第一篇：集體土地上土地使用權(quán)收回和房屋補償工作流程

集體土地上土地使用權(quán)收回和房屋補償工作流程

1、村組集體經(jīng)濟(jì)組織（村委會）向市國土資源局提出申請，收回集體土地使用權(quán)，提交補償方案；

2、市人民政府批準(zhǔn)，發(fā)布收回集體土地使用權(quán)的公告；區(qū)人民政府發(fā)布補償公告，公示補償方案；?

3、村委會對收回集體土地使用權(quán)的地上建筑物和附屬物補償，區(qū)政府主管部門監(jiān)管；

4、簽訂補償協(xié)議。在協(xié)議約定的期限內(nèi)不搬遷的，村委會向人民法院提起民事訴訟，申請法院先予執(zhí)行；?

5、在限定期限內(nèi)未簽訂協(xié)議，不交出土地的，村委會提交補償意見，報區(qū)政府主管部門審核；村委會向市國土資源局提交區(qū)政府主管部門審核意見，申請市國土資源局責(zé)令土地使用人交出土地；

6、市國土資源局依法作出限期交出土地的行政文書，對拒不交出土地的，申請人民法院強制執(zhí)行。?

政策依據(jù)：

?《中華人民共和國土地管理法》第六十五條、《河南省實施<土地管理法>辦法》第五十七條

?《中華人民共和國民事訴訟法》第九十七條

?《中華人民共和國土地管理法實施細(xì)則》第四十五條

第二篇：土地使用權(quán)收回的法律規(guī)定

《土地管理法》第五十八條：“有下列情形之一的，由有關(guān)人民政府土地行政主管部門報經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以收回國有土地使用權(quán)：

（一）為公共利益需要使用土地的；

（二）為實施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的；

（三）土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者申請續(xù)期未獲批準(zhǔn)的；

（四）因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的；

（五）公路、鐵路、機場、礦場等經(jīng)核準(zhǔn)報廢的。依照前款第（一）項、第（二）項的規(guī)定收回國有土地使用權(quán)的，對土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補償。”

《城市房地產(chǎn)管理法》第二十條：“國家對土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實際年限和開發(fā)土地的實際情況給予相應(yīng)的補償?！?/p>

第二十二條 土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國家無償收回。

第二十六條 以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。。。滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。

590號 第十三條 市、縣級人民政府作出房屋征收決定后應(yīng)當(dāng)及時公告。公告應(yīng)當(dāng)載明征收補償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項。市、縣級人民政府及房屋征收部門應(yīng)當(dāng)做好房屋征收與補償?shù)男麄?、解釋工作。房屋被依法征收的，國有土地使用?quán)同時收回。

出讓與轉(zhuǎn)讓條例 ：

第十七條 土地使用者應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求，開發(fā)、利用、經(jīng)營土地。未按合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)、利用土地的，市、縣人民政府土地管理部門應(yīng)當(dāng)予以糾正，并根據(jù)情節(jié)可以給予警告、罰款直至無償收回土地使用權(quán)的處罰。

第四十七條 無償取得劃撥土地使用權(quán)的土地使用者，因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其他原因而停止使用土地的，市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)無償收回其劃撥土地使用權(quán)，并可依照本條例的規(guī)定予以出讓。對劃撥土地使用權(quán)，市、縣人民政府根據(jù)城市建設(shè)發(fā)展需要和城市規(guī)劃的要求，可以無償收回，并可依照本條例的規(guī)定予以出讓。無償收回劃撥土地使用權(quán)時，對其地上建筑物、其他附著物，市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)實際情況給予適當(dāng)補償。

第三篇：土地使用權(quán)收回相關(guān)知識

土地使用權(quán)收回相關(guān)知識

來源: 作者： 日期：10-12-30

一、收回土地使用權(quán)的主體

收回土地使有權(quán)的主體是原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府，土地行政主管部門，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織（限于農(nóng)民集體所有的土地）。

二、由有關(guān)人民政府收回使用權(quán)的已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地；連續(xù)兩年來使未使用的；經(jīng)原批準(zhǔn)機關(guān)的批準(zhǔn)；由縣級以上人民政府無償收回用地單位的土地使用權(quán)《土地管理法》第三十七條第一款。

三、土地行政主管部門可以收回土地使用權(quán)的《土地管理法》第五十八條規(guī)定，有下列情形之一的，由有關(guān)人民政府的土地行政主管報經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府的批準(zhǔn)，可以由回國有土地使有權(quán)：

（一）為公共利益需要使用土地的；

（二）為實施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的；

（三）土地出讓等有償使用合同約定的使有期限屆滿；土地使有者未申請續(xù)期或者申請續(xù)期未獲批準(zhǔn)的；

（四）因單位撤銷、遷移等原因；停止使用原劃撥的國有土地的；

（五）公路、鐵路、機場、礦場等經(jīng)核準(zhǔn)報廢的；

四、收回土地使用權(quán)的補償或賠償

①為公共利益需要使用土地的或為實施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的而收回國有土地使用權(quán)的；對土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)參照當(dāng)?shù)卣饔猛恋貥?biāo)準(zhǔn)，對土地使用權(quán)人給予適當(dāng)補償，無償劃撥的，不予補償，《土地管理法》第五十八條第二款和（《辦法》第四十六條第一款）。

②收回以有償方式取得的國有土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)使用土地年限和土地開發(fā)情況給予補償，除國有土地有償使用合同另有約定外，收回國有土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)對地上的建筑物、構(gòu)筑物等附著物給予補償（《辦法》第四十六條第三款）。

五、對收回國有土地的使用

1、為公共利益需要使用土地《土地管理法》第五十八條第一款第一項。

2、為實施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的（《土地管理法》第五十八條第一款第二項）。

對劃撥土地使用權(quán)，市、縣人民政府根據(jù)城市建設(shè)發(fā)展需要和城市規(guī)劃的要求，可以無償收回，并可依照法律規(guī)定予以出讓，（《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十七條第一款和第二款）。

六、收回土地使有權(quán)的方式

收回土地使有權(quán)分為國有土地使用權(quán)的收回與農(nóng)民集體土地使用權(quán)的收回，收回國有土地使用權(quán)是有關(guān)人民政府及其土地行政主管部門的一項重要的行政行為，該行為是在有關(guān)人政府及某土地行政主管部門下發(fā)收回土地使用權(quán)通知書后，有關(guān)當(dāng)事人拒不歸還時，采取的行政措施，主要的行政處理決定和行政處罰決定。

第四篇：集體土地使用權(quán)收購補償協(xié)議書范本

集體土地使用權(quán)收購補償協(xié)議書

X地儲購合（）號

甲方：（以下簡稱甲方）

乙方：（以下簡稱乙方）

為進(jìn)一步加快推進(jìn)XXX項目建設(shè)進(jìn)度，按XXX﹝2012﹞

35號會議紀(jì)要和的精神，經(jīng)甲、乙雙方友好協(xié)商，就甲方收

購乙方的集體土地使用權(quán)有關(guān)事項達(dá)成如下協(xié)議：

第一條本協(xié)議甲方收購乙方的土地位

于，土地四至范圍為東至、南

臨、西抵,北接（土地四至范

圍以實測現(xiàn)狀界址點坐標(biāo)圖為準(zhǔn)，附圖經(jīng)雙方確認(rèn)）。經(jīng)XX

區(qū)國土分局實測，該地塊土地總面積為畝。

第二條根據(jù)XX市人民政府辦公室2005年下字118號

辦文單精神，該地塊的收購補償價格為每畝29.5萬元，另

外再增加地上物及農(nóng)田設(shè)施的一次性綜合補貼萬元。

甲方收購該宗土地使用權(quán)（含地上物及農(nóng)田設(shè)施等）的一次

性收購補償費用總額為人民幣元（小寫：萬元）整。

第三條本協(xié)議簽字生效后，乙方保證交付該宗地塊權(quán)

屬清楚無爭議，并負(fù)責(zé)該地塊上征地及征地農(nóng)民的安臵補償

工作并承擔(dān)相應(yīng)補償費用。該地塊出讓后，乙方不再享受收

益分成。

第四條本協(xié)議簽訂生效后，于日內(nèi)由支付萬元，余款在乙方移交地塊后日內(nèi)由甲方

付清。

第五條乙方在本合同簽訂之日起日內(nèi)，將該宗土

地按本協(xié)議第三條約定向甲方交付全部土地。如乙方未能在上述約定時間內(nèi)交付土地，則應(yīng)負(fù)擔(dān)延期的銀行利息，并承

擔(dān)違約責(zé)任。

第六條甲、乙雙方應(yīng)認(rèn)真履行協(xié)議所約定的各項條款，如有一方不按協(xié)議履行則視同違約，違約方應(yīng)向?qū)Ψ桨词召徰a償費總額的5%支付違約金，同時還將賠償由此造成對方的經(jīng)濟(jì)損失。

第七條因不可抗拒力影響致使本合同無法履行的，甲、乙雙方可通過協(xié)商解除本合同，并分別返還已支付的補償費本金（不計利息）、土地及地上物等設(shè)施。

第八條本合同的訂立、效力、解釋、履行及爭議的解決，均受中華人民共和國法律保護(hù)和管轄。

第九條本合同未盡事宜由甲、乙雙方簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議作為本協(xié)議的組成部分與本協(xié)議具有同等法律效力。

第十條本合同由甲、乙雙方代表簽字蓋章后生效。第十一條本合同一式八份，甲、乙雙方各兩份，鑒證方各執(zhí)一份，另兩份備用，均具有同等法律效力。

甲方（蓋章）：乙方（蓋章）：

代表人（簽字）：代表人（簽字）：

年月日年月日

第五篇：關(guān)于關(guān)于收回國有土地使用權(quán)補償法律問

關(guān)于收回國有土地使用權(quán)補償法律問題

關(guān)于收回國有土地使用權(quán)補償法律問題 作者 閆鳳翥 【目錄】 1，引言

2，收回國有土地使用權(quán)行為的法律屬性及方式 3，收回國有土地使用權(quán)補償程序及標(biāo)準(zhǔn)

【摘要】土地是不可再生的自然資源，由于我國采取最嚴(yán)厲的耕地保護(hù)制度，建設(shè)用地的供應(yīng)與需求的矛盾日益突出，特別是具有財產(chǎn)屬性的國有建設(shè)用地更顯緊缺。因城鎮(zhèn)化、工業(yè)化的發(fā)展在國有建設(shè)用地的出讓、轉(zhuǎn)讓、收回等方面不停得進(jìn)行轉(zhuǎn)換，形成了土地交易市場，土地價格便隨找市場的形成而形成。土地出讓、轉(zhuǎn)讓市場法律法規(guī)比較全面，可以說有章可循。但是，針對政府收回土地程序、理由、補償?shù)葏s不完善，特別是有關(guān)收回土地補償問題幾乎是法律空白。政府收回國有土地使用權(quán)如何補償、補償標(biāo)準(zhǔn)既無規(guī)范的程序法又無保障使用權(quán)人獲得公平合理的補償?shù)木葷?jì)途徑，可謂是政府單方市場。為了維護(hù)土地使用權(quán)人的合法權(quán)益，筆者依照現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合法理和具體情況就收回國有土地使用權(quán)補償程序、標(biāo)準(zhǔn)等問題提出幾點淺薄的看法，與同行共同切磋。

【關(guān)鍵詞】收回土地 土地使用權(quán) 土地補償

收回國有土地使用權(quán)是市縣人民政府及其土地行政主管部門的一項法定職責(zé)。收回的行為本身屬于行政行為，該行為還可能引發(fā)民事行為、犯罪行為等。因此，不是一種簡單的行政行為。

一、收回國有土地使用權(quán)行為的法律屬性及方式

由于我國實行社會主義公有體制，土地所有權(quán)實行國家所有和農(nóng)民集體所有，國有土地所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使，土地使用者只能獲得國有土地使用權(quán)，所有權(quán)與使用權(quán)分離制度使得土地物權(quán)也同時分離。因此，所謂收回土地使用權(quán)既收回物權(quán)，依據(jù)物權(quán)法原理，物權(quán)非法定原因不被剝奪。因此，依據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定的收回國有土地使用權(quán)法定事由歸納以下幾種收回的法律屬性及方式。

（一）行政處罰性“收回”方式

行政處罰性“收回”方式，是指因土地使用權(quán)人違反法律法規(guī)禁止性強制條款的規(guī)定，由市縣人民政府依照法律法規(guī)的規(guī)定決定收回土地使用權(quán)的行為。該方式的法律依據(jù)是：

1、《土地管理法》第37條第1款“禁止任何單位和個人閑置、荒蕪耕地。已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地，一年內(nèi)不用而又可以耕種并收獲的，應(yīng)當(dāng)由原耕種該幅耕地的集體或者個人恢復(fù)耕種，也可以由用地單位組織耕種；一年以上未動工建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納閑置費；連續(xù)二年未使用的，經(jīng)原批準(zhǔn)機關(guān)批準(zhǔn)，由縣級以上人民政府無償收回用地單位的土地使用權(quán)；該幅土地原為農(nóng)民集體所有的，應(yīng)當(dāng)交由原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織恢復(fù)耕種”。

2、《城市房地產(chǎn)管理法》第25條：“以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府，政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外”。

3、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第17條第2款：“未按合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)、利用土地的，市、縣人民政府土地管理部門應(yīng)當(dāng)予以糾正，并根據(jù)情節(jié)可以給予警告、罰款直至無償收回土地使用權(quán)的處罰”。

（二）土地使用權(quán)使用期滿“收回”收回方式

國有土地使用權(quán)在與使用權(quán)人簽訂使用權(quán)出讓合同時就依法約定了土地使用年限，當(dāng)使用年限期滿前使用權(quán)人沒有申請續(xù)期的，或者雖申請續(xù)期但未獲批準(zhǔn)，政府將土地“收回”的行為。該方式的法律依據(jù)是：

1、《土地管理法》第58條第1款第3項：土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申 2

請續(xù)期或者申請續(xù)期未獲批準(zhǔn)的；

2、《城市房地產(chǎn)管理法》第21條第2款“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國家無償收回”。

3、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第40條“土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國家無償取得。土地使用者應(yīng)當(dāng)交還土地使用證，并依照規(guī)定辦理注銷登記”。

（三）法定事由“收回”方式

依法定事由的“收回”，是指土地使用者在沒有違反法律法規(guī)禁止性規(guī)定的情況下，因發(fā)生某種法律法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)的事件，而被土地行政主管部門收回土地使用權(quán)。這里需要說明的是，首先，土地使用者沒有違反法律法規(guī)的行為，其次，發(fā)生的事件，可能是土地使用者自己的原因，如單位遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)，也可能是國家方面的原因，如為了公共利益，或者為了實施城市規(guī)劃。該方式的法律依據(jù)是：

1、《物權(quán)法》第148條：建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應(yīng)當(dāng)依照本法第四十二條的規(guī)定對該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)給予補償，并退還相應(yīng)的出讓金。

【備注】第42條 征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。

2、《土地管理法》第58條第1款第1、2、4、5項；《土地管理法》第58條第1款：“有下列情況之一的，由有關(guān)人民政府土地行政主管部門報經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以收回國有土地使用權(quán)：

（1）為公共利益需要使用土地的；

（2）為實施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的；

（3）土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者申請續(xù)期未獲批準(zhǔn)的；

（4）因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的；

（5）公路、鐵路、機場、礦場等經(jīng)核準(zhǔn)報廢的。

3、《城市房地產(chǎn)管理法》第19條、“國家對土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用年 3

限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實際年限和開發(fā)土地的實際情況給予相應(yīng)的補償”。

4、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第42條第1款 “國家對土地使用者依法取得的土地使用權(quán)不提前收回。在特殊情況下，根據(jù)社會公眾利益的需要，國家依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者已使用的年限和開發(fā)、利用土地的實際情況給予相應(yīng)的補償”。

5、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第47條第1款：“無償取得劃撥土地使用權(quán)的土地使用者，因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其他原因而停止使用土地的，市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)無償收回其劃撥土地使用權(quán)，并可依照本條例的規(guī)定予以出讓”。

6、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》 第50條：“在選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證發(fā)放后，因依法修改城鄉(xiāng)規(guī)劃給被許可人合法權(quán)益造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法給予補償。

經(jīng)依法審定的修建性詳細(xì)規(guī)劃、建設(shè)工程設(shè)計方案的總平面圖不得隨意修改；確需修改的，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)采取聽證會等形式，聽取利害關(guān)系人的意見；因修改給利害關(guān)系人合法權(quán)益造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法給予補償。

二、收回國有土地使用權(quán)補償程序及標(biāo)準(zhǔn)

行政處罰性、使用期限屆滿“收回”方式，依據(jù)《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓條例》的規(guī)定均屬于“無償”收回土地使用權(quán)的情形，是否補償應(yīng)區(qū)別對待，法定事由“有償”收回方式應(yīng)當(dāng)給予補償。

（一）土地補償標(biāo)準(zhǔn)及構(gòu)成

1、征地補償費。根據(jù)《土地管理法》第47條第2款，征地補償費由土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗補償費組成。它是在將土地由原集體所有征為國家所有的過程中，支付給被征地村和被征地農(nóng)民的補償性和安置性費用。因此，征地補償費的性質(zhì)，是土地所有權(quán)“轉(zhuǎn)權(quán)”時政府應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)的費用，如有“轉(zhuǎn)嫁”土地使用者行為，在補償時應(yīng)計算在補償成本中。

2、拆遷補償費。根據(jù)相關(guān)法規(guī)，拆遷房屋，應(yīng)對被拆遷人進(jìn)行補償安置。對被拆遷人來說，拆遷補償費是其失去房屋和土地使用權(quán)所得到的補償；對用地單位來說，拆遷補償費是為獲得土地使用權(quán)而支付的費用。因此，4

拆遷補償費的性質(zhì)，是土地使用權(quán)“易手”并因土地使用權(quán)“易手”而支付給被拆遷人的補償費。該費用屬于政府出讓前應(yīng)承擔(dān)的開發(fā)費用，如有“轉(zhuǎn)嫁”開發(fā)商行為，在收回土地補償計算成本時應(yīng)當(dāng)給予補償。

3、征地規(guī)稅費。征地規(guī)稅費由耕地開墾費、耕地占用稅、新菜地建設(shè)基金、水利建設(shè)專項資金、新增建設(shè)用地有償使用費、征地管理費等六項費用組成。這些資金是因土地由“農(nóng)用地”轉(zhuǎn)變?yōu)椤敖ㄔO(shè)用地”從而轉(zhuǎn)為國家所有的費用，由報批的地方政府向省和中央政府繳納的費用。如有“轉(zhuǎn)嫁”土地使用人行為，在收回補償成本核算時應(yīng)計算在補償成本中。

4、土地出讓金。土地出讓金是土地使用者向國家支付的一定年限的土地使用權(quán)費用?！坝袃敗笔栈赝恋厥褂脵?quán)時應(yīng)退還剩余年限的土地使用費既土地出讓金，是土地出讓合同屬性決定的。退還不是補償屬性，是返還財產(chǎn)屬性，土地使用人發(fā)還土地使用權(quán)，代表土地所有人一方的市縣政府返還土地出讓金的交換是履行土地出讓合同的表現(xiàn)，因此，不能將退還土地出讓金視為對土地使用人的補償。依據(jù)《物權(quán)法》第148條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應(yīng)當(dāng)依照本法第四十二條的規(guī)定對該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)給予補償，并退還相應(yīng)的出讓金?！边@里的42條是關(guān)于房屋征收的規(guī)定，因此提前收回國有土地應(yīng)依照征收房屋程序給予補償“并”退還相應(yīng)“剩余年限”的土地出讓金。

5、土地使用權(quán)價值。土地使用權(quán)在使用中由于開發(fā)強度、投資大小、區(qū)域變化、土地供求狀態(tài)的因素影響。土地使用權(quán)可能增值，而且有的增值幅度很大。增值的主要因素是使用權(quán)人因使用土地而產(chǎn)生。因此。《國務(wù)院城市拆遷條例》規(guī)定，拆遷城市房屋時按照拆遷時點的房地產(chǎn)市場價格進(jìn)行評估給予補償，這里的“房地產(chǎn)市場價格”就包含于土地使用權(quán)市場價格，市場價格就體現(xiàn)出“物”的價格屬性。物權(quán)的價值屬性既包括“增值”又包括“貶值”屬性?！坝袃敗狈绞绞栈貒型恋厥褂脵?quán)的應(yīng)按照收回土地時間節(jié)點依法評估確認(rèn)其價值，按照市場實際價格確定補償標(biāo)準(zhǔn)?！盁o償”收回國有土地使用權(quán)的依據(jù)處理原則分別處理。

（二）補償程序及法律依據(jù)

依據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定，“有償”收回國有土地使用權(quán)的程序應(yīng)當(dāng)采?。合刃姓魇辗课菁暗厣细街?，補償?shù)轿缓笤賹嵤笆栈亍眹型恋厥褂脵?quán)?！盁o償”收回國有土地使用權(quán)的程序應(yīng)當(dāng)采取：先行收回國有土地使用權(quán)，需要補償?shù)慕o予補償再拆除或沒收房屋及地上附著物，不需要補償?shù)闹苯硬鸪驔]收房屋及地上附著物。5

沒有地上建筑物、構(gòu)筑物的直接收回土地。

1、“有償”收回國有土地使用權(quán)程序

第一步：修改規(guī)劃

依據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第47條規(guī)定：有下列情形之一的，組織編制機關(guān)方可按照規(guī)定的權(quán)限和程序修改省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃：

1、上級人民政府制定的城鄉(xiāng)規(guī)劃發(fā)生變更，提出修改規(guī)劃要求的；

2、行政區(qū)劃調(diào)整確需修改規(guī)劃的；

3、因國務(wù)院批準(zhǔn)重大建設(shè)工程確需修改規(guī)劃的；

4、經(jīng)評估確需修改規(guī)劃的；

5、城鄉(xiāng)規(guī)劃的審批機關(guān)認(rèn)為應(yīng)當(dāng)修改規(guī)劃的其他情形。

組織編制機關(guān)修改省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃前，組織編制機關(guān)應(yīng)當(dāng)對原規(guī)劃的實施情況進(jìn)行總結(jié)，并向原審批機關(guān)報告；修改涉及城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃強制性內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)先向原審批機關(guān)提出專題報告，經(jīng)同意后，方可編制修改方案。沒有《實施情況總結(jié)》或《專題報告》組織編制機關(guān)不得編制修改方案。

組織編制機關(guān)為本級人民政府。

第二步：報批規(guī)劃

規(guī)劃的審批因規(guī)劃內(nèi)容和規(guī)劃級別不同，審批的權(quán)限不同，依據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第13、14、15、16條規(guī)定，國務(wù)院、省級、市級、縣級均有批準(zhǔn)權(quán)限：

國務(wù)院負(fù)責(zé)審批的有：省、自治區(qū)人民政府組織編制省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、直轄市的城市總體規(guī)劃、省、自治區(qū)人民政府所在地的城市總體規(guī)劃、國務(wù)院確定的城市的總體規(guī)劃（由省、自治區(qū)人民政府審查同意后報國務(wù)院審批）。

省級政府負(fù)責(zé)審批的有：省級政府管轄的行政區(qū)域除省會城市以外的城市總體規(guī)劃。

城市政府負(fù)責(zé)審批的有：城市轄區(qū)內(nèi)的縣政府所在地鎮(zhèn)的總體規(guī)劃。

縣級政府負(fù)責(zé)審批的有：除縣政府所在地鎮(zhèn)以外的鎮(zhèn)的總體規(guī)劃。

省級政府組織編制的省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃，城市、縣政府組織編制的總體規(guī)劃，在報上一級人民政府審批前，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)本級人民代表大會常務(wù)委員會審議。鎮(zhèn)政府組織編制的鎮(zhèn)總體規(guī)劃，在報上一級人民政府審批前，應(yīng)當(dāng) 6

先經(jīng)鎮(zhèn)人民代表大會審議。

第二步：公示規(guī)劃

城鄉(xiāng)規(guī)劃直接涉及公眾生產(chǎn)、生活，財產(chǎn)權(quán)益等問題。因此，《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第26條規(guī)定，城鄉(xiāng)規(guī)劃報送審批前，應(yīng)當(dāng)依法將城鄉(xiāng)規(guī)劃草案予以公告，并采取論證會、聽證會或者其他方式征求專家和公眾的意見。公告的時間不得少于三十日。第8條明確規(guī)定，城鄉(xiāng)規(guī)劃組織編制機關(guān)應(yīng)當(dāng)及時公布經(jīng)依法批準(zhǔn)的城鄉(xiāng)規(guī)劃。

第三步：實施立項

市縣鎮(zhèn)府為實施總體規(guī)劃還應(yīng)制定五年近期規(guī)劃，依據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃及土地利用規(guī)劃，根據(jù)本級財政投資能力和上級財政支持政策水平，編制項目建議書或項目條件交給有關(guān)單位或公司實施。

第四步: 拆遷許可

項目承接單位或項目公司，按照《城市拆遷條例》規(guī)定有關(guān)拆遷程序辦理拆遷行政許可，獲得許可后及時公告。

第五步：補償安置

按照城市拆遷條例的規(guī)定，經(jīng)有資質(zhì)的房地產(chǎn)評估公司對房屋和土地依法按照市場交易價格進(jìn)行評估，依據(jù)評估確定的標(biāo)準(zhǔn)簽訂補償協(xié)議，給予安置?！冻鞘胁疬w條例》第24條規(guī)定：“貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定?！?需要遷移的被拆遷企業(yè)還應(yīng)當(dāng)為其提供遷移場地，因遷移營業(yè)損失還應(yīng)補償。

有償“收回”方式的，征地補償費、拆遷補償費、征地規(guī)稅費和剩余年限的土地出讓金，應(yīng)該由政府返還，其價格標(biāo)準(zhǔn)則應(yīng)區(qū)別情況處理：因國家方面的原因，如為了公共利益、實施城市規(guī)劃而收回土地使用權(quán)的，應(yīng)按現(xiàn)時市場價格計算、返還四項費用，土地的增值歸土地使用者所有，以體現(xiàn)“有償”收回的法律規(guī)定。

第六步：拆除收地

實施補償完畢后，由國土資源部門將土地收回，注銷登記。政府再依據(jù)新的規(guī)劃確定土地用途，以招拍掛方式向社會公開出讓土地，原使用人仍然有權(quán)參與招拍掛，但必須按照新的土地出讓條件使用土地。

2,、“無償”收回國有土地使用權(quán)程序

第一步：查處違法用地立案

國土資源部門依據(jù)職權(quán)或舉報，發(fā)現(xiàn)土地使用人：1，已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地，連續(xù)二年未使用的；2，以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。滿二年未動工開發(fā)的；3，未按合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)、利用土地情節(jié)嚴(yán)重的。應(yīng)當(dāng)按收回國有土地違法案件立案調(diào)查。

第二步：處罰前履行告知、聽證

無償收回國有土地是一種嚴(yán)厲的行政處罰行為，因此應(yīng)依據(jù)《行政處罰法》規(guī)定的程序，處罰機關(guān)履行告知、聽證等法定義務(wù)，確保處罰的公正性。

第三步：下達(dá)無償收回行政處罰決定

在履行了法定處罰程序的前提下，依法由市縣人民政府作出處罰決定，決定收回國有土地使用權(quán)，同時就有關(guān)補償事項作出決定。

第四步：執(zhí)行決定收回土地 下達(dá)決定后，告知被處罰人行政爭議的救濟(jì)途徑。處罰決定在法定期限內(nèi)被處罰人沒有提出行政復(fù)議或行政訴訟，或者經(jīng)復(fù)議或訴訟維持了處罰決定的，處罰決定生效。生效后被處罰人拒不履行的申請法院強制執(zhí)行。

（三）“無償”收回補償原則

1、行政處罰性“收回”方式，作為對土地使用者違法行為的懲罰措施，從理論上講，不應(yīng)向其支付任何費用，即“無償”收回。但如果土地使用者在取得土地使用權(quán)前單獨替政府承擔(dān)了征地補償費、征地規(guī)稅費的，筆者認(rèn)為；因為這些費用依法應(yīng)由政府承擔(dān)，因此，應(yīng)按土地使用者已經(jīng)支付的費用標(biāo)準(zhǔn)由政府返還。而拆遷補償費、土地出讓金在行政處罰性“收回”土地使用權(quán)方式下，不應(yīng)返還。

2、土地使用權(quán)期滿的“收回”，由于是依據(jù)《土地使用權(quán)出讓合同》的約定收回土地使用權(quán)，且土地使用者原支付的各類土地成本已在其數(shù)十年的土地使用過程中折抵完畢，即土地成本的現(xiàn)值為“零”，因此不應(yīng)向其支付任何費用。然而，土地成本的現(xiàn)值為“零”并不等于土地沒有價值。在土地增值并可能是現(xiàn)時價值數(shù)倍于原土地價值，且房屋仍有實際價值和使用價值的情況下，雖然《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第40條規(guī)定“土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國家無償取得”，但是，對因購買商品房而取得土地使用權(quán)的購房人來講，該規(guī)定顯然與現(xiàn)行《物權(quán)法》有抵觸，依據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定屬于“自動續(xù)期”的使用權(quán)人，不應(yīng)無償收回應(yīng)給予補償。【參考文獻(xiàn)】

1，中華人民共和國土地管理法； 2，中華人民共和國物權(quán)法；

3，中華人民共和國城市房地產(chǎn)法； 4，中華人民共和國行政處罰法； 5，中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法； 6，國務(wù)院《城市拆遷條例》；

7，國土部《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》

文/閆鳳翥 國務(wù)院經(jīng)濟(jì)研究中心特邀研究員 河北冀港律師事務(wù)所 主任你好哦啊，