城市、縣政府組織編制的總體規(guī)劃，在報(bào)上一級(jí)人民政府審批前，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)本級(jí)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)審議。鎮(zhèn)政府組織編制的鎮(zhèn)總體規(guī)劃，在報(bào)上一級(jí)人民政府審批前，應(yīng)當(dāng) 6

先經(jīng)鎮(zhèn)人民代表大會(huì)審議。

第二步：公示規(guī)劃

城鄉(xiāng)規(guī)劃直接涉及公眾生產(chǎn)、生活，財(cái)產(chǎn)權(quán)益等問題。因此，《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第26條規(guī)定，城鄉(xiāng)規(guī)劃報(bào)送審批前，應(yīng)當(dāng)依法將城鄉(xiāng)規(guī)劃草案予以公告，并采取論證會(huì)、聽證會(huì)或者其他方式征求專家和公眾的意見。公告的時(shí)間不得少于三十日。第8條明確規(guī)定，城鄉(xiāng)規(guī)劃組織編制機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)及時(shí)公布經(jīng)依法批準(zhǔn)的城鄉(xiāng)規(guī)劃。

第三步：實(shí)施立項(xiàng)

市縣鎮(zhèn)府為實(shí)施總體規(guī)劃還應(yīng)制定五年近期規(guī)劃，依據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃及土地利用規(guī)劃，根據(jù)本級(jí)財(cái)政投資能力和上級(jí)財(cái)政支持政策水平，編制項(xiàng)目建議書或項(xiàng)目條件交給有關(guān)單位或公司實(shí)施。

第四步: 拆遷許可

項(xiàng)目承接單位或項(xiàng)目公司，按照《城市拆遷條例》規(guī)定有關(guān)拆遷程序辦理拆遷行政許可，獲得許可后及時(shí)公告。

第五步：補(bǔ)償安置

按照城市拆遷條例的規(guī)定，經(jīng)有資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估公司對(duì)房屋和土地依法按照市場(chǎng)交易價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，依據(jù)評(píng)估確定的標(biāo)準(zhǔn)簽訂補(bǔ)償協(xié)議，給予安置?！冻鞘胁疬w條例》第24條規(guī)定：“貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定?！?需要遷移的被拆遷企業(yè)還應(yīng)當(dāng)為其提供遷移場(chǎng)地，因遷移營(yíng)業(yè)損失還應(yīng)補(bǔ)償。

有償“收回”方式的，征地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、征地規(guī)稅費(fèi)和剩余年限的土地出讓金，應(yīng)該由政府返還，其價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)則應(yīng)區(qū)別情況處理：因國(guó)家方面的原因，如為了公共利益、實(shí)施城市規(guī)劃而收回土地使用權(quán)的，應(yīng)按現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算、返還四項(xiàng)費(fèi)用，土地的增值歸土地使用者所有，以體現(xiàn)“有償”收回的法律規(guī)定。

第六步：拆除收地

實(shí)施補(bǔ)償完畢后，由國(guó)土資源部門將土地收回，注銷登記。政府再依據(jù)新的規(guī)劃確定土地用途，以招拍掛方式向社會(huì)公開出讓土地，原使用人仍然有權(quán)參與招拍掛，但必須按照新的土地出讓條件使用土地。

2,、“無償”收回國(guó)有土地使用權(quán)程序

第一步：查處違法用地立案

國(guó)土資源部門依據(jù)職權(quán)或舉報(bào)，發(fā)現(xiàn)土地使用人：1，已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地，連續(xù)二年未使用的；2，以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地。滿二年未動(dòng)工開發(fā)的；3，未按合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)、利用土地情節(jié)嚴(yán)重的。應(yīng)當(dāng)按收回國(guó)有土地違法案件立案調(diào)查。

第二步：處罰前履行告知、聽證

無償收回國(guó)有土地是一種嚴(yán)厲的行政處罰行為，因此應(yīng)依據(jù)《行政處罰法》規(guī)定的程序，處罰機(jī)關(guān)履行告知、聽證等法定義務(wù)，確保處罰的公正性。

第三步：下達(dá)無償收回行政處罰決定

在履行了法定處罰程序的前提下，依法由市縣人民政府作出處罰決定，決定收回國(guó)有土地使用權(quán)，同時(shí)就有關(guān)補(bǔ)償事項(xiàng)作出決定。

第四步：執(zhí)行決定收回土地 下達(dá)決定后，告知被處罰人行政爭(zhēng)議的救濟(jì)途徑。處罰決定在法定期限內(nèi)被處罰人沒有提出行政復(fù)議或行政訴訟，或者經(jīng)復(fù)議或訴訟維持了處罰決定的，處罰決定生效。生效后被處罰人拒不履行的申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行。

（三）“無償”收回補(bǔ)償原則

1、行政處罰性“收回”方式，作為對(duì)土地使用者違法行為的懲罰措施，從理論上講，不應(yīng)向其支付任何費(fèi)用，即“無償”收回。但如果土地使用者在取得土地使用權(quán)前單獨(dú)替政府承擔(dān)了征地補(bǔ)償費(fèi)、征地規(guī)稅費(fèi)的，筆者認(rèn)為；因?yàn)檫@些費(fèi)用依法應(yīng)由政府承擔(dān)，因此，應(yīng)按土地使用者已經(jīng)支付的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)由政府返還。而拆遷補(bǔ)償費(fèi)、土地出讓金在行政處罰性“收回”土地使用權(quán)方式下，不應(yīng)返還。

2、土地使用權(quán)期滿的“收回”，由于是依據(jù)《土地使用權(quán)出讓合同》的約定收回土地使用權(quán)，且土地使用者原支付的各類土地成本已在其數(shù)十年的土地使用過程中折抵完畢，即土地成本的現(xiàn)值為“零”，因此不應(yīng)向其支付任何費(fèi)用。然而，土地成本的現(xiàn)值為“零”并不等于土地沒有價(jià)值。在土地增值并可能是現(xiàn)時(shí)價(jià)值數(shù)倍于原土地價(jià)值，且房屋仍有實(shí)際價(jià)值和使用價(jià)值的情況下，雖然《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第40條規(guī)定“土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國(guó)家無償取得”，但是，對(duì)因購(gòu)買商品房而取得土地使用權(quán)的購(gòu)房人來講，該規(guī)定顯然與現(xiàn)行《物權(quán)法》有抵觸，依據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定屬于“自動(dòng)續(xù)期”的使用權(quán)人，不應(yīng)無償收回應(yīng)給予補(bǔ)償?！緟⒖嘉墨I(xiàn)】

1，中華人民共和國(guó)土地管理法； 2，中華人民共和國(guó)物權(quán)法；

3，中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)法； 4，中華人民共和國(guó)行政處罰法； 5，中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法； 6，國(guó)務(wù)院《城市拆遷條例》；

7，國(guó)土部《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》

文/閆鳳翥 國(guó)務(wù)院經(jīng)濟(jì)研究中心特邀研究員 河北冀港律師事務(wù)所 主任你好哦啊，

第二篇：收回國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議

附件8

收回國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議

（適用于有抵押抵債或者查封類）

甲 方：【鎮(zhèn)/街道辦/管委會(huì)】

乙 方：【土地使用權(quán)人】

丙 方：【抵押權(quán)人、申請(qǐng)執(zhí)

行人】

甲方根據(jù)增城市國(guó)土資源和房屋管理局、增城市土

地開發(fā)儲(chǔ)備中心的委托，收回乙方位于

【坐落】的畝國(guó)有土地使用權(quán)（以下簡(jiǎn)稱“該

土地”），并移交增城市國(guó)土資源和房屋管理局注銷該土

地權(quán)屬證書后，移交增城市土地開發(fā)儲(chǔ)備中心儲(chǔ)備。經(jīng)

甲乙丙三方充分協(xié)商，特簽訂本協(xié)議。

一、土地基本情況

經(jīng)向增城市國(guó)土資源和房屋管理局了解，并經(jīng)三方

確認(rèn)，該土地基本情況如下：

（一）土地使用權(quán)人、面積及坐落

土地使用權(quán)人：；

面積：平方米（折合畝）；

坐落：，四至為：東

至，南至，西至，北至；

證號(hào)（批文號(hào)）：【土地使用權(quán)、房屋

所有權(quán)】；

（二）土地用途：用地；

（三）規(guī)費(fèi)繳交情況：；

（四）抵押查封情況：該土地于年月日

抵押給丙方貸款萬元，年月日被

【法院】查封。

二、補(bǔ)償約定

（一）補(bǔ)償內(nèi)容及依據(jù)

經(jīng)甲乙丙三方確認(rèn)，該土地補(bǔ)償?shù)膬?nèi)容包括土地補(bǔ)

償、地上建筑物、構(gòu)筑物拆遷補(bǔ)償、解決乙方企業(yè)職工

安置費(fèi)用和等，結(jié)合【評(píng)估公

司】的價(jià)值評(píng)估，經(jīng)三方協(xié)商，補(bǔ)償價(jià)格為：

１、土地補(bǔ)償：土地補(bǔ)償總面積畝，補(bǔ)償

單價(jià)為萬元/畝，總價(jià)為萬元。

２、地上建筑物、構(gòu)筑物拆遷補(bǔ)償：地上建筑物和

構(gòu)筑物建筑面積共平方米，補(bǔ)償單價(jià)為元/平方米，總計(jì)萬元。

３、乙方企業(yè)職工安置費(fèi)用萬元。

【補(bǔ)償內(nèi)容視具體情況增減】

上述補(bǔ)償款共計(jì)萬元，平均萬元/畝。

（二）補(bǔ)償款的支付方式

甲方在個(gè)月內(nèi)將上述補(bǔ)償款萬元分

期支付給乙方（丙方）。第一期在簽訂本協(xié)議日起個(gè)

月內(nèi)支付總補(bǔ)償款的%；第二期在簽訂本協(xié)議日起個(gè)月內(nèi)支付總補(bǔ)償款的%；第三期在簽訂本協(xié)議日

起個(gè)月內(nèi)支付總補(bǔ)償款的%?！疽暰唧w情況分期

或采取一次性付款】

上述款項(xiàng)由甲方匯入乙方（丙方）指定的銀行賬戶：

賬戶名稱：；

開戶銀行：；

賬號(hào)：。

三、甲乙丙三方權(quán)利和義務(wù)

（一）本協(xié)議簽訂時(shí)，乙丙方應(yīng)確保對(duì)該土地?fù)碛?/p>

無可爭(zhēng)議的處分權(quán)，確保土地權(quán)屬清晰，且沒有任何涉及債權(quán)債務(wù)糾紛等問題。

（二）【乙方（丙方）】收到第一期補(bǔ)償款后，乙丙雙方必須及時(shí)到市土地行政主管部門辦理該土地的涂銷抵押登記，涉及查封的，應(yīng)在個(gè)工作日內(nèi)向執(zhí)行法院申請(qǐng)解除查封。

（三）本協(xié)議簽訂后，乙丙方不得再對(duì)該土地主張本協(xié)議約定以外的權(quán)利。乙方同意甲方憑本協(xié)議直接向市土地行政主管部門申請(qǐng)注銷土地登記，乙丙方應(yīng)當(dāng)在本協(xié)議簽訂后日內(nèi)將上述土地的國(guó)有土地使用權(quán)權(quán)屬憑證及地上建筑物權(quán)屬憑證原件、用地紅線圖原件等相關(guān)資料交給甲方，由甲方查驗(yàn)后移交土地行政主管部門完善注銷歸檔手續(xù)。

（四）乙方須在本協(xié)議簽訂后個(gè)月內(nèi)負(fù)責(zé)將地上建筑物或構(gòu)筑物搬遷完畢。

（五）土地移交前,乙方須與甲方會(huì)同有資質(zhì)的測(cè)繪單位進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)指界,共同確認(rèn)用地紅線界址，并出具乙方的指界圖、紅線圖。

若仍存在用地紅線重復(fù)、邊界爭(zhēng)議或土地債權(quán)債務(wù)問題，乙方須于日內(nèi)徹底解決后交地，否則，甲方有權(quán)在補(bǔ)償款中優(yōu)先扣除因上述問題所產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用。

（六）本協(xié)議簽訂后，乙方須協(xié)助甲方處理該土地在開發(fā)利用過程中出現(xiàn)的不可預(yù)見的遺留問題。

（七）本協(xié)議簽訂后，甲乙丙三方應(yīng)認(rèn)真履行，自覺遵守。如任何一方違約，應(yīng)賠償違約行為給對(duì)方造成的損失。

四、其他事項(xiàng)

（一）本協(xié)議項(xiàng)下內(nèi)容，如與國(guó)家法律法規(guī)有沖突的，以法律法規(guī)規(guī)定為準(zhǔn)。

（二）本協(xié)議未盡事宜，由甲乙丙三方另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議約定。三方對(duì)履行本協(xié)議發(fā)生爭(zhēng)議的，可協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可依法向土地所在地有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟。

（三）本協(xié)議自簽訂之日起生效，一式七份，甲方執(zhí)三份，乙丙雙方執(zhí)一份，送增城市國(guó)土資源和房屋管理局、增城市土地開發(fā)儲(chǔ)備中心備案各一份。

附件：1.土地位置示意圖

2.乙方營(yíng)業(yè)執(zhí)照、工商年檢證明、組織機(jī)構(gòu)

代碼證【核對(duì)后加蓋公章】

3.【其它必要文件】【其它事項(xiàng)的內(nèi)容視土

地具體情況增減】

甲方（蓋章）：

法定代表人：

地址：

聯(lián) 系 人：聯(lián)系電話：

乙方（蓋章）：

法定代表人：

地址：

簽約代表：

聯(lián) 系 人：聯(lián)系電話：

丙方（蓋章）：

法定代表人：

地址：

簽約代表：

聯(lián) 系 人：聯(lián)系電話：

簽訂日期：年月日

第三篇：非法轉(zhuǎn)讓收回的國(guó)有土地使用權(quán)

非法轉(zhuǎn)讓收回的國(guó)有土地使用權(quán)

日期：2004年8月27日

鎮(zhèn)頭鎮(zhèn)田坪村太平組村民李某夫婦于1994年11月23日經(jīng)瀏陽市人民政府批準(zhǔn)分別取得位于鎮(zhèn)頭鎮(zhèn)株鎮(zhèn)南路的出讓土地使用權(quán)各一宗，出讓年限為50年，面積共計(jì)587.76平方米（其中李建輝282.06平方米、施曼元286.7平方米），并簽訂了出讓合同。由于李某一直未投資開發(fā)建設(shè)，致使兩宗國(guó)有土地閑置超過兩年。為此，市國(guó)土局報(bào)經(jīng)市政府批準(zhǔn)于1997年10月6日下達(dá)了《行政處罰決定書》，依法收回兩宗國(guó)有土地。李某不但不履行處罰決定，反而于1998年1月擅自將兩宗國(guó)有土地以5.5萬的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給了另二戶村民張某和羅某，1999年3月，張、羅在沒有辦理任何手續(xù)的情況下，擅自破土動(dòng)工建房，于當(dāng)年建成占地面積分別為166平方米和168平方米的三層樓房各一棟。

李某未經(jīng)批準(zhǔn)擅自轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地的行為，違反了《土地管理法》第二條的規(guī)定，屬非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為。根據(jù)《土地管理法》第七十三條的規(guī)定，市國(guó)土局于2000年6月13日作出了行政處罰決定：

1、沒收李某非法所得5.5萬元，并處罰款2萬元；

2、沒收張某、羅某二戶在非法占用的國(guó)有土地上新建的房屋和其它設(shè)施。（瀏陽市國(guó)土局 陳洪斌提供）

第四篇：關(guān)于印發(fā)北京市收回企業(yè)國(guó)有土地使用權(quán)補(bǔ)償辦法的通知

關(guān)于印發(fā)北京市收回企業(yè)國(guó)有土地使用權(quán)補(bǔ)償辦法的通知

京國(guó)土用〔2005〕534號(hào)

各有關(guān)單位：

《北京市收回企業(yè)國(guó)有土地使用權(quán)補(bǔ)償辦法》已經(jīng)市政府同意，現(xiàn)予印發(fā)。

二○○五年八月一日

北京市收回企業(yè)國(guó)有土地使用權(quán)補(bǔ)償辦法

第一條 為嚴(yán)格國(guó)有土地使用與管理制度，完善國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)調(diào)控機(jī)制，維護(hù)土地使用權(quán)人的合法權(quán)益，根據(jù)有關(guān)法律和《北京市國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)辦法》，制定本辦法。

第二條 為公共利益需要使用土地或者為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行改建需要調(diào)整使用土地的，政府可以收回企業(yè)國(guó)有土地使用權(quán)并按照本辦法給予適當(dāng)補(bǔ)償。

第三條 北京市國(guó)土資源局（以下簡(jiǎn)稱市國(guó)土局）負(fù)責(zé)企業(yè)國(guó)有土地使用權(quán)收回補(bǔ)償工作，具體工作由市土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)組織實(shí)施。

市發(fā)展改革、規(guī)劃、財(cái)政等行政主管部門按照各自職責(zé)，做好收回企業(yè)國(guó)有土地使用權(quán)補(bǔ)償?shù)挠嘘P(guān)工作。第四條 收回企業(yè)國(guó)有土地使用權(quán)補(bǔ)償采取貨幣補(bǔ)償、實(shí)物補(bǔ)償或貨幣實(shí)物相結(jié)合的補(bǔ)償方式。

第五條 補(bǔ)償價(jià)格由有評(píng)估資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)按照現(xiàn)狀用途進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估結(jié)果由市國(guó)土局會(huì)同市發(fā)展和改革委員會(huì)和市財(cái)政局等有關(guān)部門確定。

第六條 土地使用權(quán)人已交納土地出讓金的，將已交的剩余年期的土地出讓金返還。

第七條 補(bǔ)償價(jià)格確定后，應(yīng)與土地使用權(quán)人簽訂國(guó)有土地使用權(quán)收回補(bǔ)償協(xié)議，對(duì)補(bǔ)償金額、付款期限、交付土地等內(nèi)容做出約定。

第八條 企業(yè)申請(qǐng)土地轉(zhuǎn)讓，經(jīng)批準(zhǔn)可以入市交易的，由政府收回國(guó)有土地使用權(quán)，補(bǔ)償價(jià)格的確定按照本辦法執(zhí)行。

第五篇：閑置土地使用權(quán)無償收回法律分析

閑置土地使用權(quán)無償收回法律分析

2006-08-21 21:23:09| 分類： 物權(quán)與法 |字號(hào) 訂閱 閑置土地使用權(quán)無償收回法律分析

閑置土地使用權(quán)收回不是臨時(shí)的政策措施，是我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》確定的一項(xiàng)重要的法律制度。該制度的建立，對(duì)于充分發(fā)揮土地效用，具有十分重要的意義。

但法律、法規(guī)的規(guī)定卻十分原則，實(shí)際操作中很多人將該制度誤認(rèn)為是宏觀調(diào)控的臨時(shí)措施，甚至還有一些人對(duì)該制度是否執(zhí)行提出疑問。本文從收回的法律依據(jù)、收回權(quán)的法律性質(zhì)、收回權(quán)的主體、客體、程序、相對(duì)人的抗辯理由等問題進(jìn)行法律分析，以期使讀者對(duì)閑置國(guó)有土地收回有一些認(rèn)識(shí)。

【關(guān)鍵詞】閑置土地 無償收回 行政許可 行政處罰

閑置土地的無償收回，對(duì)合理配置土地資源、充分發(fā)揮土地效用具有十分重要的意義，對(duì)土地使用人的利益有重大影響，以至于有人提出如果嚴(yán)格執(zhí)行該制度，可以造成開發(fā)企業(yè)“家破人亡”。

土地作為一種稀缺資源，對(duì)它的利用就應(yīng)當(dāng)遵循利益最大化的原則體現(xiàn)其效用。《憲法》第10條規(guī)定：“城市的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的外，屬集體所有。一切使用土地的組織和個(gè)人必須合理的利用土地”?！缎姓S可法》規(guī)定，對(duì)于自然自然的開發(fā)、利用和許可應(yīng)當(dāng)采用招拍賣等競(jìng)爭(zhēng)方式實(shí)施行政許可?！稇椃ā泛拖嚓P(guān)法律都體現(xiàn)了合理配置資源，充分發(fā)揮土地效用立法原則和精神。荒蕪、閑置行為違反憲法和法律精神的。為了能合理地利用土地，應(yīng)當(dāng)國(guó)家有權(quán)依法對(duì)土地開發(fā)和使用的權(quán)利進(jìn)行重新配置，以充分發(fā)揮土地效用。閑置土地?zé)o償收回制度，可以合理配置資源，又可以促進(jìn)使用權(quán)人即時(shí)利用土地。

一、收回的法律依據(jù)

《中華人民共和國(guó)土地管理法》第37條規(guī)定：“禁止任何單位和個(gè)人閑置、荒蕪耕地。已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地，一年內(nèi)不用而又可耕種并收獲的，應(yīng)當(dāng)由原耕種該幅耕地的集體或者個(gè)人恢復(fù)耕種，也可以由用地單位組織耕種；一年以上未動(dòng)工建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納閑置費(fèi)；連續(xù)二年未使用的，經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，由縣以上人民政府無償收回用地單位的土地使用權(quán)；該幅土地原為農(nóng)民集體所有的，應(yīng)當(dāng)交由原村集體經(jīng)濟(jì)組織恢復(fù)耕種。在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的閑置土地，依照《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定辦理”。

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第25條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途，動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費(fèi)；滿二年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成施工開發(fā)遲延的除外”。

《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十七條規(guī)定： 土地使用者應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求，開發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)土地。未按合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)、利用土地的，市、縣人民政府土地管理部門應(yīng)當(dāng)予以糾正，并根據(jù)情節(jié)可以給予警告、罰款直至無償收回土地使用權(quán)的處罰。

《中華人民共和國(guó)土地管理法》第80條還規(guī)定了拒部交還土地的法律責(zé)任：“依法收回國(guó)有土地使用權(quán)當(dāng)事人拒不交出土地的，或者不按批準(zhǔn)的用途使用國(guó)有土地的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令交還土地，處以罰款”。

二、閑置土地收回權(quán)的性質(zhì)

收回權(quán)的性質(zhì)決定了行使收回權(quán)的途經(jīng)和效力。對(duì)于閑置土地收回權(quán)性質(zhì)應(yīng)當(dāng)有明確的認(rèn)識(shí)。

原國(guó)家土地局（國(guó)體資源局）1997年10月30日《關(guān)于認(rèn)定收回土地使用權(quán)行政決定法律性質(zhì)的意見》規(guī)定：“依照《城市房地產(chǎn)管理法》第二十五條的規(guī)定，超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿二年未動(dòng)工開發(fā)的，人民政府或者土地管理部門依法無償收回出讓的國(guó)有土地使用權(quán)，屬于行政處罰決定?！?“依照《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十七條的規(guī)定，土地使用者未按出讓合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)、利用土地的，市、縣人民政府土地管理部門無償收回出讓的國(guó)有土地使用權(quán)，屬于行政處罰決定?！?/p>

《行政許可法》第六十六條規(guī)定： 被許可人未依法履行開發(fā)利用自然資源義務(wù)或者未依法履行利用公共資源義務(wù)的，行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正；被許可人在規(guī)定期限內(nèi)不改正的，行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定予以處理。根據(jù)《土地管理法》第37條“經(jīng)原審批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，由縣級(jí)以上人民政府無償收回”的規(guī)定，結(jié)合《行政許可法》第六十八條規(guī)定來看，縣以上人民政府依據(jù)《土地管理法》第37條行使收回權(quán)是行政處理決定權(quán)?！霸鷾?zhǔn)機(jī)關(guān)”的批準(zhǔn)行為，應(yīng)屬于撤銷行政許可的行為。

三、行使收回權(quán)的主體 《土地管理法》第37條“經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，由縣以上人民政府無償收回用地單位的土地使用權(quán)”明確規(guī)定了非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地的土地收回權(quán)的主體是縣級(jí)以上人民政府。

《房地產(chǎn)管理法》第25條只規(guī)定了“可以無償收回土地使用權(quán)”未明確行使收回權(quán)的主體是誰，但該法第6條規(guī)定： 第六條 國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門、土地管理部門依照國(guó)務(wù)院規(guī)定的職權(quán)劃分，各司其職，密切配合，管理全國(guó)房地產(chǎn)工作?？h級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理、土地管理部門的機(jī)構(gòu)設(shè)置及其職權(quán)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。結(jié)合《關(guān)于認(rèn)定收回土地使用權(quán)行政決定法律性質(zhì)的意見》，土地使用權(quán)的收回權(quán)應(yīng)由土地管理部門行使。

四、行使收回權(quán)應(yīng)注意的客體

（一）依據(jù)《土地管理法》第37條的規(guī)定行使收回權(quán)應(yīng)當(dāng)注意：

1、只有已辦理行政許可手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)需要使用的耕地的才能收回。

2、原為集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地，收回后要交集體組織耕種。

（二）在對(duì)《城市房地產(chǎn)管理法》第25條所指閑置土地收回時(shí)應(yīng)注意，兩年期的起迄期，應(yīng)以土地使用權(quán)出讓合同的約定期為依據(jù)。

（三）依照《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十七條規(guī)定行使收回權(quán)，應(yīng)當(dāng)結(jié)合《房地產(chǎn)管理法》第30條第2款規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分期開發(fā)房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)與項(xiàng)目規(guī)劃相適應(yīng)，并按照土地使用權(quán)出讓合同的約定，按期投入資金，用于項(xiàng)目建設(shè)”。判斷是否開發(fā)，關(guān)鍵是看是否有資金用于項(xiàng)目，投資額與項(xiàng)目是否相適應(yīng)；注意相對(duì)人用建設(shè)的形式掩蓋閑置的實(shí)質(zhì)，不能只看開發(fā)沒有，而且要看是否按約定的開發(fā)內(nèi)容進(jìn)行開發(fā)。

五、行使收回權(quán)的程序

收回權(quán)是通過行政決定來實(shí)現(xiàn)的。如前所述，這種行政決定是涉及當(dāng)事人重大利益的行政處罰。除應(yīng)遵守《中華人民共和國(guó)行政處罰法》《中華人民共和國(guó)行政許可法》的規(guī)定外，還應(yīng)參照《閑置土地處置辦法》的要求。

因此行使閑置土地收回權(quán)的一般程序應(yīng)當(dāng)包括：

1、立案，通知土地使用權(quán)人，2、調(diào)查；對(duì)土地閑置情況進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定并要求相對(duì)人限期舉證申辯；

3、舉行聽證；

4、作出決定；

5、報(bào)原審批決機(jī)關(guān)批準(zhǔn)；

6、送達(dá)《收回國(guó)有土地使用權(quán)決定書》；

7、對(duì)收回決定進(jìn)行公告；

8、等待相對(duì)人救濟(jì)（行政復(fù)議和行政訴訟）；

9、終止土地有償使用合同，撤銷建設(shè)用地批準(zhǔn)書；

10、注銷土地登記和土地證書；

11、強(qiáng)制收回土地。

六、相對(duì)人的抗辯理由

（一）涉及國(guó)土法第37條的土地，相對(duì)人可以有以下抗辯理由：

1、正在辦理審批手續(xù)。

2、是非耕地。

當(dāng)然，是耕地還是非耕地要由權(quán)威部門進(jìn)行確認(rèn)，但行使收回權(quán)的國(guó)土部門不能作鑒定人，這樣做程序上不正當(dāng)，使人對(duì)正當(dāng)處罰產(chǎn)生合理懷疑，不利于決定的執(zhí)行。第三，仍在不間斷地使用，并非連續(xù)兩年內(nèi)未使用的。

（二）城市房地產(chǎn)開發(fā)的土地，根據(jù)房地產(chǎn)管理法第25條，相對(duì)人的抗辯理由有：

1、按土地出讓合同約定，未動(dòng)工開發(fā)期限不滿兩年；

2、因不可抗力的原因，即不能預(yù)見，不能避免并且不能克服的原因不能開發(fā)；

3、政府、政府職能部門的作為或不作為使其無法開發(fā)；

4、動(dòng)工開發(fā)的必須前期工作未完成，造成動(dòng)工遲延的。

（三）《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十七條規(guī)定收回土地使用權(quán)的抗辯：

1、按照《土地使用權(quán)出讓合同》約定的時(shí)間履行開發(fā)義務(wù)；

2、開發(fā)建設(shè)中，遵守有關(guān)規(guī)劃、建設(shè)的等法律法規(guī)規(guī)定；

3、按照規(guī)定進(jìn)行了投入和開發(fā)。

當(dāng)然，具體的案件的抗辯，還可以根據(jù)具體情況就行政機(jī)關(guān)的行政程序提出抗辯。

七、閑置土地使用權(quán)收回與補(bǔ)償

閑置土地使用權(quán)收回是對(duì)于土地使用者違反法律、法規(guī)規(guī)定和出讓合同約定的處罰和處理，按照法律規(guī)定，無須對(duì)土地使用權(quán)人給與補(bǔ)償。

如果土地使用權(quán)已經(jīng)設(shè)定抵押的，抵押權(quán)人的利益應(yīng)當(dāng)依法保護(hù)。